Doorstroom Vergunninghouders (VGH s) 20 Oktober 2015

www.pwc.nl

Doorstroom Vergunninghouders (VGH’s) 20 Oktober 2015

Over deze rapportage Vanaf begin oktober heeft een team van PwC en Strategy& in overleg met het ministerie van BZK en stakeholders pro bono gewerkt aan potentiële oplossingen voor een betere doorstroom van vergunninghouders uit asielzoekerscentra naar andere vormen van huisvesting. Wij hebben hiervoor expertise gebundeld van interne en externe partijen in het PwC-netwerk op het gebied van de woningmarkt, financiering, projectontwikkeling, de vreemdelingenketen, (lokale) overheid, strategie-advies en data analyse. We hebben ons gericht op drie specifieke vragen: 1. Op welke manier kan er snel en kostenefficiënt nieuwe woonruimte worden gecreëerd, zodat druk op bestaand (sociale) aanbod zoveel mogelijk beperkt blijft? 2. Wat zijn mogelijkheden om een financiële prikkel te creëren voor de gemeente? 3. Hoe kan een herverdelingssysteem worden ingericht zodat gemeenten hun taakstelling (deels) kunnen uitruilen of samen oplossen met andere gemeenten? In onze analyse hebben we gefocust op het hanteerbaar maken van dit complexe vraagstuk voor degenen die in de praktijk volop werken aan oplossingen. Onze oplossingsrichtingen zijn onderbouwd met een groot aantal feiten en cijfers dat we in twee weken konden verzamelen. We zijn veel dank verschuldigd aan alle partijen die ons van informatie hebben voorzien of voor ons een klankbord waren. Zij worden verspreid over deze rapportage genoemd. Heeft u vragen of opmerkingen over deze rapportage, dan horen we dat graag. Ook voor suggesties of ideeën over hoe PwC op andere manieren kan bijdragen aan oplossingen komen we graag met u in contact. U kunt ons bereiken via:

PwC

Arjan de Jong

Léon Koolen

+31 (0) 6 517 49 821

+31 (0) 6 513 64 623

[email protected]

[email protected]

2

Inhoud

0. Introductie: doorstroom van vergunninghouders 1. Proces 2. Woonoplossingen: VGH’s, scheefwoners en wachtlijsten 3. Financiële stromen: impact VGH’s op gemeenten 4. Herverdelingssysteem: uitgangspunten 5. Vervolgstappen

PwC

3

0 Introductie

Door conflicten in het Midden Oosten en Afrika heeft ook Nederland te maken met groeiend aantal asielaanvragen Vluchtelingenstroom naar Europa

Aantal asielaanvragen NL 2009-2014, ‘000 +66% 23.9 14.9

13.3

11.6

9.7

2009

2010

2011

2012

14.4

2013

2014

Discussie • Na een daling van enkele jaren neemt het aantal asielaanvragen in 2014 sterk toe, die stijging zet zich in 2015 door (prognose: circa 60.000) • Gemiddeld wordt 60% tot 70% van de aanvragen goedgekeurd: asielaanvrager wordt dan een vergunninghouder (VGH)

• Huidige aanvragers komen voor 80% uit Syrië en Eritrea, zij krijgen bijna altijd een verblijfsvergunning • De problematiek is niet nieuw: in 2001 zaten er meer dan 83.000 vluchtelingen in centrale opvang PwC

4

Bron: AEDES data: huisvesting vergunninghouders, Human Right Watch, https://www.coa.nl/nl/over-coa/cijfers , PwC Analyse, Strategy& Analyse

Indicatief

0 Introductie

Door onvoldoende doorstroom naar gemeenten, vindt ophoping plaats in AZC’s Ophoping in AZC’s Disbalans in- en uitstroom

Benodigde capaciteit AZC’s 2015 – 2018, conceptuele uitwerking Benodigde Capaciteit AZC’s

IN

UIT

Delta

‘000 / jaar ‘000 / jaar ‘000 / jaar

DLT

#

Weken

‘000

Base Case

12

12

0

14

3

Langere doorlooptijd

12

12

0

50

12

Disbalans ½ jaar

30

12

18

34

21

Disbalans 1 jaar

30

12

18

53

391

Disbalans 2 jaar

30

12

18

92

75

Uitstroom > Instroom

Doorlooptijd:

Doorlooptijd:

