Doporučení
ke stanovám bytového družstva se shromážděním delegátů (nájem družstevního bytu)
Z jednání Ekonomické komise a Legislativně-právní komise SČMBD, z připomínek našich členů a z vývoje výkladu nových právních předpisů vyplynuly některé požadavky na úpravu stanov bytových družstev. Úpravy se týkají: 1) nájmu družstevních bytů – do stanov se doplňuje úrok z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně, upravují se některá práva a povinnosti související s užíváním družstevního bytu a doplňuje se komentář k této části stanov; 2) odměňování členů orgánů družstva; 3) upřesnění k zápisům o jednání orgánů družstva – ve stanovách se upřesňuje, že se informace o nesouhlasících členech uvádí pouze u představenstva a kontrolní komise; 4) určení rozhodovací většiny pro změny stanov v části týkající se práv a povinností souvisejících s nájmem družstevního bytu; 5) zkrácení lhůty pro svolání shromáždění delegátů; 6) převodu zisku do dlouhodobé zálohy; a 7) přechodného ustanovení pro funkční období členů orgánů družstva. Změny stanov jsou označeny podbarvením textu.
I.
Doplnění stanov:
ad 1) Nájem družstevního bytu – úrok z prodlení: Změnou, která iniciovala přípravu nové verze stanov, je zapracování úroku z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně (nejméně 10 Kč měsíčně), které bude družstvo oprávněno inkasovat při prodlení členů (nájemců i vlastníků) s placením peněžitých plnění souvisejících s užíváním bytu (viz doplněný odstavec d) v čl. 13 a upravený čl. 40 odst. 8) stanov). Toto doplnění souvisí s připravovanou změnou zákona č. 67/2013 Sb. (zákon o službách). Prozatím se při prodlení s placením nájemného a služeb uplatní sankce 2,5 promile z dlužné částky denně. Nařízení vlády, které tuto sankci upravuje, však bude v souvislosti s rekodifikací soukromého práva k 1.1.2014 zrušeno. Poté bude družstvo oprávněno účtovat dlužníkům při prodlení s hrazením nájemného úrok z prodlení podle zákona, resp. podle vládního nařízení (v současné době je tento úrok ve výši repo sazby + 8 procentních bodů a do budoucna nelze zřejmě očekávat zásadní zvýšení). Za prodlení s hrazením služeb bude podle stávajícího znění § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., o službách, družstvo oprávněno účtovat poplatek z prodlení 1 promile za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý i započatý měsíc prodlení s hrazením služeb. Tato sankce (poplatek z prodlení podle zákona o službách) se má však podle informací z Ministerstva pro místní rozvoj bez náhrady rušit ještě předtím, než zákon nabude účinnosti, takže i prodlení s hrazením služeb by následně spadalo pod „zákonný“ úrok z prodlení. Po 1.1.2014 tak dojde k podstatnému snížení sankcí. Z důvodu ochrany družstev před neplatiči proto doporučujeme zapracovat do stanov úroky z prodlení ve výši, která odpovídá aktuálnímu znění zákona o službách. Při použití této sazby lze předpokládat, že by neměla být jeho výše napadnutelná z hlediska dobrých mravů. Úprava ve stanovách má mít přednost před úpravou v zákoně. Zároveň však musíme na tomto místě upozornit na riziko případné neplatnosti doplněných ustanovení o vyšších úrocích z prodlení, a to z následujících důvodů: 25. 10. 2013
v2
1
Doporučení
ke stanovám bytového družstva se shromážděním delegátů (nájem družstevního bytu) a) podle § 1970 NOZ vychází výše úroku z prodlení z nařízení vlády nebo může být mezi stranami sjednána; stanovami však nedochází ke sjednání, ale k určení vnitřním předpisem družstva; b) podle § 2235 odst. 1 NOZ se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují nájemcova práva (a vyšší úrok znamená zhoršení právního postavení nájemce); a c) podle § 2239 NOZ jsou zakázána ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (vyšší úrok z prodlení by mohl být soudem posouzen jako smluvní pokuta). Ačkoli tedy zcela najisto nemůžeme vyloučit, že soud v případném sporu rozhodne o tom, že je zařazení