De groei tot stad. Centrumontwikkeling van groeisteden in Nederland

De groei tot stad Centrumontwikkeling van groeisteden in Nederland

Willem Debets Master Thesis MSRE Februari 2007

Voorwoord Met deze Master Thesis komt aan een intensieve, interessante en leerzame periode aan de Amsterdam School of Real Estate een eind. Zo intensief als tijdens het schrijven van deze Thesis was de studie gelukkig niet de volle drie jaren, maar toch was al die tijd sprake van een grote uitdaging, zowel inhoudelijk als qua tijdsbeslag. De studie was zeker zo interessant en leerzaam als ik had gehoopt. Met een gevoel enorm gegroeid te zijn, inhoudelijk en als mens, verlaat ik hiermee de ASRE en zal ik de verkregen inzichten inzetten in mijn werk, nu en in de toekomst. Ik wil in elk geval de personen die meewerkten aan dit onderzoek hartelijk bedanken voor hun tijd en verstrekte informatie en inzichten. Jan van Lenten, Gert-Jan ’t Hart en Françoise Dechesne: bedankt! Daarnaast dank aan mijn werkgever Woningstichting Portaal voor het mogelijk maken van deze studie en de vrijheid die ik hierin kreeg. Hopelijk weet ik dit de komende tijd terug te betalen middels resultaten. Nog veel meer dank gaat uit naar mijn begeleiders, Rene Penning bij Portaal en Jeroen Traudes bij de ASRE. Rene als inspirator om aan deze studie te beginnen, als klankbord voor nieuwe inzichten en vanwege zijn scherpe blik, tegengas en stimulering. Jeroen voor het me scherp houden, als praatpaal bij twijfel en als degene met het overzicht. Beiden enorm bedankt. Ook aan Nicolette ben ik veel dank verschuldigd, voor het geduld, de steun tijdens dubbele werkweken, het begrip voor mijn nachtelijke, zaterdagse en zondagse studeer- en schrijfsessies. Tijd nu om samen weer nieuwe uitdagingen tegemoet te gaan!

2

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING .................................................................................................................. 5

2. PROBLEEMSTELLING............................................................................................... 7 a. Probleemstelling............................................................................................................ 7 b. Theorie: Literatuurstudie .............................................................................................. 7 c. Theorie: Voormalige groeisteden ................................................................................. 7 d. Praktijk: Case studies ................................................................................................... 8 e. Analyse........................................................................................................................... 8 f. Conclusies en aanbevelingen........................................................................................ 8 3. STADSCENTRA.......................................................................................................... 9 a. Inleiding.......................................................................................................................... 9 b. Ontstaan van steden en stadscentra ..........................................................................10 I. Historie .......................................................................................................................................... 10 II. Industrialisatie............................................................................................................................... 11 III. Suburbanisatie............................................................................................................................. 12 IV. Herontdekking van steden .......................................................................................................... 13

c. Kenmerken en functies van stadscentra ....................................................................14 I. Inleiding ......................................................................................................................................... 14 II. Dichtheid en agglomeratievoordelen............................................................................................ 14 III. Interactie, creativiteit en innovatie ............................................................................................... 14 V. Multifunctionaliteit......................................................................................................................... 15 VI. Kwaliteit, imago en identiteit ....................................................................................................... 15 VII. Conclusie ................................................................................................................................... 15

d. Dichtheid en agglomeratievoordelen ..........................................................................16 I. Dichtheid........................................................................................................................................ 16 II. Agglomeratievoordelen ................................................................................................................ 17

e. Interactie, creativiteit en innovatie ..............................................................................20 I. Interactie........................................................................................................................................ 20 II. Creativiteit en innovatie ................................................................................................................ 21

f. Multifunctionaliteit en voorzieningen...........................................................................24 I. Inleiding ......................................................................................................................................... 24 II. Multifunctionaliteit ......................................................................................................................... 24 III. Wonen ......................................................................................................................................... 25 IV. Opleidingsmogelijkheden............................................................................................................ 28 V. Werk............................................................................................................................................. 29 VI. Retail ........................................................................................................................................... 30 VII. Leisure ....................................................................................................................................... 33

g. Kwaliteit ........................................................................................................................35 I. Inleiding ......................................................................................................................................... 35 II. Voorzieningen............................................................................................................................... 36 III. Openbare ruimte.......................................................................................................................... 36

h. Bedreigingen voor stadscentra ...................................................................................38 i. Conclusie: stedelijkheid................................................................................................40 4. CENTRUMONTWIKKELING IN GROEISTEDEN.......................................................43 a. Inleiding.........................................................................................................................43 b. Ontstaan en opbouw ....................................................................................................44 c. Agglomeratievoordelen, interactie en stedelijkheid...................................................46 d. Voorzieningen...............................................................................................................48 e. Overige factoren ...........................................................................................................53 f. Conclusies .....................................................................................................................54

3

5. CASE STUDIES .........................................................................................................56 a. Inleiding.........................................................................................................................56 b. Alphen a/d Rijn .............................................................................................................58 I. Inleiding ......................................................................................................................................... 58 II. Analyse......................................................................................................................................... 60 III. Conclusie..................................................................................................................................... 67

c. Hoofddorp .....................................................................................................................69 I. Inleiding ......................................................................................................................................... 69 II. Analyse......................................................................................................................................... 71 III. Conclusie..................................................................................................................................... 79

d. Spijkenisse....................................................................................................................81 I. Inleiding ......................................................................................................................................... 81 II. Analyse......................................................................................................................................... 83 III. Conclusie..................................................................................................................................... 90

e. Conclusie ......................................................................................................................93 6. ANALYSE ..................................................................................................................94 a. Inleiding.........................................................................................................................94 b. Dichtheid en agglomeratievoordelen ..........................................................................94 c. Interactie, creativiteit en innovatie ..............................................................................97 d. Multifunctionaliteit en voorzieningen..........................................................................99 I. Inleiding ......................................................................................................................................... 99 II. Wonen .......................................................................................................................................... 99 III. Retail ......................................................................................................................................... 100 IV. Leisure ...................................................................................................................................... 101 V. Werk........................................................................................................................................... 102 VI. Opleidingsfaciliteiten ................................................................................................................. 103 VII. Samenhang en identiteit .......................................................................................................... 104

e. Overige factoren .........................................................................................................107 I. Kwaliteit ....................................................................................................................................... 107 II. Stedelijkheid ............................................................................................................................... 107

f. Overheidsingrijpen......................................................................................................109 g. Conclusie ....................................................................................................................110 7. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN.....................................................................111 a. Inleiding.......................................................................................................................111 b. Conclusies ..................................................................................................................112 c. Aanbevelingen ............................................................................................................117 8.

LITERATUUR...........................................................................................................122

4

1.

Inleiding

Steden staan sterk in de belangstelling. Steeds meer mensen wonen er, een steeds groter deel van het wereldinkomen wordt er verdiend, en op het gebied van cultuur en recreatie omvatten ze een groot deel van de beschikbare voorzieningen en mogelijkheden. Steden functioneren bovendien niet als een op zichzelf staande entiteit, maar als onderdeel van een netwerk van steden, voorzieningen, inwoners en bedrijven. In dit netwerk profiteren steden van elkaars complementariteit, maar bestaat ook een onderlinge concurrentie. Deze concurrentie tussen de verschillende steden richt zich op de strijd om inwoners, bedrijven, bezoekers en andere gebruikers. In deze concurrentiestrijd speelt het stadscentrum vaak een belangrijke rol. Hier zijn veel voorzieningen geconcentreerd, komen verschillende mensen om uiteenlopende redenen elkaar tegen, en dit gebied draagt sterk bij aan het imago van een stad. Juist het functioneren van het stadscentrum is voor veel steden een wapen in de onderlinge concurrentiestrijd. Om deze reden verbeteren en versterken veel steden hun stadscentra. Hierbij voeren zij ruimtelijkfysiek allerlei ingrepen uit, die als doel hebben het functioneren van het stadscentrum, en daarmee de stad als geheel, te verbeteren. Hiertoe behoren onder andere het versterken van voorzieningen, draagvlak en imago. Door deze zaken op de juiste wijze te ontwikkelen en te combineren willen de steden in de onderlinge concurrentiestrijd als winnaar uit de bus komen. De concurrentie speelt zich op allerlei schaalniveaus af. Op wereldniveau concurreren wereldsteden als Londen, New York en Tokio onderling, maar ook met opkomende andere steden. Op Europees niveau strijden middelgrote steden als Parijs, Berlijn, Madrid, Milaan en de Randstad om als metropool gezien te worden en daarmee aantrekkelijk te zijn voor internationale bedrijven, werknemers en consumenten. Op nationaal niveau is er concurrentie om nationale en internationale bedrijven, om cultuurvoorzieningen en om inwoners. Maar ook op regionaal niveau beconcurreren de verschillende steden in bijvoorbeeld de Randstad of Brabantstad elkaar om binnen die stedelijke netwerken toch onderscheidend te zijn en bedrijven, inwoners en consumenten aan zich te binden. Deze concurrentiestrijd wordt allang niet meer alleen gevoerd tussen de traditionele grotere steden. Ook kleinere en nieuwere steden in heel Nederland zijn hard bezig hun stadscentra te vernieuwen en te verbeteren om zich zo te mengen in de onderlinge concurrentiestrijd. Dit gebeurt vanuit verschillende uitgangspunten, met verschillende doelstellingen, op verschillende schaalniveaus en in verschillende markten. Alle ontwikkelingen hebben echter met elkaar gemeen dat de centra worden herontwikkeld om de concurrentiepositie van de betreffende stad te versterken, en zo een aantrekkelijk woon-, werk- winkel- en leefgebied te (blijven) vormen. Hiermee wordt de waarde van het centrum en van de hele stad vergroot. Bovendien wordt steeds vaker gebruikt gemaakt van gebiedsontwikkeling, waarbij het voor de betreffende steden duidelijk is dat financiële winst op de ene ontwikkeling ingezet kan en moet worden voor maatschappelijke winst op de andere ontwikkeling. De investeringen in het stadscentrum moeten zich dan uiteindelijk terugverdienen in een groei van inwoners, een versterking van het algehele economische en culturele klimaat, en een verbetering van de concurrentiepositie. Voormalige groeisteden zijn een relatief nieuwe speler in de concurrentiestrijd tussen steden. De laatste jaren manifesteren zij zich steeds nadrukkelijker als volwaardige speler op het gebied van aantrekkelijke steden en stadscentra. Zij trachten op het gebied van voorzieningen, wonen en werken steeds meer een volledige, zelfstandige stad te worden, en gaan daarbij nadrukkelijk de concurrentiestrijd met de voormalige moederstad en andere steden in de omgeving aan. Dit is een interessante ontwikkeling met dermate grote financiële, ruimtelijke, sociale en imagobelangen en impact, dat een nadere studie van deze ontwikkelingen op zijn plaats is. Juist in voormalige groeisteden is vaak sprake van een achtergebleven stadscentrum en voorzieningenniveau. De steden waren immers ooit bedoeld als satellieten van grotere steden en bleven daar voor veel voorzieningen ook op gericht. Ze zijn nu bovendien vaak groter dan destijds e gepland was. Bij het begin van de bevolkingsgroei van deze steden in de jaren ‘60 en ‘70 van de 20 eeuw is nooit voorzien dat zij zich enkele decennia later als eigen en volledige stad zouden willen profileren. De bijbehorende voorzieningen en milieus zijn dan ook niet gepland of ontwikkeld. Steden als Spijkenisse, Zoetermeer, Alphen aan den Rijn, Hoofddorp, Almere en Purmerend zijn voorbeelden van steden waar omvangrijke en ingrijpende plannen voor de herontwikkeling van hun stadscentra ontwikkeld en uitgevoerd worden. Deze steden willen, ondanks de nabijheid van de traditionele grote steden, een interessante mix van wonen, werken en recreëren in de eigen stad bieden. Hiermee gaan ze nadrukkelijk de concurrentie aan met de voormalige moedersteden en met

5

elkaar. Zo willen ze de eigen bevolking aan zich binden, nieuwe inwoners en bedrijven trekken, en zichzelf op de kaart zetten als levendige stad met een aantrekkelijk voorzieningenniveau. Qua bevolkingsaantal doen ze immers nauwelijks meer onder voor de oudere steden. Ook zijn de eisen en wensen van de eigen bevolking op het gebied van wonen en recreëren inmiddels zo, dat de roep om een eigen, volwaardig centrum steeds luider klinkt. Door deze ontwikkelingen in de juiste samenhang te plannen en uit te voeren, voegen deze steden waarde toe aan de stad, en krijgen zij een meer op zichzelf staande identiteit. Deze ontwikkelingen doen zich uiteraard wel voor in een samenhangend stedelijk gebied. De steden hebben binnen dat gebied zowel te maken met onderlinge concurrentie als met complementariteit en samenhang tussen de verschillende steden. Dit is een belangrijk aspect bij de huidige ontwikkelingen. De maakbaarheid in de voormalige groeisteden is, door de beschikbare ruimte, de minder versnipperde eigendomsstructuur, maar ook door het achtergebleven voorzieningenniveau, vaak wat groter dan in de oudere steden. De impact is bovendien groot: de ingreep betreft vaak een groot deel van het stadscentrum, waardoor de resultaten snel zichtbaar zijn en veel bijdragen aan de positie en het imago van de stad. Bovendien het is voor deze steden een grote stap op weg naar volwassenheid en kan de gehele stad met deze ontwikkelingen vooruit worden geholpen. Ik ben erg geïnteresseerd in de wijze waarop verschillende steden hun herontwikkelingsplannen vormgeven. Zijn ze geïnspireerd door of gebaseerd op succesfactoren uit literatuur of praktijk? Kennen ze onderscheidende kenmerken of lijken ze juist allemaal op elkaar? Is er een rode draad te ontdekken van aspecten die noodzakelijk zijn bij het succesvol herontwikkelen van centrumgebieden? Vallen deze van het ene schaalniveau te vertalen naar het andere? En hoe gaan de verschillende steden om met het spanningsveld tussen concurrentie en samenhang met andere steden in de regio? In deze scriptie wil ik door de analyse van theorie en praktijk een aantal belangrijke of onmisbare succes- maar ook faalfactoren bij centrumontwikkeling definiëren. Dit onderzoek richt zich op de fysieke, gebouwde omgeving en de bijbehorende voorzieningen, maar ook op de bijbehorende sferen en milieus die zorgen voor stedelijkheid en succes. Hiertoe doe ik een literatuuronderzoek naar hoe het ideale centrum is opgebouwd, en welke factoren bijdragen aan het goed functioneren van stadscentra, zoals succesvolle milieus en voorzieningencombinaties. Waardecreatie is hier een wezenlijk onderdeel van. Ook meer subjectieve zaken als het creëren van een gevoel van stedelijkheid spelen hierbij een rol. Ik onderzoek hierbij alle onderdelen van stadscentra, zoals wonen, winkelen, werken en recreëren, zowel op fysiek als meer ervaringsgericht gebied. Hierbij verdiep ik me in zowel Nederlandse als buitenlandse literatuur en voorbeelden. De vertaling naar de kansen, bedreigingen, mogelijkheden en onmogelijkheden voor Nederlandse praktijk van voormalige groeisteden is uiteraard een belangrijk onderdeel van dit onderzoek. Vervolgens onderzoek ik hoe voormalige groeisteden in Nederland met dit vraagstuk omgaan. Hiertoe wil ik een aantal casestudies uitvoeren, om zo een goed beeld van de praktijk te kunnen vormen, en steden zowel met de conclusies uit de literatuurstudie als onderling te kunnen vergelijken. Hierbij wil ik me richten op de ruimtelijke en ruimtelijk-economische ingrepen die de steden uitvoeren om hun centra op te waarderen. Uiteraard vormen de te realiseren voorzieningen op het gebied van wonen, werken, recreëren (o.a. retail en leisure) hier een belangrijk onderdeel van. De samenhang hiertussen bepaalt immers de waarde van het centrum voor de verschillende gebruikers ervan. Daarnaast zal ik ook hier ingaan op aspecten van stedelijkheid en milieus. Ook ben ik benieuwd naar hoe integraal de ontwikkelingen nu eigenlijk werkelijk zijn. Wordt een financieel moeilijk, maar voor het functioneren belangrijk plan gedekt uit de winst van simpeler en winstgevender plannen? En hoe groot is daarbij de scope van verschillende betrokkenen? Daarnaast wil ik bekijken hoe de ontwikkelingen in een groter kader worden geplaatst: is de centrumontwikkeling onderdeel van een visie op hoe de stad zich fysiek en economisch moet ontwikkelen, of is zij ingegeven door individuele plannen en acties? Worden alle mogelijkheden benut, of laat men, door in hokjes te denken, kansen liggen die werkelijk het verschil zouden kunnen maken? En hoe verhoudt de stad zich hiermee tot concurrerende steden? Uiteindelijk vorm ik in het laatste hoofdstuk van deze studie een oordeel over hoe de onderzochte steden omgaan met de herontwikkeling van hun stadscentrum, welke kansen zij hierbij gebruiken of juist laten liggen, en wat zij van elkaar en van voorbeelden uit de literatuur zouden kunnen leren. Dit resulteert tevens in een aantal aanbevelingen voor hoe voormalige groeisteden hun centra optimaler kunnen herontwikkelen, en een overzicht van zaken die hieraan bijdragen.

6

2.

Probleemstelling

De in de inleiding genoemde onderwerpen formuleer ik in de centrale probleemstelling. Deze probleemstelling vormt de rode draad van dit onderzoek, en zal in de eindconclusie beantwoord moeten worden. De probleemstelling deel ik op in enkele deelvragen, die zorgen voor hanteerbare en afgebakende onderwerpen van onderzoek. De samenhang tussen deze deelvragen maakt dat uiteindelijk de probleemstelling van een antwoord kan worden voorzien.

a. Probleemstelling Op welke wijze voegen voormalige groeisteden in Nederland door middel van herontwikkeling waarde toe aan hun stadscentra, en wat kunnen zij uit de literatuur en van elkaar leren? De probleemstelling wil ik, zoals ik in de inleiding al aangaf, beantwoorden door deze in vier onderdelen uitsplitsen. Het betreft het literatuuronderzoek, een vertaling naar de Nederlandse praktijk van voormalige groeisteden, een praktijktoets middels een aantal case studies en een analyse van deze studies. Uiteindelijk geef ik middels een aantal aanbevelingen en conclusies, die de combinatie vormen van literatuur en praktijk, een antwoord op de in de centrale probleemstelling geformuleerde vraag.

b. Theorie: Literatuurstudie Hoe zijn goed functionerende stadscentra opgebouwd, zowel ruimtelijk-fysiek als qua voorzieningen, identiteit en sfeer? Welke aandachtspunten moeten volgens de literatuur een rol spelen bij het toevoegen van waarde door middel van herontwikkeling van stadscentra, en welke kansen en bedreigingen zijn hierbij aanwezig? Door middel van een analyse van literatuur op het gebied van stedelijke centra en centrumontwikkeling wil ik allereerst een beeld schetsen van de rol en het functioneren van stadscentra. Hierbij helpt een historische analyse van het ontstaan van stadscentra inzicht te verschaffen in het functioneren van die centra. Vervolgens wil ik een aantal factoren definiëren die cruciaal zijn voor het succesvol functioneren van steden en hun centra. Hierbij richt ik me op de ruimtelijke en ruimtelijk-economische opbouw en het bijbehorende voorzieningenniveau. Ook minder harde begrippen als sfeer, milieus en stedelijkheid komen hierbij aan bod. Uiteindelijk is de creatie van waarde en het behalen van rendementen en belangrijk toetsingscriterium voor dit soort ontwikkelingen. Al deze factoren kunnen afgeleid zijn van oudere, grootstedelijker gebieden, maar moeten vertaald worden naar de schaal van de steden die het onderwerp van deze scriptie zijn. Ook de Nederlandse context dient steeds in het oog gehouden te worden. Daarnaast zal de regionale positie een rol moeten spelen. Ook bedreigingen worden in kaart gebracht. Ik wil de waarde van deze factoren bij het totstandkomen van succesvolle stadscentra onderzoeken, en zo komen tot een overzicht van factoren die bijdragen aan het succesvol functioneren van steden en hun centra. De samenhang tussen verschillende functies die bijdragen aan een aantrekkelijk stadscentrum is hiervan een belangrijk onderdeel.

c. Theorie: Voormalige groeisteden Hoe zouden groeisteden met de in de literatuur gevonden mogelijkheden, aandachtspunten, kansen en bedreigingen voor centrumontwikkeling om moeten gaan? Dit hoofdstuk vormt de verbinding tussen de algemene theoretische analyse van stadscentra in het vorige hoofdstuk en de specifieke praktijkstudie van voormalige groeisteden in Nederland in het volgende. Hier vertaal ik de in de literatuurstudie gevonden kansen, bedreigingen en aandachtspunten en onderdelen van centrumontwikkelingen naar mogelijkheden en onmogelijkheden voor voormalige groeisteden in Nederland. Waarde en waardeontwikkeling vormen hierbij belangrijke aandachtspunten. De in dit hoofdstuk verkregen inzichten vormen de basis voor het praktijkonderzoek middels casestudies in het volgende hoofdstuk.

7

d. Praktijk: Case studies Hoe herontwikkelen verschillende voormalige groeisteden in Nederland hun stadscentra? Dit onderdeel vormt enerzijds een inventarisatie van de toepassing van literatuur in de praktijk, anderzijds is het juist ook een analyse van die praktijk. Dit hoofdstuk sluit aan op de in het vorige hoofdstuk vanuit de literatuur ontstane vertaling naar de mogelijkheden en onmogelijkheden van centrumontwikkeling voor voormalige groeisteden in Nederland. Hierbij is de specifieke context van die steden leidend. Dit hoofdstuk begint met een verkenning van groeisteden in Nederland, en gaat in op de ontstaansgeschiedenis van die steden. Vervolgens analyseer ik aan de hand van casestudies de werkwijze van verschillende voormalige groeisteden bij de herontwikkeling van hun centra. Hierbij onderzoek ik in hoeverre zij bij de fysieke herontwikkeling van hun stadscentra aansluiten bij de in de literatuur geformuleerde succesfactoren voor goed functionerende centra, en welke unieke eigen inbreng zij hier aan toevoegen. Ook analyseer ik hoe ze omgaan met zaken als imago, concurrentie, bereikbaarheid, trends en unique selling points, en met bijvoorbeeld fasering en planhorizon. Daarnaast kijk ik globaal naar het proces van herontwikkeling, en zaken als samenwerking, financiering en integraliteit. Ook de rol van de overheid is onderwerp van dit onderzoek. Resultaat is een overzicht van de praktijk van centrumontwikkeling van voormalige groeisteden in Nederland. Hierbij kunnen zowel de steden afzonderlijk, als de onderlinge overeenkomsten en verschillen worden beoordeeld. Deze analyseer ik in het volgende hoofdstuk.

e. Analyse Wat zijn de overeenkomsten, verschillen, leer- en verbeterpunten van de onderzochte casestudies? Uiteindelijk wil ik uit de combinatie van theorie en casestudies een overzicht geven van de praktijk van (her)ontwikkeling van stadscentra in voormalige groeisteden in Nederland. Uit de theoretische verkenning concludeer ik hoe stadscentra idealiter functioneren, wat daarbij succesfactoren zijn, welke voorzieningen hierbij in welke samenhang kunnen worden ingezet, en hoe een herontwikkeling van deze gebieden idealiter ingericht zou moeten worden. Ook bekijk ik hier hoe extra waarde en waardeontwikkeling uit deze ontwikkelingen behaald kunnen worden. Uit de case studies analyseer ik wat hier in de praktijk van overblijft, en hoe omgegaan wordt met stedenbouwkundige aspecten, de samenhang tussen voorzieningen, de regionale concurrentiepositie, het imago en de samenwerking tussen partijen. Ook hier nemen waarde en rendement een belangrijke plaats in. In dit hoofdstuk ga ik in op leerpunten, verbeterpunten, nieuwe inzichten en verdere kansen en bedreigingen vanuit de praktijk. In een volgend hoofdstuk resulteert dit in een conclusie en een aantal aanbevelingen over de praktijk van centrumontwikkeling in voormalige groeisteden in Nederland.

f. Conclusies en aanbevelingen Welke conclusies zijn te trekken uit de toets van de Nederlandse praktijk van centrumontwikkeling bij groeisteden aan de literatuur? Een conclusie over de praktijk van centrumontwikkeling in voormalige groeisteden in Nederland vormt de eindconclusie van deze scriptie. In het laatste hoofdstuk geef ik hiertoe een overzicht van goede en minder kansrijke onderdelen van centrumontwikkeling, zowel in theorie als in praktijk. Deze betrek ik op de groeisteden uit dit onderzoek, die ik bovendien naast elkaar zet om zo een vollediger beeld van de praktijk te kunnen geven. In deze analyse ga ik in op positieve en negatieve punten in die praktijk, en zet ik leer- en verbeterpunten naast elkaar. Daarnaast doe ik een aantal aanbevelingen voor hoe de onderzochte steden hun centrumontwikkelingen beter en sterker kunnen inzetten, om zo de herontwikkeling van hun centra beter en kansrijker op te pakken en uiteindelijk meerwaarde te creëren. Deze aanbevelingen gelden niet alleen voor de onderzochte steden, maar zijn ook voor andere voormalige groeisteden in Nederland die hun stadscentra herontwikkelen van belang om deze ontwikkelingen kansrijker en succesvoller te maken, en zo extra meerwaarde toe te voegen.

8

3.

Stadscentra

a. Inleiding In dit hoofdstuk verken ik aan de hand van literatuur de wijze waarop stadscentra functioneren in het bestaan van mensen, bedrijven en overheden. Ik onderzoek hoe deze functie optimaal tot zijn recht komt en welke kansen en bedreigingen stadscentra tegenkomen in het streven naar succes. Ook de effecten van nieuwe ontwikkelingen op de waarde is hiervan een onderdeel. Hiertoe verken ik als eerste de ontstaansgeschiedenis van stadscentra. Hierbij ga ik in op hun functie, op de wijze waarop zij ruimtelijk opgebouwd zijn en op de manier waarop zij zich in de loop der jaren ontwikkeld hebben. Daarnaast onderzoek ik hoe ze functioneren en wat uiteenlopende gebruikers nu precies in een stadscentrum zoeken en vinden. Vervolgens ga ik verder in op die verschillende kenmerken en functies van stadscentra. Ruimtelijkmorfologisch, economisch, cultureel, sociaal en op het gebied van vrijetijdsbesteding hebben stadscentra enkele unieke kenmerken die ze maken tot wat ze zijn en die in belangrijke mate bijdragen aan het functioneren van die centra, maar ook van steden en regio’s in het algemeen. Hiermee hebben stadscentra grote invloed op de waarde en de waardeontwikkeling van de stadscentra zelf, mar ook die van steden als geheel. Ook ga ik in op de verschillende typen gebruikers (allerlei soorten mensen, bedrijven en overheden) en op hoe centra de strijd om hun voorkeuren kunnen winnen. Dit laatste heeft te maken met voorzieningen, sfeer, imago en mogelijkheden voor ontwikkeling. Uiteindelijk leidt dit alles tot een overzicht van zaken die invloed hebben op stadscentra en hun mogelijkheden tot (waarde)ontwikkeling. In een volgend hoofdstuk vertaal ik deze kenmerken naar het onderwerp van dit onderzoek, voormalige groeisteden. Daarna onderzoek ik aan de hand van casestudies hoe dit zich in de praktijk uit. Uiteindelijk doel is een toets van de praktijk aan de theorie, en daarmee de beantwoording op de probleemstelling van dit onderzoek.

9

b. Ontstaan van steden en stadscentra I. Historie In vroeger tijden was de markt de plek waar goederen werden uitgewisseld. Deze markten werden over het algemeen op een centrale plaats gehouden, zodat een zo groot mogelijk aantal afnemers bereikt kon worden. Hierbij was een optimale bereikbaarheid voor producenten en afnemers van groot belang. De afstand tot afnemers zorgde voor de keuze voor een plek om een markt te houden. In dit Centrale-Plaatsenmodel, als eerste in de jaren dertig in Duitsland ontwikkeld door Christaller, bestaan gelijkmatig verspreid over een gebied een aantal plaatsen die een functie hebben in het uitwisselen van goederen en diensten (Atzema et al, 2002). Deze plaatsen vervullen daarmee een centrumfunctie voor hun regio. Belangrijk bij de analyse van deze centrumfunctie zijn de reikwijdte en de drempelwaarde van een functie. Reikwijdte is de maximale afstand om een functie te gebruiken, drempelwaarde is het minimale aantal potentiële gebruikers om deze rendabel te maken. Voor elk type gebruik zijn deze anders, en daarmee is de marktpotentie van functies in centrale plaatsen te bepalen. In de spreiding van deze plaatsen bestaat een bepaalde hiërarchie: hoe gespecialiseerder de functies, hoe groter het verzorgingsgebied dat ze nodig hebben, hoe minder vaak ze voorkomen. Een buurtsuper heeft een kleinere reikwijdte, maar ook een kleinere drempelwaarde en een lagere specialisatiegraad dan een winkel voor piano’s. De buurtsuper komt daarom vaker en meer gespreid over een gebied voor dan een pianowinkel, die slechts op een of enkele plaatsen in een gebied aanwezig is. Sommige centrale plaatsen herbergen meerdere functies, en verzorgen daarmee een groter gebied. Dit verschijnsel bepaalt de hiërarchie tussen plaatsen. Grotere centrale plaatsen bedienen meer potentiële afnemers voor allerlei diensten en producten, en nemen daarom een belangrijker plaats in in het functioneren van een gebied. Zij hebben daardoor een eigen aantrekkingskracht op andere functies die een groot verzorgingsgebied nodig hebben. Over het algemeen zal de pianowinkel uit het voorbeeld zich in een plaats hoger in de hiërarchie vestigen dan een buurtsuper, die dankzij de lagere drempelwaarde ook in een klein dorp kan functioneren.

3.1: Hiërarchisch model van Christaller (CSISS, 2006)

Dit hiërarchisch model van Christaller is decennialang de basis geweest voor het ruimtelijkeconomisch denken. Inmiddels is de wijze waarop de wereld functioneert flink veranderd ten opzichte van de jaren dertig van de twintigste eeuw. Nadeel aan het model is tegenwoordig dat het weinig oog heeft voor de ongelijkmatige spreiding van de bevolking over een bepaald gebied, voor geografische verschillen en hindernissen en voor moderne opvattingen over vervoer en technologie, regionale samenhang, afwijkende economische verhoudingen en complexere samenlevingen. Toch is bij het functioneren van steden en regio’s de hiërarchie in het model van Christaller een belangrijke invalshoek. De begrippen reikwijdte, drempelwaarde en verzorgingsgebied zijn van groot belang voor de analyse van de kansen op succesvol functioneren van allerlei functies. Centra herbergen meer functies naarmate zij een groter verzorgingsgebied bedienen, en hebben een groter verzorgingsgebied wanneer zij meer functies omvatten. Christaller erkent hiermee het bestaan van

10

agglomeratievoordelen, en legt een belangrijke basis voor het begrijpen van de functie van steden in economie en samenleving. Het aantal afnemers binnen een bepaalde afstand is in steden uiteraard groter dan op het platteland. Daarom kunnen functies binnen een verzorgingsgebied sneller hun drempelwaarde behalen, en hebben zij meer kansen op succes. Deze agglomeratievoordelen van de stad zorgen er uiteindelijk voor dat producenten zich kunnen specialiseren: de afzetmarkt voor een bepaald gespecialiseerd product is door het grote aantal afnemers sneller voldoende om te kunnen functioneren. Waar dit marktpotentiaal het grootste is, zal de hoogste mate van specialisatie en economische groei optreden. Centrale plaatsen zetten hiermee hun agglomeratievoordelen in om verder te groeien. Gespecialiseerde ondernemers concurreren naar eigen inzicht op prijs, assortiment, kwaliteit, sfeer en locatie. Concurrentie trekt daarbij extra afnemers aan, omdat zij dan meer te kiezen hebben. In veel centrale plaatsen ontstonden daarom gespecialiseerde markten als de vismarkt, de kaasmarkt, de wolmarkt en de koemarkt. Deze markten kregen bekendheid bij het publiek, en hadden daardoor hun eigen aantrekkingskracht die zorgde voor voldoende klandizie voor alle betrokken ondernemers. Binnen de ruimtelijke concentratie van gelijksoortige bedrijven gingen zij de strijd aan met de concurrentie door middel van hun eigen onderscheidende kenmerk (Atzema et al., 2002). Klanten konden op de markt de verschillende ondernemers vergelijken op de punten die zij belangrijk vinden. Juist deze clustering van gelijksoortige activiteiten trekt extra klanten, waar alle ondernemers uiteindelijk beter van worden. De veel geziene clustering van bedrijven in een vergelijkbaar segment, die op het eerste gezicht misschien tegenstrijdig is vanuit concurrentieoverwegingen, blijkt bij nader inzien juist een heel goede strategie voor bedrijven die ervan overtuigd zijn dat zij op hun onderscheidende kenmerk beter zijn dan de concurrentie. Zij vergroten hiermee immers de kans dat vergelijkende klanten bij hen terecht komen. Dit principe, beschreven door de econoom Hotelling in de jaren dertig van de twintigste eeuw, gaat ook tegenwoordig op voor veel winkels en bedrijven. Denk hierbij aan bijvoorbeeld meubelpleinen of straten met veel modezaken. Ruimtelijke clustering wordt door al deze bedrijven gezien als mogelijkheid om extra klanten te trekken. De concurrenten zijn daarmee meer dan alleen concurrenten, zij zijn partners in het gezamenlijk vergroten van het draagvlak en de regiofunctie van een winkelgebied. Clustering neemt bovendien toe: door steeds betere vervoersmogelijkheden, maar ook door hogere specialisatiegraad is dit belangrijk om draagvlak en reikwijdte op het juiste peil te houden (Atzema et al, 2002). Hotelling en Christaller gingen er van uit dat clustering in centrale plaatsen altijd op de economisch meest optimale locatie plaats zou vinden. Vaak is dit, door regelgeving, verdringing, fysieke factoren, vervoersmogelijkheden of simpelweg een gebrek aan informatie echter helemaal niet mogelijk. De ondernemer als homo economicus, zoals zowel Christaller als Hotelling deze zagen, blijkt in de praktijk helemaal niet volledig rationeel en uitsluitend strevend naar winstmaximalisatie te handelen. Andere zaken spelen dus ook een rol bij de vestigingsplaatskeuze van bedrijven. Toch zijn beide modellen ook nu nog zeer handige hulpmiddelen bij het verklaren van ruimtelijk-economische processen van clustering. Veel van de geformuleerde uitgangspunten en verklaringen gaan, mits aangepast aan moderne economische en ruimtelijke opvattingen en verklaringen, nog steeds op. Doordat gespecialiseerde markten gehouden werden in een centrale stad, ontstond in die stad een aantal aanverwante functies, die evenzeer als centrale plaats fungeerden, zoals bijvoorbeeld bestuur en belastinginning. De markten zorgden er zo voor dat op centrale plaatsen steeds meer centrumvorming ontstond. Er ontstonden agglomeratievoordelen die voor een eigen aantrekkingskracht zorgden op nieuwe functies (Atzema et al., 2002). Deze agglomeratievoordelen zijn van groot belang bij het functioneren van steden, en bij het begrijpen van de onderlinge concurrentiestrijd tussen die steden. II. Industrialisatie Na de industriële revolutie, toen samenlevingen economisch, ruimtelijk en sociaal ingrijpend veranderden, werden steden dankzij de reeds bestaande agglomeratievoordelen het brandpunt van de economische ontwikkeling. De grote aantallen werknemers die nodig waren in fabrieken, waren in steden op reisafstand aanwezig. Grote industrieën vestigden zich daarom in deze steden. Transport was hierbij van groot belang. Dit was dan ook de periode dat kanalen en spoorlijnen werden aangelegd, om het vervoer van goederen en arbeiders te verzorgen. Door deze verbeterde transportmogelijkheden groeiden de steden snel, wat weer zorgde voor grotere samenhangende afzet- en arbeidsgebieden.

11

In deze periode werd ook het negatieve beeld van steden, zoals Marx en Engels dat voorstelden, gevestigd. Steden waren het toonbeeld van armoede en ongezonde levenswijzen. Arbeiders woonden vaak in erbarmelijke omstandigheden dicht op elkaar gepakt in krotten. Tegelijkertijd ontstond in deze periode echter groot elan bij de stedelijke elite. Zij gebruikten de steden met hun agglomeratievoordelen niet alleen voor economische, maar ook voor culturele en recreatieve doeleinden. In deze periode werden grote gebouwen, nieuwe ruimtelijke structuren en invloedrijke instituties opgericht. Deze twee kanten aan de stad hielden elkaar al die tijd in evenwicht. Voor de welgestelden waren steden het toneel van hun prettige leven, met monumenten, status en voorzieningen. Voor de armen waren steden de plek waar weliswaar werk was, maar waar de leefomstandigheden bijzonder slecht waren (Van der Wouden, 1999). Deze dubbele opvatting over steden zou tot aan de Tweede Wereldoorlog de wijze waarop deze functioneerden bepalen. III. Suburbanisatie Na de Tweede Wereldoorlog werden steden gezien als failliet en verloren als plek waar mensen en bedrijven graag verblijven. Suburbanisatie was de trend, functiescheiding de wijze waarop steden werden ingericht. Europa liep hiermee een flink aantal jaren achter op de Verenigde Staten, maar uiteindelijk voltrok ook hier zich dat proces. De vooroorlogse menging van functies binnen buurten en steden werd gezien als achterhaald, monofunctionaliteit en lage dichtheden hadden de toekomst. Grootschalige ingrepen in de structuur van steden werden bovendien noodzakelijk geacht om deze bereikbaar te houden. Economische functies (eerst fabrieken, daarna kantoren) trokken weg. Op zoek naar ruimte en een moderne omgeving vestigden zij zich in nieuw ontwikkelde gebieden aan de rand of in de buurt van de stad. Was dat bij de fabrieken nog prettig (de kwaliteit van het milieu in de stad was hier erg mee gediend), toen ook de kantoren wegtrokken, kwamen steeds meer panden leeg te staan. Zo verdween draagvlak, en zagen ook voorzieningen zich gedwongen te sluiten, wat de kwaliteit in de stadscentra verder aantastte. Daarnaast trokken ook de bewoners weg uit de binnensteden. De nieuwe wijken waren ruimer opgezet, van hogere kwaliteit, met betere woningen in een groenere omgeving. Huishoudens die zich dit enigszins konden permitteren (en dat waren er steeds meer) vertrokken uit de binnensteden naar nieuwe wijken, eerst aan de randen van de stad, later in groeikernen op enige afstand van die steden. Winkels trokken met de bewoners mee naar de nieuwe gebieden. Er ontstonden zowel perifere centra voor grootschalige detailhandel, zoals meubelpleinen, als nieuwe wijkwinkelcentra in nieuwbouwwijken en groeisteden. In het eerste geval volgden de klanten de winkels en gingen zij vaker buiten het stadscentrum winkelen. In het tweede geval volgden de winkels hun klanten en suburbaniseerden zij mee. Beide verschijnselen zorgden voor een afname van de winkeldichtheid in de oude binnensteden, een voor een grotere ruimtelijke spreiding van het winkelbestand. De binnenstad verloor hiermee een aantal belangrijke dragende functies. Zo werd zij een achtergebleven en steeds treuriger gebied voor randfiguren, dat in een vicieuze cirkel terechtkwam. Het verval werd zichtbaar in de staat van de bebouwing, in de sociale positie van de bewoners, en in de functie van de oude binnensteden in de samenleving. Slechts een kleine groep van welgestelden bleef wonen in de traditionele betere buurten. Alleen in deze buurten was geen sprake van achteruitgang, maar van een handhaven van de bevoorrechte positie die deze wijken en bewoners al e sinds de 19 eeuw hadden. De overige buurten gingen hard achteruit. Slechts voor een aantal sterk gespecialiseerde functies, zoals grote culturele en onderwijsinstellingen, kwaliteitszaken en winkels gericht op niches, bleef de binnenstad de belangrijkste vestigingsplaats. Deze functies zorgden er voor dat er toch nog bezoekers naar die binnensteden kwamen. De gesuburbaniseerde huishoudens hielden zo toch een bepaalde binding met de moederstad, waar zij voor sommige voorzieningen op aangewezen bleven (Van der Wouden, 1999). In landen waar de markt de vrije hand wordt gegund in de keuze voor locaties van stedelijke voorzieningen, werden steeds meer centrumfuncties als winkelen, werken, diensten enz. veel in perifere centra gerealiseerd. Dit gebeurde bijvoorbeeld in Frankrijk en de Verenigde Staten. In Nederland, waar veel meer belang gehecht wordt aan een aantrekkelijk en goed functionerend stadscentrum, werden en worden perifere ontwikkelingen eerder gezien als een bedreiging voor het functioneren van het stadscentrum, en daarmee voor steden als geheel. Dankzij de terughoudende Nederlandse ruimtelijke ordening bleef hier blijvende aandacht voor de binnenstad. Dit zorgde ervoor dat Nederlandse centra relatief multifunctioneel, aantrekkelijk en goed bezocht bleven, zeker in vergelijking met Amerikaanse en Franse binnensteden.

12

IV. Herontdekking van steden In de jaren tachtig van de twintigste eeuw werd de binnenstad herontdekt als woon- en leefgebied. Dit proces werd ingeleid door studenten en kunstenaars. Zij betrokken de vervallen en daardoor goedkope buurten in de oude steden om zich in de nabijheid van onderwijs- en culturele instellingen te kunnen vestigen. Hiermee ontstond een nieuw stedelijk leven, in eerste instantie gericht op een weinig draagkrachtig publiek. In deze tijd ontstonden eetcafés, broedplaatsen, krakerscollectieven en andere vernieuwende initiatieven. Door deze voorzieningen bloeide het sociale en culturele leven in de oude steden weer langzaam op. In navolging van de pioniers werd het hip en modern om in stadscentra te wonen. Ook een meer draagkrachtig publiek begon de dichtheid aan voorzieningen, de sfeer en het karakter van de stad weer te waarderen. Dit publiek investeerde zowel op fysiek, sociaal als cultureel gebied. Hiermee ontstond een proces van revitalisering van de eens zo verguisde binnenstad, dat nog altijd voortduurt. De stad kwam in een opwaartse spiraal, waarin nieuwe bewoners, voorzieningen en een betere economie elkaar versterkten en de concurrentievoordelen van de stad en het stadscentrum toenamen (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Investeerders startten eveneens nieuwe ontwikkelingen, die voorheen financieel niet rendabel waren, maar door de stijgende aandacht en prijzen opeens interessant werden. Hiermee kwam de ontwikkeling van binnensteden in een stroomversnelling. Beide verschijnselen, de veranderende voorkeuren bij huishoudens en de financiële drijfveren bij investeerders, hadden in wisselwerking tot gevolg dat oude binnensteden snel veranderden van achtergebleven gebied in modern en aantrekkelijke locatie voor sociaal en financieel sterkere huishoudens, en een grote waardeontwikkeling doormaakten. Door deze financiële, economische en culturele ontwikkeling van oude buurten ontstond een nieuwe beweging van kunstenaars en studenten naar aangrenzende mindere buurten, waar hetzelfde proces ontstond. Deze sociaal sterke maar economisch zwakkere categorie huishoudens zorgde weer voor een veranderend imago van de buurt, voor het ontstaan van voorzieningen en voor aantrekkingskracht op economisch sterkere huishoudens, en daarmee verdere gentrification. Deze volgorde in het proces is belangrijk bij het verklaren van dit verschijnsel, maar vooral bij het stimuleren ervan in het kader van het opwaarderen van de stad. Gezinsverdunning, veranderende culturele voorkeuren en leefstijlen, economische groei en toenemende materiele welvaart zijn de motor achter dit verschijnsel. Stadscentra worden weer gezien als iets positiefs, als de motor achter de economische en culturele ontwikkeling van de maatschappij (Van der Wouden, 1999). De herwaardering van steden heeft grote invloed op de wijze waarop steden en stadscentra zich ontwikkelen. Met de herontdekking van de binnenstad kwam deze in een opwaartse cirkel. Door het positieve imago van het stadscentrum willen vele actoren hiermee geassocieerd worden. Zowel investeerders als overheden zien sinds een aantal jaren de vernieuwde kracht van het stadscentrum, en mengen zich middels beleidsplannen en (her)ontwikkelingsprojecten in de versterking van centrumlocaties. Overheden proberen hun binnensteden door allerlei ingrepen een hogere mate van stedelijkheid te geven, ontwikkelaars en beleggers zien in de aantrekkingskracht van deze gebieden goede investeringsmogelijkheden. Ook kleinere kernen en voormalige groeisteden in Nederland vinden het een aantrekkelijk idee hun centra te associëren met stedelijkheid. Dit is dus een tegenovergestelde beweging aan die in eerdere jaren, toen stedelijkheid een negatieve klank had, en deze gemeenten juist hun best deden deze associatie te vermijden. Maar wat is het nu precies dat stadscentra aantrekkelijk maakt, en welke factoren zorgen in de juiste combinatie voor een financieel, economisch, cultureel en sociaal succesvol functioneren van het stadscentrum? Voor welke doelgroepen is het stadscentrum wel aantrekkelijk, en welke doelgroepen hebben er helemaal niets mee? Met welk type investeringen kan een goed rendement behaald worden? Om de probleemstelling in deze scriptie te kunnen beantwoorden, moet eerst antwoord op deze vragen gegeven worden.

13

c. Kenmerken en functies van stadscentra I. Inleiding Van oudsher zijn steden de plek waar mensen, producten en diensten samenkomen. Hier wordt gewoond, gewerkt, geleerd, gehandeld, ingekocht en ontmoet. Steden zijn, door de grote hoeveelheid mensen, producten en diensten bij elkaar, dé plek waar schaalvoordelen, agglomeratievoordelen en innovatie zich voordoen. Ondanks verschijnselen als suburbanisatie zijn stedelijke regio’s de motor van de moderne samenleving, zowel op economisch, cultureel als maatschappelijk gebied (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Stadscentra nemen een belangrijke en aparte plaats in in het functioneren van stedelijke regio’s. Zij kenmerken zich door een aantal bijzondere ruimtelijk-morfologische, functionele, sociale, culturele en economische kenmerken. Hiermee onderscheiden zij zich van andere delen van een stad en van het ommeland. Het succesvol functioneren van stadscentra wordt in hoge mate bepaald door het voorkomen van die kenmerken. Ik zet de belangrijkste kenmerken hier op een rij, en ga er in de volgende paragrafen verder op in. II. Dichtheid en agglomeratievoordelen Een belangrijk fysiek kenmerk van stadscentra is de dichtheid van bebouwing, voorzieningen en gebruik. Hier zijn de meeste functies per vierkante kilometer van alle gebieden in een land en hier is het grootste aantal voorzieningen geconcentreerd. Ruimtelijk uit dit zich in smallere straten, intensiever gebruikte bebouwing en meer drukte. Door deze dichtheid van bebouwing, voorzieningen, gebruikers en afnemers hebben stadscentra agglomeratievoordelen: drempelwaardes worden er gemakkelijker gehaald, waardoor een grotere specialisatiefactor en dichtheid aan voorzieningen kan bestaan, die steden deze gebieden weer aantrekkelijk maakt voor nieuwe gebruikers. III. Interactie, creativiteit en innovatie Om een bedrijf te voeren bestaat de noodzaak tot contacten op het terrein van productie, transacties en financiering. Om een opleiding te volgen is het noodzakelijk contact met leraren en andere studenten te hebben. Om in sociale of culturele behoeften te voorzien is persoonlijke ontmoeting eveneens van groot belang. Deze contacten hoeven niet altijd fysiek te zijn, maar in een groot aantal gevallen heeft dit wel grote voordelen: er ontstaat meer vertrouwen, interactie en uitwisseling. Fysiek contact wordt vergemakkelijkt als veel voorzieningen zich in een klein gebied concentreren. Hiermee is er binnen beperkte tijd gebruik van te maken. Het is dan het handigst als zich verschillende soorten voorzieningen in dat gebied bevinden. Dit zorgt voor extra mogelijkheden tot interactie, die weer nieuwe contacten tot gevolg heeft. Dergelijke agglomeratievoordelen en mogelijkheden voor face-toface contact zijn de belangrijkste kenmerken en bestaansredenen van (binnen)steden. Deze moeten versterkt worden om de positie van steden te verbeteren (Jacobs, 1961). Dit economisch georiënteerde pleidooi voor kleinschaligheid en de dichtbebouwde kwaliteit van de stad ontstond in de jaren zestig, toen veel steden werden getransformeerd middels grootschalige verkeersdoorbraken en nieuwbouwcomplexen in monofunctionele gebieden. Inmiddels blijkt dit idee steeds meer opgeld te doen: er bestaat grote behoefte aan het gebruik van meerdere voorzieningen binnen een bepaald tijdsbestek, waardoor het handig is als deze zich in elkaars nabijheid bevinden. Ontwikkelingen in telecommunicatie en transport zorgden voor een afname van de noodzaak tot fysiek contact. Bedrijven en huishoudens suburbaniseerden, en de functie van de binnenstad nam op een aantal gebieden sterk af. Toch blijkt dat face-to-face contact voor veel, met name nietgestandaardiseerde handelingen nog steeds een noodzaak is om tot interactie te komen. Dit betekent dat een bepaalde ruimtelijke dichtheid ook in tijden van internet en vliegtuigen nog steeds een belangrijke bepalende factor is op economisch, cultureel en sociaal gebied (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Economie en geografie sluiten waar het gaat om fysieke interactie op elkaar aan: kleinschaligheid, dichtheid en afwisseling zijn belangrijk om elkaar persoonlijk te kunnen ontmoeten, wat stimulerend werkt om economische processen vorm te geven. Creativiteit en innovatie zijn noodzakelijk om te blijven bestaan. De wereld verandert, en mensen, bedrijven en steden die zich continu verbeteren zijn het meest kansrijk om succesvol te blijven functioneren. Routinematig werk wordt uitbesteed of geautomatiseerd, en de economie draait steeds meer op innovatie en creativiteit. Een steeds groter deel van de bevolking werkt in deze tak van de economie en het belang van deze pijler in de totale economie wordt steeds groter.

14

Het blijkt dat innovatie vooral ontstaat op plaatsen waar interactie plaatsvindt tussen creatieve mensen en bedrijven. Hoewel interactie door de verbeterde communicatietechnologieën lang niet altijd fysiek hoeft te zijn, bevordert dit wel de creativiteit en het vertrouwen tussen mensen. Bovendien zorgt fysiek contact, in tegenstelling tot bijvoorbeeld internet of telefoon, voor de mogelijkheid tot niet voor de hand liggende ontmoetingen. Innoverende bedrijven en mensen hebben dan ook behoefte aan een omgeving met veel en verschillende prikkels en ontmoetingen. De ruimtelijke dichtheid van stadscentra lijkt hiervoor ideaal te zijn. Het blijkt dan ook dat juist dit type mensen en bedrijven een voorkeur hebben voor een stedelijke omgeving (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Voor stadscentra lijkt de mate waarin creatieve huishoudens en bedrijven gebonden kunnen worden een belangrijk criterium voor het succesvol functioneren. Voor anderen blijft suburbanisatie overigens nog steeds de norm. Zij vestigen zich bij voorkeur in een suburbaan woonmilieu (huishoudens) of op beter bereikbare en grootschaliger locaties aan de stadsrand (bedrijven). Toch maken ook deze doelgroepen voor een aanzienlijk aantal voorzieningen gebruik van stadscentra. Ook deze groep behoort derhalve tot het verzorgingsgebied van een stadscentrum, zij het parttime. Hiermee dragen zij tevens bij aan het draagvlak van bepaalde voorzieningen in dat stadscentrum. V. Multifunctionaliteit Veel en uiteenlopende prikkels komen met name voor in multifunctionele gebieden. Multifunctionaliteit is een ruimtelijk-economisch, sociaal en cultureel kenmerk van stadscentra, die daardoor fungeren als ‘marktplaats’ waar uitwisseling van goederen, kennis en relaties plaatsvindt. Multifunctionaliteit slaat op gebruik voor meerdere doelen en door verschillende soorten mensen en van voorzieningen, op uiteenlopende tijdstippen. Er bestaat een groot en ingewikkeld samenspel tussen verschillende functies en verschillende vestigingslocaties binnen een stedelijk gebied. Functies ontstaan en verdwijnen, verplaatsen zich, nemen aan belang toe en af. Door het proces van suburbanisatie is de betekenis van de binnenstad voor een aantal functies afgenomen. Als bepaalde functies van stadscentra suburbaniseren, zijn ze voor de binnenstad verloren, maar oefenen ze nog wel indirect invloed uit op die binnenstad door hun rol binnen de stedelijke economie. Andere functies ontstaan nieuw en hebben juist het stadscentrum nodig om te functioneren. De samenhang tussen deze processen is zeer belangrijk in het onderzoek naar functies en kenmerken van stadscentra en de mogelijkheden deze te beïnvloeden. VI. Kwaliteit, imago en identiteit Kwaliteit wordt steeds belangrijker om onderscheidend te zijn. Door allerlei economische, sociale en culturele ontwikkelingen hebben mensen en bedrijven steeds meer behoefte aan kwaliteit, en zijn zij bereid hiervoor te betalen of moeite voor te doen. Deze kwaliteit wordt gevraagd in zakelijke relaties, sociale contacten, in de openbare ruimte en in de aard van allerlei voorzieningen. Kwaliteit is daarmee juist in stedelijke gebieden een belangrijke onderscheidende factor: in de concurrentie tussen voorzieningen of gebieden kan kwaliteit van doorslaggevende betekenis zijn. Dit element moet dan ook terugkomen in de analyse van stadscentra. Ook imago en identiteit zijn van toenemend belang als het gaat om het binden van mensen en bedrijven. Naast kwaliteit is het tegenwoordig zaak te laten zien wie men is en waar men voor staat. Dit gebeurt middels producten, woonomgeving, werk en gebruik van voorzieningen. Stadscentra spelen een grote rol in het voorzien in deze behoefte. Imago en identiteit zijn daarmee sterk bepalend voor de financiële, economische, culturele en sociale kansen van stadscentra. VII. Conclusie Dichtheid en agglomeratievoordelen, interactie, creativiteit en innovativiteit, multifunctionaliteit, kwaliteit, imago en identiteit zijn de belangrijkste kenmerken van stadscentra. In de volgende paragrafen ga ik verder in op wat deze begrippen nu precies betekenen, hoe zij functioneren en wat de mogelijkheden zijn om ze te beïnvloeden. Ook bekijk ik eventuele bedreigingen voor succesvolle stadscentra. Uiteindelijk mondt hier een overzicht van bij de herontwikkeling van stadscentra belangrijke zaken uit. Deze onderzoek ik vervolgens in de praktijk middels een aantal casestudies.

15

d. Dichtheid en agglomeratievoordelen I. Dichtheid Dichtheid van bebouwing, voorzieningen en gebruikers is een belangrijk fysiek kenmerk van stadscentra. Al sinds het ontstaan van steden was het juist deze dichtheid die nieuwe activiteiten aantrok vanwege de bijbehorende agglomeratievoordelen. Het op korte afstand van elkaar bestaan van voorzieningen en gebruikers zorgt voor een groot draagvlak voor voorzieningen, maakt dat een hoge graad van specialisatie mogelijk is, dat er ruimte is voor innovatie, en dat door middel van faceto-face contacten veelvuldige fysieke interactie mogelijk is (Jacobs, 1961). Zeker in vroeger tijden was voor vrijwel elke transactie fysiek contact van groot belang. Ondanks allerlei technologische ontwikkelingen die ervoor zorgen dat fysiek contact eigenlijk niet meer nodig is om informatie uit te wisselen, blijkt persoonlijk contact nog steeds noodzakelijk voor innovatie (Van Engelsdorp Gastelaars, 2006). Waar mensen elkaar ontmoeten, met opzet of willekeurig, ontstaat vertrouwen en interactie, en worden nieuwe ideeën geboren. Deze persoonlijke ontmoeting wordt het best gefaciliteerd op plekken die een hoge mate van dichtheid aan gebruikers en voorzieningen herbergen. De mogelijkheid binnen een bepaald tijdsbestek meerdere faciliteiten te kunnen gebruiken en mensen te ontmoeten, is een zeer belangrijk en concurrerend kenmerk van stadscentra. De omvang van het aantal bewoners en gebruikers van een centrum draagt in belangrijke mate bij aan het draagvlak voor voorzieningen, en daarmee aan het aanzien en functioneren van een stadscentrum. Dichtheid is hiermee een belangrijk criterium voor het succesvol functioneren van steden. Voor winkels is locatie nog belangrijker dan voor andere bedrijven. Hierbij gaat het zowel om de plek in een regio (macroniveau), als die in een stad en in een straat (microniveau). Winkels, met name die voor recreatief winkelen, moeten het hebben van publieksstromen, en dus is het uitermate belangrijk daar te zitten waar de aanloop van consumenten het grootst is. In winkelgebieden is dit terug te vinden in de prijzen voor winkelruimte. Deze zijn het hoogst op de beste locaties, en nemen af naar gelang de ligging minder gunstig wordt. De dichtheid van winkels en de omvang van het publiek zijn bovendien van groot belang bij het functioneren van winkels. Winkels zijn bij uitstek afhankelijk van agglomeratievoordelen en hebben van nature zeer sterk de neiging tot clustering, die dan ook in de samenstelling van winkelgebieden is terug te vinden. Meubelzaken zitten graag geclusterd bij elkaar op ruime locaties die daardoor vaak aan de stadsrand te vinden zijn. Kledingzaken en andere winkels die het van recreatief winkelen moeten hebben, clusteren eveneens, vaak in het stadscentrum. Door deze clustering wordt de consument een ruim aanbod geboden, dat de aantrekkingskracht verhoogt en er voor zorgt dat meer consumenten vaker het gebied bezoeken (Van der Wouden, 1999). Zo worden ook de bestedingen en dus de waarde van de winkels verhoogd. Het principe van de specialisten die op de markt bij elkaar in de buurt zitten, blijkt ook tegenwoordig nog helemaal van toepassing. Hetzelfde principe geldt voor vrijetijdsvoorzieningen, met name horeca en uitgaansgelegenheden. Consumenten hebben graag een ruime keus in voorzieningen, en hebben een voorkeur deze op beperkte afstand van elkaar te vinden. De dichtheid aan dit soort voorzieningen is dan ook een belangrijk criterium in het gebruik door verschillende doelgroepen. Hiermee wordt een gebied sterker, en krijgt het zijn eigen aantrekkingskracht op nieuwe voorzieningen en afnemers. Op het gebied van wonen is dichtheid voor een bepaalde categorie huishoudens eveneens een belangrijk criterium. Het gaat hier met name om die mensen die het voor beroep of vrije tijd noodzakelijk vinden veel voorzieningen en andere huishoudens in de buurt te hebben. Over het algemeen gaat het hier om jongeren, alleenstaanden, kunstenaars en mensen in creatieve beroepen. Anderen hebben een deel van hun tijd een voorkeur voor hoge dichtheden, bijvoorbeeld mensen in beroepen met veel externe face-to-face contacten zoals in de financiële dienstverlening, of bezoekers van sport- of culturele voorzieningen. Voor dit soort huishoudens geldt dat hun leefstijl in elk geval deels afhankelijk is van hoge dichtheden van bedrijven, voorzieningen en andere mensen. Zij hebben daarom een voorkeur in elk geval in de buurt van stadscentra te wonen, waar dit soort voorzieningen het beste gefaciliteerd wordt. Voor de directe woonomgeving geldt echter dat deze parttime stedelingen tevens behoefte hebben aan enige rust en ruimte, en andere eisen stellen aan die woonomgeving dan de werkelijk stedelijk georiënteerde huishoudens. Daarnaast zijn er ook huishoudens die een te hoge dichtheid van woningen juist negatief beoordelen, en zich daarom liever in een meer suburbane woonomgeving vestigen.

16

II. Agglomeratievoordelen Agglomeratievoordelen zijn voordelen die dichtbebouwde stedelijke gebieden halen uit het relatief grote aantal inwoners, bedrijven en instellingen op een klein oppervlakte binnen hun gebied. Bovendien maken agglomeratievoordelen een bepaalde mate van specialisatie mogelijk. Het draagvlak hiervoor is in dit soort gebieden groter dan in kleinere steden. Hiermee hebben grotere steden met veel voorzieningen concurrentievoordelen ten opzichte van andere steden en regio’s. Ook dit heeft een versterkende werking op het ontstaan van allerlei nieuwe voorzieningen. Bedrijven hechten van oudsher veel belang aan agglomeratievoordelen. Door technologische en economische ontwikkelingen en door ingrijpen van overheden kunnen hierin verschuivingen ontstaan. De geïndustrialiseerde steden en regio’s in Noord-Engeland en Wallonië waren in het begin van de e 20 eeuw het toonbeeld van de vooruitgang, en zijn nu juist de armste gebieden in die landen. Andersom is door de ontwikkeling van de ICT een gebied als Silicon Valley tot bloei gekomen. Blijkbaar gelden hier andere vestigingscriteria dan bij mijnbouw. Vervolgens ontstonden eigen agglomeratievoordelen, die inmiddels het belangrijkste kenmerk van dit gebied vormen. Bovendien worden samenhangende regio’s steeds groter door verbeterde transporten communicatiemogelijkheden. Hiermee ontstaan nieuwe agglomeratievoordelen, die voor de ene regio anders uitpakken dan voor de andere. Wel blijft, ondanks deze verbetering in communicatie- en transporttechnologie, fysieke nabijheid en daarmee het agglomeratievoordeel van steden een belangrijk vestigingscriterium voor huishoudens en bedrijven. Overheidsingrijpen kan zorgen voor een impuls in de economie van een stad of regio. Door financieel beleid, ruimtelijke ordening of het verplaatsen van eigen diensten heeft de overheid directe invloed op de locatiekeuze van bedrijven. Daarnaast kan de overheid door middel van campagnes, beleid en gerichte investeringen het imago van een stad of regio beïnvloeden, en zo indirecte invloed op de locatiekeuze van bedrijven en huishoudens en daarmee op de regionale economie uitoefenen. Een door de overheid gestimuleerde groeipool, een eerste groot bedrijf in een tot dan wat achtergestelde regio, trekt op zijn beurt andere bedrijven en voorzieningen, zorgt voor meer inkomen bij de bevolking en een beter imago, en brengt zo een multipliereffect tot stand (Perroux, 1955). Uiteindelijk kan in een dergelijk gebied een kansrijke economie ontstaan. In de praktijk blijkt de markt zich vaak veel weerbarstiger te gedragen dan in deze economische benadering werd voorzien, en komt het gewenste multipliereffect nauwelijks tot stand als niet aan een aantal andere voorwaarden wordt voldaan. Bedrijven blijken leef- en productiemilieu zeer belangrijk te vinden bij de keuze voor een locatie. Als een gebied hier niet aan voldoet, ontstaat geen multipliereffect, en zal vaak zelfs de oorspronkelijke groeipool uiteindelijk weer uit het gebied verdwijnen. Veel overheidsingrijpen is wel op dit principe gebaseerd. Voorbeeld in Nederland is het rijksbeleid in de jaren zeventig om grote instellingen vanuit de Randstad naar elders te verplaatsen, zoals de PTT naar Groningen of het CBS naar Heerlen. Ook op kleinere schaal proberen veel overheden middels een dergelijk groeipoolbeleid in te grijpen in de economische kansen van hun stad of regio. Met behulp van financiële voordelen, lobbyen of de aanleg van wegen en bedrijfsterreinen probeert elke overheid in Nederland zijn eigen economie en concurrentiepositie te versterken. Inmiddels zijn voornoemde bedrijven weer aan het terugverhuizen naar de economisch toch aantrekkelijker Randstad. Ook op kleinere schaal gedragen bedrijven zich vaak net even anders dan door de beleidsmakers werd voorzien. Lang niet alle ingrepen van overheden leiden dan ook tot succes. Bij de locatiekeuze van bedrijven en huishoudens blijken toch meer zaken een rol te spelen. Dit inzicht is essentieel voor steden of regio’s die zich willen profileren. Het trekken van een groot bedrijf of instelling kan immers alleen succesvolle resultaten opleveren als ook aan criteria van andere zaken als leefmilieu en voorzieningen wordt voldaan (Atzema et al., 2002). Voor winkels spelen de begrippen dichtheid, clustering en agglomeratievoordeel een sleutelrol. Een gebied met de juiste winkels dicht bij elkaar trekt klanten, succesvolle winkelgebieden trekken nieuwe winkels, waarna de gebieden voor klanten weer aantrekkelijker worden. Elke winkelontwikkeling moet met dit principe rekening houden om succesvol rendement te kunnen behalen. Ook zaken als bevolkingsomvang, economische positie en regionale concurrentiepositie spelen een belangrijke rol in de omvang en het succes van winkelgebieden. Een grotere, draagkrachtiger bevolking besteedt over het algemeen meer, en heeft dus behoefte aan een omvangrijker en kwalitatief hoogwaardiger winkelgebied, dat daardoor meer kans op succes heeft. Hiermee is dit een belangrijk onderdeel bij de locatiekeuze van winkels op regionaal niveau.

