De klokken gelijk gezet

De klokken gelijk gezet Jaarverslag 2013

Mei 2014 Nijmegen

Stichting Standvast Wonen Gevestigd te Nijmegen, Takenhofplein 3 Toegelaten als instelling, werkzaam in het belang van de volkhuisvesting, op 1 januari 2002 onder de naam Stichting Standvast Wonen Statuten De statuten zijn laatstelijk gewijzigd en notarieel vastgelegd op 1 januari 2013, met goedkeuring van de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Geregistreerd als organisatie die de Aedescode heeft onderschreven (lidnummer 103917) Ingeschreven in het verenigingen- en handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Centraal Gelderland onder nummer 10017041.

Standvast Wonen • Jaarverslag 2013

2 van 50

Inhoudsopgave

Voorwoord ....................................................................................................................... 4 Hoofdstuk 1: Terugblik op 2013 ....................................................................................... 5 Hoofdstuk 2: Visie, missie, kerndoelen ............................................................................. 7 Hoofdstuk 3: Maatschappelijke opgaven ........................................................................ 10 Hoofdstuk 4: Bewonerszaken ......................................................................................... 13 Hoofdstuk 5: Buurten en dorpen .................................................................................... 17 Hoofdstuk 6: Woningen .................................................................................................. 19 Hoofdstuk 7: Samenwerking .......................................................................................... 23 Hoofdstuk 8: Organisatie ................................................................................................ 26 Hoofdstuk 9: Risicomanagement .................................................................................... 30 Hoofdstuk 10: Verslag Raad van Commissarissen .......................................................... 34 Hoofdstuk 11: Financiën ................................................................................................. 45


3 van 50

Voorwoord We kijken terug op een intensief, bijzonder en goed 2013 voor het nieuwe Standvast Wonen. Het afgelopen jaar stond voor een heel groot deel in het teken van de fusie tussen de woningcorporaties Standvast Wonen en Alphons Ariëns. Terugkijkend mogen we concluderen dat de fusie, hoewel het een majeure operatie was, zonder veel problemen is verlopen. Onze eerste 'rapportcijfers' wijzen dit ook uit. Onze stakeholders beoordeelden onze prestaties in 2013 met een 7. En de personeelstevredenheid kwam uit op een 7,2. Terwijl we druk bezig waren met het synchroniseren van processen en het ontwikkelen van de nieuwe organisatie, ging het dagelijkse werk gewoon door. Ook onderhielden we goede relaties met onze drie huurdersorganisaties. Hulde voor onze medewerkers die zich zo inspanden! In het eerste jaar na de fusie is een solide basis gelegd voor de nabije toekomst. Niet alleen organisatorisch. Samen met onze belanghouders hebben we een nieuwe strategische koers uitgestippeld. 'Fit in buurten en dorpen' is de titel van onze visie tot 2023. Op basis hiervan stelden we een ondernemingsplan op voor de komende vier jaar. We zijn er trots op dat we er in het drukke jaar in slaagden een brede maatschappelijke visie neer te leggen. De strategie heeft duidelijk maatschappelijke meerwaarde, door ons streven naar vitale buurten en dorpen te koppelen aan het belang van eigen verantwoordelijkheid van medewerkers, bewoners en samenwerkingspartners. Op deze manier geeft Standvast Wonen de participatiemaatschappij handen en voeten. Te beginnen in 2014, want vanaf nu richten we onze blik veel meer dan afgelopen jaar op participatie van bewoners. Tegelijkertijd is er nog steeds tegenwind uit Den Haag. De verhuurdersheffing die op ons afkomt, heeft een enorme impact. We zullen aan de eigen organisatie blijven sleutelen om de effectiviteit optimaal in balans te houden, tegen zo laag mogelijke kosten. We blijven kritisch kijken naar onderhoudsplannen en de projectenportefeuille. De impact van de verhuurdersheffing kunnen we dragen. We zullen meer blijven doen dan het sec verhuren van woningen. We willen blijven werken aan veilige en aantrekkelijke buurten en dorpen. Dat is onze verantwoordelijkheid als maatschappelijke onderneming. Ons jaarverslag telt elf hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk blikken we terug op de belangrijkste ontwikkelingen voor onze organisatie in 2013. U leest in hoofdstuk 2 welke visie, missie en doelstellingen wij centraal stellen. Hoofdstuk 3 geeft onze maatschappelijke opgaven weer op het gebied van wonen en vitale buurten en dorpen. In hoofdstukken 4, 5 en 6 gaan we dieper in op de resultaten die we bereikten in bewonerszaken, dorpen, buurten en woningen. Over onze samenwerkingspartners leest u in hoofdstuk 7. In hoofdstuk 8 staan we stil bij de ontwikkelingen in onze eigen organisatie. Hoofdstuk 9 en 10 gaan in op Good Governance, met risicomanagement en het jaarverslag van onze raad van commissarissen. Hoofdstuk 11 is het financieel jaarverslag. Juni, Nijmegen, Esther Lamers en René Roelofsma  Directeur-bestuurders Standvast Wonen


4 van 50

Hoofdstuk 1: Terugblik op 2013 De klokken gelijk zetten Voor onze organisatie was 2013 met recht een bijzonder jaar. Op 1 januari 2013 was de fusie tussen Standvast Wonen en Alphons Ariëns een feit. Twee woningcorporaties bundelden hun krachten. Dat betekende voor de fusiecorporatie een nieuwe organisatie, met tal van gewijzigde functies, een impuls voor de bedrijfscultuur en een nieuwe koers. Voor vele werkprocessen hebben onze mensen de klokken gelijk gezet. Bij dit synchroniseren van werkzaamheden keken zij telkens naar de verschillen en overeenkomsten in aanpak in de oude organisaties, en kozen zij voor de beste werkwijze. Medewerkers hebben meer verantwoordelijkheid gekregen. We zijn aan de slag gegaan met het Nieuwe Werken. En Standvast Wonen koos voor een nieuw centraal hoofdkantoor, goed bereikbaar in ons werkgebied Nijmegen-Beuningen-Druten. Begin 2014 zijn we daadwerkelijk verhuisd, naar ons nieuwe kantoor aan het Takenhofplein in Nijmegen. Hier krijgt het Nieuwe Werken ook echt vorm.

Krachtsinspanning Dankzij de fusie is onze nieuwe organisatie minder kwetsbaar in (nog steeds) turbulente tijden voor de gereguleerde huursector. De Wet verhuurderheffing die op ons af komt, kunnen we financieel aan. Onder andere door kritisch te kijken naar onderhoudsplannen en de projectenportefeuille. De krachtenbundeling betekende voor ons een krachtsinspanning. De komende vijf jaar elk jaar 5% bezuinigen op de organisatiekosten, met gevolgen voor het personeelsbestand. Terwijl de organisatorische en functieveranderingen in volle gang waren, zijn we begonnen met het uitzetten van een nieuwe koers. Want we blijven uitdagingen aangaan voor vitale en diverse buurten en dorpen. Zonder de realiteit uit het oog te verliezen. In het najaar van 2013 presenteerden we onze strategische visie, over vitaliteit, veiligheid en verantwoordelijkheid in onze buurten en dorpen. In hoofdstuk 2 leest u meer over de nieuwe visie en missie van Standvast Wonen.

Verantwoordelijk en ondernemend Intern hebben we in een jaar tijd een hele slag gemaakt. Onze medewerkers konden begin 2013 in nieuwe functies aan de slag. De organisatie is 'platter' nu er een managementlaag van teamleiders tussenuit is. Het leverde een besparing op, met een teruggang van 110 medewerkers naar 105 medewerkers. Door verantwoordelijkheden lager in de organisatie neer te leggen, doen we een groter beroep op de vakvolwassenheid van onze medewerkers. Het Nieuwe Werken is een randvoorwaarde voor meer eigen verantwoordelijkheid. Op ons nieuwe hoofdkantoor zijn geen vaste werkplekken, maar kiezen mensen dagelijks hoe en met wie ze werken. Ze gaan aan de slag met eigen planningen en speerpunten en ontmoeten ondertussen telkens andere collega's. Als dat zo uitkomt, is thuiswerken ook goed. We gaan uit van de vakvolwassenheid van onze collega's. Managers coachen en faciliteren. In hoofdstuk 8 leest u meer over de nieuwe organisatie.

Huisvesting: effectief en efficiënt De fusie betekent dat we van twee organisaties naar één organisatie zijn gegaan. Dat levert per definitie kostenbesparingen op, zeker op de langere termijn. We sparen onder meer personeels-, advies- en ict-kosten uit, en ook de centrale huisvesting levert structureel besparingen op. In 2013 hebben we de verhuizing naar één kantoor voorbereid. Naast dit ene kantoor houden we geen woonwinkels meer open in buurten of dorpen. Wel zijn er 'aanlandplekken' in Druten, Beuningen en Nijmegen-Oost. Samenwerkende welzijnsorganisaties en een collega-corporatie stellen faciliteiten Standvast Wonen • Jaarverslag 2013

5 van 50

aan ons ter beschikking. Natuurlijk zijn we zichtbaar in buurten en dorpen. Voor onze buurtbeheerders is dit de natuurlijke werkomgeving. Huurders die dit willen, kunnen onze medewerkers thuis ontvangen. Voor zaken als het afsluiten van een huurcontract hoeven huurders niet naar het Takenhofplein te komen, dit regelen we in hun nieuwe huis.

Naar een nieuwe bedrijfscultuur De verhuizing naar het nieuwe hoofdkantoor is een belangrijke stap voor het harmoniseren van twee organisaties naar één nieuwe onderneming. Het vooruitzicht alleen al gaf energie om 2013 succesvol te maken. Al onze medewerkers zijn bezig geweest met de fusie. Af en toe was er discussie. Dat is niet vreemd, wanneer er uit twee organisaties één overblijft. Gelukkig was er altijd het inzicht dat bij het synchroniseren van de processen het beste resultaat voor ogen stond. En er waren regelmatig successen. Op 10 juni 2013 namen we ons nieuwe administratiepakket met goed resultaat in gebruik. Een stap die hielp om met energie verder te werken aan het nieuwe Standvast Wonen.

Eerste resultaten We hebben intussen een idee hoe de fusie 'geland' is in Nijmegen, Beuningen en Druten. Niet alleen voor ons, maar ook voor onze omgeving is er veel veranderd. Veel partners hadden tot voor kort te maken met een van de twee oude corporaties. In de nieuwe corporatie werken de mensen van het oude Standvast Wonen en van Alphons Ariëns. De verhouding is ongeveer tweederde 'Standvast Wonen', eenderde 'Alphons Ariëns'. Onder onze stakeholders is onderzocht hoe ze onze nieuwe organisatie en de 'nieuwe gezichten' ervaren. Hebben ze hinder ondervonden van alle wijzigingen, zijn we zichtbaar gebleven, hoe was het om kennis te maken met nieuwe mensen van Standvast Wonen? We kregen een 7 als rapportcijfer en dat vinden we bemoedigend. Een tevredenheidsonderzoek onder onze medewerkers leverde in het najaar van 2013 een 7,2 op, en ook daar zijn we blij mee. De eerste ervaringen met het Nieuwe Werken zijn positief. In 2013 hebben we een nieuwe organisatie en een strategische koers uitgezet. Ondanks het roerige jaar en de tegenwind vanuit Den Haag zijn we goed op weg met een mooie maatschappelijke visie. Met een gezonde bedrijfsvoering. In 2014 zetten we in op participatie, onder meer door de banden met onze huurders en huurdersorganisaties aan te halen.


6 van 50

Hoofdstuk 2: Visie, missie, kerndoelen Aan zet met een nieuwe koers Met de fusie van Standvast Wonen en Alphons Ariëns is begin 2013 een hernieuwde woningcorporatie van start gegaan in Nijmegen en de zuidflank van de Stadsregio. Het eerste jaar van onze fusiecorporatie hebben we benut voor het op de rails zetten van onze nieuwe organisatie. U las er al over in hoofdstuk 1. Ook hebben we onze koers bepaald. We stelden visie en missie vast, evenals onze kernwaarden en onze doelstellingen voor de komende tien jaar. In samenspraak met onze stakeholders. Het vertrekpunt hierbij was 'Fit in de Regio', het ondernemingsplan dat we in de aanloop naar de fusie opstelden. In oktober 2013 hebben we 'Fit in buurten en dorpen' vastgesteld, onze strategische visie voor de periode tot 2023. Deze definitieve koers is een scherpstelling van het voorlopige ondernemingsplan. Op basis van de strategische visie maakten we het 'Ondernemingsplan 2014-2018'. De kern van onze koers en doelen leest u in dit hoofdstuk.

De buurt = de buren Een buurt of dorp is meer dan een optelsom van huizen. Het zijn vooral de buren die een buurt vormen. Bewoners zorgen samen voor de buurt, maken deze vitaal. Dat is in drie zinnen de kern van onze visie voor de komende tien jaar. In vitale buurten en dorpen hebben en nemen bewoners verantwoordelijkheid. Ze komen samen met initiatieven. Bewoners wonen er graag en willen er ook blijven wonen.

Verantwoordelijkheid krijgen en nemen Eigen verantwoordelijkheid en betrokkenheid zijn ook belangrijke drijfveren voor ons handelen. Vitale buurten en dorpen bereik je alleen als alle partijen (bewoners, belanghebbenden, onze medewerkers en partners) zich verantwoordelijk en betrokken voelen, en daar ook naar kunnen handelen. De komende tien jaar blijft onze focus liggen op het aantrekkelijk maken en houden van buurten en dorpen. Wij doen waar we goed in zijn. Samenwerking verankeren we in strategische allianties met lokale zorgen welzijnspartners en gemeenten. Voor bewoners en andere belanghebbenden is er ruimte om zelf bij te dragen aan een vitale samenleving.

Onze visie: de drie v's Onze visie bepaalt, los van de steeds wisselende omstandigheden, telkens waaraan wij ons bestaansrecht ontlenen. Vitale buren maken vitale buurten Dit vormt sinds lange tijd de basis voor ons handelen. Alles wat we doen, is in het belang van een vitale buurt. Vitale buurten en dorpen zijn:

•

veerkrachtige buurten, die meebewegen op economische en maatschappelijke trends.

•

veilige buurten, die buren ervaren als sociaal en fysiek veilig, en een aantrekkelijke woonomgeving.

•

buurten met verantwoordelijkheden, waar buren zich verantwoordelijk voelen en hun verantwoordelijkheid nemen.


