2016

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13807-921/2016

O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 192 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: rozestav. (stavba stojí na pozemku p.č. St. 192), a dále pozemku p.č. 195/2 trvalý travní porost, vše v k.ú. Komora, obec Holčovice, okres Bruntál. Objednavatel posudku: Radek Zahradník Žerotínovo nám. 641/15 750 02 Přerov Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu dobrovolné dražby.

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 24.5.2016 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 6 stran příloh. V Praze, dne 26.5.2016

ZNALECKÝ

A. 1.

POSUDEK č. 13807-921/2016

NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé hodnoty nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 192 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: rozestav. (stavba stojí na pozemku p.č. St. 192), a dále pozemku p.č. 195/2 - trvalý travní porost, vše v k.ú. Komora, obec Holčovice, okres Bruntál. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 24.5.2016, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

stránka č. 2 Posude k byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

ZNALECKÝ

2.

POSUDEK č. 13807-921/2016

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 24.5.2016 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Michaely Hrubanové a objednavatele. Zpracovatelem bylo zjištěno, že předmět ocenění je nabízen k prodeji realitní kanceláří M&M reality holding.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 478, pro k.ú. Komora, obec Holčovice, okres Bruntál, vyhotovený objednavatelem dne 6.5.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Komora, obec Holčovice, okres Bruntál, vyhotovená znaleckým ústavem dne 24.5.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Bruntál Holčovice Komora (640883)

List vlastnictví číslo: 478 Vlastník: Společné jmění manželů Svrbický Vladimír Ing. Lesná 18, Marianka, Slovensko Svrbická Dagmar Ing. Rázusovo nábr. 151/4, Bratislava, Slovensko

stránka č. 3

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 13807-921/2016

5. Celkový popis předmětu ocenění Jedná se o zděný, podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími s budoucím plněvyužitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Holčovice, v místní části Komora, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 586/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Holčovice, 79371 Holčovice. Dle informací ČSÚ v obci Holčovice je dále možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Objekt bude sestávat z apartmánů o velikosti 2x 1+kk a 2x 2+kk se sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 6 roků. Pří místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že se jedná o novostavbu objektu ubytování, která není ke dni ocenění stavebně, technicky, provozně a funkčně dokončena. Opotřebení je uvažováno lineární metodou při celkové životnosti 100 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako dobrou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - zemní sklep - přípojky IS

6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Rozestavěný objekt 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4

ZNALECKÝ

B.

POSUDEK č. 13807-921/2016

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu: IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost

Pi 0,85 0,05 0,05 0,00

0,00 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,00 stránka č. 5

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 13807-921/2016

11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,927 i=2

Ocenění 1) Objekty 1.1) Vyhláška 53/2016 Sb. 1.2) Rozestavěný objekt

– § 12

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,057 Podlaží: Název I.NP II.NP Podkroví I.PP Součet:

Výška 2,86 m 2,86 m 4,74 m 2,50 m 12,96 m

Zastavěná plocha 16,26×11,40 16,26×11,40 16,26×11,40 16,26×11,40

Průměrná výška podlaží PVP: Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP: Obestavěný prostor OP: Spodní stavba 16,26×11,40×2,50 Vrchní stavba 16,26×11,40×5,72+2×(12,40×1,00×1,00)+16,26×1,00×1, 00+2×(11,40×1,00×1,00) Zastřešení 16,26×11,40×4,74×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

185,36 m2 185,36 m2 185,36 m2 185,36 m2 741,44 m2

= =

3,24 m 185,36 m2

=

463,41 m3

= = =

1 124,14 m3 439,31 m3 2 026,86 m3

stránka č. 6

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 13807-921/2016

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové do ocelových profilů s rovným podhledem 4. Krov, střecha – vaznicová sedlová 5. Krytiny střech – taška pálená 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké 8. Úprava vnějších povrchů – kamenný obklad 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody – betonové 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna – dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah – betonové 15. Vytápění – ústřední 16. Elektroinstalace – 230V 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod – teplá i studená 19. Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 6,30 % 15,00 % 8,20 % 6,10 % 2,70 % 0,60 % 7,10 % 3,20 % 3,10 % 2,80 % 3,80 % 0,00 % 5,90 % 3,30 % 4,90 % 5,80 % 0,30 % 3,30 % 3,20 % 0,30 % 2,20 % 1,80 % 4,30 % 1,40 % 4,40 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 5,80 % 16. Elektroinstalace Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,0313 = 0,9687

