Nadere informatie over de werkzaamheden n.a.v. de vochtproblematiek in de kruipruimtes van het woonblok aan de Joos Banckersweg, de Jan van Galenstraat en de Adm. de Ruyterweg De VvE heeft in haar vergadering van 1 maart 2010 besloten om de vochtproblemen in de kruipruimtes te gaan aanpakken. Voornamelijk de bewoners van de begane grond zullen hiervan hinder ondervinden, maar ook de bewoners van de 1e‐4e verdieping kunnen hinder ondervinden van werkzaamheden in de gang en kruipruimte. Het Expex rapport laat zien bij welke woningen de situatie het meest ernstig is. Aannemer en contact Inmiddels is de aanbestedingsprocedure hiervoor afgerond en is gekozen voor de aannemer “De Combi” (http://www.de‐combi.nl/). Vanaf 16 augustus zal De Combi beginnen met voorbereidingen en een week later met de werkzaamheden voor het vochtvrij maken van de kruipruimtes en het bestrijden van de schimmels in de balken. Er is voor gekozen om een onafhankelijke directievoerder in te schakelen als centraal aanspreekpunt tussen de VVE en de aannemer. Deze zal ook zorgen dat de aannemer alle beloftes nakomt. Alle contact tussen de bewoners, VVE bestuur, de Technische Commissie en de aannemer verloopt uitdrukkelijk via deze directievoerder. De directievoerder is 3 dagen in de week aanwezig bij de werkzaamheden. U kunt de directievoerder als volgt bereiken: Remco Zwagers (Firma Everspartners) Telefoon: 06‐20123936 E‐mail:
[email protected] Wat gaat er gebeuren Op hoofdlijnen bestaan de werkzaamheden uit de volgende onderdelen: ‐ Verwijderen oude bouwafval en schoonmaken kruipruimtes ‐ Vervangen aangetaste constructieve vloer ‐en funderingsbalken ‐ Vervangen aangetaste vloerdelen ‐ Saneren van schimmels en zwammen in bodem en op houten delen ‐ Herstellen en vervangen van lekkende riolering in de kruipruimtes ‐ Aanbrengen extra natuurlijke ventilatie in de kruipruimtes ‐ Aanbrengen van een bodemafsluiting ‐ Herstellen voegwerk en scheuren in de gevel Het gedetailleerde rapport van Expex, waarin per huis is aangegeven welke balken aangetast zijn door vocht en op welke plaatsen zwam geconstateerd is, is te vinden op www.vvejb.nl 1
Planning werkzaamheden Vanaf 16 augustus zal de aannemer, samen met de directievoerder contact opnemen met bewoners om de werkzaamheden te plannen en afspraken te maken. Uitgangspunten om de kosten zo laag mogelijk te houden Omdat het niet mogelijk is in detail te voorzien wat er allemaal zal gebeuren tijdens de werkzaamheden, is een lijstje met uitgangspunten opgesteld. Hiermee hopen we toch zoveel mogelijk duidelijkheid te bieden.
Bewoners blijven zoveel mogelijk in hun huis Er zal voordat de reparatie werkzaamheden aanvangen een check worden gedaan op de staat van de woning, zodat eventuele gevolgschade kan worden bepaald. Bij noodzaak om eigendommen te vervangen, zal de dagwaarde worden gehanteerd, deze wordt bepaald door de directievoerder. Dit zal worden bekeken per geval. In geval van geschillen zal een externe taxateur worden ingeschakeld; Dit kost echter geld dus we willen dit zoveel mogelijk voorkomen. Alle bewoners wordt gevraagd om solidair en waakzaam te zijn tijdens de werkzaamheden. Denk hierbij aan een helpende hand om meubels te verplaatsen, het tijdelijk opslaan van spullen, tijdelijk toegang verlenen bij vakantie, etc.
