026 Sector : Ruimtelijke Ontwikkeling en 2 2

RVB07-0031

2 2 MAARZOO? w**f

Gemeente jn Bergen^j^Zoom gewijzigd exemplaar

\J Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel Programmanaam en nummer

: Verbetering slaagkansen starters op de woningmarkt : SROB/07/026 Sector : Ruimtelijke Ontwikkeling en 2Q07 Beheer 22 Afdeling : Ruimtelijke Ontwikkeling : Ruimtelijke Ontwikkeling -11

Voorstel: 1. Kennis te nemen van het volgende pakket van maatregelen, dienende tot verbetering van slaagkansen van starters op de woningmarkt: a. 20% van de voor verkoop in aanmerking komende huurwoningen wordt door de corporaties aan starters verkocht; b. de corporaties gaan woningen verkopen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Volgens deze constructie verkochte woningen tellen mee voorde hiervoor genoemde doelstelling; c. de corporaties wijzen woning(complex)en aan, specifiek bestemd voor de huisvesting van starters; d. tijdens de evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem worden de mogelijkheden tot verbetering van de slaagkans van starters meegenomen; een en ander met het oogmerk om in 2008 na afloop van de looptijd van het Beleidsplan Wonen de slaagkans van starters te verhogen van 5% naar 25%. 2. In te stemmen met de invoering van de VROM Starterslening van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn); 3. In te stemmen om zowel de in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting aanwezige middelen ad € 680.030,28 als de reguliere jaarlijkse storting ad € 45.378,- als dekking van de VROM Starterslening in te zetten. 4. Vast te stellen de "Verordening VROM Startersregeling 2007". Type voorstel: [X] d D

Kaderstellend Controlerend Rest

Zijn in het voorstel één of meer van de volgende aspecten van toepassing? Ja

Nee

Zijn doelen en/of effecten beschreven

£><]

Q

Financiële consequenties

[X]

Q

Inspraak

[X]

Q

GRiFFIE Bergen cp ">"-

Samenvatting: De volgende maatregelen zijn voorgesteld: • 20% van de voor verkoop in aanmerking komende huurwoningen wordt door de corporaties aan starters verkocht; • de corporaties gaan woningen verkopen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Volgens deze constructie verkochte woningen tellen mee voor de hiervoor genoemde doelstelling; • de corporaties wijzen woning(complex)en aan specifiek bestemd voor de huisvesting van starters; • tijdens de evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem worden de mogelijkheden tot verbetering van de slaagkans van starters meegenomen. Daarnaast stellen wij voor in te stemmen met de invoering van de VROM Starterslening van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en zowel de in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting aanwezige middelen ad € 680.030,28 als de reguliere jaarlijkse storting ad € 45.378,- als dekking van de VROM Starterslening in te zetten. Doelstelling is om in 2008 na afloop van de looptijd van het Beleidsplan Wonen de slaagkans van starters te verhogen van 5% naar 25%. Bijladen' (Bijgevoegd en/of ter inzage gelegd; benoem en nummer deze bijlagen)

1. 2.

"Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Startersregeling" (bijgevoegd). "Productspecificaties VROM Startersregeling" (bijgevoegd).

Bergen op Zoom

Datum raadsvergadering

: 9 2 M 2007

Nummer

: SROB/07/026

Onderwerp

: Verbetering slaagkansen starters op de woningmarkt

Aan de gemeenteraad, Voorstel 1. Kennis te nemen van het volgende pakket van maatregelen, dienende tot verbetering van slaagkansen van starters op de woningmarkt: a. 20% van de voor verkoop in aanmerking komende huurwoningen wordt door de corporaties aan starters verkocht; b. de corporaties gaan woningen verkopen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Volgens deze constructie verkochte woningen tellen mee voorde hiervoor genoemde doelstelling; c. de corporaties wijzen woning(complex)en aan, specifiek bestemd voor de huisvesting van starters; d. tijdens de evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem worden de mogelijkheden tot verbetering van de slaagkans van starters meegenomen; een en ander met het oogmerk om in 2008 na afloop van de looptijd van het Beleidsplan Wonen de slaagkans van starters te verhogen van 5% naar 25%. 2. In te stemmen met de invoering van de VROM Starterslening van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn); 3. In te stemmen om zowel de in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting aanwezige middelen ad € 680.030,28 als de reguliere jaarlijkse storting ad € 45.378,- als dekking van de VROM Starterslening in te zetten. 4. Vast te stellen de "Verordening VROM Startersregeling 2007". Inleiding De meeste mensen zijn goed in staat zelf voor hun huisvesting te zorgen. Een deel van de bevolking heeft daartoe echter in toenemende mate minder goede mogelijkheden. Uit oogpunt van sociale rechtvaardigheid is het daarom logisch dat de overheid via een modem sociaal woonbeleid aandacht besteedt aan het verbeteren van de kansen van groepen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. De huidige omstandigheden op de woningmarkt leiden er toe dat jongeren en starters in de knel komen. In de uitgevoerde Woningmarktverkenning ten behoeve van het Beleidsplan Wonen 2004-2008 is gesteld dat de eerstkomende jaren de spanning op de lokale woningmarkt zal toenemen. Met name starters krijgen meer moeite een betaalbare woning te vinden door het gebrek aan doorstroming vanuit de bestaande woningvoorraad. Bij raadsmededeling van 1 november 2005, nr. 05-107, hebben wij u geïnformeerd over de voortgang van het project "Vergroting slaagkansen starters op de woningmarkt". Die bevatte tevens de aankondiging dat nadere informatie zou volgen nadat het onderzoek is afgerond naar het verschijnsel, dat voor starters geschikte woningen om kwalitatieve redenen slecht verhuurbaar zouden zijn. Uit dat onderzoek kwam naar voren, dat zich weliswaar een aandachtspunt voordoet bij de verhuur van sommige woningen in bepaalde complexen, maar tevens, dat dit verschijnsel zich niet op grote schaal voordoet en er van leegstand om deze reden geen sprake is. Geconcludeerd kan dus worden, dat er ten

