Dit land wordt zoveel beter Meer betaalbare woningen voor starters
Een brief aan wethouders en raadsleden
Den Haag, 7 november 2006
Beste wethouders en raadsleden, In vroeger dagen richtte de mens zelf zijn woonomgeving in. Hij zocht een plek en bouwde er zijn huis. Naar eigen smaak, inzicht en middelen. In de huidige samenleving kan dat niet meer: we zijn met zo velen dat de huisvesting door de overheid samen met ontwikkelaars wordt gedaan. Dat vinden veel huizenkopers prima. Maar er zijn ook burgers die hun eigen huis zouden willen bouwen. Maar hij mag slechts kiezen uit model A, B of C, áls hij al kan kiezen want veel koopwoningen zijn voor grote groepen onbereikbaar geworden. Zelfs met een goede opleiding en een carrière in het vooruitzicht staan de starters aan de zijkant. Voor een gemiddelde koopwoning van 230.000 is een tweemaal modaal inkomen van 60.000 euro nodig. Dat moet en kan anders. De afgelopen jaren hebben enkele PvdA-bestuurders laten zien hoe het anders kan. Frits Pijnenburg in Bladel (NB) en Roelof Bleker in Enschede hebben bewoners zélf hun woning laten ontwikkelen. Andere PvdA wethouders staan in de startblokken op hetzelfde te doen. Voor de mensen in deze gemeenten is het huis van hun voorkeur binnen handbereik gekomen, en is het huis van hun dromen betaalbaar geworden. Overigens is het startersprobleem niet van vandaag. Starters zijn het beste geholpen met de bouw van meer woningen. Maar ook de verkoop van huurwoningen aan zittende huurders helpt starters. De door ons voorgestelde afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters en de sociale koopsubsidie geeft de koopstarters een belangrijke financiële steun in de rug. Dat is niet genoeg. Want de groep starters blijft groeien zowel in de steden als op het platteland. Bovendien is ook nog eens een groeiende groep ouderen op zoek naar betaalbare seniorenwoningen. Maar zolang de markt niet bouwt wat zij willen, zullen deze ouderen hun verhuizing blijven uitstellen. Dat is slecht voor de ouderen maar ook slecht voor de doorstroming. De lobby ‘Meer woningen voor ouderen’ is niet voor niets hard aan de slag met een campagne om een tekort aan 400.000 geschikte ouderenwoningen op te lossen. Een deel daarvan laat zich heel goed oplossen in de vorm van bouwen in eigen beheer. Een organisatie als Stichting SIR-55 die vitale 55+ers verenigt bewijst dat bijvoorbeeld in Apeldoorn. Hoog tijd om wat te doen. Particuliere bouw is niets nieuws. Nieuw is dat we op grotere schaal burgers individueel of in verenigingsverband de kans willen geven hun eigen droomhuis en buurt voor een betaalbare prijs te realiseren. Nieuw is dat het niet alleen om de gouden randjes gaat, maar om substantiële aantallen in de uitlegwijken en inbreidingsgebieden. Nieuw is dat mensen in verenigingsverband hun woningen ontwikkelen voor betaalbare prijzen, dat wil zeggen 120.000 tot 240.000 euro. Zodra burgers zich verenigen behalen zij een belangrijk schaalvoordeel. Er wordt gebouwd voor kostprijs in plaats van marktprijs. Kosten worden
bespaard omdat er geen projectontwikkelaar nodig is. Zelf de aannemer en architect uitkiezen kan ook geld schelen. Dit scheelt zoveel geld dat de PvdA deze mogelijkheid veel substantiëler wil inzetten om starters aan een betaalbare woning te helpen, en senioren een passend alternatief te bieden. PvdA bestuurders hebben laten zien dat het kan. In de plattelandsgemeente Bladel maakte Pijnenburg het betaalbare bouwen in eigen beheer voor de jongeren mogelijk zodat ze in hun dorpen kunnen blijven wonen, en de vergrijzing minder hard toeslaat. Het project ‘Zandstraat’ in het dorp Casteren is inmiddels landelijk bekend met starterswoningen in een prijsklasse van 120.000 tot 158.000 euro. Niet voor niets breidt het experiment zich als een olievlek uit. In Enschede, de stad van wethouder Roelof Bleker, vindt de herontwikkeling van de vuurwerkrampwijk door bewoners zelf plaats. Arie Willem Bijl die in Almere voor de vereniging De Buitenkans de weg heeft vrijgemaakt om haar eigen ecologische buurt te bouwen. Ron Hillebrand in Leiden, die wel het meest unieke en ambitieuze project in de herstructurering mogelijk heeft gemaakt. Jolanda Reitsma in Apeldoorn die mensen die samen willen bouwen actief bij elkaar weet te brengen en een geschikte locatie erbij zoekt. Het zijn vooral onze eigen lokale bestuurders die het beginsel van eigenbouw zijn gaan ontdekken. Het is ook ons toenmalige kamerlid Adri Duivesteijn geweest die in 1998 het particulier opdrachtgeverschap op de agenda heeft gezet. Hij heeft toen een motie ingediend waarin hij pleitte voor een nieuwbouwproductie waar eenderde door de burgers zelf