De veranderende wereld van de woningcorporaties Voorjaar 2013

www.pwc.nl

De veranderende wereld van de woningcorporaties Voorjaar 2013

Agenda 1.

Hervorming van de woningmarkt heeft prioriteit

2. Wat is een woningcorporatie? 3. Thema’s en belanghouders 4. Businessmodel in theorie en praktijk -

Aspecten van belang

-

Waar sturen corporaties nu op?

5. Uitdagingen 6. Stellingen

Woningcorporaties voor Bouwers en Ontwikkelaars PwC

voorjaar 2013 Slide 2

1. Hervorming van de woningmarkt heeft prioriteit



Hoofdpunten voor de woningmarkt uit het regeerakkoord en het woonakkoord Voor de huurmarkt:

Voor de koopmarkt:

Voor de woningcorporaties:

Huurtoeslag blijft bestaan

Hypotheekrenteaftrek wordt beperkt en gecompenseerd in de IB

Verhuurdersheffing vanaf 2017 EUR 1,75 mrd

Huurontwikkeling wordt inkomensafhankelijk Maximaal redelijke huur via puntensysteem gekoppeld aan waarde

Leningvoorwaarden voor starters worden “gunstiger”

Extra huurinkomsten worden afgeroomd Taken worden beperkt

Voor de bouw/ontwikkelaars:

Verkoop van bestaand bezit aan beleggers wordt makkelijker

Fonds gericht op energiebesparing (EUR 600 mio)

Woningcorporaties komen onder directe aansturing van gemeenten

BTW op renovatie van 21 naar 6% (1 jaar)

Beloning van bestuurders wordt versneld in lijn met WNT gebracht

Kantoorpanden omvormen naar woningen wordt makkelijker



Effecten van het regeerakkoord



Woningcorporaties in de media Tweede Kamer voor wetsvoorstel verhuurderheffing

Ortec Finance: ‘Geen nieuwbouw meer na regeerakkoord’

(www.aedes.nl, 15 november 2012)

(www.aedes.nl, 10 november 2012)

Huurplannen kabinet zijn weinig menselijk Miljoenen aan bouwplannen in ijskast (Twentsche Courant Tubantia, 19 november 2012)

(Financieele Dagblad, 13 november 2012)

Waakhond corporaties waarschuwt kabinet (Financieel e Dagblad, 22 november 2012)

Quawonen eist geld van Nederlandse Staat Den Haag - Woningcorporatie Quawonen stelt de Staat aansprakelijk voor schade door het niet tijdig kunnen doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierdoor loopt de woningcorporatie naar eigen zeggen financiële schade. Publicatie datum: 12-04-2013 23:05 SP: Verhuurdersheffing naar de bouw Door Podium-redactie, 13 maart 2013 SP-Kamerlid Paulus Jansen wil dat de verhuurdersheffing voor corporaties een investeringsverplichting wordt. De corporaties zouden de heffing van 1,75 miljard euro in de bouwsector moeten steken. Dat is de inbreng van Jansen woensdagmiddag, tijdens het debat over het woonakkoord. PwC

Kamer boos op woningcorporaties vanwege stilleggen bouwprojecten Financieeele Dagblad, maandag 27 mei 2013

Kabinet wil corporaties dwingen duurder vastgoed af te stoten Financieele Dagblad, Verbraeken, H., woensdag 29 mei 2013

Slide 6

2. Wat is een woningcorporatie?



Wat is een woningcorporatie? Een organisatie die zichzelf tot doel heeft gesteld om betaalbare huisvesting te verzorgen voor mensen die hier zelf niet toe in staat zijn. 1e werkdomein

2e werkdomein

• Lage inkomens

•

• Psychische en fysieke problemen

Maatschappelijk vastgoed

3e werkdomein •

Bedrijfsmatige wijkvoorzieningen

•

Leefbaarheid

•

Drempelbedrag

• Kansarmen • Hogere inkomensniveau met huur, verkoop en koop

•

In samenwerking met partners

Corporaties worden gedwongen zich te In wijken waar corporaties al bezit hebben! beperken tot hun kerntaken •


Groot commercieel en groot maatschappelijk? voorjaar 2013 Slide 8

Kwantitatieve gegevens Waar hebben we het over



Kwantitatieve gegevens Waar hebben we het over (vervolg)



Financiële positie Rijke sector

Nadere bekeken

• € 350 miljard aan vastgoedwaarde

• Nu ICR 1,85

• € 90 miljard aan leningen

• Regeringsbeleid verdampt vermogen

• Wat is het probleem?

• Loan to Value van 20%-25%

• Solvabiliteit (o.b.v. bedrijfswaarde) -/- 19,5% • ICR <1



Financiële positie 2011 Zonder regeerakkoord



Financiële positie 2011 inclusief effect regeerakkoord € 2 miljard heffing en € 0,7 miljard saneringssteun



3. Thema’s en belanghouders



Actualia Wat houdt de sector bezig Verlaging overdrachtsbelasting

Financiering van de zorg

Afdekken van renterisico’s

Duurzaamheid Verkopen

Woningmarkt Macroeconomische omstandigheden

Nieuwe Woningwet, Overgangsregeling en AMvB

Maatschappelijk rendement Doelenen missie

Strategisch Voorraadbeheer

Besturingsmodel

Regelgevende instanties

Aantrekken niet-geborgde leningen

Sectorbrede beloningscode Corporate governance

Concurrentie verhoudingen T.I.