vyšších úroků z prodlení do stanov družstva neplatné, máme za to, že oprávnění k této úpravě dává družstvům: a) ustanovení § 2240 NOZ, podle kterého se práva a povinnosti při nájmu družstevního bytu řídí jiným zákonem, případně stanovami družstva; a b) ustanovení § 731 ZOK, podle kterého stanovy obsahují podrobnější úpravu práv a povinností člena družstva spojených s užíváním družstevního bytu. Stanovy družstev by tedy měly mít před úpravou ZOK i NOZ přednost. V části IV. a V. stanov (Nájem družstevního bytu) byly provedeny i další méně významné úpravy – k tomu viz oddíl II. tohoto doporučení (komentář k této části stanov). Čl. 52 s úpravou týkající nájmu družstevního nebytového prostoru výslovně odkazuje na úpravu vztahující se k nájmu družstevního bytu. Pojem družstevní nebytový prostor proto není třeba jinde v textu tohoto článku opakovat. ad 2) Doplnění ustanovení o odměně členů orgánů: Do čl. 58 odst. 2 bylo doplněno ustanovení, které se pokouší zajistit členům orgánů družstva nárok na odměnu pro případ, že by vznikly pochybnosti o stanovení odměny (zejména v souvislosti s požadavky § 61 ZOK). ad 3) Upřesnění k zápisům o jednání orgánů družstva V čl. 65 odst. 3 stanov se upřesňuje, že se informace o nesouhlasících členech uvádí pouze v zápisech z jednání představenstva a kontrolní komise. Pokud by tato úprava ve stanovách nebyla provedena, vztahovala by se povinnost evidovat nesouhlasící členy také při hlasování delegátů a členů samospráv. ad 4) Doplnění rozhodovací většiny ke změnám práv a povinností souvisejících s nájmem: Doplnění čl. 67 odst. 6 stanov souvisí s ustanovením § 731 ZOK, podle něhož jakékoli pozdější úpravy práv a povinností spojených s nájmem družstevního bytu nebude možné provádět, pokud s tím nevysloví souhlas všichni členové - nájemci družstevních bytů. Byl vysloven právní názor, že by toto ustanovení mohlo být jako dispozitivní ve stanovách upraveno i jinak. Z toho důvodu SČMBD oslovilo JUDr. Dědiče, který však tento názor nepotvrdil a spíše se přiklonil k tomu, že zmírnění rozhodovací většiny nebude možné, protože taková změna práv a povinností znamená zásah do již nabytých práv nájemců. Uvedená změna stanov (kdy je rozhodování o této otázce svěřeno shromáždění delegátů s rozhodující nadpoloviční většinou přítomných) je proto družstvům předkládána s touto výhradou – nelze zaručit, že bude možné podle ní v praxi postupovat!!! Lze uvažovat o tom, 25. 10. 2013
v2
2
Doporučení
ke stanovám bytového družstva se shromážděním delegátů (nájem družstevního bytu) že by byla tato úprava účinná pouze ve vztahu k budoucím členům družstva (což však může narážet na princip rovnosti členů). ad 5) Zkrácení lhůty pro svolání shromáždění delegátů Čl. 66 odst. 10: Na žádost části družstev a dále za účelem odstranění kolize lhůt pro svolávání shromáždění delegátů dochází ve stanovách ke zkrácení lhůty pro svolání shromáždění delegátů ze 30 na 15 dnů. Při zachování 30-ti denní lhůty nastává rozpor s povinností představenstva podle čl. 66 odst. 6 stanov (a § 686 odst. 1 ZOK) svolat shromáždění delegátů na žádost stanoveného okruhu osob tak, aby se se konalo do 30-ti dnů po doručení žádosti (do této lhůty není možné shromáždění svolat, pokud se má shromáždění delegátů připravit a svolat pozvánkou 30 dnů předem). Tato změna stanov nebrání družstvům, aby si lhůtu pro svolání shromáždění zvolili i jinak, 15 dnů je však minimum. ad 6) Úprava možnosti nakládání se ziskem Čl. 91, 92 a 102 – Vzhledem k zamítnutí původního návrhu osvobodit podíly na zisku od daně z příjmů nedoporučujeme upravit ve stanovách možnost převodu zisku do dlouhodobé zálohy (takový postup by vyžadoval uplatnění srážkové daně z příjmů). ad 7) Doplnění přechodního ustanovení ohledně funkčního období: Byl doplněn čl. 112 odst. 2 stanov tak, aby nevznikaly pochybnosti o funkčním období členů orgánů družstva, jimž funkce vznikla ještě podle dosavadních předpisů.
