De Vastgoed rapportage Knooppuntontwikkeling Transit Oriented Development

S A M E N V AT T I N G

2013 De Vastgoed rapportage Knooppuntontwikkeling Transit Oriented Development

sociaal-economische ontwikkelingen mobiliteit woningmarkt kantorenmarkt winkelmarkt

Stadsregio Arnhem Nijmegen

bedrijfsruimten en bedrijventerreinen in een dynamische regio Stadsregio Stads sregio egi gio Arnh Arnhem em Ni Nijmegen jmegen jmege n

2013 De Vastgoedrapportage 2013 Een samenvatting van de belangrijkste trends en ontwikkelingen

1. Sociaal-economische ontwikkelingen Op 1 januari 2013 wonen in de twintig stadsregiogemeenten in totaal 740.733 mensen. Met een toename van 2,2% over 5 jaar (sinds 2008) ligt de bevolkingsgroei in de stadsregio iets lager dan landelijk. Langs de verstedelijkingsas (het gebied van Arnhem via Overbetuwe en Lingewaard naar Nijmegen en Wijchen) vindt de grootste groei plaats. Daar wonen ruim 450.000 mensen, goed voor 61% van het totale inwonertal van de stadsregio. Het aantal inwoners op de as nam in vijf jaar tijd toe met 3,7%, fors hoger dan de bevolkingsgroei in de totale stadsregio of in Nederland. Ook de beroepsbevolking in de stadsregio noteert het afgelopen decennium een groei (+11%), ruim boven het landelijke gemiddelde van 9%. Landelijk, maar ook regionaal, constateren we dat de groei van de beroepsbevolking reageert op conjunctuur. In de periode 20052008 groeit de beroepsbevolking in de stadsregio flink tot 1,9% per jaar. Na 2008 is er een lichte krimp zichtbaar. Opvallend is dat het aantal mensen dat actief is op de arbeidsmarkt toeneemt en de werkloosheid met enkele conjunctuurhobbels afneemt tot een historisch lage 4,2% eind 2008. Na 2008 stijgt zowel in Nederland als in de stadsregio de werkloosheid weer. De stadsregio telt 361.000 banen op 55.000 vestigingen van bedrijven en instellingen. Tussen 2008 en 2012 groeit het aantal banen met 0,3% (+1.200 banen), gelijk met het landelijk gemiddelde. In 2012 zien we een daling van het aantal banen, maar deze is minder groot dan de afname die zich landelijk aftekent (-0,1% tegen -0,7% landelijk). Het grootste deel van de banen in de stadsregio (55%) vinden we in Arnhem (100.500) en Nijmegen (99.400). Beide steden kennen economische clusters waarmee ze landelijk gezien speler van formaat zijn. Zo zijn in Arnhem de energiesector, financiële sector, zakelijke dienstverlening en overheid sterk vertegenwoordigd. Deze dragers van de kantorenmarkt omvatten circa 40% van de banen in Arnhem en 20% in Nijmegen. In Nijmegen zijn onderwijs, gezondheidszorg en de (naar verhouding wat grotere) industrie de dragers. In Nijmegen zit ruim de helft van de banen in deze sectoren, in Arnhem circa 30%. Kijkend naar de ondernemingen zien we dat het aantal starters de laatste jaren toeneemt. In 2011 bereikt het aantal starters in de stadsregio een recordhoogte van 5.916 bedrijven.

2

De Vastgoed rapportage

In 2012 treedt een kentering op en loopt het aantal starters met 6% terug tot 5.560. Naast starters vestigen zich in 2012 670 nieuwe nevenvestigingen/dochterondernemingen in de stadsregio. Hiertegenover staat het aantal opheffingen en faillissementen, dat in 2012 forst stijgt met maar liefst 38% tot 4.825. Onder de streep is het beeld in de stadsregio nog wel positief. De aanwas van ondernemingen (saldo van oprichtingen en opheffingen) bedraagt in 2012 1.400 bedrijven. Op lange termijn (tot 2040) neemt landelijk en regionaal de groei van de beroepsbevolking af. Door de relatief grote verstedelijking in de regio Arnhem-Nijmegen blijft de groei van de beroepsbevolking in dit gebied de komende decennia op een hoger peil dan landelijk. Hierdoor steekt de regio qua groeimogelijkheden gunstig af tegen Nederland als geheel.

