De kracht van kunst in de wijk. Landelijke huurportal in zicht? Elf vragen en antwoorden over asbest

tijdschrift voor huurders uitgave van de nederlandse woonbond jaargang 17, nummer 2 zomer 2011

De kracht van kunst in de wijk Landelijke huurportal in zicht?

Elf vragen en antwoorden over asbest

(advertenties)

Handboek Huurdersorganisaties In zijn twintigjarig bestaan heeft de Woonbond duizenden huurdersorganisaties met raad en daad terzijde gestaan om hun functioneren te verbeteren. Deze schat aan ervaring en informatie wordt gebundeld in het Handboek Huurdersorganisaties: een reeks praktische brochures, dat bol staat van de feiten, do’s en dont’s, achtergrondinformatie en praktijkvoorbeelden. Kortom, alle relevante basiskennis voor het goed functioneren van huurdersorganisaties in één pakket. Het rijk geïllustreerde Handboek is geheel in kleur gedrukt en bestaat uit acht losse delen plus een handige bewaarbox. U ontvangt nu de eerste vier delen plus de handige bewaarbox. De overige delen worden bij verschijnen automatisch toegestuurd. Prijs 2 99 voor Woonbondleden (2 198 voor niet-leden), inclusief de bewaarbox. Bestelcode HB.

Inhoud Deel 1 - De Historie (oorsprong en ontwikkeling van de huurdersbeweging); deel 2 De toekomst (nieuwe vormen van participatie); deel 3 - Communicatie (efficiënt en effectief communiceren); deel 4 - Het overleg (effectief vergaderen, onderhandelen en adviseren. Deel 5 (De financiën) en 6 (Het bestuur) verschijnen in september. Deel 7 (De bewonerscommissie) en 8 (De wet) verschijnen in november.

Huurdersrecht 200 Vragen en antwoorden over huur van woonruimte

Een onmisbare gids voor iedere huurder van woonruimte

Huurdersrecht

In dit Woonbondboek (168 pagina’s) vindt u in 200 vragen

200 vragen en antwoorden

en antwoorden alles over huren van woonruimte: huurprijs en servicekosten, huurcontract en opzegging, onderhoud en renovatie, onderhuur en medehuur, woningruil en overlast, zelf klussen en verhuurkosten, (juridische) procedures en alle andere rechten en plichten van huurders. In de bijlagen onder meer alle relevante artikelen van het Burgerlijk Wetboek (bw). Prijs voor leden van de Woonbond 1 15,- (niet-leden 1 30,-), inclusief verzendkosten. Bestelcode re 22; zie voor bestelwijze pagina 31.

2

huurwijzer 2-2011

over huur van woonruimte

Huurwijzer 2-2011

Huurbeleid ter discussie Ik heb al eerder geschreven dat het regeerakkoord bepaald onvriendelijk is voor huurders. Terwijl de hypotheekren­ teaftrek volledig in stand blijft, worden er slechte maatregelen voor de huursector getroffen. Zo wil het kabinet alsnog in tien zogenaamde schaarstegebieden de maximale huren verhogen met 1 72 of 1 120 per maand. En ze willen jaarlijkse huurverhogingen van 5 procent boven de inflatie voor huurders met een inkomen boven 1 43.000. Beide maatregelen moeten nog worden behandeld door de Tweede Kamer. Wat mij betreft gaan de voorstellen voorgoed de prullenbak in.

inhoud

foto omslag: Rick Messemaker

Aedes, koepel van woning­ corporaties, verkent de mogelijk­ heid om het lokale en regionale sociale huurwoningenaanbod landelijk toegankelijk te maken via één website: een zogeheten huurportal. De voordelen voor woningzoekenden lijken enorm, maar er schuilen ook addertjes onder het gras.

Wonen in de toekomst heel

De Woonbond heeft een goed en sociaal alternatief voor de kabinetsplan­ nen. Door meer flexibiliteit in de jaar­ lijkse huurverhoging wordt het systeem rechtvaardiger en blijft de huurstijging toch voor iedereen gematigd. Wij willen het woningwaarderingsstelsel niet om zeep helpen, maar wel moderniseren. En natuurlijk moet er geïnvesteerd worden in meer en betere woningen.

Voor dit alternatief proberen we steun te verwerven. Natuurlijk allereerst bij de huurders en de huurdersorganisaties. In de vergaderingen blijkt dat er veel draag­ vlak is voor ons alternatief. Daarnaast proberen we natuurlijk maatschappelijke organisaties, verhuurders en de publieke opinie voor ons voorstel te winnen. Ook dat gaat goed. Uiteindelijk zullen we ech­ ter de politiek moeten overtuigen. Ik heb er vertrouwen in dat de politici een goed en sociaal alternatief zullen verkiezen boven de letter van het regeerakkoord. Ronald Paping, algemeen directeur

6

anders dan nu? Nee, zegt Paul Schnabel, directeur van het Sociaal en Cultureel Plan­ bureau (SCP). Uit onderzoeken van zijn bureau blijkt dat de 4 Huisraad 6 Landelijke huurportal in zicht? 10 Interview met SCP-directeur Paul Schnabel 13 Acht pagina’s Huurwijzer-Plus, met onder meer de Huurderslijn 21 Puzzel 22 Elf vragen en antwoorden over asbest 26 Wijkwerk in uitvoering: kunst in Amsterdam Nieuw-West 28 Portret van Vereniging Bewoners Uilenstede 30 Woonbondinformatie 32 Schuurpapier

woonbehoeften door de tijden heen nauwelijks veranderen. Een interview met een nuchtere waarnemer van de Nederlandse

10

volkshuisvesting.

Verhuurders moeten hun huurders voortaan informeren over de aanwezig­ heid van asbest, ook al is er geen sprake van een onveilige situatie.

22

Maar wanneer is er sprake van een onveilige situatie? En wat kunnen huurders doen als er asbest wordt aan­ getroffen? Elf vragen en antwoorden. huurwijzer 2-2011

3

“Mijn vriendje Daan ligt al lang in het ziekenhuis. Gelukkig logeren zijn ouders in het Ronald McDonald Huis en zijn ze altijd dichtbij. Dat vindt Daan heel fijn!”

Voor €5,- per maand brengt u zieke kinderen en hun ouders dicht bij elkaar. Word nu donateur van het Ronald McDonald Kinderfonds.

www.kinderfondsknuffels.nl

4

huurwijzer 2-2011

Illustratie: Anki Posthumus

Legionella of ‘veteranenziekte’ is een ernstige long­ ontsteking, waaraan in Nederland jaarlijks enkele tientallen mensen overlijden. Zo’n 800 mensen raken besmet, maar de meeste daarvan worden niet of nauwelijks ziek. De legionellabacterie die de ziekte veroorzaakt, houdt zich op in (leiding)water en vormt voornamelijk een gevaar in (stilstaand) water met een temperatuur tussen 25 en 45 graden Celsius. Boven de 55 graden kan de bacterie niet overleven. Het drinken van koud water (onder de 25 graden) vormt dus ook geen risico. Hoewel legionellabesmettingen zich vooral voordoen in openbare gebouwen, zoals ziekenhuizen, hotels, zwembaden en sauna’s, kan ook het leidingwater thuis worden besmet. Vooral zomers als de temperatuur hoger is en het water door vakanties een aantal weken niet heeft gestroomd. Met een paar maatregelen kunt u het risico op een besmetting thuis nagenoeg uitsluiten. Laat na de vakantie alle kranen (koud en warm) een minuut lopen. Meet of de temperatuur van het kraanwater minimaal 55 graden is en zet kranen die niet wekelijks worden gebruikt elke week een minuut open. Heeft u een bubbelbad dan is het raadzaam om het bad iedere keer te vullen met water uit een boiler die is afgesteld op minimaal 60 graden. Ook moet u het bad regelmatig schoonmaken met huishoudmiddelen zoals chloor en het filter regelmatig vervangen en grondig schoonmaken. Ook is het slim plantenspuiten (en tuinslangen) na gebruik leeg te laten lopen. Meer informatie vindt u op: www.rijksoverheid.nl/ onderwerpen/legionella#ref­vrom.

huisraad

Legionella in huis simpel te voorkomen

Top 5 afvalscheiding | recycling Een gemiddelde Nederlander produceert jaarlijks maar liefst 560 kilo afval. Daarvan verdwijnt ongeveer de helft in de vuilniszak en de andere helft wordt gescheiden aangeleverd in glas­, papier­, gft­ en textielbakken en bij de chemokar. Verpakkingsmetalen, klein chemisch afval en papier/karton worden relatief het vaakst apart aangele­ verd (en ingezameld). Groenten, fruit en tuinafval (gft) en textiel het minst, hoewel het in kilo’s gemeten bij gft wel om de grootste hoeveelheid gaat (153 kg). Wilt u weten wat waar moet worden aangeleverd, kijk dan op www. afvalscheidingswijzer.nl of www.milieucentraal.nl. Naar aanleiding van een artikel over ledlampen in het vorige nummer van Huurwijzer kregen we een brief van de Stichting LightRec die de inzameling en recycling stimuleert van energiezuinige verlichting zoals ledlampen. De stichting wijst erop dat oude energiezuinige lampen – ook die zijn een keer op – het beste kunnen worden afgegeven bij een van de duizenden inzamelpunten in Nederland. Zie voor informatie www.lightrec.nl.

Top 5 gescheiden aangeleverde materialen en/of gerecyclede materialen (in %) 1 2 3 4 5 *

Verpakkingsmetalen/blik (153 kg*) Klein chemisch afval (1,7 kg*) Papier en karton (107 kg*) Elektrische apparaten (18 kg*) Glas (33 kg*)

83% 74% 71% 67% 65%

per persoon in 2008 (Bron: Consumentengids, januari 2011, Milieu Centraal)

Bent u op zoek naar een andere woning omdat u te klein be­ huisd bent, of juist te groot? Of omdat u in een ander deel van het land werk heeft gevonden? Misschien is woningruil dan iets voor u. Op www.woningruil.nl kunt u gratis uw huurwoning te ruil aanbieden. Ruilkandida­ ten en woningzoekenden uit het hele land treffen elkaar op deze site. Het zoeksysteem brengt de kandidaten bij de woning die aan hun wensen voldoet. In tien jaar tijd is dit initiatief van wo­ ningcorporatie Woonbedrijf uit Eindhoven uitgegroeid tot de grootste en bekendste landelij­ ke woningruilsite met 1,5 mil­

joen bezoekers. Op een wille­ keurige dag in mei 2011 stonden er 19.066 huurwoningen te ruil aangeboden. Gemiddeld komen er ieder uur ongeveer 10 nieuwe adressen bij. Op de zogeheten ‘warmtekaart’ op de website is goed te zien dat de randstad de populairste ruilregio is, met Amsterdam als onbetwiste koploper. Vijftien procent van de advertenties komt uit de hoofdstad gevolgd door Rotter­ dam (4,7%), Den Haag (3,6%) en Utrecht (3,3%). Voor woningruil heeft u schrifte­ lijke toestemming nodig van de (beide) verhuurder(s) en soms ook de gemeente. Daarvoor moet u contact opnemen met uw verhuurder en een aanvraag indienen. Deze aanvraag wordt getoetst aan voorwaarden zoals inkomen, gezinssamen­ stelling of andere eisen. Uitein­ delijk bepaalt de verhuurder of hij met de voorgestelde woning­ ruil kan instemmen.

Verbeter uw huurwoning U woont in een huurwoning en heeft er waarschijnlijk een aangename plek van gemaakt. Maar wees eens eerlijk. Zijn er niet tal van zaken die u zou willen opknappen? Denk aan de vloer, de keuken of de badkamer. Deze kunnen met enkele eenvoudige verbeteringen een heel andere uitstraling krijgen. En met goede isolatie bespaart u niet alleen flink op uw energierekening, maar u maakt ook van uw huis een comfortabele plek om te wonen. Sinds 2003 heeft u als huurder meer (wettelijke) mogelijkheden om zelf veranderin­ gen aan te (laten) brengen in uw woning. Vooraf overleggen met uw verhuurder is belangrijk. Mogelijk vergoedt hij een deel van uw investering. Een aantal organisaties, waaronder de Woonbond, heeft een serie brochures uitgegeven, die u helpen bij het opknappen van uw woning. De reeks Verbeter uw Huurwoning bestaat uit zeven deeltjes: de badkamer, energiebesparing, indeling en uitbreiding, de keuken, woning levensloopgeschikt, de tuin en ten slotte vloeren en trapbekleding. U kunt deze brochures gratis downloaden via www.verbeter­ uwhuurwoning.nl. De papieren versie is ook te bestellen via deze website. Ze kosten dan 30 cent per stuk, exclusief verzendkosten.

Munten & waardepapieren Sjaak Liebregts (57) uit Waalre werd verzamelaar in 1972. Hij begon met postzegels, maar stapte daar al snel uit. Liebregts vond een nieuwe passie in munten, met name klassieke munten uit de Griekse en Romeinse tijd. Intussen heeft hij enkele duizenden exemplaren. ‘Voor een paar tien­ tjes koop ik een kilo munten op een veiling of een munten­ beurs en dan heb je er een paar honderd. Dan ga ik inven­ tariseren wat er tussen zit.’ Nu Liebregts, voormalig officier bij de landmacht, met prepensioen is, heeft hij tijd om het allemaal te archiveren. ‘Klassie­ ke munten verzamelen is leuk want voor twee of drie tientjes heb je al een mooie kwaliteit en dan heb je toch 2000 jaar geschiedenis in handen’, zegt Liebregts. Bovendien is elke munt uniek omdat ze allemaal met de hand zijn geslagen. Het identi­ ficeren van munten kan daarom best moeilijk zijn. ‘Ik heb hier bijvoorbeeld een denarius van Faustina Mater uit 141 voor Christus. Faustina Mater was degene die de munt heeft uitgegeven. Vaak was het een keizer en soms diens vrouw. Het jaar waarin de munt is geslagen, is niet altijd exact aangegeven. Er zit een hoop studie vast aan deze verzameling. Als je wilt kun je de hele dag met die geschiedenis bezig zijn.’ Sinds kort verzamelt hij ook 19e en 20e eeuwse munten, liefst van voor de Tweede Wereldoorlog. Zo’n vijftien jaar geleden liep Liebregts tegen een partij oude waardepapieren aan en tikte ze voor een zacht prijsje op de kop: aandelen, obligaties, oprichtersbewijzen en schuldbewijzen. ‘Er zaten een paar hele mooie exempla­ ren tussen.’ Het was het begin van een twee­ de verzameling van inmiddels 1377 stuks. Hij kwam erachter dat Nederlandse waar­ depapieren nauwelijks worden verzameld. ‘Het voordeel is dan wel dat je soms te­ gen een bijzonder exemplaar aanloopt.’ Zo heeft Liebregts het enige exemplaar van een verzamelaandeel van de Hollandsche Bank Unie uit 1969. Met het papier werden destijds alle 39.992 aandelen van elk 1.000 gulden overgedragen aan een andere partij. De afgelopen twee jaar is Liebregts met nog een derde verzameling be­ gonnen: prentbriefkaarten, voorname­ lijk van Scheveningse strandgezich­ ten, oude militaire kazernes en zijn woonplaats Waalre. Ansichtkaarten zijn leuk, maar ‘als je er veel hebt, dan moet je toch naar de duurdere exem­ plaren. Ja, en dan heb ik toch liever wat munten voor mijn geld.’

mijn verzameling

www.woningruil.nl

De munten, van boven naar beneden: Arles (Frankrijk), Keizer Julianus II, 362 na Christrus, brons; Afghanistan, 903­915 na Christrus, zilver; Griekenland, 133 voor Christrus, zilver.

huurwijzer 2-2011

5

Aedes, koepel van woningcorporaties, verkent de mogelijkheid om het lokale en regionale sociale huurwoningenaanbod landelijk toegankelijk te maken via één website: een zogeheten huurportal. De voordelen voor woningzoekenden lijken enorm, maar er schuilen ook addertjes onder het gras. Tekst: Agnes Verweij, Illustratie: Anki Posthumus

Landelijke huu 6

huurwijzer 2-2011

Je woont in een tochtig flatje vijfhoog in Amsterdam. Je betaalt je blauw en nu wil je toch echt verhuizen naar een regio met koeien, ruimte, een nieuw avontuur en geen toeristen. Bij Boer zoekt Vrouw was je onder de indruk van de idyllische beelden uit Gelderland. Verder weet je niks van die provincie, laat staan hoe je aan een sociale huurwoning komt. Even zoeken op google levert een immense hoeveelheid websites met dure vrijesector­ woningen en af en toe eentje van een woningcorporatie. Kortom: je hebt geen idee waar je moet beginnen. Avonturiers die naar een sociale huurwoning in een andere regio willen verhuizen, staat uitgebreid speurwerk op internet te wachten. Nederland kent een onoverzichtelijk en groot aantal van zo’n 240 lokale en 29 regionale woonruimteverdelingsystemen voor huizen van woningcorporaties, elk met z’n eigen unieke voorwaarden en toewijzingscriteria. Daarnaast is er een nog groter aantal woonservicebureaus en corporaties waar woningzoekenden zich moeten inschrijven om in aanmerking te komen voor een huurwoning. Soms is het zelfs zo dat mensen zich binnen één woningmarkt­ gebied bij meerdere instanties moeten inschrijven én inschrijfgeld betalen. Dat moet en kan anders, vinden het Rijk, veel corporaties en ook de Woonbond.