-2-

opzichte van het in de raadsmededeling van 1 november 2005 vermelde geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Over het voorgaande is met de corporaties gecommuniceerd; zij konden daarmee instemmen. Beoogd maatschappelijk effect/doelstelling Beoogd wordt een betere slaagkans voor starters op de woningmarkt te realiseren, zowel in de huur- als in de koopsector. Ten opzichte van 2004 moet de slaagkans toenemen van 5% naar 25% aan het eind van de looptijd van het Beleidsplan Wonen in 2008. Om de beoogde doelstelling te bereiken voorziet dit voorstel in een pakket van maatregelen. Dat pakket wordt hieronder nader uitgewerkt. De stagnatie op de woningmarkt zorgt ervoor dat de lagere inkomensgroepen moeilijk aan een betaalbare koopwoning kunnen komen. Verruiming van de ondersteuning van de lagere inkomensgroepen op de koopmarkt is gewenst. Op de middellange termijn dient dit vooral plaats te vinden door het bereiken van een goede doorstroming binnen de woningvoorraad. Zolang nog geen sprake is van een ontspannen woningmarkt, is voor de korte termijn een tijdelijke vorm van vraagondersteuning voor lagere inkomensgroepen wenselijk. De vormgeving van dit instrument moet de woningmarkt zo min mogelijk verstoren. In het vastgestelde Beleidsplan Wonen 2004-2008 is als een van de actiepunten opgenomen het vergroten van slaagkansen voor jongeren en starters. Zoals gesteld richt dit beleidsinstrument zich op burgers in de lagere inkomensgroepen. Rekeninghoudend met de huidige koopsommen van (starters)woningen en de maximaal te verkrijgen hypotheek volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag het gezamenlijk bruto jaarinkomen van deze doelgroep maximaal € 40.000,-- bedragen. Uitwerking voorstel Definitie starters • Voor de huursector: 1- of 2-persoonshuishoudens, die geen zelfstandige woonruimte achterlaten en waarvan het inkomen in een redelijke verhouding staat tot de huurprijs. • Voor de koopsector: 1 - of meerpersoonshuishoudens, die voor het eerst zelfstandig willen gaan wonen of woonachtig zijn in een huurwoning met een (gezamenlijk) bruto jaarinkomen van maximaal € 40.000,-. • Onder verwijzing naar de raadsmededeling bestaat met de corporaties overeenstemming over de toepassing van het volgende pakket van maatregelen: 1. Verkoop van huurwoningen De in onze gemeente gevestigde corporaties gaan gedurende de looptijd van het Beleidsplan Wonen 20% van het daarvoor in aanmerking komend bezit verkopen aan starters. 2. Verkoop woningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) De corporaties gaan woningen in MGE verkopen. Het aantal volgens deze constructie verkochte woningen telt mee voor de onder 1 genoemde prestatie. Het betreft hier een constructie, waarbij een woning tegen een aantrekkelijke prijs aan een starter wordt verkocht onder de voorwaarde, dat bij vervreemding van de woning deze aan de corporatie wordt terugverkocht. Eventuele winst of verlies wordt gedeeld. Hierdoor blijft de woning beschikbaar voor de doelgroep en wordt speculatie tegengegaan. Het kan om zowel bestaande als nieuwbouwwoningen gaan. 3. Aanwijzing van woningcomplexen specifiek voor de huisvesting van starters Een belangrijke belemmering voor starters betreft de concurrentie van andere doelgroepen bij het vinden van een geschikte woning. Uitschakeling (deels) van deze concurrentie kan dus bijdragen aan de slaagkansen. Aanwijzing van voor dit doel geschikte woongebouwen behoort uiteraard tot de verantwoordelijkheid van de corporaties. Met de corporaties is overeenstemming bereikt over de aanwijzing van specifieke woningcomplexen voor de huisvesting van starters, zoals portiek-etagewoningen. De gemeente wordt daarover geïnformeerd.

GFFf p.—

-3-

4. Woonruimteverdeling Het vigerende woonmimteverdeelsysteem is recent in opdracht van de corporaties door een extern bureau geëvalueerd. Afgesproken is, dat de positie van starters en de eventuele mogelijkheden om via het woonruimteverdeelsysteem deze positie te verbeteren in de aanpassing van het woonruimteverdeelsysteem zullen worden meegenomen. De gemeente wordt geïnformeerd over de uitkomsten. De bovengenoemde maatregelen zullen in de prestatieafspraken met de woningcorporaties worden opgenomen en gemonitord. 5. Invoering VROM Starterslening van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) De VROM Starterslening is 1 januari 2007 van kracht geworden. Deze Starterslening bestaat voor 50% uit gemeentelijke middelen vanuit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en voor 50% uit een VROM-bijdrage. De minister van VROM heeft hiertoe voor gemeenten met een starterslening (thans 90 gemeenten) € 40 miljoen beschikbaar gesteld. De gemeente Bergen op Zoom is reeds geruime tijd deelnemer aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Inmiddels is door jaarlijkse stortingen een fonds opgebouwd van € 680.030,-, het wordt jaarlijks door de gemeente gevoed met een bedrag van € 45.378,-. De gemeentelijke gelden in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting kunnen in brede zin als laagrentende financieringen ter stimulering van projecten in het kader van de volkshuisvesting worden ingezet. De middelen in dit Fonds waren eerder bij raadsbesluit bestemd voor het wegwerken van knelpunten in het kader van het project Wonen boven winkels (met name met het oog op het realiseren van huurwoningen in het winkelpand hoek Fortuinstraat/ Lievevrouwestraat) en/of projecten, die een bijzondere betekenis hebben voor de huisvesting van een aandachtsgroep. Starters zijn in de prestatieafspraken met de corporaties en in het Beleidsplan Wonen als een bijzondere aandachtsgroep aangemerkt. Nu het project Fortuinstraat/Lievevrouwestraat in de koopsector is gerealiseerd, is genoemde bestemming komen te vervallen. Om deze middelen te kunnen inzetten ten behoeve van de startersregeling dienen deze door onze gemeente als zodanig te worden geoormerkt. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De VROM Starterslening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning. Het is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De lening vormt een aanvulling op de eerste hypotheek van de koopstarter. De Starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de starter. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvnj. Daarna kan de starter het inkomen laten hertoetsen om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst rente en daarna aflossing op de lening te voldoen. Ook na het 6e, het 106 en het 15e jaar is weerzo'n inkomenstoets mogelijk. Naar verwachting groeit in die periode het inkomen dusdanig, dat de eigenaar na verloop van tijd de marktconforme rente en aflossing kan betalen. Aflossing en rente op de Startersleningen komen weer terug in het gemeentelijke fonds en vormen een Revolving Fund, zodat er onafgebroken geld beschikbaar komt voor nieuwe leningen. Generieke inzet De Starterslening kan generiek, gebiedsgericht of projectmatig worden ingezet. Om in brede zin de slaagkansen van koopstarters te verbeteren wordt geadviseerd om de Startersleningen generiek in te zetten voor zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Maximale verwervingskosten Het niveau van de koopsommen van voor starters geschikte woningen ligt voor bestaande woningen tussen € 120.000,- en € 175.000,- en voor nieuwbouwwoningen tussen € 160.000,- en € 185.000,-. Hier bovenop komen de bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen op 12% en bij nieuwbouwwoningen op 8%. Voorts is de verwachting dat ook de komende jaren koopsommen van

