Hybride aandrijving voor de woningmarkt De woningmarkt in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen, de huidige marktsituatie en het toekomstperspectief. Drs. Fokke de Jong en Drs. Janine Boers, Atrivé, maart 2013 Deze notitie is gebaseerd op de eerste fase van het woningmarktonderzoek, dat de Stadsregio momenteel door Atrivé laat uitvoeren: de analyse van verhuisbewegingen. De notitie is besproken met de portefeuillehouders van de 20 regiogemeenten en met vertegenwoordigers van marktpartijen die in de stadsregio actief zijn. De feitelijke weergave van de woningmarkt wordt breed gedragen en herkend. De inbreng van de marktpartijen heeft bovendien geleid tot een nadere inkleuring en een verdere verdieping van de resultaten. De 20 gemeenten in de stadsregio Arnhem Nijmegen vormen samen een aantrekkelijke en gevarieerde regio. De landschappelijke diversiteit is groot, met in het noorden en het zuiden van de regio de stuwwallen en de bossen en in het hart van de regio het open rivierenlandschap. De stadsregio is een gebied met contrasten. Dat zien we terug in het wonen. Arnhem en Nijmegen bieden uitgesproken stedelijke woonmilieus, met aantrekkelijke centra en een hoog voorzieningenniveau. Aan de rand van de steden en in de gemeenten eromheen zijn de meer suburbane woonmilieus te vinden, afgewisseld met landelijke gebieden. We zouden kunnen spreken van een hybride systeem: Een systeem dat bestaat uit meerdere componenten. Deze zijn onderling verbonden, aanvullend, en werken optimaal samen. Het is een duurzaam systeem. In een hybride woningmarkt gaat het om woonmilieus met aanvullende kwaliteiten: de kracht van de steden en het fraaie en diverse landschap. In een transitie van groeidenken naar duurzame kwaliteit, waar we nu voor staan, is dit een belangrijke kwaliteit. Relatie met overige regio’s: brandstof van buiten Hoe werkt nu de woningmarkt in deze regio? Op het terrein van het wonen is er sprake van een ‘open regio’ met veel relaties met omringende regio’s en verder weg gelegen gebieden. Nijmegen is de belangrijkste motor in de regio, en trekt als universiteitsstad veel studenten uit de wijde omgeving. Nijmegen wordt geflankeerd door Arnhem, dat als belangrijke HBO stad ook veel studenten aantrekt; uit omringende regio’s zoals De Achterhoek, en ook van verder weg. Arnhem en Nijmegen kunnen worden gezien als elkaar versterkende motoren, net zoals een benzine- en een elektromotor in een hybride systeem samen voldoende vermogen leveren. 1
De woningvoorraad van beide steden biedt ook ruimte voor de instroom van studenten. De woningvoorraad bestaat voor een relatief groot deel uit goedkope huurwoningen, van corporaties en van particulieren, meestal appartementen. De dynamiek in deze woningmarktsegmenten is hoog, met relatief veel verhuizingen. De instroom van jonge huishoudens is de brandstof die de dynamiek in de regionale woningmarkt voedt. Er stroomt veel meer naar binnen dan naar buiten. Het gaat om verhuizingen over grote afstand. Als jonge 1&2 persoonshuishoudens over grote afstanden verhuizen is doorgaans hun opleiding het verhuismotief. Er is ook een aanzienlijke groep gezinnen en 1&2 persoonshuishoudens in de leeftijd van 30-65 jaar die over grote afstand van- of naar de stadsregio verhuist. Voor hen is werk een belangrijk motief, naast persoonlijke omstandigheden. Vestiging en vertrek is voor deze categorie redelijk in evenwicht. Arnhem trekt per saldo wat meer huishoudens over lange afstand aan. Met name de noordkant van de stad is aantrekkelijk voor mensen die graag in de regio wonen, in een aantrekkelijk woonmilieu, maar in de Randstad werken. Nijmegen verliest in deze categorie per saldo iets. Voor Nijmegen speelt mee dat een deel van de studenten na hun opleiding elders in het land een baan vindt. Ook is vanuit Nijmegen het westen van het land minder goed bereikbaar. Voor de bereikbaarheid per auto zijn de bruggen over de Waal een knelpunt. Relaties binnen de stadsregio: samenhangende componenten Ook binnen de stadsregio trekken jongere 1&2 persoonshuishoudens naar Arnhem en Nijmegen, om daar een opleiding te volgen. Het kan ook zijn dat hun verhuismotief woninggerelateerd is: In de steden zijn meer betaalbare woningen voor starters te vinden. De stroom van jongeren naar de steden is in omvang de grootste beweging binnen de stadsregio. Daarnaast is er veel doorstroming. Vaak willen huishoudens die voor hun opleiding in de regio zijn komen wonen, er graag blijven. Zij willen en kunnen binnen de stadsregio hun (woon)carrière voortzetten. De instroom blijkt een duurzame en hernieuwbare brandstof te zijn. Vanuit Arnhem en Nijmegen is er (per saldo) een uitstroom van huishoudens in de categorie 30-65 naar de omringende gemeenten. Het betreft zowel