Stichting Huurdersraad Woonwijs Harderwijk Wijken en Afgevaardigden. Wilt u ook meebeslissen over zaken die spelen in uw wijk? U kunt als huurder van woningcorporatie UWOON mee beslissen over belangrijke zaken die spelen in uw wijk. Word dan lid van de Huurdersraad Woonwijs Harderwijk.
De Huurder Wat is en doet de buurtbeheerder voor u als huurder
Voor Huurders Door Huurders
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Woonwijs. Huurdersraad Woonwijs Postbus 43 3840 AA Harderwijk
Het Blad
Website: www.woonwijs-hw.nl E-mail:
[email protected]
Wat zijn de consequenties van de € 33.614,00 regel voor ons als huurder.
Dagelijks Bestuur. G. Hofma. 0341 - 42 12 33 / 06 - 20 05 05 51 Voorzitter/secretariaat. Vacant. Secretaris. Th. van der Heijden. 0341 - 42 09 71 Penningmeester.
Wijkindeling. UWOON heeft Harderwijk opgedeeld in 24 wijken. Van elke wijk kan één huurder in de Huurdersraad komen. Zoals uit onderstaande wijkoverzicht blijkt, is Woonwijs nog niet voltallig. U kunt zich dus nog aanmelden! Wijken waar een sterretje voorstaat zijn niet vertegenwoordigd. -1 Binnenstad (Binnen de Veste) -2a Friesegracht (Houtkamp) -2b Friesegracht (Goossenskamp) *3 Kruithuis(Weth.Jansenl./St.Janshof) -4 Stadsweiden -5a Stadsweiden (Stedenwaard) (Hanzewaard, Scheepswaard) -6a Stadsweiden (Weidewaard) *7 Stadsweiden (Stromenwaard) *8 Tinnegieter Noord (Nachthok, *9 Oranjebuurt Tinnegieter (1en2) Wilhelminalaan, Mauritslaan, *10 Tinnegieter (3) Fred.Hendriklaan) *11 Tinnegieter (Zuid) - 12 Wittenhagen (Zuid/West) -13 Wittenhagen (Zuidoost) - 14 Wittenhagen (Noord/West, Mid den) -15 Stadsdennen (Zuid) *16 Stadsdennen (Oost) *17 Stadsdennen (Centrum) *18 Stadsdennen -19a Stadsdennen (Noord) -20 Zeebuurt (Oude gedeelte) *21 Zeebuurt -22 Frankrijk (De Akker, Kortekamp, *23 Hierden Jannevroupad) 16
Vragen en antwoorden over renovatie.
Schrijnende voorbeelden ten gevolge van het Europese beleid
3 de jaargang nr. 3
Uitgegeven door Huurdersraad De Betere Woning Elburg Huurdersraad Woonwijs Harderwijk Huurdersbelangenorganisatie De Rode Draad Ermelo
Van de redactie Dit is de 3de huurder van dit jaar. Wij hebben geprobeerd u weer van veel nuttige informatie te voorzien. In de media heeft u al dikwijls kunnen lezen over de Europese regel waaraan woningcorporaties moeten voldoen. In deze Huurder zullen wij u ook proberen uitleg te geven wat de consequenties zoal zijn voor ons als huurder. Er blijken nogal eens vragen binnen te komen over renovatie en onderhoud, en dan vooral wat zijn de consequenties voor de huurder en wat zijn onze rechten. In deze huurder hebben wij getracht daar zoveel mogelijk antwoord op te geven In het overleg met UWOON hebben de huurdersraden afspraken gemaakt om eerder bij het overleg betrokken te worden. Hoe dit tot stand is gekomen en hoe dit in het vervolg gestalte zal krijgen kunt u verderop in dit blad lezen. De buurtbeheerder is een nieuw fenomeen voor de locaties Elburg en Ermelo. Deze functie is met de fusie in de beide locaties toegevoegd. Wat is en wat doet de Buurtbeheerder hebben wij proberen uit te leggen. Ook de puzzelrubriek ontbreekt dit keer niet, steeds meer reacties komen er bij de redactie binnen Veel leesplezier toegewenst .
