ZNALECKÝ POSUDEK è. 4512 / 51 / 2012 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI – spoluvlastnický podíl 1/4 rekreační chaty č.ev.291 včetně příslušenství, bez pozemků v obci a katastrálním území Káraný, kraj Středočeský
Objednatel posudku : Mgr. Pavel Dolanský, Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, 266 01 Beroun Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb. Odhad vypracoval :
Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel. 326904075
Odhad obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 14.3.2012 Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 14.3.2012
Vypracováno dne: 29.3.2012
..................................
SOUHRN
Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Administrativní cena podílu ¼ předmětné nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění
103.520,00 Kè Slovy: =Stotřitisícepětsetdvacetkorunčeských=
Obvyklá cena podílu ¼ předmětné nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění
40.000,00 Kè Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských
2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ..........................................................................................................................................5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI ............................................................5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo evidenční, kraj, okres ...................................................5 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................5 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................5 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI............................................................................................................6 2/ PODKLADY..............................................................................................................................6 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU .....................................................6 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................6 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................6 2.1.3 Usnesení soudu ...........................................................................................................................6 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .....................................................................................7 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................7 2.2.2 Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. ..................................................................................................7 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................7 2.2.4 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................7 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................7 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 ................................................................................7 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012......................................................................7 2.2.8 Software pro ocenění .................................................................................................................7 2.2.9 Místní šetření ..............................................................................................................................7 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu ......................................................................8 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev.291 .....................................................................................................8 3.1.1 Nález ............................................................................................................................................8 3.1.2 Výměry obestavěného prostoru ................................................................................................8 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny ..............................................................................................8 3.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání........................................................................................8 3.1.5 Ocenění (§ 26) .............................................................................................................................9 3.2 CELKOVÁ REKAPITULACE .................................................................................................10
3
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti......................................................................................11 4.1 Nález .............................................................................................................................................11 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
.............................................................12
5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ............................................................12
6/ PØÍLOHY 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ…………………………………………………... KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI……………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………
4
16 19 20 21 24
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Káraný k.ú. – Káraný číslo evidenční, kraj, okres ulice – nespecifikována číslo evidenční – 291 kraj – Středočeský okres – Praha-východ Nemovitost je situována v zóně rekreačních chat 1.1.2 Situování nemovitosti mimo území obce Káraný ve vzdálenosti cca 1,50 km od centra. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků STAVBY: REKREAČNÍ CHATA č.ev.291
1.1.4 Vlastník staveb a pozemků
1.1.5 Účel posudku
POZEMKY: jiného vlastníka p.č. 1309-zastavěná plocha, výměra 61 m2 p.č. 1310-zahrada, výměra 931 m2 STAVBY - LV č.498 1/4 nemovitosti: Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3 1/4 nemovitosti: Petr STÁREK, Běhounkova 2344, Praha 5 1/4 nemovitosti: Denisa ZACHOVÁ, Karpatská 858/3, 101 00 Praha 1/4 nemovitosti: Kamila ZACHOVÁ, Karpatská 858/3, 101 00 Praha POZEMKY - LV č. 10001 OBEC KÁRNY, Václavská 19, 250 75 Káraný Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu spoluvlastnického podílu 1/4 nemovitosti v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č.498 pro obec a k.ú. Káraný. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu.
