De impact van de vennootschapsbelasting voor de woningcorporaties

De impact van de vennootschapsbelasting voor de woningcorporaties Wat zijn de gevolgen van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties?

Universiteit van Tilburg Faculteit Rechtswetenschappen Fiscaal Recht Mastercriptie Maart 2011 Ramsoedh, V. Studentnr: S385496 Prof.dr. J.A.G. van der Geld

Inhoudsopgave Pagina

Lijst van gebruikte afkortingen

4

1.

Inleiding

5

1.1

Introductie

5

1.2

Opbouw van de masterscriptie

7

2.

Vennootschapsbelastingplicht tot 1 januari 2008

9

2.1

Vennootschapsbelastingplicht vóór 1 januari 2006

9

2.2

Vennootschapsbelasting vanaf 1 januari 2006

10

2.2.1 Vaststellingsovereenkomst

11

2.2.2 Keuze model I of model II

12

2.2.3 Vrijgestelde en belaste activiteiten

12

2.2.4 Buffers en openingsbalans

13

Samenvatting

14

2.3

3.

Integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 3.1

De wijziging van artikel 2, lid 1, onderdeel d, Wet op de Vennootschapsbelasting 1969

15

Vaststellingsovereenkomst 2

17

3.2.1 Openingsbalans

18

3.2.2 Project- en herontwikkeling

20

3.2.3 Tussenvormwoningen

21

3.3

Wettelijke bepaling inzake goodwill

22

3.4

Samenvatting

23

3.2

4.

15

Fiscale (on)mogelijkheden voor woningcorporaties

25

4.1

Herinvesteringsreserve

25

4.1.1 Voorwaarden en gebruik van de herinvesteringsreserve

25

4.1.2 Herinvesteringsreserve en woningcorporaties

27

4.1.3 Herinvesteringsreserve en kooptussenvormen

29

4.1.4 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties

30

Pagina 2

4.2

Afschrijven op vastgoed

31

4.2.1 Artikel 3.30a, Wet inkomstenbelasting 2001

31

4.2.2 WOZ-waarde en bodemwaarde

32

4.2.3 Artikel 3.30a, Wet IB 2001 en VSO 2

32

4.2.4 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties

34

4.3

Onrendabele toppen

35

4.4

Project- en herontwikkeling

38

4.4.1 Gemengd project

39

4.4.2 Resultaat grondexploitatie (GREX)

39

4.4.3 Resultaat opstalrealisatie

40

4.4.4 Voorbeeldberekening GREX en opstalrealisatie

41

4.4.5 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties

44

Onderhoudsvoorziening

45

4.5.1 Baksteen-arrest

46

4.5.2 Dotatie voorziening groot onderhoud

47

4.5.3 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties

48

4.5

5.

Conclusie

50

Literatuurlijst

56

Jurisprudentielijst

57

Pagina 3

Lijst van gebruikte afkortingen

BBSH

Besluit Beheer Sociale Huursector

B.V.

Besloten vennootschap

BVO

Bruto vloeropppervlakte

GREX

Grondexploitatie resultaat

HIR

Herinvesteringsreserve

IB

Inkomstenbelasting

MDW

Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit

N.V.

Naamloze vennootschap

ORT

Onrendabele toppen

Ti

Toegelaten instelling

VpB

Vennootschapsbelasting

VROM

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

VSO

Vaststellingsovereenkomst

VSO 1

Vaststellingovereenkomst partiële belastingplicht d.d. 15 januari 2007

VSO 2

Vaststellingsovereenkomst integrale belastingplicht d.d. 23 januari 2009

Wet IB 2001

Wet inkomstenbelasting 2001

Wet VpB 1969

Wet vennootschapsbelasting 1969

WOZ

Wet waardering onroerende zaken

Pagina 4

1. Inleiding

1.1 Introductie Woningcorporaties zijn de afgelopen jaren veelvuldig in het nieuws geweest. Enerzijds vanwege het (wan)gedrag en/of (wan)beleid van met name een directeur/bestuurder van een woningcorporatie. Anderzijds door de ingrijpende wijzigingen in de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (hierna: VpB). Tot 1 januari 2006 waren woningcorporaties vrijgesteld van VpB vanwege hun maatschappelijk doel in het voorzien van huisvesting voor mensen met lage inkomens. Per 1 januari 2006 veranderde de fiscale wetgeving in de VpB voor de woningcorporaties. Van een subjectieve vrijstelling voor de VpB veranderde deze in een partiële belastingplicht voor de VpB. Woningcorporaties waren nog slechts vrijgesteld voor zover zij voor huisvesting zorgden van laagbetaalden.

Omtrent de vraag wat onder commerciële activiteiten moest worden verstaan, bestond lange tijd onzekerheid. Om deze onzekerheid weg te nemen en duidelijkheid te geven omtrent de invulling van de partiële belastingplicht voor de VpB hebben de woningcorporaties met de Belastingdienst een zogeheten vaststellingsovereenkomst (hierna: VSO) gesloten. Deze VSO is uiteindelijk op 15 januari 2007 definitief tot stand gekomen en werd in eerste instantie afgesloten voor een looptijd van 5 jaar.

De inkt van de VSO was nauwelijks droog of de volgende ingrijpende wijziging in de vennootschapsbelasting werd aan de woningcorporaties bekend gemaakt. Per 1 januari 2008 werden woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de VpB. Dit betekende dat alle activiteiten van een woningcorporatie vanaf 1 januari 2008 onder de heffing van de VpB vielen.

Van oudsher was de kernactiviteit van woningcorporaties het voorzien in betaalbare woonruimte voor huishoudens met lagere inkomens. Deze kernactiviteit was de reden voor algehele vrijstelling voor de VpB. De woningmarkt is de laatste 20 jaar zo veranderd en de woningcorporaties zagen hierdoor kansen om hun activiteiten te verbreden met bijvoorbeeld het realiseren van duurdere huur- en koopwoningen, bedrijfsmatig vastgoed en opstarten en ontwikkelen van grootschalige woningbouwprojecten. Mede door fusies en samenwerking tussen woningcorporaties zijn deze organisaties een belangrijke speler op de woningmarkt geworden. Woningcorporaties begaven zich nu tevens ook op het spoor van commerciële

Pagina 5

projectontwikkelaars. Enig verschil was echter dat deze commerciële projectontwikkelaars/verhuurders wel vennootschapsbelastingplichtig waren voor hun activiteiten en de woningcorporaties niet.

Aan het eind van de vorige eeuw is er een stevige discussie op gang gekomen waarom de woningcorporaties nog een vrijstelling genoten voor de VpB. In 2000 presenteerde de werkgroep Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit (hierna: MDW) haar onderzoeksrapport „Corporaties tussen vangnet en vrijhandel‟. Conclusie in dit rapport was onder andere dat de subjectieve vrijstelling voor de VpB voor woningcorporaties marktverstorend kan werken. Advies van het MDW was dan ook om de vrijstelling voor de VpB voor woningcorporaties op te heffen en een integrale belastingplicht in te voeren. Belangrijkste overweging in dit advies is met name het „ondernemen‟ dat veel woningcorporaties zijn gaan doen waarmee zij in concurrentie treden met commerciële marktpartijen. Zodoende is sprake van een ongelijk speelveld (level playing field) ten aanzien van die commerciële marktpartijen aangezien de fiscale behandeling van woningcorporaties enerzijds en de commerciële marktpartijen anderzijds verschillend was.

De overheid geeft in 2000 aan dat zij het advies van het MDW wil volgen. In 2003 onderneemt de overheid een eerste poging om de subjectieve vrijstelling per 1 januari 2004 voor de VpB te beperken door alleen nog de activiteiten van de woningcorporaties vrij te stellen welke staan geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (hierna: BBSH). In het BBSH staan belangrijke kerntaken omschreven waaraan een woningcorporatie dient te voldoen om als Toegelaten Instelling (hierna: ti) te kwalificeren. Voor de commerciële activiteiten was het de bedoeling dat deze dan verplicht per 1 januari 2004 „uitgezakt‟ dienden te worden naar een besloten vennootschap (hierna: B.V.) of een naamloze vennootschap (hierna: N.V.). Deze B.V. of N.V. is van rechtswege al belastingplichtig voor de VpB. Uiteindelijk bleek een beperking van de vrijstelling via het BBSH niet haalbaar. Twee jaar later resulteerde het eerst in een partiële belastingplicht per 1 januari 2006 en weer 2 jaar later in een integrale belastingplicht voor de VpB per 1 januari 2008.

Waar woningcorporaties tot 1 januari 2006 niet of nauwelijks van de VpB hadden gehoord, kregen ze plots te maken met alle regelingen hiervan. Een woningcorporatie is een ander soort onderneming dan het gros in Nederland. Woningcorporaties kennen eigen specifieke regels en zijn dan ook niet vergelijkbaar met welke andere commerciële marktpartij. De

Pagina 6

wetgevingsregels in de VpB pakken dan ook anders uit voor een woningcorporatie in vergelijking met een commerciële marktpartij. Bovenstaande fiscale consequenties in de VpB voor de woningcorporaties hebben mij gemotiveerd om de volgende centrale onderzoeksstelling te analyseren:

Wat zijn de gevolgen van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties?

Om deze onderzoeksstelling zo goed mogelijk te analyseren en te beantwoorden, behandel ik de volgende deelvragen: -

Hoe werden woningcorporaties fiscaal behandeld voor de invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008?

-

Wat zijn de gevolgen van de integrale belastingplicht voor woningcorporaties per 1 januari 2008?

-

Welke fiscale bepalingen zijn vastgelegd in VSO 2?;

-

Welke fiscale bepalingen uit de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 zijn meer specifiek van belang voor de woningcorporaties?

1.2 Opbouw van de masterscriptie

In hoofdstuk 1 behandel ik de introductie en aanleiding van mijn onderzoeksstelling. Tevens is hierin de centrale onderzoeksstelling weergegeven met daarbij de deelvragen. Om de invoering en specifieke regelgeving van de integrale VpB-plicht per 1 januari 2008 te kunnen weergeven behandel ik eerst in Hoofdstuk 2 de vrijstelling en partiële belastingheffing voor de VpB tot 1 januari 2008. Het derde hoofdstuk bevat uitvoerig de inhoud van de VpB-plicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties naar aanleiding van de invoering van de integrale belastingplicht voor de VpB en de hiermee afgesloten VSO 2. Hierin komt naar voren hoe de openingsbalans dient te worden opgesteld en de specifieke bepalingen omtrent project- en herontwikkeling en tussenvormwoningen. De specifieke fiscale wetsbepalingen vanuit de VpB en het goed-koopmansgebruik voor de woningcorporaties behandel ik uitvoerig in Hoofdstuk 4. Bij het analyseren van de specifieke bepalingen heb ik mij beperkt tot alleen die fiscale bepalingen die de grootste invloed op de woningcorporatie hebben. Dit zijn de onrendabele toppen, afschrijven op vastgoed, project- en herontwikkeling, voorziening groot onderhoud en het gebruik van de HIR. Buiten beschouwing laat ik de fiscale bepalingen

Pagina 7

omtrent de Vogelaarheffing, marktwaardewaardering van de opgenomen leningen en overige relatief kleine voor- en nadelen zoals de (energie)investeringsaftrek en gemengde kosten/boetes. Als conclusie en samenvatting zal Hoofdstuk 5 een aantal afsluitende woorden bevatten en mijn onderzoeksstelling beantwoorden.

Pagina 8

2. Vennootschapsbelastingplicht tot 1 januari 2008

2.1 Vennootschapsbelastingplicht vóór 1 januari 2006 Woningcorporaties dienen volgens de Woningwet allemaal de rechtsvorm van of een vereniging of een stichting te hebben. Verenigingen of stichtingen zijn normaliter belastingplichtig voor de VpB indien en voor zover zij een onderneming drijven1. Aanwijzingen of er sprake is van het drijven van een onderneming zijn: er moet sprake zijn van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid die door middel van deelname aan het economisch verkeer beoogt winst te behalen.

Bovenstaande toets was nimmer nodig bij de woningcorporaties aangezien de woningcorporaties expliciet waren vrijgesteld voor de vennootschapsbelasting op grond van artikel 5, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969 jo. artikel 2 Uitvoeringsbesluit Wet VpB 19692. Deze vrijstelling gold alleen voor die woningcorporaties die aangemerkt waren als Toegelaten Instelling (hierna: ti) op grond van de Woningwet.

Zoals in de introductie is vermeld, is geprobeerd om verandering aan te brengen in de omvang van de vrijstelling voor woningcorporaties met ingang van 1 januari 2004. Vóór 1 januari 2004 kon een woningcorporatie alleen belastingplichtig voor de VpB zijn indien zij niet de kwalificatie van ti had. Medio 2003 is door de overheid nog geprobeerd om een partiële belastingheffing in te voeren voor activiteiten welke niet vielen onder de lijst van toegestane werkzaamheden van het BBSH. In de BBSH gold dan een vrijstelling voor de volgende activiteiten3: -

Het betaalbaar huisvesten van de doelgroep;

-

Het zorg dragen voor de kwaliteit van het woningbezit;

-

Het bevorderen van de leefbaarheid in buurten en wijken;

-

Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer;

-

Het zorg dragen voor de financiële continuïteit;

-

Het bijdragen aan huisvesting in de zorg.

1

Artikel 2, lid 1, onderdeel e, Wet VpB 1969. Artikel 5, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969 is per 1 januari 2008 komen te vervallen. 3 Artikel 11 BBSH. 2

Pagina 9

Bovenstaande activiteiten behoren tot de kerntaken van een woningcorporatie. Reeds vele jaren was het systeem van volledige vrijstelling van belastingheffing voor woningcorporaties aanvaardbaar. Dit vanwege het feit dat woningcorporaties worden gesubsidieerd door de overheid uit belastingopbrengsten. Uiteindelijk zouden diezelfde woningcorporaties over een gedeelte van die subsidies weer belasting moeten betalen. Op het moment dat de woningcorporaties hun werkterrein gingen verbreden met andere activiteiten dan sociale of maatschappelijke activiteiten kwam er kritiek uit de hoek van de commerciële marktpartijen. Deze commerciële marktpartijen wilden een gelijke fiscale behandeling van de woningcorporaties voor met name de commerciële activiteiten die de woningcorporaties steeds meer en grootser gingen uitvoeren. De overheid was het eens met de commerciële marktpartijen en gaf in eerste instantie gehoor via de invoering van de partiële belastingplicht voor de VpB voor woningcorporaties per 1 januari 2006.

2.2 Vennootschapsbelasting vanaf 1 januari 2006 Met ingang van 1 januari 2006 trad een nieuwe fiscale behandeling voor de woningcorporaties in werking. In het Belastingplan 2006 werd, na de jarenlange vrijstelling voor de VpB, artikel 5, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969 gewijzigd. Vanaf dit moment waren woningcorporaties slechts vrijgesteld van de heffing van VpB voor zover hun werkzaamheid bestaat uit de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van: -

anders dan tijdelijk verhuurde woningen waarvan bij de aanvang van het boekjaar een huurprijs per maand geldt die niet uitgaat boven het bedrag genoemd in artikel 13, lid 1, onderdeel a van de Wet op de huurtoeslag4;

-

andere voor verhuur bestemde ruimten in een gebouw ingeval de gebruiksoppervlakte van het gebouw voor tenminste 80% bestaat uit gebruiksoppervlakte van hiervoor bedoelde woningen, of van gebouwen met een maatschappelijke functie.

Voor woningcorporaties die niks anders deden dan het verkrijgen, het bezitten, beheren of vervreemden van woningen waarvan de huurprijs niet boven de huurtoeslaggrens uit ging veranderde er niet veel. Deze corporaties waren vrijgesteld van vennootschapsbelastingheffing en bleven dat ook op grond van de wetswijziging.