Stabilisatie

Tijdsverloop 2014

• • • •

Instroom > Uitstroom

2015

2016

2017

2018

Door grotere instroom dan uitstroom vindt ophoping plaats in AZC’s Oorzaken van ophoping zijn vergroting instroom (extern – buiten scope) en lagere uitstroom (intern – binnen scope) Ophoping heeft langere doorlooptijd tot gevolg – dit zorgt dat VGH’s veel langer in AZC’s blijven wonen en niet integreren Het COA is in gesprek met verscheidene mogelijke partners voor tijdelijke huisvesting

PwC

1) Ter indicatie: bezetting centrale opvang (COA) op 19-10-2015 is 39,940 personen Bron: https://www.coa.nl/nl/over-coa/cijfers, PwC Analyse, Strategy& Analyse

5

0 Introductie

In afstemming met BZK is er gekeken naar Proces, Woningaanbod, Financiële Prikkels en Herverdeling Oorzaken beperkte doorstroom AZC’s naar gemeenten

1. Proces

2. Aanbod Woningen / Wachtlijsten

• Huidige proces is zeer decentraal ingericht, waarmee slagkracht verloren gaat • Crisisopvang vereist centrale aanpak

• Zeer lange wachtlijsten, vooral in de grote steden • Extra druk op wachtlijsten voorkomen

Politiek Klimaat

PwC

• Gemeenten krijgen extra kosten en weinig additionele inkomsten door plaatsing VGH’s

• De huidige allocatie is obv inwonersaantallen • Herverdeling blijkt moeilijk, o.a. door gebrek aan transparantie over daadwerkelijke kosten

3. (Negatieve) Financiële Prikkels

4. Herverdeling

1) “Vangnet-regeling” biedt mogelijkheid tot achteraf declareren van bijstandsuitkeringen Bron: PwC Analyse, Strategy& Analyse

6

0 Introductie

Voor elk van de deelproblemen zijn oplossingsrichtingen gedefinieerd Probleem

Oplossingsrichting

1. Proces

• Twee verschillende problemen vragen elk een eigen oplossing: een structureel tekort en een tijdelijke piek – beide liggen nu bij gemeenten • Elke gemeente vindt opnieuw het wiel uit, men pakt het tijdelijke probleem met verschillende snelheden op

• Tijdelijke huisvesting centraal coördineren, vanuit een taskforce VGH-opvang • Permanente huisvesting stimuleren bij gemeenten en marktpartijen – mogelijk met overheidsgaranties

2. Aanbod woningen

• Noodzaak voor snelle realisatie van extra doorstroom naar huisvesting in gemeenten • Realisatiesnelheid en exploitatie van opties (bv. anti-kraak, ombouw) is onduidelijk • Extra druk op sociale woningvoorraad is onwenselijk om verdringing te voorkomen

• Snel tijdelijke en financieel aantrekkelijke capaciteit creëren (VGH-opvang) • Aansluiting bij het grotere probleem: juiste verdeling over het aanbod • Doorstroom naar gemeenten creëren door commerciële nieuwbouw in middensegment

3. Financiële prikkels voor gemeenten

• Gemeenten kunnen financiële impact bij plaatsing VGH’s niet goed overzien – indruk bestaat dat deze negatief is • Bestaande prikkel stimuleert niet (snel) handelen: na 14-weken termijn is BuZa financieel verantwoordelijk

• Onduidelijkheid wegnemen bij gemeenten over financiële afhandeling bij toestroom VGH’s • Ruimte voor directe financiering van bouwprojecten en dan de “bouwcomponent” van bijstand inhouden • COA belast kosten door aan gemeente

4. Herverdeling

• Huidige verdeelsleutel voor de taakstelling aan gemeenten is gebaseerd op inwoneraantal • Deze sleutel houdt geen rekening met “absorptiecapaciteit” van gemeenten – sommige hebben mogelijk meer capaciteit; andere gemeenten hebben moeite met hun taakstelling

• Behoud van de huidige verdeelsleutel, maar daarnaast een herverdelingssyteem inrichten waarbij gemeenten hun taakstelling kunnen uitruilen met andere gemeenten die sneller/goedkoper/beter huisvesting kunnen regelen – met name voor tijdelijke piek

PwC

7 Bron: PwC Analyse, Strategy& Analyse

Inhoud


PwC

8

1

Proces

Voor betere sturing kan het vraagstuk worden opgesplitst in twee delen: tijdelijke opvang en permanente huisvesting Tijdelijke opvang

Permanent - onderdeel bredere huisvestingsvraagstuk

Uitgangspunten tijdelijke extra vraag voor huisvesting: • Overbruggingstijd tot er permanent aanbod bij- / vrij komt • Deel van de VGH’s vindt eigen oplossing (werk, huis) • Deel van de VGH’s zal op termijn terugkeren Instroom > Instroom > Uitstroom Uitstroom

