Appèl
Infomagazine 4.2010 van Boels Zanders Advocaten
Beroepsgeheim Tussentijdse onder druk opzegging
Digitaal adverteren
Alimentatieverlenging
2
5
7
Kraken
Duidelijkheid incassotraject
Debiteur failliet 3
6
Abonnementen mogen stilzwijgend worden verlengd, maar de consument krijgt een ontsnappingsmogelijkheid.
Andermans merknaam gebruiken mag, mits ...
5
8
2 appèl 4.2010
3 appèl 4.2010
rechtdoorzee
Beste wensen
Recent oordeelde het Europese Hof van Justitie dat advocaten die in dienst zijn van bedrijven zich niet kunnen beroepen op het verschoningsrecht. Daarmee gaat het Hof regelrecht in tegen de Nederlandse regelgeving.
Boels Zanders Advocaten wenst u vrolijke feestdagen en een positief 2011.
Advocaten in dienstbetrekking in ‘t nauw “Je kunt wel stellen dat Nederland en de Nederlandse Orde van Advocaten enigszins in hun hemd zijn gezet”, aldus Richard Verkijk, advocaat Arbeidsrecht bij Boels Zanders Advocaten en gepromoveerd op de rol van de advocaat in het burgerlijk proces. “In 1995 adviseerde een werkgroep onder leiding van Job Cohen over de vraag of het terecht is dat alleen advocaten mogen procederen in civiele procedures. Enerzijds was er het belang van het bewaken van de kwaliteit en de rol binnen de rechtspleging. Anderzijds wilde men voor meer concurrentie zorgen. Conclusie van de werkgroep was dat de drempels om toe te treden tot
“Kun je aan op de vertrouwelijkheid van een gesprek?” de advocatuur moesten worden aangepast; advocaten mochten in het vervolg in dienst zijn van hun cliënt. Zo kwamen advocaten te werken bij grote bedrijven, maar ook bij rechtsbijstandsverzekeraars en vakbonden. Deze ‘Cohen-advocaten’ dienen verder wel aan dezelfde (bijvoorbeeld opleidings) eisen te voldoen als reguliere advocaten. Om hun
onafhankelijkheid te garanderen is bovendien een statuut opgesteld, dat zowel door de werknemer (de advocaat) als de werkgever (feitelijk de cliënt) ondertekend moet worden. Vroeger zou dit ondenkbaar zijn geweest. Deze advocaten zouden zich mogelijk teveel vereenzelvigen met hun cliënt (de werkgever), terwijl een advocaat een dusdanige onafhankelijke positie moet hebben dat hij tegen zijn cliënt kan zeggen wat deze helemaal niet wil horen. In de woorden van Elihu Root (Amerikaans jurist, politicus en Nobelprijswinnaar): “About half the practice of a decent lawyer consists of telling would-be clients that they are damned fools and should stop.” Met andere woorden: in onze beroepsgroep moet je advocaat van de duivel kunnen zijn.” Aanleiding tot de uitspraak van het Europese Hof was een onderzoek door de Europese Commissie naar kartelvorming bij Akzo. Het bedrijf vond dat bepaalde stukken niet ingezien mochten worden op grond van de vertrouwelijkheid van communicatie tussen advocaat en cliënt. Akzo beriep zich op het verschoningsrecht van haar advocaten. Het Hof oordeelde anders: het verschoningsrecht geldt alleen voor onafhankelijke advocaten. Zuur voor de Cohen-advocaten, maar daarmee benadrukt het Hof het belang van onafhankelijke
Debiteur failliet; wat nu? advocaten bij de rechtspleging en erkent het de bijzondere positie van de advocaat. Verkijk: “Elk land in Europa heeft zijn advocatuur anders geregeld. Ook het beroepsgeheim en het daarbij horende verschoningsrecht. Een fundamentele overeenkomst is echter dat je aan advocaten alles moet kunnen toevertrouwen, omdat dit bijdraagt aan een betere rechtstoepassing. Nu kun je als werkgever dus niet meer aan op de vertrouwelijkheid van wat je bespreekt met de advocaat die je zelf in dienst hebt. Het Hof heeft te veel twijfels over de werkelijke onafhankelijkheid van die advocaten. Hebben zij het objectieve vermogen om “nee” te zeggen tegen hun cliënt als die tevens hun werkgever is? Om ergens niet aan mee te doen als dat strijdig is met hun beroepsethiek? De huidige regeling voldoet voor het Hof dus niet. Ik begrijp dat ook wel: een cliënt heeft niets aan een ja-knikker, maar moet een objectief en goed advies krijgen. Een onafhankelijke opstelling dwing je niet af met een ondertekend statuut.” “Hoewel het hier een mededingingszaak betrof, zal deze uitspraak ook in andere rechtsge-
