bouwinvest magazine nr 2 jaargang 2 januari 2011
de ruimte om te ontmoeten 5
Vinden van balans is nodig bij inrichting van stad en land
12
Discussiëren over stad en land in boeiend rondetafelgesprek
34
Verantwoord in vastgoed begint bij heel transparant te zijn
inleiding
336 Eerste zonnestralen
26
Allereerst natuurlijk de allerbeste wensen voor 2011. Het plezierige van januari vind ik altijd dat er weer een heel jaar voor je ligt. We zijn voorzichtig positief over wat ons de komende twaalf maanden gaat brengen. In het jaar dat achter ons ligt, zagen we de eerste zonnestralen weer door het wolkendek belangstelling van institutionele beleggers voor vastgoed nam toe. We verwachten dat
3 inbeeld nr 2 janurari 2011
2 inbeeld nr 2 janurari 2011
komen. Het economisch herstel zette in en de
7
die lijn zich doorzet, alhoewel we zeer kritisch en zorgvuldig moeten blijven. Rendementen komen niet vanzelf, daar zullen wij met z’n allen keihard voor moeten werken. ‘Omgaan met ruimte’ is dan ook niet voor niets het centrale thema van dit tweede nummer van ons relatiemagazine Inbeeld. Juist in een tijd van flinke overheidsbezuinigingen moeten
5 Stedelijk versus landelijk
26 In Ontwikkeling
34 Zeker
we zorgvuldig zijn met de inrichting van
Er zijn nog ruim een half miljoen wonin
Een thuis voor toerist en student
Verantwoord in vastgoed
ons land. Dat geldt zowel in de stad als daar
gen extra nodig om iedereen te huis
Hotel Casa 400 Amsterdam is vernieuwd.
Transparantie in de wijze van werken
buiten. Bouwinvest heeft daarin een dubbele
vesten, maar waar gaan we dat doen?
General Manager Hans Vugts geeft een
en rapporteren. Dat is volgens directie
taak. Namelijk het dienen van de belangen
1 marktverhaal – vinden van balans
rondleiding door zijn hotel annex studen
voorzitter Dick van Hal en Johan Iemhoff,
van de pensioenfondsen die in onze fondsen
2 visie – kiezen voor realiteit
tenhuisvesting. ‘Het ruikt nog als nieuw’.
corporate controller, het adagium van
investeren en het realiseren van projecten die
3 rondetafelgesprek – stoppen met
bijdragen aan een goede leefomgeving. Dat laatste kan in onze visie alleen als je precies weet wat je klanten willen. Daar maken wij veel werk van. Ook in 2011. Ik wens u veel leesplezier. Dick van Hal, directievoorzitter
16
polderen
Bouwinvest.
31 Samen Wensen van woonconsument
en verder…
16 5x over de plek
als uitgangspunt
Ter Zake
24
Dit is mijn plek
Eveline Keizer van Bouwinvest en
Column
30
Een mooi balkon met uitzicht, een fraai
huurder Hans van Dijk buigen zich
Met Passie
36
stukje land aan het water. Iedereen heeft
over Placebook.nl. Een model dat
wel een favoriete plek.
woonwensen inzichtelijk maakt.
1 marktverhaal
Stedelijk versus landelijk gebied
vinden van
balans
In 2030 telt Nederland zo’n 17,5 miljoen inwoners. Dit betekent dat er, los van de vervangingsvraag, ruim een half miljoen woningen extra nodig zijn om iedereen te kunnen huisvesten. Ook blijft er behoefte aan kwalitatieve vierkante meters kantoorruimten. Maar waar? In de ‘dure’ stad of liever in het ‘goedkopere’ buitengebied?
In dit artikel… Een schets over de wijze waarop wij in ons land bezig zijn met de inrichting van de ruimte. De komende dertig jaar moet er plek worden gevonden voor ruim een half miljoen woningen. Tevens willen we het buitengebied sparen en de stad leefbaar houden.
Het zijn geen vragen waarop snel een eenduidig
we nu gaan bouwen en wonen, nog niet beant
antwoord kan worden gegeven. Het Nederlands
woord. Gezien de demografische cijfers zal de
ruimtelijke ordeningsbeleid is zeker de laatste
Randstad dé plek blijven om het leeuwendeel van
decennia sterk gefocust geweest op de stad.
de woningbouwbehoefte op te vangen. Noordoost
Bouwen rond en het liefst in de stad was het
Groningen, Zuid-Limburg en West-Zeeuws Vlaande
adagium. Deze keuze betekende tegelijkertijd,
ren zijn gebieden die met een krimpende bevolking
dat het bouwen op het platteland aan banden
kampen. Omvangrijke sloop van woningen wordt
werd gelegd.
hier gezien als de meest voor de handliggende oplossing om toenemende leegstand de kop in te
Het nieuwe kabinet lijkt vooral op dit punt de
drukken. Immers, door het ontbreken van econo
teugels nu iets te vieren. Kleinere kernen krijgen
misch perspectief trekken jongeren en werkenden,
wat meer ruimte en zelfs het Groene Hart is niet
dus mensen in hun vitale levensfase, weg naar die
langer heilig. Daarmee is echter de vraag, waar
gebieden die hen wel een toekomst kunnen bieden.
5 inbeeld nr 2 janurari 2011
inbeeld nr 2 janurari 2011
4
1 marktverhaal
2 visie
kiezen voor
realiteit
vinden van
balans
Stadiongebied Actief zijn in stedelijke gebieden betekent voor Bouwinvest langdurige betrokkenheid. Een goed voorbeeld daarvan is het Olympisch Stadiongebied in Amsterdam. Naast de herontwikkeling van het gebied zijn wij ook actief geweest bij het aantrekken van ondernemers voor dit project.
vervolg pagina 5
En in de meeste gevallen zijn dat toch de stedelijke
heeft geslagen in de financiële spankracht van
regio’s. Kortom, dat zijn en blijven de aangewezen
banken, ontwikkelaars, woningcorporaties en
plekken om de bevolkingsgroei te accommoderen.
gemeenten. Los van deze financiële perikelen
Bouwinvest investeert flink in stedelijke regio’s.
Olympisch Stadiongebied. Doel daarvan is om een
Maar realistisch zijn over de mogelijkheden
woningmarkt stevig genoeg is om als kurk voor
Dus toch accommoderen rond en in de stad.
deze grootschalige ontwikkelingen te dienen.
De ruimte daarvoor kan worden gevonden in
De mogelijkheden om opbrengsten van werken
bijvoorbeeld de na-oorlogse wijken en de verou
te verevenen met wonen en vice versa zijn
derde industrieterreinen maar ook de rafelige
momenteel niet of nauwelijks nog aanwezig.
aantrekkelijk woon- en werkgebied in de markt te zetten. En dat zorgt voor waardecreatie maar
speelt mee dat noch de kantorenmarkt, noch de
Regionale context
Ook zijn wij betrokken bij de Stichting Promotie
van projecten is daarbij wel het uitgangspunt.
vooral voor duurzame stedelijke ontwikkeling.
En dat betekent telkens opnieuw een goede afweging maken tussen rendement en risico.
randen van de stad. Het is niet voor niets dat wethouders momenteel
inbeeld nr 2 janurari 2011
de stofkam door alle bouwplannen halen. En er zijn
Oog voor de belangen van de pensioenfondsen
huurwoningen is op peil gebleven. Niet voor niets
al heel wat plannen gesneuveld en op z’n minst in
die in onze fondsen investeren, én projecten
hebben wij met woningen een kernregiobeleid dat
de koelkast geplaatst. Daarmee is inmiddels voor
realiseren die bijdragen aan een goede leefom
zich concentreert op de Randstad en de Brabantse
iedereen ook duidelijk dat het niemand nog lukt
geving. Dát is de uitdaging.
stedenrij. Daarbij zien wij zowel een markt voor
7
binnenstedelijke appartementen als voor grond
inbeeld nr 2 janurari 2011
6
‘Er is veel samenwerking tussen partijen nodig’
om geheel zelfstandig grootschalige stedelijke Dat moeten dan wel ontwikkelingen zijn die in een
projecten succesvol van de grond te tillen. Er is
Ondanks de crisis hebben woningen als beleg
gebonden woningen op uitleggebieden. Daarom
regionale context worden aangepakt. Althans, dat
veel meer samenwerking nodig om deze complexe
gingsproduct zich vooral binnenstedelijk goed
hebben we geïnvesteerd in het Olympisch
stelde de VROM-raad onlangs vast in haar advies
ontwikkelingen tot een goed einde te brengen.
gehouden. Zowel de huurprijs als de vraag naar
Stadiongebied maar doen we dat ook in Leidsche
‘Duurzame verstedelijking’. Volgens het advies
Opknippen naar kleinere kwalitatief goede
Rijn en zijn we ook actief in plan ’t Duyfrak in het
orgaan staan stad en land momenteel met de
projecten ligt voor de hand. Daarmee lijken ook
Zuidhollandse Valkenburg. Met andere woorden,
rug naar elkaar toe, met verrommeling van het
stedelijke ontwikkelingen back to basic. Vernieu
het is voor Bouwinvest niet het één of het ander.
overgangsgebied als gevolg. In haar advies stelt
wen, herontwikkelen en voor de woningbehoefte
Je kunt ook niet in algemene termen over stad en
de VROM-raad voor om het gedachtegoed van
bouwen blijven noodzakelijk. Maar dan wel met
land spreken. Telkens zul je moeten inzoomen
een duurzame ontwikkeling in te zetten voor
een gezamenlijke visie en een sluitende business
op de mogelijkheden voor die desbetreffende
een betere ruimtelijke planning van stad en land
case op een gebied of regio.
locatie. Welke potentie heeft de plek en welke ontwikkeling kan een goed rendement opleveren
in onderling verband. Pas dan krijg je, aldus de raad, een duurzame stedelijke ontwikkeling.