2015

2015

2016

Uitstroom > Uitstroom > Instroom Instroom

2016

2017

2017

Instroom > Instroom > Uitstroom Uitstroom

Stabilisatie Stabilisatie

2018

2018

• Crisis opvang voor tijdelijke golf • Centraal aangestuurd door taskforce vanuit BZK, ondersteund door Rijksvastgoeddienst en in afstemming met COA • Decentraal geïmplementeerde oplossingen – Anti-kraak – Ombouw verzorgingstehuizen – Huizen in krimpgebieden

PwC

Uitgangspunten permanente extra vraag voor huisvesting: • Deel van de VGH’s zal in Nederland blijven • Hiervan zal een groot deel aangewezen zijn op bijstand en sociale woonvoorzieningen

2015

2015

2016

Uitstroom > Uitstroom > Instroom Instroom

2016

2017

2017

Stabilisatie Stabilisatie

2018

2018

• Vraag voor permanente huisvesting oppakken als onderdeel van bredere huisvestingsvraagstuk • Aanbod in de sociale huursector is voldoende groot, echter kan dit niet benut worden door scheef-wonen • Dit kan worde aangepakt door het aanbod te vergroten in het middensegment (of uitstroomsegment) – dit extra aanbod kan tevens worden ingezet voor tijdelijke huisvesting VGH’s • Commerciële partijen moeten gestimuleerd worden om in het middensegment te gaan bouwen (eventueel door garantstellingen) 9

Bron: PwC Analyse, Strategy& Analyse

Inhoud


PwC

10

2

Woonoplossingen

Globaal zijn er drie richtingen voor permanente huisvesting van VGH’s – de voorkeur heeft vergroting regulier aanbod Denkrichtingen duurzame uitstroom VGH’s

Voorrang Bestaand Aanbod

• Voorrang geven aan vergunninghouders op de reguliere (sociale) huurmarkt, bv. middels een urgentie-status

Nieuw ‘Apart’ Aanbod

• Semipermanente huisvesting voor VGH’s op de huizenmarkt – VGH’s worden een aparte doelgroep • Kostenbesparing zal gepaard moeten gaan met versoepeling en/of ontheffing van wet & regelgeving (bv. Bouwbesluit 2012)

Nieuw Regulier Aanbod

• Creatie van nieuw permanent woningaanbod geschikt voor verschillende doelgroepen: – Vergunninghouders – Studenten / starters – Senioren – Jonge gezinnen – Eenpersoonshuishoudens

Afwegingen

• •

•

•

• • •

Creëert additionele druk op wachtlijsten voor sociale huur Leidt tot negatiever sentiment t.a.v. van VGH’s

Verkleint kans op succesvolle en snelle integratie en deelneming economisch werkverkeer – ook voor 2e generatie Mogelijk in strijd met Europese Wet-en Regelgeving

Plaatst huisvestingsproblematiek in breder kader: oplossing échte probleem Voorkomt / verkleint extra druk op wachtlijsten sociale huur Vergroot kans op succesvolle integratie en deelname aan economisch verkeer

= aantrekkelijke denkrichting PwC


2

Woonoplossingen

In de afgelopen 10 jaar is het aanbod van - met name goedkope - sociale huurwoningen sterk afgenomen Totale omvang huursector Aantal woningen ‘000

Goedkope huurwoningen1 Aantal woningen ‘000

• Het totale aantal huurwoningen is tussen 2005 – 2014 afgenomen met 6%

-6% 3,092 2,903

• Het aantal goedkope huurwoningen (onder de ‘kwaliteitskortingsgrens’) nam in diezelfde periode af met 53% • Waar in 2005 nog 29% van de huurwoningen als ‘goedkoop’ bestempeld kon worden, was dit aandeel in 2014 nog maar 14%

-53% 909

424

2005

PwC

Discussie

2014

2005

2014

1) Huurwoningen met lage huur, aangeduid als ‘onder de kwaliteitskortingsgrens’ Bron: Nederlandse Woonbond – Huurbeleid Rutte II (2015)

• Huurders in armoede is een groot probleem: in 2013 kon 28% van de huurders na aftrek woonlasten overige noodzakelijke uitgaven en sociale participatie niet betalen – zo’n 724,000 • Projectontwikkelaars hanteren doorgaans het principe dat maximaal 1/3 van het totale inkomen aan wonen mag worden besteedt

12

2

Woonoplossingen

Daarbij vindt in Nederland al geruime tijd een ‘individualisering’ wat betreft woongedrag plaats Aantal alleenwonenden 2013 – 2060, x miljoen

