DE HYBRIDE WONINGMARKT ‘Betaalbaar en duurzaam wonen: de scheiding tussen huur en eigendom weggehaald’
BLAUWDRUK 1.1
Versie 28 februari 2014
ESF: Oproep 258 Project 4141
2
Inhoud VOORAF ........................................................................................................................... 5 SAMENVATTING .............................................................................................................. 6 INLEIDING ......................................................................................................................... 7 BLAUWDRUK 1.0 – ADDENDUM 1.
2.
3.
DE INITIATIEFNEMERS ............................................................................................10 1.1.
Situering projectdragers ......................................................................................10
1.2.
Historiek .............................................................................................................10
HET PROBLEEM.......................................................................................................11 2.1.
Kern van het probleem........................................................................................11
2.2.
De maatschappelijke en beleidscontext ..............................................................11
HET COÖPERATIEVE IDEE .....................................................................................14 3.1.
Missie & visie van de coöperatie .........................................................................14
3.1.1.
Missie ..............................................................................................................14
3.1.2.
Visie ................................................................................................................18
3.1.3.
Positionering tegenover andere woonconcepten .............................................20
3.1.4.
Strategie..........................................................................................................21
3.2.
Activiteiten ..........................................................................................................27
3.3.
Geografische afbakening ....................................................................................28
3.4.
Categorieën aandeelhouders ..............................................................................28
3.4.1.
Huurders – Overheid - Investeerders ..............................................................29
3.4.2.
Aandelen .........................................................................................................30
3.4.3.
De basisstructuur van de coöperatieve............................................................30
3.5. 4.
28/02/2014 ............................................................... 8
Waarom een coöperatie? ....................................................................................31
DE COÖPERATIE UITGEWERKT .............................................................................32 4.1.
Projectnetwerk & aanpak ....................................................................................32
4.2.
Juridische haalbaarheid ......................................................................................33
4.3.
Het economisch rekenmodel...............................................................................33
4.3.1.
De structuur van het rekenmodel.....................................................................33
4.3.2.
Invoer van waarden voor parameters ..............................................................34
4.3.3.
Uitvoer: resultaat in cijfers en grafieken ...........................................................39
4.3.4.
Scenario’s en resultaten ..................................................................................40
4.3.5.
Aanbevelingen en randvoorwaarden ...............................................................41
4.4.
Stakeholdersanalyse ..........................................................................................41
4.5.
Organisatie en inhoudelijke werking....................................................................44
3
4.5.1.
Juridische mogelijkheden en beperkingen .......................................................44
4.5.2.
Aandelen: kopen en verkopen – dividenden ...................................................45
4.5.3.
Woningen verhuren: instroom, uitstroom en herinstroom ................................46
4.5.4.
Gepast wonen .................................................................................................50
4.5.5.
Corporate Governance – nog verder beperkt uitwerken ..................................51
4.6.
5.
6.
7.
8.
Marketing & communicatie ..................................................................................51
4.6.1.
Inleiding...........................................................................................................51
4.6.2.
De globale marketing en communicatie ...........................................................52
4.7.
Human Resources Management ........................................................................53
4.8.
Financieel plan ...................................................................................................54
COÖPERATIEVE PRINCIPES ..................................................................................58 5.1.
ICA-definitie ........................................................................................................58
5.2.
ICA-principes ......................................................................................................58
5.2.1.
Vrijwillig en open lidmaatschap .......................................................................58
5.2.2.
Economische betrokkenheid van de leden ......................................................58
5.2.3.
Democratisch besluitvorming door de leden ....................................................59
5.2.4.
Onafhankelijkheid en autonomie .....................................................................59
5.2.5.
Ledenvorming en informatie voor de vennoten ................................................59
5.2.6.
Coöperatie tussen coöperaties ........................................................................59
5.2.7.
Aandacht voor de gemeenschap .....................................................................59
BOUWSTENEN VAN DEZE BLAUWDRUK ...............................................................61 6.1.
Kansen ...............................................................................................................61
6.2.
Knelpunten .........................................................................................................61
6.3.
Randvoorwaarden ..............................................................................................61
BESLUIT....................................................................................................................62 7.1.
Besluit .................................................................................................................62
7.2.
Blauwdruk – versie 2.0 en versie 3.0 ..................................................................63
BIJLAGEN .................................................................................................................65
Deze haalbaarheidsstudie is een project van de streekintercommunale IGEMO in samenwerking met de interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete'. 'Wonen langs Dijle en Nete' realiseert het lokaal woonbeleid in Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver met steun van de gemeenten, Wonen-Vlaanderen, de provincie Antwerpen en zoekt ook naar betaalbaar wonen. Dit project wordt gerealiseerd met steun van het Europees Sociaal Fonds (ESF) en de provincie Antwerpen.
4
VOORAF
VOORLOPIG EN ONDER VOORBEHOUD
Deze blauwdruk bevindt zich nog in ontwerpfase, gezien de deadline van 16 december 2013.
De opmaak en verfijning van het rekenmodel, dat de basis vormt voor de opmaak van een economisch model, is nog volop lopende. Onderstaande teksten zijn dus voorlopig en onder voorbehoud. Op basis van de conclusies van het nog verder lopende haalbaarheidsonderzoek volgen er nog wijzigingen en aanvullingen.
Dat belette ons niet om in deze blauwdruk reeds een ernstige voorzet te geven.
5
SAMENVATTING
Na een korte situering van de initiatiefnemers en de historiek in hoofdstuk 1 schetsen we in hoofdstuk 2 het probleem en de context. Vervolgens werd in hoogstuk 3 het coöperatieve idee uitgewerkt in een concrete missie, visie en situeren we dit concept binnen andere woonconcepten. De strategische knelpunten en keuzes werden onder 6 thema’s gebundeld: betaalbaar wonen, gepast wonen, zeker & veilig, eenvoud, participeren en een flexibel en open design. Aansluitend diepen we in hoofdstuk 4 de juridische en economische haalbaarheid uit. Op afsluitdatum van deze versie van de blauwdruk – 13 december 2013 - was de opbouw van het rekenmodel in z’n laatste fase. De komende maanden worden verschillende scenario’s verder onderzocht en tegen elkaar afgewogen. Na een analyse van de stakeholders vullen we de organisatorische en inhoudelijke werking in, om nadien af te sluiten met de corporate governance en een begin van marketing- en communicatiestrategie. Het human resources management werd in deze onderzoeksfase beknopt gehouden. Het rekenmodel genereert tevens het financieel plan: liquide middelen, operationele kasstromen, investeringskasstromen, financieringskasstromen, dividendrendement, jaarrekeningen en balansen. In deze versie zijn ze illustratief. Op basis van de verdere scenario’s kunnen we heel eenvoudig een nieuw financieel plan genereren. Hoofdstuk 5 focust zich op het toepassen van de coöperatieve principes op ons concept. Tot slot situeert hoofdstuk 6 de kansen, knelpunten en randvoorwaarden en eindigen we in hoofdstuk 7 met een besluit. De verwijzingen naar bronnen werden achteraan geplaatst. De bijlagen geven verdere achtergrondinformatie.
6
INLEIDING
Met het project ‘De Hybride Woningmarkt: de scheiding tussen huur en eigendom weggehaald’ onderzoeken we hoe we via een coöperatieve betaalbaarder wonen kunnen realiseren. Deze coöperatieve bouwt woningen die ze verhuurt aan haar aandeelhouders. De aandeelhouders krijgen een dividend op hun aandelen: hoe meer aandelen, hoe hoger het dividend, hoe lager de effectieve woonkost. Dit nieuwe marktsegment – de hybride woningmarkt – situeert zicht tussen de huur- en eigendomsmarkt en heeft zeker én flexibel wonen als krachtlijnen. Verder kan dit concept de private huurmarkt vergroten én tegelijk eigendomsverwerving stimuleren. De vraag is om na te gaan onder welke voorwaarden dit concept werkt en om de werkingsprincipes om te zetten in een blauwdruk die een aanzet vormt tot effectieve realisatie. Bij het uitdenken bleek dat dit concept veel nieuwe mogelijkheden en voordelen biedt om het recht op wonen beter te realiseren. Bovendien kondigen zich talloze mogelijkheden aan om problemen en doelstellingen op vlak van ruimtelijke ordening, milieu, samenleving, vergrijzing … aan te pakken en mee te helpen realiseren. De coöperatieve kan hierbij een instrument en een belangrijke partner zijn in het realiseren van deze beleidsdoelen.
Als je een oplossing zoekt om 50 bakstenen te vervoeren, kom je tot andere resultaten dan als je een oplossing zoekt om 10 ton bakstenen te vervoeren. Wat ons betreft liggen de uitdagingen – en dus ook het zoeken naar oplossingen – op het laatste niveau. Ons voorstel is gedurfd & gewaagd, maar ook gewikt & gewogen.
7
BLAUWDRUK 1.0 – ADDENDUM
28/02/2014
Op 9 en 30 januari 2014 ging de ESF-validatie door. Hieronder een beknopte aanvulling op de bijkomende vragen. Aangezie dit project een verlenging vroeg en kreeg, zal bij de definitieve blauwdruk dieper worden ingegaan op onderstaande voorstellen. Bindende voorstellen expert 1
Belangrijk om meer zicht te krijgen op de vraagzijde. Wie zit er te wachten op hybride woonmarkt? Wat willen de potentiële huurders? Zal dit aanbod hen kunnen bekoren?
expert 2
Meer duidelijkheid over de economische haalbaarheid op basis van de simulatie-oefeningen in het uitgewerkte rekenmodel. De uitkomst hiervan zal een invloed hebben op de verdere concrete uitwerking van de voorwaarden en modaliteiten van de coöperatieve werking.
expert 3
Stappenplan voorstellen voor geleidelijke invoering van het model. Het lijkt er op dat een grote schaal en ruime spreiding van belang is om huurders (en dus ook andere investeerders) te kunnen motiveren om in te stappen (woonzekerheid, flexibiliteit,…). Hoe ziet men bv de groei van 0 tot de eerste 5000 woningen verlopen?
expert 4
Niet bindende voorstellen expert 1
Er wordt een vergelijking gemaakt tussen de woonkost voor levenslage huurders, eigenaars en hybride. Het lijkt mij interessant om ook de sociale huur in dit model te betrekken. Misschien moet er ook gekeken worden naar het verschil in overheidsinvestering in de verschillende systemen? -- Is er geen mogelijkheid om ervoor te zorgen dat de globale woonkost lager wordt in systeem hybride markt dan voor volle eigendom? Het is eigenlijk absurd dat mensen die niet genoeg geld hebben om te kopen, feitelijk meer betalen dan zij die dat wel hebben! -- Eén van de grote voordelen van CLT (mensen worden echt eigenaar en dus verantwoordelijk voor afbetaling en onderhoud van hun eigen woning) valt in dit systeem weg. Waarom niet meer inzetten op verdere uitbouw van CLT?
expert 2 expert 3
Beter uitwerken hoe huurcontracten de huurders woonzekerheid op lange termijn kunnen garanderen, en, anderzijds, ook kunnen gebruikt worden om het "gepast wonen" te stimuleren - Voorstellen doen ivm de manier waarop de huurders (op meer lokale schaal, op schaal van een gebouw of buurt) nauwer betrokken kunnen worden bij het beheer van de coöperatie. Doelgroep cijfermatig omschrijven: hoeveel mensen, wie precies (welke inkomensklasse)
expert 4
Meer concrete pistes qua kapitaalopbouw, toekomstige stappen beter beschrijven.
BINDENDE VOORSTELLEN 1) Vraagzijde – potentiële huurders Momenteel kunnen enkel een globale schets geven. Tegen het einde van onze – verlengde – ESF-periode (31/8/2014) zal dit verder worden uitgewerkt. Een effectieve bevraging en analyse van kandidaathuurders zal pas gebeuren na oprichting van de coöperatieve.
8
Zowel de blauwdruk als het rekenmodel vertrekt van verhuur aan een huurprijs die marktconform is in vergelijking met de private huurmarkt. Hierbij keert de coöperatieve een restorno (korting) uit in de vorm van aandelen (die langdurig vast zouden staan). De woningen zijn hierdoor globaal genomen interessanter dan gewone woningen op de private huurmarkt. De potentiële groep kandidaat huurders loopt dus gelijk met het grootste deel van de private huurmarkt (ongeveer 20 % van de totale markt), aangevuld met huidige noodkopers. 2) Economische haalbaarheid – Simulaties Het projectteam legt – samen met Ernst & Young – momenteel de laatste hand aan het rekenmodel.Het is belangrijk om een accuraat, betrouwbaar en flexibel rekenmodel te hebben, vooraleer te starten met scenario-analyses. Op basis van het definitieve rekenmodel zullen– via simulaties – analyses gebeuren op strategisch niveau. 3) Stappenplan voor invoering Eenmaal deze strategische analyse het kader afbakent waarbinnen de hybride woningmarkt haalbaar is, kan gewerkt worden aan een operationeel stappenplan (inclusief kapitaalsopbouw) voor de invoering van dit woonconcept. De huidige planning voorziet dat dit de komende maanden kan starten. 4) Vergelijking met andere woonconcepten De hybride woningmarkt situeert zich tussen de private huur- en eigendomsmarkt. Niet tussen de private en de sociale markt. Uiteraard kan sociale verhuring wel geïntegreerd worden via een persoonsgebonden subsidie (bv. de huidige Vlaamse huurpremie en huursubsidie) Een vergelijking met het sociaal huurstelsel is niet voorzien. Het zou een behoorlijke meerkost betekenen (en extra tijd) om het rekenmodel hiervoor aan te passen. Het model is wel in staat om de levenswoonkost te berekenen. We kunnen via instelling van parameters een levenswoonkost genereren die lager ligt dan de private woningmarkt en aangeven wat de financiële gevolgen zijn voor het macro-niveau. De hybride woningmarkt zorgt voor andere voordelen dan het CLT-concept: flexibel wonen/verhuizen, zorgeloos wonen (renovatie en eigenaarsonderhoud is niet voor de huurder), betaalbaarder wonen dat haalbaar is voor het macro-niveau, levenslang gepast wonen, lagere (financiële) instapdrempel, …
5) Vergelijking met andere woonconcepten Het is mogelijk om een levenslange woonzekerheid te bieden door een combinatie van huurcontracten (zelfs binnen de huidige woninghuurwet) met een intern toewijzingsreglement dat steeds voorrang geeft aan mutatie naar een andere (meer gepaste) woning. 6) Kapitaalsopbouw en stappenplan Zie punt 3
9
1. DE INITIATIEFNEMERS 1.1. Situering projectdragers De streekintercommunale IGEMO is actief in 11 gemeenten van het arrondissement Mechelen rond thema’s zoals milieu, duurzaam beleid, ontwikkeling van bedrijventerreinen, woonprojecten en (inter-) gemeentelijk woonbeleid. “Het bevorderen van de duurzame ontwikkeling van de streek” is de statutaire opdracht van IGEMO. In uitvoering van het (inter-)gemeentelijk woonbeleid is IGEMO participant in en projectuitvoerder voor de interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete', samen met de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver. Binnen deze 5 gemeenten loopt een project lokaal woonbeleid waarbij ze samenwerken aan de ontwikkeling van een (inter-)gemeentelijk woonbeleid: een Woonwinkel, woonkwaliteit, leegstand, woonoverleg en woonbeleidsplanning. Het idee rond een ‘hybride woning vond zijn oorsprong in dit kader. Omwille van de omvang en complexiteit van de conceptontwikkeling werd IGEMO de leidende actor, met steun en medewerking van de interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete'. Dit project werd op 14 december 2012 door het ESF goedgekeurd. Ook de provincie Antwerpen was overtuigd van de zinvolheid van het voorgestelde concept en zegde een aanvullende financiële steun toe.
1.2. Historiek In mei 2011 borrelde het eerste idee op om betaalbaar wonen te realiseren via een coöperatieve die woningen verhuurt aan haar aandeelhouders. Hierbij helpen de dividenden om de huur te betalen. Dit basisidee kreeg meer en meer gestalte en werd tussen het najaar van 2011 en het voorjaar van 2012 aan verschillende personen binnen en buiten IGEMO ter toetsing voorgelegd. De Vlaamse Bouwmeester organiseerde op 29 juni 2012 een infomoment rond coöperatief wonen, waarbij o.a. aan IGEMO gevraagd werd om het concept-idee te schetsen. Op 1 juli 2012 lanceerde het ESF-Agentschap Vlaanderen een oproep voor de ontwikkeling van blauwdrukken voor innovatieve, coöperatieve concepten. Daarop werd de haalbaarheid van een projectaanvraag onderzocht en bij de provincie Antwerpen bijkomende ondersteuning gevraagd. Het projectdossier werd in september 2012 voorgelegd aan het intergemeentelijk lokaal woonoverleg van de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver, het beheerscomité 'Wonen langs Dijle en Nete' en het directiecomité van IGEMO. Na dit overleg werd het projectdossier ingediend en half december 2012 werd de ESF-aanvraag goedgekeurd: ‘Betaalbaar en duurzaam wonen: de scheiding tussen huur en eigendom weggehaald’ Oproepronde 2012 met oproepnummer 258 (oproep Coöperatief Ondernemen II) Projectnummer 4141 Het ESF-project loopt van 1/1/2013 tot 28/2/2014, tenzij een verlenging wordt toegestaan.
10
2. HET PROBLEEM 2.1. Kern van het probleem Wonen is duur. Toekomstige woningen moeten duurzaam, energiezuinig en aangepast zijn aan de bevolkingsevolutie. Zowel de Vlaamse als lokale overheden zoeken naar innovatieve antwoorden, want de huidige instrumenten bieden vaak onvoldoende oplossingen. We zoeken dus een oplossing voor volgende woonvragen: Hoe betaalbaar wonen realiseren? Hoe levenslang wonen: het huis aanpassen of verhuizen naar een huis dat bij je actuele noden past? Hoe duurzaam wonen: kunnen we voor lage energie- en mobiliteitskosten zorgen? Huurder/eigenaar/verhuurder: zijn andere woonpaden mogelijk?