En, dát wordt de uitdaging voor de komende
Een plek waar alle stedelijke functies tot hun
tijd, vooral met de wensen van de gebruiker als
recht komen en met een goede overgang naar
uitgangspunt, als een soort common ground.
Marktanalyses
het landelijk gebied.
Want ondanks alle nota’s, verkenningen en visies
Met dat voor ogen zijn stad en land door ons
moet niet worden vergeten dat het uiteindelijk
in kaart gebracht. Wij hebben marktanalyses
Kostbaar
daar om gaat. Namelijk om het creëren van een
gemaakt die tot op buurtniveau de ontwikkelings
Los van deze strategische visie staat natuurlijk de
woon-, werk- en leefklimaat waar mensen zich
kansen zichtbaar maken. Deze analyses laten
weerbarstige realiteit van alledag. Bouwen in de
prettig voelen.
duidelijk zien welke plekken interessant zijn om
voor onze klanten?
stad is immers uiterst kostbaar. Grootschalige
in te investeren en welke gebieden dat niet zijn.
gebiedsontwikkelingen en de transformatie van
Dergelijke afwegingen hebben alles te maken met
verouderde industrieterreinen naar levendige
wat de vooruitzichten voor dergelijke gebieden
woon- en werklocaties zijn uiterst ingewikkeld.
zijn. Welke plannen zijn er? Wie wonen of werken
Daarbij komt dat de crisis inmiddels diepe gaten
er nu? En wat zijn de toekomstverwachtingen?
9 inbeeld nr 2 janurari 2011
inbeeld nr 2 janurari 2011
8
de ruimte om te ontwikkelen
2 visie
vervolg pagina 7
In de analyses wordt op onder andere dit soort
gebiedsontwikkelingen met heel veel open einden,
vragen een antwoord gegeven. Doorwrochte
bestemmingsplanwijzigingen, grondvervuiling en
analyses die investeringen in de vorm van het
uitkoop van partijen. Al deze zaken betekenen
aankopen van het (commercieel) onroerend goed
immers een toenemend risico, en daar zitten de
of het ontwikkelen van een project cijfermatig
deelnemers in pensioenfondsen niet op te wachten.
kunnen onderbouwen. Met als uitgangspunt
Dat betekent dus in de praktijk, dat wij bij derge
dat de investeringen bijdragen aan onze stabiel
lijke grootschalige ontwikkelingen ook niet de
renderende beleggingsportefeuille. Pensioenfond
risicodragende trekker kunnen en of willen zijn.
sen zijn immers gebaat bij stabiele beleggingen en
Dat zal naar onze mening toch vooral vanuit de
de interesse bij deze partijen om in vastgoed te
overheid moeten komen omdat er in dergelijke
beleggen neemt toe. Het is ook niet voor niets dat
ontwikkelingen nu eenmaal ook een stuk maat
gemeenten, ontwikkelaars en corporaties ons in
schappelijk belang zit. Tegelijkertijd zien we dat door de crisis op dit moment veel plannen worden
inbeeld nr 2 janurari 2011
‘Bouwinvest investeert flink in stedelijke regio’s’
veel plannen waren ook wel erg ambitieus en daar
11
moeten gemeenten nu op terugkomen. Dat is nu
inbeeld nr 2 janurari 2011
10
bijgesteld en op zich is dat ook niet erg. Immers,
eenmaal aanpassen aan de realiteit.
toenemende mate zien als een belangrijke partner
Consumentgericht
bij stedelijke ontwikkelingen. Stenen bieden aan de
En die realiteitszin ligt ons goed. Wij draaien dan
ene kant zekerheid voor institutionele beleggers.
ook graag mee in ontwikkelingen die met oog voor
En hun investeringen bieden daarmee aan
de huidige realiteit zijn gemaakt. Zo vertalen wij
de andere kant gemeenten, ontwikkelaars en
dat zelf in toenemende mate naar consumentge
corporaties een lange termijn betrokkenheid.
richte projecten. Producten waar onze huurders
Tegelijkertijd, en dat moet niemand verbazen,
behoefte aan hebben. De marketingcomponent
zijn institutionele beleggers niet gebaat bij
is dan ook veel belangrijker geworden. Tien jaar geleden werden de woningen gebouwd en liepen ze automatisch wel vol. Dat is dus niet meer. De consument is kritischer geworden. Ook in de
Huurmodel
huursector moeten we veel meer rekenschap geven van behoeften in een bepaald segment van de
Wie is je klant? En wat verwacht hij te krijgen voor zijn maandelijkse
markt. Sluit de woning wel aan bij de locatie,
huurbedrag? Deze vragen kunnen wij precies beantwoorden omdat
is de architectuur aantrekkelijk genoeg en het
wij onze huurders in kaart hebben gebracht. Vervolgens zijn ze
uitvoeringsniveau voldoende? We hebben veel
ingedeeld in zes verschillende typen: de zelfbewuste stadsgenieter,
werk gemaakt van het in kaart brengen van onze
de dynamische sfeerzoeker, de exclusieve kwaliteitszoeker, de
huurders in een eigen huurmodel op basis van
huiselijke pensionado, de eigenzinnige rustzoeker en de tevreden
leefstijlen (zie kader). Daarmee kunnen we
buurtgenoot. Personen die allemaal andere eisen stellen aan hun
projecten gericht ontwikkelen en of aankopen.
woning, het comfort en de woonomgeving.
En daarmee zijn we in samenwerkingsverbanden
Kijk op www.bouwinvest.nl/over-bouwinvest bij expert-center naar
een waardevolle partner. Zowel in de stad als op
onze zes doelgroepfilmpjes.
uitleglocaties.
3 rondetafelgesprek
stoppen met
polderen
In dit artikel…
inbeeld nr 2 janurari 2011
12
Halverwege het rondetafelgesprek wordt de discussie aangescherpt.
Kortom, vijf bevlogen mensen discussiëren met elkaar over de
de vernieuwing van de stad op een wat lager pitje te zetten en
inrichting van Nederland. “We moeten stoppen met polderen.
buiten de stad aan de gang te gaan. Iets wat Jo Goossens,
Nu niet ingrijpen in achterstandswijken betekent dat het binnen tien
Als je poldert doe je alles een beetje maar niets echt goed.”
voorzitter van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwonder
jaar getto’s zijn. Maar bouwen buiten de stad is voor een ontwikkelaar
De vijfde etage van het Elicium bij de RAI biedt een fraai uitzicht
Nederland en er is behoefte aan woningen met een tuin. En in
over de skyline van Amsterdam. “Ik ben een fervent liefhebber
deze periode is het heel belangrijk, dat je producten op de markt
van de stad,” zegt Rudy Uytenhaak. “En ik geloof ook”, voegt hij
zet waar vraag naar is. Anders hebben we een heel ander
er in één adem aan toe, “dat ik daarom architect ben geworden.
probleem want dan hebben we over twee, drie jaar geen
Ik pleit voor de diversiteit en vitaliteit van de stad.” Hij gruwelt
bouwvakker meer, geen architect en geen ontwikkelaar meer die
dan ook bij de suggestie om, nu het economisch wat tegenzit,
nog in staat is om iets te maken.”
nemers niet op voorhand afwijst. “Er is best nog veel ruimte in
essentieel om financiële ruimte te hebben om überhaupt iets in die wijken te doen.
13 inbeeld nr 2 janurari 2011
Gaan Jo Goossens, voorzitter Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers, Eelco Siersema, directeur Projectontwikkeling van Bouwinvest, architect Rudy Uytenhaak, Roel Vollebregt, directievoorzitter AM en Stefan Schuwer, lid raad van Bestuur Ymere met elkaar in gesprek over omgaan met ruimte.
3 rondetafelgesprek
stoppen met
polderen
inbeeld nr 2 janurari 2011
14
met het standaardappartement of de standaard
ook uitermate teleurstellend dat het Regeerak
rijtjeswoning. We zullen veel meer door de
koord daar niets over zegt. Er is de komende vier
consument bepaalde oplossingen moeten vinden.
jaar geen visie op de inrichting van Nederland.
De keerzijde daarvan is wel dat we dan met elkaar,
Ik vind ook dat de overheid er slecht aan doet als
dus gemeenten en private partijen samen, een
het weer meer ruimte geeft aan bouwen buiten de
oplossing vinden voor het deficiet wat bijna per
steden. Juist door schaarste buiten de steden komt
definitie onder elke binnenstedelijke ontwikkeling
de focus op de steden te liggen. Het is economisch
ligt.” Siersema ziet als oplossing om stadsregio’s
Dramatisch
“Ho,”, onderbreekt Goossens Schuwer, “het is
van belang dat we onze investeringen op de stad
waar omliggende gemeenten nadrukkelijk
Stefan Schuwer, lid Raad van Bestuur van IJmere
helemaal niet zo dat ik zeg ‘stop het één en doe
richten en daar heeft de overheid een uitermate
profiteren van de stad maar niet de lasten dragen,
veert op. “Een dramatische richting”, reageert hij
het ander’. Ik zeg laten we het andere ook door
belangrijke rol in.”
de rekening te presenteren. Volgens Vollebregt
op de woorden van Goossens. “en alleen maar
bestaan. Natuurlijk is er een categorie mensen die
gericht op het overeind houden van de productie.
in de stad wil wonen. Die moeten we ook bedienen.
