De Waarde van Aansprekende Architectuur 0,29%BAR

De Waarde van Aansprekende Architectuur

0,29%BAR

Auteur

: Roel Lamb

Begeleider

: dr. Nils Kok, Universiteit van Maastricht

2e lezer

: drs. Arthur Marquard, Amsterdam School of Real Estate

Masterthesis Master of Studies in Real Estate Voorburg, augustus 2010

De waarde van aansprekende architectuur

Voorwoord Deze masterthesis betekent de afronding van mijn studie aan de Amsterdam School of Real Estate. Nadat ik aanvankelijk in september 2007 slechts één module wilde volgen, heb ik gelukkig destijds al snel besloten de studie helemaal te volgen. Hoewel met name deze masterthesis mij de nodige vrije tijd heeft gekost, heb ik de energie er zeker voor over gehad. Dit werk was niet tot stand gekomen zonder de hulp die ik heb gekregen van een aantal mensen die ik hierbij wil bedanken. Allereerst alle mensen uit mijn relatienetwerk die de moeite hebben genomen om mijn enquête serieus in te vullen. Dit soort zaken doe je altijd tussen alle overige drukke dagelijkse werkzaamheden door. Hartelijk dank daarvoor! Ten tweede architecten Hans Kuiper en en Evert Dorresteijn en projectontwikkelaar Fransje Sprunken. Zij hebben bijgedragen aan de definitie van goede, aansprekende architectuur door middel van de interviews die ik met hen heb afgenomen. Bedankt! Daarnaast ben ik mijn huidige werkgever, CB Richard Ellis, en mijn vorige werkgever, DTZ Zadelhoff, dankbaar voor het feit dat het volgen van deze studie überhaupt mogelijk was. De goede tips, bemoedigende woorden en sympathieke manier van begeleiden van Nils Kok heeft mij zeker door het schrijven en onderzoeken heengeleid. Dank je wel! Ook de ‘tweede lezer’, Arthur Marquard van de ASRE, bedank ik hierbij hartelijk. Tenslotte dank ik Roos, Youp, Jesper en Ruben waar ik zo veel tijd van heb gestolen. Vanaf nu is alles weer voor jullie!

Roel Lamb

2


Executive Summary Sinds medio 2008 is het aantal vastgoedbeleggingstransacties sterk afgenomen. Als gevolg hiervan zijn prijzen van vastgoed gedaald en bruto aanvangsrendementen gestegen. Kwalitatief goede gebouwen op centrale locaties met sterke huurders zijn relatief minder getroffen dan de gebrekkige gebouwen op zwakke locaties met twijfelachtige huurders of korte contracten. De focus in de markt is hierdoor meer komen te liggen op de eerste categorie. Er zijn veel aspecten van een gebouw die de kwaliteit bepalen. De uitstraling of architectuur van een gebouw is daar één van. Het is echter onduidelijk wat de rol of het belang is van architectuur van de gevel bij de waarde die aan een beleggingsobject wordt toegekend. Deze scriptie is een eerste aanzet naar de bestudering van het aandeel ‘architectuur van de gevel’, met andere woorden het uiterlijk van een gebouw, binnen de opbouw van het bruto aanvangsrendement, de BAR. De manier waarop ‘goede’ architectuur zich onderscheidt van alledaagse architectuur is dat het beschikt over: een bepaalde mate van detaillering; de juiste kleurstelling en textuur heeft; van goede materialen is gemaakt; de gevel plasticiteit heeft; de gevel de juiste verhouding en configuratie heeft; een grootse entreepartij. Goede architectuur zorgt er op haar beurt voor dat een gebouw ‘karakter’ krijgt. Literatuuronderzoek wijst uit dat er geen concrete kennis is over de invloed van architectuur op de prijs van vastgoed uitgedrukt in bruto aanvangsrendementen. Opzet enquête Aan de hand van de hierboven aangegeven kenmerken heb ik voor dit onderzoek twee bestaande gebouwen geselecteerd, waarvan er één in ruime mate (gebouw B) en één nauwelijks over deze eigenschappen beschikt (gebouw A). Door middel van een digitale enquête heb ik een onderzoek verricht onder 34 vastgoedprofessionals waarbij gevraagd is naar de waarde van de twee gebouwen, uitgedrukt in BAR (vrij op naam). De geënquêteerden variëren van institutionele en particuliere beleggers tot ontwikkelaars, en van makelaars tot taxateurs. In het onderzoek werden de twee gebouwen telkens fictief op

3


een andere locatie in Den Haag geplaatst. De overige kenmerken (ouderdom, huurder, grootte et cetera) werden telkens voor beide gebouwen gelijk gesteld. De drie gehanteerde locaties voor het onderzoek zijn het Beatrixkwartier, het Laakhaven gebied en het Forepark. Respectievelijk een Randstedelijke toplocatie, een binnenstedelijke stationslocatie en een snelweglocatie. Aan de respondenten is verder gevraagd of men verwacht of er een verschil in huurprijs is te verwachten tussen de twee gebouwen, of architectuur überhaupt belangrijk wordt gevonden in de overweging een gebouw te kopen en hoe men denkt over het leegstandsrisico van beide gebouwen. Belangrijkste conclusies uit de enquête De drie locaties geven de volgende verschillen tussen de gebouwen: Beatrixkwartier:

0,30% hogere BAR voor gebouw A dan voor gebouw B

Laakhaven:


Forepark:


Voor alle locaties gemiddeld, wordt een significant verschil tussen de twee gebouwen waargenomen van 0,29% BAR met een zekerheid van 99%. Overige opvallende constateringen zijn: Ontwikkelaars zijn het meest positief in de afgegeven waardes; Het Beatrixkwartier wordt gezien als de meest waardevolle locatie; Particuliere beleggers zijn het meest positief over het huurwaarde verhogende effect van aansprekende architectuur; 94% van de respondenten vindt architectuur belangrijk bij de overweging een gebouw te kopen; Het leegstandsrisico wordt voor gebouw A groter verondersteld dan voor gebouw B. Belangrijkste tekortkomingen Het verrichtte onderzoek is een momentopname gebaseerd op een fictieve situatie waaraan diverse aannames ten grondslag liggen. Bij de enquête is gebruik gemaakt van twee gebouwen die door de auteur zijn gekozen en drie locaties gelegen in één stad. Empirische aanbevelingen ten aanzien van vervolgonderzoek zijn de volgende: 1. Gebruik meer variabelen / kenmerken voor de gebouwen en de locaties; 2. Neem meer kenmerken mee van de respondenten in de weging van de antwoorden;

4


3. Zet een database op met daadwerkelijke transacties waarbij meer locaties kunnen worden meegenomen; 4. Zet hierbij een gebouwen ranking systeem op zodat zij geclassificeerd kunnen worden op hun ‘architectuurgehalte’; 5. Volg gebouwen gedurende hun levensduur.

5


Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4

5.

6.

7.

Inleiding

7

1.1.

Aanleiding en relevantie

7

1.2

Doelstelling en probleemstelling

8

1.3

Onderzoekskader

9

1.4

Opbouw van het onderzoek

9

Wat is aansprekende architectuur?

11

2.1

15

Conclusies

De achtergrond van de BAR en de invloed van architectuur

16

3.1

Wat is de BAR?

16

3.2

Hoe wordt de BAR gebruikt?

17

3.3

De BAR als optelsom

17

3.4

Huidige ontwikkelingen ten aanzien van de vastgoedprijzen

19

Literatuuronderzoek: de invloed van architectuur op de BAR

22

4.1

Conclusies

25

Uitwerking van het onderzoek

26

5.1

Methode van onderzoek

26

5.2

Gebruikte gebouwen in het onderzoek

28

5.3

Bouwkosten van de onderzochte gebouwen

31

5.4

De bij het onderzoek gebruikte locaties

32

5.5

Bij het onderzoek betrokken partijen

36

5.6

Alternatieve methode van onderzoek

38

Analyse van de enquêteresultaten

40

6.1

Type respondenten

40

6.2

De BAR waarden per gebouw en gebied

41

6.3

Statistische onderbouwing

42

6.4

Het belang van architectuur bij aankoop

44

6.5

Verwachtingen omtrent huurwaardes

45

6.6

Verwachtingen omrent het leegstandsrisico

46

6.7

Conclusies

47

Aanbevelingen

48

Literatuurlijst

50

Bijlagen

52

6


1.

Inleiding

1.1

Aanleiding en relevantie

Er is in Nederland de afgelopen twee decennia zeer veel commercieel vastgoed ontwikkeld. Door de groei in de IT en ICT sector aan het einde van de jaren ‘90 en de economische opleving van na 2005 was de vraag naar kantoorruimte in die tijd groot. Door de toegenomen welvaart en de lage rentestand was de beschikbaarheid van kapitaal om te beleggen ook groot. Beleggers zochten naar mogelijkheden om dit kapitaal te laten renderen en hadden minder oog voor de locaties, kwaliteit van de huurders en met name ook voor de kwaliteit van het vastgoed dat zij kochten. Het rendement op korte termijn, zo leert mijn praktijkervaring als beleggingsmakelaar, leek belangrijker dan het rendement op lange termijn. Ontwikkelaars konden hier dankbaar gebruik van maken. Als

gevolg

van

de

grote

belangstelling

voor

vastgoedbeleggingen

daalden

de

aanvangsrendementen en gingen goede, matige en slechte locaties en objecten minder van elkaar verschillen in de risicoperceptie van beleggers. De huidige crisis in de financiële en de vastgoedwereld zorgt ervoor dat de verschillen tussen de diverse locaties en objecten weer toenemen en dat men met name weer interesse in de kwaliteit heeft van het object. Bij de kwaliteit van een object spelen vele aspecten een rol. Hiervan zijn de kwaliteit van de klimaatinstallatie, de mogelijkheden tot deelverhuur, de vloerindeling, de parkeerratio en de grootte van de verdiepingsvloeren voorbeelden. Door de stringentere regels ten aanzien van CO2 uitstoot is de kwantificering ‘groen’ duidelijk meer en meer terrein aan het winnen. De Rijksoverheid vereist voor haar aan te huren objecten inmiddels een minimaal Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) ‘C’. Het is de verwachting dat dit in de toekomst zal opschuiven naar ‘B’ en later verder naar minimaal ‘A’. Allemaal aspecten die een gebouw een bepaalde mate van kwaliteit kunnen geven en invloed zullen hebben op de prijs die een belegger wenst te betalen voor een object. De uitstraling van een kantoorgebouw, c.q. het ontwerp van de gevel, is wellicht evenzeer van belang bij de waarde van een object. Een gebouw kan hierdoor bijvoorbeeld aantrekkelijker gevonden worden dan zijn naastgelegen concurrent. Of een huurder kan zich bijvoorbeeld in een ‘mooi’ gebouw beter onderscheiden ten opzichte van zijn concurrenten. De mate waarin het uiterlijk van een kantoorgebouw belangrijk wordt gevonden zal zeer waarschijnlijk per locatie verschillen. Een vestiging van een bedrijf waar bijvoorbeeld alleen administratieve werkzaamheden worden verricht kan vanwege kostenefficiëntie beter op een

7


minder dure locatie in een minder prominent gebouw worden gevestigd. De vraag kan dan gesteld worden of hoogwaardige architectuur nuttig is op kwalitatief mindere locaties of locaties van een bepaalde signatuur, zoals een back office locatie. Ook beleggers zullen onderscheid in prijs maken voor gebouwen die wel of niet onderscheidend, c.q. aansprekend qua architectuur zijn. Indien beleggers een keuze moeten maken tussen twee vrijwel identieke beleggingskansen voor dezelfde prijs zullen zij naar verwachting de ‘mooiste’ of aantrekkelijkste van de twee kiezen. Zij zijn wellicht zelfs bereid voor de mooiere variant een betere prijs te betalen. Maar, hoeveel meer is niet bekend. In geval van waardebepalingen die ten behoeve van taxaties worden gemaakt wordt hoofdzakelijk gekeken naar de marktomstandigheden van dat moment en worden de meest recente transacties met elkaar vergeleken. Onduidelijk is daarbij welke rol architectuur speelt in de waardebepaling. Met dit onderzoek wordt een eerste aanzet gedaan naar de financiële waarde van de architectuur van de gevel, dus het uiterlijk van een object, voor de eindbelegger.

1.2

Doelstelling en probleemstelling

Dit onderzoek heeft als doelstelling te bepalen of beleggers bereid zijn meer te betalen voor een beleggingsobject indien het object is voorzien van onderscheidende c.q. aansprekende architectuur aan de buitenzijde. Het eventueel aanwezige verschil zal worden geïdentificeerd in een percentage als onderdeel van het totale Bruto Aanvangsrendement, de BAR. Aangezien waardes per locatie en per regio sterk kunnen verschillen door de uiteenlopendheid van locaties is het onderzoek gehouden in een klein afgebakend gebied, namelijk de stad Den Haag. Hierdoor tracht het onderzoek aan te tonen dat architectuur zelfs binnen minimale afstanden bepalend kan zijn voor de prijs. Het feit dat het werkgebied van de auteur gelijk is aan het onderzochte gebied heeft bijgedragen aan deze keuze. De probleemstelling van dit onderzoek luidt als volgt: Is een belegger bereid meer te betalen voor een gebouw in Den Haag dat met onderscheidende c.q. aansprekende architectuur ontworpen is ten opzichte van een gebouw waarbij dit niet van toepassing is, uitgedrukt in een onderdeel van het Bruto Aanvangsrendement (vrij op naam)?

8


De probleemstelling van het onderzoek wordt nader vormgegeven door de volgende deelvragen: Wat is onderscheidende c.q. aansprekende architectuur en hoe verschillen de doorsnee bouwkosten hiervan ten opzichte van ‘gewone’ architectuur? Wat is het Bruto Aanvangsrendement en wat is er bekend over de invloed van architectuur hierop? Wat zijn de recente ontwikkelingen ten aanzien van de hoogte van het Bruto Aanvangsrendement? Welke signatuur hebben de onderzochte locaties in Den Haag? Hebben verschillende soorten vastgoedprofessionals uiteenlopende meningen over de waarde van architectuur?

