De Huurder Buurtbemiddeling helpt bij overlast.
Het Blad
Voor Huurders Door Huurders Wat kan er gebeuren als u uw tuin en inrit niet onderhoudt.
Woonlasten in Nederland de hoogste in Europa.
Huren bij huurderswisseling sterk omhoog.
2 de jaargang nr. 4
Uitgegeven door Huurdersraad De Betere Woning Elburg Huurdersraad Woonwijs Harderwijk Huurdersbelangenorganisatie De Rode Draad Ermelo 16
Met een wijkgerichte, gezamenlijke, integrale aanpak door buurtbemiddelaars en andere instanties kan woonoverlast succesvol worden bestreden. Dat bleek tijdens een symposium over burenoverlast van de Woonbond regio West op 1 oktober in Utrecht.
Zelfs ernstige, geëscaleerde ‘kluwenconflicten’, waarbij meerdere bewoners uit een zelfde wijk zijn betrokken en die niet zelden gepaard gaan met intimidatie, bedreiging, brandstichting en vernieling kunnen vaak met succes worden opgelost.
‘Vastbijten en
niet meer loslaten’ is daarbij het devies. Van de 450 meldingen van extreme woonoverlast in 2009, waarbij ook vaak psychische oorzaken in het geding zijn, werd 65 % volledig opgelost. Ruim een kwart werd daarvan ‘beheersbaar’.
2 penningmeester
Dhr. Theo van der Heijden
Bewonersvereniging "P.C.Boutenslaan". Huurdersvereniging "De drie Clusters" Huurdersvereniging "Weidewaard" Huurdersvereniging "Kortekamp" Bewonersbelangenvereniging "7 Akkers".
Wijkgebonden bewonersverenigingen.
Dhr. Tjaart van Bruggen Mevr. Johanneke Boevé Dhr. Bernhard Smelik Mevr. Hermien Steengraver Mevr. Tun Teisman Mevr. Nel (P.T.) Gerritsen Mevr. Hannah Scholten Mevr. Marian Dijkstra Dhr. Pieter Schouten
plv.voorzitter lid lid lid lid lid lid lid lid
vacant Secretaris
Leden
voorzitter / secretariaat
Dhr. Gerben Hofma
Dagelijks Bestuur
Buurtbemiddeling helpt vaak bij woonoverlast
Functie
Voor Elburg; Jan de Groot Biesenkamp 57 8081 JA Elburg Voor Harderwijk; Gerben Hofma ir.Lelystraat 2d 3841 JW Harderwijk Voor Ermelo; Nel Haverlag Duifstraat 75 3853 TH Ermelo
Naam
Redactie:
3844 HE
3841 JW
Postcode
Contactpersoon: Mevr. H. Steengraver. Contactpersoon: mevr. S. Kiezebrink. Contactpersoon: Mevr. J.Boevé. Contactpersoon: Mevr. M.Sijtsma. Contactpersoon: Mevr. G.Hagen.
