Vlaams Netwerk van verenigingen waar armen het woord nemen vzw Aromagebouw / Vooruitgangstraat 323 bus 6 (3de verdieping) / 1030 Brussel / tel. 02-204 06 50 / fax : 02-204 06 59
[email protected] / http://www.vlaams-netwerk-armoede.be
Dossier uithuiszetting van huurders1 20 juli 2011
Dit dossier kwam tot stand in de overleggroep wonen van het Vlaams Netwerk. Volgende verenigingen werkten er actief aan mee en/of bezorgden ons hun ervaringen: De Lage Drempel (Mechelen), De Brug (Hasselt), ’t Lampeke (Leuven), Werkgroep Wonen Samenlevingsopbouw/Den Durpel (Sint-Niklaas)2, Daklozen Aktie Komitee (Antwerpen), Antwerps Platform Generatiearmen (Antwerpen), Ons Gedacht (Lier), ’t Hope (Roeselare), Teledienst Ninove, Vierdewereldgroep Mensen voor Mensen (Aalst), Wasda (Genk). De goede en minder goede ervaringen en voorbeelden die we in dit dossier vernoemen komen vooral uit de gemeenten, SHM’s, SVK’s… waar deze verenigingen actief zijn. Het zou dus niet opgaan enkel wie hier vernoemd wordt met de vinger te wijzen of als good practice naar voor te schuiven, omgekeerd denken we wel voldoende representatief materiaal te hebben verzameld om een en ander voor heel Vlaanderen te kunnen duiden. Een getuigenis uit Sint-Niklaas bij wijze van inleiding. Mijn verhaal begint in 1998. Ik was zelfstandig garagist, had een bloeiende eenmanszaak met veel tevreden klanten. Mijn vrouw hielp me regelmatig in de zaak met allerlei praktische klussen. Door familiale omstandigheden kon zij zich hiervoor moeilijker vrijmaken, waardoor er meer werk op mijn schouders terecht kwam. Klanten werden niet meer zo vlug bediend als vroeger. Ze stonden af en toe al eens voor een gesloten garagedeur omdat ik op dat moment om wisselstukken was. Het gevolg was snel voelbaar. Sommige klanten bleven weg. Minder inkomsten betekende ook dat meer facturen onbetaald bleven. Zo kon ik na een tijdje ook de huishuur niet meer betalen en stapelden de maanden achterstallige huur zich op. Ik kreeg van de huisbaas via het vredegerecht enkele maanden tijd om dit probleem op te lossen. Ik klopte aan bij verschillende diensten in de stad zoals het OCMW en het sociaal centrum van het CAW. Ik merkte echter niet veel vooruitgang. Ik zag de tijd die mij nog restte steeds korter worden maar nergens kwam een oplossing uit de bus. Ik stond met mijn rug tegen de muur. In september 1998 reed ik op een middag naar huis. Toen ik onze straat indraaide zag ik al van ver wat er aan de hand was en wat ik al lang gevreesd had. Verscheidene mensen liepen in en uit mijn huis om al 1
De problematiek van uit huis gezette eigenaars-bewoners (vb. wegens het niet meer kunnen betalen van hun hypothecaire lening) hebben wij niet behandeld. 2
Werkgroep Wonen Samenlevingsopbouw/Den Durpel werkte zelf een dossier uit (‘Dossier uithuiszettingen Sint-Niklaas’), dat we, op wat uitgebreider cijfermateriaal voor Sint-Niklaas en enkele extra getuigenissen na, zo goed als volledig verwerkten in onze tekst.
1
mijn meubelen en ander huisraad mee te nemen. Politieagenten verhinderden me dat ik hun werk zou onderbreken. Ook mijn kinderen, die toen ziek waren en daardoor niet op de schoolbanken zaten, hebben moeten toekijken hoe hun spulletjes werden ingeladen. Een Sint-Antoniusbeeld van mijn moeder, video’s van de eerste communie van mijn zoons, ja, zelfs hun medicatie was voor de gerechtsdeurwaarder blijkbaar van zo groot belang dat het meegenomen werd… Het lege huis werd afgesloten en vergrendeld… wij stonden op straat. ‘Gelukkig’ konden wij terecht in een caravan van een kennis en mocht ik een wagen van een vriend gebruiken. Maar het was herfst en dan wordt het wonen in een caravan al heel wat minder idyllisch dan het lijkt: geen water, geen verwarming, geen verlichting… en dat alles met twee schoolgaande kinderen. Ik klopte opnieuw aan bij het OCMW. De caravan werd niet aanvaard als vast domicilie, dus kon ik geen uitkering krijgen (ik weet dat hier ondertussen al oplossingen voor bestaan). Zes maand verbleef ik in mijn caravan. Dankzij een broeder uit de stad kon ik in februari intrekken in een huis. Hij stond gedeeltelijk in voor de waarborg… ik ben er hem nog steeds dankbaar voor. Het huis vertoonde vele gebreken, maar we hadden een dak boven ons hoofd en vooral: we hadden een vast domicilie. Dit opende deuren naar een uitkering van het OCMW. Sindsdien leef ik van uitkeringen en ondertussen van een pensioen. Als vrijwilliger stel ik vast dat er vandaag nog niet veel veranderd is en dat het uiterst noodzakelijk is om het probleem van de uithuiszetting van huurders bovenaan de politieke agenda te plaatsen. Spectaculaire stijging Juiste gegevens zijn blijkbaar nog steeds niet evident: de OCMW’s worden wel steeds ingelicht over bij de vrederechter ingeleide procedures tot uithuiszetting, maar niet altijd over het feit of er ook een bevel tot uithuiszetting is gegeven3. SHM’s, SVK’s en gemeenten en OCMW’s die woningen verhuren volgens de bepalingen van het Kaderbesluit Sociale Huur dienen het OCMW in te schakelen in geval van huurachterstal door onvermogen (zie verder), maar bij ons weten wordt enkel bijgehouden hoeveel effectieve uithuiszettingen er hebben plaatsgevonden en ook die cijfers zijn onvolledig4. Waarom mensen worden uit huis gezet wordt bij ons weten nergens systematisch bijgehouden. Ook over mensen die zelf vroegtijdig vertrekken vóór het tot een bevel tot uithuiszetting kan komen, over ‘wilde’ (illegale!) uithuiszettingen,… wordt nergens iets bijgehouden. De weinige cijfers die er zijn lijken echter te bevestigen wat wij in onze verenigingen horen: er is een spectaculaire stijging van het aantal gerechtelijke uithuiszettingen wegens het niet nakomen door
3
Sinds de wet van 30.11.1998 op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszettingen wordt het OCMW preventief op de hoogte gebracht wanneer een vordering tot uithuiszetting bij de rechtbank wordt ingeleid. Als het proces is ingeleid met een vrijwillige verschijning of verzoekschrift, dan waarschuwt de griffier het OCMW. Gaat het om een dagvaarding dan krijgt het OCMW daarvan een kopie van de deurwaarder wanneer die dat betekent aan de huurder. Na de waarschuwing moet het OCMW 'op de meest aangewezen wijze, binnen zijn wettelijke opdracht’ hulp bieden (Gerechtelijk Wetboek Art. 1344ter). De huurder kan zich tegen de mededeling aan het OCMW verzetten. Hij moet dit dan melden aan de griffier of de deurwaarder en dit binnen de 2 dagen na kennisgeving van het verzoekschrift of de betekening van de dagvaarding. Bij een vrijwillige verschijning kan hij zijn verzet laten optekenen in het proces-verbaal van deze verschijning. In de praktijk zien we echter zeer weinig voorbeelden waarbij een huurder zich verzet tegen het waarschuwen van het OCMW. Het Gerechtelijk Wetboek Art. 1344sexies bepaalt dat vonnissen uitsluitend worden meegedeeld aan de OCMW’s als het gaat om uithuiszettingen die slaan op een gebouw voor bewoning dat niet dient als hoofdverblijfplaats of een gebouw dat niet dient voor bewoning. Er is ook geen wettelijke verplichting voor gerechtsdeurwaarders om effectieve uithuiszettingen aan het OCMW te melden, hoewel dat lokaal wel kan gebeuren in het kader van informele afspraken. Zie daarvoor: Uithuiszettingen, Dossiers tijdschrift van de vrede- en politierechters, N. Bernard (ed.), Brugge, 2011, pp 46-47. 4
Bij de SHM’s waren er in de jaren 2004-2006 telkens om en bij de 1000 effectieve uithuiszettingen (meest recente cijfers die voorhanden zijn, antwoord van de minister op een schriftelijke vraag in maart 2010, obv VMSW). Bij de sociale verhuurkantoren waren er in 2009 116 huurders die via een gerechtelijke procedure werden uit huis gezet (cijfers VOB, 2010) Over uithuiszettingen uit woningen van OCMW’s en gemeenten die aan sociale voorwaarden worden verhuurd (al dan niet volgens het KSH) hebben we geen cijfers.