1.3

Onderzoekskader

In dit onderzoek wordt de waarde van aansprekende architectuur van de gevel nader onderzocht. Dit onderwerp wordt benaderd vanuit een financieel-economisch perspectief en heeft geen betrekking op de waarde die het mogelijk heeft voor de aanschouwer of de omgeving. Resultaten, conclusies en aanbevelingen van het onderzoek worden in financieeleconomisch kader gegeven.

1.4

Opbouw van het onderzoek

Het onderzoek start met een hoofdstuk waarin de bevindingen zijn weergegeven van het veld- en literatuuronderzoek naar wat aansprekende, c.q onderscheidende architectuur is. Door middel van gesprekken met een projectontwikkelaar (Fransje Sprunken van LSI) en met een tweetal architecten (Hans Kuiper van KOW en Evert Dorresteijn van KCAP) zijn handvatten samengesteld die hebben bijgedragen aan het kiezen van de objecten die voor de uitgevoerde enquête zijn gehanteerd. In het hierop volgende hoofdstuk wordt eerst aangegeven wat de BAR is en hoe deze geïnterpreteerd dient te worden. De BAR wordt in het perspectief van de huidige tijd geplaatst door middel van een analyse van de huidige situatie op de vastgoedmarkt. Hierop volgt een samenvatting van het literatuuronderzoek dat heeft plaatsgevonden naar de invloed van architectuur op de waarde van een vastgoedobject.

9


In het hierop volgend hoofdstuk worden de gebouwen en de locaties besproken die bij het onderzoek zijn gebruikt. Ook wordt er in dit hoofdstuk aangegeven hoe het onderzoek heeft plaatsgevonden en wie er allemaal aan het onderzoek hebben meegewerkt. Daarna volgt de uitwerking van de enquête welke is gehouden onder een 34-tal vastgoed professionals en worden de resultaten hiervan geanalyseerd. Deze scriptie sluit af met conclusies en een aantal aanbevelingen voor vervolgonderzoek.

10


2.

Wat is aansprekende architectuur

“Beauty is in the eye of the beholder” 1878, Magaret Wolfe Hungerford

De mate waarin een gebouw aansprekend of onderscheidend is, is niet gemakkelijk te vatten in een scorekaart. Het gaat immers om een persoonlijke beleving van wat mooi of aantrekkelijk is. Of iets mooi is, is bovendien cultuurafhankelijk en daarmee dus per streek, regio, land of werelddeel verschillend. Voordat ik dieper inga op hoe een uiterlijk van een gebouw als onderscheidend of aansprekend te kwalificeren is, wil ik eerst ingaan op wat belangrijke ontwerpaspecten zijn van een gebouw. Daniël Ho heeft in zijn onderzoek ‘Preferences on Office Quality’ (1999) een onderscheid gemaakt in een zestal categorieën waarmee hij aangeeft wat belangrijke ontwerpaspecten zijn van kantoorgebouwen. Door middel van een enquête onder 115 vastgoedprofessionals (variërend van ontwerpers tot gebruikers en van ontwikkelaars tot beleggers) is een overzicht gegeven van wat belangrijk wordt gevonden. Zonder nu aan te geven welk belang aan welk aspect wordt gegeven, zijn deze categorieën en subcategorieën als volgt:

1.

2.

Presentatie:

Management

1.

Externe façade / identiteit;

2.

Aanwezigheid en inrichting van interne gemeenschappelijke ruimtes;

3.

Design van de entree / foyer;

4.

Het aantal verdiepingen;

5.

Ouderdom van het gebouw.

6.

Beveiliging van het gebouw;

7.

Onderhoudsgemak;

8.

Schoonmaak services;

9.

Energieverbruik;

10. Aanwezigheid van een gebouwbeheerssysteem. 3.

Functionaliteit

11. Vloergrootte; 12. Vloerhoogte; 13. Vloerindeling en efficiency; 14. Stramienmaat en flexibiliteit; 15. Vloerbelasting.

4.

Services

16. Hoeveelheid sanitaire groepen; 17. Electra en IT services (aanwezigheid kabelgoten);

11


18. Atmosfeer; 19. Klimaatinstallatie; 20. Gemak van upgrading van de bovengenoemde services. 5.

Toegang en verkeer

21. Hoeveelheid en capaciteit van de liften; 22. Goederenlift; 23. Aanwezigheid en hoeveelheid van parkeerplaatsen; 24. Wijze van toegang / uitgang van de parkeergarage; 25. Routering binnen het gebouw.

6.

Bijzonderheden

26. Aanwezigheid van een binnentuin of aangelegde tuin rondom; 27. Aanwezigheid van bank-, post- en overige diensten; 28. Aanwezigheid van een health club; 29. Aanwezigheid van een bedrijfsrestaurant; 30. Aanwezigheid van pantryvoorzieningen.

Bron: Ho (1999)

Het spreekt voor zich dat niet ieder punt even belangrijk wordt gevonden en dat men zelfs de vraag kan stellen of sommige aspecten daadwerkelijk belangrijk gevonden zullen worden. Het onderzoek toonde in ieder geval aan dat van deze punten, hoewel als eerste genoemd in het overzicht, de externe façade op een dertiende plaats van belangrijkheid is uitgekomen. In de enquête zal er vanuit gegaan worden dat van de overige bovengenoemde punten in meer of mindere mate rekening is gehouden en dat de gebouwen die vergeleken zijn in het onderzoek geen marktafwijkende factoren zijn toegevoegd. Verder kunnen we stellen ten aanzien van bovenstaande dat vrijwel alle aspecten objectief meetbaar zijn maar dat het aspect ‘presentatie’ en dan vooral de ‘externe façade / identiteit’ een zeer subjectief onderdeel is. Om een qua uiterlijk zo aansprekend mogelijk gebouw te ontwikkelen zou men er dan op het eerste gezicht goed aandoen om een architect in te schakelen die zich hierin heeft bewezen. Maar daarmee geven we nog niet aan wat dan aansprekend of onderscheidend is. Een gebouw dat is ontworpen door de wereldberoemde Nederlandse architect Rem Koolhaas wordt door even zo vele mooi gevonden als dat het als ‘vreemd’ of ongebruikelijk wordt ervaren. Bovendien zijn zijn ontwerpen doorgaans zo onorthodox dat er bijvoorbeeld van een efficiënte vloerindeling vaak geen sprake is, waardoor de verhuurbaarheid afneemt. Met aansprekende architectuur wordt vooral ook bedoeld de schoonheid van een gebouw die voor de nodige aantrekkingskracht moet zorgen. Schoonheid is volgens Wikipedia “een kwaliteit of beleving van persoon, voorwerp, klank, plaats of idee dat een op waarneming gebaseerde ervaring van genoegen, bevestiging, betekenis of goedheid veroorzaakt. […] Het leidt tot krachtige gevoelens van aantrekking en emotioneel welzijn”. Maar het is uiteindelijk per persoon verschillend of iets wordt ervaren als schoonheid. Met andere woorden is de beleving ervan voor een ieder anders.

12


Wel kan het principe van ‘goede architectuur’, waarvan ik veronderstel dat deze dan ook eveneens een soort van ‘schoonheid’ zal herbergen, vervat worden in een aantal basisprincipes. Het oudst bekende voorbeeld van basisprincipes voor schoonheid in de bouwkunst is opgesteld door Vitruvius. Deze Romeinse architect, die leefde van 85 tot 20 BC, is beroemd geworden door zijn 10 werken over de bouwkunst: De Architectura. In dit werk geeft hij de gangbare ideeën weer ten aanzien van de (klassieke) bouwkunde. Eén van de belangrijkste stellingen hierbij is dat de lengte, hoogte, breedte en diepte van een gebouw de juiste verhoudingen dienen te hebben. Iets dat onmiddellijk werd onderschreven door architect Evert Dorresteijn van KCAP architecten uit Rotterdam, in mijn gesprek met hem in december 2009 ten behoeve van dit onderzoek. Een gebouw dat uit zijn verhouding is, is volgens hem in een bepaalde mate weerzinwekkend of wekt in ieder geval het gevoel op dat ‘er iets niet klopt’. Vandell en Lane hebben onderzoek gedaan naar de waarde van architectuur van een gebouw. In hun onderzoek genaamd ‘The Economics of Architecture and Design’ (1989) veronderstellen zij dat een essentieel kenmerk van goed design het plezier is dat het de aanschouwer verschaft. Zij stellen dat gebruikers van een ‘design landmark’ zelfs een bepaalde status ontlenen aan het feit dat men aldaar is gehuisvest. In het aangehaalde onderzoek hebben zij met behulp van 102 kantoorgebouwen in Boston en Cambridge de toegevoegde waarde van architectonische kwaliteit voor de hoogte van de huurwaarde onderzocht. In het onderzoek ging het, net als in deze scriptie, puur over de esthetische kant van het uiterlijk van de gebouwen en niet over de functionaliteit of de schoonheid aan de binnenzijde ervan. Met behulp van een panel van architecten is vooraf bepaald welke van de onderzochte gebouwen over ‘architectonische kwaliteit’ beschikten en welke niet. Zij hanteerden hiervoor de volgende uitgangspunten: De gevel dient op een bepaalde manier decoratief te zijn of in ieder geval een bepaalde ‘visage’ of ‘make up’ te hebben. Een rechttoe rechtaan gevel wordt doorgaans minder aantrekkelijk gevonden; De kleur en de textuur van de gebruikte materialen is belangrijk. Zo is bijvoorbeeld een handgevormde dieprode baksteen doorgaans meer aansprekend dan een saaie, flauw gele strengpers baksteen; De kwaliteit van de gebruikte materialen draagt bij aan de goede design van een gebouw. Wanneer kostbare natuursteen als bijvoorbeeld marmer of hardsteen wordt verwerkt in een gevel in plaats van Trespa kunststof platen draagt dat over het algemeen bij aan de waargenomen schoonheid van een gebouw. Afwijkende configuratie en vorm van een gebouw maken het opvallend. De spreekwoordelijke vierkante doos waar regelmatig naar wordt gerefereerd als iets dat

13


niet aantrekkelijk is, heeft vele malen minder aantrekkingskracht dan een sierlijk ogend, niet alledaags ontwerp. In januari 2010 heeft er in het kader van dit onderzoek een gesprek plaatsgevonden met Fransje Sprunken, ontwikkelaar bij LSI Project Investments uit Rotterdam. Zij gaf aan dat LSI als ontwikkelaar de laatste jaren zeer veel nadruk op het gebruik van onderscheidende architectuur legt bij de ontwikkeling van gebouwen. LSI is er als ontwikkelaar van overtuigd dat een investering in architectuur de afzetbaarheid van een gebouw zowel naar de gebruiker als naar de eindbelegger vergroot. Hoewel men niet kon aangeven noch onderzocht heeft hoe zekerder de afzetbaarheid hiermee wordt, is men er door ervaring van overtuigd geraakt dat architectuur loont. Er worden door LSI speciale sessies met (potentiële) klanten gehouden om hen het uiterlijk van een gebouw mede te laten bepalen. Verder gaf Van Sprunken aan dat de perceptie van schoonheid per individu verschilt, maar dat voornamelijk de ‘aandacht tot in de detail’ belangrijk is om een ontwikkeling onderscheidend te laten zijn. Zo is er voor een ontwikkeling in Zoetermeer ten behoeve van Getronics, speciaal voor dit gebouw een afwijkende baksteen ontwikkeld. Sprunken vindt voorts dat de ‘plasticiteit’ van gevel, dat wil zeggen de mate waarin een gevel niet-monotoon is, een belangrijke bijdrage levert aan de aantrekkelijkheid en schoonheid van een gebouw. Een goed voorbeeld van een gebouw met een niet-plastische gevel is het NN-gebouw naast het centraal station in Rotterdam, ‘De Delftse Poort’. Hans Kuiper, oprichter van het vooraanstaande Haagse architectenbureau KOW en voormalig stadsbouwmeester van Den Haag, erkent dat al bovenstaande belangrijke aspecten zijn van kwalitatief goede architectuur. Schoonheid is volgens hem niet te definiëren omdat iedereen daar een andere perceptie van heeft. Echt goede architectuur moet niet alleen tijdelijk mooi worden gevonden maar moet de ‘cyclus van mode’ kunnen doorstaan. Hierdoor zal het, naar zijn mening, altijd waarde blijven behouden. Wat belangrijk volgens hem is, is dat een gebouw vooral ‘karakter’ heeft waarmee het zich onderscheidt van de rest en geen eenheidsgebouw of dertien-in-een-dozijn gebouw is. Volgens Kuiper is bovendien de aanwezigheid van een fraaie en vooral herkenbare entreepartij van belang bij het ontwerp en bij de kwalificering ‘mooi’. Een zeer fraai gebouw zal voorts door veel beleggers als een trofee worden gezien, een kroon op de portefeuille. Kuiper geeft verder aan dat het niet uitmaakt of een gebouw een moderne of een tijdloze uitstraling heeft. Er zijn net zoveel beleggers of gebruikers die van modern houden als dat er zijn die van het tijdloze houden. Bij modern ontwerp wordt veel gebruik gemaakt van materialen als staal en glas, bij klassieke of tijdloze architectuur wordt meer gebruik gemaakt van natuurlijke materialen als baksteen of natuursteen. Baksteen wordt volgens Kuiper door

14


velen in Nederland wel gezien als het ideale materiaal om een gebouw mee te ontwerpen. Hiervoor geeft Kuiper 3 argumenten: Het is niet duur. Baksteen wordt over het algemeen in groten getale gefabriceerd in Nederland. De bouwstoffen en het fabricage proces zijn niet duur en het transport van baksteen is vanwege de fabricage in Nederland niet onoverkomelijk hoog. Je kunt er veel mee. Baksteen laat zich eenvoudig stapelen in diverse vormen. Baksteen geeft een gebouw doorgaans een tijdloze en waardevaste uitstraling. Natuursteen zoals marmer is een gewaardeerd materiaal. Het geeft een gebouw een prominente en gewichtige uitstraling. Natuursteen is in Nederland echter zeer duur in vergelijking met andere materialen en wordt daarom niet veel gebruikt. Over het algemeen wordt natuursteen ervaren als chic, tijdloos en voorbehouden aan hoofdkantoren. Van glas geven alle geïnterviewden aan: ‘hoe meer glas, hoe duurder een gebouw’. Het gebruik van glas zorgt voor een licht en modern ontwerp. Glas is een niet-constructief bouwmateriaal waardoor de draagkracht elders in het ontwerp moet worden gevonden, wat het extra duur maakt. De aanwezigheid van heel veel glas geeft een klimaatprobleem: door de binnenkomst van veel zonlicht zal het gebouw extra koelcapaciteit nodig hebben.

