CREATIEF BESTUREN M odule WONEN 2° Betaalbaar Wonen / do. 10 november – CM -Eeklo (Stassano-site) Programma: 14u00 – 14u30: bezoek aan de Stassano-site in Eeklo, rondleiding door Dirk Waelput (milieuambtenaar stad Eeklo) 14u30 – 15u30: M ogelijkheden van projectsubsidiering voor sociale woonprojecten door Willy Du Bois, Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting, M onumenten en Landschappen (ROHM) Oost-Vlaanderen, cel Huisvesting 15u45 – 16u45: Creatieve ideeën voor betaalbaar wonen door Geert Inslegers (Vlaams Overleg Bewonersbelangen) VERSLAG: 14u00 – 14u30: bezoek aan de Stassano-site in Eeklo, rondleiding door Dirk Waelput (milieuambtenaar stad Eeklo) De Stassano-site bevond zich in ambachtelijke zone en werd in de jaren negentig door de stad Eeklo aangekocht. De oude melkfabriek stond toen al ongeveer tien jaar leeg. Er werd aan drie zaken tegemoet gekomen: - nood aan kwalitatief, betaalbaar en duurzaam wonen in het centrum (belang van mobiliteit!) - tekort aan parkeerplaatsen in het centrum - aanbod aan groen noodzakelijk Er werd een BPA uitgewerkt, met diverse doelstellingen. De Christelijke M utualiteit bleek een goede partner in de realisatie van een deel van het project. Ze kochten het ‘Schip’, en maakten er hun regionale en lokale burelen. Er werd een architectuurwedstrijd georganiseerd: ze creëerden een plein in het gebouw, dat ook een doorgang voorzag tussen de twee buitenpleinen. Als tweede project kwam Belim, met de realisatie van een aantal private woongelegenheden (ook via een wedstrijd). Revalidatiecentrum Klimop werd op de site ondergebracht (en kon zo in het centrum van Eeklo blijven), de twee ‘torens’ van de fabriek werden privaat verkocht en gerenoveerd. Op het plein aan de kant van de Kerkstraat werden sociale woningen gerealiseerd: 9 sociale koopwoningen met het Volk. Het oude ‘fort’ (het deel van de fabriek langs de Raamstraat) werd door Volkshaard gerenoveerd tot 14 sociale huurappartementen (in 2005 afgewerkt en bewoond). Na bijna 15 jaar wordt nog altijd gewerkt aan de vervolmaking van de site: aan de hoek met de Kerkstraat worden door Volkshaard sociale woningen gerealiseerd (koopwoningen). Langsheen de spoorwegbedding (achter de Belimwoningen) worden privé-appartementen gebouwd, met de voordeur aan het voet- en fietspad. Op deze manier wordt de stad in de natuur gebracht, en omgekeerd. Dit zijn maar een aantal manieren waarop Eeklo wonen in de stad op een kwalitatieve manier wil opvangen.
14u30 – 15u30: M ogelijkheden van projectsubsidiering voor sociale woonprojecten door Willy Du Bois, Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting, M onumenten en Landschappen (ROHM) Oost-Vlaanderen, cel Huisvesting (presentatie is uitgedeeld en is ook te vinden via www.meetjesland.be) Enkele aanvullingen…. Historiek van sociale woningbouw: - tot de jaren tachtig was sociale woningbouw een middel om de sociale conjunctuur te beïnvloeden: als het slecht ging, werden sociale woningen gebouwd - eind jaren tachtig daalde het budget voor de sociale woningbouw - een inhaalbeweging was Domus Flandria, een subsidieprogramma waarmee 10.000 woningen gebouwd werden - nu is het aandeel sociale huurwoningen in Vlaanderen laag (kleiner dan zes procent); daarnaast is het aandeel eigenaars-bewoners heel groot (ong. 75%). Sociale huurwoningen zijn vooral bestemd voor gezinnen met de laagste inkomens, daarnaast worden meer kleinere projecten gerealiseerd Subsidiekanalen voor betaalbare huisvesting: - het investeringsprogramma van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij: in 2005 x 230 miljoen euro - de projectsubsidiëring van het Vlaams Gewest: in 2005 x 125 miljoen euro - sociale leningen Projectsubsidies: • subsidie voor verwerving van gronden en panden (in 2005: 20 miljoen euro subsidie) vb. voorkooprecht voor woningen die op de inventaris leegstand/verwaarlozing staan = goed systeem voor kleinschalige projecten én voor kleinere gemeenten. Ook gemeenten en OCM W’s kunnen dit uitvoeren. Voor dit voorkooprecht kan een bijzonder gebied ingevoerd zijn (zoals bv. in Kaprijke). In zo’n gebied wordt het eigendomsrecht van bestaande eigenaars eigenlijk versterkt, want wonen in een buurt met leegstaande of verwaarloosde woningen doet de woningwaarde dalen. Een gemeente vraagt de afbakening van een bijzonder gebied aan bij de minister; een gemeente vraagt ook weer de afschaffing ervan •