2
huurders van hun huurdersverplichtingen5. De meerderheid van de uithuiszettingen waar wij weet van hebben komen er wegens huurachterstal. ‘Aan de ene kant stellen we vast dat sommige huurders echt hun huur niet meer kunnen betalen…6’ Mogen we ons even ergeren aan een ‘debat’ dat regelmatig terug opduikt? Huurders zouden veel sneller geneigd zijn om de huur (of de energierekeningen) eens niet te betalen dan bv. de rekeningen van het hospitaal of voeding of de rekeningen van de school… Er zou met het betalen van huur (en energierekeningen) zelfs nonchalanter omgesprongen worden als men zich eens een extraatje wil veroorloven of als men ’t even niet meer volhoudt om het budget strak in de gaten te houden, de huur zou dus zelfs niet betaald worden als mensen dat wel kunnen. Reden: mensen zouden redeneren van ‘het zal wel niet zo’n vaart lopen’, want uit huis gezet kan je niet zomaar én de huur is de grootste hap uit het gezinsbudget, dat creëert snel veel extra ruimte voor andere dingen. Uit de voorbeelden die wij hebben weten wij dat mensen inderdaad soms de huur niet meer en andere zaken wel nog betalen. Soms is dat een ‘keuze’ en zeggen mensen boos ‘foert’, zijn ze moe en geven ze het op, zijn ze bang en willen ze het niet weten… ‘Ik had vroeger hulp moeten zoeken’. ‘Ik was een struisvogel, ik stak mijn kop in het zand en hoopte dat de problemen wel vanzelf zouden weggaan, dat is natuurlijk niet zo. Ik had dit beter niet gedaan’. Ik werd nogal moedeloos en liet alles op zijn beloop. Zo geraak je ook niet vooruit. Met alle rekeningen weg te stoppen in de kast, gaan je schulden natuurlijk niet weg!’ …zien ze er tegenop om hulp te zoeken… ‘Ik wilde niet naar het OCMW. Je denkt dat je dan scheef bekeken zal worden. ‘Die heeft hulp nodig van het OCMW’.’ …soms gaan mensen voort op halve informatie van horen zeggen en schatten ze het gevaar niet goed in, rekenen ten onrechte op goodwill van de verhuurder… Soms is het vergetelheid of slordigheid, er zich niet uit verstaan, even geen tijd voor rekeningen want alles in de soep… (voor ‘profiteurs’, mensen die het graag breed laten hangen maar te beroerd zijn hun huur te betalen… misschien kan VT4 helpen? Wij kennen ze niet!!) Net zo goed hebben wij echter talloze voorbeelden van mensen die net wél de huur betalen (en dus geen huurachterstal opbouwen) en besparen op andere belangrijke uitgaven (voedsel, verwarming…), want o zo bevreesd zijn hun thuis te verliezen. En de grootste groep: zij die naast de huur ook andere fundamentele zaken niet meer bekostigd krijgen. Voor een hulpverlener, vrienden, kennissen die de betrokkene willen helpen is het interessante informatie, maar anders: wat doet het ertoe?! De kern van de zaak is dat het gros van deze mensen niet kán rondkomen! Hun inkomen is te laag én hun woonkost ligt te hoog! De te lage inkomens, het enorme gebrek aan sociale huurwoningen, de te hoge huurprijzen op de private huurmarkt, de voor een grote groep van sociale huurders nog steeds te hoge sociale huurprijzen (bij de SHM’s7, maar zeker ook bij de SVK’s, waar de huurprijs nog minder sociaal gecorrigeerd is, is dit de reden waarom er bij de SVK’s 2.5% van de huurders uitgezet wordt en bij de SHM’s ‘slechts’ 0.7%?), de te hoge energierekening door de hoge energieprijzen en de slechte kwaliteit van zeer veel huurwoningen, zowel in de sociale als private 5
In 2009 dreigden 12.108 gezinnen uit hun huis te worden gezet, in hoofdzaak omdat ze de huur niet betaalden. Dit is een stijging met meer dan 12% ten opzichte van 2008 (10.780) (cijfers VVSG, 2010, aantal ingeleide procedures tot uithuiszetting). Een navraag bij 2 kantons van het vredegerecht in de streek rond Sint-Niklaas leert dat men daar schat dat 85% van de ingeleide procedures tot uithuiszetting uiteindelijk resulteert in een effectieve uithuiszetting. VVSG schat dit op 90%. 6
We citeren de voorzitter van het Algemeen Eigenaarssyndicaat in de pers in november vorig jaar.
7
Zie ook onze bijdrage tot de evaluatie van het KSH van 09.12.2009, pp 10-14.
3
huur… Zolang dáár geen fundamentele antwoorden op komen is preventie van uithuiszetting dweilen met de kraan open! ‘…aan de andere kant hebben de eigenaars minder geduld8’ Los van die fundamentele oorzaken zien ook wij dat eigenaars er steeds sneller voor kiezen om meteen naar de rechter te stappen. Niet alleen in de private huur, maar ook bij de SHM’s én bij de SVK’s (en wellicht gaat dit ook op voor gemeenten en OCMW’s die woningen verhuren, maar echt zicht hebben we daar niet op). We krijgen steeds meer verhalen te horen waarbij zelfs bij een heel beperkte huurachterstal onmiddellijk de uithuiszetting wordt gevraagd. Soms is dat al nadat een huurder voor het eerst vertraging bij de betaling van de huur oploopt en zijn twee weken vertraging al genoeg. AES verwijst voor de private huur naar de slechte bescherming van de verhuurder, met o.m. de huurwaarborg die (in geval hij op een geblokkeerde rekening wordt gestort) is teruggebracht naar 2 maanden huur. Wij denken dat het voor de bescherming van de verhuurder weinig verschil maakt of er nu 2 of 3 maanden huurwaarborg opzij staat. Bovendien wordt hier in de praktijk door eigenaars op grote schaal een mouw aan gepast. Cash waarborgen, Korfina…9 Dat eigenaars dit anders inschatten en dat dit meespeelt in hun ‘toegenomen ongeduld’: jammer genoeg blijkt dat vaak genoeg. Zeker in de private huur speelt ook mee dat sinds 2008 de procedure van ‘voorafgaande verplichte verzoening’ is afgeschaft. Die voorzag dat verhuurders die naar de vrederechter stapten met een vraag om uithuiszetting verplicht éérst de mogelijkheden op een minnelijke schikking met een huurder moesten onderzoeken onder leiding van de vrederechter, vóórdat de procedure tot uithuiszetting kon worden opgestart. Sinds die afschaffing is het enige wat een huurder nog rest als de eigenaar niet meer wil praten vóór hij naar de vrederechter stapt, de melding door de vrederechter aan het OCMW dat de uithuiszetting is gevraagd. Maar dan is het meestal gewoon te laat. Ofwel wordt er niet meer naar een schikking gezocht (OCMW’s reageren niet snel genoeg of zelfs helemaal niet), ofwel komt de eigenaar niet meer over de brug omdat hij een beslissende stap heeft gezet waar hij niet meer op terug komt 10. Een vb. uit Sint-Niklaas. Een familie met kinderen kreeg een bevel tot uithuiszetting wegens huurachterstal. Een vrijwilliger, die zelf pas nadien door de familie werd aangesproken, bood zich nog aan bij de eigenaar en diens advocaat in een poging om toch nog tot een minnelijke schikking te komen. De eigenaar liet doorschemeren dat hij dit eerder misschien wel had overwogen, maar nu ‘niet meer kon’ omdat ‘het huurcontract al was verbroken’. In de sociale huur bepaalt de Vlaamse Wooncode dat een verhuurder het huurcontract niet zomaar mag verbreken (eenzijdig opzeggen) als een sociale huurder zijn verplichtingen niet meer nakomt omdat hij
8
Nog steeds de voorzitter van het AES.
