denk buiten de grenzen bouwinvest magazine nr 3 jaargang 2 juni 2011 Ontmoeten en flexibilieit staan centraal bij nieuwe kantoorconcepten

bouwinvest magazine nr 3 jaargang 2 juni 2011

denk buiten de grenzen

10

Vastgoed levert veel beleggers uiteindelijk geen windeieren op

22

Ontmoeten en ﬂexibilieit staan centraal bij nieuwe kantoorconcepten

30

Diversificatie is het devies om risico's laag te houden

inleiding

column

Durf grenzen te verleggen Spel zonder grenzen was vroeger een TV spelshow waarin Europese dorpen bij elkaar kwamen op een dorpsplein, ergens in Europa, inclusief zwembad en groene-zeepbaan. En daar moest de Italiaanse sportleraar Luigi het opnemen tegen Duitse Ursula, werkzaam bij de bank, en de Hollandse Ada uit Oss, die met het hele korfbalteam hun dorp vertegenwoordigde. En dan was het hoogtepunt een soort van estafette die

Over grenzen

14

Dit nummer gaat over grenzen. Enerzijds over de grenzen die wij onszelf opleggen als het gaat om investeren in vastgoed. Transparante

het hele team in grote, XXXL schuimrubberen, pakken moest maken. En de schuimrubberen pakken beeldden dan altijd

32

iets regionaals uit. Was het dorpsplein in Italië gevestigd dan waren het schuimrubberen pizzakoeriers. In Duitsland waren

grenzen, voor iedereen zichtbaar met als doel

ze een Bockwurst bestaande uit 7 schuimrubberen worsten

dat onze fondsen een zo goed en zeker mogelijk

en in Holland werden knoerten van klompen aangetrokken en

22

moesten ze, handje in handje, een hindernisbaan overgaan.

rendement kunnen maken. Anderzijds grenzen

Ze mochten elkaar niet loslaten. Als je nu oude fragmenten via

in de vorm van landsgrenzen. We zien duidelijk een globalisering als het gaat om beleggen in

Paul de Leeuw

vastgoed. Grenzen vervagen. Dat vergt van ons

YouTube wilt bekijken zie je altijd hetzelfde probleem: 1 van de 7 komt niet goed mee en verliest het evenwicht waardoor de hele sliert pizzabakkers, Bockwursten of 14 schuimrubberen

soms grotere afstand er toch bovenop blijven

klompen met elkander in de problemen komt. En dan moest

zitten. Want juist die lokale marktkennis maakt

de groene-zeephelling nog komen.

3 inbeeld nr 3 juni 2011

andere competenties. We moeten ondanks de

namelijk het verschil. Tegelijkertijd zijn er voldoende kansen en overwegingen om met

Een grenzeloos leven betekent opnieuw balans vinden. Want

succes in het buitenland te beleggen. Een goed

grenzen die verdwijnen hebben als voordeel dat je je eigen

voorbeeld daarvan is de joint venture die wij

grens zelf kunt bepalen. Wie grenzen durft te verleggen, zal

onlangs hebben gevormd met Grosvenor en het

meer ervaren. Zowel positief als negatief. Aan het stellen van

Canadese PSP Investment. Meer hierover leest u

grenzen zit ook vastigheid verbonden, waardoor alles veilig is, rationeel kan worden gewikt en gewogen en waar je geen

elders in dit nummer.

4 Over grenzen

22 In Ontwikkeling 30uitZeker moment het gevoel hebt evenwicht te raken nog voordat

We gaan ook weer de periode in dat we zelf de

Grenzen durven stellen. Omdat zonder die

Plekken om elkaar te ontmoeten Diversificatie is het motto je de ‘groene-zeephelling’ van het leven hebt bereikt.

grenzen overgaan om van een welverdiende

gestelde grenzen risico’s te groot worden.

Seats2meet.com en Qurius Inspirience

vakantie te genieten. Er liggen weer roerige

Maar we moeten ook wel grenzen durven

Center zijn concepten die opzit dealtijd een Management streeft Ininspelen mijn werk soort van Woningen, ‘verleggen van grenzen’.

maanden achter ons. Maanden waarin het

overschrijden.

behoefte van flexibele kantoorplekken naarzijn eenalle zo evenwichtig mogelijke al Naarmate je ouder wordt, grenzen, gevoelsmatig,

economisch herstel zich langzaam maar zeker

1 marktverhaal –grenzen aan risico’s

met alle denkbare voorzieningen. Diversificatie is waar je verlegd, maar het blijftportefeuille. altijd een soort spel. Kijken

doorzet maar waarin bijvoorbeeld ook de pen-

2 visie – think global act local

“Het is de trend.”

sioendiscussie tot wasdom kwam. Het spreekt voor zich dat wij die discussie op de voet volgen

18

3 rondetafelgesprek – vastgoed een bewezen winnaar

Michiel de Bruine, Hoofd Asset

daarbij hetvan sleutelwoord. eigen grenzen liggen. De kracht een grenzeloos leven is toch het lef om je te laten vallen en vervolgens te kijken waar

26 Samen

verder… je uiteindelijk terecht En komt. Want altijd word je opgevangen.

Samenwerken in een joint venture Terondergrond Zake Soms door een keiharde waardoor je geplet als

20

14 3x over grenzen

Jeroen Winkelman van Bouwinvest, Met Passie een stripfiguurtje eventjes ligt om vervolgens weer op te

32

Over grenzen

Stéphane Jalbert van PSPstaan Investments Column en verder te lopen. Maar meestal door een figuur, een 35

Rest mij niets anders dan u weer heel veel lees-

Fietsen voor een goed doel of de

en James Raynor van Grosvenor buigen ontwikkeling of een ervaring die je in staat stelt je verdere

plezier toe te wensen. En vast een fijne vakantie.

wereld overtrekken. Ieder mens heeft

zich over de recentelijk opgerichte joint weg te bewandelen of plan uit te werken. En daar hoef je geen

wel grenzen die hij wil verleggen.

venture.

en er ook klaar voor zijn als zich daar veranderingen in voordoen.

Dick van Hal, directievoorzitter

Italiaanse Luigi, Duitse Ursula of Hollandse Ada voor te zijn. Ga maar voor de spiegel staan en trek iets schuimrubberigs aan. Of die zwarte latexbroek!

1 marktverhaal

Beleggers streven naar optimale diversificatie

grenzen aan

risico’s Vastgoed wint bij institutionele beleggers terrein als beleggings categorie. Logisch, want de gepubliceerde beleggingsresultaten van de grote pensioenfondsen laten zien dat vooral de vastgoed portefeuilles relatief goed renderen. Spreiding blijft het uitgangspunt om een optimaal rendement te maken met een zo laag mogelijk risicoprofiel. Kortom, grenzen stellen aan risico’s.

In dit artikel… Een beeld van de wijze waarop de wereld van vastgoedbeleggingen aan het veranderen is. De belang stelling voor vastgoed neemt toe, waarbij partijen steeds vaker buiten hun landsgrenzen kijken. Ook daar wordt de markt met de dag transparanter en professioneler.

Natuurlijk heeft vastgoed door de crisis flinke

schommelingen binnen de totale portefeuille

klappen gekregen maar het heeft zich ook laten

tegen te gaan. Met andere woorden, er zitten heel

zien als een relatief stabiele asset class. Vergeleken

wat voordelen aan vastgoed als beleggings-

met andere beleggingscategorieën zoals aandelen,

categorie: vastgoed is dus weer in.

obligaties of alternatieven als hedgefondsen of

<

grondstoffen, biedt onroerend goed immers ook

Dekkingsgraden

een aantrekkelijk risico-rendement-profiel. Zeker

Niet voor niets verwacht de INREV, de Europese

op de lange termijn. Zo zorgt vastgoed door de

brancheorganisatie voor investeerders in niet-

huurinkomsten voor een direct rendement en biedt

beursgenoteerde vastgoedfondsen, dat het volume

het volop mogelijkheden voor diversificatie. En dat

van vastgoedbeleggingen door Nederlandse

laatste is nu eenmaal essentieel om al te grote

institutionele beleggers de komende jaren fors zal

diversificeren is als het werken in een controlekamer: exact weten wat er gebeurt om de juiste beslissing te nemen.


inbeeld nr 3 juni 2011

4

1 marktverhaal

2 visie

think global

act local

grenzen aan

risico’s vervolg pagina 5

toenemen. Tegelijkertijd is de wereld van pensioen

De belangstelling voor buitenlands vastgoed is

fondsen ook flink aan het wijzigen. De crisis heeft

meer ingegeven door een groter aanbod. De keuze

er voor gezorgd dat de dekkingsgraden onder druk

in kwaliteitvastgoed is immers in Nederland voor

zijn komen te staan. Herstelplannen moeten er

veel partijen helaas beperkt. In het op grote schaal

voor zorgen dat pensioenfondsen een dekkings

afgrazen van Europese vastgoedmarkten schuilt

graad van meer dan 105 procent hebben. En dan

overigens wel het gevaar van prijsopdrijving.

speelt natuurlijk de discussie of deelnemers van de

Immers, bepaalde vastgoedcategorieën worden in

pensioenfondsen niet zelf hun eigen beleggings

korte tijd dan zo populair dat de aanschafprijzen

mix moeten kunnen gaan maken. Dit laatste kan

flink kunnen oplopen. Met als gevolg dat het

van invloed zijn op de wijze waarop pensioen-

rendement onder druk kan komen te staan. En dus

fondsen in de toekomst hun vermogen spreiden

ook het uitgangspunt van de meeste pensioen

over verschillende beleggingscategorieën.

fondsen, namelijk een goed rendement met een zo

Dé Nederlandse vastgoedmarkt bestaat straks niet meer. We groeien toe naar drie vastgoedmarkten: een Europese, een Amerikaanse en een Aziatische vastgoedmarkt. De rendementen in deze markten kruipen ook steeds meer naar elkaar toe. Binnen de drie vastgoedmarkten zitten echter grote risicoverschillen.

laag mogelijk risicoprofiel.