Via een landkaartje kun je op een provincie klikken en dan verder doorklikken naar gemeenten en de corpora­ ties daar woningen verhuren. Aedes, de koepel van woningcorporaties, onderzocht vervolgens het draagvlak voor een landelijke huurportal bij haar leden. Zo’n 60 procent van de corporaties gaf aan voor een portal te zijn, 20 procent was tegen en de rest wist het nog niet. Ruud Bouwmans, projectmanager van Aedes, verzamelde een kopgroep van 17 corporatieen regiodirecteuren om de mogelijkheden uit te werken. Zij voelen het meest voor een ‘zoekvariant plus’: een website waarop woningzoekenden eenvoudig het landelijke woningaanbod kunnen doorzoeken, plus een ‘slaagkansindicatie’ (lees meer over deze functie hieronder). ‘Corporaties en gemeenten hechten aan hun lokale regelgeving en woonruimteverdeelsysteem. Vaak gaat het om geavanceerde (online) systemen waar veel tijd en geld in is geïnvesteerd’, vertelt Bouwmans. ‘Ze vinden het goed om het lokale woningaanbod landelijk te ontsluiten, maar willen dat de lokale systemen en re­ gelgeving blijven bestaan. Én zo’n landelijke portal mag geen extra geld of moeite kosten.’

Stekkerdoos

Begin 2010 heeft het kabinet het voorstel voor de nieuwe Huisvestingswet gepubliceerd. Naar verwach­ ting zal de wet op 1 januari 2012 in werking treden. In het wetsvoorstel is vrijheid van vestiging het uitgangs­ punt voor de woonruimteverdeling in Nederland: bewoners moeten zelf kunnen kiezen hoe en waar ze willen wonen. Gemeenten zouden hiertegen alleen om zwaarwegende redenen barrières mogen opwerpen. Een aantal jaar eerder al had de sp het voorstel gedaan om de sociale huurwoningenmarkt via één kanaal transpa­ ranter te maken. Het voormalige ministerie van vrom/

De landelijke portal moet daarom een soort ‘stekker­­doos’ worden waarop de lokale en regionale woning­verdeelsystemen aangesloten kunnen worden. ‘Om zo’n zoekportal een toegevoegde waarde te geven, moet per woning ook een “slaagkansindicatie” aan de woning­zoekende worden gegeven’, zegt Bouwmans. Woningzoekenden kunnen een zoekprofiel aanmaken met daarin gegevens als de gezinssamenstelling, het in­ komen, de huidige woonsituatie (ben je starter of door­ stromer) en -locatie, de woonduur en woonwensen zoals huurniveau, type woning en locatie. Woningen waarbij de woningzoekende de hoogste slaagkans heeft, komen dan bovenaan in de resultatenlijst. En zijn er passende

wwi voelde daar wel wat voor en gaf de Stuurgroep Expe­ rimenten Volkshuisvesting (sev) in 2009 de opdracht om de mogelijkheden voor een ‘landelijke huurportal’ te onderzoeken, een website met – à la Funda in de koopsector – het beschikbare aanbod van sociale huurwonin­ gen in alle gemeenten in Nederland. Uit de verkenning volgden drie varianten. Van de eenvoudigste versie 1.0, een soort startpagina.nl, maakte de sev meteen een de­ monstratieversie (www.sev.nl/huurportaal/default.asp).

woningen met een hogere slaagkans, maar bijvoorbeeld in een andere buurt, dan krijgt de woningzoekende die als alternatief te zien. De Aedeskopgroep vindt niet dat woningzoekenden voor deze online zoekservice moeten gaan betalen. Maar zodra mensen echt willen reageren op een woning dan moeten zij doorklikken en zich inschrijven op het betreffende regionale woonverdeel­ systeem. Of daar inschrijfgeld wordt gevraagd, verschilt nu nog per regio.

Huisvestingswet

‘Het hangt van de nieuwe Huisvestingswet af of mensen straks hun woonduur in heel het land kunnen verzilveren. Wij hopen daar wel op’

urportal in zicht huurwijzer 2-2011

7

‘Als je een landelijke woonruimteverdeling wil, moet je er ook zorg voor dragen dat mensen zich kunnen inschrijven bij een huisarts en een tandarts’ ‘Mensen moeten inzicht krijgen in de woonmoge­ lijkheden die er zijn en zich breder kunnen oriënteren. Stel je bent bereid om 20 minuten met het ov naar je werk te reizen. Het zou mooi zijn als je dat op zo’n landelijke zoekportal kunt aangeven’, zegt Bouwmans. Maar om een écht transparante en overzichtelijke huur­ woningmarkt te krijgen, zou de portal op termijn ook de woningen van commerciële en particuliere verhuurders én het koopwoningenaanbod moeten tonen. Daar hoop­ te voormalig vrom/wwi-minister Van der Laan in elk geval op. En met hem Jasper de Groot, directeur van Pararius.nl, met 13.640 woningen momenteel de groot­ ste webportal met dure huurwoningen in de vrije sector, waaronder die van 43 woningcorporaties. De site wordt maandelijks door een half miljoen mensen bezocht, waarvan eenvijfde expats (buitenlanders die tijdelijk in Nederland wonen).

Mobieler Nog steeds wordt 90 procent van de sociale wonin­ gen aan regionale woningzoekenden toegewezen. Toch is er volgens sommigen een trend dat mensen mobieler worden in hun verhuisgedrag: doordat meer mensen scheiden en makkelijker van baan verwisselen. En ook tweeverdieners zijn niet erg honkvast. Paul Schnabel van het Sociaal en Cultureel Planbureau denkt daar trouwens anders over (zie pagina 10-12). Bij Pararius.nl hebben ze geen inzicht in inter-regionale verhuiswen­ sen. ‘Maar mijn achtergrond als makelaar zegt dat het gebeurt’, zegt De Groot. ‘Als mensen in een andere regio een betere of grotere koopwoning kunnen krijgen voor een goede prijs, dan doen ze dat. Ik zou niet weten waarom sociale huurders daar anders in zouden zijn.’ De nieuwe Huisvestingswet waardoor gemeenten niet zomaar bindingseisen meer mogen stellen, neemt in elk geval een voorschot op die trend. Nog onduidelijk is of mensen straks hun woonduur in heel het land kunnen verzilveren. Dat hangt af van die nieuwe wet. ‘Wij hopen daar wel op’, zegt Bouwmans.

Huurders Bij de verkenningen naar de landelijke portal zijn tot nu geen huurdersvertegenwoordigers (noch de Woonbond) betrokken geweest. Bastiaan van Perlo van de Huurdersvereniging Amsterdam vindt het ‘dom’ dat huurders niets is gevraagd: ‘In zulke ict-ontwikkelingen vergeten ze toch altijd dingen die in het praktische gebruik heel relevant zijn.’ Die kritiek betekent overi­ gens niet dat hij geen voorstander is van een landelijk systeem. ‘De samenwerking binnen de Amsterdamse stadsregio in WoningNet is heel nuttig voor huurders.

8

huurwijzer 2-2011

Purmerend was eerst nog bang overspoeld te worden door Amsterdammers, en andersom, maar dat blijkt in de praktijk niet zo te zijn.’ Een landelijke huurportal zal echter niet snel zo goed kunnen functioneren als het regionale inschrijfsysteem van Amsterdam, want daar was jaren van onderhandeling over toewijzingsregelge­ ving voor nodig. ‘Als iemands inschrijf- of woonduur landelijk inzetbaar gaat worden voor sociale huurwo­ ningen, dan weet ik zeker dat Amsterdamse huurders zich onmiddellijk zorgen gaan maken, bijvoorbeeld over werkende Amsterdamse jongeren’, zegt Van Perlo. ‘Ook bij zo’n landelijke portal zul je dus moeten kijken welke groepen daardoor in de problemen kunnen komen.’

Krimp Anneke de Vries van de Huurdersvereniging Mid­ delburg heeft ‘niet de illusie dat als mensen elders in het land goedkoop iets kunnen huren, ze dat dan daarom ook gaan doen. Het gaat om werkgelegenheid en de bereikbaarheid van een gebied’, zegt zij. ‘In ZeeuwsVlaanderen begon de krimp namelijk pas goed toen de autoveerverbindingen over de Westerschelde werden opgeheven.’ Bij de Aedeskopgroep leeft de verwachting dat juist de corporaties in krimpgebieden een landelijke huurportal zullen omarmen. ‘Ja, voor krimpgebieden is het inderdaad interessant’, zegt Wim Linders van Huurdersvereniging Land van Rode uit Kerkrade. Sinds 1 maart 2011 hebben acht woningcorporaties in Limburg (met uitzondering van Maastricht) hun gezamenlijke woningaanbod (huur en koop) gebundeld op zoekportal Thuis in Limburg. ‘Mensen uit de regio gaan nog steeds voor. Maar hoe meer huurders van buiten, hoe beter. Er staan zoveel woningen leeg bij ons.’ Vooral vergrijzing is daar de oorzaak van. En de verdwijning van voor­ zieningen. Jan Stijnen van de Huurders Belangen Vereniging Maaskant in krimpgebied de Westelijke Mijnstreek, denkt er anders over. Hij gelooft er niet zo in dat mensen naar krimpgebieden zullen verhuizen, ook niet als een landelijke portal dat vergemakkelijkt. ‘Je weet niet wat voor buren je krijgt, of de voorzieningen in orde zijn, of er werk is en wat de sfeer is in de buurt. En ouderen zullen helemaal niet gaan verhuizen’, meent Stijnen. ‘Een oude boom moet je niet verplaatsen. Voor de oudere generatie ligt zelfredzaamheid heel gevoelig. Dan ga je niet in je eentje naar een plaats waar je nie­ mand kent.’ Corry Duiker van het Landelijk Huurders­ platform Woonzorg Nederland, vindt gepensioneerden juist heel mobiel: ‘Zij zouden baat kunnen hebben bij een landelijke portal. Bijvoorbeeld als ze geconfronteerd worden met hogere huren in hun eigen regio, of behoefte hebben aan een rustigere woonomgeving. Ik zou ook best in de natuur willen wonen, al is dat een krimpgebied. Maar je moet dan wel goed kunnen zien hoe de woonsituatie en omgeving in een regio is en bijvoorbeeld kunnen berekenen wat het gaat kosten om met het ov naar de kleinkinderen te reizen.’

Andries Blaauw van Onderdak Uithoorn wijst op een ander aspect dat meegenomen zou moeten worden: ‘In Amsterdam hebben veel mensen geen huisarts, want de praktijken zitten vol. Als je een landelijke woon­ ruimteverdeling wil, moet je er ook zorg voor dragen dat mensen zich kunnen inschrijven bij een huisarts en een tandarts.’ Zijn collega Herman Hartsink vraagt zich af of het wel zin heeft om het sociale huurwoningenaan­ bod landelijk te ontsluiten: ‘De toewijzingsproblemen zullen zich lokaal blijven afspelen.’ Bepaalde doelgroe­ pen, zoals politieagenten en verpleegkundigen moeten in de eigen regio worden gehuisvest. En hoe zouden cor­ poraties omgaan met probleemhuishoudens van buiten de eigen regio? ‘Bovendien gaat het functioneren van zo’n centrale website heel veel geld kosten’, waarschuwt Hartsink.

ICT Technisch gezien is de ‘stekkerdoos’ een enorme ict-opgave, zeker als daar ook nog een ‘slaagkansindi­ catie’ in verwerkt moet worden. En dat kost geld. Er zijn in Nederland momenteel zo’n 10 ict-bedrijven die woningverdeelsystemen voor corporaties ontwikkelen en beheren. Zoals WoningNet nv, waarvan de aan­

deelhouders woningcorporaties zijn, zig, nccw, Itris, q-vision. Al die bedrijven willen straks een deel van de ‘koek’, want het ontwikkelen, beheren en exploiteren van een landelijke huurportal is een vette kluif. ‘De landelijke portal moet eenvoudig en goedkoop worden’, zegt Bouwmans. Maar om het financieel haalbaar en aantrekkelijk te maken, zal de huurportal zichzelf terug moeten verdienen. Dat kan door de marktgege­ vens die zo’n portal zou opleveren te analyseren en verkopen aan derden. Naast miljoenen persoonlijke zoekprofielen, zal de portal immers de gegevens van honderdduizenden woningen bevatten. ‘Die gegevens, zoals verhuisbewegingen analyseren, kan interessante informatie opleveren voor corporaties, marktpartijen en de overheid’, zegt Bouwmans. ‘Zolang de gegevens niet geïndividualiseerd zijn, dus niet ver­bonden aan een Burgerservicenummer, verwachten we geen pro­ blemen met betrekking tot privacybescherming.’ (zie kader). ‘Wie gaat die landelijke portal straks beheren?’, vraagt Woonbonddirecteur Ronald Paping zich af. ‘Er moeten goede waarborgen zijn op het gebied van rechtsbescherming voor huurders, privacy en tarieven. Daarnaast moeten huurders natuurlijk een belangrijke stem hebben in al deze ontwikkelingen.’

De markt op met persoonsgegevens Een voorbeeld van de verdien­ mogelijkheden met de gegevens van woningzoekenden, biedt het privacyreglement van de woon­ ruimteverdeelsystemen van Wo­ ningNet NV. Inmiddels bedient WoningNet de woonverdeelssy­ stemen van 17 regio’s en heeft daarmee de persoonsgegevens van een miljoen woningzoeken­ den in bezit. Wat quotes uit het privacyregelement: ‘WoningNet gebruikt uw ge­ gevens voor statistisch onder­ zoek en marktonderzoek. Om de kwaliteit van de dienstverle­ ning te waarborgen worden uw gegevens gebruikt voor mana­ gementinformatie, product- en dienstontwikkeling en bepaling van de (algemene) strategie van WoningNet NV, de groepsmaat­ schappijen, dochtervennoot­ schappen en samenwerkende partners. Externe partners (Ont­ vangers) van uw gegevens kun­

nen zijn: deelnemende woning­ corporaties, gemeenten, project­ ontwikkelaars en aannemers, voor zover deze gebonden zijn aan de regio van de woningzoe­ kende.’ Woningnet NV heeft naast zijn woonruimtebemiddelingstak een aantal dochterondernemin­ gen die commerciële producten leveren. Bijvoorbeeld Woon­ Quest dat marketingonderzoek doet en Het Vierde Huis dat diensten levert zoals woon­ wensenonderzoeken en draag­ vlakmetingen bij herstructurering, huisvesting van lastige doelgroepen en urgenties. Ge­ zien het privacyreglement, be­ schikken ook deze commerciële dochterondernemingen over de persoonsgegevens. Inschrijven op WoningNet is niet mogelijk zonder met het privacyreglement akkoord te gaan. Hoewel in drie van de 17

regio’s (Stadsregio Amsterdam, Woonkompas Amersfoort en Drechtsteden) niet actief, of pas na inschrijving, gevraagd wordt om een akkoord. Ingeschrevenen hebben vol­ gens de Wet bescherming per­ soonsgegevens (Wbp) het recht om inzage te krijgen in het ge­ bruik van hun persoonsgege­ vens, maar dat wordt niet duide­ lijk in het privacyreglement ver­ meld. WoningNet behoudt zich het recht voor om niet te vol­ doen aan een verzoek tot verbe­ tering, aanvulling, verwijdering of afscherming van persoonsge­ gevens (‘als het voor Woning­ Net aannemelijk is dat het be­ lang van een ander zwaarder weegt’). René van Genugten, be­ leidsadviseur van de Woonbond, vindt dat het privacyreglement te onduidelijk is over of de gege­ vens die worden doorgegeven, geanonimiseerd zijn of niet.