Inhoudsopgave Pag. 2 Pag. 3 Pag. 4, 5 Pag. 6, 7, 8 Pag. 9, 10 Pag. 11 Pag. 12, 13 Pag. 14, 15,16
Van de redactie Europese regels voor huurders Schrijnende voorbeelden van de € 33.614,00 regel Vragen en antwoorden over renovatie en onderhoud Van de voorzitter Wat is en doet de buurtbeheerder Puzzelrubriek Lokaal nieuws
Redactie: Voor Elburg; Jan de Groot Biesenkamp 57 8081 JA Elburg Tel. 0525-682564 E-mail adres;
[email protected] Voor Harderwijk; Gerben Hofma ir.Lelystraat 2d 3841 JW Harderwijk Tel.0341-42 12 33/ 06-2005 05 51 E-mail adres;
[email protected] Voor Ermelo; Nel Haverlag Duifstraat 75 3853 TH Ermelo Tel. 0341-558131 E-mail adres;
[email protected]
TERUGBLIK van de jaarlijkse informatieavond met muzikale omlijsting van 30 mei 2011 in de Kiekmure. Programma: 1.Opening. 2.Terugblik en vooruitblik van Woonwijs door G.Hofma (voorzitter). 3.Toelichting over de Europese en Nederlandse regelgeving huurwoningen en de gevolgen voor de huurders door mevr. Hanke Gielen vestigingsmanager van UWOON. Pauze. Optreden door Paddy’s Passion. 4.Bestuursverkiezing: De voorzitter is aftredend, hij stelt zich herkiesbaar. 5.Rondvraag en sluiting. Weer optreden van Paddy’s Passion. De voorzitter blikt terug op het afgelopen jaar: Eerst een stukje geschiedenis. Op 4 april 2008 hebben de huurdersorganisaties uit Elburg, Ermelo en Harderwijken de 3 woningcorporaties een Huurdersstatuut opgesteld en ondertekend. Hierin is veel geregeld maar het belangrijkste is dat de huurders er niet op achteruit mogen gaan. Dit houdt in dat het huidige niveau wordt geoptimaliseerd. Ieder huurdersorganisatie had voor de fusie een samenwerkingsovereenkomst met zijn eigen corporatie. Na de fusie moest er een nieuwe samenwerkingsovereenkomst komen. Dat is niet eenvoudig geweest omdat in de bestaande overeenkomsten grote verschillen zaten. Tevens werd 1 januari 2009 de nieuwe Overlegwet van kracht. Mede door al deze wijzigingen is er samen met de Nederlandse Woonbond, UWOON en de 3 huurdersorganisaties een nieuwe samenwerkingovereenkomst opgesteld en deze is op 12 april 2011 door de betrokkenen ondertekend. Mevr. Gielen heeft een toelichting gegeven over de regelgeving, aan de hand hiervan heeft ze diverse vragen van de huurders beantwoord. Bestuursverkiezing: Er waren geen tegen kandidaten, onder applaus van de aanwezigen is dhr. Hofma herkozen als voorzitter. Gerben Hofma, voorzitter Woonwijs.
2
15
Lachen is gezond Een dure papegaai Een man gaat naar een dierenwinkel om een papegaai te kopen. “Wij hebben er drie” zegt de verkoper . “Die blauwe spreekt vier talen en kost € 750,00. Die rooie kent zes talen en kost € 1500,00 die oranje daar kost € 2000,00, maar die praat helemaal niet.” “2000 euro “roept de man “waarom is die zo duur?” “nou “zegt de verkoper, “wat hij doet weten wij niet, maar de andere twee noemen hem „baas’.”
