BAB III OBJEK / DESAIN PENELITIAN
III.1 Profil Perusahaan Utama dan Pesaing III.1.1 PT Summarecon Agung Tbk PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) didirikan pada tahun 1975 oleh Bapak
Soetjipto
mengembangkan
Nagaria dan real
estate.
rekan-rekannya Perusahaan
untuk
memulai
membangun proyeknya
dan
dengan
membangun 10 hektar lahan di kawasan rawa-rawa kelapa gading. Seiring dengan berjalannya waktu, PT Summarecon Agung Tbk berhasil menjadi salah satu perusahaan pengembang property terkemuka di Indonesia, khususnya dalam pengembangan kota terpadu atau “township”. PT Summarecon Agung,Tbk didirikan berdasarkan akta Notaris No.308, tanggal 26 November 1975 dan disahkan oleh Ridwan Suselo, SH di Jakarta. Unit bisnis PT Summarecon Agung Tbk saat ini di kelompokkan berdasarkan tiga aktivitas yang berbeda, yaitu: a. Pengembangan properti, PT Summarecon Agung Tbk membangun proyekproyek properti untuk dijual seperti rumah, kavling perumahan, apartemen dan ruko komersial. Proyek-proyek tersebut lengkap dengan berbagai fasilitas pendidikan, olahraga, sarana ibadah dan fasilitas kesehatan sehingga menjadi sebuah kawasan pemukiman dan komersial yang lengkap dengan fasilitasnya. PT Summarecon Agung Tbk memiliki 3 proyek kota terpadu yaitu kawasan Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong dan Summarecon Bekasi. 44
b. Investasi dan Manajemen Properti, PT Summarecon Agung Tbk membangun proyek-proyek untuk dikelola dan disewakan, khususnya pusat perbelanjaan. Adanya pendapatan sewa dari pusat-pusat perbelanjaan dan property lainnya memberikan pendapatan yang stabil bagi PT Summarecon Agung Tbk. Hingga saat ini, PT Summarecon Agung Tbk memiliki 300.000 m2 pusat perbelanjaan di Sentra Kelapa Gading dan Sentra Gading Serpong. c. Rekreasi dan Hospitality, PT Summarecon Agung Tbk membangun unit bisnis rekreasi dan hospitality yang bersifat sebagai fasilitas pelengkap yang penting bagi kota terpadu. Produk-produk lain yang dikembangkan PT Summarecon Agung Tbk antara lain: •
Mal seperti Mal kelapa gading, Summarecon mall serpong,
•
Kavling (tanah yang dijual dan disewakan),
•
Gading food city,
•
Gading raya golf course and clubhouse,
•
Apartemen seperti Apartemen Summerville,
•
Perumahan,
•
Sentra kelapa gading serpong,
•
Gading Raya Sports Club,
•
Rumah sakit RSIA-Catolus di Summarecon Serpong,
•
Hotel Harris kelapa gading,
•
Plaza Summarecon,
•
DLL
45
Anak perusahaan PT Summarecon Agung Tbk antara lain: 1. PT Bahagia Makmur Sejati, 2. PT Summarecon Property Development, 3. PT Gading Orchard, 4. PT Citra Damai Agung, 5. PT Orient City, 6. PT Serpong Citra kreasi, 7. PT Jaya Bangun ABadi, 8. PT Bhakti Karya Vita, 9. PT Mahkota Berlian Indah, 10. PT Bumi Perintis Asri, 11. DLL
III.1.2 PT Alam Sutera Realty Tbk PT Alam Sutera Realty Tbk didirikan pada tanggal 3 November 1993 dengan nama PT Adhihutama Manunggal oleh Harjanto Tirtohadiguno beserta keluarga yang memfokuskan kegiatan usahanya di bidang properti. Perusahaan mengganti nama menjadi PT Alam Sutera Realty Tbk dengan Akta tertanggal 19 September 2007 No.71 dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., Notaris di Jakarta. Pada tahun 1994, perusahaan mulai mengembangkan proyek pertama di sebuah kawasan tepadu bernama alam sutera yang terletak di serpong. Perusahaan memfokuskan kepada pembangunan area komersial. Perusahaan
