ZNALECKÝ POSUDEK è. 4581 / 120 / 2012 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI – rodinného domu č.p. 8 včetně příslušenství a pozemků p.č. St.39/1, 95/2, 488 v obci a katastrálním území Máslojedy, kraj Kálovéhradecký
Objednatel posudku : Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, 266 01 Beroun Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb. Odhad vypracoval :
Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel. 326904075
Odhad obsahuje 39 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 24.5.2010 a 24.8.2012 Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 24.8.2012
Vypracováno dne: 5.9.2012
..................................
SOUHRN Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění
3.960.460,00 Kè Slovy: =Třimiliónydevětsetšedesáttisícčtyřistašedesátkorunčeských=
Obvyklá cena předmětné nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění
1.100.000,00 Kè Slovy: = Jedenmiliónjednostotisíckorunčeských
Obvyklá cena pozemků je ke dni ocenění
460.000,00 Kè Slovy: = Čtyřistašedesáttisíckorunčeských
Obvyklá cena budov bez pozemků je ke dni ocenění
640.000,00 Kè Slovy: = Šestsetčtyřicettisíckorunčeských
Obvyklá cena věcného břemene je ke dni ocenění
20.000,00 Kè Slovy: = Dvacettisíckorunčeských
2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ......................................................................................................................................5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI ............................................5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné ...........................................................................5 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................5 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI ...................................................................................................6 2/ PODKLADY ........................................................................................................................7 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU ....................................7 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................7 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................7 2.1.3 Kupní smlouva ...........................................................................................................................7 2.1.4 Kupní smlouva ...........................................................................................................................7 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .........................................................................8 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................8 2.2.2 Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. ..................................................................................................8 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................8 2.2.4 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................8 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................8 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 ................................................................................8 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012......................................................................8 2.2.8 Software pro ocenění .................................................................................................................8 2.2.9 Místní šetření ..............................................................................................................................8
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu.................................................................9 3.1 RODINNÝ DŮM č.p. 8 .........................................................................................................9 3.1.1 Nález ............................................................................................................................................9 3.1.2 Výměry........................................................................................................................................9 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny ............................................................................................10 3.1.4 Konstrukce a vybavení stavby ................................................................................................10 3.1.5 Výpočet koeficientu rozestavěnosti ........................................................................................11 3.1.6 Výpočet opotřebení ..................................................................................................................12 3.1.7 Ocenění (§ 5) .............................................................................................................................13 3
3.2 STUDNA ..................................................................................................................................13 3.2.1 Základní údaje .........................................................................................................................13 3.2.2 Výpočet opotřebení ..................................................................................................................13 3.2.3 Ocenění (§ 9) .............................................................................................................................13
3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) ........................................................................14 3.3.1 Nález ..........................................................................................................................................14 3.3.2 Ocenění (§ 10) ...........................................................................................................................14 3.4 POZEMKY .............................................................................................................................14 3.4.1 STAVEBNÍ POZEMKY .........................................................................................................14 3.4.1.1 Nález .......................................................................................................................................14 3.4.1.2 Ocenění (§ 28 odst. 2)............................................................................................................14 3.4.2 STAVEBNÍ POZEMKY .........................................................................................................15 3.4.2.1 Nález .......................................................................................................................................15 3.4.2.2 Ocenění (§ 28 odst. 5)............................................................................................................15 3.4.3 REKAPITULACE ...................................................................................................................15
3.5 VĚCNÉ BŘEMENO ............................................................................................................16 3.6 CELKOVÁ REKAPITULACE .......................................................................................16 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti.................................................................................17 4.1 Nález .............................................................................................................................................17
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
....................................................19
5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ ...........................................19 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................23
4
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Máslojedy k.ú. – Máslojedy číslo popisné ulice – nespecifikována číslo popisné – 8 kraj – Královéhradecký okres – Hradec Králové Obec leží při silnici č. 325, která spojuje město 1.1.2 Situování nemovitosti Hradec Králové s městem Dvůr Králové. V obci jsou situovány základní obchody a služby. Kompletní občanská vybavenost je ve městě Hradec Králové ve vzdálenosti cca 15,00 km. Výhody: dobrá lokalita k bydlení, dobrý přístup do města Hradec Králové. Dům je napojen na přípojky : vody ze studny, která je dle údajů vlastníka společná pro dva objekty, kanalizační do jímky a elektro. Nemovitost je situována na okraji obce, v zóně rodinných domů. Přístup je řešen po místní komunikaci. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků RODINNÝ DŮM č.p. 8 STUDNA POZEMKY p.č. St.39/1-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 195 m2 p.č. 95/2-zahrada, výměra 154 m2 p.č. 488-ostatní plocha-jiná plocha, výměra 45 m2 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků SJM František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice Úkolem znalce je : 1.1.5 Účel posudku A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č. 606 pro obec a k.ú. Máslojedy. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu.