zou worden ontwikkeld. Die aantallen zijn bij lange nog niet gehaald. Maar wel zijn er een aantal gemeentebestuurders aan de slag gegaan om gronden te bestemmen voor particuliere bouw en hun organisatie hierop hebben ingericht. Dit verdient navolging. Wij roepen daarom gemeenten op om meer bouwgrond beschikbaar te stellen voor dit soort initiatieven. We zijn dan niet meer afhankelijk van projectontwikkelaars om betaalbare nieuwbouwwoningen te bouwen. Wij zullen ons in Den Haag inzetten om belemmering in de regelgeving op te heffen zodat u makkelijker grond beschikbaar kan krijgen voor dit soort initiatieven. Daar hoeft u niet op te wachten. Collega’s van u hebben laten zien dat ook met de huidige wetgeving grond beschikbaar gesteld kan worden. Maar wat vooral nodig is, is enthousiasme en de bereidheid van u om mensen samen hun eigen woning te laten ontwikkelen. Wij hopen dat u als gemeentebestuurder het als uw ambitie ziet om mogelijkheden voor uw bewoners te creëren om zelf aan de slag te gaan. Juist door volume te brengen in het particulier opdrachtgeverschap, zal de PvdA kunnen bijdragen aan een verandering in de Nederlandse bouwcultuur. Daarom bieden wij u dit boekje aan met tips en ervaringen zodat u in uw eigen gemeente hier werk van kan maken. Dan kunnen meer mensen, jong en oud, op een betaalbare manier hun droomhuis realiseren. Wouter Bos en Staf Depla
Wat kan een gemeente doen? Bouwen door de burgers zelf; hoe kan de gemeente het haalbaar maken voor mensen met de lagere inkomens, voor de starters? Daarbij is het allereerst goed om een referentie te hebben van wat onder een betaalbare woning wordt verstaan. Wij baseren ons op de gemiddelde sociale koopprijs uit de woningbouwafspraken 2005-2010 (Tweede Kamer stukken, 27562 nr. 8). Deze bedraagt 165.000 euro, en kent afhankelijk van de lokale woningmarkt deviaties naar boven en beneden. Wat de hypotheek betreft geldt de vuistregel dat van vier maal het jaarinkomen moet worden uitgegaan. Rekening moet worden gehouden met bouwkosten die afhankelijk van de economie sterk kunnen fluctueren. Met deze ingrediënten kunnen gemeenten hun doelgroep afbakenen en indien gewenst een ondersteunend beleid vaststellen. Bouwgrond Gemeenten die particuliere bouw mogelijk willen maken, stuiten al snel op het probleem van de zeggenschap over de bouwgrond. Veel bouwgrond is in handen van ontwikkelaars. Gemeenten zijn niet in staat om hier direct wat aan te doen. De juridische titel voor onteigening van projectontwikkelaars ontbreekt zolang de grondeigenaar meewerkt aan de plannen van de overheid. Omdat in Nederland sprake is van deze koppeling van grondbezit en bouwrecht – het zelfrealisatiebeginsel – kopen ontwikkelende partijen vroegtijdig grond in. Later, bij de realisatie van concrete bouwprojecten, hebben zij zich dan verzekerd van een ontwikkelingspositie. Voor de meeste bouwbedrijven geldt daarom dat zij primair grond aankopen om zich van een continue bouwproductie en winstgevende productie te verzekeren – bouwclaim. Op dit moment beschikken ontwikkelaars over grondposities die overeenstemmen met de ontwikkeling van minstens 100.000 woningen. Wet voorkeursrecht gemeenten en grondexploitatievergunning Van de Vinex hebben we geleerd dat het innemen van grondposities door projectontwikkelaars leidt tot monopolievorming in de woningbouwmarkt, hetgeen negatieve consequenties heeft voor de prijs en kwaliteit van woningen en de inrichting van de openbare ruimte. Het mogelijk maken om voor particulieren te gaan bouwen betekent dat de gemeente de regie moet hebben over de gronduitgifte. De mogelijkheden die een gemeente heeft om haar regierol op de grondmarkt te nemen betreffen, naast de publiekrechtelijke bevoegdheden op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Grondexploitatiewet. De Wvg geeft gemeenten een recht van voorrang bij de verwerving van onroerende zaken. Daarnaast beschikken gemeenten eind 2007 over het nieuwe instrument van de grondexploitatie-vergunning. Primair is dit publiekrechtelijk instrument bedoeld om onwillige grondeigenaren te laten meebetalen aan gemeenschappelijke kosten. De wet voorziet in een basis voor contracten – het exploitatieplan – tussen gemeente en marktpartijen van alle planexploitatiekosten en het voldoen aan randvoorwaarden. Relevant in het kader van particuliere bouw is dat de wet de mogelijkheid biedt locaties aan te wijzen voor particuliere kavels. Hiermee hebben gemeenten een wettelijk instrument om af te dwingen dat een ontwikkelaar gronden uitgeeft aan particulieren. Dit is op zich winst. Maar het blijft uiteindelijk mensenwerk, een kwestie van handelen en onderhandelen.
