• Welkom • Het landschap in de nieuwe realiteit
• De expeditie naar succes: werkbare financiele strategieën • Overtuigingen/instrumenten • Praktijkopgave • Plenaire afsluiting
• Voorstelronde
• De aftrap • Doel van de middag: slim verdiend?!
• Enorme afwaarderingen op grond en vastgoed, maar “pijn” wordt ook nog steeds deels naar toekomst verschoven • Eigen middelen, reserves drogen op • Banken durven (veel) minder te financieren tegen stringente voorwaarden
• Strategische herorientatie van organisaties • Consument is in de afgelopen jaren onzekerder geworden
• De gebiedsontwikkeling is niet meer gebaseerd op groei en aanbod, maar voorziet veel meer in eigen behoefte (ken uw klant). • Gemeente schuiven, al dan niet noodgedwongen, naar een meer faciliterende rol in de gebiedsontwikkeling. Visie blijft nodig (wenkend perspectief, basis infrastructuur). • Denken op kleinere schaal (faseren) en maximale flexibiliteit binnen plannen.
• Noodzaak om tot afstemming van programma’s te maken, keuzes te maken (prioriteren) en tot (extra) afwaardering te komen. • Gemeenten moeten investeren in proces om partijen te verleiden en te verbinden (regisserende/stimulerende rol).
• Lange termijn stakeholders in gebied (o.a. corporaties, beleggers, pensioenfondsen?, zorgverzekeraars? en energiebedrijven?). • Van financieel keurslijf naar financieel raamwerk op maat gesneden.
• Vastgoedmarkt: • in-elastisch • sterke prijseffecten
• Overheid: dubbele rol • ruimtelijke beleidsbepaler en spelverdeler • grond- en vastgoedpartij
• Traditionele verdienmodellen: • • • •
actief grondbeleid economische groei restrictief ruimtelijk beleid aanbodgericht
• Haalbaarheid ?
• Creativiteit, anders denken • Hèt rekenmodel bestaat niet meer!
ruimte
organiserend vermogen
markt J. Van ‘t Verlaat en M. van Hoek (2006)
middelen
• • • • • •
Nieuwe verdienmodellen Value Capturing Verhandelbare ontwikkelingsrechten Stedelijke herverkaveling Planbaatheffing …
= maakbaarheid = verbeteren bekostiging onrendabele plannen = HOE-vraag
MAAR: beginnen bij WAT & WAAR vraag Economie: Rente, inkomen, werkgelegenheid, woonlasten Politiek: Woonvisie, starterswoningen, divers beleid
Financiële strategieën !
Demografie: Vergrijzing Bevolkingsafname
Gebiedsontwikkeling Aanbod: Nieuwbouw, sloop, verkoop huurwng
Overheid: Fiscaliteiten, Renteaftrek, bouwregels Emotie: Trends, status, consumenten vertrouwen
• • • • • •
Transformatie Transactiebenadering Faseren en beheersen (Gebieds)businesscase Adaptief ontwikkelen Vraaggestuurd ontwikkelen
• Koelhuis De Landbouw te Zutphen • verkoop door gemeente • voorkeur openbare bestemming met behoud van karakter • herontwikkeling en renovatie: eigen rekening en risico • referentie business-case o.b.v. “om niet inbrengen van object” • transformatie op organische wijze vanuit exploitatie en (beperkt) E.V.
• De Gelderland te Culemborg • deels gemeentelijk monument en industrieel erfgoed. • leegstaand, gekraakt en uitgebrand. • divers illegaal gebruik
• eigenaar: sloop / nieuwbouw • transformatie ambitie van gebruikers • constructie: erfpacht ovk met eigenaar,10 jaar vrijstelling van erfpacht, gemeente maakt nieuw BP, op termijn waardevermeerdering.