17

In distributieplanologische onderzoeken wordt met name met dit gegeven rekening gehouden. Op dit gebied bestaan duidelijk agglomeratievoordelen, maar ook duidelijke grenzen van het aantal en type winkels dat in een stad of regio succesvol kan functioneren. Bij herontwikkeling dienen deze grenzen vooraf bepaald te zijn, om niet te bouwen voor de leegstand. Toch kan een gebied, door op de juiste wijze de concurrentie met andere gebieden aan te gaan, beter functioneren dan aan de hand van deze criteria zou kunnen worden aangenomen. Het vergroten van het verzorgingsgebied en versterken van de regiopositie heeft hiermee een positieve invloed op de levensvatbaarheid en het succes van zowel het gebied als de winkels. Dit dient wel uiterst zorgvuldig te gebeuren, want consumenten hebben veel keuze uit winkelgebieden in de omgeving. Voor het versterken van de regionale positie moet een winkelgebied zich vooral richten op inwoners van de regio. Regio-overschrijdend winkelbezoek vindt relatief weinig plaats (Ritsema et al., 2006). In onderstaande kaart is te zien hoe de winkelstromen tussen de verschillende steden in de Randstad lopen. Hieruit blijkt dat consumenten binnen stadsgewesten sterke winkelrelaties met andere steden in dat stadsgewest onderhouden, maar relatief weinig in andere stadsgewesten winkelen. Het versterken van de band met de regio kan dus kansen voor versterking of uitbreiding van het winkelbestand geven. Men moet er echter voor waken winkelaanbod te ontwikkelen voor consumenten van buiten de regio. Uit onderstaande figuur blijkt dat dit weinig kans van slagen heeft, zeker in de kleinere steden.

3.2: Winkelrelaties tussen steden in de Randstad (Ritsema et al., 2006)

Voor huishoudens blijkt de beschikbaarheid van werk en opleidingsmogelijkheden een belangrijk criterium te zijn om zich in een bepaalde stad te vestigen. Hiermee versterken agglomeratievoordelen zich. De toename van bewoners zorgt voor meer draagvlak voor voorzieningen, en daarmee voor een toename in het aantal voorzieningen. Een versterking van de economische positie zorgt voor een toename van de aantrekkingskracht op huishoudens. Overigens is vooral op het gebied van werkgelegenheid niet de werkgelegenheid in een stad, maar in een hele regio hierbij het criterium. Mensen blijken bereid aanzienlijk te reizen naar hun werk.

Daarnaast blijkt de aanwezigheid van culturele en sociale voorzieningen grote invloed te hebben op de vestigingsplaatskeuze van huishoudens (Marlet en Van Woerkens, 2006). Deze komen vooral in stadscentra in hoge dichtheden voor. Deze gebieden spelen daarmee een belangrijke rol in het functioneren van een heel stadsgewest. Door toenemende welvaart en vrije tijd, individualisering en het toenemend belang van leefstijlen hebben huishoudens steeds meer behoefte aan voorzieningen ten behoeve van vrijetijdsbesteding. Deze bevinden zich, door het bestaan van agglomeratievoordelen, in toenemende mate in stadscentra. Vooral mensen die niet in gezinsverband wonen hebben behoefte aan plekken en mogelijkheden om gelijkgestemden te ontmoeten (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Het gaat hierbij vooral om hoogopgeleide, kleine huishoudens die stadscentra als aantrekkelijk woonmilieu zien. Hiervoor zijn zij op zoek naar plekken waar de keuze is tussen meerdere gespecialiseerde plekken om aan deze te voldoen. Dit soort plekken kan alleen daar ontstaan, waar

18

door agglomeratievoordelen ook voldoende publiek in relatief hoge dichtheden aanwezig is. Stadscentra zijn hier zeer geschikt voor. Juist in deze groep is inderdaad sprake van een belangrijke mate van concentratie in de oude wijken in grotere steden. De omvang van deze groep neemt bovendien sterk toe. Daarnaast is er een grote categorie parttime stedelingen, die de stad gebruiken om in een beperkt aantal behoeften, met name op het gebied van vrijetijdsbesteding, te voorzien. Deze groep is belangrijk als het gaat om mogelijkheden voor stadscentra om in de toekomst aantrekkelijk te blijven. Zij zorgt immers voor een vergroot draagvlak voor allerlei voorzieningen, en daarmee voor een hogere waarde en ontwikkelpotentie (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). De agglomeratievoordelen van een aantal steden op de wereld nemen inmiddels dermate vormen aan dat zij meer en meer bedrijvigheid, instellingen en inwoners naar zich toe trekken. Hiermee krijgen zij politiek, economisch en cultureel een steeds grotere invloed in de wereld. Global cities als New York, Londen en Tokio hebben een dermate hoge dichtheid en zulke grote agglomeratievoordelen, dat andere steden de concurrentie nauwelijks meer kunnen winnen. Voor andere steden bestaat hierdoor het gevaar van het wegtrekken van hoofdkantoren of de top van de samenleving naar dergelijke steden (Sassen, 1992). In de Randstad is bijvoorbeeld te zien dat getracht wordt samen te werken, om zo een aantal agglomeratievoordelen die de Nederlandse steden zelfstandig niet kunnen bieden in te zetten om aantrekkelijk te blijven voor grote bedrijven en daarmee de top van de werknemers, en toch te kunnen concurreren met grotere steden. Ook op Nederlandse schaal zijn agglomeratievoordelen een belangrijke beslisfactor bij de locatiekeuze van bedrijven en huishoudens. Bedrijven vestigen zich op plekken waar zij veel afnemers en werknemers in de buurt hebben. Huishoudens hebben er belang bij voldoende interessant werk binnen een bepaalde afstand te hebben. Deze afstand is, met name voor huishoudens, overigens groter dan alleen een bepaalde stad: steeds meer ontstaan samenhangende stedelijke gebieden met afwisselend suburbane en stedelijker en intensiever bebouwde en gebruikte locaties. Door deze voordelen van een goed functionerend samenhangend stedelijk gebied worden bedrijven en daarmee weer huishoudens en voorzieningen getrokken. Onderling bestaat naast concurrentie dan ook veel complementariteit tussen steden, hoewel dit in beleid door overheden vaak niet wordt erkend (Ritsema et al., 2006). Ook in Nederland bestaat een verschil tussen steden en regio’s op het gebied van economisch, cultureel en sociaal functioneren. Hier hebben vooral de vier grote steden de genoemde agglomeratievoordelen. De kans dat dit hun relatieve positie versterkt is daarom groot. Andere steden proberen hier verandering in te brengen, maar de kansen hiervoor zijn, gezien de voordelen van de grote steden, op zijn minst beperkt. Andere steden in de Randstad kunnen overigens ook meeprofiteren van de agglomeratievoordelen van de vier grote steden, als zij zich op een bepaalde deelmarkt profileren. Zo profiteren ze van de nabijheid van de grote agglomeraties, maar geven ze hier een eigen draai en kwaliteit aan, om zo hun eigen positie te versterken. De concurrentie met de grote steden aangaan is echter een stuk lastiger. Dichtheid en agglomeratievoordelen zijn belangrijke criteria bij de vestigingsplaatskeuze van huishoudens, bedrijven en voorzieningen. Bovendien werken deze zelfversterkend. Voor steden met een achterstand op dit vlak is dit moeilijk te doorbreken. Toch bestaan ook voor deze steden kansen goede stadscentra te ontwikkelen. Door veranderingen in voorkeuren, het bedienen van de juiste doelgroepen of overheidsingrijpen kunnen steden zich in de gewenste richting ontwikkelen. Hierbij is het zaak beleid aan te sluiten bij de werkelijkheid en met kleine stappen vooruit te gaan. Als de wens de werkelijkheid voorbijgaat, zal de markt reageren met leegstand of tegengestelde ontwikkelingen. Bij het ontwikkelen van stadscentra moeten overheden, ontwikkelaars, beleggers en andere belanghebbenden dus visie en praktijk met elkaar verbinden om zo de juiste ontwikkelingen te realiseren, en het beoogde gebruik en rendement te behalen. In de volgende paragraaf verken ik de wijze waarop stadscentra functioneren, wie er gebruik van maken, en waar kansen liggen voor ontwikkeling.

19

e. Interactie, creativiteit en innovatie Interactie, creativiteit en innovatie spelen een belangrijke rol in de moderne economie, maar ook op cultureel en sociaal gebied. In deze paragraaf verken ik deze begrippen en bepaal ik hoe ze precies werken. Ook onderzoek ik hoe ze invloed uitoefenen op het goed functioneren van steden en stadscentra. I. Interactie Fysieke interactie tussen verschillende actoren is een belangrijk kenmerk van steden en met name stadscentra. Juist door het in hoge dichtheden voorkomen van veel en uiteenlopende voorzieningen en gebruikers is de onderlinge interactie groot. Agglomeratievoordelen ontstaan juist op die locaties waar deze kenmerken aanwezig zijn, zoals stadscentra. Deze zijn daarmee een logische plek om dit proces van ontmoeting en uitwisseling van kennis, netwerken en middelen verder vorm en inhoud te geven. Er bestaat dus een blijvend belang om stadscentra te behouden als ontmoetingsplaats, waar mensen zich op hun gemak voelen, elkaar tegenkomen, en daardoor allerlei relaties aangaan (Jacobs, 1961). Voor bedrijven en voorzieningen geldt eveneens dat deze ontmoetings- en uitwisselingsfunctie van binnensteden in belangrijke mate bijdraagt aan het functioneren van de betreffende partij. Lange tijd is gedacht dat technologische ontwikkelingen het einde van stedelijkheid en van de noodzaak tot face-to-face contact zouden inhouden. Plaats en afstand zouden immers steeds minder belangrijk worden. Het idee was dat de wereld steeds meer op elkaar zou gaan lijken, en dat lokale onderscheidende factoren steeds minder van invloed zouden zijn. Ook zou door de technologische ontwikkelingen de behoefte aan persoonlijk contact en fysieke nabijheid aanzienlijk verminderen. Hiermee zou ook de basis voor de hoge dichtheden van steden en de compactheid van stedelijke centra vervallen. Deze opvatting is een belangrijke basis voor verdere suburbanisatie en verval van stadscentra. Face-to-face contacten blijken tegenwoordig echter belangrijker dan ooit. Om middels de huidige technologieën zaken te kunnen doen, is vertrouwen nodig. Dit vertrouwen blijkt toch het beste te ontstaan als mensen elkaar persoonlijk ontmoeten. Juist in de huidige diensteneconomie, waar veel draait om relaties en vertrouwen, is dit persoonlijke contact dus essentieel voor het functioneren van relaties. Ook in het sociale leven draait veel om interactie en fysieke ontmoeting. Voor veel huishoudens is de mate waarin zij in deze behoefte kunnen voorzien bepalend voor hun vestigingsplaatskeuze. Daardoor blijft behoefte bestaan aan gebieden waar mensen elkaar makkelijk kunnen ontmoeten. Dit zijn juist de dichtbebouwde en intensief gebruikte stedelijke centra (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers 2006). Ontmoeting en interactie zijn in deze gebieden de belangrijkste functie. Als zij deze kans op de juiste manier weten in te zetten, hebben zij goede kansen zich verder te ontwikkelen. De moderne economie en de creatie van waarde gaat steeds meer afhangen van de uitwisseling van kennis en menselijke interactie, in plaats van van de industriële creatie van goederen (Lambooy, 2004). Kennisintensieve categorieën bedrijven en werknemers moeten het vooral van contacten en interactie hebben. Zij zoeken dan ook intensief gebruikte stedelijke centra op om deze ontmoetingen te doen plaatsvinden. Inmiddels blijkt deze interactie ook plaats te vinden buiten de traditionele stadscentra in nieuwe centrumgebieden. In de Verenigde Staten wordt dit verschijnsel Edge Cities genoemd: voorheen suburbane gebieden die verdichten, economische activiteiten ontwikkelen en kenmerken van stedelijke centra gaan vertonen. Deze gebieden worden multifunctioneler, en gaan zich in meerdere opzichten gedragen als werkelijke stadscentra. Economisch maar ook als leefmilieu zijn deze steden sterk in opkomst (Garreau, 1991). Dit verschijnsel vindt, hoewel op kleinere schaal en met wat andere kenmerken, ook in Nederland plaats. Gebieden als de Amsterdamse Zuidas, Amsterdam Zuidoost en Schiphol, maar ook (in mindere mate) in voormalige groeisteden als Almere, Hoofddorp en Zoetermeer. Deze interactie is uniformer dan in traditionele binnensteden, waar door de langere ontstaansgeschiedenis een veel breder scala aan gebruikers en bezoekers elkaar treft dan in deze nieuwe centra. Toch is ook in de nieuwe gebieden een trend te zien naar meer pluriformiteit. Er worden winkels, restaurants, woningen, cultuur en uitgaansgelegenheden toegevoegd, waardoor de gebieden voor steeds meer gebruikers aantrekkelijk worden (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Zo ontstaat een steeds gemêleerder gebruik. Dit proces maakt van deze gebieden geleidelijk echte stadscentra, waardoor nieuwe kansen op waardecreatie ontstaan.

20

Voor deze centra is het dan wel van belang de juiste stedelijke kwaliteiten te bieden om de groep mensen en bedrijven die hiervan gebruik willen maken vast te houden. Hierbij gaat het om de aanwezigheid van mogelijkheden elkaar te ontmoeten, toevallig of met opzet. Het betreft hier bijvoorbeeld opleidingsfaciliteiten, informele en formele ontmoetingspunten als restaurants, cafés en vergadermogelijkheden, maar ook de inrichting van de openbare ruimte. Naast deze zaken die vooral ruimtelijke en vastgoedgerelateerde componenten hebben, is ook de mate waarin mensen zich kunnen identificeren met anderen en met culturele en materiele uitingen van groot belang. Dit maakt dat de gebruikers het idee hebben zich in een prettige en herkenbare omgeving te bevinden, waarin zij hun eigen identiteit en behoeften ook weer tot uiting kunnen brengen. Deze combinatie zorgt voor innovatie en versterking van het economische en culturele klimaat van een stad of gebied, en is een trekker voor nieuwe gebruikers. Verschillende groepen kunnen hierbij goed naast elkaar bestaan, mits zij elk hun eigen drempelwaarde halen om voldoende draagvlak voor de gewenste voorzieningen te creëren. Voor huishoudens, bewoners en consumenten heeft interactie in de vrije tijd prioriteit. Vooral studenten, alleenstaanden en bohémiens blijken een grote voorkeur te hebben voor het wonen in centrumstedelijke gebieden, waar veel voorzieningen voor studie, carrière en om hun uithuizige levensstijl vorm te geven aanwezig zijn. Faciliteiten voor studie blijken mensen naar een stad te trekken, carrièremogelijkheden aan een stad te binden. Als steden dit goed faciliteren, blijft een deel van deze mensen later in hun leven in de stad wonen. Voor deze laatste categorie huishoudens dient overigens wel de juiste woonruimte beschikbaar te zijn, anders trekken zij alsnog weg (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Daarnaast worden centrumlocaties door veel andere typen huishoudens en consumenten parttime gebruikt, bijvoorbeeld om vrienden te treffen of een avond uit te gaan, terwijl ze elders wonen. Ook dit type van gebruik van stadscentra draagt bij aan het creëren van voldoende draagvlak voor voorzieningen en daarmee waardeontwikkeling, en zou dus een essentieel onderdeel bij herontwikkeling moeten zijn. II. Creativiteit en innovatie Nog niet zo lang geleden werd gedacht dat verschillen tussen steden en regio’s zouden afnemen. Door nieuwe mogelijkheden voor transport en communicatie wordt de wereld steeds kleiner, en zou de locatie op die wereld van ondergeschikt belang worden. Steden en regio’s zouden steeds meer op elkaar gaan lijken, en elk uniek kenmerk zou uiteindelijk verloren gaan in de uniformering van processen en culturen (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Voor een aantal aspecten is dit zeker waar (communicatiemogelijkheden, beschikbaarheid van voorzieningen en producten), toch blijkt er inmiddels wat anders aan de hand. Tegenwoordig zijn een onderscheidende identiteit en unieke kenmerken juist nog belangrijker dan voorheen. Meer dan ooit gaan landen, regio’s en steden de onderlinge concurrentie aan door zich juist op bepaalde punten te onderscheiden van de rest. Hiermee willen zij aantrekkingskracht op bedrijven en burgers uitoefenen, om zichzelf te vernieuwen en aan te passen aan de nieuwe omstandigheden. De innovatiekracht van mensen, bedrijven en steden zijn in een zich snel ontwikkelende wereld van groot belang om succesvol te kunnen functioneren. Creativiteit heeft hierbij een steeds grotere invloed. Gestandaardiseerd werk wordt uitbesteed en geautomatiseerd, de toekomst van de westerse economie zit in activiteiten die niet gestandaardiseerd zijn, en een hoge mate van creativiteit en innovativiteit vragen. Deze creativiteit vraagt om een intensieve uitwisseling van kennis en ideeën, en daarom om interactie (Marlet en Van Woerkens, 2005). In de vorige paragraaf zagen we al dat de mogelijkheden voor interactie in een dichtbebouwd en intensief gebruikt gebied als een stadscentrum daarbij van essentieel belang zijn. Creatieve steden worden vaak gezien als de steden van de toekomst. Hier willen hoogopgeleide werknemers van kennisintensieve bedrijven graag wonen, waardoor ook deze bedrijven zich in deze steden vestigen. Er zijn een aantal factoren die bijdragen aan het creatieve karakter van een stad, en die daarmee effect hebben op de mate waarin deze steden aantrekkelijk zijn voor dit type mensen (Florida, 2002). Het gaat hierbij vooral om de mate waarin tolerantie en creativiteit in een stad voorkomen. Voorzieningen zijn eveneens belangrijk bij de vestigingsplaatskeuze, maar deze volgen ook vaak de voorkeuren van de bevolking.

21

In deze opvatting zijn het de huishoudens die op zoek gaan naar een prettige woonomgeving, waarna bedrijven de plek opzoeken waar zij het beste aan de juiste werknemers en afnemers kunnen komen. Steden met een combinatie van goede opleidingsinstituten, aantrekkelijke woonmilieus en een tolerant leefklimaat onderscheiden zich van andere steden en kunnen er op deze manier voor zorgen dat zij de concurrentiestrijd winnen. Het zijn in de opvatting dus niet zozeer agglomeratievoordelen die doorslaggevend zijn, maar de mogelijkheden tot professionele, culturele en sociale zelfontplooiing voor huishoudens. Deze ideeën van Florida hebben grote invloed op de beleidspraktijk van veel steden. De opkomst van de creatieve klasse wordt door elke stad aangegrepen zich hierop te richten en zo mee te gaan in de vaart der volkeren. Vaak stoelt dit beleid slechts op de aantrekkelijkheid van het idee dat met een aantal broedplaatsen voor kunstenaars de stedelijke economie versterkt kan worden. Er kleven echter nogal wat nadelen aan deze benadering. Zo is het begrip creatieve klasse wel erg ruim omschreven, zodat ruim 30% van de beroepsbevolking hiertoe behoort. In Nederland is dit zelfs nog meer (Marlet en Van Woerkens, 2005). Bovendien is de nadruk op tolerantie en een prettig woonklimaat mogelijk niet de oorzaak, maar juist een gevolg van de aanwezigheid van een grote creatieve klasse. Florida’s onderzoek hiernaar is slechts zeer beperkt. Steden moeten dan ook voorzichtig zijn met beleid gericht op het versterken van de creatieve klasse. De succesfactoren van Florida blijken in Nederland bovendien slechts voor een beperkt deel verklarend voor de verschillen tussen steden. Het feit dat Nederland een klein land met korte afstanden is, maakt dat steden veel meer met elkaar verbonden zijn. Iemand kan in Utrecht wonen en in Rotterdam werken, waardoor de stellige overtuiging dat steden het van elkaar winnen op basis van een aantal kenmerken, hier slechts zeer beperkt opgaat. Nationaal beleid op uiteenlopende thema’s maakt bovendien dat de verschillen tussen steden in Nederland veel kleiner zijn dan in de Verenigde Staten. Ook de verschillen in tolerantiegraad tussen Nederlandse steden zijn veel kleiner dan die tussen Amerikaanse steden. Het blijkt dat in Nederland de aanwezigheid van homo’s, kunstenaars en etnische minderheden veel minder bepalend is voor de onderscheidendheid, de creativiteit of het succes van de economie van een stad (Marlet en Van Woerkens, 2004). Voor culturele en sociale voorzieningen is het bovendien een kip-ei discussie: vestigen mensen zich nu in de buurt van voorzieningen, of ontstaan voorzieningen op de plek waar veel mensen bij elkaar komen? Hier spelen bestaande agglomeratievoordelen toch een rol. Mogelijk zijn de tolerantiecriteria zoals Florida deze formuleert wel van belang bij de verklaring van de concurrentiepositie van de Randstad in Europa. Op Nederlandse schaal blijken ze echter nauwelijks onderscheidend te zijn. Wel is het een feit dat de creatieve en hoogopgeleide economie steeds belangrijker wordt en vernieuwde kansen schept voor regio’s, steden en stadscentra. Bovendien spelen bovenstaande vragen een grote rol bij de stedelijke planning in heel Nederland. Ook in Nederland is daarom onderzoek gedaan naar de factoren die bijdragen aan het succesvol functioneren van steden.

3.3: Factoren in vestigingsplaatsvoorkeuren van creatieven (Marlet en Van Woerkens, 2005)

22

Uit bovenstaand staatje blijkt dat in Nederland 3 zaken een rol spelen bij de vestigingsplaatskeuze van creatieven: kwaliteit van de omgeving (historie, natuur), beschikbaarheid van voorzieningen (uitgaan, cultuur) en werk. Stadscentra hebben hierbij een aantal voordelen, waardoor de creatieve klasse zich er graag vestigt (Marlet en Woerkens, 2005). Bij culturele voorzieningen is het overigens wel van belang te weten dat het vooral gaat om zichtbare cultuur, zoals theaters, galeries en concertzalen. Meer onzichtbare cultuur als broedplaatsen blijkt op de vestigingsplaatskeuze van de meeste mensen weinig invloed te hebben. Het is dus maar de vraag of het door veel gemeenten gevoerde broedplaatsenbeleid voor kunstenaars werkelijk invloed heeft op de concurrentiepositie van de stad bij andere huishoudens. Steden met veel voorzieningen blijken over het algemeen een grote creatieve klasse te huisvesten. Andersom geldt dat bij een grote creatieve klasse een groot aanbod voorzieningen kan functioneren. Ook hier spelen agglomeratievoordelen een rol. In onderstaande figuur is deze samenhang duidelijk terug te vinden.

3.4: Verband aandeel creatieve klasse en stedelijke amenities (Marlet en van Woerkens, 2005)

Voor professionals blijkt dat met name bij typische gamma- en alpha-beroepen de behoefte aan een creatieve en stedelijke omgeving bestaat, zowel zakelijk als privé. Zij hebben interactie nodig om tot innovatie te komen, en om hun economische, culturele en sociale leven vorm te geven (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Ditzelfde geldt voor kunstenaars. Broedplaatsen, ontmoetingsplekken en subsidiebeleid kunnen deze categorie stimuleren, en daarmee eventueel effect hebben op het imago van de stad, en de vestigingsplaatskeuze van anderen. Dit laatste moet overigens niet overschat worden. Bèta-geschoolden, ook in beroepen binnen de creatieve klasse, kunnen hun innovatieve werk ook en vaak bij voorkeur op meer perifeer gelegen bedrijfsterreinen doen. Hun kennis en innovaties zijn, veel meer dan bij alpha- en gamma-werk, uit geschreven bronnen te halen. Persoonlijk contact is daarmee niet noodzakelijk voor innovatie. Ook in hun sociale leven blijkt deze categorie minder gericht te zijn op intensieve fysieke interactie. Bèta’s hebben een sterkere voorkeur voor een meer suburbaan woonmilieu. Hoofddorp en Zoetermeer zijn bijvoorbeeld suburbane steden waar een groot deel van de bevolking werkzaam is in de ICT (Marlet en Van Woerkens, 2004). Ook Eindhoven en Enschede manifesteren zich, ondanks het ontbreken van echt stedelijke kwaliteiten, steeds meer als innovatieve omgeving op het gebied van technologie.

23

f. Multifunctionaliteit en voorzieningen I. Inleiding Door de trend van individualisering, het groeiende welvaarts- en opleidingsniveau onder de bevolking, de toenemende vrije tijd en de behoefte tot onderscheidendheid en identificatie, neemt het belang van kennisuitwisseling en interactie, maar ook het uiten van voorkeuren en het voorzien in behoeften sterk toe. Stadscentra zijn bij uitstek de plek waar al dit soort zaken gefaciliteerd wordt. De rol van het stadscentrum in de levens van mensen neemt daarom eveneens toe. De dichtheid aan voorzieningen, de agglomeratievoordelen die hier bestaan, de wijze waarop ontmoeting en daarmee interactie, creativiteit en innovatie worden geaccommodeerd, zijn belangrijke kenmerken van steden en hun centra. In een maatschappij waar deze kenmerken steeds belangrijker worden, zijn gebieden waar deze uitwisseling kan plaatsvinden van toenemend belang. Hier liggen kansen voor stadscentra om zich te ontwikkelen en om een positieve uitwerking op het functioneren en daarmee de waarde van een stad als geheel uit te oefenen. Stadscentra worden door bedrijven en mensen veelvuldig gebruikt om anderen professioneel, cultureel of sociaal te ontmoeten. Hiermee worden vertrouwen, interactie en innovatie versterkt. In toenemende mate wordt gebruik gemaakt van allerlei voorzieningen op het gebied van sociaal contact, cultuur, opleiding en carrière. In het stadscentrum wordt de vrije tijd doorgebracht, de blik verruimd en de eigen identiteit getoond. Differentiatie in voorkeuren van mensen wordt mogelijk gemaakt door voornoemde ontwikkelingen en heeft een sterke invloed op de wijze waarop allerlei voorzieningen in steden worden aangeboden. Het aanbod aan voorzieningen heeft weer invloed op de mensen en bedrijven die zich tot een bepaald gebied, in dit geval het stadscentrum, voelen aangetrokken. In deze paragraaf zoek ik uit welke voorzieningen een goed stadscentrum nu eigenlijk heeft, hoe deze beïnvloed kunnen worden, en op welke manier deze functies kunnen bijdragen aan het succes en de waardeontwikkeling van het stadscentrum. Het gaat hierbij met name om de onderlinge samenhang, en om het versterkend effect dat de ene voorziening op de andere kan hebben. Uiteindelijk doel is een overzicht dat bij centrumontwikkeling gebruikt kan worden om kansrijke voorzieningen en doelgroepen te definiëren, en dat aangeeft welke onderlinge invloeden er tussen voorzieningen kunnen of moeten bestaan. Door dit inzicht kunnen ontwikkelingen versterkt ingezet worden, en betere rendementen behaald. II. Multifunctionaliteit Monofunctionaliteit is lange tijd de trend geweest in de ruimtelijke ordening. Sinds de Tweede Wereldoorlog werden woonwijken, bedrijventerreinen en winkelcentra strikt gescheiden ontworpen. Het idee hierbij was dat er dan geen sprake is van onderlinge overlast, dat de omgeving beter afgestemd kan worden op de specifieke functie, en dat de functies elk andere locatievoorkeuren hebben. Dit gebeurt ook nu nog, alhoewel de scheiding minder strikt en minder overheersend wordt. Voor een aantal functies is het terugdringen van overlast van groot belang. Overlastgevende industrie, gevaarlijke laboratoria en overlastgevend verkeer horen niet in een dichtbevolkt gebied. De overlast en gevaren die deze met zich meebrengen, maken dat andere functies en gebruikers hier last van hebben en niet naar volle tevredenheid gebruikt kunnen worden. Daarnaast hebben een aantal functies afwijkende bereikbaarheidseisen, waardoor deze niet in een drukke binnenstad gevestigd kunnen worden. Denk hierbij aan transportondernemingen, of bedrijven met veel behoefte aan ruimte en parkeerplaatsen. Aan de andere kant bestaat bij veel huishoudens juist de behoefte aan een rustige en verkeersvrije woonwijk. Dit soort voorkeuren zijn moeilijk met elkaar te verenigen, en leveren over het algemeen gescheiden, monofunctionele gebieden op. In oudere stedelijke gebieden is veelvuldig ingegrepen in de bestaande structuur. In de jaren 60 en 70 werden door middel van grote verkeersdoorbraken ten behoeve van autoverkeer oude structuren opengebroken en een nieuwe schaal geïntroduceerd. Deze was modernistisch en gerelateerd aan het gebruik van de auto. De herontwikkeling van verouderde, dichtbebouwde buurten gebeurde vaak ten behoeve van een enkele functie. Dit verschijnsel bedreigt de levendigheid en diversiteit, en daarmee de mogelijkheden tot interactie. Functiemenging is van groot belang voor het functioneren van een stad. Voor veel functies en doelgroepen is het juist de oude structuur van functiemenging en menselijke maat die steden leefbaar en levend maakt en houdt (Gehl, 2001).

24

Door de hoge dichtheden, de vele mogelijkheden tot interactie en de uiteenlopende voorzieningen bij elkaar zijn het juist stadscentra waar creativiteit en innovatie tot uiting komen, en die daarmee flink bijdragen aan het economische, sociale en culturele klimaat. Het zijn de mens en de bestaande, gevarieerde structuren die steden maken tot de motor van de moderne economie en cultuur. Behoud en versterking van deze gemengde gebieden zijn daarmee essentieel om zich verder te kunnen ontwikkelen. Het faciliteren en accommoderen van verschillende soorten gebruik van de stad op uiteenlopende tijden door diverse doelgroepen is de essentie van goede steden (Jacobs 1961). Steden die erin slagen deze wijze van stedelijk leven op de juiste manier vorm te geven, hebben grotere kansen op succes dan monofunctionele gebieden, die slechts op bepaalde tijden van de dag gebruikt worden. Tegenwoordig is het, met name in Europa, maar in toenemende mate ook in de Verenigde Staten, veel meer geaccepteerd om te streven naar deze diversiteit. Ook in Nederland hebben de moderne opvattingen over functiemenging veel navolging gekregen. Zowel bij herstructurering van bestaande wijken als bij de nieuwbouw van nieuwe, is het mengen van een aantal functies steeds meer uitgangspunt. Bij stadscentra is dit nog belangrijker dan bij bijvoorbeeld uitleggebieden, omdat hun onderscheidende kenmerk juist deze gemengde structuur is. Binnensteden zouden voor zoveel mogelijk gebruikers aantrekkelijk moeten zijn. Bij herontwikkeling van deze gebieden moet dit principe van multifunctionaliteit leidend zijn. In steeds meer ontwikkelingen is deze gewenste diversiteit ook daadwerkelijk terug te vinden. Veel centrumplannen worden tegenwoordig juist ontwikkeld om de bestaande monofunctionaliteit te doorbreken en een werkelijk levendig en multifunctioneel gebied te ontwikkelen. Hierbij gaat het om voorzieningen op het gebied van economie en werk, opleiding en ontwikkeling, cultuur, wonen, vrije tijd en sociale interactie. Al deze functies hebben hun eigen eisen en criteria wat betreft hun vestigingsplaatskeuze, doelgroepen en voorkeuren. Bij de (her)ontwikkeling van stadscentra gaat het daarbij vooral om de samenhang tussen al deze functies. Uiteindelijk moeten al deze voorzieningen samen een verrassend, aantrekkelijk en veilig milieu opleveren, dat bezoekers trekt en bindt. Bij de samenstelling van voorzieningen en de inrichting van een centrum en de openbare ruimte moet er bovendien steeds voor gezorgd worden dat deze aansluiten bij de aanwezige en beoogde doelgroepen (Luijten, 2006). Ik beschrijf de verschillende voorzieningen hieronder per type, en geef steeds een doorkijk naar de verbindingen met andere soorten voorzieningen. III. Wonen De locatiekeuze van huishoudens hangt samen met inkomen, opleiding, gezinssituatie en levensfase. Daarnaast spelen factoren als de nabijheid van opleidingen en werk en de aanwezigheid van voorzieningen een belangrijke rol bij de keuze van huishoudens voor een bepaalde locatie om te wonen. De individualisering, die zich vanaf de jaren zestig manifesteerde, heeft sterk bijgedragen aan de comeback van de stad en het stedelijk woonmilieu. Steeds meer mensen gingen afwijken van de norm van een gezin in een buitenwijk, en gingen de drukte, gemêleerdheid en intensiteit van de stad weer waarderen. De toenemende welvaart zorgde er bovendien voor dat mensen hun woonwensen steeds beter konden realiseren. Huishoudens werden kritischer en zelfbewuster, en gingen steeds meer op zoek naar een plek om hun identiteit vorm te geven en uit te dragen. Inmiddels is het ideaal van aanzienlijke delen van de bevolking juist het wonen in het drukke stadscentrum, dicht bij allerlei voorzieningen. De laatste jaren is de leefstijl die personen en huishoudens hebben, gecombineerd met bepaalde woonmilieus, sterk in opkomst als verklarende factor bij de locatiekeuze van huishoudens voor hun woning en woonomgeving. Deze wijze van denken gaat ervan uit dat mensen gedurende hun hele leven bepaalde waarde-oriëntaties hebben, en daarmee tot een bepaalde sociale groep behoren. Deze waarden behouden zij gedurende hun hele leven, onafhankelijk van leeftijd of inkomen. Door deze oriëntatie is aan te geven naar welk soort producten hun voorkeur uit zal gaan. Dit hangt samen met de toenemende welvaart. Mensen zoeken steeds meer naar producten die uitdrukken wie zij zijn en waar zij voor staan. De toenemende rol van marketing en branding is hier ook aan toe te schrijven. Deze trend geldt voor alle producten, variërend van kranten en kleding tot auto’s. Ook de keuze voor woning en woonmilieu blijkt aan deze trend onderhevig. Het idee hierbij is dat het, in plaats van mensen in te delen op de traditionele factoren inkomen, leeftijd en huishoudenssituatie, beter is ze in te delen op basis van leefstijlen. Hierbij kan het heel goed zo zijn dat een alleenstaande jongere en iemand van middelbare leeftijd met een gezin een aantal opvattingen met elkaar delen, terwijl ze deze niet delen met iemand uit hun eigen leeftijdscategorie.

25

Als mensen op waarde-oriëntatie worden ingedeeld, blijken de meeste producten specifiek door een of enkele categorieën gekocht of gebruikt te worden. Deze indeling gaat dus dwars door de traditionele indelingen op basis van economische of leeftijdskenmerken heen, maar sluit beter aan bij de voorkeuren van mensen. Er bestaan verschillende indelingen in leefstijlen, sociale milieus en belevingswerelden. Ze hebben alle gemeen dat ze mensen en huishoudens indelen op basis van een combinatie van opvattingen over hoe deze willen leven. Deze opvattingen lopen uiteen van behoudend tot vooruitstrevend, van gericht op de eigen groep en omgeving tot open en naar buiten gericht. Bij elke groep horen bepaalde producten, diensten, politieke opvattingen en woonmilieus. Alle indelingen geven handvatten aan welke voorkeuren mensen hebben, en welke producten, imago of wijze van marketing daar het beste op aansluit. Deze voorkeuren gelden ook de woning en de woonomgeving. In onderstaande figuren staan twee verschillende indelingen op basis van leefstijlen weergegeven. Beide hebben iets andere uitgangspunten en indelingen, en zijn daarom interessant om naast elkaar te gebruiken. Daarom laat ik ze hier naast elkaar zien.

3.5: Leefstijlen (Motivaction)

3.6: Belevingswerelden (The Smart Agent Company)

26

De waarde-oriëntaties van individuen en groepen mensen zijn te vertalen naar woonmilieus. Bepaalde groepen mensen hebben een voorkeur voor bepaalde typen woonmilieus. Bij de keuze voor een woonmilieu gaat de consument op zoek naar een milieu waar hij zijn eigen waarden in herkent, en waar hij het idee heeft dat hij zijn leefstijl optimaal tot zijn recht kan laten komen. Voor sommigen is een rijtjeshuis in een groene buitenwijk het hoogste ideaal, anderen gaan meer voor de hectiek van het stadscentrum, en weer een ander associeert zich het liefst met een statige villawijk. Bij de (her)ontwikkeling van stadscentra kan op basis van deze uitgangspunten en woonmilieuvoorkeuren het juiste product voor de juiste doelgroep op de juiste plaats neergezet worden. Dit is essentieel om het gewenste proces van versterking en waardeontwikkeling op gang te krijgen, en de woningen aan de markt te kunnen verkopen. Deze voorkeuren luisteren nauw. De leefstijlen en waarde-oriëntaties werken niet alleen door in de keuze voor een bepaald woonmilieu, maar kunnen ook op andere onderdelen van centrumontwikkeling worden ingezet. Bij de betreffende voorzieningen bespreek ik hoe een en ander doorwerkt op de wijze waarop een ontwikkeling ingericht zou moeten worden. Stedelijk georiënteerde huishoudens hebben vaak een goede opleiding, een variërend inkomen (van student met een minimumloon tot empty-nester met een directeursfunctie) en een groot sociaal en cultureel kapitaal. Vaak gaat het bovendien om kleine huishoudens. Kenmerkend is de relatief uithuizig gerichte oriëntatie (Van Engelsdorp Gastelaars, 1996). Het meer traditionele gezin in de buitenwijk is als tegenhanger veel meer op de eigen woning gericht. Deze verschillen in oriëntatie werken door in allerlei facetten van het leven van deze verschillende leefstijlen. Juist de stedelijk georiënteerde leefstijl omvat een groeiend aantal huishoudens. Deze groep manifesteert zich niet alleen in de grote steden, maar in toenemende mate ook in de kleinere steden. De hiermee gepaard gaande uithuizig gerichte leefstijl zorgt voor een toenemende vraag naar voorzieningen op het gebied van cultuur en vrijetijdsbesteding. Dit proces kan zorgen voor een opgaande cirkel van een aantrekkelijk woonmilieu, meer inwoners, betere voorzieningen, waardoor het woonmilieu nog aantrekkelijker wordt. Steden spelen hier in toenemende mate op in door het stadscentrum in te richten als leefgebied, in plaats van als monofunctioneel winkelgebied, zoals tot in de jaren tachtig gebruikelijk was. Doordat dit gebied bewoond wordt door huishoudens die relatief veel gebruik maken van voorzieningen, ontstaat levendigheid op straat, een nieuw draagvlak voor uiteenlopende voorzieningen en daarmee waardecreatie. Dit is een van de kritische succesfactoren bij de herontwikkeling van stadscentra. Stedelijk georiënteerde huishoudens stellen wel een aantal hoge eisen aan het woonmilieu van hun voorkeur. Onderscheidende kenmerken als een historisch karakter, aantrekkelijke woningen, een combinatie van rust in huis en levendigheid op straat zijn zeer belangrijke factoren. Als hier niet in voldoende mate aan voldaan wordt zullen niet de juiste bewoners worden aangetrokken om het stadscentrum een werkelijk stedelijk aanzien en gevoel te geven. Bovendien is de verkoopbaarheid van woningen maar ook bijvoorbeeld de klantenkring van winkels dan niet voldoende om de herontwikkeling op de gewenste manier vorm te kunnen geven, en ontstaan grote risico’s. Goede binnensteden bieden deze doelgroep wat ze willen, waardoor een positief imago ontstaat en de aantrekkingskracht groter wordt. Ook hier zijn de begrippen agglomeratievoordelen en verzorgingsgebied belangrijke criteria voor de levensvatbaarheid van voorzieningen. Historische binnensteden zijn hierbij koploper, maar inmiddels is de vraag veel breder dan alleen naar die milieus. Ook woonmilieus rond de binnenstad, zowel oud als nieuw, worden door velen als zeer aantrekkelijk ervaren. Deze toenemende aantrekkingskracht van het centrum vindt zowel in grote steden, als in middelgrote en zelfs kleine steden plaats. Vierkante meterprijzen van woningen zijn in vrijwel alle steden het hoogst in het centrum, wat aangeeft dat deze locatie gewaardeerd wordt als zeer aantrekkelijk woonmilieu. Belangrijk hierbij is te beseffen dat de leefstijlen van alpha’s en gamma’s verschillen van die van bètageschoolden. Waar alpha’s en gamma’s de drukte en veelzijdigheid van het centrum van grote steden hoog waarderen, hebben bèta’s ook wat hun woonmilieu betreft vaker een voorkeur voor een meer suburbane woonomgeving. Voor hen telt mee dat daar de prijzen per vierkante meter lager liggen dan in stadscentra, en ze dus meer woning voor hun geld kunnen krijgen. Ook hebben bèta’s minder behoefte zich te profileren als zeer stedelijk en stellen zij daarom andere eisen aan hun woning en woonomgeving. Bij centrumontwikkeling is het naast leefstijlen ook belangrijk deze oriëntatie in ogenschouw te nemen.

27

Naast het toenemende belang van woonmilieus blijkt dat met name in een land met een sterke overheidsinvloed op de ruimtelijke ordening als Nederland de bouw van woningen en wijken een grote invloed heeft op waar mensen wonen. Steden die nieuwe woningen en wijken bouwen trekken meer nieuwe inwoners dan steden die dit niet doen, en ontwikkelingen op de woningmarkt hebben dan ook grote invloed op het ruimtelijk spreidingspatroon van de bevolking. Op de wat langere termijn blijkt dan ook werk, hetzij in mindere mate en met een grotere regionale schaal, de bevolking te volgen. Simpel gezegd volgen huishoudens de huizen, en volgt werk de bevolking. Dit schept, zeker in Nederland en op de schaal van de Randstad, kansen voor steden om zich te ontwikkelen (Vermeulen & Van Ommeren, 2006). Bereikbaarheid is voor de aantrekkelijkheid van woongebieden van groot belang. Bewoners willen hun auto voor de deur kunnen zetten en willen snel de stad uit kunnen, het liefst zowel per OV als per auto. Steden en wijken die aan deze eisen voldoen vergroten hun aantrekkingskracht op huishoudens en tegelijkertijd de prijzen van de woningen, die een belangrijke indicator van consumentenvoorkeuren zijn. Woningen vlakbij een OV-station zijn duurder dan woningen elders, en een verdubbeling van de frequentie van de spoorverbinding zorgt voor 3,5% hogere huizenprijzen. Spoorrails zorgen juist voor een negatief effect vanwege de overlast. De prijzen langs het spoor liggen dan ook lager dan elders (Marlet en Van Woerkens, 2006). Hetzelfde principe geldt voor zaken betreffende de autobereikbaarheid. Bij de herontwikkeling van stadscentra zouden dit soort factoren een belangrijke rol moeten spelen bij de ruimtelijke samenhang in en rond een centrum en bij de planning van de verschillende deelprogramma’s. Juist bij binnenstedelijke (her)ontwikkeling is parkeren voor bewoners een belangrijk kwaliteitspunt, gezien de parkeerdruk die op dit soort gebieden ligt. Bovendien kan dit maar een keer goed gedaan worden. Als een gebied eenmaal bebouwd is, is extra parkeerruimte vaak nauwelijks meer te realiseren. Het is voor zich ontwikkelende stadscentra dan ook essentieel te zorgen dat bij elke ontwikkeling het aantal parkeerplaatsen ook voor de toekomst voldoende is. Dit komt direct ten goede aan de waardeontwikkeling in dat gebied. Bij de vestigingsplaatskeuze van startende huishoudens spelen opleidingsmogelijkheden een grote rol. Deze huishoudens wonen graag dicht in de buurt van hun opleidingsinstituut, waarbij geldt dat hoe hoger de opleiding is, hoe meer mensen de voorkeur hebben in de directe nabijheid te wonen (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Na een studie zijn carrièremogelijkheden voor veel huishoudens een belangrijk criterium om in een bepaalde stad te (blijven) wonen. Door zowel opleidingen als carrière te bieden, kunnen huishoudens aan een stad(scentrum) gebonden worden. Hier is een geschikt woningaanbod uiteraard een belangrijke bijdragende factor in. Overigens zijn mensen voor een carrière bereid wat grotere afstanden af te leggen, waardoor steden wat werk betreft ook in relatie tot andere steden kunnen functioneren (Ritsema et al., 2006). In de volgende paragrafen ga ik hier verder op in. IV. Opleidingsmogelijkheden Opleidingsfaciliteiten zijn voor startende huishoudens een belangrijk criterium bij het kiezen van een woonplaats. Bij middelbaar (beroeps)onderwijs wonen jongeren over het algemeen thuis, en zoeken zij naar opleidingsmogelijkheden in de buurt van het ouderlijk huis. Bij hoger onderwijs (HBO en universiteit) is de keuze voor een studie en stad afhankelijk van de kwaliteit van die studie en de betreffende stad. Deze studenten wonen veel vaker op kamers, en maken deel uit van het leven in hun nieuwe woonplaats. Juist deze categorie huishoudens heeft een sterk uithuizige levensstijl en daarmee een grote behoefte aan de aanwezigheid van voorzieningen. Steden met goede opleidingsmogelijkheden hebben een enorme voorsprong als het gaat om het trekken van deze startende huishoudens, die op hun beurt weer bijdragen aan het draagvlak voor allerlei voorzieningen (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers 2006). Uiteraard zijn hierbij de huisvestingsmogelijkheden voor deze categorie huishoudens doorslaggevend voor de mate waarin zij aan de stad gebonden kunnen worden. Steden zouden hier veel meer oog voor moeten hebben, en zorgen voor voldoende mogelijkheden voor bijvoorbeeld huisvesting. In de onderlinge concurrentie tussen steden is dit een belangrijk thema. Het trekken of versterken van opleidingen kan in belangrijke mate bijdragen aan het ontstaan van een stedelijk klimaat, en aan een draagvlak voor bepaalde centrumvoorzieningen. Dit heeft weer positieve effecten op het imago en de identiteit van een stad. Een betrokken overheid met een lange adem is hierbij wel nodig om de initiële problemen die zich voordoen het hoofd te bieden, en een voldoende langetermijnperspectief te hebben om dergelijke ontwikkelingen een kans te geven.

28

V. Werk Studenten die na hun studie carrièremogelijkheden in of in de omgeving van de stad zien, blijven daar na hun studie vaak wonen en maken gebruik van de voorzieningen aldaar. Om dit te bereiken moet er voldoende werk aanwezig zijn voor de doelgroepen waar steden zich op richten. Steden zullen dus ook aantrekkelijk moeten zijn voor bedrijven om zich hier te vestigen. De aanwezigheid van kennis, bijvoorbeeld via opleidingsinstituten, is hier een belangrijke bepalende factor in. In eerdere paragrafen zagen we reeds dat het niet meevalt op dit gebied de concurrentie aan te gaan. Bestaande grote steden en hoogwaardige bedrijfs- en kantorenlocaties hebben een dermate grote aantrekkingskracht op nieuwe bedrijven, dat het voor nieuwe steden en gebieden zeer moeilijk is voldoende aantrekkelijk te zijn als vestigingsplaats. Wel kunnen deze steden en gebieden, door hun band met werklocaties dichtbij te benadrukken, profiteren van het feit dat een werknemer bereid is aanzienlijke afstanden af te leggen voor het werk. Hiermee kan een stad toch profiteren van bepaalde agglomeratievoordelen voor bedrijven en werknemers, zonder hier helemaal zelf voor te zorgen. Het zelf trekken van veel hoogwaardig werk is bij de juiste samenwerking en vervoersmogelijkheden daarom niet per se een voorwaarde voor een goed woonklimaat. Uiteraard versterkt dit het effect wel. Bedrijven hebben een aantal criteria bij hun vestigingsplaatskeuze. Werknemers worden steeds hoger opgeleid, en hebben eigen ideeën over hoe zij hun leven willen inrichten. Deze mensen blijken zich bij voorkeur te vestigen in aantrekkelijke woonmilieus, waarbij uitstraling, voorzieningen, sfeer en bereikbaarheid belangrijke criteria zijn. Bedrijven zullen, om deze werknemers aan zich te kunnen binden, de voorkeuren van hun (potentiële) personeel moeten volgen (Florida, 2002). Ondernemers hebben deze voorkeuren eveneens. Niet alleen vanwege hun voorkeur om in de buurt van het juiste personeel gevestigd te zijn, maar ook omdat zij zelf een bepaalde binding met een plaats hebben, gebruik maken van de voorzieningen of het gewoon prettig vinden er te wonen. Dit maakt dat bedrijven niet altijd de economisch meest rationele afweging maken, maar mede voor een bepaalde vestigingsplaats kiezen op basis van psychologische, sociale en emotionele factoren (De Pater, 1996). Dit gegeven is belangrijk voor steden om bij gewenste ontwikkelingen in te kunnen spelen op deze keuzes. Daarnaast blijkt dat bedrijven de leefstijlvoorkeuren van hun werknemers voor een aanzienlijk deel volgen. Advocatenkantoren zitten vaak in statige panden op dure locaties, creatieve bedrijven hebben een voorkeur voor veelzijdige (voormalige) rafelranden binnen de stad, bedrijven die actief zijn in R&D zijn vaak gevestigd in de buurt van onderzoeksinstellingen en bedrijven in de ICT hebben vaak een voorkeur voor goed bereikbare plekken, die zich dikwijls in suburbane gebieden binnen acceptabele afstand van de grote steden bevinden (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). De aanwezigheid van winkels, lunchplekken, restaurants en parkjes verhoogt de aantrekkelijkheid van een werkmilieu enorm. Deze micro-economische factoren zijn op een heel ander niveau te sturen, maar hebben wel grote invloed op de kans van slagen en daarmee de waarde van kantorenlocaties. Zij maken dat een kantorenlocatie tot leven kan komen, dat werknemers een reden hebben om het eigen pand te verlaten. Hiermee ontstaat een prettiger klimaat, dat zorgt voor ontspanning, interactie en creativiteit. Dit soort voorzieningen is daarom zeer belangrijk voor goede rendementen van kantoorlocaties. Andersom kan de aanwezigheid van werklocaties een positieve uitstraling en waardeverhogend effect hebben op een stadscentrum doordat werknemers veelvuldig inkopen doen in dat gebied doen of dit gebruiken voor borrels en etentjes (Goudappel Coffeng, 2005). Gediversificeerde steden hebben meer overlevingskansen omdat zij beter in staat zijn zich aan te passen aan veranderende omstandigheden (Jacobs, 1984). Het gaat hierbij niet alleen om de economische, maar ook om de culturele en sociale component van steden. Deze oefenen aantrekkingskracht uit op huishoudens, maar ook op innovatieve netwerken die het economische, culturele en sociale klimaat van een stad versterken. Door deze vernieuwing blijft de stad zich aanpassen aan nieuwe inzichten en ontwikkelingen. Innovatie is van levensbelang voor steden en regio’s om hun economische, sociale en culturele positie te behouden of te versterken. Veel bedrijven hebben een voorkeur voor grotere steden vanwege de daar reeds bestaande agglomeratievoordelen. De aanwezigheid van andere bedrijven (klanten, partners, leveranciers) is voor veel bedrijven van het allergrootste belang. Ook de spin-off die deze bedrijven hebben, zorgt op zijn beurt weer voor een versterking van de economie van die steden. Door deze agglomeratievoordelen is veel en steeds meer werk geconcentreerd in de grote steden, en het is zeer de vraag of andere steden mogelijkheden hebben dit in hun eigen voordeel te veranderen (Atzema, 2002).

29

Bereikbaarheid is voor bedrijven nog belangrijker dan voor huishoudens. De prijs van kantoren vlakbij een station ligt al snel 10% hoger dan die van kantoren die zich op een kilometer afstand van een station bevinden (Marlet en Van Woerkens, 2006). De nabijheid van autowegen is voor veel bedrijven nog belangrijker, en nog sterker in de prijs van vastgoed terug te vinden. Bij de ontwikkeling van kantoren- of bedrijvenlocaties zijn dit dus belangrijke factoren om rekening mee te houden. Hierbij is zowel het lokale niveau (directe nabijheid van een station) als het regionale niveau (afstand tot een snelweg) van belang voor slaagkansen en rendementen. VI. Retail Het winkelgebied in stadscentra is voor steden een belangrijk visitekaartje. In dit gebied komen grote aantallen inwoners en bezoekers bij elkaar. Het kernwinkelgebied is de plek waar het imago van een stad voor een belangrijk deel wordt vormgegeven. Consumenten winkelen voor het overgrote deel in de eigen gemeente, waardoor de kwaliteit en omvang van dit gebied van belang kan zijn bij de vestigingsplaatskeuze van consumenten (Van Eck e.a., 2006). Daarnaast kunnen consumenten van elders getrokken worden door de regiofunctie, de juiste kwaliteit en bijzondere kenmerken. Voor het functioneren van winkelgebieden zijn drie soorten aspecten en factoren van belang (Husslage, 2002). Ruimtelijk-functionele aspecten zijn bijvoorbeeld de branchering, de marktsegmentatie, het bezoekgedrag, maar ook de inrichting van de openbare ruimte, de kwaliteit van winkelpanden, en de verkeerskundige situatie in het stadscentrum. Omgevingsaspecten zijn de routing, bronpunten en trekkers in het centrum, de omvang van het aantal inwoners van de stad en het inkomen van die inwoners. Andere aspecten zijn bijvoorbeeld de huurniveaus, het gemeentelijk beleid, andere ontwikkelingen in de stad en de regiofunctie van het stadscentrum. Bij het inrichten en versterken van winkelgebieden zijn deze criteria belangrijke toetsstenen om te bepalen of op de juiste wijze aan de behoeften van de consument wordt voldaan. Juist bij recreatief winkelen, waar afstand minder belangrijk is en de beleving allesbepalend is, kunnen winkelgebieden hun concurrentiepositie versterken door deze criteria te verwerken in de wijze waarop ze het gebied inrichten, vermarkten, brancheren en beheren. Voor stadscentra, die voor een aanzienlijk deel draaien op recreatief winkelende consumenten, zijn dit dus belangrijke factoren om bij de inrichting en exploitatie rekening mee te houden. Binnen winkelgebieden is de locatie van een winkel uitermate belangrijk. ‘Locatie, locatie, locatie’ is dan ook een veel gehoord criterium voor het succes van retailvoorzieningen. Winkels draaien, zeker bij recreatief winkelen, voor een belangrijk deel op langskomende bezoekersstromen. Door op de juiste plek aan deze stromen te zitten, kan een winkel veel klanten trekken en daarmee omzet en winstpotentie verhogen. Voor de consumentenbestedingen en waarde in een winkelgebied als geheel is de locatie van de winkels en de routing daartussen net zo belangrijk. Deze routing bepaalt voor een belangrijk deel de bezoekersstromen, en daarmee het functioneren van de afzonderlijke winkels. Door de routing op de juiste wijze vorm te geven, kunnen bezoekersstromen en daarmee het functioneren, de omzet en de winst van winkels beïnvloed worden. De locatie van belangrijke trekkers en van bronpunten als parkeerplaatsen is uitermate belangrijk voor het creëren van de gewenste verkeersstromen. Ook bij winkelgebieden zijn agglomeratievoordelen van belang: sterke centra trekken klanten, waardoor deze interessant zijn voor nieuwe ondernemers, en de centra versterkt worden. Voor steden is het moeilijk dit te doorbreken, tenzij met bijvoorbeeld een nieuwe trekker, een onderscheidend thema of extra klanten (een nieuwe wijk, sterkere regiofunctie) publiek aan het centrum gebonden kan worden. Ook bij winkels is dus een stimulans of groeipool nodig om een opwaarts proces op gang te brengen. Overheden kunnen hier een belangrijke rol in spelen. De economische positie van de eigen bevolking speelt op dit aspect eveneens een belangrijke rol. Er bestaat een duidelijke hiërarchie bij stedelijke winkelcentra, die in de nabije toekomst in de ontwikkelingen terug te zien zal zijn. Steden aan de top van de hiërarchie, die voldoen aan alle criteria voor succesvolle winkelgebieden, zullen versterkt worden. In de Randstad zijn dit vooral de grote en oudere middelgrote steden. Een tussencategorie, buiten de toplocaties maar met een bepaalde eigen kracht, heeft kansen maar moet die wel grijpen. Het gaat hier om de stadscentra van de middelgrote steden en grotere groeikernen. Gebieden die niet top zijn en ook geen eigen kwaliteiten hebben, krijgen het zwaar (Gianotten & Haringsma, 2006). Hierbij moet gedacht worden aan onaantrekkelijke stadsdeelcentra en winkelgebieden in kleinere steden. Deze driedeling geeft goede handvatten voor de mogelijkheden bij herontwikkeling van stadscentra.

30

Herontwikkeling van winkelgebieden geeft grote kansen op het gebied van trekken van bezoekers, verhogen van omzetten en versterken van de waarde van het vastgoed. Bij herontwikkeling moet een gebied zich zowel op fysieke aspecten (inrichting, vastgoed), functionele aspecten (winkelaanbod, trekkers) als commerciële aspecten (routing, presentatie). Als dit goed gebeurt, kan een gebied zich sterk verbeteren (JonesLangLasalle, 2006). Hiermee ontstaat een vergroting van het verzorgingsgebied, een verlaging van de leegstand, en kunnen loopstromen en gebruik van de openbare ruimte veranderd en verbeterd worden. Ook de bezoekersaantallen en bestedingen nemen toe als de consument zich prettig voelt in het gebied. Net als bij woonmilieus is het ook bij winkelgebieden van belang zich te verdiepen in de voorkeuren van de aanwezige en gewenste consumenten. Op basis van leefstijlen kan een inschatting gemaakt worden welk type retail de voorkeur geniet om een gebied de gewenste uitstraling en kwaliteit te geven. Dit verschilt per stad en regio. Het is van groot belang hierin realistisch te zijn en rekening te houden met de wensen van het huidige eigen publiek. Een kwaliteitsslag kan geslagen worden, maar vraagt om tijd, betrokkenheid en inzet. Als dit op de juiste wijze opgezet wordt, zijn er kansen nieuw publiek te binden en daarmee een ontwikkeling in consumenten, omzetten, winsten en waarde door te maken. Zorgvuldigheid is hierbij essentieel. Uiteindelijk blijkt dat als een winkelcentrum zich op de juiste doelgroepen richt, de omzetten en het bezoek stijgen. Voor een stadscentrum kan het daarom interessant zijn het gebied zo in te richten dat ofwel op een bepaalde doelgroep wordt gericht, ofwel op verschillende locaties verschillende doelgroepen worden bediend. In onderstaande figuur is een mogelijke indeling in belevingswerelden en daarmee consumentenvoorkeuren te zien zoals deze door een winkelgebied gehanteerd zou kunnen worden.

3.7: Leefstijlen bij consumenten (The Smart Agent Company)

De bereikbaarheid van winkelgebieden is zeer belangrijk voor het succesvol functioneren en voor de regionale concurrentiepositie. Mensen blijken graag met de auto naar het centrum te gaan, maar moeten deze uiteraard wel ergens kwijt kunnen. Door te zorgen voor voldoende en niet te dure parkeergelegenheid op de juiste plaats, kan een stad de concurrentie aangaan met omliggende steden die op dit gebied minder gunstig ontsloten zijn. Ook inrichtingsaspecten als bewegwijzering, veiligheid en kwaliteit kunnen hier een bijdrage aan leveren. Overigens is goede parkeergelegenheid geen trekker, maar is het ontbreken daarvan een reden om niet naar een stadscentrum te gaan. Consumenten kiezen al snel voor een andere stad om hun geld uit te geven, als zij daar makkelijker of goedkoper kunnen parkeren. Dit geldt voor publiek van buiten, maar ook voor eigen inwoners, die in dat geval geen alternatieven gaan zoeken. Parkeren is dus een dissatisfier. Dit betekent evengoed dat stadscentra hier sterk rekening mee moeten houden bij herontwikkelingen (Goudappel Coffeng, 2005). Juist hier kan concurrentievoordeel behaald worden als dit voldoende aandacht krijgt.

31

In onderstaande tabel is te zien dat het gebruik van de auto voor met name niet-dagelijks of recreatief winkelen bovendien toeneemt. Daarnaast zijn ook de bereikbaarheid per openbaar vervoer, fiets en voor voetgangers belangrijk. Deze vormen van vervoer genereren bezoekers, maar zullen voor de regionale concurrentiepositie toch van ondergeschikt belang. Wel kan een stad, door deze functies een belangrijke plek in het centrum te geven, het zijn eigen inwoners aantrekkelijker maken met deze vervoermiddelen naar het stadscentrum te komen en kan daardoor volstaan worden met minder parkeerplaatsen en verkeersoverlast. Bovendien ontstaat extra levendigheid. Bij de inrichting van een stadscentrum dienen deze functies dan ook een belangrijke rol te krijgen.

3.8: Vervoermiddel naar aankoopplaats (Goudappel Coffeng, 2005)

Vrijetijdsbesteding wordt, mede dankzij de toegenomen welvaart en vrije tijd van huishoudens, steeds belangrijker, zowel als economische, ruimtelijke als tijdsfactor. Hiermee wordt leisure een belangrijke speler in allerlei ruimtelijke en vastgoedontwikkelingen. Met name winkelgebieden kunnen zichzelf met leisure versterken. De synergie van winkels met leisure zorgt ervoor dat mensen voor hun plezier in het gebied komen en er langer verblijven, wat een verhogend effect heeft op de door de winkels gerealiseerde omzetten en daarmee de waarde (Boekema et al., 1998). Juist in stadscentra, waar recreatief winkelen een aanzienlijk deel van het bezoek uitmaakt, is de synergie met leisure een belangrijk criterium voor het succesvol functioneren van het winkelgebied.

3.9: Combinatiebezoek (Goudappel Coffeng, 2005)

Uit bovenstaande tabel blijkt dat met name bij recreatief winkelen horecavoorzieningen als lunchrooms, cafés en restaurants zorgen voor combinatiebezoek. Ook culturele voorzieningen (bioscoop, theater) verhogen de attractiewaarde van een winkelgebied. Voorzieningen als een bibliotheek of sportaccommodatie kunnen de oriëntatie van de bevolking op het winkelgebied eveneens vergroten en verlengen. Daarnaast zorgen ook live entertainment en bijzondere attracties voor sfeer en onderscheidendheid. Al deze voorzieningen tezamen verhogen de attractie- en transactiewaarde van winkelgebieden, en hebben daarmee invloed op waarde en rendementen. Bovendien is juist bij recreatief winkelen de verschijningsvorm en uitstraling van het grootste belang (Clement in Boekema et al., 1998). Juist voor stadscentra liggen hier grote kansen zich te ontwikkelen.

32

VII. Leisure Leisure is een steeds belangrijker economische factor. De vrije tijd van mensen neemt toe, net als de bestedingsruimte. Leisure gaat functioneren als een trekker van activiteiten die zelf ook weer nieuwe activiteit kan genereren. Winkelen als vrijtijdsbesteding, het bezoek aan culturele voorzieningen en het gebruik van uiteenlopende horeca nemen in belang en omvang sterk toe. Dit heeft invloed op de wijze waarop stadscentra het best ingericht kunnen worden en hoe zij vervolgens functioneren. Het is voor stadscentra niet meer voldoende zich uitsluitend te richten op de winkelfunctie. Zij moeten voorzien in de behoefte aan een veel breder scala aan voorzieningen, juist op het gebied van leisure en vrijetijdsbesteding, om consumenten te trekken en te binden. Het aantal voorzieningen voor vrijetijdsbesteding en het gebruik daarvan is met name in stadscentra de laatste 25 jaar sterk toegenomen. De verwachting is dat deze intensivering van het gebruik van de binnenstad ook de in toekomst zal blijven bestaan. Het groeiende kennis- en welvaartsniveau van de bevolking zorgt voor behoeften en mogelijkheden tot gebruik van dergelijke voorzieningen, die zich vaak in stadscentra bevinden. Ook het toenemende aantal toeristen en dagjesmensen dat gebruik maakt van allerlei stedelijke voorzieningen zal in de toekomst verder toenemen (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006, Burgers, 1999). Horeca heeft een aantal verschillende functies. Door het bieden van de juiste horeca kunnen mensen pauzeren tijdens hun bezoek aan het stadscentrum, en wordt een bijdrage geleverd aan het verlengen van de bezoektijd van bezoekers van een winkelgebied. Hiermee ontstaat een hoger uitgavenpatroon, een langere bezoekduur, en meer levendigheid (Clement in Boekema et al. 1998). Juist deze levendigheid is essentieel voor het imago en het functioneren van een stadscentrum, en zou dus een doel op zich moeten zijn. Horeca draagt hier in belangrijke mate aan bij. Daarnaast kan een stadscentrum profiteren van het eigen bezoek dat horeca overdag genereert: mensen die een horecagelegenheid bezoeken, gaan daarna vaak nog even winkelen. In al dit combinatiebezoek zit een waardeverhogend effect. Horeca verhoogt ook na winkeltijden de levendigheid in en het gebruik van een stadscentrum. Het zijn dan juist bezoekers aan voorzieningen als theater, en bioscoop die door combinatiemogelijkheden eerder en vaker voor het betreffende centrum zullen kiezen. Door juist deze combinatie te zoeken, kan een stad een verbetering van imago, aantrekkingskracht en bezoekfrequentie bewerkstelligen (Boekema, 1998). Hiermee worden rendementen van vastgoed en voorzieningen vergroot. Culturele voorzieningen als theaters, bioscopen etc. dragen in belangrijke mate bij aan het ontstaan van een stedelijk imago en het functioneren van een stadscentrum. Zonder deze voorzieningen wordt een stad niet gezien als stad, met deze voorzieningen worden bezoekers uit de eigen stad en van elders getrokken. Hiermee wordt een extra bijdrage geleverd aan het imago en aan het draagvlak voor dergelijke voorzieningen. Profilering op dit gebied kan tevens inwoners vasthouden of trekken in andere wijken in de stad. Bij de keuze voor een woonplaats is de aanwezigheid van voorzieningen immers een belangrijke factor. Uiteindelijk kan een effect ontstaan dat een voorziening bezoekers trekt, waarna een nieuwe voorziening ontstaat, die weer bezoekers trekt. Bovendien kan dit ook zorgen voor nieuwe inwoners, die de stad opeens wel als interessant vestigingsmilieu zien. Dit is een langdurig proces, waar een lange adem voor nodig is, maar de effecten op een stad kunnen groot zijn als dit op de juiste manier gebeurt. Huishoudens blijken de aanwezigheid van gelegenheden voor podiumkunsten sterk te waarderen. Deze voorkeuren uiten zich bijvoorbeeld in hogere huizenprijzen. Uit onderzoek blijkt dat elk theateroptreden in een stad de woningen in die stad € 9,- extra waard maakt. Het toevoegen van dergelijke voorzieningen heeft daarmee, naast een culturele en directe financiële invloed, ook een indirecte invloed op de waarde en het woonklimaat in een stad (Marlet en Van Woerkens, 2004). Musea, bibliotheken en binnenstedelijk groen daarentegen zijn minder belangrijk bij de vestigingsplaatskeuze van huishoudens. Mogelijk is de ruime aanwezigheid hiervan (bibliotheken) of het in frequentie beperkte bezoek (musea) hier een verklaring voor. In het trekken van inwoners spelen deze laatste voorzieningen nauwelijks een rol. Wel kunnen dergelijke voorzieningen een rol spelen in het trekken van bezoekers, en daarmee in het vergroten van draagvlak en het versterken van het imago. Dit is een reden deze voorzieningen toch in ontwikkelingen mee te nemen. Zeker als een dergelijke voorziening in of nabij het centrum is gelegen kan door combinatiebezoek het aantal bezoekers vergroot worden. Hiermee kan deze dienen als katalysator voor een gunstige ontwikkeling van het stadscentrum. Dit is voor steden dan ook een goede basis voor een positieve herontwikkeling van het centrum. Het inpassen in de ruimtelijke structuur is hierbij lastig.

