Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
In opdracht van: Aveco de Bondt
April 2010 Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
MKB Reva Stationsstraat 80 postbus 10090 7301 GB Apeldoorn T 055 578 72 51 E
[email protected] I www.mkbreva.nl
© Copyright MKB Reva 2010 Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook en evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van MKB Reva te Apeldoorn. Hoewel de in dit rapport vermelde gegevens met de grootst mogelijke nauwkeurigheid zijn opgesteld, aanvaarden wij voor de juistheid hiervan en eventuele wijzigingen hierin geen aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en op welke grond dan ook.
2
Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding
4
2
De locatie en het verzorgingsgebied
5
2.1
De locatie
5
2.2
Het verzorgingsgebied
5
2.3
Gemeentelijk beleid
7
3
Draagvlakanalyse
8
4 Conclusies
10
Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
3
1
INLEIDING
Er zijn plannen ontwikkeld voor het gebied liggend tussen de Händelstraat, Winnubstlaan en Schubertstraat in de Utrechtse wijk Oog in Al. De bestaande bebouwing wordt vervangen door nieuwbouw die voorziet in woningen en commerciële ruimte (een supermarkt). Voor de realisatie van een nieuwe supermarkt heeft de gemeente Utrecht als eis gesteld dat deze het bestaande voorzieningenniveau in de omgeving niet mag ontwrichten. Een distributie-planologisch onderzoek (dpo) zou dit dienen aan te tonen. Ingenieursbedrijf Aveco de Bondt heeft MKB Reva BV, adviesbureau voor ruimtelijke economie en vastgoed, opdracht gegeven een dergelijk dpo uit te voeren. Het dpo bestaat uit een berekening van de marktruimte voor de supermarktbranche op basis van cijfers van de lokale situatie en landelijke gemiddelden. Hierbij wordt nadrukkelijk gekeken naar het aanbod in de omliggende buurten en wijken, en daarmee naar het bestaande voorzieningenniveau c.q. de detailhandelsstructuur. De voorliggende rapportage bevat de uitkomsten van het dpo. De rapportage is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk twee bevat een beschrijving van de locatie Händelstraat, inclusief het aangrenzende buurtwinkelcentrum, de wijk Oog in Al en de omliggende wijken met de daar gelegen detailhandelsvoorzieningen. Hoofdstuk drie bevat de berekening van de marktruimte voor de supermarktbranche in Oog in Al en hoofdstuk vier sluit af met conclusies.
4
Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
2
De locatie en het verzorgingsgebied
2.1
De locatie
non-foodzaken en dienstverleners en horeca die op ‘dagelijkse voorzieningen’ zijn gericht.
Het bouwplan is gesitueerd tussen de Händelstraat,
De trekker van het winkelcentrum is een Albert Heijn
Winnubstlaan en Schubertstraat in Oog in Al, dat deel
supermarkt. Deze is met 275 m² verkoopvloeroppervlak (vvo)
uitmaakt van de Utrechtse wijk West.
echter zeer beperkt van omvang.
Het plan grenst direct aan buurtwinkelcentrum Händelstraat.
Doorgaans beschikken buurtwinkelcentra over grotere
Dit winkelcentrum strekt zich uit langs een deel van de
supermarkten; 1.000-1.200 m² vvo is geen uitzondering voor
Händelstraat. Het noordelijke deel, gelegen tussen de
een supermarkt in een dergelijk winkelcentrum. Supermarkten
Everard Meijsterlaan en de Winnubstlaan, kent tweezijdige
zijn meestal wel de trekkers voor buurtwinkelcentra; de
bewinkeling; het zuidelijk deel, gelegen tussen de
andere winkels profiteren van zijn aanwezigheid. De vraag kan
Winnubstlaan en de Palestrinastraat is eenzijdig bewinkeld
echter worden gesteld of de huidige supermarkt gezien zijn
(alleen de oostzijde). In het plan is de nieuwe supermarkt
omvang wel als trekker kan worden betiteld.
voorzien achter de zuidelijk gelegen winkelstrip. De entree van de supermarkt is in deze winkelstrip voorzien. Hierdoor
Andere winkels in het winkelgebied zijn onder meer een
gaat de nieuwe supermarkt direct deel uitmaken van het
bakker, een slijter, tabak/ lectuurzaak, een drogist, een
buurtwinkelcentrum.
bloemist, een elektrozaak en een fietsenwinkel. De winkels worden aangevuld met o.a. een apotheek, een kapsalon en een broodjeszaak.
