ZNALECKÝ POSUDEK è. 4499 / 38 / 2012 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI – bytová jednotka č.823/27 včetně spoluvlastnického podílu 713/78403 na budově č.p.822, 823, 824 a pozemcích p.č. St.3533/1, St.3533/2, St.3533/3 ve městě a katastrálním území Mladá Boleslav, ulice tř. Václava Klementa, kraj Středočeský
Objednatel posudku : Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, 266 01 Beroun Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb. Odhad vypracoval :
Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B,
Odhad obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a příloh, předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 20.2.2012
Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 20.2.2012
Vypracováno dne: 2.3.2012
..................................
SOUHRN Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně spoluvlastnického podílu na budově a pozemku je ke dni ocenění
1.341.120,00 Kè Slovy: =Jedenmilióntřistačtyřicetjedentisícjednostodvacetkorunčeských=
Obvyklá cena předmětné nemovitosti je ke dni ocenění
1.200.000,00 Kè Slovy: = Jedenmiliondvěstětisíckorunčeských=
2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ..........................................................................................................................................5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI ............................................................5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres ......................................................5 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................5 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................5 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI............................................................................................................6 2/ PODKLADY..............................................................................................................................7 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU .....................................................7 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................7 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................7 2.1.3 Kupní smlouva ...........................................................................................................................7 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .....................................................................................7 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................7 2.2.2 Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. ..................................................................................................7 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................7 2.2.4 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................7 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................7 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 ................................................................................7 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012......................................................................7 2.2.8 Software pro ocenění .................................................................................................................7 2.2.9 Místní šetření ..............................................................................................................................7 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu ......................................................................8 3.1 List vlastnictví 8630 ......................................................................................................................8 3.1.1 Byt č.823/27.................................................................................................................................8 3.1.1.1 Nález .........................................................................................................................................8 3.1.1 Nález ............................................................................................................................................8 3.1.1.2 Výměry podlahové plochy ......................................................................................................8 3.1.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny ...........................................................................................8 3.1.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání.....................................................................................8 3.1.1.5 Ocenění (§ 25) ........................................................................................................................10 3
3.1.2 Stavební pozemky ....................................................................................................................10 3.1.2.1 Nález .......................................................................................................................................10 3.1.2.2 Ocenění (§ 27) ........................................................................................................................10 3.1.3 CELKOVÁ REKAPITULACE ..............................................................................................11 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti......................................................................................12 4.1 Nález .............................................................................................................................................12 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
.............................................................13
5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ............................................................13 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................................16
7/ PØÍLOHY 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ…………………………………………………... KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI……………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………
4
18 22 23 24 17
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Mladá Boleslav k.ú. – Mladá Boleslav číslo popisné, kraj, okres ulice – tř. Václava Klementa číslo popisné – 822, 823, 824 kraj – Středočeský okres – Mladá Boleslav Nemovitost je situována v širším centru města, 1.1.2 Situování nemovitosti ulice tř. Václava Klementa, cca 1,50 km od centra. Jedná se o byt v obytném domě. Okolní zástavba je tvořena obdobnými domy. BYTOVÁ JEDNOTKA č.823/27 1.1.3 Přehled staveb a pozemků POZEMKY p.č. St.3533/1-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 352 m2 p.č. St.3533/2-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 438 m2 p.č. St.3533/3-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 352 m2 spoluvlastnický podíl 713/78403 SJM Kovács Tibor a Kovácsová Renáta, Hlavní 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků 108, Čierná nad Tisou, Slovensko Úkolem znalce je : 1.1.5 Účel posudku A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č.8630 pro město a k.ú. Mladá Boleslav. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu.