5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne 14.3.2012 nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Stáří chaty bylo provedeno odhadem podle stavebních prvků. Zastavěná plocha a výměry pro výpočet zastavěné plochy a obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem z okraje pozemku. Chata je postavena na cizím pozemku (vlastník obec Káraný). Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nemovitosti nebylo možné zjistit, zda existuje nájemní smlouva na pozemek a jaká je výše pronájmu. Technický stav objektu je zhoršený. Na nemovitosti zřejmě nevázne žádné věcné břemeno. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 1308 – vlastník obec Káraný. Omezení vlastnického práva Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 35 Nc-10827/2008 –4 OS Praha 3 ze dne 21.5.2008. Právní moc ke dni 15.4.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz EÚ Beroun 015 Ex-157/2008 –4 ze dne 5.6.2008. Právní moc ke dni 31.3.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-158/2008 –4 ze dne 11.6.2008. Právní moc ke dni 30.10.2009. Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 Nc-14826/2008 4 OS Praha 3 ze dne 20.5.2008. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický Ph.D., Evropská 663/132, 160 00 Praha 6. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 3, 55Nc 20428/2009-2 ze dne 16.6.2009. . Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-689/2011 –5 ze dne 24.6.2011. Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 24.6.2011 k podílu 1/4. Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Beroun 15 EX-689/2011 –6 ze dne 24.6.2011. Tato nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé.
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č.498, vyhotovený dne 1.3.2012 2.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN 2.1.3 Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 445/1993 6
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
2.2.2
Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
2.2.3
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.4
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2011
2.2.5
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.6
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.7
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012 časopis znalců ČR
2.2.8
Software pro ocenění NEMO387, verze 1.0.0, ze dne 22.12.2010, vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice 272.
2.2.9
Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne 14.3.2012 za účasti znalce.
7
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev. 291 3.1.1 Nález Jedná se o samostatně stojící chatu o půdorysu ve tvaru L. Chata má zřejmě jedno nadzemní podlaží a zastřešení. Nosná konstrukce je v převážné části dřevěná a v části zděná. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém s krytinou z eternitových šablon a v malé části plochá. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vytápění je zřejmě zajištěno kamny na tuhá paliva. Do chaty je zavedena přípojka elektro. Při místním šetření nebyl přítomen vlastník nemovitosti a chata nebyla zpřístupněna. Nebylo tedy možné zjistit, zda je do chaty zavedena přípojka vody a kanalizace a zda je v ní provedeno soc. zařízení. Odhadnutá podlahová plocha – 52 m2 3.1.2 Výměry obestavěného prostoru ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1.NP (8,75x6,25+2,20x(2,60+2,95)/2)x3,00 = 182,38 m3│ │Zastřešení (8,75x6,25)x2,70/2 = 73,83 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 256,21 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2012 - 1950 = 62 r. ne Středočeský do 2000 obyvatel
3.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu I. -0,10 │ │ poptávka výrazně nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí I. -0,05 │ │ stavba na cizím pozemku │ │ 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 │ │ negativní │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,20 = 0,800 │ │ │ │ 1 Životní prostř. a atraktivita obl. III. 0,00 │ │ vhodná k rekreaci │ │ 2 Přírodní lokalita III. 0,00 │ │ les nebo vodní plocha je v místě │ │ (docházková vzdálenost) │ │ 3 Poloha v zástavbě III. 0,02 │ │ výhodná poloha │ │ 4 Dopravní dostupnost III. 0,00 │ │ bezproblémový příjezd k hranici pozemku │ │ 5 Hromadná doprava I. -0,02 │ │ špatná dostupnost │ 8