Buurtwinkelcentrum Händelstraat Het winkelcentrum beschikt over 15 units, waarvan er 5 door foodwinkels worden ingenomen, 6 door non-foodwinkels, 3
2.2
Het verzorgingsgebied
door dienstverleners en 1 door horeca. De branchering is sterk gericht op dagelijkse boodschappen, wat niet alleen wordt
Ligging en omvang
veroorzaakt door de 5 foodzaken, maar ook door enkele
Wanneer de officiële indeling van de gemeente Utrecht wordt
Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht 5
aangehouden, ligt het buurtwinkelcentrum Händelstraat in de
ligt dit percentage zelfs onder de 1%. Een ander kenmerk is
buurt Oog in Al, in de subwijk Oog in Al/Welgelegen en in de
de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen. Deze ligt in
wijk West.
de subwijk ruim 13% boven het stedelijk gemiddelde en in de
De buurt Oog in Al telde per december 2009 3.598 inwoners,
buurt als Oog in Al zelfs 53% erboven.
de subwijk Oog in Al/Welgelegen 7.365 inwoners en de wijk West 26.846 inwoners.
Aangrenzende subwijken als Lombok, Kanaleneiland en Transwijk scoren op deze indicatoren juist onder het stedelijk
In Oog in Al is er momenteel één belangrijke
gemiddelde. Geconcludeerd kan dus worden dat het primaire
herontwikkelingslocatie. Op het terrein van de voormalige
verzorgingsgebied van winkelcentrum Händelstraat als relatief
Cereol fabriek worden 230 woningen ontwikkeld. Hierdoor
welvarend kan worden aangemerkt.
zal naar verwachting het inwoneraantal van de wijk licht stijgen.
In het genoemde verzorgingsgebied is de Händelstraat het belangrijkste winkelgebied. Aan het Herderplein, iets
De subwijk Oog in Al/Welgelegen wordt hier als primair
noordwestelijker gelegen in de wijk, ligt een oude winkelstrip
verzorgingsgebied van het winkelgebied aan de Händelstraat
met als enig overgebleven winkel een groenteboer.
gezien. Dit is een geografisch duidelijk afgebakend gebied tussen het Amsterdam-Rijnkanaal, het Merwedekanaal en
Concurrerend aanbod
de drukke verkeersas Weg der Verenigde Naties - Ds. Martin
Vergelijkbare of grotere winkelgebieden liggen in
Luther Kinglaan.
aangrenzende wijken. In Lombok worden door de gemeente
Aangrenzende subwijken zijn Lombok in het noorden/
Utrecht de winkelclusters Groeneweg/Laan van Nieuw Guinea
noordoosten en Kanaleneiland en Transwijk in het zuiden. Ten
en Kanaalstraat/Damstraat onderscheiden en in Kanaleneiland
westen van Oog in Al, aan de overzijde van het Amsterdam-
het stadsdeelcentrum Grootwinkelcentrum Kanaleneiland en
Rijnkanaal ligt de Vinex-uitbreiding Leidsche Rijn. Oog in
de buurtwinkelcentra Rijnbaan en Vasco da Gamalaan.
Al heeft geen direct verbinding met Leidsche Rijn over het kanaal. Wel is in de toekomst een fietsbrug voorzien.
In de onderstaande tabel staat de omvang van de genoemde winkelgebieden en hun supermarkten weergegeven.
Oog in Al/Welgelegen is een subwijk die sociaal-economisch boven het stedelijk gemiddelde uitsteekt. Zo ligt het
Aan de Groeneweg staat een herontwikkeling gepland,
percentage bijstandsgerechtigden met 2,1% aanzienlijk onder
waarbij 6.000 m² winkelruimte wordt gerealiseerd. Naast een
het stedelijk gemiddelde van 3,4%. In drie van de vier buurten
herontwikkeling van de beide huidige supermarkten komt
Winkelgebied
Totaal vvo
Dagelijks vvo
Niet-dagelijks vvo
Händelstraat
1.280 m²
648 m²
632 m²
Kanaalstraat/Damstraat
5.604 m²
2.482 m²
3.122 m²
Albert Heijn (345 m²), Spar (215 m²)
Groeneweg/Laan van Nieuw Guinea
3.642 m²
1.761 m²
1.881 m²
Aldi (750 m²), Nettorama (750 m²)
GWC Kanaleneiland
14.220 m²
4.510 m²
9.710 m²
Albert Heijn (2.290 m²), Jumbo (790 m²)
968 m²
728 m²
240 m²
Aldi (750 m²)*
1.208 m²
762 m²
446 m²
Lidl (1.000 m²)*
Rijnbaan Vasco da Gamalaan
Bron cijfers: Detailhandelsmonitor gemeente Utrecht 2005 en Supermarktgids 2009 * omvang bij benadering
6
Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
Supermarkten Albert Heijn (275 m²)
er ruimte voor 10-15 andere winkels, gericht op dagelijkse
2.3
Gemeentelijk beleid
boodschappen voor de omliggende wijk. Het is de verwachting dat niet voor de tweede helft van 2010 met
Het gemeentelijk detailhandelsbeleid is verwoord in de
de bouw begonnen kan worden (bron: website gemeente
detailhandelsnota ‘Boodschap aan Winkels’ uit 2000. Volgens
Utrecht).