‘Hoeveel rendement is nodig om aan verplichting te voldoen?’

Beleggingsstrategie

De wereld als speelveld. Het is een wervend

Pensioenfondsen moeten te allen tijde hun

perspectief en ook één waar wij als Bouwinvest

verplichtingen na kunnen komen. Een dekkings

hard aan trekken. De vastgoedmarkten in het

graad van 105 procent is daarbij het uitgangspunt.

buitenland zijn transparanter geworden en

Mede hierdoor zijn veel pensioenfondsen ook

daarmee voor institutionele beleggers een stuk

Diversificatie

anders naar hun beleggingsstrategie gaan kijken.

aantrekkelijker dan in het verleden. Zo wil ook

In elk geval staat vast dat de eieren nimmer in

Niet meer met het oog van hoeveel rendement kan

bpfBOUW uit oogpunt van diversificatie de

één en hetzelfde mandje zullen worden gelegd.

ik op een belegging maken, maar hoeveel rende

allocatie buitenlandse investeringen in vastgoed

Diversificatie van de beleggingsportefeuille blijft

ment heb ik feitelijk nodig om aan mijn

sterk verhogen. De internationale portefeuille

immers noodzakelijk om daarmee het risicoprofiel

verplichtingen te voldoen? Pensioenfondsen

moet, zo is het streven, de komende jaren

van de totale portefeuille te verminderen. En dat

moeten gemiddeld een rendement realiseren van

toenemen van twintig naar veertig procent.

geldt natuurlijk ook voor het beleggen in vastgoed.

zeven procent om geïndexeerde pensioenen te

Woningen, winkels en kantoren, direct, indirect en

kunnen uitkeren. Dus men wil ook niet meer risico

Core-markten

met een hoog, midden of laag risicoprofiel zijn

nemen dan nodig is om die zeven procent te

De focus ligt op de core-markten in Europa,

doorgaans de keuzes die daarbij gemaakt kunnen

kunnen genereren. Vervolgens is het dus zoeken

Noord-Amerika en Azië. In Europa zijn dat

worden. En dan uiteraard nog de belangrijke keuze:

naar de juiste beleggingsproducten die wat betreft

Engeland, Frankrijk, Duitsland en Scandinavië.

beleggen in Nederland of in het buitenland.

risicoprofiel en rendement het beste scoren.

In Noord-Amerika gaat de aandacht vooral uit

Uit de Vastgoedwijzer 2010 van de Vereniging van



6

naar de oost- en westkust van de Verenigde

Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland

Liability driven

Staten en in Azië hebben Japan, Australië,

(IVBN) blijkt dat Nederlandse institutionele

Deze strategie, die bekend staat als Liability Driven

Singapore en Hong Kong onze belangstelling.

beleggers 57 procent van hun vastgoedvolume in

Investing (LDI), maakt nu ook zijn intrede in het

Met andere woorden, we zoeken het niet in

het buitenland hebben. Dit gebeurt overigens niet

vastgoed (zie www.ivbn.nl/publicaties-archief).

landen waar de rendementen wellicht wat hoger

zozeer uit oogpunt van hogere rendementen. De

Het directe gevolg daarvan is dat de behoefte aan

zijn maar de risico’s zo mogelijk nog hoger. De

rendementen die in andere (west) Europese landen

kwalitatief vastgoed met lange huurcontracten

streefportefeuille internationaal is qua profiel dan

worden gegenereerd zijn immers vergelijkbaar met

(dus feitelijk vastgoed met een laag risicoprofiel)

ook opgebouwd uit 60 procent laag, 30 procent

de prestaties van het Nederlandse vastgoed.

alleen maar zal toenemen.

midden en 10 procent hoog risico.

kwestie van de juiste route kiezen

2 visie

think global

act local vervolg pagina 7

Lokale kennis

Vanuit beleggingsoogpunt is het over de grens

Waar het volgens ons als Bouwinvest allemaal om

gaan interessant, maar vanuit het oogpunt van

draait, is het hebben van een goede kennis van de

beheer een stuk gecompliceerder. Vastgoed is qua

lokale markten en de ontwikkelingen die zich daar

samenstelling nu eenmaal een aparte assetcatego

voltrekken. ‘Think global maar act local’ is daarbij

rie. Het is immers grondgebonden en de waarde

ons credo. Think global als het gaat om de strategie

ervan wordt vooral lokaal bepaald. Dus de vraag is

van de vastgoedportefeuille. Dus de risicoverschil

hoe beheers je in het buitenland de risico’s van de

len goed in beeld brengen, de transparantie en

vastgoedbelegging als je er niet altijd bovenop zit?

liquiditeit van de markt et cetera. Kortom, al die

En die risico’s zijn trouwens niet ondenkbeeldig.

zaken die de rendementen van vastgoed beïnvloe

Er zijn zoals bekend in het verleden al heel wat

den. Maar act local als het daadwerkelijk om

Nederlandse beleggers naar het buitenland gegaan

beleggen gaat. Dat doen wij door in het buitenland

en zonder al te veel succes weer teruggekomen.

lokale samenwerkingspartners te zoeken die

Omgekeerd zijn er overigens ook nogal eens

precies van de hoed en de rand weten. En die zijn

buitenlandse beleggers met grote verliezen uit

er trouwens genoeg. We gaan daarbij overigens

ons land vertrokken.

niet over één nacht ijs. Zo lichten we eerst onder



8

Beheersoogpunt

andere het trackrecord, de kwaliteit en betrouw baarheid van zo’n organisatie helemaal door

‘Wij gaan in zee met lokale partners’

voordat wij met die partij in zee gaan. Een andere trend die wij voorzien is een toename van buitenlandse beleggers op de Nederlandse markt. Want voor Nederlandse partijen mag de groei dan voor een deel in het buitenland liggen, voor buitenlandse partijen is de Nederlandse markt weer interessant. Deze partijen hebben altijd in hun thuismarkt belegd maar hebben nu ook het perspectief van drie vastgoedmarkten. En wat Nederlandse beleggers in het buitenland gaan beleggen gaat ten koste van de allocatie in

Actief in het buitenland

Nederland. Met andere woorden, het aanbod wat daardoor op de markt komt is van een goede

De beschreven groeistrategie indirect vastgoed van de portefeuille

kwaliteit en dus uitermate geschikt voor institutio

Internationale Investeringen van bpfBOUW (Bedrijfstakpensioenfonds

nele partijen uit het buitenland. Bouwinvest speelt

voor de Bouwnijverheid) verloopt via actieve deelname in joint

hierop in door het openstellen van haar drie

ventures en club deals maar ook door in fondsen te participeren.

Nederlandse sectorfondsen voor binnenlandse

Naast de verdeling van laag, midden en hoog risico is ook de mix van

en buitenlandse institutionele investeerders.

woningen, winkels, kantoren en overig (m.n. logistiek en industrieel) vastgoed gespreid. Vooral de joint ventures bieden Bouwinvest kansen om invloed op het vastgoed uit te oefenen.

steunen op partijen die verstand van de lokale situatie hebben

3 rondetafelgesprek

In dit artikel…


10

Vastgoed een bewezen

winnaar

Praten over kansen en risico’s bij het beleggen in vastgoed in binnen- en buitenland levert een boeiende discussie op. Wél beleggen in opkomende markten in verband met mogelijk fraaie rendementen of juist niet door te grote risico’s. Eén ding is duidelijk, vastgoed is een bewezen winnaar.

Plaats van handeling is het perron van het voormalige Haarlem

(Brenninkmeijer-red) zorgt vastgoed als cashflowgenerator dan

mermeerstation in Amsterdam. Een gearrangeerde ontmoeting

ook voor een stevig fundament.” Ook Patrick Kanters, Managing

om met elkaar van gedachte te wisselen over het beleggen in

Director Global Real Estate bij APG, voelt zich prima bij vastgoed.

vastgoed. “Wat mooi is bij vastgoed”, trapt Jaap Blokhuis, CEO van

“Onze streefallocatie is tien procent. We waren met acht procent

Redevco het gesprek af, “is dat de cashflow altijd doorgaat. Ook

ondergealloceerd maar trekken dat nu recht. De reden voor de

tijdens de crisis is men niet opgehouden met het betalen van de

ophoging is dat de crisis de markt toch flink heeft gecorrigeerd.

huur en dat is uiterst comfortabel. Dividend wordt stopgezet en

Wereldwijd zijn er tussen de 25 en 40 procent aan vastgoedwaar

ook rond obligaties kan er van alles gebeuren maar vastgoed

des afgegaan. Daarom is het voor ons nu een goed moment om

levert jaarlijks goede rendementen op. Binnen het familiebedrijf

weer in te stappen.” Fred Bunker, Executive Director Corporate


Gaan Jaap Blokhuis, CEO Redevco, Fred Bunker, Executive Director Corporate Finance Kempen & Co, Marijn Snijders, Chief Commercial Officer Jones Lang LaSalle Nederland, Stephen Tross, Directeur Internationale Investeringen Bouwinvest en Patrick Kanters, Managing Director Global Real Estate APG, met elkaar in gesprek over beleggen in vastgoed.