46
merencanakan untuk memulai proyek berikutnya di daerah pasar kemis, tangerang. Perusahaan menjadi perusahaan publik dan tercatat di Bursa Efek Indonesia sejak tanggal 18 desember 2007. Jumlah saham yang ditawarkan kepada public adalah 3.142.000.000 lembar saham baru atas nama PT Alam Sutera Realty Tbk dengan nilai nominal Rp 100 setiap sahamnya dan harga penawaran Rp 105 per saham. Selama tahun 2010 Perusahaan memasarkan beberapa produk Sutera Feronia Park, Sutera Jelita serta apartemen Maple Tower. Total penjualan pemasaran mencapai 1,6 triliun atau meningkat 57% dibanding tahun 2009. Perusahaan secara konsisten mengembangkan kawasan Alam Sutera dengan membangun mal, gedung perkantoran, apartemen, Flavor Bliss serta terus meningkatkan infrastruktur dan fasilitas-fasilitas yang dapat memberikan nilai tambah, baik bagi Perusahaan, para penghuni maupun penduduk di sekitarnya. Jumlah pengeluaran modal di tahun 2010 adalah Rp 339 miliar dimana sebagian besar dana tersebut berasal dari kas internal. Produk – produk yang dikembangkan PT Alam Sutera Realty Tbk antara lain: •
Ruko,
•
Perumahan,
•
Kawasan perkantoran,
•
Mal Alam Sutera,
•
Flavor bliss Alam Sutera,
•
Apartemen,
47
•
Kavling,
•
Sport center,
•
Market- pasar 8,
•
Rumah sakit OMNI,
•
Mesjid Nur Asmaa Ul Husna Mosque,
•
Dll
Anak perusahaan PT Alam Sutra Realty Tbk antara lain : 1. PT Delta Mega Persada, 2. PT Duta Prakarsa Development, 3. PT Nusa Cipta Pratama, 4. PT Alfa Goldland Realty, 5. PT Nusa Raya Mitratama,
III.I.3 PT Ciputra Property Tbk Perseroan didirikan pada tanggal 22 Desember 1994 di Jakarta dengan nama awal PT Citraland Property. Pada tanggal 5 Maret 1997 nama Perseroan berubah menjadi PT Ciputra Property, dan pada tanggal 7 November 2007 mulai tercatat di Bursa Efek Jakarta (saat ini Bursa Efek Indonesia) dengan melepas saham ke publik sebesar 49%. Sejak awal Perseroan sudah menentukan ceruk pasar yang ingin digeluti, yaitu properti komersial. Kini Perseroan merupakan salah satu pengembang mixed-use property komersial terbesar di Indonesia yang memiliki serta mengoperasikan lima unit usaha properti komersial yaitu Mal dan Hotel Ciputra
48
di Jakarta dan Semarang, serta sedang membangun Ciputra World Jakarta yang terletak di Jl. Prof. Dr. Satrio Kav. 3 dan 5, di jantung Segitiga Emas Jakarta Selatan. Jumlah aset Perseroan per 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 3.823 miliar. Perhatian utama Perseroan kini ditujukan kepada proyek ikonnya, Ciputra World Jakarta. Setelah sempat diperlambat pembangunannya sebagai akibat dari krisis keuangan global, proyek ini sudah kembali dikerjakan dengan kapasitas penuh. Superblok ini akan terdiri dari sebuah mal dengan ruang ritel seluas 126 ribu meter persegi, ruang perkantoran seluas 66 ribu meter persegi, 88 unit apartemen mewah, hotel dengan 171 kamar suite, 136 kondominium, dan 170 unit apartemen servis. Selain itu, sebuah museum karya seni dan sebuah auditorium berkapasitas 1.200 kursi juga akan menjadi bagian dari superblok ini. Perseroan akan senantiasa teguh kepada komitmen dan dedikasinya untuk terus menjadi yang terdepan dan terbaik dalam mengembangkan hunian dan perkantoran di tengah kota, yang tidak hanya nyaman dan aman, tetapi juga berkelas dan inovatif. Lebih dari itu, segala upaya pengembangan usaha Peseroan akan selalu dibarengi oleh batasan-batasan yang jelas dari kode etik dan kode perilaku yang dipegangnya, serta prinsip pengelolaan yang bertanggung jawab dan ramah lingkungan, sehingga senantiasa menjadi kontribusi nyata kepada masyarakat Indonesia. Produk – produk yang dikembangkan PT Ciputra Realty Tbk antara lain: •
