Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1600/070/2014/11 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
Rodinný dům - samostatný, č.p. 159 Arnoltice 159, 464 01 Bulovka Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Bulovka, k.ú. Arnoltice u Bulovky, kód ČSÚ: 616 176, LV: 118
Vlastník pozemku:
Libuše Oláhová, Arnoltice 159, 464 01 Bulovka, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
st. 187, 394/2, 394/3, 394/6, 396, 397/2 Libuše Oláhová, Arnoltice 159, 464 01 Bulovka, vlastnictví: výhradní
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 10402462_
telefon: 605858917
DIČ: CZ5504250774
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Datum místního šetření:
11 stran
České Lípě, dne 18.6.2014
změna stavby
Současný stav 340 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
18.6.2014
Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav 18.6.2014 5 Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:
novostavba
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové kovové dřevěné Využití: bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen Poloha: centrum kraj obce prům. zóna nákup. zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / elektro
Rekonstrukce v r. neudržovaná
udržovaná
BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec / plyn telefon
Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř
MHD
Konstrukce: zděné betonové kovové dřevěné Využití: bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen Poloha: centrum kraj obce prům. zóna nákup. zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / elektro
montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec
železnice
silnice
autobus
dálnice
/ plyn telefon
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 5 577
BUDOUCÍ STAV
OP
ZP
m3 607
m2 103
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž Pozemky výměra ks
m2
OP
ZP
m3
m2
RIZIKA negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)
záplavová a riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 340 000 Kč 0 Kč 900 000 Kč 340 000 Kč 100 000 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
x
0 Kč 2 260 000 Kč 2 260 000 Kč 0 Kč
Budoucí stav
x
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu.
Povinná byla informována o místním šetření. doma nabyla, ale byly zastiženy dcery. znalci nebylo umožněno prohlédnout objekt. Stav a druh vnitřních konstrukcí musel být odhadnut, stejně jako některé rozměry.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 118 Kopie katastrální mapy Bulovka je obec s 901 obyvateli ve frýdlantském výběžku na hranicích s Polskem cca 5 km severovýchodně od města Frýdlant v Čechách s minimální infrastrukturou a s velmi omezenou pracovní nabídkou.Nemovitost je umístěna v odloučené místní části Arnoltice na samotě u hlavní silnice Stavba RD je u hlavní komunikace do Polska na samotě na okraji místní části. Jedná se o lokalitu s velmi omezenou prodejností nemovitostí.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek ve výši 650.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 650.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. Praha. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP, podkrovím a částečným podsklepením. Dům byl postaven cca v roce 1930. Dům je napojen na veřejný vodovod. Kanalizace je vlastní do septiku, veřejná neexistuje. dále je dům napojen na veřejnou elektrickou distribuční síť. Povinná byla informována o místním šetření. doma nabyla, ale byly zastiženy dcery. znalci nebylo umožněno prohlédnout objekt. Stav a druh vnitřních konstrukcí musel být odhadnut, stejně jako některé rozměry. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení neznámé Popis tech. stavu stavby Základy jsou původní betonové proložené kamenem. RD má polovalbovou střechu bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, Fasáda chybí, střešní krytina je tašková, dožitá, děravá, do objektu musí zatékat. Předpokládám standardní vnitřní vybavení ve špatném stavu jako je střešní krytina. Příslušenství stavby Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod
betonové pasy zděné tl. 45 cm a více dřevěný vázaný tašková pozinkovaný plech chybí
plastová a dřevěná zdvojená
chybí -3-
18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
chybí
chybí chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st. 187 o velikosti 103m2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 394/2 o velikosti 2447m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 394/3 o velikosti 1491m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 394/6 o velikosti 278m2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 396 o velikosti 862m2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 397/2 o velikosti 396m2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada trvalý travní porost trvalý travní porost Hodnota pozemků celkem
Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 50,-Kč do 150,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 50,-Kč/m2 u pozemků tvořících jednotný funkční celek. U ostatních pozemků 5,- Kč/m2. Parcela č. st. 187 394/2 394/3 394/6 396 397/2
Výměra m2 103 2 447 1 491 278 862 396
Jednotková cena Kč/m2 50 5 50 5 5 5
Celková cena pozemku Kč 5 150 12 235 74 550 1 390 4 310 1 980 99 615
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
57,30*1,85 76,40*3,90+5,85*3,40*2,54+3,60*2,40*3,23 76,40*3,00/2+5,85*3,40*1,00/2
Současný stav 103 606,94 3 722 100,00 2 259 022 84 46 64,61 799 350 -4-
= = = =
Obestavěný prostor 106,00 m3 376,39 m3 124,55 m3 606,94 m3 Budoucí stav
0
Výpočet porovnávací hodnoty Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový
Lokalita
Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč
Kč/m3
Bulovka, Arnoltice 864,00 1 208 985 000 Zděný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, pozemek 1208m 2.
1 140
Upravená cena Foto Kč/m3
KC 0,512
584
Bulovka 525,00 336 1 200 000 2 286 0,243 samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, pozemek 336m 2, po rekonstrukci.
556
Bulovka
558
Samostatný rodinný rekonstrukcí.
1 040,00 dům
498
220 000
212
2,637
se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, pozemek 498, před
3
Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
566 Kč/m 3 606,94 m 343 449 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č.
plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem [Kč/m2/rok]
nájem [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok:
nájem [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xrok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč
-5-
0 2 260 000 800 000 0 95 % 0 0 0 67 800 0 0 67 800 0 6,00 0
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -