ZNALECKÝ POSUDEK č. 1989-06/12 o ceně bytu č. 105/3 v ulici Kunětické, v části obce Cihelna v budově označené čp. 101, čp. 102, čp. 103, čp. 104, čp. 105, čp. 106 a čp. 107 se stp.č. 8482, stp.č. 8483, stp.č. 8484, stp.č. 8485, stp.č. 8486, stp.č. 8487 a stp.č. 8488 se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 67/8640 z celku, vše v k.ú. a obci Pardubice
Objednatel posudku: Exekutorský úřad Beroun, exekutor Mgr. Pavel Dolanský Palackého čp. 31/2 266 01 Beroun Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitostí
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 12.4.2012 posudek vypracovala: Ing. Jana Machková Smilova čp. 777 530 02 Pardubice Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Pardubicích 16.4.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytu č. 105/3 v ulici Kunětické, v části obce Cihelna v budově označené čp. 101, čp. 102, čp. 103, čp. 104, čp. 105, čp. 106 a čp. 107 se stp.č. 8482, stp.č. 8483, stp.č. 8484, stp.č. 8485, stp.č. 8486, stp.č. 8487 a stp.č. 8488 se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 67/8640 z celku, vše v k.ú. a obci Pardubice 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č. 105/3 Adresa nemovitosti: Kunětická 105 530 09 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 90 401 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.4.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z KN Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Pardubice z LV č. 68686 a č. 13457 - kopie Smlouvy o převodu vlastnictví družstevního bytu a spoluvlastnického podílu k pozemkům ze dne 12.11.2009 s právními účinky vkladu ke dni 17.3.2009 - informace a údaje zjištěné z doložených podkladů - informace a údaje zjištěné v databázích znalců a odhadců, realitních kanceláří, inzertních internetových serverech - skutečnosti a údaje zjištěné na místě šetření - vyhláška č. 387/2011 Sb. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle předložených výpisů z KN z LV č. 68686 a č. 13457 pro k.ú. Pardubice, část obce Cihelna mají v SJM Jaroslav Průša (591024/0699) a Jana Průšová (715710/2447) byt č. 105/3 v budově označené čp. 101, čp. 102, čp. 103, čp. 104, čp. 105, čp. 106 a čp. 107 se stp.č. 8482 o výměře 221 m2, stp.č. 8483 o výměře 222 m2, stp.č. 8484 o výměře 222 m2, stp.č. 8485 o výměře 219 m2, stp.č. 8486 o výměře 222 m2, stp.č. 8487 o výměře 222 m2 a stp.č. 8488 o výměře 221 m2 se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 67/8640 z celku. V oddíle C LV jsou zápisy nařízení exekucí dle listin: - Usnesení Okresního soudu v Pardubicích o nařízení exekuce čj. 12 Nc-8774/2008-9 ze dne 28.1.2008 - Usnesení Okresního soudu v Pardubicích o nařízení exekuce čj. 12 Nc-9414/2008-6 ze dne 17.4.2008 - Usnesení Okresního soudu v Pardubicích o nařízení exekuce čj. 16 EXE-26856/2010-11 ze dne 17.9.2010 - Usnesení Okresního soudu v Pardubicích o nařízení exekuce čj. 12 EXE-130/2011-12 ze dne 26.1.2011
-3Dále zápis Exekučních příkazů k prodeji nemovitosti dle listin: - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Berouně k prodeji nemovitých věcí čj. 015 EX1138/2010-3 ze dne 27.3.2011 (k čj. 12EXE 130/2011-12) Dále Zástavní právo exekutorské dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu v Berouně o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti čj. 0150EX-1138/2010-4 ze dne 27.3.2011 a Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu – Finanční úřad v Pardubicích dle Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva čj. 43465/2012/248940603969 ze dne 17.2.2012. 