3,6

Discussie • Tot 2025 komen er naar verwachting jaarlijks ongeveer 42 duizend alleenwonende huishoudens bij

3,8

3,3

+36%

2,8

• Driekwart van deze toename komt door 65-plussers (dalend aantal ouderen dat in een instelling woont; toename aantal alleenwonenden)

• Een belangrijk ander deel wordt o.a. veroorzaakt door een veranderend gedrag in relaties: – Jongeren wonen langere tijd alleen alvorens te gaan samenwonen – Meer relaties eindigen in een scheiding

2013

2025E

2040E

2060E

• Op de langere termijn zal alleen het aantal eenpersoonshuishoudens groeien1 – wat betekent dat in 2060 44% van de huishoudens uit één persoon zal bestaan vs. 37% in 2013

Permanente & flexibele huisvesting kan tegemoet komen aan de bredere trend van alleenwonenden, variërend van VGH’s tot alleenwonende senioren PwC

1) Andere typen huishoudens (bv. paren en eenouderhuishoudens) zijn in 2060 naar verwachting even groot als in 2025 Bron: CBS, expert interviews; PwC Analyse, Strategy& Analyse

13

2

Woonoplossingen

Huurders in de grote steden kampen met zeer lange wachttijden voor een sociale huurwoning Gemiddelde wachttijd sociale huurwoningen Voorbeelden, 2015 Amsterdam Zuid – 16 jaar

Discussie • De gemiddelde wachtijd is – met name in randstedelijke gebieden – erg lang • Op dit moment wordt circa 6% van sociale huurwoningen aan vergunninghouders toegewezen

Den Haag – 8-9 jaar

• Volgens AEDES kan door het toegenomen aantal vergunninghouders dit percentage verder toenemen naar 10%

Gorinchem – 4 jaar

• Toegenomen wachttijden kan leiden tot maatschappelijke onvrede en spanningen

Utrecht Leidsche Rijn – 13 jaar

• Oplossingen om het aanbod aan de onderkant snel te vergroten zijn daarom noodzakelijk

PwC

14 Bron: AEDES Huisvesting Vergunninghouders (pdf), RTL Nieuws onderzoek,; PwC Analyse, Strategy& Analyse

2

Woonoplossingen

Afname scheef-wonen kan worden versneld door prijs verlagend effect van additioneel aanbod in vrije sector Scheefhuur % scheefhuurders, effect doorstroom

Woonlasten: Sociaal vs. Vrije Sector € / maand, Rekenvoorbeeld

1,900k

Gewenst

+75%

Scheefhuur NL

600k

Huidig

+27%

• In NL zijn er zo’n 2,500,000 sociale huurwoningen • 600,000 hebben bewoners met inkomens boven de toewijzings-grens (=scheefhuur)

1,050 900 710 600

• Huidige aanpak is jaarlijkse huurverhoging van maximaal 5% voor scheefwoners, om prijsverschil sociale en vrije sector te verkleinen • Huurstijging heeft echter tijd nodig – een simpel rekenvoorbeeld toont dat huurverhoging met 5% leidt tot stijging van 28% in 5 jaar • Daarnaast kan additioneel aanbod in vrije sector een prijs verlagend effect hebben, wat het verschil verder verkleint

• Als 10% additioneel doorstroomt naar de vrije sector komen er 60,000 woningen vrij • Doorstroom kan zijn van sociale huur naar koop, of van sociale huur naar vrije sector huur Gereguleerd PwC

Discussie

Vrije Sector

Bron: Investeren in Nederland”, Stichting Economisch Instituut voor de Bouw, juni 2015, pg. 45, Minister Blok, Tweede Kamer debat over het bericht ‘Steeds meer urgente woningzoekenden krijgen voorrang’, 02-09-2015; PwC Analyse, Strategy& Analyse

15

2

Woonoplossingen

Met name in het middensegment is er een tekort aan huurwoningen Aantal inkomens Per categorie, ‘000, 2012 Segment

Inkomen

Aantal

Huuraanbod Per categorie, ‘000, 2012 Aantal

Huurprijs

Laag

< €34.911

2.497

2.315

< €710

- 7.3%

Midden

€34.911– € 52.800

1.381

439

€7102– €1.000

- 68%

Hoog

PwC

> € 52.800

2.775

66

> €1.000

Discussie

Mismatch1

-98%

• Er is een mismatch van zo’n 68% in het middensegment van het huuraanbod: een groot deel van de middeninkomens is aangewezen op sociale huur • Huishoudens met een middeninkomen willen wel verhuizen naar een vrije sector woning, maar er is te weinig betaalbaar aanbod

