Beroun

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2359 21-6/2011 o ceně pozemků parc.č. 607/4 a 938/22 v k.ú. Lubná u Rakovníka, okr. Rakovník

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 266 01 Beroun

Účel posudku:

podklad pro exekutorské řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvylé, podle stavu ke dni 14.6.2011 posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: 777 196 035 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 6 stran textu a 8 strn příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 15.6.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je 1) stanovit cenu nemovitosti a jejich příslušenství zapsaných na LV č. 762, okres č. CZ020C Rakovník, katastrální území č. 688002, Lubná u Rakovníka, obec č. 542032 Lubná, a to - pozemek parc.č. 607/4, lesní pozemek o výměře 314m2, pozemek určený k plnění funkcí lesa - pozemek parc.č. 938/22, orná půda o výměře 1849m2 2) označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitosti 3) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 4) stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:

Pozemky parc.č. 607/4 a 938/22 k.ú. Lubná u Rakovníka 270 36 okr. Rakovník Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Lubná Katastrální území: Lubná u Rakovníka Počet obyvatel: 979 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.6.2011

4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Exekutorského úřadu Beroun, č.j .015 Ex 425/2005-76 ze dne 26.5.2011 o ustanovení znalcem - aktuální informační výpisy s webových stránek katastrálního úřadu - informace z Městského úřadu Rakovník, resp. výpis z lesní hospodářské osnovy pro pozemek parc.č. 607/4 v k.ú. Lubná u Rakovníka - skutečnosti zjištěné při místním šetření

5. Vlastnické a evidenční údaje Dle informačních výpisů z KN, které jsou v příloze tohoto posudku

6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů.

7.

-3Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou dva pozemky, a to pozemek parc.č. 938/22 - orná půda o výměře 1849m2 a lesní pozemek parc.č. 607/4 o výměře 314m2. Oba pozemky se nacházejí jihozápadně od města Rakovník v k.ú. Lubná u Rakovníka. Pozemek parc.č. 938/22 má podélný tvar a je situován podél železniční tratě vedoucí z Rakovníka do Kožlan. Jedná se o zemědělský pozemek, který je v současné době také zemědělský obděláván. Lesní pozemek parc.č. 607/4 se nachází jihozápadně od města Rakovník cca 400m vlevo od komunikace Rakovník Lubná. Jedná se o malý pozemek v rokli s lesními stromy.

8. Obsah posudku

Zemědělský pozemek a) Pozemky a1) Pozemek Lesní pozemek a) Porosty a1) Porosty b) Pozemky b1) Pozemek

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Zemědělský pozemek a1) Pozemek - § 27 - § 32

Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí Celková úprava ceny:

60,00 % 60,00 %

Ocenění: Název

Parcelní číslo

BPEJ

orná půda 938/22 41000 orná půda 938/22 41200 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem Pozemek - zjištěná cena

Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 34 11,34 60,00 1815 9,93 60,00 1849 Mezisoučet

UC [Kč/m2] 18,14 15,89 *

=

Cena [Kč] 616,76 28 840,35 29 457,11 1,0000 29 457,11 29 457,11 Kč

-4Lesní pozemek a1) Porosty Pozemek parc.č. 607/4 je dle lesní hospodářské osnovy dělen na tři porostové skupiny, a to „m”, „l” a „k”. Výměra těchto porostových skupin zjištěna odměřením, u skupiny „m” činí výměra pozemku 80m2, u skupiny „l” 70m2 a u skupiny „k” 164m2 Lesní porost se nachází v mírné strží, nejedná se tedy o hospodářsky využitelný lesní pozemek. má funkci půdoochranou. Lesní porosty: § 35 - § 38. Název