7 van 50

Onze missie: we maken buurten vitaal Standvast Wonen is actief op het deel van de woningmarkt waar marktpartijen zich voor het overgrote deel afzijdig houden. Vanuit onze rol als sociale huisvester richten we ons op buurten en dorpen die we vitaal kunnen maken en houden. Dat doen we door de verantwoordelijkheid en betrokkenheid van bewoners en partners te stimuleren en te vergroten. Over onze rol en betrokkenheid zijn we transparant. In onze missie geven we duidelijkheid over:

•

Ons werkgebied We realiseren een mix aan woningen, (huur)prijzen en woonmilieus, samen met partners. In de gemeenten Nijmegen, Beuningen en Druten, in het woningmarktgebied aan de zuidkant van de Stadsregio.

•

Onze belanghebbenden We richten ons primair op het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen (tot 34.000 euro prijspeil 2013) en bijzondere doelgroepen. We zetten ons ook in voor huishoudens met bescheiden middeninkomens (tot 43.000 euro prijspeil 2013), tenzij dit concurreert met onze primaire doelgroep.

•

Onze normen en waarden Waar we veel bezit hebben, vervullen we een voortrekkersrol in het vitaal houden of maken van buurten en dorpen. We stimuleren partners en bewoners verantwoordelijkheid te nemen en betrokkenheid te tonen. Zo investeren wij samen in toekomstbestendige buurten en dorpen.

Onze kernwaarden: ethisch kompas voor ons handelen In onze kernwaarden komt tot uitdrukking wat onze identiteit is. Ze fungeren als ethisch kompas. De kernwaarden vormen het DNA van onze bedrijfscultuur en de manier waarop we met onze omgeving omgaan. Maatschappelijk betrokken en integer We kennen onze klanten (huurders en belanghebbenden) en weten wat ze van ons vragen. Onze medewerkers weten wat zij moeten doen om nu en in de toekomst invulling te geven aan de door ons en onze klanten gestelde maatschappelijke doelen. Onze partners herkennen zich in deze doelen en werken graag met ons samen om ze te realiseren. Ondernemend en vitaal Onze klanten voelen zich verantwoordelijk voor een vitale buurt. Zij ondersteunen de keuzes die onze medewerkers met beperkte (financiële) middelen maken. Onze partners betrekken we bij onze keuzes en waar nodig investeren we samen. Samenwerken op de zuidflank van de Stadsregio. We betrekken onze klanten bij het formuleren en bereiken van onze doelen en onze continue zoektocht naar nieuwe werkvormen. Onze medewerkers delen kennis, kunde en middelen. Samen met onze partners bereiken we nog meer. Deze samenwerking is vrijwillig, maar niet vrijblijvend. Deze verankeren we in samenwerkingsvormen, zoals strategische allianties.


8 van 50

Drie kerndoelen De komende jaren zullen wij ons focussen op drie kerndoelen: 1. Betere marktwerking: variatie en keuzevrijheid voor vitale buurten Variatie in woningaanbod zorgt voor vitale buurten en dorpen. Daarbij is keuzevrijheid een kernwoord. In buurten die bewoners zelf hebben gekozen, voelen zij zich beter op hun plek. Dan vormen verschillen tussen bewoners meestal geen bezwaar. Jong en oud, verschillende inkomensgroepen en laag- en hoogopgeleiden wonen in vitale buurten naast elkaar. Door meer te variëren in huur ontstaat een betere marktwerking in de sociale huursector. Hierdoor krijgen woningzoekenden met een korte woonduur (met name jongeren en starters) meer kans op een woning in een populaire buurt. Dit komt de differentiatie in leeftijd en daarmee ook de vitaliteit van buurten en dorpen ten goede. We streven naar een optimalisatie van de huuropbrengsten binnen de grenzen van betaalbaarheid. Hierbij houden we rekening met differentiatie op wijkniveau. 2. Gedeelde verantwoordelijkheid: initiatieven voor vitale buurten Onze huurders zijn het meest deskundig om de kwaliteit van hun woonomgeving te beoordelen en te beïnvloeden. Zij wonen er immers 24 uur per dag. Daarom zullen we onze rol op leefbaarheid meer concentreren op woningbezit, waarbij we meer ruimte laten voor andere partijen om verantwoording te nemen op het gebied van leefbaarheid. Waar ruimte is voor creativiteit en ideeën, nemen bewoners en andere betrokkenen die ruimte. We pakken leefbaarheid niet meer aanbodsgericht aan, maar nemen meer afstand. Initiatieven faciliteren en belonen we. We delen daarom onze visie met partners en bewoners en maken ieders rol helder. 3. Langer zelfstandig wonen in eigen buurt Vergrijzing zorgt voor steeds meer huishoudens met een zorgbehoefte in buurten. Wij vinden het belangrijk dat mensen, ongeacht leeftijd of zorgbehoefte, kunnen blijven wonen in hun vertrouwde omgeving. In een vitale buurt waar jong en oud samen leven. Wij willen dat passend wonen mogelijk is in alle buurten en dorpen waar we substantieel bezit hebben. Passendheid van onze woningen en de behoefte hieraan brengen we in kaart. Via portefeuillemanagement sturen we op een gewenste mix aan woningtypes. We hebben aandacht voor zorg in de buurt.

Tenslotte Onze strategische koers geeft weer waar we voor staan. Daarbij sluiten we aan bij de rol die de overheid ons toebedeelt. We zijn ons er van bewust dat de wereld in beweging blijft. Ontwikkelingen van morgen of overmorgen maken het misschien noodzakelijk om onze koers bij te stellen. Daarom staan wij jaarlijks stil bij deze ontwikkelingen. Wij betrekken onze huurders en partners hierbij.


9 van 50

Hoofdstuk 3: Maatschappelijke opgaven Van kerndoelen naar opgave Voor ons stond 2013 in het teken van synchroniseren en koers bepalen. Van de twee corporaties die fuseerden in het nieuwe Standvast Wonen maakten we één organisatie. En we kozen in samenspraak met onze stakeholders voor een strategische visie die de doelen voor de komende jaren scherp stelt. In het vorige hoofdstuk presenteerden we de drie kerndoelen die onze maatschappelijke opgaven samenvatten:

• • •

variatie en keuzevrijheid voor vitale buurten gedeelde verantwoordelijkheid langer zelfstandig wonen in eigen buurt

Deze strategische koers was aanleiding om onze maatschappelijke opgave opnieuw te formuleren. Dit deden we onder meer in visies op leefbaarheid en het scheiden van wonen en zorg. In dit hoofdstuk zetten we op een rij wat ons vertrekpunt was in 2013, welke kijk we hebben op onze maatschappelijke opgaven en hoe ver we zijn met de opbrengsten.

Variatie en keuzevrijheid Als woningcorporatie willen we buurten en dorpen vitaal maken en houden door een samenhangende aanpak te kiezen. We hebben geen aparte afdeling 'dorpen' of 'stadswijken'. Onze overtuiging is dat een differentiatie in woningtypen en prijzen overal werkt: bij een gemengd aanbod is passend wonen mogelijk voor alle leeftijden en inkomensgroepen. Een eerste stap voor het aanbieden van de juiste mix is onderzoek naar woningbehoefte in onze dorpen en buurten. We onderzoeken welke doelgroepen waar wonen en hoe ver we zijn met onze doelstellingen. Ook brengen we leefstijlen in kaart. In 2013 zijn we begonnen met deze onderzoeken. In het voorjaar van 2014 zijn er resultaten.

Gedeelde verantwoordelijkheid In november 2013 hebben we onze visie op leefbaarheid vastgesteld. Hierin staat het versterken van het zelforganiserend en probleemoplossend vermogen van bewoners en hun omgeving centraal. In de BBSH en het Wetsvoorstel Herzieningswet (2012) is bepaald dat woningcorporaties verantwoordelijk blijven voor leefbaarheid in buurten en dorpen. Primair als beheerder en ontwikkelaar van sociaal vastgoed en levensloopbestendige buurten. Naast deze rol zien we ook nog een rol in het versterken van de onderlinge verbanden in buurten en dorpen. Wel doen we dit vanuit een andere rol. Namelijk die van faciliteerder en katalysator van burgerinitiatieven in plaats van aanbieder van buurtactiviteiten en diensten en/of ontzorger of oplosser van maatschappelijke problemen. Onze visie op leefbaarheid richt zich op vitale dorpen en buurten met een gedeelde verantwoordelijkheid en betrokkenheid op de woonomgeving. Leefbaarheid pakken we niet meer aanbodsgericht aan. We nemen meer afstand. Zo ontstaat ruimte voor eigen initiatief bij bewoners en andere partners. In onze organisatie werken we daarom met wijkregisseurs in plaats van met woonconsulenten, zoals ze voorheen heetten bij Standvast Wonen (zie ook hoofdstuk 8 over deze en andere ontwikkelingen in de organisatie). Woonconsulenten reageerden op zaken als overlast, de wijkregisseur opereert strategisch en faciliteert burgerinitiatieven.


10 van 50

Daarom investeren wij in Buurtkracht. Initiatieven vanuit bewoners zijn meer gericht op daadwerkelijke behoeftes die er in de buurt spelen en hebben meer kans van slagen. Naast vertrouwen in bewoners, vraagt dit om een andere grondhouding van ons als professionals. Dit vraagt om een maatschappelijk ondernemer, die bewoners uitdaagt, uitlokt, ondersteunt, verrast, beloont, inspireert en verbindt. Bewoners vragen we niet alleen om problemen te verwoorden, maar nodigen we vooral uit om mee te denken in oplossingen en mogelijke alternatieven. We scheppen ruimte in plaats van dat we bewoners aansturen. We gaan bewust op zoek naar nieuwe vormen van participatie en eigenaarschap. We spreken pas over leefbaarheidskwesties als ze door bewoners als zodanig benoemd zijn. Door integrale wijkvisies en uitvoeringsplannen te maken die gedeeld worden door bewoners en professionals vergroten we het effect van buurtinitiatieven. Zo garanderen we dat alle investeringen en inspanningen bijdragen aan ons gezamenlijk beeld van een vitale buurt of dorp en wordt duidelijk wat ieders bijdrage daaraan is.  

Buurtkracht in de praktijk  Om Buurtkracht succesvol te maken, gelden een aantal uitgangspunten:

•

Gemeenschappelijkheid: er bestaan nu nog verschillende beelden tussen partners en bewoners wat ze in buurten en dorpen willen bereiken. Een uitvoeringsagenda, die tot stand komt uit een dialoog met alle betrokken partners geeft richting en houvast. Dit is de reden dat we aan de slag gaan met integrale opgestelde wijken uitvoeringsplannen.

•

Adviseren en faciliteren: onze medewerkers organiseren niet langer meer vóór bewoners, maar met bewoners. Of laten dit zelf over aan andere maatschappelijke partners, zoals welzijnsinstellingen. Het initiatief en de regie komt steeds meer bij mensen zelf te liggen. Dit past bij onze visie op vitale klanten.

•

Verbinden en versterken: door het actief stimuleren van het 'halen' en 'brengen' van kennis, ervaring en resultaten willen wij partijen onze buurten en dorpen met elkaar verbinden en bestaande krachten versterken. Samenwerking betekent voor ons: Alleen doen waar je goed in bent, transparant zijn en kennis delen, mensen en middelen bundelen waar dat mogelijk is. Onze wijkregisseurs hebben een belangrijke rol in het maken van deze verbindingen.

•

Stimuleren en belonen: wij investeren in vitale dorpen en buurten waarbij bewoners initiatieven ontplooien om de leefbaarheid in hun dorp of wijk te verbeteren. Daarom zetten we een deel van ons leefbaarheidsbudget (financieel en/of fysiek) om in een leefbaarheidsfonds voor bewonersinitiatieven. 

Langer zelfstandig wonen in eigen buurt De zorgen welzijnssector is volop in beweging. Per 1 januari 2013 was de scheiding wonen en zorg een feit. Dit betekent aparte financiering van wonen en zorg. De bewoner met zorgvraag betaalt voor het wonen. De zorg wordt gefinancierd via de zorgverzekeringswet, Wmo, AWBZ of eigen middelen. De invoering van het scheiden van wonen en zorg gebeurt stapsgewijs en geldt nu voor lichte zorgvragen. Naar verwachting volgen in 2015 de mensen met een zwaardere zorgvraag.


11 van 50

Woningcorporaties hebben met scheiden van wonen en zorg te maken, omdat zij een groot deel van deze doelgroep huisvesten. Daarnaast zijn ze de belangrijkste verhuurders van zorggebouwen die niet in eigendom zijn van de zorginstellingen zelf. We hebben in 2013 een visie op het scheiden van wonen en zorg ontwikkeld. Een belangrijk onderdeel van deze visie is het langer zelfstandig wonen in eigen buurt. Nu steeds meer mensen met een zorgvraag thuis blijven wonen, neemt de behoefte aan een 'vitale' woonomgeving toe. Naast voldoende passende woningen, vraagt dit ook om zorgen welzijnsarrangementen. Bewoners willen elkaar kunnen ontmoeten en onderling diensten uit kunnen wisselen. Daar waar we substantieel bezit hebben, gaan we actief de samenwerking zoeken met partners die deze arrangementen kunnen bieden of organiseren. We hebben in 2013 ook besloten de huidige afspraken met zorginstellingen te actualiseren. Het scheiden van wonen en zorg is aanleiding om te onderzoeken of het collectief aanbieden van kleine woningaanpassingen leidt tot kostenbesparingen. Het aanpassen van een woning is een individuele keuze en gebeurt altijd op initiatief van een bewoner. Ons onderzoek naar leefstijlen zetten we in om maatwerk te bieden in communicatie en dienstverlening op buurtniveau. We inventariseren de mogelijkheden om ons aanbod beter te presenteren, via nieuwe communicatie-instrumenten. Dat maakt keuzemogelijkheden voor mensen met beperkingen inzichtelijker. We denken dat ons onderzoek naar woningbehoefte ons ook helpt om per buurt en dorp aan te sluiten bij de vraag naar zorg. De komende jaren zal er veel op het terrein van wonen en zorg veranderen. We zullen ons beleid constant op nieuwe situaties moeten aanpassen. We blijven daarom de actuele ontwikkelingen volgen.