Hotel ciputra Jakata,
•
Mal ciputra Jakarta,
49
•
Hotel ciputra semarang,
•
Mal ciputra semarang,
•
Apartemen Somerset Grand City Jakarta, dan
•
Ciputra World Caveling Jakarta (CWJ) 3 & 5
III.1.4 PT Lippo Cikarang Tbk Dalam rentang waktu 20 tahun, Lippo Cikarang berkembang menjadi kota mandiri dengan industri sebagai basis ekonomi yang solid. Sejak didirikan, Perseroan telah merupakan salah satu pengembang yang mempelopori pembangunan perumahan berkualitas tinggi, nyaman, sehat dan ramah lingkungan. Pada awal 1990-an Perseroan mengidentifikasi peluang pengembangan kota mandiri di lokasi yang berdekatan dengan beberapa industri ringan di Cikarang, sekitar 30 km di timur Jakarta. Perseroan kemudian dan membebaskan lahan dan mulai mengembangkan master plan dan membangun infrastruktur utama sebelum memasarkan kawasan residensial kepada para konsumen pada tahun1992. Lippo Cikarang memiliki hak pengembangan (development rights) meliputi area seluas 2.940 hektar di kawasan tersebut. Perseroan telah membebaskan lahan lebih dari 2.600 hektardari total hak tersebut. Hingga 2010 sebagian besar lahan tersebut telah dikembangkan. Saat ini Lippo Cikarang memiliki populasi lebih kurang 32.000 penduduk. Pengembangan Lippo Cikarang mencakup sekitar 9.700 rumah, 2
50
tower apartment dan 800 ruko serta infrastruktur pendukung yang meliputi pusat belanja, sejumlah sekolah, beberapa rumah sakit dan hotel bintang lima. Sementara itu, di kawasan industri beroperasi sekitar 700 industri ringan bebas polusi dengan 105.000 pekerja yang bekerja di kawasan Lippo Cikarang. Beberapa di antara industri tersebut merupakan perusahaan kelas dunia dari beberapa negara, seperti Korea Selatan, Jepang dan Taiwan. Konsep ini hingga sekarang tetap dipertahankan baik dalam pengembangan kawasan industri, komersial maupun residensial, dan telah menjadikan PT Lippo Cikarang Tbk sebagai kawasan untuk bekerja, tinggal dan bermain. Berkat tersedianya infrastruktur dan berbagai fasilitas terbaik yang mendukung seluruh kegiatan usaha dan keluarga, zona terintegrasi Lippo Cikarang terus berkembang pesat dan saat ini merupakan kota terlengkap di Timur Jakarta yang banyak menarik peminat. Kawasan perumahan PT Lippo Cikarang Tbk merupakan tempat yang nyaman untuk tinggal, sementara kawasan komersial dan industri menjadi pilihan tepat untuk berinvestasi. Perseroan terus berupaya menciptakan nilai tambah dan mengoptimalkan kepuasan para pemangku kepentingan dengan mempertahankan tingkat pertumbuhannya di masa depan. Untuk mempertahankan pertumbuhan tinggi di masa mendatang, PT Lippo Cikarang Tbk telah mengimplementasikan sejumlah program pada 2010. Program tersebut juga diharapkan meningkatkan nilai properti Lippo Cikarang. Dengan demikian Lippo Cikarang tetap menjadi pilihan investasi masa depan.