5
1.2
RIZIKA NEMOVITOSTI
Při místním šetření, které bylo provedeno dne 24.5.2010 a 24.8.2012 nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Dům je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je zhoršený. Nemovitost spadá do pásma rizika záplav č.1. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovitosti váznou dvě věcná břemena – braní vody. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 431 – vlastník Obec Máslojedy. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo soudcovské částka 25.018,- Kč a 8.623,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6588/2003-11 ze dne 1.9.2003. Právní moc ke dni 17.10.2003. Zástavní právo soudcovské částka 21.089,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6589/2003-8 ze dne 1.9.2003. Právní moc ke dni 17.10.2003. Zástavní právo smluvní částka 215.000,- Kč ze dne 18.6.1997, právní účinky vkladu 23.6.1997. Česká spořitelna, a.s. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Smlouva V2-1960/1997. Zástavní právo soudcovské částka 21.458,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-8531/2004-8 ze dne 26.10.2004. Právní moc ke dni 23.11.2004. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka 16.839,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 179145/2005/228940/6862 ze dne 5.9.2005. Právní moc ke dni 26.11.2005. Zástavní právo soudcovské částka 31.156,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 21/2005-15 ze dne 21.3.2006. Právní moc ke dni 14.4.2006. Zástavní právo soudcovské částka 35.061,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 73/2006-14 ze dne 8.1.2007. Právní moc ke dni 1.2.2007. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 015 Ex-38/2007-4 ze dne 16.11.2007. Právní moc ke dni 27.1.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 4 Nc-8758/2007-4 ze dne 1.11.2007. Právní moc ke dni 18.2.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9097/2007-15 ze dne 5.12.2007. Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí 32E-6/2008-27 ze dne 9.4.2008. Právní moc ke dni 11.6.2008. Zástavní právo soudcovské částka 32.276,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-15 ze dne 3.3.2008. Právní moc ke dni 5.4.2008.
6
Zástavní právo soudcovské částka 32.276,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-15 ze dne 3.3.2008. Právní moc ke dni 5.4.2008. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-22 opravné ze dne 8.4.2008. Právní moc ke dni 22.5.2008. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9072/2008-7 ze dne 6.8.2008. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka 35.783,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 236182/2008/228940/5064 ze dne 21.10.2008. Právní moc ke dni 1.1.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 99EX-8327/2007-5 ze dne 27.1.2009. Právní moc ke dni 4.2.2009. Zástavní právo soudcovské částka 28.291,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-4/2009-18 ze dne 12.1.2009. Právní moc ke dni 12.2.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 32Nc-9669/2009-6 ze dne 29.7.2009. Podán návrh na naříz. výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozh. zřízením soud. zástavního práva 32E-6/2008 ze dne 25.2.2008.
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č.606, vyhotovil Český úřad zeměměřický a katastrální – SCD, dne 2.2.2010 2.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým nahlížením do KN 2.1.3 Kupní smlouva na RD a pozemky ze dne 27.5.1997, č.j. V11-1631/1997 2.1.4 Kupní smlouva na pozemek ze dne 7.7.2004, č.j. V-4686/2004-602
7
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
2.2.2
Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
2.2.3
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.4
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2011
2.2.5
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.6
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.7
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012 časopis znalců ČR
2.2.8
Software pro ocenění NEMO387, verze 1.0.0, ze dne 20.12.2011, vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice 272.
2.2.9
Místní šetření bylo provedeno 24.5.2010 a 24.8.2012 za účasti znalce.