Stichting Huurdersraad Woonwijs Harderwijk
Wie is Woonwijs. Onze deur staat altijd voor u open. Wat kan Huurdersraad Woonwijs voor u betekenen? Woonwijs behartigt de belangen van alle huurders van UWOON te Harderwijk, dus ook uw belang. Woonwijs doet dat door UWOON te adviseren over beleid ten aanzien van huurverhogingen, het onderhoud aan haar woningen, de hoogte van de servicekosten. Natuurlijk ook over sociale onderwerpen als leefbaarheid, investeringen in wijken, het huisvesten van bijzondere groepen en energiebesparingen geeft Woonwijs advies aan UWOON. De samenwerking tussen Huurdersraad Woonwijs en UWOON staat beschreven in de samenwerkingsovereenkomst, die ook u kunt bekijken. Deze is eenvoudig te dwonloaden van de website van UWOON: www.uwoon.nl zie: 'Huurdersraad' of bij Woonwijs aan te vragen. Oproep De Huurdersraad WOONWIJS Belangenbehartiger van alle huurders van UWOON in Harderwijk. Wij zijn op zoek naar leden die hun wijk willen vertegenwoordigen in de huurdersraad. Tevens zijn wij op zoek naar een secretaris. Wilt u hierover meer weten neem dan contact op met de Voorzitter 14
Waarom is er een Europese regel voor woningcorporaties gekomen. Woningcorporaties kunnen door een garantstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW goedkoop geld lenen. Doordat het waarborgfonds garant staat voor de lening, lopen banken minder risico´s en is de rente op leningen voor bijvoorbeeld nieuwbouw lager. Het voordeel is niet alleen de lagere rente maar ook mogelijkheid om geld te lenen . Zonder borging van het WSW bepaalt de bank aan de hand van het ingeschatte risico of en voor welk rentepercentage wordt geleend. Het rentevoordeel dat corporaties hebben wordt als staatssteun beschouwd. De Europese commissie is van mening dat dit oneerlijke concurrentie is voor o.a. commerciële verhuurders. Om deze reden zijn de regels voor staatssteun aangescherpt. Door de Europese commissie is aan het kabinet gevraagd om zelf met een voorstel te komen. Het kabinet is met dit voorstel gekomen, wat zowel woningcorporatie als huurdersorganisatie een zeer slechte regel vinden. Ook al omdat er in ons omringende landen een veel soepeler regeling van toepassing is. Maar ook hierin moet Nederland weer het braafste jongetje van de klas zijn.
Wat zijn de consequenties van de € 33.614,00 regel voor ons als huurder. Als bestaande huurder heeft het voor ons tot op heden nog geen consequenties. Voor nieuwe huurders of doorstromers daarentegen heeft het zeer verstrekkende gevolgen. Wat houdt deze regel voor huurders nu precies in. Met ingang van 1 januari 2011 dient 90% van de sociale huurwoningen te worden toegewezen aan mensen met een bruto (verzamel) inkomen lager dan € 33.614,00. Een sociale huurwoning is een woning met een huurprijs lager dan € 652,52. Indien zij hieraan niet voldoen volgen financiële sancties. Dat betekent dat 10% van de sociale huurwoningen kan worden toegewezen aan mensen met een hoger inkomen. Iedere woningcorporatie dient aan deze regelgeving te voldoen. Iemand met een bruto jaarinkomen van € 33.614,00 heeft een bruto maandinkomen van ongeveer € 2.594,00. Wat weer neerkomt op ongeveer € 1.750,00 netto per maand. 3
