Gemeente Den Haag
BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer B.C. de Liefde sv 2006.244 RIS 142803 Regnr. DSO/2007.109
Den Haag, 27 februari 2007
Inzake: uitsluiting van woonwijken van hypothecaire financiering De gemeenteraad Het raadslid de heer B.C. de Liefde heeft op 19 december 2006 een brief met daarin vijf vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. De vragen worden als volgt ingeleid: Het college heeft in de beantwoording van schriftelijke vragen van de VVD-fractie over de halal hypotheek gesteld dat ‘het beleid in Den Haag is om door middel van diversiteit in aanbod, type en prijsklasse het eigen woningbezit voor alle Hagenaars in de gehele stad te vergroten. Hiervoor zijn in Den Haag verschillende initiatieven zoals: verkoop van corporatiewoningen, het project Haagse starters, diverse nieuwbouwprojecten, maar ook de herstructurering draagt hier aan bij. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt naar afkomst’. In dit verband heeft de VVD-fractie eerder, reeds in 2003, het fenomeen van hypotheekdiscriminatie onder de aandacht gebracht middels schriftelijke vragen van raadslid Mulder (RIS 109073). De Commissie Gelijke Behandeling (CGB) heeft recentelijk nogmaals geconcludeerd dat hypotheekverstrekkers ten onrechte aanvullende voorwaarden voor (delen van) bepaalde grote steden hanteren, waardoor met name allochtonen lastiger een hypotheek kunnen afsluiten. In Den Haag betreft dat de wijken Transvaal, Schilderswijk, Molenwijk, Laakkwartier en Spoorwijk. Ingevolge het bepaalde in artikel 38, van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, antwoorden wij als volgt.
DSO/2007.109
2
1. Onderschrijft het college de conclusie van de CBG dat hypotheekverstrekkers onderscheid maken op grond van afkomst? Zo nee, waarom niet? Ja, het college onderschrijft de conclusie van de CBG. Deze conclusie was dat sommige hypothecair financiers indirect onderscheid maken op grond van afkomst. De CBG onderscheidt directe en indirecte discriminatie naar ras en nationaliteit. Van direct onderscheid in het acceptatiebeleid van de onderzochte hypothecair financiers is de CBG niets gebleken. Blijkens de acceptatievoorwaarden van de hypothecair financiers vindt echter wel indirect onderscheid plaats naar ras en nationaliteit. Dit doen zij door gebruik te maken van in meerdere of mindere mate beperkende bepalingen voor woningen in bepaalde steden, wijken en postcodegebieden. Omdat etnische minderheden verhoudingsgewijs vaker in deze gebieden wonen worden zij zwaarder getroffen door het verscherpte acceptatiebeleid en is zodoende volgens de definitie van de CBG sprake van indirecte discriminatie. Deze beperkende bepalingen bestaan in de praktijk uit een standaard fraudecontrole (ING-Bank en Postbank), uitsluitend financiering onder Nationale Hypotheek Garantie (Fortis Bank) of financiering tot maximaal 90% van de executiewaarde (Argenta Spaarbank). Vier van de negen door de CBG onderzochte hypothecair financiers maken gebruik van deze beperkende bepalingen. Een meerderheid van deze hypothecair financiers maakt dus niet op deze indirecte wijze onderscheid naar ras en nationaliteit. Indien hypothecaire financiering in deze wijken daadwerkelijk niet of zeer moeilijk te krijgen zou zijn voor potentiële huizenkopers, zou dit ook leiden tot stagnerende prijsontwikkeling van de koopwoningen in deze wijken. Ook zouden de verkooptermijnen langer moeten zijn in deze wijken dan in de rest van Den Haag. Kijken we naar de prijsontwikkeling in deze wijken over de afgelopen vijftien jaar dan blijkt deze boven de rest van de stad