2.1

Conclusies

Samenvattend kan gesteld worden dat een ‘mooi uiterlijk’ voor iedere aanschouwer anders is maar dat er wel handvatten zijn om goede architectuur mee te definiëren. Goede architectuur op haar beurt is meer aansprekend dan alledaagse, doorsnee architectuur en impliceert daarmee vaak een bepaalde mate van schoonheid te bevatten. In het onderzoek wil ik de gebouwen die ik ga vergelijken daarom vooral kiezen aan de hand van deze handvatten, te weten: De juiste verhoudingen; Goede kleurstellingen in de gebruikte materialen; Kwalitatief goede materialen; De gevel heeft enige mate van plasticiteit en is niet recht toe recht aan; Er is sprake van detaillering in de gevel; Een groots of uitnodigend en herkenbaar entree; Het gebouw heeft ‘karakter’, dat wil zeggen dat het er niet onopgemerkt staat.

15


3.

De achtergrond van de BAR en de invloed van architectuur

Dit hoofdstuk behandelt de vraag wat de BAR is, wat de huidige ontwikkelingen zijn ten aanzien van de hoogtes van de BAR en wat de literatuur zegt over de invloed van architectuur op de hoogte van de BAR. Hoewel de BAR een bekend fenomeen mag worden verondersteld is het logisch dat in een onderzoek naar de invloed van architectuur op de hoogte hiervan, een klein hoofdstuk wordt gewijd aan de omschrijving ervan. Hiermee begint dan ook het hoofdstuk. Omdat het onderzoek in een tijd plaatsvindt dat vastgoedprijzen onder druk staan en de aandacht weer volgens velen komt te liggen op de kwaliteit van ‘de stenen’ is het goed om kort stil te staan bij absolute hoogtes van de BAR over de afgelopen jaren en een en ander in perspectief te plaatsen. De tweede paragraaf gaat hierover. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een samenvatting van het uitgevoerde literatuuronderzoek naar de invloed van architectuur. Hoewel er geen literatuur of onderzoek is gevonden die hier een exact antwoord op geeft ben ik van mening dat de paragraaf een goed beeld geeft dat architectuur invloed heeft op prijsvorming en op enige manier, met name voor de eigenaren, van belang blijkt te zijn.

3.1

Wat is de BAR?

De BAR, of wel het Bruto Aanvangsrendement, is een in Nederland zeer gebruikelijk begrip om de aankoopwaarde van een vastgoedbelegging mee aan te duiden. De BAR is een manier om de aankoopprijs uit te drukken in een verwacht rendement over het eerste jaar van eigendom zonder rekening te houden met vergoedingen voor vreemd vermogen en exploitatiekosten. Vooral het laatste geeft direct één van de manco’s weer van de BAR: het zegt verder niets over het daadwerkelijke rendement dat een belegger in het eerste jaar zal maken. Een BAR heeft dus geen voorspellende kracht. Een koper die met vreemd vermogen financiert waarvan de kosten lager zijn dan het netto resultaat dat hij op de belegging maakt, maakt door het hefboomeffect doorgaans meer rendement dan de BAR voorspelt. De exploitatielasten verschillen eveneens per belegger en per beleggingsobject waardoor het resultaat kan verschillen. Wanneer de BAR wordt verschoond van exploitatielasten komen we tot de NAR, het zogenaamde Netto Aanvangsrendement. Hoewel de NAR een betere (maar nog altijd geen juiste) indicator is van het te verwachten rendement is de BAR de in de markt gehanteerde ratio. De BAR kan ook gezien worden als de reciproque van de ‘factor’, eveneens een veel gehanteerd begrip dat aangeeft hoeveel maal de jaarlijkse bruto huurstroom voor een belegging is betaald.

16


Er wordt onderscheid gemaakt tussen de ‘BAR kosten koper’ en de ‘BAR vrij op naam’. Bij ‘vrij op naam’ is tevens rekening gehouden met de kosten van verwerving zoals de overdrachtsbelasting en adviseur- en onderzoekkosten. De BAR v.o.n. geeft daarom beter weer welk rendement er verwacht kan worden dan de BAR k.k.. Ten Have hanteert de volgende definitie: ‘de BAR is het op het moment van verwerving geraamde bruto beleggingsresultaat, uitgedrukt in een percentage, dat gedurende het eerste jaar van exploitatie op een investering in een vastgoedobject is te behalen.’1 In formule weergegeven is de BAR:

BAR v.o.n. = (Bruto jaarhuur in jaar van aankoop / aankoopprijs vrij op naam) x 100%

3.2

Hoe wordt de BAR gebruikt?

Om snel een indruk te krijgen van het resultaat van een mogelijke belegging werken beleggers graag met kengetallen. De BAR is een kengetal en waarschijnlijk de meest gehanteerde en eenvoudige manier om verschillende beleggingskansen met elkaar te vergelijken, ook al zijn deze beleggingskansen in omvang, ouderdom, locatie etc. verschillend. Aangezien professionele beleggers doorgaans goed weten welke BAR voor welk type belegging in welke regio op een bepaald moment gebruikelijk is, weerspiegelt de BAR een rendement-risico verhouding. Een gebouw met een ongunstig rendementrisicoprofiel, omdat het bijvoorbeeld gelegen is op een matige locatie of omdat de huurcontracten nog slechts kort zijn, heeft daarom een hogere BAR dan een gebouw met een gunstig rendement-risicoprofiel. 3.3

De BAR als optelsom

Voor zowel obligaties, aandelen als vastgoed geldt dat wanneer beleggers op zoek zijn naar meer rendement, zij doorgaans genoegen moeten nemen met meer risico. De BAR kan eenvoudig

worden

gebruikt

om

verschillende

beleggingen

in

verschillende

beleggingscategorieën met elkaar te vergelijken. De BAR is dan een optelsom van risico-

1

Bron: Ten Have, Taxatieleer Vastgoed 2, blz. 144.

17


opslagen. Als basisrendement c.q. risicovrij rendement wordt vaak een 10-jarige staatsobligatie gehanteerd. Voor al het gewenste extra rendement zal de belegger een risicopremie in acht nemen. De risico’s die een belegger aangaat met het in eigendom hebben van vastgoed worden vertaald in de risico-opslagen of risicopremies. Deze premies leiden uiteindelijk tot een gewenst rendement zijn dus in de BAR geprijsd. De risicopremie is ‘het hogere rendement dat verlangd wordt van een risicodragende belegging, boven op het rendement dat een risicovrije belegging zou opleveren’. Rendement wordt gedefinieerd als ‘het geheel van baten en lasten c.q. inkomsten of verliezen over een beschouwde periode, in verhouding tot het geïnvesteerde kapitaal, uitgedrukt in een percentage’.2 Specifieke vastgoedrisico’s zijn bijvoorbeeld: De verwachte huur- en waardeontwikkelingen; Het risico op leegstand; Het risico van wanbetaling en contractbreuk door de huurder; Het risico van veroudering van het gebouw en haar installaties; Het sectorale risico door te kiezen voor kantoren, winkels, bedrijfsruimten of woningen; Specifieke objectrisico’s zoals de stand en ligging, de vloerindeling, de grootte, de al dan niet aanwezige voorzieningen (architectuur?); De rente ontwikkeling in verband met het aantrekken van vreemd vermogen. De optelsom van risico’s en opslagen kan als volgt schematisch worden weergegeven:

Kostenpremie

BAR NAR

Risicopremie

Reële rente

Inflatie

Risico vrij rendement (10 jaars staatsobligatie)

Inflatie

Gew enst rendement / tot stand koming van de BAR.

2

Bron: Ten Have, Taxatieleer Vastgoed 2, blz. 142-148.

18


Hulpmiddelen om risicospreiding en rendementverwachtingen te meten zijn er in de vorm van de Moderne Portefeuille Theorie (MPT) van Harry Markowitz en het Capital Asset Pricing Model van Sharpe & Lintner (CAPM). De in 1950 ontwikkelde MPT theorie stelt dat, wanneer men een evenwichtige rendement-risico verhouding nastreeft, het het beste is om beleggingen te spreiden over meerdere beleggingen die niet met elkaar correleren, bijvoorbeeld olie en vastgoed. Het in de jaren ’60 ontwikkelde CAPM model geeft antwoord op de vraag hoeveel rendement een belegger kan verwachten van een samengestelde portefeuille aandelen.3 Door met name institutionele beleggers wordt intern niet met een BAR gewerkt maar met een Internal Rate of Return, de zogenaamde IRR. Bij de IRR methode wordt berekend welk rendement er gedurende de looptijd van de belegging wordt gemaakt op het eigen geïnvesteerde vermogen, het feitelijke rendement. Hierbij wordt rekening gehouden met de kosten van vreemd vermogen, verwachtte leegstandsperiodes, onderhoudskosten etc. Indien de uitkomst van de IRR berekening positief is en aan de vereiste rendementsdoelstellingen verwacht kan de prijs worden bepaald waarvoor de belegger het object zou willen verwerven. De prijs kan vervolgens worden uitgedrukt in een BAR.4

3.4

Huidige ontwikkelingen ten aanzien van de vastgoedprijzen

Beleggen in vastgoed heeft tot 2008 in Nederland een grote mate van belangstelling gekend. Hiervoor zijn een aantal redenen aan te geven. Zo was er een grote beschikbaarheid van kapitaal dat bij een lage rentestand op zoek was naar een beter rendement. Ook waren financiële instellingen bereid tegen een hoge bevoorschotting (Loan-to-Value) en een aantrekkelijke rente vermogen te verstrekken, waardoor het verkrijgen van een financiering vaak geen probleem vormde. Het ontstaan van vastgoed CV’s in de begin jaren 2000, waardoor ook particuliere beleggers met de kleinere portemonnee middels participaties in vastgoed konden beleggen, heeft ook aan deze belangstelling bijgedragen. De toegenomen belangstelling voor vastgoed als belegging zorgde er ondermeer voor dat de gevraagde aanvangsrendementen in de jaren voorafgaand aan 2008 jaar op jaar daalden, ofwel dat de prijzen sterk stegen. Bij gebrek aan goed vastgoed op goede locaties mochten ook de gebouwen van mindere kwaliteit, met korte contracten, op matige locaties zich op belangstelling verheugen. Daar is sinds het uitbreken van de crisis een kentering in 3 4

Bron: Collegesheets R. Otten, MSRE opleiding Beleggingsanalyse, september 2008. Bron: Ten Have, Taxatieleer Vastgoed 2, blz 88 en Van Gool, Onroerend Goed als Belegging, blz. 128.

19


gekomen. Beleggers zijn meer en meer gefocust op ‘de kwaliteit van de stenen’ zoals vaak wordt gezegd. Met deze uitspraak wordt bedoeld dat niet alleen de huurders en de locatie goed moeten zijn maar dat de kwaliteit van het gebouw in de breedste zin des woords er eveneens weer toedoet. De kentering is ingezet sinds de val van de Amerikaanse bank Lehman Brothers op 15 september 2008. Met name het wegvallen van kapitaal en de afgenomen bereidheid van banken om te financieren hebben de prijzen ernstig onder druk gezet. Beleggers en ook financiers zijn terughoudend geworden, wat zich vertaald heeft in een sterke terugval in het beleggingsvolume. Onderstaand is een overzicht (bron: DTZ Zadelhoff) van het transactievolume op de Nederlandse beleggingsmarkt van de afgelopen 9 jaar. Volume aan transacties op de Nederlandse beleggingsmarkt (x miljoen €)

14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

De afgenomen hoeveelheid aan- en verkopen geeft niet noodzakelijkerwijs aan dat de structurele belangstelling voor beleggen in vastgoed is afgenomen. De sterke daling van het aantal transacties is onder andere ingegeven door de onzekerheid die er op de markt heerst en het ontbreken van het nodige kapitaal, waardoor financiers op hun beurt minder bereid zijn tot (hoge) bevoorschotting. Door dit gebrek aan leveragemogelijkheden kunnen beleggers minder rendement maken op hun vastgoedbelegging. Dit leidt er uiteindelijk toe dat prijzen dienen te worden bijgesteld, met andere woorden dat de BAR zal worden verhoogd. Aangezien verkopende partijen hiertoe vaak nog niet bereid zijn, vinden partijen momenteel vaak genoeg geen overeenstemming waardoor het aantal transacties ten opzichte van voorgaande jaren sterk achterblijft. Ook vanuit de gebruikerskant is er minder vraag naar kantoorruimte. Niet alleen de toegenomen werkloosheid is hier debet aan. Ook tracht men efficiënter met ruimte om te gaan door bijvoorbeeld het toepassen van flexibele werkplekken, waarbij niet iedere

20


werknemer een eigen werkplek heeft maar deze deelt met collega’s. Steeds meer bedrijven bieden bovendien thuiswerkmogelijkheden. Daar bovenop tracht men ruimte te besparen door meer mensen op minder vierkante meters te huisvesten. De onderstaande tabel geeft het verloop weer van de gemiddeld gerealiseerde aanvangsrendementen voor kantoren van de afgelopen 8 jaar in de regio West. Er is een onderscheid gemaakt tussen de ‘beste locaties’ en de ‘overige locaties’. Bruto aanvangsrendementen v.o.n. (10 jarige overeenkomsten, goede debiteuren) Regio West

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Beste locaties

6,90-7,50

6,75-7,50

6,75-7,25 6,00-7,00 5,60-7,00 5,35-7,00 6,35-7,75 6,40-8,00

Overige locaties

7,50-8,50

7,50-8,50

7,35-8,00 7,20-7,90 7,20-7,90 7,00-7,90 8,00-8,90 8,20-9,30

Bron: DTZ Zadelhoff

De bovenstaande tabel welke is gepubliceerd in een rapport van DTZ Zadelhoff over de beleggingsmarkt in Nederland geeft duidelijk aan dat er in 2008 een grote stijging van de BAR heeft plaatsgevonden in de afgelopen 2 jaar maar dat deze stijging inmiddels aan het afvlakken is. Verder is het verschil tussen beste en de overige locaties de afgelopen 2 jaar weer toegenomen.