• 16% van de huishoudens in het hoge inkomenssegment huren – waarvan zo’n 35% in het middensegment

1) Mismatch = % verschil tussen # middeninkomens en # middensegment huurhuizen 2) Voor particuliere woningen geldt een ondergrens van €550, Bron: “Middeninkomens en het middensegment”, Amsterdam School of Real Estate, augustus 2015, PwC Analyse, Strategy& Analyse

16

2

Woonoplossingen

Toename vrije sector huurwoningen in het middensegment kan actief gestimuleerd worden met overheidsbeleid Belegger/ Investeerder

Ontwikkelaar

Actoren in bouwproces:

Aannemer/ Bouwer

Rol

• • • •

Ontwikkelt plan Zoekt belegger en bouwer Vraagt vergunning aan Legt locatie vast

• • •

Financiert de bouw Incasseert huurinkomsten Beheert vastgoed (of besteedt uit)

• •

Levert project op Volgt bouwvoorschriften en waakt over kwaliteit

Mogelijke issues

• • •

Beschikbaarheid grond Vergunningsprocedure Huidige eigenaren (bij ombouw)

•

Het risico van het project weegt niet op tegen de kosten Bestemming past niet bij portefeuille

•

Vertraging in de bouw door restrictief beleid Technische belemmeringen (ombouw)

Mogelijke stimulatie door (lokale) overheid

•

Initiëren / stimuleren van ontwikkeling Bestemmingsplan aanpassen Omgevingsvergunning toekennen (snelheid) Aansturen op % huurhuizen middensegment

•

Garanderen huurinkomsten: bijvoorbeeld 30% in de eerste 5 jaar Garantie is mogelijk doordat vergunninghouders geplaatst kunnen worden (sturing door WoCo’s)

•

• • •

PwC

•

•

•

• •

Versoepelen van regelgeving (vergunningen / fiscaal), Procedures met spoed afhandelen Nutsbedrijven actief betrekken / stimuleren tot snel handelen


2

Woonoplossingen

De realisatietijd van nieuwe – permanente – woonoplossingen is veelal langer dan 12 maanden Tijdslijn Permanente Bouw (indicatief)

Discussie

Totale Tijdsduur 12 – 24 maanden Screening grond / gebouwen

• Ruimte voor optimalisatie zit met name in versnelling en/of versoepeling van wet & regelgeving

Bestemmingsplanwijziging naar woonfunctie Projectontwikkeling

• Huurder vastleggen • Investeerder vastleggen

Bouw en woonrijp grond

Omgevingsvergunning Optimalisatie-kansen zitten in versnelling en/of versoepeling van wet & regelgeving – hierdoor kan technische realisatie in een eerder stadium of parallel aan vergunningsaanvragen plaatsvinden Legenda PwC

Standaard procedure

• Realisatietijd van permanente woonoplossingen voor zowel nieuwbouw- en transformatieprojecten is meestal zo’n 18-24 maanden

• Daarnaast kan technische realisatie versneld worden door standaardoplossingen zoals prefabwoningen (bv. MorgenWonen van VolkerWessels, of W&R woningen van BAM) • Onder normale omstandigheden zal een ‘kort’ traject echter nog steeds rond de 12 maanden zijn

Inkoop

Technische realisatie

Additionele procedure

Noot: uitganspunt is hier een bestemmingsplan met reeds de bestemming om te bouwen / van bebouwing Bron: Expert interviews; PwC Analyse, Strategy& Analyse

18

2

Indicatief

Woonoplossingen

Tijdelijke opvang noemen we “VGH-opvang“: een combinatie van centrale en decentrale woonoplossingen Woonoplossing

Realisatietijd1 (maand)

Huurprijs p.p.p.m.2

Huurtoeslag

Potentiële Capaciteit

Typische Looptijd3 (jaar)

Met Name Geschikt Voor

Alternatieve Aanwendbaarheid

•

Levensduurverlenging

1–3

€50-€150

Nee

Midden

1+

Grootstedelijk

Geen (pand afgeschreven / sloop of projectontwikkeling)

Bijzonderheden

• • •

Filantropisch

1–3

Koophuis / Huurhuis

€0

Nee

1–6

€200-3002

Mogelijk – situatie afhankelijk

3-6

€150-4002


6 – 12+

€200€4002

Ja

9 – 12+

€200€4002


Verzorgingshuis4

Container-/ Budgetwoning

0–1

•

• Hoog

Midden

1+ (huur) 5+ (koop)

Kleine kernen

5+

Grootstedelijk en kleine kernen

5 – 15

Grootstedelijk

Hoog

Hoog

10 – 15

Grootstedelijk

N.v.t.