te hebben gelegen (zie bijlage A). Verkooptermijnen blijken zich tijdens een periode van laagconjunctuur te verlengen in deze wijken om zich tijdens een hoogconjunctuur weer te verkorten naar de duur van de rest van de stad. Zodoende kan geconcludeerd worden dat er vooralsnog geen aanleiding is om te veronderstellen dat het verkrijgen van een hypothecaire financiering in deze wijken voor potentiële woningkopers moeilijker zou zijn. 2. Is het college met de VVD-fractie van mening dat de hypotheekverstrekkers het vergroten van een eigen woningbezit in de Haagse wijken Transvaal, Schilderswijk, Molenwijk, Laakkwartier en Spoorwijk onnodig belemmeren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat het college daar aan doen? Het college is niet van mening dat hypothecair financiers het eigen woningbezit in Haagse wijken onnodig belemmeren. De realiteit is namelijk dat malafide kopers van woningen in deze zwakkere wijken hypothecair financiers de afgelopen jaren meermalen gedupeerd hebben. Het college kan zich daarom voorstellen dat hypothecair financiers zich hiertegen middels extra controles wapenen. Om malafide verhuur van woningen en hypothecaire fraude tegen te gaan, wisselen de gemeente Den Haag, hypothecair financiers en de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen ook onderling gegevens uit. Ook de kopers van koopwoningen hebben er overigens belang bij dat financiers een zorgvuldige afweging maken alvorens leningen te verstrekken. Zodoende worden de financiële risico’s die het kopen van een woning met zich mee brengt binnen de perken gehouden.
DSO/2007.109
3
3. Is het onwenselijke acceptatiebeleid van hypotheekverstrekkers één van de oorzaken van de tegenvallende verkoop van huurwoningen in de afgelopen jaren? Zo nee, wat voor verklaring heeft het college hier wel voor? Zo ja, wat is het oordeel van het college hier over? De tegenvallende verkoop van huurwoningen is naar onze mening met name te wijten aan het grote verschil tussen het huren en kopen van hun woning. Voor veel mensen zijn de kosten voor een hypothecaire lening na aftrek van belasting en rekening houdend met de waardeontwikkeling van hun woning hoger dan de huur die zij voor hun woning betalen. Na afweging van deze kosten komen zij vervolgens niet tot een aankoopbeslissing van hun huurwoning. Verhuurders moeten zodoende wachten tot de huurovereenkomst met de zittende huurder ophoudt te bestaan alvorens zij tot verkoop aan een eigenaar/bewoner kunnen overgaan. 4. Is het college bereid zelf een onderzoek te houden –soortgelijk aan dat van wethouder Hilhorst destijds (zie brief van 30 maart 2004) – en dat onderzoek tweejaarlijks te herhalen om de ontwikkelingen voor wat betreft hypotheekdiscriminatie in Den Haag goed in beeld te houden? Door het onderzoek van 2004 en het onderzoek van de CBG heeft het college op dit moment voldoende beeld van de wijze van hypothecaire leningverstrekking in Den Haag. De lokale koopwoningmarktontwikkeling heeft echter altijd de interesse van het college. Dit omdat de ontwikkeling van prijs en ook verkooptermijnen een beeld geven van de appreciatie van Haagse woongebieden. Zolang deze ontwikkelingen geen alarmerende signalen afgeven zien wij geen aanleiding voor aanvullend en periodiek onderzoek. Wel houdt het college nauwlettend relevante indicatoren in de gaten. 