DE THERMOMETER ALGEMEEN Voorspelde dubbele dip komt uit ... zeer teleurstellend 2011 Ruim een jaar geleden waarschuwde NVB al voor de dubbele dip. We voorzagen voor 2011 een scherpe daling van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Deze voorspelling is uitgekomen. In heel 2011 verkochten de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwers 21.000 nieuwe koopwoningen, 18% minder dan het jaar ervoor.
Het afgelopen jaar heeft voor de ontwikkelaars en bouwers niet gebracht wat velen gehoopt hadden. In 2010 ging het nog de goede kant op met de verkoopcijfers van nieuwe koopwoningen. De verkoop herstelde zich mooi van de rake klappen, die eerder door de crisis waren opgelopen. In 2010 verkochten de gezamenlijke bedrijven 26.ooo nieuwe koopwoningen, ofwel de helft meer vergeleken met het dramatische jaar 2009. Maar de verkoop stokte al weer vroeg in 2011, to en de toegestane woonquotes voor hypotheken met NHG-garantie werden verlaagd. Vooral tweeverdienende koopstarters met samen een modaal tot iets hoger inkomen leenden flink minder dan voorheen. Daar kwam bij dat specifieke startersfaciliteiten (zoals subsidies en aantrekkelijke leningen voor starters) van Rijk, provincies en gemeenten eerder al grotendeels waren geschrapt. Met als gevolg: bepaalde groepen kopers beschikten over aanzienlijk minder koopkracht (soms wel 30% tot 40% minder) dan voorheen. En dat is niet zonder gevolgen geweest. Maar hier bleefhet niet bij. In augustus 2011 werden de hypotheekmogelijkheden nog verder ingeperkt. In augustus voerden de banken hun nieuwe gedragscode in. En vooral hoogopgeleide startende huizenkopers, traditioneel altijd cruciaal voor de doorstroming, werden hiervan de dupe, omdat sindsdien door strikte hantering van deze nieuwe gedragscode geen rekening meer mocht worden gehouden met de vaak uitstekende carriereperspectieven van deze groep jong hoogopgeleide
- -- - - -
huizenkopers. Ook dit zorgde ervoor dat de dalende trend niet stopte. De schuldencrisis, de problemen in Griekenland en andere Zuid-Europese landen en de daaruit voortgevloeide economische stagnatie in eigen land deden de rest. De kortingen op de pensioenen en de dreiging van nieuwe overheidsbezuinigingen droegen evenmin bij.
Een jaar om snel te vergeten Ook voor de makelaars was om snel te vergeten
2011
een jaar
Even was er - halverwege 2011 - nog het optimisme dat het kabinetsbesluit tot verlaging van de overdrachtsbelasting verlichting zou geven. Dat mocht echter niet zo zijn. Met als gevolg: het aantal transacties op de bestaande woningmarkt gleed al eveneens in 2011 verder weg en wel met 7% vergeleken met een jaar eerder. Dat de daling bij de bestaande woningen lager uitviel dan bij de nieuwbouw, komt omdat de bestaande bouw verhoudingsgewijs meer profiteert van een verlaagde overdrachts belasting.
Prijzen onder druk Een kwetsbaar punt is dat de huizenprijzen verder onder druk zijn komen te staan. Voor een vergelijkbare woonkwaliteit wordt thans 10 tot 15% minder betaald dan v66r de crisis.
De prijs van de gemiddelde verkochte nieuwbouwwoning is volgens informatie van Woningborg in 2011 uitgekomen op € 240.000 . Op het hoogtepunt van de markt (zomer 2008) kwam de prijs nog uit op bijna € 290.000. Dit komt neer op een prijsdaling met 17%. Aangezien er verhoudingsgewijs meer kleine en dus goedkope woningen verkocht worden dan in 2008, is het werkelijke prijsverschil (dus gecorrigeerd voor kwaliteit) overigens iets kleiner. Voor een vergelijkbare woonkwaliteit wordt begin 2012 - afhankelijk van woningty-
...-,_
Eerder voorspeld ... nu een feit: double-dip bij verkoop nieuwe koopwoningen Aantal verkochte n ieuwe koopwoningen op basis van verleende certificaten - per maand
BRONN EN
I
Sticht ing GIW Rotterdam , SWK Rotterd am en Wo n ingb org Groe p Gou da
peen regia- 10 tot 15% minder betaald dan v66r de crisis. Rekening houdend met de inflatie is dat een reele prijsdaling van 17 tot 22%.