“Zijn advocaten in dienstbetrekking onafhankelijk?” bieden zijn sporen waarschijnlijk nalaten. Reken maar dat dit consequenties heeft voor de wijze waarop in Nederland wordt gewerkt met advocaten in dienstbetrekking. Misschien kunnen de enkele honderden Cohen-advocaten zich naar Nederlands recht nog op het verschoningsrecht beroepen, maar in Europese aangelegenheden op het gebied van mededinging kan dat zeker niet meer. Stel de NMa valt ergens binnen, dan zal zij alle stukken willen zien en mogelijk ontkomt zij er dan niet aan zich te beroepen op deze uitspraak. De kans is dan groot dat de Nederlandse rechter de Europese uitspraak volgt. Daar moet je dus rekening mee houden. Overigens zal dit dan waarschijnlijk weer niet gelden voor advocaten in dienst bij rechtsbijstandverzekeraars of vakbonden. Zij behartigen immers de belangen van cliënten van hun werkgever. Omdat zij
wel onafhankelijk kunnen zijn van degenen voor wie ze feitelijk optreden, ligt het voor de hand dat voor deze groep bedrijfsadvocaten het verschoningsrecht wel geldt.” “Hoe dan ook zullen bedrijven met interne, eigen advocaten zich dus moeten bezinnen op deze verhouding: is hun advocaat werkelijk onafhankelijk genoeg? Kunnen zij nog vertrouwen op het beroepsgeheim van de advocaat die bij hen in dienst is? Als daar twijfel over is, kan dat een extra reden zijn om juridische zaken buiten de deur te leggen. Overigens doen bedrijven met eigen advocaten dat toch al met enige regelmaat, omdat ze nu eenmaal vaak specialistische expertise nodig hebben. Dan kan de samenwerking tussen de eigen advocaat (of een bedrijfsjurist) en de externe advocaat heel waardevol zijn.”
Om er voor te zorgen dat de klant, aan wie u goederen hebt geleverd, bij faillissement alsnog betaalt, kunt u als leverancier maar beter vooraf een aantal zaken goed regelen. Zoals het opnemen van een eigendomsvoorbehoud in uw algemene voorwaarden. Dat klinkt eenvoudiger dan het is. U kunt namelijk kiezen om het eigendom voor te behouden op het product waarop de factuur betrekking heeft of u kiest voor eigendomsvoorbehoud voor alle producten die zijn overgedragen. U doet er bovendien verstandig aan de producten identificeerbaar te maken door bijvoorbeeld serienummers erop te vermelden. Is dit niet mogelijk, zorg er dan voor dat in ieder geval op de verpakking uw bedrijfsnaam en de inhoud staat vermeld. U moet daarnaast kunnen aantonen dat niet alleen het eigendomsvoorbehoud is opgenomen in uw algemene voorwaarden, maar ook dat deze voorwaarden actief ter beschikking zijn gesteld aan de koper en van toepassing zijn verklaard middels ondertekening. Dat wordt nogal eens vergeten. Tot slot moet u zich realiseren dat het product dat u hebt geleverd en waarvoor nog niet is betaald, verwerkt of doorverkocht kan zijn. Is dat het geval, dan vervalt het eigendomsvoorbehoud. Een forse tegenvaller. U hebt, als u niet of niet op de juiste wijze een eigendomsvoorbehoud in de algemene voorwaarden hebt opgenomen, als crediteur ook nog het recht van reclame. Dit recht is een wettelijke bevoegdheid en hoeft niet contractueel te worden vastgelegd. Het recht van reclame geeft u de mogelijkheid een verklaring aan de failliete debiteur te overhandigen, waarin u met terugwerkende kracht om ontbinding van de koop vraagt. Dit recht vervalt als u de goederen meer dan 