8
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 RODINNÝ DŮM č.p. 8 3.1.1 Nález Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o půdorysu ve tvaru písmene H. V objektu jsou situovány tři bytové jednotky (3+1, 2+1, 1+1), které nebyly rozděleny na základě zák.č.72/94 Sb. Dům je v části podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví. Stáří původního objektu je cca 100 let. V roce 1998 byla zahájena přístavba a modernizace původní části. Tyto stavební úpravy nebyly do současné doby dokončeny. Nosná konstrukce je provedena z cihelného zdiva. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém. Krytina je provedena z betonových a pálených tašek a v části jsou použity vlnité desky. Klempířské prvky nejsou provedeny. Fasáda chybí. Vnitřní omítky jsou štukové s částečným keramickým obkladem v kuchyních. Část vnitřních povrchů zdiva není dokončena a v koupelnách nejsou provedeny keramické obklady. Stropy jsou s rovným podhledem. Podlahy jsou betonové, povrchově upravené PVC a koberci. V části objektu jsou podlahy pouze betonové a povrchová úprava není dokončena. Okna jsou osazena dřevěná. Vstupní a vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do kovových zárubní. Schodiště do podkroví je pouze provizorní. Vytápění je v současné době pouze kamny na tuhá paliva. V objektu jsou částečně provedeny rozvody ústředního vytápění a je osazen kotel na tuhá pliva. Radiátory jsou osazeny pouze v části. V koupelnách jsou osazeny vany a sprchové kouty. U bytu 1+1 není provedena koupelna ani WC. Ohřev teplé vody je zajištěn elektr. boilery. Dům je napojen na přípojky elektro, vody ze studny a kanalizace do řadu. Na hranici pozemku je dovedena přípojka plynu. Výčet místností: 1.PP–2x sklep-30 m2 Byt č.1: 1.NP–veranda a kotelna-18,28 m2, schodiště-4,37 m2 = 22,65 m2 Podkroví-nedokončený pokoj-23,37 m2, chodba-3,84 m2, WC-1,55 m2, koupelna-8,69 m2, kuchyně+jídelna+spíž-41,88 m2, ložnice-18,27 m2, pokoj-26,13 m2, balkon-7,20 m2 = 130,93 m2 Byt č.2: 1.NP–závětří-3,20 m2, chodba-3,84 m2, WC-1,55 m2, koupelna-8,69 m2, kuchyně-33,38 m2, pokoj-28,83 m2, pokoj-11,84 m2 = 91,33 m2 Byt č.3: 1.NP–kuchyně-10,96 m2, pokoj-24,37 m2 = 35,33 m2 Celková podlahová plocha – 310,24 m2 3.1.2 Výměry Zastavěná plocha Podsklepeno 8,10x3,00+4,67x4,55 = 45,55 m2 1. NP 8,10x20,35+11,90x2,95+4,67x4,55 = 221,19 m2 Podkroví 14,10x8,10+4,67x4,55+10,25x2,95 = 165,70 m2
9
Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Spodní stavba │ │ (8,10x3,00)x2,50 = 60,75 m3│ │ (4,67x4,55)x2,50 = 53,12 m3│ │ ────────────│ │Spodní stavba celkem 113,87 m3│ │ │ │Vrchní stavba │ │ (8,10x20,35)x3,30 = 543,96 m3│ │ (11,90x2,95+4,67x4,55)x3,30 = 185,97 m3│ │ ────────────│ │Vrchní stavba celkem 729,93 m3│ │ │ │Zastřešení │ │ (10,25x11,05+4,67x4,55)x3,60+(10,25x11,05+ │ │ 4,67x4,55)x0,80/2 = 538,04 m3│ │ (8,10x5,50+4,90x8,10)x1,00+(8,10x5,50+ │ │ 4,90x8,10)x3,40/2 = 227,45 m3│ │ ────────────│ │Zastřešení celkem 765,49 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 1.609,29 m3│ │Z toho │ │ Původní část 885,28 m3 55,01 % │ │ Přístavba 724,01 m3 44,99 % │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené,podsklepené do 1/2 ZP 1.NP Svislá nosná konstrukce: zděná Počet nadzemních podlaží: 1 šikmá nebo strmá Typ střechy: Velikost podkroví: nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Dům: 3.1.4 Konstrukce a vybavení stavby ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy, zemní práce P 0,08200 100 0,46 0,03772│ │02 Svislé konstrukce S 0,21200 100 1,00 0,21200│ │03 Stropy S 0,07900 100 1,00 0,07900│ │04 Zastřešení S 0,07300 100 1,00 0,07300│ │05 Krytiny střech S 0,03400 100 1,00 0,03400│ │06 Klempířské konstrukce S 0,00900 100 1,00 0,00900│ │07 Vnitřní omítky S 0,05800 100 1,00 0,05800│ │08 Fasádní omítky S 0,02800 100 1,00 0,02800│ │09 Vnější obklady S 0,00500 100 1,00 0,00500│ │10 Vnitřní obklady S 0,02300 100 1,00 0,02300│ │11 Schody S 0,01000 100 1,00 0,01000│ │12 Dveře S 0,03200 100 1,00 0,03200│ │13 Okna S 0,05200 100 1,00 0,05200│ │14 Podlahy obyt. místn. S 0,02200 100 1,00 0,02200│ │15 Podlahy ostat. místn. S 0,01000 100 1,00 0,01000│ │16 Vytápění S 0,05200 100 1,00 0,05200│ 10
