ZNALECKÝ POSUDEK č. 295-8-2013 O ceně bytové jednotky č.80/1 nacházející se v ulici U Doubravky č.p. 80, obec Čachovice, okres Mladá Boleslav
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Beroun, Pan Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 266 01 Beroun
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro potřebu Exekutorského úřadu v Berouně.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.5.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Duška Smaragdová 434/35 154 00 Praha-Slivenec telefon: 731601709 Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 6.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Označit a ocenit nemovitosti a jejich příslušenství, jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené: - bytová jednotka č. 80/1, v budově - domě číslo popisné patřící do SJM, Zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, pro obec Čachovice, katastrální území Čachovice, na listu vlastnictví č. 220, popis: byt v budově Čachovice, podíl o velikosti 1236/9458 na společných částech domu č.p.80, LV 209 a pozemku parcely č. st.221 zastavěná plocha a nádvoří.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 80/1 U Doubravky 80 294 43 Čachovice Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Čachovice Katastrální území: Čachovice Počet obyvatel: 881 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.5.2013 za přítomnosti Jaroslava Kováče.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení Okresního soudu v Mladé Boleslavi, číslo jednací 6 EXE 1958/2012-29 ze dne 26.04 2012 -Usnesení Okresního soudu v Mladé Boleslavi, číslo jednací 6 EXE 2958/2012-29 ze dne 13.06. 2012 -Usnesení o ustanovení znalce č.j.015 EX 458/2012 -53 ze dne 129.04.2013, které vydal Exekutorský úřad v Berouně - Výpis z katastru nemovitostí LV 220 pro katastrální území Čachovice, vydaný Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, ze dne 29.04.2013 -Informace o parcele č.st.221 ,LV 209 pro katastrální území Čachovice, vydaný Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, ze dne 06.05.2013 - Informace získané při místním šetření - Záznam z prohlídky a zaměření nemovitost - Indexy cen stavebních prací (ICSP) vydaný Statistickým úřadem - Zákon č. 151/1997 ( o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., a č. 188/2011 Sb. - Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů , ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 387/2011 Sb. - Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala - Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, Přepracované vydání, Linde 2004 -2-
- Znalec, časopis komory soudních znalců České republiky, ročníky XV až XXI - Databáze realitních kanceláří.
5. Vlastnické a evidenční údaje Na výpisu z katastru nemovitostí LV.č.220, vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav, jsou jako vlastníci uvedeni: SJM Kováč Jaroslav a Kováčová Lucie, U Doubravky 80, 29443 Čachovice, identifikátor 730214/0945 a 676120/0237.
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace k bytu byla předložena vlastníkem při místním šetření. Skutečnosti a výměry byly zjištěny při místním šetření.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost bytová jednotka č.80/1, je byt 3+1 nacházející v prvním nadzemním podlaží zděného bytové domu s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a částečně využitým podkrovím. Bytový dům je samostatně stojící budova na okraji obce vedle průmyslových objektů. Pozemek parc.č.221, na kterém je bytový dům postavený je rovinný obdélníkového půdorysu. Přístupný je po zpevněné prašné komunikaci. Je napojený na el. proud a veřejný vodovod. Kanalizace je svedena do vlastní čističky. V místě není plyn.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.80/1
-3-