51
Produk – produk yang dikembangkan PT Lippo Cikarang Tbk antara lain : •
Lippo Cikarang citywalk,
•
Sport village,
•
Perumahan,
•
Hotel,
•
Kawasan industry untuk usaha pergudangan dan perdagangan,
•
Town Management Lippo Cikarang,
•
Restoran,
•
Rumah sakit,
•
Pusat rekreasi hompimpa,
•
Lapangan golf Megumi driving range,
•
Dll
III.1.5 PT Modernland Realty Tbk PT Modernland Realty Tbk didirikan berdasarkan Akta Notaris Hendra Karyadi, S.H. No. 15 tanggal 8 Agustus 1983 dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman dalam Keputusan No. C2-7390.HT.01.01. Tahun 1983 tanggal 12 November 1983. Akta ini telah mengalami beberapa kali perubahan, yang terakhir adalah Akta Notaris Wahyu Nurani, S.H. No. 32 tanggal 27 Juni 2008 untuk menyesuaikan dengan ketentuan dalam Undang-Undang No. 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Perubahan tersebut telah diterima oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
52
Indonesia sesuai dengan Surat No. AHU 69149 AH.01.02 Tahun 2008 tanggal 24 September 2008. Dalam kiprahnya yang membentang selama lebih dari 27 tahun, PT Modernland
Realty
Tbk
telah
menggapai
beragam
pencapaian
yang
membanggakan, yang antara lain tercermin dalam begitu beragamnya kompleks perumahan yang telah dibangun dan dikembangkan oleh Perseroan. Setiap kawasan perumahan yang dikembangkan PT Modernland Realty Tbk dilengkapi dengan berbagai sarana dan prasarana untuk meningkatkan kualitas kehidupan seluruh penghuninya. Sarana dan prasarana ini mencakup fasilitas olahraga dan rekreasi, rumah sakit, sekolah, serta pusat perbelanjaan dan daerah komersial, yang seluruhnya mengacu pada konsep masterplan yang dikembangkan konsultan dan arsitek berkelas, dikelola oleh profesional yang senantiasa memegang teguh komitmen pada para penghuni dan para Pemegang Saham. Kualitas standar yang berkelas merupakan suatu tolok ukur yang benarbenar dijaga oleh PT Modernland Realty Tbk melalui komitmennya untuk meningkatkan nilai properti yang dikembangkannya dan meningkatkan permintaan pasar atas produk-produknya yang memang berkualitas. Berbagai strategi inovatif juga terus dikembangkan oleh perusahaan dalam rangka meningkatkan citra produk produknya sekaligus melakukan diversifikasi arus pendapatannya. Satu dari proyek PT Modernland Realty Tbk yang terkemuka adalah kota modern. kawasan hunian bersuasana asri di kota tangerang ini merupakan proyek perdana PT Modernland Realty Tbk yang menjadi pionir untuk konsep “kota 53
satelit”. Seiring berjalannya waktu, konsep ini mulai diikuti oleh para pengembang lainnya. Kota Modern mendukung pertumbuhan PT Modernland Realty Tbk dari tahun ke tahun seiring reputasi perusahaan menjadi semakin meningkat dan diakui di tingkat nasional. Beberapa kawasan hunian baru di daerah Jakarta dan Tangerang pun berhasil dikembangkan PT Modernland Realty Tbk dalam waktu yang relatif singkat. Produk – produk yang dikembangkan PT Modernland Realty Tbk antara lain: •
Kota Modern yang meliputi pusat wisata kuliner, perumahan, area golf.
•
Modern Park yang meliputi perumahan, took, sekolah, fasilitas olahraga, departemen store dan pasar swalayan.
•
Modern Hill yang meliputi perumahan dan lapangan golf.
•
Jakarta Garden City yang meliputi pusat niaga, sekolah, dan rumah sakit bertarah internasional.