Daarmee gaat hij volstrekt voorbij aan wat er in
Maar tegelijkertijd, en dat blijkt ook uit alle
de steden aan de hand is en wat er nodig is om
woonwensenonderzoeken, wil een groot deel
die steden vitaal te houden. Het is ook volstrekte
van de mensen grondgebonden wonen.” Rudy
onzin dat de consument alleen maar op zoek is
Uytenhaak: “Ik wil daar toch even op inhaken.
naar een huis met een tuintje en verder niets wil.
Dé Nederlander bestaat niet en dé consument
Uytenhaak valt bij: “Ruimtelijke Ordening is de
Er is een grote groep consumenten die op zoek is
bestaat ook niet. Als wij te eenduidige vragen
zorg voor Openbare Ruimte.” Roel Vollebregt, direc
Schuwer benadrukt dat het gaat om keuzes maken.
naar de economie en de vitaliteit en dynamiek van
stellen over hoe wil je wonen in relatie tot wat we
tievoorzitter van AM voegt daar op zijn beurt aan
“We zijn een land van polderen. En als je poldert
standaard aanbieden, dan krijg je antwoorden als
toe dat het niet kiezen voor het een of het ander is.
dan doe je alles een beetje, maar niets echt heel
een huis met een tuin. Maar misschien bedoelen
“Wij willen in onze portefeuille een mix hebben
goed. Ymere kiest nu heel bewust voor het
zij wel dat ze geen bovenburen willen. Er is een
van uitleg en transformatielocaties in de stad. Het
verbeteren van de bestaande woningvoorraad.
15
veelheid aan doelgroepen aan het ontstaan.
bouwen van vijf-, zeshonderd woningen op uitleg
En verder”, besluit hij, “moeten we stoppen met
Het grote manco van de Nederlandse bouwproduc
geven een soort basis die het ons mogelijk maakt
te denken dat wij het voor die klant wel uitvinden.
tie is echter geweest dat we daar aan voorbij gaan.
om binnenstedelijk iets te doen. De noodzaak om
Echt luisteren naar de klant en niet vanuit het plan
de steden. Het is dramatisch voor de processen van
We maken eenzijdige producten terwijl niches
in de stad aan de gang te gaan is evident. Dus
dat je hebt ontwikkeld, maar los daarvan hen de
stedelijke vernieuwing als die nu langjarig stopt.
bedienen er niet of nauwelijks bij is.”
wij investeren in kennis om dat te doen. Ook de
ruimte geven om alleen of met een groep mensen
overheid moet daar in investeren.” Siersema:
de woonwens te realiseren die past bij de levens
Gemiste kans
“In de bestaande stad zien we hele stadsdelen
fase waarin hij verkeert.”
het proces na een jaar of drie in één keer weer op
Eelco Siersema is het met hem eens. Volgens de
verpauperen. Nu heten ze nog netjes achterstands
inbeeld nr 2 janurari 2011
vervolg pagina 13
verantwoordelijkheid nemen, ook nu. Ik vind het
gang komt.”
directeur Projectontwikkeling van Bouwinvest
wijken maar als we niet ingrijpen dan zijn het
Inspireren
komt dat vooral omdat er altijd in kwantitatieve
straks getto’s. Daarom moet je nu aan de slag.”
En daar ziet Uytenhaak voor hem en zijn vak
‘De klant moet veel meer centraal komen te staan’ Als je nu zegt, ‘ik steek er gedurende de crisis even geen energie meer in’, dan is het ook niet zo dat je
gaat het vooral ook om gebiedsgewijze ontwikke
‘We moeten onze investeringen richten op de stad’
ling. Als voorbeeld hiervoor geeft hij het Rotter damse Katendrecht. “Het blijkt dat wanneer je daar met voldoende woningen voor middengroe pen kritische massa creëert, je zo’n heel gebied uit het slop trekt.”
zin is gedacht. “We zijn de stad uitgegaan en
broeders een taak liggen. “Het idee dat stedelijk
hebben de uitleglocaties ontwikkeld. Een gemiste
Hartekreet
bouwen gelijk staat aan stapelen is een misvatting.
kans is geweest dat wij in de hoogconjunctuur
De hartekreet van Siersema wordt door zijn vier
Maar dat beeld is ontstaan omdat wij de politiek
niet de middelen hebben aangegrepen om de
gesprekspartners onderschreven. Vraag is alleen
en het publiek niet hebben geïnspireerd en hebben
Gespreksleider Theo Dohle, directeur van de Wijde Blik,
stad beter te positioneren. Het moet niet meer
hoe. Roel Vollebregt constateert dat veel projecten
verteld wat de mogelijkheden zijn. Wij werken
vroeg de deelnemers in welke plek in Nederland zij graag
vanzelfsprekend zijn dat je kiest voor de weg van
grondexploitatiegedreven zijn. “Dan zijn de
met een tekort aan verbeeldingskracht en houden
hun tanden willen zetten. Niemand hoefde daar echt lang
de minste weerstand en weilanden gaat bebou
tekorten weer dusdanig groot dat er gestapeld
elkaar daarmee in de klem. Wij moeten meer gaan
over na te denken. Zo wil Jo Goossens van de Tilburgse
wen. Dat betekent dus, dat we naar een beleid
moet worden. En dan blijft de trek uit de stad
inspireren.”
kanaalzone graag een stuk stad aan het water maken.
toe moeten waarin de overheid in het belang
toch doorgaan.” Jo Goossens: “Het schort aan ons
Eelco Siersema en Rudy Uytenhaak zien de oostzijde van
van de leefbaarheid van de stad taakstellend
ruimtelijke ordeningsbeleid én het rekenen naar
Utrecht wel zitten om die met het centrum te verbinden en
en coördinerend optreedt.”
sluitende grondexploitaties. Maar als we blijven
Stefan Schuwer’s vingers jeuken in Houten. Roel Vollebregt
Schuwer knikt instemmend: “De overheid moet
vasthouden aan hoe we het tot dusverre steeds
ziet in de Rotterdamse Stadshavens zijn uitdaging om
meer de regie nemen. De overheid is verantwoor
hebben gedaan, dan is één ding zeker, dan gaan
Lees de integrale weergave van dit rondetafel-
daarvan een aantrekkelijke woonomgeving te realiseren.
delijk voor de ruimtelijke ordening en die moet
we niet meer bouwen. Je kunt niet meer volstaan
gesprek op www.bouwinvest.nl
Daar zetten we de tanden in
1
naam
mijn plek Koffie&Koffie Koffie&Koffie maakt deel uit van het nieuwe winkelgebied Achterdoelen. Dit centrum is eigendom van Bouwinvest
Dutch Institutional Retail Fund N.V.
Ede
Sam Arayess is trots op het door zijn bedrijf Arayess Management B.V. ontwikkelde concept Koffie&Koffie. De pilotstore is sinds januari 2009
modezaken waar eigenlijk maar moeilijk de loop in
gevestigd in de Vendelstraat in Ede.
de Achterdoelen zit. Toch besloten wij om hier de koffiezaak te beginnen. Ik was zelfs blij met deze ligging omdat elke stad wel zo’n straatje heeft waar iemand een leuk zaakje kent waar men lekker kan eten en drinken. Voor Ede willen wij zo’n zaak zijn. Jarenlang werkte ik als zelfstandig ondernemer in verschillende landen. Daarna heb ik zestien jaar gewerkt als hoofd horeca van het Burgers Dieren park in Arnhem. Toen ben ik een bedrijf begonnen dat horecaconcepten ontwikkelt. Door de jaren lange ervaring in de horeca en de gemaakte reizen (van Saudi-Arabië tot Curaçao) bedacht ik samen met mijn vrouw en het team het concept van
hier ga ik nooit meer weg
5x over mijn plek
Koffie&Koffie.
Voor de een is het de fabriek waar vader werkte, voor de Wij schenken hier koffie gemaakt van een melange van onze eigen geselecteerde bonen. Die komen
ander is het een stukje land aan het water of het balkon
onder andere uit Guatemala en Brazilië. Verder hoef je natuurlijk niet op Oxford gestudeerd te
met uitzicht. Sam Arayess, Francy Steenveld en Huub
hebben om een goede kop koffie te kunnen maken. Het gaat vooral om de smaak. En je merkt dat
Moonen, Dorien van Loggem, Babs Witteman en Paul
mensen hun smaak ontwikkelen. Logisch, mensen reizen immers tegenwoordig de hele wereld af en komen in aanraking met verschillende culturen én andere smaken.
‘Elke stad heeft zo’n plekje als dit’ Of we succesvol zijn? Ach, het is altijd moeilijk om dat van jezelf te zeggen. Wat ik van collega’s hier in de Vendelstraat hoor, is dat sinds Koffie&Koffie open is er meer loop in de straat is. En regelmatig staat men hier voor de toonbank in de rij. Dus het gaat goed.”