• Oosterwold te Almere & Zeewolde • 4.300 ha; ca.15.000 woningen • intergemeentelijke structuurvisie • uitnodigingsplanologie • geen blauwdruk, maar ruimteregels
• bouwplan-gewijze ontwikkeling • geen grondeigendom gemeenten • de baat gaat voor de kost uit
• Stedelijke herverkaveling • gedachtegoed van landelijke gebied • inventariseren van wensen eigenaren/gebruikers • samenhangende wensen als basis voor nieuwe indeling
• inclusief financiële gevolgen van wensen • betrokkenheid = draagvlak in proces • wettelijk instrumentarium nodig
• grond en gebouwen • kostenverhaal en baatafroming
• Blaricummermeent te Blaricum • 750 woningen, pre-crisis planproces • contracten met marktpartijen aangepast • geen concessie aan kwaliteit en plan • kleinschalige deelontwikkelingen
• maatwerk en finetuning
• Plein Beneden Molendijk Schiedam • Plan 3.000 m2 detailhandel en wonen • Investeringen openbaar gebied door gemeente • Tijdelijke detailhandel door ontwikkelaar.
• Financieel arrangement: permanente investeringen (in omgeving) om tijdelijke initiatieven mogelijk te maken • Gemeente faciliteert op RO (maakt exploitatietermijn van > 5 < 10 jaar mogelijk)
• Safety Campus Troned Twente • Integrale businesscase gebied ca. 10 ha. • Businessplan Veiligheidregio Twente • Grond-vastgoed-bedrijfsexploitatie Safety Campus
• Warmtenet te Nijmegen • (rest)warmte Afvalenergiebedrijf ARN voor verwarmen woningen in de Waalsprong (jrn ‘90). • 2012 gemeente overeenstemming bereikt over voorwaarden en condities
• concessie aan Nuon en de oprichting van een warmte-infrabedrijf met Alliander • 14.000 woningen duurzame warmte worden voorzien; substantiële CO2-reductie.
• samenwerking van partijen en de toekomstkansen om het warmtenet verder uit te breiden.
• Cruquiusgebied te Amsterdam • Transformatie van bedrijven naar gemengd • Initiatief Amvest • Gemeente basis spelregels, grondprijs later • Meer vrijheid, meer invloed voor kopers/huurders
• Oosterwold te Almere & Zeewolde • 4.300 ha; ca.15.000 woningen • intergemeentelijke structuurvisie • uitnodigingsplanologie • geen blauwdruk, maar ruimteregels
• bouwplan-gewijze ontwikkeling • geen grondeigendom gemeenten • de baat gaat voor de kost uit
• (C)PO te Almere Stad • Noorderplassen West sinds eind 2006 grotendeels via (C)PO • zowel rijwoningen als vrijstaande kavels van 200 tot 1500 m2
• bijzonderheid: veiling van kavels op een van de eilanden particuliere kavels, PO, CPO en betaalbare kavels. • diversiteit, hoge kwaliteit en snelheid van ontwikkeling • een van de mooiere plekken in Almere.
• CPO te Oud-Beijerland • 3 appartementenblokken • max 16 of 20 woningen • vaste grondprijs • (bijna) alles is mogelijk benadering.