21


4

Literatuuronderzoek: de invloed van architectuur op de BAR

In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van literatuur waarin verwijzingen staan naar onderwerp ‘de invloed van architectuur op de waarde van een gebouw’. Een duidelijk antwoord op de vraag wat de invloed van architectuur op de BAR is, is niet voorhanden. Er is een aantal onderzoeken gedaan naar de invloed op bijvoorbeeld huurwaardes of het belang dat aan verschillende kenmerken van een gebouw kan worden gehecht. Geen van deze onderzoeken maakt architectuur kwantificeerbaar als zijnde een component van de BAR. Een aantal onderzoeken geven wel enig houvast. In het veel geciteerde onderzoek van Hough en Kratz (1983) is met behulp van een database van 139 gebouwen in downtown Chicago onderzoek gedaan naar de hoogte van de huurprijs in relatie tot het ontwerp van een gebouw. Hierbij zijn behalve de uiterlijke verschijning van een gebouw bijvoorbeeld ook de ouderdom meegenomen, het aantal verdiepingen en de afstand tot het centrum. Opvallende constatering was dat gebouwen die een zogenaamde CAIA award (Chicago American Institute of Architects) hebben gekregen voor ‘excellente architectuur’, een bijna 20% hogere huurprijs realiseerden dan het gemiddelde. De onderzoekers zelf plaatsten een groot vraagteken achter deze opvallende conclusie maar komen met 3 verklaringen: 1. Dergelijke gebouwen kosten doorgaans meer om te bouwen vanwege hoge architectkosten en het gebruik van dure materialen; 2. Het betreft een risicopremie op de huur vanwege het onzekere effect van het ontwerpen van een onderscheidend gebouw; 3. Het feit dat een huurder meer wil betalen omdat men in een onderscheidend gebouw gehuisvest wil zijn. Er wordt in het onderzoek niet ingegaan op de eventuele invloed van een ‘excellent’ ontwerp op de verkoopprijs. Dermisi en McDonald (2008) hebben een analyse gemaakt van in totaal 203 transacties van kantoorgebouwen in downtown Chicago, in de periode van 1996 tot en met 2007. In de analyse werd een onderscheid gemaakt tussen Class A en Class B gebouwen. De BOMA (de Building Owners and Managers Association) geeft aan dat Class A gebouwen zijn te typeren als gebouwen die doorgaans worden gehuurd door eerste klas huurders en waarbij gebruik is gemaakt van bijzondere materialen zowel intern als extern. De huurprijzen liggen boven het gemiddelde van een gebied. Class B gebouwen zijn van mindere maar niet inferieure kwaliteit en hebben een huurprijs rond het gemiddelde van een gebied. Één van de resultaten van het onderzoek was ondermeer dat Class A gebouwen een 44% hogere verkoopprijs per square foot hadden dan Class B gebouwen. Voor gebouwen van vóór 1972

22


bleek uit het onderzoek zelfs dat Class A gebouwen een 90% hogere opbrengst per square foot hadden dan Class B gebouwen. Met andere woorden gebouwen van een kwalitatief beter ontwerp hebben niet alleen een hogere verkoopprijs maar zij blijven bovendien langer hun waarde in de markt houden. Betere resultaten bleken vooral op te gaan voor gebouwen met een neo- klassieke of ‘revival’ façade. Of en hoe de grote verschillen in verkoopprijzen mede worden bepaald door het waarschijnlijk aanwezige verschil in huurprijzen voor de verschillende klassen gebouwen wordt helaas niet nader aangegeven. Murphy (2003) spreekt over 4 soorten waarden die worden beïnvloed door ‘good design’. Hierbij wordt met de term ‘good design’ niet alleen het uiterlijk van het gebouw bedoeld maar ook bijvoorbeeld de interne lay out en het klimaat. Hij onderscheidt de financiële waarde, de meerwaarde van toegenomen productiviteit als gevolg van goed intern ontwerp, de meerwaarde voor human resources als gevolg van een beter ’werkklimaat’ en de symbolische waarde (de ‘wow-factor’) die ervoor moet zorgen dat een gebouw eerder wordt verhuurd en sneller wordt verkocht. Hij stelt voorts dat investeringen in design ervoor zullen zorgen dat hogere huur gerealiseerd kan worden, de marktprijs zal stijgen, het gebouw langer haar waarde behoudt en sneller zal worden verkocht. Een statistische onderbouwing hiervan ontbreekt echter in het onderzoek. Ho (1999) heeft een groep van 115 personen bestaande uit investeerders, ontwerpers, vastgoedmanagers en gebruikers geïnterviewd en gevraagd naar de voor hen belangrijkste eigenschappen van een gebouw. Hierbij werden 6 categorieën geformuleerd die elk circa 5 eigenschappen van een gebouw bevatten. De ‘presentatie’ of architectuur komt na functionaliteit (bijvoorbeeld de lay out van de vloeren), voorzieningen (bijvoorbeeld de aanwezigheid van een goede klimaatinstallatie) en toegankelijkheid (bijvoorbeeld de hoeveelheid liften en parkeerplaatsen) op een vierde plaats. Presentatie of architectuur komt hiermee vóór sociale voorzieningen (bijvoorbeeld de aanwezigheid van een restaurant) en Onderhoudsmanagement. Opvallend is dat met name investeerders belang hechten aan de presentatie of architectuur van een gebouw en de gebruikers slechts in mindere mate. In het totale onderzochte spectrum komt het uiterlijk van een gebouw op de 13e plaats van de 25 gevraagde eigenschappen. Hoe groot de invloed van de kenmerken op de prijsvorming is, is niet onderzocht. Vandell en Lane (1989) hebben in een empirisch onderzoek met behulp van een dataset van 102 kantoorgebouwen in Boston en Cambridge de toegevoegde waarde van architectonische kwaliteit voor de hoogte van de huurwaarde onderzocht. In het onderzoek ging het, net als in deze scriptie, puur over de esthetische kant van het uiterlijk van de gebouwen en niet over de functionaliteit ervan. Met behulp van een panel van architecten is

23


vooraf bepaald welke van de onderzochte gebouwen over architectonische kwaliteit beschikten en welke niet. Vergelijkbaar met de resultaten van Hough en Kratz constateren zij dat de top 20% van de gebouwen in de dataset gemiddeld een 22% hogere huur genereren dan de laagste 20%. Ten aanzien van de vermindering van het risico op langdurige leegstand vonden zij echter geen statistisch afdoende bewijs dat gebouwen van hoge kwaliteit minder risico hadden. Ook gaf het onderzoek geen bewijs dat gebouwen met mooie architectuur profijtelijker waren op de korte dan wel lange termijn. Of mooie gebouwen resulteren in lagere bruto aanvangsrendementen is niet onderzocht. Heeneman (2005) heeft een onderzoek verricht naar de vraag of beleggers in Amsterdamse klassieke kantoren in de grachtengordel dit uit pure emotie doen of omdat deze beleggingen zulke goede rendementen bieden. Heeneman concludeert dat bij meer dan 80% van de 29 ondervraagde beleggers emotie in meer of mindere mate een rol heeft gespeeld bij de aankoop van een grachtenpand. In de top 3 van antwoorden staat de architectonische uitstraling van de binnen- en buitenkant genoemd als belangrijkste. De verwachting van beleggers dat deze gebouwen een laag risico op leegstand hebben doordat gebruikers zich (net als zij) aangetrokken voelen tot de omgeving is eveneens een veel gegeven antwoord. Of de uiteindelijke prijs is beïnvloed door meer dan cijfermatige ratio is niet uit het statistische deel van het onderzoek gebleken. Kohsiek (2006) heeft onderzoek gedaan naar het specifieke risico van 60 gebouwen die in de periode van 1996 tot 2005 op risico zijn ontwikkeld in Amsterdam. Hij concludeert dat het leegstandsrisico veruit het grootste risico is. Kohsiek doet geen uitspraken over de betekenis van architectuur voor deze gebouwen maar concludeert wel dat op risico ontwikkelde gebouwen waarbij gebruik is gemaakt van, zoals hij het noemt, “conservatieve materialen in de gevel” zoals baksteen, een kortere leegstandsperiode hebben na oplevering dan gebouwen waarbij dit niet het geval is. DTZ Zadelhoff in samenwerking met de Universiteit van Nyenrode (2006) hebben onderzoek verricht naar welke factoren de meeste invloed hebben uitgeoefend op de hoogte van de BAR bij 74 beleggingstransacties. Hierbij is statistisch onderzoek verricht met behulp van 42 gebouwen locatievariabelen die al dan niet van invloed waren op de hoogte van de BAR. De optelsom van de wel of niet aanwezige variabelen voor een gebouw zorgt ervoor dat de BAR hoger of lager wordt dan gebouwen waarmee vergeleken wordt. Één van de variabelen is of een gebouw een eigen identiteit heeft of niet. Uit het onderzoek concludeert men dat beleggers bereid zijn beduidend meer te betalen voor gebouwen met een eigen identiteit. De BAR zou volgens dit onderzoek aanzienlijk lager uitvallen en ook het huurprijsniveau zou hoger zijn dan dat van gebouwen zonder eigen identiteit. Overigens

24


geeft men zelf al aan dat in hun steekproef circa 76% van de gebouwen blijkt te beschikken over een eigen identiteit. Men gebruikt symbolen om aan te geven hoe groot de invloed van bepaalde variabelen is maar geeft uiteindelijk niet aan hoe groot deze invloed is.

4.1

Conclusies

Van de onderzochte literatuur kunnen we concluderen dat geen enkel onderzoek daadwerkelijk antwoord geeft op de hypothese van dit onderzoek: Is een belegger bereid meer te betalen voor een gebouw dat met onderscheidende c.q. aansprekende architectuur ontworpen is ten opzichte van een gebouw waarbij dit niet van toepassing is, uitgedrukt in een onderdeel van het Bruto Aanvangsrendement (vrij op naam)? Wel is er een aantal conclusies te trekken die aangeven dat architectuur wel degelijk invloed uitoefent en dat er belang aan wordt gehecht. Uit de onderzochte literatuur blijkt dat: Gebouwen in Chicago die een ‘award’ hebben gekregen voor hun architectuur tot een wel 20% hogere huuropbrengst genereren dan gemiddeld; Gebouwen in Chicago met een neo-klassieke of revival gevel langer hun waarde behouden en een hogere verkoopprijs creëren dan gewone gebouwen; Gebouwen in Amsterdam die zijn opgetrokken uit baksteen een kortere periode van leegstand kennen dan gebouwen waarbij gebruik is gemaakt van moderne materialen, maar dat ander onderzoek daarentegen niet uitwijst dat architectuur invloed heeft op langdurige leegstand; Met name investeerders belang hechten aan het uiterlijk van een gebouw; Beleggers in Amsterdamse grachtenpanden in dit type object belegt omdat zij zich aangetrokken voelen tot onder andere de architectuur van deze gebouwen. Deze groep bestaat met name uit particuliere beleggers.

25


5.

Uitwerking van het onderzoek

In het volgende hoofdstuk wordt uiteengezet welke methode in het onderhavige onderzoek is gebruikt en welke gebouwen, locaties en geënquêteerden hebben meegewerkt aan het onderzoek. Bijalge 1 toont een blanco voorbeeld aan van de enquête zoals deze is verstuurd naar de ondervraagden.