‘De Huurdersvereniging Am­ sterdam vindt het van groot be­ lang dat de privacy voor huur­ ders blijft gewaarborgd’, bena­ drukt Van Perlo. Woonbonddi­ recteur Paping ‘vindt het nog­ al wat’ om zoveel persoons­ gegevens van woningzoeken­ den rechtstreeks te verhandelen met commerciële partijen. Wat de Woonbond betreft is het niet acceptabel dat mensen die be­ zwaar hebben tegen het privacy­ reglement, zich niet kunnen in­ schrijven. ‘Dan krijgen zij geen toegang tot het woningaanbod en dat is een vorm van chanta­ ge’, zegt Van Genugten. Het be­ treft hier immers geen product waarvoor je gewoon naar een andere leverancier kunt gaan. ‘We gaan daar werk van maken richting WoningNet.’

huurwijzer huurwijzer3-2008 2-2011

9

‘Mensen zijn op woongebied eigenlijk heel traditioneel’ Paul Schnabel, directeur Sociaal en Cultureel Planbureau:

Hoe wonen mensen in de toekomst? Is dat heel anders dan nu? Nee, zegt Paul Schnabel, directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau (scp). Uit onderzoeken van zijn bureau blijkt dat de woonbehoeften van mensen door de tijden heen nauwelijks veranderen. Eén van die behoeften is dat mensen vanaf een bepaalde leeftijd nauwelijks nog zin hebben te verhuizen. Het overheidsbeleid om doorstroming te stimuleren, gaat daar volledig aan voorbij. Een gesprek met een nuchtere waarnemer van de Nederlandse volkshuisvesting. Tekst: John Cüsters, Foto’s: J0sje Deekens

10

huurwijzer 2-2011 3-2008

‘Bij de meeste mensen wordt de wooncarrière tussen het veertigste en vijfenveertigste levensjaar voor langere tijd afgesloten’ Uw bureau heeft onderzocht of Nederlanders tevreden zijn met hun woonsituatie. Wat was de uitkomst? ‘Van de eigenaar­bewoners is 95 procent tevreden of heel tevreden met de woning. Bij de huurders is dat zo’n tien procent lager. Er zijn dus onder huurders meer ontevreden mensen dan onder eigenaar­bewoners. Dat komt door een samenspel van factoren, zoals een gebrek aan comfort en ruimte en ontevredenheid met de buurt. In het algemeen zie je dat mensen door de tijden heen steeds meer comfort en ruimte willen. Het gemiddeld ruimtebeslag van een huishouden blijft toenemen. De tweede hoofdtrend in het wonen is dat huishoudens gemiddeld nog steeds kleiner worden. Ook een eenper­ soonshuishoudens wil tegenwoordig echter liever een appartement met drie dan met twee kamers. Ik durf niet te zeggen of dit ook geldt voor huurders uit de primaire doelgroep van corporaties. Om financiële redenen heb­ ben die per definitie minder ruimte tot hun beschikking dan eigenaar­bewoners.’ Een andere trend is dat mensen het liefst een huis bezitten. ‘Het aandeel eigen woningen in de Nederlandse woningvoorraad groeit nog steeds en loopt nu tegen de 60 procent. Het accent komt steeds meer te liggen op het eigen huis, zeker bij gezinshuishoudens van Neder­ landse afkomst. In die groep ligt het percentage eigen woningbezit nog veel hoger.’ Hoe komt dat? Is de huursector voor die groep niet aantrekkelijk genoeg? ‘We hebben dat niet specifiek onderzocht. We weten wel dat gezinnen met kinderen graag op de begane grond wonen, waar de kinderen buiten kunnen spelen en je ze in het oog kunt houden. De huursector biedt vooral in de grote steden veel te weinig grondgebonden woningen. Er is nauwelijks ruimte om die in de steden te bouwen, zeker niet als het tegen een redelijke prijs moet. Vandaar dat gezinnen met kinderen nog steeds naar de suburbs verhuizen om daar een huis met tuin te kopen of huren. Die trend tekent zich nu ook af bij gezinnen met kinderen van allochtone afkomst, zeker in de tweede generatie. De steden worden daardoor in toenemende mate het domein van kleine huishoudens met een of twee personen.’ De wachtlijsten voor huurwoningen nemen weer toe, zeker in het westen van ons land. Hoe zou je dat kunnen oplossen? ‘Moeilijk. Er is en blijft in Nederland een grote trek naar de Randstad met uitstulpingen naar de Brabantse

steden, Alkmaar, Amersfoort en Zwolle. Ook in andere landen zie je dat de trek naar de grote steden blijft doorgaan. Daar willen de mensen zijn, ook omdat in veel huishoudens steeds vaker beide partners werken. Die moeten alletwee werk vinden en dat lukt het beste in de grootstedelijke gebieden. De druk op de woningmarkt in de Randstad zal daarom groot blijven. Nu de bouwproductie is ingezakt, zie ik daar niet snel een oplossing voor. Corporaties zullen meer woningen moeten verkopen aan hun bewoners om de financiële ruimte te krijgen nieuwe huizen te bouwen. Dat gebeurt ook al wel, maar naar verhouding te weinig. Probleem is natuurlijk ook dat de rente weer aantrekt en de voorwaarden voor mensen om een hypotheek te krijgen steeds strenger worden. Kopen wordt zo voor de mensen met middeninkomens wel heel moeilijk.’ Trendwatchers zeggen dat er in de toekomst steeds meer mogelijk is via de virtuele werkelijkheid en de sociale media. Mensen worden minder locatiegebonden en dat kan de druk op de steden verminderen. ‘Is dat zo? Als je banketbakker, politieagent, onder­ wijzer of verpleegkundige bent, is je fysieke aanwezig­ heid nog steeds noodzakelijk. Trendwatchers laten zich te veel leiden door mensen met moderne banen. Dat is maar een minderheid. Het grootste deel van de mensen verdient gewoon zijn brood door de handen uit de mouwen te steken en ergens aanwezig te zijn. Hun banen verdwijnen ook niet naar China en kunnen maar beperkt door een computer worden gedaan. Hun func­ ties moeten toch ter plekke worden uitgevoerd.’ U vindt ook dat het stimuleren van doorstroming weinig zin heeft. ‘Bij de meeste mensen wordt de wooncarrière tus­ sen het veertigste en vijfenveertigste levensjaar voor langere tijd afgesloten. Ze zijn dan aangekomen op de plek waar ze willen blijven. Dan verandert er zo’n dertig jaar bijna niks. Het idee dat ze verhuizen naar een kleiner huis zodra de kinderen het huis uit zijn, is niet realistisch. Dat gebeurt gewoon niet. Mensen willen de kinderen en kleinkinderen nog steeds kunnen ontvangen. De kinderen zijn op hun beurt gehecht aan de plek waar de ouders wonen. Het doorstromingsbeleid houdt weinig rekening met deze psychologie van het wonen. Bij scheefhuurders speelt daarnaast een rol dat ze weinig alternatieven hebben. Maar ook in een ruime woningmarkt moet je boven een bepaalde leeftijd niet veel verwachten van doorstroming. Mensen zijn dan te sterk geworteld op een plek. Pas als het niet anders kan, zijn ze geneigd te verhuizen, maar dan praat je over huurwijzer 2-2011

11

‘Je moet wel heel erg omhoog zitten, wil je in je eigen huis een kamer of appartement gaan verhuren’

75­ of zelfs 80­plussers. Op dat moment is het overigens wel verstandig naar een huurappartement te verhuizen. Jongere senioren die nu in een eigen huis wonen, heb­ ben daar echter nog maar weinig belangstelling voor. Corporaties moeten dus geen hoge verwachtingen hebben van de bouw van luxe huurappartementen voor senioren.‘ Trendwatchers zeggen ook dat de buurt, de directe woonomgeving, in de toekomst minder belangrijk wordt, omdat mensen zich via internet en sociale media in veel grotere gemeenschappen gaan bewegen. Klopt dat? ‘Ja en nee. Voor de jongere een­ en tweepersoons­ huishoudens wordt de directe omgeving inderdaad minder belangrijk. Voor gezinnen met kinderen is dat anders, zeker als ze jonge kinderen hebben. Dan is de buurt juist wel heel belangrijk. De kinderen gaan er naar school, hun vriendjes en vriendinnetjes wonen er, de sport­ en vrijetijdsvoorzieningen liggen er. Ook voor ouderen blijft de buurt belangrijk. Bij hen speelt de gehechtheid een grote rol, maar ook de nabijheid van de kinderen en kleinkinderen.’ U zegt daarmee ook dat er in de woonbehoeften van mensen door de tijden heen niet zo veel verandert. ‘Het leven van mensen verloopt traditioneler dan we vaak geneigd zijn te denken. Dat heeft te maken met onze biologische uitrusting. Veel dingen, zoals slapen, eten, koken, wassen en naar de wc gaan, brengen een orde in de dag waar we niet aan kunnen ontsnappen. En de kleine kinderen van nu zijn niet anders dan die van honderd jaar geleden. Ze moeten, om zich goed te kunnen ontwikkelen, nog steeds buiten kunnen spelen en vriendjes en vriendinnetjes om zich heen hebben. Belangrijk verschil met vroeger is dus wel dat mensen steeds meer ruimte, comfort en privacy willen. Dat leidt er bijvoorbeeld ook toe dat studenten tegenwoordig steeds minder dingen gemeenschappelijk willen doen. Ze willen het liefst een eigen badkamer en keuken. Toen ik studeerde, deelde je nog alles.’

12

huurwijzer 2-2011

Stel u zou morgen de macht en middelen hebben om de verstopping op de woningmarkt aan te pakken. Wat zou u doen? Welke kansen ziet u in de toekomst? ‘We ontkomen er niet aan langzaam maar zeker iets te doen aan de hypotheekrenteaftrek, al was het maar om de enorme kloof tussen huren en kopen te verkleinen. Daarnaast moet de bouwproductie weer op gang komen. Ik zou vooral willen bekijken hoe het weer aantrekkelijk wordt voor particuliere beleggers om te investeren in huurwoningen in het duurdere segment. Door onder meer de strikte regelgeving is dat nu niet aantrekkelijk omdat er onvoldoende rendement kan worden behaald.’ Voor wie moeten die particuliere huurwoningen vooral worden gebouwd? ‘Dat kan voor allerlei groepen zijn, zowel voor gezinnen met kinderen als voor kleine huishoudens. Ik ben ook voor het stimuleren van het particulier opdrachtgeverschap. In Duitsland heb je een vorm die wij in Nederland niet kennen, het Mehrfamilienhaus. Iemand bouwt een huis dat uit drie appartementen bestaat. Je woont zelf in het appartement op de begane grond met een grote tuin en je verhuurt de twee bo­ venliggende etages. In Duitsland, waar de pensioenen minder goed zijn geregeld dan bij ons, is dat vaak een oudedagsvoorziening. Niet iedereen zal het prettig vinden met de huisbaas op je lip te wonen, maar in een ruime woningmarkt kunnen mensen makkelijk verkas­ sen als ze dat willen. Zo’n vorm zou in Nederland ook mogelijk moeten zijn, al is het probleem hier wel dat particuliere verhuurders zich vaak de gevangene van de huurder voelen.’ Wat bedoelt u daarmee? ‘De huurbescherming in Nederland is zodanig dat mensen niet snel in eigen huis een kamer of apparte­ ment zullen verhuren. Het gevoel is toch dat je daar dan niet meer vanaf kunt. De Woonbond vindt het vast niet leuk als ik dat zeg, maar door de strakke huurbescher­ ming is er minder aanbod aan particuliere huurwonin­ gen in Nederland. Je moet wel heel erg omhoog zitten, wil je in je eigen huis een kamer of appartement gaan verhuren.’

inhoud

huurwijzer plus

Donner wil toch huurexplosie Met zijn nieuwe voorstel om de huren bij huurderswisseling fors te verhogen – zij het nu alleen in tien zogeheten ‘schaarstegebieden’ – negeert minister Donner het Woonbondalternatief om de huurmarkt te hervormen. De Woonbond voorziet grote problemen als het kabinet de maximale huren bij huurders­ wisseling in tien schaarstege­ bieden met 2 72 of 2 120 per maand verhoogt. Minister Don­ ner kondigde op 15 juni aan de maximumhuren in tien regio’s met maximaal 25 woningwaar­ deringspunten (wws­punten) te verhogen. Door deze maatregel dreigt alsnog de gevreesde huur­ explosie in bijvoorbeeld Amster­ dam, Utrecht en ’s­Hertogen­ bosch. Het gat tussen bestaande en nieuwe huurprijzen wordt enorm waardoor de doorstro­ ming volledig zal stagneren. De Woonbond gaat zich stevig inzet­ ten om dit voorstel van tafel te krijgen. Op 18 mei werd het plan van de minister om de maxi­ mumhuren in héél Nederland te verhogen nog door de Tweede Kamer naar de prullenbak verwe­ zen. Daarop kwam Donner met zijn nieuwe voorstel, zonder naar het alternatief van de Woonbond te kijken. In het Woonbondalternatief komt er meer differentiatie in de jaarlijkse huurstijging. De huren mogen met maximaal 1 procent

14

Scheiding wonen en zorg Positie bewoners verzwakt in herziene woningwet

15

Rapport Meldpunt ‘Ik wil ook wonen.nl’

16

De Huurderslijn

18

Huurders Parooldriehoek mogen voorlopig blijven

19

Speciaal huurcontract voor Amsterdamse jongeren Lokale lasten verschillen sterk Woonbron verkoopt schip Geen verplicht campuscontract Initiatiefrecht huurders Servicekosten vaak te hoog

20

De Provinciale Vergadering van de Woonbond in Gelderland schaarde zich achter het Woonbondalternatief. Foto: Peter ter Beek

boven inflatie stijgen, maar de extra huurinkomsten moeten wel ten goede komen aan de volkshuisvesting en niet verdwij­ nen in de schatkist. Daarnaast is het volgens de Woonbond moge­ lijk om binnen het woningwaar­ deringsstelsel verbeteringen aan te brengen, zonder dat dit leidt tot een huurexplosie. Tijdens de Provinciale Vergaderingen begin juni bleek het Woonbondalterna­ tief in verreweg de meeste pro­ vincies op brede steun van de achterban te kunnen rekenen.

Huurexplosie

Het nieuwe plan van Donner is ditmaal alleen gericht op de ‘schaarstegebieden’, de gebie­ den met de hoogste gemiddelde WOZ­waarden. Op basis van een indeling van Nederland in 40 regio’s, zijn dat 10 gebieden, die in een band liggen die grof­ weg van noordwest naar zuid­ oost Nederland loopt (zie kaart­ je). Woningen met een gelijke of lagere WOZ­waarde (per m2) dan gemiddeld, zouden 15 extra wws­ punten krijgen als het aan Don­ ner ligt. Bij een hogere WOZ­ waarde (per m2) worden 25 extra punten toegekend. De Woon­

bond is zwaar teleurgesteld dat de minister vasthoudt aan huur­ verhogingen in de schaarstege­ bieden. Eerder gaf hij zelf toe dat differentiatie naar regio’s altijd arbitrair is en vreemde grensef­ fecten oplevert. Bovendien zou het volgens hem leiden tot ge­ detailleerde regelgeving en tal van uitvoeringsproblemen. Als het aantal punten wordt gerela­ teerd aan de WOZ­waarde kun­ nen huurders bezwaar maken. Dit zou volgens de minister zelf kunnen leiden tot ‘vele tiendui­ zenden of honderdduizenden be­ roepen’ tegen de vaststelling van de WOZ­waarde.

huurwijzer plus 2-2011

13

Vanaf 2014 wonen en zorg gescheiden Het kabinet heeft aangekondigd dat wonen en zorg vanaf 1 januari 2014 financieel gescheiden worden. Bewoners van verzorgings- en verpleeg­ huizen zullen in de toekomst huur moeten gaan betalen voor hun woonruimte. Hun verblijf wordt dan niet langer uit de awbz betaald. De staatssecretaris van VWS heeft haar ‘programmabrief ’ over de langdurige zorg op 1 juni naar de Tweede Kamer verzonden. De AWBZ financiert de zorg in ver­ zorgingshuizen, verpleeghuizen, instellingen voor gehandicapten en psychiatrische patiënten. Ook zorg voor langdurige zieken, ge­ handicapten en ouderen thuis wordt betaald vanuit de AWBZ. De kosten zijn de afgelopen ja­ ren fors toegenomen en met de vergrijzende bevolking is de ver­ wachting dat de AWBZ-zorg on­ betaalbaar wordt. De staatssecretaris wil op 1 ja­ nuari 2014 starten met het schei­ den van wonen en zorg voor mensen die lichtere zorg nodig

hebben. In de jaren daarna zal het programma geleidelijk uit­ breiden naar mensen met zwaar­ dere zorg. Het kabinet formu­ leert daarbij een aantal randvoorwaar­den. De eigen bijdrage moet om­laag en cliënten met een laag inkomen moeten in aanmerking komen voor huurtoeslag. Een eventuele partner die nog zelf­ standig woont, mag geen nega­ tieve financiële gevolgen onder­ vinden. Bovendien moeten er voldoende eenpersoonskamers beschikbaar zijn. De staatsecretaris zal de ko­ mende tijd de plannen uitwerken en overleggen met het ministerie van BZK. In de uitwerking moet bijvoorbeeld duidelijk worden

Foto: Yuri Arcurs

wat de huurwaarde is van de woonruimten in verzorgings- en verpleeghuizen en of huurtoe­ slag voor onzelfstandige woon­ ruimten mogelijk wordt. De Woonbond staat positief te­ genover het scheiden van wonen en zorg als dit meer keuzevrij­ heid oplevert. Mensen die zorg nodig hebben kunnen er dan bij­ voorbeeld eerder voor kiezen om zelfstandig thuis te blijven wo­ nen. Of ze kunnen kiezen voor

een woonvorm die bij hen past. Gezien de bezuinigingsdoelstel­ ling van de maatregel vreest de Woonbond wel nadelige gevol­ gen voor mensen met een lager inkomen. Een belangrijke voorwaarde voor de Woonbond is daarom dat met name de minder draag­ krachtige bewoners er financieel niet op achteruit mogen gaan als zij apart voor woonruimte en zorg moeten gaan betalen.

