ZNALE C KÝ
POSUDEK
č. 2496 – 18/2016 o ocenění Obvyklou cenou parcely č. st. 459, o výměře 168 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 228, bytový dům, pozemkové parcely č. pozemku 547/1 o výměře 1358 m2, druh pozemku ostatní plocha, se způsobem využití manipulační plocha, vše evido vané na listě vlastnictví č. 1462, katastrální území 637050 Hamr u Litvínova, obec 567256 Litvínov, a pozemková parcela č. 999/1 o výměře 133 m2, druh pozemku ostatní plocha, se způsobem využití manipulační plocha, evidované na listě vlastnictví č. 1558, pro katastrální území 637050 Hamr u Litvínova, obec 567256 Litvínov.
Ocenění provedeno dle : Usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu Litoměřice, se sídlem Masarykova 679/33, 412 01 Litoměřice, č.j. 124 EX 8578/16 – 70 ze dne 21.10.2016.
Vlastnické právo : Plucienniková Zdeňka, Podkrušnohorská 228, Hamr, PSČ 435 42 Litvínov, nemovité věci evidované na LV č. 1462, k.ú. Hamr u Litvínova, podíl ve výši 25/100 nemovitá věc evidovaná na LV č. 1558, k.ú. Hamr u Litvínova, podíl ve výši 1/8 Zhotovitel posudku : ing. Dobromír Kaplan, Razice 25, 418 04 Bílina spr. 2909/1980, neplátce DPH !
Ocenění provedeno cenou obvyklou dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve zně ní zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb., a zákona č. 26/2000 Sb. O veřejných dražbách.
Posudek vypracoval dle stavu ke dni 24.11.2016 ing. Dobromír Kaplan Razice 25 418 04 Bílina Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulní strany a 1 přílohy a předává se ve dvojím vyhotovení.
-2-
A. N Á L E Z 1, Znalecký úkon Jedná se o ocenění obvyklou cenou parcely č. st. 459 o výměře 168 m2, součástí je stavba čp. 228 určená k bydlení - bytový dům, v ulici Podkrušnohorská , pozemkové parcely č. 547/1 o výměře 1358 m2, vše evidované na LV 1462, katastrální území Hamr u Litvínova a pozemkové parcely č. 999/1 o výměře 133 m2, druh pozemku ostatní plocha, se způsobem využití manipulační plocha, která je evidována na listě vlastnictví 1558, katastrální území Hamr u Litvínova, obec Litvínov. 2, Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření bylo provedena dne 16. 11. 2016 znalcem osobně za přítomnosti paní Zdenky Pluciennikové, Podkrušnohorská 228, 435 42 Litvínov a mimo prostory bytového domu i dvou obyvatel předmětného domu. 3, Podklady pro vypracování posudku - Usnesení Soudního exekutora č.j. 124 EX 8578/16-70 o ustanovení znalce ze dne 21.10.2016, - Exekuční příkaz sp. zn. 124 EX 8578/16 – 20 ze dne 15.07.2016, - Exekuční příkaz sp. zn. 124 EX 8578/16 – 21 ze dne 15.07.2016, - Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 21.10.2016, parcely č.st. 459 o výměře 168 m2, druh pozemku : zastavěná plocha a nádvoří, se stavbou na ní stojící určenou k bydlení č.p. 228 – obytný dům, pozemkové parcely č. 547/1, druh pozemku ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha, vše evidované na LV 1462, katastrální území 637050 Hamr u Litvínova, obec 567256 Litvínov. - Výpis z katastru nemovitostí prokazující evidovaný stav k datu 21.10.2016, parcely č. 999/1 o výměře 133 m2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha, evidovanou na LV č. 1558 pro katastrální území 637050 Hamr u Litvínova, obec 567256 Litvínov, - Zjištění na místě samém při prohlídce oceňované nemovitých věcí evidovaných na LV č. 1462 a na LV č. 1558 pro katastrální území 637050 Hamr u Litvínova, obec 567256 Litvínov. Za přítomnosti paní Pluciennikové Zdeňky, - Informace sdělené znalci při prohlídce vlastníkem podílů 25/100 a podílu 1/8 paní Zd. Pluciennikové a dvou dalších obyvatel bytového domu ( o okolí bytového domu č.p. 228 Hamr ), - Kupní smlouva ze dne 08.11.2011.
- Zákon č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění, o oceňování majetku. - Zákon č. 26/2000 Sb. O veřejných dražbách.