Trumpie. Zij vertellen allemaal over hun bijzondere plek.
17 inbeeld nr 2 janurari 2011
inbeeld nr 2 janurari 2011
plaats
“De Vendelstraat was een straatje met wat kwam. Dat komt omdat het aan de achterzijde van
16
Sam Arayess
2
namen Francy Steenveld en Huub Moonen Bouwinvest is eigenaar van de voormalige wolfabriek. Het Rijksmonument wacht een nieuw leven als een gevarieerd winkel- en
bedrijvencomplex. Francy Steenveld: “Het ruikt hier nog net als vroeger. De gang die de kantoren en de fabrieks hallen met elkaar verbond was in mijn beleving wel een kilometer lang. Ik hoor net dat die ‘maar’ 330 meter is. Ach, in je herinnering is natuurlijk alles
Francy Steenveld en Huub Moonen keren nog eenmaal terug naar de leegstaande AaBe Wolfabriek in Tilburg. Herinneringen ophalen uit de tijd dat Steenvelds vader daar werkte en Moonen er direct na zijn schoolopleiding aan de slag ging.
3
eigenaar van het complex.
“Rust, ruimte, natuur en toch maar 10 minuten van het centrum van Amsterdam. De Javakade is voor mij de ideale plaats om te wonen. Mijn favoriete plek is mijn balkon. Het heeft uitzicht over het water en afgelopen zomer heb ik Sail vanaf hier kunnen bekijken. Kennissen zijn langsgekomen om dit samen met mij mee te maken. En op warme
Wolfabriek gewerkt.
zomeravonden kun je hier tot laat in de avond
Hij was hoofd technische dienst en commandant
zitten en naar het water kijken. Je ziet het dan
van de bedrijfsbrandweer. Als er ’s-avonds of in de
donker worden boven het water, waar altijd wat te
weekenden storing was mocht ik vaak met hem
zien blijft. Bootjes, watervogels, dit uitzicht gaat
mee. Het was altijd weer spannend. Zo’n grote
nooit vervelen. Ik kan er naar blijven kijken.
naam
Dorien van Loggem
mijn plek Javakade plaats
Amsterdam
Meer rust, ruimte en dichter bij de natuur,
fabriek met die enorme weefgetouwen. Ook al
maar ook dichtbij vrienden en familie. Dat
staat hier alles al jaren leeg, ik herken nog zoveel
waren vijf jaar geleden de wensen van
ketelhuis bijvoorbeeld. Het doet wel wat met je hoor. Ik voel mij weer helemaal kind.”
‘Zo’n grote fabriek is altijd weer spannend’
‘Het uitzicht vanaf mijn balkon gaat nooit vervelen’ Ik was al een tijdje op zoek naar andere woon ruimte. Voordat ik de Javakade ontdekte, zocht ik naar woningen in Haarlem en zelfs Alkmaar.
Huub Moonen: “Als je werkte in deze fabriek dan
Maar het betekent veel voor me om dicht in de
stelde je wel wat voor. De wolfabriek had echt
buurt te zijn bij familie en bekenden. Ik woon
uitstraling. Ik heb de textielschool gevolgd en als
al mijn hele leven in Amsterdam. Ik heb dit huis
15-jarig jongetje mocht ik hier komen werken.
gekregen via woningruil. Dit was niet mijn eerste
Er werkte veel jonge jongens. Er was ook een
keuze, maar een huis kopen lukte mij niet en
gymnastiekzaal en elke middag moesten de
via een tip kwam ik terecht op websites over
jonkies daar verplicht een kwartiertje gymmen.
woningruil. Hier ontmoette ik iemand die een
Meestal gingen we dan met elkaar basketballen.
goedkoper, kleiner huisje zocht in de Amsterdamse
Daarna kregen wij in de kantine allemaal een
binnenstad. Deze persoon vroeg wat ik had, en
glas melk en konden we weer terug naar de
bood aan wat ik wilde. Het heeft daarna wel
weefgetouwen. Die machines stonden de hele
een half jaar geduurd voordat ik kon verhuizen,
dag te klepperen. Eén maakt al herrie, moet je er
aan woningruil kleven allerlei voorwaarden.
driehonderd tegelijk horen. Begin jaren zeventig
De verhuurders moeten bijvoorbeeld beiden
werd het hier al minder en ben ik postbode
toestemming verlenen voor de woningruil.
geworden, zoals veel van mijn collega’s toen.
Maar ik woon hier nu 3,5 jaar met enorm veel
Ik denk nog wel vaak aan mijn tijd in de fabriek.”
plezier en ik wil hier ook nooit meer weg!”
Dorien van Loggem. Zij woonde toen in de binnenstad van Amsterdam. Die droom leek niet haalbaar tot ze op de Javakade het appartement vond wat ze zocht. 19 inbeeld nr 2 janurari 2011
inbeeld nr 2 januari 2010
plaats Tilburg
Het Bouwinvest Dutch Residential Fund is
groter. Mijn vader heeft 39 jaar hier in de AaBe
van vroeger. De hoge schoorsteenpijp bij het
18
onze plek AaBe Wolfabriek
4
naam
Paul Trumpie
mijn plek Ringvaart Het Olympisch Stadion is deels eigendom
plaats
Haarlemmermeer
van Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund N.V.
Samen met zijn vrouw woont Paul Trumpie in Amstelveen. Maar de plek
5
Als directeur van een kleine woning bouwvereniging, en oud-medewerker van Bouwinvest vindt hij aan de Ringvaart
van Haarlemmermeer rust en ontspanning.
“Vier jaar geleden werd ik door mijn toenmalige
die voor hem erg speciaal is, ligt op een
vriend en huidige echtgenoot aangestoken door
half uurtje rijden van zijn woning aan de
“Het recreatieterreintje aan de Ringvaart van de
het hardloopvirus. Ik was eigenlijk meer het
Ringvaart. Aan het water dus.
Haarlemmermeer waar onze boot ligt afgemeerd,
sportschooltype dus je begint met een paar keer
dat is mijn bijzondere plek. Een aantal jaar geleden
per week wat lopen. Dan volgen er rondjes door
kocht mijn zoon de boot. Het was toen echt een
het Vondelpark en dan merk je dat je het steeds
wrak. Door de jaren heen hebben wij er samen van
leuker gaat vinden.
alles aan opgeknapt, we hebben er bijvoorbeeld een nieuwe motor in gezet. Het is een stalen
‘Hier gaat het lopen bijna als vanzelf’
motorkruiser en als we willen, kunnen we er slapen. Weekendjes weg zijn dus zeker mogelijk en mijn zoon en zijn gezin hebben hier dan ook al gebruik van gemaakt. Zelf wil ik dit ook wel een
Maar ik heb wel uitdagingen nodig, dus werkte ik
Eerder lag onze boot bij buren. Maar toen zij
toe naar de halve marathon van Amsterdam. Drie
verhuisden moesten wij een nieuwe ligplaats
jaar terug deed ik er voor het eerst aan mee. Heel
zoeken. We informeerden wat rond en de eigenaar
leuk om met zo veel mensen door de stad te lopen.
van ons huidige plekje gaf aan dat hij het wel wilde
20
Maar de ultieme kick kwam toch op het moment
verhuren. Op het moment dat we gingen kijken,
21
inbeeld nr 2 janurari 2011
keertje gaan doen.
dat ik het Olympisch Stadion binnenrende. Dat
was het volop winter. Toch vonden we het meteen
was geweldig. Al die mensen op de tribune. En je
een heel mooie plek. Uitzicht op het water, de
denkt ‘die zitten er allemaal voor mij’. Je voelt je
voorbijvarende boten en laagovervliegende
echt een atleet. Die sfeer in dat mooie stadion is
vliegtuigen.
inbeeld nr 2 januari 2010
echt super. Dan moet je dus nog een halve ronde over de atletiekbaan. Dat gaat als het ware vanzelf. Je zweeft. Sindsdien doe ik ieder jaar mee en ik weet elke
‘Ook mijn kleinzoon van 4 staat graag aan het roer’
keer weer mijn tijd te verbeteren. Nog steeds geeft het betreden van het stadion je iets extra’s. Bij Bouwinvest ben ik ook preventiemedewerker.
Voor mij is het een plek van ontspanning en soms
Door sporten te stimuleren werken we aan de
inspanning. Graag ga ik klussen aan de boot of
vitaliteit van de medewerkers. Zo doen we als
gewoon genieten van dit prachtige stukje Neder
bedrijf bijvoorbeeld ook mee aan de ‘Dam tot
land. Deze plek betekent voor mij rust, maar ook
mijn plek Olympisch Stadion
Damloop’. Daarvoor hebben we een keer met z’n
gezelligheid. Regelmatig komen er mensen langs,
plaats
allen in het Olympisch Stadion getraind. Het leuke
zoals mijn broer die fervent zeiler is. Ook mijn
was dat iedereen die over de atletiekbaan liep het
andere zoon heeft een boot in Amsterdam en mijn
Babs Witteman werkt als HR Adviseur
zelfde gevoel had. Namelijk dat ze zich allemaal
kleinzoon van 4 jaar gaat al vanaf dat hij een baby
bij Bouwinvest. In haar vrije tijd loopt
heel eventjes een topatleet voelden.”
was mee en vindt het varen geweldig. Hij staat
naam
Babs Witteman
Amsterdam
zij hard. Dat is haar passie met als
graag achter het roer. Opa houdt dan wel nog een
ultieme kick de jaarlijkse finish van de
hand aan het roer.”
halve marathon van Amsterdam in het Olympisch Stadion.