60 dagen geleden hebt geleverd en als de factuur langer dan 6 weken openstaat. Uiteraard geldt ook hier dat als het product is verwerkt of doorverkocht het recht van reclame geen uitkomst biedt. Snel handelen is dus belangrijk. Als u zich om een van deze redenen niet kunt beroepen op het eigendomsvoorbehoud of het recht van reclame, dan staat u als crediteur vrijwel zeker met lege handen. U kunt in zeer uitzonderlijke gevallen nog proberen een bestuurder privé aansprakelijk te stellen, maar meestal biedt alleen een goede kredietverzekering nog soelaas. Jeroen Tulfer, advocaat Ondernemingsrecht
4 appèl 4.2010
5 appèl 4.2010
Waar komt melk vandaan? De tijd is voorbij dat op verpakkingen alleen stond aangegeven wat er in zat. Tegenwoordig wordt op creatieve wijze geprobeerd de consument te verleiden tot aankoop. Zo claimt Campina dat zij 100% Nederlandse melk levert en lijkt Parmaham gemaakt te zijn van Italiaanse varkens. De laatste jaren wordt echter paal en perk gesteld aan wat wel en niet mag worden beweerd. Zo
oordeelde de Reclamecodecommissie recent dat AH de verkoop van haar melk onder het merk “van Hollandse weide” moet staken, omdat het bedrijf op geen enkele manier kan bewijzen dat de melk afkomstig is van koeien uit een wei. Hoewel de uitspraak niet bindend is, zijn de teksten op de pakken inmiddels aangepast. Ook de Amerikaanse tak van Ben & Jerry’s werd
aangepakt. Zij claimden dat hun ijs “all natural” was. Het tegendeel was waar. De fabrikant voegt namelijk kunstmatige ingrediënten toe. Niet alleen worden fabrikanten op hun vingers getikt en gedwongen waarheden op hun verpakkingen te vermelden, merken worden ook steeds meer beschermd. Zoals sinds kort
rechtzaken Gouda Holland en Edam Holland kaas. De EU heeft besloten dat alleen Nederlandse producenten deze merken nog mogen toepassen en erkent deze opschriften daarmee als Beschermde Geografische Aanduiding. Buitenlandse producenten schreeuwen moord en brand en vinden het een sterk staaltje protectionisme. Bovendien: wie gaat controleren of de Gouda
Holland echt is gemaakt van melk van Nederlandse koeien? En wat houdt traditionele wijze in? Bedrijven komen steeds vaker voor dit soort uitdagingen te staan en zullen zich kortom steeds meer moeten verdiepen in het merkenrecht.
nieuwewet
Digitaal adverteren Zoekmachine Google timmert volop aan de weg en biedt particulieren en bedrijven een scala aan digitale mogelijkheden. Niet alleen om het internet te doorzoeken, maar ook om te mailen, bloggen, documenten te delen en adverteren middels het plaatsen van AdWords bij zoekresultaten. Die laatsten worden ook wel gesponsorde links genoemd. Recentelijk heeft het Europese Hof van Justitie een uitspraak gedaan over wat wel en niet mag bij AdWords. Dat raakt overigens niet zozeer Google als wel het bedrijf dat de digitale advertentie koopt. Bepaald is dat bedrijven andermans merknamen als trefwoord mogen kopen, mits dit niet tot verwarring leidt of misleidend is. Het Hof wil dat de advertentie de zoeker duidelijkheid verschaft
over de economische band tussen diegene die de advertentie plaatst en de eigenaar van het merk. Voorheen probeerden bedrijven middels de toepassing van niet eigen merknamen klanten naar hun site te lokken, terwijl niet altijd evident was dat zij de specifieke artikelen verkochten of dat zij een economische relatie hadden met de merkeigenaar. Het Hof ziet dat als een inbreuk op het merk en eist nu dus helderheid van adverteerders. Wilt u dus gebruik maken van AdWords, realiseert u zich dan dat u duidelijk in uw advertentietekst vermeldt wie de afzender is en wat u verkoopt, maar maak ook zeker slim gebruik van de aankoop van (relevante) trefwoorden. Ook als het andermans merknamen zijn.