│ 6 Parkovací možnosti II. 0,00 │ │ dobré │ │ 7 Obchod a služby (okolí nemovitosti) I. -0,05 │ │ žádné │ │ 8 Sportoviště I. 0,00 │ │ žádné │ │ 9 Obyvatelstvo v okolí II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 │ │ bez vlivu │ │11 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 - 0,05 = 0,950 │ │ │ │ 0 Typ stavby I. A │ │ nepodsklepený nebo posklepený do 1/2 ZP 1.NP │ │ - bez podkroví nebo do 1/2 ZP 1.NP │ │ 1 Druh stavby II. 0,00 │ │ rekreační chata │ │ 2 Svislé konstrukce III. 0,00 │ │ montované na bázi dřevní hmoty │ │ 3 Střešní konstrukce II. 0,00 │ │ plochá střecha nebo krov umožňující zřízení │ │ podkroví (nevyužito) │ │ 4 Napojení stavby na sítě I. -0,06 │ │ žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el.energie │ │ 5 Vybavení II. -0,06 │ │ pouze WC suché nebo i mimo stavbu │ │ 6 Vytápění II. 0,00 │ │ lokální vytápění │ │ 7 Příslušenství (venk.úpravy,vedl.st) III. 0,00 │ │ příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty │ │ 8 Výměra pozemků užívané se stavbou I. -0,05 │ │ pouze zastavěný stavbou │ │ 9 Kriterium jinde neuvedené II. -0,05 │ │ mírně snižující cenu │ │10 Stavebně-technický stav IV. 0,65 │ │ stavba ve špatném stavu │ │ (předpoklad provedení rozsáhlejších stav. úprav) │ │ Koeficient s pro kategorii D činí 0,7 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 - 0,22) x 0,65 x 0,7 = 0,355 │ │ │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,800 x 0,950 x 0,355 = 0,270 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.5 Ocenění (§ 26) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Index. průměrná cena IPC (příloha č. 20) 5.986,00 Kč/m3│ │Index cenového porovnání I x 0,270 │ │ ────────────────────│ │Cena upravená CU 1.616,22 Kč/m3│ │Výměra obestavěného prostoru x 256,21 m3 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - REKREAČÍ CHATA č.ev.291 414.091,73 Kč │ │Vlastnický podíl 1/4 103.522,93 Kč │ │ ═════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 9
3.2 CELKOVÁ REKAPITULACE
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev.291 103.522,93 103.522,93 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena bez opotřebení celkem 103.522,93 103.522,93 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev.291 103.522,93 103.522,93 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena po odpočtu opotř. celkem 103.522,93 103.522,93 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev.291 103.522,93 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 103.520,00 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Výsledná zjištěná cena 103.520,00 Kč Slovy: =Stotřitisícepětsetdvacetkorunčeských=
10
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne 14.3.2012 nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Stáří chaty bylo provedeno odhadem podle stavebních prvků. Zastavěná plocha a výměry pro výpočet zastavěné plochy a obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem z okraje pozemku. Chata je postavena na cizím pozemku (vlastník obec Káraný). Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nemovitosti nebylo možné zjistit, zda existuje nájemní smlouva na pozemek a jaká je výše pronájmu. Technický stav objektu je zhoršený. Na nemovitosti zřejmě nevázne žádné věcné břemeno. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 1308 – vlastník obec Káraný. Omezení vlastnického práva Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 35 Nc-10827/2008 –4 OS Praha 3 ze dne 21.5.2008. Právní moc ke dni 15.4.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz EÚ Beroun 015 Ex-157/2008 –4 ze dne 5.6.2008. Právní moc ke dni 31.3.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-158/2008 –4 ze dne 11.6.2008. Právní moc ke dni 30.10.2009. Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 Nc-14826/2008 4 OS Praha 3 ze dne 20.5.2008. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický Ph.D., Evropská 663/132, 160 00 Praha 6. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 3, 55Nc 20428/2009-2 ze dne 16.6.2009. . Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-689/2011 –5 ze dne 24.6.2011. Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 24.6.2011 k podílu 1/4. Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Beroun 15 EX-689/2011 –6 ze dne 24.6.2011. Tato nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé.