II)
Doplnění komentáře ke stanovám (nájem družstevního bytu)
V tomto článku uvádíme část komentáře ke vzoru stanov (týká se čl. V. stanov - nájmu družstevního bytu). Podbarveně jsou označeny nové informace v komentáři. Část V. – Nájem družstevního bytu (družstevního nebytového prostoru): Úprava nájmu družstevního bytu v nových předpisech není zcela přehledná. Zákon (§ 741 odst. 1 ZOK) odkazuje ve věcech nájmu družstevního bytu na ustanovení nového občanského zákoníku upravující nájem bytu (§ 2235 - § 2296 NOZ), nestanoví-li ZOK sám jinak. Nový občanský zákoník (§ 2240 NOZ) naopak uvádí, že podmínky pro uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu a práva a povinnosti nájemce a pronajímatele jsou obsaženy v ZOK a ve stanovách bytového družstva. Podle neoficiálního stanoviska expertní komise KANCL má nájem družstevního bytu vyplývat primárně ze ZOK a stanov a až poté (subsidiárně) z NOZ. Vzhledem k tomu, že se ustanovení NOZ použijí pouze podmíněně (nebude ve stanovách upraveno jinak), budou ve věcech nájmů družstevních bytů ustanovení NOZ aplikována jako dispozitivní normy. Nájem družstevního nebytového prostoru se řídí ustanoveními NOZ upravujícími nájem prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 a násl. NOZ), je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru. Obecná ustanovení o nájmu (§ 2201 NOZ), se použijí, jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti. 25. 10. 2013
v2
3
Doporučení
ke stanovám bytového družstva se shromážděním delegátů (nájem družstevního bytu) Podmínky pro vznik nájmu družstevního bytu a podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření nájemní smlouvy a s užíváním družstevního bytu musí upravit stanovy. Tyto informace jsou dokonce povinnou náležitostí stanov (§ 731 ZOK). Stanovy mohou samozřejmě obsahovat také obdobná pravidla pro nájem družstevního nebytového prostoru. Pravidla pro vznik nájmu družstevního bytu (družstevního nebytového prostoru) si družstva mohou upravit podle svých potřeb. Ohledně úpravy práv a povinností družstva jakožto pronajímatele a člena jakožto nájemce doporučujeme přijmout úpravu, která bude vycházet z úpravy obsažené v NOZ, případně mohou stanovy na obecnou úpravu nájmu bytu, resp. nájmu prostoru sloužícího k podnikání, podle NOZ odkázat. Části stanov, které se týkají podmínek vzniku nájmu a práv a povinností členů družstva souvisejících s užíváním družstevních bytů (družstevních nebytových prostorů), je nutné připravit s nejvyšší možnou pečlivostí. Postavení družstva poté, co bude úprava stanov v tomto směru přijata, totiž značně komplikuje zákon (§ 731 odst. 2 ZOK), podle něhož jakákoli pozdější změna stanov v tomto směru vyžaduje souhlas všech členů družstva – nájemců družstevních bytů a členů, kteří mají právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu!!! Z tohoto pravidla nejsou vyňata ani velká družstva, u nichž rozhoduje shromáždění delegátů. Prostřednictví Družstevní asociace ČR již SČMBD navrhla do budoucna tuto přísnou rozhodovací většinu zmírnit. Existují však i právní názory, že je ustanovení § 731 odst. 2 ZOK dispozitivní a že si mohou družstva upravit rozhodování o těchto otázkách i jinak. Z toho důvodu nabízí SČMBD zapracovat tuto možnost do stanov (viz čl. 67 odst. 6) stanov). Na druhou stranu je třeba uvést, že je část odborné veřejnosti přesvědčena o tom, že rozhodování o těchto otázkách zmírnit nelze, protože by došlo k zásahu do již