│17 Elektroinstalace S 0,04300 100 1,00 0,04300│ │18 Bleskosvod S 0,00600 100 1,00 0,00600│ │19 Rozvod vody S 0,03200 100 1,00 0,03200│ │20 Zdroj teplé vody S 0,01900 100 1,00 0,01900│ │21 Instalace plynu Ch 0,00500 100 0,00 0,00000│ │22 Kanalizace S 0,03100 100 1,00 0,03100│ │23 Vybavení kuchyní P 0,00500 100 0,46 0,00230│ │24 Hygienické vybavení S 0,04100 100 1,00 0,04100│ │25 Záchod S 0,00300 100 1,00 0,00300│ │26 Ostatní Ch 0,03400 100 0,00 0,00000│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 0,9140 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.5 Výpočet koeficientu rozestavěnosti ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Přepočet. Stupeň Dokončení│ │ podíl dokončení z celku │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 P Základy, zemní práce 0,04127 100 % 0,04127 │ │02 S Svislé konstrukce 0,23194 100 % 0,23194 │ │03 S Stropy 0,08643 100 % 0,08643 │ │04 S Zastřešení 0,07987 100 % 0,07987 │ │05 S Krytiny střech 0,03720 100 % 0,03720 │ │06 S Klempířské konstrukce 0,00985 0 % 0,00000 │ │07 S Vnitřní omítky 0,06346 70 % 0,04442 │ │08 S Fasádní omítky 0,03063 0 % 0,00000 │ │09 S Vnější obklady 0,00547 0 % 0,00000 │ │10 S Vnitřní obklady 0,02516 20 % 0,00503 │ │11 S Schody 0,01094 0 % 0,00000 │ │12 S Dveře 0,03501 100 % 0,03501 │ │13 S Okna 0,05689 80 % 0,04551 │ │14 S Podlahy obyt. místn. 0,02407 80 % 0,01926 │ │15 S Podlahy ostat. místn. 0,01094 0 % 0,00000 │ │16 S Vytápění 0,05689 30 % 0,01707 │ │17 S Elektroinstalace 0,04704 80 % 0,03763 │ │18 S Bleskosvod 0,00656 0 % 0,00000 │ │19 S Rozvod vody 0,03501 100 % 0,03501 │ │20 S Zdroj teplé vody 0,02079 100 % 0,02079 │ │22 S Kanalizace 0,03392 100 % 0,03392 │ │23 P Vybavení kuchyní 0,00252 100 % 0,00252 │ │24 S Hygienické vybavení 0,04486 100 % 0,04486 │ │25 S Záchod 0,00328 100 % 0,00328 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koef. stupně rozestavěnosti 0,8210 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
11
3.1.6 Výpočet opotřebení Lineární metoda výpočtu ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část stavby Životnost Stáří Opotřebení │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │A. Původní část 100 % / 150 r. x 102 r. = 68,000000 %│ │B. Přístavba 100 % / 100 r. x 14 r. = 14,000000 %│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část stavby OP % Opotřebení % │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │A. Původní část 55,01 x 68,000000 = 37,406800 %│ │B. Přístavba 44,99 x 14,000000 = 6,298600 %│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Celkové opotřebení stavby - lineární metoda 43,71 % │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Analytická metoda výpočtu ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% │ │ 100A B C 100Ax(B/C)│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ Z roku 1910 │ │01 P Základy, zemní práce 0,79 x 5,027 102 110 3,682507 │ │02 S Svislé konstrukce 0,55 x 28,251 102 110 14,408014 │ │03 S Stropy 0,55 x 10,527 102 120 4,921373 │ │04 S Zastřešení 0,55 x 9,728 102 110 4,961281 │ │05 S Krytiny střech 0,30 x 4,531 102 110 1,260442 │ │ Z roku 1998 │ │01 P Základy, zemní práce 0,21 x 5,027 14 110 0,134358 │ │02 S Svislé konstrukce 0,45 x 28,251 14 110 1,618015 │ │03 S Stropy 0,45 x 10,527 14 120 0,552669 │ │04 S Zastřešení 0,45 x 9,728 14 100 0,612864 │ │05 S Krytiny střech 0,70 x 4,531 14 40 1,110095 │ │07 S Vnitřní omítky 5,410 14 50 1,514800 │ │10 S Vnitřní obklady 0,613 14 30 0,286067 │ │12 S Dveře 4,264 14 50 1,193920 │ │13 S Okna 5,543 14 50 1,552040 │ │14 S Podlahy obyt. místn. 2,346 14 20 1,642200 │ │16 S Vytápění 2,079 14 20 1,455300 │ │17 S Elektroinstalace 4,583 14 30 2,138735 │ │19 S Rozvod vody 4,264 14 30 1,989868 │ │20 S Zdroj teplé vody 2,532 14 20 1,772400 │ │22 S Kanalizace 4,131 14 40 1,445850 │ │23 P Vybavení kuchyní 0,307 14 20 0,214900 │ │24 S Hygienické vybavení 5,464 14 30 2,549868 │ │25 S Záchod 0,400 14 30 0,186667 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Opotřebení analytickou metodou 51,20% │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
12
Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická 3.1.7 Ocenění (§ 5) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Typ stavby "A" (příloha č. 6) 2.290,00 Kč/m3│ │Koeficient za podkroví (nad 2/3) x 1,120 │ │ ────────────────────│ │Základní cena ZC 2.564,80 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │vybavení K4 x 0,9140 │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 5.698,19 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 1.609,29 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena dokončené stavby 9.170.040,19 Kč │ │Koeficient rozestavěnosti x 0,8210 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 7.528.603,00 Kč │ │Snížení o opotřebení 51,20 % -3.854.644,74 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - RODINNÝ DŮM č.p. 8 3.673.958,26 Kč │ │ ═══════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.2 STUDNA 3.2.1 Základní údaje Druh studny: kopaná Hloubka: 5,00 m Příslušenství: čerpadlo elektrické 1 ks 3.2.2 Výpočet opotřebení Stáří stavby: Předpokládaná životnost: Celkové opotřebení:
2012 - 1910 = 102 r. 120 r. 100 % / 120 r. x 102 r. = 85,00 %
3.2.3 Ocenění (§ 9) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ 0,00 m - 5,00 m 5,00 x 1.950,00 = 9.750,00 Kč│ │Čerpadlo elektrické 1 ks 9.480,00 Kč│ │ ────────────────────│ │Základní cena studny včetně příslušenství 19.230,00 Kč│ │Koeficienty: │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, SKP 2222) x 2,323 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 50.386,98 Kč│ │Snížení o opotřebení 85,00 % -42.828,93 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - STUDNA 7.558,05 Kč│ │Vlastnický podíl 1/2 3.779,03 Kč│ │ ═══════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 13
3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) 3.3.1 Nález K domu dále náleží oplocení z kovového plotu na podezdívce, kovová plotová vrata, kovová plotová vrátka, zpevněné plochy a inženýrské sítě. ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │RODINNÝ DŮM č.p. 8 3.673.958,26 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.3.2 Ocenění (§ 10) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Zjištěná cena stavby 3.673.958,26 Kč│ │Podíl z ceny podle § 10 odst. 2 3,5 % │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) 128.588,54 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.4 POZEMKY 3.4.1 STAVEBNÍ POZEMKY 3.4.1.1 Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Máslojedy. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z KN označen jako „zastavěná plocha a nádvoří“. Pozemek je rovinný v nepravidelném tvaru. 3.4.1.2 Ocenění (§ 28 odst. 2) Obec: Máslojedy, 209 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │St.39/1 1.195 m2 35,00 41.825,00 Kč│ │Úprava základní ceny (příloha č. 21): │ │1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití │ │1.2.4 v ostatních obcích 30 % 12.547,50 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena po prvotní úpravě 54.372,50 Kč│ │2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % │ │2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % │ │ ────── │ │Úprava základní ceny celkem 5 % 2.718,63 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena upravená 57.091,13 Kč│ │Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 │ │Prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY 163.262,65 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
14
3.4.2 STAVEBNÍ POZEMKY 3.4.2.1 Nález Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Máslojedy. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemky jsou ve výpisu z KN označeny jako „zahrada, ostatní plocha-jiná plocha.“. Pozemky jsou rovinné v nepravidelném tvaru a jsou využívány jako zahrada u rodinného domu. 3.4.2.2 Ocenění (§ 28 odst. 5) Obec: Máslojedy, 209 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │95/2 154 m2 35,00 5.390,00 Kč│ │488 45 m2 35,00 1.575,00 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena celkem 6.965,00 Kč│ │Úprava základní ceny (příloha č. 21): │ │1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití │ │1.2.4 v ostatních obcích 30 % 2.089,50 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena po prvotní úpravě 9.054,50 Kč│ │2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % │ │2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % │ │ ────── │ │Úprava základní ceny celkem 5 % 452,73 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena upravená 9.507,23 Kč│ │Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 │ │Prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 │ │ ──────────────────│ │Cena dle § 28 odst. 2 27.187,68 Kč│ │Koeficient dle § 28 odst. 5 x 0,40 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY 10.875,07 Kč│ │ ════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.4.3 REKAPITULACE ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │3.4.1 STAVEBNÍ POZEMKY 163.262,65 Kč│ │3.4.2 STAVEBNÍ POZEMKY 10.875,07 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem 174.137,72 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