2. Mobiliteit De stadsregio is een verstedelijkt gebied met als historische zwaartepunt de twee steden Arnhem en Nijmegen. In de afgelopen 10 jaar is het aantal automobilisten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen gegroeid met ruim 25% (ten opzichte van circa 30% gemiddeld in Nederland). De verwachting is dat deze groei tot 2040 blijft doorzetten. Daarbij wordt tot 2020 de meeste mobiliteitsgroei verwacht. De Stadsregio Arnhem Nijmegen zet zich in voor een betere regionale bereikbaarheid, aantrekkelijker openbaar vervoer en het beter op elkaar aansluiten van auto, trein, bus en fiets. Dit doet de stadsregio onder andere door mobiliteitsmanagement, het aanleggen van nieuwe stations, het creëren van assen van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) en het bouwen van fietssnelwegen. Maar ook door het bevorderen van verkeersveiligheid en het zoeken naar een optimale afstemming tussen ruimtelijke ontwikkeling en verkeer. Op fietsgebied is de afgelopen jaren ingezet op de realisatie van een duurzaam en veilig basisnewerk. Dit basisnetwerk is nu, op een paar punten na, gereed. De Stadsregio Arnhem Nijmegen wil dit basisnetwerk ontwikkelen tot een regionaal netwerk van snelfietsroutes. De snelfietsroutes RijnWaalpad (Arnhem - Nijmegen), Arnhem - Zevenaar, Cuijk - Mook - Nijmegen, Arnhem - Wageningen en Nijmegen Beuningen zijn belangrijke schakels die op dit moment in voorbereiding zijn. Afgelopen jaar was een belangrijk jaar voor de (OV-) bereikbaarheid van de stadsregio.


De Vastgoedrapportage 2013

Een samenvatting van de belangrijkste trends en ontwikkelingen

In 2012 werd de laatste hand gelegd aan de vormgeving van de nieuwe concessie voor het regionale openbaar vervoer voor de periode van 2013-2023. Met 218 bussen op groengas, 45 trolleybussen op groene stroom en een pilot met 1 waterstofbus heeft de stadsregio de groenste concessie van Nederland.

Er zijn ook nog regionale ambities voor de periode daarna, zoals station Zevenaar Poort. De nieuwe regionale projecten krijgen een plek in het programma Stadsregiorail 2. Ten aanzien van de dienstregeling wordt onderzoek gedaan naar verdere uitbreidingen op het traject Arnhem-Doetinchem.

Ook op het spoor is het afgelopen jaar vooruitgang geboekt. In het kader van het programma Stadsregiorail werkt de stadsregio samen met vervoerders en spoorbeheerder aan een hogere frequentie van de regionale stoptreinen. Op deze manier kan de stadsregio de treinreiziger beter bedienen. De inzet is om minimaal vier stoptreinen (sprinters) per uur te laten rijden. Hiervoor is o.a. een derde spoor in Elst en een keerspoor in Wijchen nodig. Het programma Stadsregiorail loopt tot eind 2015. Dan moeten alle projecten gerealiseerd zijn.

Tot slot is de bereikbaarheid over de weg in 2012 een belangrijk thema geweest. Zo vonden voorbereidingen plaats om naast de oude Waalbrug een nieuwe brug, genaamd ’De Oversteek’, te realiseren die Nijmegen West gaat verbinden met de Waalsprong. De nieuwe stadsbrug zorgt niet alleen voor een betere bereikbaarheid van het centrum en de nieuwste wijk van Nijmegen, maar ook voor een betere spreiding van het verkeer over de stad. In november 2013 wordt de nieuwe brug in gebruik genomen.