Minder bewonersinvloed in nieuwe Woningwet Het wetsvoorstel voor een wijziging van de Woningwet (uit 1901) bevat nieuwe spelregels voor woningcorporaties en de volkshuisvesting. De positie van huurders wordt danig verzwakt. In het wetsvoorstel dat minis­ ter Donner van BZK op 12 mei naar de Tweede Kamer stuurde, gaat het vooral om verbetering van het toezicht op woningcor­ poraties, een scherpere afbake­ ning van hun werkterrein en een verkleining van hun doelgroep. Deze zogenaamde Herzienings­ wet van Donner wijkt op een aantal onderdelen sterk af van het oorspronkelijke wetsvoorstel van de vorige minister voor wo­ nen Van der Laan.

14

huurwijzer plus 2-2011 4-2009

In het oog springt vooral dat de zeggenschap van huurdersor­ ganisaties danig wordt uitge­ kleed. Hun recht om commissa­ rissen voor te dragen voor de raad van toezicht wordt terug­ gebracht van ‘ten minste twee’ naar ‘één of meer’. En de belang­ rijke opdracht voor corporaties om bewoners te betrekken bij het beheer en beleid, is domweg geschrapt. De Woonbond is het daar vanzelfsprekend niet mee eens en zal er alles aan doen

om deze bepaling in de wet te houden. Om het interne toezicht te ver­ beteren krijgen raden van toe­ zicht meer bevoegdheden, een goede zaak volgens de Woon­ bond. Belangrijk is ook dat ra­ den van toezicht zich niet alleen meer moeten richten op het belang van de corporatie zelf, maar voortaan ook op het maat­ schappelijke belang en dat van huurders. De veranderingen in het externe (overheids)toezicht zijn minder spectaculair. Het Centraal Fonds voor de Volks­ huisvesting wordt weliswaar omgedoopt tot ‘Nederlandse Autoriteit toegelaten instellingen volkshuisvesting’, maar krijgt minder tanden dan oorspronke­

lijk de bedoeling was. De minis­ ter houdt een groot deel van het toezicht in eigen hand. De beperking van de primaire doelgroep tot huishoudens met een inkomen van 2 33.614 of minder, baart de Woonbond de meeste zorgen. In de Herzie­ ningswet wordt deze ‘toewij­ zingsnorm’ definitief geregeld. Huurders met een bescheiden middeninkomen vallen daardoor tussen wal en schip. De Woon­ bond is fel tegen deze marginali­ sering van de volkshuisvesting, en zet alle zeilen bij om minister Donner alsnog op andere ge­ dachten te brengen, onder an­ dere met de resultaten uit het meldpunt ikwilookwonen.nl.

Analyse ikwilookwonen.nl naar Donner De inkomensgrens van 1 33.614 voor huurders om in aanmerking te komen voor een sociale huur­ woning, leidt tot grote problemen voor de keuzevrijheid en betaalbaarheid voor huishoudens met een bescheiden middeninkomen. De norm brengt vooral meerpersoonshuishoudens in de knel, en dan vooral gezinnen met opgroeiende kinderen. Dat blijkt uit een analyse van de eerste 2500 meldingen op www.ikwilookwonen.nl, het onli­ ne meldpunt dat de Woonbond op 8 maart 2011 opende. De Woonbond heeft die analyse half juni naar BZK-minister Donner gestuurd en gepleit voor hogere inkomensgrenzen die verschil­ len op basis van huishoudenssa­ menstelling en -grootte. Met het meldpunt ikwilookwo­ nen.nl wilde de Woonbond meer inzicht krijgen in de knelpunten als gevolg van de toewijzings­ norm die per 1 januari 2011 van kracht is geworden. BZK-minis­ ter Donner heeft toegezegd zijn beleid te heroverwegen als mocht blijken dat de nieuwe toewijzingsregels in de praktijk daadwerkelijk problemen geven. Op ikwilookwonen.nl stroom­ den de meldingen binnen. De Woonbond gaf bureau ADV Mar­ ket Research de opdracht om de eerste 2.500 te analyseren. Er blijkt een aantal specifieke groe­ pen in de problemen komen:

ouderen, chronisch zieken en gehandicapten die niet kunnen doorstromen naar een passende woning; starters die niet aan een betaalbare woning kunnen ko­ men; zelfstandigen met een on­ zeker en/of wisselend inkomen die niet terecht kunnen op de koopmarkt en particuliere huur­ markt; gezinnen met kinderen en gescheiden ouders op zoek naar passende en betaalbare woon­ ruimte; en huishoudens die van­ wege gewijzigde financië­le om­ standigheden gedwongen zijn om te verhuizen. De meeste mel­ dingen komen uit Zuid-Holland (27%) en Noord-Holland (29%), met de gemeente Amsterdam als koploper (12%). Daarnaast ko­ men er opvallend veel meldin­ gen uit Noord-Brabant (14%), Gelderland (9%) en Utrecht (9%). Opvallend is dat 62 procent van alle meldingen van meerper­ soonshuishoudens afkomstig is. Voor deze gezinnen valt de (te) lage inkomensgrens van 2 33.614

Foto: Josje Deekens

extra onrechtvaardig uit. Meer mensen moeten rondkomen van eenzelfde inkomen en grote­re gezinnen zijn aangewezen op ruimere en dus duurdere wo­ ningen. De norm pakt nog ex­ tra schrijnend uit voor gezinnen met opgroeiende kinderen en eenoudergezinnen met een be­ scheiden inkomen. Hun beste­ dingsmogelijkheden zijn vol­ strekt onvoldoende om op de particuliere huurmarkt of op de koopmarkt een woning te kun­ nen vinden, terwijl ze wel een reëel motief hebben om te ver­ huizen. De conclusies van de ikwilookwonen-analyse worden wetenschappelijk ondersteund door het half juni verschenen rapport ‘Open deuren, dichte deuren’ (zie kader). In zijn begeleidende brief aan Donner stelt de Woonbond de

volgende hogere inkomensgren­ zen voor: Een algemene inko­ mensgrens (in feite gaat dit om eenpersoonshuishoudens) van 2 38.000; 2 43.000 voor meer­ persoonshuishoudens; 2 48.000 voor gezinnen met kinderen (drie- en meerpersoons). Een verhoging van de inkomens­ grens vereist dat er overlegd wordt met de Europese Commis­ sie (EC). Vanwege zijn contacten in Brussel is de Woonbond er­ van overtuigd dat de EC bereid is om tot gewijzigde afspraken te komen. De huidige grens van 2 33.614 is destijds immers tot stand gekomen op basis van een voorstel vanuit Nederland. Deze ‘Nederlandse’ grens ligt boven­ dien substantieel lager dan de in­ komensgrenzen voor de sociale huursector in andere Europese landen.

Advies ‘Open deuren, dichte deuren’ Huishoudens met een (verza­ mel)inkomen tussen 2 33.614 en 2 43.000 lopen een groot risico om als gevolg van de nieuwe toewijzingsregels in de knel te komen. Dat geldt vooral voor meerpersoonshuishoudens. Dit blijkt uit het rapport ‘Open deu­ ren, dichte deuren, middeninko­ mens op de woningmarkt’ van drie adviesraden van de regering (VROM-raad, Raad voor het Lan­ delijk Gebied en Raad voor Ver­ keer en Waterstaat). Volgens de raden zijn er voor deze huishou­ dens nauwelijks alternatieven als ze op zoek zijn naar een (andere) woning. Geliberaliseerde corpo­ ratiewoningen zijn simpelweg te duur en in de particuliere sector zijn veel te weinig woningen be­ schikbaar. Kopen kunnen ze ook niet omdat de prijzen te hoog liggen, vooral voor tweeverdie­ ners. Opmerkelijk in het rapport is dat scheefwonen door de ra­ den niet als een groot probleem wordt gezien. ‘Scheefheid komt voor, maar dat moet niet als oor­

zaak van woningmarktproble­ men worden beschouwd, maar vooral als gevolg ervan.’ Wanneer de 90 procentnorm strikt wordt toegepast, zullen er per jaar ongeveer 30.000 huishoudens (met een middeninko­ men) minder in de sociale huur­ sector worden gehuisvest dan de afgelopen jaren. In totaal vallen zo’n 2,8 miljoen huishou­ dens onder de nieuwe toewij­ zingsgrens. Daarnaast zijn er 2,5 miljoen huishoudens met een middeninkomen daarboven (van 2 33.614 tot 2x modaal). Van die groep hebben er zo’n 900.000 een inkomen tussen 2 33.614 en 2 43.000. In totaal 484.000 huishoudens, oftewel 17,2 pro­ cent van alle huurders, hebben een inkomen boven 2 43.000. Op basis van het regeerakkoord kunnen deze huurders wellicht al volgend jaar te maken krijgen met een huurverhoging van in­ flatie + 5 procent. De Woonbond is fel gekant tegen dit plan.

huurwijzer plus 2-2011

15

Mijn verhuurder schrijft dat het voorschot servicekosten per 1 juli omhoog gaat. Mag dat? Dat is alleen toegestaan als de verhuurder u een afrekening van de servicekosten over 2010 heeft verstrekt en als daaruit blijkt dat het redelijk is om het huidige voorschot te verhogen. Dat is natuurlijk niet het geval als uit de afrekening zou blijken dat u nog geld terugkrijgt. Als u moet bijbetalen is er in principe aanleiding om het voorschot te verhogen, om te voorkomen dat u na dit jaar opnieuw een – mo­ gelijk nog forsere – naheffing krijgt. Een redelijke verhoging van het voorschot is het bedrag dat u over 2010 moet bijbetalen, gedeeld door twaalf. Zolang u (nog) geen afrekening van het vorige jaar heeft ontvangen kunt u het huidige voorschot blijven betalen. Laat uw verhuurder schriftelijk weten dat u dit doet in afwachting van de afrekening. Die hoort u uiterlijk op 30 juni te ontvangen.

Verkoop

Terugvorderen

Wettelijk heeft de verhuurder alleen de plicht om gebreken te verhelpen als de huurder dat van hem verlangt. Dit betekent dat de verhuurder zo nodig kan wor­ den gedwongen om bijvoorbeeld een lekkage te verhelpen, vochten schimmelproblemen aan te pakken, scheuren in de muren te dichten en ander (achterstal­ lig) onderhoud uit te voeren. Dat geldt echter niet voor regulier (groot-)onderhoud, zoals perio­ diek buitenschilderwerk en het vervangen van verouderde on­ derdelen van de woning, zoals kozijnen, sanitair of de keuken. Zolang die onderdelen geen ge­ breken vertonen, is het niet mo­ gelijk om vernieuwing ervan af te dwingen. Wellicht is de verhuur­ der gevoelig (te maken) voor het argument dat dergelijke inves­ teringen ook een positief effect hebben op de prijs die hij bij ver­ koop uiteindelijk voor de woning kan krijgen.

Als de uitspraak van de huur­ commissie is dat de huur tijdelijk wordt verlaagd omdat uw woon­ ruimte ernstige gebreken vertoont, moet u eerst de termijn van acht weken afwachten die de verhuurder heeft om het ge­ schil nog voor te leggen aan de rechter. Pas als dat niet gebeurt, staat de door de huurcommis­ sie vastgestelde lagere huurprijs vast en de periode waarvoor die verlaging geldt. U kunt daarna berekenen wat u aan huur heeft betaald en wat dat op basis van de huurcommissie-uitspraak moet zijn. U kunt de verhuurder per brief sommeren het door u berekende verschil binnen een bepaalde termijn op uw rekening over te maken. Daar kunt u het ‘dreigement’ aan toevoegen dat u het bedrag anders in minde­ ring zult brengen op de huurbe­ talingen.

De verhuurder verwaarloost het onderhoud, omdat vrijkomende woningen worden verkocht. Mag dat?

Inwoning

Medehuur

Mijn partner en ik staan allebei op het huurcontract. Moet er een nieuw contract komen als hij of ik zou komen te overlijden? Nee, dat is niet verplicht. Aan­ gezien u beiden op het huur­ contract staat, bent u allebei aansprakelijk voor alle verplich­ tingen die met de huurovereen­ komst te maken hebben. Als één van u komt te overlijden, geldt die verantwoordelijkheid nog steeds voor de achterblijvende huurder. De verhuurder houdt dus een contractspartner over. Natuurlijk is het mogelijk om het huurcontract aan te passen wat betreft de tenaamstelling, zodat u er nog alleen op staat. Dit be­ tekent niet dat de verhuurder die wijziging kan aangrijpen om bijvoorbeeld ook de huurprijs te verhogen of het huurcontract op andere onderdelen aan te pas­ sen. Tenzij u daarmee akkoord gaat.

16

huurwijzer plus 2-2011

Ik heb via de huurcommissie huurverlaging gekregen wegens gebreken. Hoe krijg ik het te veel betaalde terug?

Servicekosten

Ik heb via de huurcommissie een lager voorschot servicekosten gekregen. Wat betekent dit voor de andere huurders in het complex? In principe niets. De uitspraak van de huurcommissie geldt al­ leen voor u. De andere huishou­ dens in uw complex kunnen dus niet zomaar ook een lager voor­ schot gaan betalen. Wel is de uitspraak natuurlijk te gebruiken als troef in het overleg met de verhuurder. U zelf, of liever een bewonerscommissie of huur­ dersorganisatie die de belangen van alle bewoners behartigt, kan de verhuurder voorstellen de uit­ spraak toe te passen op de an­ dere huurders. Als ermee wordt ‘gedreigd’ dat de andere huurders anders allemaal alsnog naar de huurcommissie stappen, lukt dat misschien.

De Huurderslijn is een service voor persoon­lijke leden en bestuursleden van lidorganisa­ties van de Woon­bond. Op 020-5517755 kunt u terecht met al uw vragen over het huren van woonruimte. Maandag tot en met donderdag van 10.00 tot 13.00 uur en dinsdagavond van 18.30 tot 20.00 uur.

020-5517755

Afrekening

Wij willen een neefje laten inwonen totdat hij een studentenkamer heeft. Moeten we de verhuurder toestemming vragen?