22
23 inbeeld nr 2 janurari 2011
de ruimte om te groeien
inbeeld nr 2 janurari 2011
ter zake
Nieuw gezicht in directie
Hotel Casa 400 wint award “Wat een feest!!! We hebben de award gewonnen, zoveel leuke reacties.” Met deze tweet twitterde Hans Vugts, directeur van Hotel Casa 400 in Amsterdam, dat zijn hotel bij de uitreiking van de awards van Venuez Magazine in de prijzen is
Drs. Stephen Tross RA (42) maakt sinds kort deel
management van vastgoedbeleggingen in het
gevallen. Hotel Casa 400 heeft van het vakblad voor onder andere de
uit van het directieteam van Bouwinvest. Tross
buitenland door deelnemingen in vastgoed
hotelbranche, de award van ‘Hotel Concept of the Year’ gekregen. Volgens de jury
begon vorig jaar bij ons als interim manager
fondsen. Naast Asset Management en Project
is het Amsterdamse Hotel Casa 400 een bewonderenswaardig hotelconcept dat
International Investments. Later kreeg hij
ontwikkeling is International Investments
zelfstandig – zonder subsidies en steun – bijdraagt aan een maatschappelijk
de functie van director en nu is hij lid van de
de derde business unit binnen Bouwinvest.
belang en tevens lucratief is. Naast deze award heeft Casa 400 ook de gouden
directie. Tross is binnen de directie verant
Hiermee zijn nu alle business units van Bouw
Greenkey ontvangen. Dit is het internationale keurmerk voor hotels die serieus en
woordelijk voor International Investments,
invest in het directieteam vertegenwoordigd.
controleerbaar bezig zijn met duurzaamheid. Elders in deze Inbeeld een reportage
de business unit die zich richt op het asset
over Hotel Casa 400.
Landschap en new towns
Duurzaam en duurzaam bouwen. Het lijkt een inmiddels uitgekauwd thema. Maar niets is minder waar. Immers, wegens grote belangstelling zet Post Master Instituut voor Architectuur (PMIA) de masterclass ‘Duurzaam Bouwen-
‘De Nederlandse identiteit’ is het overkoepelende
what’s hot and what not’ opnieuw op het programma. Dit is een interessante
thema van de tentoonstelling die te zien is in het
masterclass met verschillende sprekers over zowel duurzame gebouwen als
Museum De Paviljoens in Almere. Hiermee maakt
gebiedsontwikkeling en stedenbouw. Deelnemers krijgen zo de laatste
het museum de Nederlandse geschiedenis in kunst
ontwikkelingen en inzichten over duurzaam bouwen voorgeschoteld.
zichtbaar. Onlangs opende de tweede groepsten
Dit gebeurt onder leiding van de dagvoorzitters Andy van den Dobbelsteen
toonstelling. Tot 3 april 2011 zijn er in het museum
en Arjan van Timmeren op 26 januari in BK City van de TU Delft. Kijk voor meer
onder meer installaties en videowerken te zien van
informatie en aanmelden op www.pmia.nl/events.
Moniek Toebosch, Alcia Framis, Gabriel Lester en Jennifer Tee. Elke groepstentoonstelling biedt een specifieke invalshoek op de hedendaagse Neder landse kunst maar ook het stichten van new towns en het veranderende landschap komen aan bod.
Over ontwerpen en inrichting In het Duitse Hannover wordt van 15 tot 18
Naast de expositieruimte biedt het Hannover
januari 2011 de jaarlijkse Contractworld-beurs
Exhibition Grounds ook ruimte aan veel vermaar
gehouden. Architecten en interieurontwerpers
de architecten en interieurontwerpers die hun
halen hier hun hart op als het gaat om nieuwe
visie geven over de toekomst en over hun werk.
materialen in de breedste zin van het woord. Deze beurs trekt jaarlijks 40.000 bezoekers.
Kijk voor meer info op www.contractworld.com
Kijk voor meer informatie over de expositie op www.depaviljoens.nl.
25 inbeeld nr 2 janurari 2011
inbeeld nr 2 janurari 2011
24
Praten over duurzaamheid
in ontwikkeling
studenten te huisvesten. De stichting gebruikt de
Hotel Casa 400 Amsterdam
hotelopbrengsten om deze studentenkamers
Een thuis voor toerist en student
‘Augustus was een topmaand met een kamerbezetting van 93 procent.’ Hans Vugts, General Manager van het spiksplinternieuwe Hotel Casa 400
betaalbaar te houden. Een formule die staat als een huis. “Het is een succes gebleken”, zegt Vugts. En dat laatste is een understatement. De oude Casa 400 werd namelijk te klein en er ontstonden plannen voor een nieuw en vooral groter onder komen. “En met meer kamers ook de behoefte om Casa 400 het hele jaar door ook hotel te laten zijn.” Tien jaar geleden werden de eerste plannen
‘Onder de binnentuin zit de warmte- koudeopslag’ gelanceerd. Vugts, die in 2005 als directeur aantrad, stapte wat dat betreft als het ware in een rijdende
Amsterdam is in zijn element. Buiten het seizoen bevolken de studenten
trein. Maar wel een trein die nog niet in volle vaart was. “Er moesten nogal wat procedures worden
een deel van het hotel, maar gasten zijn ook het gehele jaar welkom.
eigen ei nog wel kwijt kon.” Voor Vugts, gepokt
‘Wij zijn er klaar voor.’ Een reportage.
27
en gemazeld bij Golden Tullip en NH Hotels een
inbeeld nr 2 janurari 2011
inbeeld nr 2 janurari 2011
26
gevoerd. Voordeel daarvan was dat ik mijn
belangrijke reden om over te stappen naar Hotel Casa 400. “Je zit hier namelijk niet vast aan een Hans Vugts werpt een snelle blik in de congreszaal
kers aan en vraagt de ballon weg te halen. Alles
keten waardoor we als team heel veel zelf kunnen
op de eerste verdieping. De General Manager van
moet namelijk in zijn ogen tiptop in orde zijn.
invullen. Maar, ik geef toe, het was voor mij wennen
Casa 400 heeft oog voor detail want hij ziet de
En dat is het dan ook in Hotel Casa 400 Amsterdam.
dat we maar vier maanden per jaar echt hotel
paarse ballon al liggen. Het is een stille getuige van
Het ruikt nog als nieuw en het onderkomen aan
waren. Wat dat betreft voel ik mij nu als een vis
de happening die de dag daarvoor in de zaal heeft
de Eerste Ringdijk ziet er uiteraard nog helemaal
in het water.”
plaatsgehad. Vugts schiet een van zijn medewer
nieuw uit. “Toch is het team al heel vertrouwd. Het gebouw heeft van nature ook een prettige
Het gebouw, eigendom van het Bouwinvest Dutch
sfeer. En laten we eerlijk zijn, de oude Casa was
Institutional Hotel Fund, telt in totaal 520 kamers
ook wel heel erg verouderd hoor.”
en 13 vergader- en congreszalen. Hierdoor kunnen meerdaagse evenementen plaatsvinden waarbij
Samenwerking
Bijzonder
deelnemers blijven overnachten. Terwijl we door de
Het Bouwinvest Dutch Institutional
Hotel Casa 400 is een bijzonder hotel. In 1962
lobby langs de binnentuin naar de eerste verdieping
Hotel Fund is eigenaar van Hotel Casa 400
opende het in de James Wattstraat voor het eerst
lopen, komen er nieuwe gasten binnen. Vugts:
Amsterdam. Stichting Casa Academica heeft
zijn deuren. Stichting Casa Academica wilde met
“We hebben erg goede maanden achter de rug met
met Bouwinvest een huurcontract voor 30
dit hotel enerzijds de woningnood onder Amster
een hoge kamerbezetting. Er waren hier soms wel
jaar afgesloten. Hans Vugts: “De onderlinge
damse studenten helpen oplossen en anderzijds in
duizend mensen over de vloer.” De eerste verdieping
samenwerking is zeer goed. We overwegen
de zomerperiode de Amsterdamse hotelcapaciteit
geeft een goed zicht op de lobby en de fraai
zelfs om samen het concept van Casa 400
vergroten. Dus wisselen studenten en toeristen
aangelegde binnentuin. Daaronder bevindt zich
zowel in Amsterdam als in andere steden
jaarlijks met elkaar van kamer. Van 1 juni tot 1
de warmte- koudeopslag waardoor de energievoor
uit te rollen.”
oktober staat het hotel open voor vakantiegangers
ziening van het hotel zeer zuinig is.
en zakenmensen om de resterende acht maanden
in ontwikkeling
Dan opent hij de badkamer. Witte tegels en mooi sanitair baden in het licht. Vugts: “Alle badkamers zijn prefab geïnstalleerd. Helemaal compleet zijn
vervolg pagina xx
ze met een hijskraan in elke kamer naar binnen getakeld en toen is de gevel geplaatst.”
vervolg pagina 27
Overigens was duurzaamheid een uitgangspunt
“Er is draadloos internet, onbeperkt koffie en thee
van de nieuwbouw. “December 2010 hebben we de
en men kan hier klanten ontvangen of besprekin
We vervolgen onze weg door de gang. Deuren
gouden Greenkey ontvangen, een internationaal
gen houden.”
versperren de doorgang maar ook hier zorgt de keycard van Vugts voor toegang. “Dit is het
duurzaamheidskeurmerk. Gasten vinden dit steeds belangrijker.” Verderop is de hotellounge geves
Hotel
studentendeel. Althans, van 1 oktober tot 1 juni.
tigd. Overdag heet het de ‘Laptop Lounge’. Dan
Dan gaan we een etage hoger. Hier begint het
Gasten en studenten kunnen niet bij elkaar
kunnen zzp-ers op abonnementbasis van de ruimte
hotel. Met een keycard opent Vugts een kamer.
komen.” Het is rustig in de gang. En dat terwijl
gebruik maken.