-4-

nieuwbouwwoningen en bestaande woningen zich zullen blijven ontwikkelen. Gelet op het bovenstaande wordt geadviseerd om de maximale verwervingskosten van de woning vast te stellen op € 200.000,-. Maximale hoogte Starterslening De VROM Starterslening bedraagt het verschil tussen de verwervingskosten van de woning en het hypotheekbedrag dat de starter op basis van zijn/haar inkomen maximaal kan financieren volgens de normen van de NHG. Voorgesteld wordt om voor onderhavige regeling het maximale (gezamenlijke) inkomen van de koopstarter te bepalen op € 40.000-. De door deze doelgroep maximaal onder NHG-normen te verkrijgen hypotheken bij een hypotheekrenteniveau van 5% en een rentevastheidsperiode van 15 jaar liggen tussen € 109.828,- (bruto jaarinkomen van € 25.000,-) en € 188.144,- (bruto jaarinkomen van € 40.000,-). Gelet op de voor deze doelgroep optredende tekorten bij de maximaal te verkrijgen hypotheekbedragen met NHG in relatie tot de verwervingskosten, wordt geadviseerd om de maximale hoogte van de VROM Starterslening te bepalen op €30.000,-. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven hoe met de regeling de overbrugging tussen verwervingskosten en maximaal te verkrijgen hypotheken met NHG bij de verschillende inkomenniveaus is voorzien. Bruto gezamenlijk jaarinkomen

1e hypotheek op basis van normen NHG bij hypotheekrente van 5,00% en rentevastheidsperiode van 15 jaar; maximaal

Maximale verwervingskosten (koopsom + bijkomende kosten) gerelateerd aan maximale hypotheek NHG max. € 200.000,--

€25.000» €26.000» €27.000€28.000€29.000,» € 30.000€31.000,€ 32.000,€ 33.000,» €34.000€35.000€36.000,-€37.000,» €38.000,-€39.000,-€40.000-

€ 109.828,-€115.028,-€ 120.710» € 126.919€132.353€ 138.314,» € 144.368» € 150.018,» €155.219» € 159.922,-€ 164.626€169.329€ 174.033» € 178.737,-€ 183.440€ 188.144,--

€137.285» € 143.785,» € 150.710» €156.919.» €162.353€168.314» € 174.368,» €180.018.» € 185.219€189.922,€ 194.626» € 199.329,-€200.000€200.000» €200.000€200.000.»

2e hypotheek in de vorm van een Starterslening (verwervingskosten minus maximale hypotheek NHG) max. 20% v.d. verwervingskosten en max. € 30.000,-€27.457.» € 28.757,» €30.000,€30.000,€ 30.000,€30.000,» € 30.000,€ 30.000€30.000,€ 30.000 € 30.000,-€30.000€25.967€21.263,€ 16.560,€11.856.»

Indicatie maximale niveau koopsom bestaande woning (afgerond)

Indicatie maximale niveau koopsom nieuwbouwwoning (afgerond)

€122.000.» € 128.000,€ 134.000,€ 140.000€ 144.000,€ 150.000€ 155.000» €160.000,-€165.000,€ 169.000€ 173.000.» €177.000€ 178.000,€ 178.000,» € 178.000,-€ 178.000,--

€161.000,» € 166.000,» €171.000,€ 175.000,€ 180.000.» € 184.000.» € 185.000.» € 185.000,» €185.000€185.000»

Voor de kenmerken van de VROM Starterslening, de voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening, de definities en inhoud van de draagkrachttoetsen en de productspecificaties wordt kortheidshalve verwezen naar bijgevoegde bijlage "Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Startersregeling", respectievelijk bijlage "Productspecificaties VROM Startersregeling".