nabytých práv nájemců. Ohledně následujících ustanovení platí, že pokud stanovy neobsahují žádnou úpravu, použijí se subsidiárně ustanovení NOZ. V případě, že družstva nechtějí, aby se úprava NOZ v konkrétním případě použila, musela by ji ve stanovách výslovně vyloučit. Čl. 33: V tomto článku je upraven vznik nájmu a náležitosti nájemní smlouvy. Podle nové právní úpravy družstvo jakožto pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy (§ 2237 NOZ). I když nájemní smlouva nebude uzavřena písemně, bude platná, ledaže by se této neplatnosti dovolal nájemce. Při převodu družstevního podílu přechází na nabyvatele družstevního podílu nájem (příp. právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu), včetně všech práv a povinností s tím spojených. Totéž platí při přechodu družstevního podílu na dědice (§ 736 odst. 2 ZOK). (Uzavřením nájemní smlouvy nájem družstevního bytu vzniká pouze u prvního člena – nájemce. U jeho právních nástupců dochází k přechodu nájemního práva automaticky, aniž by musela být uzavřena nová nájemní smlouva). Čl. 34 – Práva a povinnosti z nájmu družstevního bytu: Do tohoto článku byla převzata úprava podle dosavadního vzoru stanov a byly doplněny prvky nové právní úpravy. k odst. 1): Tento odstavec lze upravit i tak, že si družstvo vyhradí souhlas s přijetím nového člena nájemcovy domácnosti, tj. že by nájemce musel družstvo předem požádat o vydání souhlasu, zda s ním smí v bytě bydlet další osoba (tuto možnost zavádí také ustanovení
25. 10. 2013
v2
4
Doporučení
ke stanovám bytového družstva se shromážděním delegátů (nájem družstevního bytu) § 2272 odst. 2 NOZ, přičemž souhlas není nutný v případě osoby blízké a v jiných případech „zvláštního zřetele hodných“). Změnu počtu osob musí člen – nájemce podle § 2272 NOZ oznamovat do 2 měsíců poté, co změna nastala. Stanovy uvádí, že musí člen – nájemce informovat družstvo „včas“ – do stanov lze doplnit konkrétní lhůtu. k odst. 4): Do tohoto odstavce je převzato ustanovení § 2269 NOZ. Podle NOZ je porušení zde uvedené povinnosti závažným porušením nájemcových povinností pouze v případě, že nastala z tohoto důvodu závažné újma. k odst. 5): Převzata nová úprava NOZ (§ 2272 odst. 3 NOZ), která by mohla družstvům umožnit regulaci počtu osob v bytě. Podle důvodové zprávy k NOZ nemůže pronajímatel bránit přijetí nového člena domácnosti, ledaže tím dochází k přeplnění bytu. Podle našeho názoru se tato regulace opět nebude vztahovat na osoby blízké. Někteří pronajímatelé chtějí počet osob v bytě regulovat počtem osob nebo jinak - např. minimální plochou na jednu osobu. Nemůžeme však potvrdit, že by taková úprava ve stanovách byla platná – stanovisko právníků zabývajících se bytovou problematikou (např. z Ministerstva pro místní rozvoj) je v tomto směru zamítavé. Čl. 35: Družstva v tomto článku stanov zejména vymezí, jaké opravy bude hradit družstvo a jaké opravy budou hradit členové – nájemci družstevních bytů. NOZ je v tomto směru velmi stručný – uvádí, že má nájemce provádět a hradit pouze běžnou údržbu a drobné opravy bez bližšího vymezení (§ 2257 odst. 2 NOZ). Nepředpokládá se ani vydání prováděcího předpisu, který by tyto pojmy upřesnil. Čl. 36: odst. 1) až 3): je převzat z dosavadního vzoru stanov a obsahuje pravdila pro odstraňování vad a provádění oprav a běžné údržby. Stanovy oproti NOZ umožňují členovi – nájemci, aby sám odstranil závady v bytě teprve po předchozím upozornění družstva (NOZ umožňuje nájemci, aby vady odstranil sám už bez dalšího upozorňování, pokud je včas neodstraní pronajímatel - § 2265 NOZ). Stanovy rovněž obsahují ustanovení o zániku práva člena – nájemce na náhradu účelně vynaložených nákladů, pokud nejsou uplatněny do 6 měsíců (toto ustanovení vycházelo z dosavadní právní úpravy). Podle NOZ soud nepřizná nájemci náhradu, pokud nájemce toto právo neuplatní do 6-ti měsíců a pronajímatel opožděné uplatnění namítne (viz § 2208 odst. 3). Nájemce podle NOZ nemá právo na náhradu nákladů, jestliže neoznámil poškození nebo vadu v bytě bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit. Podle NOZ tak nájemci nemusí být právo na náhradu přiznáno i v kratší než 6-ti měsíční lhůtě. k odst. 4): Byly doplněny zásady pro chování zvířat v bytě včetně stanovení nároku družstva na úhradu případných zvýšených nákladů za úklid (§ 2258 NOZ). k odst. 5): Bylo doplněno ustanovení o odevzdání bytu při skončení nájmu. NOZ obsahuje také vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu, která nastává v okamžiku, kdy nájemce „opustí byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený“ (§ 2292 NOZ). Čl. 37 až 39: Nemění se oproti dosavadnímu vzoru stanov. Úprava oprav, závad a poškození v bytě je podle NOZ taková, že podle § 2264 NOZ má nájemce oznamovat pronajímateli ihned ta poškození nebo vady, které je třeba bez prodlení
25. 10. 2013
v2
5
Doporučení
ke stanovám bytového družstva se shromážděním delegátů (nájem družstevního bytu) odstranit (tato délka lhůty pro splnění oznamovací povinnosti je tedy přísnější než ve stanovách). Všechna ostatní poškození a vady má nájemce oznamovat bez zbytečného odkladu. Změny v bytě provedené bez souhlasu pronajímatele je nájemce podle § 2293 NOZ povinen odstranit při skončení nájmu. Pouze v případě, že pronajímatel sdělí nájemci, že odstranění změn nežádá, může je nájemce v bytě ponechat (viz také § 2263 NOZ). Ani v takovém případě však nemůže po pronajímateli žádat vyrovnání. Ustanovení čl. 39 stanov na rozdíl od NOZ výslovně zakotvuje právo družstva, aby žádalo odstranění změn v bytě ještě v průběhu nájemního vztahu. Čl. 40 – Nájemné: Zákon prakticky znovu zavádí regulaci nájemného za družstevní byt a nově i družstevní nebytový prostor (§ 744 ZOK), a to na úrovni „nákladové ceny“, kdy nájemné může zahrnovat pouze účelně vynaložené náklady (dříve ekonomicky oprávněné náklady) bytového družstva vzniklé při správě bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domu a příspěvku na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice. Z tohoto ustanovení lze dovodit, že, ačkoliv zákon nerozlišuje náklady a výdaje (když z účetního pohledu ne každý výdaj je nákladem a naopak), lze do nájemného zahrnout i výdaje, které nákladem družstva nejsou (úmor ze splátky úvěru, modernizace a rekonstrukce domu aj.). Z termínu „náklady vzniklé při správě družstevních bytů“ lze dovodit, že do nájemného nelze započítat náklady spojené se správou nedružstevních bytů a nedružstevních nebytových prostor (byty a nebytové prostory v nájmu jiných osob než členů) v témže domě. Diskutabilní se také může jevit otázka, zda součástí nájemného může být i splátka úvěru na pořízení příslušného domu (bytu) – nemusí být považována za náklad, resp. výdaj související se správou. Svaz je toho názoru, že splátku (úmor i úrok) lze do nájemného zahrnout. Dlouhodobý finanční zdroj na opravy a investice není zákonem specifikován, ani