subsidie voor sloop en infrastructuur (in 2005: 24 miljoen euro): het moet om een sociaal woonproject gaan, waarvan maximum 15% middelgrote woningen mogen zijn, kavels moeten kleiner zijn dan zes are: er moet een gunstig bodemattest zijn bij slopen en bouwrijp maken van het terrein horen ook zaken als: schoonmaken van terrein, uitbreken kelders en funderingen,… bij wegenis- en omgevingswerken (ook straatmeubilair en verlichting zijn inbegrepen): binnen bestaande woonkern 100% subsidie, buiten bestaande woonkern 80%, in een sociale verkaveling 60% (alleen sociale kavels krijgen geen goedkeuring) gemeenschapsvoorzieningen: dit kan gaan om een vergaderzaaltje, een cultureel lokaal,… Als dit uitsluitend voor de inwoners van het sociaal
•
project is bestemd kan er 100% subsidie verkregen worden; als het doelpubliek ruimer is, is 60% subsidie mogelijk er bestaat een mogelijkheid om de stedenbouwkundige studie voor 100% gesubsidieerd te krijgen (gaat om grote projecten)
subsidie voor bouw en renovatie (in 2005: 79 miljoen euro) tot 54.000 euro voor een studio – tot 106.000 euro voor een woning met vier slaapkamers
15u45 – 16u45: Creatieve ideeën voor betaalbaar wonen door Geert Inslegers (Vlaams Overleg Bewonersbelangen) 3 elementen worden behandeld: - problematiek van de betaalbaarheid - de regionale woonmarkt - hoe kunnen lokale besturen oplossingen uitwerken? 1) Problematiek van de betaalbaarheid Samenstelling van de woningmarkt: • drie-kwart van de woningmarkt bestaat uit eigenaars-bewoners. Dit vooral via het opkopen van woningen, minder via nieuwbouw. De aangroei van het woningbestand stopt, de woonvernieuwing stokt. De koopprijzen van woningen zijn de afgelopen tien jaar vermenigvuldigd met twee tot met drie. Vooral tweeverdieners gezinnen zijn eigenaar: ze konden lang genieten van een lage rentestand, ze kochten de betere woningen aan duurdere prijzen en ze kochten grotere percelen. Dit laatste keert nu, om de prijs te drukken. Eigenaars-bewoners (via hun afbetaling van de lening) betalen gemiddeld 19,8% van hun inkomen aan de woning • de sociale huurmarkt vormt nog geen zes procent van de woningmarkt: daar is de verhouding kwaliteit-betaalbaarheid oké. Er wordt gemiddeld 175 euro per maand aan huur betaald, dit is een groot verschil met de private huurmarkt • bij de private huur merken we een stijging van de huurprijzen (niet zo sterk als bij koopwoningen) en een daling van het inkomen bij de private huurders. 18% van de private huurders betaalt meer dan één-derde van het inkomen aan huur; meer dan 50% van de huurders betaalt meer dan 20% van zijn inkomen is dit een inkomensprobleem?? Huurders zijn inzake koopkracht 6% achteruitgegaan (tussen 1976 en 1997). Bovendien waren de prijsstijgingen bij woningen zonder comfort sterker dan bij woningen met comfort de private huurmarkt schept de grootste problemen, vooral omwille van de combinatie met de kwaliteit: mensen huren noodgedwongen goedkopere woningen, maar die zijn van slechte kwaliteit Er zijn fiscale voordelen om de stap naar eigendom te zetten, maar voor duurzaam woningbezit en voor aanpassingen van woningen aan de vergrijzing is er weinig. ELK MARKTSEGM ENT heeft zijn EIGEN BELEID nodig: er moet meer inspanning zijn voor aanpassen, verbeteren en renoveren van woningen.