2.2. De maatschappelijke en beleidscontext België Sinds 1994 formuleert de Grondwet in artikel 23 de sociale rechten: Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden: • arbeid; • sociale zekerheid/bescherming gezondheid/sociale, geneeskundige en juridische bijstand; • behoorlijke huisvesting; • een gezond leefmilieu; • culturele en maatschappelijke ontplooiing. Vlaanderen De Vlaamse overheid vertaalde dit grondrecht via artikel 3 van de Vlaamse Wooncode: Iedereen heeft recht op menswaardig wonen: een aangepaste woning; van goede kwaliteit; in een behoorlijke woonomgeving; tegen een betaalbare prijs; en met voldoende woonzekerheid. Hiervoor voorziet Vlaanderen in haar Vlaamse Wooncode diverse middelen en instrumenten, maar de uitdagingen blijven groot. Zéker indien men dit vanuit een ruimere maatschappelijke context bekijkt: vergrijzing en de bijhorende stijgende zorgvraag, gezinsverdunning, nood aan een meer duurzame samenleving (energie, mobiliteit …), groei aantal huishoudens … Vlaanderen werkt momenteel ook aan een Vlaams woonplan. Het doelstellingenkader formuleert 5 uitdagingen: Een goed functionerende woningmarkt: o afstemming vraag & aanbod door transformatie en/renovatie en creatie (bouw); o levenslange woonzekerheid in een aangepaste woning => flexibiliteit en mobiliteit; o kernversterkend, aangename leefomgeving en ingepast in beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Een toekomstbestendige woningmarkt:
11
kwalitatieve verdichting, compacter en flexibeler, woonvormen en –wensen, creatieve open experimenten: o energiezuinig en duurzaam wonen: doelgroepen focus en investeringsdrempels wegwerken. Betaalbaar wonen: o doelgroepenbeleid, Mattheus-effect vermijden en monitoring o afdwingbaar recht op betaalbaarheid. Goede woonkwaliteit: o woningrenovatie: eigendom én huur; o afdwingbare woningkwaliteit, maar met experimenteerruimte; o aangename omgeving: groen, veiligheid, voorzieningen. Woonzekerheid: o bescherming bij inkomensverlies: huurder en eigenaar; o toegang en evenwichtige rechtszekerheid H & VH. o
1
De Vlaamse bouwmeester schetste in een studie de nood aan een visionaire woningbouw . Er is nood aan een trendbreuk. Willen we een in aangenaam Vlaanderen kunnen blijven leven, dan moeten de 330.000 bijkomende woningen tegen 2030 ‘slim’ gebouwd worden,. Uit internationaal onderzoek blijkt dat coöperatieven in bv. Zurich een ‘slim’ antwoord bieden op dit soort uitdagingen. Tegelijk formuleert het Groenboek beleidsplan Ruimte Vlaanderen 7 uitdagingen: Vlaanderen moet internationaal aantrekkelijk zijn. In de toekomst telt Vlaanderen 7 miljoen burgers: die hebben allen recht op wonen, aandacht voor kwetsbare burgers is nodig. Klimaatverandering vraagt ‘open ruimte’: zware regenval opvangen en bufferen;. Efficiënt ruimtegebruik voor hernieuwbare energie en energiezuiniger bouwen. Ruimtelijk ordening vermindert verplaatsingen, multimodale infrastructuren en autodelen. Een innovatieve & creatieve economie, kennis- en diensten verweven met andere activiteiten. Evenwichtige open ruimte voor (eigen/export) voedselproductie, water, natuur en landschap. Het beleid dat sinds de tweede wereldoorlog gevoerd werd, heeft geleid tot één dominant woonpad in Vlaanderen. Je bouwt/koopt een woning wanneer je voldoende startkapitaal hebt en voldoende geld verdient om de lening af te lossen. In Vlaanderen is ongeveer 75% eigenaar van z’n eigen woning. De overige 25% bestaat uit ongeveer 19 % private huurwoningen en 6 % sociale huurwoningen. In landelijke gebieden loopt het aantal eigenaars op tot 90%, in steden daalt het eerder naar zo’n 60%. Een woning kopen is hierbij een ‘alles of niets’-verhaal waarmee je jezelf (eerder langdurig) verbindt. Het heeft voordelen en nadelen: Voordelen: woonzekerheid; sterke betrokkenheid; kapitaalsopbouw; op maat van je eigen wensen … Nadelen: Versnipperde eigendomsstructuur maakt aansturing (bv. nood aan bijkomende isolatie) moeilijk of soms onmogelijk. Honkvastheid leidt tot onaangepast wonen (toegankelijkheid, bezettingsgraad …) met diverse nadelen m.b.t. comfort, niet-optimale inzet van eigen kapitaal, tewerkstellingskansen … Een te kleine (huur-)‘restmarkt’ krijgt te weinig aandacht. …
12
Het dominante woonpad is een gevolg van beleidskeuzes. De Belg of Vlaming heeft dus geen genetische afwijking zoals ‘geboren met een baksteen in de maag’. Besluit Bovenstaande probleemschets en context tonen aan dat er vele en grote uitdagingen zijn die expliciet of impliciet te maken hebben met wonen. Onze ruimtelijke ordening en versnipperde eigendomsstructuur maken het succesvol aanpakken van deze problemen tot een zeer moeilijke opdracht. Het concept van een hybride woningmarkt via een coöperatief model is geen wondermiddel dat alle problemen onmiddellijk kan oplossen. Het kan en wil wel een ernstige bijdrage leveren tot het oplossen van de problemen en het realiseren van een aangename woon- en leefsituatie.
13
3. HET COÖPERATIEVE IDEE 3.1. Missie & visie van de coöperatie We beschrijven onze bestaansgrond, waarden en identiteit (missie), werpen een blik op de toekomst en de gewenste situatie op lange termijn (visie) en verduidelijken hoe we dit willen bereiken (strategie). 3.1.1.Missie In onze missie formuleren we de bestaansgrond, waarden en identiteit van de op te richten coöperatieve:
MISSIE: De coöperatieve levert ‘levenslang betaalbaar & gepast wonen’ aan haar aandeelhouders via verhuur van woningen die passen bij hun leefsituatie. Via hun aandelen zijn ze mede-eigenaar van de coöperatieve. Met hun aandelen en dividend realiseren ze betaalbaarder wonen. Hiermee realiseert de coöperatieve een ‘open’ hybride woningmarkt, die zich tussen de huur- en eigendomsmarkt situeert. De coöperatieve is voor burgers, beleid en samenleving een waardevol instrument en gewaardeerde partner in de individuele en collectieve realisatie van het recht op wonen en andere woongerelateerde doelstellingen. Bovendien wil de coöperatieve één van de leidende partijen zijn om vorm te geven aan een toekomstgericht woonbeleid en actief de uitdagingen aangaan die op onze maatschappij en burgers afkomen.
Ten aanzien van burgers wil de coöperatieve: betaalbaarder, levenslang gepast wonen realiseren; in combinatie met een stabiele, flexibele en zekere kapitaalsopbouw die kan beschouwd worden als één van de pensioenpeilers. Schematische voorstelling van het basisprincipe: Je huurt een woning die telkens aangepast is aan je gezinssituatie. De huurprijs stijgt en daalt volgens de grootte van je woning. Je koopt bijkomende aandelen volgens je mogelijkheden. Het bijhorende dividend, evenredig met het aantal aandelen, helpt om je om de huur te betalen.
14
De 2 diagonale lijnen situeren 2 gezinnen: van A naar B of C: hoe meer aandelen,hoe meer dividend, hoe lager de resterende huur.
Ten aanzien van het beleid wil de coöperatieve: een duurzaam inhoudelijk beleid vorm geven op vlak van wonen-werken-leven: recht op wonen, ruimtelijke ordening, milieu, klimaat, mobiliteit … in combinatie met een duurzaam financieel beleid.
Het bestuurlijk kader: Europa – België – Vlaanderen – Provincie - Gemeente
LEVEN
WONEN
MOBILITEIT
WERKEN
RUIMTELIJK & ECOLOGISCH KADER
15
Ten aanzien van de samenleving wil de coöperatieve: een hybride woningmarkt realiseren die zich tussen de huur- en eigendomsmarkt situeert, maar tegelijk beide markten uitbreidt; in combinatie met een dynamische voorbeeldfunctie op vlak van wonen en leven; dit via duurzame investeringen in gronden en panden. De hybride woningmarkt vergroot dus de (krimpende) huurmarkt én stimuleert tegelijkertijd eigendomsverwerving. Ze combineert het beste van de huur- en eigendomsmarkt:
Eigendom
flexibel zorgeloos wonen & woonzekerheid met kapitaalsopbouw
Huur
DE HYBRIDE WONINGMARKT
Sociaal
Privaat
De coöperatieve is voor burgers, beleid en samenleving: een waardevol instrument: o De coöperatieve is geen doel op zich, maar een ‘middel’ dat voor veel mensen én voor het beleid een hulp moet zijn om het recht op wonen beter te realiseren. o Het is ‘waardevol’ in de zin dat de coöperatieve een belangrijke bijdrage levert aan het bereiken van de doelen. een gewaardeerde partner: Noch de coöperatieve, noch de burgers, noch het beleid kunnen alleen – volledig onafhankelijk van anderen – de uitdagingen effectief en efficiënt aangaan: o De coöperatieve wil dit recht op wonen ‘samen’ met de burgers en het beleid realiseren: in een constructieve samenwerking met wederzijds respect en erkenning. o Elke partner heeft een belang en is betrokkene. Alle partners zijn evenwaardig en dus nevengeschikt aan elkaar. o De coöperatieve wordt door de andere partners gewaardeerd voor de wijze waarop ze zich als partner opstelt. De coöperatieve vertrekt bij haar werking van onderstaande waarden en eigenschappen: betaalbaar wonen is een recht; gepast wonen is duurzaam; zeker & veilig; eenvoud siert; participatie; een flexibele en open ontwerp.
16
1. Betaalbaar wonen is een recht Het concept startte vanuit de vraag van lokale beleidsverantwoordelijken naar een antwoord op betaalbaar wonen. Betaalbaarheid is dan ook de eerste toetssteen. We richten ons hierbij niet op de sociale woonmarkt, maar wel op de private woonmarkt. Tegelijk is betaalbaarheid relatief: in vergelijking met wat, voor wie, objectief of subjectief …? Wonen is betaalbaarder dan volgens de klassieke levenswoonpaden op de private huur- en koopmarkt. 2. Gepast wonen is duurzaam Op dit moment wonen veel mensen onaangepast: meestal te groot, zelden te klein, regelmatig niet aangepast aan de fysieke of mentale mogelijkheden en beperkingen. Dit heeft een aantal voordelen (bv. ruimte, vertrouwde omgeving), maar ook drie grote nadelen: een onnodig ruimtebeslag in een ruimtelijk zeer krap landschap, zeker als we rekening houden met de nood om de komende jaren 1 miljoen mensen extra te kunnen huisvesten; een ‘dood kapitaal’: de waarde van de woning rendeert niet ten volle omdat ze niet optimaal wordt gebruikt; verlies aan persoonlijk comfort, dat soms ten dele kan gecompenseerd worden met een intensieve maatschappelijke dienstverlening. Dit brengt echter een behoorlijke maatschappelijke kost met zich mee. De coöperatieve biedt in antwoord hierop een ‘gepaste’ woning aan. Dit uitgangspunt zorgt voor belangrijke meerwaarden: efficiënter ruimte- en kapitaalgebruik, meer comfort, dichter bij werk en voorzieningen. Een diversiteit aan woningen (huizen, appartementen, klein en groot, op verschillende plaatsen) en voldoende schaalgrootte moeten helpen om zoveel mogelijk de meest gepaste woning te kunnen aanbieden. Uiteraard kunnen er ook relatieve minwaarden zijn (‘verhuizen’ naar een meer aangepaste woning). Globaal genomen weegt bij gepast wonen de ‘rust’ (comfort) zwaarder door dan de ‘must’ (verhuizen). Schaarse middelen duurzaam gebruiken loont. Energie Uiteraard zullen nieuwbouwwoningen in de hybride woningmarkt ook energiezuinig zijn. Zoals alle woningen moeten ze voldoen aan de wettelijke normen. Vanaf 2020 zijn dit standaard BEN-woningen (BEN: bijna-energie-neutraal). Omdat alle huurders tegelijk ook verhuurder zijn (ze verhuren in feite via de coöperatieve aan zichzelf), kunnen we zonder probleem voor een economisch-optimaal K- en E-peil kiezen: de investeringskort (verhuurder) en energiekost (huurder) zijn in ons model (gedeeltelijk) een vestzak-broekzak-operatie. Nóg energiezuiniger en duurzamer kan, mits subsidies. De eerste en initiële doelstelling van de hybride woningmarkt is immers betaalbaar wonen.
3. Zeker & veilig De coöperatieve biedt levenslange woonzekerheid in plaats van woningzekerheid. Men wordt hierbij (virtueel) eigenaar van (de functie) ‘wonen’, maar niet van (het object) ‘woning’. Dit biedt meer zekerheid dan op de private huurmarkt, waar de mogelijke opzeg van het contract (einde contract, verkoop, eigen bewoning, huur opslaan …) voor onzekerheid zorgt. Op de hybride woningmarkt heb je deze onzekerheden niet. De coöperatieve geeft levenslange woonzekerheid. Het kapitaal van de aandelen wordt geïnvesteerd in woningen die enkel aan de aandeelhouders worden verhuurd. Je bent tegelijk huurder (individueel) én huisbaas (collectief). Dit dubbel belang ondersteunt een goede bewoning en goed beheer. Tegelijk zorgt woningbouw en verhuur voor stabiele, financiële stromen.
17
Deze investering in de lokale economie levert bijkomende meerwaarden op (tewerkstelling zorgt voor meer inkomsten en minder uitgaven). Je kapitaal is veilig, ethisch, lokaal en tastbaar belegd – in de woning waar je zelf in woont of wil wonen – en levert een stabiel rendement op. 4. Eenvoud siert De coöperatieve wil geen exotische ongewone en/of complexe constructies opzetten. De coöperatieve bezit zelf de woningen en is geen constructie om geld naar NV’s of anderen door te sluizen. We willen een stabiel systeem. Het basisconcept is eenvoudig. Ook bij de uitwerking willen we het eenvoudig houden: Alle aandeelhouders hebben beslissingsmacht. Geen beursnoteringen die aandelen als een zeepbel kunnen laten ontploffen. Alle aandeelhouders krijgen hetzelfde dividend. We kiezen ook voor herkenbaarheid. We laten ons hiervoor inspireren door het normalisatieprincipe. Dit principe komt uit de gehandicapten-/hulpverleningssector en betekent (vertaald naar de hybride woningmarkt) dat de werking zo dicht mogelijk aanleunt bij de gewone huur- en eigendomsmarkt. Zo gewoon mogelijk en slechts ‘apart’ waar nodig. 5. Participatie Participatie van de huurders, als aandeelhouders, is essentieel. Zoals eerder geschetst is de coöperatieve een middel en partner. De coöperatieve realiseert de woningen en het levenslang recht op een gepaste huurwoningen niet vóór de huurders, maar mét de (kandidaat-) huurdersaandeelhouders. Dit resulteert in ‘huurders met een eigenaarsbetrokkendheid’. Ook de overheden zijn hierin belangrijke participanten. Participeren is een werkwoord. 6. Een flexibel en open ontwerp Mensen en gezinnen zijn divers. Mogelijkheden en smaken verschillen. De coöperatieve kiest niet voor gesloten standaardwerk waaraan je vast hangt. De hybride woningmarkt is een open markt. Je ‘kan’ een woning huren (mits minstens 1 aandeel), maar je ‘moet’ dit niet. Je kan bijkomende aandelen kopen, maar dit is niet verplicht. Je kan (al je) aandelen verkopen als je niet meer huurt, maar ook hier heb je geen verplichting. Ook voor de woningen kiezen we waar mogelijk voor een open ontwerp. Zoals je een standaardsmartphone kan ‘pimpen’ met kleurige covers, eigen beltonen en app’s naar keuze, willen we ook standaardwoningen (werk kostenverlagend) die je kan ‘pimpen’ naar eigen smaak. De hybride woningmarkt laat ook toe om vlotter te verhuizen dan een eigendom, indien leef- of werkomstandigheden wijzigen: echtscheiding/koppelvorming, een andere werksituatie en plaats, zorg voor een ander familielid … Ook bouwtechnisch streven we naar een flexibel en open design: herindeling van woonvolumes, modulaire en skeletbouw, kortere bouwperiodes (minder hinder, sneller verhuur) … worden onderzocht. Op maat van mensen. 3.1.2.Visie Onze visie werpt een blik op de toekomst en schetst de gewenste situatie op lange termijn. Wonen is duur. Toekomstige woningen moeten duurzaam, energiezuinig en aangepast zijn aan de bevolkingsevolutie. De coöperatieve biedt hierop een innovatief antwoord met het hybride woningmarktconcept.
18
De coöperatieve (of cluster van coöperatieven) wil niet ‘zomaar’ woningen verhuren, maar in essentie een nieuw marktsegment – tussen de huur- en de eigendomsmarkt – realiseren. ‘Marktsegment’ vertalen we in een aanbod dat op termijn minstens 5 % van de woningmarkt dekt. Dit betekent momenteel zo’n 150 000 woningen. Op 15 jaar zou dat betekenen dat de coöperatieve per jaar zo’n 10 000 bijkomende woningen moet verwerven.
Persbericht – 28 februari 2030 Gisteren werd de 150 000ste woning van de hybride woningmarkt in gebruik genomen. Piet Janssens en Hilde Smet kregen de sleutels overhandigd en kunnen morgen samen met hun 3 kinderen verhuizen. Ze zijn zeker dat ze levenslang een gepaste woning hebben. Willen ze overmorgen verhuizen omdat één van hen elders werk vind, is dat geen enkel probleem. Er komen geregeld woningen vrij, zodat ze een ruime keuze hebben. Piet en Hilde hadden de voorbije jaren reeds meerdere aandelen gekocht bij de coöperatieve. De huurprijs van de nieuwste energie-plus-woningen is wel hoger als bij oude woningen, maar het gebrek aan bijkomende energiekosten en het bijkomend comfort compenseren dit. Bovendien zorgt het dividend ervoor dat hun netto-huur zeer schappelijk is. Hierdoor kunnen ze gemakkelijker nog bijkomende aandelen kopen, waarvan het dividend opnieuw de netto-huur laat dalen. “Een woning kopen of bouwen hadden we nooit gekund,” merken ze lachend op “maar via de coöperatieve kunnen we op eigen tempo stukjes wonen kopen”. De hybride woningmarkt kon zich na een boeiende aanloopperiode aantrekkelijk positioneren tussen de klassieke huur- en eigendomsmarkt. De woningen zijn meestal verhuurd op maat van de gezinssituatie. Vlaanderen maakt hiermee duurzaam wonen, werken en leven mogelijk Eens de kinderen van Piet en Hilde het huis verlaten, kunnen ze verhuizen naar een appartement, wat goedkoper is: “Als we op 68 jaar met pensioen gaan en ons inkomen daalt, kunnen we zo de huur nog vlot betalen. En omdat we ook minder poetswerk hebben, is er meer tijd vrij voor de kleinkinderen. Die blijven graag slapen in de logeerkamer. Als we oud en versleten zijn, kunnen we een deel van onze aandelen al schenken aan onze kinderen en kleinkinderen. Zo kunnen we nog meemaken dat zij er reeds plezier aan hebben.” de
Maar zo ver is het nog niet. Ze beslisten al wel om hun 2 auto weg te doen. Deze gebruikten ze toch maar sporadisch en het Cambio-abonnement zit mee in de huurprijs. Dankzij het autodelen sparen zij op vaste kosten en kan de coöperatieve meer speelgroen voorzien, in plaats van parkeerplaatsen. Ook op andere leefkosten besparen ze reeds. De groepsaankoop met 150 000 woningen zorgt voor lagere energie-, internet-, telefoon- en andere kosten. Ook enkele winkelketens geven hen extra korting. Of ze in de lokale LETS-groep stappen en bij de lokale bio-boer een wekelijks groentenpakket gaan afnemen, hebben Piet en Hilde nog niet beslist: “Eerst verhuizen, de rest zien we later wel. Misschien proberen we het eens uit.”