Goossenskamp 17 3841 XE Hondsdrafmeen 55 3844 PC Langendijkstraat 23 3842 GW P.C. Boutenslaan 29 3842 BD Kortekamp 86 3848 ZP Houtkamp 28 3841 XD Tromplaan 30 3843 EH Koggepad 15 3844 CB Kleine Marktstraat 5-2 3841 BD
Bunschotermeen 21
ir.Lelystraat 2d
Adres
De leden van Woonwijs zijn:
0341-422472 0341-418692 0341-427771 06-51981161 0341-430535 0341-881463 0341-428229 06-41306068 06-12873027
0341-420971
0341-421233 06-20050551
Telefoon
P.C.Boutenslaan 29. Lauwers 41 Hondsdrafmeen 55. Kortekamp 44. Guido Gezellelaan 83
Harderwijk Harderwijk Harderwijk Harderwijk Harderwijk Harderwijk Harderwijk Harderwijk Harderwijk
Harderwijk
Harderwijk
Plaats
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
[email protected] [email protected]
[email protected] [email protected]
[email protected] [email protected]
[email protected]
[email protected]
E-mail
19 a 7 6a 22 a
2b 6a 15 19 a 22 a 2a 12-14 4a 1
5a
20 a
Contactpersoon voor de wijk
Volgens ons is het weer gelukt om voor u een interessant blad samen te stellen. Vooral hoe het nu zit met de € 33615,= grens die per 1 januari ingaat komt uitgebreid aan bod. Ook een artikel over de woonlasten in Nederland die het hoogst zijn in Europa en waar wij niet trotst over hoeven te zijn is in deze Huurder opgenomen. Buurtbemiddeling komt ook aan bod en wat er kan gebeuren als men niet goed omgaat met het onderhoud om het huis. De enquête waar wij in het vorige nummer over spraken is klaar om verstuurd te worden. I.v.m. de drukke december maand, lijkt het ons beter om deze in januari 2011 te versturen. Al met al denken wij dat het weer een blad is geworden, waar u als huurder uw voordeel mee kunt doen. De redactie wenst u fijne feestdagen en een voorspoedig 2011.
Stichting Huurdersraad Woonwijs Harderwijk
Van de redactie
15
Stichting Huurdersraad Woonwijs Harderwijk
Wie is Woonwijs. Onze deur staat altijd voor u open. Wat kan Huurdersraad Woonwijs voor u betekenen? Woonwijs behartigt de belangen van alle huurders van UWOON te Harderwijk, dus ook uw belang. Woonwijs doet dat door UWOON te adviseren over beleid ten aanzien van huurverhogingen, het onderhoud aan haar woningen, de hoogte van de servicekosten. Natuurlijk ook over sociale onderwerpen als leefbaarheid, investeringen in wijken, het huisvesten van bijzondere groepen en energiebesparingen geeft Woonwijs advies aan UWOON. De samenwerking tussen Huurdersraad Woonwijs en UWOON staat beschreven in de samenwerkingsovereenkomst, die ook u kunt bekijken. Deze is eenvoudig te downloaden van de website van UWOON: www.uwoon.nl zie 'Huurdersraad' of bij Woonwijs aan te vragen.
Oproep De Huurdersraad WOONWIJS Belangenbehartiger van alle huurders van UWOON in Harderwijk. Wij zijn op zoek naar leden die hun wijk willen vertegenwoordigen in de huurdersraad. Tevens zijn wij op zoek naar een secretaris. Zie ook de pagina over wijken en afgevaardigden. Wilt u hierover meer weten neem dan contact op met de Voorzitter
14
Buurtbeheersing speelt een steeds belangrijker rol. In Utrecht hebben ze er nu 1.5 jaar ervaring mee. Volgens bronnen blijven verhuurders nogal eens in gebreke bij het aanpakken van burenoverlast. Als de klager en de overlastveroorzaker van dezelfde verhuurder huren, heeft deze een onderzoeksplicht. Daarbij kan het gaan om huisbezoeken, dossiervorming, het sturen van sommatiebrieven, het inschakelen van buurtbemiddeling, hulpverleningsinstanties of politie en in het uiterste geval zelfs ontruiming. Als een verhuurder ‘stilzit’ en de overlast onnodig voortduurt, kan dat zelfs een officieel ‘gebrek’ opleveren waardoor de huurder huurvermindering of schadevergoeding kan vorderen. Anders ligt het als de overlastgever en de klager niet dezelfde verhuurder hebben, wat vaak het geval is bij hangjongeren. Maar ook in dat geval staan klagers niet machteloos. Dat blijkt uit een procedure die de Utrechtse corporatie Mitros aanspande tegen hangjongeren. Ze kregen een straat- en contactverbod. De vader van een van hen huurt bij Mitros en werd verantwoordelijk gehouden voor het gedrag van zijn zoon. Tijdens het symposium werd duidelijk dat veel huurders heel andere ervaringen hebben met hun verhuurder: die doet niets Het zich ‘niet serieus genomen’ voelen loopt als een rode draad door de vaak schrijnende overlastverhalen. Bron : Woonbondig nov. 2010.