Tax control framework

Accounting policies

Huurders

Projectbeheersing

Personeel

Leefbaarheid

Economische performance

Solvabiliteit

Prestatie- en Risicomanagement

Innovatie

Verhuurdersheffing

Saneringsbijdrage Verslaggeving en verantwoording

Risicoprofiel Integriteit en financiëlepositie code of conduct

Duurzaamheid verdienmodel Kasstromen


Medewerkers Beheer en exploitatie

Interne controle


Stakeholdersanalyse Het speelveld in beeld



Wet & Regelgeving Ruimte voor ondernemerschap wordt beperkt Herzieningswet Versteviging van toezicht - Financiële Autoriteit woningcorporaties - Agenda intern toezicht Beperking van ondernemerschap - Activiteiten in verbindingen beperkt - Ontwikkeling van vastgoed begrensd Staatssteun gereguleerd - Toewijzing van sociale huurwoningen - DAEB/niet-DAEB


Bruggen slaan Beperking van het werkdomein Aansturing door gemeenten Ingreep in het business model


4. Businessmodel – aspecten van belang Aspecten van belang



Business model niet duurzaam? Onrendabel investeren was de norm… zolang de waarde van de woningen maar toenam Lage opbrengsten

• Gemiddeld EUR 422 p.mnd.(2010) • 72% van MRH • Verkopen ter dekking van onrendabele investeringen

Hoge kosten

• Kwaliteit van woningen en onderhoud • Leefbaarheid • Heffingen

Lage rente

• Tripple A borging • Interestdekkingsratio toch maar 1,7 – 1,8

Per saldo geen duurzaam business model



Attentiepunten bij beoordeling financiële positie woningcorporaties • Beoordeling CFV (http://www.cfv.nl/corporaties) • Solvabiliteitsoordeel - over vermogenspositie op balansdatum • Continuïteitsoordeel - financieel oordeel over activiteiten na balansdatum (A1 – A2 – B1 – B2) • Loan to value (o.b.v. bedrijfswaarde en/of WOZ) • Interesdekkingsratio (> 1,7) • Jaarverslag • Financiële paragraaf • Risk reporting • Verwachte ontwikkelingen in kasstromen en risico’s



5. Uitdagingen



Sectorbeeld voornemens woningcorporaties CFV, juni 2012



De gouden driehoek voor woningcorporaties • Ontwikkel de relatie met de gemeente

Gemeente

• Ontwikkel een concept voor een sociale huurwoning die rendabel is • Verlaag de onderhoudskosten

Beleid

• Corporatie stop met ontwikkelen • De aannemer levert turn-key € Corporatie


Leverancier Aannemer


De corporatie van de toekomst • Investeert alleen rendabel • Heeft € 1 miljard bespaard in zijn cash out tussen 2014-2017 • Vraagt een markthuur • Bedient de doelgroep met een bezit dat 2/3 is van het huidige bezit • Is juridisch gesplitst tussen gereguleerd en geliberaliseerd bezit • Heeft een rendabel businessmodel



6. Stellingen



Stellingen

• Corporaties hebben het aan zichzelf te danken dat dit gebeurt?



Stellingen

•

Corporaties hebben het aan zich zelf te danken dat dit gebeurt?

• Grootste productiepotentie zit in goedkope, rendabele woningen!



Stellingen

•


•

Grootste productiepotentie zit in goedkope, rendabele woningen!

• De bouwsector kan geen rendabele sociale woning leveren met een huur niveau van € 500



Stellingen

•


•

Grootste productiepotentie zit in goedkope, rendabele woningen?

•

De bouwsector kan geen rendabele sociale woning leveren met een huur niveau van € 500

• Onderhoud wordt door de corporaties volstrekt verkeerd aangepakt. Dan kan veel goedkoper als het aan de bouw wordt overgelaten.



Maatschappelijk rendement; een Higgs-deeltje?

Michel Bakker Adviesgroep Corporaties Bouw en Vastgoed [email protected] T: 088 79 25 447 M: 06 55 113 146

© 2012 PwC. All rights reserved. Not for further distribution without the permission of PwC. "PwC" refers to the network of member firms of PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL), or, as the context requires, individual member firms of the PwC network. Each member firm is a separate legal entity and does not act as agent of PwCIL or any other member firm. PwCIL does not provide any services to clients. PwCIL is not responsible or liable for the acts or omissions of any of its member firms nor can it control the exercise of their professional judgment or bind them in any way. No member firm is responsible or liable for the acts or omissions of any other member firm nor can it control the exercise of another member firm's professional judgment or bind another member firm or PwCIL in any way.

De veranderende wereld van de woningcorporaties Voorjaar 2013

Recommend Documents