Vereniging van Opdrachtgevers Doorgaans worden huizen in Nederland dus gebouwd door een projectontwikkelaar, die deze vervolgens te koop aanbiedt tegen een door hem vastgestelde verkoopprijs. De laatste tijd is er vaker sprake van consumentgericht bouwen: de koper kan meebeslissen over de grootte, de indeling of het uiterlijk van de woning. Een vorm van maatwerk, maar de koper gaat nog steeds niet over de afzonderlijke investeringsbeslissingen. Bij bouwen in eigen beheer is dit wel het geval: de bewoner bepaalt hoe en met wie er gebouwd wordt. Vaak gebeurt dit individueel: iemand verwerft een kavel en neemt een architect en/of aannemer in de arm, of plaatst een kant-en-klaar-huis, de cataloguswoning. Maar ook de collectieve vorm is mogelijk: een groep particulieren verenigt zich in een kopersvereniging en verwerft als vereniging een bouwlocatie. Die wordt naar eigen inzicht bebouwd met woningen voor eigen gebruik. De kopersvereniging doet alles wat de projectontwikkelaar ook doet. Maar het is bouwen van onderaf. Er wordt door de toekomstige bewoner zelf een architect en een bouwbedrijf geselecteerd. Zo’n vereniging kan bestaan uit enkele tientallen leden, maar het kunnen er ook slechts enkelen zijn. Het kan gaan om gestapelde bouw of grondgebonden woningen. Er kan gekozen worden voor wél of géén gemeenschappelijke ruimtes. De leden kunnen een levensopvatting delen, of in het geheel niet. Het kan gaan om een meergeneratiewoning waar verschillende leden in een gezin zelfstandig en toch ook bij elkaar wonen. Het gemeenschappelijk ontwikkelen kan zoveel verschillende vormen aannemen. Wij gebruiken dan ook liever de meer neutrale term ‘Vereniging van Opdrachtgevers’ in plaats van de beleidsmatige term collectief particulier opdrachtgeverschap. Het advies van voormalig wethouder Pijnenburg van Bladel in deze: ‘depolitiseer; als de mensen wordt verteld dat zij eigenlijk bezig zijn met een collectief en sociaal experiment, dan haken ze alsnog af.’ Als kopers tijdig de handen ineenslaan, kunnen ze veel bereiken. Dit zijn de initiatieven die ‘uit eigen beweging’ bij de gemeente terechtkomen. Een gemeente kan dit ook bevorderen. Hierbij kan worden gedacht aan het ‘werven’ en ‘matchen’ van initiatieven voor concrete, beschikbare locaties. Apeldoorn heeft hiervoor een medewerker (deels) vrijgemaakt hetgeen heeft geleid tot collectieven die met succes op de rit zijn gezet. Het zal niet altijd zo zijn dat mensen elkaar weten te vinden, of zich voldoende bewust zijn van de voordelen om samen op te trekken. Ook zal in sommige gevallen enige schroom moeten worden weggenomen om samen te bouwen. Een gemeente kan hier een actieve rol in hebben door bijvoorbeeld in het gemeentehuis informatie over een initiatief tentoon te stellen, of op de mogelijkheid te wijzen tijdens informatiebijeenkomsten. Behalve over de ontwikkeling van een eigen woningbouwproject kunnen de kopersverenigingen ook zeggenschap over de stedenbouwkundige ontwikkeling worden gegeven: waar komen de huizen, waar de parkeerplaatsen, waar het groen, wie is de stedenbouwkundige? Er is zelfs veel voor te zeggen om het door de mensen zelf te laten organiseren met een toets door de gemeente. Zij weten zelf immers het beste hoe zij willen wonen. In een latere fase kan de Vereniging van Opdrachtgevers weer worden omgezet in een Vereniging van Eigenaren. Frits Pijnenburg: “het navrante is dat nu blijkt hoeveel zaken ‘we’ van ‘ze’ hebben afgenomen. Mensen blijken uitstekend in staat om zelf hun manier van samenleven te organiseren. De gemeente had bijvoorbeeld geen antispeculatiebeding
Bladel, project Zandstraat, 34 starterswoningen, kosten 120.000 – 158.000 euro incl. grond.
Stichting Vrijburg, een ontwikkeling van een groep enthousiaste bewoners, IJburg, Amsterdam, koopprijzen vanaf 240.000.