12 van 50

Hoofdstuk 4: Bewonerszaken Tevreden klant in passende woningen Als woningcorporatie willen wij dat onze klanten tevreden zijn en wonen in een woning en buurt of dorp dat bij hen past. We werken daarom continu aan verbetering van onze dienstverlening. In 2013 hadden we een uitgelezen kans hiervoor, bij het synchroniseren van de organisaties van Standvast Wonen en Alphons Ariëns. In dit hoofdstuk leest u meer over (het meten van) klanttevredenheid en ook over de manieren waarop we passend wonen in de praktijk brengen.

Klanttevredenheid meten Als woningcorporatie willen wij dat onze klanten tevreden zijn. Om de klanttevredenheid over onze dienstverlening te monitoren, kiezen we in 2014 een passend meetinstrument. We gebruikten voor het meten van de klanttevredenheid het huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Hier stoppen we mee. De manier waarop het KWH-Huurlabel werkt, is te weinig flexibel voor ons.

Ontwikkeling van dienstverlening We hebben in 2013 ons dienstverleningsconcept afgestemd op onze strategische visie op vitaliteit en verantwoordelijkheid. Ons uitgangspunt in onze dienstverlening is de vitale klant, met eigen initiatief en verantwoordelijkheid. Deze klant verwacht van ons een snelle dienstverlening, op het moment dat daar behoefte aan is. Ons antwoord hierop is om daar zoveel mogelijk plaatsonafhankelijk digitaal sturing aan te geven. Het is de beste manier om onze dienstverlening goed en betaalbaar te houden. Daarom verloopt onze dienstverlening bij voorkeur als volgt: internet (website/klantportaal/e-mail), telefoon of persoonlijk gesprek.

Klachten De regionale klachtencommissie behandelde in 2013 twaalf klachten. Een overzicht: Klachten ingediend in 2012, behandeld in 2013

2

Klachten ingekomen in 2013

10

Klachten nog te behandelen in 2014

3

Totaal klachten behandeld in 2013

12


13 van 50

Betaalbaarheid woningen Onze portefeuille met woningen is er een met een mix aan prijsklassen en woningtypen. Waarbij we ons vooral richten op mensen met een kleine beurs. Dat is dan ook zichtbaar in de streefpercentages van onze portefeuille. Hieronder de verdeling in huurklassen, gebaseerd op de netto maandhuur. Te zien is dat het leeuwendeel van de woningen valt in de betaalbare klasse, conform ons streven. Daarnaast zijn we ook op de goede weg met het vinden van een evenwicht in het aanbod tussen betaalbare, middeldure en dure huurwoningen.

Huurklasse

Maandhuur

Streven

% van de

% van de

woningen

woningen

dec. 2013

dec. 2012

Betaalbaar

… t/m € 574,35

85%

92%

85%

Middelduur (tot huurtoeslaggrens)

€ 574,36 t/m € 681,01

12%

6%

10%

Duur (boven huurtoeslaggrens)

€ 681,02 t/m …

3%

2%

5%

Woonruimteverdeling In 2013 maakten we een start met de overgang naar een nieuw woonruimteverdeelsysteem, dat geldt voor ons hele verzorgingsgebied. Het oude Standvast Wonen was aangesloten bij Entree, het verdelingssysteem van de Stadsregio. Alphons Ariëns was als corporatie uit Druten aangesloten bij Woongaard, het systeem van Rivierenland. We hebben besloten om de verdeling van al onze woningen via Entree te regelen. Eén systeem is klantvriendelijker en vergroot de kansen op een woning voor iedereen die bij ons wil huren. De uniformering van het woonruimteverdeelsysteem gaat per 1 juni 2014 in. In de tussentijd informeren we onze huurders zo goed mogelijk. Huurders die ingeschreven staan bij Woongaard, kunnen hun inschrijving overhevelen.

Doorstroming, mutatiegraad en leegstand In 2013 hebben we 668 nieuwe huurcontracten afgesloten. Daarvan waren er 243 voor nieuwbouwwoningen. De norm voor de mutatiegraad was afgelopen jaar 6,0 %. De mutatiegraad heeft zich de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld: Mut.

Mut.

Mut.

Mut.

Mut. graad

graad

graad

graad

graad

2009

2010

2011

2012

2013

Standvast Wonen

6,9%

Voormalig Standvast Wonen

5,9%

6,0%

6,0%

6,3%

Voormalig Alphons Ariëns

5,7%

7,0%

7,1%

6,2%


14 van 50

De aanbiedingscoëfficient heeft zich de afgelopen tien jaar zo ontwikkeld:

Tot nu toe is het aanbod geregeld via Woongaard. In de loop van 2014 is de verdeling van het woningbezit in Druten ook geregeld via Entree, zie alinea 'Woonruimteverdeling' hierboven. In 2013 duurde het gemiddeld een kleine maand voor leegstaande woningen weer verhuurd waren. Jaar

Gem. aantal

Aantal

dagen per

contracten

Aantal dagen

Huurderving

woning Totaal 2013

29.8

603

17.971

€ 298.569

Totaal 2012

26,0

493

12.806

€ 216.975

Overlastmeldingen en ontruimingen Waar mensen samenleven kunnen soms irritaties ontstaan. In Nijmegen zetten we met andere corporaties buurtbemiddeling in om escalaties te voorkomen. In Beuningen en Druten ondersteunen we eveneens vrijwillige buurtbemiddeling. We zijn tevreden over dit instrument, omdat we zien dat deze hulp ten goede komt aan de leefbaarheid in onze buurten en dorpen.


15 van 50

De overlastcijfers zijn in 2013 gedaald, vergeleken met het voorgaande jaar. Een mogelijke verklaring is de verbeterde doorverwijzing naar instanties.

Reden overlast

Stad

Land

Totaal 2013 Heel 2012

Buren

12

8

20

20

Drugs

1

1

2

3

Geluid

15

8

23

42

Huisdieren

3

1

4

4

Milieu

9

6

15

17

Onderhuur

2

1

3

11

Psychiatrie

1

0

1

2

Verslaving

0

0

0

1

Ontruimingen Het totale aantal ontruimingen is in 2013 stabiel gebleven. Het vaakst is huurachterstand de reden. meegenomen.

Reden ontruiming

2011

2012

2013

Huurachterstand

15

15

13

Overlast

0

3

2

Drugs

0

1

0

Totaal

15

19

15


16 van 50

Hoofdstuk 5: Buurten en dorpen De drie V's voor een vitale woonomgeving Veerkracht, veiligheid en verantwoordelijkheid. Dat zijn de drie V's die centraal staan in onze visie. Vitale buurten en dorpen kunnen veranderingen en ingrepen aan. Het zijn veilige en aantrekkelijke plekken om te wonen. En er wonen mensen die betrokken zijn bij hun buurtgenoten en hun woonomgeving. Alles draait om de mix, van woningen, voorzieningen en bewoners. Als de kans zich voordoet, investeert Standvast Wonen hierin. Een standaardformule is er niet. In elke wijk, buurt en dorp is de aanpak anders.

Herstructurering In sommige wijken zijn grote ingrepen nodig in de bebouwing om de wijk weer vitaal te maken. We spreken dan van herstructurering. Daarbij gaat het om complexe maatregelen die zeer ingrijpend zijn voor onze huurders. Onze buurtbeheerders en wijkregisseurs proberen de bewoners zo goed mogelijk te begeleiden. Nijmegen, Malvert We zijn in 2013 voortvarend gestart met het plan voor herstructurering in Malvert. Van de 264 maisonnettes die we hier hebben, renoveren we er 120. De woningen krijgen een nieuw ex- en interieur, met veel aandacht voor energetische maatregelen. We slopen 144 woningen in 6 van de maisonnetteblokken. De operatie begon in het voorjaar van 2013. Medio februari 2014 is het eerste gerenoveerde woonblok opgeleverd. Hierna is de nieuwbouw gepland van 24 zorgappartementen voor dementerende ouderen. Medio 2014 loopt de aanbesteding. De nieuwbouw voor 50 levensloopbestendige sociale huurappartementen is voorlopig uitgesteld. Uit volkshuisvestelijk oogpunt willen we deze laatste fase ook graag realiseren. Of dit lukt, is afhankelijk van onze investeringscapaciteit in de nabije toekomst. Nijmegen, Dennenstraat, Huize Rosa De herstructurering van dit zorgcomplex is in volle gang. We slopen een deel van het bestaande complex en bouwen een nieuwe kapel en congregationele ruimten, met daarbij 57 intramurale zorgeenheden en 39 eenheden voor groepsverblijf. De eerste fase is net voor de kerstdagen van 2013 opgeleverd, waarna de bewoners tijdelijk woonruimte delen in de nieuwbouw. In 2014 volgt fase twee met sloop en nog meer nieuwbouw, waarna alle bewoners definitief op hun eigen plek terecht kunnen. Beuningen, Olden Tempel In de wijk Olden Tempel speelde een grote herstructurering. Daarnaast is met een begeleidingsgroep van bewoners ook het veiligheidsgevoel in de wijk verbeterd. Door een wijziging van de infrastructuur, is de toegang en de ontsluiting van de wijk er aanzienlijk op vooruit gegaan.

Besteding budget leefbaarheid In het afgelopen jaar leverden we een grote inzet om de leefbaarheid in buurten en dorpen te verbeteren of in stand te houden. Standvast Wonen investeert op diverse terreinen. Het kan gaan om sponsoring van wijkactiviteiten, georganiseerd door bewoners. Ook ondersteunen we via schuldhulpverlening gezinnen individueel, als deze door omstandigheden niet in staat zijn om op eigen kracht hun hoofd boven water te houden. Een belangrijke rol is weggelegd voor de buurtbeheerders. Zij zien toe op 'de staat van buurt'. Onze buurtbeheerders weten op huisniveau Standvast Wonen • Jaarverslag 2013

17 van 50

voor welke adressen aandacht nodig is. Ze kennen ook de belangrijke sleutelfiguren die op hun eigen manier een bijdrage leveren aan een leefbare buurt.

Investeringen in leefbare buurten In 2013 heeft Standvast Wonen diverse grotere investeringen gedaan voor leefbaarheid in buurten en dorpen. We noemen de belangrijkste in Beuningen, Druten en Nijmegen. Beuningen, Koolzaadveld In goede samenwerking met bewoners, ondernemers en de gemeente Beuningen, heeft Standvast Wonen het aanzicht van het complex Koolzaadveld flink verbeterd. Er is een grote schilderbeurt geweest. Buurtbeheerders hielden meer toezicht, om overlast van afval en hangjeugd tegen te gaan. Het is gelukt om het gezamenlijke verantwoordelijkheidsgevoel voor de omgeving te vergroten. Het gehele gebied is sterk in kwaliteit verbeterd. Alle betrokkenen zijn tevreden over het eindresultaat. Druten Standvast Wonen cofinanciert hier de inzet van een wijkcoach. De inzet van deze wijkcoach gaf een grote stimulans aan de binding tussen de wijkbewoners. Verder heeft Standvast Wonen bijgedragen aan de realisatie van diverse oplaadpunten voor scootmobielen, het Vlaggendragersproject en het project 'Kinderen koken voor ouderen'. We hebben verder meegedaan aan het project voor een nieuwe hart voor Zuid en een multifunctionele accommodatie. Nijmegen In Nijmeegse wijken zijn diverse kleinere projecten uitgevoerd. Het plein in de wijk Muntenbuurt is opgeknapt in overleg met de gemeente en buurtbewoners. Ook de entrees van complexen in de wijk Lankforst kregen een opfrisbeurt. Er is een kleurwijziging doorgevoerd bij diverse complexen in Nijmegen-Oost. Tenslotte waren we actief om een nieuwe bewonerscommissie op te starten in Zwanenveld.


18 van 50

Hoofdstuk 6: Woningen Nieuwbouw: bouwen aan vitaliteit Een mix aan woningen is belangrijk voor vitaliteit in buurten en dorpen. Zo'n mix zorgt ervoor dat iedereen hier passend kan wonen. We bouwen letterlijk aan vitale buurten en dorpen met onze nieuwbouwen herstructureringsprojecten. Op sommige plekken voegen we sociale huurwoningen toe, elders zijn dit duurdere huur- of koopwoningen. Eind 2013 had Standvast Wonen 8.845 woningen in haar bezit. Begroot

Prognose

Bezit

Beginstand 1-1-2013

8.708

Aankopen

0

Verkopen

-96

Woningbouwprojecten Plein 1944 – Nijmegen

16

17

Augustijner Boskapel – Nijmegen

29

Olden Tempel – Beuningen

74

Oranjekwartier F en G – Beuningen

21

ônder onnes – Nijmegen

147

Huize Rosa – Nijmegen

57

Overige

2

Subtotaal projecten

347

Sloop/samenvoegen Malvert – Nijmegen

-120

Beatrixstraat – Druten

-3

Het Klooster – Weurt

-5

Subtotaal sloop

-128

Opsplitsing Van Lyndenstraat 5 – Nijmegen

4

Hatertseweg 433 – Nijmegen

8

Subtotaal opsplitsing

12

Eindstand 31-12-2013

8.845


19 van 50

In 2013 hadden we onze handen vol aan het inrichten van de fusieorganisatie. Ondertussen liepen de meeste al geplande nieuwbouwprojecten gewoon door. We realiseerden flink veel nieuwe woonruimte. Er zijn in 2013 128 woningen gesloopt. De omvang van ons bezit is in 2013 met 137 woningen toegenomen.