9
Onlangs brachten we met de interfederale werkgroep huurwaarborg nog een recente stand van zaken. Daaruit blijkt dat de problemen met de huurwaarborg nog steeds enorm zijn. Wij eisen dat men op korte termijn een aantal ‘achterpoortjes’ in de huidige wettelijke regeling sluit (uitsluiten levensverzekeringsproducten waarbij 3 maanden huur of meer kan gevraagd worden, geen aanrekening ‘administratiekosten’ bij bankwaarborg, uitsluiten borgbrieven, cash waarborgen tegengaan…) en dat men eindelijk werk maakt van een nieuwe wettelijke regeling waarbij alle huurwaarborgen kunnen worden ondergebracht in een centraal huurwaarborgfonds. Voor onze vaststellingen en eisen, zie: http://www.armoedebestrijding.be/persconferentie_huurwaarborg.htm 10
De programmawet van 24.12.2002 voerde de voorafgaande verplichte verzoeningsprodecure in voor 3 categorieën van hoofdvorderingen als het gaat om huurovereenkomsten die betrekking hebben op de hoofdverblijfplaats van de huurder: de aanpassing van de huurprijs, de invordering van achterstallige huurgelden, de uithuiszetting. De wet tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek van 18.06.2008 wat betreft de procedure inzake bepaalde huurgeschillen, schafte de voorafgaande minnelijke schikking terug af, maar behield wel de verplichting voor de vrederechter om in dezelfde zitting (!) eerst naar een minnelijke schikking te zoeken vooraleer de zaak ten gronde te behandelen. Die verplichting werd dan weer uitgebreid naar alle huurgeschillen en alle huurwoningen. Pittig detail: meteen zijn er ook (hoge!) proceskosten mee gemoeid, vrederechters durven ook schadevergoedingen toekennen aan verhuurders… wat bij de voorafgaande verzoeningsprocedure niet zo was. Uit de praktijk blijkt niet alleen dat dit tot veel meer ingeleide procedures tot uithuiszetting leidt –wat logisch is- maar ook dat hierdoor veel minder minnelijke schikkingen tot stand komen.
4
‘onvermogend’ is. In dat geval kan hij dat alleen na overleg met het OCMW11. Er wordt echter niet expliciet bij gezegd of die verplichting ook geldt wanneer de verhuurder de verbreking van het huurcontract vordert voor de vrederechter. Moet een sociale verhuurder (SHM, SVK, maar ook OCMW of gemeente die voor 1 van de twee sociale huurstelsels kiest) ook éérst met het OCMW overleggen vóór hij bij de vrederechter de uithuiszetting kan vragen? De huurdersbonden zijn alvast van mening dat dit het geval is12. We weten dat verschillende SHM’s en SVK’s procedures hanteren om huurachterstal (en ook klachten over overlast) kort op te volgen en samenwerking zoeken met de welzijnssector (OCMW’s, CAW’s) om uithuiszettingen te vermijden. Vaak gebruikt men dan de dreiging met uithuiszetting als stok achter de deur om in te stemmen met een afbetalingsplan, budgetbeheer, woonbegeleiding, ‘bemoeizorg’… We kennen de verschillende praktijken te weinig om er uitspraken over te doen, maar we geven wel als grote bezorgdheid mee dat ’hulpverlening met een stok achter de deur’ niet mag leiden tot volledig scheef getrokken machtsverhoudingen, waarbij de huurder maar met alle eisen van de verhuurder of hulpverlener moet instemmen uit vrees voor een ‘daar is de deur’. We vinden ook dat extreme vormen van inmenging in het privé-leven van mensen enkel mogen als dat werkelijk nodig is (bij huurachterstal: enkel een gebrek aan centen mag niet de enige reden zijn!) en dat mensen moeten weten dat ze kunnen weigeren ook. Maar onze indruk is toch vooral dat de succesverhalen qua preventie van uithuiszetting in de sociale huur nog zeer dun gezaaid zijn en dat ook sociale verhuurders steeds sneller rechtstreeks naar de vrederechter stappen om een uithuiszetting te vorderen zonder eerst een minnelijke schikking voor te stellen of hulp in te schakelen. We hebben voorbeelden van sociale verhuurders die dit systematisch lijken te doen om pas daarna, wanneer het vredegerecht het OCMW heeft ingelicht, al dan niet in te gaan op een minnelijke schikking waarbij dan als bijkomende voorwaarde geldt dat het OCMW begeleiding voorziet (woonbegeleiding, budgetbeheer, collectieve schuldenregeling…) Maar we hebben vooral steeds meer voorbeelden waarbij dit niet het geval is en waarbij het automatisch tot een effectieve uithuiszetting komt. Dat kan opnieuw zijn omdat het OCMW geen of veel te laat initiatief neemt… ‘De termijnen lopen. Alles duurt zolang bij diensten. Tegen dat zij beslist hebben of ze je gaan helpen, sta je al op straat’. …of men houdt het bij een brief en volgt die niet, ‘vindt’ mensen niet, komt uiteindelijk ook onvoldoende over de brug met begeleiding. Maar vaak weigeren sociale verhuurders ook categoriek een minnelijke schikking te aanvaarden, zelfs als een uitgebreide begeleiding wordt aangeboden en/of als er een afbetaling(splan) is. We noteerden zelfs een extreem geval waarbij het feit dat een huurder via het OCMW in een collectieve schuldenregeling zou stappen net een extra motivatie was voor een SHM om niet op het voorstel van het OCMW in te gaan: ‘dan zien wij ons geld nooit’. Een minder flagrant, maar wat ons betreft toch bedenkelijk, voorbeeld was dat van een SVK in Leuven. Dat had de procedure tot uithuiszetting ingeleid tegen een van haar huurders, maar had tegelijk een minnelijke schikking aanvaard met een afbetalingsplan en begeleiding voor de huurder. Tot zover alles ok, tot de huurder zijn volledige huurachterstal net niet (het ging over de laatste 70 euro) betaald kreeg binnen de gestelde termijn. Het SVK weigerde in te gaan op een vraag om enkele dagen uitstel en kwam hier ook niet op terug toen de huurder nog vóór de datum van de effectieve uithuiszetting het resterende bedrag betaalde13.
11
Art. 98 § 3 Vlaamse Wooncode. Art 33 § 3 van het KSH verduidelijkt die verplichting.