opgenomen voor de woningen die in de vrije sector zijn gebouwd. Dit hebben de leden zelf gedaan toen de een van de kopers binnen een jaar haar huis met een aanzienlijk winst verkocht. Ook de handhaving van de parkeerafspraken regelen de leden onderling. Daar treedt de gemeente niet meer in.” Een voordeel van 20% tot 40% ? De SEV heeft recentelijk een quick-scan laten uitvoeren naar de prijs van het bouwen in collectief verband (Quick-scan: prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap’, Stec Groep B.V., uitgave SEV, 2006.) De conclusie luidt dat het bouwen in samenwerkingsverband aantrekkelijker kan zijn voor de eigenaar/gebruiker dan reguliere projectontwikkeling. Het gaat om een voordeel van 20 tot 40% voor de particuliere opdrachtgever. De verklaring zit niet in de bouwkosten (de rekening van de aannemer), deze zijn, volgens het onderzoek, vergelijkbaar met reguliere woningbouw. In sommige gevallen zelfs hoger. Mensen kiezen bewust om te investeren in extra kwaliteit. Betere, duurzame materialen of voorzieningen als een lift, vloerverwarming, videofoon of gemeenschappelijke ruimtes. Dit zijn veelal voorzieningen die in de reguliere woningbouw worden weggesaneerd. Wat is de verklaring voor dit prijsverschil dan wel? de grondkosten; deze blijken soms lager dan gebruikelijk. Gemeenten geven kortingen op de grondprijs om hun politieke doelstelling van meer betaalbare woningen te kunnen realiseren. Deze worden op termijn weer verrekend. bijkomende kosten (financieringskosten, verwervingskosten, kosten van vergunningen, heffingen, kosten architect, winst en risico); hier zit de belangrijkste verklaring voor het verschil. Deze vallen lager uit dan bij reguliere woningbouw. De verklaring die het SEV-onderzoek daarvoor geeft is dat er geen sprake is van een winstmarge voor de projectontwikkelaar, dat tussenpersonen zoals makelaars worden uitgeschakeld. De essentie van het prijsverschil zit in het feit dat er gebouwd wordt voor kostprijs in plaats van marktprijs. Begeleiding Burgers hebben weinig tot geen ervaring met het bouwen van woningen. In de reguliere woningbouw is deze kennis en ervaring bij woningcorporaties en projectontwikkelaars zelf in huis opgebouwd. Door een goede begeleiding van professionele organisaties wordt dit nadeel in de praktijk echter opgevangen. Die ondersteuning kan onder meer betrekking hebben op oprichting van een rechtspersoon, opzetten van een besluitvormingsstructuur, keuze van de architect, uitwerking stedenbouwkundige wensen, materiaalkeuze, kostenbewaking, aanbesteding, het voeren van overleg met architect, gemeente en aannemer, opzichter. Sommige gemeenten kiezen ervoor om bij de uitgifte van de grond op te nemen dat de vereniging werkt met een professionele bouwbegeleider. Soms neemt de gemeente (een deel van) de kosten van professionele begeleiding voor haar rekening, of kiest ervoor om de ondersteuning vanuit haar eigen dienst aan te bieden. De Stichting Vrijburg, een groep mensen die samen een wooncomplex met diverse voorzieningen op IJburg Amsterdam ontwikkelt, heeft een eigen projectleider en opzichter aangetrokken die een lange staat van dienst had bij een woningcorporatie. Volgens de initiatiefnemers is dit een voorwaarde om tot ontwikkeling te komen “de bouwwereld naait je een oor aan als je onbekend bent in de projectontwikkeling”.
De Vereniging van Opdrachtgevers is dus een werkzaam principe, mits goed begeleid. Ook als koper moet je er natuurlijk wel wat voor doen. Je moet met je buren een jaar om de tafel om te ontwikkelen en dan nog een jaar geduld hebben tot je de sleutel krijgt. Een dan is het allemaal heel voorspoedig verlopen. De gemeentelijke procedures zijn in dat geval snel doorlopen, de financiering heeft geen problemen opgeleverd en de aannemer is niet failliet gegaan. Dit tijdspad en deze risico’s zijn natuurlijk niet voor iedereen weggelegd. Daarom zullen er ook altijd mensen blijven die liever een kant-en-klare woning afnemen. Maar ook die kan worden gekocht voor de prijs die er voor staat. Wat kan een gemeente verder nog doen? Hiervoor is ingegaan op de gronduitgifte en de Vereniging van Opdrachtgevers. Hier zitten belangrijke sleutels om lagere inkomensgroepen in staat te stellen eigenaar te worden van een betaalbare koopwoning. Wat kan een gemeente verder nog doen? Hieronder passeren enkele mogelijkheden om de kosten betaalbaar te houden de revue: 1.Korting op de grondprijs Het beleid ten aanzien van de gronduitgifte is bepalend voor het succes van particulier opdrachtgeverschap voor starters. Het biedt een sleutel voor het betaalbaar maken van zelfbouw. Met een korting op de grondprijs zijn al veel starters op de woningmarkt geholpen. Stel, op de marktwaarde van 300 euro per m2 wordt een korting van 100 euro verleend. Voor een kavel van 200 m2 is dit een bedrag van 20.000 euro. Deze korting kan geïndexeerd worden verrekend bij doorverkoop van de woning. 2. Kleine kavels Dit is een hele eenvoudige: hoe kleiner de kavel, hoe minder het de koper kost. De keuze tussen 300 en 200 m2 kan door een gemeente snel gemaakt worden. Voor de koper maakt het verschil van 30.000 euro (bij een grondprijs van 300 euro). Dit zijn forse verschillen voor mensen die een hypotheek van maximaal 165.000 euro kunnen krijgen. Het betekent voor hun het wel of niet kunnen starten op de kopersmarkt. De stedenbouwkundige opzet en de verkaveling van de gemeente vormen in dit geval de sleutel. 3. Adequate gemeentelijke dienstverlening Een voor de hand liggende: de gemeentelijke organisatie die snel en flexibel werkt, die is toegepast op de nieuwe vorm van opdrachtgeverschap bespaart de Vereniging veel kosten en risico’s 4. Subsidiëring begeleiding Van haar kant kan de gemeente, afhankelijk van de omvang en complexiteit van het bouwproject, eisen stellen aan professionele bouwbegeleiding. Ook hiermee wordt het bedrijfrisico van de Vereniging geminimaliseerd. Zonodig kan de gemeente ervoor kiezen om mee te betalen aan de bouwbegeleiding. Diverse startersregelingen Hierboven passeerden enkele mogelijkheden die gemeenten zelf hebben om koopwoningen betaalbaar te maken voor starters de revue. Daarnaast bestaat er een aantal subjectgebonden startersregelingen.