Onze nieuwbouwprojecten Nijmegen, Plein 1944 Onze bijdrage aan het binnenstadsproject Plein 44 is eind 2013 voor het grootste deel opgeleverd. Woontoren St. Joost bestaat uit 16 dure huurappartementen en 16 (starters)koopappartementen. De appartementen variëren in grootte van 57 tot 93 vierkante meter en zijn onderdeel van de totale herontwikkeling van dit deel van het centrumgebied. De bezettingsgraad is goed. Eind 2013 waren 27 van de 32 appartementen opgeleverd en bewoond (15 huur en 12 koop). Nijmegen, Augustijner Boskapel We hebben 29 wooneenheden opgeleverd voor cliënten van Driestroom. Deze zorgpartij huurt het vastgoed van ons. Beuningen, Olden Tempel De laatste fase van dit grote herstructureringsproject is vorig jaar opgeleverd. Er zijn in totaal 100 woningen gesloopt, en er was nieuwbouw van 93 woningen en appartementen in de betaalbare huur. In de loop van 2013 zijn de laatste paar appartementencomplexen gereed gekomen. De allerlaatste klus is de aanpak van de openbare ruimte. Dit doet de gemeente, waarmee we goed samenwerkten aan dit integrale plan. Beuningen, Oranjekwartier In het Oranjekwartier leverden we in 2013 de plandelen F en G op: 7 grondgebonden woningen en 21 huurappartementen met commerciële ruimten op de begane grond. Het totaalplan is een reconstructie van een deel van het centrum in Beuningen, met een combinatie van sociale en dure huur. Een belegger heeft de grondgebonden woningen gekocht voor vrije sectorverhuur. We bouwen momenteel de laatste fase: deelplan C dat uit 30 huurappartementen bestaat. Oplevering medio 2014. Weurt, Het Klooster Het voormalig Maristenklooster in Weurt is geheel gerenoveerd. Deels is het een ontmoetingsruimte geworden voor bewoners uit de omliggende woningen in de Kloostertuin. Er zijn ook twaalf sociale huurappartementen in het gebouw gerealiseerd. Nijmegen, Hatertseweg (voormalige ROC-locatie) Op deze ROC-locatie ontwikkelen we appartementen en eengezinswoningen in het project Ônder Onnes. De eerste twee fases zijn nu gerealiseerd, met 162 woningen die deels bestaan uit sociale huur en deels uit dure huur. Een klein deel is koop in de vrije sector: 21 woningen. Oorspronkelijk beoogden we 248 nieuwbouwwoningen, maar over hoe we de laatste fase vervolgen nemen we een nieuw besluit.


20 van 50

Andere nieuwbouwontwikkelingen Nijmegen, Handelskade In 2013 voerden we forse onderhandelingen over het project Handelskade, in Nijmegen West op het voormalige Gelderlanderterrein. Dit is de eerste fase van het majeure stadsvernieuwingsproject Waalfront. Hier komen ruim 500 appartementen. Standvast Wonen zat met Bouwfonds in een ontwikkelcombinatie. Standvast Wonen had een rol als mede-ontwikkelaar in het gebied, maar ook als verhurende partij voor de sociale woningbouw. We waren volledig risicodragend, ook voor de dure huur en koopwoningen aan de Handelskade. In de huidige marktomstandigheden vonden we dit niet langer een verantwoorde rol. Met de gemeente Nijmegen en Bouwfonds zijn we na een jaar onderhandelen tot overeenstemming gekomen. We zijn uit de ontwikkelcombinatie gestapt maar blijven verantwoordelijk voor de afname van de sociale huurappartementen. We bereikten een turnkey-overeenkomst met Bouwfonds, dat 179 appartementen bouwt voor ons. Medio maart 2014 startte de bouw. Nijmegen, Tooropstraat Al eerder hebben we besloten dit nieuwbouwplan voor 38 koop- en 20 huurwoningen niet voort te zetten. We conserveren de locatie voor vijf jaar en hebben het project in 2013 afgeboekt. Standvast Wonen verhuurt tijdelijk kamers en bedrijfsruimtes op de locatie, voor maximaal vijf jaar.

Onderhoud en reparatie We onderhouden onze woningen op verschillende momenten en manieren. Onze eigen vakdienst voert de meeste reparaties bij huurders uit. In 2013 betrof dit 70 % van de reparatieverzoeken. Het werk van de vakdienst bestaat uit dagelijks onderhoud en mutatieonderhoud. Onze vaklieden komen bij huurders 'achter de voordeur'. Daarom krijgen zij een steeds nadrukkelijkere signalerende rol. In hoofdstuk 8 leest u meer over deze functieontwikkeling.

(bedragen x € 1.000)

Begroting 2013

Realisatie 2013

Reparatieonderhoud derden

€ 1.245

€ 1.297

Reparatieonderhoud eigen dienst

€ 575

€ 626

Mutatieonderhoud

€ 1.106

€ 1.145

Zelf Aangebrachte Voorzieningen

€ 20

€ 25

Legionella Beheers Plan

€ 30

€5

Asbest

€ 70

€ 169

Totaal

€ 3.046

3.267

Woningverbetering Vervanging van verwarmingsketels, keukens, badkamers en toiletten vomde ook in 2013 een belangrijk onderdeel in onze onderhoudsaanpak. Ook dit draagt bij aan het passend wonen door onze huurders. Van het geplande onderhoud is 78% ook daadwerkelijk uitgevoerd. Dit is een nagenoeg een gelijk percentage vergeleken met 2012 (80%).


21 van 50

Duurzaamheid In totaal hebben we in 2013 € 2,9 miljoen aan energetische werkzaamheden uitgevoerd. Het gaat om projecten in onder meer Neerbosch-Oost in Nijmegen, Koolzaadveld en Tinnegieter in Beuningen en in Druten-West. Bij het nieuwbouwproject Olden Tempel in Beuningen hebben we in de tweede fase 38 woningen opgeleverd met energielabel A+.

Verkoop Sinds 2008 wijst Standvast Wonen woningen uit de bestaande voorraad aan voor verkoop. Ook Alphons Ariëns voerde een dergelijk beleid. De fusiecorporatie vervolgt de ingeslagen weg. De taakstelling voor 2013 was 100 te verkopen woningen. Deze taakstelling is nagenoeg gehaald (96 stuks). Het verkoopbeleid heeft drie doelstellingen: financiële middelen genereren voor nieuwbouw, huurders en starters kansen bieden op de woningmarkt en het bevorderen van vitale leefgemeenschappen. Een van de middelen om deze doelstellingen te halen, is het concept Slimmer Kopen®. Sinds de start van het project bewijst het concept zijn nut en zijn we in staat om ook in tijden van economische crisis woningen te verkopen. Echter in 2014 stoppen we met Slimmer Kopen® omdat de boekhoudregels rondom de terugkoopverplichting sinds de introductie van de regeling gewijzigd zijn en er voor langere tijd een groot beslag wordt gelegd op de voorzieningenpot van Standvast Wonen. Enkele van onze verhuurmedewerkers zijn in 2013 een opleiding begonnen tot verkoopmedewerkers. In 2014 volgt nog een verhuurmedewerker hun voorbeeld.

Verenigingen van Eigenaren Bij de verkoop van een appartement in een van onze woongebouwen ontstaat er automatisch een vereniging van eigenaren (vve). Standvast Wonen is de beheerder van zo'n vve. We doen het secretarieel, financieel en technisch beheer. In 2013 zijn er 16 vve's ontstaan. In totaal zijn we beheerder in 38 vve's.


22 van 50

Hoofdstuk 7: Samenwerking Katalysator voor samenwerkingspartners Standvast Wonen werkt met veel partijen samen. Het is een vruchtbare manier om vitaliteit te behouden en te bereiken in buurten en dorpen. Vitale buurten en dorpen moeten mensen zelf maken, maar ook welzijnspartners en gemeenten hebben verantwoordelijkheid. Onze rol is die van een katalysator, die initiatieven stimuleert. Op die manier stellen we de ideeën en de vragen van anderen centraal. Onze voorkeur gaat uit naar samenwerkingsvormen waarbij partners worden geprikkeld om 'mee te doen'!

Vaste samenwerking De vaste overlegverbanden met corporaties en overheden waarin we deelnemen in zijn: KR8 Dit is een samenwerkingsverband van negen geestverwanten op het gebied van de grote woningbouwopgave in de stadregio Arnhem Nijmegen. De KR8-corporaties zijn Laris, Oosterpoort Wooncombinatie, Portaal Arnhem/Nijmegen, Talis Woondiensten, Vivare, Volkshuisvesting Arnhem, Woonservice IJsselland, Lingewaard Wonen en Standvast Wonen. Het platform heeft in 2013 goed samengewerkt aan een aantal belangrijke aspecten. Een van deze aspecten is het aanbod aan de Provincie Gelderland om met inzet van de NUON-gelden een flinke slag te kunnen maken in het verduurzamen van woningen. Middels dit traject hebben wij aanspraak kunnen maken op € 1,5 miljoen voor de aanpak van de gestapelde bouw in de wijk Hatertse Hei. Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW) PNW is een samenwerkingsverband tussen de in Nijmegen actieve woningcorporaties dat zich richt op gezamenlijke beleidsontwikkeling en belangenbehartiging richting gemeente. Het Platform Nijmeegse Woningcorporaties zal in 2014 worden geleid door Standvast Wonen als voorzitter. Tevens zullen we het secretariaat voeren. Op deze wijze kunnen we meer sturing geven aan samenwerkingsmogelijkheden in de stad. Samenwerkende Woningcorporaties Rivierengebied De Samenwerkende Woningcorporaties Rivierengebied (SWR) zijn in 2013 actief geweest op tal van gebieden zoals het verzet tegen de verhuurdersheffing, het binnenhalen van de NUON-gelden en de motie tegen het akkoord tussen Aedes en het Kabinet. Ook in 2014 zullen wij onze inbreng in dit platform afstemmen met de betrokkenheid van de gemeente Druten in het Rivierengebied. Aedes Standvast Wonen is lid van de branchevereniging Aedes. We onderschrijven daarmee de Aedescode en de afspraken over Good Governance. Namens corporaties spreekt de branchevereniging met de Rijksoverheid. Verder zorgt Aedes voor informatie, opleiding en ondersteuning van onze medewerkers. Oosterpoort  Met woningcorporatie Oosterpoort (Groesbeek) is de intentie uitgesproken om de samenwerking daar waar mogelijk verder uit te bouwen. We werken al samen aan het realiseren van twee identieke klantcontactcentra, die indien wenselijk gemakkelijk in elkaar geschoven kunnen worden.


23 van 50

Overige ontwikkelingen in samenwerking in 2013 In Nijmegen We hebben in verschillende wijken en op verschillende thema’s samengewerkt:

•

Het project Zorgzame Buurt Dukenburg. Deze samenwerking met zorg en welzijn in het stadsdeel Dukenburg is succesvol afgesloten. De taken zijn overgedragen aan het Sociaal

•

Wijkteam, dat inmiddels door de gemeente is opgezet. Wijkvisie Hengstdal: plan om te komen tot een aanpak in vastgoed, duurzaamheid en een ander dienstverleningsconcept ,gebaseerd op een gezamenlijke visie van corporaties,

•

gemeente, welzijn en bewoners. Innovatie en Realisatie Maatschappelijk Middenveld (IRMA): met drie andere corporaties werken we aan een innovatief platform om vraagstukken op het gebied van wonen zorg en

•

welzijn op te pakken. Muzieum: met de andere lokale corporaties zijn we een samenwerkingsverband aangegaan met Muzieum. Kennisoverdracht staat centraal. We willen kennis opdoen over aanpassingen aan woningen en de woonomgeving voor de ouder wordende bewoner die te

•

maken krijgt met visuele beperkingen . Strategische posities: voorzichtig zijn we in gesprek met collega-corporaties over uitruil van posities. Dit is een mogelijkheid om onze eigen positie te clusteren en te verstevigen, zodat we onze regie op vitaliteit kunnen bevorderen. Deze gesprekken gaan verder in 2014.  

In de regio  Met de bestuurders van de drie gemeenten (Wijchen, Druten en Beuningen), welzijnsorganisaties en verschillende zorgpartijen hebben we gesproken over een andere wijze van samenwerken. De ideale basis voor samenwerking is het oplossen van vraagstukken zonder daarbij het eigen instituut voorop te stellen. Alle bestuurders duiden deze wijze van samenwerken als een nieuwe kans om gezamenlijk en met minder kosten vraagstukken op te lossen. In 2014 is het vervolg. Daarbij is het de bedoeling om op bestuurlijk niveau concrete samenwerkingsafspraken te maken.

Samenwerken met huurders en huurdersorganisaties Betrokkenheid van huurders is voor ons van vitaal belang. Daarom hebben wij gestructureerd overleg met onze huurders. Ons voornemen is om in 2014 nog meer aandacht te vestigen op bewonersparticipatie.  Huurdersorganisaties Een aantal van onze huurders is verenigd in belangenverenigingen. We hebben te maken met 3 organisaties: Huurdersbelang Nijmegen Standvast, HuurdersBelang Beuningen en Huurdersvereniging Midden Maas en Waal (Druten). Deze huurdersorganisaties overleggen met ons over onderwerpen als onderhoud, woonkosten, veiligheid en leefbaarheid. Met de drie organisaties troffen we in 2013 voorbereidingen om in 2014 een nieuwe samenwerkingsovereenkomst af te sluiten, tussen de drie organisaties onderling en met Standvast Wonen. Huurdersplatform De drie huurdersorganisaties in Nijmegen, Beuningen en Druten vinden elkaar in het Platform. Afvaardigingen uit de huurdersbelangenverenigingen nemen zitting in het platform. Het Platform geeft advies over beleidswijzigingen en de begroting en behartigt alle complexoverstijgende zaken. Standvast Wonen • Jaarverslag 2013

24 van 50

Bewonersoverleg In veel van onze complexen zijn bewonerscommissies actief die de belangen van hun bewoners behartigen. Deze bewonersgroepen vormen voor ons het formele aanspreekpunt van de huurders als het gaat om collectieve ingrepen van een complex. Als een complex niet is vertegenwoordigd, behartigt een van de huurdersorganisaties de belangen.

Sponsoring Standvast Wonen sponsort regelmatig initiatieven die bijdragen aan vitale buurten en dorpen. Uit onze begroting voor leefbaarheid is € 37.000 aan sponsorgeld verstrekt. Een overzicht van acht gesponsorde projecten, activiteiten en organisaties in 2013:

•

Plusbus in Druten, van de Stichting Voormekaar. Deze rijdt voor personen met een beperking die niet zijn aangewezen op rolstoelvervoer binnen de gemeente. De voorziening wordt gebruikt voor personenvervoer naar verpleeghuizen, familiebezoeken,

• • •

winkelcentrum, huisarts, sociale culturele activiteiten in omliggende dorpen. Eetpunt in Weurt. Hier hebben mensen de mogelijkheid om samen te eten, anderen te ontmoeten en een gezonde maaltijd te krijgen. De ontmoetingsruimte van Woongroep Ônder Onnes. Project Kiemplek is een initiatief, van Standvast Wonen en Stichting Perspectief in samenwerking met Companen, waarbij bewoners met overheden en andere instanties

•

initiatieven voor hun buurt kunnen ontplooien. Architectuur Centrum Nijmegen (ACN). Het ACN wil de belangstelling voor en kennis over (lokale) architectuur vergroten en verbreden. Het centrum doet dit onder meer door

• •

exposities, lezingen, debatten en excursies te organiseren. Zwembad De Tuimelaar in Ewijk kreeg geld om het bad op te knappen en eventuele sluiting te voorkomen. De Santarun die eind 2013 in Beuningen plaatsvond: een volledig door vrijwilligers georganiseerd evenement. Deelnemers konden een kerstmannenpak kopen en rennend, lopend, wandelend, kruipend, zingend of op welke originele manier dan ook een parcours

•

van 3 kilometer afleggen. De opbrengst ging naar de lokale Voedselbank. Diverse kleine bewonersactiviteiten.