33

Hierbij dient de stad op te letten dat de voorziening, als deze minder gunstig is gelegen ten opzichte van het stadscentrum, niet juist het tegendeel bereikt en bezoekers uit het centrum wegtrekt. Het positieve effect van combinatiebezoek moet bovendien niet overschat worden: heel veel mensen gaan na een bezoek gewoon weer naar huis, in plaats van gebruik te maken van andere voorzieningen in het stadscentrum (Boekema, 1998). De beschikbaarheid van (de juiste) horeca en de kwaliteit en uitstraling van panden en openbare ruimte zorgen voor het juiste gevoel bij het winkelend en uitgaand publiek en voor de bewoners van een stadscentrum. Ze zijn daarmee sterk bepalend voor de vraag of mensen graag in het gebied verblijven. Dit soort moeilijk te meten criteria zorgt uiteindelijk voor meer waarde in een gebied, zowel op het vlak van consumentenbestedingen, van huurprijzen als van woningprijzen. Het is daarom van groot belang hier bij herontwikkeling en het uiteindelijke beheer op in te spelen (Clement in Boekema, 1998).

34

g. Kwaliteit I. Inleiding Het gemengde aanbod en gebruik van voorzieningen en publieke ruimte bleek al eerder essentieel voor het goed functioneren van stedelijke centra. Uit de vorige paragraaf blijkt bovendien dat de juiste mix van voorzieningen van groot belang is. Met het alleen aanwezig zijn van deze mix van voorzieningen en publieke ruimte is een stad er echter nog niet. De voorzieningen moeten ook van de juiste kwaliteit en voor de juiste doelgroep zijn. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop de openbare ruimte is ingericht en functioneert. Hierbij kunnen ontwikkelingen zorgen voor een verschuiving in focus en doelgroep, maar deze kan nooit zo rigoureus zijn dat de bestaande situatie wordt ontkend. Goede stadsontwikkeling gaat uit van de huidige situatie, zoekt verbeterpunten en past die stap voor stap toe, steeds met een einddoel voor ogen. Met een zorgvuldig en realistisch ontwikkelingsproces komt een stadscentrum tot leven. De openbare ruimte en aanwezige voorzieningen krijgen dan een eigen aantrekkingskracht op gebruikers van die ruimte, en zorgen voor verhoging van de waarde. In onderstaand diagram is te zien hoe goede stadscentra zijn opgebouwd. In het kort komt het erop neer dat een goede publieke plaats een plek is die een divers aanbod aan voorzieningen biedt, die een imago van aantrekkelijkheid, kwaliteit en comfort creëert, waar het sociale klimaat vriendelijk is en die goed bereikbaar is (Madden et al, 2005). Dit diagram is zowel op het niveau van een stad (leefklimaat, vastgoedgegevens, bereikbaarheid) als op het niveau van de inrichting van de openbare ruimte (bankjes, bewegwijzering) toepasbaar. In dit onderzoek gaat het met name om de meer macrogeoriënteerde gegevens, en zal ik dus niet verder ingaan op kwaliteitscriteria op micro-niveau. Wel is het van belang deze criteria bij de herontwikkeling en verdere inrichting van centra een prominente plaats te geven. Juist dit soort kenmerken heeft immers grote invloed op de beleving van consumenten en huishoudens.

3.10: Criteria voor goede stadscentra (Madden et al., 2005)

35

II. Voorzieningen Voorzieningen op het gebied van wonen, opleidingen, werk, winkelen en vrije tijd zijn, zoals in de vorige paragraaf besproken, alle op hun eigen manier van invloed op de kansen en waarde van stadscentra en de wijze waarop deze functioneren. Deze voorzieningen moeten niet alleen gemengd voorkomen om een optimaal effect te bewerkstelligen, ze moeten ook op elkaar aansluiten waar het gaat om kwaliteiten en doelgroepen. Als bij vastgoedontwikkelingen op de verkeerde wijze voorkeuren en doelgroepen met elkaar worden gemengd, worden de kansen op succes aanzienlijk kleiner. In een stad met alleen maar mensen die een tuin bij hun woning willen (suburbaan georiënteerden) heeft hoogbouw in het centrum niet zo veel kansen. Als door verkeerd onderzoek toch zo’n voorziening wordt gebouwd en vervolgens leegstaat, is de schade groter dan alleen maar financieel voor de ontwikkeling zelf. De hele herontwikkeling van een stadscentrum kan ermee op losse schroeven komen te staan. Hetzelfde geldt voor een winkelcentrum met kwaliteitszaken in een achterstandswijk. Hoe visionair en ontwikkelingsgericht deze mogelijk ook is, voorlopig zal een dergelijke voorziening niet slagen, en zullen beoogd gebruik en rendement niet gehaald worden. Stadsontwikkeling en met name centrumontwikkeling dienen zich dan ook vooral bezig te houden met het inschatten van en omgaan met de huidige situatie, waarna middels nieuwe plannen en ontwikkelingen langzaam wordt opgeschoven in de gewenste richting. Dit is een langdurig proces, dat lange adem en vertrouwen nodig heeft. Marktpartijen zijn vaak beter op de hoogte van de huidige mogelijkheden dan een overheid, terwijl een overheid juist visionair en op de lange termijn bezig kan zijn. Het juiste samenwerkingsproces, met wederzijds vertrouwen en respect voor elkaars kennis en achtergrond, zal uiteindelijk leiden tot het voor alle partijen meest optimale resultaat. Identiteit is van groot belang bij het creëren van aantrekkelijke gebieden. Zeker in tijden waarin mensen door snelle vervoersmogelijkheden en een groot en divers aanbod veel andere keuzes hebben, moeten steden hun best doen een bepaalde identiteit te ontwikkelen die bewoners bindt en gebruikers trekt. Als dit op de juiste wijze gebeurt, kan de hele stad hiervan meeprofiteren (Atzema e.a. , 2002). Het creëren van identiteit kan op verschillende manieren. Voorzieningen op het gebied van sport (voetbalclub, ijsbaan), cultuur (museum, concertzaal, theater), opleidingen (dependance universiteit, nieuwe Hbo-opleiding) of op het sociale vlak (verenigingsleven, welzijn) dragen hier sterk aan bij. Ook festivals, congressen of bijeenkomsten kunnen hieraan bijdragen. Een dergelijke voorziening kan zo als groeipool gaan functioneren, waarna andere voorzieningen en gebruikers zich eveneens aan de stad binden en een nieuwe ontwikkeling op gang komt. Goede voorbeelden van voorzieningen zijn Thialf in Heerenveen, het Groninger Museum, het Cobra Museum in Amstelveen, de Amsterdam Arena in Amsterdam Zuidoost, de Universiteit van Amsterdam in Almere, Now&Wow in Rotterdam. Festivals als de FFWD Danceparade in Rotterdam, Noorderslag in Groningen of het tekenen van het EU-verdrag in Maastricht hebben eveneens een versterkende werking op het imago en de identiteit van een stad, en daarmee op de kansen op ontwikkeling en versterking van een stadscentrum. Steden die dit begrijpen en het verschijnsel op de juiste manier inzetten, hebben veel grotere kansen dan steden die hier niet op inspelen of dit op de verkeerde manier doen. III. Openbare ruimte Stadscentra bij uitstek zijn publieke domeinen. Juist door de multifunctionaliteit voelen de meest uiteenlopende doelgroepen en voorzieningen zich verbonden met het centrum. De aantrekkelijkheid van voorzieningen en openbare ruimte voor die verschillende doelgroepen is hierbij leidend in de rol die een centrum uiteindelijk kan spelen in het functioneren van steden en het leven van mensen. Om deze zich toegedichte rol te kunnen spelen zullen stadscentra zich dan ook in toenemende mate juist op die diversiteit aan doelgroepen moeten richten. De traditionele rol van ontmoetingsplaats kan dan het beste functioneren en de steden en hun centra blijven aantrekkelijk en vitaal. Het Nederlandse woord voor plek of plaats heeft in het Engels 2 benamingen: ‘space’ en ‘place’. ‘Space’ is hierbij de aanduiding voor een ruimtelijke locatie op aarde, zonder emotionele of andere waarde. ‘Place’ daarentegen geeft iets van gemeenschapszin, van waarde weer. In de Engelstalige literatuur wordt vaak gesteld dat goede openbare ruimte het gevoel van ‘place’ oproept. Het ombouwen van een ‘space’ naar een ‘place’ is dan ook het doel van veel stedelijke herontwikkelingen.

36

Hiermee wordt gedoeld op het creëren van een gevoel van zich welkom en op het gemak voelen en het verbinden van emotionele waarde aan een gebied. Zo krijgt een locatie of gebied een identiteit en een plek in het leven van de gebruikers. Als de herontwikkeling van een gebied dit kan bewerkstelligen, zorgt dit voor grote binding van de bewoners en gebruikers aan dat gebied, en daarmee voor een hogere waarde en beter rendement. Bovendien kan het ervoor zorgen dat een publieke beweging ontstaat die zich inzet voor de verbetering van het openbaar gebied, en daarmee voor de functie die dat gebied heeft voor de gemeenschap (Madden, 2005). Multifunctionaliteit, levendigheid en kwaliteit in de openbare ruimte blijken belangrijk om steden leefbaar en aantrekkelijk te maken. Door het organiseren van activiteiten kan deze aantrekkelijkheid vergroot worden, wordt de bezoeksduur verlengd en ontstaat een positiever beeld van gebieden. Voorzieningen als een markt, parken, horeca, straattheater enz. zijn voorbeelden op micro-niveau van voorzieningen die een groter effect hebben op gebruikers dan alleen het directe. Door de sfeer van stedelijkheid die ze creëren wordt een gebied aantrekkelijker om gebruik van te maken en worden de kansen op succes vergroot. Aanbod van voorzieningen en kwaliteit in de openbare ruimte creëert vraag. Als overheden, liefst in samenspraak met marktpartijen en de lokale bevolking, ervoor zorgen dat bepaalde voorzieningen gerealiseerd worden, zullen deze een plek vinden in het stedelijk leven. In Kopenhagen is, na het creëren van een hoogwaardig voetgangersgebied met terrassen en openbare voorzieningen, het bezoek aan het stadscentrum verdrievoudigd (Gehl, 2001). Bij de start van dit project kwam veel kritiek op de plannen en twijfel over de centrumgerichtheid van de Denen naar voren, terwijl nu vrijwel unaniem wordt gesteld dat deze ontwikkelingen de redding van het stadscentrum van Kopenhagen zijn geweest. De bewoners bleken, toen de voorzieningen eenmaal aanwezig waren, veel uithuiziger dan werd verwacht. De voorzieningen worden beter gebruikt dan voorzien, en de ontwikkeling van het stadscentrum is met veel elan ingezet. Soortgelijke ontwikkelingstrajecten zijn ook in steden als Barcelona en Melbourne zeer succesvol. Bij het creëren van aantrekkelijke gebieden zouden zowel in de ontwerp- als in de beheersfase juist dit soort aspecten aandacht moeten krijgen. Het gaat dan immers om het gebruik van de op de tekentafel gecreëerde ruimte. Ook als deze aan allerlei criteria voldoet maar niet gaat leven, en daarmee geen plek krijgt in de leef- en belevingswereld van mensen, zal het gebied geen identiteit of positief imago krijgen, en daarmee niet succesvol kunnen worden (Madden et al, 2005). Dit heeft een negatief effect op waarde en rendementen van de investeringen. De wijze waarop stadscentra gebruikt worden, en de factoren die daarbij van invloed zijn, zijn dus van groot belang bij de ontwikkeling van stadscentra.

37

h. Bedreigingen voor stadscentra Naast de in de vorige paragrafen omschreven factoren en voorzieningen die bijdragen aan de kansen op het succesvol functioneren van stadscentra, zijn er ook een aantal bedreigingen. Soms zijn dit zaken die in eerdere paragrafen al zijn besproken, soms ook zijn dit hele andere, die nieuwe inzichten opleveren over waar stadscentra rekening mee moeten houden bij herontwikkelingen. De positie van een stad in de regio is een delicaat evenwicht tussen onderlinge concurrentie en complementariteit. Als de regionale concurrentie te groot is, hebben binnensteden het moeilijk. Als deze echter niet groot genoeg is, bestaat het gevaar dat de regio als geheel niet aantrekkelijk genoeg is en bewoners, consumenten en bedrijven andere regio’s prefereren. Steden in de Randstad hebben hierbij met andere afwegingen te maken dan meer perifeer gelegen steden. Juist in de Randstad bestaat een delicate verhouding tussen de eigen positie en die van de omringende steden. Door de dichtheid aan voorzieningen in de directe omgeving is het draagvlak voor eigen voorzieningen wat kleiner. Mensen hebben immers meer keus om op korte reisafstand elders van voorzieningen gebruik te maken. Anderzijds is de regio door de aanwezige dichtheid en het grote aanbod van voorzieningen zo aantrekkelijk, dat mensen ervoor kunnen kiezen in deze regio te wonen, ook als hun eigen woonplaats bepaalde voorzieningen ontbeert. Zij kunnen immers goed gebruik maken van voorzieningen in nabijgelegen steden. Het creëren van extra, eigen voorzieningen kan dan later de afweging van mensen waar zij van deze voorzieningen gebruik maken, wel beïnvloeden ten gunste van het eigen stadscentrum. Eigenlijk bestaat er in deze steden dus al draagvlak voor bepaalde voorzieningen voordat zij daadwerkelijk aanwezig zijn. Hier is bij de realisatie van deze voorzieningen sprake van een verleggen van de oriëntatie. De onderlinge concurrentie blijft groot, en er zal dus steeds goed ingespeeld moeten worden op de voorkeuren van de consument. Toch zijn de kansen op succes hier, mede dankzij de reeds aanwezige agglomeratievoordelen, zeker aanwezig. In regio’s waar dergelijke voorzieningen geheel afwezig zijn, is het lastiger hier draagvlak voor te creëren. Mensen met voorkeuren voor dergelijke voorzieningen zullen immers minder in deze regio’s gevestigd zijn. Er zal dan ook een langere tijd nodig zijn om hier de wisselwerking tussen voorziening en consument op gang te brengen, en het is zelfs zeer de vraag of dit zal lukken. Privatisering van de stedelijke openbare ruimte is een belangrijke trend in de wijze waarop die ruimte is ingericht en wordt gebruikt. Bedrijven privatiseren de ruimte door parkeerplaatsen en afgesloten winkelcentra. Sociale groepen eigenen zich de openbare ruimte ook toe, door bijvoorbeeld hangen, criminaliteit of zeer specifiek gebruik van die ruimte. Ook verkeersstromen hebben invloed op de openbaarheid van de ruimte. Deze ontwikkelingen zorgen voor gevoelens van onveiligheid en segregatie in het ruimtegebruik, waardoor de stedelijkheid, die juist gekenmerkt wordt door openbaarheid, levendigheid en multifunctionaliteit, onder druk komt te staan (Van der Wouden, 1999). Bij de herontwikkeling van stadscentra moet het keren van deze negatieve trend veel aandacht krijgen, om te zorgen dat deze gebieden gezien worden als aantrekkelijk en prettig. Dit aspect heeft grote invloed op het uiteindelijke gebruik van stadscentra. In de jaren ‘60 en ‘70 is in oude binnensteden veel van wat nu als goed en aantrekkelijk wordt gezien vervangen door toentertijd moderne en vooruitstrevende, maar nu erg onaantrekkelijke verkeersdoorbraken en nieuwbouwprojecten. Het effect van deze ingrepen is het scheiden van functies en het verlies van de menselijke maat in deze gebieden (Hall, 1996). Deze monofunctionaliteit is, zoals we al eerder zagen, een bedreiging voor het gevoel van stedelijkheid dat veelsoortig ruimtegebruik oproept. Het tegengaan van deze effecten schept kansen, maar dit dient wel zorgvuldig te gebeuren. Einddoel zou moeten zijn de verschillende typen gebruik, consumenten en voorzieningen weer meer op elkaar aan te laten sluiten en door elkaar heen te laten voorkomen, terwijl wel rekening gehouden wordt met de specifieke voorkeuren van de verschillende groepen. Culturele veranderingen als individualisering, vermindering van plaatsgebondenheid en een toenemend belang van de privé-sfeer zorgen eveneens voor een afname van de multifunctionaliteit van steden. Ook de doorgaande suburbanisatie van een aantal categorieën huishoudens, bedrijven en voorzieningen zorgt voor een afname van het belang van stadscentra. De hectiek die de stad aantrekkelijk maakt, verdwijnt of verplaatst zich. Toch is deze individualisering ook een kans voor binnensteden. Juist daar ontstaan immers allerlei nieuwe vormen van interactie en voorzieningen. Als stadscentra hier op de juiste manier inspelen, ontstaat juist ruimte voor groei en ontwikkeling.

38

Er is in toenemende mate sprake van institutionalisering van ontwikkelingen in stadscentra. Werden deze vroeger vaak bottom-up ingegeven door individuele acties van bijvoorbeeld lokale ondernemers, nu worden deze steeds meer top-down geregisseerd door overheden en grote ontwikkelaars en beleggers. Voor de onderlinge afstemming en het beheersen van financiële risico’s is dit een goede ontwikkeling, maar het gevaar bestaat dat voorzieningen gecreëerd worden waar geen behoefte aan is aan de kant van de gebruikers. Menig nieuw ontwikkeld havenfront of grand-café wordt slecht bezocht doordat de gebruikers toch andere voorkeuren bleken te hebben (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Betrokkenheid van de eindgebruiker en het realistisch voor ogen hebben van een duidelijke doelgroep zouden dan ook in elke ontwikkeling een belangrijk onderwerp moeten zijn. Samenwerking tussen uiteenlopende marktpartijen en de overheid kan hier zorgen voor een goede wisselwerking tussen realiteitszin en visionariteit, waarbij beter aangesloten wordt op bestaande voorkeuren van de aanwezige doelgroepen. Het toenemende gebruik en bezit van de auto is eveneens een bedreiging voor stadscentra. Door hun historie zijn stadscentra relatief slecht per auto bereikbaar, en bovendien is de parkeerdruk er vaak erg hoog. Dit soort factoren verdient grote aandacht, zowel vanwege de concurrentie met andere gebieden op het gebied van bereikbaarheid als vanwege de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van het centrum zelf. De invloed van het veronachtzamen van deze factoren kan groot zijn. Zij dienen dan ook in elk herontwikkelingsplan nadrukkelijk meegenomen te worden. In grotere steden en stadscentra is sprake van een relatief hoog criminaliteitscijfer. Dit heeft een negatieve invloed op de beleving van de omgeving, en daarmee op de waarde van onroerend goed. Het blijkt dat het aantal geweldsmisdrijven een verklaring is voor de waarde van huizen. Elk geweldmisdrijf per 1000 inwoners minder, zorgt voor € 13.000,- hogere prijzen (Marlet en Van Woerkens, 2004). In onderstaande figuur is te zien hoe voor verschillende steden de samenhang tussen geweldsdelicten en huizenprijzen zich manifesteert.

3.11: Geweldsmisdrijven en huizenprijzen (Marlet en Van Woerkens, 2004)

Naast het financieel interessante plaatje is het hierbij van belang dat prijzen de voorkeuren van consumenten weergeven. Huishoudens waarderen een veilige omgeving dus zeer. Hetzelfde geldt voor bedrijven en ondernemers. Een veilige omgeving creëert ook voor hen een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Steden dienen hier meer dan nu het geval is rekening mee te houden. Het tegengaan van geweld kan gebeuren door middel van inrichting van de openbare ruimte, maar ook door moeilijker meetbare zaken als onderwijs of het aantrekken van de juiste doelgroepen. Dit onderwerp zou, zeker gezien de grote financiële consequenties, een belangrijke rol moeten spelen in overheidsbeleid ten aanzien van het aantrekkelijker maken van gebieden. Als laatste is een belangrijk gevaar bij herontwikkeling van stadscentra het uitgaan van de verkeerde doelgroep. Dit onderwerp is al eerder besproken, maar kan van grote invloed zijn op het al dan niet succesvol zijn van een ontwikkeling. Als het verkeerde product voor de verkeerde doelgroep wordt geboden, slinken de kansen op succes van een deelontwikkeling, en kan deze daarmee een gevaar zijn voor de totale herontwikkeling. Dit geldt voor voorzieningen op het gebied van wonen, bedrijvigheid, winkelen en andere voorzieningen. Uitgebreid onderzoek, realisme en nauwkeurigheid zijn daarom geboden. Dit soort zaken is bij uitstek lokaal en regionaal bepaald. Dit betekent dat elke herontwikkeling uniek zou moeten zijn, en het kopiëren van andere ontwikkelingen een groot gevaar kan opleveren voor het succes van een stadscentrum.

39

i. Conclusie: stedelijkheid De belangrijkste kenmerken van stadscentra zijn, zoals in de vorige paragrafen te zien was, de ruimtelijke dichtheid van bebouwing, voorzieningen en gebruikers, de mate van creativiteit en innovativiteit van een stad, en de multifunctionaliteit die aanwezig is. Kwaliteit, identiteit en betrokkenheid zijn van invloed op de binding van voorzieningen en gebruikers, en daarmee op het succes en de ontwikkeling van stadscentra. De combinatie en wisselwerking van deze criteria uit zich uiteindelijk in de mate van stedelijkheid in een stad(scentrum) en regio. Waar steden de motor van de moderne samenleving zijn, is de mate waarin een stad(scentrum) of regio stedelijk is en gezien wordt bepalend voor het succes op economisch, cultureel en sociaal vlak (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). In deze paragraaf ga ik in op de combinatie van de in eerdere paragrafen omschreven verschijnselen en begrippen. Zo kom ik tot een overzicht van criteria die bijdragen aan stedelijkheid en daarmee aan het succes van steden en stadscentra. Steden die aan deze voorwaarden voldoen, hebben een grote kans zich positief te profileren en ontwikkelen. Steden die niet aan deze voorwaarden voldoen, zullen het moeilijk krijgen, tenzij zij deze kenmerken op de een of andere manier weten te ontwikkelen. Als dit niet lukt, zullen deze steden steeds verder achterop raken en uiteindelijk steeds minder aantrekkelijk worden. Stedelijkheid is het containerbegrip waarbinnen deze deelaspecten functioneren en is wat stadscentra zouden moeten nastreven om tot succes te komen. Stedelijkheid omvat de combinatie van factoren die bijdragen aan het succesvol functioneren van steden en regio’s. Belangrijk voor dit onderzoek is uiteindelijk te onderzoeken in hoeverre voormalige groeisteden hiermee om kunnen en moeten gaan. Dit gebeurt in een volgend hoofdstuk. Fysiek omvat het begrip stedelijkheid zaken als dichtheid en centraliteit. Doordat stadscentra dichtbebouwd zijn, bevinden zich veel gebruikers en voorzieningen op een beperkt oppervlak. Dit bevordert de uitwisseling van diensten, goederen, ideeën en sociale contacten. Bovendien is het draagvlak voor voorzieningen groter, en kunnen gespecialiseerde voorzieningen beter hun drempelwaarde behalen. Het fysieke aspect van het verdichten van bebouwd gebied tot centrumlocatie, gebeurt ook buiten de traditionele steden. In Nederland groeien voormalige dorpen uit tot kleine stadjes, in de Verenigde Staten ontstaan nieuwe steden en gebieden met een hoog stedelijk karakter, die in locatie en verschijningsvorm afwijken van de traditionele steden. Deze gebieden zijn vaak ook stedelijk te noemen. De agglomeratievoordelen die door de dichtheid van voorzieningen en gebruikers ontstaan, maken een gebied voor nieuwe gebruikers aantrekkelijker, waardoor een opwaartse spiraal van creatie van waarde, voorzieningen en ideeën ontstaat. Door uitwisseling van goederen, diensten, ideeën en sociale contacten ontstaat innovatie, die ervoor zorgt dat steden, bedrijven en huishoudens zich aanpassen aan nieuwe omstandigheden en daarin nieuwe kansen creëren. Dit maakt de stad tot centraal punt in de moderne samenleving, die steeds meer om de uitwisseling van kennis en diensten draait, in plaats van om de uitwisseling van goederen. Steden die dit beseffen en op de juiste manier inzetten, hebben goede kans hun economisch, cultureel en sociaal klimaat te versterken, en daarmee succesvoller te functioneren. Belangrijk is eveneens het type doelgroep dat zich op stadscentra richt. Het blijkt dat alpha- en gamma-geschoolden veel meer op de multifunctionele stadscentra gericht zijn, terwijl bèta’s vaker een voorkeur hebben voor een meer suburbaan milieu, waarbij de nabijheid van allerlei voorzieningen wel een vereiste is. Bij ontwikkeling van stadscentra is dit een belangrijk gegeven (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Bij de juiste mix van voorzieningen wordt een stadscentrum een zeer aantrekkelijk gebied om zich te vestigen of te verblijven. Stedelijke centra die de juiste voorzieningen voor de juiste doelgroepen bieden, hebben grote kans succesvol te functioneren, en zich te versterken. Een belangrijke voorziening is onderwijs. Dit is voor veel startende huishoudens een reden zich in een stad te vestigen. De leefstijl van deze starters is bovendien sterk uithuizig, wat zorgt voor levendigheid en draagvlak voor voorzieningen. Onderwijsvoorzieningen zijn daarmee een belangrijke groeipool voor ontwikkeling van stedelijke gebieden en leveren een grote bijdrage aan het klimaat van stedelijkheid.

40

De in een regio aanwezige kennis (instellingen, opleidingsniveau van inwoners) oefent een grote aantrekkingskracht uit op bedrijven. Voor het aantrekken van werknemers, het creëren van afzetmarkten en het bijblijven met veranderingen in de maatschappij is de toegang tot deze kennis voor veel bedrijven van groot belang. De aanwezigheid hiervan maakt een stad interessant voor bedrijven, waardoor ook professionals weer aan een stad gebonden kunnen worden. Ook deze hebben, net als studenten, de behoefte aan veel sociale en culturele contacten, en zorgen eveneens voor een levendig centrum. Voor huishoudens is een aantrekkelijke woning in een hoogwaardige omgeving een belangrijk vestigingsplaatscriterium. De aanwezigheid van voorzieningen, werk en opleidingen hebben in dit proces eveneens invloed. Hierbij geldt dat werknemers bereid zijn een stuk naar hun werk te reizen. Voor de keuze voor een woonplaats is vooral de regionale arbeidsmarktpositie dus van belang. Voor verschillende doelgroepen gelden uiteenlopende factoren die de vestigingsplaats- en de woonmilieukeuze beïnvloeden. Ook de kwaliteit van het centrum is een belangrijk criterium voor succes. De aanwezigheid van monumentale gebouwen, een historische sfeer en voldoende voorzieningen van de juiste kwaliteit en specialisatie zijn van belang bij het trekken van eigen inwoners, dagjesmensen uit de regio en toeristen van daarbuiten. Hierbij moet gedacht worden aan woningen, winkels, uitgaansgelegenheden en andere vormen van vrijetijdsbesteding. Als deze voorzieningen van elkaars aanwezigheid kunnen profiteren, ontstaat een wisselwerking die een stadscentrum versterkt (Van Engelsdorp Gastelaars + Hamers, 2006). De aanwezige voorzieningen moeten zowel op macro- als op microniveau aansluiten op de wensen van de gebruikers. Cultureel en sociaal gaat het meer om zaken als levendigheid, heterogeniteit, uitstraling en openbaarheid. Juist deze culturele uiting van stedelijkheid is wat maakt dat de stad leeft, uitstraling heeft en geassocieerd wordt met de positieve eigenschappen van stedelijkheid. In centrale steden komen deze zaken het meeste voor, wat weer effect heeft op het gevoel van stedelijkheid dat mensen bij bepaalde gebieden hebben. Een oude binnenstad is echter geen noodzakelijke voorwaarde; wel is hier reeds een bepaalde markt aanwezig, wat het makkelijker maakt dit effect met een aantal gerichte ingrepen te bereiken. Het tegenovergestelde van stedelijk is in dit verband niet landelijk, maar monofunctioneel (Van der Wouden, 1999). Levendigheid is van essentieel belang om stadscentra een werkelijk stedelijk aanzien te geven. Dit kan alleen door op verschillende niveaus, gericht op de specifieke situatie met allerlei ingrepen die levendigheid tot stand te (helpen) brengen. Zo kunnen voetgangersgebieden met elkaar verbonden worden, kunnen ruimtes op verschillende tijdstippen gebruikt worden en kunnen evenementen georganiseerd worden. Als dit op de juiste manier gebeurt, wordt een stadscentrum intensiever gebruikt, waardoor nieuwe ontmoetingen ontstaan, en bovendien een beter en stedelijker imago gecreëerd wordt. Dit heeft een stimulerend effect op gebruik en waarde van allerlei voorzieningen. Ook imago en identiteit zijn belangrijke factoren bij het aan de stad binden van bedrijven en huishoudens. Met een sterk en op de doelgroep aansluitend imago heeft een stad meer kansen dan met een zwak of niet op de doelgroep aansluitend imago. Een vernieuwingsproces moet zich intensief met deze identiteit en imago bezighouden, omdat dit beslissend kan zijn bij het succesvol functioneren van stadscentra (JonesLangLasalle, 2006). Kwaliteit wordt hierbij een steeds belangrijker onderscheidend kenmerk. Waar steden meer op elkaar gaan lijken, de consument meer mogelijkheden heeft en bovendien hogere eisen stelt, kan kwaliteit de beslissende factor zijn. Dit geldt op veel gebieden. De kwaliteit van de aanwezige horeca, van het woningaanbod, van de winkels en culturele voorzieningen, van het parkeren en van de openbare ruimte. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan, wordt de regionale concurrentiepositie versterkt. Door de regionale binding van huishoudens en bedrijven te vergroten wordt het draagvlak voor centrumvoorzieningen versterkt, en ontstaan nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden voor een stadscentrum. Hiermee kan een zelfversterkend effect voor voorzieningen, huishoudens en waardeontwikkeling ontstaan. Stadscentra kunnen ook profiteren van nabijgelegen sterke andere centra: dit zorgt voor een aantrekkelijke regio, en als het stadscentrum daarin een positie kan verwerven, zijn de kansen op succes groter dan als en stad dit volledig geïsoleerd voor elkaar moet krijgen. Op sommige punten is het zelfs verstandiger te profiteren van bepaalde kwaliteiten van nabijgelegen steden, omdat deze moeilijk zelf gecreëerd kunnen worden. Hoogwaardige kantorenlocaties, maar ook bijvoorbeeld een universiteit of museum van nationaal belang zijn hier voorbeelden van.

41

Veel steden proberen stedelijkheid middels gericht overheidsingrijpen te bereiken. Het idee hierbij is dat als aan een aantal basisvoorwaarden wordt voldaan, en mensen de locatie of het gebied als stedelijk ervaren, vanzelf een multipliereffect ontstaat dat zorgt voor een toenemende aantrekkingskracht van de stad op bepaalde mensen, bedrijven en instellingen. De overheid richt zich dan op belangrijke onderdelen van stedelijke kwaliteit, om op die wijze een proces in gang te zetten, waarbij ook anderen een gebied als aantrekkelijk en kansrijk zien. Deze groeipolen dienen zorgvuldig gekozen te worden, aan te sluiten bij de voorkeuren van de aanwezige en gewenste doelgroepen, en op de juiste wijze gecreëerd, gemarket en beheerd te worden. Samenwerking met marktpartijen is hierbij van groot belang om dit op de juiste manier vorm te geven. In dat geval kan de gewenste spinoff ontstaan, en kan de ontwikkeling van een stad of stadscentrum gestalte krijgen. Uiteindelijk zal toch de markt en de samenleving het beeld van stedelijkheid moeten overnemen, om zo ook daadwerkelijk in het gebruik uiting hieraan te geven. Dit laatste is door een overheid veel moeilijker te beïnvloeden. Overheden kunnen hierbij wel stimulerend of faciliterend optreden, en daarmee de omstandigheden om dergelijk milieu te doen ontstaan verbeteren.

42

4.

Centrumontwikkeling in groeisteden

a. Inleiding In dit hoofdstuk ga ik in op de mogelijkheden voor centrumontwikkeling bij groeisteden. Als eerste onderzoek ik het ontstaan en de opbouw van deze steden. Dit is van belang bij het maken van een inschatting van kansen en bedreigingen bij centrumontwikkeling in deze steden. Vervolgens verken ik aan de hand van het in het vorige hoofdstuk verkregen overzicht van aandachtspunten, factoren en invloeden bij centrumontwikkeling de mogelijkheden die voormalige groeisteden hebben hun centrum te versterken en te ontwikkelen, om zo een meer stedelijke omgeving te creëren. Door hun afwijkende historie, opbouw en bevolking hebben zij immers andere aandachtspunten dan oudere steden op dit gebied. Ik bekijk hoe de verschillende onderdelen en voorzieningen die in centrumontwikkeling een rol spelen in voormalige groeisteden aanwezig zijn, en hoe deze doorwerken in het verbeteren van het stadscentrum. Ook andere factoren als de regiopositie en overheidsingrijpen zet ik op een rij. In het volgende hoofdstuk is dit overzicht input voor de casestudies, die een overzicht van de Nederlandse praktijk moeten geven. Hierbij geef ik middels onderzoek en analyse weer hoe de verschillende steden met hun centrumontwikkelingen omgaan, welke doelstellingen, sterke kanten en aandachtspunten ze hebben, en waar kansen blijven liggen. Uiteindelijk trek ik hiermee conclusies van de wijze waarop de praktijk van centrumontwikkeling in voormalige groeisteden in Nederland is vormgegeven en hoe deze zich verhoudt tot in de literatuur genoemde aandachtspunten, kansen en bedreigingen. Ook geef ik een aantal aanbevelingen voor hoe centrumontwikkeling in de praktijk nog sterker ingezet zou kunnen worden.

43

b. Ontstaan en opbouw Groeikernen ontstonden vanaf de jaren zestig van de twintigste eeuw. Het idee hierachter was de reeds ontstane suburbanisatie te kanaliseren en te focussen op een aantal speciaal aangewezen dorpen, die snel zouden uitgroeien tot grotere suburbane woongebieden. Deze zouden dan verbonden kunnen worden met de grotere steden, maar tot op bepaalde hoogte wel eigen voorzieningen krijgen. Middels deze gebundelde deconcentratie wilde de overheid de ongebreidelde inname van het platteland voor stedelijk en suburbaan gebruik inperken, om zo enerzijds de open ruimte open te houden, en anderzijds het draagvlak voor voorzieningen te vergroten. Er werd, vooral in en rond de Randstad, een flink aantal groeikernen aangewezen en ontwikkeld. Deze bevonden zich in een straal van 10 tot 30 kilometer van de grote steden, en begaven zich op het gebied van werk, onderwijs en voorzieningen sterk in de invloedssfeer van die grote steden. Naast de speciaal aangewezen groeikernen ontwikkelden ook enkele andere voormalige dorpen in de omgeving van de steden zich tot soortgelijke woongebieden. Al snel werden beide typen gebieden qua inwonersaantal een stad. Ook de overheid liet de term groeikern na twee decennia beleid vallen. In dit onderzoek noem ik deze steden dan ook (voormalige) groeisteden. Groeisteden zijn oorspronkelijk opgezet als monofunctionele woongebieden, met enkele voorzieningen op het gebied van dagelijkse boodschappen en scholing. Voor allerlei voorzieningen op het gebied van opleidingen, werk en cultuur bleven zij aangewezen op de oorspronkelijke moederstad. Deze afhankelijkheid is nog steeds duidelijk aanwezig in de wijze waarop de voormalige groeisteden functioneren. Het losmaken van de moederstad door zelf en zelfstandig een complete stad te worden, is dan ook vaak het thema bij nieuwe ontwikkelingen in dit soort steden. In vrijwel alle voormalige groeisteden zijn dergelijke processen de afgelopen jaren ingezet. Door hun korte ontstaansgeschiedenis (pas sinds de jaren zestig, en sommige zelfs pas in de jaren 70, begonnen ze de eerste kenmerken van een stad te vertonen) hebben groeisteden een aantal kenmerken waarin ze duidelijk afwijken van traditionele steden. Zo is het historische centrum klein, is de ruimtelijke opbouw grotendeels gepland in plaats van gegroeid, is monofunctionaliteit een belangrijk kenmerk, en zijn ze sterker verbonden met andere steden. Door de geringere omvang en de minder sterke centrumfunctie is het draagvlak voor hooggespecialiseerde voorzieningen er vaak kleiner. Ze zijn verder ruimer opgezet, en kennen een wat draagkrachtiger bevolking dan de oorspronkelijke steden. Ook de woningvoorraad wijkt af: hier staan veel meer eengezinswoningen dan in de oudere steden, terwijl appartementen juist veel minder voorkomen. De gemiddelde woninggrootte is bovendien een stuk groter dan in de oudere steden. Op andere punten beginnen deze voormalige groeikernen steeds meer gelijkenis te vertonen met oudere steden. De bevolking is soms net zo groot als die in historische steden, de bewoners hebben behoefte aan meer dan alleen een prettige woonomgeving, en ze profileren zich ook meer op het gebied van de werkgelegenheid (De Bruijne & Knol, 2001). Ook blijken inwoners steeds meer behoefte te hebben aan en gebruik te maken van allerlei voorzieningen. De eerste generatie eigen jeugd is inmiddels volwassen, en heeft een heel ander soort binding met de stad dan hun ouders, die immers nieuw waren in de stad. Ook wat dat betreft ontstaan overeenkomsten met oudere steden. De laatste jaren blijken vrijwel alle voormalige groeisteden zich te willen ontwikkelen tot en profileren als volledige en aantrekkelijke stad, waarbij een versterking van kwaliteit, voorzieningen en imago centraal staan. Deze wens uit zich bij veel van de voormalige groeikernen in het vernieuwen en verbeteren van hun stadscentra, om zo hun nieuwe status van groter en vollediger stad gestalte te geven. Alle voornoemde verschillen en overeenkomsten zijn daarbij van belang om te komen tot een overzicht van kansen en aandachtspunten bij centrumontwikkeling van deze relatief nieuwe steden. Deze dienen immers afgestemd te worden op de specifieke situatie, kansen, kwaliteiten en doelgroepen van die steden. Verder dient bij ontwikkelingen vooruit gekeken te worden. Kennis van het verleden is daarbij van belang, maar ook inzicht in de mogelijkheden en de toekomst zijn essentieel om tot de juiste ontwikkeling te komen. Het is daarbij steeds van groot belang de achtergronden van de ontstaansgeschiedenis en de huidige positie van de voormalige groeikernen in ogenschouw te nemen. Vergelijkingen met voorbeelden in de oudere steden, en met verschijnselen in de Verenigde Staten, kunnen daarbij helpen het optimale resultaat te bereiken. In de Verenigde Staten ontstaan sinds eind jaren tachtig op grote schaal Edge Cities, nieuwe steden in voorheen landelijk gebied. Gebieden die suburbaan opgezet waren, blijken inmiddels toch behoefte te hebben aan bepaalde centrumvoorzieningen. Suburbia gaat zich daarmee als een stad gedragen. De bijbehorende verdichting van het centrum van suburbia is een omkering van de eerdere tendens

44

tot suburbanisatie (Garreau, 1991). De ruim opgezette en monofunctionele buitenwijken van dichtbebouwde steden ontwikkelen hun eigen centra. Deze centra kenmerken zich door een toename van verschillende functies, een verdichting van het ruimtelijk gebruik, een kleiner wordende afhankelijkheid van de oorspronkelijke moederstad, en een toenemende diversiteit van de bevolking en het gebruik. De verklaringen hiervoor worden gezocht in de behoefte van bewoners en consumenten aan diversiteit, aan minder grote reisafstanden tussen wonen, werken en leisure, en in het bereiken van een kritische massa in deze gebieden. Ook de veranderende consumentenvoorkeuren, culturele opvattingen en economische ontwikkelingen dragen hieraan bij. Hiermee ontstaat de mogelijkheid voor Edge Cities zelfstandig bepaalde milieus en voorzieningen te ontwikkelen en aan te bieden, zonder hiervoor nog afhankelijk te zijn van de nabij liggende grote stad. Dit gebeurt dan ook op grote schaal. In de Verenigde Staten is de markt hierbij leidend, zeker in Edge Cities, waar een functionerend lokaal bestuur vaak ontbreekt. Het resultaat is een diverser en stedelijker aanbod van voorzieningen en milieus dan voorheen, maar vaak wel voorbehouden aan bepaalde groepen in de samenleving. De Amerikaanse Edge City verenigt daarmee de voordelen van de stad (diversiteit, voorzieningen) met die van suburbia (veiligheid, afwezigheid van storende elementen, controle). In de jaren negentig werd in Nederland het verschijnsel van Edge Cities afgedaan als een typisch Amerikaans verschijnsel (Bontje, 2006). Pas aan het einde van de jaren negentig, toen ook in Nederland voormalige groeisteden hun centra begonnen te herontwikkelen en doorgroeiden qua inwonertal en economische en culturele positie, kwam er aandacht voor het feit dat dit verschijnsel zich ook in Nederland voordoet. De Amerikaanse criteria voor Edge Cities (grote omvang, extreem monofunctioneel suburbia) zijn niet toepassing op de Nederlandse situatie. Het verschijnsel dat voormalige, grotendeels monofunctionele en van de moederstad afhankelijke groeisteden diversificeren en kenmerken van stedelijke centra gaan vertonen, is inmiddels in Nederland echter wel degelijk aan de orde. Veel steden en gemeenten zijn zeer actief bezig met de herontwikkeling van hun stadscentrum, om zich zo als complete, multifunctionele en eigen stad te presenteren, in plaats van als de buitenwijk die zij ooit waren. Hierbij is het streven wel om een meer veelzijdig gebied te vormen dan in de Amerikaanse Edge Cities vaak gebeurt. De Nederlandse samenleving stelt immers andere eisen aan hoe steden, openbare ruimte en het leven worden ingericht dan de Amerikaanse. Bovendien zijn de steden in Nederland zich zeer bewust van de afhankelijkheid van de traditionele steden, met name op het gebied van de werkgelegenheid. Juist op dit vlak blijven zij vaak ook sterk verbonden met die steden. Er kan daarom bij herontwikkeling wel gekeken worden naar hoe dit verschijnsel zich in de Verenigde Staten manifesteert, de Europese wijze van samenleven stelt significant andere eisen aan nieuwe ontwikkelingen. Dit dient steeds in gedachten te worden gehouden. Overigens is andersom bij veel ontwikkelingen in de Verenigde Staten juist de Europese diversiteit en menselijke schaal een belangrijke inspiratie voor hoe steden ingericht worden. Door de korte stedelijke geschiedenis van voormalige groeisteden hebben deze gebieden niet de tijd gehad al volwassen te worden (OBR, 2006). Dit betekent dat er tijd, moeite en betrokkenheid nodig is van allerlei spelers om deze stap op weg naar een volledige stad te zetten. De effecten van ruimtelijke, economische en fysieke ingrepen zijn, door de wijze waarop de groeistad is ontstaan, groot. Ze dienen dan ook zorgvuldig en goedgeïnformeerd te gebeuren. Voormalige groeisteden wijken qua bevolkingsopbouw, ruimtelijk en morfologisch, economisch en qua voorzieningen af van de oudere steden. Bij centrumontwikkeling betekent dit soms dat bepaalde zaken niet realistisch zullen zijn. Op andere terreinen echter opent dit gegeven juist kansen voor deze steden. Elke ontwikkeling zal steeds de specifieke schaal en positie van de groeistad in het oog moeten houden, en niet zomaar succesverhalen uit andere steden kopiëren. De kans dat dit misgaat, is dan levensgroot aanwezig. Belangrijk bij ontwikkelingen is te beseffen dat groeisteden bepaalde kwaliteiten hebben, die voor veel doelgroepen van belang zijn bij hun vestigingsplaatskeuze. Groeisteden moeten zich dit bij hun streven naar een meer volwaardig stedelijk milieu terdege realiseren. Ruimte, nabijheid van natuur, relatieve veiligheid en rust, een kwalitatief goede woningvoorraad en een redelijk welvarende bevolking zijn belangrijke kwaliteiten die niet terzijde geschoven moeten worden, maar juist bij alle ontwikkelingen meegenomen en versterkt moeten worden. De opgave voor groeisteden is deze kwaliteiten te combineren met een meer stedelijk milieu in hun stadscentra.

45

c. Agglomeratievoordelen, interactie en stedelijkheid Hoe zeer groeisteden inmiddels ook gegroeid zijn en meer en meer gaan lijken op oudere middelgrote steden, er zijn nog steeds een aantal kenmerken die maken dat de typering van deze stad afwijkt, en daarmee ook de kansen zich als stedelijk te profileren. Dit heeft invloed op de wijze waarop stadscentra vormgegeven moeten en kunnen worden om uiteindelijk succesvol te functioneren. Groeisteden zijn over het algemeen ruimer opgezet, hebben meer eengezinswoningen, minder voorzieningen en zijn sterk verbonden met andere steden (De Bruijne en Knol, 2001). Inmiddels hebben ze een vergelijkbaar inwonertal als dat van oudere middelgrote steden. Deze inwoners vertonen wel een aantal afwijkende kenmerken in vergelijking met de oudere steden. Ze hebben een hoger inkomen, leven relatief vaak in gezinsverband, en hebben een meer op het eigen huishouden gerichte oriëntatie. Ze maken bovendien minder gebruik van allerlei voorzieningen dan inwoners van oudere steden, al neemt dit gebruik wel toe. De voor een stedelijk milieu gewenste dichtheid van huishoudens en bedrijven is in groeisteden in mindere mate aanwezig dan in oudere steden. Groeisteden zijn ruimer opgezet, maar hebben inmiddels wel vaak een bevolking van vergelijkbare grootte. Door in het centrum te verdichten kan het gevoel van dichtheid en daarmee stedelijkheid opgeroepen worden, terwijl de meeste inwoners nog steeds in de ruim opgezette suburbane wijken wonen. Hiermee kan het creëren van de illusie van dichtheid bijdragen aan het imago en gebruik van een stadscentrum. Voor voorzieningen is deze verdichting direct aantrekkelijk: het vergroot de nabijheid van andere voorzieningen, en daarmee de kans op dubbelgebruik en het aantrekken van publiek. Wel dient rekening gehouden te worden met de vaak wat suburbanere woonvoorkeuren van hun bevolking. Herinrichting van het stadscentrum zal dan ook zorgvuldig en aansluitend op de eisen en wensen van de doelgroepen in de stad moeten gebeuren. Het totstandkomen van agglomeratievoordelen is sterk afhankelijk van het type functie of voorziening. Het is voor groeisteden van groot belang hier een goede afweging in te maken, omdat het ontwikkelen van niet-levensvatbare voorzieningen een grote negatieve invloed op het imago en daarmee de kansen op succes kan hebben. Door de juiste combinatie van voorzieningen te ontwikkelen, ontstaat echter een meerwaarde voor de afzonderlijke voorzieningen, waardoor de kans op succes vergroot wordt. Onderscheidendheid, het zoeken naar goede combinaties en kennis van de markt zijn hierbij essentieel. Voor werkelijk stedelijke voorzieningen op het gebied van werk en opleiding zijn groeisteden vaak nog erg georiënteerd op de oudere steden. Het is zeer de vraag of dit op korte termijn zal wijzigen. De oudere steden hebben inmiddels dermate grote agglomeratievoordelen dat het voor groeisteden moeilijk is hiermee te concurreren. Wel is het voor groeisteden mogelijk onderdeel van een bepaalde agglomeratie uit te maken, en zo van een aantal voordelen te profiteren. Voor een groeistad is het niet altijd noodzakelijk een zeer hoogwaardig werkmilieu binnen de stadsgrenzen te hebben, omdat dit vaak binnen acceptabele reisafstand in een nabijgelegen stad aanwezig is. Sterker, het is niet verstandig hiermee te gaan concurreren, gezien de voorkeuren voor bedrijven te clusteren op locaties die al interessant zijn. Veel inwoners van groeisteden werken ook nu al in de grotere steden in de regio (De Bruijne en Knol, 2001). In dit geval is het voor groeisteden van groter belang de verbindingen met die werkgebieden te versterken, om zo aantrekkelijk te zijn als woonstad, en zich daarmee op een aantal andere vlakken wel te kunnen ontwikkelen. Wel bestaan op dit gebied kansen bij bedrijven die iets andere eisen aan hun werkomgeving stellen. Het blijkt dat bepaalde typen bedrijven en werknemers een voorkeur hebben voor een goed bereikbare suburbane omgeving. Als steden erin slagen dergelijke bedrijven aan zich te binden, kan een nieuwe beweging van verbetering en versterking van de gehele stad ontstaan. Hier liggen dan ook zeker mogelijkheden voor de voormalige groeisteden. Met name rondom stations en snelwegen zou door middel van gerichte ontwikkeling een bepaalde categorie werkgelegenheid getrokken kunnen worden. De agglomeratievoordelen van de grotere regio kunnen dan doorwerken in de groeisteden. Hierbij moeten deze zich vooral realiseren dat de echte top een voorkeur heeft voor de grote steden, en zich dus richten op andere categorieën bedrijven, die oog hebben voor de specifieke kwaliteiten van groeisteden. Hierbij dient tevens oog te zijn voor ontwikkelingen elders. In het geval van opleidingen is sturing door de overheid mogelijk iets makkelijker te realiseren. Wel dient hierbij intensief samengewerkt te worden met uiteenlopende partijen. Als dit slaagt, zullen agglomeratievoordelen optreden. Voor groeisteden is deze categorie voorzieningen een zeer belangrijke om de stap naar een volwaardige stad te maken. De aanwezigheid van

46

onderwijsfaciliteiten heeft een positieve invloed op de bevolkingsopbouw, het imago, het draagvlak voor voorzieningen en de economie. Dit aspect mag bij de ontwikkeling van een stad, maar zeker bij de ontwikkeling van een volwaardig stadscentrum dan ook niet ontbreken. Agglomeratievoordelen kunnen in groeisteden op een aantal gebieden wel degelijk optreden. Hierbij gaat het vooral om voorzieningen op het gebied van winkelen, horeca, cultuur en wonen. Deze voorzieningen gaan over het algemeen uit van een kleiner verzorgingsgebied dan werkgebieden, en concurreren op andere kwaliteiten. Het blijkt dat de juiste voorzieningen publiek trekken, en daarmee draagvlak creëren voor de verdere ontwikkeling van voorzieningen (De Bruijne en Knol, 2001). Hetzelfde geldt voor woningen: deze trekken nieuwe bewoners, en zorgen daarmee eveneens voor draagvlak voor voorzieningen. Uiteindelijk kan hier een zelfversterkend effect optreden. Nieuwe, aantrekkelijke woonmilieus kunnen op deze wijze bijdragen aan het draagvlak voor en de ontwikkeling van nieuwe voorzieningen. Hier liggen voor groeigemeenten kansen zich te profileren en ontwikkelen. Kwaliteit en een duidelijk profiel van de te bouwen voorzieningen zijn daarbij ondersteunend aan de kansen op succes: hiermee worden gebruikers sterker aan een stadscentrum gebonden. Bovendien ontstaat zo geleidelijk aan een meer centrumstedelijk profiel. Deze ontwikkeling heeft enige tijd nodig om werkelijk tot stand te komen: in oudere steden gingen hier decennia overheen. Bij de ontwikkeling van dergelijke voorzieningen moet de eigen bevolking als uitgangspunt worden genomen: regio-overschrijdend gebruik van voorzieningen is relatief klein, zeker in de richting van kleinere steden. Wel kan getracht worden door versterking van de centrumfunctie de regio te vergroten, wat extra draagvlak voor voorzieningen oplevert. Ook een uitbreiding of versterking van de eigen bevolking zorgt voor extra draagvlak voor voorzieningen. In de volgende paragraaf ga ik dieper op de mogelijkheden voor deze voorzieningen, en de bijdrage die zij kunnen leveren aan het succesvol herontwikkelen van stadscentra, in. Het klimaat van interactie en innovatie zoals dit in de literatuur beschreven wordt, lijkt vooralsnog vooral voorbehouden aan de grotere steden (Van Engelsdorp Gastelaars & Hamers, 2006). Bedrijven en huishoudens in kleinere steden en groeikernen zijn vaak wat minder innovatief en creatief, en zijn over het algemeen geen koplopers als het gaat om creativiteit en vernieuwing. Toch kan hier, bijvoorbeeld door gemeentelijk stimuleringsbeleid, of door het creëren van het juiste milieu, winst behaald worden. Het realiseren van een dergelijke groeipool, liefst redelijk aansluitend op het lokale profiel, kan een katalysator zijn voor nieuwe ontwikkelingen. Hierbij dient realisme prioriteit te krijgen, maar mag een zekere ontwikkelingsvisie niet ontbreken. Op deze wijze kan risico afgedekt worden, terwijl wel meerwaarde ontstaat. De bevolking van groeisteden is niet de meest creatieve en innovatieve. Het suburbane milieu, gekoppeld aan het gebrek aan voorzieningen en mogelijkheden tot interactie, heeft hier duidelijk negatieve effecten op de mate van creativiteit en interactie van bewoners en gebruikers. Dit is een lastig fenomeen om vanuit ontwikkelingen vorm te geven. Stimulering van cultuur, kunst en ontmoeting kan hier mogelijk een bijdrage leveren aan het tot stand komen van een dergelijk klimaat. Op een aantal vlakken blijken groeisteden juist een grote aantrekkingskracht te hebben op werknemers in de creatieve industrie, zoals ICT’ers. De ligging nabij de grote steden, met een goede bereikbaarheid en een relatief suburbaan milieu blijken voor bedrijven en werknemers in de betasectoren zeer aantrekkelijk te zijn (Van Engelsdorp Gastelaars & Hamers, 2006). Hier liggen kansen voor zich ontwikkelende groeisteden. In de volgende paragraaf ga ik hier nader op in. Stedelijkheid zoals deze in de grote steden bestaat is voor groeisteden vooralsnog een utopie. Daarvoor is simpelweg de landelijke en regionale positie niet sterk genoeg, is de bevolking te klein en hebben ze te weinig agglomeratievoordelen (Van Engelsdorp Gastelaars en Hamers, 2006). Wel zijn er mogelijkheden te concurreren met middelgrote steden. Groeisteden hebben daarbij het nadeel geen historisch centrum, geen hoger onderwijs en een relatief suburbane bevolking te hebben. Herontwikkeling van het stadscentrum schept kansen om in elk geval de omgevingskwaliteit sterk te verbeteren. Het blijkt dat door het toevoegen van voorzieningen mensen hier ook meer gebruik van gaan maken (De Bruijne & Knol, 2001). Als groeisteden hierbij een vooruitziende blik en een lange adem hebben, kunnen zij uiteindelijk een stedelijker georiënteerde bevolking aan het stadscentrum binden. Als ofwel door het trekken van opleidingen ofwel door het versterken van de band met hoogwaardige werkgebieden, de groeisteden voor meer mensen een aantrekkelijk vestigingsmilieu weten te worden, zijn er zeker kansen om de gewenste ontwikkeling op gang te brengen en in stand te houden. Hierbij is betrokkenheid van overheid, marktpartijen en inwoners, een vooruitziende blik en een van realisme getuigende ontwikkelingsvisie van doorslaggevend belang.

47

d. Voorzieningen Inleiding Voormalige groeisteden kampen vaak met achtergebleven voorzieningen. Dit geldt op het gebied van winkels, cultuur en uitgaan, maar ook wel op het gebied van wonen. Als deze steden hun stadscentra willen herontwikkelen, zullen ze zich vooral moeten richten op het trekken, versterken en uitbreiden van deze voorzieningen. Hiermee kunnen ook hun identiteit en imago versterkt worden. Zoals in de vorige paragraaf besproken, zijn er voor groeisteden een aantal kansen om hun stadscentra te ontwikkelen tot meer centrumstedelijke milieus. Belangrijk is het steeds oog te houden voor de specifieke opbouw, bevolking en functie van groeisteden. Daarom ga ik in deze paragraaf dieper in op een aantal kenmerken van groeisteden en op de ontwikkelingsmogelijkheden voor de verschillende typen voorzieningen. De onderlinge wisselwerking is daarbij een belangrijk aandachtspunt. Wonen De babyboomers, de eerste categorie gesuburbaniseerde inwoners van groeisteden, vergrijzen, worden empty-nesters, en gaan zich meer op luxe en cultuur richten. Dit is een kansrijke doelgroep bij de herontwikkeling van de stadscentra van groeisteden. Deze mensen hebben inmiddels een binding met de stad, kennen de positieve punten, maar willen wel graag verbeteringen op een aantal onderwerpen. Gezien het vermogen dat zij in hun koopwoning hebben zitten, is hier ook ruimte voor. De behoefte aan meer comfort kan op het gebied van wonen zijn, maar net zo goed op het gebied van cultuur of inrichting van de ruimte. Als groeisteden deze doelgroep meenemen in herontwikkelingsplannen, ontstaat een kansrijk stadscentrum met voldoende draagvlak, waardoor bepaalde agglomeratievoordelen kunnen optreden. Hierbij dient wel het juiste product op de juiste manier aangeboden te worden, om deze huishoudens zo te verleiden hun eengezinswoning in een buitenwijk in te ruilen voor een meer centrumstedelijk georiënteerde woning. Maar er zijn meer kansen voor groeisteden. Inmiddels zijn de eerste generaties in de groeistad opgegroeide kinderen volwassen. Ook deze categorie kent de voordelen van deze steden en heeft er een sociaal netwerk. Voor studie trekken nog steeds veel van deze mensen naar de oudere steden. Op dit gebied liggen echter kansen voor de voormalige groeisteden. Opleidingsmogelijkheden liggen, zeker in de Randstad, binnen afzienbare reisafstand. Het is voor jongeren dus mogelijk in de ene stad te wonen, en in de andere een opleiding te volgen. Zeker onder Hbo-studenten is dit niet ongebruikelijk. Als een stad deze categorie huishoudens door een goede verbinding met de omliggende steden, goede en snelle huisvesting en bepaalde voorzieningen aan de stad en het centrum weet te binden, ontstaat ook hier draagvlak voor de verdere ontwikkeling van het centrum. Het zelf aanbieden van opleidingen kan hier een sterke positieve bijdrage aan leveren. Maar ook zonder die opleidingsfaciliteiten liggen hier voor groeisteden kansen zich te ontwikkelen. Gezinnen zijn bij uitstek suburbaan gericht. Zij willen vaak niet in een vol stadscentrum wonen, maar ze wensen wel gebruik te maken van de voorzieningen in een dergelijk centrum. Deze doelgroep zou dus zeker meegenomen moeten worden bij de herontwikkeling van stadscentra, al was het maar als gebruiker van de aanwezig voorzieningen. Voorzieningen en inrichting zouden juist in groeisteden rekening moeten houden met deze categorie gebruikers. Een bepaalde categorie gezinnen heeft echter wel degelijk een stedelijk gerichte oriëntatie. De reden dat zij vaak uit de oudere steden wegtrekken, is dat zij behoefte hebben aan bijvoorbeeld een relatief grote eengezinswoning in een autoluwe buurt. In de oudere steden is deze wens nauwelijks te faciliteren. Als zich ontwikkelende groeisteden in en rond het centrum in wat hogere dichtheden eengezinswoningen bouwen, waarbij de kwaliteit in de openbare ruimte en de buurt hoog is, kan deze doelgroep hiernaartoe getrokken worden, en daarmee een aanzienlijke versterking van de stad betekenen. Op deze wijze wordt de bevolking van het centrum uitgebreid en gediversificeerd, kan de ruimtelijke omvang van het centrum worden uitgebreid, en wordt een nieuwe categorie huishoudens aan de stad en het centrum gebonden. Echt creatieven, zoals kunstenaars, zijn over het algemeen sterk op oudere steden gericht. Zij hebben vaak een bij uitstek stedelijke levenswijze. Groeisteden moeten oppassen al te eenvoudig te denken dat deze categorie aan de nieuwe stad te binden is. Toch kan dit, mits dit voorzichtig en kleinschalig gebeurt, best kansen opleveren. Dit heeft vooral invloed op het aanbod van culturele voorzieningen, en de sfeer die in een stadscentrum kan ontstaan. Als hier met een lange adem en inzet op wordt ingezet, kan dit in de toekomst grote meerwaarde aan zich ontwikkelende steden bieden. Andere categorieën stedelijk georiënteerde doelgroepen, zoals mensen in creatieve beroepen en kosmopolieten, zijn in eerste instantie niet de aangewezen groep om zich op te richten: deze geven vaak toch de voorkeur aan oudere steden. Toch liggen ook hier, mits dit kleinschalig en met de juiste kwaliteit gebeurt, best kansen voor groeisteden. Als zij hun centra op de juiste wijze weten te

48

herontwikkelen, is het voor hen goed mogelijk een deel van deze doelgroep aan zich te binden. Ook hier geldt dat dit mogelijk een begin van een opwaartse spiraal kan zijn. Een en ander heeft wel een sterke samenhang met de bereikbaarheid van andere steden, waar deze doelgroepen voor een aantal aspecten van hun leefstijl toch op aangewezen blijft. Met name ICT’ers en andere bèta-geschoolden blijken juist een voorkeur voor een wat suburbaner woonmilieu te hebben. Werknemers in deze sterk aan belang toenemende bedrijfstak blijken zich bij voorkeur te vestigen in steden als Hoofddorp en Zoetermeer (Bontje, 2005). Deze categorie mensen heeft een goed inkomen, maakt veel gebruik van voorzieningen, en zou dus bij uitstek een doelgroep kunnen zijn om zich als groeistad op te richten. Als steden deze ontwikkeling grijpbaar maken en weten in te zetten om klimaat, imago en ontwikkeling te versterken, kan dit een zeer positieve bijdrage leveren aan het functioneren van deze steden. Hierbij dient het aanbod wel toegesneden te zijn op deze doelgroep. Zaken als het trekken van bedrijven, de aanleg van een glasvezelnetwerk naar woningen en het faciliteren van nieuwe ontwikkelingen kunnen hier zeker een bijdrage aan leveren. Groeisteden die deze ontwikkeling weten te grijpen en in te zetten bij hun ontwikkeling tot meer volwaardige stad hebben zeker kansen. Voor de voormalige groeisteden is het belangrijk te beseffen dat het vestigingspatroon van huishoudens, zeker in een sterk gereguleerd land als Nederland, de woningbouwontwikkeling volgt. Zeker op de schaal van de Randstad, waar zich veel woningen, werk en voorzieningen binnen redelijke reisafstand bevinden, is het zo dat een stad die de juiste woningen voor de juiste doelgroepen weet te bouwen, bevolking aantrekt (Vermeulen & Van Ommeren, 2006). Dit schept mogelijkheden voor groeisteden: als zij het juiste product voor de juiste doelgroep in de markt weten te zetten, zal dit extra inwoners trekken en daarmee extra draagvlak voor eigen voorzieningen creëren. Belangrijk hierbij is wel de kwaliteiten van groeisteden in het oog te blijven houden. Het benutten van de ruimte voor bijvoorbeeld een vernieuwend woonmilieu of goede parkeervoorzieningen kan hierbij, zeker voor een centrumlocatie, onderscheidend werken ten opzichte van de oudere, moeilijker aanpasbare en slecht bereikbare binnensteden in de regio. Groeisteden ontberen, de naam zegt het al, vaak historie. In sommige gevallen (Purmerend, Hoorn) is sprake van een kleine historische kern die na de Tweede Wereldoorlog extreem snel is uitgedijd met nieuwe woonwijken, soms is nauwelijks of zelfs geen sprake van zichtbaar aanwezige historie (Hoofddorp, Almere). Dit betekent dat deze steden niet aan de voor het succes van stadscentra vaak genoemde voorwaarde van historische kenmerken te voldoen. Zij zullen daarom op een andere manier moeten zorgen dat de centra door de gebruikers wel gezien worden als aantrekkelijk. Dit kan door het nog aanwezige historische karakter terug te brengen of door met bijvoorbeeld kunst of architectuur een nieuwe identiteit te creëren. Ook kunnen steden zich richten op andersoortige doelgroepen, die hier minder belang aan hechten, en die andere voorkeuren hebben wat betreft leefmilieu, voorzieningen en omgeving. Het creëren van een specifiek imago kan de ontwikkelingen hierbij ondersteunen (Van Engelsdorp Gastelaars & Hamers, 2006). Ook het bieden van bijzondere en onderscheidende voorzieningen kan hierbij een belangrijke rol spelen. Werken Groeisteden zijn nog steeds economisch verbonden met de oudere steden. In de Nederlandse context, zeker die in de Randstad, is dit ook geen probleem: mensen zijn bereid een bepaalde afstand te reizen voor hun werk. Het blijkt dat de agglomeratievoordelen van de grotere steden zo groot zijn, dat het voor de kleinere steden moeilijk is de concurrentie aan te gaan (Van Engelsdorp Gastelaars & Hamers, 2006). Bovendien laat de markt zich op dit vlak nauwelijks sturen. Beter is het in imago en inrichting te wijzen op de relatie met en de goede bereikbaarheid van de hoogwaardige werkgebieden elders, en op andere terreinen de eigen kracht te benadrukken (Atzema, 2002). Op sommige terreinen is economische ontwikkeling door specialisatie of benutten van sterke punten (autobereikbaarheid, ruimte, grondprijzen, centrale ligging) wel degelijk mogelijk. De regionale positie is op dit vlak een belangrijk kenmerk. Hier dienen zich ontwikkelende groeisteden zeer zorgvuldig en goed geïnformeerd mee om te gaan: het zoveelste bedrijventerrein of kantorenpark bouwen voor de leegstand is een aantasting van de mogelijkheden die de groeisteden hebben. De aanwezigheid van werk is wel belangrijk voor het op de langere termijn economisch vitaal houden van groeisteden. Zij zouden zich daarbij moeten richten op complementariteit met de omliggende steden, waarbij ze hun eigen kwaliteiten naar voren laten komen. Uiteindelijk zorgt de aanwezigheid van werkgelegenheid en werknemers voor een gevarieerder leefmilieu, en voor draagvlak voor een aanzienlijk aantal voorzieningen.