5.1

Methode van onderzoek

Bij het onderzoek is gebruik gemaakt van digitale enquête waarbij naar de mening van vastgoedprofessionals is gevraagd over de mogelijke waarde van twee verschillende gebouwen die telkens fictief op drie andere locaties in Den Haag staan. Er zijn twee gebouwen geselecteerd die in omvang en verschijningsvorm redelijk met elkaar overeenkomen. Van deze twee gebouwen is er één redelijk standaard en één zeer aansprekend qua architecturale verschijning. De selectie heeft plaatsgevonden op basis van de in hoofdstuk 1 omschreven kenmerken van goede architectuur. Om niet afgeleid te worden door de individuele smaak van de geënquêteerde is ervoor gekozen beide gebouwen van eenzelfde soort materialisering te laten zijn. Indien één gebouw een glasvliesgevel zou hebben en één gebouw een bakstenen gevel zou dit de uitkomst kunnen beïnvloeden omdat persoonlijke voorkeuren een rol zouden kunnen gaan spelen. Ook zijn de gebouwen beiden ongeveer in dezelfde vorm zodat niet ook een voorkeur voor een plat gebouw ten opzichte van een hoog gebouw kan doorwerken in de antwoorden. De twee gebouwen staan bij iedere vraag fictief op een andere locatie in Den Haag, namelijk eerst het Beatrixkwartier, vervolgens het Laakhavengebied en tenslotte het Forepark. Bewust is ervoor gekozen om drie locaties in het onderzoek te betrekken. Zodoende kunnen verschillen worden gedetecteerd over het belang van architectuur op uiteenlopende type locaties. Om overige factoren die van invloed kunnen zijn op de waarde van het onroerend goed uit te sluiten en de focus zoveel mogelijk te leggen op het uiterlijk c.q. de gevel van de gebouwen wordt aan het begin van de enquête aangegeven aan welke overige voorwaarden de gebouwen allebei voldoen, te weten:

26


Oplevering: januari 2010. In de huidige economische tijd zijn het hoofdzakelijk nieuwe gebouwen die belangstelling van beleggers trekken. Zodoende is tevens het verouderingsaspect geëlimineerd; Huurder: zeer solvabel. Slechte of twijfelachtige huurders doen een gebouw zeer snel in waarde afnemen; Huurtermijn: 7 jaar. Momenteel zijn huurcontracten van 5 jaar of minder niet of nauwelijks te financieren. Huurcontracten van 10 jaar of meer zouden mogelijk het verschil in architectuur volkomen elimineren aangezien de horizon van beleggers vaak niet meer dan 10 jaar bedruipt. Mijn veronderstelling is dat een 7-jarig contract net genoeg is om bij een waardering ook specifiek het uiterlijk van een gebouw in ogenschouw te nemen; Leegstand: 0. Huurgaranties vanuit de ontwikkelaar en leegstand zijn momenteel niet of nauwelijks te financieren. Getracht wordt hiermee om ook deze beïnvloeding weg te laten; Energielabel: C (gelijk aan huidige RGD-norm). De overheid zet de toon op dit onderwerp met name in de Haagse kantorenmarkt. Indien een gebouw niet minimaal aan dit energielabel voldoet komt het (bij eventuele leegstand) niet eens in aanmerking om door de RGD (met afstand de grootste en belangrijkste huurder) gehuurd te worden; Huurprijs: marktconform voor de betreffende locatie. Dit voorkomt een mogelijke waardesprong (zowel positief als negatief) bij een mogelijke heronderhandeling of nieuwe huurder in de toekomst; Indeelbaarheid: flexibel. Geen hoeken en vreemde nissen die vloeren minder bruikbaar en daardoor lager in waarde laten zijn; Vloergrootte circa 500 m² v.v.o. Waarheidsgetrouw voor wat betreft de gebouwen A en B maar ook redelijk marktconform; Metrage: circa 7.000 m² v.v.o. Groot genoeg voor een institutionele belegger en klein genoeg voor sommige particuliere beleggers; Parkeernorm: conform de door de locale overheid opgelegde norm in het betreffende gebied. Geen afwijkingen ten opzichte van de markt die de prijs zouden kunnen beïnvloeden; Desgewenst is de bank bereid een financiering tegen marktconforme condities te verstrekken met een bevoorschotting van 75%. Volgens Peter Göbel, CEO ING Real Estate Finance Netherlands, is dit nog niet het niveau waarop in de huidige markt

27


financieringen worden verstrekt maar is dit wel het niveau dat volgens hem gezond is en waarnaar wordt gestreefd door de markt.5 Na de randvoorwaarden van de gebouwen weergegeven te hebben volgt een korte omschrijving van de 2 gebouwen, vergezeld van een foto van deze gebouwen. In de e-mail waarin de geënquêteerden werd gevraagd mee te werken is tevens een tweetal foto’s bijgevoegd van de gebouwen in een hogere resolutie. Na de introductie en de omschrijving wordt daadwerkelijk gestart met de vragen. Allereerst werden vragen omtrent waardes gesteld voor het Beatrixkwartier, het Laakhaven gebied en vervolgens het Forepark. Voor ieder gebied is gevraagd wat de vermoedelijke waardes, uitgedrukt in BAR v.o.n., zijn van de twee gebouwen als zouden zij allebei op dezelfde plek in dat betreffende gebied hebben gestaan. Hierna werd afgesloten met een drietal meerkeuze vragen waarbij gevraagd werd naar de mening over het belang van aansprekende architectuur bij aankoop van een belegging, de verwachting omtrent de huurwaardes en de verwachting omtrent het leegstandsrisico voor de twee gebouwen op de verschillende locaties. De laatste drie vragen zijn gesteld om te achterhalen welke elementen hebben gezorgd voor de eventuele afwijkende waardes voor de twee gebouwen.

5.2

Gebruikte gebouwen in het onderzoek

De twee gebouwen die in het onderzoek zijn gebruikt staan ook daadwerkelijk in Den Haag. Dit was op zich niet noodzakelijk voor het onderzoek omdat de probleemstelling van de scriptie niet per definitie over Haagse gebouwen gaat, wel over Haagse locaties waar bepaalde gebouwen zouden kunnen staan. Het heeft lang geduurd voordat ik twee gebouwen had gevonden die qua metrage en vorm met elkaar vergelijkbaar waren maar die in de uitstraling, detaillering, karakter, entreepartij, gebruikte materialen et cetera dusdanig veel van elkaar verschilden dat ze beiden bruikbaar waren voor het onderzoek. Het was bovendien belangrijk dat de gebouwen in ouderdom niet al te veel van elkaar verschilden zodat de geënquêteerde hierdoor niet zou worden misleidt. Ook dienden beide gebouwen van eenzelfde stijl te zijn zodat niet de voorkeur voor gebouw A dan wel B kon worden gegeven basis van voorkeur voor modern of klassiek.

5

Bron: PropertyNL, december 2009

28


Het betreft de volgende gebouwen: Gebouw A: Poseidon

Gebouw B: Centercourt Center

Gebouw A: het voor het onderzoek gebruikte gebouw betreft gebouw Poseidon aan het Johanna Westerdijkplein in het Laakhaven gebied. Het 15 verdiepingen tellende gebouw was het eerste kantoorgebouw dat aldaar verrees, ongeveer tegelijkertijd met de oplevering van de Haagse aagse Hogeschool in 1996. Het gebouw is daarmee al circa 14 jaar oud maar zou, waarschijnlijk door het gebruik van het tijdloze materiaal baksteen, baksteen ook gisteren kunnen zijn opgeleverd. De architect is het gerenommeerde bureau KCAP, KCAP, iets dat vrijwel onbekend onbeken is in de markt.. Het gebouw is voor de meeste meest Hagenaars waarschijnlijk onbekend. Mijn praktijkervaring als makelaar leert mij dat ik nog geen enkele keer iemand de woorden ‘fraai’, ‘bijzonder’, ‘aansprekend’ of woorden van dergelijke strekking heb horen associëren a met gebouw Poseidon. Ook het tegenovergestelde overigens niet. Het gebouw is zeker niet lelijk maar zal eerder als functioneel worden bestempeld. Het is hoofdzakelijk opgetrokken in een licht rode en licht grijze, alledaagse baksteen. De raampartijen zijn zeer standaard en repeterend en de entree van het gebouw is nauwelijks herkenbaar. De gevel is vrijwel egaal op een enkel detail aan de voorzijde na. Het totale gebouw is circa 9.000 .000 m² v.v.o. groot. Ten behoeve van het onderzoek rzoek een goed voorbeeld van standaard architectuur. Op basis van de kenmerken van aansprekende architectuur die zijn weergegeven bij de conclusie van hoofdstuk 2 is het gebouw als volgt gekwalificeerd: Verhoudingen

: goed

Kleurstellingen

: matig

29


Kwaliteit van de materialen : matig Plasticiteit van de gevel

: nauwelijks

Detaillering in de gevel

: niet

Herkenbaar entree

: niet

‘Karakter’

: nauwelijks

Gebouw B: het voor het onderzoek gebruikte tweede gebouw betreft gebouw CenterCourt aan de Prinses Beatrixlaan in het Beatrixkwartier. Het 17 verdiepingen tellende gebouw is in 2003 opgeleverd door ontwikkelaar Provast en is één van de opvallendste verschijningen in het Beatrixkwartier. CenterCourt is ontworpen door Hans Kuiper van het Haagse bureau KOW. De architectuur van CenterCourt is geïnspireerd op de architectuur van de jaren ’20 – ’30 in Chicago en New York. De gevels hebben donkere, roodbruine bakstenen en crèmekleurige, afwisselende kozijnen. Het gebouw heeft een neoclassicistische stijl. De gevel is plastisch en kent veel afwisselende details. De entree is groots en zeer uitnodigend. Bij de hoogste verdiepingen lijkt de stijl te veranderen en zijn de raampartijen nog groter. Op het dak staat een klein torentje, zoals veel gebouwen uit die tijd in Chicago en New York hebben. Het gebouw heeft in 2003 de Haagse Stadsprijs gewonnen. Dit is een jaarlijkse prijs voor een opvallend pand of project. Mijn praktijkervaring als makelaar leert mij dat dit gebouw door vrijwel iedereen die ik hierover ooit een uitspraak heb horen doen als ‘mooi’, ‘bijzonder’ of ‘fraai’ wordt betiteld. Het CenterCourt bestaat niet alleen uit kantoorruimte. Er zijn ook 122 luxe woningen, een restaurant, een kinderdagverblijf en een parkeergarage. Ten behoeve van het onderzoek is slechts de hoge toren van het hele project gebruikt en is veronderstelt dat deze stand-alone is en een gelijke grootte heeft als Gebouw A. Ten behoeve van het onderzoek een uitstekend voorbeeld van aansprekende architectuur. Op basis van de kenmerken van aansprekende architectuur die zijn weergegeven bij de conclusie van hoofdstuk 2 is het gebouw als volgt gekwalificeerd: Verhoudingen

: goed

Kleurstellingen

: goed

Kwaliteit van de materialen : goed Plasticiteit van de gevel

: goed

Detaillering in de gevel

: zeer goed

Herkenbaar entree

: zeer goed

‘Karakter’

: zeer goed

30


5.3

Bouwkosten van de onderzochte gebouwen

Om een beeld te krijgen van de bouwkosten van de voor het onderzoek gehanteerde gebouwen heeft er een gesprek plaatsgevonden met VGG, een bouwkostenadviesbureau uit Capelle aan den IJssel. Over het algemeen kan gesteld worden dat een glazen gevel beduidend meer kost dan een gemetselde gevel. De gekozen gebouwen zijn van dermate verschillende kwaliteit dat hier een verschil in bouwkosten is aan te geven zonder dat dit tot extreme verschillen tussen beide gebouwen leidt. De kosten van een gevel worden uitgerekend in m² metselwerk maar maken uiteindelijk onderdeel uit van de kosten per m² bruto vloeroppervlak. Verspringingen in de gevel zorgen voor extra geveloppervlak en dragen daarmee vanzelfsprekend bij aan de hoogte van de totale bouwkosten per m² bruto vloeroppervlak. Niet alleen zorgt een verspringende gevel voor extra geveloppervlak, het betekent doorgaans ook dat de interne constructie (bijvoorbeeld hoe de kolommen gesitueerd zijn en of gewerkt kan worden met prefab vloerdelen) minder eenvoudig is dan een gevel of vloer die vierkant of in ieder geval rechthoekig is en daardoor duurder wordt. Bij gebouw B is dit duidelijk het geval. Ten aanzien van het type baksteen kan het volgende gezegd worden: hoewel een handgevormde baksteen vaak duurder oogt, kan een doorsnee strengpers steen vaak duurder uitvallen omdat een andere manier van metselen vereist is om het ‘drijven’ van de stenen tijdens het metselen tegen te gaan. Verder kan men door het gebruik maken van extreem luxe materialen een gevel (maar ook de binnenafwerking) zo duur maken als men wil. Bouwkostenadviesbureaus werken echter met kengetallen voor de gevel die variëren tussen EUR 350 en EUR 700 om kostenramingen te maken. Afhankelijk van de verdiepingshoogte en de bruto-netto verhouding van het gebouw hebben deze gevelkosten een verhogend effect op de uiteindelijke m²-prijs uitgedrukt in bruto vloeroppervlak. Overigens komen extreem luxe gebouwen in Nederland nauwelijks voor en worden deze, indien ze worden ontwikkeld, vrijwel uitsluitend in opdracht van eindgebruikers of eigenaargebruikers ontwikkeld. De kosten van een m² gevel bestaan uit een opbouw en verhouding van de volgende elementen: binnenblad (doorgaans van beton), isolatiemateriaal tussen het binnenblad en de buitengevel, metselwerk aan de buitenzijde en een raam. De kosten van een m² gevel variëren als volgt: Zeer eenvoudig: EUR 350 per m² geveloppervlak. Hiervoor krijgt men eenvoudig metselwerk, eenvoudige kozijnen in hout of kunststof en een open/dicht verhouding van 75/25 (dat wil zeggen 75% metselwerk en 25% glas);

31


Zeer luxe: > EUR 700 per m² geveloppervlak. Hiervoor krijgt men een complete glasgevel of een gevel met extreem veel glas. De open/dicht verhouding is dan minimaal andersom als bij een eenvoudige gevel. De kosten van de gevels van gebouw A en gebouw B worden geschat op circa EUR 350 per m² gevel voor gebouw A en circa EUR 500 per m² gevel voor gebouw B. Ten aanzien van de bouwkosten (inclusief gevels, exclusief installaties) voor gebouw A en gebouw B zullen deze circa EUR 850 voor gebouw A en circa EUR 1.000 voor gebouw B bedragen. Hierbij dient aangemerkt te worden dat een exacte berekening niet eenvoudig te maken is. Met name de verspringende gevel van gebouw B zorgt ervoor dat bepaalde vuistregels lastig te hanteren zijn en een complexe berekening nodig is. Dit gaat echter te ver voor dit onderzoek. Boven op de bouwkosten komen de kosten van de installaties die doorgaans door een ander dan de aannemer worden aangebracht. Kosten variëren van circa EUR 225 per m² bruto vloeroppervlak voor basisinstallaties tot circa EUR 350 per m² bruto vloeroppervlak voor de meest luxe, uitgebreide en ‘groene’ installaties. Aangenomen wordt dat de gebouwen, gezien hun ouderdom, aan de hedendaagse vereisten dienen te voldoen en geschikt dienen te zijn voor overheidsgebruikers met hoge eisen ten aanzien van de klimaatinstallatie. Daarom is een prijs van EUR 300 per m² bruto vloeroppervlak te rechtvaardigen. De totale bouwkosten van de gebouwen bedragen hiermee ongeveer als volgt: Gebouw A:

circa EUR 1.150

per m² bruto vloeroppervlak

Gebouw B:

circa EUR 1.300

per m² bruto vloeroppervlak

De bouwkosten van gebouw B zullen naar verwachting dus zo’n 10 à 15% hoger uitvallen dan voor gebouw A. Bovenstaande bedragen zijn bouwkosten. Grondkosten zijn hierin niet meegerekend, deze variëren per locatie, project en omstandigheden.