De vraag naar woningen is groter dan het aanbod. Toch zijn er een aantal perverse effecten die deze kloof nog vergroten: • fiscale stimuli leiden tot het stijgen van de vraag naar woningen (en tot stijging van de prijzen). De betere inkomens groepen hebben hier het meest aan. Grondprijzen beheersen is efficiënter • vele Vlamingen wonen goed; ook de laatste groep huurders stimuleren tot eigendomsverwerving is eigenlijk niet haalbaar • de secundaire huurmarkt wordt ook opgekocht: daardoor daalt het aanbod aan huurwoningen, wat de huurprijzen weer doet stijgen Sommige gegevens ontbreken: - de huurprijsevolutie - de vraag en het aanbod per woningmarktsegment. In Nederland bv. worden bewoners bevraagd over wat ze binnen vijf jaar van plan zijn inzake eigendomsverwerving: willen ze de stap zetten? Welke woning willen ze? Willen ze bouwen, kopen of kopen en renoveren? Dan kan nagegaan worden wat het aanbod is in die segmenten. 2) De regionale woonmarkt Enkele indicatoren voor het M eetjesland: gezinsverdunning, sterke vergrijzing, verbetering van het comfort (maar nog altijd slechter dan in Vlaanderen), geen verbetering van de fysische staat van de woning, klein aandeel sociale huurwoningen, veel oudere woningen, veel open bebouwing, de stijgings graad van de prijzen van woningen is te vergelijken met Vlaanderen, die van de appartementen wordt afgevlakt (het aanbod is groot). (Deze zaken worden uitvoerig behandeld in het Intergemeentelijk woonkader M eetjesland, waarvan u een exemplaar ontvangt). Belangrijk element is het aandeel zonevreemde woningen in het M eetjesland (tot 15%). Dit kan oplossingen krijgen in de gemeentelijke structuurplannen: via woonkorrels waarbij de zonevreemde woningen de bestemming wonen krijgen enerzijds; door sommige woningen niet meer de bestemming wonen te geven anderzijds. Vraag is wie die keuzes zal maken en welke keuzes zullen gemaakt worden. Belangrijk is om dit in overleg te doen en om er de provincie bij te betrekken. Als besloten wordt om zonevreemde woningen een andere bestemming te geven, zal het aanbod aan woningen verkleinen. Van elke gemeente zou een verfijnde ‘foto’ moeten gemaakt worden van de vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt. 3) Hoe kunnen lokale besturen oplossingen uitwerken? Geert Inslegers geeft een aantal aanzetten… a. benut wat op Vlaams niveau bestaat (zeker wat subsidies betreft) b. krijg een beter zicht op de verschillende woonmarktsegmenten (vb. zicht krijgen op de huurmarkt en op de uurprijzen bij het aangeven van een verhuis bij de bevolkingsdienst van de gemeente) c. via het ruimtelijk uitvoeringsplan d. strijd tegen leegstand en verkrotting: een ondersteunend aanbod (premies, advies,…) in combinatie met een repressief regime (belastingen, reglementen,…) e. wonen boven winkels stimuleren (reglementering via bouwvergunningen)
f. het aandeel sociale huur- en koopwoningen trachten op te drijven g. de private huurmarkt kwalitatief sterker maken door verhuurders een premie te geven voor renovatiewerken gekoppeld aan verhuur via Sociaal Verhuurkantoor en lage huurprijzen h. probleem van herhuisvesting aanpakken: de behoefte aan herhuisvesting berekenen – de gemeente (burgemeester) bepaalt wie uit de woning moet bij onbewoonbaarverklaring i. grond- en pandenbeleid: werken met oude panden, wijkgericht werken (vermenging van huur en koop, …), voorwaarden opleggen om minimumpercentage sociale woningen te voorzien in verkavelingen j. …..