-5-

Verordening VROM Startersregeling Ten behoeve van de invoering van de VROM Starterslening dient u een "Verordening VROM Startersregeling" vast te stellen welke is ingevoegd. De VROM Starterslening wordt verstrekt op basis van beide bovengenoemde regelingen, welke beide bijlagen vormen van de vast te stellen "Verordening VROM Startersregeling 2007". Voorgesteld wordt om vast te stellen dat de verordening uitsluitend van toepassing is op leningaanvragen van één- of meerpersoonshuishoudens, die voor het eerst zelfstandig willen gaan wonen of woonachtig zijn in een huurwoning met een (gezamenlijk) bruto inkomen van maximaal € 40.000,-. Er is verder geen voorwaarde gesteld aan de doelgroep met betrekking tot een minimale duur van woonachtig zijn in onze gemeente. Achtergrond hiervan is om ook starters die (bijvoorbeeld wegens studie) elders woonachtig zijn en zich weer in onze gemeente willen vestigen het gebruik van de Startersregeling mogelijk te maken. Gelet op de inmiddels in een groot aantal gemeenten ingevoerde stimuleringsregelingen voor starters, zal naar onze mening daarmee ook geen aanzuigende werking uitgaan. Koopsubsidie Voor wat betreft stimuleringsregelingen ziet de rijksoverheid twee manieren om starters te helpen betere toegang te krijgen tot de koopwoningmarkt. Naast de VROM Starterslening is dat de per 1 januari 2007 verruimde Koopsubsidieregeling op basis van de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW+). In deze regeling mag het (gezamenlijk) bruto inkomen niet hoger zijn dan € 34.000,-, de koopsom van de woning niet meer bedragen dan € 158.850,- en de verwervingskosten niet meer bedragen dan € 171.558,-. SenterNovem voert de Koopsubsidie uit in opdracht van het Ministerie van VROM. Het is niet toegestaan de VROM Starterslening in combinatie met Koopsubsidie BEW+ in te zetten voor een individueel startershuishouden. Communicatie Goede voorlichting en communicatie over de Startersregeling en het product VROM Starterslening zijn bijzonder belangrijk. Ze dragen onmiskenbaar bij aan de effecten die de gemeente met de starterslening in het woonbeleid wilt bereiken. Bij het invoeren van de starterslening is het zaak hier voldoende bekendheid aan te geven. Naast de doelgroep koopstarters zijn er professionele partijen die de gemeente tijdig moet informeren dat ze de starterslening gaat aanbieden, zoals financiers, makelaars, tussenpersonen en woningcorporaties. Het is de bedoeling om de volgende communicatiemiddelen in te zetten, een informatiebijeenkomst, (SVN) brochures, gemeentelijke voorlichtingspagina, de gemeentelijke website, huurders-infobladen woningcorporaties en een persbericht. Als communicatiemomenten kunnen worden genoemd, direct na uw besluit, bij het toekennen van de 1e lening en het moment waarop een potentieel project in de verkoop komt.

Consequenties van het voorstel Onderstaand zijn de consequenties van de voorgestelde invoering van de VROM Starterslening aangegeven. Financiële dekking De in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting aanwezige gemeentelijke middelen bedragen, na de jaarlijkse storting in 2007, € 725.408,-. Deze middelen dienen ten behoeve van de invoering van de starterslening te worden geboekt op de door de gemeente te openen "Gemeenterekening VROM Starterslening". Uit de Gemeenterekening VROM Startersregeling kunnen slechts leningen worden toegewezen tot maximaal het door ons jaarlijks vast te stellen toekenningsplafond. Zoals eerder genoemd, is voor iedere starterslening een VROMbijdrage van 50% van toepassing. Om maximaal gebruik te maken van deze VROM-bijdragen wordt voorgesteld om het toekenningsplafond voor 2007 vast te stellen op € 700.000,-. In de voornoemde tabel zijn de maximale bedragen van de starterslening vermeld. De daadwerkelijke hoogte van de starterslening is uiteraard afhankelijk van de werkelijke verwervingskosten van de aan te kopen woningen. Het gemiddelde bedrag van de starterslening is geprognosticeerd op € 20.000,-. Rekening houdend met de 50% VROM-bijdrage bedraagt de gemeentelijke inzet per starterslening gemiddeld € 10.000,-. Op basis

-6-

van genoemd toekenningsbudget van € 700.000,- kunnen in eerste instantie dus ca. 70 startersleningen worden verstrekt. Een eventuele vroegtijdige uitputting van het door de minister van VROM beschikbaar gestelde budget van € 40 miljoen heeft invloed op het aantal te verstrekken startersleningen. De financiële dekking van de starterslening komt dan immers geheel ten laste van het genoemde gemeentelijke budget Administratieve werkzaamheden gemeente De benodigde ambtelijke arbeidsuren ten behoeve van de door de gemeente te verrichten administratieve werkzaamheden voorde startersregeling zijn berekend op 150 manuren op jaarbasis.

Alternatieven Amsterdam Middenseqment Hypotheek Door de Groepering Leefbaarheid is bij brief van 28 december 2006 gewezen op een tweetal initiatieven voor starters elders in Nederland en verzocht deze te betrekken bij dit raadsvoorstel. Het ene initiatief betreft de in Amsterdam toegepaste regeling Amsterdam Middensegment Hypotheek. Deze regeling is per 1 januari 2007 gestopt. De gemeente Amsterdam voert in de loop van 2007 eveneens de VROM Starterstening in. €100.000-woning Het andere initiatief betreft dat van de Zwolse woningcorporatie Delta Wonen die in samenwerking met een ontwikkelaar een zgn. € 100.000,- woning heeft ontwikkeld. Dit initiatief zal onder de aandacht worden gebracht van de in onze gemeente werkzame woningcorporaties. Erfpachtconstructie Door meerdere fracties is eveneens de toepassing van een erfpachtconstructie ten behoeve van woningen voor de doelgroep voorgesteld. Wij hebben onderzocht of een dergelijke constructie voordelen biedt voor de betrokken starter. De erfpachtconstructie is vergeleken met zowel een eigendom- als een huursituatie. Hiertoe is voor de kavel van een rijtjeswoning met gemiddelde grondkosten van € 30.000,- de erfpachtcanon berekend naar een rente van 5%, waarbij de canon incl. 19% BTW uitkomt op een bruto jaarlast van € 1.785,-, die fiscaal aftrekbaar is. In het geval van eigendom waarbij de grondkosten incl. 12% bijkomende kosten, voor een goed vergelijk worden ondergebracht in een aflossingsvrije hypotheek, bedraagt bij een rente van 5% de bruto jaarlast € 1.680,-, die fiscaal aftrekbaar is. De lasten bij erfpachtconstructie zijn dus zelfs in geringe mate hoger dan bij verkrijging in eigendom. In de huursituatie komt de huur van de ondergrond uit op een aanvangshuur van € 1.500,- per jaar, die niet fiscaal aftrekbaar is. Bij de huursituatie ontstaat echter een juridisch zeer ongewenste combinatie van huur en eigendom. Om juridische, maar ook om financiële redenen is de verhuur van de ondergrond dus geen bruikbare optie. Max. 20% uitgestelde koop Tot slot is door de CDA-fractie een regeling voorgesteld voor maximaal 20% uitgestelde koop. In dit voorstel koopt de starter een woning tegen maximaal 80% van de verwervingskosten. De grond waarop de woning staat, blijft in eerste instantie in eigendom van de hiertoe door de gemeente opgerichte rechtspersoon, in de vorm van een stichting of besloten vennootschap (B.V.). De woningeigenaar koopt, als het inkomen voldoende is gestegen, in twee tranches, of bij verkoop van de woning volledig, de resterende 20%. De rentederving op de ingezette middelen en de ovemeadkosten worden hierbij door de stichting op de eigenaar verhaald. De verkoopopbrengsten van de tranches en de verhaalde rentederving vormen een Revolving Fund. De gemeentelijke investering is geprognosticeerd op € 20.000,- per woning. Bij het in het voorstel van de CDAfractie voorgestane aantal van 100 woningen bedraagt de gemeentelijke investering totaal maximaal € 2.000.000,-. Door de CDA-fractie wordt voorgesteld om vanuit de Algemene Reserve betreffend bedrag te reserveren en de optredende rentederving op termijn, berekend op maximaal € 100.000,- per jaar, ten laste te brengen van de betreffende reserve. Het financiële beleid ten aanzien van de Algemene Reserve is echter om het huidige niveau van de Algemene Reserve ten behoeve van een voldoende financieel weerstandsvermogen in tact te houden.