5.4

De bij het onderzoek gebruikte locaties

Allereerst volgt een korte omschrijving van Den Haag als kantorenstad en de aantrekkingskracht van Den Haag voor beleggers. Daarna volgt een beschrijving van de verschillende gebieden die in het onderzoek zijn betrokken.

32


Den Haag: De kantorenvoorraad in de stad Den Haag bedroeg per 1 januari 2009 circa 4.290.000 m² v.v.o. (bron Monitor Kantorenmarkt Haaglanden 2009). Den Haag is hiermee na Amsterdam de stad met het grootste areaal kantoren in Nederland. De leegstand in Den Haag bedroeg per die datum ongeveer 6,6%. Over het algemeen wordt een frictie leegstand van circa 5 à 6% als wenselijk c.q. gebruikelijk beschouwd. De kantorenmarkt in Den Haag bevindt zich op dit moment qua aanbod dus op een redelijk gewenst niveau ondanks de economisch matige tijden. In de omliggende gemeenten is dat van een andere orde. De gemeenten Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk bevinden zich allen boven het bedenkelijke niveau van 15% leegstand en voeren ook landelijk gezien de leegstandslijstjes aan. De gebruikers in Den Haag zijn voor een zeer groot gedeelte overheid of overheid gerelateerd (denk aan zelfstandige bestuursorganen, lobby-instellingen, goede doelen, adviesbureaus geënt op de overheid et cetera). Van de kantoren in Den Haag is circa 35 à 40% in eigendom van of in gebruik bij het Rijk. Exacte cijfers hierover zijn niet bekend maar dit wordt over het algemeen aangenomen. Voorts zijn er in Den Haag een aantal grote (beursgenoteerde) ondernemingen gevestigd met een (wereld)hoofdkantoor zoals Shell, Aegon, KPN, T-Mobile, Siemens, ING en TNT. De overheid en deze grote ondernemingen hebben de vanzelfsprekende spin off naar de consultancy en advocatuur. Voorts is Den Haag een gewilde vestigingsstad voor ambassades en internationale organisaties. Denk aan het OPCW, het International Criminal Court, het Internationaal Gerechtshof en het Joegoslavië Tribunaal (allen VN organisaties). Door de aanwezigheid van deze, over het algemeen stabiele, organisaties is Den Haag als kantorenstad in de ogen van beleggers een stabiele locatie. De pieken zijn minder hoog maar

de

dalen

minder

diep.

In

voorspoedige

tijden

zijn

de

gerealiseerde

aanvangsrendementen in een internationaal aantrekkelijke stad als Amsterdam lager. Den Haag wordt door veel beleggers gezien als een safe haven in de conjunctureel lastigere tijden waardoor betaalde aanvangsrendementen minder sterk oplopen. Het Beatrixkwartier: Het Beatrixkwartier is het afgelopen decennium langzaam maar gestaag en met visie ontwikkeld tot de toplocatie van Den Haag. De goede samenwerking tussen de gemeente en de gerenommeerde projectontwikkelaars die werkzaam zijn in het gebied hebben ervoor gezorgd dat het Beatrixkwartier in de vastgoedwereld bekend staat als de op één na voornaamste locatie van Nederland (de Zuid-As in Amsterdam is uiteraard de onbetwiste nummer 1). De locatie kenmerkt zich door de omvang en de hoogte van de gebouwen en de

33


bebouwingsdichtheid. Internationaal bekende architecten hebben hier gebouwen ontworpen en plannen gemaakt. Het gebied is gelegen direct naast de Utrechtsebaan, de belangrijkste toegang tot het centrum van Den Haag. Dwars door het gebied rijdt de Randstadrailverbinding vanuit Rotterdam en Zoetermeer op een verhoogd, spectaculair ogend tracé. Op slechts 1 à 2 haltes met de tram ligt het Centraal Station. Grote organisaties als ondermeer Siemens, Deloitte, ING Real Estate, ING Investment Management, ING Verzekeringen, TNT, PriceWaterhouseCoopers, NH Hotels, De Voedsel en Warenautoriteit en de Belastingdienst zijn gevestigd in het gebied. Alleen de ontwikkeling De Monarch van circa 70.000 m² is nog altijd niet van de grond gekomen waardoor een op die locatie gelegen, te herontwikkelen verouderd gebouw met een stuk voorgelegen grasland het gebied net niet afmaakt. Grote internationale lange termijn beleggers op zoek naar zekerheid worden aangetrokken door dit gebied waar dan ook doorgaans lage aanvangsrendementen worden betaald. Aanwezige beleggers kenmerken zich doorgaans door hun institutionele karakter. Enkele beleggers die actief zijn, zijn onder andere het Duitse belegginsfonds Kanam, ING Real Estate, eigenaar-gebruiker Siemens KAG, het Zwitserse UBS, het Duitse open-end fonds Union, het Duitse vastgoedfonds Rreef (Deutsche Bank), de Britse Investment Bank Evans Randell en pensioenbelegger voor de bouwsector Bouwinvest. Huurprijzen in het gebied zijn stabiel en variëren van circa EUR 170 tot circa EUR 215 per m² per jaar. Volgens de Monitor Kantorenmarkt Haaglanden 2009 is de locatie te typeren als ‘Grootstedelijk Centrummilieu’. Dat wil zeggen dat het een “topmilieu betreft met internationale uitstraling. De architectuur is hoogwaardig. Er is sprake van een uitstekende bereikbaarheid met openbaar vervoer en goede autobereikbaarheid”. Laakhaven: De Laakhaven is een kantoren- en bedrijven gebied gelegen aan de zuidoost kant van het Hollands Spoor. Dit gebied bestond tot begin jaren 90 uit verouderde bebouwing waar veel kleine bedrijven in bijvoorbeeld de autospuiterij en uitdeukindustrie, aannemerij of opslag waren gehuisvest. Daarvoor deed het gebied dienst als binnenhaven maar verloor gedurende de latere jaren van de vorige eeuw haar functie en verloederde. Met de ontwikkeling van het zeer grote complex van de Haagse Hogeschool is medio jaren 90 de herontwikkeling van het gebied goed op gang gekomen. De ontwikkeling van de grootschalige, overdekte woonmall Megastores eind jaren 90 heeft het gebied verder verlevendigd. Ook de ontwikkeling van het Hoge Huys in 2005 (het hoofdkantoor van T-

34


Mobile in Nederland) en onlangs het grootschalige Mondriaan college hebben het gebied meer op de kaart gezet, hoewel niet noodzakelijkerwijs als kantorengebied. Nog altijd mist de Laakhaven echter een bepaalde allure die voor meer (inter)nationale aantrekkingskracht zou kunnen zorgen. Het stigma dat de hoofdstraat van het gebied, de Waldorpstraat, al jaren met zich meedraagt door de nog altijd aanwezige tippelzone aan het einde van deze straat, helpt daar vanzelfsprekend niet bij. In 2008 heeft ING Real Estate Development (ING RED) de Megastores gekocht met als doel het concept te verbeteren en het winkelcentrum beter te laten renderen. Ook ontwikkelt ING RED momenteel plannen voor kantoorontwikkelingen naast het winkelcentrum. Kantoren zijn hoofdzakelijk geconcentreerd op loopafstand van het station waardoor de concentratie aan kantoren daar redelijk dicht is. Ook zijn binnen deze loopafstandcirkel sociale, studenten en vrije sector appartementen te vinden wat het gebied, ook na kantoortijden, niet geheel verlaten maakt. Het gebied is met het openbaar vervoer goed bereikbaar met name door de ligging naast het intercitystation Hollands Spoor. Met de auto is het gebied matig bereikbaar. Vanaf de Utrechtsebaan duurt het circa 5 à 10 minuten voordat het gebied is bereikt. De west kant van het spoor kent enkele kantoorgebouwen maar kenmerkt zich hoofdzakelijk als woongebied. Deze zijde van het spoor maakt geen deel uit van het Laakhavengebied. Beleggers die in het gebied actief zijn, zijn ondermeer CV-aanbieder Annexum, eigenaargebruiker Delta Lloyd, HFS Immobilien, CBRE Investors, particuliere belegger JOVI B.V. en de Duitse fondsbeheerder IVG. Kantoorgebruikers van het gebied zijn partijen ondermeer de Consumentenbond, het UWV, Het Nederlandse Rode Kruis, T-Mobile, Delta Lloyd, ingenieursbureau DHV, Ortel Mobile, BHP Billiton, Schindler Liften, en woningcorporatie Vestia. De huurprijzen in de Laakhaven zijn stabiel en variëren van circa EUR 80 tot circa EUR 150 per m² per jaar. Volgens de Monitor Kantorenmarkt Haaglanden 2009 is de locatie te typeren als ‘Knooppuntlocatie’. Dat wil zeggen dat het “een hoogwaardige en professionele locatie betreft, waarbij het belang van bereikbaarheid, met name met openbaar vervoer, groot is”. Forepark: Het Forepark is tot ontwikkeling gekomen in de begin jaren ‘90 waarbij de nadruk werd gelegd op de ontwikkeling van bedrijfsgebouwen en autoshowrooms. Omdat grond in de binnenstad van Den Haag een schaars goed is geworden en om ruimte te maken voor de herontwikkeling van de Laakhaven en op termijn de Binckhorst is het Forepark destijds ontwikkeld. Het is gelegen in de noordoostelijke oksel van het Prins Clausplein. Aan de

35


afslag van de A4 is een kantoorcluster van enkele, grootschalige, gebouwen. Achter het Forepark is de vinex-locatie Leidschenveen gelegen. In 2009 is de nieuwbouw van het Centraal Bureau voor Statistiek opgeleverd op enkele honderden meters afstand van de afslag. De openbaar vervoersverbindingen naar de locatie zijn matig, hoewel er verbeteringen worden aangebracht. Zo komt er in de nabije toekomst een tramverbinding met de binnenstad van Den Haag en Delft en heeft de Randstadrail, die een sneltram verbinding vormt

tussen

Rotterdam,

Zoetermeer

en

Den

Haag,

er

een

halte

gekregen.

Kantoorgebruikers van het Forepark kiezen met name voor deze locatie vanwege de autobereikbaarheid en de aantrekkelijke huurprijzen. Gebruikers in het gebied zijn ondermeer EDR, Rijkswaterstaat, het CBS, aannemingsbedrijf BAM,

Imtech

en

enkele

kleinere

organisaties.

Beleggers

zijn

ondermeer

het

beursgenoteerde vastgoedfonds NSI, verzekeraar Achmea, het Britse Scottish Widows (Lloyd Bank), de Belgische KBC Bank en het Duitse gesloten beleggingsfonds MPC. Huurprijzen in het Forepark variëren van circa EUR 100 tot circa EUR 140 per m² per jaar. Volgens de Monitor Kantorenmarkt Haaglanden 2009 is de locatie te typeren als een ‘snelweg kantoorzone’: “De kwaliteit van de locatie is hoogwaardig en professioneel. De nieuwbouw is middelgroot en er is sprake van een goede autobereikbaarheid”.

5.5

Bij het onderzoek betrokken partijen

De enquête is verricht onder 5 verschillende typen vastgoedprofessionals, te weten: Projectontwikkelaars; Institutionele beleggers; Particuliere beleggers; Makelaars; Taxateurs. Van deze 5 verschillende categorieën vastgoedprofessionals wordt verondersteld dat zij allen een, ten opzichte van elkaar, licht afwijkende visie hebben op de waardering van een locatie en op het belang van de uitstraling van een gebouw. Het is interessant voor dit onderzoek om te achterhalen of deze groepen daadwerkelijk een verschillende visie hebben. Bewust is er voor gekozen geen huurders / gebruikers aan het onderzoek te laten deelnemen.

De

reden

hiervoor

is

dat

het

onderzoek

ten

doel

heeft

het

36


architectuurcomponent in de BAR te achterhalen. Hier heeft laatstgenoemde categorie naar alle waarschijnlijkheid geen ervaring mee, of visie op. Wel zou deze categorie een uitspraak kunnen doen over het belang om in een aansprekend c.q onderscheidend gebouw gehuisvest te zijn. Dit is echter buiten het doel van dit onderzoek. Ook is ervoor gekozen geen financiers te ondervragen. De reden hiervoor is dat financiers, hoewel doorgaans goed op de hoogte van marktomstandigheden, hun waardevaststelling in het algemeen baseren op de mening van de ingeschakelde taxateur. De diverse ondervraagde categorieën vastgoedprofessionals worden hieronder kort beschreven: Projectontwikkelaars: de projectontwikkelaar is vaak de initiator van een project. In veel gevallen is hij eigenaar van de grond waarop een ontwikkeling kan worden gerealiseerd. De projectontwikkelaar wil met de winst van een gerealiseerd project een nieuw project ontwikkelen. De projectontwikkelaar kiest (al dan niet in afstemming met de gebruiker van een project) de architect waarmee gewerkt zal gaan worden. De projectontwikkelaar heeft er belang bij dat een project wordt gerealiseerd en kan worden verkocht aan een uiteindelijke belegger voor de hoogst mogelijke opbrengst. Institutionele

belegger:

deze

categorie

bestaat

uit

ondermeer

pensioenfondsen,

verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen. Volgens Van Gool heeft een institutionele belegger als doel ‘het beheren van vermogen van deelnemers, ten einde in de toekomst tegemoet te kunnen komen aan de uitkeringsverplichtingen’6. Door middel van Asset en Liability Management (ALM) studies wordt bepaald welke rendement moet worden gehaald en welk risico gehanteerd mag worden. Institutionele beleggers richten zich vaak op beleggingen met langdurige kasstromen om risico’s te beperken. Particuliere belegger: de particuliere belegger daarentegen belegt hoofdzakelijk voor eigen rekening en risico. Zij beleggen vaak met als motief het veiligstellen van toekomstig inkomen of speculeren op verwachte prijsverhogingen. Samenwerking met andere particuliere beleggers om risico’s te spreiden komt vaak voor. Onder deze categorie wordt ook de vastgoed CV geschaard, waarbij door middel van het aanbieden van participaties eigen vermogen wordt verzameld om in vastgoed te beleggen. Makelaar: de makelaar bemiddelt bij aan- en verkooptransacties en adviseert bij aan- en verhuurtransacties. Als lokale marktpartij en adviseur dient hij bekend te zijn met prijzen en details van de laatste transacties. Een makelaar maakt gebruik van referentietransacties om de waarde te bepalen. 6

Bron: Van Gool, Onroerend Goed als Belegging, blz 88.