Een tweepersoons boxspring staat prominent in de
deze week de studenten de kamers betrekken.
kamer waar verder een flatscreen de wand siert en
“De meeste blijven hier één seizoen. Het zijn vaak
draadloos internet, weliswaar niet zichtbaar, maar
nieuwkomers in de stad die later samen met
wel gratis aanwezig is. Een hangkast, waterkoker
studiegenoten een appartement huren.” Niels
en koelkast maken de kamer compleet.
Gerritsen is zich aan het installeren. Hij volgt de opleiding leraar economie aan de Universiteit van
Beneden op de begane grond bevinden zich
Amsterdam. “Vrienden hebben ook eens in Casa
de washokken en twee grotere zitkeukens.
28
400 gewoond. Ik vind het hier erg mooi.” Hij werpt
“Hier kunnen de studenten als ze dat willen met
29
inbeeld nr 2 janurari 2011
‘De oude Casa was heel erg verouderd’
een blik op zijn studieboeken. “Nee”, zegt hij dan
meerderen koken en eten.” Grenzend daaraan is er
lachend, “ik heb zeker geen vakantiegevoel.”
‘de huiskamer’ met bar. Het meubilair, de tafeltjes,
inbeeld nr 2 janurari 2011
stoeltjes, het tafelvoetbalspel én de piano, komen
‘Duurzaamheid was een uitgangspunt van de nieuwbouw’
uit de oude vestiging. Een paar studenten zoeken nog wat onwennig hun weg door de ruimte. Vugts kijkt in het rond en zegt na een korte stilte: “Het is misschien nog wat kaal en het moet nog wat aangekleed worden. Maar kom over een paar weken nog eens kijken, dan voelen de studenten
Huiskamer
zich hier echt wel thuis.”
Verder op de gang toont Vugts de keuken die voor gezamenlijk gebruik is. “Iedere etage heeft zijn eigen keuken.” De keukens zijn nog zichtbaar ongebruikt. Aan de muur hangt een foto van een keuken zoals die er in de James Wattstraat uitzag.
Projectgegevens
Een contrast met de graffiti-vrije muur in de
Hotel Casa 400 Amsterdam is in mei van
nieuwbouw. Vugts lachend: “We willen het ook
2010 opgeleverd. Architect is Van den Oever,
graag zo houden.” Om er serieus aan toe te voegen
Zaaijer & Partners architecten uit Amsterdam
best wel streng te zijn. “Het moet netjes blijven.
Zuidoost. De binnentuin is ontworpen door
Ook in de kamers. Logisch, want we moeten de
Van Empelen van Aalderen Partners uit
kamers, zodra de studenten weg zijn, weer direct
Heemstede en Dura Vermeer Bouw heeft
kunnen verhuren. We kunnen het ons niet
het hotel gebouwd. In totaal meet het Hotel
veroorloven dat ze dan eerst hersteld moeten
22.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak,
worden.”
is het zes verdiepingen hoog en telt het 520 kamers, 13 vergader- en congreszalen en een ondergrondse parkeergarage met 102 parkeerplaatsen.
column
samen
nut en noodzaak
Met UAR reizen door ruimte en tijd
van Placebook
We zijn er best een beetje trots op, het mobiele
‘Placebook.nl staat bij ons nog in de kinder-
van een droomwoning en omgeving, men kan op al
schoenen. Het stimuleert vooral een denkproces
en men kan direct beschikbare woningen vinden die
lopende ontwikkelingen stuiten en hier op intekenen
platform dat UAR heet. Voluit Urban Augmented
matchen met het persoonlijke profiel. “We zijn alle
om samen met onze partners nieuwe wegen
Reality. Binnen een jaar heeft het Nederlands
mogelijkheden nog helemaal aan het doornemen”, benadrukt Bedaux
te verkennen.’ Aldus Johanneke Bedaux,
Architectuurinstituut (NAi), samen met tientallen
projectmanager marketing van Bouwinvest.
‘content partners’ een applicatie ontwikkeld die
Visie Het bezig zijn met onder andere deze vernieuwing is in haar ogen niet meer dan goed ondernemerschap en past naadloos in de visie van Bouwinvest om
Ole Bouman, NAI
inbeeld nr 2 janurari 2011
30
Zij ziet Placebook.nl als een nieuwe manier om met
huurders veel meer bij het ontwikkelproces te
consumenten en ontwerpers anders naar ruimte
betrekken. “Uiteindelijk is de huurder jury. We
lijke ontwikkelingen te kijken. “Je kan geen nieuw
hebben natuurlijk al onze klantenpanels, maar dit
land ontdekken op oude kaarten.”
gaat nog wel even een stapje verder. Bij Placebook.nl
31
kunnen huurders zelf met locaties komen waar zij
inbeeld nr 2 janurari 2011
gerust baanbrekend kan worden genoemd.
Ten eerste vanwege de rijkdom aan informatie die
lange tijd voor een museaal programma een
de gebruiker met UAR permanent in zijn broekzak
nadeel vormde (immers, het origineel stond altijd
of haar handtas heeft zitten. Het zit er allemaal in,
elders en kon je in het museum niet laten zien),
nu of binnenkort: de inhoud van architectuurgid
wordt het nu een voordeel. Met UAR kun je de
sen, een overzicht van rijksmonumenten, het
“museumbezoeker” ter plaatse routes aanbieden,
werk van toparchitecten, allerlei aanstaande
verhalen vertellen, een context geven, ruimtelijke
vastgoedontwikkelingen en natuurlijk de onmete
ervaringen laten beleven en meer. Het museum
Het concept van Placebook.nl is eigenlijk nog het
lijke rijkdom uit de collectie van het instituut zelf.
breekt uit zijn muren en bereikt het publiek op de
beste te vergelijken met een datingsite voor
Vaak in 3D. Het is daarbij van extra betekenis dat
plekken waarop het ertoe doet.
woonconsumenten. “Het idee is”, legt Johanneke
Maar nog zijn we er niet. Door de toevoeging van
woonplek en woonideeën met anderen delen. Die
3D objecten van gebouwen die zijn afgebroken,
ideale plek kan een park, een verlaten fabriek, een
Wat begon met een pilot in Rotterdam, eind 2009,
nog gebouwd worden, of gebouwd hadden kunnen
stuk braakliggende grond, een schoolplein of oude
Prijsvraag
is zich inmiddels aan het verspreiden over andere
worden, verschaft UAR per direct drie extra
haven zijn. Maar ook een bestaand appartementen
Placebook.nl is eerder dit jaar ontstaan naar aanleiding
grote steden in Nederland, en verder. Ook zal
ervaringsdimensies. De tijd vermenigvuldigt zich
complex, alles is mogelijk! Alle geuploade
van de prijsvraag ‘Zo wil ik wonen’, van Neprom in
het binnenkort mogelijk zijn om zelf verhalen
in de ruimte. We kenden het museum altijd als de
omgevingen zijn voorzien van een geotag die laat
samenwerking met de BNA. De ideeënprijsvraag was
over architectuur en de gebouwde omgeving te
plek waar de geschiedenis werd bewaard. Vanaf nu
zien waar de locaties zich exact bevinden en vallen
gericht op de ontwikkeling van consumentgerichte
uploaden. Daarmee wordt UAR van een database
kan het NAi de geschiedenis echt tot leven brengen
in een database van droomplekken. Via een
strategieën en concepten en de samenwerking
een heuse verhalenmachine. UAR is dus meer dan
in ons leven van alledag.
persoonlijk zoekprofiel komt men in contact met
tussen ontwerpers en ontwikkelaars . “Wij hebben dit
gelijkgestemden om vervolgens een woonwens
aangegrepen om samen met ontwerpers en consumenten
gezamenlijk uit te werken. Bijvoorbeeld door middel
ons eigen denkproces over het betrekken van de
Het is voor het NAi ook een manier om zijn publiek
van een traject van mede-opdrachtgeverschap
woonconsument bij onze producten op gang te brengen.
via een nieuwe weg te bereiken. Geen museum dat
samen met een ontwikkelaar of belegger.”