Ocenění: Základní cena ZC: 2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9556 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9481 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9687 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0570 Základní jednotková cena upravená: = 3 675,18 Kč/m3 Základní cena upravená: 2 026,86 m3 × 3 675,18 Kč/m3

=

7 449 075,33 Kč

stránka č. 7

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 13807-921/2016

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 2. Svislé konstrukce 15,00 % / 0,9687 × (100 – 95) % + 0,774 % 3. Stropy 8,20 % / 0,9687 × (100 – 95) % + 0,423 % 6. Klempířské konstrukce 0,60 % / 0,9687 × (100 – 80) % + 0,124 % 7. Úprava vnitřních povrchů 7,10 % / 0,9687 × (100 – 80) % + 1,466 % 9. Vnitřní obklady keramické 3,10 % / 0,9687 × (100 – 0) % + 3,200 % 10. Schody 2,80 % / 0,9687 × (100 – 50) % + 1,445 % 11. Dveře 3,80 % / 0,9687 × (100 – 10) % + 3,531 % 14. Povrchy podlah 3,30 % / 0,9687 × (100 – 0) % + 3,407 % 15. Vytápění 4,90 % / 0,9687 × (100 – 70) % + 1,517 % 16. Elektroinstalace 5,80 % × 0,46 / 0,9687 × (100 – 80) % + 0,551 % 17. Bleskosvod 0,30 % / 0,9687 × (100 – 0) % + 0,310 % 18. Vnitřní vodovod 3,30 % / 0,9687 × (100 – 80) % + 0,681 % 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % / 0,9687 × (100 – 80) % + 0,661 % 20. Vnitřní plynovod 0,30 % / 0,9687 × (100 – 0) % + 0,310 % 21. Ohřev vody 2,20 % / 0,9687 × (100 – 0) % + 2,271 % 22. Vybavení kuchyní 1,80 % / 0,9687 × (100 – 0) % + 1,858 % 23. Vnitřní hygienické vybavení 4,30 % / 0,9687 × (100 – 0) % + 4,439 % 24. Výtahy 1,40 % / 0,9687 × (100 – 0) % + 1,445 % 25. Ostatní 4,40 % / 0,9687 × (100 – 0) % + 4,542 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 32,955 % Úprava ceny: 7 449 075,33 Kč × 32,955 % Cena stavby:

– =

2 454 842,78 Kč 4 994 232,55 Kč

stránka č. 8

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 13807-921/2016

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 6 roků Předpokládaná další životnost: 94 roků Opotřebení: 100 × 6 / (6 + 94) = 6,000 % Odpočet opotřebení: 4 994 232,55 Kč × 6,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,927 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Rozestavěný objekt – zjištěná cena:

– =

299 653,95 Kč 4 694 578,60 Kč

= × =

4 694 578,60 Kč 0,927 4 351 874,36 Kč 4 351 874,36 Kč

2) Pozemky 2.1) Vyhláška 53/2016 Sb. 2.1.a) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Holčovice Název okresu: Bruntál Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 665,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 128,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

Oi 0,65 0,60 0,80 0,70 0,90 0,98

Index trhu: IT = 1,000

stránka č. 9

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 13807-921/2016

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,927 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,927 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 118,6560 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 192 Zastavěná plocha a nádvoří 186 195/2 Trvalý travní porost 6 855 Součet: 7 041 Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 22 070,02 813 386,88 835 456,90 835 456,90 Kč

3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), stránka č. 10

ZNALECKÝ

-

-

-

-

POSUDEK č. 13807-921/2016

typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

1) Objekt Vernířovice, okres Šumperk Penzion s restaurací s kuchyní, bytem 5+kk, šesti apartmány 1+1 typu mezonet, prostory pro vybudování wellness centra. Objekt po rozsáhlé rekonstrukci. Umístění v klidné části obce Vernířovice. Vlastní parkoviště a ČOV. Za restaurací venkovní terasa a hřiště. Vytápění celého objektu poloautomatickým kotlem na tuhá paliva (uhlí, pelety). Nabídková CENA: 5 200 000,- Kč 2) Objekt Úvalno, okres Bruntál Jedná se o zavedenou restauraci s ubytovacími kapacitami, terasou, parkovištěm, garážemi a zahradou s posezením. Motel se nachází přímo u hlavní silnice Opava – Krnov. Nabídková CENA: 6 600 000,- Kč 3) Objekt Otice, okres Opava Ubytovna je situována v centru obce, zastávka MHD je přímo před budovou. Od r. 2013 byl celý objekt postupně přestavován a rekolaudován, přičemž v části budovy vznikla ubytovna s kapacitou 32 lůžek s možností ubytovat osoby ve dvou, tří až čtyřlůžkových pokojích se společnými kuchyněmi a sociálním zázemím, nebo v bytech 1+1 a 1+kk s vlastními kuchyňkami, koupelnami a WC. Ve většině pokojů je klimatizace. V objektu je velká společenská místnost pro ubytované osoby. Zbylé části budovy skýtají potenciál pro další ubytovací kapacity - v 1 a 2 NP budovy, jsou rozestavěné dva byty 1+kk, každý 40 m2, dále kancelář, sklad a půdní prostor o celkové výměře 263 m2. Objekt lze vytápět až čtyřmi nezávislými plynovými kotly s vlastními okruhy, které jsou zapínány podle obsazenosti ubytovny. Nabídková CENA: 6 700 000,- Kč