Door de nieuwe Europese regel is het niet meer mogelijk voor tweeverdieners die allebei een werkweek van 36 uur hebben om een sociale huurwoning te huren. Ook al zullen zij allebei het minimum loon verdienen. Het bruto minimumloon per maand is nl. € 1.435,00 Met dit inkomen komt men boven de inkomensgrens van € 33.614,00 Wat zijn zoal de gevolgen voor de huurders Huurders die boven de grens van € 33.614,00 komen kunnen geen sociale huurwoning meer huren bij een woningcorporatie. Zij zullen in de vrije sector een woning moeten huren maar daar liggen de huren ver boven de huurgrens van € 652,52 Ook zal het moeilijk zijn om voor deze mensen een woning te kopen, omdat er te weinig woningen te koop zijn in de prijsklasse waarvoor zij een hypotheek van de bank kunnen krijgen. Huurders die willen doorstromen, bv. senioren met een AOW en een klein pensioen die van een eengezinswoning naar een seniorenwoning willen kunnen dit niet omdat zij boven de grens van de Europese regel uit komen. Op de duur zullen wijken verarmen omdat de sociale woningen alleen maar verhuurd kunnen worden aan mensen met een klein inkomen. Wij verwachten dat het voor woningcorporaties op de duur steeds moeilijker wordt om al haar woningen verhuurd te krijgen., het aantal mensen dat nog in aanmerking komt voor een sociale huurwoning zal dalen Wij hopen dan ook dat deze regel gauw wordt aangepast of wordt afgeschaft. Zowel de overkoepelende organisatie van de woningcorporatie “Aedes”als de organisatie die de belangen van de huurders behartigt “de Woonbond”zijn over deze regeling niet te spreken, en zijn in overleg met de minister om deze regel van tafel te krijgen of dat de norm wordt aangepast . Schrijnende voorbeelden van de € 33.614,00 regel Noodwoning Wij zijn allebei 50 jaar en hebben drie studerende,inwonende kinderen in de leeftijd van 22,20 en 18 jaar. In 2004-2005 heeft mijn man een eigen bedrijf opgezet samen met een compagnon. Helaas het kwam niet echt van de grond. Na twee jaar hebben wij er toch de stekker uitgetrokken, maar een grote restschuld bleef staan. Wij hebben daarna om hypothecaire redenen ons huis moeten verkopen maar de schulden waren daarmee niet afgelost. 4
Epe Goes Heeg Heeze Helden Hoek IJlst Jubbega Kadoelen Landsmeer
Lenthe Moerdijk Monnickendam Mook Munstergeleen Nederhorst den Berg Neede Noordeinde Norg
Odoorn Oeken Oirschot Olst Oosterhesselen Raalte Rhienderen Schoorldam Sevenum Sloten
Stadskanaal Tegelen Tiel Tuil Venhuizen Vucht Weerselo Zeewolde
N
G
R
E
B
N
E
D
T
S
R
O
H
R
E
D
E
N
O
O
S
T
E
R
H
E
S
S
E
L
E
N
T
H
E
E
O
I
R
S
C
H
O
T
O
K
R
S
E
K
U
Z
R
E
R
H
I
E
N
D
E
R
E
N
E
T
Z
IJ
I
E
N
L
D
I
E
T
E
R
E
N
O
R
G
O
E
U
L
E
E
E
E
D
U
O
W
M
A
D
L
R
O
O
H
C
S
W
W
G
I
IJ
L
S
T
G
S
L
O
T
E
N
A
E
E
O
O
R
N
K
K
A
D
O
E
L
E
N
E
S
V
D
L
L
U
E
D
E
V
E
N
T
E
R
A
V
K
E
E
U
N
D
D
T
E
N
I
N
R
O
O
D
O
A
N
E
R
N
C
E
E
S
L
E
T
L
A
A
R
H
S
U
N
E
R
B
M
H
A
N
A
L
E
I
T
E
N
S
M
E
L
A
P
B
E
E
T
U
A
C
H
T
W
E
E
R
S
E
L
O
K
E
R
E
E
M
M
O
N
N
I
C
K
E
N
D
A
M
G
S
G
O
K
O
T
T
R
T
T
R
A
A
V
S
M
E
D
E
D
O
E
O
H
O
H
I
R
E
E
M
S
D
N
A
L
E
N
A
E
K
C
C
A
S
T
R
I
C
U
M
O
E
R
D
IJ
K
T
S
A
G
E
B
B
U
J
E
E
I
N
D
H
O
V
E
N
S 13
Puzzelrubriek Uitslag puzzel De Huurder juni 2011. Vele goede antwoorden zijn er bij de redactie binnen gekomen op de puzzel in het juni nummer van de Huurder. De goede oplossing van de puzzel uit het juni nummer was zomerkriebels Onder de goede inzenders zijn de onderstaande winnaars getrokken. Locatie Harderwijk. 1e prijs Fam. Postma. 2e prijs Dhr. K.L. Lanser 3e prijs Mevr. H.P.v.Es-v.d.Meer
Harderwijk Harderwijk.
