Doe het zelf Doe het samen. 12 januari 2015 copyright 2015 Leo van der Plas

Doe het zelf – Doe het samen 12 januari 2015

copyright 2015 Leo van der Plas

Startersprofiel: star-nkomen, laag vermogen

Frank: 24 jaar, automonteur, 38 uur per week Gerdie: 24 jaar, kapster, 24 uur per week kinderwens

Wonen

Inkomen&vermogen

Gezinsinkomen per jaar €37.500 •  Boven norm sociale huur (€ 34.911) NeLo per maand: € 2.600 •  Koop: Spaarsaldo 2015: € 5.000 –  Maximale hypotheek € 100.000 Per jaar te sparen € 1.500 –  Beschikbaar in Z’meer: 40 “2-‐Kamer” app

•  •  •  • 

–  Basis woonlast per mnd € 550 –  PotenYële restschuld € 13.000 –  In ruim 8 jaar weg te sparen

Dus:

•  •  •  • 

Kunnen niet sociaal huren Kunnen niet kopen, 2-‐kamer appartement is niet passend NegaYef advies kopen, vanwege het hoge financiële risico Blijven zolang maar bij pa&ma of op kamers

12 januari 2015


Doorstroomprofiel: modaal inkomen, vermogen? Bert: 34 jaar, vertegenwoordiger, 38 uur per week Els: 34 jaar, recepYoniste, 20 uur per week 2 kinderen, Friso en Irene •  •  •  • 

Wonen

Inkomen&vermogen

Gezinsinkomen per jaar €59.000 •  2007: Koop kleine eengezinswoning –  Prijs 2007 € 300.000 NeLo per maand: € 3.800 –  Prijs 2015 (-‐22%) € 234.000 Spaarsaldo 2015: € 35.000 –  Verlies/restschuld € 66.000 Per jaar te sparen € 4.500 –  Basis woonlast per jaar € 15.000 –  Woonlast incl. restschuld € 23.000 –  Incl. spaarsaldo in 6 jaar weg te sparen

•  2007: sociale huur Dus: •  •  • 

–  Gemiddelde last per jaar € 10.000 –  Spaarsaldo 2015: € 95.000

Indien in 2007 koopwoning genomen, geen vermogen maar schuld opgebouwd Indien in 2007 huurwoning, nu scheecuurders Blijven in beide gevallen wonen (koop: restschuld, nieuwe Fin.regels, huur: goedkoop) 12 januari 2015


Seniorenprofiel: modaal inkomen, hoog vermogen Wim en Thea: beide 66 jaar en gepensioneerd Wonen

Inkomen&vermogen

Gezinsinkomen per jaar € 37.000 •  1995: Koop eengezinswoning –  Prijs 1995 € 160.000 NeLo per maand: € 2.400 –  Prijs 2015 € 375.000 Spaarsaldo 2015: €100.000 –  Restant hypotheek € 75.000 Per jaar te sparen € n.v.t. –  Overwaarde € 300.000

•  •  •  • 

–  Basis woonlast per mnd € 500 –  Verkooptermijn 250 dagen!

•  wens: huur Dus: •  •  • 

–  huur vergelijkbaar met huidige woonlast –  Vermogen vrij

Koopwoning moeilijk te verkopen, ondanks eventuele forse prijsconcessie Kwalificeert niet voor sociale huurwoning Blijven dan maar wonen 12 januari 2015


Gemeentelijk woonbeleid ineffec-ef door gebrek aan doorstroming

Vraag naar Koopwoning nog steeds laag Extra vraag naar huurwoningen

•  Financierbaarheid daalt versneld door regelgeving •  Risico’s van eigendom bleken onderschat •  Schaarste van betaalbare huurwoningen •  Scheecuurders blijven ziLen, gebrek aan alternaYef

Verkoop CorporaYewoningen •  ‘T moet: Parlementaire enquête en Mismanagement Corpo’s •  Markteffecten: Koop: prijsdumping huur: minder aanbod Van huur naar koop Knelpunten Gevolg sYlstand 12 januari 2015

•  Starters, ZZP en scheecuuders: kopen niet, verhuizen niet •  Senioren van de koopmarkt: verkopen niet •  Woonbeleid kán geen effect hebben •  Leeoaarheid van de stad in het geding copyright 2015 Leo van der Plas

Te veel inkomen (voor sociale huur), te weinig vermogen (voor koop)

“Iets” er tussenin dan……..

FD, 29 oktober 2014 12 januari 2015


Symptomen in Zoetermeer

woningmarkt (54.000 woningen) MUURVAST Vraag naar Koopwoning nog steeds laag Extra vraag naar huurwoningen

•  Bestaand: 1500 woningen te koop, w.v. 500 eengezinswoningen •  Gemiddeld aantal verkoopdagen koopwoning: 252 dagen •  22% prijsdaling t.o.v. 2007, i.v.t. 16% gemiddeld in de regio •  Op vrije markt beschikbaar: 23 woningen < €700 per mnd 150 woningen >€ 700 per mnd •  NL 30% Scheecuurders , Zoetermeer 7.000 sociale huurwoningen

Verkoop CorporaYewoningen •  Verkoop VesYa: 3000 woningen in 10 jaar, circa 500 gerealiseerd •  Prijsdumping: tussen 20-‐40% korYng op WOZ-‐waarde Van huur naar koop