de gezinnen als de 1&2 persoonshuishoudens. Bij de gezinnen is het relatieve verschil tussen vestiging en vertrek groter, bij de 1&2 persoonshuishoudens is het absolute verschil groter, want het betreft een grotere groep verhuizers. Vanuit Nijmegen zijn Wijchen en Beuningen populaire bestemmingen, maar ook Arnhem. Voor alle doelgroepen samen is voor de vertrekkers uit Nijmegen Arnhem zelfs de belangrijkste bestemming. Vanuit Arnhem trekken deze doelgroepen (30 -65) naar Rheden, Overbetuwe en Lingewaard. Binnen deze leeftijdsklasse opteren ‘empty nesters’ weer voor centrumlocaties. Een deel van de huishoudens die suburbaan zijn gaan wonen wil in deze levensfase weer terug naar Arnhem of Nijmegen. Ook voor Arnhem geldt: als we alle doelgroepen samen nemen is Nijmegen de belangrijkste bestemming. De stroom tussen Arnhem en Nijmegen betreft voor het grootste deel 1&2 2
persoonshuishoudens onder de 30, maar ook voor de andere doelgroepen zijn de relaties substantieel. De motoren in de regio drijven ook elkaar aan. Per saldo verliest Nijmegen wat huishoudens aan Arnhem, zowel in de genoemde categorie 1&2 persoonshuishoudens onder de 30 als in de categorie 30-65. Marktpartijen noemen als verhuisreden de betere bereikbaarheid van Arnhem. Naast een uitstroom van de huishoudens in de categorie 30-65 naar de omringende gemeenten rond Arnhem en Nijmegen, zien we dat deze doelgroepen zich ook vestigen in de VINEX locaties binnen deze steden. Om een scherp beeld te krijgen van de aantrekkingskracht van VINEX, ook uitgesplitst naar doelgroep, zijn de verhuisrelaties zijn voor de Waalsprong en Schuytgraaf nader onderzocht.
3
In Schuytgraaf is in de periode 2009 – 2011 redelijk wat gebouwd. Tegenover 500 vertrekkende huishoudens staan er 1500 die er zijn komen wonen; een vestigingsoverschot van 1000 huishoudens. De meeste relaties zijn er met de overige delen van Arnhem. Schuytgraaf is met name populair bij gezinnen en 1&2 persoonshuishoudens in de leeftijd 30-65, maar ook bij de jongeren (<30) is er sprake van een vestigingsoverschot. Behalve uit Arnhem zijn vestigers ook uit verder weg gelegen regio’s in Nederland afkomstig. Marktpartijen geven aan dat de woningverkoop in Schuytgraaf recent sterk is teruggevallen. In de Waalsprong is in de periode 2009-2011 minder gebouwd dan in Schuytgraaf. Er zijn ongeveer evenveel vestigers als in Schuytgraaf, maar veel meer vertrekkers. Dit resulteert in een vestigingsoverschot van 200 huishoudens. De Waalsprong heeft de meeste relaties met de overige delen van Nijmegen. Jonge vestigers in de Waalsprong komen uit Nijmegen zelf, en zijn voor een deel verhuizers over grotere afstand. Gezinnen in de leeftijd 30-65 komen vooral uit Nijmegen. Daarnaast is er per saldo een kleine uitstroom van gezinnen en 1&2 persoonshuishoudens naar Lingewaard. Er zijn veel relatief kleine eengezinswoningen in de Waalsprong. Marktpartijen denken dat veel van deze huishoudens na een aantal jaar iets groters wensen, zoals een twee-onder-één kap woning. De waargenomen situatie voor de Waalsprong is een momentopname. In de onderzochte periode is weinig gebouwd. In Schuytgraaf is wel substantieel gebouwd. Beide VINEX locaties hebben een belangrijke functie voor de lokale woningmarkt. De categorie huishoudens die zij aantrekken stroomt ook door naar andere gemeenten. Voor beide steden is de verhuisstroom in deze categorie naar de omliggende gemeenten samen groter dan naar de VINEX. Deze huishoudens kiezen uit de diversiteit aan woonmilieus die de regio te bieden heeft. De VINEX woonmilieus alleen kunnen niet in deze diversiteit voorzien. Arnhem en Nijmegen hebben de omringende gemeenten nodig, om mensen in de regio vast te houden, evenals de grote steden nodig zijn om jonge mensen aan te trekken. Van de mensen die wooncarrière maken wil een deel suburbaan wonen, maar wil ook een deel groter wonen in de stad. Een deel van de Waalsprong (Lent) heeft de potentie om aan deze woonwens te voldoen. Het centrum van Nijmegen ligt op fietsafstand. Oosterhout ligt voor deze groep al te ver weg. Aandachtspunt is wel de kwaliteit van de woningen in Lent. Veel gezinnen wensen een ruime eengezinswoning met drie slaapkamers en een zolder. In Lent staan veel kleine eengezinswoningen zonder berging. Met iets ruimere woningen zou Lent de stadsgeörienteerde doorstromers beter kunnen vasthouden. De Schuytgraaf trekt volgens de marktpartijen geen mensen die op zoek zijn naar een stedelijk woonmilieu. De profilering van Schuytgraaf als deel van de stad wordt niet waargemaakt. Het centrum van Arnhem ligt niet op fietsafstand en de binnenstedelijke verbindingen over de Rijn zijn knelpunten. Huishoudens die stedelijk en ruim willen wonen opteren liever voor bouwlocaties aan de noordkant van de stad.