19
3.1.3.Positionering tegenover andere woonconcepten In een zoektocht naar antwoorden op de uitdagingen rond ‘wonen’ circuleren nog andere woonconcepten. We geven hieronder een korte schets en vergelijken ze met de hybride woningmarkt: gelijkenissen, verschillen, complementair en supplementair. Community Land Trust (CLT) Community Land Trusts (CLT) zijn organisaties die betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen produceren. De eigendom van de grond wordt gescheiden van de eigendom van de woning. De bewoner koopt enkel de woning, de grond blijft eigendom van de gemeenschap. Dit via een recht van opstal. Via extra subsidie aan particulieren bij aankoop van de woning in combinatie met een afroming van de meerwaarde bij verkoop wordt de betaalbaarheid op lange termijn beoogd voor individu en maatschappij. In het bestuur van de CLT zijn veelal bewoners, overheid en omgeving betrokken. Een CLT kan een appartementsgebouw zijn, maar kan ook bestaan uit veel verschillende huizen verspreid over de hele stad. Het concept is eind jaren zeventig ontstaan in de Verenigde Staten. Duizenden gezinnen met een laag inkomen hebben daar al via dit systeem een eigen woning kunnen kopen. de ste In België is er in Brussel 1 CLT, een 2 in opstart en in Gent een 1 in voorbereiding. De hybride woningmarkt houdt grond én woning collectief en gaat over een ‘woningmarkt’ terwijl CLT werkt met aparte (geïsoleerde) woonprojecten. Bestuursmatig kennen beiden 3 partijen (bij de hybride woningmarkt met investeerders in plaats van de omgeving als 3de partner). De hybride woningmarkt kan ook werken met een erfpachtregeling voor de gronden. Door ons concept van huren en aandeelhouder valt de meerwaarderegeling (en teruggave van subsidies) bij verkoop van de woning weg omdat de woning immers steeds in eigendom blijft van de coöperatieve, ook als de bewoner verandert. Het gepast (en flexibel) wonen kent het CLT-concept niet. Serviceflats en woonrecht Serviceflats worden vaak gerealiseerd via obligatielening, gekoppeld aan een woonrecht en een rendement via verhuur. In feite geeft men een renteloze lening. Gedurende die 30 jaar krijgt men een rendement uit verhuring (bv. 4 %) en kan men (wanneer er één vrij is) zelf in één van de serviceflats gaan wonen. Het concept van investeren, een woonrecht en het gemak i.f.v. erfenis loopt gelijk met de hybride woningmarkt, maar er zijn wezenlijke verschillen: Je moet direct veel en lang investeren: van 150 à 200.000 euro voor 30 jaar. Het gaat om een obligatie (= lening) en je hebt dus geen enkel (mede-) zeggingsschap over het beleid (type woningen, services, prijsbepaling …). Het gaat om één type woningen: serviceflats. De kost voor de ‘service’ komt bovenop de huur en heb je niet onder controle. Terzijde: Sparen, beleggen of investeren ? 2 Deze 3 begrippen worden vaak bewust en onbewust door elkaar gehaald en zijn geregeld aan elkaar verbonden. Sparen is iets niet gebruiken, maar het apart houden en aanleggen van een reserve voor later, bv. geld of voorwerpen. Je kan het gespaarde geld beleggen of investeren.. Beleggen is geld uitlenen tegen een vergoeding en men wil later dat geld en die vergoeding terug. Risico, duurtijd en vergoeding zijn vaak aan elkaar gekoppeld: hoe groter het risico en/of hoe langer de duurtijd, hoe groter de vergoeding (in % per tijdseenheid).
20
Het beleggen is in feite het opgeven van bepaalde zekere bedragen in ruil voor onzekere inkomsten in de toekomst. Een spaarboekje is dus ook een vorm van beleggen: één met laag risico (door de overheidsgarantie). Beleggen in obligaties,aandelen, goud … kent andere risico’s. Investeren is het opofferen van iets (tijd, geld, arbeid, studies) voor een doel dat men op lange termijn wil behalen. In ons concept en in deze blauwdruk worden vooral de begrippen sparen en investeren gebruikt. Het accent ligt op de realisatie van het recht op wonen en niet op een financieel beleggingsproduct, zoals wel bij een vastgoedbevak. Samenhuizen Gemeenschappelijk wonen is een overkoepelende term om allerlei woonvormen te omschrijven waar meerdere mensen vrijwillig bij betrokken zijn. Het gaat bijvoorbeeld om gedeelde woningen, kangoeroewonen, cohousing, ecovillages ... Een brede waaier aan types waar in mindere of meerdere mate van betrokkenheid samengeleefd wordt, met minstens een sociale meerwaarde als doel. Samenhuizen heeft het gemeenschappelijk ruimtegebruik als kern. De hybride woningmarkt focust zich op betaalbaar wonen. Beiden sluiten elkaar niet uit. Samenhuizen ‘kan’ betaalbaar zijn. In de hybride woningmarkt ‘kan’ men samenhuizen realiseren door een (aangepaste) cluster van woningen aan een groep mensen te verhuren. De hybride woningmarkt vertrekt in eerste instantie van het (vertrouwde) concept van ‘alleenhuizen’. De coöperatieve werking biedt wel meer openingen voor gemeenschappelijk gebruik en samenleven. CoopKot CVBA CORE wil duurzame en betaalbare studentenkamers aanbieden aan kotstudenten. Door de participatie van huurders en eigenaars in de coöperatie komt een verbondenheid met de studentenwoonst tot stand met aandacht voor drie centrale thema’s: duurzaamheid, energiezuinigheid en samenwonen - samenleven. Doordat de studentenkamer beheerd wordt door een coöperatie, kunnen er investeringen worden uitgevoerd om de duurzaamheid en het samenlevingsaspect van de studentenkamers te verbeteren en dit zonder maximale winst na te streven. Dit concept is gelijkaardig aan de hybride woningmarkt, maar beperkter qua opzet (in omvang, regio en levensfases). CoopKot kan in het levenswoonpad van de hybride woningmarkt als ‘voortraject’ fungeren. Op welke wijze dit best gebeurt, wordt later onderzocht.
3.1.4.Strategie Onze missie, visie en ambitie zijn duidelijk. De vraag is hoe we die als coöperatieve willen realiseren: nl. via welke stappen en met welke middelen. We bundelen de strategische keuzes in 7 onderdelen: 1. een werkbaar economisch model; 2. opstart & structuur van de hybride woningmarkt; 3. kapitaal ophalen; 4. gronden verwerven; 5. huurderspopulatie & woningtypologie; 6. woningen ontwikkelen; 7. organisatie & beheer. Onderstaande strategie beperkt zich tot de grote lijnen. Waar nodig en mogelijk wordt dit verder in deze blauwdruk uitgewerkt.
21
Op basis van de missie, visie en de uitgevoerde haalbaarheidsstudie kwamen we tot een aantal problemen waarvoor we – gekaderd binnen een maatschappelijke context - een strategie formuleren om de hybride woningmarkt mogelijk te maken: wat willen we doen en wat hebben we hiervoor nodig?
Strategie 1
Een werkbaar, economisch model
Probleem
Uit het rekenmodel en de economische analyse blijkt dat de huidige regelgeving deze organisatiewijze van wonen (de hybride woningmarkt) sterk benadeelt in vergelijking met de private huur- en eigendomsmarkt. Private verhuring en verhuur via residentiële vastgoedbevaks leveren wel een economisch haalbaar model op. Het concept van de hybride woningmarkt in eerste instantie niet. Dit is enkel te verklaren omwille van verschillen in : overheidsbeslag (geheel van belastingen, taxen …); wettelijke procedures en processen.
Context
Een overheid ontwikkelt haar regels in interactie met de maatschappij. Regelgeving heeft tot doel iets mogelijk te maken/aan te moedigen/te verplichten, of net andersom iets onmogelijk maken/ontmoedigen/verbieden. De huidige regelgeving (vooral federaal en Vlaams) is nooit geschreven met het concept van een hybride woningmarkt voor ogen. Wonen is een belangrijk beleidsthema:. het Vlaams Woonbeleidsplan; de lopende staatshervorming; de grote uitdagingen (zie hfst. 2 – maatschappelijke en beleidscontext). Beleidsverantwoordelijken zien de maatschappelijke uitdagingen en beschouwen de hybride woningmarkt en de coöperatieve als een (toekomstig) waardevol instrument en waardevolle partner.
Strategie
Het bekomen van een ‘gepast’ regelgevend kader is nodig om levenslang ‘gepast’ wonen in een hybride woningmarkt mogelijk te maken => uit de eerste analyses lijkt dat een variatie op het fiscaal en boekhoudkundig systeem van residentiële vastgoedbevaks wenselijk kan zijn: geen afschrijving, geen vennootschapsbelasting … Dit dient dan wel aangepast te zijn aan het hybride concept: een coöperatieve met een open kapitaalstructuur, die aan een specifiek regelgevend kader voldoet i.v.m. kapitaal, stemrechten type aandeelhouders, niet beursgenoteerd.
Strategie 2
Opstart en structuur van de hybride woningmarkt
Probleem
Om van een hybride woning-“markt” te kunnen spreken, is op termijn voldoende schaalgrootte noodzakelijk. Schaalvergroting gaat ook beter het ‘gepast’ wonen kunnen realiseren. Het opstarten van elk nieuw concept vraagt tijd en middelen.
Context
Zelfde context als bij strategie 1/zie ook andere strategische vragen en antwoorden De coöperatieve is een nieuwe organisatie. Er zijn verschillende potentiële partners die zowel bij de opstart als later de hybride
22
woningmarkt lokaal kunnen helpen realiseren: SHM’s, streekintercommunales, projecten intergemeentelijk woonbeleid, stedenbeleid … Strategie
Tijdens de opstart & groeifase zal de coöperatieve compromissen moeten sluiten. Niet alle elementen uit de missie en visie kunnen en zullen onmiddellijk en volledig gerealiseerd worden. Een aantal andere strategieën spelen hier reeds op in. Een uniforme en transparante werking: de spelregels (aandelen, toewijzing huur …), het kapitaal (ophalen en dividend) en het beheer gebeuren in één coöperatieve, eventueel met decentrale werkingen en verankering. Op operationeel vlak (kantoren, personeel …) kan een samenwerking met lokale bestaande netwerken interessant zijn, zeker tijdens de opstartfase.
Strategie 3
Kapitaal ophalen
Probleem
Als we voor de hybride woningmarkt een ambitieniveau van minstens van 5 % formuleren, betekent dit afgerond 150 000 woningen, gezien Vlaanderen in 2009 3 ongeveer 2,9 miljoen woningen telde . Bv. 15 jaar lang 10 000 woningen/jaar. Als we – op termijn –bijkomend 10.000 woningen per jaar willen realiseren aan bv. gemiddeld 200 000 euro per woning hebben we 2 miljard euro per jaar nodig. Bij 20% eigen vermogen (aandelen) en 80% vreemd vermogen (leningen) is jaarlijks 400 miljoen aan bijkomende aandelen nodig en 1,6 miljard aan vreemd vermogen (hypothecaire kredieten, obligaties …). Afgezet tegenover het totaal aantal aandeelhouders daalt de gemiddelde kapitaalsverhoging per aandeelhouder van 40 000 euro in het eerste jaar naar 2.667 euro de in het 15 jaar. Bij 15 keer méér woningen daalt het gemiddeld bijkomend eigen vermogen ook met de factor 15. Het probleem is dus het grootst bij de opstart. De CV heeft eerder belang in zekerheid van kapitaal, terwijl de aandeelhouder gebaat is met flexibiliteit.
Context
In de huidige woningmarkt wordt gebouwd, herbouwd, gerenoveerd en dus ook gefinancierd: De Belgen hebben samen meer dan 1 000 miljard aan vermogen, waarvan ongeveer 250 miljard euro op spaarboekjes staat. Jaarlijks worden ruwweg 200 000 hypothecaire kredieten afgesloten, samen 4 goed voor zo’n 20 miljard euro . De CVBA Inclusie-Invest (een coöperatieve die investeert in huisvesting voor 5 mensen met een handicap . Via een nieuwe regelgeving kan de VMSW een lening met progressieve annuïteiten 6 tegen een marktconforme rentevoet geven (op 30 jaar) aan SHM’s . De coöperatieve moet zich vooral de eerste jaren strategisch richten op kapitaalkrachtige investeerders (al dan niet huurders) die bereid zijn om voldoende kapitaal te investeren (risico x rendement): Een regelgeving (fiscaal regime, subsidies …) bekomen die dit concept niet financieel benadeelt, maar eerder aanmoedigt (vergelijk met bv. woonbonus, individueel of collectief pensioensparen, levensverzekeringen, Tak 21/23, volkslening ...). Overheden brengen start(risico-) kapitaal aan (zelf of via investeringsmaatschappijen) in de vorm van aandelen en/of gronden of gebouwen (in ruil voor aandelen). Overheidswaarborgen/kapitaalgaranties om eigen en vreemd vermogen te
Strategie
23
kunnen aantrekken. Die waarborgen moeten tevens zorgen voor: lagere kosten voor het vreemd vermogen; eventueel een groter aandeel vreemd vermogen. Marketing richten op kapitaalkrachtige individuen (veelal ouder en/of hoger geschoold) en institutionele beleggers, fondsen, projectontwikkelaars … Inbreng van particulieren van eigen patrimonium (gronden en panden). Een strategie om aanschaf van bijkomende aandelen aan te moedigen, zeker types aandelen waarover de CV lang kan beschikken (stabiliteit). Snel een aanvaardbaar dividend kunnen uitkeren: éénzelfde dividend voor alle categorieën aandeelhouders moet voor een breed draagvlak zorgen.
Strategie 4
Gronden verwerven
Probleem
Een nieuwe coöperatieve heeft geen historische grondvoorraad. Bouwgronden zijn relatief schaars en duur.
Context
Een groot deel van de grondvoorraad is in handen van zeer veel particulieren en juridisch dus versnipperd. Een ander (groot) deel is in handen van projectontwikkelaars. Gemeenten en OCMW’s hebben een aantal gronden en instrumenten en doen aan projectontwikkeling via autonome gemeentebedrijven en streekintercommunales.
Strategie
Een geconcentreerde ontwikkeling en groei van een gediversifieerd hybride woningpatrimonium moet lokaal voor voldoende schaalgrootte zorgen: geclusterd in elkaars nabijheid en zeker in de startfase in of rondom de grotere steden. De ruimtelijke spreiding zal afhankelijk zijn van: beleidskeuzes (overheid en coöperatieve); de effectieve beschikbaarheid, aanbod en opportuniteiten; de wensen van de (kandidaat-)huurders. De CV richt zich naar de actuele eigenaars: particulieren, overheden en vennootschappen. Het kan ook gaan over gronden met bestaande woningen/gebouwen en nieuwe projectontwikkelingen. Vlot en goedkoop juridisch ontsnipperen (door inbreng in de coöperatieve) laat in combinatie met ruimtelijk ontsnipperen een effectiever en efficiënter beleid en realisaties toe.
Zie ook punt 3.3 – Geografisch werkingsgebied.
Strategie 5 Probleem
Woningen ontwikkelen
10 000 extra woningen per jaar ontwikkelen/renoveren/verwerven is een enorme uitdaging. Het is niet realistisch dat de coöperatieve zelf volledig instaat voor al deze projectontwikkelingen, laat staan om ze zelf te bouwen (aannemer). Dit zou een zeer grote organisatie en groei vergen. Projectontwikkelingen hebben vaak een doorlooptijd van meerdere jaren. Dit werkt zeker in een start- en groeifase voor vertraging: de resultaten (oplevering en verhuur) komen
24
veel later. Context
Ook in de huidige woningmarkt wordt gebouwd, herbouwd en gerenoveerd: Jaarlijks worden ongeveer 30 000 vergunningen afgeleverd voor nieuwe 7 woningen en 15 000 voor renovaties . Tussen 2010 en 2030 verwachten we bovendien zo’n 300 000 bijkomende 8 huishoudens . Op de markt van projectontwikkeling en realisatie zijn reeds veel spelers actief. In stedelijke context is de renovatie van appartementsgebouwen problematisch: zowel de noodzaak (velen zijn 30 à 40 jaar oud), de bouwtechnische en organisatorische complexiteit als de versnipperde eigendomsstructuur.
Strategie
De coöperatieve doet voor een groot deel beroep op het bestaande netwerk om projectontwikkelingen te realiseren en op te volgen, zoals: sociale huisvestingsmaatschappijen; streekintercommunales; private projectontwikkelaars. De SHM’s en de intercommunales hebben een ruime ervaring, dekken de hele Vlaamse regio en zijn ‘van nature’ meer gefocust op het maatschappelijk belang dan opwinstmaximalisatie. Deze samenwerking kan verschillende intensiteiten hebben: ontwikkelde project opkopen; projecten laten ontwikkelen op gronden van de coöperatieve; via een tijdelijke handelsvennootschap … De coöperatieve kan ook (gedeeltelijk) zelf instaan voor projectontwikkelingen (een groeiproces). Belangrijk is dat de coöperatieve deze keuzes steeds kan maken volgens eigen wens, in functie van lokale noden, mogelijkheden, opportuniteiten … en zich niet vastpint aan één type partner of één type strategie. In de startfase is het aankopen van ontwikkelde projecten interessant om snel woningen in 'verhuur' te hebben. Het juridische ontsnipperen van de eigendomsstructuur van (te renoveren) appartementsgebouwen door inbreng in de coöperatieve, biedt opportuniteiten. Zeker de nieuwe projecten worden ontwikkeld met een maximum aan standaardisatie (economisch voordelig) waarbij toch aandacht is voor personalisatie (normalisatieprincipe en betrokkenheid): huurders moeten de woningen persoonlijk kunnen in- en aankleden.
Strategie 6
Het levenswoonpad: huurderspopulatie versus woningtypologie
Probleem
We willen een grote of levenslange woonzekerheid bieden in een ‘gepaste’ woning. Dit vraagt een betere match tussen bewoner en woning dan gebruikelijk is. De woninghuurwet en (in mindere mate) de wooncultuur is niet volledig aangepast aan ons ‘levenslang gepast wonen’.