Knooppuntontwikkeling in de Stadsregio Arnhem Nijmegen Een verdiepingsonderzoek door: Erwin van der Krabben, Hoogleraar Vastgoed- en Locatieontwikkeling Radboud Universiteit Nijmegen Stephan Schneijderberg, Junior-Onderzoeker Radboud Universiteit Nijmegen De stadsregio heeft de afgelopen jaren stevig geïnvesteerd in de verdere ontwikkeling van een regionaal hoogwaardig openbaar vervoer netwerk. Die investeringen leiden er niet alleen toe dat de bestaande openbaar vervoer knooppunten nog beter bereikbaar worden, maar monden ook uit in de ontwikkeling van een aantal nieuwe ov-stations in de stadsregio. Recente investeringen in parkeervoorzieningen in de stationsgebieden van Arnhem en Nijmegen maken deze locaties ook steeds beter met de auto bereikbaar. De knooppuntlocaties, die niet alleen met de trein, maar ook met de bus, de auto en de fiets goed bereikbaar zijn, zullen in de regio Arnhem-Nijmegen in de toekomst steeds meer economische en culturele activiteiten trekken en ook ruimte bieden voor de bouw van appartementen. Dat is nu al goed te zien op de stations Arnhem en Nijmegen, waar momenteel veel gebouwd wordt, maar zal ook zichtbaar worden in een aantal andere stationsgebieden in de stadsregio. Het investeren in zogenaamde transit oriented development (TOD) is wereldwijd een trend, waarbij Nederland een van de landen is die hierin duidelijk voorop loopt. Professor Robert Cervero van de University of California, een internationaal vermaarde vervoerseconoom die wereldwijd regeringen adviseert over transit oriented development en onlangs in Nijmegen hierover een lezing verzorgde, prijst het beleid en de investeringen van Nederlandse overheden op dit punt. Waar hij ook komt, haalt hij het Nederlandse TOD-beleid aan als voorbeeld. De investeringen in een hoogwaardig openbaar vervoer netwerk in de regio Arnhem-Nijmegen misstaan niet in dat beeld. Investeren in TOD is zinvol: onderzoek toont aan dat die investeringen leiden tot minder congestie op het wegennet en bijdragen aan een schoner milieu. Maar bovenal toont onderzoek aan dat bijvoorbeeld gebruikers van kantoorruimte een goed bereikbare locatie waarderen. Ook voor OV-stations in Nederland is zichtbaar dat kantoorgebruikers bereid zijn hogere huren te betalen voor een kantoor in de directe nabijheid van een stationslocatie. Ondanks de nog steeds ongunstige situatie op de kantorenmarkt wordt er juist in de stationsgebieden - met stationsgebied Arnhem als koploper - nog veel kantoorruimte opgenomen. Ook naar de toekomst loont het de moeite om te blijven investeren in TOD, door overheden en marktpartijen, maar vooral ook om de investeringen die al zijn gedaan zo goed mogelijk te benutten. Er liggen kansen, niet alleen voor kantoorontwikkeling, maar ook voor appartementen, hotelruimte en culturele activiteiten. Dat vergt het maken van keuzes, zowel door overheden als door ‘de markt’, om prioriteit te geven aan de verdere ontwikkeling van knooppunten.

3




3. Woningmarkt

4. Winkelmarkt

De aanblijvende onzekerheid op de woningmarkt heeft het afgelopen jaar gezorgd voor een stijging van het aanbod en een daling van de vraag. Eind 2012 staan bij NVM-makelaars 176.320 woningen te koop. Voor de totale bestaande koopwoningenmarkt betekent dit naar schatting 236.000 woningen in aanbod. Over heel 2012 zijn circa 115.000 woningen verkocht, waarvan ruim 85.000 door NVM-makelaars. Dat zijn er 4,1% minder dan in 2011. De prijs van een gemiddelde woning is eind 2012 206.583 euro. Daarmee is de prijs opnieuw gedaald. Tijdens de eerste crisisdip in de woningmarkt (eerste kwartaal 2009) kwam de prijs van een gemiddelde verkochte woning nog uit op 219.000 euro.