37


Taxateur: een taxateur is een onafhankelijk, erkend en ter zake kundig persoon die de waarde van een onroerende zaak kan inschatten. Een taxateur maakt gebruik van referentietransacties om de waarde te bepalen. De twee laatstgenoemde categorieën vastgoedprofessionals kunnen ook als één groep worden gezien, aangezien zij beiden waarnemen en aan de hand daarvan adviseren maar niet zelf deelnemen en risico lopen.

5.6

Alternatieve methode van onderzoek

Diverse bedrijven houden door middel van verzamelde informatie omtrent transacties een database bij. Zo zijn de database van PropertyNL, Vastgoedmarkt en diverse makelaarskantoren zoals DTZ Zadelhoff, CB Richard Ellis en Jones Lang LaSalle inmiddels goed gevuld met historische transactie-informatie. Op basis van (één van) deze databases zou eventueel een onderzoek naar het onderhavige onderwerp kunnen worden verricht. Met de beschikbare gegevens kunnen de transacties met elkaar worden vergeleken en zou op basis van statistische analyse kunnen worden aangetoond in welke mate aansprekende architectuur waardebepalend is. Ten behoeve van het gekozen onderwerp ‘De toegevoegde waarde van aansprekende architectuur voor beleggingsvastgoed in Den Haag’ heeft deze methode echter een aantal nadelen, te weten: Het aantal transacties op jaarbasis in Den Haag is slechts klein. Er zal derhalve gebruik moeten worden gemaakt van gegevens over meerdere jaren waarin echter de economische omstandigheden die invloed hebben op prijsvorming van elkaar zullen verschillen; De reeksen die gebruikt moeten worden hebben betrekking op heel Nederland. Indien een korte beschouwingperiode zou worden gebruikt om transacties onder dezelfde economische omstandigheden te vergelijken zullen gebieden met elkaar worden vergeleken die totaal van elkaar verschillen en niets zeggen over de prijzen in de Haagse gebieden; De databases zijn niet compleet: vaak zijn alleen de metrages, de prijzen en de huurders bekend. Belangrijke gegevens als huurtermijn, huurprijs (en daarmee dus ook de BAR), ouderdom, opleveringsniveau en EPC-label zijn doorgaans niet exact bekend (omwille van marktgevoelige informatie wordt vaak niet alles door de makelaars gemeld);

38


Gegevens over de wel of niet fraaie of aansprekende architectuur zijn niet opgenomen in dergelijke databases. Ieder gebouw uit de database zou dan alsnog afzonderlijk een rating moeten krijgen, wat een bijna onmogelijke opgave is met transactiegegevens van gebouwen over het hele land verspreid; Overige omstandigheden die de prijzen tot stand hebben gebracht en beïnvloed, bijvoorbeeld gedwongen verkoop, zijn niet zichtbaar; Vaak wordt beleggingsvastgoed in pakketten verkocht waarbij één prijs voor het geheel wordt betaald. De afzonderlijke prijzen die worden gemaakt zijn dan niet bekend terwijl de portefeuille vaak wel gevuld is met heel divers onroerend goed. Omwille van bovengenoemde argumenten is bij het onderzoek geen gebruik gemaakt van de bestaande databases.

39


6.

Analyse van de enquêteresultaten

In dit hoofdstuk worden de resultaten van de enquête beschreven en geanalyseerd. Allereerst zal nader worden uitgewijd over het type respondent. Daarna zal er per vraag een analyse van de antwoorden volgen.

6.1

Type respondenten

In totaal zijn 51 vastgoedprofessionals uit verschillende categorieën benaderd om mee te werken aan de enquête. Alle personen zijn telefonisch benaderd om hun medewerking te vragen. Indien een reactie uitbleef is nogmaals nagebeld of gemaild met het herhalingsverzoek medewerking te verlenen. Uiteindelijk hebben 34 personen de enquête volledig ingevuld. Zie bijlage 3 voor alle resultaten op de vragen over de waardes. In de onderstaande tabel 6.1 valt af te lezen uit welke categorieën deze professionals komen: R e s p o nd e nt ty p e Institutionele beleggingsmaatschappij Particuliere belegger (in privé, BV, CV etc.) Projectontwikkelaar Makelaar Taxateur

R e s p o ns e Pe rc e nt

R e s p o ns e Co unt

26,5% 20,6% 14,7% 29,4% 8,8%

9 7 5 10 3 34

A ntwo o rd e n to ta a l Tabel 6.1 Respondent categorieën

Voor alle categorieën respondenten zijn ongeveer dezelfde hoeveelheid personen benaderd. De laagste reactiescore komt uit de hoek van de projectontwikkelaars waar 5 respondenten vandaan komen. Taxateurs reken ik hierbij voor het gemak onder dezelfde noemer als makelaars (zie opmerking eerder). Het geheel aan geënquêteerde personen geeft een representatief overzicht en een diverse samenstelling van de marktkenners waarin alle groepen vertegenwoordigd zijn. Alle respondenten zijn personen uit het relatienetwerk van de auteur en beschikken over enkele tot vele jaren ervaring in de vastgoedmarkt waarbij zij in aanraking komen met aan- en verkopen of waarderingen.

40


6.2

De BAR waarden per gebouw en gebied

De grafiek 6.1 is een weergave van de gemiddelden van alle antwoorden van de respondenten, gerangschikt per gebouw A en B, weergegeven per gebied. Gebouw A is het minder aansprekende gebouw en gebouw B is het ‘mooie’ gebouw.

Gemiddelde BAR-waarde per gebied Gebouw A

8,20 8,00 7,80 7,60 BAR in % 7,40 7,20 7,00 6,80 6,60

Gebouw B

8,07 7,86

7,81 7,59

7,40 7,10

Beatrixkwartier

Laakhaven

Forepark

Grafiek 6.1. BAR waarden per gebied

Duidelijk wordt dat de gemiddelden voor ieder gebied sterk verschillen voor gebouw A ten opzichte van gebouw B. Gebouw A wordt duidelijk als risicovoller gewaardeerd of wel gebouw B wordt aantrekkelijker gevonden. Voor de drie gebieden gelden de volgende resultaten:

Beatrixkwartier: de gemiddelde BAR-waarde van gebouw A ligt 0,3% punt hoger dan voor gebouw B; Laakhaven: de gemiddelde BAR-waarde van gebouw A ligt 0,27% punt hoger dan voor gebouw B; Forepark: de gemiddelde BAR-waarde van gebouw A ligt 0,27% punt hoger dan voor gebouw B.

Een opvallende constatering. Hiermee lijken we aan te kunnen geven wat dus de hoogte van het architectuurcomponent is in de BAR. In de volgende paragraaf zal statistisch onderbouwd worden met welke zekerheden we hier uitspraken over kunnen doen.

41


Vrijwel alle respondenten lieten overigens bij ieder gebied eenzelfde verschil ontstaan tussen de waardes van beide gebouwen. De door de respondenten gewenste snelheid in het beantwoorden van de enquête zou hiervan een oorzaak kunnen zijn. In grafiek 6.2 zijn dezelfde resultaten weergegeven waarbij de gebouwen centraal staan en per gebied worden vergeleken. Duidelijk is af te lezen dat de respondenten het Beatrixkwartier voor zowel gebouw A als gebouw B het meest waardevolle gebied vinden en dat hierdoor BAR het laagst is. Forepark komt als minst waardevolle locatie uit de bus.

Gemiddelde BAR-waarde per gebouw Beatrixkwartier

8,20 8,00 7,80 7,60 BAR in % 7,40 7,20 7,00 6,80 6,60

Laakhaven

Forepark

8,07 7,86

7,81 7,59

7,40 7,10

Gebouw A

Gebouw B

Grafiek 6.2. BAR waarden per gebouw

6.3

Statistische onderbouwing

In de onderstaande tabel 6.2 is een t-test weergegeven waarin de gelijkheid van de gemiddelden van de steekproeven voor zowel A als B is weergegeven, per locatie. Voor zowel locatie Beatrixkwartier als locatie Forepark geldt een P-waarde die een significant verschil aangeeft tussen de gebouwen op de beide locaties binnen een 5%-niveau. Voor locatie Laakhaven geldt dat de waardes van beide gebouwen significant van elkaar verschillen binnen een 10%-niveau. Beatrixkwartier

Laakhaven

Gebouw A Gebouw B

Gebouw A Gebouw B

Forepark Gebouw A

Gebouw B

Gemiddelde

7,40

7,09

Gemiddelde

7,86

7,59

Gemiddelde

8,08

7,81

Variantie

0,32

0,21

Variantie

0,41

0,25

Variantie

0,36

0,22

Standaard deviatie

0,57

Standaard deviatie

0,64

Standaard deviatie

0,60

T-waarde

2,45

T-waarde

1,96

T-waarde

2,04

P-waarde 1-zijdig

0,02 **

P-waarde 1-zijdig

0,06 *

P-waarde 1-zijdig

0,04 **

* = significant op 10%-niveau / ** = significant op 5%-niveau Tabel 6.2 T-test

42


Wat we hieruit kunnen concluderen is dat er met een redelijke mate van zekerheid, namelijk respectievelijk 95%, 90% en 95%, kunnen vaststellen dat de gemiddelden van de BAR-en die worden weergegeven over de twee gebouwen daadwerkelijk niet aan elkaar gelijk zijn per gebied. Met de uitkomsten van de enquête is vervolgens een regressieanalyse gedaan, zie tabel 6.3 hieronder voor een kort overzicht. Coefficiënten

T-waarde

P-waarde

Intercept

7,12

72,65

0,01 **

Laakhaven

0,48

5,26

0,04 *

Forepark

0,85

8,29

0,02 **

Architectuur

0,29

3,17

0,00 ***

Institutioneel

0,10

0,97

0,33

Particulier

0,08

0,73

0,47

Ontwikkelaar

-0,29

-2,48

0,01

Taxateur

-0,20 -1,37 Regressie statistieken

0,02

R Square

0,30

Adjusted R Square

0,28

Observations

204

* = s ignificant op 10%-ni vea u / ** = s i gnifica nt op 5% niveau / *** = s i gnifica nt op 1%-niveau Tabel 6.3 Regressieresultaten

In deze analyse wordt de gemiddelde BAR van de drie gebieden tezamen verklaard aan de hand van het wel hebben van aansprekende architectuur ten opzichte van het niet hebben van aansprekende architectuur. Daarnaast wordt de BAR verklaard aan de hand van de locatie en het type respondent. De BAR van het Beatrixkwartier wordt hier ten opzichte van Laakhaven en Forepark verklaard, en alle respondenten ten opzichte van de makelaar.

Een significant verschil op 1% niveau is waarneembaar tussen het gebouw met de aansprekende architectuur en die zonder de aansprekende architectuur van 0,29% punt BAR gemiddeld over alle locaties.

43


We constateren dat de BAR in het Beatrixkwartier gemiddeld circa 0,50% punt lager ligt dan in het Laakhaven gebied en circa 0,85% punt lager dan in het Forepark. Voor beide gevallen geldt een significant verschil op 10% niveau. De gemiddelde afgegeven waarde door de makelaar houdt het midden tussen de institutionele beleggers en de particulieren enerzijds die respectievelijk gemiddeld 0,097%punt en 0,078%-punt hogere waardes afgeven. Beide uitkomsten zijn significant op 10% niveau. Anderzijds zien we de ontwikkelaars en de taxateurs die respectievelijk 0,295%-punt en 0,197%-punt optimistischer zijn dan de makelaars. Beiden overigens significant op 5% niveau. Opmerkelijk is dat de taxateurs dus optimistischere waardes afgeven dan de beleggers aangezien het juist doorgaans de taxateur is die als behoudend wordt gezien. De regressieanalyse behelst 204 observaties, zijnde 34 waarnemingen voor ieder gebouw op drie locaties (34 x 2 x 3). De verklarende kracht van het statistische model bedraagt circa 30%. Dit betrekkelijk lage cijfer zal ingegeven zijn door de toch redelijk beknopte informatie die verwerkt is in de berekeningen met betrekking tot de gebouwen en de locaties alsmede de weinige informatie die ter beschikking staat over de ervaring van de respondenten.

In het tweede onderdeel van de enquête wordt gevraagd naar de mening over het belang van aansprekende architectuur, de hoogte van de huurprijs en het leegstandsrisico van de beide gebouwen, per locatie.