Context
‘Gepast’ wonen evolueert in grote mate mee met de gezinstoestand en mensen willen
25
vaak in de eigen omgeving blijven wonen. Zowel op de private als op de sociale huur- en eigendomsmarkten is er vaak een mismatch tussen bewoners en woning. Vaak zijn woningen veel te groot of net te klein. Bovendien zijn meer en meer woningen – gezien de vergrijzing en nood aan zorg – onvoldoende aangepast aan de mobiliteit van de bewoner. Die onaangepastheid situeert zich zowel thuis als in relatie met de ruimere omgeving (bereikbaarheid van diensten). Het groot aandeel eigenaars op de private markt is sterk bepalend voor onaangepast wonen: deze bewoners ‘plakken' juridisch vast aan hun woning. De woninghuurwet wordt overgeheveld naar de gewesten. Een regelgeving bekomen die beter aansluit bij ‘levenslang gepast wonen’, zo niet het ‘oplossen’ binnen de bestaande regelgeving. Een goede afstemming tussen vraag en aanbod: bij opstart: aanbod volgt beleidskeuzes/kandidaat-huurders; ste stabiel: 1 aanbod volgt de huurders. de 2 aanbod volgt beleidskeuzes/kandidaat-huurders. de 3 kandidaat-huurders volgt het aanbod. Binnen de hybride woningmarkt zal men – binnen een aantal te bepalen marges – verplicht moeten verhuizen naar een gepaste woning. De juridische mogelijkheid (cfr. SVK’s) om woningen te kunnen inhuren en onder te verhuren om flexibeler de spanning tussen de huurderspopulatie en woningtypologie te kunnen opvangen. Huurders die ‘tijdelijk’ verhuizen naar een ander woningmarktsegment schakelen we gelijk met mutaties, indien ze terug een woning van de coöperatieve willen huren (ze moeten dus niet terug in de rij van de kandidaat-huurders aanschuiven).
Strategie
Zowel de ‘open markt’ als het ‘gepast wonen’ vereisen een schaalgrootte: hoe meer woningen, hoe meer geconcentreerd en op hoe meer plaatsen, hoe beter deze uitgangspunten kunnen gerealiseerd worden. Uiteraard moet dit gepaard gaan met een goed koppelingsmanagement (monitoring, instrumenten, planning) om woning en bewoners zo maximaal mogelijk op elkaar af te stemmen.
Strategie 7
In-, door- en uitstroom
Probleem
Leegstand zorgt voor verlies. Woningen moeten vlot en maximaal worden verhuurd. Te hoge overheadkosten drukken de rendabiliteit.
Context
Huurders vergelijken prijs/kwaliteit met de private huurmarkt en eventueel met de mogelijkheid om een woning te kopen. De coöperatieve is een nieuwe organisatie. Trends: Burgers zijn mondig(-er), sociale en digitale netwerking.
Strategie
De coöperatieve vraagt een huurprijs die mensen overtuigt om een woning te huren. Ofwel ligt de huurprijs (iets) lager dan de private huurmarkt, ofwel zit in de huurprijs een ‘automatisch sparen’ (bv. via een restorno die in aandelen wordt omgezet). Het resultaat moet zijn dat de woningen maximaal doorlopend verhuurd zijn. De coöperatieve kiest voor toepassing van het subsidiariteitsbeginsel als onderdeel van 9 een integraal management . Ze legt de beslissingsbevoegdheid op het laagst mogelijke niveau: “decentraal, tenzij …”
26
Een sterke participatie en grote mate van zelfredzaamheid moeten zorgen voor lagere overhead- en beheerskosten: Huurderswissels (inclusief plaatsbeschrijvingen) worden zo maximaal mogelijk door de huurders zelf uitgevoerd. Toezicht, klein onderhoud in zelforganisatie en ‘bewonen als een goede huisvader’ wordt via een restorno op de huur aangemoedigd en beloond.
3.2. Activiteiten De hoofdactiviteiten van de coöperatieve zijn: gronden verwerven; woningen (laten) bouwen; verhuur en beheer van woningen. 10
Deze vallen hoofdzakelijk onder volgende NACE-codes : NACE-code 68100 68201 68321
Activiteiten Handel in eigen onroerend goed Verhuur en exploitatie van eigen of geleased residentieel onroerend goed, exclusief sociale woningen Beheer van residentieel onroerend goed voor een vast bedrag of op contractbasis
Inhoudelijk komen we tot volgend beknopt overzicht: Hoofdactiviteit Realisatie beleidsdoelen Kapitaal Gronden verwerven
Woningen bouwen
Beheren
Marketing en promotie Interne organisatie
Subactiviteit Realisatie recht op wonen Duurzaam beleid: energie, ruimte, mobiliteit, water … Eigen vermogen verzamelen > aandelen netto-dividend Vreemd vermogen verzamelen > lenen interest Visie en beleid Prospectie Beoordeling haalbaarheid Koop/verkoop Bouwrijp maken Visie en beleid Programma van eisen Ontwerp Realisatie Omgevingswerken Wachtlijsten Toewijzing In/door/uitstroomprocedures Huurdersonderhoud Eigenaarsonderhoud Renovatie Omgeving Concept Woningen > communicatie naar (potentiële) huurders Kapitaal > communicatie naar (potentiële) aandeelhouders/investeerders Personeelsmanagement Processen en procedures / Interne controle
27
3.3. Geografische afbakening De coöperatieve is principieel in heel Vlaanderen actief. Zoals hoger geschetst in de strategie is het in de beginfase belangrijk om op korte tijd een geconcentreerd én een voldoende groot volume aan woningen en kandidaat-huurders te hebben. Wellicht situeert zich dit in of nabij locaties van het Vlaamse stedenbeleid. De Vlaamse dertien 11 centrumsteden en de Vlaamse Gemeenschapscommissie : Aalst, Antwerpen, Brugge, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout, VGC (Brussel) In 2de fase zijn meer landelijke gebieden aangewezen waar in of dicht bij de dorpskernen zo’n volume beschikbaar is of komt. Belangrijk is dat het hier vaak gaat om gemeenten met een zeer laag aantal (private) huurwoningen, waardoor de coöperatieve met een beperkt aantal woningen verhoudingsgewijs snel een positieve impact op de private huurmarkt kan hebben. de
In een 3 fase rolt de coöperatieve een woningbestand en huurpatrimonium uit in heel Vlaanderen. Net zoals er in heel Vlaanderen huur- en eigendomsmarkt is, wil de coöperatieve ook in heel Vlaanderen een hybride woningmarkt realiseren. Indien een federale uitrol mogelijk, interessant of noodzakelijk is (bv. omwille van betrokkenheid van de federale overheid en interesse is in de andere regio’s) kijken we in eerste instantie naar het 12 federale grootstedenbeleid. De stadspartners in het federale grootstedenbeleid : Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brussel, Charleroi, Gent, La Louvière, Luik, Mechelen, Oostende, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Niklaas, Vorst In Wallonië en Brussel kan eventueel gewerkt worden met zustercoöperatieven. Uitbreiding van de hybride woningmarkt kan eventueel verlopen via een wederzijdse participatie van coöperatieven. 3.4. Categorieën aandeelhouders De hybride woningmarkt is een concept dat op brede en grote schaal wil uitrollen. Omwille van ‘marktmodel’ is een eenvormigheid van het concept absoluut noodzakelijk. Anderzijds zal de implementatie en beheer lokaal moeten gebeuren. Verder zijn er verschillende (sub-)stakeholders die we een financiële en bestuursmatige inbreng willen en moeten geven om het concept werkbaar te maken. We lieten ons voor de aandeelhoudersstructuur inspireren door: coöperatieve modellen in de Verenigde Staten van Amerika, zoals de Mutual Housing 13 Associations (aandeelhouders: huurder / kandidaat-huurder / overheid of derden ); 14 het model van Community Land Trust (aandeelouders: bewoners-buurt-overheid ); de coöperatieve bank in ontwikkeling New B (aandeelhouders: burgers-middenveld15 investeerders ); toegangs- en voorrangsregeling bij SHM en SVK; … Elke categorie heeft andere belangen. We voorzien voor elk van hen andere mogelijkheden. Via een consensusmodel tussen de verschillende categorieën en de gegarandeerde vertegenwoordiging in de raad van bestuur moet dit leiden tot een evenwichtig beleid en beheer.
28
Via de statuten wordt bepaald waar en wanneer overeenstemming noodzakelijk is en wat er moet of kan gebeuren indien belangenconflicten tot een blokkering (dreigen te) leiden. In de volgende hoofdstukken worden bovenstaande principes verder uitgewerkt. De specifieke samenhang en werking wordt verder in deze blauwdruk uitgewerkt. 3.4.1. Huurders – Overheid - Investeerders a
We opteren voor één coöperatieve met Vlaanderen als werkingsgebied met 3 categorieën van de aandeelhouders, die elk 1/3 van stemmen hebben, om een beleid te bekomen dat evenwichtig rekening houdt met de verschillende belangen: Huurders Huurders zijn de primaire doelgroep én ‘eigenaars’ van de coöperatieve. Omwille van hun dubbele rol (verhuurder én huurder) zijn zij goed geplaatst om de belangrijke beslissingen nemen die ‘kwaliteitsvol en betaalbaar wonen’ moeten verzoenen met ‘een gezond financieel beheer en stabiel rendement’. Idealiter hanteren we het principe van 1 stem per huurder (= per woning), ongeacht het aantal aandelen en wie deze aandelen in eigendom heeft, omdat het huurderbelang hier primeert. Overheid Omdat de coöperatieve zich als instrument en partner opstelt ten opzichte van de overheid en zich de in de sfeer van een EVA situeert, stellen we voor dat ook de overheid 1/3 van de stemmen heeft. Het wederzijds belang (coöperatieve overheid) situeert zich op Vlaams niveau (wonen, ruimtelijke ordening, milieu, duurzaamheid, economie, fiscaliteit …) en op federaal niveau (fiscaliteit, economie, duurzaamheid …). Op basis van deze blauwdruk kunnen we contacten leggen met de Vlaamse en federale overheid om de invulling hiervan uit te klaren. Investeerders Voor het eigen vermogen spreken we behalve huurders ook andere groepen investeerders aan: kandidaat-huurders, institutionele investeerders, middenveldorganisaties en overheden (verschillende niveaus). Bij deze categorie hanteren we het principe van 1 stem per aandeel. De kapitaalsinbreng kan en zal zéér verschillend zijn omdat in deze categorie zowel particulieren als rechtspersonen zullen zitten.
a
Of en op welke wijze Brussel ook tot het werkingsgebeid behoort, is nog niet onderzocht en uitgewerkt.
29
De verhouding van kapitaalsinbreng van de drie categorieën (potentieel, effectief en risico op terugtrekken) zal uiteraard in de praktijk mee bepalen hoeveel iedere categorie inhoudelijk weegt op de besluitvorming.
3.4.2.Aandelen Voor ons coöperatief model, en aansluitend bij de strategische keuzes, zijn volgende elementen van essentieel belang: Voldoende kapitaal kunnen aantrekken en behouden: liefst zo lang zo stabiel en zo goedkoop mogelijk. Voldoende gronden en panden kunnen verwerven en opbouwen: liefst op de meest geschikte plaatsen (ruimtelijk <> vraag/nood). Maatwerk leveren om via een zo optimaal mogelijke afstemming tussen kapitaal, woningen en bewoners iedereen tevreden te stellen. Er is grote diversiteit in mogelijkheden en wensen bij zowel de (kandidaat-)huurders als zuivere beleggers. We willen hier dus zo flexibel mogelijk op kunnen inspelen. Elk aandeel kost 1000 euro en heeft een (vaste) nominatieve waarde. Momenteel is niet voorzien om een min- of meerwaarde uit te keren bij uitbetaling van een scheidingsaandeel. Een aandeel blijft dus steeds altijd evenveel waard. Deze mogelijkheid wordt wel onderzocht (technisch en economische voor- en nadelen). Elke aandeelhouderscategorie kan eventueel subcategorieën kennen, waarbij de looptijd en het bijhorende dividend verschillend kunnen zijn. Zo kan men kapitaal dat langer vaststaat ook een hoger dividend toekennen of kunnen deze aandelen onder andere – meer fiscaal gunstige – regels vallen. Per subcategorie kan men ook andere rechten en plichten toekennen. Behalve de twee klassieke functies koppelen we ook drie specifieke functies aan de aandelen die uniek zijn voor de hybride woningmarkt: Klassiek Hybride woningmarkt
stemrecht een financiële meerwaarde toegang tot het huren waarborg voor de woning keuze (maatwerk)
3.4.3.De basisstructuur van de coöperatieve Algemene vergadering Elke categorie aandeelhouders (huurders, overheid en investeerders) duidt voor zijn eigen categorie de leden van de RVB aan. Voor alle beslissingen van de AV is een meerderheid in elke aandeelhouderscategorie noodzakelijk. Dit is niet van toepassing: op de categorie huurders indien er op 1 januari, voorafgaand op de aandeelhoudersvergadering, geen 100 huurders zijn (datum ondertekening huurcontract); op de categorie investeerders indien deze categorie op 1 januari, voorafgaand op de aandeelhoudersvergadering, niet over 10 % van het totale kapitaal aan aandelen beschikken.
30
Raad van bestuur De RVB bestaat uit 12 personen: 4 leden voor de categorie Overheid; De overige 8 leden worden verdeeld onder de categorieën Huurders en Investeerders volgens de verhouding aan ingebracht kapitaal (op 1 januari voorafgaand) + afrondingsregels, met volgende beperking: o minstens 4 leden voor de categorie Huurders; o minstens 1 lid voor de categorie Investeerders. De leden van de RVB zijn gekozen voor 2 jaar. Indien een RVB-lid tijdens zijn/haar mandaat wijzigt van categorie (huurder investeerder) blijft deze toch voor het volledige mandaat zetelen. De RVB heeft alle bevoegdheden die niet statutair aan de AV voorbehouden zijn. De RVB duidt een directiecomité aan. De RVB kan deskundigen aanduiden, die een adviserende stem hebben. Andere werkingsaspecten Het kan opportuun zijn om aanvullend met VZW’s te werken (Vlaams, regionaal, lokaal) voor activiteiten die minder of geen commercieel karakter hebben en subsidieerbaar zijn, maar in belangrijke mate complementair op de werking van de coöperatieve. Deze mogelijkheid en afweging zal later onderzocht worden.
3.5. Waarom een coöperatie? Een negatieve keuze De geschetste structuur en werking op vlak van kapitaal, dividenden, stemrecht, verhouding kapitaal/stemaandeel en andere afgeleide waarde rechten en plichten is niet mogelijk via andere vennootschapsvormen. Het is dus een keuze bij gebrek aan andere valabele mogelijkheden. Een positieve keuze Tegelijk – en belangrijker – is de keuze voor een coöperatieve ook een positieve keuze. Een coöperatieve vennootschap heeft als enige een grote vrijheid om vorm te geven aan een werking die past bij de missie, visie, waarden en maatschappelijke uitdagingen . Het coöperatief model biedt volgende essentiële meerwaarden aan het hybride woonconcept: actieve betrokkenheid als huurder-aandeelhouder bij het beheer en rendement van de huurwoningen; actieve betrokkenheid van de kandidaat-huurder-aandeelhouder in de te ontwikkelen woonprojecten (plaats, typologie …); Een evenwichtig verspreide verantwoordelijkheid en participatie tussen de verschillende groepen van aandeelhouders (huurders/kandidaat-huurders/investeerders/overheid). De mogelijkheid om geleidelijk en op maat aandelen (kapitaal) op te bouwen via de open kapitaalstructuur.
31
4. DE COÖPERATIE UITGEWERKT 4.1. Projectnetwerk & aanpak Het projectverloop voorzag 3 fasen: Januari > maart 2013
Verkennings- en studiefase
Maart > december 2013
Onderzoeksfase
November 2013 > februari 2014
Afrondingsfase
De oorspronkelijke timing voor de projectuitvoering heeft vertraging opgelopen wegens de complexiteit van het project en de openbare aanbestedingsprocedures die voor 6 maanden vertraging zorgden. IGEMO zal een verlengingsaanvraag indienen om het verdere onderzoek kwaliteitsvol te kunnen uitvoeren. Tijdens het projectverloop werd gewerkt met: een projectleider; een kerngroep (3 leden); een stuurgroep (10-tal leden, 4 vergaderingen); externe deskundigen: opmaak haalbaarheidsstudie en rekenmodel (Ernst & Young); overleggroep studie (kerngroep IGEMO en het team van Ernst & Young) (een 10-tal bijeenkomsten); diverse experten- en focusgroepen, vaak via bestaande netwerken. Het project en het concept van de hybride woningmarkt werd de voorbije maanden tientallen keren voorgesteld en besproken in een breed netwerk. We beperken ons tot de voornaamste: 15/1/2013 laatste week maart 2013 4/2/2013 20/2/2013 1/3/2013 20/3/2013 18/4/2013 25/4/2013 22/5/2013 5/6/2013 juli 2013 10/9/2013 24/10/2013 10/12/2013
VVSG-Commissie Huisvesting De deelnemers aan de studiereis van vzw Samenhuizen naar Denemarken (een 50tal personen uit heel Vlaanderen, veelal ambtelijk beroepshalve betrokken bij ontwikkeling en uitvoering van het woonbeleid) Overleg met andere ESF-woonprojecten Senioren Consulting Vlaanderen Provinciaal Overleg Wonen – provincie Antwerpen Intergemeentelijk woonoverleg met de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver Woonforum Dijle & Nete Vlinter-Wonen (woonoverleg streekintercommunales) Toelichting aan minister van Wonen, Freya Van den Bossche en drie kabinetsmedewerkers Transitiearena Duurzaam bouwen (Antwerpen) 16 VVSG-Magazine Lokaal Samenlevingsopbouw Antwerpen provinciaal Atrium Ruimtelijke Ordening 17 Inspiratiedag Betaalbaar wonen van de VVSG en Vlinter
32
4.2. Juridische haalbaarheid Alles wat niet verboden is, is toegelaten. Dit is het basisbeginsel van bijna elke regelgeving. Het onderzoek naar de juridische haalbaarheid van Ernst & Young spitste zich toe op de 3 analyseniveaus: micro – meso – macro. Hieruit bleek dat er geen fundamenteel juridisch probleem is om het concept van de hybride woningmarkt vorm te geven. Er zijn een aantal praktische problemen, maar die zijn te ondervangen zonder aan de fundamenten van het concept te raken. Het is weliswaar beter en eenvoudiger mocht de juridische regelgeving beter worden afgestemd.
4.3. Het economisch rekenmodel Bij de veelvuldige toelichtingen over de hybride woningmarkt was er naast een positieve reactie op het concept steeds aansluitend de terechte vraag naar de financiële haalbaarheid. Ook intern bij IGEMO was de meest prioritaire vraag of dit een economisch haalbaar concept oplevert. Meerdere blauwdrukken rond wonen beperkten zich tot de haalbaarheid van het concept zonder de ruimere context. Wij kozen van in het begin voor een integrale en geïntegreerde analyse: Een micro-analyse: maakt dit concept het wonen betaalbaarder voor het individu in vergelijking met privaat huren en/of kopen? Een meso-analyse: hoe moet de coöperatieve georganiseerd worden om levensvatbaar te blijven? Een macro-analyse: staat de huidige regelgeving open voor dit concept, moeten er wijzigingen komen en binnen welk beleidskader kan dit concept het betaalbaar wonen bevorderen? En hoe is de interactie tussen deze drie analyses? Via een aanbestedingsprocedure werd Ernst & Young aangeduid om deze analyses te maken met het accent op het economisch, fiscaal, juridisch en bouwtechnisch luik. Het betreft: een inhoudelijke analyse; de opmaak van een rekenmodel dat moet aantonen binnen welke waarden van diverse parameters het concept haalbaar is. Het resultaat kwam er na een zeer intense samenwerking tussen Ernst & Young en IGEMOspecialisten op vlak van financiën, economie en modelling van rekenmodellen.