Sociale koopsubsidie De koopsubsidie Bevordering Eigen Woningbezit (BEW) is een maandelijkse subsidie aan huishoudens die voor het eerst een huis kopen. Deze regeling is op initiatief van de PvdA, voormalig kamerlid Adri Duivesteijn, samen met VVD en CDA tot stand gekomen. De regeling bestaat sinds 2002, maar omdat sindsdien de prijzen aanmerkelijk zijn gestegen valt nog maar een kleine doelgroep onder de regeling. Om die reden is de regeling verbeterd. Met de BEW-Plus komen starters met een inkomen tot 38.000 euro en een maximale lening van 171.000 euro in aanmerking komen voor een koopsubsidie. De Eerste Kamer beslist eind november 2006 over het verbetervoorstel waarna het van kracht is op 1 januari 2007. Gemeentelijke deelname aan een landelijk fonds De startersregeling van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) is een aanvullende lening bovenop een reguliere lening om de aankoop van het eerste huis mogelijk te maken. De hoogte van de lening, het maximale inkomen en ook de buurten waar de regeling van toepassing is, worden door de gemeenten zelf bepaald. De lening is de eerste drie jaar aflossingsvrij en renteloos. De startersbijdrage (rente en aflossing) wordt bij inkomensgroei terugbetaald. Mocht het niet lukken af te lossen dan vindt verrekening bij verkoop van de woning plaats. De startersregeling wordt opgebracht uit een revolving fund van het SVn. Het beschikbare budget is afhankelijk van de deelname van gemeenten. Momenteel vertrekken zo’n 70 gemeenten SVn startersleningen. Eigen gemeentelijke regelingen Sommige gemeenten hebben hun eigen regeling. Een gemeente als Amsterdam doet bijvoorbeeld niet mee met het SVn, maar kent haar eigen regeling, de Amsterdamse Middensegment Hypotheek. Deze is ontwikkeld om nieuwbouw koopwoningen in de marktsector binnen bereik te brengen van inkomensgroepen tussen € 20.420 en € 40.840 euro. De gemeente Amsterdam stelt binnen het totaalbedrag van de hypotheek een aflossingsvrij en (nagenoeg) renteloos leningdeel beschikbaar. Er wordt periodiek gekeken of het inkomen stijgt. Indien dat zo is wordt een gedeelte van de aflossingsvrije renteloze lening omgezet in een leningdeel waarover wel rente (géén aflossing) wordt betaald. Aflossing van de lening geschiedt uiteindelijk bij de verkoop van de woning of na het verstrijken van de looptijd van de hypotheek. De koopsom v.o.n. moet tussen de 117.890 euro en 185.185 euro liggen. Bij de verdeling van de AMH-woningen krijgen mensen die werkzaam zijn bij politie, brandweer, of in het onderwijs en de zorg voorrang. Koopgarantachtige constructies Koopgarant en ander vormen van maatschappelijk gebonden eigendom worden door woningcorporaties gebruikt om huurwoningen voor een betaalbare prijs te verkopen. In het geval van een Vereniging van Opdrachtgevers gaat het om een korting op de grondprijs. Bij doorverkoop vindt verrekening plaats waarbij het niet de bedoeling is dat de eigenaar de volledige waardeontwikkeling incasseert. Deze constructie is bedoeld om de woning beschikbaar te houden in het goedkope segment. Hoe werkt het: zodra de eigenaar van de woning zijn huis wil verkopen moet hij het aanbieden aan een corporatie. Die koopt het huis op basis van een rekenformule. Stel: op de grond van 300 euro per m2 wordt een korting verleend van 100 euro. Bij een kavel van 200 m2 betekent dit een korting van 20.000 euro. Vervolgens wordt de woning voor 140.000 euro gebouwd door de starter. De getaxeerde marktwaarde bedraagt bij oplevering 180.000. De eigenaar deelt alleen in de waardeontwikkeling bovenop de 180.000. Dit
aandeel dient minimaal 50% te zijn. De corporatie biedt de woning voor een laag bedrag weer te koop aan een volgende starter op haar wachtlijst. Ook kan de corporatie besluiten om de woning (tijdelijk) te verhuren. Voordeel van dit systeem is dat er goedkope woningen ontstaan die lange tijd beschikbaar blijven voor starters. Het nadeel is, zeker zolang bouwkosten niet in verhouding staan tot de marktprijzen, dat een starter nog steeds lastig de aansluiting zal vinden met de reguliere koopwoningmarkt. Elke gemeente zal haar eigen keuzes moeten maken. Daarbij speelt ook mee dat de startersproblematiek in de dorpen een andere is dan in de steden. In de dorpen wil men de jongeren vasthouden om vergrijzing en leegloop van het dorp te keren. Deze jongeren staan vaak aan het begin van een carrière en zullen de aansluiting bij de woningmarkt later op eigen kracht wel vinden. Er is in Nederland echter een veel grotere groep huishoudens met een meer dan fatsoenlijk inkomen van anderhalf tot twee maal modaal die niet terecht kunnen op koopwoningmarkt. Deze groep moet een serieuze mogelijkheid worden geboden op een betaalbare koopwoning, al dan niet met gebruikmaking van subjectsubsidies.