Regionale verschillen Elke regio en provincie is door de huizencrisis geraakt, maar niet iedere regio even hard. Zeeland weet zich verhoudingsgewijs nog het beste staande te houden als het gaat om de verkoopaantallen van nieuwe woningen.
Vaak wordt gedacht dat de woningmarkten in de Randstad het sterkst zijn. En hoewel dat op zich zo is, wil dat niet automatisch zeggen dat de woningverkoop in de Randstad sinds de crisis ook het beste overeind is gebleven. Ook de Randstad heeft flinke veren moeten laten als het gaat om de verkoop van nieuwe koopwoningen. Het marktaandeel van de Randstad in de landelijke verkoop is zelfs afgenomen van 56% in 2006 naar 53% in 2011. Aanmerkelijk beter presteren momenteel de zogeheten overloopregio's, zoals die gelegen zijn in de provincies Noord-Brabant, Gelderland en Over~ssel. Ook deze provincies boeken verkoopverlies, maar minder dan het landelijke gemiddelde. Het meest verrassend is echter wel de positie van Zeeland. Deze provincie weet de verkoopdaling vergeleken met 2006 beperkt te houden tot 20%, tegenover 52% verkoopdaling landelijk. De
provincie Drenthe is hekkensluiter qua verkochte verkoopaantallen met een daling van 78 % ten opzichte van 2006 .
Nog geen herstel in 2012 NVB ziet voor 2012 nog geen herstel. De onzekerheid van de consument zal blijven voortduren, onder meer door de bezuinigingen en de kortingen op de pensioenen. Ook het hoofdprobleem van de sector - het gebrek aan hypothecaire financiering - zal niet snel zijn opgelost. NVB verwacht dat het aantal verkopen van nieuwe woningen in 2012 met 40% zal afnemen tot 13.000.
Vooral het abrupte karakter waarmee de (hypothecaire) kredietkraan is dichtgedraaid, heeft geleid tot een aanzienlijke vraaguitval. Daar waar de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwers een paar jaar geleden nog 4 .000 nieuwe koopwoningen per maand verkochten, is dat teruggevallen tot ongeveer 1.100 maandelijkse verkopen nu. Omdat de verkochte woningen gemiddeld ook nog eens kleiner en goedkoper zijn dan in de jaren v66r de crisis, he eft de sector extreem rake klappen opgelopen.
Onevenredig zwaar geraakt NVB kent in Nederland geen sector van een dergelijk economische omvang die
.
zo zwaar is geraakt en waar tegelijk door diverse stakeholders, als bankiers, toezichthouders en politici, zo 'luchtig' en soms ook onjuist over gesproken wordt.
Typerend is een recente uitlating van een topman van de Rabobank. Volgens deze topman zijn de huizenprijzen in Nederland nog zo'n 10% te hoog, omdat de huizenprijzen sinds 2000 10% harder zijn gestegen dan de inflatie. De werkelijkheid is echter aanmerkelijk genuanceerder. De huizenprijzen stegen tot een jaar of tien geleden inderdaad harder dan de inflatie, maar die tijd ligt inmiddels ver achter ons en is de situatie volledig omgekeerd. Cijfers van het CBS laten zien dat de gemiddelde huizenprijs in de afgelopen tien jaar (sinds 2002) met maar 11% is gestegen bij een inflatie van 19%. Intussen zorgen dit soort angstverhalen er wel voor dat er aanhoudend veel onzekerheid is op de woningmarkt, bij zowel potentiele huizenkopers als bankiers en hun toezichthouders. Tegelijk tonen de bankiers zich minder bereid om projecten te financieren of anderszins bedrijfskredieten te verstrekken. Niet zelden worden bestaande kredieten zelfs (helemaal) ingetrokken of wordt van de projectontwikkelaar en woningbouwer verlangd dat hij eerst fors afboekt op zijn (grond)posities. Een bekend spreekwoord luidt: "In mooie tijden krijg je van de bankier een paraplu, maar zodra het regent, vraagt die 'm snel terug." Inmiddels zorgt de financiele wereld er voor dat het eerst ook nog flink gaat regenen, door de kredietkraan dicht te draaien, waardoor de dalende trend in de transacties en de prijzen almaar grater wordt. En daarmee is het probleem van de woningmarkt een 'kip-ei-probleem' geworden. Men is bang dat de woningmarkt onderuit gaat. Vervolgens worden de kredietregels aangescherpt, wat er weer voor zorgt dat de vraag en prijzen verder afnemen, enz., enz.