Harde noot kraken Het lijkt eenvoudig. Met de Wet Kraken en Leegstand van 1 oktober 2010 mogen krakers harder worden aangepakt zonder dat een gang naar de rechter nodig is. Gemeenten mogen bovendien - voor eigenaren van panden minder leuke - ingrijpende maatregelen nemen om leegstand tegen te gaan. Eigenaren moeten er dus voor zorgen dat hun pand wordt gebruikt. Een gebruiksovereenkomst kan daarin uitkomst bieden. De realiteit is echter complexer en de nieuwe wet stuit op veel verzet. Onder andere de krakers zelf zijn van mening dat de wet inbreuk maakt op hun “huisrecht” dat de bewoner van een pand tegen ongewenst binnentreden beschermt. Dit huisrecht mag, volgens het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, slechts worden beperkt als dit in een wet staat omschreven. En of de Wet Kraken en Leegstand hierin voorziet? Krakers en de Staat maken inmiddels regelmatig de gang naar de rechter. Het Gerechtshof in Den Haag oordeelde recent dat de Staat niet mag ontruimen voordat definitief in hoger beroep is beslist. Het belang van de krakers weegt, voorlopig, zwaarder dan het belang van de Staat en de krakers zitten vooralsnog veilig. We houden u op de hoogte.
6 appèl 4.2010
advocaat van de duivel
Een imagoprobleem? Ondanks herhaalde beloften blijft de overheid burger en bedrijfsleven bestoken met een overdaad aan nieuwe, vaak complexe wetgeving. Alleen al op mijn rechtsgebied, het ruimtelijk bestuursrecht, zijn in nog geen twee jaar de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, de Crisis- en Herstelwet en de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht van kracht geworden. Dat leidt tot verdere juridisering van de samenleving. De alsmaar uitdijende beroepsgroep van advocaten, zo is de gedachte, spint daar garen bij. Met het aantal advocaten valt het in Nederland echter nog wel mee. Wij hebben hier meer advocaten dan in - bijvoorbeeld - Azerbeidzjan (9 per 100.000 inwoners). Ik sluit niet uit dat het zijn van advocaat in dat land een risicovak is. Maar met 95 advocaten per 100.000 inwoners scoort Nederland veel lager dan bijvoorbeeld België (155), Spanje (266) en Italië (332). Wel is een duidelijke stijging waarneembaar; in 1952, toen de Orde van Advocaten werd opgericht, had Nederland 19 advocaten per 100.000 inwoners. Wie echt een hekel aan advocaten heeft, zou naar Schotland
kunnen verhuizen: 5 advocaten per 100.000 inwoners. Dat zal eraan liggen dat in dat uitgestrekte, dunbevolkte land burengeschillen over erfafscheidingen niet aan de orde van de dag zijn. De juridisering van de samenleving maakt het voor burger en bedrijfsleven noodzakelijk om - vooral tijdig - juridische bijstand in te roepen. Met name in de eerste fase van een juridisch geschil kan een advocaat tegen beperkte kosten echt iets voor u betekenen. Onze dossierkasten zijn helaas rijkelijk gevuld met zaken waarbij op het allerlaatste moment een advocaat wordt geconsulteerd. Dan is het vaak een kwestie van redden wat er te redden valt. De cliënt probeert de gang naar de advocaat blijkbaar uit alle macht te mijden. Maar waarom? Ik hoor vaak dat een advocaat enkel belang heeft bij complexe, volledig uit de hand gelopen geschillen en bij verloren procedures in eerste aanleg zodat er ook nog een hoger beroep procedure volgt. Vreemd, want dat hoor ik nou nooit over doktoren: die hopen toch ook niet dat een behandeling niet aanslaat zodat een volgende behandeling kan worden voorgeschreven? Ik kan alleen maar constateren dat we als beroepsgroep een imagoprobleem hebben. Daar moeten we aan werken. Intussen blijven wij gewoon ons uiterste best doen voor u. Daar bent u bij gebaat en uiteindelijk wij ook. Herm Lamers
rechtspraak