4.3.1. De structuur van het rekenmodel Hieronder een schematische voorstelling van de structuur van het rekenmodel. Het effectieve rekenmodel werd in Excel opgebouwd op 15 tabbladen, samen goed voor zo’n 7.000 lijnen en een tijdsperspectief van ongeveer 75 jaar om een langdurig levenswoonpad (50 jaar) te kunnen vorm geven in een stabiele fase van de coöperatieve. De info over het rekenmodel in deze blauwdruk komt uit de versie 0.69 van Ernst & Young.
Globaal schema hybride woningmarkt:
33
Wat Aandelenparticipatie Dividend Roerende voorheffing op dividend Vastgoedprojecten Belastingen: vennootschap, btw, registratierechten, onroerende voorheffing
Tussen wie Huurders/externe investeerders coöperatieve Huurders/externe investeerders => federale overheid Coöperatieve Huurders Coöperatieve => federale en de Vlaamse overheid
Gevolgen Kapitaal verschuiven Opbrengsten verschuiven Opbrengsten verschuiven Functie ‘wonen’ Huurvergoeding Opbrengsten verschuiven
Schema rekenmodel meso-niveau:
4.3.2. Invoer van waarden voor parameters De economische levensvatbaarheid van de coöperatieve wordt beïnvloed door tal van parameters. Het rekenmodel laat toe om via tal van essentiële parameters simulaties uit te voeren. We geven hieronder een overzicht van de parameters. De gele cellen met blauwe inhoud zijn invoercellen. De huidige ingevoerde waarden zijn ‘testwaarden’ en dienen om de opbouw van het rekenmodel te ondersteunen. Bij de analyses kunnen andere waarden worden ingevoerd.
34
Tijdsgebonden assumpties Model timing
Duurtijd
Aanvang fases
Niet-tijdsgebonden assumpties Monetaire parameters Financieringsparameters
Fiscale parameters
Operationele parameters
Macro-economische parameters
Aantal maanden per periode Aantal dagen per jaar Start model Laatste periode Startfase Ontwikkelingsfase Stabiele fase Startfase Ontwikkelingsfase Stabiele fase Eenheden Eigen vermogen Periode tot dividendontvangst Dividendrendement huurders Dividendrendement externe investeerders Dividendrendement opportuniteitskost Aantal aandelen bij instap Nominale waarde per aandeel Huurder-spaarder-aandeel Dividendtype Spaarder-aandeel Huurder-spaarder-aandeel Instap-aandeel Investeerders-aandeel Interestontvangst op liquide middelen Interestkost op liquide middelen Vreemd vermogen Netto schuldgraad Bankrente Terugbetaalperiode Persoonlijke bankrente Persoonlijke bijdrage Belasting Vennootschapsbelasting Roerende voorheffing BTW op nieuwbouw Onroerende voorheffing Vlaktaks Subsidies Huursubsidie Maandelijkse huursubsidie per huurder Woonbonus Aftrek voor enige woning Verhoging voor enige woning Kindertoeslag voor enige woning Limiet verhoging voor enige woning Kosten Opstartkosten Managementkosten Jaarlijkse onderhoudskosten Grote renovatiekosten Frequentie grote renovatiekosten Gebruik Allocatie nieuwbouw Leegstand Schaalvoordelen Allocatie instapkosten Startfase Ontwikkelingsfase Stabiele fase Indexatie huurprijs Indexatie woningprijs Indexatie operationele kosten Indexatie woonbonus
12 365 1/jan/14 1/jan/65 1 7 44 1/01/2014 1/01/2015 1/01/2022
Maanden Dagen Datum Datum Jaar Jaar Jaar Datum Datum Datum
EUR
Munteenheid
1 3,50 % 4,50 % 4,50 % 1 1.000 10,00 %
Jaar % % % Aandelen EUR % Huurprijs
Cash Aandeel Aandeel Cash 0,50 % 10,50 %
Dividend Dividend Dividend Dividend % %
49,44 % 3,25 % 25 3,70 % 33,00 %
% % Jaar % %
33,99 % 25,00 % 21,00 % 0,20 % 40,00 %
% % % % Woningprijs %
120
-
2.260 750 80 10
EUR EUR EUR Jaar
50.000 10,00 % 4,50 % 1,00 % 20
EUR %/ Huurinkomsten % Huurprijs % Woningprijs Jaar
50,00% 4,14% 5,00%
% % %
100,00 % 100,00 % 50,00 % 2,50 % 2,00 % 2,00 % 2,73 %
% % % % % % %
35
Boekhoudkundige parameters
Indexatie subsidies Afschrijvingen in rekening genomen? Economische levensduur woning Wettelijke reserve Vereist wettelijk reserve
2,00 % Ja 33
% Ja / Nee Jaar
10,00 %
%
Toevoeging wettelijk reserve
5,00 %
%
Levenswoonpad Identificatie
Duurtijd Jaar
Woning Type
Aandeel Aantal
Huurder Type
5 3 3 25 14 50
A B C D A
2 5 5
L1F1 L1F2 L1F3 L1F4 L1F5
5 3 3 25 14 50
B B B B B
2 4 10 5
L2F1 L2F2 L2F3 L2F4 L2F5
10 25 15 50
A B C D A
5 5 5
L3F1 L3F2 L3F3 L3F4 L3F5
Absoluut % 50,00 %
Relatief %
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
10,00 % 30,00 % 30,00 % 20,00 % 10,00 %
Levenspad 1 Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5 Levenspad - Totaal Levenspad 2 Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5 Levenspad - Totaal Levenspad 3 Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5 Levenspad - Totaal Verdeling Levenspad 1 L1F1 L1F2 L1F3 L1F4 L1F5 Levenspad 2 L2F1 L2F2 L2F3 L2F4 L2F5 Levenspad 3 L3F1 L3F2 L3F3 L3F4 L3F5
25,00 % 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
20,00 % 20,00 % 20,00 % 20,00 % 20,00 %
25,00 % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
0,00 % 0,00 % 40,00 % 50,00 % 10,00 %
36
Woonfaciliteiten Woningtype A B C D Notaris & Aktekosten Notarislasten
Aktekosten BTW op instapkosten
A B C D
Huurkost EUR / Jaar 5.400 7.200 8.136 13.332
Koopprijs EUR 99.000 200.000 225.000 260.000
Grondallocatie % aankoopprijs 7,92 % 7,92 % 7,92 % 19,61 %
Omschrijving Studio met aparte sanitaire ruimte Appartement met 1 slaapkamer Appartement met 2/3 slaapkamers Rijhuis/Half open bebouwing
Min EUR 7.500 17.500 30.000 45.495 64.095 250.095
Max EUR 7.500 17.500 30.000 45.495 64.095 250.095 oneindig
Notariskost % aankoopprijs 4,56 % 2,85 % 2,28 % 1,71 % 1,14 % 0,57 % 0,06 %
Incrementele kostenopbouw EUR 342 285 285 265 212 1.060 Variabel
1.100 21,00 %
EUR %
Notaris + Akte EUR 2.688 3.264 3.406 3.555
BTW EUR 564 685 715 747
Registratiekosten Registratierechten in Vlaanderen Abattement in Vlaanderen Klein beschrijf in Vlaanderen Abattement klein beschrijf in Vlaanderen
10,00 % 1.500 5,00 % 750
% EUR % EUR
A B C D
Meso EUR 9.900 20.000 22.500 26.000
Micro EUR 4.200 18.500 21.000 24.500
Woning Type
Belastingplichtigen Aantal
Kindertoeslag
Huurder Type
Levenspad 1 Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5
A B C D A
1 2 2 2 1
1 -
L1F1 L1F2 L1F3 L1F4 L1F5
Levenspad 2 Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5
B B B B B
2 2 2 2 2
-
L2F1 L2F2 L2F3 L2F4 L2F5
Levenspad 3 Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5
A B C D A
2 2 1
1 -
L3F1 L3F2 L3F3 L3F4 L3F5
Woonbonus
37
Huurpopulatie Populatiegeneratie Instapjaar Ontwikkelingsfase - Periode Toename in aantal huurders Grootte
Jaar Vlag Huurders Huurders
2014 -
2015 1 300 300
2016 1 350 650
2017 1 400 1.050
1.248.308.615
EUR %
51.418 100,00%
73.588.569 100,00%
87.971.558 100,00%
102.883.657 100,00%
510.709.187 819.766.261
EUR EUR EUR %
25.709 25.709 50,00%
35.216.588 1.575.705 36.792.293 50,00%
40.842.292 3.128.691 43.970.983 49,98%
46.484.641 4.912.933 51.397.574 49,96%
597.447.692
EUR EUR %
25.709 25.709 50,00%
36.796.276 36.796.276 50,00%
44.000.575 44.000.575 50,02%
51.486.082 51.486.082 50,04%
3.300
Kapitaalophaling Financieringsnood Financieringsbehoefte Financieringsdekking Financieringsopbouw Jaarlijkse kapitaalfluctuatie externe investeerders Jaarlijkse kapitaalfluctuatie huurders Eigen vermogen financiering Financieringsallocatie Bankfinanciering Vreemd vermogen financiering Financieringsallocatie
38
4.3.3. Uitvoer: resultaat in cijfers en grafieken Het rekenmodel genereert op basis van de ingevoerde waarden o.a. een output in de vorm van kerngetallen en grafieken die de tijdsevolutie weergeven. We geven hieronder de micro-, meso- en macro-resultaten weer. Onderstaande resultaten – gegenereerd via input van ‘testwaarden’ – dienen om de werking en mogelijkheden van het rekenmodel en de analyses te illustreren. Ze zijn niet bruikbaar voor analyse en evaluatie over de haalbaarheid. Dashboard Micro
Dashboard Macro
Dit dashboard wordt nog verder uitgebreid. Er komt o.a. een uitsplitsing per beleidsniveau (federaal, Vlaams, gemeente) en een vergelijking tussen de hybride woningmarkt en de private huurmarkt en eigendomsmarkt.
39
Dashboard Meso
4.3.4.Scenario’s en resultaten Eenmaal het rekenmodel is afgewerkt wordt dit de motor om tal van scenario-analyses uit te voeren door het wijzigen van de waarden van de diverse parameters. De wijzigingen worden eventueel gebundeld in ‘Wat als’-scenario’s. In essentie onderzoeken we bij elk scenario: Micro: wat betekent dit voor het individu (als huurder en als aandeelhouder)? Meso: blijft de coöperatieve rendabel (reserves kunnen opbouwen en behouden)? Macro: is het overheidsbeslag (belastingen, verminderd met subsidies) aanvaardbaar? De resultaten van elk scenario kunnen we structureren in een tabel (illustratie):
40
Naam Beschrijving Parameters Vennootschapsbelasting Afschrijving vastgoed
VastgoedBEVAK We passen de regelgeving toe van residentiële vastgoedbevaks Verschil in waarden
Resultaten Micro Meso Macro
4.3.5.Aanbevelingen en randvoorwaarden Op basis van de scenario-analyse volgen een aantal aanbevelingen en randvoorwaarden die omlijnen in welke economisch-fiscale omstandigheden de hybride woningmarkt realiseerbaar is. Ook zonder de scenario-analyses kunnen we reeds enkele mogelijke aanbeveling en randvoorwaarden schetsen. Uit de eerste analyses lijkt dat een variatie op het fiscaal en boekhoudkundig systeem van residentiële vastgoedbevaks wenselijk kan zijn: geen afschrijving, geen vennootschapsbelasting … Dit dient dan wel aangepast te zijn aan het hybride concept: een coöperatieve met een open kapitaalstructuur, die aan een specifiek regelgevend kader voldoet i.v.m. kapitaal, stemrechten type aandeelhouders, niet beursgenoteerd. Op micro-niveau zijn de recente voorstellen om de vrijstelling van roerende voorheffing uit te breiden van enkel spaarboekjes naar meerdere financiële producten (ook obligaties,dividend 18 op aandelen) gunstig voor het concept van de hybride woningmarkt. We vermeldden al bij de strategische opties dat het aantrekken en behouden van kapitaal een belangrijke voorwaarde is. Naast kapitaal van particulieren moeten we wellicht ook beroep doen op andere investeerders. Ter illustratie: 19 Inclusie-Invest maakte op 15 oktober 2013 hun nieuwe prospectus bekend , waarmee ze 9 miljoen euro aan kapitaal willen verzamelen. Tevens gingen ze met de Participatiemaatschappij Vlaanderen ( PMV) een partnerschap aan, waardoor deze tot 4 miljoen euro kapitaal inbrengen, telkens beperkt tot 40 % per bouwproject. Met de Limburgse Reconversiemaatschappij (LRM) sloten ze een overeenkomst om vlot vreemd kapitaal te bekomen om het eventueel uittreden van aandeelhouders vlot te kunnen ondervangen. Tegen 2020 hebben ze de ambitie om voor 200 miljoen euro aan vastgoedprojecten te realiseren. 4.4. Stakeholdersanalyse Onderstaande analyse geeft weer wie wat ‘kan’ betekenen voor de coöperatieveen omgekeerd. De analyse vormt de basis voor het projectnetwerk en de keuzes om bepaalde stakeholders wel of niet als aandeelhouder op te nemen in de coöperatieve. Maar het is niet omdat het ‘kan’ dat dit vanzelfsprekend ‘moet’. We zullen zowel bij het uittekenen van de structuur als bij de latere werking keuzes maken.
41
PRIM. ROL naar CV
PRIM. BELANG van de partner
ACTIVITEIT
PARTNER
CRITERIA/INVES TERINGSVOORWAARDEN
TOE-GEVOEGDE WAARDE voor CV
RISICO’S voor CV
TRENDS
INTERNE PARTNERS
Huurder
Kandidaathuurder
Particuliere belegger
Institutionele belegger
Middenveld
Klant: huurt woning
Potentiële klant: wil woning huren
(kleine) Investeerder
=> Is tevens particuliere belegger
Kapitaals-zekerheid
Huurt een woning
Wacht om een woning te kunnen huren
Stabiel/hoog dividend
Verstrekt kapitaal in ruil voor meerwaarde
Kapitaals-zekerheid Stabiel/hoog dividend
Verstrekt kapitaal in ruil voor meerwaarde
Prijs/kwaliteit Locatie Spoedig een gepaste woning
Investeerder/beha rtiger belangengroepen
Regelgever Doelbewaker Federale overheid
Zorgt voor snelle verhuring en optionele groei
Behartiging belangen achterban
Realisatie recht op wonen en woongerelateerde doelen Realisatie sociaal grondrecht en economische doelen
Intermediair naar achterban
Zorgt voor gepast kader (regels & middelen)
Marktconform rendement
Aandacht voor achterban
Betaalbaar wonen (voor eigen inwoners)
Vergunningen
Werknemer
Een boeiende job
Voert activiteiten uit
Eigendomsverwerving Diversiteit
Stabiel kapitaal
Eigen vermogen Marktconform rendement
Krappe huurmarkt
Lage inflatie Spaarrekeningen: laag rendement, maar hoge inlage Terugtrekken kapitaal
Stabiel kapitaal
Eigen belang kan de werking in gevaar brengen
maatschappelijk draagvlak
Bewegingen en evoluties op beleggersmarkten
Grote en diverse sector met verschillende bewegingen
Communicatie naar achterban
Effectiviteit & efficiëntie Realisatie beleidsdoelen
Intermediair naar bevolking Lokaal bestuur
Te weinig kandidaten plaats & typologie woningen
Eigen vermogen
Betaalbaar wonen voor eigen inwoners
Gronden aanleveren Personeel coöperatieve
Wanbetaling Bewonen als Zorgt voor stabiele een goede huurinkomsten huisvader Te hoge uitstroom
Grote investeerder
Vlaamse overheid
Lokale overheden gemeenten/OC MW/provincie
Prijs/kwaliteit Een gepaste woning Dienstverlening
Prijs/kwaliteit Woning past bij eigen noden/wensen
Inhoudelijk Financieel Werksfeer
Gepast kader (regels & middelen)
Onvoldoende draagvlak
Woon- ruimte-, senrioren-, steden& energiebeleid is belangrijk ________ Financiële druk Staatshervorming
Communicatie naar bevolking Bouwvergunning Gronden & panden Uitvoeringscapaciteit Knowhow
Woonbeleid is Grote diversiteit: belangrijk 308 gemeenten Intergemeentelijke Een te zware samenwerking CV-structuur Financiële druk Competenties Continuïteit Concurrerende werkgevers
Jobhopping Schaarste
EXTERNE PARTNERS
Streek-intercommunales
Projecten ontwikkelen
SHM/VMSW
Projecten ontwikkelen Overdracht knowhow
Projectontwikkelaars
Bouwsector
Projecten ontwikkelen/aanle veren Projectuitvoering
Dienstverlening
Dienstverlening Maatsch.lijke meerwaarde
Projecten ontwikkelen, opmaak RUP’s etc. Projecten ontwikkelen Onderhoud & herstellingen Loket ? Overdracht knowhow
Marktconforme dienstverlening
Sociale last zorgt voor beweging
Netwerking Goed voor eigen werking
Bereidheid Uitvoeringscapaciteit Knowhow
Projecten ontwikkelen
Intergemeentelijke samenwerking
Financieel
Opdrachten en financiële return Opdrachten en financiële return
Uitvoeringscapaciteit Gronden en panden
Financiële return
Visitaties
Capaciteit Kwaliteit Meer professionals Winstmarges Crisis? Duurzaam bouwen
Opmerking: De partijen ‘huurder’ en ‘kandidaat-huurder’ behoren ook altijd tot de partij ‘particulier belegger’ omdat ze eveneens aandeelhouder zijn (met één of meer aandelen).