11
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. STAVBY VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: dřevěná, starší chatka 40m2 k rekonstrukci, na pronajatém oploceném obecním pozemku v chatové osadě Pod železničním mostem v obci Káraný s možností příjezdu autem až na pozemek. V chatě zavedena elektřina 220/380, vlastní zdroj vody, WC chemické. Podlahová plocha – 40 m2. Nabízená cena – 339.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID: 17176. Srovnávací objekt 2: dřevěná přízemní chata 3+kk s malým sklepem a velkou kůlnou na lesním, pronajatém pozemku ve vyhledávané rekreační oblasti Káraný. Chata prošla částečnou rekonstrukcí, zavedena el. suché WC, voda cca 50 m, Podlahová plocha – 42 m2. Nabízená cena – 339.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID: 17038. Srovnávací objekt 3: chata na vlastním pozemku v obci Káraný. Jedná se o kombinovaný domek - dřevo a zdivo, el. 220+380V, voda ze studny, jímka. Chata je podsklepená, WC, sprchový kout, kuchyň, 2x menší pokoj. Pozemek – 194 m2, podlah.plocha – 33 m2. Nabízená cena – 599.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID: 373.
12
Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemků) Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
Pozemky celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
52,00 -
40,00 339 000 0,95 322 050
42,00 339 000 0,95 322 050
194,00 33,00 599 000 0,8 479 200
-
* 8 051 1,00
* 7 668 1,00
* 14 521 1,00
1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 0,73 po přepočtení IS 5 869 2
1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 1,00 0,90 0,65 po přepočtení IS 4 969 1
1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 1,00 0,90 0,65 po přepočtení IS 9 410 1
Jednotkové ceny JC - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Komerční využití Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za PP
(Kč/m2)
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP
(Kč/m2)
6 529
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Příslušenství domu
1,00 0,90
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
0,80
Technická vybavenost pozemku
0,90
Právní vztahy
0,90 1,00 0,58
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za PP
(Kč/m2)
3 808
Obvyklá cena - za PP
198 001
Kč
Výsledná cena objektu obvyklá cena
200 000
Koeficient podílového vlastnictví
0,2
Výsledná cena1/4 objektu obvyklá cena
40 000 Kč
13
SHRNUTÍ Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ stavby
40.000,- Kč Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských=
14
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.Spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4512 / 51 / 2012 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
15
ZNALECKÝ POSUDEK è. 4512 / 51 / 2012 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI – spoluvlastnický podíl 1/4 rekreační chaty č.ev.291 včetně příslušenství, bez pozemků v obci a katastrálním území Káraný, kraj Středočeský
Objednatel posudku : Mgr. Pavel Dolanský, Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, 266 01 Beroun Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb. Odhad vypracoval :
Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel. 326904075
Odhad obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 14.3.2012 Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 14.3.2012
Vypracováno dne: 29.3.2012
..................................
SOUHRN
Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Administrativní cena podílu ¼ předmětné nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění
103.520,00 Kè Slovy: =Stotřitisícepětsetdvacetkorunčeských=
Obvyklá cena podílu ¼ předmětné nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění
40.000,00 Kè Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských
2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ..........................................................................................................................................5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI ............................................................5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo evidenční, kraj, okres ...................................................5 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................5 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................5 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI............................................................................................................6 2/ PODKLADY..............................................................................................................................6 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU .....................................................6 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................6 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................6 2.1.3 Usnesení soudu ...........................................................................................................................6 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .....................................................................................7 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................7 2.2.2 Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. ..................................................................................................7 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................7 2.2.4 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................7 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................7 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 ................................................................................7 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012......................................................................7 