5. Is het college bereid bij de minister van Financiën aan te dringen op wettelijke maatregelen indien mocht blijken dat de Gedragscode van het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) over een jaar nog steeds niet volledig wordt nageleefd door alle hypotheekverstrekkers? Zo nee, wanneer wel? Het college laat de ontwikkeling van de verkoopprijzen en de verkooptermijnen monitoren. Ook krijgt het college wel direct informatie van burgers over hypothecaire financiering. Indien hieruit blijkt dat de genoemde gedragscode niet wordt nageleefd, op punten die relevant zijn in dit verband, door één of slechts enkele leden van het CHF dan is dit allereerst aanleiding voor het college om in overleg te treden met het CHF. Dit eventueel samen met de andere drie grote steden. Indien dit overleg onvoldoende oplevert en het meerdere, relevante leden van het CHF betreft kan dit aanleiding zijn om de zaak voor te leggen van de minister van Financiën. Het college van burgemeester en wethouders, de waarnemend secretaris, de burgemeester, J.J. Wortel
W.J. Deetman
DSO/2007.109
4
Bijlage A Verkooprijs- en verkooptermijnontwikkeling in Rustenburg-Oostbroek, Transvaal, Schildersbuurt, LaakSpoorwijk en Groente- en Fruitmarkt Als verkoopprijzen van koopwoningen in de wijken Rustenburg-Oostbroek, Transvaal, Schildersbuurt, Laak-Spoorwijk en Groente- en Fruitmarkt worden vergeleken met die van de rest van Den Haag komt het volgende beeld naar voren. In de periode 1990 tot 2005 is de gemiddelde verkoopprijs van de koopwoningen in bovengenoemde wijken met 268% gestegen terwijl die in de rest van Den Haag met 212% omhoog ging (zie figuur 1). De prijsontwikkeling geeft dus geen aanleiding om te veronderstellen dat de markt voor hypothecaire leningen voor kopers woningen in deze wijken onvoldoende toegankelijk is. Figuur 1: Verkoopprijzen (euro’s) in de wijken Rustenburg-Oostbroek, Transvaal, Schildersbuurt, Laak-Spoorwijk en Groente- en Fruitmarkt vergeleken met de rest van Den Haag in de periode 1990 t/m 2005 Legenda:
Rustenburg-O., Transvaal, Schildersbuurt, Laak. .
Overige Haagse wijken.
250.000
225.000
200.000
175.000
150.000 o u e
125.000
100.000
75.000
50.000
25.000
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Bron : NVM
De ontwikkeling van de verkooptermijnen laat zien dat deze in perioden van laagconjunctuur tot wel twee keer zo hoog als in perioden van hoogconjunctuur. In de genoemde wijken neemt de verkooptermijn in perioden van laagconjunctuur meer toe dan in de rest van Den Haag. Zo duurde het in 2005 118 dagen om een woningen in de bovengenoemde wijken te verkopen terwijl het in de rest van Den Haag 84 dagen duurde (zie figuur 2). Het duurde dus in 2005 in de zwakkere wijken 40% langer om een woning te verkopen. Interessant is om te constateren dat in de periode van laagconjunctuur van begin jaren ’90 tot wel 46% langer duurde om een gemiddelde woning te verkopen in deze zwakkere wijken in vergelijking tot de
DSO/2007.109
5
rest van Den Haag. Belangrijk is om te constateren dat in een periode van hoogconjunctuur dit verschil in verkooptijden weer af neemt en zelfs op houdt te bestaan. Figuur 2: Verkooptermijnen (dagen) in de wijken Rustenburg-Oostbroek, Transvaal, Schildersbuurt, Laak-Spoorwijk en Groente- en Fruitmarkt vergeleken met de rest van Den Haag in de periode 1990 t/m 2005 Legenda:
Rustenburg-O., Transvaal, Schildersbuurt, Laak.
Overige Haagse wijken.
137,5 125 112,5 100 87,5
en da
75 62,5 50 37,5 25 12,5 0
1990
1991
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Bron : NVM
Resumerend kan geconcludeerd worden dat bezien over de periode van een hele economische cyclus de prijsontwikkeling van koopwoningen in deze wijken bovengemiddeld was. Tevens kan geconcludeerd worden dat verkooptermijnen in perioden van hoogconjunctuur weer terugzakken naar het stedelijk gemiddelde.