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.80/1 Popis Zájmová nemovitost je bytová jednotka 3+1 v osobním vlastnictví, nacházející se 1.nadzemním podlaží zděného třípatrového bytového domu. Bytový dům má novou fasádu a plastová okna. Bytová jednotka se skládá z: 1.pokoj - 18,0 m2 2.pokoj - 16,0 m2 3.pokoj - 23,0 m2 4.kuchyně - 23,0 m2 5.spíž - 3,1 m2 6.předsíň - 12,0 m2 7. koupelna 5,7 m2 8. WC - 2,0 m2 9. sklep- 20,8 m2 10. lodžie - 5,6 m2 Technické provedení bytu je standardní. Vytápění je el. přímotopy a v obývacím pokoji jsou krbová kamna na pevná paliva. V kuchyni je plynový sporák na PB láhev. Zdrojem teplé vody je el. bojler. V současné době jsou v bytě prováděny drobné stavební úpravy. Jsou vybourané dveře z kuchyně do obývacího prostoru a ložnice. Z pokoje kde je ložnice je místnost rozdělena vestavěnými skříněmi a z druhé části je skladový prostor přístupný z chodby. Další pokoj byl rozdělený na dva dětské pokoje. Koupelna a WC jsou již zrekonstruovány. Podlahy obytných místností jsou ve špatném stavu a taktéž omítky jsou zašlé. Z obývacího pokoje je přístup přes lodžii do zahrady. Popis jednotlivých hodnocených znaků kvalitativních pásem, potřebných pro ocenění porovnávacím způsobem, jakož i popis konstrukcí jsou uvedeny dále v posudku. Technický stav některých částí bytu špatný a vyžaduje potřebu provést dílčí stavební úpravy (podlahy v jídelně, omítky v obývacím pokoji a chodbě, elektroinstalaci apod.). Podle vyjádření vlastníka je stáří bytového domu cca 65 roků Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Pozemek parc.č. st.221 o výměře 1816 m2 je zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinný obdélníkového půdorysu. Je přístupný po zpevněné prašné cestě, je napojený na el. proud a veřejný vodovod. Kanalizace a plyn v místě není. Okolní nemovitosti jsou budovy pro průmyslovou výrobu a sklady. -4-
Ocenění Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6790 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1310 0,6790 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.221
Výměra [m2] 1 816,00
Úprava [%] -7,00
Jedn. cena [Kč/m2] 47,10
Upr. cena [Kč/m2] 47,10 Cena [Kč] 85 533,60 85 533,60
Pozemky - zjištěná cena
=
85 533,60 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky
=
85 533,60 Kč 85 533,60 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
85 533,60 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 65 let 17 801,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu Bytová jednotky: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí terasa: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: -5-
=
102,80 m2 102,80 m2
=
5,60 m2 5,60 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
20,80 m2 20,80 m2
= 5,60m2 * 0,17 20,80 m2 * 0,10
= = = =
102,80 m2 0,95 m2 2,08 m2 105,83 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 65 let: 0,70
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
II III III
-0,02 0,00 0,85
č. I II I
Pi 0,00 0,00 -0,05
II
0,00
II I II II I III II
0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,70 = 0,637 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů -6-
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,860 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,637 * 0,860 * 0,900 = 0,493 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 17 801,- Kč/m2 * 0,493 = 8 775,89 Kč/m2 CP = CU * PP = 8 775,89 Kč/m2 * 105,83 m2 = 928 752,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
928 752,44 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 85 533,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 236 / 8 458 Hodnota spoluvlastnického podílu: 85 533,60 Kč * 1 236 / 8 458 = 12 499,35 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
12 499,35 Kč
Bytová jednotka č.80/1 - zjištěná cena
=
941 251,79 Kč
2. Označení jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí, které zvyšují, nebo snižují cenu nemovitosti (ustanovení §336a, odst.1, písm.B) o.s.ř.) Ve výše uvedeném Výpisu z katastru nemovitostí LV 220, katastrální území Čachovice, obec Čachovice, okres mladá Boleslav , jsou uvedená následující práva a závazky ( blíže ve výpisu v příloze): - Nařízení exekuce Pověřený soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Kováč Jaroslav , U Doubravky 80, 29443 Čachovice ,RČ : 730214/0945
Z-7375/2012-207
Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud v Mladé Boleslavi 6EXE-1958/2012-29 (015EXE1958/2012) ze dne 26.4.2012; uloženo na prac. Mladá Boleslav Z-7375/2012-207 Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-458/2012-29 (6EXE1958/12) (právní moc ke dni 13.11.2012) ze dne 11.03.2013,; uloženo na prac. Mladá Boleslav -7-
Z-3091/2013-207 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka : 80/1 Z-7375/2012-207 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 015EX-458/2012-5 (6EXE1958/2012) ze dne 24.05.2012 Z-7375/2012-207 Listina : Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-458/2012 ze dne 11.03.2013. Právní moc ke dni 13.11.2012) ze dne 11.03.2013. Z-3097/2013-207