• • • • • • •
Nieuwe spelers, afspraken en vormen Creativiteit en innovatie Aanpassing en flexibilisering Juridische kaders (BBV, verordeningen, wetgeving) Draagvlak Competentie management Risicomanagement en –deling
Transformatie Transactie Adaptief
Faseren en beheersen Gebiedsbuca Vraaggestuurd Buca inhoudelijk
tegengesteld belang/ beperkt commitment
gemeenschappelijk belang/ veel commitment
procesmatig
PAUZE
• • • • • •
Mensen maken de ontwikkeling [eindgebruiker] De kaart is niet het gebied [scope keuze] Vogel en muis [macro en micro simultaan] Stuurmanskunst [faciliteren = superviseren] Timing is essentieel [flexibiliteit noodzaak] De vertrouwensbalans [verbinden en gezamenlijk]
• Financiële instrumenten • Ontwerp instrumenten • Juridische instrumenten
• Proces/organisatie
Modellen
Scope
Investeringsbegroting
object
Grondexploitatie
object
Vastgoedexploitatie
object
Beheerexploitatie
onderneming
Businesscase
onderneming
Haalbaarheid Investerings Exploitatie programma
Uitvoerbaarheid Risico's Financiering
jaarsaldo lasten/baten nominaal
Klassieke Grex
saldoverloop (boekwaarde)
€ 800.000 € 600.000
€ 400.000 € 200.000 €-
1 € -200.000 € -400.000 € -600.000 € -800.000
2
3
4
2
3
4
boekwaarde
Waarde ontwikkeling
rendementswaarde
€ 9.000.000 € 8.000.000 € 7.000.000 € 6.000.000 € 5.000.000 € 4.000.000
€ 3.000.000 € 2.000.000 € 1.000.000 €0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
Vastgoedexploitatie kapitaal lasten
onderhoud
beheerkosten
vaste lasten
huuropbrengsten
jaarsaldo
€ 800.000 € 600.000 € 400.000
€ 200.000 €1 € -200.000 € -400.000 € -600.000 € -800.000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Beheer openbare ruimte (40 woningen) kapitaal lasten
beheer en onderhoud
OZB
Rioolheffing
jaarsaldo
€ 30.000
€ 20.000
€ 10.000
€1
€ -10.000
€ -20.000
€ -30.000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Beheer openbare ruimte (40 woningen) kapitaal lasten
beheer en onderhoud
OZB
Rioolheffing
jaarsaldo
€ 40.000 € 30.000 € 20.000 € 10.000 €1
€ -10.000 € -20.000 € -30.000 € -40.000 € -50.000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Balans
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
ACTIVA VASTE ACTIVA grondverwerving civiele infrastructuur vastgoed wind turbines ontw. kosten overig .
2.448.000 952.000 15.232.000 1.942.080 -
2.448.000 884.000 14.144.000 1.803.360 -
2.448.000 816.000 13.056.000 1.664.640 -
2.448.000 748.000 11.968.000 1.525.920 -
2.448.000 680.000 10.880.000 1.387.200 -
2.448.000 612.000 9.792.000 1.248.480 -
2.448.000 544.000 8.704.000 1.109.760 -
2.448.000 476.000 7.616.000 971.040 -
2.448.000 408.000 6.528.000 832.320 -
2.448.000 340.000 5.440.000 693.600 -
Totaal vaste activa
20.574.080
19.279.360
17.984.640
16.689.920
15.395.200
14.100.480
12.805.760
11.511.040
10.216.320
8.921.600
VLOTTENDE ACTIVA Debiteurensaldo Liquiditeiten
218.484
222.854
227.311
231.857
236.494
241.224
246.048
250.969
255.989
261.109
Totaal vlottende activa
218.484
222.854
227.311
231.857
236.494
241.224
246.048
250.969
255.989
261.109
20.792.564
19.502.214
18.211.951
16.921.777
15.631.694
14.341.704
13.051.808
11.762.009
10.472.309
9.182.709
TOTAAL ACTIVA PASSIVA EIGEN VERMOGEN eigen vermogen resultaatbestemming dividend aandelen emissie uitkering eigen vermogen Totaal eigen vermogen VREEMD VERMOGEN hybride vermogen lang vreemd vermogen kort vreemd vermogen crediteuren (betaal termijn) belastingen rc krediet (kasmiddelen)
8.747.520 430.4948.317.026
8.317.026 149.060 149.060516.1407.800.885
7.800.885 229.899 229.899516.1057.284.780
7.284.780 311.577 311.577516.0706.768.711
6.768.711 394.113 394.113516.0336.252.678
6.252.678 477.522 477.522515.9965.736.682
5.736.682 561.822 561.822515.9585.220.723
5.220.723 647.032 647.032515.9204.704.804
4.704.804 604.120 604.120515.8804.188.924
4.188.924 615.188 615.188515.8403.673.083
12.344.448
11.567.616
10.790.784
10.013.952
9.237.120
8.460.288
7.683.456
6.906.624
6.129.792
5.352.960
43.130
43.993
44.873
45.770
46.686
47.620
48.572
49.543
50.534
51.545
87.960
89.719
91.514
93.344
95.211
97.115
99.057
101.038
103.059
105.120
Totaal vreemd vermogen
12.475.538
11.701.328
10.927.170
10.153.066
9.379.016
8.605.022
7.831.085
7.057.206
6.283.385
5.509.625
TOTAAL PASSIVA
20.792.564
19.502.214
18.211.951
16.921.777
15.631.694
14.341.704
13.051.808
11.762.009
10.472.309
9.182.709
solvabiliteitsratio
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
40,0%
Winst & Verlies rekening
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
EXPLOITATIE OPBRENGSTEN stroomopbrengsten subsidies overig . .