25 van 50

Hoofdstuk 8: Organisatie De organisatie opnieuw ingericht De organisatie van Standvast Wonen is het afgelopen jaar opnieuw ingericht. Hierbij hanteerden we drie uitgangspunten:

• • •

zelfstandigheid voor medewerkers verantwoordelijkheid laag in de organisatie het maken van keuzes

Structuur met minder lagen Bij het inrichten van de fusieorganisatie kozen we voor een structuur die uit twee lagen bestaat, met vier managers en één afdelingshoofd (servicecentrum) onder het bestuur. We hebben geen teamleiders meer als laag tussen de managers en de andere medewerkers. Die keuze betekende een forse vermindering van het aantal leidinggevenden. Het managementteam bestaat nu uit twee managers die voor 2013 bij Standvast Wonen werkten, een manager die bij Alphons Ariëns werkte en een nieuw aangetrokken manager. Starten met een nieuw managementteam vraagt zowel van de leden van het team als van het bestuur veel energie. Ondanks de hoge werkdruk is er in 2013 geïnvesteerd in vertrouwen, samenhang en evenwicht binnen het managementteam.

Verantwoordelijkheden laag in de organisatie In 2013 hebben we in stappen de functies in de organisaties veranderd. Dit proces loopt in 2014 nog door. Het doel was en is om verantwoordelijkheden lager in de organisatie te leggen. Medewerkers hebben een eigen verantwoordelijkheid in hun werk. Dit stimuleert het initiatief en de creativiteit. Het idee is dat managers veel meer een coachende rol krijgen, in plaats van een dirigerende. Iedereen kreeg een aanbod voor een functie in de nieuwe organisatie. Voor het overgrote deel van ons personeel kwam dit overeen met de eigen voorkeur. Vijf in het oog springende functies die nieuw of veranderd zijn:

•

Van verhuurmedewerkers naar woonmakelaars. Woonmakelaars hadden in 2013 de dagelijkse praktijk van verhuur en verkoop van woningen in hun takenpakket. De functiebenaming bestond al bij Alphons Ariëns. Gaandeweg het jaar bleek dat een splitsing van de taak in de organisatie beter werkt. Enkele medewerkers zijn met een opleiding tot verkoper begonnen. In 2014 hebben we vier medewerkers voor verkoop en vijf medewerkers voor verhuur. Eind dit jaar is duidelijk hoe deze gesplitste functies gaan heten.

•

Wijkregisseurs. Bij Alphons Ariëns was de functiebenaming 'wijkmanager', bij Standvast Wonen 'woonconsulent'. In de oude functies hielden deze medewerkers zich vooral met overlastproblematiek bezig. De wijkregisseur werkt in onze nieuwe organisatie veel meer aan wijkontwikkeling en visievorming. Ze ontwikkelen wijkbeleid, door samenstelling van de woningvoorraad, doelgroepenmix en leefbaarheid in het oog te houden.


26 van 50

•

Buurtbeheerders. Deze medewerkers zijn onze ogen en oren in de wijk, bijvoorbeeld voor signalering van overlast of andere problemen. Bij meervoudige problematiek verwijzen ze door naar de wijkregisseur. De buurtbeheerder doet sinds 2013 de sleuteluitgifte bij nieuwe verhuur. Zo komt hij in contact met nieuwe bewoners, op een positieve manier.

•

Allround vakmannen. Onze mensen voor onderhoud en reparaties zijn degenen die het meest namens Standvast Wonen contact hebben met onze bewoners. In 2013 hebben we extra ingezoomd op hun rol als corporatievertegenwoordiger 'achter de voordeur'. Onze vakdienst heeft een signalerende rol. We hebben een werkprocedure afgesproken en een prestatieafspraak gemaakt voor het doorgeven van signalen aan onze wijkregisseurs, bijvoorbeeld als de medewerker op leefbaarheidsproblemen stuit bij een bewoner.

•

Klantconsulenten. Deze medewerkers doen de incassowerkzaamheden namens Standvast Wonen. Zij hebben meer dan voorheen een signalerende rol gekregen bij huurachterstanden.

Organisatiestructuur In dit organogram staat de opbouw van onze organisatie weergegeven.

Bestuur

Staf Adviseur P&O Medewerker P&O Directiesecretaresse Secretaresse Medewerker PR en Communicatie

Controller

Financiën Manager Financieel administratief medewerker Financieel medewerker Financieel adviseur A Financieel adviseur B

Service Centrum Hoofd Service Centrum Medewerker KCC Adviseur ICT Medewerker ICT Facilitair medewerker


Wonen Stad Manager Woonmakelaar Klantconsulent Wijkregisseur A Wijkregisseur B Buurtbeheerder Technisch consulent Allround vakman

Wonen Land Manager Woonmakelaar Klantconsulent Wijkregisseur A Wijkregisseur B Buurtbeheerder Technisch consulent Allround vakman

Vastgoed & Strategie Manager Projectmanager Projectleider Opzichter Strateeg Beleidsadviseur

27 van 50

Keuze voor het Nieuwe Werken Standvast Wonen heeft in 2013 besloten om over te schakelen op het Nieuwe Werken. Bij ons is dit wat anders dan thuiswerken en meer dan een ict-oplossing. Voor medewerkers van Standvast Wonen betekent het Nieuwe Werken vooral 'tijd en plaats ongebonden werken'. Waarbij we uitgaan van een goede dienstverlening aan de klant en samenwerking met belanghouders. Bij de verhuizing naar ons nieuwe kantoor aan het Takenhofplein in februari 2014 is het Nieuwe Werken volledig doorgevoerd.

Sturen op resultaten We hebben begin 2013 met alle medewerkers prestatieafspraken gemaakt, vakinhoudelijk en gericht op hun ontwikkeling. Medio 2013 hebben we deze afspraken geëvalueerd en daar waar nodig bijgesteld. Eind 2013 zijn alle medewerkers beoordeeld op het behalen van hun prestatieafspraken. Ook zijn er bedrijfsbrede prestatieafspraken gemaakt. Aan de belangrijkste belanghouders is gevraagd of men van mening is of SW deze afspraken heeft gehaald. De belanghouders beoordeelden dit met een 7. In het najaar 2013 zijn aan alle functies competenties toegevoegd, waardoor we in 2014 ook afspraken kunnen maken over de ontwikkeling van deze competenties. Dit geldt ook voor de drie organisatiecompetenties: ondernemerschap, samenwerken en oordeelsvorming.

Afbouw organisatiekosten Op basis van onze strategische koers (zie hoofdstuk 2) is het Ondernemingsplan 2014-2018 ontwikkeld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In het ondernemingsplan houden we rekening met de landelijke politieke ontwikkelingen; het plan is zogeheten ‘Blok-proof’. We maakten belangrijke keuzes voor de ontwikkeling van de organisatie en de financiële continuïteit van ons bedrijf. Een van deze keuzes is het afbouwen van de organisatiekosten met jaarlijks 5%. Impliciet betekent dit het afbouwen van het aantal formatieplaatsen van 91 in 2014 naar 74 in 2018.

Huisvesting op één plek In 2013 heeft de werkgroep huisvesting zich gebogen over het programma van eisen waaraan de nieuwe huisvesting moet voldoen. Hierbij was het Nieuwe Werken een belangrijk aspect. Uiteindelijk viel de keuze op het Takenhofplein in Nijmegen. We realiseren hiermee een behoorlijke structurele besparing op de huisvestingskosten. We richtten ons het eerste jaar van de fusie op het harmoniseren en integreren van processen en beleid van de organisatie. In het tweede jaar zullen we werken aan competenties en organisatiecultuur. Het Nieuwe Werken in het nieuwe centrale kantoorpand is een belangrijke voorwaarde om te werken naar een nieuwe organisatiecultuur.

Tevredenheidsonderzoek onder medewerkers Eind 2013 lieten we een onderzoek naar medewerkerstevredenheid uitvoeren. Een jaar na de fusie en na afloop van de grote organisatieveranderingen bij Standvast Wonen. We zijn tevreden over het resultaat: een 7,2. Uit dit rapportcijfer blijkt dat onze medewerkers voldoende vertrouwen tonen in de nieuwe organisatie.


28 van 50

Personeelsverloop Eind 2013 had Standvast Wonen 105 medewerkers in dienst, waarvan 52% mannen en 48% vrouwen. Het aantal ingevulde fte was 93, een daling van 3 fte ten opzichte de omvang van Standvast Wonen en Alphons Ariëns vlak voor de fusie op 1 januari 2013. Het aantal medewerkers dat onze organisatie verliet was 5. We hadden 4 stagiaires, op de afdelingen Vastgoed & Strategie en Wonen. Inleen van personeel was er bij Wonen Stad, Vastgoed & Strategie en het Servicecentrum, in totaal 6 personen.

Ziekteverzuim Het monitoren van ziekteverzuim is onder alle omstandigheden een belangrijk onderdeel van ons personeelsbeleid. Onze target was in 2013 5,6%. Eind 2013 was het verzuimpercentage 7,5%. Langdurig ziekteverzuim dat niet werkgerelateerd is, beïnvloedt dit getal. We meten ook het frequente verzuim. Medewerkers die gedurende een jaar vaker dan driemaal verzuimen, krijgen een oproep van de bedrijfsarts. Dit heeft een positief effect op het frequentiecijfer. In de gemiddelde meldingen per maand zien we duidelijk pieken en dalen. Het totale gemiddelde over 2013 is 1,25 meldingen per maand.


29 van 50

Hoofdstuk 9: Risicomanagement Het beheersen van risico’s Standvast Wonen houdt zich aan de Governancecode. Een onderdeel hiervan is risicobeheersing. Hoe wij dit managen, leest u in dit hoofdstuk.

Governancecode In de Governancecode Woningcorporaties staat: ‘Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Dit geschiedt middels een kwaliteitszorgsysteem. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de raad van commissarissen en de auditcommissie.’ Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s beschreven waarmee wij te maken hebben. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Standvast Wonen van belang zijn. De risico’s zijn onderverdeeld in:

• • •

strategische risico’s financiële risico’s operationele risico’s

Strategische risico’s Hier liggen de risico’s voornamelijk op het terrein van de landelijke en lokale politiek. De nieuwe ordening van de sector heeft grote invloed op de koers die Standvast Wonen vaart. Standvast Wonen laat zich in een vroegtijdig stadium informeren over de impact van wijzigende weten regelgeving op allerlei terreinen. Daarnaast streeft Standvast Wonen naar het minimaliseren van de afhankelijkheid van externe omstandigheden. In het intern managementoverleg en in de vergaderingen met de Raad van Commissarissen worden regelmatig de relevante ontwikkeling in de politieke besluitvorming besproken. Er is afstemming welke gevolgen dit voor Standvast Wonen kan hebben. Momenteel zijn met name de hiernavolgende ontwikkelingen onderwerp van gesprek:

• • •

snel wijzigend overheidsbeleid, gericht op beperking van het werkveld van corporaties snel wijzigend overheidsbeleid, gericht op het afromen van reserves imago van de sector, dat het vertrouwen van belanghouders aantast

Standvast wonen is bezig met het invoeren van portefeuille management ( strategisch voorraadbeheer) en asset management ( vastgoedsturing). om ( indien externe ontwikkelingen daar aanleiding toe geven)tijdig sturing te kunnen geven aan de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Sturen op portefeuille management zorgt voor een duurzamer en betere voorraad woningen die goed aansluiten bij de vraag. Financiële risico’s De laatste jaren zijn de financiële risico’s voor corporaties sterk toegenomen. Door gewijzigde economische omstandigheden en door een ‘corporatie-onvriendelijk’ rijksbeleid. Belangrijke financiële risico’s hierbij zijn:


30 van 50

• • •

stilvallen van verkoop van woningen beschikbaarheid en prijs van financiering nieuwe belastingen (waaronder verhuurdersheffing) vanuit de rijksoverheid die een enorm beslag leggen op de investeringscapaciteit.

De beheersing van de financiële risico’s begint bij het jaarlijks vaststellen van de begroting. Per kwartaal rapporteren we vervolgens aan de raad van commissarissen over de ontwikkeling van de kasstromen en het financiële resultaat in relatie tot de begroting. Tot slot stellen we na verstrijken van het boekjaar een jaarrekening op. Operationele risico’s Hier volgt een opsomming van operationele risico’s en de beheersmaatregelen om de betreffende risico’s te beperken:

•

Organisatiekosten: Er zijn nog steeds hoge verwachtingen bij belanghouders ten aanzien van de prestaties van corporaties, terwijl gelijktijdig geëist wordt dat de kosten sterk zullen dalen. In de begroting is besparing van organisatiekosten ingerekend en in managementrapportages wordt het verloop van deze organisatiekosten gemonitord.

•

Exploitatierisico: Het huurbeleid kan alleen worden gerealiseerd indien er voldoende mutaties in het woningbezit plaatsvinden en er in de praktijk voldoende vraag blijkt te zijn naar woningen met hogere huurprijzen. Afvlakken van de groei van de huuropbrengst leidt tot meer lenen en hogere rentelasten en een lager resultaat operationele kasstroom. In de managementrapportages wordt verslag gedaan van het aantal mutaties en gerealiseerde huuropbrengsten.

•

Frauderisico: Ondanks de sterk toenemende aandacht voor procedures en interne controle, is fraude binnen een organisatie nooit uit te sluiten. Standvast Wonen heeft een integriteitsbeleid opgesteld.

•

Projectrisico’s: De grootste risico’s voor de organisatie liggen in de investeringen in nieuwbouw van koop- en huurwoningen en herstructurering. Investeringen in nieuwbouwen herstructureringsprojecten vormen een groot deel van de uitgaande kasstromen. Gedurende een project zijn er verschillende besluitvormingsmomenten. In een vroeg stadium zijn zo de diverse risico’s onderkend en beheersbaar gemaakt. Vanaf 2014 zullen projecten aan het (in 2013 vastgestelde) investeringsstatuut worden getoetst. Daarnaast vormt een risicoparagraaf onderdeel van een investeringsbeslissing. Periodiek vindt er financiële en inhoudelijke projectrapportage plaats aan management en toezichthouders. Indien een projectresultaat deels afhankelijk is van de te realiseren verkopen wordt dit vroegtijdig gemonitord. Eventuele nadelige gevolgen van latere dan wel niet gerealiseerde verkopen worden vroegtijdig zichtbaar gemaakt en gerapporteerd.