Hoe staat UWOON hierin. Onze corporatie is zich sterk bewust van het belang van een rustige woonsituatie en heeft daartoe de nodige stappen ondernomen door het aanstellen van een speciaal daarvoor opgeleide Buurtbemiddelaar.( de buurtbeheerder) Wij hopen dat deze man / vrouw weinig in actie hoeft te komen maar het biedt wel een geruststelling te weten dat er iemand is in geval er sprake zou zijn van overlast. U kunt hiervoor terecht bij uw locale vestiging van UWOON.
3
Wat kan er gebeuren als u als huurder om en rond het huis de boel verwaarloost. De huurder heeft in en bij het gehuurde volgens de oude wetgeving maar ook de nieuwe wetgeving een onderhoud- en herstelplicht. Hij kan deze activiteiten zelf uitvoeren c.q. door de verhuurder op zijn kosten te laten uitvoeren. Bij het van kracht worden van de nieuwe huurwetgeving op 1 augustus 2003 is deze onderhoud– en herstelplicht gedetailleerd opgenomen in een (koninklijk) besluit kleine herstellingen. Één in dit besluit opgenomen punt is: Onderhoud van tuinen, erven opritten en erfafscheidingen, die tot het gehuurde woonruimte behoren, op een zodanige wijze dat deze een verzorgde indruk maken. Een ander punt is: Wassen en schoonhouden van binnen en buitenzijde van ruiten, kozijnen,deurposten en geverfde onderdelen voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn. Wat kan er gebeuren als er bij u geconstateerd wordt of dat er klachten bij de verhuurder binnen komen dat u zich niet houdt aan deze onderhoud en herstelplicht. In dit geval zal de buurtbeheerder u benaderen en u op uw plichten wijzen en u verzoeken om binnen een bepaald termijn dit op te lossen. Verzaakt u in deze dan krijgt u opnieuw bezoek dit keer van de buurtbeheerder en een overlast medewerker. Wederom krijgt u het verzoek en een termijn om dit op te lossen. Indien u ook daaraan niet voldoet krijgt u van de vestigingsmanager een brief dat u binnen een redelijk termijn de klacht moet hebben verholpen, zo niet dan zal door de verhuurder de klacht worden verholpen. De kosten hiervan zullen dan op u worden verhaald. Wat wordt er zoal verstaan onder een verzorgde indruk van uw tuin en oprit. Geen aanhangwagens afvalcontainers of iets dergelijks in de voortuin, het toegangspad naar de voordeur vrij van obstakels zodat een postbode goed bij een voordeur kan komen, maar ook hulpdiensten moeten bij u kunnen komen. Dit houdt in dat men met een brancard bij u binnen moet kunnen komen. Ook moet u er voor zorgen dat uw buren geen last hebben van onkruid in uw tuin en het afval in de daartoe bestemde afvalcontainers afvoeren. Op zichzelf is de tekst in het besluit kleine herstellingen al duidelijk genoeg, een verzorgde, nette en schone aanblik van uw gehuurde woning. 4
Stichting Huurdersraad Woonwijs Harderwijk
Terugblik en Vooruitblik van Huurdersraad Woonwijs. Woonwijs overlegt met ……… Vestigingsmanager Mevrouw H. Gielen van UWOON. Directie van UWOON. Raad van Commissarissen van UWOON. Huurdersorganisaties uit Elburg en Ermelo. Nederlandse Woonbond. Samenwerkingsovereenkomst. Nieuwe overlegwet pet 1-1- 2009 inwerking getreden. Informatierecht, Adviesrecht en Instemmingsrecht. Minderkosten voor de huurder. Geen entreegeld meer bij serviceabonnement i.v.m. ZAV-beleid. Kosten servicefonds verlaagd van € 4,00 naar € 2,50. Huurdersstatuut bij Fusie. Hierbij mogen de huurders er niet op achteruit gaan. De regels en gemaakte afspraken naar het hoogste niveau. Folder Showroom algemene consumentenvoorwaarden is verbeterd ten gunste van de huurder. Huurmagazine bij de advertenties van de woningen zijn de oppervlaktes vermeld van de kamers. Vooruitblik. Werven van een secretaris en leden. Vooral in de Tinnegieter, Drielanden en Hierden. Enquête Huurdersblad. Herziening toewijzingsbeleid woningen. (oude loopt af). Afronden samenwerkingsovereenkomst. Tegemoetkoming bij planmatig onderhoud. En de gevolgen van de huurwoningmarkt Europees- en Regeringsbeleid. Gerben Hofma, Voorzitter huurdersraad Woonwijs.