1.328.932 1.292.876 -
1.355.511 1.318.733 -
1.382.621 1.345.108 -
1.410.273 1.372.010 -
1.438.479 1.399.451 -
1.467.248 1.427.440 -
1.496.593 1.455.988 -
1.526.525 1.485.108 -
1.557.056 1.514.810 -
1.588.197 1.545.106 -
Totaal exploitatie opbrengsten
2.621.808
2.674.244
2.727.729
2.782.284
2.837.929
2.894.688
2.952.582
3.011.633
3.071.866
3.133.303
EXPLOITATIE KOSTEN grondhuur onderhoudskosten variabel onderhoudskosten vast OZB belasting tarief beheerkosten .
287.150 183.527 20.879 26.010 -
292.893 187.197 21.296 26.530 -
298.751 190.941 21.722 27.061 -
304.726 194.760 22.157 27.602 -
310.821 198.655 22.600 28.154 -
317.037 202.628 23.052 28.717 -
323.378 206.681 23.513 29.291 -
329.846 210.814 23.983 29.877 -
336.442 215.031 24.463 30.475 -
343.171 219.331 24.952 31.084 -
Totaal exploitatie kosten
517.566
527.917
538.475
549.245
560.230
571.434
582.863
594.520
606.411
618.539
EBITDA
2.104.242
2.146.327
2.189.254
2.233.039
2.277.700
2.323.254
2.369.719
2.417.113
2.465.455
2.514.765
Afschrijving EBIT
1.294.720809.522
1.294.720851.607
1.294.720894.534
1.294.720938.319
1.294.720982.980
1.294.7201.028.534
1.294.720- 1.294.720- 1.294.720- 1.294.7201.074.999 1.122.393 1.170.735 1.220.045
Rente kort vreemd vermogen Rente lang vreemd vermogen
4.398656.064-
4.486617.222-
4.576578.381-
4.667539.539-
4.761500.698-
4.856461.856-
4.953423.014-
5.052384.173-
5.153345.331-
5.256306.490-
Totaal rente
660.462-
621.708-
582.956-
544.206-
505.458-
466.712-
427.967-
389.225-
350.484-
311.746-
EBT
149.060
229.899
311.577
394.113
477.522
561.822
647.032
733.168
820.251
908.299
129.048-
205.063-
227.075-
604.120 20,1%
615.188 20,0%
681.224 21,7%
Tax NETTO RESULTAAT winstmarge
149.060 5,7%
229.899 8,6%
311.577 11,4%
394.113 14,2%
477.522 16,8%
561.822 19,4%
647.032 21,9%
Financieringsbehoefte
EV cumulatief VV cumulatief Totaal ingebracht vermogen
€ 25.000.000 € 20.000.000 € 15.000.000 € 10.000.000 € 5.000.000
€1
€ -5.000.000 € -10.000.000 € -15.000.000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
concept: beschrijving voorgestelde keuze en haar omgeving specificatie aannames marktanalyse
programma/producten
effecten/output
bepalen relevante financiele stromen uitwerking rekenmodel (kasstromen, balansopbouw, jaarresultaten, free cashflow) financial engineering kasstromen
financiering
risico´s
presetatiemeting NCW/IRR
ROI/terugverdientijd
financiering ratio's
4. Evalueren Beheers Maatregelen
1. Risico Analyse
Marktwerking Politieke en maatschappelijke ontwikkelingen Risico management
3. Uitvoeren Beheers Maatregelen
2. Opzetten Beheers Maatregelen
Planontwikkeling
BIJZONDERE GEBEURTENISSEN Vertraging door procedures Extra infra binnenplans benodigd Minder uitgeefbaar door ecologie Hogere bijdrage aan infra Planschade Hogere grondprijzen haalbaar Risico 7 Risico 8 Risico 9 Risico 10 Risico 11 Risico 12 Risico 13 Risico 14 Risico 15 Risico 16 Risico 17 Risico 18 Risico 19 Risico 20