4
Over het geheel genomen kent de stadsregio nog steeds een dynamische woningmarkt, met wel een lichte daling in de dynamiek. In de periode 2007-2011 daalde het aantal gevestigde personen in de Stadsregio met 8%. Dit is in lijn met de landelijke daling in deze periode. In de Stadsregio werd relatief veel verhuisd, ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Dat is tot en met 2011 zo gebleven. Wel zien marktpartijen een terugval in de vraag in de koopsector, en is er net als in de rest van het land sprake van een waardedaling. Gelet op woningtype en prijs is er sprake van een zekere doorstroming op de woningmarkt; van goedkoop naar duur, en van kleinere naar ruimere woningtypen. Marktpartijen zien een potentiële verhuisbehoefte van huishoudens die als gevolg van het ‘onder water staan’ van hun woning niet kunnen verhuizen. Het gaat bijvoorbeeld om huishoudens die enkele jaren geleden als starter een appartement hebben gekocht, dat inmiddels in waarde is gedaald. Woningmarktgebieden binnen de Stadsregio De wijze waarop de ‘woonladder’ in de stadsregio werkt leidt tot bepaalde samenhangen in de regio. Allereerst blijkt de samenhang ten zuiden van de Waal groot. De subregio’s Zuidoost en Zuidwest vormen, inclusief Nijmegen, een samenhangend geheel. Uitzondering is de gemeente Mook en Middelaar, dat meer relaties met de regio Noord-Limburg heeft. De belangrijkste relaties zijn van- en naar Nijmegen. Vanuit Wijchen, Beuningen, Heumen, Groesbeek en Ubbergen trekken jongeren naar de stad. Gezinnen en 1&2 persoonshuishoudens van 30-65 jaar trekken vanuit Nijmegen naar de omgeving, met Wijchen als populairste vestigingsplaats. Per saldo is er een licht vertrekoverschot vanuit de omliggende gemeenten naar Nijmegen. Dezelfde patronen zien we met het middengebied (Overbetuwe en Lingewaard). Maar deze gemeenten hebben meer relatie met Arnhem dan met Nijmegen. De gemeenten rond Nijmegen zijn aantrekkelijk voor dezelfde doelgroepen. Met andere woorden: zij concurreren om dezelfde doelgroepen. Duidelijk blijkt ook dat de gemeenten in het oosten van de Liemers (Montferland, Rijnwaarden en Zevenaar) relatief sterke onderlinge relaties hebben. In absolute aantallen zijn de verhuisstromen echter klein. Ook in en rond Arnhem is er een woningmarktgebied met relatief veel onderlinge samenhang te onderscheiden. Hiertoe behoren Arnhem, Renkum, Rheden, Overbetuwe, Westervoort en Duiven. Jongeren uit deze gemeenten trekken naar Arnhem. Gezinnen en 1&2 persoonshuishoudens in de leeftijd van 30-65 trekken naar de omliggende gemeenten, met name naar Rheden. Lingewaard heeft verhuisrelaties met zowel Arnhem, Nijmegen als Overbetuwe. De verbinding met de woningmarkt rond Arnhem is iets sterker als met het gebied rond Nijmegen. Naarmate we verder de Liemers oostwaarts in gaan nemen de relaties met Arnhem in kracht af. Westervoort is duidelijk op Arnhem georiënteerd. Duiven is ook het meest op Arnhem georiënteerd, maar er is ook uitwisseling met Zevenaar. Zevenaar heeft absoluut gezien nog de sterkste relatie met Arnhem, met name vanwege de trek van jongeren naar Arnhem, maar heeft relatief gezien meer relaties met Montferland en Rijnwaarden. In de categorie 30-65 is er geen substantiële verhuisbeweging van Arnhem naar Zevenaar. Dit wordt door de markt herkend. Een aantal gemeenten staat meer op zichzelf. Het betreft Rozendaal en Doesburg.