4

Huurtoeslaggrens bedraagt € 615,01 per 1 januari 2006 en € 621,78 per 1 januari 2007.

Pagina 10

2.2.1 Vaststellingsovereenkomst De invoering van het gewijzigde artikel 5, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969 riep veel vragen op. Om deze partiële belastingplicht helder en duidelijk in kaart te hebben, was vooraf de gedachte dat intensief overleg nodig zou zijn tussen de individuele woningcorporatie en de Belastingdienst. Indien er geen overeenstemming zou worden bereikt tussen de woningcorporatie en de Belastingdienst had de Hoge Raad als laatste rechterlijke instantie duidelijkheid moeten geven. Voor veel woningcorporaties zou dit een langdurige rechtsgang betekenen voordat duidelijkheid en zekerheid was te verwachten. Zowel de woningcorporaties als de Belastingdienst achtten dit onwenselijk en om die reden zijn enerzijds Aedes, vereniging voor woningcorporaties, en anderzijds de Belastingdienst in overleg met elkaar getreden om invulling te geven aan de partiële belastingplicht. In december 2005 zijn Aedes en de Belastingdienst met de gesprekken gestart om duidelijkheid te verkrijgen over de uitwerking van de wetswijziging. Medio 2006 is een projectgroep opgericht, bestaande uit medewerkers van de woningcorporaties en de Belastingdienst, met als doel duidelijkheid te creëren over de toepassing van artikel 5, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969.

Het proces van duidelijkheid creëren heeft uiteindelijk 13 maanden geduurd en had als resultaat dat in januari 2007 een vaststellingsovereenkomst (hierna: VSO 1) kon worden gepresenteerd. Deze VSO 1 omvat afspraken tussen beide partijen inhoudende de fiscale uitwerking van de wetswijziging voor de woningcorporaties. Woningcorporaties waren niet verplicht akkoord te gaan met de afspraken in deze VSO 1. Het rechtskarakter van VSO 1 betekende voor iedere afzonderlijke woningcorporatie het “take it or leave it” karakter. Dit rechtskarakter houdt in dat een woningcorporatie of volledig akkoord zou gaan met de regels van VSO 1 of helemaal geen gebruik kan maken van de regels en dan terug dient te vallen op de wet en rechtspraak. Er is dan ook geen ruimte voor “shoppen” tussen enerzijds VSO 1 en anderzijds de wet en rechtspraak. De Belastingdienst kon ook afzien van ondertekening maar alleen indien meer dan 30% van de woningcorporaties zou afzien van ondertekening. Uiteindelijk heeft meer dan 98% van de ruim 500 woningcorporaties in Nederland VSO 1 ondertekend waarmee de afspraken uit VSO 1 definitief in werking zijn getreden op 1 januari 2006. Dat meer dan 98% van de woningcorporaties VSO 1 heeft ondertekend, zal mede te maken hebben gehad met de jarenlange discussies die hebben geleid bij de invoering van de vennootschapsbelastingplicht van de energiebedrijven. Deze jarenlange discussie ging over met name de waardering van de vermogensbestanddelen op de fiscale balans.

Pagina 11

2.2.2 Keuze model I of model II Zodra een woningcorporatie VSO 1 heeft ondertekend, dient zij een keuze te maken uit een tweetal modellen. Model I betekent een juridische scheiding van vrijgestelde en belaste activiteiten van een woningcorporatie. In artikel 3.1.2 van VSO 1 is een lijst van vrijgestelde activiteiten opgesomd. Activiteiten die hier niet worden genoemd zijn dan automatisch belaste activiteiten. Toepassing van dit model betekent dat de woningcorporatie een dochtervennootschap opricht waaraan de belaste activiteiten dan worden toegerekend. De dochtervennootschap is van rechtswege belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting op grond van artikel 2, lid 1, onderdeel a, Wet VpB 1969. De woningcorporatie is vanaf dat moment dan zelf fiscaal „schoon‟ en verricht dan alleen nog maar vrijgestelde activiteiten waarop de VpB niet van toepassing is.

Model II houdt een administratieve scheiding in van vrijgestelde en belaste activiteiten. Zowel de vrijgestelde als de belaste activiteiten vinden binnen de woningcorporatie zelf plaats maar een gescheiden en nauwkeurige administratie moet vervolgens aangeven welke baten en lasten zijn toe te rekenen aan de vrijgestelde dan wel belaste activiteiten.

2.2.3 Vrijgestelde en belaste activiteiten In artikel 3.1.2 van VSO 1 is een opsomming gegeven van de vrijgestelde activiteiten. De belangrijkste vrijstellingen zijn: -

Verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van, anders dan tijdelijke verhuurde, sociale huurwoningen;

-

Verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van gebouwen met een maatschappelijke functie;

-

Verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van andere voor verhuur bestemde ruimten voor zover deze zich binnen de plintruimte5 bevinden;

-

Uitvoeren van sociale woningbouw;

-

Beheren en bezitten van vastgoed dat is ondergebracht in de buffer;

-

Verrichten van diensten die zijn ondergebracht in de buffer.

Alle overige activiteiten welke hiervoor niet zijn genoemd, zijn belast voor de VpB.

5

Plintruimte betekent “andere voor verhuur bestemde ruimte waarbij deze ruimte maximaal 20% van een gebouw beslaat”.

Pagina 12

In grote lijnen betekent dit dat het verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van dure huurwoningen belast is voor de VpB. De grens tussen een sociale en een dure huurwoning is de huurtoeslaggrens. Indien de huur van een woning hoger ligt dan de huurtoeslaggrens per 1 januari 2006 wordt de woning fiscaal aangemerkt als dure huurwoning en dus belast voor het exploitatieresultaat. Ditzelfde geldt ook voor het bedrijfsmatig vastgoed en verhuurde parkeervoorzieningen aan niet-huurders. Ook het verlenen van commerciële diensten valt aan te merken als een belaste activiteit. Het uitvoeren van sociale woningbouw is vrijgesteld van VpB maar zodra er tevens in hetzelfde project ook koopwoningen worden gerealiseerd, wordt dit als belaste activiteit aangemerkt.

2.2.4 Buffers en openingsbalans Om te voorkomen dat woningcorporaties, die hebben gekozen voor Model I “Juridische scheiding”, door bepaalde activiteiten van geringe omvang direct in de belastingheffing worden betrokken, is er een viertal buffers opgenomen in VSO 1. Deze buffers hebben tot doel om activiteiten, welke van geringe omvang zijn, niet direct in de belastingheffing voor de VpB te betrekken maar vrijgesteld te laten door ze te plaatsen in een zogenoemde buffer. De eerste buffer heeft betrekking op dure huurwoningen. Zoals hiervoor weergegeven is het verkrijgen, beheren, bezitten en vervreemden van dure huurwoningen belast voor de VpB. De buffer bedraagt voor dure huurwoningen 100. Indien de woningcorporatie op 1 januari 2006 98 dure huurwoningen heeft, zijn deze door het gebruik van de buffer alsnog vrijgesteld. Mocht nu in de loop van 2006 van een drietal woningen de huur worden verhoogd waardoor deze qua kwalificatie van sociale huurwoningen naar dure huurwoning gaan, dan zal op 1 januari 2007 de hele buffer leeglopen en direct in de belastingheffing worden betrokken. Vanaf 1 januari 2007 kan de buffer dan weer op nieuw worden gebruikt. Dezelfde regels gelden ook voor de tweede en derde buffer. De tweede buffer geeft aan dat er maximaal 100 parkeervoorzieningen mogen zijn en de derde buffer dat er maximaal 1.000 m2 aan bedrijfsmatig vastgoed aanwezig mag zijn. Tot slot bepaalt de laatste buffer dat er maximaal € 100.000 (exclusief omzetbelasting) omzet mag worden behaald met commerciële diensten. Wordt de buffer overschreden dan dient de gehele buffer overgedragen te worden aan de dochtermaatschappij.

Door de invoering van de partiële belastingplicht dient er per 1 januari 2006 een fiscale openingsbalans te worden opgesteld voor de belaste activiteiten. De activa en passiva van de belaste activiteiten dienen normaal gesproken op de openingsbalans opgenomen te worden Pagina 13

tegen de waarde in het economisch verkeer. VSO 1 geeft invulling over de waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2006. Deze waarderingsregels zijn voor zowel Model I als Model II gelijk. Deze waarderingsregels zijn nodig om eventuele vermogensaanwas tot 1 januari 2006 buiten de belaste sfeer te houden6.

Op basis van de handvatten die VSO 1 geeft, diende de woningcorporatie een afweging te maken of Model I dan wel Model II fiscaal gunstiger zou uitpakken. Tevens diende de corporatie ook bij de keuze voor Model I de kosten van het in stand houden van een dochtervennootschap in de overwegingen mee te nemen.

2.3 Samenvatting Woningcorporaties waren tot 1 januari 2006 vrijgesteld van belastingheffing voor de VpB. Er gold namelijk een subjectieve vrijstelling voor de woningcorporaties op voorwaarde dat die woningcorporatie tevens aangemerkt werd als toegelaten instelling. Vanwege de verbreding van het werkterrein van veel woningcorporaties naar het commerciële vlak kwam de vrijstelling voor belastingheffing steeds zwaarder onder druk te staan. Met ingang van 1 januari 2006 resulteerde dit in een partiële belastingplicht waarbij de commerciële activiteiten onder de VpB vielen. Vrijgesteld waren nu alleen nog maar de oorspronkelijk kerntaken van een woningcorporatie. Om de woningcorporaties duidelijkheid en zekerheid te verschaffen omtrent de invulling van de partiële belastingplicht hebben Aedes en de Belastingdienst een vaststellingsovereenkomst gesloten. Belangrijkste invulling van deze VSO 1 is de duidelijke afbakening tussen de vrijgestelde en de belaste activiteiten en hoe de waardering van de belaste activiteiten op de openingsbalans per 1 januari 2006 diende plaats te vinden.

6

T.M. Berkhout, “Vaststellingsovereenkomst woningcorporaties en de openingsbalans: een kort overzicht”, Vastfisc 2007/41.

Pagina 14

3. Integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008

3.1 De wijziging van artikel 2, lid 1, onderdeel d, Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 De afspraken uit VSO 1 waren net bekend of de woningcorporaties kregen onverwacht weer met een wijziging in de belastingwet te maken. Van een partiële belastingplicht per 1 januari 2006 werd plaatsgemaakt voor een algehele belastingplicht in de Wet VpB 1969 per 1 januari 2008.

Een tweetal redenen is aan te wijzen voor de wijziging van de belastingplicht voor de woningcorporaties van een partiële belastingplicht naar een integrale belastingplicht.

De partiële belastingplicht bracht onvoldoende verbetering aan op het level playing field tussen de woningcorporaties en de commerciële marktpartijen7. De partiële belastingplicht leidde niet tot een gewenst gelijke behandeling tussen woningcorporaties en commerciële marktpartijen. Ondanks de maatschappelijke functie vindt de overheid dat woningcorporaties echte ondernemingen zijn geworden8. Er wordt immers verondersteld dat de woningcorporaties voldoen aan de criteria voor het drijven van een onderneming. In een besluit9 van de Staatsecretaris van Financiën, heeft deze geconcludeerd dat de vrijgestelde en de belaste activiteiten van de woningcorporaties dusdanig sterk verweven zijn, dat er een onderneming wordt gedreven. Het neutraliteitsbeginsel speelde ook een rol in de partiële belastingplicht. Doordat er binnen een woningcorporatie zowel onbelaste als belaste activiteiten plaatsvonden, was er een reëel risico aanwezig dat opbrengsten en kosten zouden worden verschoven tussen de onbelaste en belaste sfeer. Waar de opbrengsten van belaste activiteiten worden gedrukt en de kosten van onbelaste activiteiten worden verhoogd, heeft dit als resultaat een lagere effectieve belastingdruk10. De woningcorporaties dienen om die reden algeheel belastingplichtig te zijn voor alle activiteiten. Dit betekent naast de commerciële activiteiten ook de maatschappelijke activiteiten om voor iedereen een gelijk mogelijk speelveld te creëren, aldus de wetgever11.

7

PricewaterhouseCoopers, “Een fiscale heroverweging, naar een evenwichtige heffing voor woningcorporaties”. 8 Kamerstukken II 2007/08, 31025, nr.9. 9 Besluit Staatssecretaris van Financiën van 23 december 2005, nr. CPP2005/2731M, BNB 2006/91. 10 PricewaterhouseCoopers, “Belastingwet als stimulans voor maatschappelijk ondernemerschap”. 11 Memorie van Toelichting, Kamerstukken II 2007/08, 31205, nr. 3.

Pagina 15

Een tweede reden voor invoering van de integrale belastingplicht heeft een budgettaire reden. Het Ministerie van Financiën verwacht een totaal bedrag aan VpB-opbrengsten bij de woningcorporaties te kunnen ontvangen van € 500 miljoen. Dit bedrag is als volgt berekend: Tabel 3.1 Grondslag integrale VpB-heffing12. Grondslag integrale VpB-plicht 2008 (in mln. €)

Bedrag Effect € 11.827 +/+

Huuropbrengsten

€ 652 +/+

Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten (waaronder geactiveerde productie t.b.v.

€ 426 +/+

eigen bedrijf)

€ 30 -/-

Erfpacht (-) Lasten onderhoud (inclusief lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten)(-)

€ 3.724 -/-

Overige bedrijfslasten (-)

€ 4.034 -/€ 226 +/+

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten (-)

€ 3.263 -/-

Subtotaal (=netto exploitatiestroom)

€ 2.080 € 82 +/+

Winst op koopwoningen

€ 2.162

Totaal (=grondslag integrale VpB-heffing)

Uit bovenstaande tabel valt af te leiden hoe het Ministerie van Financiën de grondslag voor de VpB-heffing heeft berekend en verwacht per jaar. Bij een grondslag van € 2.162 miljard bedraagt de VpB-opbrengst ruim € 551 miljoen bij een VpB-tarief van 25,5%. De opbrengst op grond van VSO 1 van de commerciële activiteiten werd eerder berekend op € 50 miljoen. Door invoering van de integrale belastingheffing levert dit dus een meeropbrengst op van € 500 miljoen. Een meeropbrengst van € 500 miljoen op maatschappelijke activiteiten lijkt onwaarschijnlijk omdat deze activiteiten vaak niet winstgevend zijn en dus alleen door woningcorporaties wordt gedaan in de hoedanigheid van hun kerntaak. Immers, een commerciële marktpartij zal 12

Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken I 2007/08, 31205, nr. C.

Pagina 16

geen maatschappelijke activiteiten ontplooien die verliesgevend zijn. Waarop baseert het Ministerie van Financiën dan een meeropbrengst van € 500 miljoen? Twee verklaringen zijn hier op voorhand al aan te geven. Één is de afschrijvingsbeperking13 op onroerend goed die sinds 1 januari 2007 is ingevoerd in de Wet Werken aan Winst. De tweede verklaring heeft te maken met niet kunnen afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde. In Hoofdstuk 4 zullen beide aftrekbeperkingen uitvoeriger worden beschreven.

Om de woningcorporaties volledig belastingplichtig voor de VpB te laten zijn diende de wetgeving aangepast te worden. De integrale belastingplicht voor de VpB is met ingang van 1 januari 2008 geregeld in artikel 2, lid 1, onderdeel d, Wet VpB 1969. Dit nieuwe artikel luidt als volgt: “Als binnenlandse belastingplichtigen zijn aan de belasting onderworpen de in Nederland gevestigde: …… d. verenigingen en stichtingen die op de voet van de Woningwet bij koninklijk besluit zijn toegelaten als instellingen die in het belang van de volkshuisvesting werkzaam zijn.”