13
Jaarlijkse verlenging huurcontract niet toegestaan. Een huurcontract voor bepaalde tijd waarin de huur steeds een jaar wordt verlengd, is in strijd met artikel 7230 Burgerlijk wetboek. Dit zegt dat de huur na een vaste eerste termijn voor onbepaalde tijd voortduurt. Een contractuele afwijking daarvan is niet toegestaan, aldus de Bredase voorzieningenrechter. Omdat de verhuurder, tevens eigenaar bewoner van een woning in Almkerk, tijdelijk in het buitenland verblijft en op termijn op een eenvoudige manier terug wil kunnen keren in zijn woning, hebben partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten van 10 september 2007 t/m 31 juli 2008.Daarin staat dat de huur steeds stilzwijgend met een jaar wordt verlengd, tot uiterlijk 31 juli 2010. Ook zegt het contract dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter heeft, dat de huurder afziet van rechten op verlenging na 2010 en dat de huurder in geval van opzegging door de verhuurder bij voorbaat instemt met ontruiming van zijn woning. In 2010 zeggen de verhuurder en de huurder allebei de huur op, de verhuurder per 1 augustus en de huurder per 1 april. De verhuurder gaat niet akkoord met de opzegging van de huurder en vordert nakoming van de huurovereenkomst tot 1 augustus. Hij stelt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds door de huurder kan worden opgezegd. De huurder vindt dat de eerste afgesproken termijn , per 31juli 2008 op grond van de artikelen 7:230 en 7:242 lid 2 BW is voortgezet voor onbepaalde tijd. Hij mocht de huur daarom eerder opzeggen dan per 1 augustus. De verhuurder doet een beroep op een uitspraak van de Hoge Raad van 2 december 1994 die zou bepalen dat artikel 7:230 BW niet geldt als de verlenging met steeds een jaar de bedoeling van partijen was. Dwingend recht. De rechter in kort geding is van oordeel dat artikel 7:230bw ook geldt voor contractuele verlengingen met steeds een bepaalde periode. En dus niet alleen als sprake is van voortzetting van de huurovereenkomst na het verstrijken van een contractueel bepaalde termijn. De parlementaire geschiedenis maakt volgens de rechter duidelijk dat de wetgever er bewust voor heeft gekozen om via het dwingende rechtelijke artikel7:230 BW te breken met de eerdergenoemde uitspraak van de Hoge Raad en vast te leggen dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet stilzwijgend voor opnieuw een bepaalde tijd kan worden verlengd. Dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst wel telkens voor bepaalde tijd wordt verlengd om zo een eenvoudige terugkeer van de verhuurder uit het buitenland mogelijk te maken, verandert daar niets aan. De rechter oordeelt dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan en dat de opzegging door de huurder per 1 april rechtsgeldig is. De huurder hoeft de huur vanaf 1 april niet meer te betalen. Bron ; woonbondig nr. 8
12