Nee. De huurder bepaalt zelf wie hij met toestemming in zijn woning laat verblijven. Uiteraard mag de inwoning niet tot overbe­ woning of overlast leiden. Als u met uw neefje een huurovereen­ komst sluit voor bijvoorbeeld een kamer in uw huis en u hem daarvoor huur laat betalen, is sprake van (gedeeltelijke) onder­ huur. Ook dat is wettelijk toege­ staan, al mag de verhuurder dit in het huurcontract verbieden of er zijn toestemming als voor­ waarde aan verbinden. Heeft u die niet en verhuurt u toch een kamer, dan kan de verhuurder naar de rechter stappen. Meestal vindt de rechter een dergelijke ‘wanprestatie’ niet ernstig ge­ noeg voor ontbinding van uw huurovereenkomst.

ef over de e woning kregen wij de bri Van de beheerder van onz die 1,92 procent is, . De mededeling was dat huurverhoging per 1 juli van uw advies aan de ontract. Naar aanleiding op grond van het huurc de huurverhoging de verhuurder gemeld dat Huurderslijn hebben we geen geliberaliseerde 1,3 procent. U zei dat we niet meer mag zijn dan 1990 huren en het geen we het huis al sinds eind huurprijs hebben omdat dat de kale huur bij dat het dan niet uitmaakt En s. wa ng oni ww bou nieuw tiegrens die toen gold. er was dan de liberalisa het begin van de huur hog In ons huurcontract .100 en is nu bijna 4 750. ƒ 1 s wa r uu gsh van aan Onze t dat de huur jaarlijks de huurverhoging die zeg staat een bepaling over traal Bureau voor jsindexcijfer zoals het Cen pri het t me ast gep aan wordt s u overeen met het bliceert. Dat komt volgen de Statistiek (CBS) dat pu inflatiepercentage. r gemaakt. aan de beheerder kenbaa We hebben ons bezwaar een clausule wordt ail dat er in ons contract Die schrijft nu in een e-m berekening komt. dat er vanaf 2009 een her en is t rec cor t nie die kt gebrui idige huur hoger wordt, dit betekenen dat de hu Volgens de beheerder zou dan de ‘gewone’ expercentages lager waren omdat de toegepaste ind Ten slotte zegt hij dat die de overheid vaststelt. jaarlijkse huurverhoging als wij de correctie ekening zullen ontvangen ber her de van r tuu fac we een rde toepassingen eten wij door die verkee hebben goedgekeurd. Mo gaan betalen? alsnog een hogere huur H. de Groot Den Haag

Geachte heer de Groot, In antwoord op uw vraag heb­ ben wij uw beheerder het volgen­ de meegedeeld. ‘De huurverhoging per 1 juli, die conform de – volledig rechts­ geldige – indexeringsclausule in het huurcontract een huurverho­ ging oplevert van 1,92 procent, dient te worden beperkt tot 1,3 procent. De clausule geldt name­ lijk alleen voor zover het daaruit volgende huurverhogingspercentage niet hoger is dan het maximumpercentage dat jaar­ lijks door de minister wordt vastgesteld. Dat is per 1 juli 1,3

procent. Daarom moet de huur­ verhoging tot dit percentage worden verlaagd. De regel is: het percentage dat uit de clausule voortkomt geldt, behalve als het maximumpercentage van de mi­ nister lager is. Dan geldt dat. Aangezien dit de afgelopen drie jaar juist hoger was, is terecht – en correct – de indexerings­ clausule toegepast. Herbereke­ ning van de huur is dus niet nodig. De (wettelijke) beperking op de indexeringsclausule geldt voor alle huurovereenkomsten met een niet-geliberaliseerde huur­

prijs. Daarvan is hier sprake. Weliswaar was de (kale) aan­ vangshuur hoger dan de des­ tijds geldende liberalisatiegrens (ƒ 775), maar de huurovereen­ komst betreft geen woning ‘die is totstandgekomen (lees: nieuw opgeleverd) op of na 1 juli 1989.’ Dat is een wettelijk vereiste voor een geliberaliseerde huurprijs bij huurovereenkomsten met een ingangsdatum vóór 1 juli 1994. Aangezien dit niet het geval is, is de huurprijs niet geliberaliseerd en geldt de maximale huurverho­ ging van 1,3 procent. Wij rekenen erop dat u de huurverhoging cor­

huurderslijn

Geachte Woonbond,

Persoonlijke leden van de Woonbond kunnen in overleg met de medewerkers van de Huur­derslijn hun zaak voorleggen aan de juridi­sche afdeling van de Woonbond. In deze rubriek besteden we aan­dacht aan één van deze gevallen.

Oproep

De juridische afdeling vraagt leden van de Woonbond die ad­ vies willen uitdrukkelijk om éérst te bellen met de Huurderslijn (020-5517755) en alleen na over­ leg met de medewerker eventuele stukken (brieven, dossiers of andere documentatie) op te stu­ ren. Op dit moment komen ad­ viesaanvragen vaak rechtstreeks binnen per post, fax of e-mail, wat resulteert in relatief lange wachttijden. Door eerst contact op te nemen met de Huurders­ lijn is dat te voorkomen.

rigeert tot 1,3 procent, voor zo­ver daarmee de maximaal toegestane huurprijs op grond van de puntenwaardering niet wordt overschreden. De verhuurder heeft laten we­ ten de huurverhoging te zullen corrigeren.

huurwijzer plus 2-2011

17

Antikraakbewoners winnen hoger beroep tegen Stadgenoot Antikraakbewoners in de Amsterdamse Parooldriehoek hebben een hoger beroep tegen een ontruimingsvonnis gewonnen. De bewoners kunnen nog tot minstens eind 2011 blijven.

van lokale huurdersorganisaties en politici. De bewoners start­ ten een bodemprocedure om het oordeel van de kantonrechter te krijgen over hun rechtspositie. De antikraakbewoners beroepen zich op hun huurrechten, onder andere omdat de zogenaamde ‘bruikleenvergoeding’ die zij betalen (gemiddeld 2 160 per maand) in feite huur is. Het von­ nis in de bodemprocedure wordt eind 2011 verwacht.

Ontruimingsvonnis

Een antikraakgezin brengt alvast zijn spullen naar een opslag na het ontruimingsvonnis van 31 mei.

Al vanaf eind jaren negentig hebben woningcorporatie Stad­ genoot en de Amsterdamse deel­ gemeente Oost sloop-nieuw­ bouwplannen voor de Parool­ driehoek, waar vijf portiekflats in de Platanenweg en de Olmen­ weg (120 woningen) onderdeel van zijn. Vanaf 2003 werden de oorspronkelijke huurders uitver­ huisd. De leeggekomen wonin­ gen werden tijdelijk verhuurd onder de Leegstandwet. In 20092010 liep de maximumtermijn van vijf jaar voor tijdelijke ver­ huur onder de Leegstandwet op zijn eind. Stadgenoot stelde de ongeveer 90 tijdelijke huurders daarom voor de keus: overstap­ pen op een contract op basis van antikraak met Anti-Kraak BV, of vertrekken. Daarbij werd bewo­ ners verteld dat zij ook als anti­ krakers tot de sloop van de wo­ ningen zouden kunnen blijven zitten. Nog geen half jaar later, medio 2010, besloot Stadgenoot de woningen te gaan verhuren

18

huurwijzer plus 2-2011

aan studenten met campuscon­ tracten. De sloop was nogmaals uitgesteld, dit keer tot (naar ver­ wachting) 2015. Eind 2010 kre­ gen de antikraakbewoners, on­ der wie veel gezinnen, een con­ tractbeëindiging van Anti-Kraak in de bus.

Protest

De bewoners van de Platanen­ weg en Olmenweg kwamen mas­saal in opstand tegen de con­tractbeëindiging omdat hen iets anders was beloofd en zij inmiddels al jaren in de Parool­ driehoek wonen. Er werd (ver­ moedelijk) voor het eerst in de Nederlandse geschiedenis een bewonerscommissie door anti­ kraakbewoners opgericht. Er volgden vijf maanden van pro­ testacties en alternatieve voor­ stellen vanuit bewoners, onder­ handelingen tussen de nieuwe bewonerscommissie en Stadge­ noot, veel berichten in de lokale pers, en steun en bemoeienis

Stadgenoot en Anti-Kraak BV spanden een kort geding aan te­ gen 42 bewoners die weigerden te vertrekken. Op 31 mei oordeel­ de de rechter dat Stadgenoot en Anti-Kraak BV de tijdelijke huur­ overeenkomsten op een rechts­ geldige manier hadden beëin­ digd en dat 28 huishoudens bin­ nen twee weken hun woningen moesten ontruimen. De bewo­ ners en hun advocatenteam gin­ gen in hoger beroep omdat deze uitspraak een precedent schept. ‘De gang van zaken in de Parool­ driehoek is in strijd met het ka­ rakter van de Leegstandwet’, zegt advocaat Marco Zweers die de bewoners heeft bijgestaan. ‘Tijdelijke verhuur onder die wet is beperkt tot maximaal vijf jaar. Stadgenoot heeft er nu een anti­ kraakbureau tussen geschoven om de duur van de tijdelijke ver­ huur te verlengen. Als je dat ac­ cepteert, dan wordt de bedoeling van de Leegstandwet onderuit gehaald. Als Stadgenoot zijn zin krijgt, dan zijn deze woningen straks meer dan tien jaar aan de reguliere verhuur onttrokken. Dat is onverantwoord voor een woningcorporatie.’ Ook elders in het land zijn tal van herstructure­ rings- en sloop-nieuwbouwpro­ jecten stil komen te liggen door de crisis. Woningcorporaties hebben er honderden mensen in leegstaande woningen gehuis­ vest met tijdelijke huurcontrac­

ten onder de Leegstandwet. Nu en in de nabije toekomst worden ook daar de maximumtermijnen van vijf jaar bereikt. En ook el­ ders maken woningcorporaties graag gebruik van de handige uitweg die antikraak in deze situ­ atie biedt.

Feest

De bewoners en hun advoca­ ten behaalden 14 juni dus een belangrijke overwinning: het Ge­ rechtshof Amsterdam stak een stokje voor de ontruiming. Eerst moet de uitspraak in de bodem­ procedure worden afgewacht, vindt het Hof. ‘We hadden op 15 juni ons huis uit gemoeten’, zegt Jacoline van Duijvenbode van de Bewonerscommissie Platanen­ weg Olmenweg. ‘We hadden on­ ze spullen al naar de opslag ge­ bracht, maar we zijn heel blij dat we kunnen blijven. Mijn buur­ vrouw had nog helemaal geen andere woning! Maar wel drie heel kleine kinderen. Vanavond vieren we feest.’

De familie Rahimi, een van de gezinnen in de Parool­driehoek. Foto’s door Sabrina Bongiovanni en Barrie Hullegie i.s.m. Kim Seijmonsbergen, geëxposeerd tijdens Transvormers in het Volkskrantgebouw.

Speciaal huurcontract voor A’damse jongeren De Amsterdamse woningcorporaties Eigen Haard en Stadgenoot introduceren een speciaal huur­ contract voor jongeren om de doorstroming te bevorderen van woningen die geschikt zijn voor jongeren. Het jongerencontract is volgens de Woonbond juridisch aanvechtbaar. Het jongerencontract, zoals de twee Amsterdamse corporaties dat beogen, is een tijdelijk huur­ contract voor jongeren die bij afsluiting van het contract tus­ sen 18 en 22 jaar oud zijn. Een halfjaar nadat de huurder 26 is geworden, eindigt het contract automatisch. Op grond van de huurbescherming is dat echter niet mogelijk. Het bereiken van een bepaalde leeftijd is volgens het huurrecht geen geldige grond voor opzegging van een huurcontract. ‘Het is niet voor niks dat de wet moest worden aangepast om een huurcon­ tract voor studentenhuisvesting te kunnen opzeggen omdat de huurder niet meer studeert. Voor het kunnen opzeggen van derge­ lijke campuscontracten moest het Burgerlijk Wetboek worden gewijzigd. Een jongere die 26 wordt zal zich – als het straks

om een jongerencontract gaat – dus kunnen beroepen op huur­ bescherming’, legt Hans Rose­ boom van de Woonbond uit. De nieuwe contractvorm gaat alleen gebruikt worden voor zelf­ standige woningen van maxi­ maal 45 m2 en met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens voor jongeren (2 361,66). Het jonge­ rencontract geldt alleen voor nieuwe huurders, dus zittende huurders hoeven niet te verhui­ zen als ze 26 worden. De huur­ ders behouden hun inschrijfduur bij WoningNet Stadsregio Am­ sterdam, zodat zij na afloop van het jongerencontract meer kans hebben op een reguliere woning. De gemeente Amsterdam on­ dersteunt het experiment met de nieuwe contractvorm. Over een paar jaar wordt onderzocht of het voor jongeren makkelijker is geworden een woning te vinden.

Grote verschillen in lokale lasten Het CBS heeft een Lokale las­ tenvergelijker geïntroduceerd waarmee iedereen zijn lokale lasten kan berekenen en verge­ lij­­ken met inwoners van ande­re gemeenten (zoek ‘lokale lasten­ vergelijker’ op www.cbs.nl). Als huurder ben je verreweg het duurst uit in het Zuid-Hollandse Reeuwijk en het goedkoopst in het Brabantse Bernheze. Een alleenstaan­de huurder (zonder hond) in Reeuwijk is jaarlijks 2 756 kwijt aan lokale lasten (rei­ nigingsheffing, waterheffing en

zuiveringsheffing) en in Bernhe­ ze slechts 2 187. Voor een gezin met twee kinderen en een hond zijn de verschillen al even groot. Bewoners van de vier grote steden zitten er tussen in. Een alleenstaande is het duurst uit in Den Haag (2 435), gevolgd door Rotterdam (2 434), Amsterdam (stadsdeel Oud-West 2 402) en Utrecht (2 380). Voor een gezin met twee kinderen plus hond is ook Den Haag het duurst (2 747) en Utrecht het goedkoopst (2 552).

Woonbron gaat schip verkopen Woningcorporatie Woonbron gaat de SS Rotterdam, waarover zo veel te doen is geweest, verkopen. Sinds de opening in fe­ bruari 2010 trok het schip dat ligt afgemeerd in Katendrecht, 500.000 bezoekers. Dat is niet genoeg voor een winstgeven­ de exploitatie. Het eerste jaar leed Woonbron een verlies van 2 44,3 miljoen op het schip. De verbouwing had de Rotterdam­ se corporatie al 2 250 miljoen gekost, een veelvoud van de aan­ vankelijk begrote 2 24 miljoen. ‘Een woningcorporatie behoort niet op deze schaal zelfstandig volkshuisvestelijk kapitaal aan te wenden tot (semi) commerciële, maatschappelijke projec­ ten, die niet direct tot verhoging woonkwaliteit en woninguit­ breiding leiden’, schrijft de nieuwe bestuursvoorzitter Bert Wijbenga van Woonbron in het jaarverslag 2010. Woonbron wil het schip zo snel mogelijk verkopen. Het gevolg daarvan kan zijn dat het schip de Rotterdamse haven gaat verlaten.

Geen verplicht campuscontract Studentenhuisvester DUWO wil af van bewoners met regu­ liere huurcontracten om zo plaats te maken voor nieuwe stu­ denten. De Amsterdamse kantonrechter stak daar een stokje voor. ​DUWO geeft nieuwe huurders sinds 2007 een zoge­ naamd campuscontract waarin staat dat de huurder binnen zes maanden na beëindiging van de studie moet verhuizen. De huisvester wil ook huurders die al vóór 2007 een regulier huurcontract hadden getekend op een campuscontract over­ zetten. DUWO daagde dertien van haar reguliere huurders die een campuscontract weigerden, voor de rechter om jurispru­ dentie te laten ontstaan. De kantonrechter in Delft oordeelde dat de reguliere huurcontracten ontbonden mogen worden, maar de rechtbank in Amsterdam gaf eind april een tegenge­ steld oordeel. De Amsterdamse kantonrechter stelt dat DU­ WO geen ‘redelijk aanbod’ doet en dat evenmin sprake is van ‘dringend eigen gebruik’. Bovendien is er voor de huurders geen vervangende huisvesting beschikbaar. De reguliere huur­ overeenkomsten van de vier Amstelveense gedaagden blijven daarom in stand. DUWO is niet de enige studentenhuisvester die reguliere huurovereenkomsten wil omzetten naar een cam­­puscontract. Inmiddels worden ook tweeduizend reguliere huurders van SSH Utrecht met huisuitzetting bedreigd.

Initiatiefrecht voor huurders komt er toch   Het initiatiefrecht voor huurders om hun woning te verbete­ ren, komt er hoogstwaarschijnlijk toch. De Tweede Kamer gaat een wetsvoorstel om dit te regelen zelf indienen. De initiatief­ wet kan rekenen op brede steun in de Tweede Kamer (GL, SP, PVV, PvdA en CDA). Eerder had het kabinet, op voorstel van minister Opstelten van Veiligheid en Justitie, dit wetsvoorstel ingetrokken. Daar steekt de Tweede Kamer nu, tot vreugde van de Woonbond, een stokje voor. In een kamerdebat moest BZK-minister Donner op 28 april uitge­breid motiveren waarom het kabinet besloten had het wetsvoorstel om het initiatiefrecht voor huurders te regelen, in te trekken. Met uitzondering van de VVD, was de Tweede Kamer hier allerminst over te spreken.

huurwijzer plus 2-2011

19

Veel huurders betalen waarschijnlijk een te hoog bedrag aan servicekosten. Uit tal van voorbeelden op een symposium van Woonbondregio West op 27 mei bleek dat een besparing tot 25 procent goed mogelijk is.