De kracht van de binnensteden van Arnhem en Nijmegen is voornamelijk het ruime aanbod aan winkels en de vele horeca voorzieningen. Door onder andere de bevolkingsgroei in de stadsregio neemt het draagvlak voor winkels in zowel Arnhem als Nijmegen de komende jaren toe. Tegelijkertijd zorgt onder meer de opkomst van het internetwinkelen voor een afname in vraag naar fysieke winkels. In de plannen voor de binnenstad worden daarom minder winkelmeters gerealiseerd dan aanvankelijk gepland.

Door de malaise op de woningmarkt werd het huren van een woning interessanter. In 2012 zijn in heel Nederland 72.731 woningen verhuurd in de vrije sector, een forse stijging van 48% ten opzichte van 2011. Ook in de stadsregio is het aantal nieuwe huurders toegenomen. In 2012 zijn voor 6.048 gereguleerde huurwoningen nieuwe huurders gecontracteerd. In 2011 waren dit er nog 5.955. De woningvoorraad van corporaties ontwikkelde zich over 2012 positief. Begin 2012 telde de voorraad van de Nederlandse corporatiesector ruim 2,4 miljoen woningen. In 2012 werden in totaal 35.300 nieuwe woningen opgeleverd. Het marktaandeel van de corporaties is mede hierdoor toegenomen van 31,5% naar 34,4%. Ook in de stadsregio constateren wij in 2012 een toename van de voorraad van 91.610 naar 92.145 woningen. Hiermee is de daling van het aantal corporatiewoningen die twee jaar eerder begon ten einde. De voorraad in de stadsregio is onder ander toegenomen door de realisatie van ruim 1.600 nieuwe woningen. Dit is een stijging van circa 60% ten opzichte van het jaar ervoor. Het aantal woningen dat corporaties in de stadsregio hebben verkocht is gedaald. In 2011 werden circa 1.200 woningen verkocht aan beleggers, andere corporaties of zittende huurders. In 2012 is dit aantal gehalveerd naar 608 woningen. Hieruit blijkt dat de woningcorporaties ook hinder ondervinden van de huidige woningmarkt.

Het aantal winkels dat in Arnhem op 1 januari 2013 te huur werd aangeboden, is in vergelijking met een jaar terug met 26% gestegen. Van de 585 winkels stonden er 68 te huur. Gezamenlijk vertegenwoordigen deze winkelpanden een vloeroppervlakte van circa 9.484 vierkante meter. In het licht van de totale voorraad betekent dit een stijging van het aanbodpercentage van 9,3% naar 11,6%. Ook het aantal transacties is in Arnhem flink toegenomen. In 2011 vonden 34 winkels een nieuwe huurder. In 2012 gold dit voor 59 winkels. 1 op de 10 winkelpanden in Arnhem heeft in 2012 zo een nieuwe huurder gevonden. Een enorme toename, die voornamelijk plaats vond op de C-locaties. Daar vestigden zich 25 nieuwe huurders. De toename van het aantal transacties op deze locaties wordt onder andere veroorzaakt door het feit dat de huurprijzen op C-locaties aanzienlijk zijn gedaald. Op de Nijmeegse winkelmarkt is het beeld qua aanbod vergelijkbaar. Op 1 januari 2013 was het aantal te huur staande winkels in Nijmegen 21% hoger dan een jaar terug. In totaal werden 58 winkels van de 790 winkels te huur aangeboden. Deze winkels hadden een gezamenlijk vloeroppervlakte van 12.405 vierkante meter. Het aantal transacties is in Nijmegen in 2012 marginaal gestegen ten opzichte van 2011. In 2011 werd voor 53 winkels een nieuwe huurder gecontracteerd. In 2012 was dit voor 55 panden het geval. Hiermee kreeg 7% van het winkelaanbod in Nijmegen een nieuwe huurder.