není jeho tvorba povinná, svaz nadále doporučuje tvorbu dlouhodobé zálohy v rámci účtové skupiny 47 – Dlouhodobé závazky. Doporučená struktura nájemného tedy nadále zahrnuje 3 složky: příspěvek na správu stanovený pevnou částkou (nezálohová část nájemného), krátkodobá (roční) záloha určená na běžné provozní náklady a výdaje a dlouhodobá záloha na opravy, modernizace a rekonstrukce (zálohové části nájemného). Krátkodobá záloha na nájemné se po skončení kalendářního roku s nájemcem vyúčtuje a příp. i vypořádá (není-li rozdíl zúčtován s dlouhodobou zálohou), dlouhodobá záloha se s nájemci nevyúčtovává a její zůstatek se převádí do příštího roku. Některá družstva tvoří namísto zálohy rezervu (tu však lze použít pouze na úhradu nákladů na opravy) nebo fond ze zisku (nelze jej přímo použít na úhradu oprav, uhradí se z něho ztráta vzniklá v důsledku nákladů na opravy). k odst. 4): ve stanovách je navržen termín splatnosti 20. den příslušného měsíce. Pokud by stanovy ani případná smlouva se členem – nájemcem neobsahovaly údaj o splatnosti, použila by se úprava § 2251 NOZ, podle které je nájemné splatné měsíčně předem nejpozději do 5. dne příslušného platebního období. do odst. 8) byl doplněn úrok z prodlení tak, aby byla družstva oprávněna inkasovat úrok z prodlení ve výši 1 promile denně z částky dlužného nájemného nebo plateb za služby. Pokud by toto doplnění ve stanovách chybělo, mohla by družstva požadovat zaplacení úroku z prodlení ohledně dlužného nájemného ve výši podle NOZ, resp. nařízení vlády. Ohledně dlužných plateb za služby se má uplatňovat poplatek z prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně (viz § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., tzv. zákon o službách), uvažuje se o zrušení poplatku z prodlení bez náhrady ještě před účinností zákona o službách, takže by bylo neplacení služeb sankcionováno také pouze zákonným úrokem z prodlení. 25. 10. 2013
v2
6
Doporučení
ke stanovám bytového družstva se shromážděním delegátů (nájem družstevního bytu) odst. 9) byl do stanov doplněn za účelem vyloučení postupu podle § 2253, kdy za určitých okolností nelze ukončit nájemní vztah. Čl. 41 a 42: Nemění se oproti dosavadnímu vzoru stanov. NOZ obsahuje ustanovení o nároku na slevu z nájemného v § 2208 a v § 2219 odst. 2. Podle NOZ vzniká nárok na slevu, jestliže pronajímatel neodstraní včas oznámené vady, takže může nájemce užívat byt jen s obtížemi, nebo pokud vzniknou nájemci činností pronajímatele „obtíže, které nejsou jen nepodstatné“. Bude-li se jednat o takové vady, které ztěžují užívání „zcela zásadním způsobem“, bude mít nájemce právo na prominutí nájemného. V návrhu stanov je upraven způsob, jakým bude sleva poskytována. V případě úplné nemožnosti užívat byt by sleva činila 100% (Možnost úplného prominutí nájemného je stanovena i v NOZ). Družstva si však mohou poskytování slev upravit i jiným způsobem, zejména s ohledem na to, že je nájemné založeno na bezziskovém principu v nákladové výši. Podle dřívější úpravy platila pro uplatnění práva na slevu prekluzivní lhůta, ta je uvedena i v čl. 42 odst. 1 vzoru stanov. Podle NOZ toto právo nezaniká automaticky, ale nebude přiznáno soudem v případě, že pronajímatel namítne opožděné uplatnění (NOZ tak vyžaduje od pronajímatele aktivní obranu). Čl. 43 – Společný nájem bytu manžely: V následujících článcích týkajících se společného nájmu bytu manžely je zapracována nová právní úprava, podle