-7-

De door de CDA-fractie voorgestelde regeling is ten opzichte van de door ons voorgestelde VROM Startersregeling voor de starter minder aantrekkelijk. Dit in verband met het feit dat de rentederving en de overheadkosten op de eigenaar worden verhaald. Daarnaast kan in deze regeling geen gebruik gemaakt worden van de 50% VROM-bijdrage. Voorts dient in deze regeling de betreffende stichting de volledige administratie te verzorgen. Dit in tegenstelling tot de VROM Startersregeling waarbij de SVn de gemeente bijna de gehele administratie uit handen neemt. De Starterslening kan als zodanig met een minimum aan eigen inzet worden ingevoerd. De procedures en uitvoeringsregels zijn voor alle gemeenten gelijk, maar laten volop ruimte voor specifieke lokale voorkeuren en accenten. SVn verzorgt voorde gemeente de toets voor het vaststellen van de hoofdsom van de Starterslening. Aan de hand van deze toets kan de gemeente met de toewijzingsbrief de starterslening toewijzen. Gelet op bovengenoemde redenen heeft betreffend voorstel van de CDA-fractie niet onze voorkeur. Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom, De secretaris,

De burgemee:

Drs. A. Haasnoot.

GR1PRE

—: -W

Ber.~.-.r. rr^f

t-

Gemeente jj Bergen op Zoom

De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 22 februari 2007, nr. SROB/07/026; gelet op de gemeentewet en de huisvestingswet; BESLUIT:

1. Kennis te nemen van het volgende pakket van maatregelen, dienende tot verbetering van slaagkansen van starters op de woningmarkt: a. 20% van de voor verkoop in aanmerking komende huurwoningen wordt door de corporaties aan starters verkocht; b. de corporaties gaan woningen verkopen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom. Volgens deze constructie verkochte woningen tellen mee voorde hiervoor genoemde doelstelling; c. de corporaties wijzen woning(complex)en aan, specifiek bestemd voor de huisvesting van starters; d. tijdens de evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem worden de mogelijkheden tot verbetering van de slaagkans van starters meegenomen; een en ander met het oogmerk om in 2008 na afloop van de looptijd van het Beleidsplan Wonen de slaagkans van starters te verhogen van 5% naar 25%. 2. In te stemmen met de invoering van de VROM Starterslening van de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn); 3. In te stemmen om zowel de in het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting aanwezige middelen ad € 680.030,28 als de reguliere jaarlijkse storting ad € 45.378,-- als dekking van de VROM Starterslening in te zetten. 4. Vast te stellen de navolgende

"VERORDENING VROM STARTERSREGELING 2007" Hoofdstuk 1

-

Begripsbepalingen

Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten; b. Gemeenterekening VROM Starterslening: het fonds waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen, en waarin de rente en de aflossingen over het gemeentelijk deel van deze leningen worden teruggestort; c. VROM Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen, en die worden verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVn-informatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening; d. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager;

-9-

e. Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. Hoofdstuk 2

•

Algemene bepalingen

Artikel 2 1. De gemeenteraad van Bergen op Zoom heeft een Gemeenterekening VROM Starterslening ingericht waaruit aan in artikel 6, lid 1, sub a. bedoelde huishoudens Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6, lid 1, sub b. bedoelde woningen. 2. De Gemeenterekening VROM Starterslening is ondergebracht bij SVn. Artikel 3 1. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Bergen op Zoom en SVn van toepassing. 2. De als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening maken deel uit van deze verordening. Artikel 4 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een VROM Starterslening toe te kennen. 2. Burgemeester en wethouders stellen de hoogte van de Starterslening vast op basis van de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening. 3. De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt € 30.000,-. 4. De VROM Starterslening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)]. 5. Burgemeester en wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend. 6. Burgemeester en wethouders kunnen aan de toekenning van VROM Startersleningen nadere voorschriften verbinden. 7. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het in het derde lid genoemde bedrag aan te passen. Artikel 5 1. Uit de Gemeenterekening VROM Startersregeling kunnen slechts leningen worden toegewezen tot maximaal het door burgemeester en wethouders jaarlijks vast te stellen toekenningsplafond. 2. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. 3. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen. Hoofdstuk 3

-

Toepassingsbereik

Artikel 6 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a. van 1 - of meerpersoonshuishoudens, die voor het eerst zelfstandig willen gaan wonen of woonachtig zijn in een huurwoning meteen (gezamenlijk) bruto jaarinkomen van maximaal €40.000,--; b. voor het verwerven van nieuwe of bestaande koopwoningen in Bergen op Zoom, waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan € 200.000,-. 2. De hoofdsom van de VROM Starterslening bedraagt maximaal 20% van de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning. 3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het eerste lid genoemde bedragen aan te passen.