Abonnementsketens verbroken Elk jaar vergeten duizenden mensen tijdig hun sport- of tijdschriftenabonnement stop te zetten met als gevolg dat ze er weer voor een jaar aan vast zitten en moeten betalen voor zaken of diensten die niet meer gewenst zijn. Over ongeveer een jaar komt hier een einde aan door inwerkingtreding van een nieuwe wet die recent de Eerste Kamer is gepasseerd. Deze wet heeft betrekking op contracten met consumenten tot het geregeld afleveren van zaken (zoals elektriciteits-, water- en gascontracten of abonnementen op kranten en tijdschriften) én op contracten tot het geregeld doen van verrichtingen (zoals sportschoolabonnementen of contracten voor pechhulpdiensten). Verzekeringsovereenkomsten vallen buiten het bereik van de nieuwe wet. Deze nieuwe wet, die met terugwerkende kracht ook gaat gelden voor bestaande overeenkomsten, versterkt de positie van de consument, maar verlangt ook dat deze actief gaat handelen. Het is namelijk aan de consument om een ontoelaatbaar beding in algemene voorwaarden te vernietigen. Doet hij dat niet, dan blijft het beding geldig. Contracten kunnen nu nog voor bepaalde en onbepaalde tijd worden verlengd. Stilzwijgende verlenging voor bepaalde tijd is straks nagenoeg niet meer mogelijk. Stilzwijgende verlenging voor onbepaalde tijd mag wel, maar de consument moet het contract na de verlenging op elk gewenst moment kunnen opzeggen. Daarbij moet een opzegtermijn in acht worden genomen die niet langer mag zijn dan een maand. Voor abonnementen op tijdschriften of kranten geldt een uitzondering. Deze mogen stilzwijgend voor bepaalde tijd worden verlengd, maar nooit voor een langere periode dan drie maanden. Zegt de consument tijdens deze drie maanden niet op - ook hier geldt in beginsel de opzegtermijn van een maand - dan mag het abonnement wederom drie maanden stilzwijgend worden verlengd. Bij verlenging voor onbepaalde tijd geldt ook dat de consument na verlenging het contract op elk gewenst moment moet kunnen opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van ten hoogste een maand. Voor bladen die minder dan één keer per maand verschijnen, geldt overigens een opzegtermijn van drie maanden. Bovendien mogen proefabonnementen niet meer automatisch worden omgezet in een abonnement. Een andere belangrijke wijziging is dat het opzeggen van contracten mag gebeuren op de wijze zoals het contract is aangegaan. Is een abonnement telefonisch afgesloten, dan mag het dus ook telefonisch worden opgezegd. Kortom: stilzwijgend verlengen blijft mogelijk, maar de consument krijgt wel een ijzersterke ontsnappingsmogelijkheid middels tussentijdse opzegging. Aan bedrijven de taak om hun algemene voorwaarden conform de nieuwe wet aan te passen. Elmira Baghery, advocaat Ondernemings- en Handelsrecht
7 appèl 4.2010
Alimentatieverlenging mogelijk? Op 1 juli 1994 trad de Wet Limitering Alimentatie in werking. Partneralimentatie die na deze datum is vastgesteld of overeengekomen, eindigt in principe maximaal twaalf jaren na inschrijving van de echtscheidingsbeschikking in de registers van de burgerlijke stand. Slechts voor uitzonderlijke gevallen biedt de wet de mogelijkheid tot verlenging van de alimentatietermijn. Vier jaar geleden - in 2006 - liepen de eerste termijnen af. Aanvankelijk leek verlenging na twaalf jaren nagenoeg onmogelijk. Nu is echter een voorzichtige kentering ten faveure van verlenging waar te nemen. Deur op een kier Uitgangspunt voor partneralimentatie is beëindiging na twaalf jaren. Dit betekent dat de alimentatiegerechtigde er binnen twaalf jaren na echtscheiding alles aan moet doen om eigen inkomsten te verwerven. Er mag echter verlenging van alimentatie
worden aangevraagd indien beëindiging daarvan zeer ingrijpend en daarom onaanvaardbaar is naar eisen van redelijkheid en billijkheid. In de eerste rechtszaken waarin om verlenging werd gevraagd, volgde steevast afwijzing. Maar sinds 2008/2009 is door enkele
