ZNALECKÝ POSUDEK č. 318-7-2014 O ceně ...
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Beroun, Pan Mgr. Pvel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 2.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Duška Smaragdová 434/35 154 00 Praha-Slivenec telefon: e-mail: Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává . V Praze 26.6.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Označit a ocenit nemovitosti a jejich příslušenství, a jednotlivá práva a závady s nemovitosti spojené a to: parcela -St. 606 zastavěná plocha a bydlení, jejíž součástí je stavba: Krhanice č.p.167, bydlení parcela 269/6 - zahrada. vše zapsané na LV 473, výpisu Z Katastru nemovitostí pro katastrální území Krhanice,, obec Krhanice, okres Benešov.
2. Základní informace Rodinný dům č.p.167 Krhanice 167 257 42 Krhanice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Krhanice Katastrální území: Krhanice Počet obyvatel: 916 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
č. I I I I I I
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 950,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.5.2014 obhlídkou zvenku v bez účasti vlastníka., který je nezastižitelný..
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 4, číslo jednací 66 EXE 1056/2011-15 ze dne 11.3.2011 -Usnesení o ustanovení znalce č.j.015 EX 141/2011-62 ze dne 15.04.2014, které vydal Exekutorský úřad v Berouně - Výpis z katastru nemovitostí LV 473 katastrální území Krhanice, obec Krhanice, vydaný Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, ze dne 15.4.2014 - Projekt stavby ke stavebnímu povolení schválený ONV v Benešově č.j. Výst.328-2-1165/67/Ke, ze dne 5.IX.1963 - Kolaudační rozhodnutí vydané odborem výstavby ONV v Benešově č.j. 328.2/71-po ze dne 23.12.1972 Stavební povolení pro elektropřípojku, vydané MÚ Týnec nad Sázavou č.j. Výst.332.4-138/94/Ott. ze dne 19.1.1994 - Informace získané i místním šetření -2-
- Záznam z prohlídky a zaměření nemovitost - Indexy cen stavebních prací (ICSP) vydaný Statistickým úřadem - Zákon č. 151/1997 ( o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., a č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 sb., a zákona č. 303/2013 Sb. - Vyhláška č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku - Prof. Ing. Albert Bradáč, Ing. Vlasta Scholzová, ing. Pavel Krejčí „Úřední oceňování majetku”, prosinec 2013, vydal: Akademické nakladatelství CERM, Brno - Znalec, časopis komory soudních znalců České republiky, ročníky XV až XXI - Databáze realitních kanceláří.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Paní Šárka Kořistková, Krhanice 167/2, 25742, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Šárka Kořistková, Krhanice 167/2, 25742, vlastnictví: výhradní Jako vlastník je na LV č 473 výše uvedeného výpisu uvedená: Kořistková Šárka, č.p. 167, 257 42 Krhanice identif. 625915/0535.
6. Dokumentace a skutečnost Na OÚ v Krhanicích byla znalci poskytnuta dokumentace - projekt stavby. Skutečnost byla uvěřena při místním šetření (obhlídce nemovitosti) pouze pohledem mimo pozemek, jelikož povinná nebyla zastižena, v nemovitosti se nikdo nenacházel - návštěva opakovaná 3x.
7. Celkový popis nemovitosti Zájmová nemovitost je volně stojící zděný rodinný dům, který je podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, sklonitou střechou a využitým podkrovím. Dům je napojený na el. proud, voda je z vlastní studny a kanalizace je do žumpy. Dům je přístupný po zpevněné komunikaci. Pozemek je obdélníkového půdorysu mírně sklonitý. Okolní nemovitosti jsou rodinné domy a naproti se nachází louka.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.167 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky.