Gevolgschade Voor het geval dat de werkzaamheden voor het oplossen van de vochtproblemen onder uw woning leiden tot gevolgschade, is er in de begroting een bedrag gereserveerd. Echter niet alles zal onder de noemer ‘gevolgschade’ vallen. Er zal per situatie door de directievoerder gekeken worden wat er aan de hand is en wanneer schade zich voordoet. Voor een aantal speciale situaties heeft de Technische Commissie de volgende uitgangspunten opgesteld: Badkamer
Tegelvloeren dienen op een betonnen vloer te zijn gelegd (zogenaamde Lewisplaten direct op de vloerbalken). Deze kunnen bij reparatie goed gestut worden. Schade aan tegelvloeren die niet op een betonnen ondergrond zijn gelegd zijn voor rekening van eigenaar.
Keuken
Tegelvloeren dienen op een betonnen vloer te worden gelegd (zogenaamde “Lewisplaten” direct op de vloerbalken). Schade aan tegelvloeren die niet op een betonnen ondergrond zijn gelegd zijn voor rekening van eigenaar.
Vloeren
Vloerbedekking, zeil, laminaat of parket dat (deels) moet worden verwijderd voor de werkzaamheden zal worden vergoed tegen een redelijke vervangingswaarde. Wel moet gezocht worden naar een zo goedkoop mogelijke oplossing (als het bijv. mogelijk is om laminaat los te maken zal dat geprobeerd moeten worden). Indien men zelf in staat is om de vloer te herstellen heeft dat ook de voorkeur boven laten leggen. 2
Marmeren haard en muurpanelen
De materialen van de originele marmeren schouwen uit de jaren 30 zijn niet meer gemakkelijk verkrijgbaar. Schade aan de muurpanelen en haarden zal daarom zo goed mogelijk hersteld worden maar de haarden kunnen niet worden vervangen.
Tijdelijke opslag meubels / spullen
In de meeste gevallen zijn de werkzaamheden beperkt en is het mogelijk om huisraad in andere ruimtes of tijdelijk bij buren onder te brengen. Als dit niet mogelijk is en de woning voor de werkzaamheden ontruimd moet worden zijn de kosten daarvan voor rekening van de VvE.
Tijdelijke woonruimte
Naar verwachting zal het voor de meeste mensen het niet nodig zijn om hun woning tijdelijk te verlaten. Indien dit toch het geval is, zal een vaste vergoeding per nacht worden gegeven door de VvE. Indien het mogelijk is om zelf tijdelijk onderdak te vinden bij familie of vrienden geniet dit de voorkeur boven betaalde verblijfplaats.
FAQ – Gestelde vragen en antwoorden Vraag: In sommige huizen zijn de badkamervloeren zoals in 2003 opgeleverd niet in goede staat (bijv. slecht tegelwerk). Hoe wordt daarmee omgegaan? Antw: Hiervoor dienen de bewoners zelf aanspraak te maken op verbeteringen door de aannemer, dit kan nog tot 10 jaar na opleveren (dus tot 2013). Vraag: Heeft de badkamer bouwer in 2003 Lewis platen gebruikt in 2003? Antw: Als het goed is zijn bij de renovatie alle nieuwe badkamers voorzien van Lewisplaat‐ betonvloeren. Vraag: Geldt dat ook voor de toiletten? Antw: In 2003 zijn voor nieuwe toiletten over het algemeen ‘fermacell’ platen gebruikt. Deze zijn mogelijk vanuit de kruipruimte te ondersteunen, zodat de vloer er misschien niet uit hoeft te worden gehaald, als het vloerhout is verrot., Vraag: Worden er ook foto’s gemaakt als bewijsmateriaal voor de rechtszaak? Antw: Ja, de aannemer moet een foto‐ en videoverslag maken van het werk in de kruipruimtes en woningen. Vraag: Worden alle restpunten uit de oplevering meegenomen in de rechtszaak? En geldt dit ook voor de gietijzeren hekjes op de 4e etage? Antw: Ja, alle punten zijn onderdeel van de zaak. Vraag: Is het mogelijk om vloerbalken te vervangen via de kruipruimtes zonder de vloer te openen? Antw: Dat hangt af van de werkzaamheden die nodig zijn, maar waarschijnlijk niet. Dit moet duidelijk worden in overleg met de directievoerder. 3