49

Het leefklimaat en imago van een stad of regio kunnen voor bedrijven reden zijn om zich er te vestigen. Hierbij letten ondernemers meer op wat een plaats uitstraalt en het imago dat deze heeft, dan op de volledige werkelijkheid. In de praktijk blijkt het werken aan dat imago voor een stad of regio dan ook belangrijk bij het trekken van nieuwe bedrijven. Elk bedrijf heeft daarbij andere wensen. Steden zullen zich dus goed moeten afvragen welk imago zij willen hebben, en op welke wijze zij dat willen uitdragen. Bij het opbouwen van een imago en identiteit dient natuurlijk wel aangesloten te worden op de werkelijkheid. De juiste campagne kan dan positieve effecten hebben op het imago, en daarmee op de aantrekkingskracht op ondernemingen. De subjectieve interpretatie van de objectieve werkelijkheid ondersteunt hierbij het functioneren van een locatie (Atzema et al., 2002). Dit proces kan vervolgens zelfversterkend werken. Groeisteden moeten hierbij vooral hun positieve kenmerken naar voren brengen. Het blijkt dat steden als Hoofddorp en Zoetermeer, maar ook een relatief kleine groeikern als Maarssen, belangrijke vestigingsplaatsen beginnen te worden voor ICT-gerelateerde bedrijven (Van Bommel, 2002). De goede bereikbaarheid, nabijheid van de grote steden en het suburbane karakter zorgen ervoor dat deze bedrijven zich aangetrokken voelen tot deze steden. Voormalige groeisteden zouden op deze trend in kunnen spelen door juist dit type bedrijven te faciliteren zich hier te vestigen. Dit kan, naast de vergroting van de werkgelegenheid, een positieve invloed hebben op het imago van de stad, en op de aantrekkelijkheid als woonplaats. Bovendien is dit een sector die zich in de toekomst verder zal ontwikkelen. Hier liggen zeker kansen voor voormalige groeisteden. Opleidingsfaciliteiten Op het gebied van opleidingsfaciliteiten zijn groeisteden over het algemeen sterk onderbedeeld. In het middelbaar onderwijs vervullen zij dikwijls een regiofunctie, maar daarna moeten ook de eigen inwoners toch naar elders om onderwijs te volgen. Dit is nadelig om twee redenen. In de eerste plaats vertrekken de kinderen van eigen inwoners naar elders om dichter bij de opleiding te gaan wonen, waarmee zij voor de eigen stad in elk geval tijdelijk en vaak ook definitief verloren zijn als inwoner. Bovendien worden er in deze categorie geen nieuwe inwoners getrokken, waardoor minder sprake is van een evenwichtige bevolkingsopbouw. Daarnaast zijn studenten bij uitstek een doelgroep die zich aangetrokken voelt tot stadscentra, en veelvuldig gebruik maakt van voorzieningen aldaar. Het draagvlak van centrumstedelijke voorzieningen wordt door de aanwezigheid van studenten dan ook sterk vergroot. Dit heeft vervolgens weer een positief effect op de mogelijkheden voor de andere inwoners van een stad, en op het imago. Dit aspect is van toepassing op alle groeisteden. Verbeteringen hierin leveren een flinke bijdrage aan de totstandkoming van een meer met oudere middelgrote steden vergelijkbaar leefklimaat en bevolkingsopbouw (De Bruijne en Knol, 2001). Het zoeken naar samenwerkingen met hogescholen in de regio zou kunnen helpen op dit gebied een werkelijk volwaardige stad te worden. Almere stelt op dit gebied met de komst van enkele opleidingen van de Universiteit van Amsterdam een goed voorbeeld. Langzaamaan komt daar een zeker studentenleven op gang. De overheid zal hier een leidende rol in moeten spelen, en ook goede voorzieningen op het gebied van wonen dienen hieraan gekoppeld te worden. Mogelijk kan het feit dat met name bèta’s een voorkeur voor meer suburbane omgevingen hebben, gekoppeld aan de voorkeur voor bepaalde bedrijven voor een suburbaner milieu, groeisteden helpen bij het trekken van nieuwe opleidingen. Door zich hierbij vooralsnog te focussen op die sectoren waar voor de voormalige groeisteden de grootste kansen op succes liggen, ontstaan kansen. Dit zal daarnaast ook invloed hebben op de aantrekkelijkheid als woon- en werkstad, en op het type bedrijven dat zich in de stad vestigt en ontwikkelt. Als dit dus op de juiste wijze gebeurt, voegt een dergelijke opleiding veel waarde en mogelijkheden toe aan een stad en een centrumontwikkeling. Winkels Groeisteden hebben de minste winkels en winkeloppervlakte per inwoner van Nederland. Hier is dus ruimte voor versterking van het winkelgebied. De inwoners hebben een relatief hoog inkomen, dat zij nu echter voor een aanzienlijk deel elders besteden. Als deze huishoudens beter in hun eigen stad terecht kunnen, is er voldoende draagvlak voor nieuwe en hoogwaardiger winkels. Wel zal het imago van het stadscentrum moeten veranderen, om mensen te binden en verder draagvlak te creëren. Ook hier geldt: met zorgvuldige toevoegingen, gerelateerd aan de wensen en voorkeuren van de eigen bevolking, kunnen fikse verbeteringen behaald worden. Als de ontwikkelingen goed worden ingestoken, kan bovendien kwaliteit gewonnen worden, die uiteindelijk eigen positieve effecten als nog meer binding of een uitbreiding van het verzorgingsgebied kan creëren. Bij de vergroting van het winkeloppervlakte is zorgvuldige afstemming op de eigen bevolking en op de regiofunctie van groot belang. Het inkomen en de oriëntatie van de eigen bevolking zouden leidend moeten zijn bij de hoeveelheid winkels. Door versterking van de regiofunctie kunnen extra winkels

50

bestaan, wat de levendigheid en het gebruik van een stadscentrum weer ten goede komt. Daarnaast zou ook de leefstijl van de bevolking, met de daarbij behorende voorkeuren voor bepaalde winkels en producten, moeten doorwerken in de wijze waarop de vernieuwde en vergrote winkelgebieden worden vormgegeven, ingericht en verhuurd. De juiste afstemming hiertussen kan voor een aanzienlijke meerwaarde zorgen, terwijl het verkeerde type retail voor de verkeerde doelgroep de rendementen op dergelijke ontwikkelingen sterk kan schaden. Bereikbaarheid is zeker bij winkels een belangrijk thema. Juist voor voormalige groeisteden, die over het algemeen wat ruimer opgezet en minder volgebouwd zijn dan de historisch gegroeide steden, kan deze factor een positieve invloed hebben op de concurrentiepositie. Oudere steden worden wat parkeren betreft over het algemeen slecht beoordeeld door consumenten. Dit is voor hen een belangrijke reden elders te gaan winkelen (Goudappel Coffeng, 2005). Dit schept kansen voor groeisteden. Door de verbetering van de bereikbaarheid mee te nemen in de ontwikkeling van het stadscentrum, kan de regionale positie versterkt worden. Het zorgen voor goede en goed bereikbare parkeerterreinen dicht bij de voorzieningen is in deze steden gemakkelijker te realiseren dan in oude stadscentra. Dit betekent niet dat dit goedkoop is, maar wel de regionale concurrentiepositie op dit gebied voor vele jaren sterk verbeterd kan worden. Dit dient dan ook een wezenlijk onderdeel van elke herontwikkeling in stadscentra te zijn. Bij herontwikkeling van winkelgebieden dient aandacht te zijn voor routing, branchering, bereikbaarheid en aantrekkelijkheid. In voormalige groeisteden zijn deze punten, door de beschikbare ruimte en de mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen, over het algemeen wat gemakkelijker te beïnvloeden dan in oudere steden, zodat ook hier kansen ontstaan. Ook de inrichting van de openbare ruimte is hierbij een belangrijk aandachtspunt. In deze scriptie ga ik niet verder op deze meso- en micro-niveaus in, maar het is uitermate belangrijk deze wel mee te nemen bij de uiteindelijke inrichting van een stadscentrum. Alleen zo kan het publiek zich veilig en thuis voelen. Leisure Voor cultuur en horeca geldt iets soortgelijks als voor winkels: de voorzieningen in groeisteden behoren tot de minst ontwikkelde van Nederland. Elke verbetering is hier dus welkom. Door goede ingrepen kan de gerichtheid van de eigen inwoners op de grotere steden worden omgebogen naar de eigen stad. Ook hier zullen de voorzieningen wel weer nauwkeurig aan moeten sluiten op de leefstijlen van de inwoners, en zal voorzichtig moeten worden omgegaan met al te grote voorwaartse stappen in het voorzieningenniveau. In het begin zal voornamelijk sprake zijn van vervangingsvraag. Mensen kunnen dan in de eigen stad krijgen waar ze voorheen voor op de grotere steden waren aangewezen. Uiteindelijk zal een autonome vraag ontstaan, omdat huishoudens hun gedrag aanpassen vanwege de aanwezige voorzieningen (De Bruijne en Knol, 2001). Dergelijke processen hebben tijd nodig, want een culturele omslag bij mensen wordt slechts langzaam gemaakt. Voor groeisteden is dit wel een manier om in de toekomst aantrekkelijk te blijven als vestigingsmilieu. Groeipolen als een theater kunnen hier een belangrijke rol in spelen. Bij elke herontwikkeling zou daarom een dergelijke verandering, die invloed heeft op gedrag, bestedingspatroon en binding van consumenten en daarmee op waardeontwikkeling en rendement van vastgoed, een belangrijke rol moeten spelen. Samenhang en identiteit Om een werkelijk stedelijk milieu te vormen is, zoals ook uit het voorgaande bleek, de juiste mix van de verschillende voorzieningen essentieel. Hierdoor ontstaat kruisbestuiving, dubbelgebruik, interactie en levendigheid. Het op de juiste wijze op elkaar afstemmen van de verschillende voorzieningen is hierbij voor groeisteden de grootste opgave. In oudere steden heeft dit proces decennia de tijd gehad om door de markt vormgegeven te worden. In groeisteden echter moet de eerste aanzet hiertoe in een veel korter tijdsbestek in een meer gepland proces vorm krijgen. Hierbij is het van belang om in fasering en doelgroep realistisch te zijn, steeds te zorgen voor de juiste samenhang van voorzieningen, en tussendoor te monitoren hoe de inmiddels gerealiseerde voorzieningen het doen. Soms zullen zij hun tijd vooruit zijn maar kan het toevoegen van andere voorzieningen versterkend werken. In dat geval is deze combinatie van invloed op een betere waardeontwikkeling dan voorzien. Soms echter zal sprake zijn van de verkeerde voorziening op de verkeerde plek voor de verkeerde doelgroep, en zal deze nauwelijks levensvatbaar te maken zijn. Dit heeft een negatieve invloed op waarde en rendementen, niet alleen van de ontwikkeling zelf, maar van het totale stadscentrum. Zorgvuldige afstemming van de verschillende voorzieningen en doelgroepen is derhalve essentieel bij goede centrumontwikkelingen. Juist bij groeisteden is dit een precair proces dat nauwkeurig ingezet dient te worden en dat om visie en een lange adem en ontwikkelingshorizon vraagt.

51

In alle gevallen moeten voormalige groeisteden, nog meer dan historisch gegroeide en oudere steden, stevig hun best doen met de verbeterde voorzieningen een bepaalde identiteit en een aantrekkelijk imago te creëren. Om centrumontwikkelingen werkelijk een kans te geven, is het juiste product voor de juiste doelgroep van groot belang. De bevolking van groeisteden heeft bovendien een minder sterke binding met de eigen stad dan in oudere steden. Deels is de ontstaansgeschiedenis hier debet aan: de inwoners hebben een veel kortere relatie met de stad dan in oude steden. Ook het gebrek aan voorzieningen draagt hier aan bij: inwoners blijven voor een aantal zaken aangewezen op de oudere (middel)grote steden, waardoor koopkracht weglekt uit de eigen stad naar de omliggende steden. Het blijkt dat dit langzaam verandert: de binding met de eigen stad neemt toe naarmate mensen er langer wonen en naarmate het voorzieningenniveau wordt versterkt (De Bruijne en Knol, 2001). In vrijwel alle groeisteden dragen beide verschijnselen ertoe bij dat groeisteden geleidelijk meer op oudere steden gaan lijken. Dit schept kansen voor de herontwikkeling van stadscentra: ook in de eigen bevolking zijn veel potentiële nieuwe gebruikers en afnemers te vinden. Het versterken van het imago en de binding van de eigen inwoners door middel van betere voorzieningen dient in alle ontwikkelingen nadrukkelijk meegenomen te worden, en zou als overkoepelend principe ook bij deelontwikkelingen terug moeten komen. Hier moeten groeisteden tijd, geld en moeite aan besteden. Als dit niet op de juiste wijze gebeurt, bestaat de mogelijkheid dat de verkeerde faciliteiten voor de verkeerde doelgroep gecreëerd worden, en de ontwikkelingen veel minder kans van slagen hebben. Bovendien zal dan koopkracht uit de stad blijven verdwijnen. Overheidsingrijpen De overheid kan, zeker in het geval van groeisteden waar de maakbaarheid van de ruimtelijke en fysieke inrichting en de impact van ontwikkelingen groter zijn dan in oudere steden, aanzienlijke invloed hebben op de inrichting en het functioneren van een stadscentrum. Gemeentelijk beleid moet zich richten op het optimaliseren van de verschillende factoren die in samenhang bijdragen aan een hoogwaardig stadscentrum. Hierbij kan de overheid zowel actief (sturend, ontwikkelend) als passief (faciliterend) optreden. De noodzaak tot samenwerking met marktpartijen is hierbij evident. Het snel realiseren van groeipolen als een theater, een station of een uitgaansgelegenheid kan vanaf het begin grote impact hebben op het succes van een centrumontwikkeling. De overheid is bij uitstek een partij om dit te stimuleren, of eventuele aanloopproblemen op te vangen. Uiteindelijk komt een dergelijke voorziening het functioneren van een stadscentrum ten goede. Centrummanagement is een mogelijkheid om bepaalde voorzieningen of evenementen tot stand te brengen. Ook kan centrummanagement zich actief met imago en identiteit bemoeien. Dit wordt ingezet om een bepaald klimaat te creëren en te stimuleren, waarbij de gebruiker zich goed voelt en zijn binding met het stadscentrum toeneemt. Centrummanagement is echter vaak moeilijk te realiseren: niet iedereen wil meedoen, initiatieven krijgen niet altijd een vervolg. Juist bij nieuwe ontwikkelingen en in de relatief onderbedeelde centra van groeisteden is centrummanagement wel een goede mogelijkheid tot versterking van kwaliteit en imago, die zeker onderzocht dient te worden. Ook het organiseren van festivals, manifestaties en culturele programma’s draagt bij aan het creëren van een meer stedelijk klimaat, een beter imago en een sterkere binding aan een stadscentrum. Dergelijke groeipoolvoorzieningen kunnen vervolgens katalysatoren zijn voor verdere ontwikkeling. Juist bij groeisteden, die kampen met een slecht imago en een tekort aan voorzieningen, kunnen dit soort toevoegingen goed werken. Ook hier is de overheid een belangrijke factor bij de totstandkoming van dergelijke evenementen. Creatieve marktpartijen kunnen hier eveneens van grote waarde zijn bij de ontwikkeling van een dergelijke identiteit. Deze beheerfase en –functie dient nadrukkelijk bij nieuwe ontwikkelingen betrokken te worden, omdat de invloed op waarde en rendement groot is. Het inkomen en de omvang van het aantal inwoners van een stad is een autonomere factor. Hier dient bij nieuwe ontwikkelingen te allen tijde goed rekening mee gehouden te worden. De huidige situatie dient het uitgangspunt bij centrumontwikkeling te zijn. Daarbij kan een ontwikkelingsvisie bijdragen aan een versterking van de positie van de stad als geheel. Dit betekent dat de juiste, zowel realistische als verbeterende herontwikkeling van het stadscentrum in grote mate bijdraagt aan de toekomst van de gehele stad. Door het vergroten van het woningaanbod elders in een stad kan indirect bijgedragen worden aan het draagvlak van een stadscentrum (Vermeulen, 2006). De overheid zal bij de afstemming van dergelijke ontwikkelingen een leidende rol moeten spelen.

52

e. Overige factoren Groeisteden hebben ruimtelijk een aantal voordelen ten opzichte van oudere steden: ze zijn vaak ruimer opgezet en het stadscentrum is beter bereikbaar met de auto. Hierdoor bestaat meer ruimte voor het zorgen voor goede bereikbaarheid (wegen, parkeren, openbaar vervoer) en het inpassen van nieuwe meters voor allerhande voorzieningen. Als groeisteden deze ruimte op de juiste manier weten te benutten om zich te versterken, kan op een aantal gebieden best de concurrentie aangegaan worden met andere middelgrote steden. Dit vraagt om visionaire ruimtelijke plannen, die breed gedragen worden en waarbij de kwaliteit steeds leidend is. Bij herontwikkelingen moeten de betreffende steden op dit vlak beseffen dat de beschikbare ruimte vaak slechts eenmalig nuttig en toekomstgericht kan worden ingezet, en dat dit van grote invloed is op de toekomstige kansen van de stad. Ook de veiligheid en met name het gevoel van veiligheid is in voormalige groeisteden over het algemeen hoger dan in oudere steden. Groeisteden kunnen hiervan profiteren, als zij bij de ontwikkelingen het gevoel van veiligheid een belangrijke rol laten spelen. Hiermee hebben zij een voorsprong op de oudere steden, en is een grotere waardecreatie in winkels en op de woningmarkt mogelijk. Uiteraard gaat het hierbij om meer dan het stadscentrum alleen: als een stad als geheel veilig is, heeft dit een zeer gunstige uitwerking op de mate van aantrekkelijkheid voor inwoners, bedrijven en gebruikers. Groeisteden moeten hierbij oppassen niet op oudere middelgrote steden te gaan lijken: de veiligheidscijfers van beide categorieën steden bewegen zich naar elkaar toe, waardoor groeisteden een relatief voordeel dreigen kwijt te raken (De Bruijne en Knol, 2001). Dit onderzoek gaat vooral over factoren die op regionaal niveau de vestigingsplaatskeuze van huishoudens, bedrijven en voorzieningen beïnvloeden, en de effecten daarvan op het functioneren van een stadscentrum. Ik ga minder in op de precieze wijze waarop een stadscentrum in dat geval ingericht dient te zijn, omdat dit een ander onderwerp is. Wel is het van belang te weten dat deze inrichting mogelijk net zo belangrijk is als de aanwezigheid van voorzieningen als het gaat om het trekken en vasthouden van gebruikers en bedrijven. Daarom worden de aspecten die hierbij een rol spelen hier toch kort besproken, en zal ik hier ook in de analyse van de casestudies kort op terug komen. Op meso-niveau, de ruimtelijke inrichting binnen een stad, is de locatie van allerlei typen voorzieningen uitermate belangrijk. Al eerder zagen we dat winkels alleen functioneren als zij op de juiste wijze geclusterd zijn, en bezoekersstromen zo ingericht zijn dat zij hier optimaal van profiteren. Voor kantoren geldt dat goede en directe bereikbaarheid van groot belang is. Kantoren en bedrijven zouden dan ook bij voorkeur op de best bereikbare plaatsen in een stad gerealiseerd moeten worden. Als dit bovendien dicht bij het stadscentrum kan, ontstaat hierbij de gewenste wisselwerking tussen de verschillende typen voorzieningen. De rand van het centrum en de stationsomgeving zijn daarom de beste plekken om kantoren te ontwikkelen. Voor woningen geldt weer wat anders: voorzieningen op loopafstand zijn essentieel voor stedelijk georiënteerde huishoudens, maar het liefst hebben zij hier zo weinig mogelijk overlast van. Woningen kunnen dan ook het beste in de iets rustiger gebieden in een centrum ontwikkeld worden, om zo een optimaal woonmilieu te doen ontstaan. Vergroting van het relatief kleine centrumgebied creëert hierbij kansen voor groeisteden. Voor startende huishoudens gelden vaak net iets andere criteria, wat deze groep bij uitstek een geschikte doelgroep maakt om bijvoorbeeld boven winkels te wonen. Daarnaast kunnen zij een belangrijke doelgroep zijn voor wat oudere en kleinere woningen die in groeisteden relatief dicht tegen het centrum aanliggen. Ook dit kan een vergroting van het centrumgebied tot gevolg hebben. De eerder bepleite menging van voorzieningen is een essentieel onderdeel van een stadscentrum, maar bij de wijze waarop deze menging tot stand komt, zijn vele factoren van invloed. Het is uitermate belangrijk deze mee te nemen in de plannen voor herontwikkeling van stadscentra. Op microniveau spelen de inrichting van de openbare ruimte en de uitstraling van gebouwen een belangrijke rol in de mate waarin gebruikers zich in een gebied prettig voelen, en er daarom gebruik van maken. Dit is nog minder dan het meso-niveau onderwerp van deze studie, maar is van essentieel belang bij het uiteindelijke gebruik van een stadscentrum. Meubilair, beplanting, bestrating en bewegwijzering zijn enkele voorbeelden van factoren die hierbij een rol spelen. Elke herontwikkeling zou deze als belangrijke onderscheidende succesfactoren moeten meenemen in de plannen. Hierbij is de aansluiting met de directe omgeving eveneens van groot belang.

53

f. Conclusies Groeisteden wijken qua ruimtelijke opbouw, bevolkingssamenstelling, regionale positie en uiterlijke kenmerken af van oudere middelgrote steden. Nadelen voor centrumontwikkeling zijn hierbij een overwegend suburbaan ingestelde bevolking, een gebrek aan historiciteit, afhankelijkheid van en gerichtheid op omliggende steden en een beperkte ontwikkelingstijd, waardoor bepaalde agglomeratievoordelen nog niet zijn opgetreden. Voordelen zijn de ruimte die er is om ontwikkelingen tot stand te brengen, de relatieve invloed van nieuwe ontwikkelingen op het stadscentrum, het hoge inkomen en de veranderende voorkeuren van de bevolking, en de goede bereikbaarheid. Er zijn dus zeker kansen voor groeisteden om hun centra te ontwikkelen tot goed functionerende stadscentra. Om dit te bereiken is een zekere mate van visionariteit, gecombineerd met een lange adem, noodzakelijk. Steeds moet de stad zich bewust zijn van de eigen sterke en zwakke punten. Deze dienen de basis te vormen voor de ontwikkelingsvisie. Die visie dient in elk geval aan te sluiten op in de literatuur bewezen zaken op het gebied van voorzieningen, multifunctionaliteit, economie, bereikbaarheid, draagvlak en imago. Vervolgens kan een stad ervoor kiezen deze stap voor stap om te buigen om het beoogde resultaat te bereiken. Hierbij dienen zorgvuldigheid en realiteitszin gekoppeld te worden aan visie. Het is van groot belang de huidige en beoogde doelgroepen duidelijk af te bakenen: de te creëren voorzieningen dienen hierop aan te sluiten. Hierbij is niet zozeer de vraag of, maar welk soort voorziening er moet komen. Ook voor huishoudens in familieverband zijn winkels en horeca van belang. Hier is echter wel een ander type voorziening voor gewenst dan voor studenten, of alleenstaande jonge professionals. Het aansluiten van voorzieningen op de reeds in de stad aanwezige of gewenste doelgroepen dient zorgvuldig, onderbouwd en toekomstgericht te gebeuren. Gewaakt moet worden voor het kopiëren van grootstedelijke oplossingen. Groeisteden moeten uitgaan van de eigen kwaliteiten als ruimte, bereikbaarheid, een goedopgeleide bevolking met een relatief hoog inkomen en een veilig imago. Deze dienen te worden ingezet om identiteit en imago te versterken. Als groeisteden goed voor ogen hebben wat voor stad ze willen zijn, kunnen ze hier bij hun ontwikkelingen op inspelen. Het bouwen van een nieuwe wijk met bijzondere woningen kan een nieuwe categorie bewoners trekken. Het vestigen van een instituut voor hoger onderwijs zorgt voor studenten in de stad, en daarmee voor extra levendigheid en een meer gemengde bevolking. Het toevoegen van een bijzondere trekker zoals een museum of haven zorgt voor extra bezoekers van buiten, en daarmee voor een groter draagvlak voor voorzieningen. Al dit soort ingrepen kunnen worden ingezet om uiteindelijk het stadscentrum stedelijker te maken. Als dit op de juiste wijze gebeurt, ontstaat geleidelijk een meer stedelijk gebruik van het stadscentrum, en zal dit meer de kwaliteiten aannemen die in oudere middelgrote steden reeds aanwezig zijn. Op het gebied van wonen kunnen voormalige groeisteden hun eigen kwaliteiten verder ontwikkelen: de bevolking is er relatief welvarend en inmiddels groot genoeg voor het bestaan van een eigen woningmarkt. Een aanzienlijk aantal huishoudens (empty-nesters, starters, stedelijk-georienteerde gezinnen) kan middels de juiste woningontwikkelingen aan het centrum gebonden worden. Bovendien schept het juiste aanbod in de woningmarkt vaak vraag: hier bestaan kansen ook nieuwe inwoners te trekken. De rol van wonen in het centrum mag in groeisteden niet overschat worden, aangezien de inwoners voor een aanzienlijk deel suburbaan georiënteerd zijn. Wel schept dit bij de juiste ontwikkeling kansen het gebruik, aanzien en imago van een stadscentrum te veranderen van monofunctioneel suburbaan in multifunctioneel centrumstedelijk. Wonen zou dan ook in elke centrumontwikkeling moeten worden meegenomen. Een oriëntatie op bèta-geschoolden kan de kansen en het imago ten goede komen. Hiertoe dient wel het juiste product geboden te worden. Dit betekent een combinatie van centrumlocatie en suburbaan karakter. Eengezinswoningen in wat hogere dichtheden direct bij het centrum geeft hierbij mogelijk meer kansen dan een groot aantal hoogstedelijke woontorens. Hier ligt een interessante ontwikkelopgave voor groeisteden. Het is de kunst de juiste combinatie van woonmilieus af te stemmen op de gewenste en beoogde doelgroepen voor de centrumontwikkelingen. Voor winkels geldt dat deze sterk afhankelijk zijn van oriëntatie en draagvlak van de eigen bevolking. Juist groeisteden zijn over het algemeen onderbewinkeld, waardoor hier ruimte bestaat voor versterking. Door een beter voorzieningenniveau en een sterker imago wordt de eigen bevolking sterker aan het stadscentrum gebonden. Als voormalige groeisteden dit op de juiste manier uitvoeren, kunnen ook regionale consumentenstromen verlegd worden ten gunste van de nieuwe ontwikkeling, wordt het draagvlak vergroot en ontstaat ruimte voor extra voorzieningen. Overigens is dit een

54

langdurig proces, dat vooral gefaseerd moet worden uitgevoerd, om de consument de kans te geven te wennen, en in te kunnen spelen op nieuwe inzichten. Winkels zijn dus een zeer belangrijk onderdeel van elke centrumontwikkeling. Ook door goede opleidingsfaciliteiten kunnen groeisteden zich profileren. Het trekken van een hogeschool is niet eenvoudig, maar heeft een grote invloed op het gebruik van voorzieningen, op de bevolkingsopbouw van een stad en op het imago naar buiten. Gezien het karakter van de groeistad en de voorkeuren van studenten lijken opleidingen in de ICT- en bèta-richting het meest kansrijk. Ook specifieke lokale kwaliteiten en kenmerken kunnen echter een richting geven waarin de opleidingsfaciliteit zich moet ontwikkelen. Een lokale overheid zal hier tijd en geld in moeten investeren, maar het uiteindelijke resultaat kan in belangrijke mate bijdragen aan het meer stedelijk worden van een voormalige groeikern. Overigens horen hier dan wel woonvoorzieningen voor de studenten bij. Voor culturele of andere vrijetijdsvoorzieningen geldt dat toevoegingen in toenemende mate goed gebruikt worden en er voor zorgen dat het leefpatroon van inwoners van groeisteden meer gaat lijken op het uithuizige gedrag van huishoudens in middelgrote en grote steden. Hier liggen zeker kansen. Het toevoegen van uiteenlopende culturele- horeca of andere vrijetijdsvoorzieningen heeft vooral invloed op het imago, intensiever gebruik in de tijd en de binding van gebruikers aan een stadscentrum. De combinatie met winkels is de belangrijkste drager van centrumontwikkelingen. Andersom kan een stad ook erkennen voor een aantal voorzieningen te profiteren van nabijgelegen grotere steden. Voor hoogopgeleide inwoners is een redelijke reistijd naar hoogwaardige werklocaties voldoende om in een stad te komen of blijven wonen. Groeisteden kunnen op dit gebied daarom beter aansluiting zoeken bij de omliggende grote steden dan de concurrentie aan te gaan: door de bestaande agglomeratievoordelen is dit een ongelijke strijd. Goede verbindingen zijn daarom belangrijker dan het zelf trekken van grote bedrijven. Ook voor voorzieningen op het gebied van onderwijs of hooggespecialiseerde cultuur of uitgaansvoorzieningen kan deze band met de omliggende grote steden aangehaald worden, om zo de eigen aantrekkelijkheid als vestigingsplaats te vergroten. Verder kan een stad zich richten op een specifieke groep bedrijven, of de eigen positie in een grootstedelijk netwerk benutten. De ICT-sector blijkt een voorkeur te hebben voor suburbanere milieus. Mogelijk liggen hier ontwikkelingskansen voor groeisteden. Hierbij moet steeds gewaakt worden voor leegstand, maar als dit lukt, levert dit een sterke positieve bijdrage aan de draagkracht van een stad. Werk is daarbij een mogelijk onderdeel van centrumontwikkelingen, maar zeer vatbaar voor economische en ruimtelijke trends. Voor een werkelijk centrumstedelijk milieu is werk een belangrijke bijdragende factor, maar in het geval van groeisteden moet hier zorgvuldig mee worden omgegaan. Als bij het creëren van voorzieningen op uiteenlopend gebied steeds de juiste samenhang voor ogen wordt gehouden en hier de tijd voor wordt genomen, zijn centrumontwikkelingen in groeisteden kansrijk. Belangrijk is wel dat over alle aspecten is nagedacht, en dat de verschillende voorzieningen aansluiten op elkaar, op de reeds aanwezige bevolking en voorzieningen, en op de ontwikkelingsrichting die een stad heeft. In dat geval zullen zij een positieve invloed hebben op de afzonderlijke rendementen van de centrumontwikkelingen. De overheid kan een belangrijke rol innemen bij het ontwikkelen van een centrumstedelijk gebied. Door de ondersteuning van groeipolen kan een klimaat ontstaan waarin het gebruik van een stadscentrum stedelijk wordt, en uiteindelijk weer nieuwe voorzieningen oplevert. Vervolgens zal het vooral aan marktpartijen zijn om hier ook daadwerkelijk voor te zorgen. Zaken als veiligheid en bereikbaarheid zijn belangrijke onderscheidende kenmerken van groeisteden ten opzichte van oudere middelgrote steden. Versterking van deze asset levert een grote bijdrage aan de regionale positie, en moet te allen tijde onderdeel zijn van centrumontwikkelingen. Naast de aanwezigheid en onderlinge samenhang van allerlei voorzieningen is ook de ruimtelijke inrichting en de inrichting van het openbaar gebied een belangrijke factor die bijdraagt aan het succes en de waardeontwikkeling van een stadscentrum. Hier dient steeds zorgvuldig aandacht aan besteed te worden. In het volgende hoofdstuk onderzoek ik middels een aantal casestudies hoe voormalige groeisteden in de praktijk omgaan met de ontwikkeling van hun stadscentra. Hierbij bekijk ik in hoeverre zij aansluiten bij de aanbevelingen uit de literatuur, welke nieuwe inzichten de praktijk oplevert, en waar mogelijkheden zijn voor verbeteringen van hun centrumontwikkelingen.

55

5.

Case studies

a. Inleiding Door middel van analyse van de centrumontwikkelingsplannen van een aantal voormalige groeisteden in Nederland wil ik een overzicht verkrijgen van de praktijk in deze steden. Dit onderzoek doe ik aan de hand van een analyse van de centrumontwikkelingsplannen, gesprekken met de betrokkenen (gemeenten, ontwikkelaars), een beoordeling van de tot nu toe bereikte resultaten, een onderlinge vergelijking en een verkenning van de gevolgen voor de toekomst. Hierbij toets ik steeds aan de in de vorige hoofdstukken verkregen inzichten aan de praktijk. Uiteindelijk doel van dit onderzoek is een aanbeveling te doen voor hoe voormalige groeisteden hun stadscentra kunnen herontwikkelen. Naast literatuuranalyse is de praktijk hierbij een belangrijke leerfactor. Ik wil me in deze studie richten op Alphen aan den Rijn, Hoofddorp en Spijkenisse. Deze steden hebben gemeen dat ze alle zeer sterk gegroeid zijn sinds 1950, dat het centrum sterk achtergebleven is bij deze groei en dat er grote monofunctionele gebieden in de stad bestaan (met name woonwijken, maar ook winkelgebieden zijn monofunctioneel opgezet). Bovendien bevinden ze zich in de dichtbevolkte Randstad, met alle regionale concurrentie en onderlinge relaties van dien. Ook hebben ze gemeen dat er een relatief welvarende bevolking woont, dat ze zich in de overgang bevinden van groeistad naar zelfstandige, volwassen stad en dat ze qua omvang inmiddels groot genoeg zijn om eigen voorzieningen te bevatten. Duidelijk verschil tussen deze 3 steden is de ligging in de Randstad, en de band met de oorspronkelijke moederstad. Hoofddorp ligt vlakbij Amsterdam en is zeer sterk verbonden met Schiphol. Alphen aan den Rijn ligt in het Groene Hart, maar heeft een band en goede verbindingen met meerdere steden, zoals Amsterdam, Utrecht en Leiden. Spijkenisse tenslotte ligt aan de zuidkant van Rotterdam en heeft een sterke band met uitsluitend die stad. De verschillen in geografische ligging en mate van oriëntatie op de oorspronkelijke moederstad kan hierbij interessante inzichten opleveren. Ook de ontstaansgeschiedenis is ietwat afwijkend. Spijkenisse is pas vanaf de jaren zeventig gegroeid, terwijl Alphen aan den Rijn een aanzienlijke woningvoorraad uit de jaren vijftig heeft, en Hoofddorp al in de jaren zestig is gaan groeien. Gevolg hiervan is een ietwat afwijkende woningvoorraad, en een verschil in de opbouw van de bevolking. Deze zaken zullen zeker invloed hebben op de wijze waarop deze steden hun stadscentra herontwikkelen, en op de kansen die zij daarbij hebben.

5.1: Ligging onderzochte steden in de Randstad

56

Al deze steden zijn bezig met het ontwikkelen en uitvoeren van ingrijpende plannen voor hun stadscentra. Steeds gaat het erom het centrum beter te laten aansluiten bij de omvang van de stad, een eigen aantrekkelijk centrum te bieden aan de eigen inwoners en die uit omliggende gemeente. Zo wordt een meer stedelijk gecreëerd, waarmee de groeistad een volwaardige stad wordt. Zo willen deze steden nadrukkelijk de concurrentieslag met de oude donorsteden, maar ook met andere steden in de regio aan gaan. De plannen richten zich alle op de combinatie wonen, winkelen, werken, recreëren. Wel komen deze in de verschillende plannen in verschillende combinaties voor. Dit heeft te maken met verschillen in historie, bevolking, ruimtelijke kwaliteiten, regionale kenmerken en visie en ambitie. Al deze verschillende factoren analyseer ik op nut, noodzaak, doeltreffendheid. Aan de hand van een onderlinge vergelijking ontstaat een goed beeld van de praktijk van centrumontwikkeling in voormalige groeisteden. Deze praktijk toets ik vervolgens aan de in de literatuur gevonden factoren die van belang zijn bij de ontwikkeling van stadscentra. Aan de hand hiervan kunnen eventuele aanbevelingen voor verbetering en versterking van de ontwikkelingen worden geformuleerd. Hierbij zal steeds rekening gehouden moeten worden met de specifieke lokale situatie van de betreffende steden, om zo werkelijk een succesvol en functionerend stadscentrum te kunnen ontwikkelen. Deze aanbevelingen vormen samen met het overzicht van succesfactoren de eindconclusie van deze studie.

57

b. Alphen a/d Rijn I. Inleiding Alphen aan den Rijn is opgebouwd uit enkele samengevoegde lintdorpen langs de Oude Rijn, gelegen in het Groene Hart. Sinds de jaren 60 is de stad snel gegroeid, met name door nieuwe inwoners afkomstig uit de omliggende grote steden (vooral Amsterdam, Leiden en Den Haag). De stad is nooit officieel aangewezen als groeikern, maar vertoont wel alle kenmerken van een dergelijke gemeente. Inmiddels heeft Alphen aan den Rijn ruim 70.000 inwoners. Dit aantal neemt nog steeds toe. De gemeente gaat uit van een omvang tussen de 80.000 en 100.000 inwoners in 2020. De stad is opgezet als groeikern, en bestaat uit een groot aantal ruim opgezette suburbane woonwijken, waarbij voorzieningen als groen, scholen en winkels in ruime mate aanwezig zijn. Het centrum van de stad is echter sterk achtergebleven bij de groei die de gemeente doormaakte. Dit centrum is een samenvoeging van de dorpscentra van de drie oorspronkelijke lintdorpen. Het was eind jaren negentig niet veel anders dan in de jaren zeventig, toen de stad veel kleiner was, en bovendien nog sterk in ontwikkeling was. Halverwege de jaren negentig heeft de gemeente Alphen aan den Rijn een Masterplan Stadshart opgesteld. In dit Masterplan wordt uitgesproken dat de stad een centrum wil ontwikkelen dat past bij haar omvang, dat aansluit bij de wensen van de inwoners, en dat de stad een belangrijker functie in de regio zal geven. Dit Masterplan omvat het toevoegen van winkels, horeca, een theater en bioscoop, een stadhuis, stadspleinen, een kwalitatief hoogwaardiger openbare ruimte. Het einddoel is een meer stedelijk centrum te ontwikkelen, dat past bij de omvang en ambities van de gemeente. Het Masterplan Stadshart omvat de 2 zijden van de Oude Rijn, waaruit het centrum is opgebouwd. De Rijn fungeerde voorheen meer als scheiding in het centrum dan als landschappelijke kwaliteit. Een van de doelstellingen is beide zijden meer met elkaar te integreren, zodat een evenwichtig centrum ontstaat. Ook moet juist de kwaliteit van de Rijn de omgeving ten goede komen, in plaats van een barrière op te werpen. Het Masterplan voor de Stationsomgeving sluit naadloos aan op het Masterplan Stadshart. Ook dit gebied moet een meer stedelijke uitstraling en functie krijgen, en samenhang tussen beide ontwikkelingen is hierbij prioriteit. De ambitie in de plannen is deze gebieden om te vormen tot een werkelijk en samenhangend stadscentrum. Dit moet tot uiting komen in de bebouwing, de ruimtelijke structuur, de openbare ruimte, het gebruik en de functionaliteit, en de plek in het leven van de inwoners van zowel gemeente als regio. In het Masterplan wordt zo’n 15.000 m2 winkeloppervlakte toegevoegd, evenals ongeveer 500 woningen. De oppervlakte aan uitgaansvoorzieningen wordt met 3.000 vierkante meter uitgebreid, en er worden zo’n 700 parkeerplaatsen toegevoegd. Uiteindelijk doel is het imago van Alphen aan den Rijn veranderen van dat van saaie groeigemeente naar levendige middelgrote stad, met alle bijbehorende voorzieningen en activiteiten. De centrumontwikkelingen, de beoogde verandering van het imago en de grotere binding van gebruikers moeten bovendien de regionale concurrentiepositie van het stadscentrum versterken. Hierbij wordt op een aantal punten nadrukkelijk de concurrentie met nabijgelegen oudere steden als Leiden en Gouda aangegaan.

5.2: Masterplan Stadshart, 1996 (Alphen a/d Rijn)

5.3: Herijkt Masterplan Lage Zijde, 2006 (Alphen a/d Rijn)

58

Het Masterplan dat in 1996 door de gemeenteraad is aangenomen, heeft als basis gediend voor alle ontwikkelingen. In dit Masterplan is genoeg flexibiliteit aanwezig om de plannen aan te passen aan nieuwe inzichten. De basisgedachten in dit Masterplan zijn volgens de gemeente echter nog steeds in ruime mate van toepassing op projecten die op dit moment in voorbereiding zijn. Inmiddels is de helft van de ontwikkelingsplannen, alle gelegen aan de Hoge (linker)Zijde van de Rijn, uitgevoerd. Hier is met name een voorheen leeg en ongebruikt gebied toegevoegd aan het centrum middels nieuwe straatjes, een plein en allerlei voorzieningen. Om een tussentijdse herijking van de plannen te doen plaatsvinden, is gekozen om in 2006, in overleg met bevolking, winkeliers, ontwikkelaars, investeerders en andere belanghebbenden, het Masterplan voor de nog niet ontwikkelde Lage Zijde te herijken. De uitkomsten hiervan zullen vanaf 2007 voor sterk gewijzigde uitvoeringsplannen zorgen (vergelijk de beide figuren hierboven). Hiermee wordt ingespeeld op nieuwe inzichten, marktverhoudingen en voorkeuren van bewoners, gebruikers en bedrijven. De gemeente Alphen aan den Rijn stelt hierbij dat de uitgangspunten uit het Masterplan nog steeds leidraad zijn, ook al worden de plannen uiteindelijk flink anders uitgevoerd dan eerder werd voorzien. Opvallend aan beide Masterplannen is de aansluiting bij de historische structuren die het centrum van Alphen aan den Rijn kenmerken. Er wordt duidelijk voortgeborduurd of teruggegrepen op zaken die kenmerkend zijn voor dit gebied. Zo wordt een oud, gedempt kanaal opengegraven om als stadsgracht te gaan fungeren. Ook het accentueren van de Rijn als structurerend onderdeel van het centrum in plaats van als barrière tussen de twee zijden is kenmerkend. Daarnaast worden oude wegen en een veenrivier meer geaccentueerd. Ook in de bebouwing wordt voor het grootste deel aangesloten op de bestaande bebouwing: kleinschalig, niet te hoog, ingepast in bestaande stratenpatronen. Het Masterplan Stadshart werd in 2003 verkozen tot beste stedelijke vernieuwingsproject in ZuidHolland. Ten tijde van het onderzoek voor deze scriptie was een deel van het nieuwe Stadshart bovendien genomineerd als “Best Small European Shopping Center” door de ICSC, de wereldwijde organisatie van winkelcentra. De ambities uit het Masterplan lijken derhalve ook in de praktijk goed aan te slaan.

59

II. Analyse Inleiding In deze analyse houd ik de verschillende onderdelen van het Masterplan en de ontwikkelingen die daaruit volgen tegen het licht. Hierbij vergelijk ik de inhoud van de plannen met de aandachtspunten bij centrumontwikkeling die in eerdere hoofdstukken uit de analyse van de literatuur en de toepassing daarvan in groeisteden naar voren kwamen. Ook onderzoek ik hoe succesvol de plannen zijn, en wat er uit te leren valt. Uiteindelijk leidt dit tot een conclusie over hoe de ontwikkelingen in Alphen aan den Rijn zijn ingericht, en waar deze verder verbeterd zouden kunnen worden. Visie en ambities De ambities van de gemeente Alphen aan den Rijn zijn heel duidelijk in de plannen voor de herontwikkeling van het stadscentrum terug te vinden. Deze ambities bestaan uit een aantal onderdelen: het binden van eigen inwoners aan de stad, het functioneren als volwaardige middelgrote stad, het verbeteren van het imago en het (beperkt en op bepaalde punten) aangaan van de concurrentie met omliggende steden als Leiden en Gouda. Het gehele centrum van de stad, inclusief de stationsomgeving en aanvoerroutes, is betrokken bij de herontwikkeling van het stadscentrum. Het doel is de stad een centrum te geven dat past bij de omvang, dat recht doet aan de wensen van de inwoners, en dat zorgt voor een beter imago en een sterkere regionale concurrentiepositie. Vastgoedof financiële doelstellingen zijn goed in deze plannen verwerkt. Dichtheid en agglomeratievoordelen In het Masterplan is een aantal grote fysieke ingrepen gepland. Er wordt met name ingezet op de combinatie van publieke voorzieningen, wonen, winkelen en recreëren. Het creëren van een multifunctioneel stadshart is het belangrijkste doel van het Masterplan. Het vergroten van de dichtheid van voorzieningen en woningen is hier een wezenlijk onderdeel van. De hiermee samenhangende versterking van draagvlak en imago moet uiteindelijk zorgen voor een autonome versterking van het Alphense centrum en van de stad als geheel. De overheid heeft in Alphen a/d Rijn zeer actief ingegrepen om een aantal ontwikkelingen op gang te brengen. Uiteindelijk moet de markt de verbeteringen oppakken en zelf gaan investeren. Op het gebied van werk en opleidingen erkent Alphen aan den Rijn dat het sterk verbonden is met de 4 grote steden, Schiphol en Leiden. Een groot deel van de bevolking vindt werk buiten de eigen woonplaats, ondanks het relatief grote aantal arbeidsplaatsen in de stad zelf. Er wordt gestreefd naar een uitbreiding van de kantoorgebonden werkgelegenheid, maar men is duidelijk doordrongen van het feit dat de markt op dit terrein moeilijk beïnvloed kan worden. Er wordt eerder ingezet op het verbeteren van de verbindingen met de omliggende werkgebieden, om zo als woonplaats wel aantrekkelijk te zijn. Daarnaast vindt in beperkte mate met name rond het station ontwikkeling van kantoorlocaties plaats. In het centrum zelf worden juist enkele kantoren onttrokken aan de markt, omdat zij op ongunstige locaties liggen die bovendien voor andere functies meer geschikt zijn. Dit is een positief aspect van de centrumplannen. Voor opleidingsfaciliteiten is de binding met de omliggende steden sterk, en wordt niet ingezet op versterking van de eigen positie, maar op verbetering van de verbindingen om zo de onderlinge relatie te versterken. De wens een hogeschool binnen de gemeentegrenzen te realiseren wordt wel uitgesproken, maar is geen onderdeel van de centrumplannen, of terug te vinden in concrete actie op dit gebied. Belangrijk doel van de centrumontwikkelingen is het vergroten van de regiofunctie: dit zorgt voor extra draagvlak voor voorzieningen en versterkt het imago. Door zich op een aantal punten te profileren (theater, grote winkels) wil Alphen aan den Rijn zijn verzorgingsgebied uitbreiden, en daarmee bepaalde agglomeratievoordelen behalen. Dit lijkt inmiddels te lukken: bezoekersstromen in de regio worden verlegd, inwoners van de eigen en omliggende gemeenten brengen vaker een bezoek aan het centrum, en door de komst van het theater ontstaan zelfs bezoekersstromen vanuit de omliggende steden Leiden en Gouda. Hier uiten de hoge ambities in het Masterplan door zorgvuldig plannen, enkel groeipolen en zaken als bereikbaarheid en voorzieningenniveau zich inmiddels inderdaad in een versterking van de centrumpositie, en het ontstaan van een zeker agglomeratievoordeel. De gemeente Alphen stelt overigens dat het niet de concurrentie aan wil met voornoemde steden, maar de voorzieningen vooral bedoeld heeft voor de eigen inwoners en die uit de regio. Als inderdaad een

60

proces van elkaar versterkende en uitbreidende voorzieningen zich zou afspelen, is dit een niet direct bedoeld, maar toch zeker wel gewenst effect van de uitgevoerde centrumontwikkelingen. Interactie, creativiteit en innovatie Belangrijk doel bij de ontwikkelingen in het Stadscentrum is het creëren van meer levendigheid en mogelijkheden voor interactie. Hiertoe wil de gemeente een meer centrumstedelijk milieu creëren, dat aansluit bij de wensen van huidige en toekomstige gebruikers en bewoners. Door middel van stedenbouwkundige ingrepen, het toevoegen van kwaliteit in de openbare ruimte, het versterken van loopstromen en het toevoegen van belangrijke voorzieningen, is meer ruimte voor ontmoeting gecreëerd. Na voltooiing van deze ontwikkelingen heeft dit direct effect gehad op het gebruik. Omzetten stegen en de ruimte werd een groter gedeelte van de tijd intensiever gebruikt. Ook het gebruik van nieuwe voorzieningen laat een positieve ontwikkeling zien. Door middel van het toevoegen van woningen in het Stadshart en kantoren in het Stationsgebied streeft de gemeente ernaar het draagvlak voor voorzieningen eveneens te vergroten. Doel hiervan is niet alleen een meer centrumstedelijk uiterlijk, maar ook meer stedelijk gebruik te stimuleren. Dit is een langdurig proces, waarbij de ene voorziening de andere versterkt. Om een omslag in de leefstijlen van de inwoners te bereiken, is derhalve een lange adem, blijvende betrokkenheid en voeling met de markt noodzakelijk. Cultuur en vrijetijdsbesteding zijn belangrijke componenten in de ontwikkelingen in het vernieuwde Stadshart. Doel is hierbij heel duidelijk een meer stedelijk klimaat te creëren, waarbij uiteenlopende voorzieningen en het gebruik ervan gestimuleerd worden. Een aantal voorzieningen wordt goed gebruikt, met name op het gebied van horeca en theater. Het tijdig realiseren van het theater als groeipool levert een positieve bijdrage aan het gebruik van het stadscentrum, en heeft daarbij uitstraling naar andere voorzieningen. Een aantal culturele voorzieningen, zoals een centrum voor beeldende kunst, heeft meer moeite zich een plek in het dagelijks leven te veroveren. Dit is typerend voor suburbaan publiek. Toch kan het bestaan van dergelijke voorzieningen uiteindelijk een positieve uitwerking op het ontstaan van een stedelijker en creatiever klimaat hebben. Uit onderzoek blijkt dat aanbod vraag creëert, en dat ook suburbaan publiek steeds meer gebruik maakt van dergelijke voorzieningen (De Bruijne en Knol, 2001). De aanwezigheid hiervan is dan ook zeker van belang. Multifunctionaliteit en voorzieningen De centrumontwikkelingen in Alphen aan den Rijn beslaan een groot oppervlakte, vormen een aanzienlijk deel van het centrum en bestaan uit zeer gemengde typen voorzieningen. In de plannen wordt aandacht geschonken aan wonen, winkelen, recreëren, openbare voorzieningen, de openbare ruimte, en zaken als routing, bereikbaarheid en parkeren. Als alle plannen uitgevoerd zijn, is het centrum van Alphen aanzienlijk uitgebreid qua oppervlakte, vloeroppervlakte van winkels, voorzieningen en aantallen woningen. In de ontwikkelingen in het Stadshart wordt op een aantal verschillende doelgroepen gemikt. De eigen wat suburbaan ingestelde inwoners zijn er hier een van, maar door toevoeging van nieuwe woonwijken elders in de stad en het vernieuwende woningprogramma in het stadscentrum is daarnaast ruimte voor vernieuwing en verhoging van de kwaliteit. De afstemming tussen doelgroepen en voorzieningen is soms zeer goed, maar lijkt op andere punten nog wel wat verbeterd te kunnen worden. In de tweede fase van de uitvoering van het Masterplan zal de gemeente Alphen aan den Rijn de leerpunten uit de eerste fase dan ook goed kunnen gebruiken om de impact, het gebruik en daarmee de waarde en het rendement verder te verbeteren. In combinatie met het Stationsgebied, dat een wezenlijk onderdeel van het centrum moet gaan uitmaken, worden voorzieningen op het gebied van werken, wonen, winkelen, cultuur en horeca toegevoegd aan het centrum en aan de stad. Dit is een kentering met het verleden, waarin Alphen is ontwikkeld als woonstad, met een paar afgebakende winkelgebieden. Voor het overige had Alphen aan den Rijn een gebrek aan eigen voorzieningen, en was de bevolking sterk op omliggende steden georiënteerd. De ambities een volwaardige middelgrote stad te worden zijn duidelijk omgezet in een multifunctioneel programma in de centrumontwikkelingen. Wonen is een belangrijk onderdeel van de centrumontwikkelingen. Het toevoegen van woningen heeft verschillende doelen. Als eerste noemt de gemeente de noodzaak tot het toevoegen van woningen binnen bestaand stedelijk gebied, om zo aan de vraag te kunnen voldoen. Het centrum geeft hierbij de mogelijkheid een woningtype toe te voegen voor een doelgroep die elders in de stad niet bediend wordt. Daarnaast zijn woningen een belangrijke financiële drager van de centrumontwikkelingen: door het toevoegen van flinke aantallen woningen kan extra kwaliteit aan de openbare ruimte worden

61

toegevoegd. Als laatste zorgt het toevoegen van woningen voor meer levendigheid in de avonduren, voor sociale controle en voor nieuw draagvlak van voorzieningen. In de eerste fase ging het om een toevoeging van zo’n 200 appartementen in het hogere prijssegment. Voor het draagvlak van voorzieningen is dit niet noemenswaardig, voor de beleving van een bewoond centrum zijn deze woningen juist uitermate belangrijk. De doelgroep voor deze woningen bestaat met name uit huishoudens die hun eengezinswoning elders in Alphen verkopen en comfortabel dicht bij voorzieningen willen gaan wonen. Daarnaast blijken jongere tweeverdieners en mensen uit de regio eveneens geïnteresseerd in de woningen.

5.4: Appartementen in duurder segment (MAB)

5.5: Appartementen voor empty-nesters (Variant)

Bij het ontwikkelen van de woningen is uitgebreid marktonderzoek uitgevoerd. Op basis van dit marktonderzoek zijn doelgroepen en gewenste kwaliteiten afgebakend. Zo moest een duidelijk beeld ontstaan voor wie de woningen bedoeld zijn, om deze op de juiste manier te kunnen ontwikkelen. Risico’s werden deels afgedekt door in een vroeg stadium een belegger te betrekken om een aantal huurwoningen in eigendom te nemen. Ook voor de ingebruikname van deze nieuwe woningtypes is dit handig geweest: mensen kunnen zonder risico instappen in iets dat voor de stad volledig nieuw is, namelijk stedelijk wonen in het Stadshart. Ook voor gemeente en ontwikkelaar leverde de eerste fase een aantal nieuwe inzichten op, die bij verdere ontwikkelingen zullen worden meegenomen. Kwaliteit blijkt uitermate belangrijk, en van veel facetten afhankelijk. In de Alphense woningmarkt luistert dit zeer nauw, zeker bij appartementen in het centrum, waar de doelgroep vooralsnog niet al te groot voor is. In volgende ontwikkelingen zal onderzocht worden of ook grondgebonden woningen in een centrummilieu mogelijk zijn, omdat de appartementenmarkt, zeker aan de in de eerste fase gerealiseerde bovenkant, niet heel groot is. Hierbij moet dus duidelijk meer uitgegaan worden van de woonvoorkeuren van wat meer suburbaan georiënteerde huishoudens, ook bij de herontwikkeling van het stadscentrum. Eengezinswoningen in wat hogere dichtheden lijken hier kansrijker dan grote hoeveelheden appartementen. Dit is een belangrijk aandachtspunt. Woningen voor starters maken vooralsnog geen onderdeel uit van de centrumontwikkelingen. Deze zijn met name op het hogere segment gericht. Vanuit financieel oogpunt en gezien de woningvoorraad in de stad als geheel is dit goed te begrijpen. Om een goed functionerend en volwaardig stadscentrum te worden, kunnen juist stedelijk georiënteerde starters een grote rol spelen. Hier zou dan ook wat meer aandacht aan besteed kunnen worden. In totaal worden in de tweede fase van de ontwikkelingen zo’n 200 woningen gesloopt, en 550 toegevoegd. Bovendien zorgt de uitbreiding van het centrumgebied ervoor dat een wijk uit de jaren 50 en 60 onderdeel van het stadscentrum wordt. Dit is geen bewust beleid van de gemeente, maar heeft wel als neveneffect dat zich juist hier wat meer centrumstedelijk georiënteerde starters vestigen. Het gaat hier met name om in de gemeente opgegroeide jongeren. Hiermee reiken de effecten verder dan alleen de concrete ontwikkelingen. Het zou goed zijn als de gemeente dit gegeven meer gebruikt ten behoeve van de gewenste omslag van het centrum. De investeringen hebben zo een veel groter effect dan oorspronkelijk beoogd werd, en dragen bij aan een hoger rendement voor de stad als geheel. In vergelijking met de meeste andere voormalige groeikernen, die tot de meest onderbewinkelde steden van Nederland behoren, was Alphen aan den Rijn redelijk goed bewinkeld. Toch is ook in Alphen sprake van weinig winkeloppervlakte in vergelijking met oudere middelgrote steden (1,3 m2 ten opzichte van 1,7 m2 per inwoner in 2004). Bovendien houdt de kwaliteit van het winkelbestand te wensen over.

62

Er is in 2005 een aanzienlijk winkelgebied (12.000 m2) toegevoegd aan het centrum van Alphen aan den Rijn. In dit gebied is ruimte gecreëerd voor een aantal grootschalige trekkers, die daarmee kwaliteit kunnen toevoegen aan het centrum, dat vooral bestaat uit wat kleinere winkelpanden. Hiermee is in hoog tempo de achterstand in bewinkeling ten opzichte van vergelijkbare middelgrote steden ingehaald. Veel aandacht is besteed aan de routing en aan de aansluiting met het bestaande winkelgebied. Ruim een jaar na opening lijkt het nieuwe gebied succesvol: de bezoekersaantallen en omzetten zijn goed te noemen. Wel is duidelijk dat het nieuwe winkelgebied klanten wegtrekt uit het oudere gedeelte van het centrum aan de Lage Zijde. In de laatste aanpassing van de plannen voor het centrumgebied wordt de aandacht van de gemeente dan ook verlegd naar dit oudere gedeelte, om ook daar de kwaliteit en aantrekkingskracht te vergroten. De komende jaren zal met name in dit gebied een aantal nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Wat winkels betreft gaat het hierbij vooral om herontwikkeling van verouderde voorraad, gekoppeld aan een uitbreiding met zo’n 3.500 m2. Volgens de prognoses van de gemeente is er, gezien de ingehaalde achterstand, geen verdere ruimte voor grote uitbreidingen. Bij de profilering van het winkelgebied is de relatief goede autobereikbaarheid van het centrum een belangrijke factor. Juist op dit punt kan Alphen goed concurreren met moeilijker bereikbare oude steden als Leiden en Gouda. In de centrumontwikkelingen is parkeren dan ook een belangrijk onderdeel. In de eerste fase werden ruim 500 parkeerplaatsen direct onder het centrum toegevoegd, in de tweede fase wordt uitgegaan van nog eens 200. Dit sterke punt wordt hiermee verder verbeterd. Aandachtspunt is wel de toekomstige ontwikkeling: goed parkeren kan maar een keer gerealiseerd worden, de vraag is of het centrum is voorbereid op een verdere toename van het autoverkeer, of dat het concurrentievoordeel op dit punt in de toekomst minder wordt. In dat geval zullen mensen uit de regio mogelijk weer eerder voor andere steden gaan kiezen. Wat uitgaansvoorzieningen betreft was Alphen aan den Rijn sterk onderbedeeld, wat er onder andere voor zorgde dat inwoners voor vertier naar omliggende plaatsen als Gouda, Leiden en Amsterdam gingen. Om de eigen inwoners meer aan de stad te binden, moest het voorzieningenniveau in het centrum dan ook sterk worden verbeterd. Een theater, bioscoop, restaurants en cafés (totaal meer dan 3.000 m2) en een nieuw plein aan de Rijn moesten ervoor zorgen dat de stad de voorzieningen kreeg die zij qua inwonertal nodig had. De gemeente Alphen investeerde onrendabel in de totstandkoming van de belangrijkste drager voor deze voorzieningen, het theater- en bioscoopcomplex. Met deze investering wilde de gemeente, net als bij de ontwikkeling van het nieuwe stadhuis, zorgen dat snel gestart werd met de herontwikkeling. Zo moesten investeerders vertrouwen krijgen in de plannen en de betrokkenheid van de gemeente en de inwoners snel resultaat zien. Uiteindelijk moeten de nieuwe voorzieningen ook als een vliegwiel werken bij het verbeteren van het culturele aanbod, het imago en de binding van inwoners en bezoekers aan de stad.

5.6 en 5.7: Nieuw plein met horecavoorzieningen en winkels langs de Oude Rijn (Alphen a/d Rijn)

Het theater trekt inmiddels inderdaad voorstellingen en publiek weg bij de voorzieningen in Leiden en Gouda. De goede bereikbaarheid per auto is hier, samen met de omvang van de zalen, een zeer belangrijke reden voor. Het doel dat de gemeente zich stelde lijkt daarmee al snel bereikt. Uiteraard is het wel de vraag hoe zich dit de komende jaren zal ontwikkelen. Zal inderdaad het vliegwiel van elkaar versterkende voorzieningen op gang komen, of zal het publiek, als de nieuwigheid er eenmaal af is, toch kiezen voor de meer historische binnensteden van Leiden en Gouda? Stadspromotie en actief beheer van imago, bereikbaarheid en aanbod kunnen er alle toe bijdragen dat de regiofunctie blijvend versterkt is. Ook de combinatie met andere voorzieningen kan verder versterkt worden.