In veel gevallen kan men zien of men met een koop- of een huurwoning van doen heeft. Laten wij er met zijn allen voor zorgen dat deze opmerking steeds minder gezegd kan worden. Er is veel interesse voor de nieuwsberichten op de Woonbondsite. Deze berichten trekken twee tot drie keer zoveel bezoekers als bijvoorbeeld de dossiers over volkshuisvestingsthema`s. Gelukkig neemt de belangstelling voor die dossiers duidelijk toe. Met name voor die dossiers "Houd Huren Betaalbaar" en "Kraak en antikraak". Duidelijk is dat de actualiteit daarbij een grote rol speelt. Een mooi en recent voorbeeld waaruit duidelijk wordt hoe dit werkt, vormt de discussie in de Tweede Kamer over de invoering van Europese regels voor staatssteun aan woningcorporaties. Na afloop van het Kamerdebat op 28 oktober wisten we dat woningcorporaties vanaf januari 2011 geen sociale huurwoning meer mogen toewijzen aan middeninkomens, maar dat kwam nauwelijks in het nieuws. Het dossier "Houd Huren Betaalbaar" voorzag op dat moment duidelijk in een behoefte. En een ander voorbeeld is een brief van de Woonbond aan de woningcorporaties en grote commerciële verhuurders met het verzoek om geen gebruik te maken van de antikraakbureaus. Die leverde een hausse aan bezoekers op voor het dossier "Kraak en antikraak". In totaal staan er acht dossiers op de Woonbondsite: "Houd Huren Betaalbaar", "Energiebesparing", "Diversiteit en vernieuwing", "Jongeren", "Kraak en antikraak", "Wonen en zorg", "Wijkaanpak", "Zeggenschap". Al deze dossiers bieden relevante stukken onder de kop "Achtergrondinformatie". Sommige dossiers bevatten linkjes naar relevante sites van andere organisaties en/of linkjes naar interessante extra's, rekenprogramma's, films, en dergelijke. De dossiers "Energiebesparing" en "Jongeren", verwijzen de bezoeker die de diepte in wil door naar andere Woonbondsites. Dat zijn respectievelijk "bespaarenergiemetdewoonbond.nl" en "Opkamers.woonbond.net". Het onderhoud van de dossiers vergt de nodige inspanning. Het kan zijn dat u bepaalde informatie mist, waarvan u vindt dat het betreffende dossier die zou moeten bieden. Schroom in dat geval niet om ons dat te laten weten via
[email protected]. Bron: Woonbondig 9 november 2010.
5
Woonlasten Nederland hoogste van Europa Uit onderzoek voor de Europese Commissie blijkt dat de woonlasten in Nederland de hoogste van Europa zijn. In Nederland slokken de woonlasten gemiddeld 30,9% van het besteedbaar inkomen op, terwijl het Europese gemiddelde 22,2% is. Met name huurders hebben met een percentage van 38,7% een hoge woonlastenquote. Opvallend is ook de hoge woonlastenquote van de 20% huishoudens met de laagste inkomens in Nederland: bijna de helft (47,4%) van hun besteedbaar inkomen gaat op aan woonlasten. Europees onderzoek. In opdracht van de Europese Commissie hebben Erhan Özdemir en Terry Ward een internationaal vergelijkend onderzoek gedaan naar de woonlasten in Europa: Housing and social inclusion, European Commission, november 2009. Ze hebben hierbij gebruik gemaakt van de EUSILC (European Union Statistics on Income and Living Conditions). De onderzoekers hebben gekeken naar de woonlasten in relatie tot het besteedbaar inkomen: de woonlastenquote. Onder woonlasten verstaan ze de kosten van huur (netto huur, energielasten en overige lasten) en koop (hypotheekrente minus aftrek, energielasten, belastingen en verzekeringen en onderhoud). De onderzoekers concentreren zich op armoederisico’s, die zich vooral voordoen bij hoge woonlasten.. Het onderzoek vergelijkt de woonlasten vanuit verschillende invalshoeken: huur en koop, inkomensklassen, gezinsamenstelling, leeftijd. Voor Nederland blijft steeds één conclusie eruit springen: de woonlasten in Nederland zijn de hoogste in Europa! Verlaging