Verhuisketens werken anders In het bijzonder voor starters is het financieringssysteem in korte tijd drastisch verslechterd. Vanwege de bijzondere positie van starters op de woningmarkt, ondervindt de hele markt er last van.
Vergeleken met een paar jaar geleden zijn de verhuisketens op de woningmarkt volledig op hun kop gezet. In gunstiger tijden zat de starter steevast aan het eind van de verhuisketen. Eerst kwamen de anderen tot actie en als zij doorstroomden, ontstond er aanbod voor de starter. Omdat velen nu eerst hun waning verkopen, voordat ze op zoek gaan naar iets anders, is deze verhuisketen totaal omgedraaid: de koopstarter die geen waning achterlaat zit nu opeens vooraan in de keten en als hij geen financiering krijgt, loopt de hele markt spaak, zoals nu ook gebeurt. De verkoop stagneert over de hele linie, zowel van bestaande woningen als van nieuwbouw, omdat de starters als startpunt in de verhuisketen grotendeels zijn weggevallen.
Financiele sector heeft zorgplicht Iedereen zal vinden dat de samenleving baat heeft bij een solide financiiHe sector, die de klant centraal stelt. Deze sector heeft het nu niet gemakkelijk. Als banken te veel geld uitlenen is het niet goed en verstrekken ze te weinig, dan is het ook niet goed. Maar binnen die uitersten kunnen ze best flexibeler zijn.
Nu laten banken zich soms te veel door angst leiden en schieten daardoor in starre oplossingen. Daarmee worden problemen aangewakkerd in plaats van opgelost. De Nederlandse banken die vijf jaar geleden nog tot de avontuurlijkste van Europa behoorden, zijn door de verscherpte regelgeving veranderd in de terughoudendste. En als banken niet meer mogen uitlenen, kunnen bedrijven niet investeren en consumenten niet consumeren. Dan zakken de huizenprijzen en dat zorgt weer voor onrust en dat in een economie die juist gebaat is bij rust en lange termijn zekerheid. De banken op hun beurt verwijzen naar hun toezichthouders. En inderdaad zijn de toezichthouders zich in korte tijd heel anders gaan gedragen. Angst lijkt nude grate raadgever te zijn. Nationaal en internationaal proberen de toezichthouders alle mogelijke risico's uit te sluiten. De kredietregels zijn daardoor inmiddels zo strak aangetrokken dat de kredietverlening vrijwel is stilgevallen. Doel ervan is een nieuwe crisis te voorkomen. Maar als de toezichthouders een crisis voor altijd willen uitsluiten,
zal er ook nooit meer economische groei zijn. Dat betekent dat iedere ontwikkeling stagneert. Tegen deze achtergrond is het niet verwonderlijk dat de Nederlandse economie in het laatste halfjaar qua economische groei tot de achterhoede van Europa is gaan behoren. Alleen in Portugal krimpt de economie nog iets harder. Mensen zien de waardes van hun huizen zakken, vrezen met een restschuld opgezadeld te raken en in combinatie met de bezuinigingen en kortingen op de pensioenen besteden ze minder in winkels, enz.,enz. De AFM constateert terecht dat het een zorgplicht heeft naar de klant. Maar door zo drastisch de kredietkraan dicht te draaien, ervaren veel burgers en bedrijven dat juist als unfair.