III.2 Visi dan Misi Perusahaan Perusahaan utama dan pembanding memiliki visi dan misi sebagai berikut: 1. PT Summarecon Agung Tbk Visi : “Menjadi Crown jewel diantara penggembang properti di Indonesia yang secara berkelanjutan memberikan nilai ekonomi yang optimal kepada pelanggan dan pemegang saham, serta juga berperan dalam menjaga lingkungan dan menjalankan tanggung jawab sosial”.
54
Misi : 1. Menggembangkan
kawasan
Summarecon
Kelapa
Gading,
Summarecon Serpong dan Summarecon Bekasi menjadi semakin lengkap dan bernilai, serta menggembangkan kawasan baru dengan semangat inovasi 2. Memberikan pelayanan yang tebaik dan terpadu kepada konsumen melalui system yang tepat dan ditingkatkan secara terus menerus 3. Fokus pada pengembangan perumahan, apartemen dan pusat perbelanjaan yang semakin ramah lingkungan 4. Bekerjasama dengan partner strategis dengan menerapkan prinsip tata kelola perusahaan yang baik dan professional 5. Fokus dalam pengembangan Sumber Daya Manusia yang berkualitas, sejahtera serta sesuai dengan nilai dan budaya perusahaan 6. Meningkatkan pendapatan dan keuntungan perusahaan sesuai target tahun 2010-2015. 2. PT Alam Sutera Realty Tbk Visi : “Menjadi pengembang properti nasional yang terkemuka dengan mengutamakan
peningkatan
nilai
tambah
bagi
seluruh
pemangku
kepentingan”. Misi : Memposisikan Perusahaan menjadi pengembang properti yang: 55
1. Mengutamakan pelayanan prima dan produk inovatif sesuai kebutuhan konsumen. 2.
Memaksimalkan potensi setiap properti yang dikembangkan.
3. PT Ciputra Property Tbk Visi : “Menjadi yang terbaik dan terdepan dalam bisnis properti dengan mengembangkan pusat bisnis, komunitas dan gaya hidup yang paling unggul, profesional dan menguntungkan sehingga menjadi pilihan utama bagi para konsumen, menjadi tempat kerja yang paling menarik dan menantang bagi para karyawan, menjadi investasi yang paling menguntungkan bagi para pemegang saham dan menjadi berkat yang nyata bagi masyarakat dan tanah air”. Misi : “Mengembangkan sebuah grup bisnis properti dengan inovasi dan kreativitas yang tinggi secara terus menerus dalam menciptakan nilai tambah dalam penyediaan ruang kehidupan dan kesejahteraan yang lebih baik lagi bagi masyarakat dan para stakeholders”. 4. PT Lippo Cikarang Visi : “Membangun kawasan perkotaan yang lengkap dan menciptakan lingkungan yang kondusif untuk bekerja, tinggal dan berekreasi”.
56
Misi : “Menjadi pengembang kawasan perkotaan berbasis industri, komersial dan residensial terkemuka di Indonesia, melalui investasi di bidang infrastruktur, fasilitas publik dan perangkat manajemen perkotaan, untuk mempertahankan pangsa pasar, nilai tambah, marjin tinggi dan daya saing yang kuat dalam bisnis”. 5. PT Modernland Realty Tbk Misi : “Bersama-sama dengan tim manajemen kami berupaya untuk membawa PT Modernland Realty Tbk ke tingkat eksposur yang lebih tinggi”.