• •

•

•

•

Kantoren

PwC

Laag

Grootstedelijk en kleine kernen

• • •

Anti-kraak en revitalisatie panden op slooplijst Verhuur onder Leegstandswet of met Bruikleenovereenkomst Max. huurperiode Leegstandswet 5 jr. (woningen) en 10 jr. (gebouwen) Focus op vergunninghouders: inwoning voor een vastgestelde (korte) termijn Mogelijke aansluiting bij initiatief Gastgezin voor Vluchteling

Reguliere huursector Pand afgeschreven

•

Huizen met lage WOZ-waarde, lage m2 prijs een groot aantal slaapkamers geschikt voor koop en verhuur door gemeentes, WoCo’s of marktpartijen

Geen (pand afgeschreven / sloop of projectontwikkeling)

•

Huidige leegstand biedt snelle opvangmogelijkheden Minimale transformatie door reeds aanwezige ‘woonfunctie’

Studentenhuisvesting Overige kleine huishoudens

•

Studentenhuisvesting Overige kleine huishoudens

•

•

•

•

Geschikt als grootschalige woonoplossing (50+ eenheden) Eenvoudig schaalbaar door modulaire bouw Relatief lange typische looptijd door hoge benodigde investeringen Veelal lange realisatietijd vanwege benodigd transformatieplan op maat

1) Realisatietijd bestaat uit technische realisatietijd en wet & regelgeving; er wordt vanuit gegaan dat deze processen (deels) parallel kunnen lopen 2) Huurprijs per persoon per maand, range afhankelijk van bewoning – Huur/ Koophuis: 3-4 personen, Verzorgingshuis: 1-2 personen, Container- / Budgetwoning: 12 personen, Kantoortransformatie: 1-2 personen (o.b.v. appt. grootte 35 m2) 3) Gebruikelijke economische levensduur van business case 20 4) Overige grootschalige woonoplossingen met reeds aanwezige ‘woonfunctie’ zijn bijvoorbeeld legerkazernes, gevangenissen, kloosters en ziekenhuizen – deze varianten zijn niet onderzocht in de huidige studie Bron: Expert Interviews, uitwerking business cases bouwbedrijven; PwC Analyse, Strategy& Analyse

2

Voorlopig

Woonoplossingen

Voor structurele woonoplossingen kan aansluiting worden gezocht bij trends op de woningmarkt Woningen kunnen tijdelijk ingezet worden voor vergunninghouders: kostenefficiëntie wordt gerealiseerd door hoger aantal bewoners per woning

Aansluiting Woningmarkt

Woonoplossing Middensegment

•

•

Alleenwonenden

•

Bouw van woningen in het midden-segment (huurprijs €710 €1000 per maand) Bevordert doorstroom van scheefhuurders

Potentiële Vraag

Primaire Doelgroep •

Hoog1

•

•

Bouw van woningen geschikt voor zelfstandige 1persoons-huishoudens

Hoog3

Friends-concept & Deeleconomie

PwC

•

Realisatie van onzelfstandige woningen volgens het friends-concept: meerdere personen leven samen en delen faciliteiten

•

Laag / Midden4

Huishoudens met een (gezamenlijk) inkomen boven de inkomenstoets2 Personen die moeilijk aan een hypotheek komen (ZZP’ers, ondernemers, etc.) Diverse alleenwonenden of 1persoonshuishoudens, bv.: – Studenten – Senioren – Weduwen – Gescheiden personen Personen woonachtig in samenleefvorm, bv.: – 65-plussers – Studenten – Bijstandsgerechtigden – Alleenstaande ouders

Aantal Bewoners

Bewoning door Vergunninghouders •

Grote gezinnen en/of ‘extended’ families

•

Meerdere individuen (max. bepaald door aantal slaapkamers)

2+

•

4+

Stellen en/of kleine gezinnen

1

2+

•

5+

Aantal Bewoners

Meerdere individuen (max. bepaald door aantal slaapkamers)

5+

1) Mismatch van zo’n 68% in het middensegment van het huuraanbod (mismatch = % verschil tussen # middeninkomens en # middensegment huurhuizen) 2) Inkomenstoets bepaalt welke huishoudens in aanmerking komen voor sociale huur. Huidige grens is €34,911 3) Tot 2025 komen er naar verwachting jaarlijks ongeveer 42 duizend alleenwonende huishoudens bij 4) Sluit aan bij nieuwe trend op woongebied voor senioren, singles, etc.. Nader onderzoek benodigd voor bepaling potentiële vraag Bron: “Middeninkomens en het middensegment” (Amsterdam School of Real Estate, augustus 2015), CBS, expert Interviews; PwC Analyse, Strategy& Analyse