Bladel, Netersel (boven), Casteren (onder) nieuwbouwbuurten met betaalbare starters- en seniorenwoningen.
“Muizen hebben kleine pootjes, maar zeer lange staarten! Wat een beleidsombuiging en een alternatief van beperkte betekenis kan lijken, is, goed begrepen, een wending” ( Joop den Uyl 1971) Bladel
Op de markt van de Nederlandse volkshuisvesting maken vooral “professionals” de dienst uit. Stedenbouwkundige, projectontwikkelaars, architecten, beleidsambtenaren: zij bepalen hoe, waar en tegen welke prijs er gewoond wordt. De overheid, hoe merkwaardig dit ook klinkt, wilde dat ook. Minder overheid meer markt. Alsof die woningmarkt bestaat uit gelijkwaardige partijen. Ontwikkelaars, maar ook andere belanghebbenden, proberen eigen risico zoveel mogelijk te beperken. Hierdoor ontstaat woningbouw voor gemiddelde woonwensen en zien we te vaak woongebieden zonder veel eigen identiteit. Daarom moet het primaat over woning- en woonomgeving komen te liggen bij de partij waar het hele proces om draait, namelijk de burger zelf. Burgers zijn in de huidige praktijk wel steeds onderwerp van studies (bijvoorbeeld woonwensenonderzoeken), maar actief handelend komen ze in het hele verhaal nauwelijks voor. Woningen zijn bovendien vaak onnodig veel te duur. Burgers met een relatief laag inkomen, en vooral starters op de woningmarkt, zijn de dupe. Het is, in de traditie van de Nederlandse volkshuisvesting, moeilijk voor te stellen dat het anders kan. Toch is dit zo. In de gemeente Bladel, waar ik tot voor kort wethouder was, worden ruim honderd woningen gebouwd, via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Een groot aantal van deze woningen zijn ontwikkeld door starters zelf. De toekomstige bewoners fungeren zelf als ontwikkelaar, wat verbluffende resultaten heeft opgeleverd. Naast een grote betrokkenheid, levert het woningen op met een zeer hoge kwaliteit, voor een zeer lage prijs (gemiddelde V.O.N. prijs tussen 25 en 40% onder de markprijs). Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Samen met anderen werken aan je eigen woning-en woonomgeving is de uitdrukking van een fundamentele menselijke expressie. De instrumenten om het anders te doen zijn er. U kunt breken met vastgeroeste en verstarde tradities in de volkshuisvesting. U kunt mensen echt mee laten doen. Frits Pijnenburg, voormalig wethouder Bladel
De Buitenkans is begonnen als een “droom” van een klein groepje mensen, 59 woningen, kooprijzen vanaf 245.000 euro.
Almere
Als wethouder stedelijke ontwikkeling van zo’n snelgroeiende stad staat één vraag centraal: voor wie bouw je? Almere was een bouwproductie gewend variërend tussen 2000 en 3000 woningen.Woningcorporaties en ontwikkelaars bepaalden de invulling, nadat de gemeente zeer gedetailleerde opdrachten had gegeven. Gevolg: hoog bouwtempo! Dat was voor velen de doelstelling. Maar nu de vraag of je ook bouwt wat mensen eigenlijk willen? Alleen degene die uiteindelijk moet wonen kan daar het beste antwoord op geven. Daarmee is particulier opdrachtgeverschap herboren. Feitelijk is het zo oud als het land zelf. Het begint met bestuurders die het ook echt mogelijk willen maken. De weerstand is hoog en alom aanwezig. Binnen de gemeente: planologen die het al jaren zelf doen, de planeconomen die uitrekenen dat het te weinig inkomsten voor de gemeente oplevert, de projectleiders die wijzen op de vertraging in de woningbouwproductie. Buiten de gemeente: de corporatiedirecteur die roept dat niemand er op zich te wachten, de ontwikkelaar die vertelt dat ze allang consumentgericht bouwen. Maar als je dan doorzet met diegenen binnen en buiten je organisatie die de ‘woonconsument’ zoveel mogelijk ruimte wil geven, komen de mooiste initiatieven boven tafel. In Almere Buiten gaven we kavelvelden vrij voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Initiatieven van zelfstandig en groepsgewijs wonen voor mensen met schizofrenie tot een ecologische buurt. Allemaal eigen initiatief. Dat bedenk je als gemeente zelf niet Maar het is wel de behoefte aan wonen. De Buitenkans is een initiatief tot ecologisch wonen in een ecologisch ingerichte omgeving. Deze initiatiefgroep heeft alles zelf uitgezocht en aan de gemeente voorgelegd. Van woning tot riolering, drainage etc. Ik volgde het bouwproces, waarmee ik merkte hoeveel barrières ze nog moesten slechten. Met name in de technische hoek. Het werd me duidelijk dat alleen de mogelijkheid bieden niet genoeg is. Deze groep bleef positief en creatief. En ontwikkelde zich tot ware deskundigen om de gemeente te overtuigen van de mogelijkheden. Niet iedereen heeft die doorzettingskracht. Ruimte geven voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap betekent dat je de gemeentelijke projectorganisatie daarop moet inrichten. Procesbegeleiding is daarbij essentieel. Maar dan is ook veel mogelijk voor elke doelgroep. Ook binnen de sociale woningbouw. Gelukkig zijn veel corporatiedirecteuren dat met me eens. Arie-Willem Bijl, ex wethouder Almere
Op initiatief van SIR-55 zijn twaalf seniorenwoningen in aanbouw.
