De woninghuurwetgeving geëvalueerd: wat nu?

Maarten Dambre

De woninghuurwetgeving geëvalueerd: wat nu? Financiële aspecten: huurprijs, indexering, herziening, kosten en lasten Prof. dr. Maarten Dambre Studienamiddag UAntwerpen, 26 oktober 2015

Financiële aspecten  Doelstellingen woninghuurwet    

Stabiel en evenwichtig kader Woonzekerheid Behoorlijk rendement verhuurder Minimale woningkwaliteit

 Doelstellingen VWC    

Betaalbaar wonen Woningkwaliteit en woonzekerheid Toegang tot betaalbare kwaliteitsvolle woning Voldoende groot aanbod

Financiële aspecten

Maarten Dambre

2

1

Maarten Dambre

Financiële aspecten  Operationele doelstellingen  Vrije huurprijsbepaling bij aanvang  In beginsel vast gedurende 9 jaar of korte duur

 Tegengewichten:  Indexering BHP  Herziening BHP

 Kosten en lasten  Contractvrijheid; forfait – herziening  Uitz.: bepaalde kosten niet ten laste huurder  Betaalbaarheid; correcte informatie Financiële aspecten

Maarten Dambre

3

Financiële aspecten  Situering  Wet 20-02-1991: stabiel, duurzaam, evenwichtig  Geen huurprijscontrole  Eerbiedigen contractvrijheid

 Wet 13-04-1997  Misbruiken tegengaan  Contractvrijheid enigszins ingeperkt

 Huurprijsevolutie: 1% boven index  Nettorendement: 3,1% Financiële aspecten

Maarten Dambre

4

2

Maarten Dambre

Financiële aspecten  Overzicht knelpunten  Vrije bepaling basishuurprijs 

Te laag aanbod kwaliteitsvolle, betaalbare woningen

 Indexering mondelinge huur  Art. 7 §1bis WHW  Huurprijsherziening 

Aanvangsindex, referentiewaarde, premies en subsidies, temporele beperking duurzame investeringen

 Kosten en lasten: verdelingsprincipe Financiële aspecten

Maarten Dambre

5

Huurprijs  Vrije bepaling basishuurprijs  Meest fundamentele en delicate vraag  Schipperen tussen bescherming huurder en garanderen financieel rendement verhuurder  Zwak punt vanuit realisering grondrecht op behoorlijke huisvesting

 Rechtsvergelijkend: 3 mogelijke stelsels  Vergelijkingsmethode  Rendementsmethode  Normatief-analytisch Financiële aspecten

Maarten Dambre

6

3

Maarten Dambre

Huurprijs  Vrije bepaling BHP  Geen consensus over koppeling huurprijs aan objectieve criteria  Beperken tot bescheiden woningen

 Consensus om huurprijsbeperking te stellen als voorwaarde subsidie- of premiestelsel  Web toepassing huurschatter  “Tweede generatie” huurprijsregulering  Niet bindende waardebepaling  Informatief element Financiële aspecten

Maarten Dambre

7

Huurprijs  Art. 7 §1bis WHW  Ondoelmatig en niet-afdwingbaar  Toevoegen kopie vorige overeenkomst en inzagerecht versus privacy  Geen consensus  Beleidsoptie 1: behoud  Beleidsoptie 2: verdere omkadering  Beleidsoptie 3: afschaffen en als tegengewicht de kortlopende huur minder aantrekkelijk maken

Financiële aspecten

Maarten Dambre

8

4

Maarten Dambre

Indexering huurprijs  Art. 6 WHW  Bevoordeligen schriftelijke huur  W. 13-04-1997; rechtszekerheid

 Mondelinge huur  Geen automatisme meer  Toepassing algemeen huurrecht  Art. 1728bis BW i.p.v. art. 6 WHW    Financiële aspecten

Minder restrictief Bewijsprobleem indexeringsbeding Consensus: toch behouden Maarten Dambre

9

Huurprijsherziening  Art. 7 § 1 WHW  Aanvangsindex na herziening  Consensus i.v.m. aanpassing  Maand voorafgaand aan maand vaststelling door rechter of overeenkomst huurprijsherziening  Rechtszekerheid

Financiële aspecten

Maarten Dambre

10

5

Maarten Dambre

Huurprijsherziening  Art. 7 § 1 WHW  Referentiewaarde  Evolutie “normale huurwaarde”; kan verschillen van contractprijs/eisbare huurprijs  Nieuwe omstandigheden: normale huurwaarde moet 20% hoger of lager liggen dan eisbare huurprijs  Werken: verschil 10% wordt op andere waarde berekend, nl. op de eisbare huurprijs  Consensus behoud: rechtszekerheid boven objectivering referentiecriteria Financiële aspecten

Maarten Dambre

11

Huurprijsherziening  Art. 7 § 1 WHW  Werken uitgevoerd op kosten verhuurder  Premies en subsidies  Beleidsoptie 1: verduidelijking 

Enkel rekening houden met invloed op huurwaarde i.g.v. werken die verhuurder zelf heeft betaald (standpunt rechtsleer; rechtszekerheid)

 Beleidsoptie 2: behoud huidige regeling 

Financiële aspecten

Meer beoordelingsruimte voor vrederechter; maatwerk

Maarten Dambre

12

6

Maarten Dambre

Huurprijsherziening  Art. 7 § 1 WHW  Temporele beperking minnelijke herziening  9de-6de maand voor einde 3-jarige periode  Ratio: vermijden druk op huurder en wetsontduiking

 Duurzame investeringen  Vlaams regeerakkoord  Verbeteringen, renovatie, modernisering

Financiële aspecten

Maarten Dambre

13

Huurprijsherziening  Art. 7 § 1 WHW  Beleidsoptie 1: afschaffen temporele beperking i.g.v. werken op kosten verhuurder  Mogelijkheid tot herziening te allen tijde  Consensus m.b.t. voorwaarden:    

Beperking tot 9-jarige contracten Akkoord huurder m.b.t. werken Niet voor werken om te voldoen aan minimum kwaliteitscriteria Max. stijging 10% eisbare huurprijs

 Discussie: bijkomende voorwaarde  Financiële aspecten

Niet i.g.v. premies, subsidies Maarten Dambre

14

7

Maarten Dambre

Huurprijsherziening  Art. 7 § 1 WHW  Beleidsoptie 2: Toevoeging “derde” mogelijkheid  Duurzame investeringen, energiebesparende maatregelen  Geen drempelvoorwaarde dat normale huurwaarde is gestegen met 10% eisbare huurprijs  Zelfde voorwaarden als beleidsoptie 1

Financiële aspecten

Maarten Dambre

15

Kosten en lasten  Zie aanbeveling herstellingen  Invoering algemeen principe en exemplarische lijst : rechtszekerheid  Kosten t.g.v. gebruik ten laste huurder  Kosten i.v.m. eigendom ten laste verhuurder  Mogelijke interpretatieproblemen opvangen door richtinggevende lijst  Aanbeveling uitwerking lijst in technische werkgroep Financiële aspecten

Maarten Dambre

16

8

Maarten Dambre

Kosten en lasten  Art. 5, 5bis en 5ter WHW  Doorrekenen OV, bemiddelingskosten, kosten laattijdige registratie  Ondoelmatige regeling  Enkel vermijdbaar i.g.v. normatieve, analytische maximum huurprijs  Consensus: huidige regeling behouden

Financiële aspecten

Maarten Dambre

17

9