Tips

Foto: iStockphoto

Zo betalen de huurders van woningcorporatie de Kombina­ tie uit Zeist ruim 2 200 per jaar minder aan servicekosten na een kritische doorlichting van de ser­ vicecontracten. Het lukt de Kom­ binatie de premie voor de glas­ verzekering terug te brengen van 2 36.000 naar 2 6.000, een reductie van 83 procent. Waarom de besparing op de servicekos­ ten zo groot kan zijn, werd al snel duidelijk op het symposium: verhuurders hebben doorgaans geen direct financieel belang bij een besparing. De kosten – voor de huismeester, schoonmaak al­ gemene ruimtes, glazenwassen en vaak ook energie (in complex­ en met blokverwarming) – wor­ den namelijk in hun geheel door­ berekend aan de huurder. Dat leidt ertoe dat de vaak langlopen­ de servicecontracten niet markt­ conform zijn en dus meestal te duur. Zolang er niemand aan de bel trekt, blijft dat zo en betalen huurders te veel.

Energiekosten

Ook op energiekosten valt in complexen met blokverwarming

20

huurwijzer plus 2-2011

nog heel veel te besparen. Zo levert de vervanging van gloei­ lampen door spaarlampen in een trappenhuis van woningcor­ poratie Ymere de huurders 2 30 per jaar op. Een dergelijke spaar­ lampenactie in kelderboxen van de woningen van Stadgenoot gaat huurders naar schatting nog meer opleveren: 2 40. Hele­ maal spectaculair is de bespa­ ring die de bewoners van twee complexen van Woonzorg in Voorschoten voor elkaar wisten te krijgen. Alleen door een ande­ re ketelinstelling bespaarden de huurders van de Wagnerflat 2 250 per jaar op hun energiere­ kening. De keuze voor een ande­ re energieleverancier leverden de huurders van de buurflat Rossini nog meer op: 2 400 per jaar. Ook op andere onderdelen valt er op energielasten nog veel te besparen, heeft het energieteam van de Woonbond berekend: bij het aanbrengen van individuele meters gemiddeld zo’n 15 tot 25 procent, het vervangen van een VR­ketel door een HR­ketel 10 tot 15 procent en het bijstellen van de cv­ketel maximaal 10 procent.

Hoewel de meeste aanwezi­ gen op het symposium er weinig voor voelden een onderzoek naar de servicekosten en ­contracten zelf te gaan betalen, raadt Woon­ bonddirecteur Ronald Paping aan daar wel het initiatief voor te nemen. Zonodig in de vorm van een quick scan, die niet duur hoeft te zijn. Of door zelf (gratis) offertes op te vragen bij andere leveranciers. Het ligt voor de hand dat verhuurders de kosten van een quick scan of een gron­ diger analyse voor hun rekening nemen. Huurdersorganisaties hebben op basis van de Overleg­ wet het recht dit te agenderen voor het overleg met hun ver­ huurder en bij wijziging van het servicekostenbeleid hebben ze zelfs instemmingsrecht. ‘Maak er gebruik van’, adviseert Woon­ bondconsulent Frank Agterkamp iedereen.

Tjerk Pelsma, manager vastgoed bij de Kombinatie in Zeist, liet de servicecon­ tracten doorlichten en realiseerde zo een kostenvermindering van minimaal 2 200 per jaar per huurder. Foto: Agnes Verweij

rezjiw ruuh s u l p

Vaak grote besparing mogelijk op servicekosten

2

3

4

5

12 15

16

22

19

24

23

25

29 34

32

41

42

43

46 49

48

54

51

52

55

56

61 66

63

67

68

73

77

53 58

57

62

72

59

69

70 75

78

79

71 76

80

83

84

86

60

64

74

82

81 85

87

Horizontaal 1 vervoermiddel; 7 raamversiering; 12 mannetjeshond; 13 eiland in de Caribische zee; 14 verwaande houding; 15 noorderbreedte (afk.); 17 aanspreektitel voor koning; 19 na het genoemde of bedoelde; 21 soort onderwijs (afk.); 22 waagstuk; 24 vroegere naam van Sint-Petersburg; 27 bloeimaand; 28 zuivelproduct; 30 deel van hals; 31 en dergelijke meer (afk.); 32 handmaaier; 33 (school voor kinderen met) leer- en opvoedmoeilijkheden (afk.); 35 besef (benul); 37 kerkdienst; 38 warme drank; 41 kloosterzuster; 42 biljet van tien gulden (Barg.); 44 ver (in samenstelling); 46 agrariër; 47 glibberig; 48 bewaarplaats voor documenten; 49 honingbij; 50 klasse (stand); 52 grote drinkbeker; 54 vermogen om rustig af te wachten; 56 kleur; 58 voordracht (redevoering); 61 onroerendgoedbelasting (afk.); 62 hard schot; 64 Japanse munt; 65 soort dans; 67 elektrisch geladen materieel deeltje; 68 nachtroofvogel; 70 delfstof; 72 binnenvaartuig; 73 fuifnummer; 76 boomsoort; 77 Amsterdams peil (afk.); 78 boomvrucht; 79 verkeersstagnatie; 81 heden; 82 vod; 83 helling langs autoweg; 84 familielid; 86 moeilijke beslissing (probleem); 87 wat een overledene nalaat. 76

21

37

45

50

11

27

36

40

47

10

20

31 35

39

9

26

30

44

65

8 14

18

33 38

7

13 17

28

6

28

65

49

58

puzzel

1

39

84

Verticaal 1 hoofdstad van Thailand; 2 ondernemingsraad (afk.); 3 snijwerktuig; 4 dierenmond; 5 plaats in Utrecht; 6 schaakstuk; 7 rangtelwoord; 8 deel van gebit; 9 meisjesnaam; 10 paardenslee; 11 zelfzuchtigheid; 16 reuzenslang; 18 kippenloop; 20 mannetjesschaap; 21 soort dakbedekking; 23 jong dier; 25 InterKerkelijke Omroep Nederland (afk.); 26 jool (gekheid); 27 compost (gier); 29 lichte narcotica of bedwelmingsmiddelen; 32 plaats in Zeeland; 34 Chinese vermicelli; 36 hengstig (loops); 37 afgemat; 39 dun schijfje chocolade; 40 groot soort hert; 42 tof (sympathiek); 43 Arabisch land; 45 ernstig; 46 dierenmond; 51 Albanië (ISO-landcode); 53 onderricht; 54 hachelijk (riskant); 55 klein steekwapen; 56 datgene wat men wil (verlangen); 57 jongensnaam; 59 kruisopschrift; 60 schorem (tuig); 62 Hongaarse grassteppe; 63 warme genegenheid; 66 grappig dier; 67 Europeaan; 69 werkschuw; 71 telwoord (Engels); 73 stoer (flink); 74 bekende bloemsoort; 75 muil of pantoffel; 78 herkauwend zoogdier; 80 plaats in Gelderland; 82 laatstleden (afk.); 85 meisjesnaam.

52

56

2

35

11

Kruiswoordpuzzel

De oplossing vindt u na het invullen van de genummerde vakjes onder aan de pagina. Zet de oplossing op een brief­ kaart of op de mail en stuur deze voor 8 augustus naar de redactie van Huurwijzer, Nieuwe Achter­ gracht 17, 1018 XV Amsterdam of [email protected]. VERGEET NIET UW GIRO­ OF BANKREKENINGNUMMER te vermelden. Uit de goede op­ lossingen worden een hoofdprijs van 2 25 en vier prijzen van 2 12,50 getrokken. Als u tot de prijswinnaars behoort krijgt u uw prijs na het verschijnen van Huurwijzer 2011/3 (medio sep­ tember) op uw rekening gestort. De oplossing en de prijswin­ naars worden ook bekend­ gemaakt in Huurwijzer 2011/3.

Oplossing Huurwijzer 2011/1

De oplossing van het kruis­ woordraadsel in Huurwijzer 2011/1 luidt: ‘Twintig jaar op de bres voor huurders’. Uit de goe­ de inzendingen zijn vijf winnaars getrokken. De hoofdprijs van 2 25 is gewonnen door C. Fontijn uit Wormer. Prijzen van 2 12,50 gaan naar K. Blaauw uit Bedum, A. Gagliardi­Brandsma uit Arn­ hem, B. van Luijk uit Capelle a/d IJssel en J. van der Wereld uit Roelofarendsveen.

30

huurwijzer 2-2011

21

Verhuurders moeten hun huurders voortaan informeren over de aanwezigheid van asbest, ook al is er geen sprake van een onveilige situatie. Dit heeft de Tweede Kamer eind april besloten. Maar wanneer is er sprake van een onveilige situatie? En wat kunnen en moeten huurders doen als er asbest wordt aangetroffen? In dit artikel vindt u het antwoord op deze en nog veel meer vragen. Tekst: Kees de Jong, foto’s: iStockphoto

Asbest

11 vragen en antwoorden

22

huurwijzer 2-2011

t

n

De vezel van asbest lijkt uiterlijk op katoen maar is niet zacht.

is asbest? 1 Wat Asbest is een mineraal dat van nature in de bodem aanwezig is en dat is opgebouwd uit microscopisch kleine, naaldachtige vezels. Het komt met name voor in Zuid­Amerika, Canada en Rusland (daar is zelfs een stad naar Asbest vernoemd). Hoewel er in Canada veel protest tegen bestaat, zijn de asbestmijnen daar nog steeds niet gesloten. Het woord asbest is afgeleid van het Griekse asbestos, in de betekenis van ‘onvergankelijk’ en ‘onverwoest­ baar’, een naam die in meerdere opzichten goed geko­ zen is. Daarom, en omdat het isolerend en goedkoop is, is vooral wit asbest tot in de jaren ’90 veel gebruikt in gebouwen en woningen. De grote risico’s die asbest oplevert voor de gezondheid werden pas later bekend. Er zijn twee vormen van asbest: hechtgebonden en los­ gebonden asbest. Bij hechtgebonden asbest zitten de as­ bestvezels stevig vast in het materiaal. Daardoor komen er nauwelijks vezels vrij als het materiaal in goede staat is en niet wordt bewerkt of gesloopt. Bij losgebonden asbest zijn de asbestvezels niet of nauwelijks aan het materiaal gebonden. De vezels kunnen dan gemakkelijk vrijkomen, waardoor de gezondheidsrisico’s veel groter zijn. Losgebonden asbest wordt sinds 1983 nauwelijks meer gebruikt. Dan is er ook nog zogeheten ‘spuitas­ best’: een zeer losgebonden asbesthoudend materiaal dat tot 1978 regelmatig werd gebruikt als isolatiemateri­ aal en als brandwerende laag op staalconstructies.

is asbest gevaarlijk? 2 Wanneer Zolang asbesthoudende materialen niet kapot zijn, komen er geen schadelijke deeltjes vrij en bestaat er dus geen gevaar voor de gezondheid. Asbest is met name gevaarlijk voor uw gezondheid wanneer er asbestvezels vrijkomen en u deze inademt. Dit kan gebeuren als asbest in slechte staat verkeert of als het ondeskundig wordt verwijderd. Wees in ieder geval heel voorzichtig en gebruik bij asbesthoudende materialen nooit hulpmiddelen, zoals een hogedrukspuit, staalborstel of schuurpapier. Ga ook niet in asbest boren of zagen. Met name losgebonden asbest is gevaarlijk. Losgeraakte asbestvezels kunnen bij inademing diep in de longen doordringen. Op termijn kan dit buikvlieskanker, meso­ thelioom (longvlieskanker) en asbestose (stoflongen) veroorzaken. Jaarlijks sterven in Nederland naar schat­ ting 1.000 mensen aan kanker die wordt veroorzaakt

door asbest. De periode tussen blootstelling en daadwer­ kelijk ziek worden kan overigens tientallen jaren zijn. De Gezondheidsraad heeft onlangs geconstateerd dat asbest nog gevaarlijker is dan gedacht. De kans op kanker ligt zo’n 20 tot 40 keer hoger dan eerst werd aangenomen. De beroepsmatige toepassing en verkoop van alle soorten asbest is sinds 1 juli 1993 in Nederland verbo­ den. Sinds 2005 is het gebruik van alle soorten asbest verboden in de Europese Unie. De overheid kan huisei­ genaren verplichten om asbest te verwijderen. Ook kun­ nen asbestslachtoffers een schadevergoeding krijgen.

zit asbest in verwerkt? 3 Waar Tot 1990 werd asbest regelmatig toegepast in en om woningen, vaak in de vorm van asbesthoudend beton. Asbest zit in cement, vinylzeil en in sommige oude huishoudelijke apparaten. Asbest in cementplaten bevindt zich meestal in gevels, het dak, in en om schoorstenen, in of bij cv­ installaties, op flatgalerijen en in golfplaten op garages en schuren. Asbest kan bovendien zijn verwerkt in oude huishoudelijke apparaten die warmte afgeven zoals haardrogers, strijkijzers en warmhoudplaatjes. Ook in sommige soorten vinylzeil, geproduceerd tussen 1963 en 1983, en in een bepaald type oude harde vinyltegels komt asbest voor. Ter geruststelling: asbest zit nooit in de volgende soorten vloerbedekking: O ondertapijt van vilt O breekbaar, dun zeil met een doffe, zwarte of wijnrode onderkant; O stijve, zeilachtige vloerbedekkingen met een harde, ruwe onderkant met daarin grofmazig juteweefsel (zoals linoleum); O buigzaam zeil met een dikke, bruine, harige onderkant; O soepel zeil met een onderkant van kunststof (plastic) of foam (schuim).

herkent u asbest? 4AlleHoe asbesthoudende producten hebben een vezelige structuur, hoewel dat bij hechtgebonden producten en materialen vaak moeilijk te zien is. Wit asbest werd het meest gebruikt. Producten en materialen met wit asbest hebben een witte tot lichtgrijze kleur. De leeftijd van het materiaal zegt ook iets over of er al dan niet asbest in kan zitten. Producten van vóór 1983 kunnen losse asbest bevatten en hechtgebonden asbest is gebruikt tot 1993. huurwijzer 2-2011

23

De fabrikant of leverancier van een product en uw verhuurder kan u mogelijk vertellen of er asbest aanwe­ zig is. Alleen een microscopische analyse kan met 100 procent zekerheid zeggen of het materiaal of product echt asbest bevat. Een gecertificeerd asbestinventari­ satiebedrijf kan – tegen betaling – nagaan of in een woning asbest aanwezig is.

is het overheidsbeleid 5 Hoe en de wetgeving? Zoals gezegd is sinds 1 juli 1993 de toepassing en verkoop van asbesthoudende materialen en producten verboden. Sinds 2005 is het gebruik van asbest helemaal verboden. De regels voor de verwijdering van asbest liggen vast in het Asbestverwijderingsbesluit 2005. Die horen in de gemeentelijke bouwverordening te zijn overgenomen. Eind april 2011 heeft de Tweede Kamer de asbest­ wetgeving aangescherpt. Besloten is dat verhuurders hun huurders voortaan moeten informeren als er asbest in hun woning zit. Ze zijn echter niet verplicht tot een inventarisatie. De Tweede Kamer heeft staatssecretaris Atsma gevraagd met de brancheverenigingen van ver­ huurders, waaronder de koepel van woningcorporaties Aedes, te overleggen over een protocol voor deze infor­ matieplicht. De Kamer heeft ook besloten om gecertifi­ ceerde asbestverwijdering aantrekkelijker te maken voor particulieren. Ook worden de pakkans en de straf bij illegale asbestverwijdering verhoogd. Verder komt er een mogelijk verbod (vanaf 2024) op asbestdaken en asbestgolfplaten. Nog dit jaar wordt een Landelijk Asbestvolgsysteem ontwikkeld waarin alle handelingen met asbest worden bijgehouden. Iedereen kan in dit systeem asbest van stap tot stap volgen: van inventarisatie, via vergunning en melding, tot en met de sanering.

asbest altijd worden 6 Moet verwijderd? Dat hangt ervan af. Hechtgebonden asbest levert geen gevaar op wanneer het materiaal in goede staat verkeert en niet wordt bewerkt. Daarom kan het beter blijven zitten. Asbest hoeft ook niet te worden verwij­ derd als het zich op een plek bevindt waar nooit iets mee gebeurt, zoals een ventilatiekoker of een paneel dat onderdeel is van een buitenkozijn. Bedenk dat het niet volgens de voorschriften verwijderen van asbest vaak een stuk gevaarlijker is dan het laten zitten.

moet de verhuurder doen? 7 Wat Als zich in uw huis asbest bevindt dat losgebonden is of in slechte staat verkeert en het materiaal niet of onvoldoende is afgeschermd, dan kan de gemeente de verhuurder dwingen om maatregelen te nemen. Neem in ieder geval contact op met uw verhuurder. Er zijn al de nodige verhuurders die de verwijdering van asbest voor hun rekening nemen. Wanneer u het niet eens wordt met uw verhuurder, kunt u advies vragen bij de gemeente of bij de ggd. Veel gemeenten en corporaties werken al samen om bijvoorbeeld bij huurderswisseling woningen asbestvrij te maken. Zo hebben onlangs de woningcorporaties Al­ liantie Gooi- en Vechtstreek, Het Gooi en Omstreken en Dudok Wonen, samen met de gemeente Hilversum, een convenant gesloten om zonder tijdrovende procedures en vergunningen, asbest te gaan verwijderen in leeg­ gekomen woningen. Zoals al gezegd (zie vraag 5) hebben verhuurders voortaan in ieder geval de plicht om hun huurders te informeren over de aanwezigheid van asbest, ook al is er geen sprake van een onveilige situatie. Een inventa­ risatieplicht voor woningen ging de Tweede Kamer een stap te ver. Die blijft voorlopig beperkt tot scholen en ziekenhuizen.