42
Ook overheden kunnen soms onder de categorie investeerders vallen. We willen de hybride woningmarkt uitrollen over heel Vlaanderen. Vraag is welke structuur hiervoor het meer geschikt is: Wie hebben we waar wanneer nodig? Wat moet er wanneer gebeuren? We hebben een lichte structuur (één coöperatieve) vergeleken met een structuur met een moederdochter coöperatieven. De stakeholders analyse gaf hiervoor input. De meest cruciale vragen hierbij zijn: 1. Moeten we de lokale besturen betrekken in het bestuur van de coöperatieve of is hun betrokkenheid enkel/vooral in de projectontwikkelingsfase van belang? 2. Kan/moet er een verschil zijn tussen particuliere beleggers die huurder, kandidaat-huurder of zuivere belegger zijn? 3. Kan/moet er een verschil zijn tussen particuliere en institutionele (rechtspersonen) beleggers? Uit bovenstaand stakeholdersschema kunnen we drie hoofdcategorieën halen: Huurders De huurder is de meest primaire partner. De financiële én beslissingsparticipatie van de huurders is strategisch belangrijk. Hierdoor onderscheidt het huren bij de coöperatieve zich van het huren op de private en sociale huurmarkt: De huurder is financieel mee betrokken, waardoor het eigen huurdersgedrag (en dat van collega-huurders) voor zichzelf – in de rol van eigenaar/verhuurder/belegger – financiële positieve of negatieve gevolgen kan hebben. Tegelijk heeft men – een beetje vergelijkbaar met wie in z’n eigen woning woont – beslissingsmacht omdat men zelf kan bepalen en hierdoor hetzelfde gevoel heeft: ‘ik beslis’ We nemen bovenstaande belangen in rekening om de beslissingsstructuur vorm te geven. Overheden De overheid en coöperatieve zijn ook belangrijke partners voor elkaar; De coöperatieve kan een belangrijke bijdrage leveren tot de realisatie van verschillende beleidsdoelen. De overheid zorgt voor het (gepast) regelgeving kader: juridisch, financieel, fiscaal, beleidsprioriteiten en –planning …; De realisatie van deze 2 kenmerken gaan hand in hand. De coöperatieve situeert zich hierdoor in de 20 sfeer van een privaatrechterlijk Extern Verzelfstandigd Agentschap (EVA) . Het wordt opgericht door de overheid, of de overheid besliste tot participatie. Het maakt geen deel uit van een ministerie en is volledig conform met private regelgeving. Controle en aansturing gebeuren via aandeelhouderschap, mandaten in de raad van bestuur, financiering of overeenkomsten. Een samenwerkingsovereenkomst bepaalt de krachtlijnen van de beleidsuitvoering en inzet van middelen. De realisatie van de hybride woningmarkt is bij uitstek een marktgerichte en samenwerkingsgerichte activiteit. Een eerste verschil met de klassieke EVA’s is dat de (Vlaamse) overheid geen meerderheidsparticipatie heeft in de coöperatieve, noch in kapitaal, noch in stemmen en/of bestuursmandaten, maar het concept voorziet wel een blokkeringsysteem. Een tweede verschil is dat de beleidsdoelen in een duidelijk partnerschap mét (in plaats van voor) de betrokken burgers worden nagestreefd. Voor de overheid (verschillende niveaus) zien we volgende belangen:
43
Een structurele partner hebben aan de coöperatieve, die de aansturing van beleidsdoelen eenvoudiger maakt in vergelijking met de private huur- en eigendomsmarkt, die gekenmerkt wordt door een zeer versnipperd eigenaarschap en dus beslissingsmacht, zowel bij grondgebonden woningen als (nog veel sterker) bij appartementen. Een partner hebben die beleidsdoelen van verschillende beleidsdomeinen op een integrale en geïntegreerde wijze realiseert. Een structurele bijdrage in de realisatie van de beleidsdoelen met een minimum aan inbreng van middelen (financieel, personeel …). Investeerders De realisatie van vastgoed vraagt veel kapitaal, vaak deels eigen vermogen en deels vreemd vermogen (leningen). Het bekomen van voldoende eigen vermogen is een grote uitdaging, waarvoor we meerdere groepen van investeerders willen aanspreken: huurders; kandidaat-huurders; institutionele investeerders; middenveldorganisaties; overheden (verschillende niveaus). Die zullen zowel in aantal als in kapitaalsinbreng sterk van elkaar en ook intern per groep verschillen. Bovendien is momenteel niet helemaal in te schatten welke groep(-en) de kapitaalsinbreng zullen domineren.
4.5. Organisatie en inhoudelijke werking De werking van de hybride woningmarkt krijgt vorm via een aantal regels en afspraken die gedeeltelijk in de statuten worden voorzien en gedeeltelijk in normen en procedures die beslist worden door de raad van bestuur of directie. We staan in deze blauwdruk stil bij de juridische mogelijkheden en beperkingen, aandelen en dividenden, verhuur van woningen, gepast wonen en de corporate governance. 4.5.1. Juridische mogelijkheden en beperkingen De regelgeving rond coöperatieven biedt heel wat mogelijkheden en beperkingen. We sommen de belangrijkste en meest relevante op: Volgende constructies zijn juridisch mogelijk: dividend uitkeren in bijkomende aandelen; restorno uitkeren in bijkomende aandelen; aandelen voor lange tijd blokkeren: dit kan ook voor een lange periode, zelfs levenslang; verschillende dividenden uitkeren per categorie aandeelhouders: zowel in prioriteit als in hoogte. Volgende vragen worden nog juridisch onderzocht: Wie is aandeelhouder en kan stemmen indien: de aandeelhouder minderjarig is; er een gedeelde eigendom van het kapitaal is; er een splitsing is tussen naakte eigendom en vruchtgebruik van het kapitaal; een combinatie van de 3 bovenstaande mogelijkheden is; bij huurdersgezin met meerdere aandeelhouders, die we toch maar één stem willen geven?
44
4.5.2.Aandelen: kopen en verkopen – dividenden Conceptvoorstel: Voor alle aandelen gelden de volgende basisregels: Men is aandeelhouder vanaf de dag dat het bedrag op de rekening van de coöperatieve is toegekomen (datum valutawaarde). Elk aandeel moet voor 100 % volgestort zijn. De periode dat het aandeel niet verkoopbaar is bedraagt 1/5/10 jaar (o f1/3/6/9 jaar). Elke periode start op 1 januari van het volgende kalenderjaar. Tussen 1 juli en 31 december van het laatste jaar dat het aandeel vaststaat, kan men de uittreden en het kapitaal terugvragen. Het kapitaal wordt in het 2 kwartaal van het volgende jaar terugbetaald. De uittreding mag geweigerd of opgeschort worden indien bv. meer dan 10 % van het kapitaal in één boekjaar moet worden teruggestort. De weigering kan per aandeelhouder pro rata gebeuren volgens het aantal aandelen. De raad van bestuur kan een overdracht van aandelen naar een andere (eventueel nieuwe) aandeelhouder onder bepaalde voorwaarden toestaan. Het toetreden en kopen van aandelen is voor particulieren steeds vrij toegankelijk. Voor huurders kan eventueel x% van de huurprijs (het schaalvoordeel) via een restorno worden omgezet in bijkomende aandelen. Zowel huurders als niet-huurders kunnen steeds (vrijwillig) bijkomende aandelen aankopen. Voor openbare besturen en rechtspersonen kunnen de statuten een toelating van de raad van bestuur eisen, om onvoorziene effecten te kunnen opvangen. Voor het verwerven en behoudt van voldoende eigen vermogen geldt: zo zeker als nodig is, zo flexibel als mogelijk is. De financiële stabiliteit van de coöperatieve primeert. Eens deze veilig is willen we zo flexibel mogelijk inspelen op de grote diversiteit aan kenmerken, mogelijkheden en wensen: aandelen kopen en verkopen kan qua hoeveelheid en timing op maat van de aandeelhouders; Zoals ook vaak bij coöperatieven voorkomt, zal ook hier in de statuten bepaald worden dat de verkoop van aandelen kan beperkt worden wanneer de financiële leefbaarheid van de coöperatieve vennootschap in het gevaar komt. Dividenden Het dividend kan bestaan uit een basisdividend en een extra dividend (bv. volgens type aandeel). Het rekenmodel houdt momenteel rekening met: ste
-
instap-aandeel: het 1
aandeel dat iemand koopt;
-
restorno-aandeel: x % korting op de huur, omgezet in aandelen;
-
huurders-aandeel: groep van alle aandelen van huurders;
-
investeerders-aandeel: alle aandelen van niet-huurders.
Voor het instap-aandeel en de restorno-aandelen (zie verder) wordt het dividend gekapitaliseerd en dus in bijkomende aandelen omgezet. Voor de bijkomende aandelen van huurders en investeerders wordt het dividend cash uitbetaald. Uiteraard kan ieder individu met cash-dividend ook steeds bijkomende aandelen kopen (= kapitaliseren van het dividend).
45
In plaats van een hoger dividend te kiezen, kunnen kandidaat-huurders ook kiezen voor een hogere rangorde bij toewijzing (zie verder). Het dividend kan uitgekeerd worden in cash of – voor bepaalde huurdersaandelen – in ‘extra aandelen’. Dit zorgt voor een samengesteld kapitaliserend effect omdat de bijkomende aandelen opnieuw dividend opbrengen. Er kan ook geopteerd worden om de huurders een prioritair, maar lager dividend toe te kennen, en niet-huurders een secundair (indien er nog ruimte is), maar hoger dividend toe te kennen. Voor- en nadelen van keuzes in hoogte, wijze en rangorde van dividenden moeten nog verder onderzocht worden via marktonderzoek. Wat zijn de wensen van diverse doelgroepen en welke effecten hebben de verschillende keuzes?
4.5.3.Woningen verhuren: instroom, uitstroom en herinstroom Toegangsvoorwaarden Net zoals in de huur- en eigendomsmarkt kan je binnen de hybride woningmarkt niet alleen van de ene naar de andere woning, maar ook van de ene naar de andere markt: de hybride woningmarkt heeft een ‘open’ ontwerp. De coöperatieve verhuurt enkel woningen aan fysieke aandeelhouders. De enige toegangs- (en toewijzings-)voorwaarden om een woning van de coöperatieve te kunnen huren, zijn:
46
een instapaandeel hebben; geen schulden meer hebben bij de coöperatieve omwille van eventuele vorige huur. Er zijn geen inkomens- en eigendomsvoorwaarde (zoals wel bij sociale huur-/koopwoningen). Joker Een Joker geeft een bepaalde voorrang bij de volgorde van toegang (zie verder). Omdat de coöperatieve nood heeft aan kapitaal, gronden en woningen, kent de coöperatieve een Joker toe aan mensen die hieraan een belangrijke bijdrage leveren: 1 Joker bij verkoop/erfpacht van een grond/pand aan de coöperatieve, per (realiseerbare) wooneenheid 1 Joker bij 150.000 euro aandelen van een type die voor lange tijd vaststaan Een Joker is overdraagbaar aan (andere) kandidaat-huurders: particulieren: bv. aan familieleden; niet-particulieren: bv. gemeente aan haar inwoners, middenveldorganisaties aan hun achterban, volgens een zelf te bepalen wijze; de bezitter van de Joker kiest vrij OF, WANNEER en WAAR hij een Joker inzet en een woning huurt. Karel kocht 15 jaar geleden in de buurt 2 bouwgronden voor zijn kinderen. Beiden zijn nu volwassen en wonen liever elders. Hij verkoopt zijn bouwgronden aan de coöperatieve voor 300.000 euro en koopt hiermee aandelen van de coöperatieve. Daarom krijgt hij 4 Jokers (2 voor de gronden en 2 voor de 300.000 euro aandelen). Hij geeft de aandelen en 2 Jokers aan zijn kinderen. Zijn kinderen krijgen in heel Vlaanderen voorrang om bij de coöperatieve een woning te huren en kunnen in dit huurconcept vlotter verhuizen i.f.v. bv. werk. Met hun dividend compenseren ze reeds een behoorlijk deel van de huur en houden ze voldoende over om bijkomende aandelen te kopen. Zijn 2 overige Jokers geeft hij aan zijn petekinderen cadeau. Match vraag en aanbod Bij de strategische keuzes opteerden we reeds voor een goede afstemming tussen vraag en aanbod: Bij opstart: aanbod volgt beleidskeuzes/kandidaat-huurders. ste Stabiel: 1 aanbod volgt de huurders. de 2 aanbod volgt beleidskeuzes/kandidaat-huurders. de 3 kandidaat-huurders volgt het aanbod. De coöperatieve kan de match verbeteren met een gericht beleid naar aankoop van gronden en woningen in combinatie met een gerichte doelgroepencommunicatie naar kandidaat-huurders (zowel ruimtelijk als gezinssituatie). Aanbod: het afstemmen van het woningaanbod op de populatie van huurders en kandidaathuurders (bouwen, aankopen, inhuren). Vraag: gerichte werving van kandidaat-huurders in functie van het woningpatrimonium dat in bezit is/komt van de coöperatieve. Een goede monitoring en voorspelling van de (toekomstige) gezinssituatie van kandidaat-huurders is belangrijk. De match tussen vraag en aanbod wordt maximaal digitaal (online, mail, sms) en geautomatiseerd geregeld, zowel voor huurders (die willen verhuizen) als kandidaat-huurders. Kandidaten ‘vinken’ zich aan als geïnteresseerd, met aanduiding van gezinssituatie en voorkeuren. De enige of belangrijkste voorwaarde is dat er een woning ‘vrij’ is of komt. Woonplaats, leeftijd, afkomst, inkomen … van de kandidaat-huurder speelt geen (essentiële) rol.
47
Volgorde van toegang De volgorde van toegang verloopt in onderstaande volgorde: 1) doorstroom (mutaties) omwille van renovatie van het patrimonium; 2) doorstroom omwille van niet-gepast wonen (rationele bezetting en eventuele specifieke woningaanpassingen); 3) instroom via inzet van een Joker; 4) andere doorstroom; 5) instroom van kandidaat-huurders, volgens toegangsdatum (zie verder). Bij categorie 1 en 2 bepaalt de RVB de volgorde. Bij categorie 3 en 4 geldt het principe van de eerste reactie. Bij categorie 5 telt de aankoopdatum van het instapaandeel, vervroegd met de toegekende tijd per aandeel waarvoor de optie ‘snelle toegang’ werd geactiveerd. Een ex-huurder die zelf opzegt en (minstens) zijn instapaandeel behoudt, valt 10 jaar onder de regeling van doorstroom. Zo kunnen huurders gemakkelijker (tijdelijk) overstappen naar de andere huurmarkten, indien de hybride woningmarkt voor hen geen geschikte woonoplossing biedt. Iedere kandidaat-huurder kan altijd en ongemotiveerd een aanbod weigeren, waarna de eerstvolgende aan de beurt komt. Je wordt dus niet (zoals wel bij sociale huur) van een wachtlijst geschrapt als je een woning weigert. Snelle toegang De datum (en tijdstip) waarop men het instapaandeel kocht bepaalt de toegangsdatum. Kandidaat-huurders kunnen kiezen voor een 'snelle toegang' tot het in huur nemen: men ontvangt dan voor die aandelen enkel een basisdividend, maar de toegangsdatum vervroegt met X, Y, Z maanden. Hoe langer geblokkeerd en hoe meer aandelen, hoe meer de datum vervroegt. Net zoals bij de Jokers kan men de 'snelle toegang' overdragen aan derden (bv. je kinderen). Deze werkwijze kan (moet) kandidaten er toe aanzetten om méér aandelen te kopen van een type dat lang(-er) vast staat. Zo krijgt de coöperatieve goedkoper en stabieler eigen vermogen, wat ten goede komt aan alle huurders en investeerders. Tegenindicatie is het Mattheuseffect: het bevoordeelt financieel sterkeren. Dit effect kan beperkt worden door dit systeem slechts beperkt te laten spelen: bv. op slechts 30 % van het aantal toewijzingen. Een toewijzingsreglement bepaalt de concrete werkwijze. Huurcontracten We vertalen ‘levenslang wonen’ in een regulier 9-jarig huurcontract dat automatisch wordt verlengd. Omwille van bedrijfseconomische zekerheid zal de coöperatieve geen langere contracten aanbieden. De huurcontracten leggen immers de inkomsten voor de coöperatieve langdurig vast. Indien de externe omstandigheden wijzigen en de financiële resultaten van de coöperatieve sterk negatief beïnvloeden, kan de overleving van de coöperatieve in het gedrang komen, omdat de inkomsten dan niet te beïnvloeden zijn. Huurprijs Deze wordt bepaald door de RVB op basis van kostprijzen en marktconforme parameters. Eventueel wordt een verhoogde huurprijs gevraagd in combinatie met een korting bij ‘gepast wonen’ (zie verder).
48
Restorno De coöperatieve kan een restorno toekennen, een korting op de huurprijs: Een deel omwille van het schaalvoordeel dat bij de bouw/renovatie van woningen wordt gerealiseerd. Een deel omwille van lagere onderhoudskosten door bewoning als een goede huisvader. Deze restorno wordt automatisch omgezet in bijkomende aandelen met een lange looptijd, zodat huurders automatisch sparen en kapitaal opbouwen. Waarborg De aandelen kunnen gelden als waarborg voor de huur en huurschade aan de woning. Bij huurachterstal en -schade kunnen de huurder en de coöperatieve overeenkomen om dit te regelen via een uitzonderlijke verkoop van aandelen van de contractanten, voor zover er nog minstens (bv.) 5 aandelen overblijven. Indien hierover geen overeenkomst komt, kunnen de aandelen ook juridisch als waarborg functioneren via uitsluiting van de aandeelhouder uit de coöperatieve en een verhaal op het scheidingsaandeel. Volgens Ernst & Young is het juridisch mogelijk (zelfs een onbeperkt aantal) aandelen in de coöperatieve als waarborg voor de huur te laten gelden : “… de vorm van de huurwaarborg is niet wettelijk vastgelegd. De contracterende partijen beslissen dus zelf of een huurwaarborg wordt gesteld en zo ja, waaruit deze bestaat. De regeling van artikel 10 van de Woninghuurwet … geldt niet wanneer zij hebben bedongen dat door de huurder een waarborg moet worden verstrekt in een andere vorm, zoals bijvoorbeeld kasbons, effecten, aandelen. Bijgevolg zou men kunnen overwegen om in de huurovereenkomst vast te leggen dat de huurwaarborg geheel of gedeeltelijk bestaat uit één of meer aandelen van de CVBA waarin de huurder vennoot is. Dit betekent dat die aandelen in pand zullen worden gegeven ten voordele van de verhuurder tot waarborg van de naleving door de huurder van zijn contractuele verplichtingen. Dit botst echter op regels van vennootschapsrecht. Enerzijds wordt de overdraagbaarheid van aandelen in een CVBA wettelijk beperkt. Anderzijds is het een CVBA verboden eigen aandelen te verwerven. Bovendien beperkt art. 361 wetgeving vennootschappen de beslagmogelijkheden voor persoonlijke schuldeisers van een vennoot tot beslag op diens financiële rechten (rente, dividenden, scheidingsaandeel). De combinatie van deze regels maakt dat ook het pand op de aandelen t.v.v. de vennootschap niet mogelijk wordt geacht, vermits inpandgeving het recht impliceert om het pand uit te winnen. Wat wel wordt aanvaard, is een statutaire bepaling die de vennootschap het recht zou geven verhaal uit te oefenen op de waarde van het scheidingsaandeel in geval van uitsluiting van een vennoot (A. en K. VAN HULLE, De Coöperatieve Vennootschap, Antwerpen, Kluwer, 1996, p. 208, nr. 291). Een gelijkaardige contractuele bepaling in de huurovereenkomst t.v.v. de CVBA-verhuurder lijkt ons mogelijk. Met dien verstande dat de statuten van de CVBA dan een bepaling moeten bevatten die mogelijk maakt om de huurder in geval van (ernstige) tekortkoming aan de huurovereenkomst uit te sluiten als vennoot (zodat een scheidingsaandeel verschuldigd wordt waarop het verhaal kan worden uitgeoefend). Dit biedt de verhuurder aldus een bijkomende bescherming, ook al is het niet dezelfde 21 bescherming als een pand”.
49
Einde huur De huurder kan de huur beëindigen volgens de normale, contractuele opzegperiodes. Huurders kunnen de overeenkomst vervroegd stopzetten indien er – aansluitend – een andere huurder is. Dit wordt ondersteund door de digitale match tussen vraag en aanbod. De coöperatieve kan/zal de huur – in principe – niet beëindigen. Bij het begin en einde van een huur wordt een tegensprekelijke plaatsbeschrijving gemaakt. De coöperatieve kan deze taak geheel of gedeeltelijk delegeren aan de uitgaande en intredende huurders.