-3- Kopie části Katastrální mapy dle stavu ke dni 11.11.2016 . 4, Vlastnické a evidenční údaje Na listě vlastnictví č. 1462 dle evidovaného stavu k datu 21.10.2016 je vlastnické právo uvedeno pro : Plucienniková Zdeňka, Podkrušnohorská 228, Hamr, 43542 Litvínov, podíl : 25/100 Na listě vlastnictví č. 1558 dle evidovaného stavu ke dni 21.10.2016 je vlastnické právo uvedeno pro : Plucienniková Zdeňka, Podkrušnohorská 228, Hamr, 43542 Litvínov,
podíl :
1/8
Na výpisu z katastru nemovitostí LV 1462 i LV č. 1558, oba pro katastrální území 637050 Hamr u Litvínova, obec 567256 Litvínov, jsou uvedeny zápisy týkající se zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti dle příslušného spoluvlastnického podílu a další související zápisy. Řešení věcí a listin týkající se exekuce není předmětem ocenění. 5, Dokumentace a skutečnost Projektovou dokumentaci vlastník oceňovaných podílů nepředložil a proto nebylo možno provést porovnání dokumentace se skutečností. 6, Celkový popis nemovitých věcí : Jedná se o obec Litvínov, místní část Hamr, obě lokalizované pod svahy Krušných hor. Existence nyní místní části obce Hamr je doložena před více jak 430 lety jako samostatná obec Hamr, která byla v roce 1986 připojena k městu Litvínov. Místní část Hamr je lokalizována asi 2,5 km západně od centra města Litvínov, Dopravně je Hamr propojen Podkrušnohorskou ulicí s linkami MHD a ostatní silniční dopravou města Litvínov a rychlodráhou se zastávkou v Litvínově i s městem Most. Místní část Hamr se rozkládá na jižním úpatí Lounického kopce u vstupu do Hamerského údolí, kde protéká potok Loupnice Hamr plynule navazuje na východě na další část města Litvínov, na místní část města Chudeřín, a na další místní část Janov, na jihozápadě. Místní část Janov je obydlena převážně konflikt ními obyvateli. Konfliktní obyvatelé místní části Janov negativně ovlivňuji klid a pohodu i obyvatel místní části Hamr, včetně obyvatel bytového domu č.p. 228 . V Hamru je základní škola, mateřská škola a Euro škola. Městský úřad , Stavební úřad , Městská Policie i Policie ČR, bankovní úřady, Velkoobchody, Poliklinika a několik různých firem, školy, Gymnázium a jiné, jsou ve městě Litvínov, který plní
-4i funkci pro místní část Hamr a další určené obce i funkci obce s úřady s rozšířenou působností. Města Litvínov i Most jsou dopravně napojena na dálkovou silniční i železniční síť nejen Ústeckého kraje, ale i dalších krajů, případně i sousedních států. Bytový dům stojící na parcele č. st. 459, katastrální území 637050 Hamr u Litvínova, druh po zemku zastavěná plocha a nádvoří je vyzdívaný, zateplený, ale zateplení je nedostatečně odvětrané - tvoří se plíseň ), dvoupodlažní, podsklepený se sedlovou střechou, krytou tvrdou krytinou a s valbou na východní i západní straně domu a s osazeným hromosvodem. Dům je dvoupodlažní, každé podlaží obsahuje dva byty, je napojen přípojkou na venkovní elektro rozvody, vodovodní přípojkou na venkovní vodovod a je odkanalizován do venkovní kanalizace. Byt užívaný dříve jmenovanou paní Pluciennikovou je v přízemní části domu. Kolem domu je okapový chodník šíře 0,50 cm, na severní a západní straně domu jsou osazeny zatravňovací tvárnice o celkové ploše 14,80 m2 a na parcele č. 547/1 na severní straně domu je betonový chodník o o ploše 43,20 m2 ve vyhovující kvalitě a podél betonového chodníku je odvodňovací žlábek šíře 0.45 m, délky 17,10 m, zakrytý ocelovou mříží. Mimo uvedený betonový chodník je dále zpevněná betonová plocha se sníženou kvalitou po vrchu o celkové ploše 54,00 m2. Na této parcele jsou osazeny dva ocelové sušáky a dva uzavíratelné betonové přístřešky na popelníce. Celá parcela č. 999/1 o výměře 133 m2 je se zpevněným povrchem z betonové mazaniny , v den v prohlídky se sníženou kvalitou povrchu. Celý prostor bytového domu č.p. 228, stojící na parcele č. st. 459 , včetně pozemkové parcely č. 547/1, vše evidované na LV č. 1462 a pozemkové parcely č . 