De woninghuurwetgeving geëvalueerd: wat nu?

Bernard Hubeau & Diederik Vermeir

De woninghuurwetgeving geëvalueerd: wat nu?

SITUERING • Zesde staatshervorming: regionalisering van de materie woninghuur, naast onder meer prijzencontrole en fiscale bevoegdheden (woonbonus) • Onderzoeksopdrachten 1. ‘De regionalisering van de federale huurwetgeving’ (juli 2012 – januari 2013) 2. ‘Evaluatie van het federale woninghuurrecht’ (februari 2013 – januari 2014) (augustus 2014 – september 2015)

1


SITUERING • Hubeau, B. en Vermeir, D., Regionalisering van de federale huurwetgeving, Steunpunt Wonen, Leuven, 2013. • Centrale vraag: hoe kan de bevoegdheidsoverdracht best tot stand worden gebracht? • Concrete onderzoeksvragen: - Hoe komt de bevoegdheidsoverdracht en de inbedding ervan binnen de Vlaamse regelgeving tot stand? - Welke zijn de randvoorwaarden voor de integratie van het federale huurrecht in de Vlaamse regelgeving rond wonen en huisvesting? - Waarmee moet de Vlaamse regelgever rekening houden wanneer hij tot invulling overgaat?

SITUERING • Evaluatie van de federale woninghuurwetgeving (deel I + II) • Centrale doelstelling: het uitvoeren van een grondige evaluatie van het bestaande woninghuurrecht met het oog op de uitwerking van een Vlaamse huurreglementering. • Concrete onderzoeksvragen: • Welke beleidsmatige en juridisch-technische knelpunten zijn er in het geheel van de huidige federale wetgeving vanuit het perspectief van de problemen van de private huurmarkt? • Welke opportuniteiten biedt de regionalisering van de woninghuur? • Welke beleidsaanbevelingen kunnen worden geformuleerd rekening houdend met huidige en voorziene problemen op de private huurmarkt, een inschatting van effecten en aandachtspunten aangereikt door de actoren in het Beleidsveld wonen?

2


SITUERING • Hubeau, B. & Vermeir, D., Een evaluatie van het federale woninghuurrecht. Tussentijds rapport inzake duur en opzegging, waarborg en woningkwaliteit, Steunpunt Wonen, Leuven, 2014. • Studiedag: ‘Naar een Vlaams privaat huurrecht na de zesde staatshervorming?’

• Hubeau, B. & Vermeir, D., Een evaluatie van het woninghuurrecht. Deel II. Bevindingen werkgroepen ‘Toegang, selectie en discriminatie’, ‘Procedure en bemiddeling’ en ‘Huurprijs’, resultaten wegingsoefening en aanbevelingen expertencommissie, Steunpunt Wonen, Leuven, 2015.

METHODIEK • 1ste fase: Afbakenen knelpunten en prioriteiten • Studie van rapporten, beleidsnota’s, literatuur • SWOT-analyses vanuit het werkveld • Selectie van prioritaire thema’s • 2de fase: Evaluatie in overleg met actoren • Uitdiepen eerste drie prioritaire thema’s • Situerende nota’s, RIA-methodiek • Tussentijds rapport en studiedag

3


METHODIEK • 3de fase: Evaluatie in overleg met actoren (vervolg) • Uitdiepen 3 nieuwe prioritaire thema’s • Situerende nota’s, RIA-methodiek • Synthesenota met bevindingen werkgroepen • 4de fase: wegingsoefening • Reliëf aanbrengen binnen de beleidsopties • Waarover bestaat consensus? Hoe belangrijk is de realisatie van een bepaald beleidsoptie? • Wegingstabel

METHODIEK • 5de fase: expertencommissie • Feedback bij de bevindingen uit het werkveld • Is de probleemanalyse volledig? Zijn de voorgestelde beleidsopties wenselijk en uitvoerbaar? Bestaan gelijkaardige buitenlandse voorbeelden? • Verslag op basis van bespreking en adviezen • 6de fase: eindrapport en studiedag

4


WERKGROEPEN • Werkgroep Huurwaarborg

 Voorzitter: Sien Winters (Steunpunt Wonen, HIVA)

• Werkgroep Contractuele aspecten: duur en opzegging  Voorzitter: Maarten Dambre (Ugent)

• Werkgroep Woningkwaliteit

 Voorzitter: Maarten Dambre (Ugent)

• Werkgroep Toegang, selectie en discriminatie  Voorzitter: Raf Van Ransbeeck (KU Leuven)

• Werkgroep Procedure en bemiddeling  Voorzitter: Stefan Rutten (UAntwerpen)

• Werkgroep Huurprijs

 Voorzitter: Maarten Dambre (Ugent)

WERKGROEPEN • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vlaams Huurdersplatform (VHP) HUURpunt Verenigde Eigenaars (VE) Confederatie Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB) Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) Kenniscentrum Vlaamse Steden (KVS) Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) OCMW Gent Koninklijke Federatie van het Belgisch notariaat Netwerk tegen Armoede Belgische Federatie van de Financiële sector (Febelfin) Administratie Wonen-Vlaanderen Vlaamse Wooninspectie Koninklijk verbond van Vrede- en Politierechters (bilateraal) Orde van Vlaamse Balies (OVB) Interfederaal Gelijkekansencentrum (IGKC) Minderhedenforum