Een andere wijziging die gelijk met de integrale belastingplicht werd ingevoerd was een wijziging in de fiscale eenheid voor de VpB. Waar vóór 1 januari 2008 een stichting of vereniging niet mogelijk was als moedermaatschappij van een fiscale eenheid, is dit met ingang van 1 januari 2008 wel mogelijk. Stichtingen of verenigingen, die zijn aangemerkt als toegelaten instelling, kwalificeren nu wel als moedermaatschappij van een fiscale eenheid 14. De voordelen van een fiscale eenheid zijn de horizontale verliesverrekening tussen stichting/vereniging en haar 100% dochtervennootschap en de onderlinge transacties zitten niet in de belaste sfeer van de VpB.

3.2 Vaststellingsovereenkomst 2 De gedachte bij het tot stand komen van VSO 1 was om de onzekerheid te beëindigen betreffende de partiële belastingplicht. Naar aanleiding van het invoeren van de integrale belastingplicht zijn er fiscale vraagstukken opgetreden wegens het vervallen van artikel 5, lid 1, onderdeel d (partiële vrijstelling), Wet VpB 1969 per 1 januari 2008. Tevens bestond er 13 14

Artikel 3.30a, lid 1, Wet IB 2001. Artikel 15, lid 3, onderdeel d, Wet VpB 1969.

Pagina 17

onzekerheid over de wijze waarop de overgang van de onbelaste naar de belaste sfeer zou uitpakken.

Sinds 23 januari 2009 is er een nieuwe vaststellingsovereenkomst, VSO 2, welke een aanvulling is op VSO 1 maar dan voor de onbelaste activiteiten van vóór 1 januari 2008. Bij het invoeren van de integrale belastingplicht kregen de woningcorporaties te maken met sfeerovergang. Er moest derhalve een openingsbalans worden vastgesteld waarin de activa en passiva, welke tot dan toe tot de onbelaste activiteiten behoorden, gewaardeerd dienden te worden tegen de waarde in het economisch verkeer. Het begrip „waarde in het economisch verkeer‟ kan het beste als volgt worden omschreven: “De prijs voor een object die op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn geboden/betaald”.

Voor een woningcorporatie met allerlei balansposten is het lastig en ook tijdrovend om de definitie van “waarde in het economisch verkeer‟ toe te passen op al haar activa en passiva.

Om bovenstaand probleem om te lossen voorziet VSO 2 in een oplossing en heeft als doel de onzekerheden ten aanzien van fiscale vraagstukken rondom de overgang van de onbelaste sfeer naar de belaste sfeer weg te nemen. VSO 2 behandelt onder andere de fiscale vraagstukken ten aanzien van de openingsbalans, project- en herontwikkeling en tussenvormen.

3.2.1 Openingsbalans In hoofdstuk 2 van VSO 2 wordt uitleg gegeven over de waarderingsregels van activa en passiva die op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 dienen te worden opgenomen. VSO 2 is echter alleen maar van toepassing op die activa en passiva welke nog niet in de belastingheffing waren betrokken op grond van VSO 1.

VSO 2 beschrijft per balanspost de waardering van de betreffende activa en passiva. De belangrijkste activa van een woningcorporatie is het verhuurde vastgoed. In VSO 2 wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende categorieën van vastgoed. De volgende categorieën vastgoed zijn te onderscheiden: sociale huurwoningen, markthuurwoningen,

Pagina 18

maatschappelijk vastgoed, bedrijfsmatig vastgoed en parkeervoorzieningen. Elke van deze categorieën kent een eigen waarderingvoorschrift.

Sociale huurwoningen worden gewaardeerd op 70% van de WOZ-waarde 2009 (waardepeildatum 1 januari 2008)15. Markthuurwoningen die nog niet in de belaste sfeer in 2006 en/of 2007 zaten, worden gewaardeerd op 80% van de WOZ-waarde 200916. Zoals ook onder VSO 1 gold is de afbakening tussen sociale of markthuurwoning gebaseerd op de huurtoeslaggrens per 1 januari 2008. Maatschappelijk vastgoed en parkeervoorzieningen worden op 100% van de WOZ-waarde 2009 gewaardeerd17. Bedrijfsmatig vastgoed dat nog niet in de belaste sfeer zat vóór 1 januari 2008 wordt gewaardeerd op basis van een taxatierapport18.

De waardering van het vastgoed is bepaald door het hanteren van twee ficties, te weten 70% dan wel 80% van de WOZ-waarde 2009. Dit is gebaseerd uit doelmatigheidsoverwegingen en ter beperking van de administratieve lasten aldus de toelichting van VSO 219. Met deze praktische waarderingsmethodiek wordt een vermogensaangroei tot 1 januari 2008 buiten de belaste sfeer gehouden. Tevens is bij de huurwoningen de algemene staat van onderhoud in de waardering van de openingsbalans verdisconteerd. Met deze gedachte zijn er afspraken gemaakt tussen de Belastingdienst enerzijds en Aedes anderzijds over de wijze van waardering per 1 januari 2008.

Voorts gelden er nog een paar specifieke regels omtrent het waarderen van het vastgoed. Indien een woning bestemd is voor de verkoop is de waardering op de openingsbalans gelijk aan de prijs waartegen de woningcorporatie de woning heeft verkocht in 200820. Als voorwaarde geldt wel dat de woning op 1 januari 2008 leeg staat dan wel de huurovereenkomst van de woning uiterlijk op 1 januari 2008 was opgezegd. Indien de woning niet is verkocht in 2008 dan vindt de waardering plaats zoals dat geldt voor sociale- of marktwoningen. Een andere specifieke regel is dat een huurwoning niet met verlies kan worden verkocht tot en met 31 december 201221. Indien de fiscale boekwaarde van de 15

Artikel 2.2.1 VSO 2. Artikel 2.2.2 VSO 2. 17 Artikel 2.2.4 jo. 2.2.6 VSO 2. 18 Artikel 2.2.5 VSO 2. 19 Toelichting op VSO 2, onderdeel 2.2.8 20 Artikel 2.2.3 VSO 2. 21 Artikel 2.2.8 VSO 2. 16

Pagina 19

huurwoning hoger ligt dan de verkoopprijs dient de openingsbalanswaarde te worden aangepast naar deze lagere verkoopprijs. Eventuele geactiveerde investeringen op de huurwoningen kunnen wel als verlies worden genomen.

3.2.2 Project- en herontwikkeling Hoofdstuk 3 van VSO 2 behandelt het fiscale vraagstuk van project- en herontwikkeling. Er is sprake van project- en herontwikkeling indien: “ een idee om vastgoed te ontwikkelen, herontwikkelen of bouwen wordt geconcretiseerd. Daarvan kan sprake zijn vanaf het initiëren en/of (her)ontwikkelen en/of realiseren van vastgoed tot het moment van eerste oplevering van het vastgoed”22.

De berekening van het resultaat van een project uit VSO 2 loopt bijna parallel met hetgeen in VSO 1 was vastgelegd. Ook in VSO 2 bestaat het resultaat uit twee componenten: grondexploitatieresultaat (hierna: GREX) en opstalresultaat23.

Volgens VSO 2 is de berekening van de GREX en het opstalresultaat alleen van toepassing als er sprake is van een gemengd project. Van een gemengd project is sprake24: -

Het project vormt in juridisch en geografisch opzicht en in de tijd bezien een nauw samenhangend geheel en wordt organisatorisch als zodanig in de ti en/of haar dochtervennootschappen behandeld;

-

Binnen het project wordt voor tenminste 20% markthuurwoningen of woningen bestemd voor verkoop, dan wel bedrijfsmatig vastgoed gerealiseerd. Dat betekent dat maximaal voor 80% sociale huurwoningen en maatschappelijke vastgoed wordt gerealiseerd.

Om te kunnen bepalen of aan de tweede voorwaarde wordt voldaan, is het aantal te realiseren onroerende zaken de maatstaf. Indien er tevens bedrijfsmatig vastgoed wordt gerealiseerd geldt de verhouding op basis van het aantal vierkante meters, ook wel bruto vloeroppervlakte genoemd (hierna: BVO), als maatstaf25. 22

Artikel 3.2.1 VSO 2. Artikel 3.2.4 VSO 2. 24 Artikel 3.1.3, lid 1, VSO 2. 25 Artikel 3.1.3, lid 2, VSO 2. 23

Pagina 20

Het resultaat van de GREX wordt bepaald door de residuele grondwaarde ten tijde van de vervreemding van het vastgoed minus de kostprijs van de grond26. De residuele grondwaarde is de verkoopopbrengst minus bouwkosten, toegerekende algemene kosten, toegerekende financieringskosten en het opstalresultaat27.

Het opstalresultaat wordt berekend door 2% van de voortbrengingskosten te nemen en bepaald aan de hand van een bepaalde fase waarin het ontwikkelingsproces zit. Dit wordt gezien als voortschrijdend winstnemen (ofwel de „percentage of completion‟ methode). Per te onderscheiden deelfase wordt gedurende de realisatie van het opstal gefaseerd het opstalresultaat verantwoord28: -

Start bouw opstal:

10%

-

Gedurende bouwrealisatie opstal:

75%

-

Einde opstalrealisatie, oplevering en start onderhoudstermijn:

5%

-

Einde garantie onderhoudstermijn:

10%

In hoofdstuk 4 zal deze regeling uitvoeriger worden behandeld waarbij de fiscale uitwerking onderbouwd zal zijn met een gestileerd voorbeeld.

3.2.3 Tussenvormwoningen De tussenvormwoningen vormen een aparte categorie binnen de woningcorporaties. Tussenvormwoningen wijken namelijk af van de normale rechttoe rechtaan situaties in de vorm van huren of kopen. Deze vorm is ontstaan om starters en financieel zwakkeren toegang te geven tot de woningmarkt. Ik beperk mij hier echter alleen tot de kooptussenvorm woningen.

Voor de kooptussenvorm woningen bestaan er verschillende varianten. De bekendste varianten zijn Koopgarant en Slimmer Kopen. Deze twee producten stellen starters en financieel zwakkeren in de gelegenheid een woning te kopen van een woningcorporatie doordat de woningcorporatie een korting verleent op de verkoopprijs. De starters en financieel 26

Artikel 3.2.4, lid 4, VSO 1. Artikel 3.2.4, lid 2, VSO 1. 28 Artikel 3.2.4, lid 3 jo. Bijlage 5 VSO 1. 27

Pagina 21

zwakkeren krijgen een kans om zelf een eigen woning te kopen terwijl dat zonder de korting niet mogelijk was geweest. De woningcorporatie behoudt het recht op terugkoop en op een deel van de waardeontwikkeling.

Op de verkochte kooptussenvorm woning kan een terugkooprecht of een terugkoopplicht rusten. In het geval van een terugkooprecht dient de verkoper de woning eerst aan te bieden aan de woningcorporatie. De woningcorporatie kan ervoor kiezen om de woning terug te kopen of niet. Indien de woningcorporatie een terugkoopplicht heeft, is de woningcorporatie verplicht om de woning te kopen van de verkoper. Zowel het terugkooprecht als de terugkoopplicht wordt fiscaal anders behandeld voor onder andere de HIR. In Hoofdstuk 4 kom ik hierop uitvoeriger terug.

3.3 Wettelijke bepaling inzake goodwill In VSO 1 was een bepaling opgenomen ten aanzien van zelfgevormde goodwill29. Deze zelfgevormde goodwill kon alleen op de openingsbalans per 1 januari 2006 worden geactiveerd indien deze goodwill meer bedroeg dan € 2.500.000. Tevens was daarbij direct ook een afschrijvingsverbod op van toepassing30. Bij de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties is de regeling uit VSO 1 wettelijk vastgelegd in art. 33, lid 2, Wet VpB 1969.

In het kader van de privatisering van overheidsbedrijven en daarmee ook de belastingheffing van directe en indirecte overheidsbedrijven die in concurrentie gaan treden met andere ondernemingen en daarom belastingplichtig worden, was de vraag hoe de aanwezige goodwill en de andere immateriële activa moesten worden gewaardeerd. Op grond van jurisprudentie gold tot 2002 een goodwillverbod. Met ingang van 1 januari 2002 is in de Wet op de VpB 1969 een waarderingsvoorschrift voor immateriële activa op de openingsbalans opgenomen. Bij een overgang van de onbelaste naar de belaste sfeer is het uitgangspunt dat geen incidenteel voor- of nadeel mag optreden. Dit zou immers kunnen leiden tot een verstoring van de concurrentieverhoudingen. De wetgever wilde vermijden dat niet belastingplichtige lichamen die geen onderneming dreven, maar dat wel gaan doen en daarom belastingplichtig worden een concurrentievoordeel krijgen doordat zij de immateriële activa op de

29 30

Art. 4.4.2 VSO 1. Art. 4.4.2, lid 2, VSO 1.

Pagina 22

openingsbalans waarderen op de werkelijke waarde en er vervolgens ten laste van het fiscale resultaat op afschrijven.

In samenhang met de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties is art. 33, Wet VpB 196931 uitgebreid met een bepaling voor een vereniging of stichting die op de voet van de Woningwet bij koninklijk besluit is toegelaten als instelling die in het belang van de volkshuisvesting werkzaam is. Als gevolg van de overgang van de onbelaste naar de belaste sfeer kan het zijn dat woningcorporaties goodwill of andere immateriële activa op de openingsbalans wilde opnemen die in de onbelaste periode zijn opgebouwd. Door afschrijving daarop zou een woningcorporatie voordeel hebben ten opzichte van andere ondernemingen die al aan de VpB onderworpen zijn. Met het goodwillverbod van art. 33, lid 2, Wet VpB 1969 is dit voordeel voor de woningcorporaties terecht niet van toepassing.

3.4 Samenvatting Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de VpB. Het invoeren van de integrale belastingplicht is voortgekomen uit de gedachte van het creëren van een meer level playing field tussen woningcorporaties en commerciële marktpartijen op de woningmarkt. Tevens zocht de overheid naar geld om haar uitgaven te kunnen dekken. Het alsmaar groeiende eigen vermogen van woningcorporaties leek de oplossing voor de overheid om zo € 500 miljoen binnen te halen. Van de twee overwegingen om het invoeren van de integrale belastingplicht te rechtvaardigen lijkt het budgettaire de overhand te hebben gehad.

Naar mijn mening was het invoeren van de partiële belastingplicht juist aangezien deze belastingplicht de commerciële activiteiten in de VpB betrok. De commerciële activiteiten van zowel commerciële marktpartijen als woningcorporaties werden op eenzelfde wijze belast in de VpB. De integrale belastingplicht per 1 januari 2008 voor woningcorporaties heeft naar mijn idee meer te maken met budgettaire redenen dan met het creëren van een level playing field. Mijn mening wordt hierin versterkt doordat commerciële marktpartijen zich niet bezig houden met sociale huisvesting omdat dit gewoonweg niet rendabel is. Alleen woningcorporaties, vanuit hun maatschappelijke doelstelling gezien, houden zich bezig met sociale huisvesting. De invoering van de integrale belastingplicht voor de woningcorporaties 31

Art. 33, lid 2, Wet VpB 1969.

Pagina 23

is dan ook naar mijn idee niet juist omdat het niet strookt met de gedachte van het level playing field.