Hoe maak je de wensen nou echt inzichtelijk”, vertelt
het instituut hierin voor ging. Waar architectuur
Placebook.nl biedt feitelijk een drietal mogelijk
projectmanager marketing, Johanneke Bedaux. “En daar
heden. Het kan leiden tot het samen ontwikkelen
is het omkeren van het proces en het integreren van
graag zouden willen wonen. Feitelijk draaien we hiermee het traditionele ontwikkelingsproces om. De locatie is nog niet gegeven, laat staan een Programma van Eisen. Door het barrièreloos denken, hopen we meer te leren over de latente wens van consumenten, de vraag achter de vraag.”
Bedaux uit, “dat woonconsumenten hun ideale
het verspreidingsgebied van UAR razendsnel toeneemt.
‘Uiteindelijk is de huurder onze jury’
een spectaculaire informatie service. www.nai.nl
internet en social media uitgerold.”
samen Eveline Keizer Conceptontwikkelaar
‘Communities met locatie als bindende factor’
Hans van Dijk Huurder
‘Nieuwsgierig hoe dit zich gaat ontwikkelen’ 33
Eveline Keizer is conceptontwikkelaar bij Bouwinvest en nauw
zijn. Tailormade ontwikkelen waarin gebruik en tijdelijk bezit
Hans van Dijk huurt in Rotterdam een woning en is daarmee
methoden in het ziekenhuis. Hij blijft – terecht – behoefte
betrokken bij Placebook.nl, een model om woonwensen van
varieert, is dus aan grenzen gebonden en daardoor zeker een
feitelijk een klant van Bouwinvest.
hebben aan een dokter die hem professioneel begeleidt om
huurders inzichtelijk te maken.
uitdaging.”
Wat is het meest aantrekkelijk aan het Placebook.nl-concept?
Er moeten ook flink wat beslissingen worden genomen.
“Het aantrekkelijke van een dergelijk concept is dat ik als
Er moeten ook flink wat beslissingen worden genomen.
“Het is vooral een hulpmiddel om consumentgericht te
Denk aan wel of geen beveiligingscamera’s, wel of geen
huurder enerzijds invloed uitoefen op het aanbod en
Denk aan wel of geen beveiligingscamera’s, wel of geen
ontwikkelen en het heeft voor zowel ontwikkelaar/ontwerper,
zorgdiensten op afroep, speelapparaten of klussendienst.
anderzijds daardoor meer keuzemogelijkheden heb. En juist
zorgdiensten op afroep, speelapparaten of klussendienst.
als voor woningzoekenden voordelen. Zij maken met een
Hoe krijgt dit alles in de praktijk handen en voeten?
dat laatste is belangrijk omdat huurders willen kunnen kiezen
Hoe krijgt dit alles in de praktijk handen en voeten?
profiel op Placebook.nl hun eigen wensen en eisen kenbaar.
“Uit de community wordt een focusgroep geselecteerd. Met
uit een breed aanbod van producten en diensten. Ik denk ook
“Ik ben erg nieuwsgierig hoe zich dat gaat ontwikkelen.
Bijvoorbeeld welke architectuur zij aantrekkelijk vinden en
deze focusgroep gaan ontwikkelaar en ontwerper om de tafel
dat er een toenemende behoefte is aan betrokkenheid bij de
Feit is dat bouwprojecten lang duren zowel qua voorbereiding
wat hen wel of niet in een buurt aanspreekt. Een ontwikkelaar
zitten om de wensen en eisen ten aanzien van het gebouw, de
totstandkoming van huurwoningen en diensten. Dus
als qua uitvoering. Huurders zullen zich niet snel vastleggen
kan zo met een potentiële bouwlocatie heel gericht
woning, de woonomgeving en mogelijke diensten en
Placebook is in mijn visie een interessante manier om de
op allerlei diensten die pas veel later beschikbaar zijn. Je zult
geïnteresseerden benaderen en vervolgens het proces van
voorzieningen in kaart te brengen. Dan wordt een eerste
interactie tussen producent en consument te organiseren.”
hier dus onderscheid moeten maken tussen een panel van
consument gericht ontwikkelen in werking stellen.”
ontwerp gemaakt en voorgelegd aan de gehele community
tot een goede keuze te komen.” Wat is het meest aantrekkelijk aan het Placebook.nl-concept?
op Placebook.nl om het ontwerp nogmaals te testen. Het concept geeft tal van keuzemogelijkheden. Schept het
huurders en de uiteindelijke huurder.” Het concept geeft tal van keuzemogelijkheden. Schept het daardoor niet te veel verwachtingen die in de praktijk niet
Werken met en huren via het Placebook.nl-concept
daardoor niet te veel verwachtingen die in de praktijk niet
Werken met en huren via het Placebook.nl-concept is de
uitgevoerd kunnen worden?
is de toekomst?
uitgevoerd kunnen worden?
toekomst?
“Als de keuzemogelijkheden worden geboden, dan ga ik er als
“Ik geloof daar wel in. Niet alleen bij de ontwikkeling van
“Nee. Dit zal je als ontwikkelende belegger natuurlijk duidelijk
“Ik denk zeker dat social media, waarvan Placebook.nl een
huurder en dus afnemer van uit dat ze worden waargemaakt.
woondienstverlening, maar ook bij de doorontwikkeling:
moeten communiceren. Het is niet zo dat elke individuele wens
voorbeeld is, voor een ontwikkelaar én ontwerper een zeer
Verder gaat volgens mij een moderne ontwikkelaar het
bewoners vormen een reële, vlottende community.
van een potentiële huurder wordt ingewilligd. De huurwoning
goed hulpmiddel is om daarmee betere woonproducten te
gesprek met de gebruiker aan. Ik vergelijk het met de patiënt
Zo kan de verhuurder het aanbod telkens verbeteren.”
moet immers voor een volgende huurder ook aantrekkelijk
ontwikkelen.”
die zich geïnformeerd heeft over verschillende behandel-
inbeeld nr 2 janurari 2011
inbeeld nr 2 janurari 2011
32
zeker Dick van Hal en Johan Iemhoff
verantwoord
in vastgoed
Transparantie in de wijze van werken en rapporteren. Dat is volgens directievoorzitter Dick van Hal en Johan Iemhoff, corporate controller,
door de Raad van Commissarissen worden
Als ik op vakantie ben”, vervolgt Van Hal, “en ik lees
goedgekeurd. Dus er zitten in het aan- en verkopen
in mijn mail dat er een investeringsvoorstel voor
van onroerend goed veel meer veiligheidskleppen.
een woningacquisitie aankomt, dan hoef ik alleen
Het is heel belangrijk dat het proces genoeg
maar te denken ‘oké dat proces loopt’. Dan hoef ik
waarschuwingslampjes heeft. Want het zal
niet direct in de inhoud van dat voorstel te duiken.
duidelijk zijn dat het aankopen van onroerend
Ik weet dat we het proces goed op de rails hebben
goed of het innemen van een grondpositie,
en dus ook dat er een goede en gefundeerde
niet van één of twee mensen mag afhangen.”
afweging gemaakt wordt. ”
Van Hal en Iemhoff vergelijken het als het
SAS70
maken van een product in een fabriek. “Als je het
Voor de wijze van werken en rapporteren zijn
fabricageproces goed geregeld hebt dan weet je
nogal wat regels opgesteld. Zo is bijvoorbeeld het
ook dat je een goed product aflevert. En met
rapportagesysteem volgens de richtlijnen van IFRS
vastgoedbeleggingen is het feitelijk niet anders.
ingericht. Daarnaast werkt de organisatie volgens
Het proces moet goed georganiseerd zijn zodat
de zogenoemde businessprocesmanagement-
er ook een kwalitatief goed resultaat uitkomt.
aanpak. Alle processen verlopen via dit bpm-model. “En we werken aan het verkrijgen van een SAS70 1
het adagium van Bouwinvest. ‘Daar hebben we de afgelopen periode flink in geïnvesteerd. Noodzakelijk, want je moet investeerders de zekerheid
en wijze van werken door externe accountants gecontroleerd. Als financiële dienstverlener is het bijna vanzelfsprekend dat je daar naar toe werkt. Die verklaring is voor nieuwe investeerders ook
34
heel belangrijk omdat men dan weet dat alles wat
35
inbeeld nr 2 janurari 2011
bieden dat ze bij ons verantwoord in vastgoed kunnen beleggen.’