stránka č. 11

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 13807-921/2016

4) Objekt Petrovice, okres Bruntál Penzion v obci Petrovice u Janova, čtyřpodlažní, s restaurací a rančem. Penzion má v přízemí restauraci s barem, recepci, sál pro uzavřenou společnost, hernu, sociální zařízení, kuchyň a příslušné technické místnosti, šatnu pro kuchaře. Pokojů je 9 po dvou lůžkách s WC a sprchou + možnost dalších 9 přistýlek. Ve sklepních místnostech jsou sklady. Dále ranč s koňmi, hospodářská budova, stáj, jízdárna, kruhovka - technické vybavení pro chod ranče součástí prodejní ceny. Plocha pozemků je necelých 8 ha - oplocených pastvin. Prodává se samostatně penzion a k němu je možné dokoupit ranč s pozemky. Penzion je udržovaný, v klidné lokalitě, 10 km od objektu se nachází sjezdovky Červenohorského sedla. Okolí je poseto cyklostezkami, menšími sjezdovkami, krásnou přírodou. Nabídková CENA: 6 950 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu porovnávané (než vzorek)

než nemovitosti než nemovitosti než nemovitosti než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku - vyhledávaná (atraktivní) lokalita

stránka č. 12

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 13807-921/2016

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - horší docházková vzdálenost do centra obce - v obci není hloubková kanalizace a obecní vodovod - objekt není stavebně, technicky, provozně a funkčně dokončen - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. komerční objekt ubytování (dokončený, zkolaudovaný), uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek, v budoucí stavu, po dokončení) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Vernířovice, okres Šumperk Výchozí cena (VC): 5 200 000,– Kč Množství (M): 0,95 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 0,95 Jednotková cena (JC): 6 097 114,13 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Úvalno, okres Bruntál Výchozí cena (VC): 6 600 000,– Kč Množství (M): 0,95 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,85 Ktechnického stavu: 0,95 Jednotková cena (JC): 8 193 859,26 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Otice, okres Opava Výchozí cena (VC): 6 700 000,– Kč Množství (M): 0,95 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 0,95 Jednotková cena (JC): 7 442 428,79 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 13

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 13807-921/2016

Objekt Petrovice, okres Bruntál Výchozí cena (VC): 6 950 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,00 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 0,95 Jednotková cena (JC): 8 128 654,97 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) Maximální jednotková cena:

/

6 097 114,13 Kč 7 465 514,29 Kč 8 193 859,26 Kč

 V):

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (budoucí stav, po dokončení):

× =

7 460 000,– Kč 1,00 7 460 000,– Kč

7 460 000,– Kč

stránka č. 14

ZNALECKÝ

C.

POSUDEK č. 13807-921/2016

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (v budoucím stavu, po dokončení) považovat za průměrně obchodovatelnou. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, která je uvažována jako obvyklá hodnota budoucí, po dokončení objektu. Tuto hodnotu je nutné upravit rozestavěností, která je dle výše uvedeného výpočtu 67,05%. V našem konkrétním případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění se dostáváme k hodnotě po zaokrouhlení 5 000 000,- Kč. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů 4 351 870,– Kč Cena pozemků 835 460,– Kč Celková cena podle cenového předpisu 5 187 330,– Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem (budoucí stav, po dokončení) 7 460 000,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 15

ZNALECKÝ

POSUDEK č. 13807-921/2016

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

5 000 000,– Kč Cena slovy: pětmilionů Kč Výsledné hodnoty jsou bez odpočtu váznoucích práv a závad.

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Michaela Hrubanová Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 26.5.2016

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 16

ZNALECKÝ

D.

POSUDEK č. 13807-921/2016

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13807-921/2016 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17

ZNALECKÝ

E.

POSUDEK č. 13807-921/2016

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 18