63

In de tweede fase van de ontwikkelingen moet een gecombineerde bibliotheek met muziekschool een soortgelijke trekker en groeipool worden voor het vernieuwde stadscentrum. De gemeente wil hierbij de positieve ervaringen met het theater ook aan de andere zijde van het centrum gebruiken, om zo een zeker evenwicht te doen ontstaan. Ook de overige culturele en leisure-voorzieningen moeten hiermee een kwaliteitsimpuls krijgen. In de ontwikkelingen in het stadscentrum wordt nauwelijks ingezet op het realiseren van kantoren. Sterker nog, in de tweede fase worden wel kantoren gesloopt, maar geen nieuwe teruggebouwd. In het gebied rondom het station komen wel kantoren. Ruimtelijk is deze plek een betere locatie voor dergelijke ontwikkelingen. Op de plek van de te slopen kantoren komen voorzieningen die beter op die locatie passen, zoals woningen en winkels. Als beide gebieden als een geheel worden gezien, heeft het toevoegen van kantoren zeker effect op het draagvlak van een aantal voorzieningen. De locatie is daarbij sterk gekozen, en de insteek redelijk behoudend. De gemeente Alphen lijkt hierin realistisch, en beseft dat de stad niet echt kan concurreren met kantoorlocaties elders. Er wordt, los van de centrumontwikkelingen, bovendien naar gestreefd de verbindingen met de grote steden en de belangrijkste werklocaties te versterken, om zo als woonstad aantrekkelijk te zijn voor mensen die elders werken. Dit is wel een knelpunt in de ontwikkeling van de stad: hiervoor zijn andere partijen nodig als NS en Provincie. Het gevoel van urgentie is daar minder dan in de stad zelf gevoeld wordt. Om als woon- en recreatiestad aantrekkelijk te blijven, zijn dergelijke verbindingen met de werklocaties van essentieel belang. Dit verschijnsel heeft duidelijke effecten op het centrum: dit is afhankelijk van de aantrekkelijkheid van de stad als geheel. De bereikbaarheid zal daarom hoog op de agenda gezet moeten worden, om zo ook de centrumontwikkelingen het effect te geven dat gewenst is. Het trekken van extra en hogere opleidingsfaciliteiten maakt geen onderdeel uit van de centrumontwikkelingen, of van ontwikkelingen elders in de stad. Het punt wordt af en toe genoemd, maar er zijn geen concrete stappen gezet om een dependance van bijvoorbeeld een HBO aan de stad te binden. Hiermee wordt een kans gemist: het aanbieden van hoger onderwijs is een belangrijke factor in het vasthouden van eigen starters en het trekken van nieuwe. Juist deze doelgroep heeft een stedelijke leefstijl, en kan een belangrijke bijdrage leveren aan het draagvlak voor bepaalde voorzieningen. Bovendien wordt zo de eigen jeugd aan de stad gebonden, wat voor een ontwikkeling tot volwaardige stad een belangrijk punt is. Gezien de regiofunctie, de omvang van de stad en de relatie met opleidingenstad Leiden bestaan wel kansen op dit vlak. Opvallend is eveneens dat sterke publiekstrekkers elders in de stad (themapark Archeon, vogelpark Avifauna, de Rijn met veel langsvarende pleziervaartuigen) nauwelijks onderdeel zijn van de ideeënvorming over de centrumontwikkelingen. Deze voorzieningen trekken grote aantallen mensen naar Alphen aan den Rijn, maar worden niet benut om ook het centrum te versterken. Het combineren van deze zaken en het vasthouden van deze bezoekers kan een vergroting van het draagvlak voor voorzieningen betekenen, en daarmee bijdragen aan het totstandkomen van ontwikkelingen. Eenzelfde opmerking geldt de mogelijke ontwikkeling van een ijshal met allerlei voorzieningen op het gebied van retail en leisure aan de rand van de stad. Hoewel dit een versterking van het imago en de aantrekkelijkheid als vestigings- of verblijfsplaats kan betekenen, is de wijze waarop deze nu wordt opgezet eerder een bedreiging voor het centrum. Bezoekers worden mogelijk juist weggetrokken uit het stadscentrum. Hier is meer visie op samenhang en combinatiemogelijkheden noodzakelijk om te zorgen dat binnen de stad niet twee concurrerende ontwikkelingen worden gerealiseerd, die er uiteindelijk voor zorgen dat beide minder aantrekkelijk en levensvatbaar zijn. Kwaliteit Kwaliteit van bebouwing, openbare ruimte, woningen en winkels staat hoog in het vaandel bij de ontwikkelingen. In het Masterplan wordt duidelijk gesteld dat deze invulling van het stadscentrum een belangrijke bijdrage levert aan het uiteindelijke succes. De bijbehorende kwaliteit wordt in alle nieuwe ontwikkelingen doorgevoerd, en is zeer zichtbaar in het straatbeeld. De reeds ontwikkelde Hoge Zijde wordt dan ook goed gewaardeerd door het publiek. Opvallend is dat hierdoor de oudere bebouwing direct negatief opvalt, en daar ook last van ondervindt: dit gedeelte wordt als minder aantrekkelijk ervaren. Ook het verleggen van de loopstromen heeft nadelige invloed op de rest van het centrum. Versterking van de kwaliteit van openbare ruimte en voorzieningen moet hier in de tweede fase verandering inbrengen. Dit zal nauwkeurig moeten gebeuren, om de voorzieningen opnieuw tot hun recht te laten komen.

64

Stedelijke sfeer Het creëren van een meer stedelijke sfeer is steeds een belangrijk onderdeel geweest bij de herontwikkeling van het stadscentrum. Door compact en gestapeld te bouwen, te letten op de uitstraling van gebouwen en de kwaliteit van de openbare ruimte, heeft de gemeente hoog ingezet. De gemeente wil met de herontwikkeling een eerste aanzet geven tot het ontstaan van een meer stedelijke sfeer in het centrum, waarin ruimte is voor en behoefte aan cultuur, kunst, evenementen en ontmoeting. Na initiële steun van de gemeente, is het nu nadrukkelijk de bedoeling dat dit een eigen weg vindt, en opgepakt wordt door inwoners, gebruikers, bedrijven en instellingen. De gemeente wil niet langere tijd het initiatief voor dit soort evenementen nemen. Wel is een ondernemersvereniging actief die activiteiten organiseert. Het creëren van een plein langs de Rijn, dat moet dienen als ontmoetingsplaats voor bewoners, met terrasjes langs het water en evenementen voor winkelend en uitgaand publiek en voor bewoners, levert een belangrijke bijdrage aan de sfeer in het centrum. Dit plein past goed in wat in de literatuur verstaan wordt onder ‘placemaking’: het creëren van een plek die betekenis krijgt voor mensen, en daarmee een eigen leven gaat leiden. Juist dit soort zaken kan dienen als motor bij verdere ontwikkelingen. Dit lijkt in Alphen aan den Rijn goed opgepakt te zijn. Vooralsnog zijn de ontwikkelingen een aanzet tot een stedelijk klimaat, maar moet dit zich nog wel ontwikkelen. Hiervoor zijn meer woningen met stedelijk georiënteerde huishoudens nodig, en een intensiever gebruik van de ruimte. Dit zal een langzaam proces zijn waarbij aangesloten moet worden op de mogelijkheden en wensen in de stad. De komende jaren zal deze opgave verder ingevuld worden. Overheidsinvloed en samenwerking marktpartijen Opvallend is de trekkersrol van de lokale overheid. Deze zorgde in het Masterplan voor enkele groeipolen om de ontwikkelingen op gang te helpen, is risicodragend betrokken en dekt een aantal financieel onrendabel investeringen omdat zij de meerwaarde voor de stad als geheel voorop stelt. Dit is een niet te onderschatten invloed, die in de literatuur nauwelijks genoemd wordt: daar staat vaak de werking van de markt voorop. In de praktijk blijkt een stimulerende overheid als groeipool te werken en marktpartijen aan te trekken. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft dit goed begrepen, en op de juiste manier ingezet. De herontwikkeling van het stadscentrum wordt in een aantal fasen aangepakt. In de eerste fase is een nieuw stadhuis ontwikkeld. Deze ontwikkeling diende enkele doelen: het creëren van een moderner imago, het vrijmaken van ruimte op de oude plek van het stadhuis voor nieuwe ontwikkelingen, maar bovenal het doen opstarten van de herontwikkeling van het stadscentrum. Ook in een latere fase was de gemeente zelf actief en risicodragend betrokken bij de ontwikkelingen: het nieuwe theater is door de gemeente zelf gefinancierd. Deze groeipolen markeerden de start van de nieuwe ontwikkelingen, en de ambities die de gemeente heeft. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft hier bewust voor gekozen, om zo het vertrouwen in de plannen uit te spreken, haar betrokkenheid te tonen en investeerders hiermee meer zekerheid te geven dat alle plannen daadwerkelijk uitgevoerd gingen worden. De gemeente zelf geeft aan dat dit goed gewerkt heeft: investeerders en ontwikkelaars kregen inderdaad meer vertrouwen in het plan, en durfden risicodragend in de plannen te investeren. Ook de ontwikkelaar en de belegger waarderen het feit dat de gemeente hier de nek uitstak, en zien deze voorzieningen als een duidelijke kapstok waar de rest van de ontwikkelingen aan is opgehangen. Zonder deze eerste groeipolen waren er minder kansen geweest het imago en de sfeer zo sterk te verbeteren. Deze werkwijze wordt hier dan ook als erg succesvol gezien.

5.8: Stadhuis (Alphen a/d Rijn)

5.9: Theater (Alphen a/d Rijn)

65

Als extra stimulans en belangrijke voorwaarde voor succes stellen zowel gemeente als ontwikkelaar dat bestuurlijk draagvlak bij de ontwikkelingen van groot belang is. De precieze invulling in Alphen, middels een coördinerend wethouder met per project andere verantwoordelijke wethouders, wordt eveneens gezien als een belangrijke bijdrage aan de voortgang van het proces. Ook ambtelijke betrokkenheid is hierbij, zowel voor gemeente als voor marktpartijen, onontbeerlijk voor een voorspoedig verloop. De gemeente Alphen aan den Rijn laat zich op allerlei punten ondersteunen door gespecialiseerde adviseurs, waarbij de eigen mensen mee kijken en denken in het proces. Doel hierbij is externe kennis in te zetten om tot het meest optimale plan te komen. De samenwerking met MAB is hierbij opvallend. De gemeente erkent de kennis van deze ontwikkelaar van centrumontwikkelingen, met name op het gebied van winkels, en heeft haar een plek aan de tekentafel gegeven. In onderling overleg, waarbij externe adviseurs de hoofdlijnen bewaken, is vervolgens het plan vormgegeven. De gemeente is zeer te spreken over deze samenwerking, en wil ook bij toekomstige ontwikkelingen gebruik maken van de kennis van deze ontwikkelaar. Andersom ziet de ontwikkelaar dit soort gebieden als een kans voor de toekomst: Nederland zal steeds meer binnenstedelijk herontwikkelen, waarbij de aandacht steeds meer gericht zal zijn op integraliteit en kwaliteit. Een goed plan betaalt zich ook later nog uit middels goede referenties. Voor beide partijen gaat het belang van de ontwikkeling dan ook verder dan het directe resultaat. De flexibiliteit in het Masterplan, met tegelijkertijd sterke uitgangspunten en een visie voor de lange termijn, wordt door de gemeente Alphen aan den Rijn als sterk punt van de herontwikkelingsplannen van het centrum van de stad gezien. Hierdoor kregen investeerders vertrouwen, kon ingespeeld worden op nieuwe ontwikkelingen, maar was het proces voor alle betrokkenen wel van meet af aan duidelijk. Bovendien kan nu beter worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen in de maatschappij en economie die een gewijzigde opzet van het centrum noodzakelijk maken. Zonder al te veel gevolgen voor het totaalplaatje zijn deze in te passen in de bestaande structuur. Financiën Financieel zijn de centrumontwikkelingen niet dekkend. De gemeente investeert onrendabel in belangrijke voorzieningen als het stadhuis en het theater. Door middel van een grondexploitatie worden opbrengsten uit het ene plan wel overgeheveld naar verliezen in het andere plan. Dit is echter niet afdoende om alle ontwikkelingen te kunnen betalen. Het opkopen van particuliere gronden en panden, de soms beperkte mogelijkheden en de noodzakelijke aansluiting met de bestaande bebouwing en structuren maken dat een sluitende begroting voor de gehele centrumontwikkeling niet mogelijk is. De gemeente draagt daarom extra bij om enkele gewenste en essentiële maar niet rendabele onderdelen mogelijk te maken. Ondanks de aanslag op het budget van de gemeente ziet deze de ontwikkelingen in het stadshart als zo belangrijk voor de stad, dat zij bereid is deze te betalen. De verrekening van kosten en opbrengsten vindt binnen de centrumontwikkelingen plaats. Hierbij worden de verschillende fasen bovendien los van elkaar gezien, en wordt binnen een fase verevend. De meerwaarde van het betere stadscentrum op bijvoorbeeld de prijs van woningen elders in de stad wordt gezien als prettige bijkomstigheid, maar is geen onderdeel van de dekking of doelstelling van het plan. Ook wordt wat financiële verevening betreft een bepaalde planhorizon aangehouden, om zo aan slagkracht te winnen en te zorgen dat de ontwikkelingen daadwerkelijk tot stand komen.

66

III. Conclusie De centrumontwikkelingen in Alphen aan den Rijn zijn ingrijpend. Een groot deel van het stadscentrum wordt vernieuwd, er wordt een aanzienlijk aantal woningen, winkels en uitgaansgelegenheden toegevoegd en de openbare ruimte, passantenstromen en uitstraling worden in belangrijke mate verbeterd. De eerste resultaten, zich uitend in gebruik van de voorzieningen en winkels, verkoop van woningen en huurprijzen van winkels, zijn gunstig: het centrum van Alphen aan den Rijn ontwikkelt zich beter dan het centrum van omliggende steden. Er is veel publiciteit over de ontwikkelingen, uitmondend in een prijs en een nominatie, maar vooral in een langzame verbetering van het imago, zowel bij de eigen inwoners als bij mensen elders. In deze conclusie zet ik op basis van een toets van de literatuur aan de praktijk in Alphen een aantal sterke en minder sterke punten op een rijtje. In een volgend hoofdstuk vergelijk ik deze met de andere casestudies, en volgen een aantal aanbevelingen voor hoe centrumontwikkelingen nog sterker ingezet kunnen worden. De centrumontwikkelingen in Alphen aan den Rijn zijn duidelijk ingestoken met de wens een meer volwaardige stad te doen ontstaan. Met de ontwikkelingen moet het achtergebleven voorzieningenniveau verbeterd worden voor de eigen inwoners, moet de regionale positie worden versterkt, en moet het imago veranderd worden van saaie slaapstad in meer dynamische middelgrote stad. De ambities in het Stadshart en het Stationsgebied zijn wat dat betreft duidelijk. Wat soms mist, is de relatie met de rest van de stad: welke doelgroepen wonen in de stad en hoe pakt dat uit op het centrumgebruik? Wat zijn de gevolgen van het toevoegen van (dure) woningen elders in de stad op het soort winkels dat nodig is, en het draagvlak daarvan? Ook de verbinding met aanwezige kwaliteiten elders in de stad wordt niet altijd gelegd. Ondanks de grondige studies die aan het Masterplan ten grondslag liggen, is op dit gebied verbetering te behalen. Uiteindelijk zal dit zich uiten in een grotere waarde en waardeontwikkeling van het stadscentrum, maar ook van andere wijken en voorzieningen in de stad. Een belangrijk sterk punt van de wijze waarop de centrumontwikkeling in Alphen is vormgegeven, is de betrokkenheid van de gemeente. Hiervoor zijn verschillende redenen. Het zorgt voor snellere procedures als de gemeente hier zelf belang bij heeft en het schept vertrouwen bij marktpartijen als de gemeente zelf ook risicodragend investeert. Bovendien zorgt deze betrokkenheid voor een kwaliteit en diversiteit die commerciële partijen alleen nooit zouden kunnen behalen. Door de snelle realisatie van belangrijke trekkers (stadhuis, theater) is het imago en gebruik van het centrum al in een vroeg stadium verbeterd. Voor het succes van de winkel- en woningontwikkelingen is dit erg belangrijk. De uitbreidingen in het centrum bestaan uit een mix van winkels, leisure en woningen. Op winkelgebied profileert Alphen zich sterker als middelgrote stad, waardoor zij interessant wordt door een aantal grote winkelketens die aantrekkingskracht met zich meebrengen. Hierdoor wordt de regionale functie versterkt en het draagvlak vergroot. Bovendien wordt realistisch met de uitbreidingen van het winkeloppervlakte omgegaan: in de tweede fase wordt erkend dat er minder winkels toegevoegd kunnen worden dan eerder voorzien, en worden deze vervangen door andersoortige voorzieningen. Als onderscheidend kenmerk van Alphen ten opzichte van omliggende oudere steden wordt de goede autobereikbaarheid van het centrum versterkt. Het aantal parkeerplaatsen is aanzienlijk uitgebreid, met als gevolg dat mensen uit de regio hun winkelactiviteiten verleggen van Leiden of Gouda naar Alphen, vanwege de parkeer- en bereikbaarheidsproblemen van de eerstgenoemde stadscentra. Dit moet ook bij verdere ontwikkelingen in het centrum een belangrijk aandachtspunt zijn. Uitgaansvoorzieningen zoals het theater, maar ook enkele cafés en restaurants, vergroten het gebruik van het stadscentrum gedurende verschillende tijdstippen op de dag. Daarnaast versterken ze, mede door de weloverwogen ligging, de wisselwerking met de winkels. Hierbij is goed aangesloten op de hiaten in het voorzieningenniveau, is de ruimtelijke verbinding tussen verschillende soorten vrijetijdsvoorzieningen goed gelegd, en wordt de binding van zowel eigen inwoners als regiobewoners versterkt. Het uitgaansgebied blijft nog steeds achter in vergelijking met oudere middelgrote steden, maar begint de eerste tekenen van volwassenheid te vertonen. Dit heeft tevens uitstraling op het imago van het stadscentrum. De woningen tenslotte zijn kleinschalig genoeg ontwikkeld om binnen afzienbare tijd te verkopen, maar wel op strategische plekken gesitueerd, waardoor het centrum een levendiger aanzien krijgt. De woningen in de eerste ontwikkelingsfase bevinden zich aan de bovenkant van de markt. Het blijkt dat de Alphense bevolking de overstap van suburbaan naar centrumstedelijk niet zo snel maakt, en de verkoop van met name de duurdere woningen viel wat tegen. Bovendien zijn de woningen in deze

67

eerste fase midden in een uitgaansgebied gesitueerd. In een volgende fase moet gewaakt worden voor een al te rooskleurig idee van de verkoopbaarheid, en kan beter aangesloten worden bij de iets meer suburbane wensen van de bevolking. Eengezinswoningen in hoge dichtheden, maar in de wat rustiger gebieden, zullen waarschijnlijk beter verkopen. Ook starters zouden een doelgroep kunnen zijn die wel centrumstedelijke woonwensen heeft en sterk bijdraagt aan levendigheid en stedelijkheid. Daarnaast zou, door direct omliggende woonwijken sterker bij het centrum te betrekken, de kwaliteit van deze buurten versterkt kunnen worden en de centrumstedelijke bevolking en daarmee het draagvlak voor voorzieningen uitgebreid. Dit is tot nu toe geen onderdeel van de plannen. Werken (kantoren en bedrijfsterreinen) maakt geen onderdeel uit van het Stadshart. Wel is in de omgeving van het station, direct tegen het centrum aan, een aantal kantoorontwikkelingen voorzien. De gemeente laat hiermee zien de markt goed te begrijpen, en te kiezen voor ruimtelijke clustering van kantoren in een goed bereikbaar gebied, met stedelijke voorzieningen binnen handbereik. Door deze combinatie ontstaat op iets grotere schaal toch een gemengd gebied. Hier wordt ook op het gebied van hoogwaardiger kantoorwerkgelegenheid wat oppervlakte toegevoegd, terwijl wel oog blijft voor de wat zwakkere concurrentiepositie op het gebied van kantoren ten opzichte van de grote steden in de omgeving. Bereikbaarheid, een belangrijk thema in Alphen, zou nog wat meer aandacht kunnen krijgen om de stad als aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bedrijven te profileren. Anderzijds kan hiermee de band met omliggende steden worden aangehaald, zodat de bevolking makkelijk elders kan werken en de stad op het gebied van wonen aan aantrekkelijkheid wint. De woningen in het stadscentrum kunnen pas met andere steden concurreren als er voldoende voorzieningen zijn, en het succes van woningtoevoegingen hangt daarom voor een belangrijk deel af van het succes van de overige ontwikkelingen. Wel zorgen zij autonoom voor meer levendigheid, een stedelijker aanzien en een vergroting van het draagvlak voor voorzieningen, en dragen op die manier op hun beurt weer bij aan het succes van de overige voorzieningen. Het uitbreiden van het centrumstedelijk milieu naar omliggende buurten kan wat dat betreft net zo veel bijdragen aan omvang, kwaliteit, draagvlak en gebruik van het centrum als nieuwe ontwikkelingen. Hier zou Alphen zich sterker op moeten richten om een werkelijk levensvatbaar centrummilieu te ontwikkelen. Hogere opleidingen zijn geen onderdeel van de ontwikkelingen in het stadcentrum, of elders in de gemeente. Dit is een gemiste kans, waardoor Alphen aan den Rijn minder snel een volwaardige stad zal worden. Studenten voegen levendigheid, draagvlak voor voorzieningen en imago toe. Een hogere opleiding in de stad kan bovendien eigen jongeren vasthouden en nieuwe trekken, waardoor een evenwichtiger bevolkingsopbouw kan ontstaan. Dit is een aandachtspunt voor de gemeente. Opvallend is dat de aanwezigheid van grote trekkers elders in de gemeente (themapark Archeon en vogelpark Avifauna) niet of nauwelijks wordt gebruikt bij de versterking van het centrum. Hetzelfde geldt voor de grote stroom aan pleziervaartuigen die jaarlijks over de Rijn het centrum doorkruist, maar die niet de mogelijkheid wordt geboden de stad te bezoeken. Deze drie potentiële klantentrekkers zouden kunnen bijdragen aan het vergroten van het draagvlak voor voorzieningen in het centrum, en daarmee aan de totstandkoming van dergelijke voorzieningen. Tot nu toe lijkt dit echter nauwelijks onderdeel van de planvorming te zijn. Hetzelfde geldt voor de geplande ontwikkeling van een ijshal met bijbehorende voorzieningen: het gevaar bestaat dat dit juist mensen uit het centrum wegtrekt, in plaats van versterkend te werken. Betere aansluiting van de verschillende ontwikkelingen is hier geboden. Sterk punt is de aandacht voor kwaliteit in bebouwing en openbare ruimte. In de literatuur werd dit als net zo doorslaggevend voor het succes van een centrumgebied gezien als de regionale positie en de variatie aan aanbod. De gemeente zet hier sterk op in, en voert dit in alle ontwikkelingen door. Aandachtspunt zijn de gebieden die niet herontwikkeld worden: ook hier dient de kwaliteit op orde te zijn, wat nu niet altijd het geval is. Dit onderdeel is vatbaar voor verbeteringen. De financiële verevening tussen planonderdelen is zoals gebruikelijk bij dit soort ontwikkelingen: onrendabele onderdelen worden gedekt middels opbrengsten uit andere ontwikkelingen binnen het plangebied. De gemeente draagt daarnaast onrendabel bij om enkele belangrijke publieke voorzieningen mogelijk te maken. Eventuele verevening buiten het plangebied is hier niet aan de orde.

68

c. Hoofddorp I. Inleiding Hoofddorp is de centrale stad in de Haarlemmermeer. De gemeente Haarlemmermeer heeft met Schiphol en omgeving een van de belangrijkste economische pijlers van Nederland op haar grondgebied. Hoofddorp is oorspronkelijk opgezet als groeistad om met name overloop uit Amsterdam, maar ook uit Haarlem en Leiden op te vangen. De plaats bestond tot voor kort met name uit monofunctionele woonwijken. Het kantorengebied van Hoofddorp is, eveneens volledig monofunctioneel, ten oosten van de stad in de richting van Schiphol aangelegd. Na de Tweede Wereldoorlog, maar vooral sinds de jaren 60, zag de stad haar inwonertal zeer snel toenemen. Deze toename vindt nog steeds plaats. Hoofddorp heeft inmiddels 68.000 inwoners, de gemeente Haarlemmermeer 135.000. Hoofddorp heeft de ambitie om zowel voor haar eigen bevolking, als ook voor de rest van de gemeente en regio meer als werkelijke centrumgemeente te gaan fungeren. Hiertoe is een veelomvattend plan opgesteld voor de (her)ontwikkeling van het centrum. Het vrijkomen van een groot fabrieksterrein was in 1996 aanleiding voor de eerste aanzetten voor dit Hoofddorp Centrum Plan. De uitvoering begon in 1999 en de bouw loopt in elk geval door tot 2010. Daarna is het de bedoeling het centrum door te ontwikkelen, maar dit ligt voorbij de huidige planhorizon. Het Hoofddorp Centrum Plan omvat verschillende onderdelen, waarin het centrum groter, aantrekkelijker en stedelijk gemaakt wordt. Hiertoe worden woningen, winkels, horeca, uitgaansvoorzieningen, cultuur, parkeergelegenheid en openbare ruimte verbeterd en toegevoegd. Daarnaast wordt het vergrote centrum verbonden met het station, dat nu erg excentrisch ligt. Ook wordt een groot park ontwikkeld dat groen in de stad moet brengen. Doel is Hoofddorp Centrum een meer stedelijke uitstraling te geven en een aantrekkelijk centrum voor de stad te vormen. Hiermee moet Hoofddorp een meer volledige stad worden, in plaats van het monofunctionele woon- en later ook werkgebied dat het oorspronkelijk was. De regionale concurrentiepositie moet met het Hoofddorp Centrum Plan eveneens verbeteren. Het Hoofddorp Centrum Plan bestaat uit een flink aantal onderdelen, die gefaseerd worden ontwikkeld en opgeleverd. In het Centrum Plan worden uiteenlopende voorzieningen gerealiseerd, die ruimtelijk deels van elkaar gescheiden worden. Het uitgebreide centrum sluit direct aan op het oudere bestaande centrum van Hoofddorp, dat in de afgelopen decennia langzaam uitgebreid was met enkele kleine winkelcentra en grote parkeerterreinen. Doel van de ontwikkelingen is het uitbreiden van het centrumgebied van Hoofddorp, het intensiveren van het gebruik en het bieden van meer en uiteenlopende voorzieningen voor de inwoners. Opvallend is de grote hoeveelheid beschikbare ruimte rondom het centrum die nu onderdeel van dat centrum wordt.

5.10: Uitgangssituatie Hoofddorp Centrum (archined)

5.11: Aansluiting op stationsgebied (archined)

De bestaande winkelgebiedjes worden beter onderling verbonden middels enkele nieuwe doorsteken, en uitgebreid met omvangrijke nieuwe ontwikkelingen. In totaal gaat het hierbij om een toevoeging van ruim 30.000 vierkante meter. Hiervan bevinden zich 22.500 meter in het inmiddels zijn voltooiing naderende winkelcentrum 4Meren, dat de spil in het nieuwe winkelgebied wordt. Uitbreidingen en verbeteringen van de bestaande winkelcentra leveren ook enkele duizenden meters extra winkelruimte op. Na de herontwikkeling telt Hoofddorp-Centrum rond de 100.000 m2 winkeloppervlakte. Hoofddorp stijgt hiermee flink op de ladder van grootste winkelgebieden in de Randstad, en benadert de oudere middelgrote steden in de omgeving waar het oppervlakte en

69

omzetten betreft. Dit past in de uiteindelijke doelstellingen van Hoofddorp en de Haarlemmermeer om in die categorie van middelgrote steden opgenomen te worden. Belangrijk doel van de ontwikkeling van een groter eigen stadscentrum is bovendien de binding met de stad te vergroten en daarmee de koopkrachtafvloeiing naar elders (voorheen rond de 50% (NRW, 2006)) te verminderen. Bij de ontwikkeling wordt duidelijk op kwaliteit gestuurd. Vanaf het begin van de ontwikkeling van het winkelgebied is de komst van een aantal belangrijke trekkers als essentieel gezien. Het is de gemeente en de ontwikkelaar goed gelukt deze winkels zich daadwerkelijk in Hoofddorp te doen vestigen. Hierbij werd overigens wel concurrentie van andere winkelcentra in de regio ondervonden. In het winkelgebied wordt wat functionele horeca gerealiseerd, maar het centrale uitgaansplein komt aan de rand, rondom een nieuw te ontwikkelen Cultuurplein op de plaats van een nu nauwelijks gebruikte lege vlakte. Hier moeten cafés, terrassen, het theater, een bibliotheek en een nieuwe bioscoop de trekkers worden. Deze ontwikkeling zorgt eveneens voor een ruimtelijke uitbreiding van het centrumgebied. De ontwikkelingen rondom het Cultuurplein worden opgestart na oplevering van het winkelgebied, naar verwachting in 2007. In het centrale winkel- en horecagebied worden enkele honderden appartementen toegevoegd. Deze moeten zorgen voor de mogelijkheid ook in Hoofddorp centrumstedelijk te wonen, voor levendigheid en voor draagvlak voor de voorzieningen. Rondom dit centrale gebied vindt eveneens woningontwikkeling plaats. Hier worden in hogere dichtheden dan gebruikelijk in Hoofddorp ruim 1.000 woningen toegevoegd die als belangrijkste kwaliteit eveneens een centrumstedelijk woonmilieu hebben. De doelgroep voor deze woningen is duidelijk de gemaks- en uithuizig georiënteerde inwoner van Hoofddorp. Daarnaast wil Hoofddorp zijn centrale ligging nabij Schiphol hier benutten door met een aantrekkelijk nieuw centrumgebied ook huishoudens van elders te trekken. Ook worden enkele duizenden vierkante meters kantoren toegevoegd. Hoofddorp is een belangrijke kantorenstad, maar deze liggen allemaal een stuk buiten het centrum richting de A4 en Schiphol. Uiteindelijk moeten beide gebieden onderdeel gaan uitmaken van een meer in elkaar overlopend centrumstedelijk geheel. Doelstelling van de centrumontwikkelingen is dan ook de twee gebieden meer met elkaar verbinden. Dit is een langdurig proces, maar de richting is duidelijk ingezet met de verbinding die met het station van Hoofddorp gemaakt wordt. Ook voor kantorenlocatie De Beukenhorst is aansluiting bij het centrum een vooruitgang: nu wordt het gebied ook door gebruikers als te monofunctioneel gezien, na afronding van de centrumontwikkelingen ontstaat een gevarieerd centrumstedelijk milieu. Beide gebieden kunnen daarom van elkaar profiteren. Hogeschool INHolland heeft enige tijd geleden een vestiging geopend in Hoofddorp. Voorlopig wordt alleen de lerarenopleiding basisonderwijs aangeboden, maar de ontwikkeling van de Hogeschool is een wezenlijk onderdeel van het Centrum Plan. De locatie van deze school, tussen centrum en station, is bovendien een eerste stap op weg naar betere integratie tussen deze twee nu erg gescheiden gebieden. Het versterken van deze verbinding is een wezenlijk onderdeel van het Centrum Plan. Opvallend aan Hoofddorp is het vrijwel ontbreken van historische bebouwing. Dit is goed terug te zien in het Hoofddorp Centrum Plan. Vrijwel het gehele gebied wordt opnieuw ingericht, de weinige wat oudere bebouwing wordt hierin weliswaar opgenomen, maar speelt geen enkele rol bij het creëren van identiteit. Deze moet volledig van de nieuwe ontwikkelingen komen. Die zijn relatief grootschalig en grofmazig van opzet. Er worden volledig nieuwe straten en verbindingen gecreëerd, hoge en stevige gebouwen neergezet en de multifunctionaliteit wordt over een flink gebied, grotendeels naar functie, verspreid. In de inrichting van de openbare ruimte wordt als thema ‘stoer’ aangehouden. Dit thema komt terug in bestrating, meubilair en inrichting. Hierin is het imago dat Hoofddorp wil uitstralen van een zich snel ontwikkelende stad, met grootstedelijke ambities en de blik naar buiten en naar voren gericht, heel duidelijk te herkennen. De architectuur wordt groots aangezet, diverse vooraanstaande bureaus hebben een bijdrage geleverd. Ook de kenmerken van de Haarlemmermeer, ontwikkelingsgerichtheid, grofmazigheid en moderniteit, zijn in het centrum van Hoofddorp duidelijk terug te vinden.

70

II. Analyse Inleiding In deze paragraaf analyseer ik de verschillende onderdelen waaruit het Hoofddorp Centrum Plan is opgebouwd. Hierbij ga ik bij die onderdelen in op de samenhang, de ruimtelijke inrichting, de kansen en bedreigingen voor deze onderdelen. Ik kijk hierbij naar de overeenkomsten en verschillen met de in eerdere hoofdstukken gevonden belangrijke factoren bij centrumontwikkeling. Dit leidt tot een overzicht van de ontwikkelingen in Hoofddorp en hun goede en minder goede kansen. In een volgende paragraaf trek ik hieruit conclusies en doe ik enkele aanbevelingen voor hoe de ontwikkelingen kansrijker gemaakt kunnen worden. Visie en ambities De ambities van de gemeente Haarlemmermeer zijn groot. Mede dankzij de ligging in het economisch meest aantrekkelijke gebied van Nederland, dichtbij Amsterdam en met Schiphol op het grondgebied, ziet Haarlemmermeer zich als een moderne stad die volop in ontwikkeling is. Zij wil een steeds belangrijker plaats in de Nederlandse samenleving en economie innemen en de eigen inwoners en die uit de regio steeds meer voorzien van werkgelegenheid. De beschikbare ruimte in de gemeente maakt dat nieuwe ontwikkelingen goed ingepast kunnen worden, en daarmee relatief eenvoudig gerealiseerd kunnen worden, alhoewel hier de ligging nabij Schiphol ook een sterk nadeel kan zijn vanwege allerlei restricties. De ontwikkelingen in Hoofddorp Centrum volgen duidelijk uit de ambities een volwaardige moderne stad te worden. Het sterk achtergebleven centrum van Hoofddorp wordt rigoureus aangepakt, vernieuwd en uitgebreid. De plannen zijn omvangrijk, de impact en de financiële belangen groot. Het vergroten van het centrumgebied en het combineren van bestaande sterke punten tot een samenhangende kwaliteit in een aantrekkelijke omgeving zijn de grootste opgave voor Hoofddorp. Deze plannen passen goed in de ambities van de Haarlemmermeer om een grotere rol in Nederland te spelen dan op basis van de status van groeigemeente, en meer te zijn dan een suburbaan gebied bij Amsterdam. Dichtheid en agglomeratievoordelen Hoofddorp profiteert sterk van de ligging nabij Schiphol en Amsterdam. Hoofddorp maakt dan ook duidelijk deel uit van het stedelijk gebied van Amsterdam. Het biedt suburbane woonmilieus op korte afstand van die stad, en in de nabijheid liggen een aantal grote werklocaties. Dit alles zorgt ervoor dat de bewoners voor een aanzienlijk deel erg op de stad Amsterdam gericht zijn. De ambities van Hoofddorp zijn erop gericht deze meer op het eigen centrum te richten, en daarmee te profiteren van de relatief welvarende bevolking. Door grote uitbreidingslocaties aan de rand van de stad blijft deze bevolking bovendien groeien. In de centrumontwikkelingen zit eveneens een groot aantal toe te voegen woningen. Dit aantal draagt substantieel bij aan het vergroten van het draagvlak voor een aantal voorzieningen, zeker gezien de stedelijke doelgroep voor wie de woningen nadrukkelijk bedoeld zijn. Door de omvang van de gemeente Haarlemmermeer heeft deze binnen de eigen grenzen reeds een aantal agglomeratievoordelen. De relatief grote hoeveelheid inwoners, nu vaak nog op omliggende gemeenten gericht, biedt grote kansen om het draagvlak voor voorzieningen verder te vergroten. De uitgebreide voorzieningen die in de eerste fasen van het Centrum Plan worden opgeleverd, zijn voor een belangrijk deel hierop gericht. De regiofunctie van Hoofddorp Centrum strekt zich dus niet alleen uit tot de eigen gemeente, maar bedient ook een aantal omliggende plaatsen rondom de Haarlemmermeer. Daarnaast heeft Hoofddorp enkele bijzondere kwaliteiten. De ligging naast Schiphol maakt de stad tot een zeer aantrekkelijk vestigingsgebied voor bedrijven die dicht bij de luchthaven willen zitten. Hoofddorp is, in tegenstelling tot veel andere voormalige groeisteden, een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor regio-overschrijdende en zelfs internationale bedrijven. Hier kan meerwaarde aan ontleend worden. Tot nog toe heeft dit geresulteerd in kantorenpark De Beukenhorst aan de oostkant van de stad, in de richting van de A4. Dit gebied is duidelijk gescheiden van de rest van Hoofddorp, en er bestaat weinig interactie tussen beide gebieden. Met de centrumontwikkelingen wordt getracht dit gebied meer aan te laten sluiten met het nieuwe en vergrote centrum, waardoor voor beide gebieden een meerwaarde kan ontstaan. Het kantorengebied krijgt op korte afstand een aantal voorzieningen die door werknemers gebruikt kunnen worden tijdens pauzes en na werktijd, of door bedrijven om elkaar te ontmoeten. Hiermee wordt de aantrekkelijkheid van dit nu monofunctionele gebied groter, en kan mogelijk een wat ander type bedrijven getrokken worden. Daarnaast krijgen de voorzieningen door het

71

gebruik hiervan door werknemers en bedrijven een groter draagvlak, waardoor nieuwe agglomeratievoordelen kunnen ontstaan. Dit is een langdurig en zorgvuldig proces, waarbij gewaakt moet worden voor te hoge verwachtingen. Dit schept echter wel kansen om het voorzieningenniveau in Hoofddorp-centrum uit te breiden. Hier wordt met de centrumontwikkelingen deels op ingezet, maar op dit terrein bestaan mogelijkheden om het gebied nog sterker te maken dan nu bedacht is. In een later stadium van de uitvoering van het Hoofddorp Centrum Plan zal dit de belangrijkste toevoeging moeten zijn. Interactie, creativiteit en innovatie De centrumontwikkelingen zijn opgezet vanuit het idee dat Hoofddorp uiteenlopende voorzieningen binnen de eigen grenzen wil bieden. Doelstelling is het creëren van een hoogwaardige en levendige omgeving, waar allerlei mensen graag komen en verblijven. Hiertoe wordt een gevarieerd en dichtbebouwd centrumstedelijke omgeving ontwikkeld. Opvallend is dat hierbij toch specifieke gebieden voor bepaalde typen voorzieningen worden gerealiseerd. In het totale centrumgebied zijn weliswaar alle voorzieningen aanwezig, per deelgebied verschillen zij: er is een winkelgebied, een cultuurplein, woongebieden en kantorenlocaties. Ruimtelijk zijn deze toch enigszins van elkaar gescheiden. Gedachte hierbij is dat binnen deze gebieden ontmoeting wordt gestimuleerd, maar door het scheiden van de types publiek en gebruik onwenselijke ontmoetingen worden voorkomen. Dit lijkt, ondanks de goede bedoelingen en weliswaar in veel mindere mate, wel wat op de functiescheiding zoals deze in de jaren ‘60 en’70 voorkwam. Het is dan ook de vraag welk effect dit uiteindelijk heeft op het zo gewenste gevoel van multifunctionaliteit en stedelijkheid. Binnen de gebieden wordt middels gerichte ingrepen overigens wel veel plek voor ontmoeting gecreëerd. Met deze ingrepen op micro-niveau moet toch een klimaat van levendigheid en daarmee meer stedelijkheid ontstaan. De Haarlemmermeer heeft veel werkgelegenheid in een specifiek gedeelte van de creatieve economie, namelijk de ICT (Marlet en Woerkens, 2004). Verder zijn er veel luchthavengerelateerde bedrijven, waarvan eveneens een deel is gericht op interactie, dienstverlening en persoonlijke ontmoeting. Dit zorgt voor een sterke potentie zich ook in de toekomst te blijven profileren als aantrekkelijk werkgebied. Bovendien maakt dit de stad aantrekkelijk voor werknemers in deze sectoren. Veel werknemers in de ICT hebben bovendien een voorkeur voor meer suburbane gebieden, wat Hoofddorp eveneens tot een aantrekkelijke vestigingsplaats maakt. Op dit vlak heeft Hoofddorp goede kansen op verdere ontwikkeling. Daarmee voldoet Hoofddorp aan een aantal belangrijke criteria voor het functioneren als volwaardige stad. Als nu met de nieuwe centrumontwikkelingen kan worden aangesloten op de eveneens aanwezige behoefte aan voorzieningen in deze categorie bedrijven en werknemers, ontstaan kansen voor Hoofddorp deze ontwikkelingen verder te versterken. Dit komt de groei tot volwaardige stad zeer ten goede. Actief beleid is hierbij wel geboden. Multifunctionaliteit en voorzieningen Multifunctionaliteit is een belangrijke doelstelling van de ontwikkelingsplannen voor het centrum van Hoofddorp. Door de uitbreiding van het centrum en de beschikbare ruimte in dit gebied bestaat de mogelijkheid de meest uiteenlopende voorzieningen binnen het sterk vergrote centrum te realiseren. Hiermee ontstaat een meer centrumstedelijk milieu, waar voor verschillende doelgroepen op verschillende tijdstippen gedurende de dag een aantrekkelijk verblijfsklimaat wordt gerealiseerd. Dit moet de interactie en levendigheid bevorderen. Opvallend aan Hoofddorp is dat binnen het multifunctionele centrum per deelgebied steeds bepaalde onderdelen worden geaccentueerd. Er bestaat een duidelijke ruimtelijke verdeling tussen winkelen, wonen, kantoren, cultuur en sport. Weliswaar vormen deze deelgebieden samen het centrum, ze zijn niet echt met elkaar gemengd. Binnen de context van Hoofddorp is dit niet vreemd. De beschikbare ruimte is er relatief groot, de stad heeft een grootschaliger karakter dan veel andere voormalige groeisteden door het vrijwel volledig ontbreken van historische bebouwing, en de stad plaatst zich in een traditie van grote ontwikkelingen. Dit heeft in Hoofddorp de voorkeur boven het kleinschalig toevoegen van verbeteringen die het gewenste effect moeten creëren. Wel is het de vraag hoe dit zich in de toekomst verder zal ontwikkelen. Het valt te bezien of de in de literatuur omschreven wisselwerking van het door elkaar voorkomen van voorzieningen ontstaat, of dat er naast elkaar functionerende gebiedjes zullen ontstaan. Hoofddorp is daarmee een interessante case, die veel kennis kan opleveren van het effect van dergelijke grootschalige ingrepen in bestaande structuren en stadscentra.

72

Uitbreiding van het woningbestand in voor Hoofddorp nieuwe dichtheden en woonmilieus is een belangrijk onderdeel en drager van de centrumontwikkelingen in Hoofddorp. In totaal worden ruim 1.300 woningen toegevoegd in de eerste tien jaar van de ontwikkelingen. Mogelijk wordt dit aantal daarna verder uitgebreid. De te ontwikkelen woningen worden alle in relatief hoge dichtheden gebouwd, maar er zijn duidelijk twee typen te onderscheiden. Er zijn woningen die fysiek onderdeel uitmaken van de nieuwe publieke ruimte in het centrum, en woningen die direct aansluitend op het meer openbare gedeelte van het centrum in woonbuurten worden gerealiseerd. Beide typen zijn gericht op doelgroepen met stedelijke woonwensen, maar er wordt wel onderscheid gemaakt tussen mensen die daadwerkelijk midden in het levendige centrum willen wonen, en huishoudens die toch een iets rustiger directe woonomgeving wensen. Dit is een sterk punt van de ontwikkelingen. De toch wat suburbaan ingestelde inwoners van Hoofddorp wordt een aantrekkelijke buurt direct tegen het centrum aan geboden, terwijl huishoudens die voorheen in oudere steden gingen wonen vanwege de voorzieningen, nu eveneens meer aan Hoofddorp worden gebonden. In deze laatste categorie worden met name appartementen gebouwd voor empty-nesters en kleinere huishoudens. De gebieden rondom het centrum bevatten, naast appartementen voor voornoemde categorieën, juist relatief veel eengezinswoningen, die meer voor gezinnen bedoeld zijn. Er worden zowel luxe huurwoningen gebouwd als koopwoningen. De prijzen zijn hoog, maar niet te hoog als gekeken wordt naar ontwikkelingen elders in Hoofddorp en de omgeving. Opvallend is het relatief grote aantal huurwoningen dat wordt gebouwd. Hier wordt heel duidelijk een stedelijk georiënteerde doelgroep aangesproken. Het verhuren van deze woningen is de afgelopen jaren echter wat tegenvallend geweest. Er werd met name concurrentie ondervonden van de koopwoningen elders in de stad. Dit duidt op een wat meer suburbaan georiënteerde bevolking. De aantrekkende economie zorgt inmiddels voor betere verhuur, maar het tempo waarin dit gaat valt nog steeds tegen. Mogelijk dat het grote aantal huurwoningen in een vroeg stadium van de herontwikkelingen wat te vooruitstrevend is geweest. De verwachting is wel dat als de centrumontwikkelingen verder voltooid raken, het gebied ook als woonmilieu voor de doelgroep van duurdere huurwoningen aantrekkelijker wordt. In volgende ontwikkelingen zal echter rekening gehouden moeten worden met de blijkbaar wat afwijkende woningmarkt in Hoofddorp. Ook de grote uitbreidingswijken elders in de stad zorgen voor concurrentie op de woningmarkt. Suburbaan georiënteerde huishoudens hebben een voorkeur voor ruim opgezette wijken, terwijl de doelgroep waar het centrum van Hoofddorp zich op richt, nog relatief weinig aanwezig is in de stad. Dit verandert wel, maar gezien de grote ambities moet gewaakt worden voor al te snelle ontwikkelingen, waarbij het aanbod voor de vraag uitloopt. Dit is in Hoofddorp een reëel gevaar. De nabijheid Schiphol zorgt op de woningmarkt voor kansen voor bijvoorbeeld het huisvesten van expats. De huurwoningen zijn hier voor een deel ook op gericht. Op de schaal van veel buitenlandse steden is Hoofddorp niet een relatief suburbaan gebied, maar een aantrekkelijk woonmilieu binnen Groot-Amsterdam. Met name in dit segment is het economisch klimaat belangrijk. De verwachting is daarom dat deze markt de komende jaren zal aantrekken, en Hoofddorp de gerealiseerde ontwikkelingen op dit gebied beter zal kunnen afzetten. Dit kan vervolgens weer een positieve invloed hebben op het draagvlak voor voorzieningen, de levendigheid en het imago van het centrum van de stad.

5.12: Centrumstedelijke appartementen 5.13: Appartementen bij centrum

5.14: Eengezinswoningen (Amvest)

Aandachtspunt is de positie van starters op de woningmarkt. Om de in de stad opgegroeide kinderen te kunnen vasthouden, zal juist in het centrum ruimte voor deze doelgroep gecreëerd moeten worden. Tot nog toe wordt startershuisvesting op kleine schaal in uitbreidingswijken gerealiseerd. Verder is deze categorie vooral op de bestaande voorraad in de oudere wijken aangewezen. Het levert extra kansen voor zowel de starters als het stadscentrum op als dit accent verschoven wordt richting het centrum. Zo worden eigen inwoners vastgehouden, wordt een groep uithuizig gerichte huishoudens aan het stadscentrum toegevoegd, en ontstaat extra draagvlak voor voorzieningen.

73

Door het vergroten van het centrum komen ook bestaande woningen in een meer centrumstedelijke omgeving te staan. Dit kan het proces van verstedelijking dat voor het centrum voorzien is versnellen. Er is dan eerder kritische massa en de huishoudens kunnen direct gebruik maken van de aanwezige voorzieningen. De aansluiting van het bestaande woongebied met het centrum is echter nauwelijks onderdeel van het centrumplan: dit is afgebakend tot het te herontwikkelen gebied. Aandacht voor de direct omliggende wijken zou het centrum verder kunnen versterken, en daarom meer onderdeel van de ontwikkelingsplannen moeten zijn. Bovendien kunnen investeringen in het centrum voor extra waarde zorgen in deze omliggende wijken zorgen, waardoor het rendement van de omvangrijke investeringen verder vergroot wordt. Hier liggen dus zeker kansen om met een beperkt risico een sterke verhoging van de waardeontwikkeling in en rondom het centrum van Hoofddorp tot stand te brengen. Wat betreft winkelvoorzieningen was Hoofddorp tot voor kort zeer matig bedeeld, zeker gelet op het aantal inwoners in de gemeente Haarlemmermeer. De nieuwe ontwikkelingen hebben tot doel deze scheefgroei recht te trekken, en van het centrum van Hoofddorp een aantrekkelijk stadscentrum te maken. Hiermee stijgt Hoofddorp bovendien in de rangorde van grote winkelgebieden en kan het de regiofunctie uitbreiden. Ook het weglekken van koopkracht wordt zo tegengegaan. Met name de oppervlakte van de nieuwe winkels is opvallend: deze zijn relatief groot, wat Hoofddorp tot aantrekkelijk vestigingmilieu voor verschillende soorten winkels maakt. Bovendien versterkt het hiermee zijn concurrentiepositie ten opzichte van oudere gebieden, die over het algemeen uit veel kleinere eenheden zijn opgebouwd. Naar de toekomst toe is dit een belangrijke asset voor het centrumgebied van Hoofddorp. Dit voordeel kan tevens een nadeel zijn. De nieuwe ontwikkelingen zijn dermate grootschalig en prominent aanwezig, dat het moeilijk zal zijn het imago en gevoel van winkelgebied in een buitenwijk van zich af te schudden en een werkelijk centrumstedelijk imago te creëren. Hier zal bij de inrichting van de openbare ruimte, het beheer en de publiciteit sterk op gelet moeten worden. Voor de aantrekkingskracht op klanten kan dit gevolgen hebben: als zij een stedelijke ervaring zoeken voor hun dagje funshoppen, loopt Hoofddorp het risico niet aan dit profiel te voldoen, en daarmee potentiële klanten mis te lopen. Dit heeft invloed op het draagvlak voor de winkels, maar ook op de levendigheid en het gebruik van andere voorzieningen in het stadscentrum. Hier dient dan ook veel aandacht aan besteed te worden. De routing en branchering zijn belangrijke onderdelen van de centrumontwikkelingen. De relatief grote onbebouwde ruimte rondom het wat oudere stadscentrum wordt hierbij ingezet om een volledig nieuwe inrichting van dat gebied te creëren. Het Centrum Plan voegt wat dat betreft op zeer slimme wijze bestaande winkelgebieden samen, en creëert een aanzienlijke meerwaarde op de directe omgeving van de ontwikkelingen. Ook hier kan Hoofddorp een concurrentievoordeel behalen: door de ruimte nu slim in te richten, bestaat niet de versnippering of historisch gegroeide ruimtelijke verdeling die oudere steden kenmerkt. Het nadeel kan echter ook op dit gebied zijn dat de consument het gebied ervaart als gecreëerd in plaats van ontstaan. In Nederland heeft dit een negatief effect op de aantrekkingskracht van centrumgebieden, op de tijd die consumenten er door brengen, en daarmee op de levensvatbaarheid van winkelvoorzieningen, huren en rendementen. Hier zal dan ook nauw gemonitord en snel bijgestuurd moeten worden om er voor te zorgen dat deze zich niet nadelig ontwikkelen.

5.15: Winkelcentrum 4Meren (Rodamco)

5.16: Winkelcentrum 4Meren (Rodamco)

74

In de loop van de planontwikkeling is een aantal uitgangspunten bijgesteld. In eerste instantie wilde Hoofddorp zich op zeer hoge inkomens richten. Toen echter bleek dat Amstelveen deze functie in de regio al vervulde, is dit wat naar beneden bijgesteld. Ook de ontwikkeling van een GDV-locatie in het binnen de gemeente Haarlemmermeer gelegen Cruquius zorgde ervoor dat een aantal voorziene trekkers als Mediamarkt afzagen van vestiging in het vernieuwde centrum. Beide ontwikkelingen maken dat Hoofddorp-Centrum realistischer met de plannen moest omgaan, en meer zijn best zal moeten doen deze te doen slagen. Bovendien hebben zij een drukkend effect op het aantal consumenten, de verhuurbaarheid en de rendementen van de ontwikkelingen in het centrum van Hoofddorp. Betere afstemming en complementariteit in plaats van concurrentie zouden hier vanuit het oogpunt van de ontwikkeling van Hoofddorp tot volwaardige stad gewenst zijn geweest. Nu worden hier suboptimale resultaten behaald. Binnen het winkelgebied is een aantal horecabedrijven aanwezig. Het gaat hier vooral om lunchrooms en koffiezaken. Het gebruik ervan is in tijd en beoogd publiek hetzelfde als dat van de winkels. De horeca in het winkelgebied vergroot daarmee wel de verblijfsduur van winkelend publiek en het gevoel van levendigheid gedurende openingstijden. Het zorgt er echter niet voor dat ook op andere tijdstippen van de dag een levendig gebruikt en drukbezocht gebied ontstaat. Dit kan uiteindelijk een nadelig gevolg hebben voor het gevoel van stedelijkheid dat hier moet ontstaan. Het gevaar bestaat dat dit gebied nog lange tijd meer als winkelcentrum dan als werkelijk stadscentrum ervaren zal worden. Voor funshoppen en lange verblijfstijden vinden consumenten dit type toch minder aantrekkelijk. Ook hier is het dus de vraag wat de invloed van deze scheiding in gebruik zal zijn op de omzetten, verhuurbaarheid en rendementen van de ontwikkelingen. Het centrale uitgaansplein van Hoofddorp wordt excentrisch ten opzichte van de winkels ontwikkeld op een op dit moment kale vlakte. Hier worden een theater, een bioscoop, een zaal voor popconcerten en een centrum voor de kunsten gerealiseerd rondom het nieuw in te richten en overzichtelijker Cultuurplein. Op dit plein moeten alle culturele voorzieningen worden gecombineerd, waardoor een levendig gebied ontstaat. Al deze voorzieningen zullen voor de eigen bevolking een grote toegevoegde waarde hebben. Nadeel in de fasering kan zijn dat ze pas vanaf 2009 worden opgeleverd, nadat een groot deel van de woningen en winkels al is gerealiseerd. Het is de vraag of deze volgorde niet beter andersom had kunnen zijn: het Cultuurplein met voorzieningen had dan een versterkende werking op de aantrekkingskracht, de verhuur- en verkoopbaarheid en daarmee het rendement van de overige ontwikkelingen kunnen hebben. Nadeel van de scheiding van winkel- en uitgaansgebied kan bovendien zijn dat beide functies minder natuurlijk in elkaar overlopen dan in andere, meer gemengde gebieden. Beide gebieden kunnen elkaar wel ondersteunen door gezamenlijk als volledig centrum naar buiten te treden, in de praktijk zullen ze op verschillende tijdstippen van de dag intensief gebruikt worden. Dit zorgt voor een spreiding van gebruik en publiek, die mogelijk een werkelijk stedelijk en levendig beeld kan tegenwerken. De ontwikkelingen rondom het Cultuurplein zullen pas over enkele jaren opgeleverd worden, dus er valt nog te bezien hoe dit uiteindelijk zal uitpakken. Wel moet de complementariteit en interactie tussen winkel- en leisure gebied nauwlettend in de gaten gehouden worden, om ervoor te zorgen dat het publiek in het gebied een werkelijk stedelijk gevoel ervaart, en het beoogde rendement van de ontwikkelingen daadwerkelijk behaald kan worden.

5.17: Cultuurplein en omliggende voorzieningen (Haarlemmermeer) 5.18: Cultuurgebouw (Haarlemmermeer)

75

De sterke positie van Hoofddorp als kantorenlocatie dankzij de nabijheid van Schiphol en Amsterdam wordt in de centrumontwikkelingen slechts ten dele benut. Met de vergroting van het stadscentrum en de aansluiting met het station wordt wel een verbinding gelegd tussen de centrumontwikkelingen en het bestaande kantorengebied. Hier zou echter, door meer en snellere integratie van beide gebieden, een sterkere meerwaarde behaald kunnen worden. De ontwikkelingsplannen voor beide gebieden zijn nu nog te sterk van elkaar gescheiden. Bovendien richten enkele ontwikkelingen in beide gebieden zich op hetzelfde: versterken van de ontmoetingsfunctie middels horeca en sport. Beter zou het zijn hier de onderlinge verbinding te zoeken, in plaats van afzonderlijk soortgelijke ontwikkelingen te stimuleren. Combinatie van de centrumontwikkelingen met de bestaande kantorenlocaties komt het meervoudig ruimtegebruik ten goede, vergroot het draagvlak voor voorzieningen door uitbreiding van de doelgroep met de werknemers en bedrijven op de kantoorlocaties en kan uiteindelijk zorgen voor een meer stedelijk imago van Hoofddorp Centrum. Wat dat betreft heeft Hoofddorp ten opzichte van andere groeisteden een unieke kans ook de stedelijke activiteit werk, en dan juist de hoogwaardige variant met kantoren, onderdeel te maken van de stad. Hiermee ontstaat een belangrijke voorsprong op andere steden, en extra mogelijkheden voor een vooruitstrevende ontwikkeling. Deze combinatie van het vernieuwde en vergrote centrumgebied met de belangrijkste kantorenlocaties zou sneller, sterker en nadrukkelijker in de plannen voor de centrumuitbreidingen geïntegreerd moeten worden. Hoofddorp heeft inmiddels hogeschool INHolland aan zich weten te binden. Vooralsnog wordt slechts een enkele opleiding aangeboden, maar de eerste stap is gemaakt. De gunstige situering in de Randstad, met goede verbindingen via spoor en weg, maakt dat hier mogelijkheden liggen voor Hoofddorp. Ook de samenstelling van de eigen inwoners, met veel opgroeiende kinderen, zorgt ervoor dat Hoofddorp als potentiële uitbreidingslocatie voor hoger onderwijs kan worden gezien. Als het aantal opleidingen kan worden uitgebreid, zal een belangrijke toegevoegde waarde bij de ontwikkeling van een centrumstedelijk milieu ontstaan. Hiermee wordt het draagvlak voor andere voorzieningen vergroot, ontstaat meer levendigheid op uiteenlopende tijdstippen van de dag, en wordt een positieve bijdrage geleverd aan het imago. Aandachtspunt is dan wel het woningaanbod voor deze doelgroep: de Hoofddorpse voorraad bestaat voor het grootste deel uit eengezinswoningen en duurdere appartementen. Om starters aan zich te binden, zou juist in het centrum ook woonruimte voor studenten en starters moeten worden toegevoegd. In dat geval zal deze doelgroep weer bijdragen aan het totstandkomen van een stedelijker omgeving en klimaat. Hier liggen dan ook grote kansen op meerwaarde door een combinatie van deze voorzieningen. Door alle ontwikkelingen wordt de regionale positie versterkt. Voor de inwoners van de Haarlemmermeer functioneerde Hoofddorp al beperkt als stedelijk centrum, na de ontwikkeling is de binding van de eigen inwoners versterkt. Er moet minder koopkracht weglekken naar elders, waardoor het draagvlak voor de voorzieningen vergroot is. Daarnaast gaat Hoofddorp met de ontwikkelingen nadrukkelijk de concurrentie met omliggende steden als Amstelveen, Haarlem en Alphen aan den Rijn aan, waardoor huishoudens uit de woongebieden tussen deze steden meer keuze hebben in waar zij willen winkelen of uitgaan. Hoofddorp richt zich hierbij op een deel van de hier aanwezige koopkracht, die door het vergrote centrum meer dan voorheen op Hoofddorp gericht zou moeten zijn. Dit alles zou het draagvlak voor voorzieningen in Hoofddorp verder moeten versterken. De bereikbaarheid van Hoofddorp is zeer goed. Het station ligt op slechts enkele minuten van Schiphol, en heeft rechtstreekse verbindingen met Amsterdam en Den Haag. De snelwegen A4, A5 en A9 liggen eveneens vlakbij Hoofddorp. Dit betekent dat Hoofddorp als vestigingsmilieu voor huishoudens die elders werken erg aantrekkelijk is. Veel werklocaties in de omgeving zijn immers binnen aanvaardbare tijd bereikbaar. Daarnaast wonen veel werknemers van bedrijven in de kantoorgebieden elders. De goede bereikbaarheid is ook op dit gebied van belang. Ook werknemers maken immers gebruik van voorzieningen in de stad, zeker als deze beter op de kantorenlocatie wordt aangesloten. Hoofddorp kan hier als geheel van profiteren, doordat het de verschillende typen voorzieningen aantrekkelijker maakt, en daarmee het draagvlak vergroot. De aansluiting van het centrum met het station kan hierbij voor bepaalde voorzieningen eveneens toegevoegde waarde bieden. Met name kantoorlocaties en in mindere mate woningen zijn hier voor hun waarde en waardeontwikkeling afhankelijk van. De ontwikkeling richting station en de aansluiting van de kantorenlocatie met het centrum kan daarom een impuls aan de centrumontwikkelingen geven.

76

Kwaliteit De grootschaligheid in de centrumontwikkelingen in Hoofddorp is opvallend. Dit is mogelijk door het ontbreken van historische structurerende kenmerken. Dit alles maakt dat in de stedenbouw en architectuur een duidelijke hang naar moderniteit aanwezig is. Een belangrijk vraagstuk hierbij zal zijn hoe deze grootschaligheid en moderniteit toch het noodzakelijke gevoel van zich thuis voelen en veiligheid bij gebruikers creëert. Dit laatste is volgens de in de literatuur gevonden voorbeelden essentieel bij het creëren van een werkelijk stadscentrum waar mensen zich mee verbonden voelen. Als dit niet lukt, blijft een ontwikkeling het imago van een winkelcentrum houden. Dit is nadrukkelijk niet de bedoeling van het Hoofddorp Centrum Plan. Daarom zal hier extra veel aandacht aan besteed moeten worden. De inrichting van de openbare ruimte en bebouwing wordt in elk geval zorgvuldig en kwalitatief hoogwaardig opgepakt. Samenhang tussen de gebieden, uitstraling en kwaliteit bepalen hierbij de wijze waarop overheid en ontwikkelaars de ruimte inrichten. Deze erkenning van het belang van de inrichting en uitstraling zijn positief, en zullen zeker bijdragen aan beleving, gebruik en waarde van het vernieuwde centrum van Hoofddorp. Stedelijke sfeer Belangrijk doel van de centrumontwikkelingen in Hoofddorp is het creëren van een levendig en aantrekkelijk centrumstedelijk milieu, dat op verschillende tijdstippen van de dag door uiteenlopende doelgroepen wordt gebruikt. Hiertoe worden winkels, woningen, horeca en cultuur versterkt in dit gebied. Kunst, manifestaties en een markt worden eveneens ingezet om de leefbaarheid te bevorderen. Daarnaast wordt getracht ook de kantorenlocaties nabij het Hoofddorpse centrum te betrekken bij de plannen. Zo moet een gevarieerd stedelijk milieu ontstaan, dat door alle gebruikers als aantrekkelijk wordt ervaren. De bevolking van Hoofddorp is in elk geval op dit moment in essentie suburbaan georiënteerd. Het creëren van een meer stedelijke sfeer is dan ook een fikse opgave. De voorziene ontwikkelingen op het gebied van cultuur kunnen hier sterk aan bijdragen, maar zullen pas laat in alle ontwikkelingen worden gerealiseerd. Dit zou wel eens een gemiste kans kunnen zijn: de voorzieningen trekken uiteindelijk de gewenste doelgroep. Als deze te lang op zich laten wachten, is vertraging in realisatie van andere voorzieningen een gevaar. Hiermee kunnen de beoogde rendementen onder druk komen te staan. Daarnaast is ook de stedenbouwkundige opzet duidelijk afwijkend van wat in Nederland over het algemeen als aantrekkelijke kant van binnensteden wordt gezien: deze is in Hoofddorp grootschalig en ruim opgezet. Over het algemeen worden juist zaken als kleinschaligheid, herkenbaarheid en historie als belangrijk voor stadscentra beoordeeld. Dit alles past wel in het imago en milieu dat de Haarlemmermeer nastreeft: modern, vooruitstrevend en grootschalig. Het is interessant straks in de praktijk te onderzoeken of in Nederland in een dergelijk milieu een werkelijk stedelijk gevoel kan ontstaan, of dat het imago toch iets suburbaans over zich zal houden. Ook voor de gemeente moet dit een duidelijk aandachtspunt zijn. Almere en Zoetermeer kunnen hierbij voor Hoofddorp belangrijke referenties zijn. De Haarlemmermeer probeert zich middels voornoemd imago duidelijk te profileren. Als dit de juiste doelgroepen raakt, is dit een extra toegevoegde waarde aan de ontwikkelingen in het centrum. Als dit echter niet lukt, ontstaat een groot risico voor deze ruimtelijk en financieel omvangrijke ontwikkelingen. Overheidsinvloed en samenwerking marktpartijen De gemeente Haarlemmermeer heeft samen met drie architectenbureaus het Centrum Plan voor de ontwikkelingen opgesteld. Hierin staan de gewenste ontwikkelingen en voorzieningen globaal beschreven, inclusief het type gebruik, de aansluitingen tussen de verschillende gebieden en de kwaliteiten die hierbij gewenst zijn. Vervolgens is per deelontwikkeling de regie overgegeven aan de ontwikkelaar, die samen met een architect binnen de randvoorwaarden aan het werk ging. De gemeente blijft daarbij leidend in de deelprogrammering en in het realiseren van een samenhangend gebied. Nieuwe inzichten en ontwikkelingen kunnen goed ingepast worden in het Centrum Plan: de beschikbare ruimte is groot, de planhorizon lang en de markt relatief goed. Op een aantal deelaspecten is aanpassing, temporisering of verbetering van de plannen nodig. De huurmarkt voor vrije sectorwoningen blijkt minder groot dan gedacht, en ook op de markt voor kantoren moet opgepast worden wel realistisch te blijven. Daarnaast viel de verhuur van winkels wat tegen. Dit staat de ambities van Hoofddorp echter niet in de weg: deze blijven groot, en het streven blijft een echt stedelijk centrum te vormen. Na de eerste fase zal in de toekomst verdere verdichting en verstedelijking van het centrumgebied plaats vinden. Hierin zullen de lessen van de eerste fase en de nieuwe inzichten en maatschappelijke ontwikkelingen worden verwerkt.