‘Aankopen nooit laten afhangen van één persoon’
en 2 verklaring. Dan wordt je hele bedrijfsvoering
we doen volgens gecontroleerde vaste processen
inbeeld nr 2 janurari 2011
verloopt”, benadrukt Iemhoff. Johan Iemhoff zegt drie jaar na zijn komst bij
Check and balances
Beiden geven toe dat er intern “nog een been moet
Bouwinvest de organisatie feitelijk niet meer terug te
Om dat vertrouwen uit te stralen is onder andere
worden bijgezet” om alle veranderingen eigen te
kennen. “Het is echt een wereld van verschil”, aldus
het administratiesysteem gewijzigd, is de rappor
maken. “Het is toch een geheel andere manier van
de corporate controller. “Toen ik hier kwam, werkten
tagelijn verbeterd en zijn er nieuwe overleg- en
werken”, aldus Iemhoff. Van Hal: “Het vergt van
we voor één opdrachtgever en nu beheren en
beslismomenten in het proces gebracht. Iemhoff:
de medewerkers dat ze heel procedureel moeten
besturen wij drie fondsen, een management bv én
“We hebben daarbij de lat behoorlijk hoog gelegd.
werken. Dat zal duidelijk zijn.”
een internationale, indirecte portefeuille. Dat vergt
Juist omdat we natuurlijk ook nieuwe aandeelhou
niet alleen intern een andere manier van werken
ders willen aantrekken. Dan heb je management
Professionalisering
maar dat is ook wat de buitenwacht van je verwacht.”
systemen en rekenmodellen nodig die helder maken
Van Hal heeft toch al in korte tijd veel zien
Van Hal knikt. “Het is een nachtmerrie voor ieder pensioenfonds om zijn naam in de krant gekoppeld te zien aan een fraudezaak. Dat is een dermate hoog reputatierisico, dat institutionele beleggers alleen al om die reden kunnen zeggen, ‘we stappen niet in
veranderen. “Ik werk dertig jaar in deze sector
‘Een goed fabricageproces levert altijd een goed product’
vastgoed want dat reputatierisico is ons te hoog’.
maar er is inmiddels al veel verbeterd. Wat je eerst had met regelgeving rond aandelen en obligaties is er nu met het vastgoed. De hele professionalise ringsslag van vastgoed als beleggingscategorie is de laatste tien jaar in een stroomversnelling
Daarom hebben wij gezegd, als je in die markt voor
wat aan investeringsbesluiten vooraf is gegaan.”
geraakt. En de vastgoedfraudezaak, hoe vervelend
institutionele beleggers stapt, en we deden dat
“We hebben”, vervolgt Van Hal, “nu veel meer check
die ook is geweest, heeft daar toch een enorme
natuurlijk al voor het pensioenfonds voor de Bouw
and balances in de procedures zitten. Zo werken we
impuls aan gegeven. Dus”, en er verschijnt een
maar nu ook voor andere partijen, dan moet je die
bijvoorbeeld met een investment committee voordat
glimlach op zijn gelaat, “dan is die toch nog ergens
partijen het vertrouwen geven dat ze verantwoord
er een besluit bij de directie komt. En een investe
goed voor geweest.”
in vastgoed kunnen beleggen.”
ringsbesluit boven de 25 miljoen euro moet ook nog
Onbekend gebied Roel Roomer is senior projectmanager van Bouwinvest en kreeg destijds het idee om de Service Garage voor een kunstenaarsinitiatief open te stellen. “In eerste instantie als antikraak. Maar ik had ook als achterliggende gedachte daarbij, dat het Eenhoorngebied hier in Amsterdam nog een erg onbekend gebied was. En we gingen er het nieuwe Hotel Casa 400 bouwen en een appartementengebouw. We zochten dus naar een voorziening die
(HMPS) met het organiseren van tentoonstellingen.
Sfeer
Startende kunstenaars krijgen van hen de ruimte
“Er hing hier echt een goede sfeer”, zegt hij.
om zich te ontplooien. De exposities van Rhijnsbur
“Op de eerste opening kwam honderd man af.
ger en Ammerlaan worden binnen Amsterdam al
Later trokken de openingen wel vijfhonderd tot
snel een begrip. “Het sloeg enorm aan en toen we
achthonderd belangstellenden. We waren vijf
uit het postkantoor moesten zijn we op zoek
dagen per week open en hadden wekelijks
gegaan naar een alternatieve ruimte.” De Service
gemiddeld 150 bezoekers. Hoe dat kwam?
Garage in het Eenhoorngebied komt op hun pad.
We hadden goede tentoonstellingen. Een voor
Bouwinvest zoekt een tijdelijke gebruiker voor het
beeld is ‘Uit de tijd’. De tentoonstelling was een
leegstaande gebouw (zie kader) en Ammerlaan en
cross-over van jonge en gearriveerde kunstenaars.
De kwajongen komt in hem boven als hij voorstelt
Rhijnsburger maken een plan. “Het is een enorme
Achtergrond daarvan was de vraag ‘wanneer is
toch nog even binnen te kijken. Hij schuift het
ruimte dus we wilden aan de zijkanten atelierruim
iemand een gerenommeerde kunstenaar?’ De
bouwhek opzij en haalt de sleutels uit zijn zak
tes maken waar kunstenaars hun gang konden
Service Garage had een grote aantrekkingskracht.”
Service Garage als atelierruimte
Alles voor de kunst ‘Wij wilden met het cultureel platform vooral de kloof slechten tussen startende en gearriveerde
om de deur van de Service Garage te openen.
kunstenaars. Daarin zijn we wel geslaagd.’
“De begane grond was verhuurd als parkeergarage en wij hadden van Bouwinvest de verdieping
Thijs Rhijnsburger, samen met Frank Ammerlaan
gekregen.” De stenen trap leidt ons naar een immens grote ruimte. Rhijnsburger knikt: “Duizend
bedenker van het platform ‘de Service Garage’,
zestig fungeerde dit als parkeerdek waar auto’s via de aangrenzende autolift op terecht konden. “Toch durfden we het niet aan om hier honderden mensen op te ontvangen. Dus het dak is slechts een enkele keer als expositieruimte gebruikt.
gaan. Zo ontstond er een kerngroep van vaste
Voor de laatste tentoonstelling ‘Revisit Exquisit’
kunstenaars. Eén keer per jaar organiseerden
hebben Kaleb de Groot en Roosje Klap hier
Het verhaal over de Service Garage begint echter
wij een expositie van de zittende kunstenaars.
sculpturen gebouwd. Toen hebben we ook een
aan de oevers van het IJ. Daar, in Post CS beginnen
Daarnaast hebben wij hier ongeveer acht andere
gat in het dak gezaagd waardoor er heel mooi
de vrienden Frank Ammerlaan en Thijs Rhijns
tentoonstellingen met veel verschillende kunste
licht de ruimte binnenviel.”
burger onder de naam Horse Move Project Space
naars en disciplines georganiseerd.”
keert voor de allerlaatste keer terug naar de
goede herinneringen aan dit rauwe gebouw.’
‘Kunstenaars brengen het Eenhoorngebied onder de aandacht’
vierkante meter. Een ideale ruimte waar wij onze gang konden gaan.”
Amsterdamse Stephensonstraat. ‘Ik heb veel
We gaan naar het dak van het gebouw. In jaren
37 inbeeld nr 2 janurari 2011
36 inbeeld nr 2 janurari 2011
mensen meer naar het gebied zou trekken.”
met passie
vervolg pagina 37
Resoluut Terug op de begane grond trekt hij resoluut de deur in het slot. Nog even en het gebouw gaat
Streven naar een win-win situatie
tegen de vlakte. De Service Garage heeft wel een
Via de Rietveldacademie leerde Roel Roomer,
nieuw onderkomen. Rhijnsburger: “Een loods in
senior projectmanager van Bouwinvest, het duo
de Cruquiusstraat (Amsterdam Oost). Helaas zien
Frank Ammerlaan en Thijs Rhijnsburger kennen.
maar weinig ontwikkelaars de meerwaarde van
“Hun idee om kunstenaars in het gebouw de ruim
kunstenaarsinitiatieven als tijdelijke gebruiker.
te te geven sprak mij wel aan. Maar ik wilde ook dat er regelmatig tentoonstellingen van andere
‘De exposities trokken maandelijks 1000 bezoekers’
kunstenaars georganiseerd zouden worden met het oog om een groot publiek te bereiken.” In die opzet slaagden Rhijnsburger en Ammerlaan.
38
En dat terwijl hier in Amsterdam 1,4 miljoen
Garage in bijzonder raakte zeer bekend. Roomer:
39
inbeeld nr 2 janurari 2011
Het Eenhoorngebied in het algemeen en de Service vierkante meter leegstaat. Het heeft met beeld
“Er is ook veel publiciteit geweest. Jammer genoeg
vorming te maken. De ‘linkse hobby’, terwijl wij
werden we niet in alle publicaties genoemd.
feitelijk culturele ondernemers zijn.” De Service
Dat is trouwens ook onze les. Qua communicatie
Garage gaat door. Alleen zonder Rhijnsburger en
moeten we in de toekomst beter samen optrek
Ammerlaan. “Frank zit in Londen en ik ga weer
ken. Dan is er nog meer sprake van een win-win
meer schilderen.”
situatie.” Roomer zegt dan ook niet te begrijpen
inbeeld nr 2 janurari 2011
dat collega-ontwikkelaars huiverig zijn om met een dergelijk initiatief leegstaande gebouwen een tijdelijke bestemming te geven. “Maar goed, het past ook wel in onze visie op maatschappelijk verantwoord ondernemen.” Op de plek van de Service Garage komen twee appartementengebouwen, samen goed voor 179 appartementen en 3000 vierkante meter kan toorruimte en een halfverdiepte parkeergarage met 180 parkeerplekken.
Colofon Uitgave Bouwinvest La Guardiaweg 4 Amsterdam Postbus 56045 1040 AA Amsterdam T +31 (0)20 – 677 1600 F +31 (0)20 – 677 1700
[email protected] www.bouwinvest.nl Coördinatie en eindredactie Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest Redactioneel concept Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies viervier Grafisch concept en ontwerp viervier Tekst en redactie Bouwinvest Ole Bouman, NAi Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies Fotografie Frank van Delft Photography Chris Bonis Nationale beeldbank Drukwerk Akxifo januari 2011
www.bouwinvest.nl