2.2.8 Software pro ocenění .................................................................................................................7 2.2.9 Místní šetření ..............................................................................................................................7 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu ......................................................................8 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev.291 .....................................................................................................8 3.1.1 Nález ............................................................................................................................................8 3.1.2 Výměry obestavěného prostoru ................................................................................................8 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny ..............................................................................................8 3.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání........................................................................................8 3.1.5 Ocenění (§ 26) .............................................................................................................................9 3.2 CELKOVÁ REKAPITULACE .................................................................................................10
3
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti......................................................................................11 4.1 Nález .............................................................................................................................................11 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
.............................................................12
5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ............................................................12
6/ PØÍLOHY 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ…………………………………………………... KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI……………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………
4
16 19 20 21 24
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Káraný k.ú. – Káraný číslo evidenční, kraj, okres ulice – nespecifikována číslo evidenční – 291 kraj – Středočeský okres – Praha-východ Nemovitost je situována v zóně rekreačních chat 1.1.2 Situování nemovitosti mimo území obce Káraný ve vzdálenosti cca 1,50 km od centra. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků STAVBY: REKREAČNÍ CHATA č.ev.291
1.1.4 Vlastník staveb a pozemků
1.1.5 Účel posudku
POZEMKY: jiného vlastníka p.č. 1309-zastavěná plocha, výměra 61 m2 p.č. 1310-zahrada, výměra 931 m2 STAVBY - LV č.498 1/4 nemovitosti: Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3 1/4 nemovitosti: Petr STÁREK, Běhounkova 2344, Praha 5 1/4 nemovitosti: Denisa ZACHOVÁ, Karpatská 858/3, 101 00 Praha 1/4 nemovitosti: Kamila ZACHOVÁ, Karpatská 858/3, 101 00 Praha POZEMKY - LV č. 10001 OBEC KÁRNY, Václavská 19, 250 75 Káraný Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu spoluvlastnického podílu 1/4 nemovitosti v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č.498 pro obec a k.ú. Káraný. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu.
5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne 14.3.2012 nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Stáří chaty bylo provedeno odhadem podle stavebních prvků. Zastavěná plocha a výměry pro výpočet zastavěné plochy a obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem z okraje pozemku. Chata je postavena na cizím pozemku (vlastník obec Káraný). Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nemovitosti nebylo možné zjistit, zda existuje nájemní smlouva na pozemek a jaká je výše pronájmu. Technický stav objektu je zhoršený. Na nemovitosti zřejmě nevázne žádné věcné břemeno. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 1308 – vlastník obec Káraný. Omezení vlastnického práva Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 35 Nc-10827/2008 –4 OS Praha 3 ze dne 21.5.2008. Právní moc ke dni 15.4.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz EÚ Beroun 015 Ex-157/2008 –4 ze dne 5.6.2008. Právní moc ke dni 31.3.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-158/2008 –4 ze dne 11.6.2008. Právní moc ke dni 30.10.2009. Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 Nc-14826/2008 4 OS Praha 3 ze dne 20.5.2008. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický Ph.D., Evropská 663/132, 160 00 Praha 6. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 3, 55Nc 20428/2009-2 ze dne 16.6.2009. . Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-689/2011 –5 ze dne 24.6.2011. Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 24.6.2011 k podílu 1/4. Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Beroun 15 EX-689/2011 –6 ze dne 24.6.2011. Tato nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé.
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č.498, vyhotovený dne 1.3.2012 2.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN 2.1.3 Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 445/1993 6
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
2.2.2
Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
2.2.3
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.4
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2011
2.2.5
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.6
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.7
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012 časopis znalců ČR
2.2.8
Software pro ocenění NEMO387, verze 1.0.0, ze dne 22.12.2010, vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice 272.
2.2.9
Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne 14.3.2012 za účasti znalce.