rechters de deur voor verlenging open gezet in geval van bijzondere omstandigheden. Alimentatiegerechtigden, die arbeidsongeschikt waren geraakt (tijdens en na het huwelijk) en daardoor niet in staat waren (voldoende) eigen inkomsten te verwerven, werden toch in het gelijk gesteld. Denkbaar is dat andere bijzondere omstandigheden, zoals voortdurende intensieve extra zorg voor een gehandicapt kind, eveneens tot verlenging kunnen leiden. Overigens kan, net als tijdens de reguliere alimentatieperiode, de alimentatieplichtige gedurende de verlenging op grond van een relevante verandering van omstandigheden om wijziging van de alimentatie vragen. Dit kan het geval zijn bij aanmerkelijk inkomensverlies aan de zijde van de alimentatieplichtige, bijvoorbeeld door ontslag of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Bescherming alimentatie- gerechtigde Om aanspraak op verlenging te kunnen maken, dient de alimentatiegerechtigde binnen drie maanden na afloop van de twaalfjaarstermijn verlenging aan te vragen. Gebeurt dit niet, dan vervalt voorgoed het recht op verlenging. In het verleden gebeurde het wel eens dat de alimentatieplichtige na afloop van deze twaalf jaren nog enkele
maanden doorbetaalde om geen slapende honden wakker te maken. In mei 2010 bepaalde de Hoge Raad echter dat de termijn van drie maanden voor de verlengingsaanvraag pas ingaat als gestopt wordt met betalen. Uitzondering hierop is als onder een andere titel - de betaling heeft niet meer het etiket alimentatie, maar bijvoorbeeld schenking - betaald gaat worden. De alimentatieplichtige moet aan de alimentatiegerechtigde deze verandering in titel wel uitdrukkelijk melden en kan te maken krijgen met fiscale gevolgen. Na melding gaat de termijn van drie maanden direct in. De alimentatiegerechtigde is na een dergelijke mededeling echter gewaarschuwd, dus de alimentatieplichtige schiet hiermee vermoedelijk weinig op. Edith Schnackers, advocaat Familierecht Indexering alimentatie 2011 Per 1 januari van elk jaar dient de alimentatieplichtige als uitgangspunt zowel de kinder- als partneralimentatie te indexeren. In november voorafgaand aan deze datum wordt bekend gemaakt welke indexering de alimentatieplichtige dient toe te passen. Voor 2011 is de indexering vastgesteld op 0,9%. Deze wettelijke indexering kan overigens door partijen bij overeenkomst of door de rechter bij rechterlijke uitspraak worden uitgesloten. Alimentatiecheck Alimentatie is geen onveranderlijk gegeven, een tussentijdse controle is raadzaam. Boels Zanders Advocaten biedt voor een bijzonder tarief de alimentatiecheck aan. Interesse? Neem contact met ons op.
rechttoe
Eenheid en duidelijkheid incassotraject Wordt u als leverancier geconfronteerd met een niet betalende klant, dan zult u alles in het werk stellen om toch betaald te worden. In sommige gevallen moet u als schuldeiser zelfs de weg naar de rechter maken - afhankelijk van de hoogte van de vordering - om betaling af te dwingen. De vraag is dan wat te doen met de door u, zowel intern als extern, in het kader van de incasso gemaakte kosten. Of en in hoeverre kosten vergoed worden, hangt af van de rechter die u treft. Hoofdregel is dat de rechter de gevorderde incassokosten op redelijkheid toetst. Over wat redelijk is, verschillen rechters echter nogal van mening. De ene rechter grijpt terug op wat u mogelijk in uw algemene voorwaarden aan inningspercentage hebt opgenomen. De andere zal zich baseren op het rapport Voorwerk II. En dan zijn er rechters die van mening zijn dat incassokosten sowieso nooit voor vergoeding in aanmerking komen. Onduidelijkheid alom. Vandaar het nieuwe wetsvoorstel waarin een stelsel voor incassokosten, verband houdend met geldvorderingen tot € 25.000, is neergelegd. Dit maakt het voor schuldeisers in de toekomst gemakkelijker