5. Kantorenmarkt De verwachting voor het komende jaar is dat de vraag naar huurwoningen verder toeneemt. De stadsregio anticipeert hier onder andere op door de Regionale Huisvestingsverordening (gedeeltelijk) te wijzigen. In juni 2012 heeft de Stadsregioraad ingestemd met een wijziging van de verordening. De belangrijkste uitgangspunten voor de aanpassing zijn vereenvoudiging van het woonruimte verdeelsysteem, stimuleren van de doorstroming en het verbeteren van de positie van starters.

4

Arnhem is de zesde kantorenstad van Nederland met een voorraad van circa 1.100.000 vierkante meter. Concurrerende steden zijn Nijmegen, Apeldoorn, Ede en Doetinchem. Op dit moment huisvest de stad een aantal grote kantoorgebruikers als Arcadis, Cito, Enexis, Novartis en Akzo. In 2012 zijn hier geen grote gebruikers bijgekomen. In 2012 zien we in Arnhem een voortgaande beweging van kantoorgebruikers naar het centrum van de stad, meer specifiek naar de locaties rondom het Centraal Station.




De vierkante meters die hier als gevolg van het vertrek van Essent vorig jaar zijn vrijgekomen, zijn in relatief korte tijd opgevuld door partijen als Regus, Atos en de Raad voor de Kinderbescherming. Met name de grotere kantoorgebruikers zoeken het centrum van de stad op. Locaties dicht bij de voorzieningen, in gebouwen met grote vloeren, turn-key en geschikt voor het nieuwe werken zijn bij grote gebruikers erg in trek. In dit segment zien wij in de huidige ruime kantorenmarkt dan ook nog schaarste. Het opnameniveau is vergelijkbaar met 2010 en 2011 en blijft op een structureel lager niveau dan de jaren ervoor. De vraag naar kantoorruimte op perifere locaties, zoals Arnhem-Zuid of op oudere industrieterreinen, is nagenoeg nihil. Dat blijkt ook weer uit de cijfers van dit jaar. De tweedeling in de markt voor kantoren zet hiermee verder door, hetgeen tot uiting komt in de prijsniveaus. Zo blijven hoogwaardige kantoren op goede locaties redelijk op niveau, maar geldt voor de overige locaties dat de huurprijzen onder druk staan. Het aanbod van kantoorruimte in Arnhem lijkt in 2012 niet meer toe te nemen. Dit na een sterke groei in de periode 2009-2011. De gemeente Arnhem zet met haar beleid in op het beperken van de nieuwbouwontwikkelingen tot een minimum. Buiten de deelregio’s Arnhems Buiten, Arnhem Centraal en IJsseloord is nieuwbouw nauwelijks toegestaan. De Nijmeegse kantorenmarkt is te typeren als een terughoudende verplaatsingsmarkt, waarbij grotere kantoorgebruikers in de stad blijven gehuisvest. Ook nieuwe grote kantoorgebruikers weten de stad te vinden. Zo hebben ABAB en Printronix zich dit jaar in Nijmegen gevestigd. Beide bedrijven verplaatsten zich vanuit de regio naar de stad. Ondanks de economische tegenwind heeft in Nijmegen het afgelopen jaar toch uitbreiding plaatsgevonden. Het bedrijf Scholten Awater huurde extra kantoorruimte in het pand aan de Wijchenseweg, waar zij al gevestigd was. Net als in Arnhem, valt in Nijmegen ook een toenemend verschil in vraag naar de diverse kantoorlocaties waar te nemen. Zo is de locatie Kerkenbos (deelregio Nijmegen Zuid, inclusief Brabantse Poort) onder gebruikers erg in trek. Dit vanwege de scherpe positionering van het vastgoed en de goede bereikbaarheid met zowel eigen vervoer als openbaar vervoer (Station Nijmegen Dukenburg). In Nijmegen Zuid constateren wij over 2012 dan ook een afname van het aanbod en een toename van het transactievolume. Nijmegen Centrum lijkt vanwege hogere huurprijzen en de minderde bereikbaarheid minder interessant. Hier is de leegstand toegenomen.