Het invoeren van de integrale belastingplicht voor de woningcorporaties leverde, net zoals bij de invoering van de partiële belastingplicht, onzekerheid op inzake de waardering van activa en passiva. Ter voorkoming van deze onzekerheid vonden de Belastingdienst en Aedes het gewenst dat er een nieuwe vaststellingsovereenkomst zou worden vastgesteld. Deze VSO 2 kwam er dan ook in januari 2009 om de onzekerheid weg te nemen hoe de waardering op waarde in het economisch verkeer diende te worden vastgesteld. VSO 2 geeft regels hoe de waardering op de openingsbalans per 1 januari 2008 dient te geschieden van alle activa en passiva welke vanuit de onbelaste sfeer de belaste sfeer in werd getrokken.

Wat zijn de fiscale gevolgen voor de woningcorporaties met de invoering van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008?

Pagina 24

4. Fiscale gevolgen voor woningcorporaties

De inhoud van VSO 2 is bekend. VSO 2 is, net als VSO 1, een uitvoeringsovereenkomst met de Belastingdienst over specifieke en nog onduidelijke aspecten ten aanzien van de integrale belastingplicht. Deze uitvoeringsovereenkomst heeft tot doel om zekerheid te bieden ten aanzien van de behandeling van de integrale belastingplicht. De afspraken, in VSO 2, zijn gemaakt binnen de geldende wet- en regelgeving. Iedere individuele woningcorporatie kon zelf beslissen of zij akkoord ging met de invulling van VSO 2. Het rechtskarakter van VSO 2 is dezelfde als die van VSO 1. Indien een woningcorporatie VSO 2 niet ondertekende, diende zij ofwel uit de bestaande fiscale regelgeving en jurisprudentie haar openingsbalans per 1 januari 2008 vast te stellen dan wel individueel met de Belastingdienst tot een overeenkomst te komen. Dit zou een langdurig proces betekenen waarin veel onzekerheid zou bestaan. Het feit dat bijna 90% van de woningcorporaties VSO 2 heeft ondertekend, zegt iets over de zekerheid die woningcorporaties wensen.

In dit hoofdstuk geef ik de toepassing weer van een specifiek aantal fiscale bepalingen weer die voor woningcorporaties van invloed zijn op het vaststellen van het fiscale resultaat. Tevens geef ik hierbij de gevolgen aan voor een woningcorporatie en daarbij gefundeerd mijn eigen mening. De volgorde van de specifieke bepalingen komt voort uit de opbouw van een willekeurige winst- en verliesrekening.

4.1 Herinvesteringsreserve Indien er bij een verkoop van een bedrijfsmiddel een boekwinst wordt gerealiseerd, dient hierover VpB te worden betaald. Echter, om aan de continuïteit van een onderneming bij te dragen, heeft de wetgever hiervoor een fiscale faciliteit in het leven geroepen. De boekwinst kan namelijk gereserveerd worden in een herinvesteringsreserve (hierna: HIR)32 en worden aangewend voor een nieuwe investering. Veel woningcorporaties zijn de laatste jaren volop bezig met nieuwbouwprojecten. Deze projecten worden veelal gefinancierd met de opbrengsten van de verkoop van hun bestaande huurwoningen.

4.1.1 Voorwaarden en gebruik van de herinvesteringsreserve Artikel 3.54, Wet IB 2001 voorziet in de mogelijkheid om boekwinsten te reserveren en zodoende belastingheffing uit te stellen: 32

Artikel 3.54, lid 1, Wet IB 2001.

Pagina 25

“Indien bij vervreemding van een bedrijfsmiddel de opbrengst de boekwaarde van het bedrijfsmiddel overtreft, kan bij het bepalen van de in het kalanderjaar genoten winst het verschil gereserveerd worden en blijven tot vermindering van de in aanmerking te nemen aanschaffingskosten- of voortbrengingskosten van bedrijfsmiddelen die in het jaar van vervreemding of in de daarop volgende drie jaren worden aangeschaft of voortgebracht, indien en zolang het voornemen tot herinvestering van de opbrengst bestaat (herinvesteringsreserve).”33

Een bedrag dat mag worden gereserveerd bestaat in feite uit het verschil tussen de verkoopopbrengst en de fiscale boekwaarde. Er bestaan echter een aantal voorwaarden waaraan aan het gebruik van de HIR gebonden: -

De HIR bij verkochte huurwoningen kan alleen benut worden voor bedrijfsmiddelen met dezelfde economische functie;

-

Op het moment van het vormen van de HIR, moet het voornemen tot herinvestering aannemelijk worden gemaakt;

-

De HIR moet binnen drie jaar na het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd zijn benut;

-

Het gebruik van de HIR bij een investering mag niet tot resultaat hebben dat de boekwaarde van het nieuwe bedrijfsmiddel lager is dan de boekwaarde van het verkochte bedrijfsmiddel (boekwaarde-eis).

De eerste voorwaarde stelt als eis dat het moet gaan om een bedrijfsmiddel en dat de herinvestering eenzelfde economische functie vervult als het bedrijfsmiddel dat is verkocht. De term bedrijfsmiddel kan in het algemeen worden beschouwd als tot het bedrijfsvermogen behorende zaken die, in tegenstelling tot de zaken die voor de omzet zijn bestemd, behoren tot het vaste kapitaal en bestemd zijn om voor de uitoefening van het bedrijf te worden gebruikt. De intentie moet zijn dat het bedrijfsmiddel duurzaam met de onderneming is verbonden. Realisatie van koopwoningen in een project kwalificeren niet als bedrijfsmiddel maar als voorraad waarvoor de HIR niet kan worden gebruikt. Voor woningcorporaties pakt de eis dat de HIR alleen op bedrijfsmiddelen van toepassing is nadelig uit. Veel woningcorporaties realiseren in een project naast sociale woningbouw vaak ook een aantal koopwoningen. De

33

Artikel 3.54, lid 1, Wet IB 2001.

Pagina 26

reden hiervan is dat de winst op de koopwoningen het verlies opvangt dat de woningcorporaties op de sociale woningbouw maakt.

Op verkochte bedrijfsmiddelen waarop niet dan wel in meer dan 10 jaar wordt afgeschreven vindt afboeking van een HIR plaats voor zover de nieuwe investering dezelfde economische functie heeft als het verkochte bedrijfsmiddel. Voor woningcorporaties hebben de onroerende zaken een economische functie van verhuur. Dit betekent dat de herinvestering in een bedrijfsmiddel dezelfde economische functie dient te hebben, namelijk verhuur34.

Ten tweede geldt als voorwaarde dat op het moment van het vormen van de HIR het voornemen tot herinvestering aannemelijk moet worden gemaakt. Bij woningcorporaties zal deze in de regel per definitie aanwezig gezien de investeringsplannen en de lopende projecten herontwikkelingsplannen35.

De 3-jaarstermijn is de volgende voorwaarde. De HIR moet namelijk binnen 3 jaar na het jaar waarin de verkoop is gerealiseerd zijn benut. Hiervan is sprake als binnen drie jaar wederzijdse verplichtingen zijn aangegaan voor het realiseren van nieuwe huurwoningen36.

De laatste voorwaarde bij het gebruik van de HIR die is gesteld wordt de boekwaarde-eis genoemd en houdt in dat de boekwaarde van het nieuwe bedrijfsmiddel, na afboeking van de HIR, niet lager komt te liggen dan de boekwaarde van het verkochte bedrijfsmiddel37. Aan de voorwaarde van de boekwaarde-eis ligt de grondgedachte ten grondslag dat uitstel van belastingheffing over stille reserves niet nodig is voor zover die nieuwe investeringen kunnen worden voldaan uit het niet-belaste deel van de opbrengst.

4.1.2 Herinvesteringsreserve en woningcorporaties Het voordeel van het gebruik van de HIR is dat de belastingheffing over de boekwinsten uitgesteld kunnen worden. Immers, door het afboeken van de HIR op een nieuw bedrijfsmiddel is de afschrijving op dit nieuwe bedrijfsmiddel ook lager dan wanneer er geen HIR op zou worden afgeboekt. De fiscale claim komt dan jaarlijks een stukje terug bij de Belastingdienst in de vorm van een verlaagde afschrijving. 34

Artikel 3.54, Artikel 3.54, 36 Artikel 3.54, 37 Artikel 3.54, 35

lid 4, Wet IB lid 1, Wet IB lid 5, Wet IB lid 2, Wet IB

2001. 2001. 2001. 2001.

Pagina 27

De fiscale faciliteit van de HIR is bestemd voor elke ondernemer alleen is deze voor woningcorporaties mogelijk nog interessanter. Het bezit van de woningcorporaties bestaat voornamelijk uit woningen bestemd voor de exploitatie. Dit zijn dus bedrijfsmiddelen. Bij een verkoop van een woning kan de boekwinst aan de HIR worden gedoteerd. De fiscale boekwinst wordt door de Belastingdienst normaal gesproken teruggehaald door de verlaagde afschrijving. Echter, door de afschrijvingsbeperking van artikel 3.30a, Wet IB 2001 is er voor de Belastingdienst weinig ruimte om de fiscale claim over de gerealiseerde boekwinst te verwezenlijken. Aan de hand van een voorbeeld zal ik dit verduidelijken. Een sociale huurwoning heeft een WOZ-waarde van € 100.000. Op de fiscale openingsbalans heeft deze woning dan een waarde van € 70.000. Deze woning wordt verkocht voor € 120.000. De boekwinst bedraagt € 50.000 en wordt gedoteerd aan de HIR. Vervolgens wordt er een nieuwe woning aangeschaft, en bestemd voor de verhuur, voor een bedrag van € 160.000. De WOZ-waarde van deze nieuwe woning bedraagt € 150.000. De nieuwe woning komt voor een bedrag van € 110.000 (€ 160.000 - € 50.000) op de fiscale balans. Afschrijven over deze woning is niet mogelijk aangezien de bodemwaarde voor verhuurd vastgoed 100% van de WOZ-waarde bedraagt, derhalve € 150.000. Zonder toepassing van de HIR zou de fiscale boekwaarde € 160.000 bedragen en zou er nog ruimte zijn van € 10.000 om af te schrijven totdat de bodemwaarde zou worden bereikt. Doordat afschrijven nu niet mogelijk is, wordt slechts gedurende die jaren dat een afschrijving van in totaal € 10.000 mogelijk was van de boekwinst belast. De overige € 40.000 blijft genieten van het uitstel van belastingheffing en hiermee wordt een liquiditeitsvoordeel behaald. Dit liquiditeitsvoordeel loopt op naarmate er meer en meer woning worden verkocht waarop bovenstaande regeling dus van toepassing is.

Toepassing van artikel 3.54 Wet IB 2001 in combinatie met artikel 3.30a, Wet IB 2001 levert de woningcorporaties specifieke voordelen op. Dit voordeel is niet alleen weggelegd voor woningcorporaties maar voor iedere belastingplichtige. Door het grote woningbezit van woningcorporaties zullen de voordelen hiervan groter zijn dan andere belastingplichtigen. Theoretisch gezien is het mogelijk om oneindig uitstel van belastingheffing over € 40.000, zie het voorbeeld hiervoor, te genieten.

Pagina 28

4.1.3 Herinvesteringsreserve en kooptussenvormen In onderdeel 3.2.3 is gesproken over het product kooptussenvorm woningen. De essentie van dit product is dat de woning met korting wordt verkocht door de woningcorporatie en daarmee dan samenhangend een terugkooprecht of terugkoopplicht voor de woningcorporatie geldt. Beide terugkoopvarianten hebben een andere uitwerking op het gebruik van de HIR.

Woningen welke op enig moment als kooptussenvorm woning zijn aangemerkt, zijn feitelijk gezien niet langer meer bestemd voor de verhuur. Hiermee kwam dus al de vraag op of er dan nog wel sprake is van een bedrijfsmiddel dat kwalificeert voor de HIR. In dit verband heeft de Staatssecretaris van Financiën aangegeven dat een woning die aangemerkt is als kooptussenvorm woning toch als bedrijfsmiddel gekwalificeerd blijft vanwege de duurzame verhuur in het verleden38.

Voor het kunnen gebruiken van de HIR is het essentieel van belang welke terugkoopvariant, recht of plicht tot terugkoop, de woningcorporatie toepast. Bij een eerste verkoop van een kooptussenvorm woning is een eventuele boekwinst te reserveren in een HIR. Dit geldt zowel bij het product terugkooprecht als terugkoopplicht.

Indien de woningcorporatie een eerder verkochte woning terugkoopt met de variant terugkooprecht en deze woning dan weer duurzaam gaat verhuren is het gebruik van de HIR toegestaan. Een eventuele doorverkoop van de teruggekochte woning is dan geen bedrijfsmiddel maar voorraad. Het gebruik van de HIR is dan niet toegestaan.

Indien dezelfde woning nu niet met de variant terugkooprecht wordt verkocht maar als variant terugkoopplicht geeft dit een fiscaal andere uitwerking. Wanneer de woningcorporatie een eerder verkochte woning terugkoopt met de variant terugkoopplicht en deze woning dan weer duurzaam gaat verhuren is het gebruik van de HIR toegestaan. Tot zover geen verschil met de variant terugkooprecht. Een eventuele doorverkoop van de teruggekochte woning is dan wel een bedrijfsmiddel aldus de toezegging van de Staatssecretaris van Financiën. Het gebruik van de HIR is dus toegestaan.

Wat gebeurt er bij nieuw gerealiseerde kooptussenvorm woningen. Normaal gesproken worden de nieuw gerealiseerde koopwoningen aangemerkt als voorraad waarvoor het gebruik 38

Kamerstukken II 2007/08, 31205, nr. 57.

Pagina 29

van de HIR niet openstaat. Bij nieuw gerealiseerde kooptussenvorm woningen heeft de Staatssecretaris van Financiën een toezegging aan de Kamer gedaan39. Wanneer een nieuwe kooptussenvorm woning wordt verkocht met een terugkooprecht is het gebruik van de HIR niet toegestaan. Bij dezelfde verkoop maar dan met een terugkoopplicht is het gebruik van de HIR wel toegestaan.

Schematisch kan het bovenstaande als volgt worden samengevat: Actie kooptussenvorm woning

Terugkooprecht

Terugkoopplicht

Eerste verkoop bestaande huurwoning

Gebruik HIR

Gebruik HIR

Terugverkoop en bestemd voor verhuur

Gebruik HIR

Gebruik HIR

Terugverkoop en bestemd voor doorverkoop

Direct belast

Gebruik HIR

Doorverkoop

Direct belast

Gebruik HIR

Eerste verkoop nieuwe tussenvorm woning

Direct belast

Gebruik HIR

4.1.4 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties Het gebruik van de HIR is, net als voor andere belastingplichtigen, een mogelijkheid voor woningcorporaties om boekwinsten te reserveren voor een nieuwe herinvestering om zodoende de fiscale claim uit te stellen naar de toekomst. Gezien de vele verkopen die woningcorporaties in deze huidige tijd realiseren, waarmee toekomstige projecten worden gefinancierd, is het gebruik van de HIR naar mijn mening een groot voordeel. Ik vind dat dit voordeel groter wordt door de afschrijvingsbeperking van art. 3.30a, Wet IB 2001 omdat de fiscale claim nu niet terugkomt via de verlaagde afschrijving. Vanwege deze afschrijvingsbeperking op onroerende zaken is er dus voor de Belastingdienst nauwelijks een mogelijkheid om de fiscale claim op de boekwinst van een verkochte onroerende zaak in de toekomst te verrekenen. Aangezien het bezit van woningcorporaties voornamelijk bestaat uit bestaande verhuurde woningen is het gebruik van de HIR een groot voordeel voor ze en levert dit de woningcorporatie een groot liquiditeitsvoordeel op.

39

Kamerstukken II 2007/08, 31205, nr. 57.