Harderwijk
Helaas werd er een loonbeslag op onze beide lonen gelegd. Omdat je van € 1.100 geen gezin van vijf draaiende kunt houden, moesten we ook uit de huurwoning die we van een makelaar hadden gehuurd. Via een collega konden we een ruimte gaan huren die voorheen in gebruik was als kantoor. Daar wonen we nu. We zijn begin 2010 in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (wsnp) beland,wat voor ons een opluchting is. Gelukkig komt er, vermoedelijk eind van dit jaar,een einde aan de schulden. En aan onze zorgen,zo dachten we. Maar helaas, samen verdienen we teveel(+/-- € 60.000,00) om nu nog in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Wij kunnen en willen best een hogere huur betalen, maar omdat we BKR geregistreerd staan,mogen we geen huis huren via een makelaar, en een hypotheek zal niet gemakkelijk zijn. Onze huidige woning is een noodoplossing. We hopen dat de regering deze maatregel terugdraait
Getrouwd stel woont noodgedwongen bij ouders
Locatie Ermelo. 1e prijs Fam. M.W. Meijer Lion Cachetstraat 24 2e prijs Mevr. H.J. van Oenen Horstra Retiefstraat 112 3e prijs Fam. J de Kroon Veluws Hof 15
Ermelo Ermelo Ermelo
Locatie Elburg. 1e prijs Mevr. A Hulsman 2e prijs Mevr. A Kool 3e prijs Mevr. A Wesh
Van Gulickstraat 4 Boeg 4 Valeouwelaan 12
Elburg Elburg t’Harde
Dit keer is er weer gekozen voor een wegstreeppuzzel . De plaatsnamen die hieronder staan zijn verwerkt in deze puzzel De plaatsnamen kunnen zowel van links naar rechts, van boven naar onder, diagonaal als omgekeerd staan. Als u alle woorden heeft weggestreept, vormen de overgebleven letters een woord. Dit woord is de oplossing van deze puzzel Stuur de oplossing voor 1 november 2011 op naar de lokale redactieleden, mailen mag ook en onder de goede inzenders worden weer leuke prijzen verloot. De redactieadressen zijn te vinden op pagina 2 Aalsmeer Acht Achtienhoven Achtmaal Alem 12
Ane Castricum Cornwerd Cuijk Damwoude
Dedemsvaart Deventer Dieteren Dijken Donkerbroek
Eemnes Eerbeek Eernewoude Eindhoven Ens
Ik ben een dame van 29 jaar, gehuwd en sinds mijn geboorte inwonend bij mijn ouders. U leest het goed … inwonend met echtgenoot. Zelf sta ik bijna 7 jaar ingeschreven bij Woning Ned in Noord-Holland. Sinds 1 januari van dit jaar maak ik helemaal geen kans meer omdat ik boven de inkomensgrens zit. Vrije sector woningen zijn in Noord-Holland ook via de woning corporatie niet te betalen met één salaris. Je huurt dan al gauw vanaf € 800 (inclusief servicekosten € 850 ) Tel daar je vaste lasten bij op en ook nog eens een partner, die financieel afhankelijk is van mij.Van de week had ik een gesprek voor een tijdelijke huurwoning. De corporatie zei dat ik € 200 boven de inkomstengrens zat en dat ik ook voor woning geen aanspraak kon maken.Tijdelijke huur valt dus kennelijk ook onder deze nieuwe toewijzingsregels. Er werd me geadviseerd de vrije sector in te gaan of te kopen., terwijl zij weten dat mijn inkomen net boven het modale inkomen zit.Zelfs voor de vrije sector hebben ze keiharde voorwaarden. Je moet 4 keer de netto kale huur verdienen, wil je hiervoor in aanmerking komen.Dat is in Noord-Holland dus al gauw € 3.200 per maand Ik maak me toch ernstig zorgen over hoe ik nu verder moet. Van een koopwoning kunnen we alleen maar dromen. Betekent dit dat ik nog eens 29 jaar bij mijn ouders moet zitten? Het is toch van de zotte dat je als starter nergens meer voor in aanmerking komt! Bron, De woonbondig
5