Woningmarkt gebukt onder gebrek aan concurrentie op hypotheekmarkt ... Grote drie hebben samen 83% in handen Marktaandeel van aanbieders van Nederlandse hypotheken
2012 (*)
BRON
I NMA, bewe rking NVB (') inschatting 2012
Een voorbeeld: neem de late instappers die hun huis een paar jaar geleden op de top van de markt (met toestemming) hebben gekocht en met hun financiering tot aan het plafond zitten. Of het bedrijf dat op de top van de markt (met toestemming) een lening op een grondpositie heeft genomen en nu zwaar moet afboeken. Deze mensen en bedrijven krijgen het in deze markt met dalende prijzen extra moeilijk. Waar is de zorgplicht naar hun toe? Het gedrag van de toezichthouders verscherpt hun problemen alleen maar.
Fabels Het zijn beelden die soms hardnekkig zijn en die toezichthouders n6g voorzichtiger maken, zoals 'Het wonen in Duitsland is zoveel goedkoper dan in Nederland'. Of 'Er zijn al meer dan genoeg woningen, er hoeft niet meer te worden bijgebouwd'. Maar is dat ook zo?
NVB signaleert drie hardnekkige fabels. De eerste fa bel is dat het wonen in Nederland zoveel duurder is dan in het buitenland. Onderzoek van Bouwfonds toont aan dat dit intussen wel meevalt. In Duitsland en Frankrijk zijn er zeker gebieden die goedkoper zijn dan in Nederland, maar daar staan minstens zoveel regia's tegenover die juist duurder, soms zelfs veel duurder zijn dan Nederlandse regia's. Het wonen in de grate Duitse stedelijke gebieden als Hamburg, Frankfurt en Mi.inchen is zeker duurder dan wonen in Amsterdam of Utrecht. Ook in Franse metropolen als Parijs, Lyon, Bordeaux en Nice betaalt de burger meer euro's voor zijn waning dan in Nederland. Een andere fabel is dat er meer dan genoeg woningen zijn in Nederland en dat er niet meer bijgebouwd hoeft te worden. Ondertussen toont onderzoek aan dat tot 2025 het aantal huishoudens in Nederland nog met minstens so.ooo per jaar zal toenemen. Daarnaast zullen er ook altijd woningen kwalitatief 'door het ijs' zakken en dus gesloopt en vervangen moeten worden. Bij een voorzichtige vervangingsprognose van jaarlijks 4 op de 1.ooo, praten we dan over nog eens 28.ooo woningen, dat jaarlijks nodig is. Dit brengt de totaal benodigde jaarproductie op 78.ooo en ieder jaar dat we dat aantal niet halen, zal het woningtekort extra doen oplopen. Vaak wordt gezegd- en dat is de 3efa bel - dat de hypotheekschuld in Nederland van 650 miljard euro onaanvaardbaar hoog is. Laag is anders, maar er staat wel woningbezit tegenover. Alles bij elkaar van zo'n 1.100 miljard euro. In het kader van de spaar- en beleggingshypotheken, hoort er bovendien nog extra kapitaal bij van circa 200 miljard euro. Dit resulteert vervolgens in een werkelijke loan-to-value van zo'n 40% . Dit werpt dus een heel ander licht op de 'schuldenberg'. Bovendien kent Nederland in verhouding met het buitenland een relatief jonge bevolking en jonge-
Nederlandse woonconsument is verhoudingsgewijs meer voor zijn hypotheek gaan betalen Hypotheekrentes
5-10
jaar in verschillende landen, waaronder Nederland- per maand 6,0%
Nederland
5,5%
5,0%
4,5%
I
+
4,0%
t I
Frankrijk
3,5%
+
3,0%
I
+I 2,5% I 1
~~~-+-+-r-r~~~+-+-+-r-r-~~~-7-+~-r-r~,_+-+-+-~r-~_,~-+-+~-r-r~~+-+-+-r-~ - 2,0% §. Qj Qj 3 3 c '@. c:· co ru· c co o;· c c co 0:J '@. c co :J0 '@. 3 c:· co ~ ~ co co :J :J ;::). co co u u ~ 2', 6 u6 6CXl u6 2', 6 u6 6< 6 6-..J u6 6< 6 6CD 6 6 b 6 6 6 6-..J ~~ ~ CD 6 0 b 6 0 CXl (J)
.~'>
.~'>
.~'>
(J)
.~'>
(J1
(J1
(J1
(J)
(J)
(J)
(J)
(J)
-..J
(J)
(J)
(J)
CD
0
(J)
(J)
-..J
CXl
CD
BRONI ECB, bewerking EIB
ren hebben doorgaans minder afgelost dan ouderen en dus ook een hogere loan-to-value.