níž může mít společné jmění manželů více režimů. k odst. 1): Stanovy omezují vznik společného nájmu družstevního bytu jen na manžele. NOZ umožňuje, aby společný nájem vznikl i jiným osobám (§ 2270 NOZ). Úprava stanov použití NOZ v tomto směru vylučuje. V případě, že by bylo v družstvu připuštěno spoluvlastnictví družstevního podílu, musel by být připuštěn i jejich společný nájem. k odst. 2): Oproti dosavadní úpravě vzniká manželům společný nájem družstevního bytu tehdy, pokud je družstevní podíl součástí společného jmění manželů (podle dřívější úpravy nebylo možné, aby si manželé družstevní podíl ze společného jmění manželů vyňali). k odst. 3): Tento odstavec odráží možnost, že společné členství manželů může být přeměněno na výlučné členství a naopak. Společné nájemní právo zůstává manželům zachováno, i když zůstane členem družstva jen jeden z nich (§ 746 ZOK). k odst. 4): Obsahuje novou právní úpravu. Společný nájem manželů je vázán na členství alespoň jednoho z nich (§ 747 ZOK). Čl. 44: Nemění se oproti dosavadnímu vzoru stanov. Čl. 45: Oproti dosavadní úpravě může právo společného nájmu družstevního bytu zaniknout i v případě, že se na tom dohodnou manželé, kteří nejsou rozvedeni. Čl. 46: Upravuje otázky související s rozvodem nebo smrtí jednoho z manželů – beze změn. Čl. 47 – Podnájem bytu (části bytu): 25. 10. 2013
v2
7
Doporučení
ke stanovám bytového družstva se shromážděním delegátů (nájem družstevního bytu) k odst. 1): Podle nové úpravy (§ 2274 NOZ) může nájemce přenechat byt do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele v případě, že v bytě zároveň sám bydlí. NOZ nadále vyžaduje souhlas pronajímatele pouze v případech, že s ním zároveň v bytě nebude bydlet i nájemce. Svaz upravil povinnost člena – nájemce ve stanovách přísněji tak, aby byl nájemce povinen obstarat si souhlas družstva s podnájmem ve všech případech. Čl. 48 a 49 – Výměna bytu: V omezené podobě byla ve stanovách zachována pravidla pro výměnu bytů. NOZ už výměnu bytů neupravuje vůbec, zákonem již tedy ani není upraveno právo domáhat se vydání souhlasu s výměnou bytu u soudu. Čl. 50 – Zánik nájmu družstevního bytu: Ustanovení tohoto článku odpovídá dosavadní koncepci. Družstva se často dotazují na možnost vypovědět nájem družstevního bytu. Vzhledem k tomu, že po 1.1.2014 bude nájem bytu spojen s družstevním podílem a povinnosti nájemce družstevního bytu jsou svázány s povinnostmi člena družstva, nebude podle zatím převažujících právních názorů možné, aby družstva řešila problémy s členem – nájemcem výpovědí. Důsledkem závadného jednání člena – nájemce má být vyloučení z družstva. Pokud družstva chtějí možnost vypovědět nájem družstevního bytu stanovami upravit, bylo by vhodné, aby byl s výpovědí zahájen také proces vyloučení člena z družstva. Čl. 51 – Bytové náhradyVyklizení bytu: Vzor stanov již v souladu s novou úpravou v NOZ neobsahuje ustanovení o bytových náhradách. Při skončení nájmu vzniká povinnost vyklidit byt bez náhrady. v odst. 2) a 3) byla doplněna ustanovení vylučující použití § 2238 NOZ, podle kterého se považuje nájemní smlouva za řádně uzavřenou, pokud nájemce byt užívá po dobu 3 let v dobré víře, že je nájem po právu. (Platí pouze pro členy družstva. Pro třetí osoby toto ustanovení NOZ stanovami vyloučit nelze). do odst. 4) bylo doplněno zadržovací právo upravené v § 2234 NOZ. 25.10.2013 Mgr. Kateřina Horáková SČMBD oddělení legislativně - právní
25. 10. 2013
v2
8