Pagina 30

4.2 Afschrijven op vastgoed

4.2.1 Artikel 3.30a, Wet inkomstenbelasting 2001 Zoals vermeld bij het gebruik van de HIR is de HIR alleen toegestaan indien er sprake is van een bedrijfsmiddel. Een bedrijfsmiddel kan in het algemeen worden beschouwd als tot het bedrijfsvermogen behorende zaken die, in tegenstelling tot de zaken die voor de omzet zijn bestemd, behoren tot het vaste kapitaal en bestemd zijn om voor de uitoefening van het bedrijf te worden gebruikt. De intentie moet zijn dat het bedrijfsmiddel duurzaam met de onderneming is verbonden. Artikel 3.30, Wet IB 2001, geeft aan dat afschrijven op bedrijfsmiddelen is toegestaan en wordt jaarlijks vastgesteld op het gedeelte van de nog niet afgeschreven aanschaffings- of voortbrengingskosten dat aan het kalenderjaar kan worden toegerekend40.

Met ingang van 1 januari 2007 is naar aanleiding van de Wet Werken aan Winst artikel 3.30a, Wet IB 2001 in werking getreden. De nieuwe regeling is van toepassing op onroerende zaken en heeft als doel om de fiscale afschrijving van onroerende zaken te beperken. In de laatste jaren voor invoering van art. 3.30a, Wet IB 2001 is in de praktijk door de Belastingdienst steeds naar wegen gezocht om de afschrijvingslast op onroerende goed te beperken. In gevoerde procedures is door de inspecteurs de stelling ingenomen dat bij de bepaling van de restwaarde van een onroerende zaak rekening moet worden gehouden met toekomstige waardestijgingen. Die procedures zijn uitgemond in arresten van de Hoge Raad. In die arresten heeft de Hoge Raad als oordeel gegeven dat met nog niet zekere waardestijgingen nog geen rekening behoeft te worden gehouden.

Mede naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad, die negatief uitpakten voor de fiscus, is artikel 3.30a, wet IB 2001 ingevoerd. De achtergrond van invoering van deze afschrijvingsbeperking ligt in het feit dat de afschrijvingen ten laste van het fiscale resultaat in de meeste gevallen niet in overeenstemming was met de werkelijke waardevermindering van een onroerende zaak. Dit bleek ook wel uit het feit dat de opbrengst bij verkoop van een onroerende zaak veelal hoger bleken dan de boekwaarde. Daarnaast speelde de gebruiksduur van een onroerende zaak nog een rol. In de praktijk bleek de gebruiksduur nogal langer te zijn dan tevoren was ingeschat voor de bepaling van de afschrijvingruimte.

40

Artikel 3.30, lid 1, Wet IB 2001.

Pagina 31

4.2.2 WOZ-waarde en bodemwaarde Zodra de afschrijving op een onroerende zaak is vastgesteld op basis van artikel 3.30, Wet IB 2001, komt men toe aan artikel 3.30a, Wet IB 2001. Dit artikel luidt als volgt41: “Afschrijving op een gebouw in een kalenderjaar is slechts mogelijk indien de boekwaarde van het gebouw hoger is dan de bodemwaarde daarvan en bedraagt ten hoogste het verschil daartussen”.

Op gebouwen / onroerende zaken kan worden afgeschreven zolang de fiscale boekwaarde meer bedraagt dan de bodemwaarde. Voor het bepalen van de bodemwaarde wordt onderscheid gemaakt tussen gebouwen ter belegging en gebouwen in eigen gebruik. Voor gebouwen ter belegging is de bodemwaarde gelijk aan de WOZ-waarde over dat jaar en voor gebouwen in eigen gebruik bedraagt de bodemwaarde 50% van de WOZ-waarde over dat jaar42.

Het bezit van de woningcorporaties bestaat voornamelijk uit onroerende zaken die worden verhuurd ten behoeve van de exploitatie. Voor deze onroerende zaken geldt een bodemwaarde van 100% van de WOZ-waarde. Het eigen kantoorpand van een woningcorporatie wordt aangemerkt als “gebouw in eigen gebruik” waardoor de bodemwaarde hiervoor 50% van de WOZ-waarde bedraagt.

4.2.3 Artikel 3.30a, Wet IB 2001 en VSO 2 De kerntaak van een woningcorporatie is primair gericht op het verhuren van betaalbare woonruimte en dan met name aan de huishoudens met lagere inkomens. Hierdoor bestaat het woningbezit voor het grootste bezit uit sociale huurwoningen. Tevens heeft een woningcorporatie, in veel mindere mate, ook markthuurwoningen, maatschappelijk vastgoed en bedrijfsmatig vastgoed. De invloed van artikel 3.30a, Wet IB 2001 op het bezit van de woningcorporaties is dan ook groot.

Op grond van VSO 2 is bepaald dat sociale huurwoningen worden gewaardeerd op de openingsbalans voor 70% van de WOZ-waarde. Bij markthuurwoningen bedraagt dit percentage 80%. Voor maatschappelijk vastgoed en parkeervoorzieningen bedraagt de 41 42

Artikel 3.30a, lid 1, Wet IB 2001. Artikel 3.30a, lid 3, Wet IB 2001.

Pagina 32

waardering 100% van de WOZ-waarde en het bedrijfsmatig vastgoed wordt gewaardeerd op de taxatiewaarde.

Direct valt al op te merken dat afschrijven op sociale huurwoningen niet is toegestaan aangezien de openingsbalanswaarde (70%) lager ligt dan de bodemwaarde voor gebouwen ter belegging (100%). De bodemwaarde van een sociale huurwoning ligt al direct bij de openingsbalanswaarde per 1 januari 2008 vele malen hoger dan de fiscale openingsbalanswaarde. Een sociale huurwoning met een WOZ-waarde van € 140.000 wordt op de openingsbalans gewaardeerd op € 98.00043. De bodemwaarde voor deze sociale huurwoning is gelijk aan de WOZ-waarde en derhalve € 140.000. Afschrijven op grond van artikel 3.30a, Wet IB 2001 is niet toegestaan en zal dus gedurende de levensduur van deze sociale huurwoning ook niet van komen. Bij een eventuele investering in de sociale huurwoning van bijvoorbeeld € 50.000 bedraagt de fiscale boekwaarde € 98.000 + € 50.000 = € 148.000. Afschrijven bij een WOZ-waarde van € 140.000 is dan toegestaan voor maximaal € 8.000. Dit is echter niet realistisch aangezien bij een investering de WOZ-waarde van de betreffende sociale huurwoning ook omhoog schiet en de bodemwaarde dus ook weer hoger komt te liggen. Voor markthuurwoningen geldt precies hetzelfde. Bij maatschappelijk vastgoed44 en parkeervoorzieningen is in beginsel ook geen afschrijving mogelijk aangezien de fiscale openingsbalanswaarde (100% WOZ-waarde) gelijk is aan de bodemwaarde van 100% van de WOZ-waarde. Echter, bij investeringen in deze onroerende zaken kan de mogelijkheid zich voordoen dat de fiscale boekwaarde hoger komt te liggen dan de WOZ-waarde over een bepaald jaar. Afschrijven over dit vastgoed is dan een mogelijkheid. Hetzelfde geldt ook voor bedrijfsmatig vastgoed. Bedrijfsmatig vastgoed wordt per 1 januari 2008 gewaardeerd op een taxatiewaarde. De taxatiewaarde zal in de meeste gevallen hoger liggen dan de WOZ-waarde waardoor afschrijven tot de bodemwaarde in de eerste jaren nog tot de mogelijkheden behoord.

43

70% van € 140.000. Gebouw of gedeelte van een gebouw dat een bijdrage levert aan de leefbaarheid van een lokale gemeenschap. Art. 1.1, lid g, VSO 2. 44

Pagina 33

4.2.4 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties Het overgrote deel van de onroerende zaken van een woningcorporatie bestaan uit sociale huurwoningen en kwalificeren voor VSO 2 ook als sociale huurwoningen. Zoals hiervoor al is beschreven is de waardering van deze sociale huurwoningen gebaseerd op 70% van de WOZwaarde. De fiscale waarde van een sociale huurwoning ligt per 1 januari 2008 al 30% lager dan de bodemwaarde waardoor afschrijven op grond van artikel 3.30a, Wet IB 2001 niet is toegestaan.

Naar mijn mening is de achtergrond voor de invoering van afschrijvingsbeperking op onroerende zaken op zich juist. De in de praktijk geclaimde fiscale lasten (afschrijvingen) bleken veelal hoger te zijn dan de werkelijke waardevermindering van een onroerende zaak. Dit bleek uit het feit dat de opbrengst bij vervreemding van een onroerende zaak substantieel hoger was dan de boekwaarde. Daarnaast is ook aansluiting gezocht bij de waardering van aandelen en andere effecten omdat dergelijke aandelen en andere effecten moeten worden gewaardeerd op de kostprijs of de lagere marktwaarde.

De afschrijvingsbeperking van art. 3.30a, Wet IB 2001, treft woningcorporaties zwaarder dan andere belastingplichtigen. Enkel het feit dat woningcorporaties een grotere waarde aan onroerende zaken bezitten, zorgt naar mijn idee niet voor een ongelijke behandeling maar maakt alleen het nadeel van art. 3.30a, Wet IB 2001 groter dan voor andere partijen.

Naar mijn mening zouden er wel voor woningcorporaties speciale regels ten aanzien van het afschrijven op onroerende zaken moeten komen. Ik vind dat er een ongelijkheid zit die voortkomt uit de waardering op de openingsbalans onder VSO 2. Doordat de waardering voor sociale huurwoningen op 70% van de WOZ-waarde zit, is de bodemwaarde vele malen hoger. Dit verschilt met een commerciële marktpartij aangezien een onroerende zaak van een commerciële marktpartij een fiscale boekwaarde heeft ter hoogte van de aanschafwaarde. De WOZ-waarde ligt dan in de meeste gevallen nog lager dan de aanschafwaarde waardoor afschrijven nog is toegestaan.

Artikel 3.30a, Wet IB 2001, is voor de woningcorporaties een zeer groot nadeel. Vanuit de achtergrond van de invoering van deze beperking vind ik het begrijpelijk maar door de (lage) waardering op de openingsbalans treft deze regeling woningcorporaties onevenredig zwaar. Hiervoor zouden naar mijn mening dan ook aangepaste regelingen voor woningcorporaties Pagina 34

moeten komen. Een regeling zou naar mijn idee kunnen zijn dat afschrijven is toegestaan op onroerende zaken welke per 1 januari 2008 zijn opgenomen op de openingsbalans tot de bodemwaarde is bereikt. De bodemwaarde is dan gelijk aan 70% (voor sociale huurwoningen) of 80% (voor markthuurwoningen) aan de WOZ-waarde over dat jaar.

Zoals ook al eerder vermeld had de invoering van de integrale belastingplicht voor de VpB onder andere te maken met een budgettair voordeel. Dit budgettaire voordeel van € 500 miljoen op maatschappelijke activiteiten van de woningcorporaties wordt dus mede bereikt door de afschrijvingbeperking van artikel 3.30a, Wet IB 2001. Door deze afschrijvingbeperking lopen de woningcorporaties jaarlijks totaal een fiscale afschrijving van ongeveer € 1,6 miljard mis. Bij een tarief van 25,5% (t/m 2010) levert dit de Belastingdienst € 408 miljoen per jaar op45. Na correctie van de reeds belaste activiteiten uit VSO 1 resteert een meeropbrengst van ongeveer € 360 miljoen.

4.3 Onrendabele toppen

Met het invoeren van de integrale belastingplicht voor de woningcorporaties is per 1 januari 2008 het nieuwe artikel 3.29c, Wet IB 2001, in werking getreden en luidt als volgt: “Omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde van het investeren in een bedrijfsmiddel kunnen geen aanleiding zijn voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde.”

Dit nieuwe artikel houdt dus in dat een bedrijfsmiddel niet afgewaardeerd kan worden naar de lagere bedrijfswaarde indien op het moment van de investeringsbeslissing al bekend was dat de investering minder dan in een normale situatie zou renderen. Dit nieuwe wetsartikel heeft grote consequenties voor de woningcorporaties. Woningcorporaties hebben namelijk bij projecten, die vanuit maatschappelijk oogpunt worden ontwikkeld, vaak hoge investeringen en lage huuropbrengsten. Dit weet de woningcorporatie al bij het op papier zetten van de investeringsplannen. Vanuit haar kerntaak dient een woningcorporatie betaalbare huurwoningen te realiseren. Het investeringsbedrag wat hiermee gemoeid is, wordt vaak niet volledig gedekt door de toekomstige huurinkomsten. Het ongedekte investeringsbedrag wordt dan de onrendabele top genoemd.

45

Memorie van Toelichting, Kamerstukken II 2007/08, 31205, nr. 3.

Pagina 35

Figuur 4.3.1 Voorbeeld onrendabele top € 150.000

€ 125.000

€ 100.000

€ 75.000 Onrendabele top € 50.000

Waarde

€ 25.000

€0

Kostprijs

Bedrijfswaarde

Met figuur 4.3.1 maak ik het tot stand komen van de onrendabele top duidelijk. Dit is een voorbeeld van een sociale huurwoning welke door een woningcorporatie wordt gerealiseerd dan wel aangekocht. De kostprijs van de sociale huurwoning is € 125.000. Op basis van de toekomstig te ontvangen huurinkomsten blijkt dat de investering van € 125.000 maar gedekt is voor € 100.000. Bedrijfseconomisch komt de sociale huurwoning tegen de bedrijfswaarde op de balans, dus € 100.000. Het restant van de investering zal bedrijfseconomisch direct als verlies worden genomen, oftewel een onrendabele top, van het donkere vlak voor € 25.000.

Op grond van artikel 3.29c, Wet IB 2001 mag fiscaal geen afwaardering plaatsvinden naar de lagere bedrijfswaarde omdat ten tijde van de investeringsbeslissing reeds bekend was dat de betreffende sociale huurwoning een lagere bedrijfswaarde zou hebben. Dit betekent dat de sociale huurwoning fiscaal voor € 125.000 op de balans komt te staan en dat de bedrijfseconomische afwaardering van € 25.000 fiscaal wordt gecorrigeerd.

Pagina 36

De genoten winst wordt gedurende een fiscaal jaar bepaald aan de hand van goed koopmansgebruik46. Bij bedrijfsmiddelen wordt het waarderingssysteem normaal bepaald aan de hand van de kostprijs minus de afschrijvingen. Indien de bedrijfswaarde lager is dan de kostprijs minus afschrijvingen bepaalt jurisprudentie dat op de bedrijfswaarde mag worden gewaardeerd. De bedrijfswaarde wordt in de jurisprudentie omschreven als47: “De waarde, welke een verkrijger, bij overneming van de algehele onderneming, zou toekennen aan het afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn uitoefening van de onderneming voort te zetten.”

De bedrijfswaarde is niks anders als de waarde die bedrijfsmiddel zou hebben als het afzonderlijk zou worden verkocht. Fiscaal is een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde zelfs verplicht.

Specifiek voor de woningcorporaties is artikel 3.29c, Wet IB 2001, in het leven geroepen. Om op voorhand in een discussie terecht te komen om het lage rendement bij onroerende zaken van een woningcorporatie fiscaal af te waarderen is per 1 januari 2008 deze nieuwe regeling ingevoerd.