12
Zij weten zich op dat vlak gesterkt door een vonnis van het vredegerecht van Kortrijk uit 2008, waar een uithuiszetting werd geweigerd omdat de SHM dit had nagelaten en de vrederechter dit omstandig beargumenteerde obv de verplichtingen uit de Vlaamse Wooncode. Zie VOB-nieuwsbrief december 2010, pp 37-39. 13
Dit kan nochtans perfect. Na de betekening van het vonnis kan de uithuiszetting ten vroegste een maand daarna worden uitgevoerd, tenzij de verhuurder bewijst dat de woning verlaten is, de verhuurder en de huurder een andere termijn overeenkomen of de vrederechter een andere termijn oplegt op basis van uitzonderlijk ernstige omstandigheden (vb. moeilijkheden met herhuisvesting en zeker als dit zou inhouden dat het gezin moet uit elkaar gehaald worden of tijdens de
5
Niet alleen wegens huurachterstal Ook zaken als overlast, schade… kunnen dus door de vrederechter beoordeeld worden als het niet nakomen van de huurdersverplichtingen en leiden tot een bevel tot uithuiszetting. We weten niet hoe groot de groep is die (uitsluitend) daardoor uit huis wordt gezet, maar we vragen dat ook zij zeker niet vergeten worden. De voorbeelden die wij hebben uit onze verenigingen wijzen er op dat ook in die gevallen vaak te eenzijdig met een beschuldigende vinger naar de huurder zelf wordt gewezen en/of te weinig inspanningen worden geleverd om uithuiszetting te voorkomen. Een vb. uit Leuven. Een alleenstaande man had gedurende lange tijd enorm veel rommel verzameld op het terras van zijn sociale huurwoning, ook over de verstopte dakgoten waren er klachten. Hij had zelf al geruime tijd aangegeven te willen opruimen, maar dat niet zelf aan te kunnen. Het OCMW wilde wel poetshulp ter beschikking stellen, maar enkel als er eerst opgeruimd werd. Ook de SHM ging niet in op de vragen om hulp, zij stelden een ultimatum, waarna ze de uithuiszetting zouden vragen. Uiteindelijk kwamen de mensen van het buurthuis helpen bij de opruim, waardoor de uithuiszetting werd voorkomen. Een vb. uit Gent. Een alleenstaande moeder met 2 kinderen huurde via een SVK een appartement boven een café. Tot twee keer toe was er door een ongeluk in de badkamer waterschade aan een dure biljarttafel in het café eronder (de 2e keer was die net hersteld van het eerste ongeluk). De eerste keer hadden de kinderen iets mispeuterd, de tweede keer was de moeder zelf in fout (kraan laten lopen met kleren in bad, niet gezien dat afvoer verstopt zat). Het SVK had in het eerste geval bemiddeld, maar wilde bij het tweede voorval de goede relatie met de café-uitbater en eigenaar bewaren. Het SVK was zelf van mening dat een uithuiszetting vermeden had kunnen worden indien er intensievere woonbegeleiding kon georganiseerd worden, maar kon dit niet bieden. Het gezin werd uit huis gezet. Vaak kampen mensen met ‘onaangepast gedrag’ met psychische problemen, maar wordt hier hoegenaamd geen rekening mee gehouden of wordt hier geen hulpverlening rond georganiseerd. Onder de radar Niemand heeft zicht op het aantal ‘wilde’ (illegale14) uithuiszettingen, waarbij de verhuurder de huurder manu militari op straat zet, het slot op de deur verandert… Zorgt het feit dat verhuurders voor de rechter zonder veel problemen hun ‘gelijk’ kunnen halen er voor dat dit fenomeen afneemt? Anderzijds duurt zo’n procedure ook wel even, kost ze een verhuurder geld (gemiddeld € 2500) en recupereert de verhuurder vaak maar een deel van het achterstallige huurgeld. Diensten die op de hoogte (kunnen) zijn van wilde uithuiszettingen (politie, ocmw…) houden dit niet systematisch bij, de huurders zelf doen zelden aangifte. We weten wel met zekerheid dat het nog voorkomt. Een vb. uit Antwerpen. Een zwakbegaafde man, die nochtans werd gevolgd door een vereniging waar armen het woord nemen, zijn huur op tijd betaalde en niet voor overlast zorgde, was blijkbaar niet langer gewenst door zijn verhuurder. Die dwong de man om samen met hem naar de bank te gaan, liet hem de huurwaarborg vrijmaken en zette hem onmiddellijk daarna met de nodige intimidatie letterlijk op straat. Een vb. uit Leuven. Een koppel huurde een kamer van een café-uitbater boven diens café, de café-uitbater was zelf hoofdhuurder van de eigenaar en verhuurde onder aan het koppel. Toen het café failliet ging werden eerst de electriciteit en gas afgesloten en veranderde de eigenaar nadien ook het slot, immers: ‘het
winter). De gerechtsdeurwaarder moet de huurder of de bewoners van het goed in ieder geval ten minste vijf werkdagen van tevoren op de hoogte brengen van de werkelijke datum van de uithuiszetting (Art. 1344 quater van het Gerechtelijk Wetboek) 14
§ 439 van het Strafwetboek dat de huisvesting beschermt. Ook enkele andere wettelijke bepalingen zijn bij wilde uithuiszetting vaak in het spel. We verwijzen daarvoor graag naar het overzichtje dat de Waalse organisatie Solidarités Nouvelles maakte: http://www.droitsquotidiens.be/documents-types/brochure-expulsion-sauvage-ou-illegale-que-faireeditee-par-solidarites-nouvelles-charleroi.html
6
pand stond leeg’. De man ging langs bij het OCMW, zowel op het ogenblik van de afsluiting van zijn electriciteit en gas, als op het ogenblik van de ‘uithuiszetting’, maar de maatschappelijk assistent ondernam niets. ‘Mocht er iemand van het OCMW of zo contact hebben opgenomen met de eigenaar, dan was er misschien een oplossing gevonden zonder dat we op straat zouden terechtkomen’ Uiteindelijk ging hij langs bij de politie. Omdat zijn vrouw gedomicilieerd was op dat adres kwam de politie tussen en werd met de hulp van een slotenmaker de deur opnieuw open gemaakt. Uiteindelijk liet de eigenaar het koppel dan uitzetten via de procedure bij de vrederechter, de deurwaarder zette hen uit. Daarnaast verliezen mensen ook op een bedrieglijke of oneigenlijke manier hun woning. Zo hoorden we van mensen die al na een dreigement van de eigenaar (soms is een telefoontje genoeg) dachten dat dit volstond om te moeten vertrekken en dan maar zelf vertrokken, denkend dat de deurwaarder ieder ogenblik voor de deur kon staan. Een ander geval: een eigenaar die een ‘vooropzeg’ gaf omdat hij de woning ging verkopen en de huurder die vertrok zonder te weten dat dit helemaal geen reden tot eenzijdige opzeg van het huurcontract kan zijn. Als het misgaat: herhuisvesting. Voor huurders die uit huis werden gezet wegens huurachterstal of een ander huurgeschil is herhuisvesting een huizenhoog probleem. In de sociale huur bestaat er voor hen niet alleen geen voorrangsregel, ze zijn er vaak ook niet welkom.15 In het puntensysteem van de SVK speelt de hoogdringendheid van herhuisvesting wel deels mee. Toch leidt ook dat niet vaak tot onmiddellijke herhuisvesting, wegens de grote vraag en het te beperkte aanbod. Gevolg