5
Hoe kunnen we deze verbondenheid nu duiden? Betekent samenhang concurrentie? Of hebben de gemeenten elkaar ook nodig? Anders gesteld: in hoeverre vullen de woonmilieus elkaar aan? Er zijn indicaties voor het laatste. De studenten komen af op het hoger onderwijs en de aantrekkelijke, levendige (binnen)stedelijke woonmilieus in Arnhem en Nijmegen. Het leeuwendeel van de instroom komt in centrale delen van deze steden terecht. Vooralsnog neemt ook het aantal arbeidsplaatsen in de regio toe. Reden genoeg voor veel huishoudens om in de regio te blijven wonen. Voor een wooncarrière in de regio is het van belang dat het aanbod in woningen en woonmilieus breed is. In een nieuwbouwwijk in het stedelijke gebied, in het open rivierenlandschap of in een bosrijke omgeving. Ook de bereikbaarheid is hierbij een belangrijk aandachtspunt. Het is van belang om in de agendavorming goed rekening te houden met de wensen en keuzes van de woonconsument. In onderstaande kaart zijn de grootste verhuisstromen weergegeven, voor de belangrijkste doelgroepen
Nieuwbouw wordt opgenomen door de markt en leidt tot zekere doorstroming In de eerste helft van de jaren tien in deze eeuw heeft de stadsregio veel inspanning gepleegd om de bouwproductie op te voeren. De regio is hierin zeer succesvol geweest. Inmiddels zijn de tijden en de opgave veranderd. Hoe is de situatie op dit moment? Gemiddeld zijn in de periode 2009-2011 ruim 3.000 woningen per jaar opgeleverd, met een licht dalende tendens tussen 2009 en 2011. Dit is van eenzelfde orde van grootte als de gemiddelde aanwas van het aantal huishoudens in deze periode. Ten opzichte van de bestaande voorraad zijn er relatief veel appartementen gebouwd en weinig woningen twee-onderéén-kap en vrijstaand. Met name in Arnhem-Noord en Zuidoost zijn relatief veel appartementen gerealiseerd. 6
De nieuwbouw blijkt vooral aantrekkelijk voor 30+ huishoudens (ruim twee derde van de vestigers in nieuwbouw). Meer dan bij vestigingen in de bestaande bouw, blijken vestigers in nieuwbouw uit de ‘eigen’ subregio te komen. Marktpartijen onderstrepen het lokale karakter van de vraag naar nieuwbouw. Zij schatten in dat 70% tot 80% van de vraag uit dezelfde gemeente komt. Vanuit het perspectief van doorstroming blijkt elke nieuwbouwwoning een derde achtergelaten sociale huurwoning op te leveren (corporatie + particulier). Daarnaast laat 6% van de vestigers een goedkope koopwoning (tot € 172.000,- ) achter. In de afgelopen jaren heeft de nieuwbouw er aan bijgedragen dat er betaalbare woningen beschikbaar zijn gekomen. Marktpartijen onderstrepen dat kwalitatief goede nieuwbouw doorstroming op gang kan brengen en zo ruimte kan creëren voor starters in de bestaande bouw. Zij waarschuwen voor het nieuw bouwen van relatief kleine starterswoningen. Het risico is dat hiermee de onaantrekkelijke woonmilieus van de toekomst worden gebouwd. De voorkeur gaat uit naar bouwen in kleine clusters. Van de gemeenten wordt flexibliteit in bestemmingsplannen gevraagd, zodat snel op een veranderende marktvraag kan worden ingespeeld. Zo kan worden gebouwd waar de vraag is: de juiste woning op de juiste plek. Er zijn wel dilemma’s. Marktpartijen geven aan dat er momenteel vooral vraag is naar goedkope koop, maar geven er toch de voorkeur aan juist niet de bouwen in deze categorie omdat er al veel aanbod is in de bestaande voorraad. Daarnaast geven zij aan dat er weinig aanbod is in de categorie dure huur (€700,- tot €800,-), ten opzichte van de vraag. Zij verwachten echter dat dit aanbod voor een belangrijk deel uit de bestaande voorraad zal moeten komen. Verdere analyse Tot zover de eerste inzichten op basis van de actuele verhuisbewegingen en een consultatie van marktpartijen. Hierna zal met het model ‘Socrates’ de ontwikkeling van de verhuisbewegingen tot 2020 worden gesimuleerd. Dit zal, samen met de resultaten van de analyse van de verhuisbewegingen, leiden tot een voorlopige agenda voor de regio en voorlopige agenda’s voor de subregio’s.
7