15
3.5 VĚCNÉ BŘEMENO Ve výpisu z KN jsou specifikována dvě věcná břemena k pozemku p.č. 488 : 1) věcné břemeno braní vody pro: Malík František, Máslojedy 8, právní účinky ke dni 13.2.2004. 2) věcné břemeno braní vody pro: Malíková Mária, Máslojedy 8, právní účinky ke dni 13.2.2004. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. V tomto případě nelze určit roční užitek, a tak je cena věcného břemene určena dle § 18, odst. 5, zákona č. 151/1997. ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Zjištěná cena - VĚCNÉ BŘEMENO 20.000,00 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.6 CELKOVÁ REKAPITULACE
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 RODINNÝ DŮM č.p. 8 5.673.401,97 7.528.603,00 Kč│ │3.2 STUDNA 18.985,30 25.193,49 Kč│ │3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) │ │3.4 POZEMKY 131.226,62 174.137,72 Kč│ │3.5 VĚCNÉ BŘEMENO -20.000,00 -20.000,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena bez opotřebení celkem 5.803.613,89 7.707.934,21 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 RODINNÝ DŮM č.p. 8 2.768.620,16 3.673.958,26 Kč│ │3.2 STUDNA 2.847,80 3.779,03 Kč│ │3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) 128.588,54 Kč│ │3.4 POZEMKY 131.226,62 174.137,72 Kč│ │3.5 VĚCNÉ BŘEMENO -20.000,00 -20.000,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena po odpočtu opotř. celkem 2.882.694,58 3.960.463,55 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 RODINNÝ DŮM č.p. 8 3.673.958,26 Kč│ │3.2 STUDNA 3.779,03 Kč│ │3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) 128.588,54 Kč│ │3.4 POZEMKY 174.137,72 Kč│ │3.5 VĚCNÉ BŘEMENO -20.000,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 3.960.460,00 Kč│ │ ═══════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Výsledná zjištěná cena 3.960.460,00 Kč Slovy: =Třimiliónydevětsetšedesáttisícčtyřistašedesátkorunčeských=
16
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne 24.5.2010 a 24.8.2012 byl nepřítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Dům je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost vykazuje částečné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je zhoršený. Nemovitost spadá do pásma rizika záplav č.1. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovitosti váznou dvě věcná břemena. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 431 – vlastník Obec Máslojedy. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo soudcovské částka 25.018,- Kč a 8.623,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6588/2003-11 ze dne 1.9.2003. Právní moc ke dni 17.10.2003. Zástavní právo soudcovské částka 21.089,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6589/2003-8 ze dne 1.9.2003. Právní moc ke dni 17.10.2003. Zástavní právo smluvní částka 215.000,- Kč ze dne 18.6.1997, právní účinky vkladu 23.6.1997. Česká spořitelna, a.s. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Smlouva V2-1960/1997. Zástavní právo soudcovské částka 21.458,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-8531/2004-8 ze dne 26.10.2004. Právní moc ke dni 23.11.2004. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka 16.839,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 179145/2005/228940/6862 ze dne 5.9.2005. Právní moc ke dni 26.11.2005. Zástavní právo soudcovské částka 31.156,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 21/2005-15 ze dne 21.3.2006. Právní moc ke dni 14.4.2006. Zástavní právo soudcovské částka 35.061,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 73/2006-14 ze dne 8.1.2007. Právní moc ke dni 1.2.2007. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 015 Ex-38/2007-4 ze dne 16.11.2007. Právní moc ke dni 27.1.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 4 Nc-8758/2007-4 ze dne 1.11.2007. Právní moc ke dni 18.2.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9097/2007-15 ze dne 5.12.2007. Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí 32E-6/2008-27 ze dne 9.4.2008. Právní moc ke dni 11.6.2008. Zástavní právo soudcovské částka 32.276,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-15 ze dne 3.3.2008. Právní moc ke dni 5.4.2008.