6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno podle předložených podkladů (Smlouvy o převodu vlastnictví družstevního bytu a spoluvlastnického podílu k pozemkům smlouvy), které byly zpracovány na základě prohlášení vlastníka (dle zákona č. 72/1994 Sb.) a na základě místního šetření. Z předložených podkladů je zřejmé, že objekt, ve kterém se oceňovaný byt nachází, byl postaven v roce 1991. Dům je panelový, má devět nadzemních podlaží, v domě jsou výtahy. V I. nadzemním podlaží se nacházejí sklepy k jednotlivým bytům a společné prostory. Budova prošla částečnou revitalizací, většina původních oken byla vyměněna za plastová, plastové jsou i vstupní dveře do jednotlivých vchodů budovy, jsou provedeny nové výtahy. Vzhledem k tomu, že znalci nebyla umožněna fyzická prohlídka bytu ze strany majitelů, je byt oceněn podle stavu uváděného ve Smlouvě o převodu vlastnictví družstevního bytu a spoluvlastnického podílu k pozemkům, tj. v původní stavu, vč. bytového umakartového jádra. Na nemovitostech neváznou závady (věcná břemena, nájemní smlouvy), které by prodejem v dražbě nezanikly. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný byt č. 105/3 se nachází v ulici Kunětické v Pardubicích - Cihelně, v budově označené čp. 101 až čp. 107, ve III. podlaží a je o velikosti 3+1 a celkové ploše 73,70 m2 s následující dispozicí: předsíň 10,10 m2 koupelna 2,90 m2 WC 1,00 m2 kuchyň 9,60 m2 pokoj 12,20 m2 pokoj 16,60 m2 pokoj 18,50 m2 sklepní kóje 2,80 m2 lodžie 3,50 m2 (nezapočítává se do podlahové plochy bytu) Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna plastová, dveře plné i prosklené, podlahy v ostatních místnostech i v obytných místnostech jsou PVC. Vytápění a zdroj TUV je centrální, horkovod. V koupelně je plechová vana, umývadlo, mísící baterie, WC je samostatné, splachovací. V kuchyni je kuchyňská linka, keramické obklady u plynového sporáku. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č. 105/3 b) Pozemky b1) Stp.č. 8482, 8483, 8484, 8485, 8486, 8487, 8488
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Byt č. 105/3 - § 25 Oceňovaný byt č. 105/3 se nachází v ulici Kunětické v Pardubicích - Cihelně, v budově označené čp. 101 až čp. 107, ve III. podlaží a je o velikosti 3+1 a celkové ploše 73,70 m2 s následující dispozicí: předsíň 10,10 m2 koupelna 2,90 m2 WC 1,00 m2 kuchyň 9,60 m2 pokoj 12,20 m2 pokoj 16,60 m2 pokoj 18,50 m2 sklepní kóje 2,80 m2 lodžie 3,50 m2 (nezapočítává se do podlahové plochy bytu) Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna plastová, dveře plné i prosklené, podlahy v ostatních místnostech i v obytných místnostech jsou PVC. Vytápění a zdroj TUV je centrální, horkovod. V koupelně je plechová vana, umývadlo, mísící baterie, WC je samostatné, splachovací. V kuchyni je kuchyňská linka, keramické obklady u plynového sporáku. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Pardubice Stáří stavby: 21 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 28 303,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: byt č. 3: m2 Podlahová plocha bytu:
9,60+12,20+16,60+18,50+10,10+2,90+1,00+3,50
= 74,40
=
74,40 m2
= =
2,80 m2 2,80 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,80 m * 0,10 =
74,40 m2 0,28 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
-5Podlahové plochy - celkem:
74,68 m2
=
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad sušárna, prádelna, kolárna 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem - 3.NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled - východ - západ 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - umakartové jádro, plechová vana, samostatné splachovací WC 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - sklepní kóje, lodžie 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
II II
-0,05 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
II
-0,10
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stáří 21 let: 0,90 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,90 = 0,689 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II III II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