3 rondetafelgesprek

Vastgoed een bewezen

winnaar

vervolg pagina 11


Niet of wel genoteerd

hebben daarvoor een ontwikkeltraject gekozen. Je

Dan is er vervolgens nog de keuze in niet of wel

moet er een lange adem voor hebben omdat je de

beursgenoteerd vastgoed. Patrick Kanters: “Goed

eerste drie jaar vooral moet leren. Daar betaal je

beschouwd gedraagt beursgenoteerd en niet

vervolgens ook leergeld voor. Zeker in Turkije

beursgenoteerd zich op de lange termijn hetzelfde.

hebben we dat gedaan. We zijn er begonnen op het

Eigenlijk ook logisch want als je het afpelt zitten er

moment dat de markt daar oververhit was. Dus

gewoon stenen in. Alleen is het anders verpakt. En

hebben we te veel voor de grond betaald. Dan ga je

natuurlijk, “ voegt hij er in één adem aan toe, “is de

Finance bij Kempen & Co herkent dat beeld. “Ik zie

forse verhoging van de buffervermogens voor

bouwen als de beton- en staalprijzen de pan

volatiliteit bij beursgenoteerd vastgoed ogenschijn

ook duidelijk de belangstelling weer toenemen.”

vastgoedbeleggingen, het beleggen in vastgoed

uitvliegen. En vervolgens ga je verhuren op het

lijk veel hoger. Maar we moeten tegelijkertijd niet

Stephen Tross, Directeur Internationale Investerin

onderwaardeert. Patrick Kanters knikt: “Het geeft

moment dat de markt aan het inzakken is. Kortom:

vergeten dat er ook tijdingen en cycli zijn waarin wij

gen bij Bouwinvest benadrukt dat vastgoed als

ook het signaal af dat vastgoed toch nog een

asset class bpfBOUW geen windeieren heeft

beetje riskant is. Anders doe je dat natuurlijk niet.

gelegd. “Wij hebben niet zoals Patrick tien procent

Dan eis je geen hogere buffer.” “Feitelijk”, haakt

maar 25 procent gealloceerd. Dat heeft wel

Tross daar op in, “is daar als je kijkt naar de reeksen

consequenties. Door die grote allocatie zien we

ook geen grond voor. De laatste tien tot vijftien

vastgoed niet als return optimizer, dus niet als

jaar heeft vastgoed minder volatiliteit laten zien

speeltje waar je wat extra rendement uit kunt

dan bijvoorbeeld equities. Dus dat is volgens mij

de verkeerde timing. Dat geeft niet zolang je, zoals

ook een reden om eerder lagere dan hogere buffers

Redevco in Turkije, een topproduct op een toplocatie moet je, als je een fiscaal vriendelijke structuur wilt,

aan te houden.” “Leverage speelt een rol”, zegt

hebt. We hebben er zeker 20 tot 30 procent op toe

Jaap Blokhuis, “waardoor vastgoed toch een beetje

moeten leggen, maar zijn dat nu volop aan het

de naam heeft gekregen dat het één van de

terugverdienen.”

‘Wat mooi is bij vastgoed, is dat de cashflow altijd doorgaat’

ons voor de gek houden als het gaat om de waarde

‘Liever niet op eigen houtje naar het buitenland’

ring van niet beursgenoteerd vastgoed.“ Jaap Blokhuis ziet als voordeel het fiscaal vriendelijk systeem dat aan veel beursgenoteerde structuren kleeft. “In Nederland hebben we wat dat betreft een plezierige situatie met de niet-genoteerde fiscale

veroorzakers van de crisis is. Zodra je twintig tot

beleggingsinstellingen maar in de meeste landen wel een beursgenoteerd vehikel hebben.”

Kantorenmarkt Aan het slot van het gesprek nog de vraag naar

13

dertig procent moet afwaarderen en je hebt

Lokale partner

welke vastgoedonderdelen de focus moet uitgaan.

halen. Nee, het is echt de basis van de portefeuille

tachtig procent geleveraged, dan heb je een

In China is door Redevco bewust naar een gerenom

De meerderheid aan tafel gaat voor retail. De

van het pensioenfonds. En de cashflow die het

serieus probleem. En als je vervolgens als

meerde lokale partner gezocht. “Onze Chinese

kantorenmarkt heeft het, zeker in Nederland,

genereert is precies dat waar het pensioenfonds

financiële sector honderden miljarden aan

partner is een kwaliteitsbedrijf met een bewezen

aanhoudend moeilijk. Tegelijkertijd bespeurt Fred

naar op zoek is om de premies te kunnen betalen.”

moeilijke leningen hebt lopen, dan maakt dat

trackrecord. Wij zijn er ook volledig complementair

Bunker in Engeland en Frankrijk en dan vooral

toezichthouders best wel nerveus.” Marijn Snijders,

aan. Zij regelen de benodigde vergunningen en zijn

Londen en Parijs een aantrekkende kantorenmarkt.

Buffervermogens

Chief Commercial Officer bij Jones Lang LaSalle

goed in het bouwen van kantoren en woningen maar

“Maar over Nederland blijf ik somber.” Dat is Marijn


12

dit. “Wij zien Turkije en China als groeimarkten en

Het vijftal aan tafel vindt wel dat ALM-studies en

Nederland ziet dergelijke discussies over vastgoed

hebben geen verstand van winkels. En wij vullen

Snijders ook. “Als ik moest kiezen dan zou ik

ook de richtlijn Solvency II, die uitgaat van een

beleggingen de afgelopen 20 jaar telkens

juist dat winkelgedeelte in. Zowel conceptueel als in

investeren in hoogwaardig retail en woningen in de

terugkeren. “Ook bij ALM-studies speelt ieder jaar

de verhuur. Daarbij profiteren wij van de kennis en

huursector, vooral in de goedkopere huurwoningen

de discussie hoeveel procent er in vastgoed moet

kunde van onze zusterorganisatie C&A.” Volgens

zal het tekort alleen maar oplopen.” Jaap Blokhuis:

worden geïnvesteerd. Als je tegelijkertijd naar de

Marijn Snijders gaat de diversificatie steeds verder.

‘Ik ga volledig voor retail. De kantorenmarkt is

portefeuilles van de institutionele beleggers kijkt,

“Wij zien nog steeds een enorme belangstelling van

alleen maar interessant met een goede timing.”

dan zijn die vaak mooi samengesteld met kwalita

beleggers voor Azië. De internationalisatie zorgt er

Patrick Kanters: “Eens, er in en er op tijd weer uit.”

Gespreksleider René Buck, CEO van Buck Consultants

tief gezien goed vastgoed. De Nederlandse fondsen

voor dat internationale vastgoedadviseurs naast

Stephen Tross begrijpt de belangstelling voor retail.

International, vroeg de deelnemers hoe zij 500 miljoen

hebben in het verleden al veel kantoren verkocht.”

Azië en Zuid Amerika ook steeds actiever worden in

“Dat doet het momenteel goed. Maar tegelijkertijd”,

Hoe 500 miljoen te verdelen

Afrika.” Een continent waar Stephen Tross zich

nuanceert hij, “zal internet consequenties hebben

de VS en 20% in opkomende markten. Met 50% heeft retail de

Diversificatie

vooralsnog liever niet aan waagt. “We kiezen onze

op de manier waarop wij in de nabije toekomst gaan

overhand. Marijn Snijders gaat voor 50% Europa, 25% Azië en

Als het gaat om alloceren in binnen- of buitenland

buitenlandse beleggingen heel zorgvuldig. Daarbij

winkelen. En die veranderingen zijn in de cijfers nog

25% VS. Jaap Blokhuis splitst het bedrag op in 50% Europa en

zijn de rondetafeldeelnemers het er over eens dat

streven wij naar een laag risicoprofiel. Wij zijn ook

niet meegenomen.”

50% opkomende markten en belegt alleen in retail. Patrick

de focus voor een groot deel op het buitenland ligt.

geen frontrunner en hanteren onze eigen standaar

Kanters kiest voor 40% Europa en vooral de groeisteden,

“Maar”, zegt Patrick Kanters, “dat doen we niet op

den. Daarom zou Afrika voor ons niet aantrekkelijk

20% VS en 30% Azië en 10% Latijns Amerika. Stephen Tross

eigen houtje. We hebben gekozen voor de indirecte

zijn omdat de businessstandaard vaak onvoldoende

Lees de integrale weergave van dit rondetafel-

weg, dus we zoeken strategische partners die ons

transparant is en niet aansluit bij de onze.”

gesprek op www.bouwinvest.nl

zouden verdelen. Fred Bunker zet 50% weg in Europa, 30% in

tenslotte zet in op 40% Europa, 30% VS en 30% Azië.

daarin ondersteunen.” Jaap Blokhuis onderschrijft

1

“Elk kwartaal gaat een team van vier collega’s met elkaar op reis. Het is een werkbezoek met feitelijk twee doelen.