17
Zástavní právo soudcovské částka 32.276,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-15 ze dne 3.3.2008. Právní moc ke dni 5.4.2008. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-22 opravné ze dne 8.4.2008. Právní moc ke dni 22.5.2008. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9072/2008-7 ze dne 6.8.2008. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka 35.783,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 236182/2008/228940/5064 ze dne 21.10.2008. Právní moc ke dni 1.1.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 99EX-8327/2007-5 ze dne 27.1.2009. Právní moc ke dni 4.2.2009. Zástavní právo soudcovské částka 28.291,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-4/2009-18 ze dne 12.1.2009. Právní moc ke dni 12.2.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 32Nc-9669/2009-6 ze dne 29.7.2009. Podán návrh na naříz. výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozh. zřízením soud. zástavního práva 32E-6/2008 ze dne 25.2.2008.
Tato zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy nemají vliv na výši ceny obvyklé.
18
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze původního ocenění. STAVBY VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: rodinný dům 3+1, obec Máslojedy. Před 15 lety vnitřní rekonstrukce (okna, podlahy, rozvody vody, omítky). Topení na tuhá paliva. Stodola+zahrada. Voda z vlastní studny nebo obecní vodovod, septik, na hranici plynová přípojka. Pozemek – 1.100 m2, podlahová plocha – 110 m2. Nabízená cena – 1.050.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID:7114. Srovnávací objekt 2: rodinný dvojdům 2x 3+1 v obci Čistěves. Přístavba RD o velikosti 3+1 je vhodná k okamžitému nastěhování. V původní části byla zahájena kompletní rekonstrukce (provedena nová koupelna s vanou a sprchovým koutem). Na pozemku je HUP, odpad do jímky, voda obecní. Pozemek – 1.715 m2, podlahová plocha – 350 m2. Nabízená cena – 1.350.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID:314448. Srovnávací objekt 3: RD 6+1 s vlastní studnou, garáží a kolnou. Dům se nachází v klidné lokalitě v obci Neděliště. Vytápění+ohřev vody plynem, voda obecní i z kopané studny, rozvody el. v mědi. Dům je v původním udržovaném stavu. Pozemek – 1.433 m2, podlahová plocha – 211 m2. Nabízená cena – 1.890.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID:263676. POZEMKY: Srovnávací objekt 4: pozemek pro výstavbu RD v obci Máslojedy, která leží cca 10 km od Hradce Králové. Inženýrské sítě na hranici pozemku – vodovod, elektřina, plyn a dešťová kanalizace. Velikost pozemku – 660 m². Nabízená cena – 396.000,- Kč – cca 600.- Kč/m2 . Internet: sreality.cz–ID:7502-0000444. Srovnávací objekt 5: stavební pozemek nacházející se v obci Máslojedy. Pozemek rovinatý, přímo u klidné silnice na okraji obce. V obci je územní plán, inženýrské sítě jsou u pozemku. Velikost pozemku – 2.000 m². Nabízená cena – 1.380.000,- Kč – cca 690,- Kč/m2 . Internet: sreality.cz–ID:N28060. Srovnávací objekt 6: pozemek na slunném místě na okraji obce. V územním plánu je lokalita připravena k výstavbě RD. IS-el., plyn, vodovod na okraji pozemku. Velikost pozemku – 600 m². Nabízená cena – 360.000,- Kč – cca 600,- Kč/m2 . Internet: sreality.cz–ID:127158. 19
Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemků)
Pozemky celkem m2 ZP podlaží celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
1 394,00 432,44 310,24 -
1 100,00
1 715,00
1 433,00
110,00 1 050 000 0,8 840 000
350,00 1 350 000 0,9 1 215 000
211,00 1 890 000 0,85 1 606 500
* 7 636 1,00
* 3 471 1,00
* 7 614 1,00
1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,77 po přepočtení IS 5 842 1
1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,77 po přepočtení IS 2 655 1
1,00 0,85 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,69 po přepočtení IS 5 242 1
Jednotkové ceny JC - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
-