77

De ingrijpendheid waarmee de centrumontwikkelingen vormgegeven worden is opvallend. Hiermee wordt snel resultaat geboekt bij het verbeteren van het voorzieningenniveau. Het is wel de vraag hoe de huidige ontwikkelingen over twee decennia worden gewaardeerd. Over het algemeen zijn planmatig ontwikkelde gebieden snel achterhaald en afgeschreven, terwijl meer historisch gegroeide centra steeds kleinschalig kunnen inspelen op nieuwe inzichten, en daardoor flexibeler met veranderingen kunnen omgaan. Dit is op dit moment moeilijk in te schatten, maar zal in Hoofddorp een belangrijk aandachtspunt moeten zijn vanwege de grote invloed die dit gegeven heeft op gebruik, imago, verhuurbaarheid en rendementen. Als op een dag blijkt dat de architectuur en structuur uit het e begin van de 21 eeuw niet meer aantrekkelijk is, zullen de klappen in Hoofddorp het hardste vallen. Continue monitoring en tussentijdse kleine aanpassingen kunnen zorgen voor een lager risico. Hier zal met name de gemeente Haarlemmermeer een rol in moeten spelen, maar dienen ook belegger en toekomstige ontwikkelaars aan bij te dragen. Financiën In en rondom het centrum van Hoofddorp was en is veel ongebruikte ruimte aanwezig. Dit onderscheidt Hoofddorp van grotere steden, maar ook van andere voormalige groeisteden: de beschikbare ruimte is dermate groot, dat een geheel nieuwe inrichting van het centrum gecreëerd kan worden. Dit alles heeft met name te maken met de oorsprong van Hoofddorp: een grote suburbane en monofunctionele woonwijk met enkele winkelvoorzieningen. Bij de huidige centrumontwikkelingen wordt dit gegeven ingezet om de ontwikkelingen mogelijk te maken. De beschikbare ruimte heeft effect op de financiële haalbaarheid van de plannen: er hoeft minder rekening gehouden te worden met bestaande structuren, er kan grootschaliger gebouwd worden, en grond is relatief goedkoop. Daardoor kunnen onrendabele investeringen in kwaliteit en openbare voorzieningen makkelijker gedekt worden, en zijn deze beter te realiseren dan in steden waar minder ruimte beschikbaar is. De hoge prijzen voor woningen en kantoren in dit deel van de Randstad dragen eveneens voor een niet te verwaarlozen deel bij aan de mogelijkheden die er zijn om kwaliteit, publieke functies en onrendabele investeringen in de plannen te verwezenlijken. De opbrengsten van woningen, winkels en kantoren liggen daardoor hoog, wat ruimte schept om te investeren in kwaliteit en publieke voorzieningen. Door ontwikkelingen elders in de regio is op sommige punten sprake van een aantal tegenvallers. De kwaliteit is niet helemaal zoals oorspronkelijk beoogd, niet alle winkels zijn direct verhuurd, en ook in de verhuur van de woningen blijkt de markt enigszins tegen te vallen. Deels heeft dit te maken met die nieuwe ontwikkeling, deels ook met de afstemming van de verschillende planonderdelen op elkaar. Aandachtspunt is dan ook de fasering van een aantal ontwikkelingen. De volgorde waarin zaken worden gerealiseerd is uitermate belangrijk voor de kans van slagen van het hele gebied, en daarmee op de te behalen rendementen. Op dit moment gelden vooral de winkels als belangrijke publiekstrekker, maar dit blijkt niet helemaal voldoende om stedelijk georiënteerde huishoudens naar de huurwoningen in het centrum te trekken. Deze categorie heeft hoge eisen, en hecht sterk aan centrumstedelijke milieus waar uiteenlopende voorzieningen op loopafstand te vinden zijn. De betreffende huurwoningen zijn daarom vooralsnog moeilijk verhuurbaar. De geplande culturele en uitgaansvoorzieningen zullen een belangrijke bijdrage moeten leveren van een woonmilieu dat aantrekkelijk is voor de beoogde doelgroep. Deze laten echter nog enige tijd op zich wachten. De financiële risico’s van de andere ontwikkelingen worden hierdoor aanzienlijk groter. Dit zou voor alle betrokkenen een belangrijk aandachtspunt moeten zijn.

78

III. Conclusie De ontwikkelingen waarmee Hoofddorp zichzelf wil profileren als middelgrote stad met een stedelijk voorzieningenniveau zijn groot en omvangrijk. Er wordt een groot aantal winkels, woningen en leisurevoorzieningen aan het stadscentrum toegevoegd. Belangrijk onderdeel van de centrumontwikkelingen in Hoofddorp is vooral ook de ruimtelijke vergroting van het centrum. Het Hoofddorp Centrum Plan zorgt ervoor dat het stadscentrum enkele malen groter wordt dan voorheen, en transformeert een perifeer winkelcentrum in een centrumstedelijk gebied. Een aanzienlijk deel van de eerste fasen van de ontwikkelingen is inmiddels gereed: er is een flink aantal woningen opgeleverd, het nieuwe winkelgebied nadert zijn voltooiing. De overige ontwikkelingen zijn nog in volle gang: pas rond 2010 is de eerste fase van de centrumontwikkelingen afgerond. Daarna zal het centrum van Hoofddorp verder doorontwikkeld worden. In deze conclusie zet ik de praktijk van de Hoofddorpse centrumontwikkelingen en de confrontatie met de literatuur op een rij. Ik geef daarbij een overzicht van de sterke en zwakke punten. In een volgend hoofdstuk vergelijk ik Hoofddorp met de andere casestudies, om zo de praktijk van centrumontwikkeling in groeisteden goed te doorgronden. Daarna volgt een aantal aanbevelingen voor hoe centrumontwikkelingen verder verbeterd kunnen worden. De toe te voegen voorzieningen passen goed in het centrumstedelijke milieu dat Hoofddorp wil ontwikkelen. Gezien de achterstand in voorzieningen, de welvarende bevolking en de groei van de stad is hier bovendien ruimte voor een grote inhaalslag. Deze vindt nu plaats. De toegevoegde winkels voorzien direct in een grote behoefte, net als een groot deel van de woningen. Opvallend is met name de getoonde ambitie van de gemeente Haarlemmermeer. Hoofddorp moet zich tot een zelfstandige stad met bijbehorende voorzieningen ontwikkelen. De ligging in de noordelijke Randstad, vlakbij Schiphol, met ruimte en een goede bereikbaarheid maakt dat deze ambities realistisch zijn. De centrumontwikkelingen vormen een belangrijk onderdeel bij het vormgeven van deze toekomstvisie. De ambities spreken uit de toegevoegde en toe te voegen voorzieningen. Het grote aantal winkels, woningen en leisure-voorzieningen zorgt voor een vergroot aanbod, een vergroot draagvlak en draagt daarom alle voorwaarden voor een opwaartse beweging in zich. De ontwikkelingstijd is echter lang en de eerste resultaten nog maar net zichtbaar. Bovendien bleek gedurende het planproces dat nieuwe ontwikkelingen elders in de regio een negatieve invloed hebben op de verhuurbaarheid en het gebruik van de winkels in het vernieuwde stadscentrum. Hier is snel op bijgestuurd, maar toch zijn de gevolgen hiervan nog zichtbaar. Het is nog onduidelijk hoe dit zich verder zal ontwikkelen, alhoewel de eerste resultaten relatief gunstig zijn: omzetten, aantallen bezoekers en imago stijgen en de verhuurbaarheid neemt toe. Wel is het de vraag of de lichte bijstelling van de kwaliteit van het winkelgebied gevolgen heeft op de overige ontwikkelingen in de stad, en of overheid en ontwikkelaars hier tijdig op in weten te spelen. De wijze waarop Hoofddorp haar bestaande kwaliteiten en sterke punten in de centrumplannen verwerkt is goed te noemen. De centrumontwikkelingen sluiten aan op de snelle groei van de stad en slaan een brug tussen de kantoren in het stationsgebied en het nieuw te ontwikkelen centrum. Ook gebruiken ze de beschikbare ruimte om sterk te verdichten, veel functies en oppervlakte toe te voegen, en het centrumgebied ruimtelijk flink uit te breiden. Dit laatste maakt dat Hoofddorp niet enkele stapjes maar een grote sprong maakt in de dichtheid en het aanbod van voorzieningen. Dit komt de stedelijkheid en het imago zeer ten goede. De rol van de gemeente in Hoofddorp is sterk en goed doordacht. De visie over hoe Hoofddorp zich moet ontwikkelen en welke functie de stad in de noordelijke Randstad moet innemen is inspirerend en zorgt voor grote belangstelling van ontwikkelaars en beleggers. De gemeente is supervisor en ontwikkelaar van het Masterplan, waarvan vervolgens de uitvoering aan diverse ontwikkelaars overgelaten wordt. Dit zorgt ervoor dat marktvoorkeuren en –ontwikkelingen snel in de plannen worden verwerkt. De gemeente heeft bij publieke voorzieningen een risicodragende rol. Ook dit zorgt voor vertrouwen. Door de uitbreiding van voorzieningen zal de regionale rol van Hoofddorp toenemen. Het is nu veel meer de centrumstad van de Haarlemmermeer dan voorheen, maar vervult daarnaast ook een rol voor de gebieden tussen Hoofddorp en de omliggende steden. De verwachting is dat bezoekersstromen verlegd worden, en dat daarmee het draagvlak en de rendementen voor Hoofddorp kunnen toenemen.

79

De centrumontwikkelingen omvatten een groot gebied. Sterk punt van Hoofddorp zijn de bestaande hoogwaardige kantorenlocaties ten oosten van de stad. Hoofddorp zou deze in het centrum moeten integreren door een ruimtelijke verbinding tussen beide gebieden te maken. Hier kan Hoofddorp gebruik maken van de sterke positie van de stad in de landelijke economie, en van de gunstige ligging nabij Schiphol en aan goede verbindingen in de noordelijke Randstad. Deze aansluiting van beide gebieden is wel voorzien, maar laat nog enkele jaren op zich wachten. Meer aandacht voor de voordelen van deze combinatiemogelijkheden kan deze een stuk kansrijker maken, en zorgen voor extra rendement en toegevoegde waarde. Sterk punt is ook het trekken van een hogeschool. Door het aanbieden van opleidingen krijgt de stad een nieuwe regiofunctie, kunnen eigen starters worden vastgehouden en nieuwe getrokken, waarmee de binding aan en het imago van de stad wordt versterkt. Bovendien draagt deze doelgroep veel bij aan het ontstaan van een meer stedelijk klimaat. Aandachtspunt is de huisvesting van starters: in de centrumontwikkelingen wordt vooral ingezet op het hogere segment. Om studenten in de stad te laten wonen zijn hier wel woonvoorzieningen voor nodig. Dit zou juist aan het centrum kwaliteit en levendigheid kunnen toevoegen. De ruimtelijke scheiding van verschillende functies in het centrum is bijzonder: in oudere steden komen alle functies meer door elkaar voor. Het totale centrumgebied is daarmee weliswaar multifunctioneel, het gevaar bestaat dat de verschillende deelgebieden elk op andere tijdstippen en met andere doeleinden worden gebruikt. Dit komt het gevoel van stedelijkheid en de levendigheid niet ten goede: het gevaar bestaat dat kleinere monofunctionele gebieden ontstaan, en Hoofddorp toch het imago van nieuwbouwwijk zal blijven houden. Het vergrote centrum wordt bovendien nauwelijks geïntegreerd met de bestaande woonwijken. Ook de wijken die direct aan het centrum grenzen blijven fysiek gescheiden en suburbaan. Een betere verbinding tussen het nieuwe centrum en de bestaande woonwijken voegt extra oppervlakte toe aan het centrum en kan leiden tot een vergroting van het draagvlak. Hier zou meer op ingespeeld moeten worden. De fasering van de ontwikkelingen is een aandachtspunt. De eerste jaren is vooral ingezet op winkels en woningen, de culturele en uitgaansvoorzieningen zullen pas over enkele jaren klaar zijn. Het draagvlak voor deze voorzieningen is dan weliswaar groter, de beoogde doelgroep voor de overige voorzieningen ziet het ontbreken van cultuur en uitgaan als nadeel, en vestigt zich minder snel in het centrum van Hoofddorp. Dit blijkt ook uit de verhuurbaarheid van de appartementen in het centrum: de beoogde doelgroep vestigt zich hier nog niet voldoende. Blijkbaar zijn andere steden vooralsnog aantrekkelijker. Het gereedkomen van de beoogde culturele en uitgaansvoorzieningen kan hier veel goedmaken. Wellicht had de gemeente deze voorzieningen beter in een eerder stadium kunnen opleveren. Het gevaar bestaat nu dat een deel van de ontwikkelingen daardoor vertraagt, wat uiteindelijk een negatieve invloed op de totale ontwikkeling kan hebben. Hier dient goed naar gekeken te worden. De grofmazige en grootschalige opzet van het nieuwe centrum kenmerkt de polder- en pioniersmentaliteit die Hoofddorp wil uitdragen. Voordeel is dat de winkels en, woningen en openbare ruimte ruim opgezet zijn, en niet de nadelen van krap bemeten centra in oudere steden kennen. Nadeel is echter dat in Nederland kleinschaligheid en historie als een aantrekkelijk kenmerk van stadscentra gezien wordt. Het is de vraag hoe zich dit in de toekomst in Hoofddorp zal ontwikkelen. Bovendien kan bij een wijziging van consumentenvoorkeuren het in een enkele bouwstroom ontwikkelde centrum van Hoofddorp zich mogelijk minder gemakkelijk aanpassen dan meer geleidelijk ontstane stadscentra. Continue monitoring en snel inspelen op veranderingen en mogelijkheden is hierbij geboden.

80

d. Spijkenisse I. Inleiding Het dorp Spijkenisse had eeuwenlang een havenfunctie. In 1960 telde het dorp nog slechts 3.000 inwoners. Vanaf die jaren werd Spijkenisse ontwikkeld als groeikern bij Rotterdam. De nieuwbouwwijken om het dorp heen zijn los van de historische kern gebouwd. De voorzieningen in Spijkenisse bleven sterk achter bij de groei van de stad. Het oorspronkelijke centrum van Spijkenisse is gebouwd voor zo’n 30.000 tot 40.000 inwoners, en dus relatief klein. Bovendien is het meer een winkelcentrum dan een echt stadscentrum. De inmiddels 75.000 inwoners van Spijkenisse bleven sterk georiënteerd op Rotterdam als het gaat om zaken als cultuur, vermaak en winkelen. Onder andere de metroverbinding met Rotterdam zorgen ervoor dat dit ook mogelijk is. Een groot deel van de nieuwe inwoners kwam ook uit Rotterdam, wat het ontstaan van een eigen identiteit bemoeilijkte: men behield de banden met de stad. De eigen voorzieningen bleven door dit alles sterk achter. Spijkenisse is de stad met de minste winkels per inwoner van Nederland. Ook op het gebied van horeca en cultuur waren de inwoners vrijwel volledig op omliggende gemeenten (met name Rotterdam) aangewezen. Spijkenisse ligt bovendien aan de zuidwestkant van Rotterdam, aan de buitenkant van de Randstad. De prijzen liggen er aanzienlijk lager dan in andere groeisteden elders in de Randstad, en de aantrekkingskracht op nieuwe inwoners is vooral te danken aan de aanwezigheid van relatief goedkope eengezinswoningen in een ruim opgezette en groene omgeving. In Spijkenisse groeide in de jaren ‘90 het besef dat het de eigen inwoners toch ook zelf een aantal zaken wilde bieden. Hiermee zou de eigen identiteit van de stad, de binding van de eigen inwoners en het imago naar buiten toe versterkt moeten worden. Er is een aantal jaren gestudeerd op het Centrumplan, dat de stad een eigen aantrekkelijke kern moet geven, en de inwoners van de stad voorzieningen in eigen huis moet bieden. Doel is bovendien de regiofunctie die Spijkenisse op Voorne-Putten heeft te versterken. Inmiddels is de uitvoering van dit plan op verschillende onderdelen vergevorderd. Kwalitatief is het imago op dit moment nog matig. Dit heeft zeker invloed op de kansen op succes van de geplande centrumontwikkelingen. Het versterken van het imago zou daarom een belangrijk onderdeel van die ontwikkelingen moeten uitmaken. Alleen zo kunnen de risico’s beheerst worden. Ook voor andere wijken in Spijkenisse zijn ontwikkelingsplannen geformuleerd. Een upgrading van de woningvoorraad, versterkte samenhang tussen de wijken en met het omringende groen, een betere bereikbaarheid en versterkte voorzieningen moeten er eveneens toe bijdragen dat Spijkenisse een meer volledige stad wordt, waarbij voor uiteenlopende doelgroepen voorzieningen en leefmilieus worden geboden. Voor het realiseren van een aantal voorzieningen wordt met name naar het centrum gekeken. Het Centrumplan bestaat uit een aantal verschillende, maar sterk samenhangende onderdelen. Dragers zijn het terugbrengen van de haven in het centrum en het in ere herstellen van andere historische structuren, het toevoegen van woningen en winkels in het gebied en het ontwikkelen van een aantal culturele voorzieningen. De gemeente Spijkenisse heeft hiertoe een meerjarenplan opgesteld, waarbij in fases de kwaliteit en aantrekkelijkheid van het centrum verbeterd moeten worden. Voor de ontwikkeling van deze plannen wordt samengewerkt met woningcorporaties en ontwikkelaars. Bovendien investeert de gemeente zelf in een aantal belangrijke voorzieningen die de transformatie tot aantrekkelijk en multifunctioneel centrum met een levendig straatbeeld moeten bewerkstelligen. Uiteindelijk moet het centrum van Spijkenisse meer worden dan alleen maar een (saai) winkelgebied: mensen moeten er willen verblijven, het moet een werkelijke rol gaan spelen in de levens van de bevolking van Spijkenisse. “Voorheen gingen mensen naar het winkelcentrum, ons doel is dat mensen straks naar het centrum gaan”, zoals de verantwoordelijk wethouder voor het Centrumplan stelt. Vergroting van het gebruik van en bezoek aan het centrum, verruiming van het gebruik in de tijd en voor diverse doelgroepen is hierbij een belangrijke doelstelling.

81

5.19: Centrumplan Spijkenisse (Spijkenisse)

5.20: Onderdelen Centrumplan Spijkenisse (Spijkenisse)

Het winkelgebied wordt versterkt en uitgebreid met in totaal ruim 20.000 m2 nieuwe winkelruimte. De helft hiervan wordt in een heel nieuw winkelcentrum ontwikkeld. Een ander winkelcentrum wordt volledig gerenoveerd. Daarnaast vinden verspreid door het centrum kleinschaliger winkelontwikkelingen plaats, die tevens de losse winkelgebiedjes aan elkaar koppelen. Met deze nieuwe ruimte wil Spijkenisse kwalitatief hoogwaardiger winkels binnenhalen dan die er nu zijn. Dit moet het imago en de binding van de inwoners versterken, en de aantrekkingskracht van het centrum van Spijkenisse vergroten. Er wordt flink geïnvesteerd in het vergroten van het aanbod op het gebied van cultuur, horeca en uitgaan. Onderdeel van de centrumplannen zijn een nieuw theater, een discotheek, bibliotheek, uitgaanspleinen aan het water en uiteenlopende horeca. Met deze voorzieningen wil Spijkenisse het imago van saaie slaapstad van zich afschudden, en de eigen inwoners de mogelijkheden bieden die horen bij een stad van deze omvang. In het centrum zelf worden zo’n 300 woningen toegevoegd. Voor deze woningen wordt met name gericht op starters en op empty-nesters, die hun eengezinswoning willen inruilen voor een comfortabele woning temidden van de voorzieningen. Direct naast het centrum vindt langs de Oude Maas de bouw van een volledig nieuwe woonwijk plaats, die uiteindelijk zo’n 3.000 woningen zal tellen. Het gaat hier vooral om appartementen in hoge grootstedelijke woontorens aan de bovenkant van de markt, met daartussen eengezinswoningen met een vergelijkbare prijs. De wijk moet gezien worden als een onderdeel en uitbreiding van het stadscentrum, maar wordt vooral gericht op wonen. Doelgroep voor deze wijk zijn huishoudens die graag dicht bij de voorzieningen willen zitten. Hierbij is uitgebreid onderzoek verricht op basis van leefstijlen. De ambities die de gemeente heeft blijken uit de architecten die betrokken zijn. Sjoerd Soeters is verantwoordelijk voor het Centrumplan, MVRDV tekende voor de bibliotheek. Hiermee zet Spijkenisse zich nadrukkelijk op de kaart als interessante gemeente op het gebied van architectuur en ontwerp. Dit is een radicale breuk met de wijze waarop tot nog toe werd ontwikkeld: uniforme eengezinswoningen waar weinig fantasie aan te pas kwam. Ook de nieuw te ontwikkelen woonwijk langs de Oude Maas moet een aansprekend uiterlijk krijgen. De gemeente Spijkenisse gaat bij de ontwikkelingen uit van het principe ‘aanbod creëert vraag’. Het idee hierbij is dat als de gemeente met marktpartijen ervoor zorgt dat er nieuwe voorzieningen worden gerealiseerd, deze vanzelf hun weg vinden in het dagelijks leven van de inwoners. Dit is dan ook de wijze waarop het Centrumplan vormgegeven is. In het Centrumplan is de fasering een belangrijk aandachtspunt: theater en bioscoop kregen voor enkele jaren een tijdelijke locatie, om plek te maken voor nieuwe ontwikkelingen en zo het veranderingsproces op gang te brengen. De continuering van deze voorzieningen was voor de gemeente dermate belangrijk voor het behoud van de aantrekkelijkheid van het centrum en het vertrouwen bij de burger, dat voor een tijdelijke oplossing is gekozen om toch gedurende de ontwikkelingen deze voorzieningen aan te kunnen blijven bieden. Ook bij de oplevering van de grootschalige woningontwikkelingen zal de fasering goed in de gaten gehouden moeten worden, en dient flexibel ingespeeld te worden op wensen vanuit de markt.

82

II. Analyse Inleiding In deze paragraaf analyseer ik het Centrumplan van Spijkenisse. Ik ga in op de inhoud van dit plan, en vergelijk dit met de aanbevelingen voor goede centrumontwikkeling uit de literatuur. Ook bekijk ik specifieke kwaliteiten en zwakke punten van de plannen in Spijkenisse. In een volgend hoofdstuk vergelijk ik deze met de ontwikkelingen in andere groeisteden, en kom ik tot aanbevelingen hoe deze ontwikkelingen verder te verbeteren zijn. Visie en ambities De ontwikkelingsplannen zijn vooruitstrevend, maar sluiten goed aan op de huidige situatie in Spijkenisse. Spijkenisse wil duidelijk af van het imago van saaie en eentonige woonstad, en voert deze ambitie in alle onderdelen van de centrumplannen door. Het bestaande winkelcentrum moet als volwaardig stadscentrum gaan functioneren, en de inwoners van de stad de voorzieningen bieden die ze willen. Daarmee moet een eigen identiteit ontstaan, die Spijkenisse op de kaart zet als aantrekkelijke woonstad met een goed functionerend stadscentrum. Zo kunnen inwoners, consumenten en bedrijven aan de stad gebonden worden, en kan deze een meer volledig voorzieningenniveau bieden. Hierbij is steeds te zien dat realisme belangrijk is: er wordt aangesloten op de huidige situatie, en hoewel de toevoegingen zich aan de bovenkant van de markt bevinden, sluiten zij goed aan bij de huidige werkelijkheid in Spijkenisse. Daarbij zijn ze wel zo ontwikkelingsgericht dat kwaliteit wordt toegevoegd en de stad wordt voorbereid op vooruitgang. Deze combinatie lijkt een belangrijke voorwaarde voor succes te worden. Interessant is na voltooiing te analyseren of de aansluiting op de markt inderdaad de juiste was, of dat toch met deels verkeerde vooronderstellingen is gewerkt. Het succes van de ontwikkelingen, en daarmee het rendement van de investeringen, zal hier voor een groot gedeelte van afhangen. Dichtheid en agglomeratievoordelen Verdichting van het centrumgebied is een belangrijk onderdeel van de ontwikkelingen in Spijkenisse. Door op een relatief klein oppervlakte uiteenlopende voorzieningen toe te voegen, ontstaat een stedelijker uiterlijk en intensiveert het gebruik. Ook worden braakliggende en extensief gebruikte bedrijfsterreinen ingezet om het gebruik verder te vergroten en te intensiveren. Dit alles zorgt ervoor dat de dichtheid van voorzieningen toeneemt, wat weer een gunstig effect op de mogelijkheden voor combinatiegebruik en wisselwerking met zich meebrengt. Door de centrumontwikkelingen in een afgebakend gebied te concentreren waakt Spijkenisse er hierbij voor dat de kwaliteit van de relatief ruime opzet van de woonwijken elders in de gemeente, niet negatief beïnvloed wordt. Door de relatief monofunctionele opzet als woonstad herbergt Spijkenisse relatief weinig werkgelegenheid, waardoor veel mensen in Spijkenisse wonen en elders werken. Ook de ligging, aan de zuidwestkant van Rotterdam, is voor het trekken van werkgelegenheid niet gunstig. Agglomeratievoordelen in de traditionele zin zal Spijkenisse dan ook niet ontwikkelen voor bedrijven. Wel wordt middels de centrumontwikkelingen de woningvoorraad uitgebreid, worden voorzieningen toegevoegd en moet een nieuw imago ontstaan. Door de verdere groei in aantal inwoners, dit keer ook met mensen die wat uithuiziger gericht zijn dan traditioneel in Spijkenisse gebruikelijk is, neemt het draagvlak voor voorzieningen toe. Het Centrumplan beoogt juist dit: een toename van inwoners en gebruikers van het centrum, waardoor ook nieuwe voorzieningen kunnen ontstaan. De gemeente geeft wat dat betreft een sterke aanzet met de ontwikkeling van een theater, een bibliotheek en horecagelegenheden. Vervolgens zal de markt verder zijn werk moeten doen. Hier zal tijd overheen gaan: leefstijlen van mensen veranderen nauwelijks, voor het draagvlak voor de voorzieningen zal dit echter wel moeten. Wat dat betreft is Spijkenisse ook wel realistisch: het bieden van goede voorzieningen aan de inwoners is, samen met het aantrekkelijker worden van Spijkenisse als woongebied, het doel van de ontwikkelingen. Meer veranderingen worden niet direct beoogd. Wel wil Spijkenisse de verbindingen met het omliggende gebied verbeteren. Dit is geen onderdeel van het centrumplan, maar maakt wel dat Spijkenisse als woonstad voor mensen die elders werken aantrekkelijker wordt. Nu is, naast het gebrek aan voorzieningen, ook de verkeerssituatie rondom Spijkenisse nadelig voor de aantrekkelijkheid als woonplaats. Op dit gebied valt, gezien de ambities van de gemeente, veel te winnen. De bereikbaarheid van de stad is medebepalend voor de mogelijkheden huishoudens te binden, en daarmee voor het succes van de ontwikkelingen in het stadscentrum. Wat dat betreft is de nieuwe metroverbinding met Schiedam en daarmee met de trein naar Den Haag een goede ontwikkeling, die de afwezigheid van een treinstation enigszins compenseert. De bereikbaarheid via de weg blijft echter een aandachtspunt.

83

Interactie, creativiteit en innovatie Gezien het suburbane karakter en matige imago van Spijkenisse is de stad op dit moment niet aantrekkelijk voor huishoudens met een stedelijke leefstijl of voor bedrijven die zich op die categorie richten. De nieuwe ontwikkelingen op het gebied van retail en leisure richten zich dan ook vooral op het vasthouden en beter faciliteren van de eigen bevolking. Ook bij de woningontwikkelingen wordt in eerste instantie gebouwd voor de veranderende woonwensen van de bestaande inwoners van Spijkenisse. Pas in tweede instantie moet Spijkenisse ook aantrekkelijker worden voor nieuwe inwoners van buiten de gemeente. Gezien de omvang van de beoogde ontwikkelingen zullen zeker in latere fases inwoners van buiten nodig zijn om voldoende marktvraag te creëren. De interactie die beoogd wordt is met name die in de vrije tijd, waar mensen de mogelijkheid hebben elkaar te ontmoeten op de wijze die zij zelf verkiezen. Wat dat betreft is het realisme dat uit de plannen van Spijkenisse naar voren komt positief. Het hoogst haalbare is hier een suburbaan woonmilieu met aantrekkelijke en redelijk uitgebreide centrumvoorzieningen. Het ontstaan van een werkelijk innovatief stedelijk klimaat is, mede gezien de beperkte werkgelegenheid en aantrekkingskracht op inwoners in creatieve beroepen, nauwelijks realiseerbaar. Dit is goed terug te vinden in het Centrumplan, dat voornamelijk uit woningen, winkels en enkele uitgaansgelegenheden bestaat. Hiermee wordt een mogelijk risico goed afgedekt. Multifunctionaliteit en voorzieningen Een groot deel van het centrum van Spijkenisse wordt herontwikkeld. Bestaande voorzieningen worden gesloopt en verplaatst, nieuwe voorzieningen toegevoegd. Door nieuwe verbindingen te leggen, oude structuren te herstellen en uit te gaan van kwaliteit en multifunctionaliteit wil Spijkenisse een echt stadscentrum te creëren. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de rondom het centrum beschikbare ruimte, die nooit is ingevuld bij de realisatie van de woonwijken rondom het centrum. Er is sprake van een flinke verdichting en betere afbakening van het centrum van Spijkenisse. Dit is een radicale breuk met de rest van de stad: die bestaat grotendeels uit laagbouwwijken, waar ruimte het belangrijkste kenmerk is. Een aantal lege terreinen wordt bebouwd, maar ook bestaande bebouwing wordt verdicht. Daarnaast vindt herontwikkeling van verouderde bedrijfsterreinen plaats. Uiteindelijk wordt een aanzienlijk aantal woningen, winkels, kantoren, horeca en enkele cultuurdragers toegevoegd in een veel multifunctioneler stadscentrum dan voorheen. Er wordt een groot aantal woningen in en direct rondom het stadscentrum gerealiseerd. De gemeente wil hiermee levendigheid en sociale controle stimuleren, een nieuw type woningen toevoegen aan de stad, en het aantal woningen uitbreiden. Dit betekent een belangrijke toevoeging aan de woningvoorraad van Spijkenisse. Naast directe effecten als meer mensen op straat, zullen ook winkels en voorzieningen hun draagvlak aanzienlijk zien toenemen. Deze wisselwerking moet een belangrijke pijler van het vernieuwde stadscentrum worden. In totaal gaat het in het stadscentrum om ruim 300 toe te voegen woningen, met enkele mogelijke verdere uitbreidingen voor een later tijdstip. De nieuw te bouwen appartementen bevinden zich grotendeels aan de bovenkant van de markt in Spijkenisse en zijn daardoor bereikbaar en aantrekkelijk voor huishoudens die een eengezinswoning achterlaten. Hiermee wil Spijkenisse nieuw aanbod creëren voor inwoners die ouder worden en vanuit hun eengezinswoning op zoek zijn naar meer comfort en voorzieningen. Ook andere meer op voorzieningen gerichte doelgroepen zouden op deze wijze aan het centrum van Spijkenisse gebonden kunnen worden. De bebouwing moet in uiterlijk en vorm aansluiten bij de bestaande structuren van het centrum. Zo moet het imago van Spijkenisse veranderen van dat van een wat saaie nieuwbouwwijk tot volledige stad met een historische kern. Dit heeft effect op de beleving van gebruikers van het centrum en bewoners van de woningen en voegt waarde en toekomstperspectief toe aan de beoogde ontwikkelingen.

5.21: City Plaza (Spijkenisse)

5.22: Stadsplein (Spijkenisse)

84

Ook worden in het centrumgebied een aantal starterswoningen toegevoegd. Deze woningen worden ontwikkeld door de plaatselijke woningcorporatie. Weliswaar betreft dit slechts een klein deel van de totale ontwikkeling, hiermee geeft Spijkenisse wel aan deze doelgroep serieus te nemen. Inmiddels zijn de kinderen van de nieuwe inwoners uit de beginperiode toe aan een eigen woning. Zij zijn, veel meer dan hun ouders, wel aan de stad gebonden, en willen er vaak graag blijven wonen. Gezien de opbouw van het woningbestand (veel eengezinswoningen) heeft Spijkenisse hen in de eerste jaren van hun wooncarrière echter minder te bieden dan andere gemeenten, waardoor het gevaar bestaat dat zij noodgedwongen wegtrekken. Door het realiseren van nieuwe woningen, maar vooral door het bevorderen van de doorstroming elders in de stad wil Spijkenisse deze jongeren de kans bieden zich in de stad te vestigen. Dit heeft een positieve invloed op de binding met de stad, op het draagvlak voor voorzieningen, en op de opbouw van de bevolking. Wat dat betreft is het jammer dat de wijken rondom het centrum niet meer geïntegreerd worden met de ontwikkelingen in het centrum. Juist hier liggen kansen om snel een aanzienlijk aantal juist voor starters geschikte woningen een meer centrumstedelijk aanzien te geven, en daarmee aantrekkelijk te worden voor jongeren. Het gaat hier om de wat verouderde wijken van Spijkenisse, met relatief veel minder aantrekkelijk woningbezit. Deze wijken vormen vooralsnog een losse entiteit, en profiteren minder van de verbeteringen in het stadscentrum dan mogelijk is. Dit onderwerp zou in een volgende fase van de centrumplannen meer aandacht moeten krijgen. Direct naast het stadscentrum wordt een groot en verouderd bedrijventerrein herontwikkeld tot woonwijk met zo’n 3.000 woningen. De ontwikkeling van deze nieuwe woonwijk ‘De Elementen’ met aansprekende hoogbouw langs de Oude Maas betekent een radicale breuk met de middle-of-the-road eengezinswoningen die het overgrote deel van het woningbestand van Spijkenisse uitmaken. Met behulp van leefstijlonderzoek door The Smart Agent Company is hierbij onderzocht of en hoe groot de markt hiervoor is. Deze ontwikkeling bevindt zich aan de bovenkant van de markt, maar de aansluiting met de bestaande woningmarkt en inwoners van Spijkenisse is een belangrijk uitgangspunt. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld Hoogvliet, aan de overkant van de Oude Maas, dat met sommige ontwikkelingen een groot gat laat tussen de huidige situatie van woningmarkt en bevolking, en de nieuwe ontwikkelingen. Het risico op leegstand en inkomstenderving neemt hierdoor navenant toe. In Spijkenisse is het gat veel kleiner, en ontstaat een belangrijke mogelijkheid tot doorstroming en het vasthouden van de eigen inwoners. Bovendien vermindert dit de risico’s, en worden zo de rendementen vergroot. Dit laatste is een belangrijke bepalende factor bij het succes van het gehele Centrumplan. In andere centrumontwikkelingen blijkt nogal eens dat woningen te hoog in de markt worden gezet, en daardoor moeilijk verkoopbaar zijn. Zeker in Spijkenisse geeft dit een groot risico: de stad ligt aan de buitenkant van de Randstad, heeft op dit moment niet veel aantrekkingskracht op nieuwe inwoners van buiten, zeker niet in de duurdere woningcategorieën. Door de ontwikkelingen realistisch in te zetten kan gebouwd worden aan een beter imago en uitgebreidere voorzieningen, waardoor de mogelijkheid voor het toevoegen van hogere prijsklassen in de toekomst toch overwogen zou kunnen worden.

5.23: Hoogstedelijke woonwijk De Elementen (Spijkenisse)

5.24: Impressies De Elementen (Spijkenisse)

De vraag is wel of de grote hoeveelheid appartementen die voorzien wordt snel verkocht en verhuurd zal worden. Spijkenisse is immers geen Rotterdam, en al is de kwaliteit van de woningen en het nieuwe centrum goed, dit type woningen heeft toch een specifieke doelgroep. Het valt, ondanks uitgebreide onderzoeken, nog te bezien of in deze omgeving dergelijke ontwikkelingen de kwaliteit toevoegen die de markt vraagt. Visionair zijn de plannen wel, en als ze slagen betekent dit een enorme kwaliteitsimpuls voor Spijkenisse als geheel, en het stadscentrum in het bijzonder. De eerste

85

tekenen zijn gunstig en de eerste onderdelen van de plannen worden goed verkocht. Toch is ook nu al op een aantal onderdelen lichte bijstelling nodig. Zo heeft de ontwikkelende woningcorporatie een aantal niet-verkoopbare woningen in verhuur genomen. Mogelijk dat de weer aantrekkende economie hier een gunstige invloed op kan uitoefenen. Gezien de omvang van het aantal toe te voegen woningen en de voor Spijkenisse zeer nieuwe opzet en opbouw van de wijk blijft dit een belangrijk aandachtspunt. De ontwikkeling van een aantrekkelijk en goed gebruikt stadscentrum loopt hier toch wel wat risico. Er wordt een groot areaal aan nieuwe winkels opgeleverd. In totaal wordt het winkelgebied met 20.000 vierkante meter uitgebreid. Hierbij wordt ingezet op verhoging van de kwaliteit middels bekende ketens en belangrijke trekkers. Op deze wijze moet de bevolking van Spijkenisse sterker aan het eigen stadscentrum gebonden worden, in plaats van voor veel aankopen naar Rotterdam te gaan. Groeipotentie is hier duidelijk aanwezig. De toevoeging van winkelvoorzieningen gebeurt deels in aansluiting op de bestaande historische structuren, deels in de nieuwbouw van een groot winkelcentrum. Belangrijk onderdeel van deze ontwikkelingen is de aansluiting van de verschillende winkelgebieden op elkaar. Dit zorgt ervoor dat het centrum van Spijkenisse veel meer een omvangrijk en aantrekkelijk gebied vormt dan voorheen, toen sprake was van geïsoleerde gebiedjes met winkels. Deze verbinding zal de beleving bij en verblijfsduur van de consument, en daarmee hoogstwaarschijnlijk ook de bestedingen en dus het rendement, doen toenemen. Ook in het toevoegen van retail is realisme leidraad: de winkelontwikkelingen worden in fases opgeleverd, met name om in te kunnen spelen op nieuwe inzichten. De verwachting is bovendien dat de bevolking even zal moeten wennen aan de nieuwe mogelijkheden voordat de oriëntatie en binding inderdaad verandert ten gunste van het centrum van Spijkenisse. In eerste instantie zal er daarom niet voldoende draagvlak zijn voor alle winkels. De oplevering van de verschillende winkelvoorzieningen gebeurt dan ook in fases, om dit proces wat tijd te gunnen. Bovendien kan zo in een later stadium verder ingespeeld worden op nieuwe inzichten. Het creëren van een aantrekkelijker winkel- en uitgaansgebied heeft veel impact op het functioneren van Spijkenisse en moet mede zorgen voor een verandering van het imago. Om deze reden wordt ook aangesloten op de historische structuur van het centrum. Dit in tegenstelling tot eerdere ontwikkelingen die juist uitgingen van het los laten van de bestaande opbouw van het centrum. Deze verandering van koers kan voor gebruikers en bezoekers stevig bijdragen aan het creëren van een meer stedelijk gevoel. Interessant in Spijkenisse is het terugbrengen van de oude haven en het creëren van bebouwing langs deze haven. Hiermee moet het historische karakter van de stad terugkomen, en worden op een aantal aspecten nieuwe voorzieningen toegevoegd. Hier ligt de nadruk wat meer op horeca en uitgaansgelegenheden. Juist in dit gebied worden ook de starterswoningen gerealiseerd. Ruimtelijk en qua gebruik is dit een slimme combinatie, die voor beide typen voorzieningen een meerwaarde kan hebben. De bereikbaarheid is onderdeel van de centrumplannen. Er worden meerdere parkeergarages gerealiseerd, wat de concurrentiepositie van Spijkenisse moet versterken. Hiermee wordt de regiofunctie versterkt, maar kunnen ook meer eigen inwoners naar het centrum worden getrokken. De verbinding van het centrum met het metrostation is geen onderdeel van de ontwikkelingen. De verbindingszone is suburbaan van opzet, de verbinding tussen beide gebieden is niet geheel logisch, en hier ontstaat geen centrumstedelijk gevoel bij de bezoeker. Hier kan verdere winst behaald worden waar het het vergroten van de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid betreft. Belangrijk onderdeel is de kwaliteit die spreekt uit de nieuwe bibliotheek en het theater. Beide voorzieningen krijgen een nieuw gebouw op een nieuwe plaats in het centrum. Hier zijn de ambities van Spijkenisse het duidelijkst terug te vinden: er wordt hoog ingezet op kwalitatieve versterking van stad, voorzieningen en imago. Doordat de gemeente hier onrendabel in investeert, kunnen deze voorzieningen al snel worden opgeleverd, om vooral als katalysator van de verbeteringen te gaan fungeren. Op de locatie van het oude theater wordt een nieuw winkelcentrum ontwikkeld, maar de nieuwe locatie voor het theater is nog niet beschikbaar. Om deze belangrijke voorziening, die zorgt voor levendigheid, maar vooral voor aantrekkingskracht en imago, toch open te houden, is voor 5 jaar een tijdelijke voorziening gebouwd. Hierin is flink onrendabel geïnvesteerd, maar de gemeente acht deze voorziening van een dermate groot belang voor het goed functioneren van het nieuwe centrum, dat men deze investering verantwoord acht. Het theater als trekker en groeipool wordt in Spijkenisse zeer serieus genomen.

86

Ook de bibliotheek wordt een trekker en speerpunt in de nieuwe ontwikkelingen. Dit wordt een zeer opvallend gebouw van een bekende architect (MVRDV), waarin ook weer onrendabel wordt geïnvesteerd. Ook hier vindt de gemeente de uitstraling, de aantrekkingskracht op het publiek en de bijdrage aan het stedelijker worden van het centrum dermate groot, dat deze bijdrage gedaan wordt. Beide ontwikkelingen zijn interessant: de gemeente vindt het continueren van het aanbod zo belangrijk, dat zij bereid is extra onrendabel te investeren om de voorzieningen toch in bedrijf te houden. Het toekennen van een dergelijke waarde aan een groeipool getuigt van inzicht in hoe centrumontwikkelingen het beste tot stand gebracht kunnen worden. Wel zal een dergelijke werkwijze mogelijk extra vragen vanuit de bevolking oproepen. Door hier open mee om te gaan, ontstaat echter extra kansen op succes voor de centrumontwikkelingen als geheel.

5.25: Bibliotheek (Spijkenisse)

5.26: Havenplein (Spijkenisse)

Naast genoemde bibliotheek en theater wordt ingezet op de realisatie van een aantal horecavoorzieningen en een kunstcentrum. Een poppodium blijft vooralsnog een wens. Met al deze voorzieningen zou een wat stedelijker gebruik van het centrum moeten ontstaan. De ambitie van het Centrumplan is dat de markt deze voorzieningen in de toekomst verder uitbreidt. Hier is nu nog weinig van te zeggen, maar de eerste tekenen na oplevering zijn gunstig: de voorzieningen worden goed gebruikt. Onduidelijk is echter hoe zich dit verder zal ontwikkelen. Als het lukt een meer uithuizig georiënteerde doelgroep aan het centrum te binden, ontstaat bovendien ruimte voor toevoegingen op het gebied van horeca. Dubbelgebruik en combinatiebezoek kunnen zo elkaar versterken en een toegevoegde waarde hebben. Dit zal, gezien de benodigde omslag in leefstijl en stedelijke oriëntatie van de inwoners van Spijkenisse, waarschijnlijk een langdurig proces zijn. Opvallend is de recente realisatie van een bioscoop aan de rand van het centrum. Deze voegt weliswaar een voorziening toe aan Spijkenisse, maar is dermate ver van het echte centrum verwijderd dat de kans op dubbelgebruik en interactie met retail of andere horeca onwaarschijnlijk is. Eerder zal de bioscoop potentiële bezoekers van het centrum wegtrekken. Dit is een gemiste kans, die de levendigheid in het centrum niet ten goede komt. Kantoor- of bedrijvenontwikkelingen maken nauwelijks onderdeel uit van de centrumplannen van Spijkenisse. De stad is voor werk erg georiënteerd op Rotterdam en omgeving. De bedrijvigheid in Spijkenisse bevindt zich voornamelijk op grotere bedrijventerreinen aan de randen van de stad. Deze categorie bedrijven is geen doelgroep voor goede centrumlocaties. Als kantoorlocatie is Spijkenisse, behalve voor lokale en regionale bedrijven, nauwelijks interessant vanwege de ligging en het gebrek aan agglomeratievoordelen op dit gebied. Bovendien is de bereikbaarheid zowel over de weg als met het openbaar vervoer matig. Wel wordt gericht op een beperkt aantal meer lokaal georiënteerde bedrijven. Qua oppervlakte en impact vormen zij slechts een klein onderdeel van de centrumplannen. Spijkenisse heeft een regiofunctie op het gebied van middelbaar onderwijs. Deze scholen staan verspreid over de stad in de woonwijken. Ook is er een ROC met verschillende opleidingen in de stad gevestigd. Deze opleidingsfaciliteiten maken wel onderdeel uit van de ontwikkelingsplannen voor de stad Spijkenisse, maar niet van het Centrumplan. Vestiging van een Hbo-opleiding is evenmin onderdeel van het Centrumplan. De gemeente heeft wel de wens een dergelijke voorziening naar Spijkenisse te trekken, vooralsnog is dit niet gelukt. Dit zou de plannen voor de ontwikkeling van het centrum versterken, en een impuls kunnen geven aan het imago en de sfeer in Spijkenisse. Voor het ontstaan van een werkelijk stedelijke omgeving met draagvlak voor voorzieningen is dit in elk geval een aandachtspunt. Zonder dergelijke opleidingsfaciliteiten zal Spijkenisse een bepaalde categorie jongeren niet aan zich weten te binden, en zullen de kinderen van inwoners tijdens hun opleiding naar elders vertrekken. Hiermee zal het imago van woonstad voor gezinnen nauwelijks veranderd kunnen worden, en blijft de bevolkingsopbouw afwijken van die van oudere middelgrote steden. Dit alles heeft een negatieve invloed op de waardeontwikkeling van de geïnvesteerde bedragen in de fysieke omgeving.

87

Spijkenisse is de afgelopen decennia steeds gegroeid door middel van grote nieuwe uitbreidingswijken. Dit proces is nu gestopt, de enige toevoegingen aan de woningvoorraad die nog worden gedaan gebeuren in binnenstedelijk gebied, en met name in de directe omgeving van het centrum. Deze nieuwe ontwikkelingen worden aangesloten op en geïntegreerd met het centrum. De bestaande wijken rondom het centrum worden echter veel minder vloeiend verbonden met het vernieuwde centrum. Betere integratie en verbinding zou voor beide gebieden een goede kans op versterking kunnen zijn. Bovendien kan hier met beperkte extra investeringen een goed rendement behaald worden. Hier zou in latere fasen meer nadruk op gelegd moeten worden. Opvallend is dat weinig naar buurman Hoogvliet wordt gekeken. Deze Rotterdamse deelgemeente, aan de overkant van de Oude Maas, is net als Spijkenisse hard bezig zichzelf te versterken. De woningvoorraad van Hoogvliet is slechter, de bewonerssamenstelling problematischer en de voorzieningen mogelijk nog verder achtergebleven. Samenwerking lijkt voor de hand te liggen, maar is op dit moment geen doelstelling of onderdeel van plannen. De rivier blijkt een te grote barrière. Zeker naar de toekomst zou het voor beide steden verstandig kunnen zijn meer aan te sluiten op elkaar. Zo wordt voorkomen dat concurrentie ontstaat bij het aantrekken van schaarse doelgroepen voor bijvoorbeeld de nieuw te ontwikkelen hoogbouw of voorzieningen in het centrum. Dit beperkt de risico’s van de ontwikkelingen aan beide zijden van de rivier. Kwaliteit Kwaliteit in voorzieningen, bebouwing en openbare ruimte is steeds onderdeel van het Centrumplan. De nieuw ontwikkelde voorzieningen bevinden zich alle aan de bovenkant van de (Spijkenisser) markt, terwijl zij hier wel op aansluiten. Deze ontwikkelingsgerichtheid met oog voor de werkelijkheid is een sterk punt om het directe gebruik van de voorzieningen te stimuleren. Mogelijk kan in de toekomst een verdere kwaliteitsslag gemaakt worden. De nieuwe bebouwing neemt voor een groot deel de kleinschaligheid van het oude centrum van Spijkenisse over. De veel aanwezige, slecht gebruikte open ruimte in en om het centrum wordt ingezet om kleinschaliger, aantrekkelijker en beter gebruikt te worden. Deze kwaliteitsslag lijkt goed te lukken. Stedelijke sfeer Het creëren van een meer stedelijke sfeer wordt gezien als een belangrijke doelstelling van het Centrumplan. Het centrum van Spijkenisse moet uitgroeien van een winkelcentrum tot een stadscentrum. Zaken als levendigheid, gebruik van de voorzieningen en spreiding over de dag zijn hier belangrijke kenmerken van. De betrokkenen beseffen dat dit enige tijd nodig heeft, maar zien de eerste resultaten ontstaan: een nieuw restaurant draait goed, ook doordeweeks. De cultuuromslag die hiervoor nodig is bij de inwoners van Spijkenisse lijkt langzaam in te zetten. De ontwikkelingen op het gebied van cultuur en uitgaan voegen veel toe aan het onderbedeelde Spijkenisse, maar maken de stad niet gelijk stedelijk. Hier zullen de resultaten van de ontwikkeling eerst moeten landen bij de bevolking, zodat zij deze eigen maken, en nieuwe ontwikkelingen ontstaan. Daarom is het belangrijk de tijd te nemen, met gerichte ingrepen het ontstaan van een meer stedelijk milieu te stimuleren en waar nodig bij te sturen. Hier zal echter langere tijd overheen gaan. Het adagium van de gemeente, ‘aanbod creëert vraag’, zal juist op dit onderdeel tijd nodig hebben om zich daadwerkelijk te bewijzen. Pas dan wordt het werkelijke rendement van de investeringen duidelijk. Overheidsinvloed en samenwerking marktpartijen De gemeente steekt in de plannen duidelijk haar nek uit door nog niet zo heel oude voorzieningen te slopen om plaats te maken voor nieuwe ontwikkelingen. Het tijdelijk realiseren van theater en bibliotheek getuigt eveneens van inzicht in wat een stad aantrekkelijk maakt. Door deze voorzieningen open te houden, blijven de inwoners van Spijkenisse gebonden aan het centrum, en is er meer ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. De onrendabele investeringen worden hierdoor wel verhoogd. Toch denkt de gemeente dat deze zich uiteindelijk uitbetalen doordat andere ontwikkelingen in het centrum sneller en gemakkelijker tot stand kunnen worden gebracht. Door snel en hoog in te zetten op deze trekkers, wil de gemeente de bevolking snel duidelijk maken dat het de zaken serieus wil aanpakken, en laten zien wat de resultaten zouden kunnen zijn. Bovendien versterkt dit het imago, en kunnen de eerste vormen van stedelijk gebruik van het centrum zich ontwikkelen. Het eerste restaurant had het moeilijk, maar lijkt inmiddels in een niet door iedereen voorziene behoefte te voorzien. De betrokkenheid van de gemeente bij het interesseren van belangrijke trekkers is hierbij opvallend: de wethouder zelf helpt gewenste winkels naar Spijkenisse te halen.

88

De gemeente Spijkenisse werkt samen met corporaties, ontwikkelaars en beleggers, met name vanwege risicospreiding, opbrengsten en capaciteit. Deze samenwerking loopt naar tevredenheid, wederzijds vertrouwen en een vooraf afgesproken grondexploitatie zijn hierbij essentieel. Daarnaast realiseert de gemeente deze en enkele andere ontwikkelingen zelf. Ook dit is goed voor het vertrouwen bij beleggers en ontwikkelaars. In het verdere proces betaalt dit zich terug in snelheid, betrokkenheid en financiën. Er bestaat ook wel kritiek op de voortvarendheid waarmee de vernieuwingen worden aangepakt. De sloop van de nog niet zo oude bibliotheek en theater zorgde voor weerstand bij oppositie en bevolking. De gemeente ziet haar rol hierin als degene die voorziet wat de juiste ontwikkeling kan betekenen voor Spijkenisse als stad, en blijft onverkort de ingezette koers aanhouden. Financiën De onrendabele investeringen in theater en bibliotheek worden betaald uit de totale ontwikkelingen in het centrum, die voor de gemeente in totaal kostenneutraal gerealiseerd kunnen worden. Belangrijk hierbij is de relatief grote onbebouwde ruimte die in en om het centrum van Spijkenisse aanwezig is. Hierdoor levert grondverkoop snel geld op, in plaats van geld te kosten vanwege het uitplaatsen en – kopen van particulieren. Dit is een belangrijk onderdeel van de plannen, die daardoor financieel goed uitkomen. De groeistad Spijkenisse benut hierbij eenmalig de beschikbare ruimte om met de extra opbrengsten te investeren in kwaliteit. Zowel het theater als de bibliotheek bestonden pas 20 jaar in de vanwege de herontwikkeling gesloopte gebouwen. Deze kapitaalvernietiging verantwoordt de gemeente door te stellen dat in het grotere plaatje van de centrumontwikkeling dit uiteindelijk wordt terugverdiend door extra kwaliteit en toekomstgerichtheid. Zonder deze ingrepen was het centrum een resultaat gebleven van losse en kleine ontwikkelingen, terwijl nu een groot en integraal plan kan worden uitgevoerd. De financiële armslag door de beschikbare ruimte speelt hier een belangrijke rol in. Op dit onderdeel van het plan kwam veel kritiek: burgers en oppositie vonden de kapitaalvernietiging niet nodig. Volgens de gemeente was versneld afscheid nemen van zwakke punten uit het verleden juist een uitermate belangrijk onderdeel van het Centrumplan, en een bepalende factor voor het succes hiervan. Deze voortvarendheid kan bij ontwikkelingen met een lange looptijd als deze van doorslaggevende betekenis op het uiteindelijke succes zijn.

89

III. Conclusie Het Centrumplan in Spijkenisse is een flinke stap op weg naar de volledige stad die de gemeente graag wil zijn. Een groot aantal winkels, woningen en vrijetijdsvoorzieningen wordt toegevoegd, waarmee het centrum wordt verdicht en het gebruik geïntensiveerd. In deze paragraaf zet ik de sterke en zwakke punten van het Centrumplan in Spijkenisse op een rijtje en vergelijk ik de praktijk met de in eerdere hoofdstukken geanalyseerde literatuur. In het volgende hoofdstuk maak ik een vergelijking met de andere casestudies, om zo een goed overzicht van centrumontwikkeling bij groeisteden in de praktijk te verkrijgen. Uiteindelijk doe ik een aantal aanbevelingen voor hoe centrumontwikkelingen verder verbeterd kunnen worden. De plannen zorgen voor een snelle inhaalslag wat betreft het voorzieningenniveau en dragen daarmee sterk bij aan het streven van Spijkenisse om een volwaardige middelgrote stad te worden. Vooral het aantal toe te voegen woningen in en om het centrum is opvallend. Als hiermee daadwerkelijk de beoogde doelgroep van huishoudens die wat uithuizig gericht zijn en graag gebruik maken van voorzieningen wordt bereikt, ontstaat een sterke vergroting van het draagvlak voor dergelijke voorzieningen. In dat geval zullen deze zich ook verder ontwikkelen. Dit is tegelijkertijd ook een risico in de centrumontwikkelingen: de woningontwikkelingen worden vooral gericht op huishoudens met een wat centrumstedelijke oriëntatie, terwijl het kenmerk en de woonvoorkeuren van de bevolking van Spijkenisse juist vrij suburbaan zijn. Het is de vraag of de woontorens zoals deze voorzien zijn, inderdaad deze doelgroep zullen aanspreken. Eerder opgeleverde appartementen in het centrum kampten al met een moeilijke verkoopbaarheid, en zijn uiteindelijk als huurwoningen weggezet. Overigens zijn de eerste tekenen voor de omvangrijke nieuwe woonwijk De Elementen gunstig: de eerste fase wordt goed weggezet. Wel is strakke monitoring, flexibiliteit en aandacht nodig om dit financieel en maatschappelijk belangrijke en risicovolle onderdeel werkelijk tot een succes te maken. Ook het aantal winkels wordt flink vergroot. De nieuwe retail bevindt zich aan de bovenkant van de markt, en moet zorgen dat de inwoners van Spijkenisse niet meer altijd naar Rotterdam gaan voor funshoppen en inkopen. Hier is de stelling ‘aanbod creëert vraag’ waarschijnlijk meer van toepassing: de vraag onder de bevolking bestaat al, met de nieuwe ontwikkelingen wordt deze verlegd naar de eigen stad. Een imagocampagne en de juiste acties om deze omslag te doen plaatsvinden, zal hier de eerste tijd wel noodzakelijk zijn: gewoontes van mensen veranderen maar langzaam. De ontwikkeling van leisure-voorzieningen wordt wat bescheidener ingestoken. De nieuwe bibliotheek en het theater betekenen weliswaar een uitbreiding van de capaciteit en een zichtbare verbetering van het voorzieningenniveau, ze zijn niet volledig nieuw. Hiermee zijn deze ontwikkelingen ook minder risicovol, omdat goed kan worden ingeschat hoe het gebruik van deze voorzieningen zal zijn. Ook de nieuw ontwikkelde horeca is voorlopig bescheiden van omvang. In latere fasen wordt wel extra horeca toegevoegd, maar juist op dit vlak zullen de inwoners van Spijkenisse wat tijd nodig hebben deze voorzieningen op waarde te schatten, en er daadwerkelijk gebruik van te maken. Dit betekent een verandering in de suburbane leefstijl. In de fasering wordt hier nadrukkelijk rekening mee gehouden. Dit lijkt met het oog op het beperken van het risico en het vergroten van het rendement van de investeringen wel zo verstandig. Op dit vlak is het jammer dat een poppodium vooralsnog niet gerealiseerd wordt: voor livemuziek, een belangrijke publiekstrekker en van invloed op de waarde van andere voorzieningen, zullen inwoners van Spijkenisse voorlopig toch naar elders moeten. Ook de realisatie van een nieuwe bioscoop sluit niet helemaal aan op de centrumontwikkeling: deze ligt te afgelegen voor combinatiebezoek, en het gevaar bestaat zelfs dat deze voorziening bezoekers uit het centrum wegtrekt. In plaats van een extra ondersteuning vormt deze ontwikkeling daarmee een risico voor een aantal onderdelen van de centrumontwikkelingen. Werkgelegenheid vormt geen wezenlijk onderdeel van het Centrumplan. Er zijn wat kleine kantoorruimtes voor lokale en regionale bedrijven voorzien, in omvang zijn deze zeer bescheiden. Dit is wel zo verstandig: Spijkenisse heeft een zwakke positie als kantoorlocatie. Hierop inzetten levert een groot marktrisico op. De bereikbaarheid is matig, er zijn geen agglomeratievoordelen en het imago heeft vooralsnog een negatieve invloed op de aantrekkelijkheid als vestigingsplaats voor kantoren. Voor bedrijventerreinen heeft Spijkenisse een wat betere markt, maar dit type gebruik is moeilik te verenigen met een levendig centrum. Wat werk betreft lijkt het realisme van Spijkenisse verstandig.

90

Om als woonstad voor mensen die elders werken aantrekkelijk te zijn, moet Spijkenisse inzetten op goede verbindingen met de grote werklocaties in de omgeving. Dit is geen onderdeel van de centrumplannen, maar heeft wel invloed op de kansen de gestelde ambities waar te maken. Een betere bereikbaarheid van werklocaties maakt Spijkenisse als woonstad immers een stuk aantrekkelijker. De nieuwe metroverbinding is wat dat betreft positief. Wat ontsluiting over de weg betekent is er nog wel het een en ander te verbeteren. Spijkenisse heeft de wens een instelling voor hoger onderwijs aan zich te binden, maar heeft dit vooralsnog niet weten te realiseren. Voor de centrumplannen zou een dergelijke onderwijsfaciliteit een belangrijke impuls betekenen: het trekt en bindt een categorie inwoners die nu relatief weinig aanwezig is in Spijkenisse, het versterkt het draagvlak voor voorzieningen, bevordert de levendigheid en zorgt voor een beter imago. Hiermee heeft een opleidingsvoorziening invloed op de mogelijkheden voor centrumontwikkeling. Doordat Spijkenisse er vooralsnog niet in slaagt dit in de stad te realiseren, zal deze meerwaarde van hoger onderwijs op de stad echter niet gerealiseerd kunnen worden. Voor de kansen van de ontwikkelingen is dit zeker nadelig. Spijkenisse richt de centrumontwikkelingen vooral op het doen ontstaan van een aantrekkelijke en volledige woonstad met bijbehorende voorzieningen. De woonomgeving moet beter, de woningen moeten meer aansluiten op de wensen vanuit de markt, en de voorzieningen worden vooral ingezet om de aantrekkelijkheid van de stad als woonplaats te vergroten. De inspanningen op het gebied van bereikbaarheid zij vooral gericht op betere aansluiting op omliggende werkgebieden. Het ontbreken van een instelling voor hoger onderwijs draagt niet bij aan een meer divers georiënteerde stad. Voor kantoren is Spijkenisse geen aantrekkelijke vestigingsplaats, en deze vormen dan ook nauwelijks een onderdeel van de centrumplannen. Dit realisme in de plannen is een belangrijke kwaliteit: het sluit de stad aan op de voordelen van de Rotterdamse regio, en zorgt daarbinnen voor een eigen kwaliteit. Waarschijnlijk is dit verstandiger dan te proberen de concurrentie op moeilijker te winnen terreinen aan te gaan. Spijkenisse zal daarom voorlopig niet aan alle kenmerken van een middelgrote stad voldoen. Zolang dit duidelijk uitgesproken wordt hoeft dit geen probleem te zijn. De doelstelling een meer volledig woon- en voorzieningenmilieu te bieden zorgt de komende jaren al voor voldoende ontwikkeling. Een verder ontstaan van stedelijke kenmerken moet ook de tijd gegund worden. Spijkenisse koppelt ambitie aan realisme. De ontwikkelingen worden aan de bovenkant van de markt ingestoken, maar sluiten wel goed aan op de huidige inwoners van de stad. De beoogde omslag in cultuur, imago en stedelijkheid wordt hiermee de tijd gegund. De ene ontwikkeling moet zo de andere stimuleren. De fasering van de ontwikkelingen is hier duidelijk op afgestemd. Er wordt snel een groot aantal retail- en leisure-voorzieningen gerealiseerd, met tegelijkertijd een beperkt aantal woningen voor doelgroepen die relatief gemakkelijk aan het centrum te binden zijn. De grote woningontwikkelingen volgen pas als het grootste deel van de overige voorzieningen gerealiseerd is, wat de verkoopbaarheid ten goede zal komen. Vervolgens is het doel dat de voorzieningen in het centrum zich met het toenemende draagvlak verder ontwikkelen. De integratie van het vernieuwde centrum met de omliggende gebieden kan beter. Er wordt niet ingezet op verbeterde aansluiting met het metrostation, en de woonwijken direct aansluitend aan het centrum blijven fysiek, qua sfeer en uiterlijk gescheiden van het centrum. Een betere verbinding tussen deze gebieden in een volgende fase vergroot het draagvlak voor centrumvoorzieningen, heeft positieve gevolgen voor de aantrekkelijkheid van de omliggende wijken, en kan het imago van Spijkenisse ten goede komen. Hier zou sterker op ingezet moeten worden. De inpassing van de nieuwe voorzieningen en panden in de bestaande structuren van het stadscentrum zorgt ervoor dat het centrum van Spijkenisse meer als een echt stadscentrum wordt ervaren. Dit is een belangrijke breuk met eerdere ontwikkelingen, die los van deze structuur werden gebouwd. Hiermee voldoet Spijkenisse nu meer aan het voor de aantrekkelijkheid voor bezoekers belangrijke kenmerk van een kleinschalig, historisch gegroeid centrum. Een andere kwaliteit is de wijze waarop verschillende kleine gebiedjes met elkaar verbonden worden door kleine ingrepen. Hiermee worden looproutes verbeterd, wordt de verblijfsduur vergroot en komt het centrum veel meer over als aantrekkelijk en logisch geheel. Dit verhoogt de bezoeksduur en de bestedingen, en daarmee het uiteindelijke rendement van het stadscentrum.

91

De rol van de gemeente als trekker van de ontwikkelingen is een belangrijke. Het risicodragend investeren in een aantal voorzieningen en de tijdelijke oplossingen om een betere fasering te verkrijgen, vergroten het vertrouwen bij marktpartijen en bevolking. De grote betrokkenheid bij de ontwikkelingen, tot aan helpen trekken van winkels toe, versterkt en versnelt de ontwikkelingen. Deze betrokkenheid heeft dan ook zeker een positieve invloed op de kansen en de waardeontwikkeling van de plannen in het stadscentrum van Spijkenisse.