999/1 patřících k prostoru u bytovému domu č.p. 228 , evidované na LV č. 1558 celý prostor bytového domu č.p. 229 stojící na parcele č. st. 458 a pozemkové parcely č. 551/3 je oplocen. Do oploceného prostoru je vchod a vjezd osazenými vrátky a vraty z ocelových profilů s plechovou výplní. Oplocení vnějšího obvodu parcely č. 547/1 ( mimo hranice se sousední parcelou č. p. 551/3 a č.p. 999/1) je uliční část z ocelových rámů s drátěnou výplní a část kolem koryta potoka, který je lokalizován již na sousedním katastrálním území Janov u Litvínova, místní část Janov, je z drátěného pletiva. Součástí oceňované nemovitosti jsou i trvalé porosty, vzrostlé na parcele č.p. 547/1. jedná se o trvalé porosty mimo les a mimo ovocných dřevin. Jedná se o okrasné rostliny listnaté a jehlič naté stromy různého stáří, soliterní , neudržované odborným způsobem , s deformovaným habitem. Jedná se o listnaté stromy 6 ks a jehličnaté stromy 5 ks a živý plot z listnatých dřevin. Znalci nebyla mimo kupní smlouvu a ústřižků složenek údajně o úhradě pohledávky formou splátek předložena žádná dokumentace, nebyla sdělena informace o právech a závadách váznoucích na oceňované nemovitosti, nebyla předložena žádná nájemní smlouva a nebyl doložen žádný doklad týkající se věcných břemen váznoucích na oceňované nemovitosti.
-5-
B. O C E N Ě N Í 7, Metoda ocenění – zjištění obvyklé ceny Ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, tj. cenou obvyklou v souladu s textem dle § 2 uvedeného zákona, zjištěnou z prodeje nebo koupi stejné nebo obdobné nemovité věci a v souladu s příslušným ustanovením zákona č. 26/2000 Sb. o dražbách. Proto znalec provedl šetření z dostupných zdrojů ve věci nabídek prodeje zveřejněných na ininternetu stejných, případně obdobných nemovitých věcí - Rodinných domů o čtyřech bytových jednotkách druhů dříve uvedeného objektu včetně vedlejší stavby na parcele, druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří o výměře cca 168 m2 Tři vlastníci bytového domu č.p. 228 Hamr, katastrální území Hamr u Litvínova si dle sdělení paní Pluciennikové zřídili na své náklady a s tichým souhlasem ostatních vlastníků zahrádky v odděleném prostoru, ale bez zaměření Geometrickým plánem a bez zavedení do evidence nemovitostí vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most a bez uzavření dohody o užívání zahrádek. Vlastník podílu ve výši 25/100 ( bytový dům č.p. 228 Hamr, parcely č. st. 459 , parcely č. p. 547/1 ) , je i vlastníkem venkovních úprav ( ploty , plochy s povrchem betonovým monolitickým, již se sníženou kvalitou povrchu plochy a ze zatravňovacích tvárnic polovegetačních a odvodňovacího kanálku ) a trvalých porostů a současně i vlastník podílu 1/8 ( parcely č. 999/1 včetně betonové mazaniny se sníženou kvalitou povrchu, vrat a vrátek ). 8, Ocenění podílů oceňované nemovitosti a, Podíl bytového domu č.p. 228, stojící na parcele č. st. 459 včetně dříve uvedeném příslušenstvím Jedná se o ocenění bytového domu se čtyřmi byty 1 + 3, včetně zpevněných ploch v nejblišším okolí domu, včetně přípojek a včetně parcely č. st. 459. Protože se znalci nepodařilo na internetu dohledat vhodnou nemovitost k porovnání k prodeji a tím zajistit vhodný podklad pro stanovení obvyklé ceny, použil ke stanovení obvyklé ceny, použil prozatím nerealizovanou nabídku k prodeji jednoho bytu z bytového sousedního domu č.p. 229, stojící na parcele č. st. 458, a okolního prostoru tohoto obytného domu s obdobným příslušenstvím, to je i s oplocením na parcele č.p. 551/3, všechny parcely v katastrálním územím 637050 Hamr u Litvínova, obec 567256 Litvínov. Vlastnictví ve vztahu k bytovému domu č.p. 229 včetně parcel ( č. st. 458, p.p. 551/3 a p.p.. č. 999/1 ) včetně příslušenství je podílové. Jedná se o podíl domu č.p. 229 o čtyřech bytech 1 + 3 , stojící na parcele č. st. 458 , včetně této parcely , a včetně parcely pozemkové č. 551/3 , ve výši podílu 25/100 a o podíl na parcele pozemkové včetně příslušenství ve výši 1/8.
