ZNALECKÝ POSUDEK è. 4167 / 91 / 2010 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI – rodinného domu č.p. 352 včetně příslušenství a pozemků p.č. St.543, 791/27 v obci Červený Kostelec, katastrálním území Lhota za Červeným Kostelcem, kraj Královéhradecký
Objednatel posudku : Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský, Plackého 31/2, 266 01 Beroun Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 460/2009 Sb. Odhad vypracoval :
Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel. 326904075
Odhad obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 24.5.2010 Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 24.5.2010
Vypracováno dne: 25.5.2010
..................................
SOUHRN Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění
3.554.930,00 Kè Slovy: =Třimiliónypětsetpadesátčtyřitisícedevětsettřicetkorunčeských=
Obvyklá cena předmětné nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění
2.900.000,00 Kè Slovy: = Dvamilionydevětsettisíckorunčeských
Obvyklá cena pozemků je ke dni ocenění
550.000,00 Kè Slovy: = Pětsetpadesáttisíckorunčeských
Obvyklá cena budov bez pozemků je ke dni ocenění
2.350.000,00 Kè Slovy: = Dvamiliónytřistapadesáttisíckorunčeských
2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ......................................................................................................................................5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI ............................................5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné ...........................................................................5 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................5 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI ...................................................................................................6 2/ PODKLADY ........................................................................................................................6 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU ....................................6 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................6 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................6 2.1.3 Darovací smlouva.......................................................................................................................6 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .........................................................................7 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................7 2.2.2 Vyhláška MF č. 460/2009 Sb. ..................................................................................................7 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................7 2.2.4 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................7 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................7 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2010 ................................................................................7 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2010......................................................................7 2.2.8 Software pro ocenění .................................................................................................................7 2.2.9 Místní šetření ..............................................................................................................................7 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu .................................................................8 3.1 RODINNÝ DŮM č.p.352 ......................................................................................................8 3.1.1 Nález ............................................................................................................................................8 3.1.2 Výměry obestavěného prostoru ................................................................................................8 3.1.3 Výpočet podlažnosti ...................................................................................................................9 3.1.4 Základní údaje pro zjištění ceny ..............................................................................................9 3.1.5 Výpočet indexu cenového porovnání........................................................................................9 3.1.6 Ocenění (§ 26a) .........................................................................................................................10
3
3.2 POZEMKY .............................................................................................................................11 3.2.1 STAVEBNÍ POZEMKY .........................................................................................................11 3.2.1.1 Nález .......................................................................................................................................11 3.2.1.2 Ocenění (§ 28 odst. 2)............................................................................................................11 3.2.2 STAVEBNÍ POZEMKY .........................................................................................................11 3.2.2.1 Nález .......................................................................................................................................11 3.2.2.2 Ocenění (§ 28 odst. 5)............................................................................................................11 3.2.3 REKAPITULACE ...................................................................................................................12
3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE .......................................................................................12 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti..................................................................................13 4.1 Nález .............................................................................................................................................13
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
......................................................14
5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ ...........................................14 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................17 7/ PØÍLOHY 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ…………………………………………………... KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI……………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………
4
19 21 22 24 30
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Červený Kostelec k.ú. – Lhota za Červeným Kostelcem číslo popisné ulice – nespecifikována číslo popisné – 352 kraj – Královéhradecký okres – Náchod Město leží při silnici č. 14, která spojuje město 1.1.2 Situování nemovitosti Náchod s městem Trutnov. Ve městě je kompletní občanská vybavenost. Výhody: dobrá lokalita k bydlení, standardně vybavený rodinný dům. Dům je napojen na přípojky : vody z řadu, kanalizační do řadu, elektro, plynu a telefonní. Nemovitost je situována na okraji města v k.ú. Lhota za Červeným Kostelcem v zóně rodinných cca 0,80 km od centra. Přístup je řešen po místní komunikaci. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků RODINNÝ DŮM č.p. 352 POZEMKY p.č. St.543-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 138 m2 p.č. 791/27-trvalý travní porost, výměra 669 m2 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků Veronika HEJZLAROVÁ, Lhota za Červeným Kostelcem 352, 549 41 Červený Kostelec Úkolem znalce je : 1.1.5 Účel posudku A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č. 2527 pro obec Červený Kostelec, k.ú. Lhota za Červeným Kostelcem. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Stanovit výslednou cenu nemovitosti po odečtení závad s nemovitostí spojených. D) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu.