-10-

Hoofdstuk 4

-

Aanvraag en toekenning

Artikel 7 1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 en gelet op artikel 1, lid e, in aanmerking komen voor een Starterslening kunnen bij burgemeester en wethouders om een op naam gesteld aanvraagformulier verzoeken. 2. Burgemeester en wethouders toetsen of het in lid 1 bedoeld huishouden voldoet aan de in artikel 6, lid 1 opgenomen criteria en sturen binnen 5 werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier toe. Tegelijkertijd sturen burgemeester en wethouders SVn een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier. 3. De verdere afhandeling vindt plaats conform de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening en de Productspecificaties VROM Starterslening die zijn vastgelegd in de SVninformatiemap. Hoofdstuk 5

•

Intrekken van de Starterslening

Artikel 8 1. Burgemeester en wethouders kunnen een toewijzingsbrief waarin wordt voorzien in de toekenning van een VROM Starterslening geheel of gedeeltelijk intrekken als: a. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; b. de VROM Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. 2. Burgemeester en wethouders trekken een toewijzingsbrief in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. 3. Bij de intrekking kunnen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 4. Ingeval van overtreding van de voorschriften in deze verordening de eigenaar verschoonbaar is, kunnen burgemeesteren wethouders besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Hoofdstuk 6

-

Aflossing van de Starterslening

Artikel 9 1. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde. 2. Extra aflossing op de VROM Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk. 3. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost. Hoofdstuk 7

•

Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen

Artikel 10 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel 11 Deze verordening treedt in werking op de 8e dag na die van bekendmaking. Artikel 12 Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening VROM Startersregeling 2007".

-11Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van De griffier,

F.P.deVos

2 l l'Ml De voorzii

SROB/07/026 - Vaststellen van de Verordening VROM Startersregeling 2007 Bijlage: Productspecificaties

1

VROM Starterslening Ingangsdatum • De ingangsdatum van de VROM Starterslening is 1 januari 2007. Verstrekking • De lening wordt verstrekt door SVn na toewijzing door de gemeente, voorzover de gemeente met betrekking tot minimaal 50% van de lening voldoende saldo heeft op de "Gemeenterekening VROM Starterslening" bij SVn. De VROM Startersrekening bij SVn voldoende resterend saldo heeft ter afdekking van maximaal 50% van de door SVn geraamde rentedervingskosten. • Het is niet toegestaan de VROM Starterslening in combinatie met koopsubsidie BEW+ in te zetten voor een individueel startershuishouden. Hoofdsom van de lening • De uiteindelijke hoogte van de hoofdsom van de VROM Starterslening wordt door de gemeente vastgesteld, maar zal niet meer bedragen dan 20% van de verwervingskosten. De verwervingskosten zijn overeenkomstig de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Looptijd • De looptijd bedraagt maximaal 30 jaar. Indien de lening lager is dan € 10.000,- dan geldt, vanaf het moment dat een annuïteit gaat lopen, een looptijd van: • 10 jaar bij een hoofdsom tussen € 5.000,- en € 10.000»; • 5 jaar bij een hoofdsom lager dan € 5.000,-. Rentepercentage • De VROM Starterslening is bij aanvang renteloos. • Vanaf het vierde jaar tot en met het vijftiende jaar geldt het marktconforme rentepercentage. Het percentage is gebaseerd op de SVn rente 15 jaar vast en is reeds vastgesteld bij de aanvraag van de lening. • Uiterlijk twee maanden voor het begin van het 4e, 7e, 11 e en 16e jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn uiterlijk drie maanden voor het 4e, 7e, 11 e en/of 16e jaar ontvangt en na overmaking aan SVn van de kosten hertoetsing. • Indien uit deze draagkrachthertoetsing(en) blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast renteloos. • Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de rente door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening en gelijkgesteld aan de beschikbare financieringsruimte. • Indien na 15 jaar de marktconforme rente nog niet bereikt is, blijft het op dat moment door de gemeente vastgestelde rentepercentage voor de rest van de looptijd ongewijzigd. Rentevastheid • De rentevastheidsperiode bedraagt 15 jaar vanaf ingangsdatum van de lening. Aflossing • De VROM Starterslening is bij aanvang aflossingsvrij. Vanaf het vierde jaar geldt een jaarannuïteit op basis van de restant looptijd en het geldende rentepercentage. • Uiterlijk twee maanden voor het begin van het 4e, 7e, 11 e en 16e jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn uiterlijk drie maanden voor het 4e, 7e, 11e en/of 16e jaar ontvangt en na overmaking van de kosten hertoetsing. • Indien uit deze draagkrachthertoetsing blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast gedurende de eerstvolgende periode renteloos en aflossingsvrij. • Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de financieringslast en de hierop gebaseerde maandelijkse betaling gedurende de eerstkomende periode door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels en gelijkgesteld aan de beschikbare financieringsruimte.

SROB/07/026 - Vaststellen van de Verordening VROM Startersregeling 2007 Bijlage: Productspecificaties • • • •

2

Op het moment dat de eerder genoemde jaarannuïteit volledig is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk. Indien na 15 jaar de eerder genoemde jaarannuïteit nog niet volledig bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voorde rest van de looptijd ongewijzigd. Bij verkoop wordt de restantschuld in zijn geheel afgelost. Een eventuele restantschuld na 30 jaar wordt in één keer volledig afgelost.