Geef banken meer ruimte om maatwerk te leveren Het zal nog wel een tijdje duren voordat de woningmarkt weer een nieuw evenwicht heeft bereikt. Intussen moeten we aan de goede knoppen draaien.
Recent onderzoek van het EIB toont aan dat vooral starters nu minder makkelijk toegang tot krediet hebben. Dit verklaart de vastzittende woningmarkt. Om weer schot in de zaak te krijgen, is het nodig dat banken weer de ruimte krijgen om maathypotheken te verstrekken. Nu krijgt een high potential aan het begin van zijn loopbaan dezelfde hypotheek als een senior bedrijfsleider aan het eind van zijn carriere met hetzelfde inkomen. Daarmee worden problemen aangewakkerd in plaats van opgelost. Dat is niet goed voor de markt en ook unfair naar de mensen zelf. Circa 57% van de jonge starters die willen kopen, heeft een Hbo-opleiding of hager en zo'n 34% heeft een Mboopleiding of vergelijkbaar. De ervaring leert dat deze mens en na een jaar of vijf · te hebben gewerkt een aanzienlijk hager inkomen genieten. Door deze mensen voortaan weer op maat te bedienen en dus hogere hypotheken te geven, krijgt de doorstroming een impuls,
waar de hele markt uiteindelijk van zal . profiteren. Van leden horen wij vaak, dat de groeiende groep zzp'ers ook steeds lastiger toegang heeft tot de koopwoningenmarkt. Dat is eigenlijk merkwaardig, omdat een groat deel van de samenleving en de politiek vindt dat de arbeidsmarkt behoefte heeft aan meer flexibiliteit. Maar dit moet dan wel gefaciliteerd worden. Van de banken mogen we dus verwachten dat ze voor deze groep aan productontwikkeling gaan do en en dat ze daarvoor de ruimte krijgen.
Van hypotheeklasten naar totale woonlasten Dwars tegen de crisis in heeft de autobranche in Nederland in 2011 een van de beste jaren uit zijn geschiedenis gekend. In totaal verkochten de autodealers vorig jaar s6o duizend nieuwe auto's, het hoogste aantal in de afgelopen dertig jaar. Is dit gek? Nee, want energiezuinige auto's worden via fiscale en andere prikkels royaal gesubsidieerd (lage fiscale bijtelling, geen bpm en geen wegenbelasting).
Dit zou als voorbeeld kunnen dienen voor de (nieuw)bouw van gebouwen en woningen. Deze zijn per definitie (conform Bouwbesluit) energiezuinig en duurzaam. Stimulering is o.a. te
bereiken via een btw-verlaging of andere financiele prikkels. Tegelijkertijd zou het goed zijn als de banken met goedkeuring van de toezichthouders (AFM en DNB) meer maathypotheken mogen bieden voor nieuwbouwhypotheken (meer financieringsruimte, lagere hypotheekrente). Kortom, laat the total costs of ownership voortaan de basis zijn voor de hypotheekruimte en niet uitsluitend de hypotheeklasten. De huidige situatie staat hier dwars op, omdat de banken volgens hun gedragscode een loan-to-value moeten aanhouden van 104% voor nieuwe woningen, terwijl voor oude woningen een percentage van 106% mag gelden. Dat is dus de wereld op zijn kop en ook heel anders dan de autobranche.