Knelpunten

12 januari 2015

•  Aanbod Corpo’s: huuraanbod verschraalt, verstoort koopmarkt •  Iedereen hees nadeel: Flexibiliteit huren minimaal, kooprisico’s maximaal, verlies van maatschappelijk kapitaal


Wooncoöpera-e nieuw in NL maar niet in europa

12 januari 2015


Aansluiten bij landelijke ini-a-even Kooph kleine uis voor de portem onnee

IniYaYef van o.a. ministerie van Wonen, zie AMVB Woon-‐ CoöperaYes 12 januari 2015


zelfbe

heer

InnovaYe: De wooncoöperaYe Het nieuwe wonen

Kenmerken van de WooncoöperaYe Zoetermeer:

•  bewoners bundelen hun belangen in coöperaYef verband •  de WooncoöperaYe is eigenaar van een pakket woningen (bv. 1250) •  bewoners zijn lid van de coöperaYe door hun huis te COÖPEN: een deel van hun huis te “kopen” en de rest te huren •  dit “ledencerYficaat” is renderend en beperkt risicodragend •  bewoners voorzien tegen een vergoeding in hun eigen onderhoud •  De woningen zijn privaat gefinancierd –  deels door de bewoners –  deels door beleggers (parYculier en insYtuYoneel) 12 januari 2015

copyright 2015 Leo van der Plas confidenYal, copyright 2012 Stefan van Uffelen

InnovaYe: De wooncoöperaYe (2) Het nieuwe wonen •  Doelgroep: “tussen wal en schip” •  Starters: middeninkomen, laag vermogen •  ZZP-‐ers: onregelmaYg inkomen, bovengemiddeld vermogen •  Doorgroeiers, m.n. scheecuurders •  Senioren met koopwoning, inruil tegen Coöpwoning

•  Woningen: 2-‐3% van woningen in Z’meer •  M.n. Eengezinswoningen: WOZ-‐waarde € 150-‐350.000 •  Eerste fase: Opkoopprogramma woningen CorporaYes •  Later: o.a. nieuwbouw, verhogen energieprestaYes, zorg 12 januari 2015


Wat zijn de voordelen (1) voor het lid van de coöpera-e?

Kwaliteit: steeds passend wonen Flexibel: makkelijk doorschuiven naar een volgende woning Eigen Vermogen: mogelijk gemaakt door ‘woonsparen’ Zelf: bewoner is regisseur: Samen: Inkoopvoordeel op woonlasten: 12 januari 2015

•  Diversiteit binnen portefeuille WooncoöperaYe •  Prijs-‐kwaliteit verhouding gunsYg •  Binnen de portefeuille van de coöperaYe •  Buiten de portefeuille (bv koop) door verzilvering parYcipaYe • Vermogensopbouw Yjdens het ‘coöpen’ • Sparen van het rendement, met rendement • Beperkte financiële risico’s

•  Invloed op beleid binnen de WooncoöperaYe •  Is zelf verantwoordelijk voor onderhoud •  Bv. verzekeringen, energie, onderhoud •  Individueel profijt van gecollecYveerd financiële risico’s


Wat zijn de voordelen (2)

voor de (par-culiere) belegger in de coöpera-e? Lokale betrokkenheid

•  Zoetermeers kapitaal in Zoetermeerse woningen

Maatschappelijk verantwoord beleggen

•  Een knellend maatschappelijk dilemma oplossen

GunsYge rendement/risico verhouding

• door eigen inbreng van leden (inleg LedencerYficaat en woonsparen) • Veelal huurders met laag risicoprofiel (scheecuurders, middeninkomen, snelle inkomenssYjging)

12 januari 2015


Wat zijn de voordelen (3) voor bestuur Zoetermeer

InnovaYe maakt lokaal woonbeleid effecYef Bestrijden ongewenste marktverstoringen Behoud van maatschappelijk kapitaal 12 januari 2015

•  Doorstroming, komt weer op gang •  Leeoaarheid, door meer eigenaargedrag bij leden wooncoöperaYe •  Inpasbaar in ruimere beleidskader wonen, bv. m.b.t. duurzaamheid, veiligheid, zorg, etc

•  Geen doorsijpelen van huurwoningen naar de koopsector •  Geen extra druk op de verkoopprijs van woningen

•  “Discount” woningen behouden voor VolkshuisvesYng


Wat vraagt het aan:

bewoner, belegger, (stads)bestuur

Bewoners

•  Plan van IniYaYefnemers: kennis, Yjd en een pilot •  ParYciperen: Meer eigen verantwoordelijkheid nemen •  Aansluiten bij gemeenschappelijk belang

(parYculiere) Beleggers

•  Een langere beleggingshorizon (10-‐12 jaar) •  Maatschappelijke, liefst lokale betrokkenheid

Bestuur Stad

•  Steun aan iniYaYef, bestuurlijk, operaYoneel én materieel •  Lange termijn betrokkenheid

12 januari 2015


Wooncoöpera-e Zoetermeer = Wonen naar Eigen Vermogen Doe het zelf – Doe het samen

[email protected]

12 januari 2015


Doe het zelf Doe het samen. 12 januari 2015 copyright 2015 Leo van der Plas

Recommend Documents