is dan dat mensen eerst via opvang of een tijdelijke oplossing moeten passeren, wat dan weer een negatief effect heeft op hun puntenaantal bij het SVK. Een vb. uit Sint-Niklaas. Een familie met kinderen (dezelfde als uit het vb. hierboven) werd uit huis gezet wegens huurachterstal. Ze bood zich aan bij het SVK, waar er niet meteen plaats was. De familie is dan opgevangen in de chirolokalen (het was op dat ogenblik bitter koud, wat hielp om snel een ‘oplossing’ te vinden). Net daardoor verloor ze punten bij het SVK. Of men stelt voorwaarden. In Leuven en in Sint-Niklaas bv. mag een sociale huurder die is uit huis gezet wegens huurachterstal wel opnieuw op de wachtlijst van de SHM, maar krijgt hij geen nieuwe sociale woning toegewezen zolang zijn huurachterstal niet volledig is afbetaald (met als gevolg dat mensen zich vaak niet eens opnieuw inschrijven op de wachtlijst vooraleer ze zover zijn). Ook doorgangswoningen zijn bijna nooit een oplossing16. Mensen die uit huis werden gezet ‘door hun eigen schuld’ (lees: huurachterstal, ‘overlast’… daar ben je zelf voor verantwoordelijk) komen er slechts zelden in. Dat lijkt zowat overal een constante. Gevolg: als mensen niet zelf heel snel een ‘oplossing’ zoeken (bij vrienden of kennissen, met zéér (!) veel geluk opnieuw op de private huurmarkt…) rest nog enkel de straat (of een caravan of een auto of een garage…) of de opvang. We benadrukken opnieuw dat opvang niet gelijk staat aan wonen. In de crisisopvang kan je vaak maar heel kort terecht (vb. 3 weken in Leuven, 10 dagen in Mechelen). Met je bezittingen, je huisdieren… kan je nergens naartoe. Voor een gezin of een alleenstaande ouder met kinderen is crisisopvang vaak ook geen oplossing, die is daar niet op voorzien. Mensen hebben bovendien dringend nood aan rust en stabiliteit… (Uit het voorbeeld uit Leuven, koppel dat huurder boven een café, zie hiervoor) ‘Ge begint over uw dakloosheid, een half uur later zijn ze over uw moeder en vader bezig. Ze beginnen heel uw leven mee uit
15
Bepaalde sociale verhuurders zouden bij de toewijzing van een woning zelfs systematisch proberen te achterhalen of mensen in het verleden geen huurgeschil hadden met een andere verhuurder. Zo meldden verschillende SVK al dat zij met vragen om meer informatie hieromtrent werden geconfronteerd van andere sociale verhuurders. Het VOB stelde reeds herhaaldelijk dat dit indruist tegen de privacywetgeving en vroeg hierover recent een advies aan de privacycommissie, die hen hierin bij trad http://www.vob-vzw.be/VOB/Standpunten/tabid/85/Default.aspx 16
In ons dossier ‘Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring’ p 7 bespreken we de doorgangswoningen uitgebreider.
7
te spitten. Op dat moment hebt ge daar geen behoefte aan, ge hebt behoefte aan een woning, tot rust komen’. Uit dit voorbeeld blijkt ook heel duidelijk dat het vinden van een oplossing tijd vraagt, dat het aanslepen van de situatie extra problemen creëert die dan ook nog eens moeten worden overwonnen en dat heel veel afhangt van de goodwill en de inzet van de hulp- en dienstverleners op wie iemand valt of er uiteindelijk een oplossing wordt gevonden. Klikt het niet, dan gaat vaak de deur toe. De man uit Leuven was ambtelijk geschrapt omdat hij al 6 maanden zonder domicilie zat, hij had aan de maatschappelijk assistente van het OCMW gevraagd hem een referentieadres te geven, maar die had dat niet gedaan (de relatie met de maatschappelijk assistente was al verstoord na zijn uithuiszetting, maar de man had ook enkele afspraken gemist). Na tussenkomst van de vereniging waar armen het woord nemen kreeg hij het referentieadres voor 3 maanden. Hij moest in die periode regelmatig langs gaan bij het OCMW. Uiteindelijk werd met hulp van de vereniging een studio gevonden, hij kon ook via art. 60 aan het werk. ‘In de vereniging vond ik een tweede thuis’. Ook nog eens je bezittingen kwijt Bij de betekening van het vonnis tot uithuiszetting door de gerechtsdeurwaarder deelt hij je mee dat alle goederen die nog in de woning zullen staan op de dag van de uithuiszetting op straat zullen worden gezet. Niet-bederfbare spullen worden op die dag dan doorgaans meegenomen door de gemeente die ze 6 maanden in bewaring moet houden. Daarna worden jouw spullen eigendom van de gemeente en mag zij ze verkopen17. Wil je je spullen terug dan moet je ze vóór die tijd gaan afhalen, maar de gemeente kan je dat weigeren tot je de kosten die zij heeft gemaakt voor de ‘opruim’, het transport en de bewaring aan haar betaalt. Bepaalde zaken kan de gemeente echter nooit weigeren terug te geven, dat is heel gedetailleerd voorzien in de wet18 Bij de bespreking in onze verenigingen, waar verschillende mensen aanwezig waren die dit hadden meegemaakt, bleek over dit punt veel verwarring te bestaan. Veel mensen verstaan deze procedure niet en het wordt hen ook door niemand uitgelegd. In sommige gemeenten zou deze regeling ook niet gevolgd worden: daar zou de gemeente de verhuurder verplichten om de woning leeg te maken 19. Indien dit klopt is natuurlijk de vraag: hoe recupereer je dan nog je bezittingen? Een heel emotioneel punt is wat er met de spullen van de kinderen kan gebeuren. Wat mag een deurwaarder daarvan mee pakken en wat niet? En wat met zaken als foto’s, voorwerpen met een heel sterke emotionele waarde? Daarnaast signaleren veel mensen ons dat bij de opruim en het transport vaak ruw met mensen hun bezittingen wordt omgegaan door de diensten van de gemeente, waardoor er zaken kapot gaan of beschadigd worden. De belangrijkste opmerking die we hebben lijkt ons echter: als mensen financieel volledig aan de grond zitten en terecht moeten in een voorlopige woonsituatie (bij vrienden, op straat, in de opvang…) hoe kunnen ze hun bezittingen dan 1. op tijd terughalen en ergens zelf stockeren en 2. ook nog eens de kosten van de gemeente betalen? Dat is in veel gevallen gewoon onmogelijk, waardoor mensen ook nog eens hun bezittingen kwijt spelen.
17
Art. 1344quinquies van het Gerechtelijk Wetboek.
18
De minister van Justitie verwees in zijn antwoord op een parlementaire vraag daarover uitdrukkelijk naar Art. 1408 § 1 van het Gerechtelijk Wetboek (Parlementaire vraag 658 van de heer Yves Leterme, Vragen en Antwoorden, Kamer, 10 september 2002, p. 17070). We nemen Art. 1408 § 1 GW op in bijlage. 19
http://www.elfri.be/uitdrijving-van-de-huurder Dezelfde website wijst ook op de mogelijkheid die een gemeente heeft om zich tegen het op straat zetten van de goederen uit een woning te verzetten op basis van een wet over afvalstoffen. Als de gemeente daarin haar gelijk haalt kan de huurder zelfs strafrechtelijk worden vervolgd en/of extra kosten moeten betalen omdat hij een milieuvergunning moet krijgen.