Enerzijds is het de bedoeling om te leren van andere projecten. Dat kan in Nederland maar vooral ook in het buitenland om te zien of wij daar lessen voor onze eigen projecten uit kunnen trekken.

‘Het werd een martelgang. Maar ik zette door’

Anderzijds is het vooral ook kennis maken met

3x over grenzen

elkaar. De vier die op stap gaan werken in de praktijk immers vaak niet samen. Dit is dus een goede manier om als het ware over de schutting te kijken en van elkaar te leren. Er zijn nu zes of zeven teams op werkbezoek gegaan en het is een enorm succes. Men is al naar plaatsen als Riga, Hamburg, Dublin, Madrid en Oslo geweest. Het leuke is dat ze het als een sport zien om voor het beschikbare budget zo ver mogelijk weg te kunnen en ook zo veel mogelijk te doen. Dus alle goedkope vluchten worden afgestroopt en de slaapplaatsen mogen natuurlijk ook nauwelijks wat kosten.

De een fietst voor het goede doel in zeven dagen naar de

‘De sport is om zo ver mogelijk weg te gaan’

Alpe d’Huez en de ander verkoopt huis en haard en trekt met zijn vrouw de wereld over. De derde stuurt zijn collega’s

Het is op een plezierige manier met elkaar kennis

er op uit. Jack Groen, Dennis Gronert en Bas Jochims over

maken maar vooral ook geïnspireerd worden door de buitenlandse projecten die altijd een mix zijn

het verleggen van grenzen.

van woningen, winkels en kantoren. Tijdens de Business Meeting die hier elk kwartaal plaatsheeft moet een terugkoppeling worden gegeven. Dat zijn dan meestal hele boeiende presentaties en dan zie je ook het plezier waarmee de teams aan de slag zijn gegaan. Bij die gelegenheid worden ook de nieuwe teamleden voorgesteld. Of ik al mee ben geweest? Nee helaas, management en directie zijn van deelname uitgesloten.”

Naam

Bas Jochims

Mijn grens Laat ik anderen verleggen.  Door

Collega’s met elkaar ervaringen op te laten doen.

Bas Jochims is Hoofd Asset Management Kantoren en kwam op het idee om steeds vier collega’s van verschillende afdelingen op werkbezoek te sturen met een beperkt budget.



14

2

Naam

Dennis Gronert

Mijn grens Heb ik verlegd.

“De directe aanleiding voor onze wereldreis was het overlijden van mijn

Door

Samen met mijn vrouw op wereldreis te gaan.

vader. In zo’n periode ben je heel sterk met

leven en dood bezig. Dan realiseer je ook dat het leven eigenlijk veel te kort is en dat je ervan moet genieten. Eerst ontstaat het idee om een sabbatical van drie maanden te nemen. Even weg

Dennis Gronert is business proces analist bij Bouwinvest. In 2006 begon het bij hem en zijn vrouw IJolanda te kriebelen.

3

“Vijf jaar geleden bleek mijn moeder een ernstige vorm van kanker te hebben. Hoewel ze volgens de artsen toen nog

maar kort te leven had, is zij er gelukkig nog steeds. Kanker komt dan heel dichtbij. Mijn collega Harry Bijl die voorzitter is van de Stichting Tegenkracht, vertelde over de actie Alpe d’Huzes. Op één dag

uit alle drukte en hectiek. Maar al snel groeit dat

Ze wilden wel wat van de wereld zien.

voor het KWF Kankerfonds zo vaak mogelijk de

uit tot een woest plan om op wereldreis te gaan.

Ze gaven hun baan op, verkochten hun

Alpe d’Huez beklimmen. Ik zei dat ik daar wel aan

huis en trokken de wijde wereld in.

mee wilde doen. Toen bleek dat het

Dat betekende wel onze baan opzeggen en ons

Tegenkrachtteam de 1.300 kilometer vanuit

huis verkopen. Die besluitvormingsfase vond ik het

Assendelft naar Frankrijk zou fietsen, moest ik wel

moeilijkst. Dat is voor jezelf echt een grens die je

even slikken. Maar gezegd is gezegd.

over moet. Je gaat toch alles wat je tot dat moment hebt opgebouwd weer afbreken. Zo voelt dat. Toen

Door de hevige winter speelde mijn voorbereiding

eenmaal het besluit was genomen viel er een last

zich vooral binnen op de trainingstoestellen af. Op

van onze schouders. Wel ontmoet je dan veel

Tweede Pinksterdag vertrokken we uit Assendelft.

weerstand. Tachtig procent van familie, vrienden

De eerste dag stond er 294 kilometer fietsen op

en kennissen vroeg zich af of we gek geworden

het programma met als eindpunt Valkenburg.

waren.

‘Eenmaal in het vliegtuig voelde dat heel vrij’



16

‘De overwinning op mijzelf was enorm’ Na tachtig kilometer had ik nog maar één doel

In het vliegtuig naar ons eerste reisdoel Ecuador

en dat was Valkenburg halen. Ik weet nog dat de

voelde dat heel vrij. IJolanda en ik gingen samen

teamleden na een half uurtje zeiden ‘we doen

onze grenzen verleggen en het avontuur tegemoet.

het met dertig kilometer per uur rustig aan.’

Na diverse landen in Zuid Amerika te hebben

Tien minuten later reden we al 39 kilometer per

bezocht zijn we onder andere in Nieuw Zeeland,

uur. Ik heb toen echt mijn grenzen verlegd.

Australië, Japan, India en Jordanië geweest. Onze reis heeft op een paar dagen na een jaar geduurd.

De tocht werd een martelgang. Maar ik zette door.

Eenmaal terug hadden we beiden snel weer een

De overwinning op mijzelf was dan ook enorm

baan gevonden en konden we weer gaan

toen ik zeven dagen later in Frankrijk aan kwam.

opbouwen. Inmiddels hebben we een zoontje van

‘Wat is er met jou gebeurd?’, vroegen mensen die

2,5 jaar. Het kriebelt nog wel eens. Je kijkt

mij daar weer zagen. Kun je nagaan hoe ik er

natuurlijk ook terug op een geweldige tijd.”

uitzag. Uiteindelijk ben ik drie en een half keer de

Naam

Alpe d’Huez opgeweest. Het was een superervaring

Mijn grens Overgegaan 

en bij elkaar heb ik 3.600 euro opgehaald.”

Door

Jack Groen Deel te nemen aan de Alpe d’Huzes.

Jack Groen is adviseur bouwzaken bij Bouwinvest. Vorig jaar fietste hij in zeven dagen naar de Alpe d’Huez.

18

19


denk buiten de kaders


ter zake

Bouwinvest op de Provada

World Press Photo

Van dinsdag 7 tot en met donderdag 9 juni worden in de Amsterdam RAI weer de Professionele Vastgoeddagen gehouden. Drie dagen lang presenteert toute

Traditiegetrouw start de jaarlijkse World Press Photo tentoonstelling in

vastgoed Nederland zich aan elkaar en aan hun relaties. Uiteraard is ook

Amsterdam. Tot en met zondag 19 juni hangen ‘s werelds beste persfoto’s

Bouwinvest aanwezig. Wij staan in hal 11 standnummer 40. Naast de uitreiking

in de Oude Kerk. Daarna reist de tentoonstelling de hele wereld over.

van de Piet Kranenberg Ring op woensdag 8 juni is Dick van Hal, directievoorzitter

Uiteraard is de winnende foto van 2010 van de Zuid Afrikaanse fotograaf

van Bouwinvest te zien in het Ontwikkelaarsdebat ( 8 juni van 11.00 tot 12.00 uur).

Jodi Bieber te zien, maar er is ook een Nederlandse fotograaf in de prijzen gevallen. De fotoserie Metropolis van Martin Roemers won de 1e prijs in de categorie Daily Life, stories.

Hardlopen in Beatrixkwartier inbeeld nr 3 juni 2011

deden ook dit keer veel bedrijven mee die in het

zondagsrust op 22 mei jl. Duizenden hardlopers hadden

Beatrixkwartier gevestigd zijn. Zij liepen mee in

zich voor het CentreCourt, eigendom van het

de bijzondere Business Run. Bijzonder, omdat het

21

Bouwinvest Office Fund, verzameld voor de SDU Royal

zakelijke gebied zich daarmee voor één keer per jaar


20

Verantwoord in vastgoed

Het was in het Haagse Beatrixkwartier gedaan met de

De mogelijkheden, kansen en risico’s van vastgoed

Universiteit van Amsterdam met de aanwezigen in

Ten. Tien kilometer hardlopen door het Beatrixkwartier

van een geheel andere kant laat zien. Niet zakelijk

als asset class voor pensioenfondsen stonden

discussie over het verantwoord aandeel dat vastgoed

en langs het Haagse Bos. Aan deze hardloopwedstrijd

maar vooral sportief.

centraal op het eerste investor relations event van

uit zou moeten maken van de beleggingsportefeuille

Bouwinvest. Op 17 mei jl. vormde de ontvangstruimte

van pensioenfondsen. Uiteraard werd ook informeel

van Bouwinvest in het Olympisch Stadion het decor

met elkaar over dit onderwerp van gedachte

voor deze interessante middag. Zo ging professor

gewisseld. Kijk voor een uitgebreid verslag van

dr. Guus Boender, hoogleraar ALM aan de Vrije

dit investor relations event op www.bouwinvest.nl.