Dit wetsartikel levert naar mijn mening de woningcorporaties op korte termijn fiscaal nadeel op omdat de onrendabele top nu niet ineens fiscaal aftrekbaar is. Een onrendabele top komt toch in de jaren erna geleidelijk als last in aanmerking omdat een lager rendement tot uitdrukking komt in lagere huuropbrengsten en daarmee in een lagere belastbare winst of zelfs een verlies. In relatie tot de jurisprudentie en de literatuur wordt slechts in uitzonderlijke gevallen een afwaardering volgens goed koopmansgebruik naar lagere bedrijfswaarde in aanmerking genomen. Uit de jurisprudentie48 blijkt als uitgangspunt dat de bedrijfswaarde ten minste gelijk is aan hetgeen de ondernemer voor dat bedrijfsmiddel heeft opgeofferd, behoudens bijzondere omstandigheden. In de gevallen dat afwaardering werd toegestaan was sprake van bijzondere omstandigheden zoals miskoop, verborgen gebreken of niet voorziene structurele veranderingen van de afzetmarkt of technologie. Naar mijn mening voldoet een onrendabele top niet aan deze bijzondere omstandigheid.

46

Artikel 3.25, Wet IB 2001. HR 5 april 1989, nr. 25186, BNB 1989/150. 48 HR 29 maart 1961, nr. 14501, BNB 1961/146 en HR 22 februari 1978, nr. 18690, BNB 1978/194. 47

Pagina 37

Vanwege haar kernactiviteit van het huisvesten van huishoudens met lage inkomens ontkomt een woningcorporatie er niet aan dat haar investeringen in sociale huurwoningen geen optimaal rendement behalen aangezien dan de huurprijzen fors omhoog bijgesteld dienen te worden. Vanwege de maatschappelijke taak van een woningcorporatie zullen in de toekomst deze onrendabele toppen zich blijven voordoen. Het blijft echter fiscaal onmogelijk om de onrendabele top direct ten laste van de winst te brengen. Artikel 3.29c, Wet IB 2001, is dan voor alle belastingplichtigen van toepassing maar een commerciële partij op de woningmarkt zou natuurlijk nooit een project starten waarbij vooraf al vaststaat dat het rendement hierop de investering niet dekt.

Afwaardering op grond van artikel 3.29c, Wet IB 2001, is dan niet toegestaan maar in VSO 2 is een regeling opgenomen voor een tijdelijke afwaardering49 van huurwoningen. In VSO 2 is de afspraak gemaakt, dat de waardedaling van de WOZ-waarde evenredig met de bepalingen voor de sociale huurwoningen en markthuurwoningen genomen mag worden. Indien in een later jaar de WOZ-waarde weer hoger wordt vastgesteld, moet de afwaardering weer teruggenomen worden. Deze regeling is mooi voor de woningcorporaties en levert een liquiditeitsvoordeel op maar is niks meer en minder dan een doekje voor het bloeden.

Artikel 3.29c, Wet IB 2001, is tegelijk met de integrale belastingplicht ingevoerd. Fiscaal heeft deze regeling tot gevolg dat de onrendabele toppen niet ten laste van het resultaat kan worden gebracht. Voor de woningcorporaties betekent dit dat het fiscaal duurder wordt om sociale huurwoningen te ontwikkelen. Deze beperking van afwaardering levert een substantiële bijdrage aan de budgettaire aspect voor de invoering van de integrale belastingplicht. De nieuwe fiscale regelgeving van artikel 3.29c, Wet IB 2001, zorgt vanuit fiscaal maar ook vanuit maatschappelijk oogpunt voor een erg onwenselijk resultaat. Om deze beperking nog enigszins te kunnen compenseren zijn woningcorporaties al gauw geneigd om bij de realisatie van sociale huurwoningen in een project ook een aantal koopwoningen te realiseren om zodoende fiscaal de boekwinst op de koopwoningen te kunnen compenseren met de niet aftrekbare onrendabele toppen.

4.4 Project- en herontwikkeling In paragraaf 3.2.2 is kort uiteengezet wanneer de regels van VSO 2 betreffende project- en herontwikkeling van toepassing zijn. Deze regels dienen ervoor om het fiscale resultaat op 49

Artikel 2.2.4, lid 3, VSO 2.

Pagina 38

onroerende zaken te bepalen welke bij oplevering zijn verkocht. Een vereiste voor het toepassen van deze regels is dat er sprake dient te zijn van een gemengd project. In dit hoofdstuk zal ik uiteenzetten welke gevolgen deze wijze van berekenen heeft voor de woningcorporaties.

4.4.1 Gemengd project Om te kunnen bepalen of de projectregels van VSO 2 toegepast kunnen worden, dient duidelijk te zijn wat als een gemengd project beschouwd kan worden. Er is sprake van een gemengd project indien: -

Er in één bouwstroom gebouwd wordt;

-

Één en ander een samenhangend geheel vormt.

Dit is dus een afbakening van wat tot een project behoort maar daarnaast moet zowel sociale woningbouw als overige nieuwbouw plaatsvinden om te kunnen spreken van een gemengd project. Hierbij geldt als harde voorwaarde dat maximaal 80% van een gemengd project ten behoeve van de sociale woningbouw dient te worden gerealiseerd. De resultaatberekening vindt plaats via een tweetal onderdelen van het projectontwikkelingproces, te weten de grondexploitatie (GREX) en de opstalrealisatie.

4.4.2 Resultaat grondexploitatie (GREX) In VSO 2 is een splitsing aangebracht tussen de opstalrealisatie en de GREX. Door deze splitsing is het mogelijk om op duidelijke wijze onderscheid te maken in de kostprijs van sociale huurwoningen (en maatschappelijk vastgoed) enerzijds en de kostprijs van de nieuwgebouwde te verkopen onroerende zaken anderzijds en dan in het bijzonder de toerekening van de kostprijs van de grond.

Normaal in bedrijfseconomische berekeningen van het resultaat bij een commerciële marktpartij worden de grondkosten verdeeld over bijvoorbeeld te verhuren en te verkopen onroerende zaken aan de hand van het aantal vierkante meters wat toegerekend kan worden aan de te verhuren en de te verkopen onroerende zaken.

Pagina 39

De berekening van de toerekening van de grond is als volgt vastgesteld50:

Totale kostprijs grond gemengd project -/- Genormeerde grondkosten sociale woningbouw Toegerekende kostprijs grond koopwoningen

Het aan de sociale woningbouw toe te rekenen deel van de grondkosten wordt bepaald aan de hand van de genormeerde grondkosten. De genormeerde grondkosten houdt in dat deze fictief wordt vastgesteld volgend uit het gemeentelijk grondkostenbeleid of, indien een gemeentelijk grondkostenbeleid ontbreekt, op een grondquote van 15% van de stichtingskosten van de sociale woningbouw.

Deze wijze van toerekening kan een woningcorporatie fiscaal voordeel bieden en dat laat ik verder in dit hoofdstuk zien aan de hand van een gestileerd voorbeeld.

4.4.3 Resultaat opstalrealisatie Resultaat opstalrealisatie wordt berekend indien er tijdens de realisatie van een gemengd project onroerende zaken worden verkocht. Bedrijfseconomisch spreken we dan van „onderhanden werk‟. Indien tijdens de realisatie van een gemengd project de in aanbouw te verkopen onroerende zaken nog niet zijn verkocht spreken we van voorraad. Het antwoord op de vraag of de in aanbouw te verkopen woningen onderhanden werk of voorraad zijn, is bepalend voor het al dan niet voortschrijdend winst moeten nemen (ofwel de „percentage of completion‟ methode) op de verkochte in aanbouw zijnde onroerende zaken.

Indien de verkoop van onroerende zaken en de oplevering binnen hetzelfde jaar plaatsvinden wordt de gehele winst ook aan dat jaar toegerekend. Het voortschrijdend winst nemen is alleen van belang wanneer een gemengd project over 2 of meer jaren wordt uitgevoerd. Het is dan van belang om fiscaal het resultaat in het jaar te laten vallen waarin deze thuis hoort. Het voortschrijdend winst nemen is in VSO 2 opgedeeld in deelfasen. Per te onderscheiden deelfase wordt gedurende de realisatie van het opstal gefaseerd het opstalresultaat verantwoord51:

50 51

Artikel 3.2.5 VSO 2. Artikel 3.2.4, lid 3 jo. Bijlage 5 VSO 1.

Pagina 40

-

Start bouw opstal:

10%

-

Gedurende bouwrealisatie opstal:

75%

-

Einde opstalrealisatie, oplevering en start onderhoudstermijn:

5%

-

Einde garantie onderhoudstermijn:

10%

Het opstalresultaat wordt bepaald aan de hand van de bouwkosten van de verkochte onroerende zaken in een gemengd project. Het opstalresultaat bedraagt 2% van de bouwkosten van de verkochte onroerende zaken in een gemengd project.

4.4.4 Voorbeeldberekening GREX en opstalrealisatie

Een woningcorporatie is voornemens om 50 sociale huurwoningen te realiseren. De grond wordt aangekocht voor € 2 miljoen (inclusief bijkomende kosten, toegerekende kosten en kosten bouwgereed maken) en de bouwkosten bedragen € 150.000 per sociale huurwoningen. De in de toekomst te ontvangen huur voor een sociale huurwoning levert een bedrijfswaarde op van € 175.000 per sociale huurwoning. Er is geen sprake van een gemengd project zoals dat is omschreven in VSO 2. De berekening van de bedrijfseconomische en de fiscale boekwaarde van de sociale huurwoningen voor een woningcorporatie is als volgt:

Omschrijving

Bedrijfseconomisch

Fiscaal

Kosten grondpositie

€ 2.000.000

€ 2.000.000

Bouwkosten

€ 7.500.000

€ 7.500.000

Totale kosten

€ 9.500.000

€ 9.500.000

€ 190.000

€ 190.000

€ 9.500.000

€ 9.500.000

€ 750.000

€0

€ 8.750.000

€ 9.500.000

€ 175.000

€ 190.000

Boekwaarde per sociale huurwoning

Totale kosten Onrendabele top (-) Opbouw kostprijs sociale huurwoningen Boekwaarde per sociale huurwoning

Uit bovenstaand voorbeeld is te zien dat een sociale huurwoning een fiscale boekwaarde heeft bij realisatie van het project van € 190.000. Op de bedrijfseconomische balans van een woningcorporatie staat dezelfde woning voor een waarde van € 175.000. Het verschil komt voort uit de onrendabele top welke hiervoor al is behandeld. Fiscaal is een afwaardering nar de lager bedrijfswaarde niet toegestaan op grond van artikel 3.29c, Wet IB 2001.

Pagina 41

De afwaardering van € 750.000 is fiscaal niet toegestaan. In het volgende voorbeeld kan een woningcorporatie toch dit verlies fiscaal nemen.

Hetzelfde voorbeeld als hiervoor maar wat is het fiscale gevolg indien de woningcorporatie van de 50 sociale huurwoningen er 10 voor de verkoop realiseert. De gegevens zijn hetzelfde als in het voorbeeld hiervoor met hierbij als aanvulling dat de gemeente een grondbeleid hanteert voor sociale huurwoningen wat inhoudt dat de waarde van de grond van een sociale huurwoning € 12.500 bedraagt. De bouwkosten bedragen € 180.000 voor een koopwoning. De verkoopprijs per koopwoning bedraagt € 250.000. Er is sprake van een gemengd project aangezien maximaal 80% (40/50) bestaat uit sociale huurwoningen. De berekening van het fiscale resultaat op de koopwoningen en de fiscale boekwaarde van de sociale huurwoningen geschiedt als volgt:

Voorbeeld Grondexploitatie berekening

Omschrijving

Fiscaal huur

Fiscaal koop

€ 500.000

€ 1.500.000 -

€0

€ 2.500.000

Fiscaal berekening kostprijs GREX niet sociale woningbouw: Kosten acquisitie grondpositie -

€ 2.000.000

1 hectare

Toerekening aan sociale woningbouw -

Aantal te ontwikkelen huurwoningen 40

-

Genormeerde grondkosten per huurwoning52

€ 12.500 €

500.000

Toegerekende grondkosten aan niet sociale € 1.500.000

woningbouw

Fiscaal berekening residueel opbrengstwaarde grondkosten niet sociale woningbouw: Bruto verkoopopbrengst koopwoningen -

Aantal te ontwikkelen koopwoningen 10

-

Verkoopopbrengst

€ 250.000 € 2.500.000

52

Gemeentelijk grondbeleid gemakshalve vastgesteld op € 12.500.

Pagina 42

Bouwkosten opstalrealisatie koopwoningen -

Aantal te ontwikkelen koopwoningen 10

-

Bouwkosten

€ 180.000 € 1.800.000

€0

€ 1.800.000 -

€ 6.000.000

€ 6.000.000

€0

€

€0

€

Grondexploitatie resultaat GREX, koopwoningen

€0

€ 836.000 -/-

Recapitulatie bovenstaande berekening:

Totaal

Per woning

836.000 -

83.600 -

36.000

3.600

800.000 -

80.000 -

Grondkosten

500.000

12.500

Bouwkosten

6.000.000

150.000

Fiscale boekwaarde

6.500.000

162.500

Bouwkosten sociale woningbouw -

Aantal te ontwikkelen huurwoningen 40

-

Bouwkosten

€ 150.000

Resultaat opstalrealisatie koopwoningen 2% van voortbrengingskosten koopwoningen

36.000

36.000

Opbouw verantwoord in fiscaal resultaat koopwoningen GREX Genormeerd resultaat opstalrealisatie Fiscaal resultaat

Opbouw kostprijs sociale huurwoningen

Uit bovenstaande berekening blijkt dat er door een wijziging van 10 sociale huurwoningen in 10 koopwoningen een fiscaal resultaat op de koopwoningen ontstaat van € 800.000 verlies terwijl bedrijfseconomisch er wel een winst is van € 300.000. Deze bedrijfseconomische winst ontstaat doordat bij de toerekening van de grond een bedrag wordt toegerekend van € 400.000 (10/50 deel van € 2.000.000) in plaats van fiscaal € 1.500.000.

Waar er in eerste instantie 50 sociale huurwoningen werden gerealiseerd waarop een onrendabele top van € 750.000 fiscaal niet afgewaardeerd kon worden, is door een wijziging in de samenstelling van het project op de koopwoningen nu fiscaal een verlies gecreëerd. Met dit fiscale verlies compenseert een woningcorporatie zo de onrendabele toppen van een project. Pagina 43

De projectregels ten aanzien van een gemengd project in VSO 2 zullen in de meeste gevallen fiscaal gunstig uitpakken. Hoe verhouden deze regels zich met het goed koopmansgebruik. Aan het goed koopmansgebruik liggen een aantal beginselen ten grondslag waarbij op het realiteitsbeginsel de grootste nadruk ligt. Het realiteitsbeginsel houdt in dat de belastingplichtige zich dient te baseren op de feitelijke situatie. De baten en lasten moeten in overeenstemming met de werkelijkheid aan de juiste activa (i.c. onroerende zaken) worden toegerekend.

De regels ten aanzien van een gemengd project in VSO 2 en uit bovenstaande berekening blijkt duidelijk dat deze regels niet in overeenstemming zijn met de gedachte uit het goed koopmansgebruik aangezien de toerekening van de grondprijs voor sociale huurwoningen forfaitair wordt vastgesteld en het restant van de grondprijs aan de koopwoningen wordt toegerekend. De bedrijfseconomische benadering van deze projecten ligt meer in lijn met goed koopmansgebruik dan fiscaal is overeengekomen in VSO 2. Voor het afwijken van het goed koopmansgebruik gedachte in VSO 2 ten aanzien van projectontwikkeling kan als enige verklaring worden gegeven dat de fiscus de afschrijvingsbeperking van art. 3.30a, Wet IB 2001 en de afwaarderingsbeperking van art. 3.29c, Wet IB 2001 hiermee wil compenseren voor de woningcorporaties.