8
Aanbevelingen. ‘Ge wordt er moedeloos van, slaat met uwe kop tegen de muur, hebt het gevoel dat het uw eigen fout is’ Bij uithuiszetting door de vrederechter wegens het niet nakomen van de huurdersverplichtingen komt bovenop de ontreddering, stress en wanhoop omdat je plots op straat staat, ook nog eens het gevoel gefaald te hebben en de schaamte daarover. Bovenop de eigen gevoelens komt ook nog eens de toenemende onverschilligheid bij en zelfs harde veroordeling door een deel van de buitenwereld: ‘eigen schuld, dikke bult’. Wat zich naar ons aanvoelen meer en meer ook vertaalt in echte tegenzin bij een deel van de beleidsmensen en hulp- en dienstverleners om mensen in deze situatie te helpen. Zelfs als bepaalde individuele keuzes hebben bijgedragen tot de uitzichtloze situatie waarin iemand zich bevindt: bij uithuiszetting zijn er vrijwel altijd ook structurele, maatschappelijke oorzaken in het spel. Wij roepen daarom op tot een algemene 'ontschuldiging' van mensen die met (een dreigende) uithuiszetting worden geconfronteerd. Het beleid mag deze mensen niet loslaten en moet zich concentreren op oplossingen, niet op de vraag wie de meeste schuld treft! Meten is weten. De problematiek van (gerechtelijke) uithuiszettingen moet veel beter in kaart kunnen worden gebracht, zowel op Vlaams niveau als daar waar de preventie en hulpverlening moeten in werking treden. Daarom moeten de OCMW’s niet alleen ingelicht worden over ingeleide procedures, maar ook over minnelijke schikkingen en effectieve uithuiszettingen. Er moet ook ergens centraal geregistreerd worden hoeveel mensen bij de vrederechter hebben geweigerd het OCMW te laten verwittigen en zo mogelijk krijgt men ook best (anoniem) zicht op het waarom van die weigeringen. Daarnaast moeten OCMW’s en CAW’s ook zelf bijhouden in welke gevallen preventieve (niet enkel woon!)begeleiding heeft geleid tot het vermijden van uithuiszetting en in welke gevallen niet. En bij ‘herhuisvesting’: waar zijn mensen terecht gekomen, hoe stabiel was die oplossing… Er moet aan de fundamentele oorzaken van huurachterstal worden gewerkt! Onze eisen naar de Vlaamse overheid toe zijn intussen gekend: hogere ambities voor bijkomende woningen en een versnelling van het bouwritme in de sociale huur (cfr. Decenniumdoelen), aanpassingen in de sociale huurprijsberekening (incl. woonlasten, waaronder energie), huurprijsbeheersing en substantiële huursubsidie op de private huurmarkt, uitbreiding svk-woningen, premiestelsels en fiscale stimuli voor renovatie en energieprestatie die in de eerste plaats de kwetsbaarste bewoners ten goede komen (dus zeker óók voor private huurmarkt), aanpak van de hoge energieprijzen… We blijven ook rekenen op actief lobbywerk van de Vlaamse regering in het overleg met de federale regering om de te lage inkomens op te trekken tot boven de armoedegrens. We zijn niet volledig en we verwijzen daarvoor naar andere nota’s van het Vlaams Netwerk. De ministers van Wonen en Welzijn kondigden al bij herhaling aan de 7 (Antwerpen, Turnhout, Leuven, Gent, Kortrijk, Brussel en Limburg) lopende proefprojecten in de sociale huur rond preventieve woonbegeleiding te zullen evalueren. Het steunpunt Ruimte en Wonen evalueert tegen het najaar ook de huurdersbegeleiding en de organisatie van de sociale diensten bij de sociale verhuurders. Dit moet leiden tot nieuwe afspraken tussen Wonen en Welzijn om nog deze legislatuur een uitbreiding van het begeleidingsaanbod in de sociale huur te kunnen realiseren. Wij juichen dit toe (én verwachten hier veel van!), maar vragen dat ook voor de private huurmarkt het aanbod wordt uitgebreid. Wij vragen ook dat bij de evaluatie van de bestaande projecten de ervaringen van de betrokken huurders worden bevraagd. Bij een uitbreiding en verdieping van het aanbod moeten volgende zaken voorop staan:
9
Men moet er alles aan doen om problemen met de huur of andere woonproblemen te voorkomen. D.w.z. dat men niet wacht tot de verhuurder aan de alarmbel trekt, maar zelf proactief op zoek gaat naar situaties waar er zich mogelijk problemen kunnen voordoen. Voor cliënten van het OCMW zou het nagaan van de woonsituatie een vast onderdeel van het sociaal onderzoek moeten zijn en zou die ook bij elk contact met de maatschappelijk assistent moeten opnieuw gecheckt worden. Ook bij andere contacten met hulpverleners zou het checken van de woonsituatie een automatisme moeten zijn. Daarnaast zou van bv. mensen die gedropt zijn door hun energieleverancier of die voor het LAC moeten verschijnen systematisch kunnen worden nagegaan of er niet ook een probleem is met de huur. Er moet ook blijvend ingezet worden op het sociaal weefsel in buurten. We verwijzen naar de rol van het buurthuis in het voorbeeld over overlast in de sociale huur in Leuven, in Mechelen werkt men met buurtconciërges… Dit moet uiteraard niet enkel in sociale woonwijken, maar ook in niet-sociale woonbuurten. De begeleiding moet op maat zijn van de betrokkene. Er mag niet worden geschoten met een kanon op muggen: zo zal bij huurachterstal bv. budgetbegeleiding soms volstaan. Omgekeerd kan woonbegeleiding maar functioneren als ook andere diensten en hulpverlening voldoende kort op de bal spelen en klaar staan voor de betrokken huurder. Dat betekent dat er een nauwe afstemming is tussen het ‘normale’ contact met de maatschappelijk assistent op het OCMW, het onthaal van het OCMW, budgetbegeleiding- of beheer, erkende diensten schuldbemiddeling, evt. (psychosociale of andere) begeleiding bij het CAW of andere instellingen, de woonwinkel… en woonbegeleiding. Er komt daarover best in elke gemeente een duidelijk afsprakenkader en er moet ook worden ingezet op een uitdieping en verbreding van deze ‘onderliggende’ dienst- en hulpverlening. We herinneren in dat kader ook aan onze eis om de erkende diensten schuldbemiddeling meer (financiële) armslag te geven, zodat er intensiever kan worden begeleid en de wachtlijsten daar kunnen weggewerkt en aan de humanisering van de collectieve schuldenregeling (waar mensen vaak qua preventie van nieuwe schulden aan hun lot worden overgelaten). Vooral op de private huurmarkt moet er naast hulp voor de huurder ook worden toegekeken op de relatie van de huurder met de verhuurder, zodat waar mogelijk kan vermeden worden dat die naar de rechter stapt. Sommige steden hebben een woonbemiddelaar, het kan ook worden opgenomen door de woonwinkel, de preventieve woonbegeleiding zelf… In veel gemeenten neemt echter niemand dit aspect van bemiddeling op. Ook hiervoor moet voldoende ruimte en budget zijn en het moet integraal deel uitmaken van het lokale afsprakenkader rond uithuiszetting.