De kosten moeten naar beneden Uiteraard staat de sector zelf ook voor een pittige uitdaging. De sector zal efficienter moeten gaan ontwikkelen en bouwen. De faalkosten moeten omlaag, evenals de grondkosten en de bouwleges. Eigenlijk moeten alle kosten omlaag. Dat vereist op een andere manier werken.
Iedereen in de sector wordt geconfronteerd met de dalende trend. Terwijl de inkomsten teruglopen, is er vanuit de kostenkant een opwaartse druk door de inflatie, stijgende cao-lonen en groeiende kwaliteitseisen. Hierdoor wordt het almaar lastiger om projecten rendabel in de markt te zetten. Aanvankelijk was er de gedachte dat de crisis wel zou overwaaien en dat de problemen van tijdelijke aard zouden zijn. Inmiddels wordt echter steeds duidelijker dat de stagnatie een structureler karakter he eft dan veel partijen willen erkennen. Door de gemakkelijke gebiedsontwikkeling van de afgelopen jaren zijn vraag en aanbod op de markt steeds meer los van elkaar komen te staan. We kunnen ook zeggen: te los . Dit is een tijd waarin de centrale overheid zich steeds meer terugtrekt uit de wereld van de volkshuisvesting en de ruimtelijke ordening. Subsidiekranen (zoals de ISV) worden vanaf 2015 stopgezet. En banken - het is al eerder gezegd - zullen niet meer de royale kredietmogelijkheden bieden als voorheen. Dit betekent dat de huizenprijzen in het gunstigste geval zullen stabili-
seren. Achterover leunen en het zware weer uitzitten is geen optie. De nieuwe omstandigheden dwingen tot een complete herorientatie op zowel het bouwproces als het stedelijke proces. Juist nu is het van belang om gezamenlijk- marktpartijen met marktpartijen en marktpartijen met gemeenten - te zoeken naar creatieve oplossingen en efficienter samenwerken. Waar wordt dubbel gewerkt? En hoe valt het beste bij de ander er uit te halen? Vanzelfsprekend zullen ondernemers als eerste tot actie moeten komen, voor zover dat al niet gebeurt. Zoals het terugdringen van de (faal)kosten en het op een hoger plan brengen van de kwaliteit vanuit de perceptie van de klant. Momenteel zien we goede voorbeelden op dat vlak, die ook door NVB worden gepropageerd (lean-bouwen, ketenintegratie, BIM, 3d, pps, enz., enz.).
Het moeilijke dossier van grondkosten en bouwleges Naast het bedrijfsleven, verkeren ook veel gemeenten in zwaar weer als gevolg van de teruggelopen vraag. Terwijl de inkomsten teruglopen, wordt van hen een actieve rol en regie gevraagd bij het zoe ken naar nieuwe we gen.
Sommi.g en gemeenten proberen de druk van de recessie te ontlopen door maar geen concessies te doen aan de hoogte van de grondprijzen. Een gemeente als Leiden hanteert bijvoorbeeld nog steeds grondquotes van 45% of hoger. Anderen, zoals Rotterdam, zoeken hun heil in forse verhogingen van de bouwleges. De redenering is dan als volgt: als er minder bouwprojecten zijn, moeten de inkomsten per project omhoog om hetzelfde bedrag binnen te krijgen. Vanuit het korte termijn belang bezien vanuit de gemeente is dat miss chien te begrijpen, maar puur voor de lokale economie is het rampzalig. Als bedrijfsleven kom je zo in een onmogelijke spagaat terecht van dalende opbrengsten en stijgende kosten en gebeurt er op een gegeven moment echt helemaal niets meer in de stad. Beter is het daarom om als gemeente samen met marktpartijen de klanten(wensen) eerder in het proces te betrekken, naar mogelijkheden te zoeken tot kortere doorlooptijden en minder dure voorinvesteringen.