•

De meeste projecten gaan gepaard met een zogenaamde onrendabele top, die het vermogen van de organisatie verlaagt en daarmee de financiële weerstand. Daarnaast is de beschikbaarheid van middelen van belang. De financiële risico’s die hiermee samenhangen, worden met name beheerst door het expliciet laten goedkeuren van de belangrijkste besluitvormingsmomenten met betrekking tot de investeringen door de Raad van


31 van 50

Commissarissen. Per kwartaal wordt gerapporteerd over de planning en voortgang van projecten aan de Raad van Commissarissen, zowel in financieel als in technisch opzicht.

•

Financieringsrisico’s: Het treasurybeleid van Standvast Wonen is gericht op beschikbaarheid van voldoende financieringsmiddelen tegen een zo laag mogelijke prijs. Daarnaast wordt rekening gehouden met het renterisico waarbij de zogenaamde wsw norm wordt gehanteerd. Dit betekent dat het renterisico in enig jaar niet hoger mag zijn dan 15% van de leningportefeuille. Standvast Wonen financiert haar activiteiten met gebruikmaking van borging door het WSW. Een belangrijke voorwaarde hiervoor is een positieve kasstroomontwikkeling. Standvast Wonen stuurt nadrukkelijk op deze positieve kasstromen. Daarnaast laat Standvast Wonen zich adviseren door een externe treasurer.

Kwaliteitszorgsysteem Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, of vroegtijdig te signaleren. In het fusietraject 2013 zijn de primaire bedrijfsprocessen en financiële administratie van beide organisaties samengevoegd. De verdere implementatie van het integrale risicomanagement vindt in 2014 plaats. Om hier adequate uitvoering aan te kunnen geven is de applicatie Modulor aangeschaft waarin de processen, controls, en risicomanagement verder kunnen worden uitgewerkt. Het managen van risico’s moet leiden tot een kwaliteitszorgsysteem (dit is in de praktijk het geheel van Modulor en de auditcyclus). De belangrijkste werkzaamheden binnen onze interne risico beheersing- en controlesystemen in het verslagjaar waren:

• • • • •

toets op proces verkoop huurwoningen toets inkomensregistratie nieuwe verhuringen toets op naleving nieuw vastgestelde mutatieproces komen en gaan toets op kwaliteit financiële administratie toets op beslisdocumenten binnen projectontwikkelingsproces

In de kwartaalrapportages is hier steeds over gerapporteerd.

Overige maatregelen Naast voornoemde aandachtsgebieden is in het verslagjaar nadrukkelijke aandacht besteed aan het terugdringen van risico’s binnen de projectenportefeuille door middel van:

• • •

Het on-hold zetten van projecten Het elimineren van projecten Aanpassen koop naar huur

De focus hierbij was met name gericht op het omvangrijke project Handelskade waarbij Standvast Wonen uit het samenwerkingsverband is getreden en waarbij afspraken zijn gemaakt omtrent Standvast Wonen • Jaarverslag 2013

32 van 50

vaste afname van sociale huurwoningen door Standvast Wonen uit het project. Hierdoor is het risicoprofiel binnen onze totale projectenportefeuille aanzienlijk verminderd.

Interim controle Tot slot is door onze accountant een zogenaamde interim controle uitgevoerd. De accountant besteedde tijdens deze interim controle bijzondere aandacht aan de werking van de primaire bedrijfsprocessen. Op basis van deze controle heeft de accountant vastgesteld dat het niveau van administratieve organisatie en interne controle bij Standvast Wonen toereikend is. Zijn aanbevelingen richten zich op verdere verbetering van het niveau van de interne beheersing.


33 van 50

Hoofdstuk 10: Verslag Raad van Commissarissen Eerste jaar van fusie Per 1 januari 2013 zijn Woningstichting Alphons Ariëns uit Druten en stichting Standvast Wonen uit Nijmegen met elkaar gefuseerd. Hiermee is een woningcorporatie ontstaan van ruim 9.000 woningen werkzaam in de gemeenten Beuningen, Druten en Nijmegen, die verder is gegaan onder de bestaande naam Standvast Wonen. Per 1 januari 2013 bestaat de Raad van Commissarissen uit 3 voormalige leden van de Raad van Commissarissen van Alphons Ariëns en 4 voormalige leden van de Raad van Commissarissen van Standvast Wonen. In het jaar 2013 hebben twee Raad van Commissarissen leden hun lidmaatschap beëindigd als gevolg van het bereiken van de achtjaarstermijn voor Raad van Commissarissen leden. Daarmee is eind 2013 de gewenste samenstelling van 5 leden voor de Raad van Commissarissen bereikt. Een van de scheidende Raad van Commissarissen leden was de voorzitter Jan Tervoort. Hij zal worden opgevolgd door een van de bestaande Raad van Commissarissen leden, Leo Visser. Per 1 januari 2013 is door de Raad van Commissarissen een tweehoofdig bestuur benoemd. Dit bestaat uit de voormalig adjunct-directeur van Standvast Wonen, Esther Lamers, en de voormalig directeur/bestuurder van Alphons Ariëns, René Roelofsma. Zij zijn door de Raad van Commissarissen aangesteld voor een bestuursperiode tot 1 april 2015. In het najaar 2014 zal de Raad van Commissarissen deze aanstellingen evalueren. Het fusieproces is op een positieve wijze verlopen en heeft een soepele overgang gekend om naar één nieuwe organisatie te komen. Ook de Ondernemingsraad heeft zich in haar gesprek met de Raad van Commissarissen in december 2013 op een positieve wijze uitgelaten over het fusieproces.

Verantwoordelijkheid en werkwijze De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor het toezicht bij Standvast Wonen en haar dochterondernemingen en geeft advies aan het bestuur. De Raad van Commissarissen bestaat op 31 december 2013 uit vijf leden inclusief een voorzitter. De taken en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in de statuten van stichting Standvast Wonen omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement Werkwijze Raad van Commissarissen. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het jaar 2013. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling en/of schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de volkshuisvestelijke opgave van Standvast Wonen om de primaire doelgroep betaalbaar te huisvesten. Ook de financiële resultaten in relatie tot de doelen, externe ontwikkelingen en de wensen en behoefte van belanghebbenden kregen de aandacht van de Raad.


34 van 50

Wijze van toezicht houden Toezicht op de strategie Bij het toezicht houden gebruikt de Raad van Commissarissen de strategische visie, het ondernemingsplan, de managementrapportages, de informatienota’s van het bestuur en de tussentijdse voortgangsrapportages. Waar nodig hebben bestuur en de voorzitter van de Raad van Commissarissen tussentijds overleg. In de vergadering van 25 oktober 2013 is de nieuwe strategische visie van Standvast Wonen door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. In de vergadering van 22 november 2013 is het Ondernemingsplan 2014-2018 (inclusief begroting 2014 en meerjarenraming 2014-2018) door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Toezicht op de risicobeheersing Om inzicht te houden in de financiële risicobeheersing, bespreekt de Raad jaarlijks het ondernemingsplan inclusief de financiële meerjarenbegroting met het bestuur. Eens per jaar wordt ook het treasurybeleid geëvalueerd en de treasuryactiviteiten besproken. Standvast Wonen heeft hiervoor een treasurystatuut opgesteld. Per kwartaal rapporteert het bestuur over de financiële status en de andere significante risico’s waaronder die van lopende projecten middels de kwartaalrapportage. De auditcommissie, bestaande uit twee leden van de Raad van Commissarissen, bereidt de stukken voor ter bespreking in de Raad. Dit betreft stukken als begroting, controllerstatuut, jaarverslagen en ondernemingsplannen. De auditcommissie is in 2013 drie keer bij elkaar geweest. Het toezicht houden op de maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties is een continue proces. De Raad toetst of deze prestaties passen binnen de visie en het strategisch beleid van Standvast Wonen. Uiteraard toetst de Raad altijd aan het BBSH. Toezicht op volkshuisvestelijke taken Tijdens iedere vergadering is stilgestaan bij ontwikkelingen in de branche die van belang zijn voor Standvast Wonen. Het bestuur informeert tussentijds waar nodig de Raad van Commissarissen over belangrijke ontwikkelingen. De Raad van Commissarissen ontvangt frequent nieuwsartikelen uit de media die relevant zijn voor Standvast Wonen en de corporatiebranche. Toezicht op verbindingen Standvast Wonen kent een aantal verbindingen, toegelicht in de jaarrekening. Verbindingen worden aangegaan na zorgvuldige afweging van fiscale en operationele aspecten en uiteraard worden risico’s goed beheerd. Met uitzondering van de Meent Vastgoed BV waar de heer Van Woezik namens Standvast Wonen deel uitmaakt van de directie, vormt het bestuur van Standvast Wonen tevens de directie van de dochterbedrijven. In 2013 ging het om de volgende ondernemingen:


35 van 50

De Meent Vastgoed BV (50%) Deze besloten vennootschap zal in 2014 nog eens kritisch worden beoordeeld op de vraag of Standvast Wonen nog aandeelhouder wil blijven. De Raad van Commissarissen heeft in het licht van de te bereiken doelstelling voor Standvast Wonen een toezichthoudende taak op het functioneren en de continuïteit van de dochters en daarmee samenhangende samenwerkingsverbanden. Ten behoeve van de toezichtrol wordt de Raad van Commissarissen op gelijke wijze geïnformeerd over de dochtermaatschappijen. De wijze waarop dit is geregeld, staat beschreven in het Reglement Raad van Commissarissen. Raad van Commissarissen streeft ernaar om het aantal verbindingen zo klein mogelijk te houden. Wijze van informatievoorziening De Raad van Commissarissen bevordert dat hij tijdig schriftelijke informatie van het bestuur ontvangt over alle feiten en ontwikkelingen met betrekking tot Standvast Wonen en haar verbindingen. Indien een lid van de Raad van Commissarissen uit andere bron dan het bestuur of Raad van Commissarissen informatie of signalen ontvangt die in het kader van het toezicht van belang zijn, dan brengt hij deze informatie zo spoedig mogelijk ter kennis van de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Ieder lid van de Raad van Commissarissen zal alle informatie en documentatie, die hij in het kader van zijn commissariaat verkrijgt en die redelijkerwijs als vertrouwelijk zijn te beschouwen, als strikt vertrouwelijk behandelen en niet buiten de Raad van Commissarissen en het bestuur openbaar maken, ook niet na zijn aftreden. Overige afspraken over informatievoorziening tussen het bestuur en Raad van Commissarissen, zijn vastgelegd in het reglement.


36 van 50

Besluitvormingsproces Ruimschoots voor aanvang van de vergaderingen krijgen de leden van de Raad van Commissarissen de agenda en stukken opgestuurd, met een toelichting door het bestuur. Zo kunnen zij tijdens de vergaderingen efficiënte besluiten nemen. Indien nodig hebben Bestuur en de voorzitter van de Raad van Commissarissen vooraf overleg over de agendapunten. Indien de goedkeuring van de Raad van Commissarissen is vereist, stelt het bestuur een bestuursbesluit op met daarbij alle relevante informatie over het onderwerp. Iedere vergadering liggen alle bestuursbesluiten voor. Waar nodig met nadere toelichting. Overige afspraken hierover zijn vastgelegd in het ‘reglement en werkwijze Raad van Commissarissen’.

Rolverdeling bestuur 2013 Standvast Wonen heeft een ‘reglement werkwijze bestuur’ ingaande 1 januari 2013, waarin onder andere staat benoemd welke besluiten het bestuur mag nemen met of zonder voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. Dit is een aanvulling op wat hierover in de statuten is vastgelegd. Door middel van het bespreken van kwartaalrapportages en een toelichting door het bestuur hierop, zorgt de Raad van Commissarissen dat hij inzicht houdt en heeft in het besturen van de organisatie. In de kwartaalrapportages komt onder meer aan de orde:

• •

de voortgang van de activiteiten van de organisatie de voortgang van de projecten

• • •

de risico’s de stand van zaken van de begroting het inzicht in kengetallen als mutatie- en klachtenonderhoud, huurachterstand en de vastgoedprojecten

Vergaderingen De voorzitter en het bestuur stellen jaarlijks een agenda op met de te behandelen punten. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 negen keer vergaderd waarbij 26 besluiten zijn genomen. In 2013 heeft de Raad van Commissarissen over de volgende belangrijke onderwerpen zijn goedkeuring gegeven:

• • • • • •

Herziene Begroting 2013 Reglementen Raad van Commissarissen, Directie en auditcommissie Strategische Visie 2014-2023 Ondernemersplan 2014-2018 (incl. begroting en meerjarenraming) Aanstelling nieuwe accountant Uitbreiding verkooppoule vastgoed


37 van 50

Overige vergaderingen In 2013 is éénmaal overlegd met het MT, de OR en de Huurdersverenigingen. Deze drie vergaderingen hebben op 14 december plaatsgevonden. De belangrijkste gespreksonderwerpen met het MT, de OR en de Huurdersverenigingen Midden Maas en Waal waren terugkijken op het fusieproces en het functioneren van de nieuwe organisatie.

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen hecht veel waarde aan het jaarlijks evalueren van zijn functioneren. Deze evaluatie heeft plaats gevonden op 5 december 2013 zonder aanwezigheid van de bestuurders. In zijn algemeenheid wordt vastgesteld dat zowel de Raad van Commissarissen als geheel als de afzonderlijke leden positief kritisch zijn ingesteld. De informatie van en via de bestuurders die de Raad van Commissarissen bereikt, is volledig en transparant. Mede op grond daarvan kan de Raad van Commissarissen zich een goed oordeel vormen over de risico’s die kleven aan de verschillende bestuursbesluiten en goedkeuringsvoorstellen. Er is voldoende ruimte om afwijkende meningen te ventileren en discussie te voeren binnen de Raad van Commissarissen en leidde er altijd toe dat men het met elkaar eens was. De deskundigheid van de Raad van Commissarissen als geheel en van de leden afzonderlijk is een permanente aandachtsfactor van de Raad van Commissarissen. Hoewel het fusietraject veel tijd en energie vroeg, is het ook dit jaar weer mogelijk geweest gebruik te maken van het cursusaanbod van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).