4.4.5 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties Hoofdstuk 3 van VSO 2 stelt regels met betrekking tot project- en herontwikkeling. Deze regels zijn alleen van toepassing indien er sprake is van een gemengd project. Voor woningcorporaties zijn hier grote voordelen te behalen aangezien de berekening van het resultaat op een gemengd project fiscaal anders loopt dan een bedrijfseconomische benadering. De wijze van berekening verschilt voornamelijk bij de toerekening van de grondkosten aan de sociale huurwoningen enerzijds en de toerekening aan de koopwoningen anderzijds. Waar bedrijfseconomisch de toerekening van de grondkosten op basis van werkelijke vierkante meters geschiedt, geldt fiscaal een andere benadering. De regels van VSO 2 geven namelijk aan dat de toerekening aan de sociale huurwoningen plaats vindt aan de hand van het gemeentelijk grondbeleid of, indien er een gemeentelijk grondbeleid ontbreekt, op basis van 15% van de stichtingskosten van de sociale huurwoningen. Bij beide methoden is het bedrag van de toerekening van de grondkosten aan de sociale huurwoningen extreem lager dan op basis van de toerekening op grond van werkelijke vierkante meters. Pagina 44

Gevolg hiervan is dat het restant van de grondkosten aan de koopwoningen wordt toegerekend.

Woningcorporaties kunnen zo voordat zij een (gemengd) project starten fiscaal berekenen wat de consequenties zullen zijn met betrekking tot de sociale huurwoningen als ook het te verwachte resultaat op de koopwoningen. In voorgaande berekening heb ik duidelijk gemaakt dat bij een project waarin in eerste instantie alleen sociale huurwoningen zouden worden gerealiseerd, een fiscaal gunstiger resultaat is te bereiken, door de samenstelling te wijzigen.

Voordelen van de regels in VSO 2 met betrekking tot project- en herontwikkeling is het toch kunnen “verrekenen” van de onrendabele top op de huurwoningen in de vorm van een fiscaal verlies op de koopwoningen. Bedrijfseconomisch loopt dit ook goed aangezien het resultaat op de koopwoningen positief is en waarover geen VpB is verschuldigd. In het licht gezien van de gedachte van het goed koopmansgebruik zijn de projectregels hiermee niet in overeenstemming. Er wordt namelijk geweld gedaan aan het realiteitsbeginsel. Enige verklaring hiervoor is naar mijn mening dat de woningcorporaties gecompenseerd worden voor de beperking ten aanzien van het afschrijven op vastgoed en het niet kunnen afwaarderen van een onrendabele top.

4.5 Onderhoudsvoorziening In VSO 2 wordt bij het hoofdstuk van de openingsbalans een artikel gewijd aan de voorziening groot onderhoud53. In dit artikel staat als regel dat een woningcorporatie geen voorziening groot onderhoud op de openingsbalans mag opnemen. In lid 2 van hetzelfde artikel staat54: “De corporatie heeft wel de mogelijkheid om na 1 januari 2008 een nieuwe fiscale voorziening groot onderhoud op te bouwen. Hierbij kunnen geen dotaties, welke betrekking hebben op 2007 of eerder, plaatsvinden.”

Woningcorporaties spenderen jaarlijks vele miljoenen aan planmatig onderhoud van hun bestaand bezit. Het vormen van een fiscale voorziening volgt in de meeste gevallen altijd de bedrijfseconomische voorziening. Bij de woningcorporaties is dit echter weer anders. Een 53 54

Artikel 2.7.1 VSO 2. Artikel 2.7.1, lid 2, VSO 2.

Pagina 45

aantal jaar geleden is aan de woningcorporaties de verplichting opgelegd dat zij bedrijfseconomisch geen voorziening voor groot onderhoud meer mochten opvoeren in hun jaarrekening omdat de lasten van groot onderhoud thuis hoorden in de jaren waarin de uitgaven zich voordeden.

Met ingang van 1 januari 2008 staat er dan wel geen bedrijfseconomische voorziening groot onderhoud maar fiscaal kunnen woningcorporaties wellicht gebruik maken van de onderhoudsvoorziening en aan welke voorwaarden is een eventuele dotatie hieraan dan verbonden.

4.5.1. Baksteen-arrest Een invulling van de fiscale jaarwinstbepaling55 volgens goedkoopmansgebruik is een „stelsel‟ waarbij een voorziening groot onderhoud kan worden gevormd. Voordeel van het vormen van een voorziening groot onderhoud is dat de toekomstige uitgaven naar voren worden gehaald en jaarlijks ten laste van de winst kunnen worden gedoteerd. In het jaar dat de onderhoudsuitgave zich voordoet, wordt de uitgave afgeboekt van de gevormde voorziening. Dit levert een belastingplichtige een liquiditeitsvoordeel op doordat de kosten eerder ten laste van het resultaat mogen worden gebracht dan wanneer de uitgaven zich daadwerkelijk voordoen. Bij het zogenoemde Baksteen-arrest56 heeft de Hoge Raad voorwaarden gesteld voor wat betreft de vorming van een voorziening in het algemeen. Sinds het arrest stelt de Hoge Raad nu als voorwaarden: -

De toekomstige uitgaven moeten hun oorsprong vinden in feiten en omstandigheden die zich in de periode voorafgaande aan de balansdatum hebben voorgedaan (oorsprongvereiste);

-

Zij moeten overigens ook aan die periode kunnen worden toegerekend (toerekeningsvereiste);

-

Er moet een redelijke mate van zekerheid bestaan dat de toekomstige uitgaven zich zullen voordoen.

55 56

Artikel 3.25, Wet IB 2001. HR 26 augustus 1998, nr. 33417.

Pagina 46

Met betrekking tot een voorziening groot onderhoud ten aanzien van woningcorporaties wordt voldaan aan alle drie de voorwaarden. Woningcorporaties kunnen een voorziening groot onderhoud opnemen.

4.5.2 Dotatie voorziening groot onderhoud Normaal gesproken wordt een dotatie aan de voorziening groot onderhoud bepaald door de toekomstige uitgaven gelijkmatig over de boekjaren ervoor te verdelen. Bij woningcorporaties is dit niet anders. Echter, in VSO 2 is bepaald dat er geen dotatie kan plaatsvinden welke ziet op de jaren vóór 2008, waardoor er geen inhaal uit de onbelaste periode kan plaats vinden. Voor het bepalen van de dotatie voor een woningcorporatie en om er ook voor te zorgen dat er dotatie uit de onbelaste periode (vóór 1 januari 2008) wordt meegenomen, dienen achtereenvolgens de volgende stappen te worden genomen:

1. De eerste stap is de beoordeling of aan een complex groot onderhoud zal worden gepleegd of dat het complex binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt, dan wel grondig zal worden gerenoveerd. In beginsel houdt een meerjarenonderhoudsbegroting hier al rekening mee. Voor de complexen waarvoor groot onderhoud zal worden gepleegd wordt een voorziening groot onderhoud opgebouwd; 2. In stap 2 vindt de beoordeling plaats of de werkzaamheden van het groot onderhoud fiscaal zijn aan te merken als onderhoud of verbetering. Indien er sprake is van een verbetering57 van een onroerende zaak dan dienen deze werkzaamheden geactiveerd te worden en kan hierover geen voorziening worden gevormd. De werkzaamheden van onderhoud blijven dan over; 3. De derde stap is dat gekeken dient te worden of aan de werkzaamheden een onderhoudscyclus is toegekend. In veel gevallen voorziet een meerjarenonderhoudsbegroting in een cyclus. Deze cyclus wordt in de meeste gevallen gevolgd; 4. Stap vier is dat het jaar van onderhoud wordt bepaald en het bedrag van de uitgaven. Het jaar van onderhoud is afhankelijk van de cyclus en de vorige onderhoudsbeurt. Indien bijvoorbeeld de cyclus voor een bepaalde werkzaamheid 20 jaar is en de laatste groot onderhoudsbeurt heeft in het jaar 2000 plaatsgevonden, dan zal het jaar van onderhoud 2020 zijn. Tot 2020 wordt dan aan de voorziening gedoteerd. Het bedrag van het onderhoud wordt als volgt bepaald. Per onderhoudswerkzaamheid is een bepaald standaard bedrag bepaald (een eenheidsprijs per woning of vierkante meter). Dit bedrag is opgebouwd uit de uitgaven voor de onderhoudswerkzaamheid in het verleden en geeft een reële inschatting weer van de te verwachten kosten voor dat onderhoud. Dit bedrag 57

Onderscheid tussen fiscaal onderscheid en verbetering is buiten beschouwing gelaten.

Pagina 47

wordt vermenigvuldigd met het aantal woningen dat in aanmerking komt voor het groot onderhoud. Voor elke onderhoudswerkzaamheid wordt op die manier het bedrag bepaald; 5. Als vijfde stap wordt het te voorziene onderhoudsbedrag van een bepaalde onderhoudswerkzaamheid toegerekend aan de jaren. Het onderhoudsbedrag wordt dan gedeeld door de cyclus. De som wordt vanaf 2008 tot aan de datum van groot onderhoud voorzien. Er vindt geen dotatie plaats voor de jaren vóór 2008, waardoor er geen inhaal uit de onbelaste periode plaats kan vinden. Een evenredig deel van de voorziene kosten wordt gedoteerd aan de voorziening.

Om deze stap duidelijker te maken hierna een voorbeeld van een onderhoudswerkzaamheid waarbij de cyclus 24 jaar is: Complex omschrijving Complex 1234

; XY-laan

aantal einde vorige toekom. VHE exploit. GO GO 44 2032 1982 2010

Bedrag GO 1.537.233

2008

2009

2010

64.051

64.051

-128.102

6. In het jaar van onderhoud valt de tot dan toe opgebouwde voorziening vrij. In het voorgaande voorbeeld is te zien dat in de jaren 2008 en 2009 een evenredige dotatie plaatsvindt en in 2010 neemt de voorziening af met de dotaties van 2008 en 2009; 7. Plannen kunnen in de tijd worden verschoven of worden bijgesteld. Verschuiving vindt in de regel plaats om bepaalde werkzaamheden te kunnen combineren, dus uit efficiency overwegingen. Een verschuiving wordt meegenomen in de voorziening. Er vindt geen correctie plaats voor verstreken jaren. Met toevoeging aan werkzaamheden wordt rekening gehouden. Daarbij vinden inhaaldotaties plaats tot en met 1 januari 2008. Met werkzaamheden die vervallen wordt rekening gehouden door de reeds opgebouwde voorziening vrij te laten vallen.

Zoals blijkt uit bovenstaande opstelling dient een voorziening groot onderhoud van een woningcorporatie goed gedocumenteerd en berekend te zijn. Dit houdt mede in dat er een goede administratie aanwezig dient te zijn ten aanzien van de voorziening groot onderhoud.

4.5.3 Samenvatting en gevolgen woningcorporaties Het gebruik van een voorziening groot onderhoud heeft als voordeel dat de toekomstige uitgaven met betrekking tot onderhoud naar voren kunnen worden gehaald en ten laste van het resultaat kunnen worden gebracht. Het naar voren halen van kosten van groot onderhoud levert uitsluitend liquiditeitsvoordeel op.

Pagina 48

Het bezit van veel woningcorporaties bestaat uit woningen tussen 1940 en nu waarbij oudere woningen nog steeds de overhand hebben in het totale bezit. Om het bestaande bezit qua onderhoud op peil te houden en in goede leefbare staat te houden, doen woningcorporaties jaarlijks groot onderhoud aan dit bezit. Met het kwalitatief in stand houden van het bezit van een woningcorporatie zijn jaarlijks vele miljoenen gemoeid. Woningcorporaties kunnen op basis van een meerjarenbegroting direct aangeven in welk jaar er groot onderhoud zal worden gepleegd aan welke complexen/onroerende zaken. Een invulling van de fiscale jaarwinstbepaling58 volgens goedkoopmansgebruik is een „stelsel‟ waarbij een voorziening groot onderhoud kan worden gevormd. Ook een woningcorporatie kan, gezien de vele miljoenen jaarlijks, een voorziening groot onderhoud vormen. Belangrijk aspect hierbij is wel dat er een goede onderbouwing is van de voorziening.

Met ingang van 2008 kunnen woningcorporaties een voorziening groot onderhoud opnemen welke in de lengte van dagen kan blijven bestaan. De dotaties per jaar aan de voorziening groot onderhoud kunnen hierbij zeer groot zijn, gezien de jaarlijks grote onderhoudsuitgaven, waardoor dit een liquiditeitsvoordeel oplevert. Omdat de woningcorporaties altijd aan onderhoud doen levert het vormen van een voorziening groot onderhoud groot voordeel voor ze op doordat de dotaties direct ten laste van het resultaat kan worden gebracht. Hiermee wordt bereikt dat de toekomstige onderhoudskosten naar voren worden gehaald en dit betreft dan een eenmalige verschuiving.

58

Artikel 3.25, Wet IB 2001.

Pagina 49

5.

Conclusie

De eerste en oudste woningbouwcorporatie in Nederland is de in 1852 opgerichte “Vereeniging ten behoeven der Arbeidersklasse te Amsterdam (hierna: VAK)”. Het doel van de vereniging was om zonder winstoogmerk betaalbare woningen te bouwen, beheren en verhuren voor arbeidersgezinnen en minvermogenden, om zodoende een einde te maken aan de bedroevende woonomstandigheden van het snel groeiende proletariaat in Amsterdam. Voor de VAK werd het in de loop der jaren steeds moeilijker om het onderhoud, beheer en verzekeren te bekostigen uit de lage huuropbrengsten. Om die reden werd in 1984 alles overgedragen aan Woningbedrijf Amsterdam, een onderdeel van de gemeente Amsterdam, en betekende de overdracht het einde van de VAK. Het Gemeentelijk Woningbedrijf Amsterdam werd in 1994 geprivatiseerd in Stichting Het Woningbedrijf Amsterdam. In het begin van deze eeuw fuseerde deze stichting met verscheidene woningcorporaties in Amsterdam, Almere, Haarlem en Haarlemmermeer tot de huidige Stichting Ymere.

Bij de invoering van de Woningwet in het begin van de twintigste eeuw kregen woningcorporaties pas echt gedaante. Zij hebben de maatschappelijke taak om zich hoofdzakelijk te richten op het bouwen, beheren en exploiteren van sociale huurwoningen voor huishoudens met lagere inkomens. Aangezien deze activiteiten niet rendabel zijn, hebben de woningcorporaties hun werkveld mede verplaatst naar de commerciële sector. Jarenlang gold voor de woningcorporaties een integrale vrijstelling voor de heffing van VpB, terwijl commerciële marktpartijen wel gewoon aan de heffing van VpB onderhevig waren. Commerciële marktpartijen voelden zich hierdoor benadeeld en de vrijstelling voor de commerciële activiteiten van woningcorporaties zou voor een ongelijk speelveld op de woningmarkt zorgen.

De geluiden uit de woningmarkt waren aanleiding voor de overheid om een MDW-werkgroep in te stellen met als doel het onderzoeken van een eventueel ongelijk speelveld tussen woningcorporaties en commerciële marktpartijen. Naar aanleiding van de bevindingen van de MDW-werkgroep, heeft de overheid in 2006 de partiële belastingplicht voor de VpB voor woningcorporaties ingevoerd. Deze partiële belastingplicht betekende voor de woningcorporaties dat enkel nog de maatschappelijke activiteiten vrijgesteld waren voor de VpB en dat alleen de commerciële activiteiten in de heffing betrokken werden. Om de onzekerheid over de invulling van commerciële activiteiten voor woningcorporaties weg te Pagina 50

nemen, werd er een vaststellingsovereenkomst (VSO 1) gesloten. Deze VSO 1 heeft echter maar 2 jaar werking gehad omdat de overheid besloot om de woningcorporaties per 1 januari 2008 integraal in de heffing van de VpB te betrekken. Vanaf dat moment worden woningcorporaties en commerciële marktpartijen hetzelfde behandeld voor de VpB. De redenen voor het invoeren van een integrale belastingplicht voor de woningcorporaties hadden te maken met het nog meer creëren van een gelijk speelveld en tevens om budgettaire overwegingen. VSO 1 kreeg met de invoering van de integrale belastingplicht ook een opvolger in de vorm van een nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO 2).