om incassokosten te claimen en de hoogte daarvan vast te stellen. Het nieuwe wetsvoorstel voorziet in een staffel, waarin percentages gekoppeld zijn aan de hoogte van de vordering. De minimumvergoeding is € 40 en het percentage varieert tussen de 1 en 15%. Het is nog niet duidelijk wanneer dit wetsvoorstel ook daadwerkelijk wet wordt. De verwachting is dat de incassostaffel gelijk wordt ingevoerd met het wetsvoorstel over het ophogen van de competentiegrens van de kantonrechter naar € 25.000. Voor deze zaken is vertegenwoordiging door een advocaat dan niet langer verplicht. Conclusie: in de toekomst worden incassozaken tot € 25.000 allemaal afgehandeld bij de kantonrechter, mogelijk zonder inmenging van een advocaat, maar wel met helder inzicht in de mogelijk te vorderen vergoeding voor gemaakte incassokosten. Overigens valt het te betwijfelen of het ophogen van de competentiegrens van de kantonrechter zal leiden tot meer zaken waarbij geen advocaten betrokken zijn. De hoogte van een vordering zegt immers niets over de juridische complexiteit van een zaak. De keuze is aan de schuldeiser. Monique Schreurs, advocaat Handelsrecht
colofon Uitgave Boels Zanders Advocaten nv Redactieadres Postbus 196, 6040 AD Roermond 0f
[email protected] Copy en eindredactie buro open Ontwerp Zuiderlicht Fotografie Arjen Schmitz Illustratie Cyprian Koscielniak Druk Walters
Boels Zanders Advocaten www.boelszanders.nl
’t Mes snijdt aan twee kanten Bij huurverhoging van detailhandelruimten gelden andere regels dan voor overige bedrijfsruimten. In de detailhandel krijgt een huurder niet alleen te maken met de jaarlijkse huurindexering, die meestal inflatievolgend is, maar mogelijk ook met een vijfjaarlijkse huurprijsherziening. De wet bepaalt dat één keer in de vijf jaren de huurprijs van detailhandelruimten mag worden aangepast en speelt daarmee in tijden van snelle huurprijsstijgingen in op de discrepantie die kan ontstaan tussen de jaarlijks geïndexeerde en de marktconforme huurprijs. Stel twee partijen spreken in plaats van € 100.000 huur per jaar, vanwege bijvoorbeeld een slechte markt, een aanvangshuurprijs van € 60.000 per jaar af. Behalve de jaarlijkse indexering is er voor de verhuurder de eerste vijf jaren geen mogelijkheid de huurprijs te verhogen. Op grond van de wet is het echter wel mogelijk na vijf jaren (of later) de huurprijs te laten herzien naar een meer marktconform bedrag. Deze marktconforme huur wordt bepaald door ter plaatse voor doorgaans vijf vergelijkbare detailhandelruimten de gemiddelde huurprijs over de afgelopen vijf jaren te bepalen. In principe zal een verhuurder van deze optie gebruik maken als de huurprijzen jaarlijks sterker stijgen dan de indexering. Voor de huurder is het oppassen geblazen. Het is goed mogelijk dat indien goedkoop is gecontracteerd de huurprijs dus ineens fors hoger wordt. Dat kan zwaar drukken op de bedrijfsresultaten, terwijl het niet zomaar mogelijk is de huur op te zeggen. Er geldt
normaliter een opzegtermijn van 12 maanden, terwijl de huurprijsherziening pas vanaf het einde van het vijfde jaar wordt aangevraagd. Een behoorlijk risico, want deze termijnen lopen niet parallel. Een tienjarencontract zou, dit alles in ogenschouw nemend, voor de huurder minder risicovol zijn. Bij zo’n contract kan namelijk tussentijds geen huurprijsherziening worden doorgevoerd en - mits dat contractueel goed is vastgelegd - de huur wel tussentijds worden opgezegd. Overigens kan ook de huurder gebruik maken van een huurprijsherziening. In een markt waar huurprijzen onder druk staan, kan de huurder namelijk eens in de vijf jaren verzoeken om een huurprijsverlaging. Zowel voor de verhuurder als de huurder is het dus aan te raden de huurprijzenmarkt goed in de gaten te houden. Wouter van de Wier, advocaat Vastgoedrecht