Meest toegepaste asbesthoudende producten in en om het huis



24

huurwijzer 2-2011

Product

Waar zit mogelijk asbest in?

Asbestcement platen, asbest­ karton of asbesthoudend board

Gevels, dak- en trapbeschot, plafonds, in en rondom schoorstenen, in of bij de cv-installatie, in galerijen van flats, op schuren en garages (golfplaat)

Vloerbedekking

De rug van sommige soorten vinylzeil en sommige oude, harde vinyltegels van vóór 1983

Huishoudelijke apparaten

Haardrogers, strijkijzers en warmhoudplaatjes ouder dan 20 jaar

Spuitasbest

Isolatiemateriaal, als brandwerende laag op staalconstructies (bron: Milieu Centraal)

kan en mag u zelf doen? 8 Wat Sommige asbesthoudende producten mag u zelf (laten) verwijderen, zoals: O geschroefde asbesthoudende platen waarin de asbestvezels hechtgebonden zijn; O asbesthoudende vloertegels; O niet gelijmde asbesthoudende vloerbedekking. Daar hoeven dus niet per se ‘mannen in witte maan­ pakken’ aan te pas te komen. U moet zich daarbij wel houden aan een aantal voorschriften. Deze voorschriften gelden zowel voor het verwijderen als voor het afvoeren van asbest. In de meeste gevallen heeft u voor het verwij­ deren van asbest toestemming nodig van de gemeente (een zogeheten mededeling onder voorschriften). Daarin staat welke voorschriften u in acht moet nemen. Asbesthoudende platen of vloerbedekking moet in ieder geval apart, in speciaal plastic, worden aangeleverd bij de gemeentelijke afvaldepots. Verpakkingsmateriaal is daar te koop. De oppervlakte van het aangeleverde as­ besthoudende materiaal mag maximaal 35 m2 bedragen. In de bouwverordening van uw gemeente staat wanneer sloopvergunningen en meldingen verplicht zijn. Als een sloopvergunning verplicht is, moet u een gecertificeerd bedrijf voor asbestverwijdering inschakelen. Uit diverse tv­uitzendingen is gebleken dat er veel ‘beunhazen’ zijn in de asbestverwijderingsbranche. Die werken weliswaar goedkoop, maar volstrekt illegaal, met alle risico’s van dien. De kosten van verwijdering door een deskundig asbestverwijderingsbedrijf kunnen flink oplopen, omdat deze bedrijven speciale voorzorgsmaatregelen moeten nemen, zoals het dragen van de bekende ‘maanpakken’. De prijzen kunnen enorm verschillen. Vraag daarom meerdere offertes aan.

draait op voor de 9 Wie verwijderingskosten? Als eigenaar van asbesthoudend materiaal betaalt u in principe zelf de kosten voor het verwijderen. De over­ heid geeft hiervoor geen subsidie. Sommige gemeenten dragen wel bij in de kosten in de vorm van bijzondere

bijstand. Dit gebeurt alleen als u een uitkering heeft. Voor meer informatie kunt u terecht bij uw gemeente. U kunt natuurlijk ook uw verhuurder vragen de asbest op zijn kosten te verwijderen. Een aantal corporaties doet dat al (zie vraag 7).

Wat moet u doen bij verhuizing? 10Asbesthoudende materialen die tijdens de huur door de huurder zijn aangebracht moet de huurder in principe zelf (laten) verwijderen als hij verhuist. De verhuurder moet u eerst de kans geven het asbest zelf weg te (laten) halen. Doet u dit niet, dan kan de verhuurder het asbest op uw kosten laten verwijderen. Die moeten wel redelijk zijn. Sommige verhuurders zijn bereid (een deel van) de verwijderingskosten van de huurder te betalen. Als het asbesthoudende materiaal niet door de huidige huurder is aangebracht en ook niet is overgenomen van de vorige huurder, is de verhuurder verantwoordelijk voor (de verwijdering van) het asbest­ houdende materiaal.

Verlaten asbestgroeve Torino, Italië Foto: Paole Crosetto

Meer weten over asbest? 11 O De Asbestwegwijzer (van het Kenniscentrum InfoMil): www.infomil.nl. O Milieu Centraal: www.milieucentraal.nl. O De rijksoverheid: www.rijksoverheid.nl/ onderwerpen/asbest O Adressen van gecertificeerde laboratoria die asbestanalyses uitvoeren zijn te krijgen bij de Raad voor Accreditatie (030­2394500 of www.rva.nl) of de Vereniging voor Onderzoek naar Asbest en Milieubedreigende Stoffen (www.voam.nl). O Bij de Stichting Bouwkwaliteit (070­3072929 of www.bouwkwaliteit.nl), Stichting Certificatie Asbest (www.ascert.nl) of de Vereniging van Asbestverwijderende Bedrijven (035­5427525 of www.vavb.nl) kunt u terecht voor adressen van gecertificeerde asbestverwijderings­ en asbest­ inventarisatiebedrijven.

huurwijzer 2-2011

25

wijkwerk in uitvoering Maar liefst 12 meter hoog is hij, Beer de Staalman. Ongenaakbaar en toch zachtaardig kijkt de bruine beer met een wit kussen onder z’n arm, uit over het vernieuwde Staalmanpark in Amsterdam Slotervaart. Op 6 juli wordt dit park feestelijk geopend. Tekst: Kees de Jong, foto’s: Rick Messemaker, Stadsdeel Nieuw-West en Kees de Jong

Nieuwe eye-catcher in Amsterdam Nieuw-West Bij veel mensen leeft nog het idee dat Amsterdam Nieuw-West een treurige, grauwe woonwijk is, vol een­ tonige, slooprijpe flats uit de jaren 50 en 60. Een wijk, of liever gezegd een verzameling van wijken (Geu­zenveld, Slotermeer, Osdorp, Slotervaart) waar je weinig te zoeken hebt. Niets is minder waar. Afgezien van de vele nieuwe architectonische hoogstandjes die na ruim tien jaar grootschalige wijkvernieuwing zijn verrezen, is er in Nieuw-West nog verrassend veel over van de oorspronkelijke ‘Licht, Lucht en Ruimte’ filosofie van Van Eesteren. Hij was in de jaren 30 het brein achter het zogeheten Algemeen UitbreidingsPlan (aup). Deze royale stadsuitbreiding, met veel groen en water, ten westen van de ring zou onderdak gaan bieden aan 120.000 Amsterdammers. De Tweede Wereldoorlog stak daar aanvankelijk een stokje voor, maar vanaf de ja­ ren 50 werden in sneltreinvaart de westelijke tuinsteden uit de grond gestampt. Als jongetje was ik er zelf getuige van hoe de tientallen kilometers braakliggende grond rond de Sloterplas in no time veranderden in woonwij­ ken voor de middenklasse. Nog hoor ik het monotone gedreun van de heimachines. Met het verstrijken der jaren verlieten veel van de oorspronkelijke bewoners de tuinsteden. Ze verhuisden naar nieuwe wijken, met grotere, luxere doorzonwonin­ gen, en maakten plaats voor andere bewoners, nieuwe Nederlanders vooral. De eenzijdige, verouderde woning­ voorraad, gecombineerd met problemen op het gebied van de leefbaarheid, waren voor de woningcorporaties aanleiding om vanaf de jaren 90 Nieuw-West grondig op de schop te nemen. Drie corporaties (Stadgenoot, De Key en Rochdale) bundelden daarvoor hun krachten in de nieuwe corporatie Far West (die als gevolg van de economische crisis dit jaar vroegtijdig werd opgeheven), terwijl de anderen (bijvoorbeeld De Alliantie) op eigen houtje aan de slag gingen.

26

huurwijzer 2-2011

park met z’n sportveld, hardloopbaan en klimobjecten. ‘Het is een prachtig beeld geworden, in een geweldig park. En het mooie is dat het door de buurt zelf is be­ dacht. Daarom zijn ze er terecht extra trots op.’

Van Eesterenmuseum Een paar kilometer noordelijker, in Slotermeer, is een ander kunstinitiatief te bewonderen: het Van Ees­ terenmuseum. Eigenlijk is het een museum (de buurt) in een museum (een oud schoolgebouw). In een van de klaslokalen zijn permanente en tijdelijke tentoonstel­ lingen ingericht over (de geschiedenis van) Nieuw-West, met veel aandacht voor kunst en architectuur.

Albardagracht (inmiddels weggehaald, wordt nieuwe locatie voor gezocht)

Hoewel de vernieuwingstrein door de crisis in veel buurten veel langzamer rijdt en hier en daar zelfs helemaal tot stilstand is gekomen, wordt er nog steeds veel gerenoveerd en gebouwd. Met veel aandacht voor architectuur en de openbare ruimte: de pleinen en de parken. En niet te vergeten kunstwerken. Maar liefst 160 telt Nieuw-West er inmiddels en veel ervan zijn absoluut een bezoekje waard.

Donderdag 19 mei werd er de aftrap gegeven voor een opmerkelijk initiatief. Arcam, het architectuurcen­ trum Amsterdam, heeft twee fietsroutes ontworpen langs bijzondere architectuur in Nieuw-West. Ook de techniek is bijzonder door het gebruik van uar (Urban Augmented Reality). Als u die als app op uw smartphone downloadt (plus een kompas), wijst de telefoon u de weg naar meer dan 40 bezienswaardige oude en nieuwe gebouwen, met korte toelichtingen op het scherm. Ze laten ook foto’s zien die tonen hoe een plek er vroeger uitzag, of er in de toekomst uit zal zien. Een leuk zomer­ uitje. De kunstwerken komt u vanzelf wel tegen. De uar-app is gratis te downloaden via www.arcam.nl.

Beer de Staalman Eendrachtspark

Jan de Louterstraat

Du Perronstraat

Een van de meest in het oog springende kunst­ werken is Beer de Staalman, aan de rand van het gloednieuwe Staalmanpark. Het mocht wat kosten, dit reus­ achtige beeld van kunstenaar Florentijn Hofman, maar dan heb je ook wat. Zelfs Discovery Channel is al komen filmen, en wie weet leggen de toeristenbussen er bin­ nenkort hun route voor om. Het idee voor de beer werd alweer zo’n ruim vijf jaar geleden geboren tijdens een kunst- en ontwerptraject in opdracht van het Stadsdeel en de Alliantie en georga­ niseerd en ontwikkeld door Face Your World. Samen met leerlingen van in de wijk gelegen scholen, buurtbe­ woners, jongeren van Streetwise en medewerkers van de leerwerkplaats De Blauwe Olifant, bedachten ze het ontwerp van het Staalmanpark en de Beer als een soort poortwachter. Hij staat volgens Hofman symbool voor de buurt: trots, stoer, maar ook zachtaardig. ‘Een beer heeft brute kracht, maar is ook knuffelbaar. Om dat te benadrukken heb ik hem een wit kussen onder z’n arm gegeven. De sokkel is ook erg belangrijk, dat moet een ontmoetingsplaats worden. Je kunt er lekker op zitten.’ Hofman benadrukt dat Beer 100 procent hufterproof is. ‘Hij kan honderd jaar blijven staan en er gebeurt niks.’ Wethouder Paulus de Wilt van het stadsdeel NieuwWest is in z’n nopjes met het kunstwerk én het nieuwe

Delftlandplein

Meer informatie

Staalmanplein

Op de volgende sites is veel informatie te vinden over Nieuw-West, haar geschiedenis, architectuur en kunstwerken: www.nieuwwest.amsterdam.nl www.staalmanplein.nl www.destaalman.nl www.vaneesterenmuseum.nl www.geheugenvanwest.nl www.arcam.nl huurwijzer 2-2011

27

portret

Vereniging Bewoners Uilenstede

De Vereniging Bewoners Uilenstede (vbu) is een studenten huurdersvereniging met verrassend veel pit. En studenten staan in de rij om bestuurslid te mogen worden. Wat is hun geheim? Tekst: Agnes Verweij, foto’s: Jan-Reinier van der Vliet

Bestuur van de VBU (v.l.n.r.): Sharyn Roodenburg, Sebastiaan IJzerman, Asmara Kalter, Tony de Graaf, Bram Berendse, Sabine Bastiaans.

De vbu zet zich in voor de belangen en het woon­ plezier van de bewoners van Uilenstede, een studenten­ campus in Amstelveen van studentenhuisvester duwo. Op Uilenstede wonen zo’n 3.300 studenten, van wie de meeste in woongroepen. Op hooguit 30 mensen na, zijn alle bewoners van Uilenstede lid van de vbu. Het lidmaatschap wordt aangeboden bij ondertekening van het huurcontract en betaald via een kleine bijdrage van 1 0,45 per maand via de servicekosten. De vbu heeft een kantoor in een apart gebouwtje op de campus en houdt daar vijf dagen per week spreekuur. Bewoners kunnen er terecht met klachten (dat kan overigens ook online via een klachtenformulier op de vernieuwde vbu-website) en leden kunnen er tegen een borg gereedschap lenen, zoals boren en zagen. Op het spreekuur verstrekt de vbu ook kleine huishoudelijke spullen die huurders gratis om kunnen ruilen zoals tl-lampen, stoppen voor de meterkast, en douchekoppen.

Orde op zaken De vbu heeft in 2010 een grote bestuurswisseling ondergaan. Momenteel telt het bestuur maar liefst zes leden en twee aspirant leden. Ze hebben zin om orde op zaken te stellen en nemen flink wat hooi op hun vork. In Uilenstede-Oost worden flats gesloopt en vervangen

28

huurwijzer 2-2011

door nieuwbouw en de vbu praat mee over die ontwikke­ ling. Daarnaast heeft de vbu samen met duwo en de ge­ meente Amstelveen subsidie gekregen van de Stichting Leefomgeving Schiphol (de campus ligt pal onder een van de aanvliegroutes) om de buitenruimte van de cam­ pus een flinke opknapbeurt te geven zodat het een echte ‘urban campus’ wordt. Uilenstede heeft nu uiterlijk nog veel weg van een gewone woonwijk met flats, maar het grote aantal voorzieningen verraadt dat het hier om een studentenwijk gaat. Uilenstede ligt op de gemeente­ grens met Amsterdam en is verbonden met de stad via metrolijn 51 en tramlijn 5. Die directe verbinding met de Amsterdamse binnenstad dreigt in de toekomst te verdwijnen door de komst van de Noord/Zuidlijn. Met de Studentenvakbond van de Vrije Universiteit (vu) is de vbu een initiatiefgroep gestart om dat te voorkomen. ‘Want de hele wijk maakt dagelijks gebruik van dit ov’, zegt penningmeester Bram Berendse.

Sociale kwesties In woongroepen wil het nog wel eens botsen tussen bewoners en voor dat soort klachten wordt vaak de vbu ingeschakeld. Een andere sociale kwestie zijn zoge­ naamde ‘jongeren met een rugzakje’ die de gemeente Amstelveen huisvest op Uilenstede. Het zijn jongeren

Afgezien van de bestuurservaring hebben de huidige be­ stuursleden van de VBU hun eigen motivatie om in het be­ stuur te zitten. Een korte kennismaking:

die vaak kampen met psychosociale problematiek. De vbu is hier niet zozeer op tegen, maar plaatst er kant­ tekeningen bij. ‘Deze jongeren hebben een normaal leefritme nodig en studenten hebben dat helemaal niet’, vertelt voorzitter Asmara Kalter. ‘Is dit wel de juiste plek voor deze jongeren?’ De vbu is nu met een wel­ zijnsorganisatie in overleg om te kijken wat ze voor deze jongeren (momenteel 60) kunnen doen. De vbu wil ook de ‘vooral veel feestende’ internationale studenten beter bereiken en is bezig om haar website in het Engels te vertalen. Natuurlijk organiseert de vbu ook feesten op Uilenstede en pakt dat grootschalig aan. En dan zijn er nog veel meer zaken waar de vbu zich mee bezighoudt.