Actie in Eenhoorngebied In het Amsterdamse Eenhoorngebied is de bouw van ‘De Heelmeesters’ in volle gang. Onlangs sloeg wethouder Thijs Reuten, van Stadsdeel Oost samen met Dick van Hal, directievoorzitter van Bouwinvest de eerste paal. ‘De Heelmeesters’ is een ontwikkeling voor het Bouwinvest Residential Fund. Het project bestaat uit 197 huurappartementen waarvan 162 vrije sector huurwoningen, 17 sociale huurwoningen en 1 grondgebonden woning. Daarnaast is er ruimte voor 2900 vierkante meter commerciële ruimten en een half verdiepte parkeergarage voor 180 auto’s. Het ontwerp van ‘De Heelmeesters’, gebaseerd op de ‘nieuwe Amster damse School’, is van KCAP Architect & Planners uit Rotterdam.

in ontwikkeling

vooral in een rol van makelaar tussen vraag en

Flexibel en van alle gemakken voorzien

aanbod. “Ik probeer met het organiseren van workshops en bijeenkomsten over tal van thema’s

Plekken om elkaar te ontmoeten

zoveel mogelijk bedrijven en organisaties hier binnen te krijgen. Zo kan ik de ondernemers uit de lounge met hen in contact brengen en andersom. Dan krijgt werken en vergaderen bij Seats2meet. com ook een belangrijke meerwaarde.”

‘Het is hier gezelliger dan alleen thuiswerken’

Het nieuwe werken biedt veel voordelen. De productiviteit neemt toe, woon-werkverkeer neemt af en er is minder vierkante meters kantoorruimte

Ontmoeting Hij is tevreden over hoe zijn vestiging zich aan het ontwikkelen is. Het ontmoetingsconcept van

nodig. Er zijn ook nadelen; grenzen tussen werk en privé vervagen en mensen

Seats2meet.com bestaat nu inmiddels vier jaar. “Flexibele kantoorplekken met alle voorzieningen

missen thuis het contact met anderen. Concepten als Seats2meet en Qurius

binnen handbereik voorzien duidelijk in een behoefte”, beaamt Krol. “Het gaat om de ontmoe

Inspirience Center zijn hierop het antwoord. Een reportage.

ting. De ondernemers die bij Seats2meet.com

23

werken, zien de kracht van het delen van elkaars



22

kennis. Zo kom je ook tot nieuwe inzichten. Dat is in mijn ogen ook de definitie van het nieuwe werken Ramona Vonsée van DJED communicatie & advies

zich trendy vergaderruimtes die afgehuurd kunnen

zoals we dat hier uitdragen, namelijk samenwerken

klapt haar laptop dicht. “Ik vind het welletjes voor

worden. Via de website kunnen stoelen voor de

aan business. Dat vergt trouwens een andere

vandaag.” Ze krijgt bijval van anderen die vandaag

hele of een deel van de dag worden gereserveerd.

manier van denken die je vooral in de nieuwe

in de lounge van Seats2meet in het centrum van

Werken in de lounge is echter gratis. “Sinds de

generatie kenniswerkers steeds vaker aantreft.

Lelystad aan het werk zijn. Lange tafels staan hier

opening in november vorig jaar behoor ik zo’n

De bereidheid tot het delen van elkaars netwerken.

achter elkaar opgesteld. Aan de zijkanten bevinden

beetje tot het interieur”, grapt Ramona. “Het is

Door deze interactie volgt uiteindelijk ook de

gezelliger dan thuiswerken. Je ontmoet hier andere

transactie, waar het voor elke ondernemer toch

mensen waar je ook even mee kunt overleggen.

om gaat, als vanzelf.”

En”, voegt ze er in één adem aan toe, “nieuwe contacten kunnen natuurlijk ook werk opleveren.”

Inspirerend Ruim honderd kilometer ten zuiden van Lelystad

Prinsenhof verwelkomt zzp‘ers

Dynamiek

neemt Johan Stienen in Zaltbommel een slok van

In het kantorencomplex Prinsenhof in

Peter Krol, eigenaar van de Seats2meet-vestiging

zijn cappuccino. Stienen is manager van het

Den Haag gaat Bouwinvest het Business

hoort het van een afstandje met tevredenheid aan.

Inspirience Center van Qurius. Onlangs vormde

Center uitbreiden. Vanaf het najaar kunnen

“Ik heb graag dat de lounge dagelijks helemaal vol

deze ruimte pal aan de A2 nog het decor voor de

zzp‘ers en satellietkantoren hier een flexibele

zit. Dat zorgt niet alleen voor dynamiek maar

lancering van de tweede generatie van iPad.

werkplek huren. “We gaan daarvoor het

daarmee wordt het voor bedrijven ook interessan

Maar vandaag is het Inspirience Center zoals het

zogenoemde ‘à la carte systeem’ uitbreiden”,

ter om de vergaderruimtes te huren. Zij weten dat

er sinds de opening, nu alweer meer dan een half

vertelt Kelly Rodrigus van Bouwinvest.

er kennispotentieel aanwezig is. Vragen die

jaar geleden, elke dag fungeert, een bruisende

Zo’n 24 werkplekken en verschillende

bedrijven hebben kunnen door de zzp‘ers in de

ontmoetingsruimte. Een plek waar medewerkers

vergaderruimtes zijn straks beschikbaar.

lounge worden opgepakt.” Krol ziet zichzelf daarbij

van het erboven gevestigde IT-bedrijf kunnen

in ontwikkeling

Kantoren gaan nooit verloren “Het nieuwe werken is zondermeer van invloed op toekomstige kantoorontwikkelingen.” Aldus Bas Jochims, Hoofd Asset Management Kantoren. werken, relaties ontvangen maar waar ook

relatienetwerken gaan werven.” Het idee voor het

auditorium en een gezellige lounge met Italiaanse

Kantoren zullen volgens hem in toenemende

‘buitenstaanders’ kunnen binnenlopen en aan

Inspirience Center is, aldus Geerd Schlangen, hoofd

coffeebar. Een gastvrouw ontvangt het bezoek.

mate een functie van ontmoetingsplek gaan

het werk gaan. Dagelijks zijn er zo’n 100 bezoekers

communicatie van Qurius, min of meer bij toeval

Met een keycard, bij het eerste bezoek gratis te

krijgen. “Vooral dit laatste lijkt opmerkelijk

die voor kortere of langere tijd een plek bezetten

ontstaan. “De matrassenzaak die hier op de begane

verkrijgen, checkt de bezoeker zich in en krijgt een

gezien alle ict-mogelijkheden die er zijn.

in één van de diverse sferen die het Inspirience

grond zat was failliet en maandenlang stond er één

password voor het WiFi-netwerk en kan vervolgens

Onderzoek wijst echter uit dat hoe meer

Center in huis heeft. “Het succes heeft ons niet

matras en een vuilniszak in die enorme kale

een plek zoeken om te werken of bezoek te

we op afstand met elkaar kunnen

overvallen”, zegt Stienen, “we zijn low-key

ruimte. Onze CEO Leen Zevenbergen kwam toen

ontvangen. Inmiddels is het Inspirience Center in

communiceren, hoe groter de behoefte

begonnen en vooral via social media en

op het idee om er een ontmoetingsplek voor onze

korte tijd uitgegroeid tot een ruimte waar diverse

wordt om elkaar fysiek te ontmoeten.”

relaties van te maken.”

ondernemersorganisaties regelmatig bijeenko

Kantoren zullen er volgens Jochims altijd

men. Zelf geeft Qurius er ook regelmatig lezingen

blijven . “Maar wij volgen als Bouwinvest

Gastvrouw

en workshops. Over het nieuwe werken bijvoor

ontwikkelingen als het nieuwe werken

De kale ruimte werd ingevuld met een business-

beeld. Schlangen: “Wij kunnen dat met software en

wel op de voet. Het betekent dat kantoren

lounge, een gesloten vergaderruimte, een compact

techniek natuurlijk helemaal faciliteren. We laten

heel flexibel van opzet moeten zijn

zien wat dat werkconcept nu echt betekent. Want

en voor meerdere huurders geschikt.