Stáří Bonita Zakm. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou kulturu Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha = [(Au – c) * fa (eventuelně * 1 / fuv)+ c] * Ba * Z akát trnovník 84 18 0,700 70 80 80 7,81 3,06 0,850 0,850 Ha = [(7,81 - 3,06) * 0,850 * 1 / 0,850 + 3,06] * 0,70 * 80 % = 4,3736 Kč/m2 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * akát trnovník - celkem akát trnovník 84 18 0,700 70 70 80 7,81 3,06 0,850 0,850 Ha = [(7,81 - 3,06) * 0,850 * 1 / 0,850 + 3,06] * 0,70 * 80 % = 4,3736 Kč/m2 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * akát trnovník - celkem modřín 84 22 0,700 70 70 20 37,49 15,49 1,000 Ha = [(37,49 - 15,49) * 1,000 + 15,49] * 0,70 * 20 % = 5,2486 Kč/m2 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * modřín - celkem akát trnovník 84 18 0,700 70 164 40 7,81 3,06 0,850 0,850 Ha = [(7,81 - 3,06) * 0,850 * 1 / 0,850 + 3,06] * 0,70 * 40 % = 2,1868 Kč/m2 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * akát trnovník - celkem borovice lesní 84 18 0,700 70 164 30 18,43 16,94 1,000 Ha = [(18,43 - 16,94) * 1,000 + 16,94] * 0,70 * 30 % = 3,8703 Kč/m2 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * borovice lesní - celkem břízy 84 16 0,700 70 164 20 4,94 3,77 0,955 0,955 Ha = [(4,94 - 3,77) * 0,955 * 1 / 0,955 + 3,77] * 0,70 * 20 % = 0,6916 Kč/m2 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * břízy - celkem Celkem - lesní porosty Porosty - zjištěná cena

=

Cena

349,89 1,000 349,89

306,15 1,000 306,15

367,40 1,000 367,40

358,64 1,000 358,64

634,73 1,000 634,73

113,42 1,000 113,42 2 130,23 Kč

=

2 130,23 Kč

-5b1) Pozemek - § 27 - § 32

Lesní pozemek oceněný dle § 30. Ocenění: Název

Parcelní číslo

SLT

lesní pozemek 607/4 3S4 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Lesní pozemek oceněný dle § 30 - celkem

JC Výměra [Kč/m2] [m2] 314,00 5,23

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 5,23 *

Pozemek - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 1 642,22 1 642,22 1,0000 1 642,22 1 642,22 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Zemědělský pozemek: a) Pozemky a1) Pozemek

=

Zemědělský pozemek - celkem: Lesní pozemek: a) Porosty a1) Porosty b) Pozemky b1) Pozemek Lesní pozemek - celkem:

29 457,11 Kč 29 457,11 Kč

=

2 130,23 Kč

=

1 642,22 Kč 3 772,45 Kč

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

33 230,- Kč

D. Odpovědi na znalecký úkol: 1) Stanovit cenu nemovitostí: Předmětem ocenění byly dva pozemky, a to pozemek lesní s porostem a pozemek zemědělský, obdělávaná orná půda. Cena nemovitosti byla zjištěna dle cenového předpisu Ministerstva financí, a to v celkové výši 33.230Kč. 2) Označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitosti. Za zásadní vady lze označit tyto skutečnosti: - zemědělský pozemek má nevhodný tvar, samostatně nevyužitelný k hospodaření, navíc k němu není přístup z obecní cesty - lesní pozemek má zcela malou výměru, navíc se nachází v rokli plnící půdoochranou funkci

-6-

3) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Reálně stanovit cenu závad pod bodem ad 2) prakticky nejde. Obecně lze konstatovat, že cena těchto závad může dosáhnout takové intenzity, že se pozemky stanou prakticky na trhu volně neprodejnými. Určitou hodnotu mohou mít pouze pro majitele sousedních pozemků, kteří by tak scelili pozemky. 4) Stanovit výslednou tržní cenu nemovitosti a jejich příslušenství. Lesní pozemky s porosty se dnes tržně prodávají za cca 20Kč/m2, tedy při výměře 314m2 by cena lesního pozemku včetně porostů měla činit 6.280Kč. Vzhledem k vadám u tohoto pozemku lze považovat za cenu obvyklou cenu zjištěnou dle cenového předpisu, tedy cenu ve výši 3.772Kč U zemědělského pozemku lze cenu zjištěnou dle cenového předpisu ve výši 29.457Kč považovat za nadnesenou, a to zejména k jeho tvaru a nedostupnosti z obecní cesty (komunikace). Cenu zemědělského pozemku lze proto s ohledem na výše uvedené stanovit ve výši 10Kč/m2, tedy v celkové výši 18.490Kč. Celková cena obou pozemků tedy činí po zaokrouhlení 22.300Kč (slovy dvacetdvatisíctřista Kč) V Praze, 15.6.2011 Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: 777 196 035 e-mail: [email protected]

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2359 21-6/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 84/2011.