5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne 20.2.2012 nebyl přítomen vlastník nemovitosti, ale byl přítomen nájemce bytové jednotky. Byt byl zpřístupněn a informace o stáří objektu a provedených úpravách byly získány od nájemce nemovitosti. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č.701/5 a p.č. 1285/1 – vlastník statutární město Mladá Boleslav. Dle LV č.8630 na nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno. Dle sdělení nájemce nemovitosti je bytová jednotka údajně pronajata na dobu neurčitou. Nájemní smlouva nebyla vlastníkem ani nájemcem nemovitosti doložena a nebyla sdělena výše nájemného. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo smluvní K zajištění pohledávky ve výši 1.420.000,- Kč a 1.420.000,- Kč (budoucí pohledávky), Česká spořitelna, a.s. Jednotka: 823/27. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 23.10.2006. Nařízení exekuce. Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mladá Boleslav -6Nc1756/2009-5 ze dne 7.10.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Kovács Tibor a Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Jednotka: 823/27. Exekuční příkaz Č.j.-015EX984/2009 –(6Nc1756/09) ze dne 21.10.2009. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor: JUDr. Arnošt Hofman. Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mladá Boleslav 6EXE256/2010-20 (029EX3111/09) ze dne 10.2.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Kovács Tibor a Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Jednotka: 823/27. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 029EX3111/2009 -14 (6EXE256/2010) ze dne 22.3.2010. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor: Mgr. Petr Jaroš. Kovács Tibor, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mladá Boleslav 6EXE388/2010 – 12(129EX314/10) ze dne 2.3.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Kovács Tibor a Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Jednotka: 823/27. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 129EX314/2010 -11 (6EXE388/2010) ze dne 7.6.2010. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 79.758,- Kč s příslušenstvím. CETELEM ČR, a.s. Jednotka: 823/27. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Č.j.:029 EX 3111/09 -13/ (6EXE256/2010) ze dne 22.3.2010. Právní moc ke dni 22.4.2010. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor: JUDr. Jiří Doležal. Kovács Tibor, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mladá Boleslav 17EXE2232/2011 – 18 (016EX1188/11) ze dne 23.9.2011. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor: JUDr. Jiří Doležal. Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mladá Boleslav 17EXE-2232/2011 – 18(016EX1188/11) ze dne 23.9.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jednotka: 823/27. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 16Ex-1188/2011 (17EXE2232/11) ze dne 29.9.2011.
6
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č.8630 vyhotovený dne 1.2.2012 2.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN 2.1.3 Kupní smlouva ze dne 25.10.2006, č.j. V-6528/2006, právní účinky vkladu práva ke dni 27.10.2006
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
2.2.2
Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
2.2.3
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.4
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2011
2.2.5
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.6
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.7
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012 časopis znalců ČR
2.2.8
Software pro ocenění NEMO387, verze 1.0.0, ze dne 22.12.2010, vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice 272.
2.2.9
Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne 20.2.2012 za účasti znalce.
7
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 List vlastnictví 8630 3.1.1 Byt č.823/27 3.1.1.1 Nález Budova – jedná se o obytný dům o půdorysu ve tvaru obdélníkovém. Dům má tři sekce se samostatnými vchody a č.p. Střecha je plochá s krytinou z lepenky. Oplechování střechy, žlaby, svody a parapety jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní povrchová úprava stěn je provedena vápennou štukovou omítkou. Schody jsou betonové. V objektu je rozvod studené a teplé vody. V domě je osazen osobní výtah. Dům je napojen na přípojky: vodovodní z řadu, kanalizační do řadu, elektro, plynu, dálkového vytápění a dálkové dodávky teplé vody. Umístění a popis bytové jednotky - oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka 3+1 situovaná ve 8.NP domu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Okna jsou osazena plastová. Dveře jsou rámové náplňové hladké a prosklené do kovových a dřevěných zárubní. Podlahy jsou betonové. Povrchová úprava je provedena plovoucí podlahou, keramickou dlažbou a koberci. V objektu jsou provedeny rozvody vody, kanalizace, elektro a ústředního vytápění. 3.1.1.2 Výměry podlahové plochy ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │kuchyně 8,94 m2│ │pokoj 8,98 m2│ │pokoj 23,42 m2│ │chodba 6,02 m2│ │pokoj 11,44 m2│ │chodba 5,52 m2│ │WC 1,12 m2│ │koupelna 2,87 m2│ │balkon 2,99x0,17 = 0,51 m2│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Podlahová plocha celkem 68,82 m2│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2012 - 1975 = 37 r. ne Středočeský Mladá Boleslav