92

e. Conclusie De verschillende groeisteden zijn allemaal bezig met ingrijpende vernieuwingen in de bestaande structuur van hun stadscentra en ontwikkelen een grote uitbreiding van het voorzieningenniveau. Tegelijkertijd wordt in de onderzochte steden een aanzienlijk aantal woningen toegevoegd in en direct rondom het centrum. De doelstellingen van de centrumontwikkelingen bij de voormalige groeisteden vertonen eveneens grote overeenkomsten. Alle willen zij hun imago van slaapstad afschudden, de eigen inwoners meer voorzieningen in de eigen omgeving bieden en aantrekkelijker worden voor nieuwe inwoners en mensen uit de regio. De lokale overheid blijkt in alle gevallen sterk betrokken bij de ontwikkelingen, en geldt steeds als belangrijk initiator van de verschillende ontwikkelingen. Ook speelt de gemeente in alle onderzochte steden een belangrijke rol in het realiseren van financieel onrendabele maar voor het voorzieningenniveau belangrijke investeringen. Naast overeenkomsten zijn er ook verschillen. De centrumplannen van de onderzochte voormalige groeisteden wijken van elkaar af in ambities, faseringen, kwaliteitsniveaus en doelgroepen. Deze verschillen komen voor een belangrijk deel voort uit de ontstaansgeschiedenis, de bevolkingsopbouw en de ligging in de Randstad van de diverse steden. Ze komen tot uiting in de wijze waarop aangesloten wordt op bestaande structuren, in de mogelijkheden zich ook economisch te ontwikkelen, in de wijze waarop de ontwikkelingen worden gefinancierd, en in de kansen die de steden hebben zich daadwerkelijk te profileren. In het volgende hoofdstuk vergelijk ik de verschillende steden met elkaar en met de in de literatuur gevonden voorwaarden en criteria voor goede centrumontwikkeling. Uiteindelijk mondt dit uit in een overzicht van de praktijk van centrumontwikkelingen bij voormalige groeisteden in Nederland, en in aanbevelingen hoe deze verder te versterken zijn.

93

6.

Analyse

a. Inleiding De onderzochte voormalige groeisteden hebben alle zeer ingrijpende plannen voor de herontwikkeling van hun stadscentra. Op een aantal vlakken vertonen ze overeenkomsten met elkaar, maar er zijn zeker ook opvallende verschillen. In dit hoofdstuk vergelijk ik de steden onderling, en toets ze tegelijkertijd aan de eerder in het literatuuronderzoek gevonden kenmerken en criteria voor succesvolle stadscentra. Succesvolle stadscentra blijken een aantal criteria te omvatten die ervoor zorgen dat zij zich steeds vernieuwen, aantrekkelijk zijn voor uiteenlopende doelgroepen en unieke kwaliteiten in zich hebben die aantrekkingskracht uitoefenen op huishoudens en bedrijven. Ik zet deze in dit hoofdstuk nog een keer kort op een rijtje. Uiteindelijk leidt dit tot een aantal conclusies met betrekking tot de praktijk van centrumontwikkeling bij voormalige groeisteden in Nederland. Deze trek ik in een volgend hoofdstuk. Ook doe ik een aantal aanbevelingen voor de Nederlandse praktijk, die de onderzochte steden, maar ook elders, kunnen helpen de centrumontwikkeling optimaler en succesvoller te laten verlopen.

b. Dichtheid en agglomeratievoordelen Groeisteden zijn inmiddels dermate gegroeid, dat zij qua bevolkingsaantal de kenmerken van een middelgrote stad vertonen. In ruimtelijke opbouw, dichtheid, oriëntatie en leefstijl van de bevolking en aanwezigheid van voorzieningen wijken zij echter nog steeds flink af. Gezien de hernieuwde aantrekkelijkheid van de stad willen voormalige groeisteden hun wat saaie suburbane imago inruilen voor een meer stedelijk gezicht, dat met name in het stadscentrum gestalte moet krijgen. Hiermee beogen de steden een eigen identiteit te krijgen, die uitstraalt op de aantrekkelijkheid als vestigingsmilieu. Op deze wijze willen de voormalige groeisteden als volwaardige stad gezien worden. De geplande centrumontwikkelingen, zoals deze in vrijwel alle voormalige groeisteden vorm krijgen, moeten hier een belangrijke bijdrage aan leveren. Juist hier wordt een groot aantal voorzieningen geconcentreerd, en het vernieuwde stadscentrum moet in alle gevallen voorop gaan in de vernieuwing en versterking van de stad. Een belangrijk fysiek kenmerk van goed functionerende steden is de ruimtelijke dichtheid van gebruikers, voorzieningen, gebouwen en bedrijven. Deze dichtheid zorgt voor een groot aantal voorzieningen en gebruikers op korte afstand van elkaar, en vergroot zo het draagvlak voor voorzieningen. Clustering zorgt ervoor dat meer potentiële klanten het gebied kennen, en zorgt voor een verdere vergroting van het draagvlak. Bovendien kan door het grote aantal afnemers binnen een gebied de specialisatiegraad toenemen, en daarmee aantrekkingskracht op een groter gebied uitoefenen. De ruimtelijke dichtheid van voorzieningen, bedrijven en personen in steden zorgt voor agglomeratievoordelen, die voor een verdere verdichting en specialisatie en een groeiend draagvlak voor die betreffende steden en voorzieningen zorgen. Als een stad op de juiste wijze functioneert, versterken de verschillende processen elkaar, en breidt de invloedssfeer en de aantrekkingskracht van de stad zich steeds verder uit. Door de suburbanisatie die vanaf de Tweede Wereldoorlog plaatsvond, werden steden gezien als achterhaald en failliet, en bleef alleen een kansarme bevolking achter. Sinds de jaren tachtig is echter een nieuw elan in de steden ontstaan, en inmiddels worden zij weer gezien als de motor van de moderne samenleving. Door een toenemende welvaart, individualisering en diversificatie van voorkeuren is er een groeiende groep huishoudens en bedrijven die zich juist thuis voelt in centrumstedelijke omgevingen en de kwaliteiten ervan benut voor het inrichten van het eigen leven. De processen die leiden tot het ontstaan van sterke en goed functionerende steden zijn opnieuw in gang gezet. Voormalige groeisteden zoeken met hun centrumontwikkelingen aansluiting bij deze ontwikkeling. Een fysiek kenmerk en belangrijke kwaliteit van groeisteden is echter juist de ruime opzet van de bebouwing. De suburbane opzet is voor de huidige inwoners de reden geweest zich in de betreffende stad te vestigen. Zomaar verdichten zou afbreuk doen aan deze kwaliteiten. Wel kan, gezien de behoefte aan meer voorzieningen bij inwoners en bedrijven, in het stadscentrum een meer stedelijk milieu ontwikkeld worden. Hiermee kunnen de nieuwe steden beter concurreren met de relatief grote stadscentra van oudere steden. Een minder positief kenmerk is dan ook de afhankelijkheid van oudere steden waar het gaat om gespecialiseerde voorzieningen. Alle groeisteden kampen met achtergebleven stadscentra, deels te wijten aan de snellere groei dan gedacht, deels omdat nooit was voorzien dat de nieuwe steden behoefte zouden krijgen aan een eigen identiteit. Ze zijn daarom ook als suburbaan woonmilieu bij

94

een grote stad gepland. Analoog aan het ontstaan van Edge Cities in de Verenigde Staten hebben de nieuwe steden in Nederland inmiddels echter wel degelijk behoefte aan een eigen identiteit. De oorspronkelijke suburbaniseerders bleven erg gericht op de grote stad. De generaties die in de groeisteden opgroeiden voelen zich echter meer verbonden met de eigen stad dan was voorzien toen deze in de jaren ’60 en ’70 gepland werd. Dit verschijnsel blijkt zich in vrijwel alle voormalige groeisteden voor te doen. Bij de ontwikkeling van het stadscentrum dient dan ook de balans gevonden te worden tussen een meer stedelijk klimaat in dat centrum en de aansluiting op het suburbane woonmilieu dat de stad voor een groot deel is en aantrekkelijk maakt. Het stadscentrum moet voorzieningen bieden waar bewoners behoefte aan hebben maar waarvoor ze nu gedwongen worden uit te wijken naar de omliggende grotere steden. De voormalige groeisteden moeten zich dus tegelijkertijd uitbreiden en specialiseren en kenmerken van stadscentra van middelgrote steden gaan vertonen, zonder de eigen kwaliteiten uit het oog te verliezen. Sterke punten voor centrumontwikkeling van groeisteden zijn het relatief hoge inkomen van de inmiddels omvangrijke bevolking, de relatieve maakbaarheid van de gebouwde omgeving en de beschikbare ruimte. Ook de goede bereikbaarheid, de relatie met andere steden en de grote impact van verbeteringen op het achtergebleven voorzieningenniveau kunnen op positieve wijze ingezet worden bij de ontwikkeling van een stadscentrum. Zwakke punten voor centrumontwikkeling in groeisteden zijn de over het algemeen suburbaan georiënteerde bevolking, het matige imago bij stedelijk georiënteerde doelgroepen, het achtergebleven voorzieningenniveau en de afhankelijkheid van andere steden. Sommige punten kunnen tegelijkertijd een voordeel en een nadeel zijn. Alleen bij een goede centrumontwikkeling zal de balans naar de juiste kant doorslaan. De betreffende voormalige groeisteden zullen zich hier continu van bewust moeten zijn, en in hun ontwikkelingsplannen rekening moeten houden met de bijzondere omstandigheden waarin zij zich bevinden. Alle onderzochte steden verdichten het centrum en vergroten het voorzieningenniveau, zowel kwalitatief als kwantitatief. Hierbij is een duidelijke focus op een aantal specifieke voorzieningen waar te nemen. Andere kenmerken van echte steden worden minder gebruikt om het centrum beter te maken. Hier ga ik in een volgende paragraaf verder op in. De wijze waarop zij hun centrum ruimtelijk inrichten verschilt per onderzochte stad. Uit de literatuur blijkt dat historische kernen als aantrekkelijk worden ervaren door gebruikers en bezoekers. Niet alle groeisteden hebben echter een historische kern. Zij zullen het wat dat betreft van andere kwaliteiten moeten hebben. Interessant is te zien hoe dit in verschillende steden wordt ingevuld. De steden met een kleine historische kern, Alphen aan den Rijn en Spijkenisse, sluiten aan op bestaande structuren en trachten deze te versterken, of in sommige gevallen zelfs terug in het straatbeeld te krijgen. Hierbij ontstaat een beeld van een meer organisch gegroeid centrum, dat een positief effect heeft op de beleving van de bezoeker. Bijkomend voordeel van dergelijke fijnmazige ontwikkeling is bovendien dat veranderingen in de markt niet direct het hele centrum betreffen. Deze zullen elkaar in de tijd opvolgen, waardoor er makkelijker op ingespeeld kan worden. Andere groeikernen met een historisch centrum als Purmerend en Hoorn gaan op dezelfde wijze met het bestaande centrum om. Hoofddorp daarentegen, nauwelijks bedeeld met historische structuren en bovendien reeds grofmazig van opzet, herontwikkelt veel ingrijpender. Hier ontstaat een heel nieuw stratenpatroon, dat nog meer dan voorheen grofmazig en grootschalig van opzet is. Hoofddorp sluit hiermee aan op ontwikkelingen zoals deze ook in bijvoorbeeld Zoetermeer en Almere plaatsvinden. Voordeel hierbij is dat makkelijker aan belangrijke zaken als vergroting van de winkelunits, bereikbaarheid en parkeren tegemoet kan worden gekomen. Nadeel is dat er toch een sfeer van nieuwbouw over het hele centrum blijft liggen, en mogelijk meer een beeld van een uitgebreid winkelcentrum dan van een werkelijk stadscentrum ontstaat. Bovendien kan een veranderende markt hier snel voor een achterhaald concept zorgen, dat door de korte ontstaansperiode omvangrijk en moeilijk aanpasbaar is. Hoofddorp zal dit scherp moeten monitoren, en waar nodig snel bijsturen om het centrum als geheel te laten functioneren, en de investeringen te laten renderen. Het eerste type wordt volgens de literatuur sneller als een werkelijk centrumstedelijk milieu gezien. In Nederland hebben oude binnensteden nog steeds een imago van gezelligheid en aantrekkelijkheid. Bij dit type ontwikkeling wordt hier duidelijk op aangesloten. Zo gebruiken deze voormalige groeisteden de lessen van andere steden om met behulp van de aanwezige kwaliteiten van hun centra een sterkere eigen identiteit te creëren die meer aansluit bij wat in de heersende opvattingen over stadscentra als goed en aantrekkelijk wordt gezien.

95

Het tweede type centrumontwikkeling en groeistad herbergt veel minder historie, en heeft daarmee wel wat Amerikaans. Het is de vraag hoe dit in Nederland uiteindelijk zal uitpakken. De kans bestaat dat een imago van winkelcentrum in plaats van stadscentrum blijft bestaan, dat als minder aantrekkelijk wordt gezien. Mogelijk weten consumenten de moderne opzet en functionele inrichting te waarderen. Als Hoofddorp hier op de juiste wijze op weet aan te sluiten, kan de moderne opzet van het centrum ook juist positief uitpakken, en een waardeverhogend effect hebben. Er zijn dus duidelijk twee typen stromingen in de centrumontwikkeling van voormalige groeisteden te onderscheiden. Het is interessant te volgen welk type centrumontwikkeling het meeste succes heeft op waarde en rendement. Zijn dit de wat kleinschaliger en vooral fijnmaziger vernieuwingen zoals deze in Alphen en Spijkenisse plaatsvinden, of de ingrijpende veranderingen zoals Hoofddorp deze uitvoert?

96

c. Interactie, creativiteit en innovatie Door de hoge dichtheid en de agglomeratievoordelen van een stad wordt de kans op interactie tussen bedrijven, voorzieningen en consumenten groter. Deze interactie is dan ook een belangrijk ander kenmerk van goed functionerende steden. Zij kan bewust maar ook per toeval plaatsvinden op straat, op ontmoetingsplekken en in allerlei voorzieningen. Deze interactie tussen verschillende typen bedrijven en gebruikers stimuleert een klimaat van innovatie en vernieuwing, dat ervoor zorgt dat steden zich blijven aanpassen aan nieuwe omstandigheden in de markt. Een goed functionerende stad is herkenbaar aan de mate van vernieuwing die er plaatsvindt. Waar dit niet gebeurt, bestaat de kans dat een stad achterop raakt en uiteindelijk een weinig aantrekkelijk vestigingsmilieu wordt Interactie wordt ook door een toenemend aantal huishoudens gezien als belangrijk. Door de toenemende individualisering neemt de interactie met anderen bij stedelijk georiënteerde huishoudens een steeds belangrijker plek in het leven in. Deze interactie wordt bij uitstek gefaciliteerd in een centrumstedelijke omgeving, waardoor binnensteden een grote aantrekkingskracht op dit type huishoudens uitoefenen. Voor steden is het de kunst om deze ontwikkeling te faciliteren en zich zo te profileren als aantrekkelijk vestigingsmilieu. Interactie vindt het beste plaats in een multifunctionele omgeving: hier is voor een ieder de juiste voorziening voorhanden, wat een dergelijk milieu voor uiteenlopende doelgroepen interessant maakt. Bovendien zorgt een goed gebruikte omgeving voor meer levendigheid op verschillende tijdstippen op de dag, wat de aantrekkelijkheid en het imago ten goede komt. Goede stadscentra weten dan ook als geen ander een gevarieerd aanbod aan voorzieningen te herbergen, die op een zodanige manier door en naast elkaar voorkomen dat een werkelijk levendige en aantrekkelijke omgeving bestaat. Voorzieningen op het gebied van werk, opleidingen, wonen, retail en leisure zijn alle van groot belang voor de compleetheid van een stadscentrum. Zij kunnen profiteren van de aanwezigheid van elkaar, en versterken elkaar als zij in de juiste combinatie voorkomen. In goede steden is elk van deze voorzieningen aanwezig, en het ontbreken van een van de voorzieningen heeft gevolgen voor de kansen van de andere. De inwoners van groeisteden zijn over het algemeen suburbaan ingesteld en relatief sterk op de eigen woning georiënteerd. Toch begint de leefstijl van deze inwoners de laatste jaren wat uithuiziger te worden, en maken zij in toenemende mate gebruik van voorzieningen. De tweede generatie, die in de stad geboren is, vertoont eveneens wat stedelijker trekjes. Voor bedrijven en huishoudens in de ICT blijken juist groeisteden een aantrekkelijke vestigingsplaats te zijn. Blijkbaar heeft deze categorie andere eisen en wensen op het gebied van voorzieningen en omgeving. Voor groeisteden schept dit kansen zich te onderscheiden en hoogwaardige bedrijven en huishoudens aan zich te binden. Voor een echt hoogwaardig en innovatief stedelijk klimaat is dit echter niet voldoende. Huishoudens en bedrijven in deze categorie zullen waarschijnlijk toch de oudere steden blijven opzoeken. Op een aantal gebieden kan een groeistad wel zijn eigen voorzieningen ontwikkelen, en daarmee een eigen wat stedelijker klimaat nastreven. Werkelijk de concurrentie aangaan met de oudere steden op dit vlak lijkt vooralsnog geen haalbare kaart. Groeisteden moeten beseffen dat zij voor dit soort zaken toch voor een deel afhankelijk zijn van hun relatie met de grotere steden. Als de locatie het toelaat kunnen zij zich als aantrekkelijk werkgebied profileren, als de ligging minder gunstig is het beter de relatie met de grotere steden te benadrukken en te versterken door bijvoorbeeld goede verbindingen. Hiermee komt meer en hoogwaardiger werkgelegenheid binnen handbereik van de inwoners, en kan de stad zich als aantrekkelijk woongebied presenteren. Wat werk betreft is de ligging in de Randstad mogelijk al voldoende kwaliteit om aantrekkelijk te zijn, en hoeft een stad zich hier niet per se extra op te profileren. Voor het draagvlak van lokale voorzieningen en het imago als volledige stad kan het binden van hoogwaardige werkgelegenheid wel extra waarde toevoegen. Aansluiting op het stadscentrum zorgt hierbij voor extra combinatiemogelijkheden. Bij het creëren van retail- en leisure-voorzieningen moet de bevolking van stad en regio als uitgangspunt worden genomen. Regio-overschrijdend consumentengedrag is slechts zeer beperkt. Wel kan middels een gevarieerd en aantrekkelijk centrum de regiofunctie worden versterkt en uitgebouwd. Hierbij moet rekening gehouden worden met ontwikkelingen elders in en rondom de regio. Interactie, creativiteit en innovatie zijn voor het functioneren van afzonderlijke groeisteden minder belangrijk dan voor een stedelijke regio als de Randstad als geheel. Binnen die Randstad profiteert een ieder op de eigen manier van het aanwezige klimaat. Groeisteden zouden zich moeten richten op deelgebieden binnen dit belangrijke onderdeel van goede steden. Hierbij moeten ze oog hebben voor de eigen positie, de relatie met andere steden. De eigen kwaliteiten moeten als uitgangspunt worden genomen en versterkt worden. Bovendien moet er gewaakt worden te denken dat werkelijk geconcurreerd kan worden met een aantal voorzieningen in de grote steden.

97

De drie onderzochte steden hebben alle drie wat andere doelstellingen waar het gaat om het ontwikkelen van een levendig centrum met uiteenlopende mogelijkheden tot interactie. Ze hebben bovendien verschillende ambities wat hun doelstellingen voor de centrumplannen betreft. Opvallend is dat deze goed aansluiten op hun ligging in de Randstad. Het relatief ongunstig gelegen Spijkenisse, ten zuidwesten van Rotterdam en aan de buitenkant van het minst welvarende deel van de Randstad, richt zich vooral op de eigen bevolking, wil het centrum gebruiken om van de stad een goed woonmilieu te maken, en zorgt vooral voor mogelijkheden voor retail en leisure. De regiofunctie voor Voorne-Putten wordt eveneens benadrukt, maar er wordt niet gesproken over het uitbreiden van het verzorgingsgebied. De gemeente spant zich in om ervoor te zorgen dat de inwoners snel en gemakkelijk in werkgebieden in de omgeving kunnen komen. Zo moet Spijkenisse een goed uitgeruste forensengemeente worden, met snelle verbindingen met de belangrijke werkgebieden in de omgeving. Hiermee wordt een aantrekkelijke woonomgeving gecreëerd, waar inwoners voor een groot aantal behoeften op het gebied van retail en leisure in de eigen stad terecht kunnen, maar die duidelijk verbonden blijft met met name Rotterdam waar het gaat om meer gespecialiseerde functies en hoogwaardige werkgelegenheid. Innovativiteit en creativiteit staan niet bovenaan de agenda, en uiten zich vooral in de beschikbaarheid van een vergroot aanbod op het gebied van vrijetijdsbesteding. Alphen aan den Rijn gaat een stap verder. Hier wordt middels de kantoorontwikkelingen rondom het station bedrijvigheid meegenomen in de centrumontwikkelingen, en wordt een extra dimensie toegevoegd aan het potentiële gebruik van het stadscentrum. Alphen gaat hierbij uit van de eigen kracht, maar heeft wel goed in de gaten dat het niet de concurrentie met de grotere steden moet aangaan. De kantoorontwikkelingen blijven dan ook bescheiden, al zullen ze wel het aanzien van de stad doen veranderen. Het doel is de redelijk gunstige ligging te gebruiken om een wat hoogwaardiger en innovatiever werkomgeving tot stand te doen komen, die het imago en de creativiteit van Alphen als werkstad verbeteren. Hierbij wordt ten dele gebruik gemaakt van bijvoorbeeld de nabijheid van de universiteit van Leiden en luchthaven Schiphol. Meer aandacht voor deze relatie zou de positie van de stad op dit gebied kunnen versterken. Verder richt Alphen zich, net als Spijkenisse, op het versterken van de verbindingen met de werkgebieden in de omgeving. De ligging is wat dat betreft gunstig: alle grote steden bevinden zich op acceptabele reisafstand. Dit maakt Alphen tot een voor velen geschikte woongemeente, die zich bovendien profileert met een volledig voorzieningenaanbod op het gebied van retail en leisure. Hoofddorp gaat wat ambities betreft het verst: de stad heeft al een hoogwaardige kantorenlocatie, en zorgt er met de centrumontwikkeling voor dat deze wat meer onderdeel wordt van de stad. Hiermee wordt het draagvlak voor voorzieningen verder vergroot, en wordt het imago van Hoofddorp als meer dan alleen woonstad versterkt. De gunstige ligging nabij Schiphol en Amsterdam wordt hierbij goed benut. De reeds uitstekende verbindingen met andere hoogwaardige werkgebieden in de omgeving zijn hierbij van groot belang. Hoofddorp is bovendien de enige onderzochte stad die het is gelukt een hogeschool aan zich te verbinden. Voor het doen ontstaan van een werkelijk volledige stad is dit een belangrijk pluspunt. Daarnaast profileert Hoofddorp zich met eigen voorzieningen op het gebied van retail en leisure, maar ook met veel andere voorzieningen op beperkte afstand in bijvoorbeeld Amsterdam en Haarlem. Dit alles zorgt ervoor dat Hoofddorp ook een zeer aantrekkelijke woonstad is voor mensen die een combinatie van de rust van een groeistad en de voorzieningen van een echt stadscentrum zoeken.

98

d. Multifunctionaliteit en voorzieningen I. Inleiding Multifunctionaliteit is het opvallendste kenmerk van centrumstedelijke gebieden. Het op de juiste wijze gemengd voorkomen van voorzieningen en stedelijk georiënteerde huishoudens zorgt uiteindelijk voor stedelijkheid. Dit begrip houdt in dat verschillende voorzieningen door verschillende doelgroepen op uiteenlopende tijdstippen gebruikt worden, dat mensen zich thuis voelen in een gebied, en dat er een sfeer van vernieuwing hangt. Voor stadscentra is het bereiken en stimuleren van stedelijkheid een belangrijke factor voor hun toekomst. Centrumontwikkelingen zouden als einddoel een vergroting van de stedelijkheid in een stad moeten hebben. Als dit steeds voor ogen wordt gehouden en op de juiste wijze wordt ingevuld, zijn de kansen op succes van de ontwikkelingen het grootst. Het moeilijk grijpbare begrip stedelijkheid heeft daarmee financiële, economische en ruimtelijke gevolgen voor de mate waarin steden zich kunnen aanpassen, en op hun imago, bevolking en functie in een regio. Wat in elk geval nodig is bij de centrumontwikkeling van groeisteden is een visie op hoe de stad zich wil ontwikkelen, welke doelgroepen er zijn en wat deze nu en in de toekomst willen. Hiermee kan vervolgens een goed uitgewerkt ontwikkelingsplan gemaakt worden, dat aansluit bij de markt en tegelijkertijd een kwaliteitsverbetering tot gevolg heeft. De te realiseren voorzieningen moeten elkaar door goede fasering ondersteunen en versterken. Gebeurt dit op de verkeerde manier, dan ontstaan grote financiële en ruimtelijke risico’s voor het succes van het vernieuwde stadscentrum, en daarmee voor de stad als geheel. II. Wonen Wonen is in toenemende mate van belang bij het ontwikkelen van goede en aantrekkelijke stadscentra. Stedelijk georiënteerde huishoudens zijn over het algemeen hoog opgeleid, hebben een goed inkomen en maken veel gebruik van allerlei voorzieningen. Zij hebben een uithuizig gerichte leefstijl, die ervoor zorgt dat het draagvlak voor allerlei voorzieningen groot is. Bovendien zorgt dit voor levendigheid op straat op verschillende tijdstippen gedurende de dag. Wonen kan daarmee extra kwaliteit toevoegen aan een stadscentrum. In groeisteden moet op het gebied van woningontwikkeling gewaakt worden voor een al te voorbarige creatie van een centrumstedelijk woonmilieu. Echt stedelijk georiënteerde huishoudens wonen liever in de oudere steden. Centrumontwikkeling in groeisteden zal zich daarom moeten richten op bewoners die wel graag bij voorzieningen wonen, maar ook het suburbane karakter van de stad waarderen. Goede centrumontwikkeling zal hier een balans in moeten vinden. Een voorbeeld is de realisatie van eengezinswoningen in hogere dichtheden in plaats van al te veel appartementen. Voor dit laatste blijkt de markt in groeisteden vooralsnog niet al te groot voor te zijn. Daarnaast is het zaak de eigen jongeren vast te houden in de stad. Dit kan door aandacht te besteden aan startershuisvesting in zowel de nieuwe ontwikkelingen als de bestaande woningvoorraad. Ook zou in bebouwingsstructuur en uiterlijk aangesloten moeten worden bij de kwaliteiten die het centrum in zich heeft, en gestreefd moeten worden naar een versterking van die kwaliteiten. Het betrekken van omliggende buurten bij het centrum kan een vergroting van het draagvlak, een uitbreiding van het centrum en een versterking van de aantrekkelijkheid betekenen. De onderzochte voormalige groeisteden blijken alle op verschillende wijze met de woonfunctie in hun stadscentra om te gaan. De toe te voegen woningen in Spijkenisse worden met name als appartementen gerealiseerd. In het centrum worden redelijk kleinschalige complexen ontwikkeld, die het historische karakter van het centrum terugbrengen. Het karakter is historiserend, en de bebouwing wordt gebruikt om nieuwe, aantrekkelijker ruimtelijke structuren in het centrum aan te brengen. Doelgroepen hiervoor zijn senioren, starters en wat hogere inkomens. Deze mix zorgt voor een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad in Spijkenisse, zorgt ervoor dat verschillende doelgroepen aan het stadscentrum gebonden worden, en versterkt daarmee het stedelijk karakter van de stad en het centrum. Opvallend is de grootschalige bouw van appartementen direct aansluitend op het centrum. Deze hoogbouw (tot 100 meter) bevindt zich aan de bovenkant van de markt en wordt gebouwd voor huishoudens die dichtbij voorzieningen willen wonen, en de kwaliteiten van hoogbouw op waarde weten te schatten. Dit zorgt voor een grote uitbreiding van het aantal woningen in en om het centrum, en daarmee voor een vergroting van het draagvlak voor voorzieningen. Tegelijkertijd vormt dit een risico wat betreft de verkoopbaarheid. De vraag is of de relatief suburbaan ingestelde inwoners van Spijkenisse zich aangetrokken voelen tot deze hoogstedelijke omgeving. Voor huishoudens met een

99

voorkeur voor een dergelijke omgeving lijkt Spijkenisse juist weer wat te suburbaan. Hoewel de eerste woningen redelijk verkocht worden, zal hier uiterst voorzichtig mee omgegaan moeten worden. Goede fasering, flexibiliteit en aandacht voor factoren die de verkoopbaarheid beïnvloeden is hier bijzonder belangrijk om de aanwezige risico’s te verminderen. Alphen aan den Rijn heeft een wat andere insteek wat betreft de realisatie van woningen. In vergelijking met beide andere steden is er in Alphen wat minder ruimte in en om het centrum voor grootschalige ontwikkelingen. Dit zorgt ervoor dat de toevoeging aan woonruimte ten opzichte van beide andere steden wat bescheidener is. Als het te ontwikkelen direct tegen het stadscentrum aan gelegen stationsgebied meegeteld wordt, komen de aantallen woningen echter wel overeen met de andere onderzochte steden. Voor de vergroting van het draagvlak voor voorzieningen is dit een voordeel. In de eerste fase van de centrumontwikkelingen zijn in Alphen uitsluitend appartementen aan de bovenkant van de markt toegevoegd. Dit trok een nieuwe doelgroep naar het centrum, zorgt voor een attractievere omgeving en voegde een nieuw woonproduct toe aan de woningmarkt in de stad. Wel bleek dat de markt voor duurdere appartementen vooralsnog niet heel groot is. In de tweede fase van de ontwikkelingen wordt dan ook meer ingezet op eengezinswoningen in hogere dichtheden, en krijgt ook sociale woningbouw een rol. Naast ideële doelstellingen als het nastreven van een veelzijdige bevolkingssamenstelling lijkt deze beslissing ook ingegeven door de vooralsnog wat tegenvallende markt voor appartementen in de stad. Het vergroten van het centrumgebied met omliggende bestaande wijken zou bestaande startersappartementen meer onderdeel kunnen maken van dat centrum. Dit kan een positief effect hebben op omvang, imago, draagkracht en aantrekkelijkheid van het centrum, en daarmee op de rendementen van de investeringen. Vooralsnog wordt hier echter niet actief op ingezet. In Hoofddorp wordt een groot aantal woningen toegevoegd. Opvallend is hier het ontstaan van twee typen woonmilieu. Op en rondom de retail- en leisure-voorzieningen in het centrum worden appartementen gebouwd, terwijl in de rustiger stukken van het nieuwe centrum eengezinswoningen in hoge dichtheden worden gerealiseerd. Deze combinatie wordt in de literatuur als waardevol gezien vanwege de aantrekkelijkheid voor uiteenlopende doelgroepen en leefstijlen. De eengezinswoningen verkopen goed. De verkoop en verhuur van de appartementen valt echter wat tegen. Blijkbaar sluit dit woningtype niet voldoende aan op de wensen van de huidige inwoners van Hoofddorp, of op mensen die deze stad als vestigingsplaats overwegen. De fasering in de centrumontwikkelingen is hier mogelijk debet aan. Er worden immers centrumstedelijke woningen opgeleverd terwijl de voorzieningen op het gebied van retail en leisure nog niet of nauwelijks zijn opgeleverd. Dit maakt het moeilijk centrumstedelijk georiënteerde huishoudens te trekken, waardoor deze zich vooralsnog liever elders vestigen. De aantrekkende economie, het langzaam gereedkomen van het nieuwe centrum en het versterken van de band met bijvoorbeeld Schiphol kunnen ervoor zorgen dat dit in de nabije toekomst verandert. Dit vormt echter wel een risico voor de centrumontwikkelingen. III. Retail Retail is een belangrijke dragende functie van binnensteden. Voor winkelgebieden geldt dat met name locatie, maar ook bereikbaarheid, routing, uitstraling en kwaliteit van het aanbod belangrijke factoren zijn in de strijd om de consument. Steden die deze facetten op de juiste wijze in zich weten te herbergen hebben goede kans op het vergroten van het verzorgingsgebied, het trekken van meer bezoekers en het verhogen van de omzetten. Met de toenemende welvaart, vrije tijd en aandacht voor lifestyle en funshoppen manifesteren binnensteden zich steeds meer als aantrekkelijke omgeving met vele voorzieningen in elkaars directe nabijheid. Steden die deze functie verder weten te versterken door bijvoorbeeld uitbreiding, specialisatie of vergroting van de regiofunctie hebben goede kansen op succes. Hierbij is de combinatie met horeca en andere aantrekkelijke voorzieningen belangrijk om zich te onderscheiden en als aantrekkelijk milieu te worden gezien. Dit combinatiegebruik heeft een waardeverhogend effect op beide typen voorzieningen. In voormalige groeisteden kan de retailsector profiteren van het relatief hoge inkomen van de aanwezige bevolking. Nu is het vaak zo dat inwoners van groeisteden een groter deel van de bestedingen van dan gemiddeld in een andere stad uitgeven. Als de oriëntatie van de eigen inwoners verlegd kan worden naar de eigen stad, ontstaat een groter draagvlak voor allerlei. Een versterking van de regiofunctie kan hier verder aan bijdragen. Bij retail is het belangrijk dat er meer geboden wordt

100

dan nu het geval is, dat de kwaliteit omhoog gaat, en dat aangesloten wordt bij de wensen van de inwoners van de stad. Centrumontwikkelingen moeten een dergelijke kwaliteitssprong dan ook als uitgangspunt en belangrijkste doelstelling hanteren.

In Alphen aan den Rijn is het winkelgebied uitgebreid met een grote nieuwe ontwikkelingslocatie. Deze zorgt voor een verlegging van de bezoekersstromen en een betere spreiding over het stadscentrum. Veel aandacht is besteed aan de routing tussen de winkels, de situering van trekkers en bronpunten en aan parkeren. Inmiddels blijkt dat de nieuwe ontwikkeling zorgt voor toegenomen bestedingen, maar ook voor het wegtrekken van bezoek en bestedingen uit het oudere gedeelte van het centrum. Dit negatieve aspect moet in de tweede fase van de centrumontwikkelingen rechtgezet worden middels het opwaarderen van dat gedeelte. Uiteindelijk moet een meer samenhangend centrum ontstaan, waarbij beide zijden elkaar aanvullen en versterken. Hoofddorp voegt een dermate grote hoeveelheid winkels toe, dat een heel nieuw stadscentrum ontstaat. Hier worden loopstromen en uitstraling niet middels slimme kleinschalige ingrepen verbeterd, maar wordt een heel nieuw centrum met aan de tijd aangepaste lay-out en routing ontwikkeld. Het voordeel is dat de functionaliteit van dit nieuwe centrum groter is dan in een bestaand binnenstedelijk gebied gerealiseerd kan worden. Nadeel kan zijn dat het imago dat van winkelcentrum blijft, in plaats van werkelijk stadscentrum. Ook bestaat het risico dat bij veranderende marktvoorkeuren een groot gebied snel verouderd, en dat hier minder makkelijk op ingespeeld kan worden. Daarnaast heeft Hoofddorp Centrum bij de ontwikkeling van het winkelgebied last van andere retail-uitbreidingen in de omgeving. In Spijkenisse wordt net als in Alphen het centrum versterkt door slimme maar kleine ingrepen in routing, uitstraling en functie, gecombineerd met enkele grootschalige ontwikkelingen die oppervlakte, kwaliteit en uitstraling toevoegen aan het stadscentrum. De uitbreiding van het winkeloppervlakte is omvangrijk en blijkt gefaseerd uitgevoerd te moeten worden om te voorkomen dat leegstand optreedt. Hier zijn de plannen visionair en vooruitstrevend, maar moet de omslag bij de bevolking in oriëntatie op deze voorzieningen wat tijd gegund worden. Realisme blijkt, naast ontwikkelkracht en visie, een belangrijk aandachtspunt bij de ontwikkeling van retailvoorzieningen. IV. Leisure Leisure is een steeds belangrijker onderdeel van het functioneren van stadscentra. Door de toenemende welvaart en vrije tijd en het steeds belangrijker worden van imago, contacten en het vervullen van behoeften gaat het hier bovendien om een groeiende bedrijfstak. Steden die op het gebied van leisure goed weten te scoren, trekken extra bezoekers, creëren een goed imago en versterken het draagvlak voor een verdere ontwikkeling van leisure-, maar ook van andere voorzieningen. Onder leisure vallen verschillende typen voorzieningen. Theater, muziekpodia en bioscopen zijn een combinatie van cultuur en uitgaan. Typische uitgaansvoorzieningen als restaurants en cafés passen bij uitstek in veelzijdige stadscentra. Beide voorzieningen profiteren van en versterken elkaar. Leisurevoorzieningen als evenementen en manifestaties hebben invloed op het aantal bezoekers van een gebied, en kunnen het imago verder versterken. Bij de juiste combinatie hebben leisure-voorzieningen tevens invloed op de aantrekkelijkheid van een winkelgebied. Centrumstedelijke huishoudens wonen bovendien graag in de buurt van dit soort voorzieningen. De aanwezigheid hiervan werkt daarmee waardeverhogend op prijzen voor onroerend goed. Voor groeisteden bestaan mogelijkheden zich te versterken op het gebied van leisure. Realisme is hierbij echter wel geboden. De bevolking van groeisteden is wat minder uithuizig gericht dan die van grotere steden, en het gebruik van voorzieningen op het gebied van cultuur en uitgaan is eveneens wat minder. Toch is hier een duidelijke inhaalslag aan de gang. Met de realisatie van meer voorzieningen op dit gebied kan de eigen bevolking beter aan het stadscentrum gebonden worden. Ook kan de regiofunctie worden versterkt. Daarnaast levert dit een autonoom hoger gebruik van de voorzieningen op. De beoogde wisselwerking tussen verschillende functies en het gebruik hiervan is dan ook een interessante als het gaat om het creëren van meerwaarde. Als dit op de juiste manier opgepakt wordt, zullen groeisteden geleidelijk meer trekken van oudere middelgrote steden gaan vertonen. De drie onderzochte steden vertonen grote overeenkomsten waar het gaat om het versterken van de leisure-voorzieningen in het stadscentrum. Alle 3 hechten ze groot belang aan de totstandkoming van

101

een theater met voldoende capaciteit om grotere acts te programmeren. Hetzelfde geldt voor de bibliotheek: ook deze wordt als een belangrijke voorziening gezien. Daarnaast hebben alle drie de steden beleid op kunst, en wordt een centrum voor de kunsten of iets vergelijkbaars gerealiseerd. Opvallend is dat Spijkenisse een nieuwe bioscoop buiten het centrum realiseert: dit zorgt voor minder synergie dan mogelijk was geweest. Overigens bestaan ook in Alphen plannen voor een grote ontwikkeling met leisure-voorzieningen aan de rand van de stad. Gezien het beperkte draagvlak bestaat hier eveneens het gevaar van het weglekken van publiek uit het vernieuwde stadscentrum naar deze perifere locatie. Alle drie de steden vinden dat de horeca een flinke impuls kan gebruiken. Hier is de overheid voortrekker om in samenwerking met marktpartijen een beter, gevarieerder en vollediger aanbod aan horeca te creëren. De steden spelen hiermee in op de constatering dat aanbod op dit gebied vraag creëert. De eerste tekenen zijn gunstig: de horeca trekt meer publiek dan voorheen en het centrum wordt op meer verschillende tijden beter gebruikt. Overigens is op dit moment alleen in Alphen aan den Rijn een aanzienlijk deel van de leisure-voorzieningen opgeleverd. In beide andere steden staat deze tussen 2007 en 2010 op het programma. Hoe dit uiteindelijke uitpakt is vooralsnog dan ook nog niet met zekerheid te zeggen. Nauwkeurige monitoring is hier van belang om betere conclusies over voorwaarden en gevaren voor succes te kunnen trekken. Er zit wel verschil in de fasering: met name Alphen aan den Rijn maar ook Spijkenisse zien theater en aantrekkelijke horeca als een absolute voorwaarde en groeipool voor de andere ontwikkelingen in het stadscentrum. In Hoofddorp is de fasering anders: hier worden eerst woningen en winkels opgeleverd en komt de realisatie van goede leisure-voorzieningen hier enkele jaren achteraan. Het is interessant te volgen wat beter werkt als het gaat om het vergroten van het gebruik, het verbeteren van het imago en het trekken van de beoogde doelgroepen. In het geval van Alphen en Spijkenisse is sprake van een snelle onrendabele investering in de leisurevoorzieningen. Deze moet ervoor zorgen dat andere ontwikkelingen sneller verkopen en beter op waarde worden geschat. Het risico hier bestaat met name uit aanloopproblemen: er is nog niet voldoende stedelijk publiek om de voorzieningen ten volle te gebruiken. Positief punt hierbij is dat uit de literatuur blijkt dat ook bewoners van groeikernen meer van voorzieningen gebruik maken als deze aanwezig zijn. Het risico is hier dus beperkter dan op het eerste gezicht lijkt. Bovendien zorgt de aanwezigheid van culturele voorzieningen voor waardeontwikkeling van het vastgoed in een stad. Overigens zijn het risico en de onrendabele investering in Spijkenisse wel wat groter doordat het tijdelijke theater toch een stukje buiten het vernieuwde centrum ligt. De inwoners en de stad behouden deze voorziening gedurende de uitvoering van de ontwikkelingsplannen, maar voor het stadscentrum is de meerwaarde mogelijk beperkt. In het geval van Hoofddorp komt de onrendabele investering later en is het potentiële publiek bij aanvang groter. Hier zal dus wat minder geld op toegelegd moeten worden door de overheid. Hiertegenover staat dat het risico op de overige ontwikkelingen groter is. Centrumstedelijk publiek zal minder snel geneigd zijn woningen te kopen als de voorzieningen afwezig zijn. In de praktijk blijkt met name de verhuur van de appartementen hier tegen te vallen. Centrumstedelijk georiënteerd publiek kiest blijkbaar vooralsnog voor een andere stad. Pas bij oplevering van de leisure-voorzieningen kan Hoofddorp zich profileren als werkelijk complete stad. In de tussentijd zal de beoogde doelgroep zich minder tot de stad voelen aangetrokken. De risico’s voor andere delen van de ontwikkelingen liggen bij deze wijze van fasering dan ook aanmerkelijk hoger. V. Werk Werkgelegenheid is een van de zaken waar goed functionerende steden op draaien. Een creatief en innovatief klimaat is uitermate belangrijk om bedrijven en stad de kracht te geven de concurrentie met anderen aan te gaan, zich te verbeteren en in te spelen op veranderingen in de markt. Deze kwaliteit is daarmee essentieel voor het goed functioneren van stedelijke gebieden. Bovendien zorgt de aanwezigheid van bedrijven en werknemers voor extra draagvlak voor allerlei voorzieningen en voor levendigheid op straat. Het blijkt dat met name werknemers en bedrijven in de creatieve sector zich verbonden voelen met stedelijke centra. Bètawerkers en werknemers van productiebedrijven daarentegen zijn veel meer suburbaan georiënteerd. In alle gevallen maken deze werknemers wel gebruik van aanwezige voorzieningen als winkels, lunchplekken en de openbare ruimte. Het ontwikkelen van werkgelegenheid in groeisteden is een lastig punt. Voor bedrijventerreinen zijn deze vaak best aantrekkelijk, maar hoogwaardige werklocaties concentreren zich vaak in en rond de grote steden met bestaande agglomeratievoordelen. Hierdoor is het moeilijk de concurrentie aan te gaan. Wel kunnen groeisteden hun sterke punten profileren om werkgelegenheid te trekken. Een goede bereikbaarheid, de ligging nabij de grote steden en de relatief lage prijzen zijn hier voorbeelden

102

van. Dit is echter niet voor alle groeisteden weggelegd. In dat geval lijkt het verstandiger de relatie met de grotere steden te benadrukken, en in te zetten op goede verbindingen. Op deze wijze wordt de inwoners een prettige woon- en voorzieningenstad geboden op een goede reisafstand van veel werkgelegenheid. Het ontbreken van werkgelegenheid heeft dan wel een wat negatieve invloed op de overige centrumontwikkelingen, maar het is beter hier vroegtijdig op in te spelen dan te bouwen voor de leegstand. Er bestaan aanzienlijke verschillen tussen de drie steden waar het de positie van werkgelegenheid in de centrumontwikkelingen betreft. Deze zijn gerelateerd aan de huidige positie als werkstad, aan de ligging in de Randstad en aan de relatie met de omliggende steden. In Spijkenisse maakt werkgelegenheid nauwelijks onderdeel uit van de centrumontwikkelingen. De stad streeft wel naar uitbreiding van bedrijventerreinen elders in de stad. Voor hoogwaardige kantoorwerkgelegenheid is Spijkenisse echter duidelijk georiënteerd op Rotterdam en in mindere mate Den Haag. Het verbeteren van de verbindingen met deze steden heeft dan ook meer prioriteit dan het zelf aantrekken van dit type werkgelegenheid. Voor de centrumontwikkelingen betekent dit dat er weinig werknemers in het centrum te vinden zullen zijn en bepaalde voorzieningen dus niet levensvatbaar zijn. Deze realistische keuze van Spijkenisse is een verstandige: de concurrentie met grotere steden en krachtiger werkgebieden aangaan zal weinig opleveren, terwijl dit wel veel risico’s oplevert. Alphen aan den Rijn wil zich iets meer profileren op het gebied van hoogwaardige werkstad. Ook hier geldt dat de relaties met de grote steden en belangrijke werkgebieden zeer belangrijk zijn, en ook hier wordt sterk ingezet op het verbeteren van de verbindingen. Daarnaast wil Alphen haar relatief gunstige ligging gebruiken om rondom het station in beperkte mate kantoren te ontwikkelen. Hiermee moet wat meer hoogwaardige werkgelegenheid aan de stad gebonden worden. Gezien de ruimtelijke integratie van het stadscentrum en het stationsgebied zullen werknemers en bedrijven gebruik maken van de voorzieningen in het centrum. Deze synergie vergroot het draagvlak en versterkt het imago, en verbetert daarmee de kansen op succes voor beide gebieden. Hoofddorp profileert zich van de drie onderzochte steden het sterkst als belangrijke werkstad. De zeer gunstige ligging vlakbij Schiphol en Amsterdam zorgt ervoor dat Hoofddorp een groot aantal hoogwaardige kantoorfuncties herbergt. Bij de ontwikkeling van het centrum kan hiervan geprofiteerd worden. Door centrum en kantoren ruimtelijk met elkaar te verbinden worden beide gebieden levendiger en aantrekkelijker. In de huidige centrumplannen kunnen de kansen vergroot en het rendement op de investeringen verbeterd worden als dit verband sterker gelegd wordt. De gunstige ligging kan hierbij benut worden de bestaande eigen kwaliteiten verder te ontwikkelen. Verbindingen met andere steden spelen hierin een grote rol. De kansen op waardecreatie en succes op het gebied van werkgelegenheid en kantorenlocaties zijn van de drie onderzochte steden in Hoofddorp het grootst. Bovendien kunnen hier de andere voorzieningen, waaronder met name de woningmarkt, het meeste profiteren van de functie van belangrijk kantorengebied. De huidige plannen kunnen wat dat betreft nog wel een verdere verfijning en afstemming gebruiken. Dit zal in de tweede fase van de centrumontwikkelingen, vanaf 2010, opgepakt moeten worden. In Alphen kan het rendement gezien de mogelijkheden net zo groot zijn, maar zullen de investeringen op dit gebied beperkter moeten zijn. In Spijkenisse wordt vrijwel helemaal afgezien van investeringen in kantoorlocaties. Dit beperkt hier het risico sterk. VI. Opleidingsfaciliteiten Opleidingsfaciliteiten spelen een grote rol in het vasthouden en trekken van jongeren en startende huishoudens. Dit zorgt op zijn beurt weer voor een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling, voor nieuwe aanwas van huishoudens, voor draagvlak voor een aantal voorzieningen en voor een beter imago. Goede steden bieden dan ook een keur aan opleidingen, die bovendien zorgen voor vernieuwing van de economie en aantrekkingskracht op bedrijven die graag gebruik maken van het aanwezige kennisniveau. Groeisteden zijn vaak onderbedeeld op het gebied van opleidingen. Tot aan de middelbare school vervullen zij een regiofunctie, maar voor hoger onderwijs zijn zij aangewezen op de omliggende oudere steden. Het trekken van een hogeschool heeft een positieve invloed op de aantrekkingskracht op jongeren, op het imago en op het gebruik van voorzieningen. Dit lastige traject is daarom zeker de moeite waard om ingezet te worden. Hiervan kan een hele stad, maar zeker een stadscentrum profiteren. Alle onderzochte steden zijn zich bewust van het gebrek aan onderwijsfaciliteiten. De enige die hier ook daadwerkelijk wat aan doet is Hoofddorp. Deze stad is er inmiddels in geslaagd een Hbo-instelling aan zich te binden om (voorlopig een beperkt aantal) opleidingen in de stad aan te bieden. De locatie

103

van deze hogeschool, aan de rand van de centrumontwikkelingen, is bovendien gunstig om een positieve invloed op dat centrum uit te kunnen oefenen. In beide andere steden staat het trekken van hoger onderwijs wel op de agenda, maar vooralsnog is hier nog geen resultaat op te zien. Voor de stad als geheel, maar zeker voor de centrumontwikkelingen is dit een gemiste kans: studenten zorgen voor levendigheid en voor draagvlak van voorzieningen. Bovendien is dit een categorie mensen die groeisteden nu vaak verlaat om zich in de buurt van een opleiding te vestigen. Door het trekken van een eigen opleiding blijft een deel van deze jonge mensen behouden voor de stad. Opvallend is dat Hoofddorp wel een hogeschool in het centrum heeft staan, maar dat starters- of studentenwoningen geen onderdeel van de centrumontwikkelingen uitmaken. Ook dit is een gemiste kans: deze groep woont graag in het centrum, en voegt bovendien waarde toe qua draagvlak en levendigheid. In Spijkenisse, waar geen hogeschool gevestigd is, hebben starterswoningen weer wel een plek in het centrum gekregen. Alphen ontbeert vooralsnog beide in het stadscentrum. Voor alle steden valt winst te behalen door de plannen op dit vlak meer in evenwicht te brengen. Dit hoeft niet per se door middel van nieuw te bouwen starterswoningen. Zoals eerder gezegd kan het bij het centrum trekken van omliggende buurten een positieve invloed hebben op het aantal starterswoningen in het centrum. Juist in deze buurten is vaak sprake van verouderde en kleine woningen, die bij uitstek geschikt zijn voor starters. Hier is voor steden nog winst te behalen. Als dit gecombineerd wordt met opleidingen, ontstaat een meer volwaardige stad met een diverse bevolking, en meer draagvlak voor centrumvoorzieningen. VII. Samenhang en identiteit Belangrijk is ook de juiste samenhang van de verschillende voorzieningen. Zonder jeugd is een discotheek overbodig, zonder centrumbewoners zal een avondwinkel minder klandizie hebben. Ook grotere voorzieningen als een theater kunnen alleen bestaan als deze in de juiste omgeving staan. De samenhang van de verschillende voorzieningen en gebruikers is zeer bepalend voor een werkelijk stedelijk klimaat. Als in een stad of stadscentrum verschillende voorzieningen aanwezig zijn die elkaar ondersteunen, kan een innovatieve, uithuizige en levendige omgeving bestaan. Werknemers in kantoren kunnen dan lunchen in horecavoorzieningen, bezoekers van een restaurant kunnen ’s avonds naar het theater, en bewoners vinden voldoende voorzieningen om in de meest uiteenlopende behoeftes te voorzien. Juist in groeisteden, waar dit proces van centrumvorming in kortere tijd en meer gepland dan in oudere steden vormgegeven wordt, is nauwkeurige monitoring, de juiste combinatie van voorzieningen, flexibiliteit en kennis van stad en bevolking van groot belang bij het ontwikkelen van een centrumstedelijk milieu. Deze moet, naast draagvlak, kruisbestuiving en combinatiebezoek, ook zorgen voor identiteit. In groeisteden zijn de inwoners, met name de generaties die niet in de stad geboren zijn, minder verbonden met de eigen woonplaats dan elders. In nieuwere generaties neemt deze binding overigens toe. Het verbinden van het ontstaan van een identiteit aan de centrumontwikkeling kan dit proces een zeer sterke impuls geven. Uiteindelijk is dit goed voor het draagvlak en het gebruik van allerlei voorzieningen, en daarmee voor de verdere ontwikkeling van de stad. Ook de fasering van de realisatie van voorzieningen is van groot belang. Als eerst woningen en pas dan voorzieningen worden opgeleverd, is het stadscentrum niet erg aantrekkelijk voor stedelijk georiënteerde huishoudens, en komt de verkoopbaarheid van de woningen onder druk te staan. Als dit andersom gebeurt kan er een gebrek aan draagvlak voor de nieuwe voorzieningen zijn. Dit is dan ook een zorgvuldig proces. Hierin is een belangrijke rol voor de lokale overheid weggelegd. Deze kan zorgen voor snel zichtbare resultaten die op de overige ontwikkelingen vooruit lopen, om zo het vervolg beter mogelijk te maken. De drie onderzochte steden zijn alle drie doordrongen van de noodzaak van het combineren van verschillende voorzieningen. Alle drie gebruiken ze horeca om een winkelgebied aantrekkelijker te maken en de verblijfsduur en bestedingen te vergoten. Ook zorgen ze, hoewel in variërende omvang, met het toevoegen van woningen voor een vergroting van draagvlak en levendigheid. Alle drie realiseren met overheidsgeld cultuurdragers als een theater en bioscoop, die zowel meerwaarde moeten leveren als ontlenen aan andere ontwikkelingen op het gebied van horeca, zoals restaurants en cafés. Hierbij worden kenmerken van de eigen bevolking goed meegenomen in de ontwikkelingen. De grootse en meest welvarende stad, Hoofddorp, zet wat de centrumontwikkeling het grootst en grootschaligst in. Spijkenisse is op bijna alle gebieden de meest bescheidene, wat gezien de bevolkingsopbouw en regiofunctie verstandig is. Alphen aan den Rijn zit steeds tussen beide uitersten in. Ook dit volgt goed uit de bevolkingsopbouw en de regionale positie.

104

De onderzochte steden hebben dus een aantal zaken gemeen, maar er bestaan ook een aantal grote verschillen, zowel onderling als met de aanbevelingen uit de literatuur. Deze zijn te vinden in de wijze waarop voorzieningen door elkaar voorkomen, in de fasering van de realisatie, in de onderlinge meerwaarde die verwacht wordt, en in de identiteit die nagestreefd wordt. Waar dit te maken heeft met regionale, historische en bevolkingsverschillen zijn deze vaak terecht, en is het realisme dat uit de plannen spreekt goed. Soms echter is sprake van gemiste kansen, van verkeerde vooronderstellingen of van zaken die op minder dan optimale wijze worden ingezet. Dit is nadelig voor het betreffende onderdeel van de centrumontwikkeling, maar ook voor het proces in zijn geheel, omdat mogelijke combinatievoordelen, kruisbestuiving en onderlinge meerwaarde niet optreden. Uiteindelijk vermindert dit de kansen van het stadscentrum zich te ontwikkelen tot een werkelijk centrumstedelijk milieu. Dit is op zijn beurt weer nadelig voor het rendement op de investeringen. Een van de meest opvallende verschillen is de ruimtelijke samenhang van de diverse functies. Alphen aan den Rijn en Spijkenisse gaan er van uit dat de verschillende voorzieningen naast en door elkaar moeten worden gerealiseerd om een optimale wisselwerking tot stand te brengen en een werkelijk multifunctioneel centrumgebied te doen ontstaan. Hoofddorp echter zorgt er weliswaar voor dat alle voorzieningen in het centrum aanwezig zijn, maar bakent ruimtelijke gebiedjes af, die met nadruk voor een bepaalde voorziening zijn bedoeld. Hiermee blijft het gebied toch wat meer monofunctionele trekken vertonen. Dit heeft voordelen waar het gaat om overlast tussen functies, maar nadelen op de levendigheid, de multifunctionaliteit en het gevoel van stedelijkheid. Het is interessant te monitoren welke effecten dit heeft op het gebruik van het centrum en op de meerwaarde die de verschillende voorzieningen voor elkaar kunnen hebben. Ook in de fasering van de ontwikkelingen zijn verschillen te zien. Alphen aan den Rijn maar ook Spijkenisse realiseren culturele voorzieningen als eerste om zo als groeipool en drager voor het ontstaan van een levendig en aantrekkelijk centrum te dienen. Deze voorzieningen vormen in Hoofddorp juist veel meer het einde van een proces waarin eerst woningen en winkels worden gerealiseerd. In het eerste geval is het idee dat de initiële onrendabele investering een proces van waardevermeerdering en toenemende aantrekkelijkheid op gang brengt die de verkoopbaarheid en het gebruik van andere voorzieningen versterkt. In het tweede geval wordt er van uit gegaan dat eerst het draagvlak aanwezig moet zijn om bepaalde voorzieningen te kunnen realiseren. Hierbij is een kritische kanttekening dat mogelijke gebruikers van het stadscentrum in eerste instantie minder aangetrokken worden tot dat gebied, omdat de benodigde voorzieningen nog niet aanwezig zijn. Dit lijkt een aanzienlijk risico in te houden. De verhuurbaarheid van centrumstedelijke appartementen in Hoofddorp valt inderdaad wat tegen, mede omdat deze vooralsnog geen aantrekkelijke leisure-voorzieningen in de directe omgeving bieden. Potentiële bewoners zullen daarom minder snel juist voor deze locatie kiezen. In Alphen en Spijkenisse daarentegen wordt bij de werving van nieuwe bewoners nadrukkelijk ingezet op de reeds gerealiseerde voorzieningen. De opvatting in die steden is dat juist de aanwezigheid van die voorzieningen grote meerwaarde creëert. Het gebruik van deze voorzieningen volgt vervolgens vanzelf. In de praktijk blijkt ook hier de verhuurbaarheid niet altijd optimaal. Dit heeft hier echter meer te maken met de afstemming tussen woningtype en doelgroep dan met het uitblijven van voorzieningen. De onderzochte groeisteden lijken zich alle drie bewust van de noodzaak tot het doen ontstaan van een eigen identiteit, die inwoners en bezoekers aan stad en stadscentrum bindt. Onbewust is dit streven ook onderdeel van de ontwikkelingen in het stadscentrum. Met name Hoofddorp zet hier sterk op in, niet alleen in het centrum maar in de hele stad. Hiermee moet een vooruitstrevend imago gecreëerd worden, dat recht doet aan de pioniersmentaliteit in de polder, en dat ervoor zorgt dat nieuwe bedrijven, inwoners en bezoekers de stad en de gemeente Haarlemmermeer steeds meer weten te vinden. Alphen aan den Rijn en Spijkenisse steken hier wat minder energie in, alhoewel ook hier het streven naar eigenheid duidelijk in de centrumplannen valt terug te lezen. Door het organiseren van evenementen en campagnes, maar bijvoorbeeld ook door de inrichting van de openbare ruimte, de architectuur en de nadruk op eigenheid in plaats van verbondenheid met de omliggende steden, moet ook hier een meer eigen identiteit ontstaan. De generaties die in de steden zelf zijn geboren hebben dit gevoel bovendien al sterker dan hun hiernaartoe verhuisde ouders. Geleidelijk lijkt de gewenste eigen identiteit dan ook te ontstaan.

105

Spijkenisse zet vooral in op het zich wat meer los van Rotterdam manifesteren. Deze klus lijkt al moeilijk genoeg. Daarnaast wil het zich meer profileren als centrumstad van Voorne-Putten. Alphen aan den Rijn, ruimtelijk gezien de meest zelfstandige stad van de drie, zal wat gemakkelijker kunnen slagen in het zich manifesteren als eigen stad. Dit voordeel resulteert echter eerder in verminderde inzet op imago en identiteit, dan op het behalen van sneller resultaat. Hier blijven kansen liggen. Hoofddorp zet het sterkst in op een eigen identiteit, terwijl deze stad mogelijk het meest van de drie verbonden is met de nabijgelegen luchthaven Schiphol en stad Amsterdam. Dit laatste wordt echter vooral gebruikt om zich verder te profileren als bijzonder gebied. Ook hier is ruimte voor verbetering, maar van de drie onderzochte steden slaagt Hoofddorp hier het beste in.

106

e. Overige factoren I. Kwaliteit Kwaliteit in voorzieningen en openbare ruimte is van toenemend belang bij het trekken van gebruikers en bezoekers. De consument heeft steeds meer mogelijkheden en steeds hogere eisen. Inrichting van de openbare ruimte en aansluiting van voorzieningen op de wensen van de doelgroep zijn bijzonder belangrijk om aantrekkelijk te zijn voor de beoogde doelgroepen. Voor groeisteden bestaan op dit gebied een aantal kansen. De maakbaarheid en beschikbare ruimte zijn over het algemeen groter dan in oudere steden. Dit betekent dat groeisteden meer dan gemiddeld kunnen inspelen op wensen en eisen op dit gebied. Als dit op de juiste manier gebeurt, zal de aantrekkelijkheid en aantrekkingskracht van een centrum toenemen, en ontstaan nieuwe kansen voor dit centrum. Op meso-niveau gaat het hierbij om de ligging van voorzieningen ten opzichte van elkaar en van bronpunten als een parkeerplaats. Op microniveau zijn de aanwezigheid van onderscheidende kenmerken als kunst maar ook rustbankjes en fietsenstallingen van belang. Hier ga ik in dit onderzoek niet nader op in, maar deze zaken zijn wel van groot belang voor het succes van stadscentra. Goede centrumontwikkeling geeft dergelijke aandachtspunten een belangrijke plaats in het denken over de stad, en in de wijze waarop een gebied wordt ingericht. Inde onderzochte steden blijkt veel aandacht te zijn voor kwaliteit. Dit uit zich in het verbeteren van looproutes, ruimtelijke samenhang, uitstraling, nieuwe voorzieningen en invulling van de openbare ruimte. De drie steden lijken ervan doordrongen te zijn dat de toenemende aandacht voor dit onderwerp voor hen een kans vormt zich te profileren, en de concurrentie aan te gaan met oudere steden, waar deze maakbaarheid wat kleiner is. Alle drie creëren ze aantrekkelijke en hanteerbare pleinen waar het levendige nieuwe stadscentrum vorm moet krijgen. Overal is aandacht voor de inrichting van de straat en voor de effecten van uitstraling op aantrekkelijkheid. Aandachtspunt is het verbeteren van bestaande stukken stadscentrum. Deze blijven bij de ontwikkelingen soms wat achter, terwijl hier het effect en daarmee het rendement van relatief beperkte investeringen juist groot kan zijn. Bereikbaarheid blijkt een belangrijk criterium te zijn voor alle mogelijke voorzieningen. Stadscentra die de bereikbaarheid optimaliseren, hebben een voordeel ten opzichte van centra waar dit niet gebeurt. Voor groeisteden liggen hier kansen: hun stadscentra zijn over het algemeen wat beter per auto bereikbaar dan die van oudere steden. Als zij deze kwaliteit weten te gebruiken en te combineren met goed beschikbare parkeerruimte, geeft hen dit een concurrentievoordeel ten opzichte van de oudere binnensteden. De drie onderzochte steden zijn goed doordrongen van dit feit. Alle drie zorgen ze voor een uitbreiding van de parkeerruimte, vooral midden in of onder het centrum. Daarnaast is overal aandacht voor de bereikbaarheid naar het centrum toe, en vormen bijvoorbeeld parkeerverwijs-systemen een extra kwaliteit. Daarnaast heeft ook de bereikbaarheid per openbaar vervoer en fiets de aandacht. Opvallend in Spijkenisse is dat niet de verbinding met het metrostation wordt gezocht. In Alphen aan den Rijn en Hoofddorp is het verbinden van het treinstation met het centrum juist een belangrijk onderdeel van de centrumontwikkelingen. Gezien de invloed van een dergelijke voorziening op de waarde van vastgoed is dit laatste veruit te prefereren. II. Stedelijkheid Stedelijkheid is het containerbegrip waarin een goed functionerend en aantrekkelijk stadscentrum gevat kan worden. Echte stedelijkheid uit zich in een omvangrijke en hectische mix van de meest uiteenlopende voorzieningen. Alle in dit hoofdstuk genoemde factoren en voorzieningen zijn hierop van invloed. Het is de vraag of groeisteden werkelijk stedelijk kunnen worden. De vraag is of zij de concurrentie met andere steden moeten proberen aan te gaan, of dat zij zich beter kunnen profileren als onderdeel van de grotere Randstad. Dit laatste levert het voordeel van de nabijheid van andere steden met hun bijzondere voorzieningen, maar dan wel gecombineerd met een aantal eigen kwaliteiten op het gebied van wonen, retail en leisure. In dat geval is het nastreven van stedelijkheid, zoals alle groeisteden zeggen te doen, wat teveel van het goede. Als bijzonder gebied in de stedelijke Randstad kunnen de groeisteden wel hun eigen accenten leggen en op verschillende punten streven naar een meer stedelijk karakter. Echt volledige stedelijkheid zal op deze schaal echter moeilijk te realiseren zijn. Bovendien is het maar zeer de vraag of dit wel is wat de groeisteden uit dit onderzoek nastreven. Eerder zijn hun centrumontwikkelingen erop gericht een minder monofunctioneel, aantrekkelijker en

107

vollediger imago en gebruik te realiseren. Dit is in het geval van de groeisteden ook verre te prefereren boven het nastreven van een werkelijk volledige stad. De historische en ruimtelijke context van deze steden in de Randstad is hier niet op ingericht, en dit brengt grote risico’s met zich mee. Hoofddorp profileert zich van de drie steden het meeste als nieuwe volledige stad. De nabijheid van Schiphol en Amsterdam en het grote verzorgingsgebied van de kantoorlocaties maken ook dat Hoofddorp op dit gebied meer kansen heeft dan de andere twee steden. Spijkenisse zit aan de andere kant van het spectrum. Op het gebied van wonen, retail en leisure probeert de stad met name de eigen inwoners een gevarieerde omgeving te bieden. Tegelijkertijd blijft de stad voor echt stedelijke voorzieningen, werk en opleiding onderdeel van de Rotterdamse regio, en daarmee afhankelijk van de nabijheid van en verbinding met Rotterdam. Alphen aan den Rijn bevindt zich tussen beide andere steden in. De stad streeft naar een wat uitgebreider werkmilieu, zoekt hierbij duidelijk de combinatie met de overige voorzieningen in het centrum, en is ruimtelijk wat minder verbonden met de omliggende steden. Toch zijn juist die verbindingen ook voor Alphen essentieel om zich met name als aantrekkelijke woonstad te profileren, met veel hoogwaardige werkgelegenheid binnen reisafstand.