6.4

Het belang van architectuur bij aankoop

Van alle respondenten geeft slechts 6,3% aan neutraal te staan tegenover de kwaliteit van de architectuur. Dat zijn 2 respondenten binnen de steekproef waarbij 1 makelaar is en 1 particulier belegger. Het overgrote deel vindt architectuur redelijk (78,1%) tot zeer belangrijk (15,6%) bij een waardering dan wel de aanschaf van een gebouw. Mo g e lijk he d e n

R e s p o ns e P e rc e nt


15,6% 78,1% 6,3% 0,0% 0,0%

5 25 2 0 0 13 32 2

Zeer belangrijk Redelijk belangrijk Neutraal Niet belangrijk Geen mening Eventuele opmerking:

T o ta a l Bla nc o Tabel 6.4 Het belang van architectuur bij aankoop van een belegging

44


De vraag geeft tevens de mogelijkheid extra commentaar te geven indien gewenst. Wat opvalt is dat een aantal respondenten aangeeft dat architectuur niet van doorslaggevend belang is maar dat er wel degelijk naar wordt gekeken door de eindbelegger en deze hier doorgaans een mening over heeft. Ook geeft een respondent aan dat “een bijzonder lang huurcontract met een bijzonder goede debiteur uiteindelijk het architectuureffect wegvaagt”. Dit was te verwachten en is daarom ook de reden dat in de enquête wordt verondersteld dat het huurcontract niet te lang en niet te kort is. Ook geeft een aantal respondenten aan dat “het belang van aansprekende architectuur wel sterk afhankelijk is van de locatie omdat dit op mindere locaties minder belangrijk wordt gevonden”. Dit blijkt overigens niet uit de cijfermatige antwoorden aangezien hier ook op de mindere locaties ongeveer dezelfde verschillen zijn waar te nemen tussen waardes van de beide gebouwen. De 5 respondenten die aangaven architectuur zéér belangrijk te vinden, bevonden zich overigens verspreid over alle categorieën.

6.5

Verwachtingen omtrent huurwaardes

Met betrekking tot de hoogte van de mogelijk te realiseren huur op de diverse locaties voor de verschillende gebouwen is gevraagd of men het realistisch vindt dat door de ontwikkelaar een hogere huur kan worden gerealiseerd voor gebouw B dan voor gebouw A. De antwoorden op deze vraag staan in tabel 6.5 hieronder.

Mo g e lijk he d e n

Ge e n ho g e re huurp rijs , we llic ht ze lfs la g e r

0% - 5% ho g e re huurp ijs

5% - 10% ho g e re huurp ijs

10% - 15% ho g e re huurp rijs

15% - 20% ho g e re huurp rijs


1 (3%)

6 (20%)

18 (56%)

3 (9%)

4 (12%)

32

Laakhaven

7 (22%)

18 (56%)

6 (19%)

1 (3%)

0 (0%)

32

Forepark

12 (37%)

15 (48%)

4 (12%)

1 (3%)

0 (0%)

Beatrixkwartier

32

T o ta a l

32

Bla nc o

2

Tabel 6.5 Verwachtingen omtrent huurwaardes

Van de respondenten die aangeven dat de huurprijs meer dan 10% hoger ligt is er geen enkele afkomstig uit de groep van de institutionele beleggers. Net als bij de waardering van de gebouwen op BAR niveau is deze groep dus ook bij de huurverwachting een conservatieve groep. Het zijn hier juist met name de particulieren (3 maal werd 15%-20% aangegeven) en de makelaars (2 maal) die verwachten dat de huurprijzen beduidend hoger uit zullen vallen. Duidelijk valt op dat alle respondenten menen dat goede architectuur in meer of mindere mate lonend is en huurwaarde verhogend werkt in het Beatrixkwartier. Voor de Laakhaven

45


en het Forepark echter zijn respectievelijk 7 en 12 respondenten van mening dat architectuur geen effect heeft of zelfs huurwaardeverlagend werkt. Het laatste kan echter niet met zekerheid worden gesteld omdat dit niet expliciet uit het antwoord blijkt maar eerder aan de vraagstelling ligt. Eén respondent wijdt dit aan het huidige economische klimaat waarin “soberheid troef is”. Een andere respondent geeft aan dat deze beide locaties “no nonsens locaties zijn met dito gebruikers”. Ten aanzien van de mogelijk hogere huur die hier is te realiseren geeft slechts één respondent een kleine toevoeging: “het Beatrixkwartier is een high end top locatie waar architectuur bepalend is voor de top huur(der)”.

6.6

Verwachtingen omrent het leegstandsrisico

Tenslotte bevat de enquête een vraag over het leegstandsrisico van beide gebouwen, zie tabel 6.6. Gevraagd werd of men van mening is of er een verschil in leegstandsrisico is tussen beide gebouwen. Voor alle drie de locaties zegt een ruime meerderheid dat er een groter risico bestaat voor het gebouw zonder de aansprekende architectuur. In de onderstaande tabel is duidelijk te zien dat wanneer de locatie minder wordt, het risico van leegstand anders wordt ingeschat. Zo is voor het Beatrixkwartier slechts 3% van mening dat het risico voor gebouw B groter is dan voor A, maar is dat in het Forepark circa 15%. Andersom is voor het Beatrixkwartier circa 87,5% van de respondenten van mening dat gebouw A een hoger leegstandsrisico heeft dan gebouw B. In het Forepark bedraagt dit percentage circa 62,5%.

Lo c a tie s

H e t le e g s ta nd s ric ic o Het v o o r g e b o uw A is le e g s ta nd s ris ic o is g ro te r d a n v o o r g e lijk v o o r A e n B g e b o uw B

H e t le e g s ta nd s ric ic o v o o r g e b o uw B is g ro te r d a n v o o r g e b o uw A


Beatrixkwartier

28 (88%)

3 (9%)

1 (3%)

32

Laakhaven

21 (66%)

8 (25%)

3 (9%)

32

Forepark

20 (62%)

7 (22%)

5 (16%)

32 T o ta a l

32

B la nc o

2

Tabel 6.6 Verwachtingen omtrent leegstandsrisico

Over het algemeen geldt voor het beleggen in vastgoed dat voor risico een opslag wordt gerekend in de BAR en een premie wordt betaald voor de huurverwachting en zekerheid. De gemiddeld hogere BAR voor gebouw A kan vertaald worden naar de verwachtingen omtrent het leegstandsrisico voor beide gebouwen.

46


6.7

Conclusies uit de enquête

Voor alle drie de onderzochte gebieden zijn door de respondenten voor gebouw A (het gebouw zonder aansprekende architectuur) afwijkende antwoorden gegeven ten opzichte van gebouw B (het gebouw met de aansprekende architectuur). De drie locaties geven de volgende verschillen tussen de gebouwen: Beatrixkwartier:


Laakhaven:


Forepark:


Voor de locaties wordt gemiddeld een significant verschil tussen de twee gebouwen waargenomen van 0,29% BAR met een zekerheid van 99%. Ontwikkelaars zijn het meest positief in de waardes die men afgeeft, de institutionele beleggers zijn hierin het conservatiefst. Het Beatrixkwartier wordt door alle respondenten gezien als de beste locatie. Met een zekerheid van 90% kan worden gesteld dat voor het Beatrixkwartier gemiddeld een 0,50% lagere BAR wordt afgegeven dan voor het Laakhaven gebied en 0,85% lager dan voor het Forepark. De verklarende kracht van het statistische model bedraagt circa 30%. Geen van de respondenten vindt architectuur onbelangrijk. Slechts 6% staat er neutraal tegenover. Een totaal van circa 94% vindt architectuur belangrijk tot zeer belangrijk bij de overweging om een gebouw aan te kopen. Particuliere beleggers zijn het meest optimistisch over een eventueel positief effect dat aansprekende architectuur op de huurprijs heeft. Institutionele beleggers zijn hierin het conservatiefst. Over het algemeen kan men stellen dat de perceptie van een mogelijk leegstandsrisico het grootst is voor gebouw A, het minder aansprekende gebouw. Dit is overduidelijk in het Beatrixkwartier. Voor het Laakhaven gebied en in meerdere mate nog voor het Forepark geldt dat dit enigszins verschuift en dat ook het gebouw met de aansprekende architectuur in enkele gevallen zelfs als risicovoller wordt gepercipieerd.

47


7

Aanbevelingen

Dit onderzoek is gedaan door middel van een digitale enquête naar twee gebouwen onder fictieve omstandigheden. Het onderzoek heeft zich met name gericht op het uiterlijk van deze gebouwen. Hierdoor wordt een aantal aspecten onderbelicht. Zo is architectuur meer dan alleen de buitenkant. Met name duurzaamheid speelt een steeds voornamere rol binnen de architectuur. Indien beide gebouwen uit het onderzoek een zeer slecht energielabel zouden hebben, zal dit waarschijnlijk tot uitdrukking komen in de prijs. Bovendien heb ik ‘goede architectuur’ door middel van interviews en literatuuronderzoek meetbaar getracht te maken. Architectuur is echter ook een kwestie van persoonlijke smaak en voorkeuren. De wijze van onderzoeken is slechts een manier om het waardeaspect van goede architectuur

in beeld

te

brengen.

Het

blijft

een momentopname

onder

fictieve

omstandigheden. Zou men andere gebouwen (met voorbeeld moderne architectuur) gebruiken voor het onderzoek, dan is er een kans dat de uitkomst zou verschillen van die van dit onderzoek. Ook is er door middel van deze wijze van onderzoek geen duidelijkheid over de waardeontwikkeling van de gebouwen over pakweg twee decennia. Gebouwen die men in jaren tachtig van de vorige eeuw mooi vond zijn tegenwoordig vrijwel allemaal afgeschreven. Niet alleen omdat ze qua technische installaties en plafondhoogtes niet meer kunnen wedijveren met nieuwe gebouwen, maar ook omdat de architectuur van destijds niet meer interessant gevonden wordt. Daarnaast is de verklaringskracht van het statistische model slechts 30%. Dit is het gevolg van het ontbreken c.q. niet meewegen van informatie over bijvoorbeeld de ervaring en de voorkeur van de geënquêteerden en hebben de overige eigenschappen van de gebouwen geen meetbare rol gespeeld in de metingen. Om met meer zekerheid een oordeel te kunnen geven over de toegevoegde waarde van architectuur zou het onderzoek uitgebreid moeten worden, bijvoorbeeld door verschillende typen gebouwen mee te laten doen in het onderzoek en meer informatie mee te nemen over zowel de gebouwen als de geënquêteerden in de berekeningen. Het fictieve element wordt daardoor nog altijd niet weggenomen. Wil men daadwerkelijk weten hoe architectuur is geprijsd en in de realiteit wordt gewaardeerd, zal men een uitgebreide database op moeten zetten met behulp van transacties uit het verleden door heel Nederland, waardering van economische omstandigheden en bijvoorbeeld een waarderingsschaal voor de gebouwen.

48


In een dergelijk uitgebreid onderzoek zal tevens meer aandacht besteed moeten worden aan de bouwkosten van de onderzochte gebouwen. Om een goed beeld te krijgen of de meerwaarde die mogelijk gecreëerd wordt door het toepassen van goede of aansprekende architectuur zich ook daadwerkelijk vertaald in een grotere winst voor de ontwikkelaar, mag dit aspect mijns inziens niet ontbreken. Deze hierboven beschreven empirische stappen in onderzoek naar de toegevoegde waarde van architectuur beveel ik sterk aan voor vervolgonderzoek

49


Literatuurlijst Baarda en de Goede, (4e editie 2006), Basisboek Methoden en Technieken. WoltersNoordhoff uitgeverij. Dermisi, S, J.F. McDonald, 2008, Selling Prices/sq.ft. of Office Buildings in Downtown Chicago – How Much Is It Worth to be an Old But Class A Building. Doiron, J.C., James D. Shilling, C.F. Sirmans, Do Market Rents Reflect the Value of Special Building Features? The Case of Office Atriums. The Journal of Real Estate Research 7, pag. 147-155 (1992). DTZ Zadelhoff & Universiteit Nyenrode, 2004, Particuliere Vastgoedbeleggers.

Analyse Loont, Onderzoek Nederlandse

DTZ Zadelhoff & Universiteit Nyenrode, 2006, Locatie, locatie, locatie, Onderzoek naar de fundamenten van het BAR. Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz, (2e editie 2007), Commercial Real Estate Analysis & Investments. Thomson South Western Publishers. Greve, M., 2008, Zicht op de Zuidas. Masterthesis Amsterdam School of Real Estate. Gool, van, Brounen, Jager, Weisz, (4e druk 2007), Onroerend Goed als Belegging. WoltersNoordhoff. Have, G.G.M. ten, (4e druk, 2007), Taxatieleer Vastgoed 2. Wolters-Noordhoff. Heeneman, F., 2005, Kantoorbeleggingen aan de Amsterdamse grachten, puur emotie of een goed rendement? Masterthesis Amsterdam School of Real Estate. Ho, D.C.W., 1999, Preferences on Office Quality Attributes. Hough, D.E., C.G. Kratz, Can Good Architecture meet the Market Test?. Journal of Urban Economics 14, pag. 40-54 (1983). Kohsiek, G., 2006, Het Risico van Op Risico. Masterproof Amsterdam School of Real Estate. Monitor Kantorenmarkt Haaglanden, januari 2009. Uitgave van afdeling Economische Zaken van het Stadsgewest Haaglanden. Murphy, prof. K.M., 2003, The Economic Value of Investing in Architecture and Design. Independent study. PropertyNL, jaargang 9, december 2009, pag.14-17, interview met Peter Göbel CEO ING Real Estate Finance. Ross, Westerfield, Jaffe, Jordan, (8e editie 2008), Modern Financial Management. McGrawHill Publishers.

50


Soest, K.W.M. van, 2007, De waardering van gebouwgebonden naamsbekendheid. Masterthesis Amsterdam School of Real Estate. Vandell, K.D., J.S. Lane, The Economics of Architecture and Urban Design: Some Preliminary Findings. AREUEA Journal 17, pag. 235-259 (1989). Verhaegh, M.H., 2005, Determinanten van de BAR op kantoren. Masterthesis Amsterdam School of Real Estate.

Geïnterviewde personen Hans Kuijper, KOW Architecten Den Haag Fransje Sprunken, LSI Projectontwikkeling Rotterdam Evert Dorresteijn, KCAP Architecten Rotterdam

Geraadpleegde websites www.aiachicago.nl www.asre.nl www.boma.org www.cabe.org.uk www.cic.org.uk www.fosterandpartners.nl www.nai.nl www.scholar.google.com www.squarefootblog.com www.vrom.nl/rijksgebouwendienst www.wikipedia.nl www.wikipedia.org

51


Bijlage 1

52


53


54


55


56


57


58


59


Bijlage 2

60


61


62

De Waarde van Aansprekende Architectuur 0,29%BAR

Recommend Documents