-6Vlastník podílů výše uvedených nabízí tyto podílu k prodeji, bohužel dlouhodobě o příslušný byt ( podíl na dům ) včetně příslušných podílů na parcelách, na venkovních úprav a na trva lých porostech není zájem. Požadovaná cena podílu 25/100 za uvedený byt včetně příslušenství , včetně podílu na parcelách č. st. 458 a p.č.551/3, venkovních úprav a trvalých porostů, a podílu 1/8 na par cele č. 999/1 včetně zpevněného povrchu je dle zjištění znalce 500 000, Kč Znalec proto provedl porovnání podílů týkající se domu č.p. 228 a sousedního domu č.p. 229 včetně podílů na parcelách, na venkovních úpravách a na trvalých porostech, jak je uvedenou v dálu uvedené tabulce : dům č.p. 228
Podíly týkající se : dům č.p. 229
rozdíl
podíl 25/100 ------------------------------------------------------------------1, zastavěná plocha domu
134 m2
134 m2
2, parcel st. 458
168 m2
167 m2
+ 1 m2
3, počet bytů
4*1+3
4*1+3
bez rozdílů
5, okolní parcela p.p. č. 547
1 358 m2
okolní parcela p.p. č. 551/3 6, venkovní úpravy ploty
--
bez rozdílu
-933 m2
+ 425 m2
125 m
99 m
+ 26 m
133 m2
133m2
--
podíl 1/8 7, parcela st. 999/1
Z uvedené tabulky znalec odvozuje, že podkladem pro stanovení obvyklé ceny bytového domu a následně podílu za cenu dříve uvedenou po připočtení podílu ve výši 25/100 ( část parcely č.p. 547/1 o výměře 425 m2 včetně části plotu této parcely v délce 26 m a podílu 1/8 na parcele č. 999/1 o výměře 133 m2 včetně zpevněného povrchu v den prohlídky již snížené kvality bude dostatečným podkladem pro stanovení obvyklé ceny . Obvyklá cena zjištěná porovnáním ceny podílu bytu určeného k prodeji – podílu 25/100 , v dříve uvedené výši ceny podílu domu č.p. 229 Hamr na parcelách evidovaných na LV 1461 pro k.ú. Hamr u Litvínova, s příslušenstvím a ceny podílu 1/8 parcely č. 999/1 s příslušenstvím = 500 000,00 Kč Dle výše uvedené tabulky je nutno cenu určenou k prodeji ve výši 500 000,- Kč navýšit u parcely č. 547/1 o výměru 425 m2 vynásobením ceny - ostatní plochy zjištěnou porovnáním z nabízených pozemků v obci Nová Ves v Horách , místní část Mikulovice – ve výši 255 Kč/m2 * 425 m2 = navýšení 108 375 Kč. Tuto cenu ve výši 20x% znalec zvyšuje o příslušenství ( ploty, zpevněná plocha ) tj. na Kč.
-7130 050,- Kč Rekapitulace obvyklé ceny – podílu ve výši 25/100 Kč Cena dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění zjištěná porovnáním =
500 000,00 Kč
Cena podílu ve výši 25/100 z Kč 130 050 po zaokrouhlení na desetikoruny =
32 510,00 Kč
Takto vypočtená cena je dostatečným podkladem pro stanovení obvyklé ceny ve výši : 500 000,00 Kč + 32 510,00 Kč = 532 510,00 Kč Z důvodů existence značně nepřízpusobých obyvatel sousední místní části Janov ( za potokem na parcele č.p. 1048/1 a dalších ) znalec uplatňuje snížení výše uvedené vypočtené ceny o 20 % ,
Cena obvyklá je stanovena ve výši : ( po zaokrouhlení na desetikoruny )
426 010,00 Kč Razice dne 24.11.2016 Vypracoval : ing. Dobromír Kaplan spr 2909/80 Razice 25 418 04 Bílina
C, ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký úkon jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 29.10.1980 , pod č.j. Spr. 2909/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2496 – 18/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji samostatným dokladem
D, PŘÍLOHY - kopie katastrální mapy