Samenstelling Raad van Commissarissen Overeenkomstig de statuten, ingaande 1 januari 2013, bestaat de Raad van Commissarissen uit ten minste drie en ten hoogste vijf personen. Zoals al aangeven in de eerste paragraaf van dit hoofdstuk is per fusiedatum 1 januari 2013 de Raad van Commissarissen gestart met 7 commissarissen. Door mutaties is eind 2013 de gewenste samenstelling van 5 Raad van Commissarissen leden bereikt. De drie Huurdersorganisaties zijn bevoegd om voor twee zetels in de Raad van Commissarissen een bindende voordracht te doen.


38 van 50

De Raad van Commissarissen had in 2013 de volgende samenstelling:

Lid

Mevr. Ir. M.J. Crol

herbenoemd op

01.05.2009

Opleiding

Bouwkunde TU Delft

Aftredend op

01.05.2013

Beroep

Directeur Abacus vastgoed BV

Herkiesbaar

Neen

Nevenfuncties

Voorzitter vrouwen in beeld

Onafhankelijk *

Ja

Jurylid New Venture

Vergoeding per

€ 8.000

Lid Raad van Toezicht Sherpa te

jaar

Baarn

Geboortejaar

1956

Woonplaats

Hilversum/Verbier

Lid Raad van Toezicht MGG Groep te Alkmaar

(Zw)

Voorzitter Lid op voordracht huurders

De heer J.C. Tervoort

hernoemd op

31.12.2009

Opleiding

HBO Bouwkunde / onderwijs acte

Aftredend op

31.12.2013

Beroep

Bouwkundig ingenieur

Herkiesbaar

Neen

Nevenfuncties

Geen

Renumeratiecie

Voorzitter

Onafhankelijk*

Ja

Vergoeding per

€ 11.000

jaar Geboortejaar

1946

Woonplaats

Heelsum


39 van 50

Vice-voorzitter

De heer ir. J.D. de Boer

Benoemd op

01.07.2011

Opleiding

Planologie LU Wageningen

Aftredend op

01.07.2015

Beroep

Zelfstandig adviseur volkshuisvesting

Herkiesbaar

Ja

Nevenfuncties

Vz. VVE Arcus

Renumeratiecie

Lid

Onafhankelijk*

Ja

Vergoeding per

€ 8.000

Coördinator Eigen Kracht conferenties

jaar Geboortejaar

1951

Woonplaats

Nijmegen

Lid Benoemd op

De heer J.G.M. Goeman MHA 01.06.2010

Opleiding

Master Health Administration (TiasNimbas)

Aftredend op

01.06.2014

Beroep Geen (gepensioneerd)

Herkiesbaar

Ja

Nevenfuncties lid RvT Stichting Tandem

onafhankelijk

ja Voorzitter bestuur St. Kledingbank

Vergoeding per

€ 8.000

Nijmegen e.o.

jaar Voorzitter afd. Beuningen PvdA Geboortejaar

1948

Woonplaats

Beuningen

Eigenaar Goeman Advies


40 van 50

Lid

De heer mr. R.A.P. Schouwaert

Benoemd op

01.01.2013

Opleiding

Nederlands recht in Utrecht

Aftredend op

31.12.2016

Beroep

Directeur strategie&projecten gemeente Barneveld

Herkiesbaar

Neen

Auditcommissie

Lid

Nevenfuncties

Lid Raad van Commissarissen Woonpalet Zeewolde

Onafhankelijk*

ja Lid Raad van Commissarissen Vallei

Vergoeding per

€ 8.000

Wonen te Woudenberg

jaar Rechter-plaatsvervanger rechtbank Geboortejaar

1959

Utrecht

Woonplaats

Zeewolde

Voorzitter commissie bezwaarschriften waterschap Zuiderzeeland Partner in v.o.f. SYRUS projectmanagement

Lid

de heer drs. A.F. Daan RA

herbenoemd op

01.08.2011

Opleiding

Economie en accountancy

Aftredend op

01.08.2015

Beroep

Accountant

Herkiesbaar

neen

Nevenfuncties

Lid adviescommissie Pensioenfondsen

Auditcommissie

Voorzitter

Onafhankelijk*

ja

Internal Auditors Nederland

Vergoeding per

€ 8.000

Bestuurslid Stichting Vrienden van de

en Verzekeringsmaatschappijen NBA Lid College Kwaliteitstoetsing Instituut

jaar Geboortejaar

Meent te Afferden 1970

Bestuurslid MB SLK Club Nederland Te Naarden

Woonplaats

Afferden


41 van 50

Lid

de heer ir. L. Visser

benoemd op

01.01.2010

Opleiding

Scheikundige technologie TU Delft

Aftredend op

31.12.2013

Beroep

Scheikundig ingenieur

Herkiesbaar

ja

Nevenfuncties

Raad van Toezicht Raad voor

auditcommissie

lid

Onafhankelijk *

ja

Vergoeding per

€ 8.000

Accreditatie Raad van Toezicht Museum Het Valkhof Directie S4 Energy BV jaar

Voorzitter Stichting Nieuwe Bedrijvigheid Gelderland

Geboortejaar

1953 Directie Next Renewables Group BV

Woonplaats

Rotterdam Voorzitter stichting Camera in the Slum

*onafhankelijk conform artikel III.2.2. Governancecode AEDES

Rooster van aftreden Het rooster van aftreden ziet er eind 2013 als volgt uit: Naam

Aangetreden

Aftredend

A.F. Daan

01-08-2007

31-07-2015

Herbenoemd 1x

J.D. de Boer

01-07-2011

30-06-2015

niet

J.G.M. Goeman

01-06-2010

31-05-2014

niet (inmiddels herbenoemd)

R.A.P.Schouwaert

01-01-2009

31-12-2016

1x

L.Visser

01-01-2010

31-12-2017

1x

De heren de Boer en Goeman zijn per aftreeddatum herbenoembaar. De andere leden hebben per aftreeddatum een termijn van 8 jaar als commissaris gefunctioneerd en zijn niet herbenoembaar. De heren Schouwaert en De Boer zijn als huurdercommissaris aangesteld.

Werving en selectie In 2013 heeft er geen werving plaatsgevonden voor de aanstelling van een nieuwe commissaris.

Profiel De Raad van Commissarissen heeft bij de fusie een profiel opgesteld van de gewenste samenstelling en deskundigheid van de Raad van Commissarissen. Dit profiel dient als uitgangspunt bij de werving en selectie van een nieuw lid.


42 van 50

Integriteit De Raad van Commissarissen heeft geen eigen gedragscode. Standvast Wonen leeft de AedesCode na. De Raad van Commissarissen concludeert dat Standvast Wonen in overeenstemming met de AedesCode heeft gehandeld. Beleid Standvast Wonen beschikt over een integriteitscode en een klokkenluidersregeling. Meldingen In 2013 zijn er geen meldingen van integriteitschendingen binnen de organisatie binnengekomen. Belangenverstrengeling Binnen het bestuur en de Raad van Commissarissen zijn geen onverenigbare nevenfuncties aanwezig. Ook heeft er geen transactie plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur en Raad van Commissarissen hebben gespeeld. Bespreking binnen Raad van Commissarissen Het bestuur zorgt voor informatievoorziening met betrekking tot integriteit en integer handelen binnen Standvast Wonen. Oordeel externe accountant De werkzaamheden van de externe accountant zijn niet primair gericht op het opsporen van fraudes of onregelmatigheden bij Standvast Wonen. Indien de werkzaamheden van de accountant aanwijzingen opleveren voor opgetreden fraudes of onregelmatigheden, dan rapporteert zij hierover aan ons. Dit is in 2013 niet aan de orde geweest.

De Raad van Commissarissen als werkgever Als werkgever draagt de Raad van Commissarissen zorg voor de benoeming en beoordeling van het bestuur. De remuneratiecommissie, bestaande uit de voorzitter en vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen, bereidt zaken voor ter finale besluitvorming in de Raad van Commissarissen.

Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn, in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III.2 aangeduide criteria. De Raad van Commissarissen werkt volgens het reglement voor de Raad van Commissarissen. In dit reglement zijn bepalingen opgenomen over onafhankelijkheid en tegenstrijdige belangen vastgelegd. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk zoals bedoeld in artikel III.2 van de Corporate Governance Code. In 2013 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en of het bestuur betrokken waren. Tevens vervult geen van de leden van de Raad van Commissarissen of het bestuur een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of het bestuur.


43 van 50

Verantwoording van het beleid rondom commissarissen honorering De honorering van de Raad van Commissarissen bestaat uit een maandelijkse vaste vergoeding. Aan het einde van het jaar wordt bekeken of verhoging van de vergoedingen aan de orde is. Naast de vaste vergoeding ontvangen de Raad van Commissarissen een reiskostenvergoeding op basis van daadwerkelijk gereden kilometers. De Raad van Commissarissen houdt zich aan de beloningscode voor commissarissen van het VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties) welke in juni 2010 in de Algemene Ledenvergadering is vastgesteld.

Hoe onze Raad wordt beloond De beloning voor de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt:

• •

De voorzitter 11.000 euro per jaar De leden 8.000 euro per jaar

Beloning van het bestuur In 2013 is de sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties door de Raad van Commissarissen toegepast voor de beloning van zijn bestuur. Mevrouw Lamers en de heer Roelofsma vormden in 2013 het tweehoofdige bestuur. Hun beloningen waren in 2013 als volgt:

•

•

Mevrouw E. Lamers

o Vaste inkomsten

€

102.000

o Fiscale bijtelling auto

€

6.500

o Pensioen

€

18.918

o Sociale lasten werknemer

€

De heer R. Roelofsma

o Vaste inkomsten

€

116.455

o Fiscale bijtelling auto

€

9.877

o Pensioen

€

22.114

4.396

o Sociale lasten werknemer

€

5.060

o Sociale lasten werkgever

€

6.452

o Sociale lasten werkgever

€

6.452

o Overige vergoedingen

€

1.921

o Overige vergoedingen

€

2.328

o Totaal

€

140.187

o Totaal

€

162.290

Aan de per 31 december 2012 vertrokken bestuurder, de heer A. van Grinsven, is in 2013 nog een bedrag uitbetaald van 25.793 euro. Deze betaling heeft betrekking op betaling van salaris over januari, de toegekende bonus en de uitbetaling van vakantiedagen.

Dankwoord De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor de bereikte resultaten in 2013 en voor de wijze waarop het integratieproces na fusie is verlopen. De Raad bedankt bestuur en medewerkers voor hun inzet in het jaar 2013.

L. Visser Voorzitter Raad van Commissarissen


44 van 50

Hoofdstuk 11: Financiën Standvast Wonen werkt met maatschappelijk kapitaal. Het is onze ambitie om de maatschappelijke doelen met een zo beperkt mogelijk gebruik van middelen te bereiken. Werken wij kostenbewust? En zijn we doelmatig en zorgen we ervoor dat we ook in de toekomst financieel gezond blijven? Resultaat 2013 In 2013 haalden we een negatief jaarresultaat van € 22 miljoen (voor belastingen). Na belastingen was het resultaat negatief € 21,8 miljoen. Dit is fors negatiever dan onze begroting die uitging van een negatief jaarresultaat (voor belastingen) van € 1,2 miljoen. Hoe kan dit verschil worden verklaard? Onderstaand de opbouw van het jaarresultaat: Omschrijving (in mln. euro)

Exploitatieopbrengsten Exploitatiekosten Resultaat beheer activiteit (I) Resultaat verkoop bestaand bezit

Werkelijk

Begroot

Werkelijk

2013

2013

2012

51,9

53,4

51,8

-42,1

-42,1

-43,3

9,8

11,3

9,5

0,0

4,9

1,0

-14,3

-3,8

-7,0

-4,1

0,0

-1,0

Resultaat bouw en verkoopactiviteit (II)

-18,4

1,1

-7,1

Resultaat beleggings- en financieringsactiviteit

-13,4

-13,6

-12,3

0,7

0,0

0,0

-0,4

0,0

0,4

-21,7

-1,2

-10,5

Onrendabele investeringen Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed

(III) Resultaat deelnemingen (IV) Belastingen (V) Jaarresultaat na belastingen (I+II+III+IV+V)

Het resultaat uit onze beheeractiviteit (I) is ten opzichte van het voorgaande jaar verbeterd, maar ten opzichte van de begroting verslechterd. Vorig jaar werd een werkelijk negatief resultaat gerealiseerd van € 10.500.000. De begroting 2013 sluit op een negatief jaarresultaat van € 1.200.000. In het licht van deze ontwikkeling is de begroting ambitieus opgesteld met een verbetering van bedrijfsresultaat van € 9.300.000. Voor 2013 bedraagt het werkelijke verlies € 21.700.000. Begroot was een verlies van € 1.200.000, een verschil van € 20.500.000. Deze daling is voornamelijk toe te schrijven aan:


45 van 50

1. een tegenvallend resultaat op beheeractiviteiten van € 1.500.000. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een niet verwachte bijdrage aan de saneringssteun (o.a. Vestia) van € 1.800.000. Het resultaat op beheeractiviteiten is beter dan de werkelijkheid van het voorgaande jaar, maar slechter dan begroot. Naast de tegenvaller van de extra saneringssteun, valt op dat de organisatiekosten lager zijn begroot. We hebben over de hele linie de broekriem al aangehaald. Voordelen worden behaald op de personeelskosten (€200.000), fusiekosten (€ 300.000) en de ICT (€ 150.000). 2. een tegenvallend resultaat van € 4.900.000 op verkoop van bestaand bezit welke zonder korting is verkocht. Begroot was een resultaat van € 4.900.000 waarbij 35 stuks woningen verkocht zou worden zonder korting. In werkelijkheid zijn 19 stuks woningen uit bestaand bezit verkocht. Daarnaast zijn er verkoopkosten gemaakt voor nog eens 79 woningen die verkocht zijn met een slimmer kopen regeling. De opbrengsten uit deze verkopen worden niet geboekt via de winst- en verliesrekening, maar leidde tot een balansmutatie omdat Standvast Wonen de plicht heeft deze woningen weer terug te kopen bij verkoop. Daarom is de boekwinst gelijk aan de verkoopkosten is het netto resultaat op de verkoop uit de vastgoedportefeuille nihil. 3. de grootste tegenvaller ten opzichte van de begroting is een daling die toe te schrijven is aan een bijstelling in de bouwen verkoopactiviteiten die leiden tot een mutatie van onrendabele investeringen. Deze aanpassingen en bijstellingen in projecten en investeringen leiden tot een tegenvaller ten opzichte van de begroting van € 10.500.000. Ook de correctie van waarde vastgoed als gevolg van fluctuaties in de markt leiden tot een negatieve correctie van € 4.100.000. In de begroting 2013 wordt, voor zover voorzienbaar, rekening gehouden met verlies op projecten. Echter, gedurende het boekjaar en in het voorjaar van 2014 zijn voor een aantal projecten belangrijke besluiten genomen die niet volledig begroot waren voor het boekjaar. In dit kader zijn vermeldenswaardig het realisatiebesluit Handelskade met een voorzienbare onrendabele top t.w.v. € 16.700.000, het realisatiebesluit Druten-West met een voorzienbare onrendabele top t.w.v. € 5.501.000 en Oranje Kwartier deelplan C met een voorzienbare onrendabele top t.w.v. € 3.338.000. Ook werden in het afgelopen boekjaar voordelen gerealiseerd tijdens het opleveren van projecten t.w.v. € 6.809.000 ten opzichte van eerder genomen realisatiebesluiten. Per saldo bedroeg de totale bijstelling ten opzichte van de begroting 2013 negatief € 10.500.000. Ook werd in 2013 het sociaal bezit en de Woningen Verkocht onder Voorwaarden (VOV) minder waard. Het waardeverlies bedroeg € 4.100.000. Tenslotte is het resultaat uit beleggings- en financieringsactiviteiten licht verbeterd ten opzichte van de begroting. Deze verbetering wordt met name veroorzaakt doordat wij gezien de lage rentestand relatief goedkoop financieringen hebben kunnen aantrekken. Ook hebben we minder financiering aangetrokken dan begroot omdat projecten zijn getemporiseerd en/of gestaakt.