- Nařízení exekuce Pověřený soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Kováč Jaroslav , U Doubravky 80, 29443 Čachovice ,RČ : 730214/0945
Z-9986/2012-207
Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud v Mladé Boleslavi 6 EXE-2958/2012-29 ze dne 13.6.2012; uloženo na prac. Mladá Boleslav Z-9986/2012-207 Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-714/2012-46 (6EXE2958/2012) (právní moc ke dni 13.11.2012) ze dne 11.03.2013,; uloženo na prac. Mladá Boleslav Z-3039/2013-207 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka : 80/1
Z-9986/2012-207
Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 015EX-714/2012-4 (6EXE2958/2012) ze dne 16.7.2012 Z-9986/2012-207 Listina : Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-714/2012-46 (6EXE2958/2012) (právní moc ke dni 13.11.2012) ze dne 11.03.2013. uloženo na prac. Mladá Boleslav Z-3039/2013-207
- Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jednotka : 80/1
Z-12654/2012-207
Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 167EX-16156/2011-42 (17EXE1873/2011) ze dne 13.9.2012 Z-12654/2012-207
- Nařízení exekuce Pověřený soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko Kováč Jaroslav , U Doubravky 80, 29443 Čachovice ,RČ : 730214/0945
Z-12655/2012-207
Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soud v Mladé Boleslavi 17EXE-1873/2011-12 -8-
(167EX16156/2011) ze dne 01.09.2011; uloženo na prac. Mladá Boleslav
Z-12655/2012-207
-Zástavní právo exekutorské K uspokojení pohledávky v celkové výši 284.941,59 Kč (jistina 207.544.- Kč) Zaměstnanecká pojišťovna , Škoda,
Jednotka : 80/1
Z-436/2013-207
Husova 302, Mladá Boleslav II, 29301 Mladá Boleslav, RČ/IČO: 46354182 Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 167EX-16156/201241(17EXE1873/2011) ze dne 13.09.2012. Právní moc ke dne 01.10.2012 Z-436/2013-207 -Zástavní právo exekutorské K uspokojení pohledávky ve výši 64.397,21 Kč s příslušenstvím Citibank Europe plc, organizační
Jednotka : 80/1
Z-3080/2013-207
složka ,Bucharova 2641/14, Stodůlky 15802 Praha 5, RČ/IČO: 28198131 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí,o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 15 EX-458/2012-5 (6EXE1958/2012) ze dne 24.05.2012. Z-9986/2012-207 Listina : Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-458/2012 ze dne 11.03.2013. Právní moc ke dni 13.11.2012 Z-3080/2013-207
-Zástavní právo exekutorské K zajištění pohledávky ve výši 609877,- Kč s příslušenstvím Citibank Europe plc, organizační
Jednotka : 80/1
Z-3097/2013-207
složka ,Bucharova 2641/14, Stodůlky 15802 Praha 5, RČ/IČO: 28198131 Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí,o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 15 EX-458/2012-5 (6EXE1958/2012) ze dne 24.05.2012. Z-7375/2012-207 Listina : Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 015 EX-458/2012 ze dne 11.03.2013. Právní moc ke dni 13.11.2012 Z-3097/2013-207
Práva a závady s nemovitostí spojené, tj. věcná břemena u oceňované nemovitosti nebyly zjištěny- tedy jsou nulové. -9-
Hodnota věcných břemen činí
0,- Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.80/1
941 251,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
941 251,80 Kč
Celkem
941 251,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
941 251,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
941 250,- Kč
slovy: Devětsetčtyřicetjednatisícdvěstěpadesát Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.16.
V Praze 6.5.2013 Ing. Jan Duška Smaragdová 434/35 154 00 Praha-Slivenec
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 25.4.1997 pod č.j. Spr. 4128/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhad nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 295-8-2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 295-8-2013/1.
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1
- 10 -
Bytová jednotka č. 80/1
Pohled na vchod od cesty
Pohled od vchodu na východ do zahrady
Pohled na východ do dvora
Pohled na okna bytu ze dvora
Kuchyňská linka
Pohlled z kuchyně do obývacího pokoje
- 11 -
Krb v obývacím pokoji
Výsup z obývacího pokole do lodžíe a zahrady
kuchyně s jídelnou - přímotopy
Pohled do ložnice
pohled do dětského pokoje
Elektroinstalace v chodbě
- 12 -
Koupelna s rohovou vanou
WC
Spíž
Sklep
- 13 -