woonlastenquote noodzakelijk Het onderzoek bevestigt de Nederlandse Woonbond in zijn opstelling dat de woonlastenquote in Nederland omlaag moet. De woningmarkt moet beter functioneren door het aanpakken van de prijsopdrijvende hypotheekrenteaftrek, aanbieders en verhuurders op de woningmarkt moeten de kosten fors reduceren, extra investeren in energiebesparing en een zeer gematigd huurbeleid. Bijzondere aandacht is nodig voor de betaalbaarheid van de laagste inkomens door de huurtoeslag op peil te houden. De Woonbond vindt dat de huurverhoging de komende kabinetsperiode niet meer mag zijn dan maximaal 1% boven de inflatie. In deze 1% zit ook de huurverhoging als gevolg van nieuwe verhuringen (harmonisatie-effect), zodat voor zittende huurders de huren slechts maximaal met 0,5% mogen stijgen. 6
B
R
E
T
S
K
R
E
W E
D
E
M E
I
L
A
B
E
E
N
V O
U
D
I
G
N
I
N
O
W R
U
U
H
I
U
W O O
N
M A
G
A
Z
I
N
E
P
U
S
U
S
G
D
O W U
O
B
G
N
I
N
O
W R
E
H
T
S
N
E
G N
E
U
I
T
Z
I
C
H
T
R
Z
O
N
I
I
R
N W E
I
L
A
N
D
Z
B
M E
H
W E
M N
O
I
R
S
T
L
T
E
E
L
B
U
R
G
M O
D
N O
I
R
S
S
H
M L
N
K
B
U
O
A
O
W E
O N
E
R
H
C
I
O
A
O
E
R
O
K
C N
E R
D R
W D N E
E U
U L
A D
D D
O R
M A R M M U
L O
W D O E
E
E
A
E
R
K
E
G
E
R
N
M O
M N
R
I
R
T
T
A
D N
L
I
M E
O
B
N
I
C
E
R
S
E
H
E
D
E
I
E
M V
S
W E
E
S
R
R
U
D
C A
B E
I G
N E
T T
I N
R U
W E U S
IJ F W G
L N
A A
T G
S T
U I
F U
R A
L
D
R
B
U
U
R
T
B
E
H
E
E
R
K
T
E
H
K
T
N
E
M E
N
N
O
B
A
E
C
I
V
R
E
S
W D
O
A
M IJ E W
Onderstaande woorden zijn opgenomen in deze puzzel Anders Flat Serviceabonnement Baliemedewerkster Fusie Showroom Benedenwoning Harderwijk Timmerman Bewijs Huur Uitgang Bewoners Huurcommissie Uitzicht Bewonerscommissie Huurder UWOON Buren Huurwoning UWOONmagazine Buurtbeheer Idee Vermaak Buurtbemiddeling Klacht Wees De Betere Woning Klachtencommissie Weiland De Rode Draad Klein Wijkagent Eenvoudig Kolom Wonder Eerst Loodgieter Woningbouw Elburg Ruit Woonwijs Ermelo 11
Puzzelrubriek Uitslag puzzel De Huurder september 2010 Vele goede antwoorden zijn er bij de redactie binnen gekomen op de puzzel in het september nummer van de Huurder. De goede oplossing van de puzzel uit het september nummer was redactie. Onder de goede inzenders zijn de onderstaande winnaars getrokken.
Bron persbericht woonbond
Locatie Harderwijk. 1e prijs dhr. H. J. Kraaienhof 2e prijs mevr. M. Foppen 3e prijs dhr. J Bouwmeester
Harderwijk Harderwijk Harderwijk
Locatie Ermelo. 1e prijs Dhr./mevr. J.N. Ooijervaar 2e prijs Dhr./mevr. T. Elzenaar 3e prijs Mevr. J Vink
Bloemfontein 29 Gelreweg 11 Reigerstraat 39
Ermelo Ermelo Ermelo
van Gulickstraat 4 Biesenkamp 22 Vooronder 17
Elburg Elburg Elburg
Locatie Elburg. 1e prijs Mevr. A Hulsman Bruijnes 2e prijs Mevr. IJ van der Veen 3e prijs Dhr./Mevr. D. van Wezep
Dit keer is er gekozen voor een wegstreeppuzzel. De woorden die onder de puzzel staan zijn verwerkt in deze puzzel De woorden kunnen zowel van links naar rechts, van boven naar onder, diagonaal als omgekeerd staan. Als u alle woorden heeft weggestreept, vormen de overgebleven letters een woord. Dit woord is de oplossing van deze puzzel Stuur de oplossing voor 1 februari 2011 op naar de lokale redactieleden en onder de goede inzenders worden weer leuke prijzen verloot. De redactieadressen zijn te vinden op pagina 2 Veel puzzelplezier toegewenst.