24

voor de goede orde, het nieuwe werken is meer

Multifunctioneel, goed bereikbaar en op

25


dan tijd en plaatsonafhankelijk werken. Het

aantrekkelijke locaties. In elk geval een plek

betekent voor het management van een bedrijf

waar men graag naar toe gaat. Overigens

bijvoorbeeld dat het op output moet gaan sturen.

zijn wij bezig met de ontwikkeling van een

Dat vergt vaak nogal wat van een organisatie.”

fonds voor hotelvastgoed. Hotels zijn vaak

“Met ict kan natuurlijk heel veel”, vult Stienen aan,

multifunctioneel en bieden ook steeds

“tegelijkertijd zien we dat er toch veel behoefte is

meer business lounges aan. In dat opzicht

om echt een plek te hebben waar je naar toe gaat.

heeft een hotel al veel in huis voor de


vervolg pagina 23

We zijn met z’n allen toch erg sociaal. En dit is

ontmoetingsplek van de toekomst.”

‘Het is meer dan tijd- en plaatsonafhankelijk werken’

natuurlijk heel laagdrempelig en voor veel mensen heel inspirerend.” Qurius is overigens niet van plan

Flexibel

om het Inspirience Center net zoals bijvoorbeeld

Daarnaast speelt Bouwinvest met plannen

Seats2meet als een concept over Nederland uit

voor het Business Center in Prinsenhof in

te rollen. “Daarvoor is het ook te sterk aan ons

Den Haag (zie kader) in op de behoefte naar

bedrijf gekoppeld. Wel kijken we of we bij onze

flexibele kantoorruimte. “Men kan hier een

vestigingen in Madrid en Hamburg een Inspirience

postbus huren”, vertelt Kelly Rodrigus, asset

Center kunnen inrichten.”

manager kantoren, “maar ook een volledig uitegeruste werkplek of bezoek ontvangen.

‘De behoefte is groot om elkaar fysiek te ontmoeten’

En indien nodig kan de vergaderruimte voor 200 personen die wij samen met NH Hoteles op de begane grond realiseren, worden gehuurd.” Jochims en Rodrigus sluiten niet uit dat als het concept van het Business Center aanslaat dit ook in andere kantoren van Bouwinvest wordt ingezet.

samen

Wat is aangekocht door de joint venture?

Samenwerken in een

joint venture

“Vier winkelcentra in Zweden en twee in Frankrijk.

Naast veel overeenkomsten waren er ook verschillen van opvatting. We zijn er in geslaagd

De aangekochte winkelcentra variëren in opper-

een overeenkomst te sluiten waar iedereen

vlakte van 15.000 tot 55.000 vierkante meter bvo

volledig achter kan staan.”

en zijn gevestigd op sterke locaties en hebben hun kracht bewezen. Naast een stabiele cashflow bieden de centra mogelijkheden tot waardegroei door intensief asset management.”

Wat is de meerwaarde van de joint venture? “Dichter op het vastgoed, grotere invloed. Door het beperkte aantal partijen en de korte lijnen kan gericht worden gewerkt aan de optimalisering van

Wat zijn je ervaringen met de samenwerking?

Bouwinvest heeft onlangs samen met het Canadese Public Sector Pension Board (PSP Investments) als meerderheidspartners en Grosvenor Investors uit Engeland

“De samenwerking is nog pril maar de ervaringen

het rendement op de winkelcentra; knopen kunnen snel worden doorgehakt en Grosvenor kan

zijn positief. Grosvenor is een professionele,

als leider van het consortium met een duidelijk en

betrouwbare business partner met een sterke

afgebakend mandaat werken aan de assets.”

vastgoedbeleggingsactiviteit. PSP heeft

een joint venture opgericht. De verse JV heeft vervolgens een zestal winkelcentra

vergelijkbare doelstellingen en visies op onderwerpen als betrokkenheid bij het dagelijks

overgenomen van Unibail-Rodamco. Vier centra in Zweden en twee in Frankrijk.

Is een joint venture het vehikel voor de toekomst? “Het is een goede manier om ons internationale

management en het creëren van meerwaarde. Ook

mandaat in te vullen. Naast andere vormen van

beschikt PSP net als Bouwinvest over teams met

vastgoedbelegging kan op die wijze een

Grosvenor Fund Management uit Engeland gaat vanuit lokale kantoren in Parijs

veel ervaring op het gebied van internationale

verantwoorde spreiding van een vastgoed-

investeringen. Hierdoor verliepen de

portefeuille worden gerealiseerd. Joint ventures

en Stockholm het management over de zes winkelcentra voeren. Een vraaggesprek

onderhandelingen voorspoedig.”

en Club Deals bieden de mogelijkheid dicht op de

met de betrokkenen, Jeroen Winkelman, Stéphane Jalbert en James Raynor.

Wat heb jullie van elkaar geleerd?

real estate fundamentals te acteren, om zo invloed inbeeld nr 3 juni 2011

“In hoog tempo in teamverband zonder concessies aan de belangrijkste uitgangspunten de deal doen. Jeroen Winkelman is hoofd indirecte investeringen

lokale vestigingen en kan het vastgoed van heel

Europa bij Bouwinvest en vanaf het begin nauw

dichtbij managen. In Zweden heeft Grosvenor nog

betrokken bij de totstandkoming van deze joint

geen lokale aanwezigheid. Een belangrijk

venture.

onderdeel van de overeenkomst is dat het die

Hoe is de joint venture ontstaan?

organiseren. Tot die tijd zal het vastgoed door een

lokale aanwezigheid ook daar binnen een jaar gaat “We zijn altijd op zoek naar geschikte partners voor onze internationale investeringen namens

Grosvenor team aangevuld met een lokale partij gemanaged worden.”

bpfBOUW. De eerste gesprekken over een joint venture met Grosvenor hebben wij in maart 2010 gevoerd. Vanaf oktober 2010 hebben de drie partijen gewerkt aan de totstandkoming van de

Waarom deze aankoop? “De aankoop past in het streven van Bouwinvest om namens bpfBOUW meer in buitenlands

joint venture, met als resultaat de oprichting en

vastgoed te beleggen. De Canadese joint venture

direct daarna de overname van zes winkelcentra in

partner PSP Investments is qua mandaat en

twee landen. De definitieve contracten met Unibail

organisatie goed vergelijkbaar met Bouwinvest.

Rodamco zijn in april 2011 getekend.”

PSP Investments belegt de pensioengelden van onder andere de Royal Canadian Mounted Police

Waarom met Grosvenor? “Grosvenor Investors en Grosvenor Fund

(de bekende Canadese ‘Mounties’) en de Canadese trijdkrachten. PSP Investments wil door deelname

Management zijn voor Bouwinvest geen

in de joint venture haar positie in Europees

onbekenden. In Frankrijk en in China wordt al met

vastgoed verder versterken.”

Grosvernor belegd. De organisatie beschikt over

uit te oefenen op de beleggingen en het

27

rendement.”


26

samen

Jeroen Winkelman, hoofd indirecte investeringen Europa

‘Hierdoor dicht op het vastgoed’ James Raynor Grosvenor Fund Management

‘We kunnen snel beslissingen nemen’

Stéphane Jalbert, PSP Investmentss

‘Perfect voor grote vastgoedtransacties’ 29

James Raynor is Director, Grosvenor Fund Management en

Wat is de meerwaarde van de joint venture?

Stéphane Jalbert is Director, Real Estate Investments bij PSP

Wat is de meerwaarde van de joint venture?

onderstreept als partner het belang van een nauwe samenwerking.

“De joint venture is een sterke combinatie van de solide

Investment die samen met Bouwinvest een meerderheidspartner

“De joint venture biedt een grote mate van transparantie en

financiële basis en investeringsstrategie van bpfBOUW en PSP

vormt in deze joint venture.

liquiditeit door governance die de beleggers er over hebben


aan de ene kant en de ervaring van Grosvenor in het dagelijks

“Het was een interessante en prettige ervaring.

fondsmanagement en selectie en inkoop van vastgoed aan de


te opereren en de joint venture geeft PSP en Bouwinvest de

De communicatie met Bouwinvest verliep heel goed. We waren

andere kant. De nauwe samenwerking zorgt ervoor dat

“De samenwerking tussen institutionele beleggers als bpfBOUW

mogelijkheid invloed uit te oefenen op de uitvoering van het

ons terdege bewust van de complexiteit van de transactie en

beslissingen snel genomen kunnen worden. De joint venture

en PSP en fondsmanagers als Grosvenor is een perfecte manier

businessplan. Doordat Grosvenor als manager mede investeert,

hebben de partijen zo veel mogelijk bijgestaan gedurende het

draagt bij aan het realiseren van de strategische doelstellingen

om deel te nemen aan grotere vastgoedtransacties en om met

komt dit de ‘alignment of interest’ ten goede.”

proces. Door deze complexiteit en de omvang van de transactie,

van de individuele partners in de joint venture en het uitbreiden

gelijkgestemde investeerders als één partij op te trekken.”

was de druk, zeker naarmate het einde naderde, behoorlijk

van de investeringsportefeuille.”

groot. We waren dan ook erg blij toen uiteindelijk de deal gesloten werd.”

afgesproken. Het geeft de mogelijkheid dichter op het vastgoed

Is een joint venture het vehikel voor de toekomst? Wat heb jullie van elkaar geleerd?

“Jazeker! PSP werkt voor het grootste deel via joint venture

Is een joint venture het vehikel voor de toekomst?

“De wijze waarop verschillende beleggers invulling geven aan

vehikels om de redenen die hierboven genoemd zijn.”