5


EXPERTENCOMMISSIE • • • • • • •

Dr. Marietta Haffner - TU Delft, Faculteit Bouwkunde Prof. Dr. Erik Buyst - CES, KU Leuven Dr. Pieter Brulez - Instituut voor Verbintenissenrecht, KU Leuven Dr. Sanne Janssen - Instituut voor Verbintenissenrecht, KU Leuven Prof. Dr. Sophie Styns - Instituut voor Verbintenissenrecht, KU Leuven Prof. Dr. Nicolas Bernard - Université Saint-Louis Prof. Dr. Nicolas Carette - Universiteit Antwerpen, Interuniversitair Centrum voor Bouwrecht

ALGEMENE AANBEVELINGEN • Differentiëren binnen de private woninghuurwetgeving – Huidige Woninghuurwet: uniform en dwingend toepassingsgebied (artikel 1, §1 en artikel 12 WHW) – Drie deelsegmenten •

Onderste segment: zwakkere huurders in oudere woningen van slechte kwaliteit

•

Middensegment: huurders die een rendabele huur kunnen betalen en die redelijk recente woningen van behoorlijke kwaliteit betrekken

•

Topsegment: huurders met een hoog inkomen en een grote woontevredenheid (bv. expats of hoogopgeleide starters)

– Meer maatwerk mogelijk per deelsegment, zoals bv. in Nederland (deregulering, ondersteunende maatregelen)?

6


ALGEMENE AANBEVELINGEN • Consistentie en samenhang van de regelgeving – Binnen het woninghuurrecht •

Huurwaarborg & selectie

•

Procedure bij huurgeschillen & rendementsdiscussie

•

…

– Andere wetgeving (algemeen huurrecht, Vlaamse Wooncode, …)

• Streven naar een overlegd woninghuurrecht – Consultatie van actoren om alle belangen aan bod te laten komen en de naleving van de regelgeving te bevorderen – Een “Woninghuurcommissie”?

ALGEMENE AANBEVELINGEN • Reguleren vanuit een globaal perspectief – Evenwicht van rechten en plichten tussen huurders en verhuurders (cfr. TENLAW-project) – Bredere benadering hanteren: fiscaliteit, inkomensondersteunende maatregelen, procedure bij huurgeschillen, mechanismen van intermediaire ondersteuning, enzovoort. – Concurrentiepositie van de private huurmarkt tov de overige segmenten van de woningmarkt (eigendomsneutraal beleid)

• Een duidelijk en standvastig regelgevend kader – Profiel huurders & verhuurders + aantrekkelijkheid van het investeringsklimaat

• Nood aan meer rechtsvergelijkend onderzoek

7


LEGISTIEKE MOGELIJKHEDEN • Integratie in het Burgerlijk Wetboek – Opname van de Vlaamse regeling in het B.W., naast de huidige federale bepalingen (cfr. Wetboek Registratierechten)

• Integratie in de Vlaamse Wooncode – Invoegen van een nieuwe afdeling in de Vlaamse Wooncode betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen – Eventuele samenvoeging met het sociaal huurrecht

• Een Vlaams Huurdecreet of Huurcodex – Opname van de Vlaamse woninghuurreglementering in een afzonderlijk decreet of codex

LEGISTIEKE MOGELIJKHEDEN • Opmerkingen – Elke legistieke optie staat los van de bestaande structuur of inhoud van de huidige Woninghuurwet, er is steeds de mogelijkheid om een nieuwe titel of afdeling in te voegen – Concrete suggestie: gemeenschappelijke principes (bv. verdeling van kosten en lasten) voor de verschillende huurstelsels (sociaal en privaat woninghuurrecht, ev. ook pacht en handelshuur) + afzonderlijke bepalingen voor specifieke huisvestingsvormen (studentenverblijven, woning-hoofdverblijfplaats, vakantiewoningen, enzovoort)

8


PROGRAMMA Programma studiedag ‘De woninghuurwetgeving geëvalueerd: wat nu?’ 14u00: Verwelkoming 

door Helmer Rooze – administrateur-generaal Wonen Vlaanderen

14u10: De evaluatie van de Woninghuurwetgeving: toelichting bij de stand van zaken en de rapporten van het Steunpunt. 

door Bernard Hubeau – Universiteit Antwerpen

14u30: Toegang, selectie en discriminatie: analyse en aanbevelingen 

door Raf Van Ransbeeck – KU Leuven

14u50: Procedure en bemiddeling: analyse en aanbevelingen 

door Stefan Rutten – UAntwerpen

PROGRAMMA 15u10: Financiële aspecten (Huurprijs): analyse en aanbevelingen 

door Maarten Dambre – Ugent

15u30: Pauze 16u00: Debat met actoren 

Moderator Guy Tegenbos

17u20: Toelichting door het kabinet van de minister voor Wonen 17u30: Afsluitende receptie

9

De woninghuurwetgeving geëvalueerd: wat nu?

Recommend Documents