5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne 24.5.2010 byl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost byla zpřístupněna. Informace o stáří objektu a provedených úpravách byly získány od vlastníka nemovitosti. Dům je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je dobrý. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno: ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupně. Nemovitost spadá do pásma rizika záplav č.1. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno, ani nájemní smlouva. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 827/2 – vlastník město Červený Kostelec. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Nařízení exekuce. Veronika HEJZLAROVÁ, Lhota za Červeným Kostelcem 352, 549 41 Červený Kostelec. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Náchodě 22 Nc-6877/2009 ze dne 25.6.2009. Právní moc ke dni 8.10.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Veronika HEJZLAROVÁ, Lhota za Červeným Kostelcem 352, 549 41 Červený Kostelec. Stavba: Lhota za Červeným Kostelcem č.p.352. Parcela: St.543, 791/27. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 015 EX-651/2009 ze dne 16.7.2009. Právní moc ke dni 22.9.2009.
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č.2527, vyhotovil Český úřad zeměměřický katastrální – SCD,dne 19.1.2010 2.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým nahlížením do KN 2.1.3 Darovací smlouva ze dne 10.10.2008, č.j. V-5436/2008-605, právní účinky vkladu práva ke dni 13.10.2008
6
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
2.2.2
Vyhláška MF č. 460/2009 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
2.2.3
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.4
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, leden 2010
2.2.5
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.6
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2010 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.7
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2010 časopis znalců ČR
2.2.8
Software pro ocenění NEMO460, verze 1.3.0, ze dne 28.3.2010, vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice 272.
2.2.9
Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne 24.5.2010 za účasti znalce.
7
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 RODINNÝ DŮM č.p.352 3.1.1 Nález Jedná se o řadový koncový rodinný dům o půdorysu ve tvaru obdélníkovém. V objektu je situována jedna bytová jednotka. Dům má dvě nadzemní podlaží a částečně využité podkroví. Nosná konstrukce je provedena z cihelného zdiva. Stropy jsou z ocelových I nosníků a keramických desek. Střecha je sklonitá ve tvaru nízkém sedlovém. Krytina je provedena z vlnitých desek. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasáda je břizolitová s částečným keramickým obkladem. Vnitřní omítky jsou štukové s částečným keramickým obkladem v koupelnách, WC a v kuchyni. Podlahy jsou betonové, povrchově upravené keramickou dlažbou, parketami, PVC a koberci. Schodiště je kovové s dřevěnými stupni. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Vstupní a vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do kovových zárubní. Vytápění je ústřední s radiátory a plynovým kotlem. V obývacím pokoji je situován vnitřní krb. Ohřev teplé vody je zajištěn elektrickými boilery. Dům je napojen na přípojky elektro, vody z řadu, kanalizace do řadu a plynu. Dům byl postaven v roce 1980. V průběhu životnosti byly prováděny běžné opravy a modernizace. Dále byla v letech 1999 až 2000 provedena rekonstrukce koupelny a WC, provedena částečná výměna povrchů podlah (keramická dlažba) a vestavěna sauna a vnitřní bazének. Dům není v současné době využíván. Výčet místností: 1.NP–zádveří-2,60, WC-0,87 m2, sauna-3,84 m2, prostor vnitřního bazénku-11,76 m2, chodba a schodiště-15,34 m2, pokoj-8,98 m2, chodba-9,80 m2, sklad-10,70 m2, sklad-6,12 m2, vstup ze zahrady-7,73 m2, kotelna-4,25, sklad-7,90 m2, garáž-25,92 m2 = 115,81 m2 2.NP–chodba a schodiště-9,52 m2, pokoj-13,18 m2, pokoj-9,14, pokoj-9,94 m2, WC-0,80 m2, koupelna-7,30 m2, kuchyně-13,50 m2, obývací pokoj-36,64 m2, balkon-2,76 m2, balkon-3,85 m2 = 106,63 m2 Podkroví-pokoj-43,38 m2 = 43,38 m2 Celková podlahová plocha – 265,82 m2 K domů dále náleží: zpevněné plochy z betonové zámkové dlažby a inženýrské sítě. 3.1.2 Výměry obestavěného prostoru ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1.NP (10,80x12,80)x2,50+(5,00x10,80)x0,85 = 391,50 m3│ │2.NP (10,80x12,80)x3,97+(1,20x2,30)x1,00 = 551,57 m3│ │Zastřešení (10,80x12,80)x1,20/2 = 82,94 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 1.026,01 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
8
3.1.3 Výpočet podlažnosti ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1.NP 10,80x12,80 = 138,24 m2│ │2.NP 10,80x12,80+1,20x2,30 = 141,00 m2│ │Podkroví 10,80x4,85 = 52,38 m2│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zastavěná plocha celkem 331,62 m2│ │Zastavěná plocha 1.NP 138,24 m2│ │Podlažnost 2,40 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.4 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2010 - 1980 = 30 r. ne Královéhradecký 2001 - 10000 obyv.