Het bestuur Hoe krijgt de vbu dat allemaal voor elkaar? Gemid­ deld zijn bestuursleden anderhalf jaar actief. Om het verlies aan kennis en ervaring door het hoge verloop tegen te gaan, schreef het bestuur in 2010 een bestuurs­ handboek. De vbu heeft geen moeite om goeie nieuwe bestuursleden te vinden. ‘We hebben de onkostenver­ goeding vorig jaar met 1 100 verhoogd naar 1 350 per maand om een capabel en voltallig bestuur op de been te houden’, zegt secretaris Sharyn Roodenburg. ‘Dit is ook geen functie die je er zomaar vrijwillig bij kunt doen.

O Asmara Kalter (23), voorzitter, studeert rechten aan de vu: ‘Mijn motivatie om in het vbu bestuur te gaan is omdat ik meer betrokken wilde zijn bij de buurt waarin ik woon. De voorzittersfunctie kost me 15 uur per week.’ O Sabine Bastiaans (24), algemeen bestuurslid, studeert sociologie aan de uva: ‘Ik vond het boeiend om directe invloed van mijn werk te zien in mijn eigen woonomgeving. Ik houd me bezig met een nieuw Nieuwsbulletin dat we bij iedereen in de brievenbus gaan doen en waarmee we meer mensen betrokken hopen te krijgen.’ O Sharyn Roodenburg (20), secretaris, studeert bewegingswetenschappen aan de vu: ‘Ik woonde pas twee maanden in Uilenstede en had nog tijd over naast mijn studie. Daar wilde ik iets zinvols mee doen.’ O Moniek Lommen (23), aspirant lid, studeert Europese Studies aan de uva: ‘Ik woon hier ruim een jaar en heb hier veel sociale contacten. Ik woon hier fijn en wil me inzetten om dat te behouden.’ O Bram Berendse (24), penningmeester, studeert af op public administration en business administration aan de vu: ‘Ik zit zo’n beetje als langste in het bestuur (1,5 jaar). Ik ben er destijds bijgekomen om de sociale contacten te verbeteren in de wijk. Ik vond het een uitdaging om de financiële zaken op orde te krijgen, te onderhandelen met duwo en de gemeente en ook om feesten te organiseren.’ O Sebastiaan IJzerman (22), algemeen bestuurslid, studeert technische bedrijfskunde aan de hva: ‘Ik ben sinds januari 2011 bestuurslid en word in september 2011 de nieuwe penningmeester. Tot nu toe houd ik me bezig met de nieuwbouw en urban campus. Ik dacht eerst dat de vbu alleen maar posters op de campus ophing, maar kwam er toen achter dat ze echt voor de belangen van bewoners opkomen.’ O Tony de Graaf (24), vice voorzitter, studeert management economie en rechten aan de InHolland: ‘Ik woon hier nu 2,5 jaar en vond het opvallend dat hier 3.300 studenten wonen, maar dat er zo weinig gebeurde. Waarom zijn hier niet gewoon elke week leuke dingen te doen? Ik besloot er actief iets aan te doen. Naast het organiseren van de feesten draai ik overal zo’n beetje in mee. Ik ben altijd degene die veel ouwehoert.’

Van die 1 350 kan ik mijn huur betalen. Dat betekent dat ik geen bijbaantje meer nodig heb om uit mijn kosten te komen.’ De bestuursleden steken allemaal minstens 12 uur per week in het bestuurswerk. De onkostenvergoe­ ding betaalt de vbu uit haar eigen vermogen, waarvan het leeuwendeel bestaat uit de lidmaatschapsgelden van bewoners, aangevuld met een bedrag door duwo. De vbu heeft haar eigen vermogen op een internetspaarre­ kening gezet en belegd in obligaties. Steeds meer mensen zijn geïnteresseerd in een bestuursfunctie bij de vbu omdat zij graag bestuurservaring op willen doen. ‘Iedereen begint tegenwoordig vroegtijdig aan zijn cv te denken’, verklaart Roodenburg. (Lees meer over de be­ stuursleden in het kader.) huurwijzer 2-2011

29

nieuws

Dit jaar organiseert de Woon­ bond voor de tweede keer de verkiezing van de beste huur­ dersorganisatie én de beste be­ wonerscommissie. Aanmelden kan vanaf 1 juni op www.woon­ bond.nl. In 2011 staat energiebe­ sparing centraal bij de beoorde­ ling. Welke inspanningen heeft de organisatie de laatste drie jaar verricht op het gebied van energiebesparing? En welke re­ sultaten heeft dat opgeleverd? Iedereen kan t/m 16 september op www.woonbond.nl kandida­ ten aanmelden voor de beste huurdersorganisatie en bewo­ nerscommissie van 2011. De tweede fase, de verkiezing zelf, loopt vervolgens van 27 septem­ ber tot 1 november. Een jury selecteert uit alle aanmeldingen

De Woonbond adviseert persoonlijke leden een automatische incasso af te geven. Dat heeft voordelen, zowel voor u als voor ons. Persoonlijke leden die de Woonbond machtigen de contributie automatisch af te schrijven krijgen 4 2,50 korting op de contributie.

30

huurwijzer 2-2011

Vorig jaar werd Klantenraad Domein uit Eindhoven de beste huurdersorganisatie van 2010 en Complex 4 uit Nieuwe­ gein de beste bewonerscommis­ sie van 2010. Bewonerscommissie Bakske Doen uit Eindhoven kreeg een eervolle vermelding.

Bewonerscommissie Complex 4 uit Nieuwegein. Foto: Jan-Reinier van der Vliet

‘Mijn ouderlijk huis’ Vanaf de volgende Huurwijzer (nummer 3) beginnen we met een aantal nieuwe rubrieken. In de rubriek ‘Mijn ouderlijk huis’ willen we bewoners aan het woord laten over het huis waar ze (geboren) en getogen zijn. Sommige mensen wonen nog op de plek waar ze zelf het levenslicht zagen. Anderen den­ ken er met weemoed aan terug

Automatische incasso

drie kandidaten per categorie. U kunt bepalen wie er wint door vanaf 27 september via de www. woonbond.nl te stemmen op één van de genomineerden. De beste huurdersorganisatie en bewonerscommissie van 2011 krijgen de prijs uitgereikt op 18 november.

of zijn boos omdat het gesloopt gaat worden. Heeft u een ver­ haal over uw ouderlijk huis en, ook belangrijk, er foto’s van? Neem dan contact met ons op: [email protected]. Een tweede nieuwe rubriek is ‘Op huizenjacht’ waarin we een woningzoekende volgen die op kamer­ of huizenjacht is.

Huurderslijn en Energielijn in de zomer Vanwege de zomervakantie zijn de Huurderslijn en de Energie­ lijn van de Woonbond gesloten van maandag 25 juli tot en met donderdag 11 augustus. In de drie weken daarvoor (maandag

4 tot en met donderdag 21 juli) en twee weken daarna (maan­ dag 15 tot en met donderdag 25 augustus) zijn beide service­ lijnen bereikbaar op maandag, woensdag en donderdag van 10.00 tot 13.00 uur. Vanaf maandag 29 augustus zijn de Huurderslijn en de Ener­ gielijn weer bereikbaar op de re­ guliere tijden (maandag tot en met donderdag van 10.00 tot 13.00 uur en – alleen de Huur­ derslijn – op dinsdagavond van 18.30 tot 20.00 uur).

Starters, mensen die een gezin willen uitbreiden, senioren die naar een levensbestendige wo­ ning willen, studenten die vaak met honderden anderen tege­ lijk op zoek zijn naar een kamer; bent u zelf zo’n woningzoeken­ de of kent u zo iemand? Laat het ons weten en neem contact met ons op: [email protected]

Word persoonlijk lid van de Woonbond! Als u persoonlijk lid wordt van de Woonbond krijgt u ieder kwartaal het kleurrijke tijdschrift Huurwijzer in de bus en kunt u gebruik maken van de Huur­ derslijn (020­5517755), de tele­ fonische ledenservice van de Woonbond. Voor 2 33,­ bent u een jaar lang persoonlijk lid van de Woonbond. Bel of ga naar www.woonbond.nl.

Bestelwijze brochures Bestellen kan via de webwinkel op www.woonbond.nl. Bestellen kan ook door overmaking van het juiste bedrag op giro 6217479 t.n.v. Woonbondinformatie Amsterdam, met vermelding van titel of bestel­ code. Alle prijzen zijn inclusief verzendkosten. Zorg er altijd voor dat uw naam en adres bij een bestelling worden vermeld, anders kunnen wij u het bestelde niet toesturen. Bij een bestelling van meerdere exemplaren van dezelfde brochure krijgt u een aantrekkelijke korting.

Huurders tussen kopers

Colofon Huurwijzer tijdschrift voor huurders Jaargang 17, nummer 2 Zomer 2011

uitgever Nederlandse Woonbond Nieuwe Achtergracht 17

Wonen en zorg

{

De laatste ontwikkelingen op het gebied van wonen & zorg en handvatten en tips voor huur­ dersorganisaties om met dit thema aan de slag te gaan. Bijvoorbeeld in het overleg met de verhuurder en/of andere par­ tijen, zoals de gemeente, zorgin­ stellingen en cliëntenraden. Inclusief een handige toetsings­ lijst. Uitgave september 2009, 64 pagina’s. Prijs 2 9 (2 18). Bestelcode: WZ 01.

Ja, ik word persoonlijk lid van de Woonbond.

De contributie bedraagt 1 33,- (bij automatische incasso 1 30,50) voor een jaar.

naam:

mevr./dhr.

adres: postcode/plaats: telefoon: e­mailadres: naam verhuurder: automatische incasso:

O ja O nee

bank/girorekeningnummer: datum: handtekening:

Uitknippen en in een envelop opsturen naar de Nederlandse Woonbond, Antwoordnummer 566, 1000 ra Amsterdam. Een postzegel hoeft niet.

telefoon 020­5517700 fax 020­5517799 e­mail: [email protected] website: www.woonbond.nl

redactie Kees de Jong (hoofdredacteur) Agnes Verweij

medewerkers John Cüsters

Servicekosten

Josje Deekens René van Genugten

Vernieuwde brochure over ser­ vicekosten. Met uitgebreid aan­ dacht voor de wettelijke regels, de belangrijkste serviceposten en de procedures bij geschillen over de (afrekening van de) ser­ vicekosten. Uitgave april 2010, 44 pagina’s. Prijs 1 7 (niet­leden 1 14). Bestelcode SE 01. Bestel­ wijze: zie kader.

René Jongeneelen

Informatiebladen

Senefelder Misset Doetinchem

Beknopte informatie op A4­formaat over tal van onder­ werpen. Prijs 1 1,75 (1 3,50). O Huurbescherming zelf­ standige woonruimte (101) O Woningruil (102) O Medehuur (103) O Onderhuur (104) O Huurprijs zelfstandige woonruimte (301) O Huurprijs geliberaliseerde woonruimte (302) O Jaarlijkse huurverhoging (303) O All­inhuur (304) O Huurverlaging (305) O Onderhoud (601) O Renovatie (602) O Rechten huurder bij sloop woning (603) O Zelf klussen in uw huurwoning (701) O Verbruiksmeting bij blokverwarming (1202) O Burenoverlast (1301)

&

Nieuwe brochure over de posi­ tie van huurders in gemengde huur­koopcomplexen. Met de nieuwste ontwikkelingen in huren en (ver)kopen, de regels voor huurders (huurrecht) en kopers (appartementsrecht) in gemengde complexen, de rol van de gemeente en praktische tips en voorbeelden voor huur­ dersorganisaties en bewoners­ commissie om de samenwer­ king met vve’s vorm te geven, onder meer op het gebied van onderhoud, servicekosten en leefbaarheid. Uitgave april 2011, 56 pagina’s. Prijs 2 11,­ (2 22,­). Bestelcode RE 03.

1018 xv Amsterdam

Jannie Komduur Ronald Paping Anki Posthumus Hans Roseboom Jan­Reinier van der Vliet Max Wondergem

vormgeving

druk

lidmaatschap Opzeggen van het lidmaat­ schap moet schriftelijk, uiterlijk twee maanden voor aanvang van het nieuwe lidmaatschapsjaar, bij de ledenadministratie van de Woonbond, Nieuwe Achter­ gracht 17, 1018 xv Amsterdam. Abonnementen moeten schrif­ telijk voor 1 december worden opgezegd.

copyright Overname van artikelen, foto’s en illustraties is niet toegestaan zonder toestemming van de redactie en/of de fotograaf/ illustrator.

ISSN 1381-5938

huurwijzer 2-2011

31

schuurpapier In de rubriek ‘Schuurpapier’ aandacht voor groot en klein huurdersleed, maar ook voor grappige voorvallen. Heeft u iets vervelends of juist iets komisch mee­ gemaakt met uw verhuur­ der, beheerder of gemeen­ te, bel of schrijf dan naar de redactie van Huurwij­ zer, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 XV Amsterdam, 020-5517700. E-mailen kan ook: [email protected]

Gasabonnement

Mevrouw Dekker uit Voorburg heeft er slapeloze nachten van gehad. Zij huurt sinds kort een seniorenappartement in een complex met blokverwarming. Alle woningen in haar complex zijn tien jaar geleden overge­ gaan op elektrisch koken waar­ door alle gasaansluitingen wer­ den afgesloten of verwijderd. Toch had Eneco (de naam van dit energiebedrijf staat trouwens voor ‘Energie en Communica­ tie’) een gasabonnement op me­ vrouw Dekkers naam en adres gezet. Zij wilde uiteraard het gasabonnement laten opheffen, maar volgens een medewerkster van Eneco kon dat niet: ‘U ge­ bruikt wel degelijk gas omdat er op uw adres een gasabonne­ ment loopt’... Een paar gesprekken met alle­ maal verschillende medewer­ kers later, stuurde Eneco dan toch maar een monteur langs om de situatie met eigen ogen te aanschouwen. Die monteur was nog geen vijf minuten bin­ nen, concludeerde dat ‘de gas­ meter weg is’ en dat hij niet be­ greep wat het probleem was. Ondertussen was mevrouw Dekker vier maanden, negen dure telefoongesprekken (want een 0900 nummer) en ver­ schrikkelijk veel frustratie, buik­ pijn en slapeloze nachten ver­ der, vanwege de snauwerige toon en de zelfs intimiderende houding van Enecomedewer­ kers bij de klantenservice. ‘Wat een klucht is dit en wat een zooitje is het in dat bedrijf ’, ver­ zucht mevrouw Dekker. ‘Con­ sumenten lopen tegenwoordig veel te vaak tegen dit soort mis­ standen aan.’ Boosdoeners zijn de database met klantgegevens van Eneco (een systeem met zijn eigen wetmatigheden dat geen uitzonderingen duldt) en klantenservice-medewerkers die doodleuk zeggen: ‘Zo staat het nu eenmaal in de computer mevrouw, dus ik kan u verder ook niet helpen.’

Spekgladde vloer

Ger en Bea Boogmans (beiden 70) wilden in 2006 graag ver­ huizen naar een seniorenflat en vonden een mooie in Steenwijk. Alles was in orde, behalve de badkamer. De wandtegels waren beschadigd en de vloertegels bleken glad en gevaarlijk. De beheerder van het senioren­complex liet weten dat de wandte­ gels vervangen zouden worden en dat de badkamer in 2008 ge­ renoveerd zou worden. Dat stel­ de de nieuwe huurders gerust. Maar 2008, 2009 en 2010 gin­ gen voorbij zonder dat er iets gebeurde. Boogmans vroeg zijn verhuurder Woonzorg Ne­ derland schriftelijk waarom die badkamer nog niet was gereno­ veerd, terwijl dat wel was toege­ zegd? Niks toegezegd, verklaar­ de Woonzorg, want er stond niks op papier. En hun onder­ houdsbudget was nu eenmaal krap. Maar ondertussen waren Boog­ mans en zijn vrouw al wel een aantal keer uitgegleden over de

gladde badkamervloer. Niet alleen voelen ze zich om die reden onveilig in de badkamer. Ze schamen zich ook nog eens tegenover gasten voor de lelijke vervangende wandbetegeling die haastig en in afwijkende kleuren (lichtblauw in plaats van grijs) is aangebracht. Boog­ mans diende een klacht in bij de Klachtencommissie van Woon­ zorg Nederland. Die verklaar­ de de klacht ongegrond, omdat ‘de toezegging’ nooit schrifte­ lijk is vastgelegd. Wel adviseert de klachtencommissie ‘niet te lang te wachten’ met een reno­ vatie omdat het om een senio­ rencomplex gaat en ‘antislipte­ gels gebruikelijk zijn in apparte­ menten voor ouderen’. Hoeveel antisliptegels zou Woonzorg ei­ genlijk neer kunnen leggen van de riante salarissen van de le­ den van haar bestuur? Woon­ zorg Nederland staat al jaren met meerdere bestuursleden in de top 10 van topsalarissen bij woningcorporaties.