Vragen en antwoorden over renovatie. Wat is renovatie? Met renovatie ook wel woningverbetering genoemd, worden maatregelen of voorzieningen bedoeld die meer woongenot of comfort opleveren. Het gaat om een verbetering in of aan de woning. De wet verstaat onder renovatie; sloop met vervangende nieuwbouw en gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Voorbeelden van renovatie zijn het aanbrengen van een dakkapel of andere aan-of opbouw ( garage, bijkeuken ) het installeren van een cv ( combi ) ketel ter vervanging van gaskachels, het isoleren van muren, vloer, dak en gevel ( s ), het aanbrengen van een ligbad of tweede toilet en het plaatsen van dubbelglas waar nog enkel glas zit. Wat is het verschil tussen renovatie en groot onderhoud? Er zijn twee belangrijke verschillen. Ten eerste is bij renovatie sprake van iets extra‟s ten opzichte van de oude situatie. Als alleen oude onderdelen worden vervangen door ( gelijkwaardige ) nieuwe ( kozijnen, keukenblok, toilet, tegelwerk, deuren ) noemen we dat ( groot ) onderhoud. Daarnaast kan renovatie gepaard gaan met huurverhoging; onderhoud niet. Hoe hoog mag de huurverhoging na renovatie zijn? De huurverhoging moet volgens de wet in redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder voor de renovatie heeft gemaakt. Onderhoudswerkzaamheden moeten daarbij buiten beschouwing blijven. De huurder kan de verhuurder dus vragen hoe hij aan het bedrag van de huurverhoging komt. Globaal moet het erop neerkomen dat het investeringsbedrag wordt gedeeld door het aantal jaren dat de verbetering meegaat ( levensduur ) waarna de uitkomst wordt gedeeld door twaalf. Dit levert dan een huurverhoging per maand op. De nieuwe huur mag niet hoger zijn dan de huur die op grond van het aantal punten van de woning maximaal is toegestaan.
6
Wat is en wat doet de buurtbeheerder. Bij de fusie in 2008 tussen de drie woningcorporaties is er voor de locatie Elburg en Ermelo een nieuwe functie in de service voor de huurders toegevoegd: “de Buurtbeheerder”. Bij de locatie Harderwijk was deze functie al langer in dienst Wat zijn de taken van de buurtbeheerder De Buurtbeheerder is verantwoordelijk voor de controle en behandeling van klachten op het gebied van woning– en wijkbeheer. Daarnaast is hij verantwoordelijk voor de naleving van gedragregels door bewoners. De buurtbeheerder is verantwoording verschuldigd aan de Wijkteamleider. Voor ons als huurders zijn de belangrijkste taken, de dienstverlening en de leefbaarheid van de huurders. Bij dienstverlening moet men denken aan zorgdragen voor de schoonmaak van semi-openbare ruimtes, controle op de uitvoering aanvullende diensten en is verantwoordelijk voor tuinonderhoud. Voor leefbaarheid, het realiseren van de naleving van de gedragsregels door de bewoners. Het signaleren van overlastzaken en onderhoudt diverse contacten met toezichthouders en buurt en wijkteams. Voor vragen of klachten in de buurt of wijk kunt u terecht op het spreekuur van uw buurtbeheerder in uw wijk. Voor de vestiging Elburg, is de buurtbeheerder Theo van de Kamp, voor de vestiging Ermelo zijn de buurtbeheerders Acca de Boer en Tom Koster en voor de vestiging Harderwijk Ahmet Nazligul, Bert Smits, Cees de Smalen en Co Schaftenaar. Waar en wanneer zij spreekuur houden kunt u vinden op de website van UWOON of u moet even bellen met de betreffende vestiging. Zij kunnen u hierover informeren De kosten voor deze buurtbeheerders zijn opgenomen in de aanvullende kosten “servicekosten” dit geldt voor nieuwe huurders en huurders in de vestiging Harderwijk, Voor bestaande huurders in de vestiging Elburg en Ermelo worden deze kosten niet in rekening gebracht. U als huurder kunt bij de afrekening van de servicekosten bij de verhuurder vragen om een verantwoording van deze kosten.