-6Celkový index I = IV * IP * IT = 0,689 * 1,000 * 0,900 = 0,620 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 28 303,- Kč/m2 * 0,620 = 17 547,86 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 17 547,86 Kč/m2 * 74,68 m2 = 1 310 474,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
1 310 474,18 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 7 147 209,42 Kč Spoluvlastnický podíl: 67 / 8 640 Hodnota spoluvlast. podílu: 7 147 209,42 Kč * 67 / 8 640 =
+
55 423,96 Kč
Byt č. 105/3 - zjištěná cena
=
1 365 898,14 Kč
b) Pozemky b1) Stp.č. 8482, 8483, 8484, 8485, 8486, 8487, 8488 - § 27 - § 32 Na stp.č. 8482, 8483, 8484, 8485, 8486, 8487, 8488 je postavena budova označená čp. 101 - 107 v ulici Kunětické v Pardubicích, pozemky jsou rovinné, napojené na veškeré inženýrské sítě, přístupné po zpevněné komunikaci. Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 221,00 800,00 222,00 800,00 222,00 800,00 219,00 800,00 222,00 800,00 222,00 800,00 221,00 800,00
8482 zastavěná plocha zastavěná plocha 8483 zastavěná plocha 8484 zastavěná plocha 8485 zastavěná plocha 8486 zastavěná plocha 8487 zastavěná plocha 8488 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Stp.č. 8482, 8483, 8484, 8485, 8486, 8487, 8488 - zjištěná cena
Cena [Kč] 176 800,177 600,177 600,175 200,177 600,177 600,176 800,1 239 200,-
100 % 100 % + 5% 5% + * * =
1 239 200,2 478 400,123 920,2 602 320,1,2840 2,1390 7 147 209,42 7 147 209,42 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č. 105/3
=
1 365 898,14 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
1 365 898,14 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
1 365 900,- Kč
slovy: Jedenmiliontřistašedesátpěttisícdevětset Kč Stanovení obvyklé ceny: Definice obvyklé ceny majetku nebo služby vychází z § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů o oceňování majetku, kdy „Obvyklou cenou, pro účely tohoto zákona, se rozumí cena, který by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stavy tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku či službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Součástí obvyklé ceny nemovitosti, resp. pomůckou pro její stanovování je nákladová hodnota, kterou lze stanovit i jako cenu administrativní, tedy cenu zjištěnou podle cenového předpisu, která zůstává základním a stabilizujícím prvkem oceňování. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy nejsou vázáni cenou administrativní. Obvyklá cena je cenou, kterou je možné odvodit z cen, které byly prokazatelně vynaloženy při prodeji obdobné nemovitosti v podobných podmínkách v dané lokalitě a v daném čase, přičemž vyjadřuje cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Obvyklá, tržní, hodnota majetku je ovšem konkrétní částka realizovaná až samotným prodejem nemovitosti a proto znalec může pouze na základě analýzy trhu odhadnout obvyklou cenu. Informace o uskutečněných prodejích nemovitostí jsou dnes dostupné pouze v databázích realitních kancelářích, internetových inzercích, databází znalců. Z těchto zdrojů vyplývá, že nabídkové ceny bytů stejné velikosti a ve stejné lokalitě se pohybují od 18.300,- do 22.500,- Kč/m2 podlahové plochy. Na základě zjištěných informací, porovnáním s cenami při uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí lze o b v y k l o u c e n u nemovitostí - bytu č. 105/3 v ulici Kunětické, v části obce Cihelna v budově označené čp. 101, čp. 102, čp. 103, čp. 104, čp. 105, čp. 106 a čp. 107 se stp.č. 8482, stp.č. 8483, stp.č. 8484, stp.č. 8485, stp.č. 8486, stp.č. 8487 a stp.č. 8488 se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 67/8640 z celku se všemi součástmi a příslušenstvím vše v k.ú. a obci Pardubice, o d h a d n o u t ke dni ocenění, tj. k 12.4.2012,
ve výši 1.450.000,- Kč