3.1.5 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu II. -0,05 │ │ poptávka nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 │ │ stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) │ │ 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 │ │ bez vlivu │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,05 = 0,950 │ │ │ │ 1 Význam obce I. 0,00 │ │ bez většího významu │ │ 2 Úřady v obci II. 0,02 │ │ obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním │ │ úřadem, banka nebo policie nebo pošta │ │ 3 Poloha nemovitosti v obci II. -0,01 │ │ okrajová území obce │ │ 4 Okolní zástavba a životní prostředí III. 0,00 │ │ převažující objekty pro bydlení │ │ 5 Obchod, služby, kultura v okolí II. 0,00 │ │ základní síť obchodů a služeb, pohostinské │ │ a popřípadě kulturní zařízení │ │ 6 Školství a sport v okolí III. 0,04 │ │ základní škola a sportovní zařízení │ │ 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. 0,05 │ │ dobrá dostupnost zdravotnické péče │ │ 8 Veřejná doprava IV. 0,03 │ │ zastávka hromadné dopravy do 500 m │ │ 9 Obyvatelstvo II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. 0,00 │ │ odpovídá průměru v kraji │ │11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 │ │ bez vlivu │
9
│12 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 + 0,13 = 1,130 │ │ │ │ 1 Druh stavby II. -0,01 │ │ dvojdomek, dům řadový │ │ 2 Provedení obvodových stěn III. 0,00 │ │ typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo │ │ 3 Tloušťka obvod. stěn II. 0,00 │ │ 45 cm │ │ 4 Podlažnost I. 0,00 │ │ hodnota větší než 2 │ │ 5 Napojení na veřejné sítě V. 0,08 │ │ přípojka elektro, voda, kanalizace │ │ a plyn nebo propan butan │ │ │ │ 6 Způsob vytápění stavby III. 0,00 │ │ ústřední, etážové, dálkové │ │ 7 Zákl. příslušenství v RD IV. 0,05 │ │ úplné nadstandardní nebo více zákl. příslušenství │ │ standardního provedení, prádelna │ │ 8 Ostatní vybavení v RD II. 0,01 │ │ např. sauna, centrál.vysavač, zimní zahrada, │ │ vířivé vany, vnitřní bazén │ │ 9 Venkovní úpravy II. -0,03 │ │ minimálního rozsahu │ │10 Vedlejší stavby k RD II. 0,00 │ │ bez vedlejších staveb nebo jejich celkové │ │ zastavěné ploše nad 25 m2 │ │11 Pozemky ve funkčním celku se stav. III. 0,01 │ │ nad 800 m2 celkem │ │12 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 │ │ bez vlivu na cenu │ │13 Stavebně-technický stav II. 1,05 │ │ stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou │ │ Koeficient s pro kategorii B činí 0,9 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 + 0,11) x 1,05 x 0,9 = 1,049 │ │ │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,950 x 1,130 x 1,049 = 1,126 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.6 Ocenění (§ 26a) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Základní cena ZC (příloha č. 20a) 3.012,00 Kč/m3│ │Index cenového porovnání I x 1,126 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 3.391,51 Kč/m3│ │Výměra obestavěného prostoru x 1.026,01 m3 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - RODINNÝ DŮM č.p.352 3.479.723,18 Kč │ │ ═══════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
10
3.2 POZEMKY 3.2.1 STAVEBNÍ POZEMKY 3.2.1.1 Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci Červený Kostelec, k.ú. Lhota za Červeným Kostelcem. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z KN označen jako „zastavěná plocha a nádvoří“. Pozemek je rovinný, přibližně v obdélníkovém tvaru a je na něm situován rodinný dům. 3.2.1.2 Ocenění (§ 28 odst. 2) Město: Červený Kostelec, 8.496 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(8.496-1.000)x0,007414) x 1,00 = 90,58 Kč/m2 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │St.543 138 m2 90,58 12.500,04 Kč│ │Úprava základní ceny (příloha č. 21): │ │2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 1.250,00 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena upravená 13.750,04 Kč│ │Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,173 │ │Prodejnost Kp (příloha č. 39, NA nad 5tis, sl.11) x 0,911 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY 27.219,62 Kč│ │ ════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.2.2 STAVEBNÍ POZEMKY 3.2.2.1 Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci Červený Kostelec, k.ú. Lhota za Červeným Kostelcem. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z KN označen jako „trvalý travní porost“. Pozemek je rovinný, přibližně ve tvaru U a jsou na něm situovány zpevněné plochy a inženýrské sítě. Pozemek je využíván jako zahrada. 3.2.2.2 Ocenění (§ 28 odst. 5) Město: Červený Kostelec, 8.496 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(8.496-1.000)x0,007414) x 1,00 = 90,58 Kč/m2 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │791/27 669 m2 90,58 60.598,02 Kč│ │Úprava základní ceny │ │ ──────────────────│ │Základní cena upravená 60.598,02 Kč│ │Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,173 │ │Prodejnost Kp (příloha č. 39, NA nad 5tis, sl.11) x 0,911 │ │ ──────────────────│ │Cena dle § 28 odst. 2 119.960,02 Kč│ │Koeficient dle § 28 odst. 5 x 0,40 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY 47.984,01 Kč│ │ ════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 11