46 van 50

Financiële positie Ondanks de onzekere economische situatie beschikt Standvast Wonen over een relatief omvangrijke projectenportefeuille. Zo zijn in het afgelopen jaar meer dan 355 woningen opgeleverd en worden voor de komende 5 jaren circa 1.100 woningen gerealiseerd. In verband met voorgenomen plannen en besluiten voor een belangrijk aantal projecten, is op de balans de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen fors toegenomen; van 10 miljoen naar ruim 23 miljoen. Ook is in verband met de realisatie de leningenportefeuille uitgebreid, van 351 miljoen naar 374 miljoen. Door deze mutaties is het eigen vermogen gedaald en het vreemd vermogen toegenomen. De solvabiliteit bedraagt nu 37,1%. In 2012 was deze 43,7%. Echter, op basis van de meerjarenraming blijft onze financiële positie gezond en bevindt de solvabiliteit zich ruim boven de gewenste minimale solvabiliteit die het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting stelt (21%). Door de veranderende ontwikkelingen in de verantwoording is onze focus in toenemende mate gericht op het beheersen van de kasstromen en het verder beperken van risico’s. Door de zekerheid over aankomende projecten zoals Handelskade is het risicoprofiel van Standvast Wonen aanzienlijk kleiner geworden. De grote herstructureringsprojecten zijn ingecalculeerd en hiervoor is dekking gevonden door de positieve verhuurexploitatie, lagere bedrijfslasten, lagere onderhoudskosten en een ambitieus verkoopprogramma. In onze meerjarenraming rekenen we met de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals overeengekomen in het woonakkoord 2013. Daarbij kan worden aangetekend dat Standvast Wonen het beleid hanteert dat wanneer een huurder een inkomen heeft lager dan € 34.000 wij de huur maximeren op een streefhuur.

Regelgeving rijksoverheid

•

Het kabinet is voornemens om de huidige woningmarkt te herstructureren. Zo worden de toezichthouders opnieuw gepositioneerd en de bestaande weten regelgeving herzien. Een aantal maatregelen zijn reeds bepaald in het woonakkoord van 2013. Zie hiervoor ook de paragraaf met betrekking tot gebeurtenissen na balansdatum;

•

De belangrijkste maatregel welke is voorgenomen heeft betrekking op de scheiding van DAEB en Niet-DAEB woningen. DAEB woningen staan voor sociale woningen welke Dienstbaar zijn aan het Algemeen en Economische Belang. Dit zijn woningen onder de liberalisatie huurprijs (€ 699 in 2014) welke vallen onder in de gereguleerde markt (i.t.t. geliberaliseerde markt met huurprijzen boven de geliberaliseerde huurprijs). Het kabinet is voornemens om te voldoen aan Europese Wet- en Regelgeving rondom mededingen voor woningen op de woningmarkt en vereist op termijn een volledige scheiding van DAEB en Niet-DAEB bezit bij woningbouwcorporaties;

•

In 2013 is de huurverhoging inkomensafhankelijk gemaakt. In 2014 en 2015 is er nog inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing op niet geliberaliseerde woningen (DAEB). Het huurverhogingpercentage per 1 juli 2013 is gebaseerd op een inflatie van 2,5%. Bovenop de inflatie mogen we inkomensafhankelijk de huren extra verhogen:


47 van 50



Inkomen < € 33.000: 1,5%



Inkomen > € 33.000; en < € 43.000: 2,0%



Inkomen > € 43.000 3,5% (maximaal 4%).

De gemiddelde huurstijging incl. inflatie en harmonisatie (toepassing marktconforme huur bij mutatie) komt hierdoor uit op 4,4%. Hierbij wordt het huurbeleid toegepast waarbij de gemiddelde streefhuur gaat van gemiddeld 65% naar 75% van de maximaal redelijke huur Standvast Wonen oud en 78% bij Alphons Ariëns. Dit huurbeleid zorgt jaarlijks voor extra inkomsten.

•

Vanaf 2014 zullen wij geconfronteerd worden met extra heffingen. In 2014 wordt een saneringsheffing begroot van € 1.600.000 en een verhuurdersheffing van € 4.900.000. Voor 2015 loopt deze verder op naar respectievelijk € 1.700.000 voor de saneringsheffing en € 5.800.000 voor de verhuurdersheffing; samen goed voor € 7.500.000 zijnde ruim 13% van de huuropbrengst.

•

Vanaf 1 januari 2008 is Standvast Wonen geconfronteerd met de vennootschapsbelastingplicht. Als gevolg hiervan wordt Standvast Wonen voor al haar activiteiten in de heffing van vennootschapsbelasting betrokken, evenals andere belastingplichtigen, bijvoorbeeld commerciële vastgoedbeleggers of commerciële projectontwikkelaars. Standvast Wonen maakt optimaal gebruik van de bestaande fiscale faciliteiten.

Al deze maatregelen van de rijksoverheid hebben een negatieve impact op de ontwikkeling van ons jaarresultaat en zorgen er dus voor dat wij minder middelen ter beschikking hebben voor het uitvoeren van onze maatschappelijke volkshuisvestingstaak. In de begroting 2014 en de meerjarenraming naar 2018 is door Standvast Wonen geanticipeerd op deze ontwikkelingen.

Oordeel van anderen

•

Standvast Wonen voldoet aan de eisen van de financiële toetsing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). We zijn door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als kredietwaardig beoordeeld.

•

Op basis van de rapportage van het CFV beoordeelt het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties of de corporatie de goede activiteiten ontplooit en of zij dat in voldoende mate doet. De minister concludeert dat Standvast Wonen de weten regelgeving op een goede wijze naleeft en Good Governance voert.

•

We zijn deelnemer van het WSW. Het WSW accepteert alleen solvabele corporaties als deelnemer. Jaarlijks toetst en beoordeelt het WSW de deelnemers voordat ze borg staat voor nieuwe leningen. Standvast Wonen is onveranderd kredietwaardig. In afwachting van de discussie over de hoogte van de verhuurdersheffing wordt iedere corporatie in 2014 opnieuw beoordeeld.


48 van 50

Uit het bovenstaande kan worden afgeleid dat, gegeven de grote onzekerheid over toekomstige weten regelgeving, met de genomen maatregelen Standvast Wonen een goede uitgangspositie heeft verworven om de gevolgen van de veranderingen in de woningmarkt op te vangen.

Ondersteunen collega-corporaties Eind 2013 had Standvast Wonen twee beleggingen uitstaan bij collega-corporaties. Een belegging van € 1,0 miljoen, die loopt tot 2015, met een rentevergoeding van 2,8%. Deze is uitgegeven aan de SSHN (Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen). De tweede belegging van € 3,0 miljoen, die loopt tot 2016, met een rentevergoeding van 2,5%. Deze is uitgegeven aan Centrada te Lelystad. Om aan onze toekomstige liquiditeitsbehoefte te voldoen is Centrada gevraagd de lening eerder af te lossen. Centrada heeft dit verzoek positief beantwoord. In april 2014 is de lening volledig afgelost. De lening aan SSHN is verstrekt in het kader van het matchen van gelden binnen de sector. Het risico hiervan is zeer beperkt.

Treasury Treasury management gaat over het financieel beheer van werkkapitaal, geldstromen en liquiditeit (inclusief beleggingen) en het rentemanagement daarvan. Het draagt bij aan het waarborgen van de financiële continuïteit en zorgt voor minimale financieringskosten. Standvast Wonen heeft een treasury statuut waarbinnen de activiteiten moeten plaatsvinden. Standvast Wonen hanteert een treasury statuut. Alle mutaties in de leningen- en beleggingsportefeuille zijn daarop afgestemd. Alle financierings- en beleggingsactiviteiten zijn alleen gericht op ondersteuning van de volkshuisvestingactiviteiten. Standvast Wonen wil met deze activiteiten renterisico’s spreiden en de vermogenskostenvoet verlagen. In 2013 is het treasury statuut herzien. Er is een treasury commissie bij Standvast Wonen die belast is met de treasury activiteiten. Een belangrijk speerpunt in 2013 was de consequentie van de veranderingen in de bouwen projectenportefeuille en vervolgens haar financieringsbehoefte.

Bewaken liquiditeitspositie De totale leningenportefeuille ultimo 2013 bedraagt € 320 miljoen. Dit is € 12 miljoen meer dan het jaar ervoor. Tegenover deze leningenportefeuille staat een groei van de materiële vast activa van € 651,9 miljoen naar € 666,1 miljoen; een groei van € 14,2 miljoen. We beoordelen de liquiditeitspositie en -prognose wekelijks. Op basis hiervan bepalen we of er kasgelden worden aangetrokken of afgelost. Wanneer er voor langere termijn gelden nodig zijn, trekken we hiervoor langlopende leningen aan. Standvast Wonen heeft een kasgeldfaciliteit van € 15 miljoen. Dit biedt voldoende flexibiliteit in de financiering van Standvast Wonen. De kasgeldfaciliteit biedt de mogelijkheid om de financiering verder te optimaliseren en de kosten waar mogelijk te minimaliseren.

Financiële instrumenten Het kredietrisico van Standvast Wonen is verwaarloosbaar klein. Gezien de aard van de activiteiten en het feit dat er sprake is van een grote hoeveelheid debiteuren van geringe omvang per debiteur. Ook het renterisico is gering aangezien de leningen een lange looptijd hebben en Standvast Wonen het beleid volgt om geen afgeleide instrumenten te gebruiken om (tussentijds) rentefluctuaties te beheersen. Standvast Wonen • Jaarverslag 2013

49 van 50

Standvast Wonen heeft ook haar verbindingen in de CanVast nevenstructuur opgenomen in een saldo- en rentecompensabel stelsel. Hierdoor kunnen de deelnemingen ook profiteren van de flexibiliteit die voortvloeit uit de kasgeldfaciliteit en is het liquiditeitenbeheer van Standvast Wonen aanzienlijk vereenvoudigd. De komende jaren staan, in verband met de verhuurdersheffing en de beperkte mogelijkheden om een volledige dekking te vinden door middel van huurverhogingen, de kasstromen onder druk. Momenteel worden er aan de verschillende knoppen gedraaid (o.b.v. duurzaam business model). De belangrijkste hiervan zijn het huidige huurbeleid versus de huidige streefhuur, de nieuwbouw, de onderhoudslasten en de organisatiekosten (kostenreductie). Dit zal de kasstromen positief beïnvloeden zodat de borgingsfaciliteit toereikend moet zijn om leningen met WSW-borging te kunnen aantrekken om zo tegen een zo gunstig mogelijk rentetarief te kunnen lenen.

Gebeurtenissen na balansdatum De belangrijkste financiële stuurmechanismen voor Standvast Wonen zijn de kasstromen en de financiële continuïteit. Ook het WSW wil een beter inzicht krijgen in de directe geconsolideerde kasstromen van de woning corporaties en heeft de accountantsdiensten gevraagd een rapport van feitelijke bevindingen toe te voegen bij het geconsolideerd kasstroomoverzicht van de verantwoordingsinformatie voor het Wsw (dVi 2013). In haar reactie op de combinatie van de heffing voor de saneringssteun en de voorgenomen regeringsmaatregelen is het WSW kritisch in het afgegeven faciliteringsvolume voor de komende jaren. Het WSW heeft geoordeeld dat Standvast Wonen, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het Waarborgfonds, voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. De operationele kasstromen generen gemiddeld genomen over het prognosetijdvak voldoende middelen om jaarlijks 2% aflossingsfictie te dekken. Het WSW heeft een faciliteringsvolume vrijgegeven voor twee jaar, mede vanwege het voorzichtigheidsprincipe omtrent de uitwerking van de fusie. Aan de toezichthouders WSW en CFV zal verder een winst- en verliesrekening worden opgesteld volgens een functionele indeling. De huidige winst- en verliesrekening is nog opgesteld volgens een categoriale indeling waarbij de classificatie gebaseerd is op de aard van de lasten. De functionele indeling houdt in dat de baten en lasten van de verschillende activiteiten gesplitst worden naar functie. Het CFV stelt dat de winst- en verliesrekening moet worden omgebouwd naar een functionele indeling. Om de soliditeit van het totale borgstelsel te verbeteren en zo het risico voor zowel de deelnemende corporaties als van het WSW te reduceren, heeft het WSW de corporaties verzocht een volmacht te verlenen aan het WSW als bedoeld in artikel 30 van het reglement van deelneming. Met deze volmacht wordt het WSW in staat gesteld om éénzijdig een hypotheek te vestigen op het bezit van de corporatie. Deze volmacht is in april 2014 afgegeven aan het WSW.


50 van 50

De klokken gelijk gezet

Recommend Documents