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.167 Rodinný dům je zděný přízemní, podsklepený se šikmou střechou a využitým podkrovím. Domek je následujícího uspořádání: Podzemí: Prádelna, sklep na uhlí, sklep na ovoce a zeleninu, komora pro domácí vodárnu. Přízemí : Obytná kuchyně, ložnice, koupelna, WC, spíž, zádveří a schodiště. Podkroví: Obytný místnost, chodba a 2x půda. Základy je betonová deska opatřena izolací, Zdivo sklepa smíšené, líc kamenný. Strop betonový, podlahy betonová mazanina. Zdivo přízemí tl 45 cm je cihelné a z tvárnic. Strop je dřevěný. Krov je dřevěný vaznicový, krytina tašková. Omítky jsou vápenné štukové, okna zdvojená , dveře hladké. Podlahy jsou dřevěné, v chodbě, koupelně a záchodu dlažba. Obklady jsou keramické běžné. Schody do podkroví jsou dřevěné. Vybavení je standardní el,. sporákem. Voda je z vlastní studny a čerpána domácí vodárnou umístěnou ve sklepě. Kanalizace z koupelny, WC a kuchyně je potrubím do žumpy. Popis konstrukcí je v další části posudku, Dům je užívaný od roku 1972. Jeho technický stav odpovídá stáří vyžaduje provádění pravidelnou údržbu. Poznámka: Znalci nabyl umožněný přístup do domu a popis domu byl provedený z dokumentace získané na obecním úřadě a z vnější obhlídky. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 42 let 3 504,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1-PP - suterén: 7,8*7,8 1.NP - přízemí: 7,8*7,8 +2,0*5,45 podkroví: 7,8*7,8 Název podlaží 1-PP - suterén: 1.NP - přízemí: podkroví:
Zastavěná plocha 60,84 m2 71,74 m2 60,84 m2
= = =
Konstrukční výška 2,40 m 2,95 m 2,58 m
Obestavěný prostor rodinný dům č.p.167: 60,84*( 2,4+2,95+0,45+4,2/2) + 2,0*5,45*3,15 = Obestavěný prostor - celkem: = -4-
60,84 m2 71,74 m2 60,84 m2
514,97 m3 514,97 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,18
60,84 m2 193,42 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Na stavbě není prováděná údržba, která je zanedbaná. Je předpoklad menších stavebních úprav Koeficient pro stáří 42 let: s = 1 - 0,005 * 42 = 0,790
č. III III III II III II
Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,02 -0,05
I II
-0,08 -0,05
I I II
0,00 -0,05 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
Σ Vi) * V13 * 0,790 = 0,530
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) III 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav 4
-5-
Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 1,00
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
III
-0,02
III II
-0,01 -0,10
I
0,00
V
-0,02
IV I
-0,02 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,855 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m3 * 0,530 = 1 857,12 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 514,97 m3 * 1 857,12 Kč/m3 * 0,940 * 0,855= 768 627,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
768 627,41 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky. Součástí nemovitosti zapsané v Katastru nemovitostí jsou následující parcely: - Stavba stojící na pozemku p.č. St. .606 o výměře 82m2 - zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 296/6 o výměře 636 m2 - zahrada. Pozemky se nachází v intravilánu obce. Tvoří jeden funkční celek. Jsou rovinné obdélníkového půdorysu. Jsou přístupné po zpevněné komunikaci a jsou napojeny na el. proud. Vodovod je z vlastní studny a splašková voda je odvedena do žumpy. Okolní nemovitosti jsou rodinné domy a naproti jsou louky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku
č. -6-
Pi
1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Vlivy ostatní neuvedené, které by ovlivnily cenu se nevyskytují.
I
0,00
I I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,03
I
0,00
I I
0,00 0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
-7-
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 950,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st.606
Zastavěná ploch a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 269/6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky. - zjištěná cena
Index 1,030
Upr. cena [Kč/m2] 2 008,50
Výměra [m2] 82,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 008,50
Cena [Kč] 164 697,-
636,00
2 008,50
1 277 406,1 442 103,-
=
-8-
Koef.
1 442 103,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.167
768 627,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
768 627,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky.
1 442 103,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 442 103,- Kč
Celkem
2 210 730,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
2 210 730,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.167
768 627,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
768 627,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky.
1 442 103,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 442 103,- Kč
Celkem
2 210 730,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 210 730,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionydvěstědesettisícsedmsettřicet Kč
V Praze 26.6.2014 -9-
2 210 730,- Kč
Ing. Jan Duška Smaragdová 434/35 154 00 Praha-Slivenec Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.6.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 25.4.1997 pod č.j. Spr. 4128/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhad nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 318-7-2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 318-7-2014/1.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3
1. Fotodokumentace 2. Dokumentace stavby
Pohled z boční ulice
Pohled z ulice - 11 -
Pohled od vrat na prosklené zádveří
Pohled na dům z louky naproti
- 12 -
Pohled na vstup na pozemek
Pohled na uliční průčelí domu
- 13 -
Projekt stavby
základy
Přízemí
- 14 -
Řez
Podkroví
- 15 -
Pohled
Pohled.
- 16 -