3.1.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu I. -0,10 │ │ poptávka výrazně nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 │ │ stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) │ 8
│ 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 │ │ bez vlivu │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,10 = 0,900 │ │ │ │ 1 Poloha nemovitosti III. 0,00 │ │ v souvisle zastavěném území │ │ 2 Význam lokality II. 0,00 │ │ bez vlivu │ │ 3 Okolní zástavba a životní prostředí III. 0,00 │ │ převažující objekty pro bydlení │ │ 4 Dopravní spojení II. 0,00 │ │ dobrá dostupnost centra obce, │ │ dobré dopravní spojení │ │ 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti II. 0,00 │ │ omezené │ │ 6 Obyvatelstvo II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │ 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0,00 │ │ bez vlivu │ │ 8 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 + 0,00 = 1,000 │ │ │ │ 1 Typ stavby II. -0,05 │ │ budova panelová, nezateplená │ │ 2 Společné části domu II. 0,00 │ │ kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, │ │ sušárna, sklad │ │ 3 Příslušenství domu II. 0,00 │ │ bez dopadu na cenu bytu │ │ 4 Umístění bytu v domě II. 0,00 │ │ ostatní podlaží nevyjmenované │ │ 5 Orientace obytných místností II. 0,00 │ │ ostatní světové strany - částečný výhled │ │ 6 Základní příslušenství bytu III. 0,00 │ │ příslušenství úplné - standardní provedení │ │ 7 Další vybavení a užívané prostory II. -0,01 │ │ standardní vybavení - balkon nebo lodžie │ │ nebo komora nebo sklepní kóje │ │ 8 Vytápění bytu III. 0,00 │ │ dálkové, ústřední, etážové │ │ 9 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 │ │ bez vlivu na cenu │ │10 Stavebně-technický stav II. 1,05 │ │ byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou │ │ Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 - 0,06) x 1,05 x 0,8 = 0,790 │ │ │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,900 x 1,000 x 0,790 = 0,711 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
9
3.1.1.5 Ocenění (§ 25) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Index. průměrná cena IPC (příloha č. 19) 27.037,00 Kč/m2│ │Index cenového porovnání I x 0,711 │ │ ────────────────────│ │Cena upravená CU 19.223,31 Kč/m2│ │Výměra podlahové plochy x 68,82 m2 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - byt č.823/27 1.322.948,19 Kč │ │ ═══════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.1.2 Stavební pozemky 3.1.2.1 Nález Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z KN v k.ú. Mladá Boleslav. Ve městě je schválena cenová mapa pozemků. Pozemky mají dle této mapy vyjádřenou cenu ve výši 1.750,Kč/m2. Pozemky jsou ve výpisu z katastru nemovitostí označeny jako „zastavěná plocha a nádvoří“. Pozemky jsou rovinné, v obdélníkovém tvaru a jsou napojeny na kompletní obecní IS. Na pozemcích je situován bytový dům. 3.1.2.2 Ocenění (§ 27) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Zjištěná cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │St.3533/1 352 m2 1.750,00 616.000,00 Kč│ │St.3533/2 438 m2 1.750,00 766.500,00 Kč│ │St.3533/3 352 m2 1.750,00 616.000,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - Stavební pozemky 1.998.500,00 Kč│ │Vlastnický podíl 713/78403 18.174,44 Kč│ │ ════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
10
3.1.3 CELKOVÁ REKAPITULACE ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1.1 Byt č.823/27 1.322.948,19 1.322.948,19 Kč│ │3.1.2 Stavební pozemky 18.174,44 18.174,44 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena bez opotřebení celkem 1.341.122,63 1.341.122,63 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1.1 Byt č.823/27 1.322.948,19 1.322.948,19 Kč│ │3.1.2 Stavební pozemky 18.174,44 18.174,44 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena po odpočtu opotř. celkem 1.341.122,63 1.341.122,63 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1.1 Byt č.823/27 1.322.948,19 Kč│ │3.1.2 Stavební pozemky 18.174,44 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 1.341.120,00 Kč│ │ ═══════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
Výsledná zjištěná cena 1.341.120,00 Kč Slovy: =Jedenmilióntřistačtyřicetjedentisícjednostodvacetkorunčeských=
11
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne 20.2.2012 nebyl přítomen vlastník nemovitosti, ale byl přítomen nájemce bytové jednotky. Byt byl zpřístupněn a informace o stáří objektu a provedených úpravách byly získány od nájemce nemovitosti. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č.701/5 a p.č. 1285/1 – vlastník statutární město Mladá Boleslav. Dle LV č.8630 na nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno. Dle sdělení nájemce nemovitosti je bytová jednotka údajně pronajata na dobu neurčitou. Nájemní smlouva nebyla vlastníkem ani nájemcem nemovitosti doložena a nebyla sdělena výše nájemného. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo smluvní K zajištění pohledávky ve výši 1.420.000,- Kč a 1.420.000,- Kč (budoucí pohledávky), Česká spořitelna, a.s. Jednotka: 823/27. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 23.10.2006. Nařízení exekuce. Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mladá Boleslav -6Nc1756/2009-5 ze dne 7.10.