de website van de gemeente Utrecht wordt deze nota in 2009/2010 geactualiseerd; tot dan toe fungeert de nota uit
De supermarkten aan de Kanaalstraat/Damstraat zijn naar
2000 als beleidskader. In 2005 is een ‘Detailhandelsmonitor’
mening van MKB Reva geen echte concurrenten voor de
verschenen met de actuele ontwikkelingen in Utrecht op het
supermarkt aan de Händelstraat vanwege hun beperkte
gebied van detailhandel.
omvang. De supermarkten aan de Groeneweg zijn dat wel, zowel wat betreft hun omvang als de korte afstand tot Oog
In de detailhandelsnota wordt het winkelgebied aan de
in Al. Zeker na de beoogde herontwikkeling is hier naar
Händelstraat als een kwalitatief compleet buurtwinkelcentrum
verwachting sprake van een aantrekkelijk winkelcentrum voor
gezien. Vanuit het gezichtspunt van spreiding van
de dagelijkse boodschappen, waar het winkelgebied aan de
winkelvoorzieningen vervult de Händelstraat volgens de nota
Händelstraat zeker gevolgen van gaat merken.
een functie voor Oog in Al. Het winkelgebied zou deze functie
De buurtwinkelcentra in Kanaleneiland (Rijnbaan en Vasco da
kunnen blijven vervullen, mits de afvloeiing naar nabij gelegen
Gamalaan) ziet MKB Reva ook niet als grote concurrenten. De
gebieden niet verder oploopt. Daarom werd aangegeven
Rijnbaan is sterk op allochtone inwoners gericht en de Vasco
dat behoud van de branchemix en op termijn enige
da Gamalaan ligt aan de andere zijde van Kanaleneiland. Het
schaalvergroting van het supermarktaanbod gewenst waren.
Grootwinkelcentrum Kanaleneiland is wel een grote trekker, zeker ook op supermarktgebied.
De Detailhandelsmonitor uit 2005 heeft laten zien dat de Händelstraat tussen 2001 en 2004 zijn positie heeft
Koopstromen
weten vast te houden. De koopkrachtbinding op de
In de Detailhandelsmonitor 2005 van de gemeente Utrecht
inwoners van de wijk West bleef onveranderd. Tevens laat
staat de kooporiëntatie per wijk weergegeven (cijfers uit
de Detailhandelsmonitor zien dat het winkelgebied aan de
2004). Er zijn helaas geen gegevens per subwijk (het hier
Händelstraat hoge waarderingscijfers krijgt voor o.a. sfeer en
gehanteerde primaire verzorgingsgebied) voorhanden.
uitstraling en bereikbaarheid. Alleen de waardering voor de
De inwoners van de wijk West (totaal 26.846 inwoners) zijn
compleetheid van het winkelaanbod blijft enigszins achter,
voor de dagelijkse artikelen voor 75% op de voorzieningen in
zeker vergeleken met de andere winkelclusters in de wijk
de eigen wijk georiënteerd. Het winkelgebied Kanaalstraat/
West.
Damstraat weet 43% van de koopkracht te binden, het winkelgebied Groeneweg/Laan van Nieuw Guinea 15% en buurtwinkelcentrum Händelstraat 16%. De meeste afvloeiing gaat naar het centrum (10%). Een belangrijke verklaring hiervoor is naar mening van MKB Reva dat het oostelijke deel van wijk West aan het centrum grenst. Verder vloeit 3% af naar Grootwinkelcentrum Kanaleneiland, 2% naar Grootwinkelcentrum Overvecht en 5% naar overig Utrecht.
Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
7
3
Draagvlakanalyse
Dit hoofdstuk bevat de berekening van de marktruimte voor de supermarktbranche in buurtwinkelcentrum Händelstraat. Voor deze berekening worden indien mogelijk recente cijfers over de wijk gebruikt. Indien niet voorhanden, wordt gebruik gemaakt van landelijke gemiddelden. De berekening zal gemaakt worden aan de hand van de volgende vier variabelen: a. omvang verzorgingsgebied b. bestedingen en gemiddeld inkomen c. koopkrachtbinding d. koopkrachttoevloeiing e. omzetnorm/vloerproductiviteit Ad a. Omvang verzorgingsgebied Zoals in het vorige hoofdstuk beschreven wordt als primair verzorgingsgebied de subwijk Oog in Al/Welgelegen gehanteerd. Dit gebied telt 7.365 inwoners. Ad b. Bestedingen / gemiddeld inkomen Het gemiddelde bestedingsbedrag aan levensmiddelen bedroeg in 2008 € 2.220 per hoofd van de bevolking (bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2010). Het gaat hier om toonbankbestedingen, dat wil zeggen de bestedingen die door de consument worden gedaan in winkels. In de supermarkten werd gemiddeld € 1.879 per hoofd besteed. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking ligt in de gemeente Utrecht ongeveer 2% boven het landelijke gemiddelde (bron: CBS 2010). Voor de afzonderlijke (sub)wijken zijn voor deze variabele geen gegevens bekend. In het vorige hoofdstuk is echter geconcludeerd dat het primaire verzorgingsgebied welvarend is in vergelijking met de rest van de stad. Daarom wordt een voorzichtige veronderstelling gedaan dat het gemiddeld besteedbaar inkomen in het primaire verzorgingsgebied 4% boven het landelijk gemiddelde ligt. Voor de foodsector geldt een inkomenselasticiteit van 0,25 (1% meer/minder inkomen betekent 0,25% meer/minder bestedingen).
8
Hierdoor kan voor het verzorgingsgebied worden uitgegaan van bestedingscijfers die in de foodsector ca. 1% boven het landelijke gemiddelde liggen. Dit betekent een gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking van € 2.242,- aan levensmiddelen en een gemiddeld bestedingsbedrag per hoofd van € 1.898,- in de supermarktbranche. Ad c. Koopkrachtbinding Er zijn geen cijfers bekend over de koopkrachtbinding van de inwoners van het verzorgingsgebied. Wel zijn cijfers uit 2004 bekend voor een groter gebied, namelijk de wijk West. Van de 26.846 inwoners van de wijk West kwam destijds 16% van de koopkracht in de dagelijkse sector aan de Händelstraat terecht. Landelijke gemiddelden en ervaringscijfers laten zien dat een modern buurtcentrum minimaal 50% (en soms meer dan 60%) van de koopkracht van de inwoners van de buurt (ca. 7.500 inw.) in de foodsector/dagelijkse sector weet te binden (bron: Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat, 2003). MKB Reva verwacht dat het, gezien de beperkte omvang van de supermarkt, in de huidige situatie moeilijk is deze 50% te halen. Door het vrij grote aantal overige winkels wordt echter verwacht dat de oriëntatie op het winkelgebied toch deze 50% in de foodsector kan halen. Hierbij speelt ook mee dat in direct aangrenzende buurten als het noordelijk deel van Kanaleneiland en het westelijke deel van Lombok alleen supermarkten in het lage segment te vinden zijn; de Albert Heijn aan de Händelstraat zit juist in het hoge segment. Dat de 50% koopkrachtbinding wel wordt gehaald, blijkt ook uit een omrekening van de 16% koopkrachtbinding op de inwoners van de wijk West. 16% van 26.846 inwoners komt overeen met 58% binding op 7.365 inwoners (het inwoneraantal van het primaire verzorgingsgebied). Bij deze 58% binding, zou geen sprake zijn van toevloeiing uit omliggende wijken. De ervaring leert dat toch vaak minimaal 10% van de omzet van buiten het verzorgingsgebied komt. Wanneer rekening wordt gehouden met een koopkrachtbinding van 50% blijft er ‘ruimte’ voor enige koopkrachttoevloeiing.
Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
Ad d. Koopkrachttoevloeiing MKB Reva verwacht dat het winkelgebied aan de Händelstraat ook enige toevloeiing weet te genereren van buiten het directe verzorgingsgebied. Deze omzet zal met name afkomstig zijn van inwoners uit het nabijgelegen westelijke deel van Lombok (waar alleen twee supermarkten in het lage segment gevestigd zijn) en passanten die over de nabijgelegen ringweg (Lessinglaan, Haydnlaan) komen. MKB Reva schat deze toevloeiing op minimaal 20% in. Dit percentage is vooral gebaseerd op de al vermelde kooporiëntatie zoals die uit de Detailhandelsmonitor van de gemeente Utrecht naar voren komt. Ad e. Omzetnorm/vloerproductiviteit De gemiddelde vloerproductiviteit in de foodsector bedroeg in 2008 € 6.700/m² vvo. Voor de supermarktbranche lag deze op € 7.600/m² vvo (bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2010). De vloerproductiviteit wordt door verschillende aspecten beïnvloed, waaronder de huisvestingslasten, de gehanteerde formule en de omvang van de winkel. In Utrecht is sprake van gemiddeld hoge huisvestingslasten, daarom wordt de omzetnorm naar boven bijgesteld, naar € 7.300/m² voor de foodsector en € 8.300/m² voor de supermarktbranche. Met deze variabelen kan de volgende berekening worden gemaakt:
Foodsector Omvang verzorgingsgebied Bestedingen per hoofd Koopkrachtbinding Koopkrachttoevloeiing Potentieel aanwezige omzet Vloerproductiviteit Haalbaar vvo Huidig vvo
Supermarktbranche
7.365 inw.
7.365 inw.
€ 2.242
€ 1.898
50%
50%
20%
20%
€ 10,3 miljoen
€ 8,7 miljoen
€ 7.300/m²
€ 8.300/m²
1.410 m²
1.060 m²
500 m²
275 m²
Bovenstaande tabel laat zien dat er in de foodsector ca. 1.400 m² vvo haalbaar is en in de supermarktbranche bijna 1.100 m² vvo. Gezien het incomplete foodaanbod (een aantal speciaalzaken ontbreekt) zou de supermarktbranche een extra deel van de m² voor de foodsector kunnen invullen. Een omvang van 1.200 m² vvo voor de supermarktbranche aan de Händelstraat is hiermee haalbaar. Bovendien kan met een supermarkt van deze omvang voldaan worden aan de eisen die aan een supermarkt in een dergelijk winkelgebied worden gesteld. Benadrukt wordt dat deze berekening gebaseerd is op de huidige situatie en referentiecijfers voor buurtwinkelcentra. Met een supermarkt van deze omvang wordt niet een onverantwoord ‘beroep’ gedaan op inwoners van omliggende (sub)wijken. Evenmin wordt een extreem hoge binding van de ‘eigen’ inwoners aan het winkelgebied toegerekend.
Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
9
4
Conclusies
Uit de berekening blijkt dat in de huidige situatie een supermarkt van 1.200 m² vvo in het buurtwinkelcentrum Händelstraat passend is. Om deze meters te verantwoorden is dus geen extra beroep op consumenten uit omliggende wijk nodig. Een dergelijke uitbreiding van het supermarktaanbod aan de Händelstraat zal dus geen ontwrichtende werking op de bestaande detailhandelsstructuur hebben. MKB Reva verwacht dat een grotere supermarkt (1.000 -1.200 m² vvo is inmiddels een courante maat voor een supermarkt in een buurtwinkelcentrum) het buurtwinkelcentrum de nodige impuls zal geven. In de detailhandelsnota uit 2000 heeft de gemeente al aangegeven dat een uitbreiding van het supermarktaanbod nodig was om de overlevingskansen van het buurtwinkelcentrum te vergroten. Uit de Detailhandelsmonitor 2005 kwam naar voren dat de consumenten het huidige aanbod laag waarderen. Een uitbreiding is naar mening van MKB Reva dan ook wenselijk. Zonder een dergelijke uitbreiding verwacht MKB Reva dat het buurtwinkelcentrum het zeer moeilijk zal krijgen na de herontwikkeling van het supermarktcluster aan de Groeneweg, vooral gelet op de korte afstand van dit cluster tot Oog in Al en de uitstekende bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers. Samengevat is een uitbreiding van de supermarktbranche aan de Händelstraat passend (tot een grootte van ca. 1.200 m² vvo), wenselijk en zelfs noodzakelijk.
10 Distributie-planologisch onderzoek Supermarktbranche Händelstraat te Utrecht