5

In 2012 is in de regio Nijmegen 23.150 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Hiermee is het opnameniveau ongeveer gelijk gebleven aan vorig jaar. In totaal hebben drie transacties plaatsgevonden boven 1.000 vierkante meter. In 2011 waren dit nog zeven tansacties.

6. Bedrijfsruimten en bedrijventerreinen De Stadsregio Arnhem Nijmegen beschikt over goed bereikbare bedrijventerreinen gelegen op strategische knooppunten. Het beleid van de 20 gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland is er op gericht om de kwaliteit van deze bedrijventerreinen en bedrijfsruimten te optimaliseren. De komende jaren investeert de provincie Gelderland dan ook in het herstructureren van verouderde terreinen en zorgvuldige regionale planning bij de aanleg van nieuwe terreinen. Daarnaast stelt de provincie Gelderland subsidies en revolverende middelen beschikbaar om innovatie te stimuleren en het vestigingsklimaat in Gelderland te verbeteren. De uitgifte van bedrijventerreinen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft een dieptepunt bereikt. In 2012 is de uitgifte gehalveerd ten opzichte van 2011 (8,1 hectare in 2011 tegen 3,4 hectare in 2012), een daling die in 2008 al is ingezet. In 2008 werd circa 57 hectare uitgegeven terwijl een jaar later de totale uitgifte nog maar 11 hectare bedroeg. Belangrijkste oorzaak voor de afname is dat in tijden van recessie bedrijven geen noodzaak zien om uit te breiden. Daarnaast lukt het bedrijven die willen uitbreiden niet altijd om de financiering rond te krijgen, waardoor zij hun plannen niet kunnen realiseren. Het aanbod bedrijfsruimten is in de Stadsregio Arnhem Nijmegen fors toegenomen. In 2011 werd circa 424.000 vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden. In 2012 is het aanbod met 29% toegenomen tot 547.220 vierkante meter. Een verklaring voor de forse toename van het aanbod is de toevoeging van het vroegere veilingcomplex in Bemmel. Dit complex heeft een totale oppervlakte van 75.486 vierkante meter. Het opnameniveau is afgelopen jaar fors gestegen. Waar in 2011 nog 110.000 vierkante meter bedrijfsruimte werd opgenomen, is de opname in 2012 met circa 70% toegenomen tot 186.895 vierkante meter. Ook wat betreft grote transacties is een toename te zien. In 2012 hebben 3 transacties plaatsgevonden van 10.000 vierkante meter of meer. Dergelijke grote transacties bleven in 2011 volledig uit. De grootste transactie komt voor rekening van Nabuurs Logistiek (ca. 28.000 m2). Mede door deze uitzonderlijke transactie is de totale opname in het gebied Zuidwaal met circa 44% toegenomen tot 117.849 vierkante meter.




Colofon Dit is een samenvatting van De Vastgoedrapportage Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het volledige rapport verschijnt digitaal en kan via de website www.devastgoedrapportage.nl worden ingezien. De Vastgoedrapportage Stadsregio Arnhem Nijmegen is een gezamenlijke uitgave van de gemeente Arnhem, de gemeente Nijmegen, MVGM Bedrijfshuisvesting, Strijbosch Thunnissen Makelaars, de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de Radboud Universiteit Nijmegen. Website: www.devastgoedrapportage.nl

Een initiatief van:

6


De Vastgoed rapportage Knooppuntontwikkeling Transit Oriented Development

Recommend Documents