Apeldoorn
De gemeente Apeldoorn is in 2004 gestart met het driejarig project Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). CPO vraagt specifieke aandacht. Belangrijke succesfactoren waar je als gemeente rekening mee moet houden zijn: - op de eerste plaats: steun en vertrouwen van de gemeente in het fenomeen CPO, zowel van het bestuur als van het ambtelijk apparaat; - beschikbaarheid van voldoende en betaalbare kavels; - het verstrekken van een lening aan initiatiefnemers voor het financieren van de aanloopkosten; - een zo kort mogelijke doorlooptijd (bij gemeentelijke procedures is wel een half jaar tijdswinst te behalen), en duidelijke, van te voren vastgestelde randvoorwaarden; - ruime maar eenduidige stedenbouwkundige randvoorwaarden; - intensieve ondersteuning, ook in de vorm van bouwadviesbureaus, die de gemeente veel werk uit handen nemen; - CPO opnemen in het woningbouwprogramma van de gemeente. Onze ervaring in de afgelopen drie jaar leert dat het nodig is dat er één centraal punt binnen de gemeente is voor CPO, zowel intern als extern, waar de coördinatie en aanjaagfunctie van CPO belegd is, waar vragen en verzoeken voor CPO binnen komen, en waar begeleiding van initiatieven en initiatiefnemers plaatsvindt. CPO is typisch zo’n project dat een aanloop nodig heeft voordat resultaten zichtbaar zijn. In het begin van dit driejarig project is veel tijd en aandacht besteed aan het in de markt zetten van het project, ook weer intern en extern. Nu, in het derde jaar van het project, blijkt dat de pilot haar vruchten afwerpt. De initiatieven beginnen binnen te stromen. Door uitgebreide informatie in de lokale media, informatiebijeenkomsten en, niet in de laatste plaats, de cursus ‘Bouw uw eigen droomhuis’ is de basis gelegd. Deze cursus is, op ons initiatief verzorgd door Bouwhuis, en wegens succes dit voorjaar voor de derde keer in een jaar op herhaling. Vanwege de grondposities van ontwikkelaars hebben we een beperkt aanbod. We werven daarom collectieven niet al te actief, dit om teleurstellingen te voorkomen. We bemiddelen actief tussen de initiatieven die zich aandienen en maken de match met de grond. Op dit moment zijn er twee initiatieven in aanbouw, negen initiatieven in ontwikkeling en wordt voor zes collectieven een geschikte locatie gezocht. De omvang van de collectieven varieert tussen de 8 tot 25 woningen. Eén van de projecten in aanbouw betreft een seniorenproject dat door Stichting SIR-55 is opgezet. Het betreft 12 patiowoningen in de nieuwbouwwijk Zuidbroek voor een groep 55-plussers. Met het oog op de toekomst heeft deze groep de wens om patiowoningen te bouwen met alle woonfuncties op de begane grond en een besloten binnentuin. De woningen zullen volgend jaar worden opgeleverd . Jolanda Reitsma, wethouder Apeldoorn
Nieuw Leyden, bouwen in collectief verband in een herstructuringswijk.
Leiden
Midden in Leiden-Noord, één van de 56 aandachtswijken, ligt vijf hectare grond van het voormalige Leidse slachthuis en het energiebedrijf. De ontwikkeling van dit terrein maakt onderdeel uit van het wijkontwikkelingsplan Leiden-Noord, dat als doel heeft de wijk in de periode 2000-2010 een nieuwe toekomst te bieden. De uitdaging is om de grond, die op loopafstand van de Leidse binnenstad ligt, niet een gouden rand van Leiden-Noord te laten worden, maar om de ontwikkeling juist bij te laten dragen aan de levensloopbestendigheid van de wijk. In het verleden trokken huurders die de overstap naar een koopwoning konden maken massaal weg naar andere wijken, waardoor de sociale structuur van de wijk permanent onder druk stond. De belangrijkste vraag was hoe je mensen uit Noord, die vaak heel betrokken zijn bij hun wijk, de kans kan geven om in hun eigen omgeving wooncarrière te maken. Maar wat voor huizen moet je dan maken? In 2001 ontstond het idee om een paar honderd huizen in particulier opdrachtgeverschap te laten bouwen, maar dan wel met een centrumstedelijke dichtheid van meer dan 60 woningen per hectare! Bewoners van Leiden-Noord zouden voorrang krijgen bij de toewijzing. Dit idee gaf in het begin vanzelfsprekend reacties van ongeloof, omdat het in Nederland niet eerder was vertoond. Al snel bleek het wel degelijk een gouden greep. Er werd een ingenieus ontwerp gemaakt door MVRDV met blokken van telkens 18 kavels op een halfverdiepte parkeerbak, waardoor de wijk autovrij en daardoor zeer kindvriendelijk wordt. De toekomstige bewoners bouwen samen de parkeervoorziening en krijgen elk een kavel op het dak. Daarop kunnen zij binnen een vooraf vastgestelde envelop geheel vrij hun droomhuis bouwen. Dat kan, met een beetje steun vanuit het grotestedenbeleid, voor zeer concurrerende prijzen op de Leidse markt. De kavels worden tot nu toe in recordtempo verkocht en van de eerste fase komt 70 procent van de kopers uit Leiden-Noord. Het project draagt geweldig bij aan de verbetering van het imago van de wijk. Mensen die elders wonen klagen er zelfs over dat zij zo weinig kans op een kavel maken! Ook Portaal, die de sociale huurwoningen bouwt, geeft de toekomstige bewoners een ongekende vrijheid in het ontwerp van hun woning. Begin 2007 gaan de eerste palen de grond in en in 2010 zal Nieuw Leyden de meest unieke buurt van de stad zijn. Ron Hillebrand, voormalig wethouder Leiden
Het Roombeekhofje in aanbouw, drie geschakelde woningen, een twee-onder-een-kapper, allemaal betaalbare woningen, kostprijs 100.000 à 150.000 euro per woning excl. grond.