Wij pleiten ook voor een meer algemene bewustmakingscampagne van huurders. Veel huurders zijn er blijkbaar nog steeds van overtuigd dat je in Vlaanderen niet uit je huis kan gezet worden. Campagnemateriaal bestaat best uit een begrijpelijke uitleg over mogelijke redenen voor uithuiszetting + aan de lokale situatie aangepaste info over dienst- en hulpverlening. Het wordt best verspreid in direct contact met de kwetsbare huurder: bij contact met de sociale verhuurder, in de woonwinkel, bij OCMW, CAW, de huurdersbonden, in de verenigingen waar armen het woord nemen, integratiecentra… De voorafgaande verplichte verzoeningsprocedure moet opnieuw worden ingevoerd. Deze moet volledig gratis zijn, zodat proceskosten of schadevergoedingen de problemen niet verergeren, én afdwingbaar (verhuurders die er niet aan meewerken mogen het ook niet halen in de procedure die volgt!). Het OCMW moet worden gewaarschuwd (als de betrokkene dat wil) van zodra de voorafgaande verzoeningsprocedure is ingeleid. Wij vragen aan de Vlaamse regering om dit op de agenda van het intergouvernementeel overleg te zetten. Wij vragen dat elke sociale verhuurder de verplichting krijgt een volledige procedure uit te werken gericht op het voorkomen van zoveel mogelijk uithuiszettingen. Daarin moet duidelijk voorzien zijn wanneer het OCMW wordt ingeschakeld. Voor sociale verhuurders moet de verplichting om het OCMW altijd eerst in te schakelen vooraleer de procedure tot uithuiszetting bij de vrederechter kan worden ingeleid waterdicht worden ingeschreven in de Vlaamse Wooncode en het Kaderbesluit Sociale Huur. Sommige sociale verhuurders die het OCMW verwittigen doen dat enkel als het over OCMW-cliënten gaat, wij willen dat dit systematisch voor alle sociale huurders gebeurt waar een probleem wordt vastgesteld. Het signaal moet ook op tijd: van bij de eerste huurachterstal of van zodra er
10
andere klachten zijn. Als sociale verhuurders deze verplichting niet zijn nagekomen moet de vrederechter altijd de uithuiszetting weigeren. Van zodra een OCMW wordt gecontacteerd door een sociale verhuurder of een melding krijgt van het vredegerecht moet er veel méér gebeuren dan enkel het versturen van een brief. Wij vinden dat ook een gebrek aan inspanningen van het OCMW moet ‘afgestraft’ worden door de vrederechter door het weigeren van de uithuiszetting. Omgekeerd vragen wij dat op dit vlak duidelijke instructies worden gegeven aan de OCMW’s (omzendbrief?) en dat op Vlaams niveau good practices worden samengebracht en verspreid onder de sociaal assistenten van de OCMW’s. De betrokken huurder moet actief worden opgespoord, moet begrijpelijke informatie krijgen over de procedure tot uithuiszetting (wij pleiten opnieuw voor een laagdrempelige folder) en moet begeleid worden in zijn contact met zijn advocaat en het vredegerecht. Nu kennen huurders die uiteindelijk met een uithuiszettingsprocedure worden geconfronteerd hun rechten niet, verstaan ze de procedure niet, verstaan ze de brieven niet, komen daardoor ook vaak niet opdagen in de rechtbank… We vragen ook met het oog op juridisch advies aan huurders die met uithuiszetting bedreigd worden een versterking van de werking van de huurdersbonden20 , maar net zoals bij de procedures rond onbewoonbaarverklaring geldt: de huurdersbond vult bepaalde zaken wel, maar andere niet in, een pro deo advocaat is geen begeleider. Begeleiding is dus absoluut nodig! Wij willen geen uithuiszettingen meer tijdens de winterperiode. Ook dit zou moeten worden ingeschreven in de federale wetgeving 21 . Daarnaast vragen wij aan de Vlaamse regering om in de Vlaamse Wooncode en het KSH deze beperking op te nemen voor de sociale verhuurders (dit systeem bestaat al in het Brussels Gewest, men stelt daar wel vast dat dit tot een vergroot aantal uithuiszettingen leidt vlak vóór de winterperiode, dit moet worden vermeden!) Wat betreft wilde uithuiszettingen herhalen we de aanbevelingen die al gemaakt werden in het tweejaarlijks armoedeverslag van het Steunpunt Armoedebestrijding 22 : er moet een zwaardere (financiële) sanctie komen tegen eigenaars die zich hier aan bezondigen, zodat dit sterk ontmoedigd wordt en er moet een omzendbrief komen voor alle politiezones waarin gewezen wordt op de wettelijke bepalingen en die hen oplegt om ook strafrechtelijk actie te ondernemen indien zij hiermee geconfronteerd worden. Aan de Vlaamse overheid vragen wij om dit mee te steunen in haar overleg met de federale regering, maar ook om met de OCMW’s en CAW’s in Vlaanderen afspraken te maken over het signaleren aan politie en gerecht van deze zaken als zij er mee geconfronteerd worden. Wij pleiten ook in het geval van huurders die uit huis zijn gezet wegens het niet nakomen van hun huurdersverplichtingen voor een herhuisvestingsplicht voor de burgemeester. Opnieuw moet het gaan om een resultaatsverbintenis. We volgen daarbij de logica die ook al in andere Europese landen geldt: huisvesting is een grondrecht + de burgemeester is ook verantwoordelijk voor de openbare orde en een situatie van dakloosheid is in dat opzicht niet gewenst (waarmee we niet zeggen dat daklozen als criminelen moeten worden behandeld als ze op straat vertoeven, wat meer en meer gebeurt, daar verzetten we ons met klem tegen!) Dit houdt in elk geval in dat de OCMW’s verplicht zijn ook begeleiding te voorzien op zoek naar herhuisvesting in geval de uithuiszetting niet kan worden vermeden én dat er dus resultaat moet zijn op het einde van die begeleiding. Maar we willen méér: er moet ook financieel tussen gekomen worden. De minister kondigde aan het voorstel van AES te zullen bestuderen i.v.m. een huurgarantiefonds. In het voorstel van AES wordt een fonds gespekt door bijdragen van de eigenaars-verhuurders en kan dat
20
Over de huurdersbonden, zie ook ons dossier ‘Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring’, pp 3 en 9
21
Nu is dit enkel een mogelijke zwaarwichtige reden waarop de vrederechter zich kan baseren om de uithuiszetting uit te stellen (Art. 1344 quater van het Gerechtelijk Wetboek) 22
Verslag Armoedebestrijding 2008-2009, deel 2, p 25.
11
dan tussenkomen bij huurachterstal om zo uithuiszetting te vermijden. Wij hebben hier alvast 2 opmerkingen bij. 1. Het mag niet de bedoeling zijn dat de verhuurder zijn bijdrage aan dit fonds rechtstreeks (of onrechtstreeks, door prijsverhogingen) doorrekent aan de huurder. Wij zien voorlopig niet hoe men kan garanderen dat dit niet zal gebeuren, wat voor ons onaanvaardbaar is. 2. Voor zover wij weten zou dit fonds enkel ten dele tussenkomen in de te betalen huurprijs van dat moment. Dit is onvoldoende. Het zal in veel gevallen nodig zijn de volledige huur over te nemen én ook tussen te komen voor een aanzuivering van de huurachterstallen. Wij zien dan ook meer in een systeem zoals dat in de stad Keulen in Duitsland bestaat. In Duitsland kan een lokaal bestuur, van zodra een procedure tot uithuiszetting is ingeleid bij de rechtbank, zich burgerlijke partij stellen en uitstel afdwingen. Tijdens dat uitstel kan dan hetzij via bemiddeling de uithuiszetting worden vermeden, hetzij naar herhuisvesting worden gezocht. De stad Keulen gaat dan nog een stap verder: ze neemt de huur en huurachterstallen over van de huurder tijdens die periode, waardoor de relatie met de verhuurder via haar verloopt (ook voor andere huurdersverplichtingen). Met de huurder regelt de stad dan het vervolg: blijven of herhuisvesting, kwijtschelding/aflossing van schulden, begeleiding…23 Het grote voordeel van dit systeem is dat de kost wordt gedragen door de gemeenschap en niet door de huurder (hoewel ook dan nog het prijsopdrijvend effect moet in de gaten gehouden worden, uiteindelijk zal huurprijsbeheersing nodig blijven) en dat er een duidelijke link is met de verantwoordelijkheid om in een praktische oplossing te voorzien (behoud huisvesting, herhuisvesting, begeleiding). Principieel kunnen wij de keuze voor een dergelijk systeem echter enkel onder protest steunen. Er moét ingegrepen worden en ook de redenering dat de uithuiszetting (en de herhuisvesting, begeleiding) zelf een veel grotere kost voor de gemeenschap betekent dan wanneer men financieel tussenkomt om dit te vermijden is terecht, MAAR wij vinden dat die financiële tussenkomst er niet pas in laatste instantie moet komen, als mensen het water aan de lippen staat, maar véél vroeger, wanneer blijkt dat er een structureel probleem is met het inkomen en de woonkost. Zie m.a.w. ons pleidooi voor structurele maatregelen (huursubsidie, sociale huur…)! We herinneren in dat verband ook graag aan het voornemen in de beleidsnota van de minister om de mogelijkheid van een verzekering gewaarborgd wonen in te stellen voor huurders, naar analogie met het systeem dat voor eigenaars-bewoners bestaat. Ook dit idee mag niet los gelaten worden, een verzekering gewaarborgd wonen heeft het voordeel dat ze huurachterstal voorkomt. Dit kan zeker een oplossing bieden in een aantal gevallen. Vb. in het geval van sociale huurders die plots werkloos worden en in afwachting van de herberekening van hun huurprijs o.b.v. hun veel lagere inkomen (werkloosheidsvergoeding) huurachterstal opbouwen, (het antwoord van de RVA kan vaak maanden op zich laten wachten), in geval van scheiding, hospitalisatie… Uiteraard is dit geen oplossing voor mensen die al langere tijd met een te laag (vervangings- of ander) inkomen en een te hoge woonkost moeten leven en die daardoor op een bepaald ogenblik met huurachterstal komen te zitten. We herinneren er ook graag aan dat de verzekering gewaarborgd wonen voor eigenaars-bewoners volledig gratis is! Een extra voorrangsregeling? Net zoals bij onbewoonbaarverklaring zou ook bij gerechtelijke uithuiszetting de logica moeten zijn: hoe dringender de woonnood, hoe groter de voorrang in de sociale huisvesting. Principieel zijn wij daar voorstander van. Toch pleiten wij momenteel niet voor een extra voorrangsregel voor mensen die gerechtelijk uit huis zijn gezet. Met het huidige, veel te kleine, aanbod aan sociale huurwoningen zou dit betekenen dat andere voorrangsregels teveel in het gedrang komen. De groep huurders die door uithuiszetting wordt getroffen is immers zeer groot. Bovendien zou dit een
23
Systeem beschreven in Uithuiszettingen, Dossiers tijdschrift van de vrede- en politierechters, N. Bernard (ed.), Brugge, 2011, pp 207-208.