“Ja, dat denk ik zeker, ook al blijven er andere vehikels bestaan.

hun beleggingsbeleid varieert. Ik heb zeker geleerd van de

Wat heb jullie van elkaar geleerd?

Het is duidelijk dat joint venture samenwerkingsverbanden

verschillende visies, toegevoegde waarde en beperkingen waar

“Ik ben ervan overtuigd dat partners constant van elkaar leren,

steeds een belangrijk onderdeel zullen vormen van het

elke partij mee te maken krijgt bij een dergelijke transactie. Dat

dat is een van de redenen waarom wij graag samenwerkings-

investeringslandschap. Ze zorgen voor meer transparantie en

is heel leerzaam en biedt PSP een ander perspectief op de manier

verbanden aangaan. Er was sprake van een open verstand-

controle voor de investeerder. Dus voor investeerders met

waarop wij werken en het geeft de mogelijkheid om de

houding en de feedback van Bouwinvest was erg nuttig.

voldoende omvang die makkelijk kunnen opschalen en in staat

verschillende werkwijzen met elkaar te vergelijken.”

Ik weet zeker dat de inbreng van Bouwinvest en PSP heeft

zijn om snel te acteren, is een joint venture een voor de hand

bijgedragen aan een goed uitonderhandelde transactie.”

liggende investeringsvorm.”



28

zeker Michiel de Bruine, Hoofd Asset Management Woningen

Diversificatie

is het motto

portefeuille. Bij onze acquisitiedoelstelling heb

Ook de omvang van het complex is een factor.

ik een lichte voorkeur voor eengezinswoningen.

De verkoop van een complex van 5 miljoen euro

Daarnaast verdelen we het vastgoed in de

verloopt wellicht wat eenvoudiger dan dat van

categorieën laag, midden en hoog risico en richten

50 miljoen euro. Dat speelt dus ook een rol bij het

we ons qua huren op het middensegment. Op dit

beoordelen van het risicoprofiel. Net als het feit

moment heeft het overgrote deel van onze

dat je wel de mogelijkheid hebt om woningen

woningen een maandhuur die onder de 1.000 euro

geliberaliseerd te verhuren. Om dat allemaal goed

ligt. Daar kiezen wij nadrukkelijk voor. Als belegger

inzichtelijk te maken hebben we zelf een risico-

van vrije sector huurwoningen zit je tussen de

rendement formulier ontwikkeld. Daar zitten al

sociale huurwoningen en het koopsegment in.

die elementen in.” Daarnaast merkt hij op dat ook

Je ziet dat er juist veel vraag en weinig aanbod is

de omvang van de portefeuille, circa 2,7 miljard

van woningen met maandhuren tussen de 650 en

euro verspreid over 240 complexen, een risicobe

1.000 euro. Dus dat is wel een segment waar wij

perkende factor is.

Een evenwichtige woningportefeuille betekent in de visie van Michiel de

ons graag op richten.”

Bruine, Hoofd Asset Management Woningen, bovenal een goede spreiding.

Risicoprofiel

Een actief portefeuillebeleid is in zijn ogen

Het huurniveau is ook medebepalend voor het

essentieel om een zo goed en stabiel mogelijk

risicoprofiel van het bezit. “Maar ook de aantrek

rendement te halen. Dat betekent continu de

kelijkheid van een omgeving speelt mee. Andere

vinger aan de spreekwoordelijke pols houden.

factoren zijn de bereikbaarheid en de indeling van

“Door diversificatie verminderen we het risico op

de woning en natuurlijk of het voorzieningen-

portefeuilleniveau. Tegelijkertijd analyseren we

niveau passend is bij de hoogte van de huurprijs.

jaarlijks alle woningcomplexen op directe en

Zowel qua risicoprofiel op asset niveau, regionale spreiding in Nederland alsook spreiding naar segmenten. “Wij zien diversificatie dan ook als een 30

indirecte rendementsverwachting. We kijken of er

31


belangrijke manier om risico’s op portefeuilleniveau te verminderen.”

Portefeuillebeleid

mogelijkheden zijn om de inkomsten te vergroten


en welke uitgaven aan de complexen moeten worden gedaan om de woningen in goed onder In zijn functie van Hoofd Asset Management

“een zeer klein percentage van onze portefeuille

houden staat te houden. Daarnaast maken we een

Woningen is De Bruine verantwoordelijk voor het

zit niet in deze kernregio’s. En dat zijn over het

inschatting over het waardeverloop in de toe

vastgoed van het Bouwinvest Dutch Institutional

algemeen toch goed renderende complexen.

komst. Wanneer de rendementseis die hoort bij

Residential Fund. “Een mooie, qua rendement

In de toekomst zal dat percentage wel afnemen

het vastgestelde risicoprofiel niet wordt gehaald,

stabiele, portefeuille met de focus op het midden-

omdat we met name in de acquisitie ons richten

besluiten we wat het beste moment is om het

segment. Het leuke vind ik dat wij een evenwichtig

op deze kernregio’s. Dat betekent overigens niet

complex in z’n geheel of per woning te verkopen.

opgebouwde portefeuille hebben met een aantal

dat we onze ogen sluiten voor goed renderende

Kortom, het rendement staat in alles centraal. En

“trophy buildings”, zoals ‘Prinsenhof’ in Den Haag

pareltjes buiten de regio. Ook die blijven we zeker

met de opbrengst die we door verkoop genereren,

en ‘Het Kwartier’ ten noorden van het Olympisch

verwerven.”

verwerven we nieuwe gebouwen met een betere rendement- risicoverhouding.”

Stadion in Amsterdam.” De kracht van wat De Bruine ‘een mooie portefeuille’ noemt, zit volgens hem vooral in de diversificatie. Zo is er als eerste de focus op

‘Het rendement van de portefeuille staat altijd centraal’

De Bruine streeft er naar om jaarlijks vijf procent van de portefeuille te verversen. “Dat is een stevige opgave. Het betekent bijvoorbeeld dat we dit jaar niet alleen voor 130 miljoen euro willen verkopen

de kernregio’s: de Randstad, Brabantse Stedenrij,

maar ook weer willen verwerven. Naast het

Knooppunt Arnhem Nijmegen, Zwolle en in mindere mate Groningen en Maastricht. “Onze

Naast de focus op kernregio’s spelen het segment

hebben van een pijplijn vanuit onze eigen afdeling

focus ligt op deze gebieden omdat daar onder

en het risicoprofiel van het vastgoed een belang

projectontwikkeling is er veel aanbod vanuit

andere de bevolkingsgroei, de werkgelegenheid

rijke rol bij een evenwichtige opbouw. “Op dit

ontwikkelaars die nu ook hun tafelzilver aan-

en het besteedbare inkomen zich op een positieve

moment hebben we 47 procent eengezinswonin

bieden. En juist het continue optimaliseren van

wijze ontwikkelt. Maar”, voegt hij er aan toe,

gen en 53 procent meergezinswoningen in

de portefeuille en het sturen op rendement maakt dit werk leuk.”

Samenvoeging Johan Cruijff richt zich met de Cruyff Foundation op een drietal gebieden: sport in de wijk via de Cruyff Courts, sport voor kinderen met een handicap en sport & onderwijs, via het Cruyff Institute, de Cruyff Universities en Cruyff Colleges. Het Cruyff Institute is nu nog zelfstandig, eveneens gevestigd in het Olympisch Stadion van Bouwinvest. Dit jaar wordt alles samengevoegd en hoopt de vernieuwde Cruyff Foundation in één kantoor

32

Het is erg hectisch op nummer 5 in het Olympisch

alleen de jeugd aan het sporten te krijgen maar

33


in het Olympisch Stadion te kunnen blijven.

Stadion, alweer tien jaar het hoofdkwartier van de

vooral ook de leefbaarheid in wijken en buurten

Johan Cruyff Foundation. Carole Thate baant zich

te vergroten. “Overgewicht is bij de jeugd toch een

tussen tassen, vlaggenstokken en veel, heel veel,

groot probleem. De digitale prikkels en alternatie

sportartikelen een weg van de lunchtafel naar de

ven zijn van dien aard, dat kinderen veel te weinig

deur. “Let niet op de troep”, zijn haar eerste

buitenspelen en überhaupt te weinig bewegen.

woorden, “maar volgende week beginnen onze

Verder zie je ook de verloedering in de maatschap

jubileumactiviteiten dus vandaar.” Haar kamer met

pij en een stuk verhuftering op straat. Sport en


uitzicht op de groene grasmat oogt eveneens als

bewegen kan mensen met elkaar verbinden.

een slagveld. “Het is druk. We hebben het komende

Daarom zijn we ook begonnen met de aanleg van

jaar, omdat we veertien jaar bestaan en dat Cruijff’s

de Cruyff Courts. Door de verstedelijking zijn er

nummer is, veel activiteiten. Maar allemaal wel erg

voor de jeugd vrij weinig alternatieven om

leuk”, zegt ze met aanstekelijk enthousiasme.

ongestoord te kunnen bewegen. Met de Cruyff

Carole Thate

Bezig met een wereldmerk Carole Thate, ex-hockeyinternational, is als directeur al twaalf jaar de drijvende kracht achter de Cruyff Foundation. In het veertiende en dus ‘Cruijff’-jubileumjaar van de stichting, maakt zij de stand op en kijkt vooral vooruit. Haar ambitie is groot. ‘Over veertien jaar heeft wereldwijd iedereen van de Cruyff Foundation gehoord.’