3.2.3 REKAPITULACE ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │3.2.1 STAVEBNÍ POZEMKY 27.219,62 Kč│ │3.2.2 STAVEBNÍ POZEMKY 47.984,01 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem 75.203,63 Kč│ │ ════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 RODINNÝ DŮM č.p.352 3.479.723,18 3.479.723,18 Kč│ │3.2 POZEMKY 82.550,64 75.203,63 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena bez opotřebení celkem 3.562.273,82 3.554.926,81 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 RODINNÝ DŮM č.p.352 3.479.723,18 3.479.723,18 Kč│ │3.2 POZEMKY 82.550,64 75.203,63 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena po odpočtu opotř. celkem 3.562.273,82 3.554.926,81 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 RODINNÝ DŮM č.p.352 3.479.723,18 Kč│ │3.2 POZEMKY 75.203,63 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 3.554.930,00 Kč│ │ ═══════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Výsledná zjištěná cena 3.554.930,00 Kč Slovy: =Třimiliónypětsetpadesátčtyřitisícedevětsettřicetkorunčeských=
12
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne 24.5.2010 byl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost byla zpřístupněna. Informace o stáří objektu a provedených úpravách byly získány od vlastníka nemovitosti. Dům je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je dobrý. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno: ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupně. Nemovitost spadá do pásma rizika záplav č.1. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno, ani nájemní smlouva. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 827/2 – vlastník město Červený Kostelec. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Nařízení exekuce. Veronika HEJZLAROVÁ, Lhota za Červeným Kostelcem 352, 549 41 Červený Kostelec. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Náchodě 22 Nc-6877/2009 ze dne 25.6.2009. Právní moc ke dni 8.10.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Veronika HEJZLAROVÁ, Lhota za Červeným Kostelcem 352, 549 41 Červený Kostelec. Stavba: Lhota za Červeným Kostelcem č.p.352. Parcela: St.543, 791/27. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 015 EX-651/2009 ze dne 16.7.2009. Právní moc ke dni 22.9.2009. Tato nařízení exekuce a exekuční příkazy nemají vliv na výši ceny obvyklé.
13
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz, www.reality.cz a jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. STAVBY VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: - OCEŇOVANÁ NEMOVITOST Nabízená cena – 3.150.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID TU00619. Srovnávací objekt 2: rodinný dům v Červeném Kostelci. Dům z roku 1973, v roce 2002 byla provedena rekonstrukce koupelny (nové rozvody, obklady, baterie, umyvadlo a plastová vana). Vytápění plynovým kotlem a původní na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je elektrickým bojlerem. Vodovod a kanalizace obecní. Pozemek – 935 m2, podlah.plocha – 161 m2, zast. plocha – 101 m2. Nabízená cena – 2.050.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID N03640. Srovnávací objekt 3: samostatný rodinný dům 6+1 s terasou a garáží v Horní Radechové. Součástí domu je i vinný sklípek, bazén a zahrada. Dům je ve velmi dobrém stavu a je velmi dobře prostorově řešen. Pozemek – 1.482 m2, podlahová plocha – 142 m2. Nabízená cena – 2.660.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID N16546. POZEMKY: Srovnávací objekt 4: stavební pozemek ve Lhotě za Červeným Kostelcem. Pozemek je rovinatý, z části oplocený. Dle územního plánu je pozemek určený k výstavbě rodinného domu. V okolí zástavba RD. Přístup po asfaltové komunikaci. Inženýrské sítě se nacházejí na hranici pozemku voda, elektřina. Plyn je vzdálen cca 200 m. Výměra pozemku: 975 m². Nabízená cena – 720.000,- Kč – cca 738,- Kč/m2 . Internet: sreality.cz–ID 4108559964. Srovnávací objekt 5: stavební pozemek v klidné části Červeného Kostelce, Bohdašín. Rovinatý pozemek, dle územního plánu obce určen k výstavbě rodinného domu. Přístup zajištěn z místní komunikace. Inženýrské sítě na pozemku nebo v přilehlé komunikaci - elektřina, kanalizace, obecní vodovod. Na pozemku vlastní studna. Výměra pozemku: 570 m². Nabízená cena – 399.000,- Kč – cca 700,- Kč/m2 . Internet: sreality.cz–ID 889644636. Srovnávací objekt 6: pozemek v Červeném Kostelci pro výstavbu rodinného domku je umístěn nedaleko centra. Vodovodní a kanalizační přípojka je na hranici pozemku, plynová přípojka je vzdálená 10 m od hranice pozemku. Výměra pozemku: 882 m². Nabízená cena – 550.000,- Kč – cca 624,- Kč/m2 . Internet: reality.cz–č.ev. T59-PZ1797.