21

Inhoud


PwC

22

3

Indicatief

Financiële Stromen

Geheel aan geldstromen is complex, gemeente krijgt moeilijk overzicht vanwege verschillen in systematiek en bronnen Geldstromen 1e jaar: vergunninghouder en gemeente Actor

Inkomsten (in € / maand) Individu1

Vergunninghouder

Gemeente

Uitgaven (in € / maand) Gezin2

Individu

Huurtoeslag Zorgtoeslag Bijstandsuitkering Bijzondere bijstand WMO & jeugdzorg Kinderbijslag Kindgebonden budget

170 80 1.050 pm pm 0 0

170 150 1.500 pm pm 130 150

Wonen Zorg Levensonderhoud

Totaal (€ / maand)

1.300

2.100

BUIG-budget (bijstand) +evt. vangnetuitkering3 Gemeentefonds algemeen Gemeentefonds bijzonder Integratie-uitkering sociaal domein Vergoeding maatschappelijke begeleiding

1.050

1.500

140 pm pm

140 pm pm

80

160


1.279

1.800

Gezin

300 150 850

600 250 1.250

Totaal

1.300

2.100

Bijstand Bijzondere bijstand WMO & jeugdzorg Maatschappelijke begeleiding Apparaatskosten Algemene kosten

1.050 pm pm 160

1.500 pm pm 320

35 pm

70 pm

Totaal

1.245

1.890

PM = Pro Memori: nog geen uitsluitsel over kosten (sterk afhankelijk per vergunninghouder/gemeente)

PwC

1) Alleenstaande man zonder kinderen 2) Gezin bestaande uit 2 volwassenen en 2 kinderen onder 6 jaar 3) Vangnetuitkering kent een eigen risico. Na overschrijding eigen risico met 5% wordt 50% uitbetaald en na overschrijding van 10% wordt 100% uitbetaald, mits overschrijding niet te wijten is aan gemeentelijk beleid. Door laatstgenoemde voorwaarde verschilt de uitbetaling van de vangnetuitkering per gemeente Bron: Expert interviews gemeenten Amsterdam, Breda, Emmen, Rijksoverheid.nl, PwC Analyse, Strategy& Analyse

23

3

Financiële Stromen

In bestaande geldstromen zit een aantal knelpunten dat de doorstroom hindert Systeem en Knelpunten

V&J

Ontbreken van financiële prikkel gemeente •

COA blijft VGH huisvesten als gemeente geen huisvesting regelt

COA

Gemeente

Lumpsum

SZW

Gemeente ervaart plaatsing als kostenpost • Kost gaat voor de baat uit • Onduidelijk hoe de totaalsom uitpakt • Baten zijn voor sommige specifieke posten niet toereikend om kosten te dekken

Bijstand

Huurtoeslag VGH

Financiën Huur

Inefficiënties door administratieve complexiteit •

• •

PwC

Verhuurder

Verhuurders heffing

Belastingdienst

Door complexiteit aanvraag (bijzondere) bijstand en vertraging bij toekenning/uitkering toeslagen Geeft o.a. problemen bij betaling huur Vergroot apparaatskosten gemeente

Bron: interviews met experts in Gemeente Amsterdam, Emmen, PwC Analyse, Strategy& Analyse

24

3

Financiële Stromen

Bestuursakkoord kan oplossingen bieden die bevorderen dat gemeenten aan taakstelling voldoen Systeem en Verbeterpunten

Ministeries

COA

Gemeente

SZW Transparantie en verdienmodel

COA belast kosten door aan gemeente • Gemeente betaalt €70, per dag aan het COA bij overschrijding termijn en krijgt daarmee financiële prikkel om huisvesting te versnellen

BZK

Vergunninghouder

Gemeente benut voorliggende voorziening • Gemeente regelt huisvesting voor VGH • Gemeente houdt zicht en grip op eigen kosten

Belasting -dienst

Financiën

• BZK maakt kosten en opbrengsten inzichtelijk voor gemeenten • Gemeenten kunnen verdienen op BUIG-budget (door benutten kostendelersregeling) en huisvestingsvoorziening (door organiseren goedkope huisvesting)

Verhuurder

Nieuwe / aangepaste geldstromen

PwC

Bron: Expert interviews gemeenten Amsterdam, Breda, Emmen; PwC Analyse, Strategy& Analyse