11
nood te kunnen lenigen door een versneld bouwsysteem toe te passen, gekoppeld aan een vereist aantal woning opleveringen per jaar Tot in de jaren 80 zou de woningnood volkshuisvestingsvijand nummer 1 blijven. In 1992 maakte de Woonruimtewet plaats voor de Huisvestingswet, die op dit moment nog geldt. Anno 2011 spreken we niet meer van woningnood maar van schaarste aan goedkope woonruimte. De prijzen op de woningmarkt worden sterk mede bepaald door onverantwoorde stijging van de grondprijzen en de gestegen kosten van bouwmaterialen en lonen. Normaal gesproken is het voor beginnende huurders haast onmogelijk een deugdelijke woning te vinden tegen een betaalbare huurprijs. Volgens de Huisvestingswet mogen gemeenten regels stellen voor woonruimteverdeling en daarbij afspraken maken met woningcorporaties De laatste 10 jaar is er steeds meer kritiek op de bestaande woonruimte verdelingspraktijk. Is het wel zo rechtvaardig dat iemand die decennialang tevreden ergens heeft gewoond, vooraan op de lijst staat als hij eenmaal wil verhuizen en daardoor een gigantisch aantal woonpunten heeft opgebouwd tegenover iemand die als starter een woning zoekt ? Is het rechtvaardig dat een alleenstaande nooit een huis met 4 kamers kan krijgen omdat hij de pech heeft geen relatie (meer) te hebben, maar misschien wel vaak logees ? Er wordt nu nagedacht over en geëxperimenteerd met andere systemen van woonruimte verdeling. Daarin zijn twee stromingen te onderscheiden. De ene richting wil zo weinig mogelijk regels en zo veel mogelijk keuzevrijheid. De andere richting ziet in woonruimteverdeling een goed sturingsinstrument voor volkshuisvestelijke doelen. Niet alleen om de schaarste rechtvaardig te verdelen, maar ook ter verbetering van de leefbaarheid Inmiddels is er een nieuwe Huisvestingswet onderweg, welke voorziet in een grotere vrijheid van vestiging, waarbij sturing alleen nog maar mogelijk is als schaarste negatieve gevolgen heeft voor lage inkomens. Stimulering voor de bouw van goedkopere woningen blijft een vereiste om de schaarste op de woningmarkt te kunnen beheersen. Uw voorzitter
10
Kan de jaarlijkse huurverhoging doorgaan als de huur al door de renovatie is verhoogd? Ja de tussentijdse huurverhoging wegens renovatie heeft niets te maken met de jaarlijkse huurverhoging ( per 1 juli ). Moet de huurder akkoord gaan met een renovatie? Als de verhuurder wil renoveren, moet hij de huurder daartoe een schriftelijk voorstel doen. De wet zegt dat dit gezien de belangen van de huurder een redelijk voorstel moet zijn. Als de huurder het niet met het renovatieplan eens is en in overleg geen resultaat oplevert, kan de verhuurder de rechter inschakelen om de huurder te dwingen met de renovatie akkoord te gaan. De rechter beoordeelt of het voorstel van de verhuurder redelijk is. Is dat volgens de rechter zo, dan zal de huurder de renovatie moeten accepteren, anders eindigt de huurovereenkomst. Wat als alleen de huurverhoging een struikelblok is? Als de huurder wel instemt met de renovatie, maar niet met de huurverhoging die eraan vastzit, kan de huurder de huurverhoging na de renovatie door de huurcommissie laten beoordelen. Dat kan ook als de huurder al voor de huurverhoging heeft getekend de renovatie anders niet door zou gaan. De huurder kan bij de huurcommissie terecht tot drie maanden nadat de verbetering ( en ) is/zijn aangebracht. Daarna kan het verschil alleen nog aan de rechter worden voorgelegd. Voor huurders met een geliberaliseerde huurprijs is dat sowieso de enige mogelijkheid, tenzij in het huurcontract staat dat de huurcommissie bevoegd is advies uit te brengen of huurder en verhuurder gezamenlijk besluiten de huurcommissie advies te vragen. Wat zijn de regels bij renovatie van een heel complex? Als een voorstel van de verhuurder tot renovatie om minstens tien woningen gaat die een „bouwkundige eenheid „vormen, zoals een flat, wordt een renovatievoorstel van de verhuurder „vermoed redelijk te zijn „als minstens 70 procent van de huurders ermee heeft ingestemd. Is dat het geval, dan hebben de huurders die niet akkoord zijn gegaan acht weken de tijd om de rechter in te schakelen . Als de verhuurder minder dan 70 procent van de huurders achter zijn renovatieplan weet te krijgen, betekent dit niet dat zijn voorstel definitief van tafel is 7