4.5.4.Gepast wonen De coöperatieve kiest uitdrukkelijk voor ‘gepast wonen’. Dit biedt een maatschappelijke meerwaarde (ruimtegebruik, minder professionele zorg nodig), maar zorgt ook voor een persoonlijke meerwaarde (goedkoper, langer zelfstandig wonen …) Als jong gezin met jonge kinderen heb je bv. 20 à 25 jaar zekerheid om in een bepaalde woning te kunnen blijven wonen. Eénmaal de kinderen het huis uit zijn, moet je wel verhuizen naar een kleinere woning (of appartement). Zo komt die grote woning ter beschikking komt van een ander gezin met kinderen. Om ‘gepast wonen’ te definiëren, inspireren we ons op bestaande normenkaders voor sociale woningen (SHM en SVK) en de Vlaamse wooncode. Uiteraard zullen woningen ook moeten voldoen aan eventueel lokale stedenbouwkundige verordeningen …. Een voorstel van gepast wonen: fysiek: aangepast aan de handicap of mobiliteit van één van de gezinsleden; maximaal 1 slaapkamer in overtal. Aantal slaapkamers: 1 voor huurder en partner; 1 voor kinderen van verschillend geslacht, tot 10 jaar; 1 voor kinderen van eenzelfde geslacht, ouder dan 10 jaar; 1 voor elke ander gezinslid. Bij een zwangere vrouw telt de toekomstige baby als een persoon vanaf 4 maanden zwangerschap, zodat verhuis naar een gepaste woning reeds vóór de bevalling mogelijk is. Maximaal 2 personen per slaapkamer: > 10 m² voor 2 personen; > 6,5 m² voor 1 persoon. Gepast wonen realiseren De coöperatieve streeft maximaal naar een ideale match tussen vraag en aanbod (zie hoger). Uiteraard wordt eerst een vrijwillige verhuis aangemoedigd. Een hogere huur in combinatie met een korting bij ‘gepast’ wonen kan dit ondersteunen. Indien de normaal gewenste huurprijs voor de coöperatieve bv. 600 euro is, vraagt men 700 euro en krijgt de huurder 100 euro korting indien men ‘gepast’ woont. Volgens Ernst & Young is het juridisch ook mogelijk om in de huurovereenkomst een ontbindende voorwaarde of termijn op te nemen om ‘gepast wonen’ te regelen:
50
“Art. 1762bis B.W. verbiedt wel de uitdrukkelijke ontbindende bedingen (d.w.z. bedingen die de eenzijdige ontbinding mogelijk maken in geval van foutieve wanprestatie van een van de contractspartijen): zij worden 'voor niet geschreven' gehouden. De wet verbiedt echter niet het opnemen van een ontbindende voorwaarde in de zin van art. 1183 B.W. (toekomstige en onzekere gebeurtenis vreemd aan elke fout van de partijen) of een ontbindende tijdsbepaling (toekomstige maar zekere gebeurtenis) (bron: M. DAMBRE, 'De onmogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst m.b.t. een onroerend goed', T.B.B.R., 2013/4, p. 221, nr. 14, met tal van verwijzingen). Voorbeeld: De ontbindende voorwaarde kan zijn: de (belangrijke) wijziging in de gezinssamenstelling of de fysieke toestand van de huurder (verder te definiëren in de context van 'aangepast wonen'), eventueel gecombineerd met een ontbindende termijn (bv. zodra een aan 22 de nieuwe situatie aangepaste woning beschikbaar is).” Indien een opzeg wegens niet-gepast wonen toch niet mogelijk is, is het een overwegingjuridisch te onderzoeken om een hogere huurprijs te vragen en een korting toe te kennen bij gepast wonen.
4.5.5.Corporate Governance – nog verder beperkt uitwerken De algemene vergadering is bevoegd voor alles wat in de statuten werd bepaald. De raad van bestuur is bevoegd voor alle beslissingen die niet uitdrukkelijk zijn voorbehouden aan de algemene vergadering. de Tenzij de algemene vergadering anders bepaalt, kan zijn mits 2/3 meerderheid haar bevoegdheden delegeren aan het directiecomité of de directeur Het directiecomité is bevoegd voor alle beslissingen die door de statuten of de raad van bestuur zijn gegeven aan het directiecomité. De directeur is onder meer bevoegd voor het dagelijks beheer, kwaliteits- en financiële controle en het personeelsbeleid. De werking wordt gecontroleerd door: Financieel: bedrijfsrevisor en commissarissen (aangeduid door de algemene vergadering) Inhoudelijk: een ‘visitatiecommissie’ volgt de werking op, beoordeelt deze en geeft hierover advies. De rapporten zijn publiek digitaal beschikbaar. 4.6. Marketing & communicatie
4.6.1.Inleiding Marketing en communicatie worden vaak geordend volgens de 4 P’s
23
:
product: datgene wat verkocht moet worden: sluit aan bij wensen en behoeften van de klant; prijs: kostprijs, kortingsbeleid, dienstverlening…; promotie: communicatie, promotie, publiciteit; plaats en wijze: waar en hoe, distributiekanaal, (sub)markt/doelgroep. Voor complexe processen en dienstenmarketing, waar lange termijnrelaties een belangrijke rol spelen, voegt men hier 3 P’s aan toe: people (mensen);
51
physical evidence (fysiek bewijs); processes (processen). 24 Het onderscheid tussen producten en diensten is echter vooral een gradueel continuüm . De elementen uit de dienstenmarketing zijn overwegend van belang bij effectieve uitvoering van de activiteiten, maar nog niet in deze fase van de blauwdruk. Ze worden op een later tijdstip onderzocht en uitgewerkt. Bij de hybride woningmarkt is ‘de dienst wonen’ en ‘het product woning’ nauw met elkaar verbonden.
4.6.2.De globale marketing en communicatie Op strategisch niveau situeren we de hybride woningmarkt als: WONEN
KAPITAAL
Product
Het leveren van een levenslang woonrecht op een gepaste woning via een huurformule waarbij je als aandeelhouder zowel medezeggenschap hebt, als kapitaal kan opbouwen. Kernwoorden: Zorgeloos wonen Woonzekerheid Flexibel Betrokkenheid
Kapitaalsopbouw en eigendomsverwerving (via aandelen ) Investering in Vlaamse/Belgische economie Kernwoorden: Een veilige-duurzame-ethische belegging: Op maat pensioenopbouw
Prijs
Een concurrentiële prijs Als prijsniveau kiest de hybride woningmarkt het marktniveau, waarbij een restorno, participatief beheer en samenaankopen een bijkomend financieel voordeel kunnen opleveren. Mogelijke baseline: Geeft jouw huisbaas huurkorting ? Wij wel !
Een stabiel rendement. Soortgelijke interessante fiscale voorwaarden als een aantal andere producten.
Promotie
Promotie via: Overheidscampagnes en informatie (federaal, Vlaams, provinciaal, lokaal) Website, Facebook, elektronische nieuwsbrieven Middenveldorganisaties Advertenties Mond-aan-mond-reclame (o.a. via eigen aandeelhouders) Netwerking Gerichte mailings De CV maakt slechts beperkt gebruik van harde reclame en communicatiekanalen (advertentie) Dit gebeurt enkel zeer gericht en indien een specifieke én essentiële (sub-)groep niet wordt bereikt.
Plaats
Plaats De CV wil maximaal digitaal bereikbaar zijn via internet en apps, omdat maximaal op zelfredzaamheid wordt ingezet: communicatie met en tussen huurders, met kandidaathuurders, met (potentiële) aandeelhouders, beheer van persoonlijke voorkeuren en wachtlijsten, sociale interactie tussen huurders …
De CV wil maximaal digitaal bereikbaar zijn via internet en apps, omdat maximaal op zelfredzaamheid wordt ingezet. Intekenen via inschrijving. Uittekenen via mail of brief.
Uiteraard dient dit aangevuld worden met fysieke contacten: bv. bij wisseling van huurders in de woning, aandeelhoudersen bewonersvergaderingen …
52
De woningen zelf zijn uiteraard ruimtegebonden. De ruimtelijke spreiding zal afhankelijk zijn van: beleidskeuzes (overheid en coöperatieve); de effectieve beschikbaarheid, aanbod en opportuniteiten; de wensen van de (kandidaat-)huurders.
Het is belangrijk dat de marketing- en communicatiestrategie centraal gebeurt zodat de beeldvorming bewaakt blijft. Mogelijke baselines kunnen zijn: ‘Huur je eigen woning’ /
‘Ik huur onze eigen woning’
Deze bevat alvast de kern van de coöperatieve en de hybride woningmarkt: het gaat om het huren van een woning; als aandeelhouder van je eigenaar. Het is belangrijk om de algemene marketing en communicatie aan te vullen met een aparte, gerichte en aangepaste communicatie met de verschillende stakeholders en subgroepen. Alles moet wel binnen een eenvormig concept vallen. We onderscheiden alvast volgende subcategorieën bij de (kandidaat-)huurders: a) Primaire marktsegment: huurders met een te hoog inkomen voor sociale huur en een te laag inkomen /startkapitaal voor koop/bouw; huurders op de wachtlijst voor een sociale huurwoning (eventueel in combinatie met huursubsidie/premie); huurders met voldoende kapitaal om een te renoveren woning te kopen, maar onvoldoende kapitaal, capaciteiten of ‘goesting’ om een woning te renoveren. b) Secundaire marktsegmenten: ‘Noodkopers’: mensen met een woning in eigendom maar met afbetalings-/renovatieproblemen; ‘Comfortzoekers’: mensen die de last van de eigendom niet willen; Verhuurders die willen verhuren zonder zorgen (buiten het SVK-model); ‘Herschalers’: mensen die omwille van wijziging in hun gezinssituatie een kleinere/grotere woning zoeken. 4.7. Human Resources Management Dit onderdeel wordt later uitgewerkt. Het team dat de hybride woningmarkt realiseert, moet kennis hebben van en ervaring hebben met het concept-idee; financiële zaken; vastgoed en projectontwikkeling; communicatie en participatie; netwerking. Operationeel kan het een optie zijn om (zeker in de opstart- en groeifase) lokale besturen en SHM’s actief te betrekken bij de lokale coöperatieven door het inhuren van knowhow en personeelscapaciteit. Inhoudelijk kan men later ook gemengde projecten opzetten en eventueel vermenging in bestaande te grote concentraties van sociale woningen realiseren.
53
4.8. Financieel plan Onderstaand financieel plan is gebaseerd op het hoger geschetste rekenmodel van Ernst & Young, versie 0.69. De cijfers zijn voor elk jaar beschikbaar: een prognose voor de volgende 50 à 75 jaar. We beperken ons hier tot de eerste 5 jaar. Aangezien de invoer nog uit testwaarden bestaat en er nog geen scenario-analyses zijn gebeurd om op basis daarvan een voorkeurscenario te presenteren, is onderstaand financieel plan louter een illustratie van wat het rekenmodel kan aanleveren. 1/jan/14
1/jan/15
1/jan/16
1/jan/17
1/jan/18
1/jan/19
31/dec/14
31/dec/15
31/dec/16
31/dec/17
31/dec/18
31/dec/19
Resultatenrekening Inkomsten Reële huurinkomsten
EUR
-
2.436.346
5.410.718
8.958.900
13.399.370
19.000.689
Kapitaalsubsidies Gerealiseerde meerwaarde Totale bedrijfsopbrengsten
EUR
-
449.453
993.291
1.636.637
2.384.815
3.324.431
EUR
-
-
-
-
-
-
EUR
-
2.885.799
6.404.009
10.595.538
15.784.185
22.325.120
Opstartkosten
EUR
(51.000)
-
-
-
-
-
Managementkosten
EUR
-
(270.705)
(601.191)
(995.433)
(1.488.819)
(2.111.188)
Onroerende voorheffing Totale operationele kosten
EUR
-
(150.663)
(329.951)
(538.950)
(785.641)
(1.092.794)
EUR
(51.000)
(421.368)
(931.142)
(1.534.384)
(2.274.460)
(3.203.982)
EUR
-
(121.762)
(270.414)
(447.743)
(669.667)
(949.607)
Grote onderhoudskosten EUR Totale onderhoudskosten EUR
-
-
-
-
-
-
-
(121.762)
(270.414)
(447.743)
(669.667)
(949.607)
EUR
(51.000)
2.342.668
5.202.452
8.613.410
12.840.058
18.171.532
Jaarlijkse afschrijvingen
EUR
-
(2.026.756)
(4.438.596)
(7.250.111)
(10.518.885)
(14.591.545)
EBIT
EUR
(51.000)
315.912
763.857
1.363.299
2.321.172
3.579.986
EUR
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
EUR
-
-
-
-
-
(0)
Operationele kosten
Jaarlijkse onderhoudskosten
EBITDA Niet-kaskosten
Financieel resultaat Interestontvangst op liquide middelen Financiële inkomsten Interestkost op liquide middelen Interest op bankfinanciering
EUR
(418)
(599.181)
(2.493.202)
(4.688.665)
(7.213.772)
(10.207.225)
Financiële kosten
EUR
(418)
(599.181)
(2.493.202)
(4.688.665)
(7.213.772)
(10.207.225)
EBT
EUR
(51.418)
(283.269)
(1.729.346)
(3.325.366)
(4.892.600)
(6.627.238)
Vennootschapsbelasting
EUR
-
-
-
-
-
-
Netto winst (verlies) boekjaar
EUR
(51.418)
(283.269)
(1.729.346)
(3.325.366)
(4.892.600)
(6.627.238)
Belasting
54
Balans Activa Vaste activa Huidige boekwaarde activa
EUR
-
73.304.577
158.510.267
255.759.780
368.586.378
507.571.047
EUR
-
73.304.577
158.510.267
255.759.780
368.586.378
507.571.047
Liquide middelen
EUR
-
-
-
-
-
-
Vlottende activa
EUR
-
-
-
-
-
-
Totale activa
EUR
-
73.304.577
158.510.267
255.759.780
368.586.378
507.571.047
Aandelenkapitaal eind
EUR
25.709
36.818.002
80.788.985
132.186.559
192.869.168
268.341.795
Wettelijk reserve eind Overgedragen resultaat eind
EUR
-
-
-
-
-
-
EUR
(51.418)
(334.686)
(2.064.032)
(5.389.398)
(10.281.999)
(16.909.237)
Eigen vermogen
EUR
(25.709)
36.483.315
78.724.953
126.797.161
182.587.169
251.432.558
Vaste activa Vlottende activa
Passiva Eigen vermogen
Voorzieningen en uitgestelde belastingen Vreemd vermogen Lening - einde periode
EUR
25.709
36.821.261
79.785.314
128.962.619
185.999.209
256.138.488
Langlopende schulden
EUR
25.709
36.821.261
79.785.314
128.962.619
185.999.209
256.138.488
Liquide middelen
EUR
-
-
-
-
0
0
Kortlopende schulden
EUR
-
-
-
-
0
0
Vreemd vermogen
EUR
25.709
36.821.261
79.785.314
128.962.619
185.999.209
256.138.488
-
73.304.577
158.510.267
255.759.780
368.586.378
507.571.047
-
-
-
-
-
-
315.912
763.857
1.363.299
2.321.172
3.579.986
Totale passiva Kasstroomoverzicht Kasstroom uit operaties EBIT Gerealiseerde meerwaarde
EUR
(51.000)
EUR
-
-
-
-
-
-
Jaarlijkse afschrijvingen
EUR
-
2.026.756
4.438.596
7.250.111
10.518.885
14.591.545
Vennootschapsbelasting
EUR
-
-
-
-
-
-
Operationele kasstroom
EUR
(51.000)
2.342.668
5.202.452
8.613.410
12.840.058
18.171.532
Aankoopprijs woning
EUR
-
(75.331.333)
(89.644.286) (104.499.624) (123.345.484)
(153.576.214)
Verkoopprijs activa
EUR
-
-
Investeringskasstroom
EUR
-
(75.331.333)
EUR
25.709
35.216.588
40.842.292
46.484.641
53.463.790
65.391.440
EUR
-
1.005.000
2.177.500
3.517.500
5.280.000
7.420.000
EUR
-
270.705
601.191
995.433
1.488.819
2.111.188
Kasstroom uit investeringen
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Jaarlijkse kapitaalfluctuatie ext. Invest. Netto kasstroom spaarder-aandeel Netto kasstroom
-
-
-
-
(89.644.286) (104.499.624) (123.345.484)
(153.576.214)
55
huurder-spaarderaandeel Instap portefeuille huurders Interestontvangst op liquide middelen Interestkost op liquide middelen Interest op bankfinanciering Onttrekking aan bankfinanciering Terugbetaling van bankfinanciering Vervroegde terugbetaling van kapitaal
EUR
-
300.000
350.000
400.000
450.000
550.000
EUR
-
-
-
-
-
-
EUR
-
-
-
-
-
(0)
EUR
(418)
(599.181)
(2.493.202)
(4.688.665)
(7.213.772)
(10.207.225)
EUR
25.709
36.796.276
44.000.575
51.486.082
60.869.679
75.810.359
EUR
-
(724)
(1.036.522)
(2.308.777)
(3.833.089)
(5.671.080)
-
EUR
-
-
-
-
-
Cashdividend
EUR
-
-
-
-
-
-
Financieringskasstroom
EUR
51.000
72.988.664
84.441.833
95.886.214
110.505.426
135.404.682
Operationele kasstroom
EUR
(51.000)
2.342.668
5.202.452
8.613.410
12.840.058
18.171.532
Investeringskasstroom
EUR
-
(75.331.333)
(89.644.286) (104.499.624) (123.345.484)
(153.576.214)
Financieringskasstroom
EUR
51.000
72.988.664
84.441.833
95.886.214
110.505.426
135.404.682
Netto kasstroom
EUR
-
-
-
-
(0)
(0)
Woningen
Woningen
-
312
677
1.093
1.562
2.135
Woningtoename
Woningen
-
312
364
417
469
573
Populatie
-
299
649
1.048
1.497
2.046
Populatietoename
-
299
349
399
449
549
-
678
695
712
746
774
-
(72)
(74)
(76)
(79)
(82)
-
(40)
(41)
(41)
(42)
(43)
Onderhoudskosten
-
(32)
(33)
(34)
(36)
(37)
Operationele kosten
-
(145)
(148)
(151)
(157)
(162)
-
(541)
(546)
(553)
(561)
(570)
-
(160)
(307)
(357)
(385)
(398)
-
(167)
(306)
(349)
(357)
(356)
-
241.134
243.730
246.452
251.482
255.951
Netto kasstroom
Analyse sleutelparameters Woningen
Huurders Leegstand
Winst per woning Aantal maanden per periode
4,14%
12
Huurinkomsten Managementkosten Onroerende voorheffing
Afschrijvingen
EUR/ woning/ huurder
EUR/ woning/ maand
Interesten
Netto winst
EUR/ Woning/ Maand
Huurvalidatie Bankrente Economische levensduur woning (jaren) Gemiddelde schuldgraad
3,25%
Gemid. koopprijs
EUR
33 50,41%
56
woning (incl transactie) Gemiddeld bruto huurrendement Interestvoet op vreemd vermogen
%/woning
0,00%
3,37%
3,42%
3,47%
3,56%
3,63%
%
3,25%
3,25%
3,25%
3,25%
3,25%
3,25%
Gemiddelde afschrijving
EUR/maand
-
609
615
622
635
646
Gemiddelde interest Gemiddelde overige kosten
EUR/maand
-
329
333
336
343
349
EUR/maand
-
145
148
151
157
162
EUR/maand
-
1.083
1.096
1.110
1.135
1.158
Min. Gemid. huur om winst te maken
57
5. COÖPERATIEVE PRINCIPES 5.1. ICA-definitie De Internationale Coöperatieve Alliantie (ICA) definieert een coöperatie als: “… een autonome organisatie van personen die zich vrijwillig verenigen om hun gemeenschappelijke economische, sociale en culturele behoeften en ambities te behartigen door middel van een onderneming waarvan ze samen eigenaar zijn en die ze democratisch controleren.” Coöperaties zijn met andere woorden ondernemingen waarbij niet zozeer winstmaximalisatie maar veeleer het vervullen van gemeenschappelijke behoeften centraal staat. De leden van een coöperatie kunnen zowel natuurlijke personen als rechtspersonen zijn. Ze hebben een aandeel in de kapitaalstructuur en participeren in de winsten en de risico’s van hun coöperatie. Bovendien zorgt de vrije en open toetreding van leden ervoor dat het kapitaal van een coöperatie 25 variabel is . De coöperatieve is een belangrijk instrument en een belangrijke partner in de realisatie van het grondwettelijk recht op behoorlijke huisvesting en het Vlaamse ‘recht op wonen’ zoals omschreven in de Vlaamse Wooncode. Dit past binnen het behartigen van sociale behoeften. Hieronder behandelen we dit meer in detail. We hebben in deze blauwdruk niet meer onderzocht of een erkenning aanvragen zinvol en haalbaar is. Dit wordt pas in een latere fase uitgewerkt.