12
pervers effect kunnen hebben op de inspanningen die moeten geleverd worden om uithuiszetting net te voorkomen: mensen gaan er dan sneller uit, ‘want er wacht hen toch een sociale huurwoning’. Wat we daarentegen zeker wel vragen:
De minister kondigde aan de voorrangsregeling voor daklozen in de sociale huur te willen doorlichten omdat die op het terrein vaak dode letter blijft. Wij werken daar graag aan mee. De 4% woningen in het patrimonium van elke sociale verhuurder die nu kunnen worden voorbehouden aan daklozen moeten overal volledig worden ingevuld! De praktische drempels die maken dat dit nu niet wordt gehaald (borgstelling OCMW, te weinig begeleidingsuren per cliënt voor de CAW’s…) moeten op korte termijn worden weggewerkt.
Er moeten meer doorgangswoningen komen. Nu is het enkel de federale overheid die hiervoor financiële middelen ter beschikking stelt, wij vragen dat ook de Vlaamse overheid over de brug komt. De doorgangswoningen moeten ook betaalbaar (maximum huurprijzen sociale huur) zijn én mensen moeten er lang genoeg kunnen blijven om een permanente oplossing te kunnen vinden (6 maanden)24. Gezien crisisopvang geen afdoend antwoord biedt voor gezinnen met kinderen en vaak zeer ontwrichtend werkt (eventueel met plaatsing van de kinderen), pleiten wij ook voor voorrang van gezinnen met kinderen in de doorgangswoningen. Art. 22 van het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt dat een sociale verhuurder de toewijzing van een sociale huurwoning mag weigeren als de kandidaat-huurder nog huurschulden heeft uit staan (ook bij een andere verhuurder). Wij vragen de schrapping van dat artikel. Wij zijn van mening dat een sociale verhuurder zich niet te moeien heeft met eventuele schulden bij anderen. Indien de kandidaat-huurder eerder huurder was bij dezelfde sociale verhuurder waar hij zich nu opnieuw aandient en wegens huurachterstal door hem werd uitgezet, dan moet die sociale verhuurder hem voorrang geven bij de toewijzing van nieuwe woningen van zodra de huurder kan aantonen begeleiding te hebben aanvaard die garandeert dat het probleem naar de toekomst toe onder controle is (bij huurachterstal kan dat bv. het feit zijn dat iemand in collectieve schuldenregeling gaat of budgetbeheer of –begeleiding aanvaardt).
24
Art 1408 §1 Gerechtelijk Wetboek moet geactualiseerd worden. Bepaalde zaken staan nu niet vermeld, terwijl ze wel noodzakelijk kunnen zijn om niet nog erger in de problemen te raken. Bv. een eigen vervoersmiddel indien men op het platteland woont of dit nodig heeft voor een specifiek beroep… Zeker i.v.m. voorwerpen met een grote emotionele waarde moet een en ander menselijker. Wij vragen dat de minister dit aankaart bij de minister van Justitie en dat de verenigingen waar armen het woord nemen hier bij betrokken worden.
Zie ook ons dossier ‘Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring’, pp 7 en 10
13
Bijlage: Art 1408 §1 Gerechtelijk Wetboek ‘De goederen die niet in beslag mogen worden genomen’. § 1 Behalve op zaken, niet vatbaar voor beslag verklaard door bijzondere wetten, mag ook geen beslag worden gelegd: 1° op het nodige bed en beddegoed van de beslagene en van zijn gezin, de kleren en het linnengoed volstrekt noodzakelijk voor hun persoonlijk gebruik alsmede de meubelen nodig om deze op te bergen, een wasmachine en strijkijzer voor het onderhoud van het linnen, de toestellen die noodzakelijk zijn voor de verwarming van de gezinswoning, de tafel en de stoelen die voor de familie een gemeenschappelijke maaltijd mogelijk maken, alsook het vaatwerk en het huishoudgerei dat volstrekt noodzakelijk is voor het gezin, een meubel om het vaatwerk en het huishoudgerei op te bergen, een toestel om warme maaltijden te bereiden, een toestel om voedingsmiddelen te bewaren, één verlichtingstoestel per bewoonde kamer, de voorwerpen die noodzakelijk zijn voor de mindervalide gezinsleden, de voorwerpen die bestemd zijn om te worden gebruikt door de kinderen ten laste die onder hetzelfde dak wonen, de gezelschapsdieren, de voorwerpen en produkten die noodzakelijk zijn voor de lichaamsverzorging en voor het onderhoud van de vertrekken, het gereedschap dat nodig is voor het onderhoud van de tuin, een en ander met uitsluiting van de luxemeubelen en luxeartikelen; 2° op de boeken en overige voorwerpen, nodig voor de voortzetting van studies of voor de beroepsopleiding van de beslagene of van de kinderen te zijnen laste die onder hetzelfde dak wonen; 3° op de goederen die de beslagene volstrekt nodig heeft voor zijn beroep, tot een waarde van 2.500 EUR op het tijdstip van het beslag en naar keuze van de beslagene, behalve voor de betaling van de prijs van die goederen; 4° op de voorwerpen die dienen voor de uitoefening van de eredienst; 5° op de levensmiddelen en brandstof die de beslagene en zijn gezin voor een maand nodig hebben; 6° een koe, of twaalf schapen of geiten, naar keuze van de beslagene, alsmede een varken en vierentwintig dieren van de hoenderhof, met het stro, voeder en graan, nodig voor he t strooisel en de voeding van dat vee gedurende één maand.
14