Het duurdere segment in Roombeek.
Enschede
Roombeek, de Enschedese wijk die door de vuurwerkramp van 13 mei 2000 in de as werd gelegd, is nu het toneel voor grootscheepse inspanningen op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. In totaal worden in Roombeek 1.500 woningen gebouwd, waarvan 500 huizen door de bewoners zelf, zowel individueel als collectief. Het stedenbouwkundige plan voorziet in een grote variëteit aan kavels. Er zijn kavels beschikbaar voor vrijstaande woningen, maar ook voor twee-onder-eenkappers en rijtjes van drie. De grondprijs varieert binnen Roombeek en men kan binnen randvoorwaarden ook zelf de grootte van de kavel bepalen. Op die manier is er niet alleen voor de hoge inkomens maar ook voor de midden en lage inkomens ruimte om zelf een woning te bouwen. De bouwende bewoners kunnen zich bij hun ontwikkeling laten adviseren door drie bouwadviesbureaus. De gemeenten heeft daarvoor een subsidie beschikbaar gesteld van maximaal 4.500 euro. Hiermee worden bewoners over de drempel getrokken en professionaliteit in het proces gebracht. De stedenbouwkundige collage van architect Pi de Bruijn is een andere succesfactor bij het wederopbouw. Het plan kent verschillende maten van beeldregie. Er zijn gebieden met een hoge, midden en lage beeldregie. Omdat dit vooraf bekend is, weten de mensen op welke locaties er veel en weinig randvoorwaarden zijn gesteld en kan er een bewuste keuze worden gemaakt. Zo worden aan de Museumlaan op grote kavels woningen gebouwd onder zeer hoge architectuur. Daar moeten de pronkstukken van bekende architecten komen te staan. In het gebied met midden beeldregie wordt een hofje gebouwd in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. Dit zijn 19 woningen die een binnengebied omranden. Een andere bijzondere vorm van particulier opdrachtgeverschap zijn de woon-werkkavels waar men zelf een bedrijf met woning mag bouwen. Ik nodig u uit deze wijk die door de bewoners zelf wordt ontwikkeld te bezoeken. Wij zijn er trots op. Het is wijk waar de liefde van de woningen afspat. Wij gaan ondertussen door, niet alleen in Roombeek maar ook elders in de gemeente. Deze week is het initiatief genomen tot de ontwikkeling van een gestapelde woonvorm door particulieren. Met de corporatie zijn we in onderhandeling om huurders als opdrachtgevers te betrekken in het bouwproces. Roelof Bleker, wethouder Enschede
Colofon Tekst: Jacqueline Tellinga, Staf Depla mmv Mirjam van Musscher, Frits Peijnenburg, Jolanda Reitsma, Arie Willem Bijl, Ron Hillebrand, Roelof Bleker. Foto’s: Jacqueline Tellinga Uitgave: Tweede Kamerfractie PvdA November 2006
Dit land wordt zoveel beter Meer betaalbare woningen voor starters Een eigen huis is duur. Voor veel mensen lijkt een nieuwbouwwoning een onhaalbare kaart. Maar schijn bedriegt soms. Met ‘bouwen in eigen beheer’ kan de prijs van een nieuwbouwwoning tot tientallen procenten lager uitkomen dan normaal. Starters kunnen we zo aan een betaalbare woning helpen, en senioren een passend alternatief bieden. Een groep mensen geeft zelf de opdracht tot het bouwen van woningen. Daardoor valt de projectontwikkelaar weg. Door zelf de aannemer en architect te kiezen wordt veel geld uitgespaard. Het enige wat dan nog nodig is, is bouwgrond. De gemeente moet die beschikbaar stellen. Dat laatste is nu vaak het probleem. Grond gaat vaak bijna automatisch naar woningbouwverenigingen en projectontwikkelaars. Het is niet alleen vanwege de kosten , maar ook vanwege de wens dat burgers meer kans moeten krijgen om in eigen beheer het huis of de buurt van hun dromen te realiseren. Door volume te brengen in het particulier opdrachtgeverschap, zal de PvdA kunnen bijdragen aan een verandering in de Nederlandse bouwcultuur. Ik roep daarom de gemeenten op om meer bouwgrond voor dit soort initiatieven beschikbaar te stellen. Een boekje vol tips om het bouwen in eigen beheer in de gemeente tot een succes te maken. De tips zijn gebaseerd op succesvolle praktijkvoorbeelden. Dit land kan zoveel beter als u en ik daar samen de schouders onder zetten.