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Komerční využití Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za PP
(Kč/m2)
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP
(Kč/m2)
4 580
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Příslušenství domu
1,00 1,00
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
1,00
Technická vybavenost pozemku
0,90
Právní vztahy
1,00 0,85 0,77
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za PP
(Kč/m2)
3 504
Obvyklá cena - za PP
1 086 988
Kč
Výsledná cena objektu obvyklá cena
1 100 000 Kč
20
Výpočet porovnávacím způsobem (pozemky) – p.č. st. 39/1 a p.č. 95/2 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku : Popis pozemku: Výměra pozemku (m2) : Cena pozemku (Kč) : Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha
1
2
3
Máslojedy
Máslojedy
Máslojedy
stavební
stavební
stavební
660,0
2 000,0
600,0
396 000,0
1 380 000,0
360 000,0
600
690
600
1
1
1
630,0
Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficient úpravy ceny
0,9
Průměrná cena pozemků (Kč / m2)
567
Koeficienty pro výpočet indexu 1
účel užití
1,0
1,0
1,0
2
poloha
1,0
1,0
1,0
3
poloha v obci-účel užití
1,0
1,0
1,0
4
vybavenost(sítě)
1,0
1,0
1,0
5
velikost
1,0
1,0
1,0
6
komerční využití
1,0
1,0
1,0
7
názor odhadce
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
Celkový index srovnávacího pozemku Průměrný celkový index srovnávacích pozemků
1,100 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Máslojedy
Popis oceňovaného pozemku:
zast.plocha a nádvoří, zahrada
Výměra oceňovaného pozemku (m2) :
1349
Koeficienty pro výpočet indexu 1
účel užití
1
2
poloha
1
3
poloha v obci-účel užití
1
4
vybavenost(sítě)
5
velikost
6
komerční využití
0,9
7
názor odhadce
0,8
0,9 1
Celkový index oceňovaného pozemku
0,648
Poměr indexů
0,589 334
Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku (Kč)
450 566
21
Výpočet porovnávacím způsobem (pozemky) – p.č. 488 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku : Popis pozemku: Výměra pozemku (m2) : Cena pozemku (Kč) : Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha
1
2
3
Máslojedy
Máslojedy
Máslojedy
stavební
stavební
stavební
660,0
2 000,0
600,0
396 000,0
1 380 000,0
360 000,0
600
690
600
1
1
1
630,0
Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficient úpravy ceny
0,9
Průměrná cena pozemků (Kč / m2)
567
Koeficienty pro výpočet indexu 1
účel užití
1,0
1,0
1,0
2
poloha
1,0
1,0
1,0
3
poloha v obci-účel užití
1,0
1,0
1,0
4
vybavenost(sítě)
1,0
1,0
1,0
5
velikost
1,0
1,0
1,0
6
komerční využití
1,0
1,0
1,0
7
názor odhadce
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
Celkový index srovnávacího pozemku
1,100
Průměrný celkový index srovnávacích pozemků b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Máslojedy
Popis oceňovaného pozemku:
ostatní plocha
Výměra oceňovaného pozemku (m2) :
45
Koeficienty pro výpočet indexu 1
účel užití
1
2
poloha
1
3
poloha v obci-účel užití
1
4
vybavenost(sítě)
0,9
5
velikost
0,9
6
komerční využití
0,9
7
názor odhadce
0,8
Celkový index oceňovaného pozemku
0,583
Poměr indexů
0,530 301
Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku (Kč)
13 545
22
6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena B) Porovnávací hodnota celkem C) Porovnávací hodnota pozemků D) Porovnávací hodnota staveb
3.960.460,00 Kč 1.100.000,00 Kč 460.000,00 Kč 640.000,00 Kč
SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost je využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro bytové účely. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Hodnota staveb a pozemků
1.100.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónjednostotisíckorunčeských
Hodnota pozemků
460.000,- Kč Slovy: Čtyřistašedesáttisíckorunčeských
Hodnota staveb
640.000,- Kč Slovy: Šestsetčtyřicettisíckorunčeských
Hodnota věcného břemene
20.000,- Kč Slovy: Dvacettisíckorunčeských
23
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.Spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4581 / 120 / 2012 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
24