Courts proberen wij daar verandering in te

‘Johan ambieert toch meer rol op achtergrond’

brengen.”

Draagvlak Inmiddels zijn er 140 courts aangelegd waarvan er 120 in Nederland liggen. Onderzoek wijst uit dat de

Elf medewerkers telt de Johan Cruyff Foundation

komst van een Cruyff Court het verschil in een wijk

inmiddels. Twee jaar na de oprichting nodigde

kan maken. “Het succes van zo’n veldje valt of staat

Johan Cruijff Carole Thate in zijn huis in Spanje uit

echter bij het creëren van draagvlak. Het is

en vroeg hij haar de kar te gaan trekken. En de rest

namelijk niet zo van ‘we leggen zo’n Cruyff Court

is geschiedenis. De Foundation realiseert wereld

aan en dat is het dan’. De uitdaging zit er in dat

wijd zogenoemde Cruyff Courts met als doel niet

men zich er verantwoordelijk voor voelt.”

met passie inleiding

column

Durf grenzen te verleggen Spel zonder grenzen was vroeger een TV spelshow waarin Europese dorpen bij elkaar kwamen op een dorpsplein, ergens in Europa, inclusief zwembad en groene-zeepbaan. En daar

Reflectie

moest de Italiaanse sportleraar Luigi het opnemen tegen

daar het nodige aan vooraf. Ook al, benadrukt

Het jubileumjaar is volgens Thate een mooi

Duitse Ursula, werkzaam bij de bank, en de Hollandse Ada uit

Thate, omdat de financiële middelen van de

moment voor reflectie. “Vreemd genoeg hebben

Oss, die met het hele korfbalteam hun dorp vertegenwoor-

Foundation beperkt zijn. “We hebben helaas geen

we in het begin nooit zo stilgestaan bij de vraag,

digde. En dan was het hoogtepunt een soort van estafette die

geldboom in onze achtertuin”, grapt ze. “We kiezen

‘wat willen we nu precies?’ Welke doelen streven

het hele team in grote, XXXL schuimrubberen, pakken moest

een locatie Dit nummer gaat over grenzen.voor Enerzijds over waar aantoonbare behoefte is. Het moet een bepaalde meerwaarde hebben. Verder is de grenzen die wij onszelf opleggen als het

we na en wat is ons toekomstperspectief?

maken. En de schuimrubberen pakken beeldden dan altijd

De Foundation was vooral in het leven geroepen

iets regionaals uit. Was het dorpsplein in Italië gevestigd dan

draagvlak erg belangrijk. Natuurlijk kan je het niet gaat om investeren in vastgoed. Transparante

omdat Cruijff zijn naam en netwerk wilde gebrui

waren het schuimrubberen pizzakoeriers. In Duitsland waren

grenzen, voor iedereen zichtbaar met als doel

ken om iets terug te geven aan de maatschappij.

ze een Bockwurst bestaande uit 7 schuimrubberen worsten

dat onze fondsen een zo goed en zeker mogelijk

En via de sport in het bijzonder aan de jeugd en

en in Holland werden knoerten van klompen aangetrokken en

rendement kunnen maken. Anderzijds grenzen

gehandicapten. We zitten nu in een tussenfase.

moesten ze, handje in handje, een hindernisbaan overgaan.

in de vorm van landsgrenzen. We zien duidelijk

Johan wordt volgend jaar 65 en hij wil wat meer

Ze mochten elkaar niet loslaten. Als je nu oude fragmenten via

vervolg pagina 33 Voordat er een Court kan worden geopend, gaat

Over grenzen

‘Overgewicht is bij de jeugd eeningroot probleem’ een globalisering als het gaat om beleggen inbeeld nr 3 juni 2011

Paul de Leeuw

YouTube wilt bekijken zie je altijd hetzelfde probleem: 1 van de

vastgoed. Grenzen vervagen. Dat vergt van ons iedereen naarde de zin maken. Vaak is het toch het andere competenties. We moeten ondanks

natuurlijk ook een moment, dat hij niet meer voor ons uit kan lopen en de troepen kan aansturen.

hele sliert pizzabakkers, Bockwursten of 14 schuimrubberen

35

oude trapveldje soms grotere afstand er toch bovenop blijven dat met een Cruyff Court een extreem aanzuigende werking krijgt. Niet iedereen zitten. Want juist die lokale marktkennis maakt

Dus het is belangrijk dat je voldoende mensen en

klompen met elkander in de problemen komt. En dan moest

partners vindt die zijn gedachtengoed een stap

de groene-zeephelling nog komen.

is daar even namelijk het verschil. Tegelijkertijd zijn er gelukkig mee. We nemen daarom veel tijd voor voorbereiding. En gemeente, welzijns voldoende kansen en overwegingen omde met

verder kunnen brengen en ons financieel blijven ondersteunen. Ook als de persoon Johan Cruijff

Een grenzeloos leven betekent opnieuw balans vinden. Want

werk enEen jeugdwerk: succes in het buitenland te beleggen. goed alle partijen moeten bereid zijn om die hunwij schouders er onder te zetten.” voorbeeld daarvan is de joint venture

wat minder nadrukkelijk aanwezig is. Dat is een

grenzen die verdwijnen hebben als voordeel dat je je eigen

uitdaging maar als dat lukt, hebben wij in elk geval

grens zelf kunt bepalen. Wie grenzen durft te verleggen, zal

onlangs hebben gevormd met Grosvenor en het

de ambitie om er voor te zorgen dat over veertien


34

naar een rol op de achtergrond. En er komt

meer ervaren. Zowel positief als negatief. Aan het stellen van

Canadese PSP Investment. Meer hierover leest u

jaar wereldwijd iedereen wel van de Cruyff

grenzen zit ook vastigheid verbonden, waardoor alles veilig

elders in dit nummer.

Foundation heeft gehoord. Met andere woorden,

is, rationeel kan worden gewikt en gewogen en waar je geen

dat dus iedereen die de naam Cruijff hoort niet

moment het gevoel hebt uit evenwicht te raken nog voordat

We gaan ook weer de periode in dat we zelf de

alleen denkt aan voetbal maar ook weet ‘oh ja, hij

je de ‘groene-zeephelling’ van het leven hebt bereikt.

grenzen overgaan om van een welverdiende

doet ook nog veel goede dingen voor de mensen’.

vakantie te genieten. Er liggen weer roerige

Dat is natuurlijk extreem ambitieus. Maar we zijn

In mijn werk zit altijd een soort van ‘verleggen van grenzen’.

maanden achter ons. Maanden waarin het

wel bezig met een wereldmerk.”

Naarmate je ouder wordt, zijn alle grenzen, gevoelsmatig, al

7 komt niet goed mee en verliest het evenwicht waardoor de

economisch herstel zich langzaam maar zeker

verlegd, maar het blijft altijd een soort spel. Kijken waar je

doorzet maar waarin bijvoorbeeld ook de pen-

eigen grenzen liggen. De kracht van een grenzeloos leven is

sioendiscussie tot wasdom kwam. Het spreekt voor zich dat wij die discussie op de voet volgen en er ook klaar voor zijn als zich daar veranderingen in voordoen.

18

toch het lef om je te laten vallen en vervolgens te kijken waar je uiteindelijk terecht komt. Want altijd word je opgevangen. Soms door een keiharde ondergrond waardoor je geplet als een stripfiguurtje eventjes ligt om vervolgens weer op te staan en verder te lopen. Maar meestal door een figuur, een

Rest mij niets anders dan u weer heel veel lees-

ontwikkeling of een ervaring die je in staat stelt je verdere

plezier toe te wensen. En vast een fijne vakantie.

weg te bewandelen of plan uit te werken. En daar hoef je geen Italiaanse Luigi, Duitse Ursula of Hollandse Ada voor te zijn.

Dick van Hal, directievoorzitter

Ga maar voor de spiegel staan en trek iets schuimrubberigs aan. Of die zwarte latexbroek!

Colofon Uitgave Bouwinvest La Guardiaweg 4 Amsterdam Postbus 56045 1040 AA Amsterdam T +31 (0)20 – 677 1600 F +31 (0)20 – 677 1700 [email protected] www.bouwinvest.nl Coördinatie en eindredactie Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest Redactioneel concept Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies viervier Grafisch concept en ontwerp viervier Tekst en redactie


Bouwinvest Paul de Leeuw Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies Fotografie Twan de Veer, Jan Lankveld / Hollandse Hoogte, Koen Verheijden / Hollandse Hoogte, Martin Roemers, Joost van den Broek, Ed Kashi / World Press Photo, E.V.A. Media / John Kramer. Drukwerk Akxifo juni 2011

www.bouwinvest.nl

denk buiten de grenzen bouwinvest magazine nr 3 jaargang 2 juni 2011 Ontmoeten en flexibilieit staan centraal bij nieuwe kantoorconcepten

Recommend Documents