De hele wijziging ten aanzien van de belastingplicht voor woningcorporaties is voor mij aanleiding geweest om in mijn masterscriptie de volgende centrale onderzoeksstelling te analyseren:

Wat zijn de gevolgen van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties?

Het startpunt van de analyse is het gebruik van de HIR. De overheid wil graag haar steentje bijdragen bij de continuïteit van een onderneming. Dit doet de overheid onder andere met de fiscale faciliteit van de HIR. De fiscale faciliteit van de HIR is bestemd voor iedere ondernemer alleen is deze voor woningcorporaties mogelijk nog interessanter. Waarom? Het bezit van de woningcorporaties bestaat voornamelijk uit woningen bestemd voor de exploitatie. Dit zijn dus bedrijfsmiddelen. Bij een verkoop van een woning kan de boekwinst aan de HIR worden gedoteerd. De fiscale boekwinst wordt door de Belastingdienst normaal gesproken teruggehaald door de verlaagde afschrijving. Echter, door de afschrijvingsbeperking van artikel 3.30a, Wet IB 2001 is er voor de Belastingdienst weinig ruimte om de fiscale claim over de gerealiseerde boekwinst te verwezenlijken. Dit voordeel is niet alleen weggelegd voor woningcorporaties maar voor iedere belastingplichtige. Door het grote woningbezit van woningcorporaties zullen de voordelen hiervan groter zijn dan andere belastingplichtigen. Theoretisch gezien is het mogelijk om oneindig uitstel van belastingheffing te genieten.

Zoals hiervoor vermeld levert het gebruik van de HIR in combinatie met de afschrijvingsbeperking een groot voordeel op. Mijn mening hierover is dat dit voordeel groter wordt door de afschrijvingsbeperking van art. 3.30a, Wet IB 2001 omdat de fiscale claim nu Pagina 51

niet terugkomt via de verlaagde afschrijving. Vanwege deze afschrijvingsbeperking op onroerende zaken is er dus voor de Belastingdienst nauwelijks een mogelijkheid om de fiscale claim op de boekwinst van een verkochte onroerende zaak in de toekomst te verrekenen.

Keerzijde is echter wel de afschrijvingsbeperking van artikel 3.30a, Wet IB 2001 op zich. Het overgrote deel van de onroerende zaken van een woningcorporatie bestaan uit sociale huurwoningen. De waardering van deze sociale huurwoningen, conform de regels van VSO 2, is gebaseerd op 70% van de WOZ-waarde. De fiscale waarde van een sociale huurwoning ligt per 1 januari 2008 al 30% lager dan de bodemwaarde waardoor afschrijven op grond van artikel 3.30a, Wet IB 2001 niet is toegestaan. Afschrijving op onroerende zaken zal bij de meeste corporaties alleen plaatsvinden op bedrijfsmatig vastgoed en vastgoed in eigen gebruik. De bedragen van deze afschrijving zijn bijna te verwaarlozen op het totaal van de afschrijvingbeperking van artikel 3.30a, Wet IB 2001.

De achtergrond van de invoering van de afschrijvingsbeperking van art. 3.30a, Wet IB 2001 vind ik het begrijpelijk aangezien een afschrijving is bedoeld als last voor een lagere bedrijfswaarde. Echter, een onroerende zaak is de afgelopen jaren nooit in waarde gedaald maar juist gestegen. Ik vind wel dat de afschrijvingsbeperking onevenredig zwaar uitpakt voor woningcorporaties. Hiervoor zouden naar mijn mening dan ook aangepaste regelingen voor woningcorporaties moeten komen. Een regeling zou naar mijn idee kunnen zijn dat afschrijven is toegestaan op onroerende zaken welke per 1 januari 2008 zijn opgenomen op de openingsbalans totdat de bodemwaarde is bereikt. De bodemwaarde is dan gelijk aan 70% (voor sociale huurwoningen) of 80% (voor markthuurwoningen) aan de WOZ-waarde over dat jaar.

Zoals ook al eerder vermeld had de invoering van de integrale belastingplicht voor de VpB onder andere te maken met een budgettair voordeel. Dit budgettaire voordeel van € 500 miljoen op maatschappelijke activiteiten van de woningcorporaties wordt dus mede bereikt door de afschrijvingbeperking van artikel 3.30a, Wet IB 2001. Artikel 3.30a, Wet IB 2001, is voor de woningcorporaties een zeer groot nadeel. Bijna de gehele afschrijving op de onroerende zaken van de woningcorporaties is fiscaal niet toegestaan en daarmee leveren de woningcorporaties een grote aftrekpost in.

Pagina 52

Daarnaast zorgt het, speciaal voor woningcorporaties ingevoerde, artikel 3.29c, Wet IB 2001 ervoor dat de onrendabele top van een investering in te verhuren vastgoed niet ten laste van de fiscale winst mag worden afgewaardeerd. Dit wetsartikel levert de woningcorporaties op korte termijn fiscaal nadeel op. Vanwege haar kernactiviteit van het huisvesten van huishoudens met lage inkomens ontkomt een woningcorporatie er niet aan dat haar investeringen in sociale huurwoningen geen optimaal rendement behalen aangezien dan de huurprijzen fors omhoog bijgesteld dienen te worden. Vanwege de maatschappelijke taak van een woningcorporatie zullen in de toekomst deze onrendabele toppen zich blijven voordoen. Het blijft echter fiscaal onmogelijk om de onrendabele top ten laste van de winst te brengen. Artikel 3.29c, Wet IB 2001, is dan voor alle belastingplichtigen van toepassing maar een commerciële partij op de woningmarkt zou natuurlijk nooit een project starten waarbij vooraf al vaststaat dat het rendement hierop de investering niet dekt. Ik ben van mening en dat blijkt ook uit de jurisprudentie59 dat het uitgangspunt is dat de bedrijfswaarde ten minste gelijk is aan hetgeen de ondernemer voor dat bedrijfsmiddel heeft opgeofferd, behoudens bijzondere omstandigheden. In de gevallen dat afwaardering werd toegestaan was sprake van bijzondere omstandigheden zoals miskoop, verborgen gebreken of niet voorziene structurele veranderingen van de afzetmarkt of technologie. Naar mijn mening voldoet een onrendabele top niet aan deze bijzondere omstandigheid. Een woningcorporatie is een onrendabele top fiscaal ook niet kwijt. In de toekomst komt de onrendabele top stapsgewijs terug middels een lagere huuropbrengst en dus lagere VpB-lasten en de tevens bij verkoop of sloop van de onroerende zaak wordt de onrendabele top direct verrekend.

Om de beperking van art. 3.29c, Wet IB 2011 te kunnen compenseren zijn woningcorporaties al gauw geneigd om bij de realisatie van sociale huurwoningen in een project ook een aantal koopwoningen te realiseren om zodoende fiscaal de boekwinst op de koopwoningen te kunnen compenseren met de niet aftrekbare onrendabele toppen.

VSO 2 stelt regels met betrekking tot project- en herontwikkeling. Deze regels zijn alleen van toepassing indien er sprake is van een gemengd project. Voor woningcorporaties vallen hier grote voordelen te halen aangezien de berekening van het resultaat op een gemengd project fiscaal anders loopt dan een bedrijfseconomische benadering. De wijze van berekening verschilt voornamelijk aan de toerekening van de grondkosten aan de sociale huurwoningen 59

HR 29 maart 1961, nr. 14501, BNB 1961/146 en HR 22 februari 1978, nr. 18690, BNB 1978/194.

Pagina 53

enerzijds en de toerekening aan de koopwoningen anderzijds. Waar bedrijfseconomisch de toerekening van de grondkosten op basis van werkelijke vierkante meters geschiedt, geldt fiscaal een andere benadering. De regels van VSO 2 geven namelijk aan dat de toerekening aan de sociale huurwoningen plaats vindt aan de hand van het gemeentelijk grondbeleid of, indien er een gemeentelijk grondbeleid ontbreekt, op basis van 15% van de stichtingskosten van de sociale huurwoningen. Bij beide methoden is het bedrag van de toerekening van de grondkosten aan de sociale huurwoningen extreem lager dan op basis van de toerekening op grond van werkelijke vierkante meters. Gevolg hiervan is dat het restant, vaak zeer hoog, van de grondkosten aan de koopwoningen wordt toegerekend en er fiscaal veelal een verlies op de verkoop van de koopwoningen wordt gerealiseerd. Deze fiscale behandeling van projecten staat naar mijn mening haaks op het realiteitsbeginsel van goed koopmansgebruik. Bedrijfseconomisch vindt de toerekening van de stichtingskosten aan enerzijds huurwoningen en anderzijds koopwoningen plaats op basis van de werkelijke gemaakte kosten. Fiscaal wordt daar in VSO 2 vanaf geweken. Met deze voordelige regeling voor woningcorporaties lijkt compensatie voor andere nadelige regelingen de boventoon te voeren. Voordelen van de regels in VSO 2 met betrekking tot project- en herontwikkeling is het toch kunnen “verrekenen” van de onrendabele top op de huurwoningen in de vorm van een fiscaal verlies op de koopwoningen.

Als laatste onderdeel is het gebruik van een voorziening groot onderhoud behandeld. Het vormen van een voorziening groot onderhoud heeft als voordeel dat de toekomstige uitgaven met bettrekking tot onderhoud naar voren kunnen worden gehaald en ten laste van het resultaat kunnen worden gebracht. Het naar voren halen van kosten van groot onderhoud levert uitsluitend liquiditeitsvoordeel op. Het bezit van veel woningcorporaties bestaat uit veelal oudere woningen. Om deze oudere woningen op peil te houden en in goede leefbare staat te houden, doen woningcorporaties jaarlijks groot onderhoud aan dit bezit. Met het kwalitatief in stand houden van het bezit van een woningcorporatie zijn jaarlijks vele miljoenen gemoeid. Met ingang van 2008 kunnen woningcorporaties een voorziening groot onderhoud opnemen welke in de lengte van dagen kan blijven bestaan. De dotaties per jaar aan de voorziening groot onderhoud kunnen hierbij zeer groot zijn, gezien de jaarlijks grote onderhoudsuitgaven, waardoor dit een liquiditeitsvoordeel oplevert. Omdat de woningcorporaties altijd aan onderhoud doen levert het vormen van een voorziening groot onderhoud een zeer groot voordeel voor ze op doordat de dotaties direct ten laste van het resultaat kunnen worden gebracht. Waar er dan weer een vrijval plaatsvindt van verricht groot Pagina 54

onderhoud vindt er direct ook weer een dotatie plaats van in de toekomst te verrichten groot onderhoud.

Naar mijn mening heb ik in deze masterscriptie mijn onderzoeksstelling duidelijk geanalyseerd welke fiscale gevolgen er aan de hand van diverse fiscale regels voor woningcorporaties een rol spelen. Naast de genoemde fiscale regelgeving in mijn masterscriptie zijn er nog talloze andere regels van toepassing op de woningcorporaties. Echter, vanwege de beperkte invloed op de gemiddelde woningcorporatie heb ik deze buiten beschouwing gelaten. De toekomst zal echter uitwijzen welke invloed de invoering van de integrale belastingplicht voor de VpB op woningcorporaties heeft gehad.

Pagina 55

Literatuurlijst Artikelen: -

G.J.W. de Ruiter, “De woningcorporaties en de partiële vennootschapsbelastingplicht”, TFO 2006/50.

-

T.M. Berkhout, “Vaststellingsovereenkomst woningcorporaties en de openingsbalans: een kort overzicht”, SDU Vatsgoed Fiscaal & Civiel 2007/4/1.

-

R.H.C.J. van den Hurk, ”Pragmatische handreiking voor woningcorporaties als gevolg van integrale vennootschapsbelastingplicht”, WFR 2009/505.

-

J.M. van der Heijden, “Fiscale behandeling van kooptussenvormen bij woningcorporaties”, WFR 2008/104.

Boeken: -

J.N. Bouwman, Wegwijs in de vennootschapsbelasting, SDU Fiscale en Financiele Uitgevers, elfde druk, 2009.

Kamerstukken, wetten, besluiten en regelingen: -

Besluit Beheer Sociale Huursector.

-

Besluit Staatssecretaris van Financiën van 23 december 2005, nr. CPP2005/2730M, BNB 2006/91.

-

Kamerstukken I 2007/08, 31205, nr. C. Wijziging van enkele belastingwetten: Belastingplan 2008.

-

Kamerstukken II 2007/08, 31205, nr. 3, 9 en 57. Wijziging van enkele belastingwetten: Belastingplan 2008, VN 2007/52.1.

-

Kamerstukken II 2007/08, 31206, nr. 1 en 47. Wijziging van enkele belastingwetten: Overige Fiscale Maatregelen 2008.

-

Kamerstukken II 2008/09, 31705, nr. 4. Wijziging van enkele belastingwetten: Overige Fiscale Maatregelen 2009.

-

Staatssecretaris van Financiën, “Antwoord op Kamervragen over vennootschapsbelasting woningcorporaties”, DB2009/146U, VN 2009/77.8, 2 april 2009.

Rapporten: -

B. van der Meijden, “Een veranderde fiscale behandeling van Woningcorporaties en de gevolgen voor het level playing field op de woningmarkt”, 27 juli 2009. Pagina 56

-

Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit (MDW) Werkgroep Woningcorporaties / Ministerie van Economische zaken, “Corporaties tussen vangnet en vrijhandel”, 22 december 1999.

-

Ministerie van VROM, Circulaires MG 1999/23 en MG 2001/26.

-

Onderzoeksrapport van PriceWaterhouseCoopers, “Een fiscale heroverweging, naar een evenwichtige heffing voor woningcorporaties”, 15 april 2008.

-

Onderzoeksrapport van PriceWaterhouseCoopers, “Belastingwet als stimulans voor maatschappelijk ondernemerschap”, september 2008.

-

Projectgroep Belco, “Vaststellingsovereenkomst, Belastingplicht Woningcorporaties”, 15 januari 2007.

-

Projectgroep Belco, “Toelichting op de vaststellingsovereenkomst, Belastingplicht Woningcorporaties”, Tweede druk, 22 maart 2007.

-

Projectgroep Belco, “Vaststellingsovereenkomst 2, Belastingplicht Woningcorporaties”, 23 januari 2009.

-

Projectgroep Belco, “Toelichting op de vaststellingsovereenkomst 2, Belastingplicht Woningcorporaties”, Eerste druk, 23 januari 2009.

Geraadpleegde websites: -

Aedes, www.aedesnet.nl.

-

Centraal Fonds Volkshuisvesting, www.cfv.nl.

-

Ministerie van Financiën, www.minfin.nl.

-

Ministerie van VROM, www.vrom.nl.

-

Waarborgfonds Sociale Woningbouw, www.wsw.nl

Jurisprudentielijst

Arresten van de Hoge Raad der Nederlanden: -

Hoge Raad, 29 maart 1961, nr. 14501, BNB 1961/146.

-

Hoge Raad, 22 februari 1978, nr. 18690, BNB 1978/194.

-

Hoge Raad, 5 april 1989, nr. 25186, BNB 1989/150.

-

Hoge Raad, 26 augustus 1998, nr. 33417, BNB 1998/409.

Pagina 57