III.1.3 STRUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN III.1.3.1 PT Summarecon Agung Tbk PT Summarecon Agung Tbk memiliki struktur organisasi yang terdiri dari Board of Commisioner, Board of Director, Audit Comitee. Board of Director (Direksi) bertanggung jawab untuk menjalankan kegiatan operasi dan manajemen perusahaan sesuai dengan tujuan, serta visi dan misi perusahaan. Board of Commisioners (Dewan Komisaris)
bertanggung jawab mengawasi
direktur dalam menjalankan perusahaan sekaligus memberikan saran pada direktur. Audit Comitee (Komite Audit) bertanggung jawab untuk membantu dewan direksi dalam menjalankan fungsi dan tanggung jawabnya khususnya terkait dengan pengendelian internal, kebijakan akuntansi dan penyusunan laporan keuangan perusahaan dan anak perusahaan. 57
Gambar 3.1 Stuktur Organisasi PT Summarecon Agung Tbk
58
DEWAN KOMISARIS NAMA
JABATAN
Ir. Soetjipto Nagaria
Komisaris utama
Harto Djojo Nagaria
Komisaris
Sumantri Gangga
Komisaris
Drs. Edi Darnadi
Komisaris Independen
Esther Melyani Homan
Komisaris Independen
DEWAN DIREKSI NAMA
JABATAN
Johanes Mardjuki
Direktur utama
Liliawati Rahardjo
Direktur
Lexy Arie Tumiwa
Direktur
Soegianto Nagaria
Direktur
Herman Nagaria
Direktur
Yong King Ching, Michael
Direktur
Lilies Yamien
Direktur tidak terafiliasi
KOMITE AUDIT NAMA
JABATAN
Drs. Edi Darnadi
Ketua komite audit
Esther Melyani Homan
Anggota
Poepita Pelangiwati
Anggota
59
III.1.3.2 PT Alam Sutera Realty Tbk
Gambar 3.2 Stuktur Organisasi PT Alam Sutera Realty Tbk
60
III.1.3.3 PT Ciputra Property Tbk
Gambar 3.3 Stuktur Organisasi PT Ciputra Realty Tbk
61
III.1.3.4 PT Lippo Cikarang Tbk
Gambar 3.4 Stuktur Organisasi PT Lippo Cikarang Tbk 62
III.1.3.5 PT Modernland Realty Tbk
Gambar 3.5 Stuktur Organisasi PT Modernland Realty Tbk
63
III.4 Desain Penelitian : III.4.1 Jenis dan Sumber Data Dalam penulisan skripsi ini, penulis menggunakan data diantaranya: •
Menurut sifatnya, data yang digunakan adalah data kualitatif karena penulis menggunakan data laporan keuangan perusahaan-perusahaan real estate dari tahun 2007-2011.
•
Menurut cara memperolehnya, data yang digunakan adalah data sekunder karena data tersebut diperoleh penulis dari Pusat Referensi Pasar Modal Bursa Efek Indonesia dan Data ICMD (Indonesian Capital Market Directory).
Adapun riset yang dilakukan penulis adalah riset kepustakaan yang dilakukan dengan mempelajari literatur-literatur yang berhubungan dengan penelitian ini guna memperoleh data sekunder dan landasan teori. Metode pengumpulan data yang digunakan oleh penulis untuk melakukan riset adalah studi kasus karena penulis hanya melakukan penelitian terhadap beberapa rasio keuangan terhadap perusahaan-perusahaan yang bergerak dalam bidang real estate.
III.4.2 Penentuan Sampel Pembanding Sampel pembanding yang akan digunakan sebanyak 4 perusahaan pembanding dengan jangkauan laporan keuangan selama empat tahun yaitu tahun 2007-2011. Sampel pembanding ini digunakan untuk melihat rata-rata rasio industri sejenis sebagai acuan untuk menilai rasio keuangan PT
64
Summarecon Agung Tbk guna menarik kesimpulan mengenai kinerja bisnis yang dimiliki oleh PT Summarecon Agung Tbk dibandingkan dengan industri sejenis. Perusahaan sejenis akan digunakan sebagai objek pembanding adalah perusahaan yang memiliki target pasar atau jenis konsumen yang sama dengan PT Summarecon Agung Tbk.
III.4.3 Metode Analisis Data Penulis melakukan empat pendekatan penilaian bisnis terkait dengan strategi dan laporan keuangan yang dimiliki oleh PT Summarecon Agung Tbk. Pendekatan yang dilakukan adalah : analisis strategi (SWOT, PEST-EL, analisis stakeholders (mendelow matrix), critical succsess factor, analisis persaingan industri),
analisis
laporan
keuangan,
analisis
prospektif
dan
analisis
kebangkrutan.
65