Het gevolg is wel dat de verhuurder in dat geval zelf de rechter zal moeten inschakelen als hij zijn plan toch wil doorzetten. Hebben huurders recht op een vergoeding bij renovatie? Alleen als de huurder vanwege een renovatie ( tijdelijk ) moet verhuizen heeft hij wettelijk recht op een vergoeding van de verhuiskosten van minimaal € 5.396,-- ( dit bedrag wordt jaarlijks per 1 maart aangepast ). Of verhuizing nodig is hangt af hoe ingrijpend de renovatie is. In de praktijk is de discussie daarom vaak of renovatie wel of niet in bewoonde staat kan. In de toelichting op de wet staat niet exact wat de criteria zijn die bepalen of ( tijdelijk) verhuizen noodzakelijk is. Er moet een causaal verband zijn tussen verhuizen en renovatie in die zin dat als men werkzaamheden die voor renovatie nodig zijn, achterwege zou laten geen verhuizing nodig zou zijn, aldus de minister. Hebben huurders recht op een vergoeding als verhuizen niet nodig is? Een wettelijke recht op een minimumvergoeding bij renovatie in bewoonde staat is er nog niet. De Woonbond vindt dat er ook in die situatie een fatsoenlijke vergoeding voor de huurder moet zijn. Die krijgt tenslotte te maken met ongemakken, hinder, en overlast in zijn woongenot, en extra kosten voor bijvoorbeeld de herinrichting van de woning. Bovendien kan het huis vaak weken tot maanden lang niet of niet volledig worden bewoond. Veel Huurders Belangen Organisaties spreken in sociale plannen bij renovatie met de huurder af welke vergoeding de huurders krijgen en soms zijn er hier beleidsafspraken over op gemeentelijk niveau. Hebben huurders recht op een vergoeding bij alleen (groot) onderhoud? Bij grootonderhoud, ook al moet de huurder daarvoor ( tijdelijk ) het huis uit, heeft de huurder geen recht op een verhuiskostenvergoeding. Ook dan vindt de Woonbond om de hierboven genoemde redenen redelijk dat de huurder die kosten moet maken omdat hij elders verblijft een onkosten vergoeding krijgt. Veel Huurders Belangen Organisatie maken zich hiervoor sterk, en dringen bij de verhuurder er op aan om tegemoet te komen in de kosten. 8
Heeft een huurdersorganisatie of bewonerscommissie inspraak bij renovatie? Wettelijk heeft de Huurders Belangen Organisatie of de bewonerscommissie op buurt of complexniveau recht op schriftelijke informatie van de verhuurder als die renovatieplannen heeft. Dat staat in de OVERLEGWET. Als de Huurders Belangen Organisatie of de bewonerscommissie aangeeft dat te willen, moet de verhuurder over die plannen ook overleg voeren. Daarin kunnen de huurders dan hun invloed laten gelden, desgewenst gevolgd door een schriftelijk advies aan de verhuurder over de geplande renovatie. Op dat advies zal de verhuurder gemotiveerd moeten reageren als hij toch andere ideeën heeft dan wat in het advies van de Huurders Belangen Organisatie of bewonerscommissie staat. Vaak overleggen Huurders Belangen Organisatie en bewonerscommissie, over deze renovatieplannen en wat er onder de bewoners leeft ten aanzien van deze plannen en te verwachten verbetering en huurverhoging.
Van de Voorzitter Voor velen van u zit de zomervakantie er weer op en moet u zich weer een jaar lang inspannen voordat u aan uw volgende vakantie kunt denken Een zelfde soort inspanning zal de Huurdersraad ook moeten doen om gelijke tred te houden met de zich in snel tempo veranderende omstandigheden in de huurderspolitiek van zowel overheid als woningcorporaties. De woonruimtewet van 1947 had als doel om rechtvaardigheid toe te passen bij de verdeling van woonruimte in de naoorlogse jaren Doordat er veel te weinig woningen waren moesten jonge gezinnen vaak genoegen nemen met zolderkamertjes bij familie, hetgeen tot ver in de jaren 60 gebruikelijk was. Dat betekende voor woningzoekenden wachten en nog eens wachten bij de loketten van de woningbureaus, hetgeen niet zelden ontaardde in agressieve gedragingen van de woningzoekende als zij zich op de een of andere manier misdeeld voelden of de indruk hadden dat anderen werden voorgetrokken. Sindsdien is er sprake geweest van een sterke politieke druk om de wonin
9