5.2. ICA-principes In welke mate hanteren we de ICA-principes en hoe operationaliseren we ze? Voor meer details verwijzen we naar het inhoudelijk deel van deze blauwdruk. 5.2.1.
Vrijwillig en open lidmaatschap
Iedereen mag aandelen kopen. Er wordt geen enkele bijkomende voorwaarde besteld. Aandelen verkopen kan volgens de modaliteiten van het type aandeel (duurtijd). Het is mogelijk dat bepaalde voordelen binnen de coöperatieve of op fiscaal vlak vervallen bij een vervroegde teruggave. 5.2.2.
Economische betrokkenheid van de leden
De coöperatieve kent 3 (à 5) categorieën van leden (huurders/kandidaathuurders/overheid/institutionele beleggers). Elk soort lid is steeds financieel betrokken in de vorm van aandeelhouder. Voor het volledige overzicht verwijzen we naar hoger in deze blauwdruk. We beperken ons hier tot de aandeelhouders-huurders omdat het leveren van ‘wonen’ de kern van de economische activiteit is. Huurders moeten minstens één aandeel hebben. Bovendien moedigt de coöperatieve hen aan tot het kopen van bijkomende aandelen. Streefdoel is dat de huurders minstens 20 % van het eigen vermogen leveren, met als ultiem doel 100%.
58
5.2.3.
Democratisch besluitvorming door de leden
Elke categorie van leden neemt deel aan de besluitvorming. De verdeling van het aantal stemmen zorgt ervoor dat zowel de missie en visie van de coöperatieve als de belangen van de verschillende types van leden bewaakt worden en in evenwicht blijven. Geen enkel type leden kan éénzijdig de eigen belangen opdringen op een wijze dat dit de belangen van de anderen fundamenteel schade toebrengt. Voor de gewone beslissingsbevoegdheden hanteren we het systeem van 1 stem per aandeelhouder, ongeacht het aantal aandelen. 5.2.4.
Onafhankelijkheid en autonomie
De coöperatieve is onafhankelijk en autonoom in de enge zin van het woord: ze beslist zelf over de werking, activiteiten, organisatie, kapitaalsverwerving, dividend … Tegelijk is de coöperatieve is afhankelijk van de socio-economisch, maatschappelijke en beleidscontext en dus niet-autonoom. Ze WIL dit niet zijn omdat ze zich als instrument en partner opstelt van haar belangrijkste stakeholders: de burgers en de overheid. Ze KAN dit niet zijn omdat ze zich in een afhankelijkheidssituatie bevindt. Ze is afhankelijk van: > voldoende (blijvende) kapitaalsinbreng; > geschikte (aangepaste) regelgeving; > beschikbaarheid en aankoop van gronden en panden; > het verkrijgen van bouwvergunningen … 5.2.5.
Ledenvorming en informatie voor de vennoten
Deze blauwdruk situeert zich op een conceptueel niveau. De uitrol wordt in een latere fase uitgewerkt. Vanzelfsprekend zullen communicatie en informatie een essentiële rol spelen. Die verloopt via een communicatiemix die aangepast is aan de specifieke subgroepen (cfr. type aandeelhouders). Omdat we kiezen voor een relatief slanke organisatie zullen we enkel de hoofdlijnen uitzetten en voor de uitvoering in een partnerschap beroep te doen op het sociaal-cultureel middenveld: samenlevingsopbouw, Vorming Plus … Dit kan zowel om algemene en gebiedsdekkende afspraken gaan als over regionale en subgroepgerichte initiatieven. Verder zou informatie en belangenbehartiging van de leden tgo. de coöperatieve kunnen gebeuren via bv. een collectief lidmaatschap bij diensten/organisaties die juridisch advies geven (bv. huurdersbond). 5.2.6.
Coöperatie tussen coöperaties
Dit wordt pas in een later fase uitgewerkt. Zoals reeds hoger gesteld moet een werkbare methode gevonden worden om een grootschalige realisatie beheersbaar te houden. Dit kan eventueel via een cluster van coöperaties. Verder zijn er nog coöperatieven op andere domeinen die voor ons belangrijk kunnen zijn: een coöperatieve bank, energieproducenten … 5.2.7.
Aandacht voor de gemeenschap
Door te werken met de 3 stakeholders creëer je een ‘open’ coöperatieve , die niet enkel denkt en werkt voor haar aandeelhouders-huurders, maar ook voor potentiële huurders en het algemeen belang (overheid).
59
De coöperatieve ziet zich als instrument en stelt zich op als van haar belangrijkste stakeholders: de burgers en de overheid. We hechten dan ook veel belang aan het mee helpen realiseren van hogere beleidsdoelstellingen en de bouwen deze aandacht structureel in via het aandeelhouderschap: 1/3 voor de overheid en elke categorie van aandeelhouders moet akkoord gaan met de beslissing. Inhoudelijk zouden lokale overheden bv. bij het verkopen of ter beschikking stellen van gronden eisen kunnen opleggen in de richting van gemeenschapsvoorzieningen, aandacht voor zorg, mobiliteit …
60
6. BOUWSTENEN VAN DEZE BLAUWDRUK 6.1. Kansen Conceptueel biedt de hybride woningmarkt tal van kansen: Micro: Betaalbaarder wonen realiseren Het vergroten van de huidige te beperkte private huurmarkt Eigendomsverwerving (via aandelen in de coöperatieve) voor wie momenteel geen woning kan kopen op bouwen Meso: Activeren van slapend kapitaal op spaarboekjes Investering in de lokale economie en tewerkstelling Realisatie van beleidsdoelen: recht op wonen, duurzaam ruimtegebruik, energiezuinige woningen, renovatie van verouderde appartementsgebouwen, … Een uitgebreider overzicht volgt in een volgende blauwdruk.
6.2. Knelpunten Voor een overzicht van de knelpunten verwijzen we naar de strategische vragen en keuzes. Op basis van de scenario-analyses zal blijken of en welke knelpunten er zijn.
6.3. Randvoorwaarden Voor een overzicht van de knelpunten verwijzen we naar de strategische vragen en keuzes. Op basis van de scenario-analyses zal blijken of en welke randvoorwaarden er zijn.
61
7. BESLUIT 7.1. Besluit Deze blauwdruk onderzocht de haalbaarheid van het concept hybride woningmarkt en geeft een antwoord op de meest fundamentele vraag ‘Onder welke voorwaarde is de hybride woningmarkt realiseerbaar?’ Op basis van de scenario-analyses, kansen, knelpunten en randvoorwaarden wordt het definitieve besluit uitgeschreven zal blijken of en welke randvoorwaarden er zijn.
Ernst & Young besluit op basis van hun preliminaire analyses (versie 4 december 2013) op economisch, fiscaal, juridisch en bouwtechnisch vlak dat het hybride woonconcept bedrijfseconomisch en financieel haalbaar is onder bepaalde randvoorwaarden en parameters (op basis van nog uit te voeren scenario-analyses). Deze economische, fiscale, juridische en bouwtechnische premissen zullen een impact hebben op micro, meso en macroniveau, en hun onderlinge interactie. 26 Ernst & Young stelt o.a. nu reeds vast : Economisch ►Er is een bestaande en toekomstige vraag naar betaalbare, kwalitatieve en flexibele woningen; ►Voldoende schaalgrootte is belangrijk, leegstand geminimaliseerd moet worden, en woningen verkopen (na een tijd verhuring) kan een interessante winstgenerator zijn; ►De juiste partners (overheid, bouwsector, huurders/aandeelhouders, financiers) zijn belangrijk voor de noodzakelijke kapitaalinjectie; ►Voldoende huurders met diverse levenswoonpaden aantrekken die ook aandelen verwerven, mede dankzij het aanbod van een dividendrendement, is cruciaal; ►Het aanbod van de juiste woningen, en strak beheer hiervan, zal de rendabiliteit van de coöperatieve vennootschap sterk beïnvloeden; ►Het eigen vermogen wordt best aangevuld met goedkopere kredieten om de gemiddelde kapitaalkost te verminderen; ►Het inflatie- en renterisico, en het risico op niet betaling en leegstand moeten zoveel mogelijk worden ingedekt. Juridisch ►Uitwerken van een aangepaste juridische regelgeving; de huidige diverse wetgeving volstaat niet om het recht op aangepast wonen aan te bieden; ►Duidelijke rechten en plichten voor alle stakeholders inschrijven in de statuten van de coöperatieve; Fiscaal ►Uitwerken van een aangepaste fiscale regelgeving, in samenspraak met de nationale en regionale overheden. Hierbij denken we vooral aan: vermindering van 25% roerende voorheffing op dividenden voor de huurders/aandeelhouders; vermindering van de registratierechten en BTW op de investeringen van de coöperatieve vennootschap. Bouwtechnisch ►Op korte tijd een mix van woningen (nieuwbouw of renovatie) ter beschikking stellen om te verhuren;
62
►De mix bepalen uit flats, woningen, geschakeld of gestapeld, eerder voor senioren of levensloopbestendig, met meer of minder kamers afhankelijk van de beoogde doelgroepen; ►Het bouwproces strak bewaken: aankoop gronden, bouw, financiering, aanbod van de continue juiste mix in het kader van het aangepaste wonen; ►Het Europese, nationale en sociaal huisvestingsbeleidsnormenkader integreren; ►Duurzaamheid verstandig integreren in het bouwproces cfr. de hoger gedefinieerde richtlijnen, steeds met het oog op de bewaking van kwaliteit versus kost.
7.2. Blauwdruk – versie 2.0 en versie 3.0 Deze blauwdruk gaf antwoord op een aantal fundamentele vragen. Een aantal vragen worden later nog beantwoord op basis van de scenario-analyses in de versie 2.0 van deze blauwdruk. Tegelijk riep deze studie een reeks nieuwe vragen op. Aanvullend aan bovenstaand besluit formulieren we bijkomende onderzoeksvragen, die te onderzoeken en op te lossen zijn in een bijkomende studie, die moet uitmonden in een blauwdruk 3.0. INVENTARIS - Verder te onderzoeken en uit te diepen - werkversie: Vertalen we ‘betaalbaar wonen’ in een lagere huurprijs (eventueel deels via dividend) of eerder in kapitaalsopbouw (waaruit dividend volgt) ? Primeert één van beiden of staan beiden op gelijk niveau? Wie bepaalt dit: de coöperatieve of de individuele aandeelhouder/huurder? Wat is juridisch mogelijk en niet mogelijk? Welke economisch-financiële effecten heeft dit voor de coöperatieve en voor het individu? Wat willen de (potentiële) huurders en wat is wel en geen breekpunt? Voor- en nadelen van keuzes in hoogte, wijze en rangorde van dividenden moeten nog verder onderzocht worden via marktonderzoek: wat zijn de wensen van diverse doelgroepen en welke effecten hebben de verschillende keuzes? Ontwerp statuten van de coöperatieve / toewijzingsreglement huur. Marktbevraging bij diverse stakeholders en potentiële aandeelhouders: Werven van (potentiële) aandeelhouders/huurders/gronden/gebouwen: Contactgegevens, inhoudelijke info, communicatie/overleg/afstemming Eventueel: het opzetten van een pré-coöperatieve met 20 euro-aandelen (cfr. New-B) Uitwerken regels ‘verplicht verhuizen’ naar gepaste woning en draagvlak toetsen via marktbevraging. Snelle toegang: welke kostprijs (via een lager dividend) is men bereidt te betalen voor een snellere toegang en, omgekeerd, voor welk bedrag vinden kandidaathuurders het (moreel) aanvaardbaar dat iemand voorrang krijgt. Marketing en communicatie uitwerken: 27
De coöperatieve bank in wording NewB slaagde er in op enkele weken tijd meer dan 40.000 mensen te overtuigen om een aandeel van 20 euro te kopen. Uiteraard is dit symbolisch en ruim onvoldoende om een bank op te richten (nodig startkapitaal is zo’n 60 miljoen euro), maar het geeft wel een indicatie van een mogelijk draagvlak en het helpt bij het verder vorm geven van NewB Een soortgelijke campagne kan helpen om de opstart van de hybride woningmarkt verder voor te bereiden: start met 20 euro-aandelen die men in een latere fase (wanneer de uitrol effectief van start gaat) kan omzetten naar aandelen van 1.000 euro. Als de aankoopdatum van het 20 euro-aandeel geldt als datum voor volgorde van toewijzing, kan dit een stimulans zijn. Deze opstart-aandeelhouders vormen een goed databestand voor marktbevraging en input om de werking concreet vorm te geven: aantal geïnteresseerden, gezinssituatie, huidige woonplaats, gewenste
63
woonplaats (huren), woonwensen en -noden, mogelijke huurprijs, potentie tot bijkomende aandelen (bij start of maandelijks opbouwend), noodzakelijk dividend …
Uiteraard wordt hiermee pas gestart wanneer er een grote kans op effectieve realisatie is. Overleg met diverse overheden Op basis van de blauwdruk 2.0 kunnen we met de Vlaamse en federale overheid de randvoorwaarden en invulling van de hybride woningmarkt bespreken. De coöperatieve combineren met een vzw: We willen onderzoeken of de aanvullende werking met VZW’s (Vlaams, regionaal, lokaal), voor activiteiten die minder of geen commercieel karakter hebben en subsidieerbaar zijn, voor een meerwaarde zorgt (inhoudelijk, financieel). Opmaak prospectus voor uitgifte aandelen.
64
8. BIJLAGEN
Rapport Ernst & Young – Preliminaire fase – versie 4 december 2013.
1
http://www.vlaamsbouwmeester.be/files/d94fe39344a34f7b94e774cff31cbd0e.pdf - 2011
2
http://nl.wikipedia.org/wiki/Sparen http://nl.wikipedia.org/wiki/Beleggen http://nl.wikipedia.org/wiki/Investeren, geraadpleegd op 5-12-2013
3
http://aps.vlaanderen.be/lokaal/domeinen/demografie/kk_rapport_demo.html - 30 oktober
2013 4
http://www.febelfin.be/nl/hypothecaire-kredietverlening-status-quo-ten-opzichte-van-vorigtrimester - geraadpleegd op 4-11-2013 5
http://www.inclusieinvest.be/ geraadpleegd op 5-12-2013
6
Beleidsbrief Wonen 2013-2014, punt 1.3.1, blz. 17
7
http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/Cijfers/Pages/Excel.aspx > Tabel: Woningmarkt - Aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw en renovatie – raadpleging 4/11/2013 8
http://www4.vlaanderen.be/dar/svr/afbeeldingennieuwtjes/demografie/bijlagen/2011-03-02perstekst-projecties.pdf - 30-10-2013 9
http://nl.wikipedia.org/wiki/Integraal_management - 30-10-2013
10
http://www.agentschapondernemen.be/sites/default/files/documenten/srhow_nace_code_juli _2008.pdf - geraadpleegd op 25-11-2013 11
http://www.thuisindestad.be/stedenfonds_3.html - 30-10-2013
12
http://www.mi-is.be/be-nl/grootstedenbeleid/onze-stadspartners - 30-10-2013
13
LAHAYE WILLY, PANNECOUCKE ISABELLE, VRANKEN JAN, VAN ROSSEM RONAN , Armoede in België 2013 - Jaarboek Armoede 2013 - ACCO, Hoofdstuk 5 ‘Collectieve eigendom van woningen’ – blz. 264 14
http://www.samenlevingsopbouwgent.be/themas/wonen_Private_markt/CLT.htm – geraadpleegd op 12-11-2013 15
http://www.newb.coop/Uploads/newb/FILE_BE457AAE-A7C4-415E-B27E330C786A49FE.PDF – geraadpleegd op 12-11-2013 16
http://www.vvsg.be/Omgeving/huisvesting/Documents/JD%20d507%20Te%20koop,%20woo ngelegenheid%20voor%20het%20leven.pdf 17
http://www.vvsg.be/Omgeving/huisvesting/bouwen_wonen/Pages/studiedag10-12-2013.aspx
18
http://www.standaard.be/cnt/dmf20131212_055 - geraadpleegd op 13-12-2013
65
19
http://www.inclusieinvest.be/wp-content/uploads/2012/10/Prospectus_15_10_2013.pdf geraadpleegd op 25-11-2013 20
http://www.bestuurszaken.be/sites/bz.vlaanderen.be/files/documenten/organisatieontwikkeling/Overzic ht_Soorten_IVA_EVA.pdf - geraadpleegd op 2-12-2013 21
Rapport Ernst & Young – Preliminaire fase – versie 4 december 2013, blz. 33
22
Rapport Ernst & Young – Preliminaire fase – versie 14 oktober 2013, blz. 30
23
http://nl.wikipedia.org/wiki/Marketing - geraadpleegd op 13-11-2013
24
http://nl.wikipedia.org/wiki/Dienstenmarketing - geraadpleegd op 13-11-2013
25
https://shared.khleuven.be/content/bijlagen/rapport_COOPERATIES_web.pdf geraadpleegd op 7-11-2013 26 27
Rapport Ernst & Young – Preliminaire fase – versie 4 december 2013, blz. 52 https://www.newb.coop/nl/default.aspx - geraadpleegd op 13-11-2013
66