14
Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemků)
Pozemky celkem m2 ZP podlaží celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
807,00 331,62 265,82 -
807,00 331,62 265,82 3 150 000 0,95 2 992 500
935,00 101,00 161,00 2 050 000 0,9 1 845 000
1 482,00 190,00 142,00 2 660 000 0,9 2 394 000
-
9 024 11 258 1,00
18 088 11 460 1,00
12 600 16 859 1,00
1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 1,00 po přepočtení IS 9 024 11 258 1
1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 0,86 po přepočtení IS 15 465 9 798 1
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 po přepočtení IS 11 340 15 173 1
Jednotkové ceny JC - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Komerční využití Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za ZP - za PP
(Kč/m2) 2
(Kč/m )
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
11 943 12 076
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Příslušenství domu
1,00 1,00
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
1,00
Technická vybavenost pozemku
0,90
Právní vztahy
0,90 1,00 0,81
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
9 674 9 782
Obvyklá cena - za ZP
Kč
- za PP
Kč
3 208 036 2 600 134
Výsledná cena objektu obvyklá cena
2 900 000 Kč
15
Výpočet orovnávacím způsobem (pozemky) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku :
1 Lhota za Č.Kostelcem
2 Červený Kostelec
3 Červený Kostelec
975,0
570,0
882,0
720 000,0
399 000,0
550 000,0
738
700
624
Popis pozemku: Výměra pozemku (m2) : Cena pozemku (Kč) : Jednotková cena pozemku (Kč / m2) :
687,3
Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficienty pro výpočet indexu 1
účel užití
1,0
1,0
1,0
2
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
4
poloha poloha v obciúčel užití vybavenost(sítě)
1,0
1,0
1,0
5
velikost
1,0
1,0
1,0
6
komerční využití
1,0
1,0
1,0
7
koef.úpravy ceny
1,0
1,0
1,0
8
názor odhadce
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
3
Celkový index srovnávacího pozemku Průměrný celkový index srovnávacích pozemků
1,000
b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Červený Kostelec-Lhota za Červ.Kostelcem,
Popis oceňovaného pozemku:
zastavěná plocha, zahrada
Výměra oceňovaného pozemku (m2) :
807
Koeficienty pro výpočet indexu 1
účel užití
1
2
1
4
poloha poloha v obciúčel užití vybavenost(sítě)
5
velikost
1
6
komerční využití
1
7
názor odhadce
1
3
1 1
Celkový index oceňovaného pozemku
1,000
Poměr indexů
1,000 687
Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku (Kč)
554 409
16
6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena B) Porovnávací hodnota celkem C) Porovnávací hodnota pozemku D) Porovnávací hodnota staveb
3.554.930,00 Kč 2.900.000,00 Kč 550.000,00 Kč 2.350.000,00 Kč
SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost byla využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro bytové účely. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Hodnota staveb a pozemků
2.900.000,- Kč Slovy: Dvamiliónydevětsettisíckorunčeských
Hodnota pozemků
550.000,- Kč Slovy: Pětsetpadesáttisíckorunčeských
Hodnota staveb
2.350.000,- Kč Slovy: Dvamiliónytřistapadesáttisíckorunčeských
17
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.Spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4167 / 91 / 2010 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
18