108

f. Overheidsingrijpen Overheden kunnen het totstandkomen van een stedelijker stadscentrum stimuleren door middel van het creëren van een groeipool. Dit is een bedrijf of voorziening met eigen aantrekkingskracht, die een versterkend proces op gang brengt. Waar dit echter marktcontrair gebeurt, zijn de mogelijkheden op succes van een dergelijke groeipool beperkt. De markt gaat in dat geval zijn eigen gang. Als echter aangesloten wordt bij bestaande kwaliteiten, kan een dergelijke voorziening wel degelijk positieve invloed uitoefenen op de kansen voor een stad en bijdragen aan grotere kansen en een hoger rendement. Daarnaast kan de overheid door betrokkenheid bij het proces van centrumontwikkeling zorgen voor verhoogd vertrouwen bij marktpartijen, voor een goede voortgang bij het proces, en voor betrokkenheid en draagvlak onder burgers. De overheid is hiermee een belangrijke speler in het proces van herontwikkeling van stadscentra. In groeisteden is deze invloed minstens zo groot als bij oudere steden. De maakbaarheid en beschikbare ruimte zijn er wat groter, net als de impact op het leven van de inwoners. Daarom zijn zowel de noodzaak als de mogelijkheden voor de lokale overheid betrokken te zijn bij de herontwikkeling van het stadscentrum van groot belang. In de drie onderzochte steden blijkt de overheid ook daadwerkelijk nauw betrokken bij de centrumontwikkeling. Over het algemeen is zij initiërend, sturend en ook uitvoerend en risicodragend betrokken bij de realisatie van een beter stadscentrum. De overheid zelf, maar ook betrokken ontwikkelaars en marktpartijen, erkennen dat deze betrokkenheid van groot belang is om de realisatie van voorzieningen tot stand te brengen. In alle drie de steden draagt de lokale overheid bovendien middels onrendabele investeringen in belangrijke voorzieningen bij aan het ontstaan van een aantrekkelijk en veelzijdig centrummilieu. Persoonlijke betrokkenheid van het dagelijks bestuur van de gemeente zowel als een goed functionerend ambtelijk apparaat zijn hierbij essentieel.

109

g. Conclusie De drie onderzochte steden laten een aantal opvallende overeenkomsten zien in de wijze waarop zij hun stadscentra vernieuwen om zo een meer volledige stad te worden. Zo streven zij alle drie naar een uitbreiding van de voorzieningen op het gebied van retail en leisure. Ook het toevoegen van woningen in het stadscentrum vormt bij alle drie de steden een belangrijk onderdeel van de centrumontwikkelingen. Daarnaast is kwaliteit van openbare ruimte, gebouwen, voorzieningen en uitstraling bij alle drie de steden een belangrijk onderdeel van de centrumontwikkelingen. In de wijze waarop de lokale overheid betrokken is en zou moeten zijn bij centrumontwikkeling bestaan eveneens grote overeenkomsten tussen de drie steden. Toch zijn er ook een aantal belangrijke verschillen. Soms is hier over nagedacht en zijn de verschillen bewust en verklaarbaar, soms ook lijkt sprake te zijn van een gemiste kans of een suboptimale ontwikkeling, terwijl de mogelijkheden voor verdere verbetering wel aanwezig zijn. Opvallend verschil is de wijze waarop met andere kenmerken van stedelijkheid, zoals werk en opleiding, wordt omgegaan. Ook de band met oudere, omliggende steden werkt in de drie onderzochte steden op een andere manier door in de centrumontwikkeling. Waar Hoofddorp ernaar streeft al deze voorzieningen binnen de stad en in aansluiting op het stadscentrum te realiseren, verlaat met name Spijkenisse zich in veel sterkere mate op de band met de omliggende steden op dit gebied. Alphen aan den Rijn bevindt zich wat dat betreft in het midden. Er worden wel kantoren aan het centrum toegevoegd, maar de omvang hiervan is beperkt. Bovendien ontbreken zowel in Spijkenisse als Alphen faciliteiten voor hoger onderwijs, terwijl deze in Hoofddorp nadrukkelijk wel onderdeel uitmaken van de ontwikkelingen die een volledige stad moeten opleveren. De kansen hierop zijn daarom voor Hoofddorp sterker aanwezig. Voor de overige steden zou meer aandacht voor dit onderwerp de centrumontwikkelingen zeker ten goede komen. Deze ontwikkeling dient overigens wel gecombineerd te worden met een vergroting van het aanbod van starterswoningen, om zo de studenten ook als inwoner vast te houden of te trekken. De bereikbaarheid van de onderzochte steden is met bovenstaande verbonden. De kwaliteiten op het gebied van wonen, retail en leisure kunnen alleen aantrekkelijk zijn als de steden goede verbindingen hebben met de omliggende werkgebieden. Ook eventuele werkgebieden binnen de stad moeten goed ontsloten zijn, om werknemers en bedrijven van buiten te trekken. Bereikbaarheid (zowel met andere steden als binnen het centrum) is bij alle drie de onderzochte steden een belangrijk onderwerp in de centrumontwikkelingen. Ook de wijze waarop met historie en bestaande structuren wordt omgegaan verschilt. Spijkenisse en Alphen aan den Rijn proberen zich met de centrumontwikkelingen meer te profileren als een historisch gegroeide stad, met herkenbare en oude structuren, die in een modern jasje gestoken zijn. Hoofddorp daarentegen laat het verleden nadrukkelijk achter zich en ontwikkelt een zeer modern en grootschalig vormgegeven stadscentrum. Het voordeel hiervan is dat snel ingespeeld wordt op veranderende wensen en eisen van ondernemers en gebruikers. Het nadeel is dat de door het publiek gekoesterde historische sfeer volledig afwezig is, en dat bij veranderingen in voorkeuren een groot deel van het stadscentrum tegelijkertijd veroudert. Het is interessant te volgen hoe beide categorieën steden zich op dit gebied verder ontwikkelen. In de fasering van de centrumontwikkelingen zijn aanzienlijke verschillen te vinden. Alphen aan den Rijn realiseert als eerste een aantal belangrijke leisure-voorzieningen om zo de overige centrumontwikkelingen een stimulans te geven. Spijkenisse is van de noodzaak hiertoe doordrongen maar kan hier in de fasering moeilijker rekening mee houden. Middels tijdelijke voorzieningen wordt toch vanaf het begin een groot voorzieningenniveau geboden. Hoofddorp realiseert de leisurevoorzieningen pas als de andere ontwikkelingen achter de rug zijn. Hier zit risico voor de levensvatbaarheid van andere voorzieningen in. Stedelijkheid zoals de drie onderzochte steden dat nastreven lijkt wat beperkter te zijn dan de stedelijkheid van echt grote steden. De bevolking is hier simpelweg niet omvangrijk genoeg voor. Bovendien zijn de inwoners van groeisteden toch wat suburbaner ingesteld. Daarnaast geldt dat in de Randstad de band met en de nabijheid van andere steden zo groot is, dat vooral uit de wisselwerking voordelen behaald kunnen worden. De onderzochte groeisteden zorgen, in verschillende mate, voor een aantrekkelijk centrum zonder volledigheid na te streven. Deze volledigheid behalen zij door de nabijheid en wisselwerking met de andere steden te benadrukken. Wat dat betreft kan de Randstad misschien beter als de stedelijke omgeving gezien worden, waarbinnen de onderzochte groeisteden ieder op een eigen manier zich probeert te profileren als en aantrekkelijk vestigingsmilieu voor bepaalde doelgroepen.

110

7.

Conclusies en aanbevelingen

a. Inleiding De probleemstelling van dit onderzoek luidt: Op welke wijze voegen voormalige groeisteden in Nederland door middel van herontwikkeling waarde toe aan hun stadscentra, en wat kunnen zij uit de literatuur en van elkaar leren? In dit onderzoek heb ik allereerst aan de hand van literatuuronderzoek een theoretisch kader gevormd van aandachtspunten en succesfactoren voor stadscentra en centrumontwikkeling. Vervolgens heb ik deze vertaald naar de specifieke situatie van voormalige groeisteden in Nederland. Deze vertaling vormde de basis voor drie casestudies van steden die hard bezig zijn hun stadscentra te herontwikkelen en daarmee een meer volledige stad te worden. Alphen aan den Rijn, Hoofddorp en Spijkenisse kennen hierin een aantal overeenkomsten, maar er bestaan ook duidelijke verschillen tussen de drie steden. Daarnaast gaf een analyse van deze steden aan de hand van het theoretisch kader verdere inzichten in hoe de praktijk zich verhoudt tot de in de literatuur gevonden succesfactoren. In dit laatste hoofdstuk zet ik deze allemaal nog een keer op een rij en trek ik een aantal conclusies over de praktijk van centrumontwikkeling in voormalige groeisteden in Nederland. Daarnaast doe ik een aantal aanbevelingen voor hoe de onderzochte, of vergelijkbare, steden, hun centrumontwikkelingen krachtiger en kansrijker in kunnen zetten om de beoogde doelstellingen beter en sneller te realiseren.

111

b. Conclusies Dichtheid, agglomeratievoordelen, interactie en innovatie Bij het succesvol functioneren van stedelijke gebieden en stadscentra is een aantal zaken van belang. Dichtheid van inwoners en voorzieningen zorgt voor draagvlak, specialisatie en ontmoeting, die op hun beurt weer agglomeratievoordelen veroorzaken. Goed functionerende stadscentra, steden en regio’s hebben hiermee een eigen kwaliteit, die ervoor zorgt dat deze steden extra aantrekkelijk zijn voor nieuwe functies en gebruikers en zich verder ontwikkelen. Zo ontstaat een innovatieve omgeving gebaseerd op interactie, ontmoeting en vernieuwing. Dankzij deze vernieuwing passen steden zich aan aan nieuwe omstandigheden en verbeteren zo hun economische, culturele en sociale positie. Uiteindelijk ontstaat een voor uiteenlopende doelgroepen aantrekkelijk gebied, dat zichzelf dankzij agglomeratievoordelen, een groot draagvlak en een innovatieve omgeving verder versterkt. De concurrentiekracht neemt toe en een stad heeft extra aantrekkingskracht op nieuwe gebruikers en voorzieningen. Dit proces heeft grote invloed op het succesvol functioneren van stadscentra en op de economie, waardeontwikkeling en het culturele en sociale leven in deze gebieden. De drie onderzochte steden realiseren een stedelijker stadscentrum om zich zo te ontwikkelen tot een meer volledige stad. Ze kampen alle drie te met het spanningsveld tussen enerzijds het imago en de bevolking van een relatief monofunctioneel suburbaan woonmilieu, en anderzijds de wens een meer diverse en volledige stad met bijbehorende voorzieningen en milieus te worden. Ze streven naar verdichting van voorzieningen en gebruikers, zonder de huidige doelgroepen en kwaliteiten te vergeten. Zo moet een levendiger en intensiever gebruikte omgeving ontstaan. Hier lijken de verschillende steden goed in te slagen. Door de ontwikkelingen ontstaat een stadscentrum dat aantrekkelijk en veelzijdig is ingericht en vaker wordt gebruikt door meer verschillende doelgroepen. Hierbij combineren de steden de eigen kwaliteiten goed met nieuwe voorzieningen, die zowel de huidige als nieuwe doelgroepen aan het stadscentrum binden. De hierbij benodigde zorgvuldigheid, betrokkenheid, lange adem, visie en realisme lijken in de onderzochte steden voldoende aanwezig. Inpassing in bestaande stad Voor consumenten is een kenmerkende en liefst historisch gegroeide omgeving een belangrijke bepalende factor in hun keuzegedrag, met name waar het gaat om het gebruik van voorzieningen voor retail en leisure. Voormalige groeisteden hebben op dit gebied minder te bieden dan oudere steden, en moeten hier in hun centrumontwikkelingen aandacht voor hebben. Dit blijkt op uiteenlopende wijze te gebeuren. In Spijkenisse en Alphen aan den Rijn is sprake van een zorgvuldige inpassing van grote en ingrijpende nieuwe ontwikkelingen in de bestaande bebouwing en structuren. Deze hebben een positief effect op die bestaande bebouwing, waardoor de investeringen indirect meerwaarde voor de omgeving hebben. Zo ontstaat een meer historisch gevormd centrum, dat bovendien in de toekomst eenvoudiger is aan te passen aan veranderende consumenten- of bedrijfsvoorkeuren. Nadeel is dat bestaande zwakke punten op deze manier minder snel verdwijnen en van invloed blijven op het functioneren en de waarde van het stadscentrum. In Hoofddorp is sprake van volledige herontwikkeling van grote delen van het stadscentrum. Grootschaligheid, volledige vernieuwing en maakbaarheid van ruimte en voorzieningen voeren hier de boventoon. De investeringen zijn groot, net als de effecten op het bestaande gebied. Voordeel is dat het centrum zich snel aanpast aan veranderde wensen en voorkeuren van consumenten, winkeliers en beleggers. Nadeel is de versnelde afschrijving van grote delen van het centrumgebied als voorkeuren opnieuw veranderen, met een negatieve invloed op waarde en rendementen. Ook bestaat de kans dat een dergelijke ingrijpende ontwikkeling het imago van een nieuwbouwlocatie behoudt en daarmee niet voldoet aan de voorkeur van consumenten voor een historisch gegroeide omgeving. Interessant is in een later stadium te analyseren hoe deze verschillen in de praktijk uitpakken. Door dit te monitoren kunnen uitspraken gedaan worden over het belang van een historisch gegroeid stadscentrum, de mogelijke voordelen van grootschalige nieuwbouw en de effecten van beide types ontwikkelingen op imago, aantrekkingskracht en waardeontwikkeling van het stadscentrum. De koppeling met elders in de stad aanwezige assets speelt in geen van de onderzochte steden een grote rol. Het stadscentrum wordt uitgebreid met voorheen braakliggende terreinen, maar nergens wordt echt gebruikt gemaakt van kwaliteiten in wijken direct rond het centrum, of van belangrijke voorzieningen elders in de stad. Eerder bleek dat juist dergelijke combinaties de risico’s verlagen en het rendement verhogen. Bereikbaarheid en parkeermogelijkheden, een belangrijk onderdeel van goede stadscentra, staan bij alle drie de onderzochte steden bovenaan. De steden zijn ervan doordrongen dat dit een van hun belangrijkste concurrentievoordelen is, en maken dit tot een speerpunt van de ontwikkelingen.

112

Multifunctionaliteit Multifunctionaliteit is een zeer belangrijk kenmerk van goed functionerend stadscentra. Het door elkaar voorkomen van verschillende voorzieningen voor uiteenlopende doelgroepen zorgt voor intensief en meervoudig gebruik van de ruimte in tijd, doelgroep en type voorziening. Deze stedelijkheid heeft weer een positieve invloed op de interactie tussen en creativiteit van de verschillende doelgroepen, bedrijven en voorzieningen. Dit laatste is de essentie van goed functionerende centrumstedelijke gebieden, die zo hun eigen aantrekkingskracht op nieuwe gebruikers en voorzieningen krijgen. Zo passen ze zich aan aan veranderende omstandigheden en blijven ze gezond en aantrekkelijk. Bovendien worden juist stedelijk georiënteerde doelgroepen aangetrokken door multifunctionele omgevingen, die dus van belang zijn voor het goed functioneren van stadscentra. Multifunctionaliteit in stadscentra zou moeten bestaan uit diverse opleidingsfaciliteiten, hoogwaardige en veelzijdige werkgelegenheid, aantrekkelijke woningen voor uiteenlopende doelgroepen, voldoende aanbod van voorzieningen voor cultuur en vrijetijdsbesteding en een kwalitatief hoogwaardig en gevarieerd winkelaanbod. Dit alles moet gecombineerd worden met uitstraling, imago, levendigheid en bereikbaarheid. De onderzochte steden willen een levendig en centrumstedelijk milieu realiseren middels het mengen van voorzieningen en door het stimuleren van uiteenlopend gebruik van voorzieningen en ruimte op verschillende tijdstippen en dagen door uiteenlopende doelgroepen. Hierbij moeten groeisteden zich wel bewust zijn van hun bijzondere ontstaansgeschiedenis, en van de band met en regionale positie tussen de omliggende oudere steden. Ook hier dient visie gekoppeld te worden aan realisme. Onderwijs trekt nieuwe inwoners, houdt bestaande jongeren in de stad, heeft een positief effect op het imago van een stad en zorgt bovendien voor draagvlak voor en levendigheid in het stadscentrum. Dit is dan ook een belangrijke voorziening voor echte steden, die bovendien gekoppeld moet worden met huisvesting voor deze doelgroep. Wat het trekken van onderwijsfaciliteiten betreft blijken er grote verschillen tussen de verschillende steden te zitten. Waar Hoofddorp daadwerkelijk een hogeschool aan zich heeft weten te binden, komen Alphen en Spijkenisse vooralsnog niet verder dan de wens dit ook te doen. Zolang deze steden hier niet in slagen, loopt de transformatie tot volledige stad risico. Extra aandacht en inspanning voor dit onderdeel zou dan ook op zijn plaats zijn. Werkgelegenheid is een belangrijke factor voor goed functionerende steden. Groeisteden blijken kansrijk als vestigingsplaats voor sectoren als ICT. Ook kunnen zij profiteren van hun relatief goede bereikbaarheid en de nabijheid van de grote steden. Op het gebied van werk blijken grote verschillen tussen de onderzochte steden te bestaan. Deze zijn te verklaren door de groeipotentie van de stad, de regiofunctie en de ligging en bereikbaarheid van de verschillende steden. Hoofddorp zet dankzij de gunstige ligging bij Schiphol en Amsterdam in op het realiseren van hoogwaardige werkgebieden met een (inter)nationale uitstraling. Alphen aan den Rijn blijft wat bescheidener, maar heeft wel een duidelijke ontwikkeldoelstelling in met name het stationsgebied. Spijkenisse maakt werkgelegenheid nauwelijks tot onderdeel van de ontwikkelingen in het centrum. Hier wordt vooral aangesloten op de nabijheid van gebieden elders in de regio. Het wel of niet trekken van werkgelegenheid heeft op zijn beurt weer effecten op de ontwikkelingen in het stadscentrum als geheel, op de mogelijkheden en de risico’s voor de toekomst. Aan de ene kant is het verstandig de risico’s op dit gebied te verkleinen door realistisch te zijn, aan de andere kant is het voor een volwaardige stad van belang ook hoogwaardige werkgelegenheid aan zich te binden. Voor huishoudens zijn omgeving, karakter van de stad, woningaanbod en zaken als imago en identiteit van belang bij hun keuze voor en binding aan een stad. Historische steden met veel leisurevoorzieningen, steden met veel natuur in de nabijheid, een prettig en tolerant leefklimaat en een goed en volledig woning- en voorzieningenaanbod oefenen aantrekkingskracht uit op huishoudens en laten de hoogste waarde en waardestijgingen zien. Verder blijkt dat in Nederland bevolkingsontwikkeling de ontwikkeling van de woningvoorraad volgt. Het toevoegen van een aantrekkelijk woonmilieu draagt zo bij aan een vergroting van de bevolking, en daarmee aan het draagvlak voor voorzieningen. De woningen die in de onderzochte steden worden toegevoegd, lijken soms niet helemaal de juiste kwaliteit voor de juiste doelgroep te bieden. Hier bestaan dan ook aanzienlijke risico’s. De bereikbaarheid van gebieden met werkgelegenheid is een belangrijk ander criterium. Qua woonmilieus zouden groeisteden verder juist hun relatief suburbane kwaliteiten moeten versterken, in plaats van verstedelijking zoals deze in oudere steden heeft plaatsgevonden na te streven. Hiermee sluiten zij beter aan op de voorkeuren van de bevolking, en op die van toekomstige inwoners.

113

Doelgroepen van centrumstedelijk wonen in voormalige groeisteden zijn bijvoorbeeld empty-nesters, starters en studenten en gezinnen die graag dicht in de buurt van voorzieningen wonen. Ook bijvoorbeeld werknemers in de ICT blijken een voorkeur voor suburbane milieus met voldoende voorzieningen te hebben. Bij deze doelgroepen dient wel nauwkeurig aangesloten te worden op hun wensen en eisen. Hierbij dienen de in groeisteden aanwezige kwaliteiten ruimte en rust gecombineerd te worden met een hoogwaardig voorzieningenniveau in de directe omgeving. Op deze wijze kunnen beoogde rendementen op investeringen veilig gesteld worden. Voormalige groeisteden moeten oppassen al te grootstedelijke woningtypen te realiseren. De afzetmarkt voor dergelijke ontwikkelingen is twijfelachtig, waardoor dit een groot risico oplevert, dat doorwerkt in de overige centrumontwikkelingen. Hoofddorp en met name Spijkenisse lopen wat dat betreft risico’s. Monitoring van deze ontwikkelingen kan betere inzichten in deze processen geven. Retail is een belangrijke functie in en drager van een stadscentrum. Alle drie de onderzochte steden zetten sterk in op vergroting van winkeloppervlakte en kwaliteit van het aanbod. De ontwikkelingen op het gebied van retail zijn overal groot en ingrijpend, en zorgen ervoor dat de achterstandspositie van de voormalige groeisteden op het gebied van winkelaanbod ingelopen wordt. Op dit gebied wordt een kwaliteitsslag gemaakt. Het betreft vooral toevoegingen in het wat hogere segment. Wat dat betreft zijn de drie onderzochte steden succesvol in het realiseren van hun doelstellingen. De eerste resultaten zijn hoopgevend. Bezoek en bestedingen laten een stijgende lijn zien. De drie steden slagen goed in het op elkaar aansluiten van nu losse winkelgebieden, waardoor de routing logischer wordt, mensen langer in het gebied verblijven, en daarmee de bestedingen verhoogd worden. Ook het combineren met uiteenlopende horeca is in alle drie de steden een belangrijk aandachtspunt, dat eveneens moet bijdragen aan een stijging in bezoek, verblijfsduur en bestedingen. Daarnaast hebben voorzieningen voor vrijetijdsbesteding een eigen aantrekkingskracht en is er ook op dit gebied in voormalige groeisteden nog een hoop te winnen. De verschillende onderzochte steden gebruiken leisure-voorzieningen als theaters, bioscopen maar ook een bibliotheek als groeipool om het gebruik van het centrum te vergroten, om het imago te verbeteren en om de binding met en identiteit van de stad te versterken. Het blijkt dat in groeisteden het bezoek aan dergelijke voorzieningen sterk toeneemt als deze aanwezig zijn, en dat de inwoners van die steden zich steeds meer gaan gedragen als uithuizige stadsbewoners. Hier liggen dan ook zeker verdere kansen voor groeisteden. Overheden en ontwikkelaars dienen de randvoorwaarden hiervoor in te vullen, waarna de markt dit voor een groot deel op zal moeten pakken. Hier is tijd voor nodig, maar de eerste resultaten zijn zeer bemoedigend. Het is aan de markt om het horeca-aanbod verder uit te breiden. Werkelijke stedelijkheid zoals deze in grootstedelijke stadscentra voorkomt is in voormalige groeisteden niet haalbaar. Hiervoor is het verzorgingsgebied te klein en de bevolking vooralsnog te suburbaan ingesteld. Uiteindelijk blijkt centrumontwikkeling in voormalige groeisteden opgevat te worden als het realiseren van een mix van wonen, winkelen en vrijetijdsbesteding. De ontwikkelingen zijn vaak ook wat cosmetisch van aard. Door inrichting van de openbare ruimte en structuren wordt een levendig stedelijk beeld gecreëerd en wordt het stedelijke gevoel bij gebruikers en bezoekers vergroot. Een volwaardig stadscentrum zoals dit in de literatuur omschreven wordt hebben de groeisteden hiermee echter nog niet. Hiervoor is het noodzakelijk een meer innovatief, veelzijdig en zelfversterkend stadscentrum te ontwikkelen. Zover is het in groeisteden vooralsnog niet. Wel bestaan duidelijke verschillen in doelstellingen en horizon op dit gebied tussen de onderzochte steden, waarbij Hoofddorp zich het meest voortvarend en Spijkenisse zich het meest bescheiden als werkelijk volwaardige stad met bijbehorend centrum presenteert en ontwikkelt. Regiofunctie De omvang en het inkomen van de inwoners van een stad spelen een belangrijke rol in de mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen. Een versterking of uitbreiding van de regiofunctie kan daarnaast aanzienlijk bijdragen aan het succes van de functie van en voorzieningen in een stadscentrum, en daarmee aan de centrumontwikkelingen die de voormalige groeisteden realiseren. Door vergroting of intensivering van het verzorgingsgebied ontstaan nieuwe mogelijkheden voor specialisatie, ontwikkeling en voorzieningen in het stadscentrum. Het draagvlak voor al deze voorzieningen groeit als de regiopositie versterkt of uitgebreid wordt. Ook hier moet wel steeds goed rekening gehouden te worden met de huidige regionale positie, en moet gewaakt worden voor te hoge ambities die niet waargemaakt kunnen worden. Beter is het een proces tot stand te brengen waarbij in de plannen flexibel ingespeeld kan worden op nieuwe inzichten. Kennis van en inzicht in de ontwikkelingen in omliggende gebieden helpt de eigen mogelijkheden en risico’s beter in te schatten.

114

Ook de band met de omliggende grote steden is van belang. Door hier op de juiste wijze op in te spelen profiteert de groeistad van de nabijheid van hoogwaardige voorzieningen zonder deze zelf te realiseren of de concurrentie aan te gaan. De bereikbaarheid speelt hierbij een belangrijke rol. De groeisteden kunnen zich zo profileren als aantrekkelijk woonmilieu met bijbehorende kwalitatief goede voorzieningen, dat profiteert van de nabijheid van het zeer hoogwaardige en gespecialiseerde voorzieningenniveau van de omliggende grote steden. Zo kunnen de voormalige groeisteden een eigen identiteit binnen het samenhangende stedelijke gebied van de Randstad ontwikkelen terwijl ze tegelijkertijd de risico’s beperken en het eigen voorzieningenniveau geleidelijk verder uitbouwen. De centrumontwikkelingen in alle drie de onderzochte steden hebben als doelstelling duidelijk het vergroten van het draagvlak voor voorzieningen op beide manieren. In schaal, uitgangspositie en toekomstverwachting verschillen zij echter aanzienlijk van elkaar. In de praktijk blijkt dat Spijkenisse voor bepaalde voorzieningen op de relatie met en nabijheid van Rotterdam blijft vertrouwen. De regiofunctie van Spijkenisse omvat wel de omliggende dorpen, maar voor een aantal voorzieningen blijven de inwoners van de regio op Rotterdam gericht. Dit maakt dat voor bepaalde voorzieningen te weinig draagvlak is om deze in Spijkenisse zelf te realiseren. Bovendien is het gemiddeld inkomen in Spijkenisse het laagste van de drie onderzochte steden, wat eveneens maakt dat bepaalde voorzieningen hier niet te realiseren zijn. Hoofddorp is de centrumplaats van de veel grotere gemeente Haarlemmermeer, waardoor het verzorgingsgebied een stuk groter is. Bij de ontwikkelingen manifesteert zich dit in de grotere schaal en de grotere aantallen en oppervlaktes toe te voegen voorzieningen. Ook het toekomstperspectief is in Hoofddorp anders: de gemeente en de stad groeien sterk. Bovendien liggen de inkomens hier van de drie onderzochte steden het hoogst. Hoofddorp is weliswaar sterk verbonden met Amsterdam, maar de inwoners zijn over het algemeen meer op de eigen stad gericht. Ook dit draagt bij aan het draagvlak voor voorzieningen. In Hoofddorp zijn de mogelijkheden voor het ontwikkelen of ontstaan van eigen voorzieningen dan ook groter dan in Spijkenisse. Op het gebied van met name werkgelegenheid en opleidingen is dit in de ontwikkelingen duidelijk terug te vinden. In Alphen aan den Rijn ligt het inkomen tussen beide andere onderzochte steden. De bevolking is door de fysieke afstand tot de grotere steden in de Randstad sterker op de eigen plaats georiënteerd waardoor minder koopkracht verdwijnt naar de omliggende steden. Door de sterke regiofunctie is het verzorgingsgebied een stuk groter dan alleen de eigen stad, wat ruimte schept voor meer en gespecialiseerdere voorzieningen. De ligging in het Groene Hart kent als nadeel dat het aantal inwoners nog slechts geleidelijk groeit. Wat mogelijkheden voor hoogwaardige centrumontwikkeling betreft zit Alphen dan ook tussen Spijkenisse en Hoofddorp in. Voor het betrekken van werkgelegenheid, opleidingen, retail en leisure in die centrumontwikkelingen geldt hetzelfde. Rol overheid Overheden kunnen de ontwikkeling van centrumstedelijke milieus helpen middels het ontwikkelen van groeipolen. Dit zijn bedrijven of voorzieningen die nieuw elan, imago en identiteit aan een stad of regio kunnen geven, en die nieuwe bedrijvigheid, voorzieningen en inwoners aantrekken. Zo wordt een sterke steun in de rug gegeven aan het tot stand komen van agglomeratievoordelen. Hierbij is het van belang inzicht in de markt te hebben om te voorkomen dat marktcontrair wordt gewerkt en de investering tevergeefs is gedaan. Ook ingrepen in de kwaliteit van het woonmilieu, het arbeidsaanbod, de omgeving en het imago en karakter van een stadscentrum dragen in belangrijke mate bij aan de kansen op succes van een stadscentrum. Visie en een lange adem zijn hierbij van groot belang, net als financiële en morele betrokkenheid van de overheid. De rol van de overheid blijkt in de praktijk groter te zijn dan in de literatuur wordt aangegeven. In alle drie de steden ontwikkelt de lokale overheid groeipolen als een theater of kwaliteit in de openbare ruimte. Ook speelt zij overal een rol in het faciliteren van enkele belangrijke trekkers. De rol van de overheid gaat echter verder. In veel gevallen zorgt zij er risicodragend voor dat de centrumontwikkelingen op gang komen. Deze betrokkenheid van de overheid is van belang bij het vertrouwen bij marktpartijen, die daardoor sneller bereid zijn tot investeringen. Ook in het betrekken van bewoners speelt de overheid een grote rol. Als zij deze goed oppakt en uitwerkt, nemen de kansen voor succesvolle herontwikkeling van het stadscentrum aanzienlijk toe. In alle drie de onderzochte steden wordt in belangrijke mate aan deze voorwaarde voldaan. Samenwerking met de markt is bij centrumontwikkeling geboden om voeling met die markt te houden, om risico’s van beide zijden af te dekken, en om ervoor te zorgen dat de voor alle partijen meest optimale ontwikkeling tot stand komt. Alle drie de onderzochte steden maken hier goed gebruik van.

115

Fasering Alle drie de onderzochte steden zoeken een mix van snel zichtbare resultaten en ontwikkelingen op de langere termijn. Deze mix speelt een grote rol bij het uiteindelijke succes en rendement van de centrumontwikkelingen. Het ene project heeft invloed op het andere, en zonder resultaten is het soms moeilijk zicht op het eindresultaat te houden. Dit geldt zowel voor de professionals die met de ontwikkelingen bezig zijn als voor de bevolking van de stad. Deze laatste groep kan bij de ontwikkelingen betrokken blijven door haar snelle voordelen van de ontwikkelingen te laten beleven en op die manier te verbinden met de einddoelen van deze ontwikkelingen. In de fasering van de herontwikkeling van de stadscentra bestaan aanzienlijke verschillen tussen de onderzochte steden. In Alphen aan den Rijn en Spijkenisse zorgen overheid en ontwikkelaars ervoor dat in eerste instantie een aantal culturele voorzieningen gerealiseerd wordt. De beschikbare ruimte in en om het centrum wordt hiertoe ingezet als tijdelijke of definitieve nieuwe locatie voor deze groeipolen. Vervolgens worden in beide steden de toe te voegen winkels en woningen opgeleverd. Hiermee wordt aangesloten op de doelstelling om het voorzieningenniveau in het stadscentrum verder op niveau te brengen. De nieuw ontwikkelde centrumstedelijke woningen staan direct na oplevering in een aantrekkelijk centrum, om zo de beoogde stedelijk georiënteerde doelgroepen aan te trekken. De winkels bevinden zich direct in een multifunctioneel gebied dat op uiteenlopende tijdstippen door verschillende doelgroepen gebruikt wordt. Ook wordt de eigen bevolking uit andere wijken snel aan het stadscentrum gebonden, wat extra bezoek, bestedingen en waarde oplevert. Deze fasering draagt zo bij aan multifunctionaliteit en levendigheid in het stadscentrum, en daarmee aan de verkoop- en verhuurbaarheid van de verschillende onderdelen. In Hoofddorp werden juist eerst woningen in stedelijke dichtheden opgeleverd, waarna het nieuwe winkelgebied wordt ontwikkeld. Pas daarna wordt een aanvang gemaakt met de realisatie van een cultuurplein met bijbehorende voorzieningen en uitgaansgelegenheden. Het risico hierbij is dat Hoofddorp-Centrum in de tussentijd vooral als winkelcentrum in plaats van als volwaardig stadscentrum wordt gezien. Ook in de woningenontwikkelingen zitten risico’s. Deze worden gebouwd ten behoeve van stedelijke georiënteerde huishoudens, maar staan vooralsnog in een monofunctioneel woon- en winkelgebied. De wat tegenvallende verhuur en verkoop van deze appartementen is mogelijk een gevolg van de mindere aantrekkelijkheid voor de beoogde doelgroepen vanwege het vooralsnog ontbreken van de beoogde centrumstedelijke voorzieningen. Door te monitoren hoe deze verschillende faseringen doorwerken in het resultaat kunnen uitspraken gedaan worden over de meest gewenste en best werkende fasering. Deze inzichten kunnen bijdragen aan het optimaal inzetten van toekomstige ontwikkelingen, zowel in de onderzochte steden als in andere voormalige groeisteden die hun stadscentra willen versterken. Beheer De beheerfase die volgt na de realisatie van de fysieke ingrepen is van net zo groot belang voor het succes en rendement van de centrumontwikkelingen als de ontwikkelingsfase zelf. Alleen als middels dit beheer een positief imago ontstaat en een nieuwe identiteit geschapen wordt, kunnen de betreffende stadscentra de toekomst werkelijk positief tegemoet treden. Ook na realisatie van het nieuwe stadscentrum blijft de concurrentie met omliggende gebieden immers bestaan. Bovendien bleek eerder dat het gebruik en de waarde van een stadscentrum mede afhangt van imago en identiteit. Deze zaken ontstaan vooral in de beheersfase. Zij dragen dan ook in hoge mate bij aan het ontstaan van een stedelijk gevoel, dat mensen en voorzieningen verder stimuleert gebruik te maken van dit gebied, en nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt. Dit heeft weer invloed op de rendementen van de ontwikkelingen. De drie onderzochte steden stimuleren dit gevoel van stedelijkheid middels kleinere en grotere beheersmaatregelen. Zo worden nieuwe manifestaties en evenementen bedacht om publiek de stad in te trekken en de bekendheid te vergroten. De aanleg van bijvoorbeeld een ijsbaantje, een markt of kunst in de openbare ruimte zijn voorbeelden van impulsen om intensiever en meer stedelijk gebruik van het stadscentrum te bevorderen. Uiteindelijk zou dit het bezoek aan, de bestedingen in en de waarde van het stadscentrum moeten versterken. Tegelijkertijd valt op dat de betrokkenheid bij de beheerfase een stuk minder is dan die tijdens de ontwikkelingsfase. De overheid stelt zich op het standpunt dat op dat moment het eigen initiatief van ondernemers en bevolking een belangrijke rol moet krijgen. Dit is helder, maar kan mogelijk in de beginjaren niet voldoende zijn om het beoogde meer stedelijke imago en gebruik van het stadscentrum vorm te geven. Een grotere stimulans en betrokkenheid van de overheid, maar zeker ook van ontwikkelaars en beleggers, kan hier een belangrijke positieve bijdrage aan het succes en daarmee de waardeontwikkeling van het stadscentrum betekenen.

116

c. Aanbevelingen Inleiding Naast de conclusies betreffende de praktijk van centrumontwikkeling in voormalige groeisteden in Nederland wil ik ook een aantal aanbevelingen doen voor hoe de betreffende steden hun stadscentra krachtiger en kansrijker kunnen ontwikkelen, en zorgen dat dit nog meer uitstraling heeft op de rest van de stad. Hiermee ontstaat een vollediger stad dan nu soms bereikt wordt, en is deze beter in staat zich aan te passen aan ontwikkelingen op allerlei gebied. Zo worden de onderzochte voormalige groeisteden meer echte steden en kunnen zij zich verder ontwikkelen tot volwaardige stad, die voor uiteenlopende doelgroepen een aantrekkelijk vestigingsmilieu vormt. Stedelijkheid Als eerste lijkt het erop dat echte stedelijkheid in groeisteden (nog) niet aan orde is, ondanks dat zij zich wel zo profileren en op deelgebieden ook zo ontwikkelen. Door hun afhankelijkheid van de omliggende steden, met name op het gebied van werkgelegenheid maar ook van opleidingen, functioneren zij meer als onderdeel van een groter stedelijk gebied dan als werkelijk zelfstandige stad. Dit is, mogelijk met uitzondering van Amsterdam, voor andere steden in Nederland overigens ook het geval. Beter is het de gehele Randstad als een stedelijk gebied met bepaalde kwaliteiten te zien, die ervoor zorgen dat de afzonderlijke steden hiervan kunnen profiteren. Vervolgens is het aan die steden om uit te maken wat hun kwaliteiten dan zijn, hoe zij zich willen profileren, en op welk type doelgroep zij zich richten. Zolang dit bij de ontwikkeling van steden of de herontwikkeling van stadscentra beseft wordt, worden verwachtingen iets getemperd, en ontstaan realistischer plannen. Dit realisme in ambities en mogelijkheden is een belangrijke randvoorwaarde om ontwikkelingen te doen slagen. Opleidingsfaciliteiten Opleidingsfaciliteiten zijn een belangrijk kenmerk van een volwaardige stad. De groeisteden hebben inmiddels voldoende inwoners om zich op dat vlak met de oudere steden te kunnen meten. Toch maakt het trekken of realiseren van opleidingen vaak geen onderdeel uit van (centrum)ontwikkelingen. Dit is om verschillende redenen een gemiste kans. Zo is de aanwas van jonge mensen belangrijk om een evenwichtige bevolkingsopbouw te hebben en de eigen jeugd vast te houden. Bovendien trekken opleidingen potentiële nieuwe inwoners naar een stad, die daar anders niet terecht waren gekomen. Daarnaast zorgen studenten voor levendigheid, draagvlak voor voorzieningen en creativiteit. Om een volledige stad te worden zijn dit soort kenmerken onontbeerlijk. Als laatste kan een hogeschool een positieve invloed op het imago hebben, en is dit voor groeisteden een goede kans dit imago om te buigen van dat van saaie slaapstad in een imago van levendigheid, vernieuwing en innovatie. Dit heeft een uitstraling die veel verder gaat dan alleen de opleidingsfaciliteit, en zou daarom bij elke zich ontwikkelende stad een belangrijk onderdeel van de plannen moeten uitmaken. Aanbod voor starters en studenten op de woningmarkt hoort hier bij, en kan in grote mate bijdragen aan het succes van de faciliteit en de invloed ervan op de overige ontwikkelingen. Werk De aanwezigheid van werkgelegenheid is een belangrijk onderdeel van een goed functionerend en waardevol stadscentrum. In het geval van de voormalige groeisteden is het realistisch dat erkend wordt dat de steden wat minder aantrekkelijk zijn voor hoogwaardige bedrijven. Hiermee worden risico’s verminderd, en wordt de focus gelegd op werkelijk kansrijke onderdelen van centrumontwikkeling. Met name Hoofddorp, en in mindere mate Alphen aan den Rijn, tracht middels nieuwe ontwikkelingen zijn sterke kanten te benutten om nieuwe werkgelegenheid aan stad en stadscentrum te binden. Toch zou dit, door de verschillende gebieden sterker met elkaar te verbinden, tot nog meer kansen en rendement kunnen leiden: door integratie kunnen beide gebieden en typen voorzieningen van elkaar profiteren. Zich ontwikkelende groeisteden zouden dan ook, mits zij realistisch blijven en hun banden met de omliggende steden benadrukken, net wat meer aandacht voor werkgelegenheid moeten hebben bij de herontwikkeling van hun stadscentrum. Wonen Het bouwen van woningen zorgt in Nederland voor een groei van de bevolking. Door aantrekkelijke woningen in een hoogwaardig woonmilieu te bouwen, ontstaan voor groeisteden nieuwe kansen op het trekken van bevolking, wat weer een positieve invloed heeft op het draagvlak voor voorzieningen. Ontwikkelingen elders in de stad zijn dus eveneens van belang voor de mogelijkheden voor herontwikkeling van het centrum. Belangrijk bij centrumontwikkeling van groeisteden is het erkennen van de woonvoorkeuren van de eigen bevolking. Deze is over het algemeen wat suburbaner ingesteld dan de inwoners van oudere

117

steden en heeft andere wensen en eisen betreffende de woning en de woonomgeving. De kwaliteitseisen liggen er in elk geval wat hoger. Daarnaast heeft de bevolking van groeisteden een voorkeur voor grondgebonden woningen. Voor een stedelijk uiterlijk kunnen appartementen in beperkte mate worden toegevoegd. Voor empynesters kunnen appartementen aantrekkelijk zijn, maar deze categorie heeft een stevig eisenpakket. Hier moet opgepast worden met fasering, doelgroep en de geboden prijs-kwaliteitsverhouding. Als hier niet op de juiste wijze aan voldaan wordt, komt dit type ontwikkelingen in gevaar, en vormt dit een bedreiging voor de hele centrumontwikkeling. Het is interessant te monitoren hoe de ontwikkeling van appartementen in Hoofddorp en met name Spijkenisse door de markt opgenomen worden. Als dit type woning goed afgezet wordt, schept dit nieuwe kansen voor toekomstige centrumontwikkeling in groeisteden. Als dit niet het geval is, zal in de toekomst wat behoudender ingezet moeten worden. Ook voor andere groeisteden met plannen voor ontwikkeling is dit van belang voor de mogelijkheden voor herontwikkeling van het stadscentrum. Het lijkt, mede gezien de verkoopbaarheid van de woningen, verstandig om in de wat rustiger gebieden van een centrum bijvoorbeeld eengezinswoningen in wat hogere dichtheden te realiseren. Hiermee zouden stedelijk georiënteerde gezinnen hun wensen voor een ruime rustige woning nabij voorzieningen goed kunnen combineren, en wordt een nieuwe doelgroep aan het centrum gebonden. Starterswoningen in een stadscentrum een positieve bijdrage leveren aan het vasthouden van jonge mensen en het vergroten van levendigheid en draagvlak voor voorzieningen. Ook de direct tegen het centrum aangelegen wijken bieden mogelijkheden de woningvoorraad in het centrum uit te breiden met een omvangrijk aantal starterswoningen. Zich ontwikkelende steden moeten dit sterker erkennen en deze kans beter gebruiken om hun doelstellingen te behalen. Groeisteden zouden hun aantrekkingskracht op bijvoorbeeld ICT-ers kracht bij kunnen zetten door te zorgen voor een woonomgeving die deze categorie aantrekt. Hiermee binden zij een aan belang toenemende doelgroep aan zich, die bovendien juist de kwaliteiten van de wat suburbaner ingerichte groeisteden waardeert. Zo ontstaat extra draagvlak voor voorzieningen in het centrum, en bovendien draagt een dergelijke ontwikkeling bij aan een versterking van het imago. Overigens moet, net als overal, ook weer niet gedacht worden dat deze categorie de ultieme doelgroep is. Uiteindelijk gaat het erom de risico’s te spreiden, en op meerdere ontwikkelingen tegelijkertijd in te zetten. Retail De drie onderzochte steden spannen zich zeer in om juist het winkelgebied te versterken. Hier is bij de verschillende ontwikkelingen dan ook weinig op aan te merken. De nieuwe ontwikkelingen verbinden bestaande winkelgebieden met elkaar, zodat een goed loopcircuit ontstaat. Daarnaast voegen zij kwalitatief goede winkels toe, wat het centrumgebied als geheel aantrekkelijker maakt voor de steeds veeleisender consument. Bovendien is overal in meerdere of mindere mate de overheid betrokken om deze ontwikkelingen tot een succes te maken. Op dit gebied is dan ook weinig aan te merken. Wel is het van belang te beseffen dat juist kleine, plaatselijke winkels een stadscentrum uniek maken. Men moet bij herontwikkeling oppassen zich uitsluitend op de landelijke ketens te richten. Hoewel dit in het kader van de directe risicoafdekking aantrekkelijk is, is het voor het onderscheidend vermogen van een stadscentrum van belang hier ook ruimte voor kleinere en lokale winkels te scheppen. Uiteindelijk betaald zich dit terug in onderscheidendheid en daarmee aantrekkingskracht en binding. Leisure Op het gebied van leisure hebben de drie steden vergelijkbare plannen. Overal wordt een aantal grote trekkers als een theater, bioscoop en bibliotheek aan het stadscentrum toegevoegd. Daarnaast wordt bewust ruimte gecreëerd voor allerlei soorten horeca, die zowel het winkel- als het uitgaansgebied versterken. De reeds opgeleverde voorzieningen functioneren bovendien naar behoren, en het bezoek aan dergelijke voorzieningen in groeisteden neemt hierdoor toe. Aandachtspunt is de integraliteit van de ontwikkelingen. Het ontwikkelen van een bioscoop buiten het centrum zorgt er in elk geval voor dat dubbelgebruik minder voorkomt dan zou kunnen, en is mogelijk zelfs een concurrent van de ontwikkelingen in het centrum. Dit levert risico op voor de centrumontwikkelingen, en zorgt er mogelijk voor dat deze uiteindelijk minder presteren dan had gekund als de verschillende ontwikkelingen beter op elkaar waren aangesloten. Daarnaast zou het goed zijn als de steden met hun centrumontwikkelingen beter zouden aansluiten op andere sterke assets elders in de stad. Als een stad een belangrijke toeristische trekpleister binnen zijn grenzen heeft, kan een stadscentrum zijn verzorgingsgebied aanzienlijk uitbreiden als de bezoekers van dergelijke trekkers ook naar het stadscentrum getrokken kunnen worden. Dit is op zijn beurt weer goed voor het aantal voorzieningen dat draagvlak heeft, en heeft daarmee een positieve invloed op imago en kwaliteit.

118

Doelgroepen De onderzochte steden blijken in het benoemen van de doelgroepen voor de centrumontwikkelingen redelijk globaal te werk te gaan. Eerder werd al geconstateerd dat als de focus bij centrumontwikkeling op de verkeerde doelgroep ligt, de volledige ontwikkeling in gevaar kan komen. Ondanks marktonderzoek en visie op hoe het stadscentrum zich moet ontwikkelen, is hier ruimte voor verbetering. Betere benoeming en afbakening van de beoogde doelgroep dient hierbij gekoppeld te zijn aan realisme ten aanzien van de functie en huidige inwoners van de stad. Als deze op de juiste wijze gecombineerd worden, vergroot dit de kansen op succes aanzienlijk. Nu lijkt een aantal ontwikkelingen nog wat te algemeen ingestoken, of juist gefocust op een doelgroep die minder aangetrokken wordt door het stadscentrum van voormalige groeisteden. Ook hier geldt dat het vergroten van focus en visie sterk kan bijdragen aan de kansen en de verdere waardeontwikkeling van de stadscentra van groeisteden. Ook risico’s kunnen op deze wijze sterk teruggebracht worden. Aansluiting bestaande kwaliteiten Voor voormalige groeisteden is het van belang de eigen kwaliteiten in het oog te houden. De neiging grote delen van de stad of het centrum te herontwikkelen kan snel doorslaan in volledige vernieuwing, terwijl er vaak voldoende onderdelen aanwezig zijn die met beperkte aandacht en investeringen een positief effect op de totale waarde kunnen hebben. In de herontwikkeling van centra zou hier steeds voldoende aandacht voor moeten zijn. Juist groeisteden hebben nog wel eens de neiging dit te vergeten. Zij spiegelen zich aan oudere steden of vinden de eigen kwaliteiten niet voldoende. Door gerichte investeringen is hier echter meer uit te halen dan er mogelijk op het eerste gezicht in zit. Dit komt bovendien de identiteit van en de band met een stadscentrum ten goede, en heeft daarmee een gunstig effect op de waarde en het rendement van de ontwikkelingen in het stadscentrum. Opvallend is dat in alle drie de onderzochte steden slechts in beperkte mate wordt aangesloten op kwaliteiten elders in de stad. De beschikbare ruimte rondom het centrum van groeisteden schept kansen op snelle successen, die vervolgens als groeipool kunnen dienen bij de verdere ontwikkeling van het stadscentrum en de daarbij behorende voorzieningen. De onderzochte steden gebruiken dit aspect goed bij de herontwikkeling van hun centrum. Zorgvuldigheid, toekomstgerichtheid en visionair denken en werken zijn hierbij essentieel. De beschikbare ruimte kan immers maar een keer ingezet worden als sterke toevoeging aan het stadscentrum, en heeft vervolgens een grote invloed op de positie en verdere ontwikkelingen in de toekomst. Omliggende wijken kunnen relatief snel en eenvoudig bij het centrum gevoegd worden en zo bijdragen aan een vergroting van het draagvlak voor voorzieningen en een verdere vernieuwing van vooral het woningaanbod. In de meeste groeisteden, en in elk geval in de drie onderzochte, betreft het hier de minst aantrekkelijke wijken van de stad, namelijk die met middelhoogbouw uit de jaren zestig. De mindere woningen in deze wijken zijn vaak juist voor jongeren wel aantrekkelijk. Ze zijn immers relatief klein en goedkoop. Door deze combinatie te zoeken, ontstaan voor beide gebieden kansen. De omliggende wijken winnen aan aantrekkingskracht doordat zij een meer centrumstedelijk imago krijgen. De neerwaartse spiraal in deze wijken kan zo omgebogen worden en kansen opleveren. Gezien de doelgroep voor de woningen in deze buurten, namelijk jongeren, vergroot dit bovendien het aantal centrumstedelijk georiënteerde inwoners in de directe omgeving van het centrum, en daarmee het draagvlak voor voorzieningen. In een later stadium kan door herontwikkeling van een deel van de woningvoorraad de verbinding met het centrum verder vergroot worden. De risico’s en investeringen zijn hier vooralsnog relatief beperkt, terwijl de rendementen groot kunnen zijn. In de onderzochte groeisteden is hier aanzienlijke ruimte voor verbetering. Ook de koppeling met kwaliteiten elders in de stad kan waarde toevoegen aan het stadscentrum. Hierbij valt te denken aan leisure-voorzieningen, maar ook aan werkgebieden. Voorbeelden hiervan zijn het streven naar meer combinatiebezoek van bezoekers van de attractieparken Avifauna en Archeon in Alphen aan den Rijn met het stadscentrum, het bij het stadscentrum betrekken van kantorenpark De Beukenhorst in Hoofddorp, of de realisatie van een bioscoop een stuk buiten het stadscentrum in Spijkenisse. In alle gevallen kunnen beide voorzieningen beter worden van elkaars nabijheid. Tot nu toe lijkt dit te weinig aandacht te krijgen in de onderzochte steden. Dit zorgt ervoor dat niet het optimale resultaat wordt bereikt en dat de meerwaarde van de inspanningen en investeringen relatief beperkt blijft. Voor de waardeontwikkeling van de stad als geheel, maar ook voor die van het vernieuwde centrum, betekent een sterkere koppeling met voornoemde mogelijkheden een fikse impuls. Bovendien wordt het rendement van investeringen dan een stuk groter. Bij alle ontwikkelingen in het stadscentrum moet steeds rekening gehouden te worden met de uitgangssituatie in de voormalige groeisteden, namelijk die van een overwegend suburbaan georiënteerde bevolking. Hierbij is een toekomstgerichte visie van belang, en moet zeker ook oog zijn voor nieuw te trekken doelgroepen en voor ontwikkelingen binnen de eigen bevolking. Uiteindelijk kan

119

een realistisch maar ontwikkelingsgericht plan een langzame maar zekere verandering richting een meer volwaardige stad en meer stedelijk gebruik van het stadscentrum bewerkstelligen. De juiste fasering, de juiste combinatie van voorzieningen en doelgroepen en oog voor de specifieke functie en kwaliteiten van de voormalige groeistad zijn hierbij essentiële onderdelen van goede centrumontwikkeling. Als dit op de juiste wijze wordt ingezet, worden risico’s beperkt, kansen vergroot en zal het rendement van investeringen toenemen. Regionale positie Een sterke regionale positie draagt bij aan kansen en draagvlak voor allerlei voorzieningen, maar het regionale effect moet niet overschat worden. Niet alleen de onderzochte steden, maar ook veel andere dorpen en steden in de directe omgeving richten zich in toenemende mate op vernieuwing en versterking van het centrum. Dit zorgt voor een grotere kans op het weglekken van bezoekers en bestedingen. Bij het versterken van de regionale positie past dan ook realisme. Onderscheidende kenmerken kunnen de mogelijkheden voor centrumontwikkelingen hiervoor vergroten. Als een zich ontwikkelende stad zich op bepaalde gebieden weet te onderscheiden van andere steden en dorpen, vergroot dat het verzorgingsgebied op dat terrein, en daarmee het draagvlak voor voorzieningen. In de onderzochte steden is deze onderscheidendheid slechts in beperkte mate aanwezig. Enerzijds is het realisme dat hieruit spreekt verstandig, anderzijds zou een dergelijke ontwikkeling de kansen en ontwikkeling van het stadscentrum vergroten. Hier zouden de steden sterker op moeten inzetten. Bereikbaarheid Bereikbaarheid is voor de voormalige groeisteden een belangrijk aspect. Veel inwoners werken elders en ook voor een deel van de voorzieningen zijn de inwoners op omliggende steden aangewezen. Door de bereikbaarheid te versterken kunnen de voormalige groeisteden zich meer profileren als aantrekkelijk woonmilieu met een groot aantal eigen voorzieningen, in de nabijheid van de voorzieningen die de omliggende grote steden bieden. Ook heeft dit invloed op de regionale positie en aantrekkingskracht. Zo ontstaan nieuwe kansen op ontwikkeling en profilering. Voor het stadscentrum is dit eveneens van belang, omdat dit invloed heeft op het aantal en type huishoudens dat in de stad woont. Dit heeft weer invloed op de mogelijkheden en het draagvlak van voorzieningen. Op deze manier heeft de bereikbaarheid van de voormalige groeisteden op een onverwachte manier invloed op de kansen op succes van het stadscentrum. De bereikbaarheid dient dan ook hoog op de agenda te staan van zich ontwikkelende en profilerende voormalige groeisteden. Beheer De beheerfase, die ingaat na oplevering, lijkt in de ontwikkelingen wat onderbelicht. De grote financiële uitgaven en inspanningen zijn op dat moment uiteraard al geleverd, maar het werkelijke rendement van de investeringen wordt pas in deze fase behaald. Het feit dat bijvoorbeeld theatervoorstellingen, levendigheid, veiligheid en een verbeterd imago grote effecten hebben op de waarde van vastgoed, lijkt nog niet helemaal geïncorporeerd te zijn in de centrumontwikkelingen. Met relatief kleine inspanningen kan het rendement vergroot worden. Manifestaties, activiteiten en het ondersteunen van particulier initiatief moeten in dit kader sterker worden gestimuleerd. Hier ligt een belangrijke rol voor de overheid. Zij kan dergelijke groeipolen sterker dan nu stimuleren en mogelijk maken. Ook ontwikkelaars en beleggers kunnen hier met beperkte financiële inspanningen extra rendementen behalen. Extra aandacht voor dit onderwerp is dan ook op zijn plaats. Rol overheid De rol van de overheid blijkt een zeer belangrijke als het gaat om het tot een goed einde brengen van ingrijpende ontwikkelingen als de herontwikkeling van het stadscentrum. In alle drie de onderzochte steden is de overheid zeer betrokken bij de centrumontwikkelingen. Dit heeft positieve invloed op het tempo, het draagvlak, de risico’s en het vertrouwen bij ontwikkelaars, beleggers en de bevolking. Zonder deze betrokkenheid van de overheid is de kans klein dat ingrijpende centrumontwikkelingen zoals deze nu gerealiseerd worden van de grond zouden komen. Overheden dienen het belang van hun rol in te zien, en deze in te zetten om de stad als geheel erop vooruit te helpen. Inzet, betrokkenheid en het delen in belangen en risico’s zijn goede ondersteunende factoren om een dergelijk proces tot een goed einde te brengen. Samenwerking marktpartijen is essentieel vanwege risicospreiding, een andere kijk op de mogelijkheden en beter inzicht in de sterke en zwakke kanten van een stad. Mits deze samenwerking in wederzijds vertrouwen en inzicht in elkaars beweegredenen gebeurt, zorgt deze voor een beter resultaat van de ontwikkelingen.

120

Fasering De juiste fasering van planonderdelen is essentieel voor een succesvolle herontwikkeling van het stadscentrum. Als de fasering niet op de juiste wijze wordt vormgegeven, bestaat de kans dat er geen synergie tussen de verschillende onderdelen plaatsvindt, en deze afzonderlijk een veel kleinere kans van slagen hebben. De risico’s van onjuiste fasering zijn hiermee groter dan de betreffende deelontwikkeling: zij kunnen de gehele centrumontwikkeling benadelen. Bij de realisatie van voorzieningen is het van belang dat hier draagvlak voor aanwezig is, maar voor de verkoop van woningen op centrumlocaties is het juist essentieel dat er ook centrumstedelijke voorzieningen aanwezig zijn. In deze lastige puzzel kan de overheid een rol spelen door risicodragend enkele belangrijke voorzieningen te ontwikkelen. Gezien de invloed van dergelijke voorzieningen op de waarde en de markpositie van andere planonderdelen, moeten van marktpartijen hierbij betrokken worden.

121

8.

Literatuur

Atzema, O. et al (2002), Ruimtelijke economische dynamiek, Coutinho, Bussum. Baum, S. et al. (2007), The role of community and lifestyle in the making of a knowledge city, Griffith University, Brisbane, Australië. Berg, J. (2006), Almere, steeds meer stad, S&RO, 2006 nr 1, pp 26-29. Boekema, F. et al. (1998), Dynamiek in binnensteden: theorie en empirie van winkelvastgoed, Van Gorcum, Assen. Bommel, M. Van (2002), Geografische spreiding ICT- en contentbedrijven, CBS, Den Haag. Bontje, M. (2005), Hoe woont de creatieve kenniswerker?, DOS, Amsterdam. Bruijne, E. de & F. Knol (2001), Gewenste groei: bevolkingsgroei en sociaal-ruimtelijke ontwikkelingen in ex-groeikernen, SCP, Den Haag. Debrezion, G.A. (2006), Railway Impacts on Real Estate Prices, NWO, Den Haag. Engelsdorp Gastelaars, R. van & D. Hamers (2006), De nieuwe stad: stedelijke centra als brandpunten van interactie, RPB, Den Haag. Fleers, E. (2003) Winkelnieuwbouw leidt niet tot sterkere concurrentiepositie, Service Magazine, december 2003, pp 19-20. Florida, R. (2002), The rise of the creative class, Basic Books, New York, VS. Garreau, J. (1991), Edge City: Life on the new frontier, Double Day, New York, VS. Gehl, J. (2001), New City Spaces: Copenhagen, Architekten Forlags, Kopenhagen, Denemarken. Gemeente Alphen a/d Rijn (1996), Masterplan Stadshart, Gemeente Alphen a/d Rijn, Alphen a/d Rijn. Gemeente Haarlemmermeer (1996), Hoofddorp Centrum Plan, Gemeente Haarlemmermeer, Hoofddorp. Gemeente Spijkenisse (2000), Centrumplan Spijkenisse, Gemeente Spijkenisse, Spijkenisse. Gianotten, H. & J. Haringsma (2006), De Veranderende Stad: Pijlers van retaildynamiek; op weg naar 2020, Nederlandse Raad voor Winkelvastgoed, Utrecht. Goudappel Coffeng (2005), Koopstromenonderzoek Randstad 2004, Goudappel Coffeng, Den Haag. Hall, P. (1996), Cities of Tomorrow, Blackwell Publishers Inc, Oxford, Groot-Brittannië. Harvey, J. & E. Jowsey (2004), Urban land economics, MacMillan Press, Houndsmills, GrootBrittannië. Van der Heijde, P. & J. Peddemors (2006), Uitbreiding winkelgebieden in middelgrote binnensteden, Property Research Quarterly, september 2006, pp 20-23. Husslage, M. (2002), Hoe lopen aanloopstraten?, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Zoetermeer. Jacobs, J. (1961), Death and life of great American Cities, Random House, New York, VS. Jones Lang LaSalle, (2006), De waarde van winkelherontwikkelingen, Jones Lang LaSalle, Amsterdam.

122

Karstens, L. (2005), Herstructurering Stadscentra: de wenselijkheid van een Economisch Ambitie- en Realisatieplan, Achtergrondinformatie, maart 2005, pp 51-55. Kruithof, M. (1998), Nieuw Stadshart Amstelveen, Vastgoed, oktober 1998, pp 46-47. Kruithof, M. (1998), Nieuwegein krijgt kloppend stadshart, Vastgoed, december 1998, pp 46-47. Lambooy, J. (2004), Geschakelde metropolen en de tussengebieden, VROM-Raad, Den Haag. Leinberger, C. (2004), The shape of downtown, in Urban Land, November 2004, pp 68-77. Luijten, A. (, 2006), Centra moeten verwennen en verrassen, S&RO, nr 1 2006, pp48-51. Madden, K. et al. (2005), How to turn a place around, PPS, New York, VS. Marlet, G & C. van Woerkens (2004), De Maatschappelijke baten van een veilige stad, NYFER, Breukelen. Marlet, G. & C. van Woerkens (2005), Tolerance, aesthetics, amenities or jobs? Dutch city attraction to the creative class, Universiteit Utrecht, Utrecht. Marlet, G. & C. van Woerkens (2005), Cultuur en creativiteit naar waarde geschat, Atlas voor gemeenten, Utrecht. NRW, 2006, Van polderdorp naar modern gefaciliteerde woon-werkgemeenschap, nieuwsbrief nr 1, pp 2-3. OBR (2006), Masterplan Lijnbaanhoven, OBR, Rotterdam. Pater, B. de & H. van der Wusten (1996), Het geografische Huis: de opbouw van een wetenschap, Coutinho, Bussum. Perroux, F, (1955), Economic Space: theory and application, Quarterly Journal of Economics, vol 64, pp 89-104. Reinartz, M. & M. van Hemert (2006), Nationaal onderzoek herontwikkeling van binnensteden 2006, Management Studiecentrum, Vlaardingen. Ritsema, J. et al. (2006), Vele steden maken nog geen Randstad, NAI, Rotterdam. Saris, J. (2004), Kansen voor de creatieve stad, VROM-Raad, Den Haag. Stichting Platform Binnenstadsmanagement (2005), Signalen uit de binnenstad; jaarpublicatie 2005, SPB, Vught. Smith, N. (1996), The new urban frontier: gentrification and the revanchist city, Routledge, Londen, Groot-Brittannië. Vermeulen, W. & J. van Ommeren (2006), Housing supply and the interaction of regional population and employment, CPB, Den Haag. VROM-Raad (2002), Haasten en onthaasten in de stedelijke herstructurering, VROM-Raad, Den Haag. Wigmans, G. et al. (2003), Management van gebiedsontwikkeling, TUDelft, Delft. Wouden, H. (1999), De stad op straat, SCP, Den Haag.

123

Websites: www.alphenaandenrijn.nl www.archined.nl www.binnenstadsmanagement.org www.haarlemmermeer.nl www.kcgs.nl www.kei-centrum.nl www.nicis.nl www.pps.org www.ruimte-en-vastgoed.nl www.ruimteforum.vrom.nl www.spijkenisse.nl www.stedplan.nl www.uli.org www.vrom.nl

124