Vraag: Is er budget opgenomen voor gevolgschade? Antw: Ja, er is voor het opstellen van de begroting een aantal woningen bezocht om de situatie te bekijken en daar is rekening mee gehouden. Het hangt wel af van het soort schade, niet alles komt in aanmerking voor vergoeding. Dit zal ik elke specifieke situatie in overleg door de directievoerder worden bepaald. Vraag: Kunnen spullen in een andere ruimte worden opgeslagen tijdens de werkzaamheden? Antw: Ja, maar dit is uiteraard ook afhankelijk van de omvang van de werkzaamheden. Vraag: Van wanneer tot wanneer lopen de werkzaamheden? Antw: De eerste werkzaamheden (waarvoor geen toegang tot de huizen nodig is) beginnen op 23 augustus. De planning is dat de werkzaamheden doorlopen tot week 47. Vraag: Wat is de oorzaak van de schade? Kan het ook komen door plantenbegroeiing tegen de gevel, of door verhoogde tuinen van de Admiraal de Ruijterweg? Antw: Het rapport van Expex geeft daarover niets aan als oorzaak. Er zal na de werkzaamheden wel worden gecontroleerd of het probleem is opgelost of dat er nog andere oorzaken aan het licht komen die nu nog niet zichtbaar zijn. Vraag: Moeten de bomen waarvan de wortels naar de gevels groeien worden verwijderd? Antw: Daar lijkt op dit moment geen noodzaak voor te bestaan. Vraag: Welke verzekering is er afgesloten voor de werkzaamheden? Antw: De aannemer is verplicht een CAR (Construction All – Risk) verzekering te hebben afgesloten. Vraag: Is er een garantie op de werkzaamheden gegeven? Antw: Er zit garantie op de waterdichtheid van de badkamers die in 2003‐2004 tijdens de renovatie zijn gemaakt. Voor de werkzaamheden die nu zullen worden uitgevoerd zijn diverse garanties in het bestek gevraagd. Vraag: Wat gebeurt er met evt. isolatie die onder de woning is aangebracht, wordt dit dan vervangen? Antw: Er zijn geen aanvragen bij de Technische Commissie ingediend voor isolatie en dus indien aanwezig is die zonder toestemming geplaatst. Het is zelfs mogelijk dat dit gevolgen heeft gehad op de vochtproblematiek. De isolatie zullen de bewoners zelf (en op eigen kosten) moeten verwijderen. Vraag: Nu de aannemer binnen begroting lijkt te blijven, wordt een deel van de extra bijdrage teruggestort? Antw: Hierover moet de VvE in vergadering beslissen. Op zijn vroegst zal begin 2011 duidelijk zijn wat de werkelijke kosten zullen zijn geweest van de werkzaamheden. De uitkomst van de rechtszaak kan daarnaast mogelijk nog een aantal jaren op zich laten wachten. De vergadering kan beslissen over eenmalige teruggave maar dat is niet gebruikelijk. Andere opties zijn bijvoorbeeld tijdelijke lastenverlaging of om het geld in de onderhoudspot te laten. Vraag: Hoe staat het met de planning voor het schilderwerk? Antw: Deze is nog niet aanbesteed, wel heeft een van de schilders die een jaar geleden al een offerte heeft gedaan deze gestand gedaan. Aangezien schilders tegenwoordig tot 5° C kunnen 4
doorwerken is de bedoeling nog dit jaar te doen voor november. Er is echter wel een afhankelijkheid van de overige werkzaamheden, omdat de gevel vrij toegankelijk moet zijn voor de schilders. Hierover volgt meer informatie zodra deze beschikbaar is. Vraag: De hemelwaterafvoer (HWA) aansluitingen op het riool is van de gemeente, is daarmee afgestemd? Antw: Er zullen gaten gemaakt worden in de gevels na het graven van een gat om erbij te kunnen. Daarna kunnen de HWA’s degelijk worden worden aangesloten op afvoeren. Het is de taak van de aannemer om dit in overleg met de gemeente te doen.
5