10
Bovendien is een kleine huurverhoging alleen aanvaardbaar als tegelijk maatregelen genomen worden om de woningmarkt beter te laten functioneren: versobering van de fiscale behandeling van de eigen woning, verbetering van de betaalbaarheid voor de laagste inkomens en extra investeren in de volkshuisvesting. Het geld dat door deze 1% vrijkomt (in vier jaar tijd structureel een half miljard) is nadrukkelijk bedoeld voor extra investeringen. Investeringen die nodig zijn om in de toekomst de woonlasten naar beneden te kunnen bijstellen: sociale nieuwbouw, energiebesparing en aanpakken van de problematiek in wijken en krimpgebieden.
Huurdersraden controleren afrekeningen In de vorige huurder hebben wij het gehad over dat de servicekosten voor energie sterk gestegen waren en dat de voorschotten erg omhoog waren gegaan. Voor ons als Huurdersraden was dit een signaal om dit verder uit te zoeken. Wij hebben enkele steekproeven gehouden en er bleek gelukkig dat alles in orde was. De afrekening kunt u zelf ook controleren. U moet dan de voorschotten van januari t/m december die UWOON aan het energiebedrijf heeft betaald en de afrekening die in dat jaar heeft plaatsgevonden bij elkaar optellen, eventuele werkzaamheden die door UWOON of derden zijn gedaan telt u hier ook bij op. (die kan zijn het vervangen van lampen of iets dergelijks) Dit totale bedrag gedeeld door het aantal bewoners van het complex is het bedrag wat u als bewoner had moeten betalen. Het verschil tussen dit bedrag en de al betaalde maandelijkse voorschotten is de afrekening. Omdat het boekjaar van UWOON en het energiebedrijf niet gelijk lopen was er onduidelijkheid ontstaan. UWOON heeft ons toegezegd dat zij in het vervolg dit beter zullen communiceren met de betreffende huurders.
7
Huren bij huurderswisseling sterk omhoog
Nederlanders willen grote huursector
Woningcorporaties zijn van plan de huren van vrijkomende woningen de komende jaren fors op te trekken. Dit blijkt uit onderzoek van het Woonbond Kennisen Adviescentrum (WKA). Een nieuwe huurder moet gemiddeld 14 procent meer betalen voor een woning. Op termijn leidt dit tot een forse reële stijging van het algehele huurniveau. De Nederlandse Woonbond is bezorgd over deze ontwikkeling. Het zet een forse rem op de gewenste doorstroming en de betaalbaarheid van het huren komt nog verder onder druk. Daarnaast moet de overheid hierdoor steeds meer uitgeven aan de huurtoeslag. Directeur Ronald Paping: ‘Uit een recent onderzoek blijkt dat de woonlasten van de Nederlandse huurder al de hoogste van Europa zijn. Daarom moet deze extra huurstijgingen worden beteugeld.’ De grote corporaties in de regio Amsterdam spannen de kroon. Zij trekken de huren bij nieuwe verhuringen op naar 95 tot 100 procent van het wettelijk toegestane maximum. Daarnaast laten ook enkele corporaties in Rotterdam en Utrecht weten dat hun beleid erop is gericht de huren fors op te trekken. In het onderzoek is ook een uitsplitsing gemaakt naar krimp of groeiregio’s. In de regio’s waar sprake is van een bevolkingskrimp zijn de huren het laagst, maar zelfs daar willen de corporaties de huren bij huurderswisseling sterk optrekken. In Drenthe met gemiddeld 6,2%, in Groningen met gemiddeld 6,3% en in Friesland met 4,2%. Verhuurders hebben juridisch gezien de vrijheid om de huurprijs bij huurderswisseling op te trekken. De enige (wettelijke) beperking daarbij is, dat de huurprijs niet boven de maximaal toegestane huurprijs uitkomt. Deze maximumhuur wordt berekend aan de hand van het aantal punten volgens het Woning waarderingsstelsel. Corporaties maken blijkens het onderzoek veelvuldig gebruik van deze vrijheid. Ook komt naar voren dat ze dit de komende jaren op grote schaal blijven doen. Gezien de nadelige effecten op de betaalbaarheid, de doorstroming en het huurtoeslagbudget, vindt de Woonbond dat de huurverhogingen bij huurderswisseling moeten worden beteugeld. De Woonbond staat op het standpunt dat de huren de komende jaren (gemiddeld) met maximaal 1 procent boven het inflatiepercentage mogen stijgen. Door in dat ene procent zowel de jaarlijkse huurverhoging (per 1 juli) als de verhoging van de huurprijs bij huurderswisseling mee te nemen, wordt deze laatste aan banden gelegd.
De Nederlandse bevolking wil in meerderheid kunnen kiezen tussen een koopwoning en een huurwoning. Dat willen zowel huurders als kopers. Voor drieëntachtig procent van de mensen zijn huren en kopen gelijkwaardige woonvormen. 79 Procent is voor een grote brede huursector, die niet alleen onderdak biedt aan de laagste inkomens. Dit blijkt uit onderzoek van de Woonbond naar het imago van huren en kopen. De uitkomsten ervan worden zaterdag bekend gemaakt op het 20 jarig jubileumfeest van de bond. Volgens de Woonbond geven de uitkomsten van het onderzoek aan dat er zo snel mogelijk een eind moet worden gemaakt aan de ongelijke behandeling van huren en kopen. ‘Er zijn geen argumenten om kopen te bevoordelen boven huren’, aldus Woonbond directeur Ronald Paping. ‘Niet op grond van eventuele maatschappelijke voordelen van kopen ten opzichte van huren of omgekeerd en evenmin op grond van de publieke opinie.’ De stelling wordt bevestigd door zowel het (opinie)onderzoek naar het imago van huren en kopen dat de Woonbond heeft uitgevoerd in samenwerking met ADV Market Research, als door een literatuurstudie naar de bevindingen van eerder onderzoek over de voordelen van huren en kopen. Zo wordt in de literatuurstudie ook de Commissie Sociaal-Economische Deskundigen aangehaald, die onlangs tot de conclusie kwam dat er nauwelijks redenen zijn om ‘vanuit het publieke belang geredeneerd’ koop te bevoordelen boven huur of omgekeerd. De laatste decennia doet zich duidelijk een verschuiving voor in het denken van de beleidsmakers, zonder dat daar rationele argumenten voor zijn aan te geven, of dat de Nederlandse kiezer erom vraagt. En ook de achterban van de drie grote partijen VVD, PvdA en PVV blijkt het in grote meerderheid eens te zijn met de stelling dat mensen moeten kunnen kiezen of ze in een koopwoning of in een huurwoning wonen. Dat de overheid het kopen de laatste decennia sterk heeft gestimuleerd, heeft volgens onderzoeker Gerard Jager een ideologische basis. Hij wijst erop dat er twee ideologische stromingen zijn in het denken over de positie van huren ten opzichte van kopen in de woningmarkt. In het Angelsaksische model is de huurwoning vooral bedoeld om de laagste inkomensgroepen te huisvesten, de sociaal zwakkeren. In het Continentale model is er een grote huurmarkt waarbij de huurbescherming onderdeel is van een groter systeem van sociale zekerheid, wat een bepaald bestaansminimum moet garanderen.
Bron Woonbond persbericht
Bron; Woonbond persbericht
8
9