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Kovács Tibor a Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Jednotka: 823/27. Exekuční příkaz Č.j.-015EX984/2009 –(6Nc1756/09) ze dne 21.10.2009. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor: JUDr. Arnošt Hofman. Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mladá Boleslav 6EXE256/2010-20 (029EX3111/09) ze dne 10.2.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Kovács Tibor a Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Jednotka: 823/27. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 029EX3111/2009 -14 (6EXE256/2010) ze dne 22.3.2010. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor: Mgr. Petr Jaroš. Kovács Tibor, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mladá Boleslav 6EXE388/2010 – 12(129EX314/10) ze dne 2.3.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Kovács Tibor a Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Jednotka: 823/27. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 129EX314/2010 -11 (6EXE388/2010) ze dne 7.6.2010. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 79.758,- Kč s příslušenstvím. CETELEM ČR, a.s. Jednotka: 823/27. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Č.j.:029 EX 3111/09 -13/ (6EXE256/2010) ze dne 22.3.2010. Právní moc ke dni 22.4.2010. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor: JUDr. Jiří Doležal. Kovács Tibor, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mladá Boleslav 17EXE2232/2011 – 18 (016EX1188/11) ze dne 23.9.2011. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor: JUDr. Jiří Doležal. Kovácsová Renáta, Hlavní 108, Čierná nad Tisou, Slovensko. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Mladá Boleslav 17EXE-2232/2011 – 18(016EX1188/11) ze dne 23.9.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jednotka: 823/27. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 16Ex-1188/2011 (17EXE2232/11) ze dne 29.9.2011. Tato zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé. 12
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. Srovnávací objekt 1: byt 4+1, umístěný v 6.patře sedmipatrového panelového domu. Dům se nachází v Zalužanské ulici, směrem na výjezdu z Mladé Boleslavi na Jičín. V bytě jsou nová plastová okna, je zde také novější kuchyňská linka (myčka, sporák, digestoř). Dispozice bytu - ze vstupní chodbičky se rovně vchází do kuchyně, napravo do obývacího pokoje, nalevo do druhé menší chodby, ze které se vstupuje do koupeny a na WC a také do jednoho většího (vstup na prostornou lodžii) a dvou menších pokojů. V bytě je původní umakartové jádro, na podlahách je původní PVC. Dům prochází celkovou rekonstrukcí, je zde již nový výtah, nové vstupní dveře a schránky, také je již dům celý zateplen, v plánu na opravu jsou vnitřní prostory domu.. Nabízená cena – 1.300.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID: S07859.
13
Srovnávací objekt 2: Prodej bytu 3+1/85m2/ Ml. Boleslav ul. J. Palacha. Rohové umístění umožnilo úpravu na 4+1. Velké místnosti s dostatkem soukromí pro větší rodinu.Zasklená lodžie s výhledem do přilehlého parku a na hřiště. Nabízená cena –1.670.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID: 185811.
Srovnávací objekt 3: hezký světlý byt 2+1 o celkové podlahové ploše 63,5m2. Plastová okna (orientace na V stranu), plovoucí podlaha, v místnostech koberce, koupelna se sprchovým koutem, samostatná toaleta. Standardní kuchyňská linka s kombinovaným sporákem. Dům zateplen, s novou fasádou, nový výtah, vchodové dveře, zvonky a schránky. K bytu náleží sklepní kóje. Nabízená cena – 1.305.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID: MCA01681310.
14
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
69,80 -
70,00 1 300 000 0,95 1 235 000
85,00 1 670 000 0,95 1 586 500
64,00 1 305 000 0,95 1 239 750
-
17 643 1,00
18 665 1,00
19 371 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 po přepočtení IS 17 643 1
1,00 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,00 0,96 po přepočtení IS 17 918 1
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 po přepočtení IS 19 371 1
Pozemky celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
Jednotkové ceny JC - za PP
(Kč/m2)
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Komerční využití Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za PP
(Kč/m2)
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP
(Kč/m2)
18 311
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Příslušenství domu
1,00 1,00
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
1,00
Technická vybavenost pozemku
1,00
Právní vztahy
0,95 1,00 0,95
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za PP
(Kč/m2)
17 395
Obvyklá cena - za PP
1 214 202
Kč
Výsledná cena objektu obvyklá cena
1 200 000 Kč
15
6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena B) Porovnávací hodnota celkem
1.341.120,00 Kč 1.200.000,00 Kč
SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost je využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné účely. Nemovitost je situována v zóně bytových domů. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Obvyklá cena nemovitosti
1.200.000,- Kč Slovy: Jedenmiliondvěstětisíckorunčeských
16
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.Spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4499 / 38 / 2012 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
17