7
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev. 291 3.1.1 Nález Jedná se o samostatně stojící chatu o půdorysu ve tvaru L. Chata má zřejmě jedno nadzemní podlaží a zastřešení. Nosná konstrukce je v převážné části dřevěná a v části zděná. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém s krytinou z eternitových šablon a v malé části plochá. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vytápění je zřejmě zajištěno kamny na tuhá paliva. Do chaty je zavedena přípojka elektro. Při místním šetření nebyl přítomen vlastník nemovitosti a chata nebyla zpřístupněna. Nebylo tedy možné zjistit, zda je do chaty zavedena přípojka vody a kanalizace a zda je v ní provedeno soc. zařízení. Odhadnutá podlahová plocha – 52 m2 3.1.2 Výměry obestavěného prostoru ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1.NP (8,75x6,25+2,20x(2,60+2,95)/2)x3,00 = 182,38 m3│ │Zastřešení (8,75x6,25)x2,70/2 = 73,83 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 256,21 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2012 - 1950 = 62 r. ne Středočeský do 2000 obyvatel
3.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu I. -0,10 │ │ poptávka výrazně nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí I. -0,05 │ │ stavba na cizím pozemku │ │ 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 │ │ negativní │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,20 = 0,800 │ │ │ │ 1 Životní prostř. a atraktivita obl. III. 0,00 │ │ vhodná k rekreaci │ │ 2 Přírodní lokalita III. 0,00 │ │ les nebo vodní plocha je v místě │ │ (docházková vzdálenost) │ │ 3 Poloha v zástavbě III. 0,02 │ │ výhodná poloha │ │ 4 Dopravní dostupnost III. 0,00 │ │ bezproblémový příjezd k hranici pozemku │ │ 5 Hromadná doprava I. -0,02 │ │ špatná dostupnost │ 8
│ 6 Parkovací možnosti II. 0,00 │ │ dobré │ │ 7 Obchod a služby (okolí nemovitosti) I. -0,05 │ │ žádné │ │ 8 Sportoviště I. 0,00 │ │ žádné │ │ 9 Obyvatelstvo v okolí II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 │ │ bez vlivu │ │11 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 - 0,05 = 0,950 │ │ │ │ 0 Typ stavby I. A │ │ nepodsklepený nebo posklepený do 1/2 ZP 1.NP │ │ - bez podkroví nebo do 1/2 ZP 1.NP │ │ 1 Druh stavby II. 0,00 │ │ rekreační chata │ │ 2 Svislé konstrukce III. 0,00 │ │ montované na bázi dřevní hmoty │ │ 3 Střešní konstrukce II. 0,00 │ │ plochá střecha nebo krov umožňující zřízení │ │ podkroví (nevyužito) │ │ 4 Napojení stavby na sítě I. -0,06 │ │ žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el.energie │ │ 5 Vybavení II. -0,06 │ │ pouze WC suché nebo i mimo stavbu │ │ 6 Vytápění II. 0,00 │ │ lokální vytápění │ │ 7 Příslušenství (venk.úpravy,vedl.st) III. 0,00 │ │ příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty │ │ 8 Výměra pozemků užívané se stavbou I. -0,05 │ │ pouze zastavěný stavbou │ │ 9 Kriterium jinde neuvedené II. -0,05 │ │ mírně snižující cenu │ │10 Stavebně-technický stav IV. 0,65 │ │ stavba ve špatném stavu │ │ (předpoklad provedení rozsáhlejších stav. úprav) │ │ Koeficient s pro kategorii D činí 0,7 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 - 0,22) x 0,65 x 0,7 = 0,355 │ │ │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,800 x 0,950 x 0,355 = 0,270 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.5 Ocenění (§ 26) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Index. průměrná cena IPC (příloha č. 20) 5.986,00 Kč/m3│ │Index cenového porovnání I x 0,270 │ │ ────────────────────│ │Cena upravená CU 1.616,22 Kč/m3│ │Výměra obestavěného prostoru x 256,21 m3 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - REKREAČÍ CHATA č.ev.291 414.091,73 Kč │ │Vlastnický podíl 1/4 103.522,93 Kč │ │ ═════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 9
3.2 CELKOVÁ REKAPITULACE
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev.291 103.522,93 103.522,93 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena bez opotřebení celkem 103.522,93 103.522,93 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev.291 103.522,93 103.522,93 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena po odpočtu opotř. celkem 103.522,93 103.522,93 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 REKREAČÍ CHATA č.ev.291 103.522,93 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 103.520,00 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Výsledná zjištěná cena 103.520,00 Kč Slovy: =Stotřitisícepětsetdvacetkorunčeských=
10