Betaling van rente en aflossing • Via jaarannuïteiten, steeds voor 1/12 deel te voldoen per de laatste van elke maand. • De maandelijkse betalingen worden valutair per 31 december van ieder jaar met de schuldrest verrekend. Automatische incasso is verplicht. Vervroegde aflossing • Is te allen tijde boetevrij toegestaan. Afsluitprovisie • 1,5% over de hoofdsom van de lening. Overige kosten • Notariskosten. • Borgtochtprovisie in verband met Nationale Hypotheek Garantie. • Eventuele kosten hertoets. Akte • Van de lening wordt een notariële akte opgemaakt. Zekerheden • Hypotheek, waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2e hypotheek. • Zowel voor de eerste als voor de tweede hypothecaire lening - de bancaire lening en de VROM Starterslening wordt Nationale Hypotheek Garantie verkregen. • De gemeente mag extra zekerheden verlangen. Voorwaarden aan eerste, bancaire hypothecaire lening • Voor de eerste bancaire hypothecaire lening wordt Nationale Hypotheek Garantie verkregen. • De rentevastperiode bedraagt tenminstel O jaar. • De eerste hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag, gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de VROM Starterslening. • De hypothecaire inschrijving van de eerste, bancaire lening mag niet hoger zijn dan de van toepassing zijnde maximale verwervingskostengrens volgens NHG garantie. • De bank die de eerste hypothecaire lening verkrijgt verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Deze verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane VROM Starterslening niet volledig is afgelost. Krediettoets Na aanvraag voor een VROM Starterslening vindt een aanvangsdraagkrachttoets plaats. Onderdeel hiervan is een BKR toets.

r

SROB/07/026 - Vaststellen van de Verordening VROM Startersregeling 2007 Bijlage: Gemeentelijke uitvoeringsregels

1

Algemeen In deze uitvoeringsregels worden beschreven: - Kenmerken van de VROM Starterslening - Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening - Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets VROM Startersleningen - Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets VROM Startersleningen - Inhoud van de draagkrachthertoets VROM Startersleningen Kenmerken van de VROM Starterslening De ingangsdatum van de VROM Starterslening is 1 januari 2007. De lening is van toepassing zolang het saldo van de VROM Startersrekening bij SVn positief en toereikend is. De VROM Starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund: "Gemeenterekening VROM Starterslening" en uit een door VROM bij SVn aangehouden VROM Startersrekening. SVn verstrekt VROM Startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde SVn productspecificaties VROM Starterslening, de gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening, de algemene voorwaarden zoals tussen VROM en SVn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant VROM Starterslening, en de door de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden. De Gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn. De algemene voorwaarden betreffen: - de doelgroep van de starters; - het marktsegment van de woningobjecten: nieuwbouwprojecten en/of bestaande woningen); - de maximale koopprijsgrens wanneer deze lager is dan de maximale verwervingskostengrens die NHG jaarlijks heeft vastgesteld; - de maximale hoogte van de VROM Starterslening is standaard maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning zijnde de aankoopkosten van de woning plus de bijkomende kosten conform de definitie van NHG; - de voorwaarden die gesteld worden met betrekking tot de eerste hypothecaire lening en de VROM Starterslening in relatie tot de Nationale Hypotheek Garantie; - de onverenigbaarheid van toekenning van een VROM Starterslening in combinatie met koopsubsidie BEW+ voor een individueel startershuishouden. De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele VROM Startersleningen. • De VROM Starterslening wordt verstrekt door SVn. • Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd. • Ingaande het 4e jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op [...] (SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening). Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening. • Voorafgaand aan het 4e, 7e, 11e en 16e jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkrachthertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels. • Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk. • Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd. • De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van één twaalfde deel. • De VROM Starterslening en de 1e hypotheek wordt uitsluitend met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten.


2

Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening • De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek; SVn verstrekt de VROM Starterslening onder tweede hypotheek waarbij het volgende van toepassing is: • Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de VROM Starterslening, de VROM Starterslening in een te openen Bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de VROM Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de VROM Starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme bancaire lening. • Indien de hoofdsom van de VROM Starterslening kleiner is dan de kosten en de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening ineens uitbetaald aan de notaris. • De bank meldt de eigen lening onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij WEW en draagt de borgtochtprovisie af voor de eerste hypotheek. • De VROM Starterslening wordt verstrekt onder hypotheek waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2e hypotheek. • De rentevastheids periode van de bancaire hypothecaire lening moet tenminste 10 jaar bedragen. • De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de VROM Starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening als "contante waarde subsidie" ingevoerd. • De hypothecaire inschrijving voor de eerste, bancaire lening mag niet hoger zijn dan de in dat jaar geldende maximale verwervingskosten volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. • De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane VROM Starterslening niet volledig is afgelost. • De bank meldt de eigen financiering onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen, waarbij de VROM Starterslening als contante waarde subsidie is opgenomen. • De bank draagt de borgtochtprovisie voor Nationale Hypotheek Garantie af voor de eerste hypotheek, SVn doet dit voor de VROM Starterslening. Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets Bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities: 1. Ontvangstdatum 2. Aanvrager

3. Huishouden

4. Individueel toetsinkomen 5. Partner 1 6. Partner 2

7. Toetsinkomen huishouden

Datum waarop de aanvraag door SVn is ontvangen. De aanstaande eigenaar die de aanvraag voor de VROM Starterslening doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als 'aanvrager1. Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld conform de dan geldende NHG-normen. Het lid van het huishouden met het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum. Indien het huishouden twee personen telt: degene(n) die niet het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum heeft. Indien partner 1 feitelijk met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aangemerkt degene naast partner 1 - met het hoogste individueel toetsinkomen. 95% van individueel toetsinkomen partner 1 en indien van toepassing, 95% van individueel toetsinkomen partner 2.

SROB/07/026- Vaststellen van de Verordening VROM Startersregeling 2007 Bijlage: Gemeentelijke uitvoeringsregels 8. Toetsrente

Rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de ontvangstdatum van de aanvraag. 9. Financieringslastpercentage Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum geldende Normen NHG, dat behoort bij het individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de toetsrente. Volgens de NHG norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de 'financieringslasttabel vanaf 65 jaar1 van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd. 10. Peiljaar Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt. 11. Beschikbaar eigen geld 25 x belastbaar inkomen in box 3 van de inkomstenbelasting in het peiljaar, van beide partners tezamen. (Op de aanslag Inkomstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen. Dit is 4% van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van de vrijstelling). 12. Verwervingskosten Kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning zoals omschreven in de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De maximale hoogte van de verwervingskosten wordt vastgesteld door de gemeente. 13. Genormeerde last marktconforme De genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan het begin van iedere periode ingaande periode 2, berekend op basis van jaarannuïteiten, lening de toetsrente, het restant van de oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan het begin van de betreffende periode. In beginsel is deze last voor de resterende jaren steeds gelijk. Indien echter één of meer van de aanvragers 56 jaar of ouder zijn, maar nog geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld dat deze past bij het alsdan geldende inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan daalt tot 70%). De looptijd van de VROM Starterslening bedraagt 30 jaar, verdeeld over 5 14. Looptijd perioden. In aanvulling op de voorgaande definities worden bij de draagkrachthertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd: 15. Ingangsdatum lening 16. Periode