25

Inhoud


PwC

26

4 Herverdelingssysteem

De huidige verdeling is niet optimaal; een herverdeling die beter inspeelt op de echte absorptiecapaciteit is wenselijk Huidige verdeelsleutel houdt geen rekening met de daadwerkelijke absorptiecapaciteit van gemeenten

Herverdeling achteraf kan dit corrigeren

• Huidige verdeling is simpel, snel en eenvoudig door te voeren Absorptie capaciteit

Onbenut potentieel

• Een verdeling op basis van absorptie capaciteit zou tot een betere verdeling leiden (gebruik van onbenut potentieel, lagere kosten / last)

• Ruimte woningmarkt • Ruimte arbeidsmarkt

• Een herverdeling achteraf is mogelijk door gemeenten te laten “ruilen”

• Ruimte onderwijs • Politiek sentiment • Ervaring

Moeilijk/ duur Omvang gemeente

PwC


• Een belangrijke voorwaarde is een financieel mechanisme om “ruilen” (simpel!) mogelijk en aantrekkelijk te maken voor zender en ontvanger

27

Indicatief


De bij herverdeling te verrekenen kosten zijn relatief laag, omdat veel posten vanuit het Rijk worden verrekend

Overzicht relevante kosten Herverdeling Kostenpost

Impact totaal (€/m) Individu1

Gezin2

% Verrekend via Rijk3

Impact gemeente (€/m) Individu

Gezin

Huurtoeslag Zorgtoeslag Bijstandsuitkering Bijzondere bijstand WMO en jeugdzorg Kinderbijslag Kindgebonden budget Maatsch. begeleiding Apparaatskosten Algemene kosten

170 80 1.050 150 pm 0 0 80 35 pm

170 150 1.500 100 pm 130 150 160 70 pm

100% 100% 95% 50% 100% 100% 100% 40% 75% 100%

0 0 52,5 75 0 0 0 0 8,8 0

0 0 75 50 0 0 0 96 17,5 0


1.415

2.330

N/A

€136

€239

Opmerking

Mits direct meegenomen in BUIG Beleid verschilt per gemeente Mits correctie integratie uitkering

VNG schat 2.400, vergoeding 1.000 Algemene uitkering gemeentefonds Algemene uitkering gemeentefonds

PM = Pro Memori: nog geen uitsluitsel over kosten (sterk afhankelijk per vergunninghouder/gemeente)

PwC

1) Alleenstaande man zonder kinderen 2) Gezin bestaande uit 2 volwassenen en 2 kinderen onder 6 jaar 3) Indicatieve gemiddelde schattingen: verschilt per gemeente en per case Bron: Expert interviews gemeenten Amsterdam, Breda, Emmen, Rijksoverheid.nl, PwC Analyse, Strategy& Analyse

28


Een herverdelingssysteem moet verder worden uitgedacht: er is market making nodig om beweging op gang te brengen Grondslag herverdeling Complexiteit / Nauwkeurigheid

• Werkelijke kosten – Maandelijkse verrekening – Werkelijke kosten

Coördinatie: Niveaus van market making • Het Rijk (Binnenlandse Zaken)

Centraal

– Landelijke stuurgroep aan gestuurd vanuit BZK – Vergelijkbaar met rol COA

• Richtbedrag obv Archetypes – Criteria: gezinssamenstelling

– Op basis van huidige toezichtrol

– Kans op hereniging

– Aansluiten bij woningmarktregio’s

• Eén Richtbedrag – Geen onderscheid

Eenvoud / grofmazig

PwC

• De Provincie

– Eenvoud


• Regionaal / gemeenten – Overleg gemeenten onderling – In principe geen / weinig coördinatie

Lokaal

29

Inhoud


PwC

30

5

Vervolgstappen

We herkennen een aantal concrete vervolgstappen om zowel de structurele als tijdelijke oplossingen verder uit te werken Mogelijke vervolgstappen

Woonoplossingen

• Opzetten taskforce voor VGH-opvang • Actief benaderen marktpartijen voor realisatie tijdelijke woonoplossingen • Centraal uitwerken mogelijke ontheffingen en stimulerend beleid (garantstelling, bestemmingsplan, etc.) • Geldstroom optimaliseren:

Financiële prikkels

Herverdeling

Overig

PwC

– Faciliteren betaling door gemeenten aan COA – Creëren van voorliggende voorziening – Transparantie in verdienmodel gemeenten (wooncomponent in natura)

• Verder uitwerken grondslag • Invullen rol market maker • Inventariseren quick-wins • Economische impact immigranten • Data center woningmarkt • Bevorderen deelname economisch verkeer (job bank, faciliteren overgang)


31

Doorstroom Vergunninghouders (VGH s) 20 Oktober 2015

Recommend Documents