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne 14.3.2012 nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Stáří chaty bylo provedeno odhadem podle stavebních prvků. Zastavěná plocha a výměry pro výpočet zastavěné plochy a obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem z okraje pozemku. Chata je postavena na cizím pozemku (vlastník obec Káraný). Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nemovitosti nebylo možné zjistit, zda existuje nájemní smlouva na pozemek a jaká je výše pronájmu. Technický stav objektu je zhoršený. Na nemovitosti zřejmě nevázne žádné věcné břemeno. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 1308 – vlastník obec Káraný. Omezení vlastnického práva Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 35 Nc-10827/2008 –4 OS Praha 3 ze dne 21.5.2008. Právní moc ke dni 15.4.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz EÚ Beroun 015 Ex-157/2008 –4 ze dne 5.6.2008. Právní moc ke dni 31.3.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-158/2008 –4 ze dne 11.6.2008. Právní moc ke dni 30.10.2009. Nařízení exekuce. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 Nc-14826/2008 4 OS Praha 3 ze dne 20.5.2008. Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Juraj Podkonický Ph.D., Evropská 663/132, 160 00 Praha 6. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 3, 55Nc 20428/2009-2 ze dne 16.6.2009. . Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/4. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Beroun č.j. 015 EX-689/2011 –5 ze dne 24.6.2011. Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 24.6.2011 k podílu 1/4. Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví. Michal STÁREK, Slezská 2262/138, 130 00 Praha 3. Stavba: Káraný č.ev.291. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Beroun 15 EX-689/2011 –6 ze dne 24.6.2011. Tato nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé.
11
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. STAVBY VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: dřevěná, starší chatka 40m2 k rekonstrukci, na pronajatém oploceném obecním pozemku v chatové osadě Pod železničním mostem v obci Káraný s možností příjezdu autem až na pozemek. V chatě zavedena elektřina 220/380, vlastní zdroj vody, WC chemické. Podlahová plocha – 40 m2. Nabízená cena – 339.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID: 17176. Srovnávací objekt 2: dřevěná přízemní chata 3+kk s malým sklepem a velkou kůlnou na lesním, pronajatém pozemku ve vyhledávané rekreační oblasti Káraný. Chata prošla částečnou rekonstrukcí, zavedena el. suché WC, voda cca 50 m, Podlahová plocha – 42 m2. Nabízená cena – 339.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID: 17038. Srovnávací objekt 3: chata na vlastním pozemku v obci Káraný. Jedná se o kombinovaný domek - dřevo a zdivo, el. 220+380V, voda ze studny, jímka. Chata je podsklepená, WC, sprchový kout, kuchyň, 2x menší pokoj. Pozemek – 194 m2, podlah.plocha – 33 m2. Nabízená cena – 599.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID: 373.
12
Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemků) Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
Pozemky celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
52,00 -
40,00 339 000 0,95 322 050
42,00 339 000 0,95 322 050
194,00 33,00 599 000 0,8 479 200
-
* 8 051 1,00
* 7 668 1,00
* 14 521 1,00
1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 0,73 po přepočtení IS 5 869 2
1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 1,00 0,90 0,65 po přepočtení IS 4 969 1
1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 1,00 0,90 0,65 po přepočtení IS 9 410 1
Jednotkové ceny JC - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Komerční využití Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za PP
(Kč/m2)
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP
(Kč/m2)
6 529
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Příslušenství domu
1,00 0,90
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
0,80
Technická vybavenost pozemku
0,90
Právní vztahy
0,90 1,00 0,58
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za PP
(Kč/m2)
3 808
Obvyklá cena - za PP
198 001
Kč
Výsledná cena objektu obvyklá cena
200 000
Koeficient podílového vlastnictví
0,2
Výsledná cena1/4 objektu obvyklá cena
40 000 Kč
13
SHRNUTÍ Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ¼ stavby
40.000,- Kč Slovy: = Čtyřicettisíckorunčeských=
14
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.Spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4512 / 51 / 2012 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
15