17. Herzieningsdatum 18. Peildatum

Periode 1 gaat in op de ingangsdatum van de lening. De ingangsdatum lening is de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd. Een aaneengesloten tijdvak waarin de maandelijkse som van rente en aflossing constant blijft. De VROM Starterslening kent 5 perioden: Periode 1 jaar 1 t/m jaar 3 Periode 2 jaar 4 t/m jaar 6 Periode 3 jaar 7 t/m jaar 10 Periode 4 jaar 11 t/m jaar 15 Periode 5 jaar 16 t/m jaar 30 De eerste dag van een periode met ingang van periode 2. Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand. De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de herzieningsdatum.

SROB/07/026 - Vaststellen van de Verordening VROM Startersregeling 2007 Bijlage: Gemeentelijke uitvoeringsregels 19. Huishouden (t.b.v. draagkracht hertoets)

20. Hertoetsrente

21. Financieringslastpercentage draagkracht hertoets

22. Peiljaar draagkrachthertoets

23.Restantlooptijd

24. Marktconforme annuïteit VROM Starterslening

Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum draagkracht hertoets tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. In de draagkrachthertoets voor de perioden 2,3 en 4: de toetsrente draagkrachtaanvangstoets zoals vastgelegd in de offerte. In de draagkrachthertoets voorde periode 5: het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast zoals geldt op de peildatum draagkrachthertoets periode 5. Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum draagkrachthertoets geldende NHG-normen dat behoort bij het individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de hertoetsrente. Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de 'financieringslasttabel vanaf 65 jaar1 van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd. Indien de peildatum draagkrachthertoets in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum draagkrachthertoets ligt. Indien de peildatum draagkrachthertoets in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum draagkrachthertoets ligt. De resterende looptijd op de herzieningsdatum zijnde 30 jaar minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken jaren van de looptijd, met de volgende uitzonderingen: 10 jaar bij een hoofdsom tussen € 5.000,- en € 10.000,-; 5 jaar bij een hoofdsom lager dan € 5.000,-. De jaarannuïteit van de VROM Starterslening over de restantlooptijd en restanthoofdsom, bij gegeven hertoetsrente.

Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn. Uitzonderingen op de NHG toetsingsregels: 1. Bij de aanvangsdraagkrachttoets wordt ook rekening gehouden met vermogen. 2. Het toetsinkomen dat in de aanvangsdraagkrachttoets wordt meegeteld bedraagt 95% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner 2. 3. Persoonlijke verplichtingen worden voor de aanvangsdraagkrachttoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten. De persoonlijke verplichtingen worden wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste hypothecaire lening. Hoogte VROM Starterslening De geadviseerde hoogte van de VROM Starterslening wordt door BO berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaalt de uiteindelijke hoogte van de VROM Starterslening. Hoogte VROM Starterslening = Verwervingskosten •/• beschikbaar eigen geld •/• genormeerde marktconforme lening De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.


5

Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt: Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Toets bij 56 jaar of ouder Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels: - Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd. De financieringslast moet vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt passen bij het dan geldende toetsinkomen huishouden. Hiertoe wordt er in de berekening vanuit gegaan dat er gedurende de eerste periode extra wordt afgelost op de eerste, bancaire hypotheek. In de berekening van de nieuwe normfinancieringslast vanaf het begin van het jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt steeds uitgegaan van het financieringslastpercentage van partner 1. Normlast marktconforme lening Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen. Tbefs vermogen Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten. Inhoud van de draagkracht hertoets Startersleningen Belangrijk: • Persoonlijke verplichtingen worden bij de draagkrachthertoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten. • Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor EUR 144,-, prijspeil 2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: scp1494b.htm: Consumentenprijsindex totalen), en wel als volgt: index september voorafgaand jaar FIIRIAA index september 2006 • De kosten van de draagkracht hertoets komen voor rekening van de aanvrager. SVn brengt deze kosten in rekening bij de aanvrager. De aanvrager tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso. • SVn brengt de kosten niet bij de aanvrager in rekening wanneer de gemeente in het genoemde besluit bepaalt dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt. In dat geval worden de kosten geboekt ten laste van de Gemeenterekening


6

Toetsinkomen Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de draagkracht hertoets zijn voor rekening van de aanvrager. Uitzondering op de NHG-toepassingsregels: 1. Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkracht hertoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten. Herziening rente en aflossing De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voorde eerstvolgende periode. Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets Beschikbare financieringsruimte = Normfinancieringslast -/- financieringslast van de eerste, bancaire lening bij aanvang van Marktconforme annuïteit VROM Starterslening =de jaarannuïteit van de VROM Starterslening restantlooptijd bij de hertoetsrente.

deze lening

over de

Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld: a. Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheids periode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5. b. Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de VROM Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode periode 5 is, dan is de financieringslast voorde VROM Starterslening voorde resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend: Beschikbare financieringsruimte Hoogte VROM Starterslening Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent. Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats. Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkrachthertoets aangeboden.

Gemeente Ij Eergen op Zoom COMMISSIE-ADVIES

Commissie Datum Agendapunt Nummer raadsvoorstel Naam:

: Ruimtelijke Ontwikkeling, Uitvoering en Beheer : 14 maart 2007

:6h : SROB/07/026 : Verbetering slaagkansen starters op de woningmarkt

^(SsSyjÉifBSlÊ

Fractie wenst behandeling als Bstuk

Lijst Linssen

PvdA

X


GBWP

CDA

X


WD

SP

X

D66

X

Pol. Partij Wij


Groen Links


Groepering Leefbaarheid


BSD

Advies aan de gemeenteraad (A/B-stuk)

Opmerkingen

De secretaris,

X

B-stuk

Technisch gewijzigd voorstel wordt nagezonden

De voorzitter,

026 Sector : Ruimtelijke Ontwikkeling en 2 2

Recommend Documents