Gevolg MAX Gevolg MWW Gevolg MIN -1.000.000 -1.000.000 -2.000.000 -1.500.000 -1.000.000 500.000 -500.000 -550.000 -605.000 -665.500 -732.050 -805.255 -885.781 -974.359 -1.071.794 -1.178.974 -1.296.871 -1.426.558 -1.569.214 -1.726.136
-700.000 -500.000 -1.000.000 -1.200.000 -700.000 1.000.000 -450.000 -495.000 -544.500 -598.950 -658.845 -724.730 -797.202 -876.923 -964.615 -1.061.076 -1.167.184 -1.283.903 -1.412.293 -1.553.522
-600.000 -400.000 -900.000 -800.000 -600.000 2.000.000 -400.000 -440.000 -484.000 -532.400 -585.640 -644.204 -708.624 -779.487 -857.436 -943.179 -1.037.497 -1.141.247 -1.255.371 -1.380.908
KANS 30% 30% 20% 10% 10% 10% 10% 20% 30% 10% 20% 10% 30% 40% 20% 30% 40% 10% 20% 30%
Risico k*g -210.000 -150.000 -200.000 -120.000 -70.000 100.000 -45.000 -99.000 -163.350 -59.895 -131.769 -72.473 -239.161 -350.769 -192.923 -318.323 -466.874 -128.390 -282.459 -466.057 -3.666.442
klein/weinig
omvang veel/groot
complexiteit
simpel complex
• • • • • • • • • •
Eigen vermogen Erfpacht Crowdfunding Tax increment financing Fondsen (ruimtelijke investeringen) Revolving funds Private beleggers (v.b. duurzaamheid) Subsidies Garantstellingen Verevening
1. Inventariseren van relevante financiële stromen (nu en in toekomst) inclusief risico’s en financieringsmogelijkheden 2. Opzetten economisch framework: scope, allocatie van middelen, relevante modellen en transacties 3. Uitwerken van de financiële modellen 4. Ownership van de financiële stromen en contractering 5. Besluitvorming
Casus
Slotgraven Zuid te Hardenberg • Het gebied Slotgraven Zuid ligt ten zuiden van het Hardenbergse centrum en is sterk in beweging.
• Nieuw gemeentehuis, nieuwe impuls voor het gebied • Rondom het nieuwe gemeentehuis (met name de zuidzijde) bevinden zich verschillende locaties die weinig samenhang vertonen en gedeeltelijk vrijkomen voor herontwikkeling.
• Totale herontwikkelingsopgave ca. 3 ha.
OBS de kern (gemeente)
voormalig politiebureau (gemeente) Optie (gemeente) voorm. bibliotheek (gemeente) waterschaps Gebouw (belegger) sporthal de Meet (gemeente)
Vraagstelling • U wordt gevraagd als strategisch adviseur namens de belegger, gemeente of een groep particuliere initiatiefnemers op te treden: • Wat is uw visie op deze ontwikkeling en welke kenmerken moet het gebiedsconcept hebben in de nieuwe realiteit?
• Het financieel leidende principe/organisatie van het gebied (korte termijn/lange termijn) • Een samenvatting van de ontwikkelstrategie voor de aanpak van de opgave
• Meerdere groepen van ca. 5 personen : belegger (eigenaar Waterschapsgebouw), gemeente en groep particuliere initiatiefnemers*
• Plenaire terugkoppeling van ca. 5 minuten per groep • Tijd voor uitwerken casus: 35 minuten * vermogende ouderen op zoek naar ideale woonomgeving
• • • • •
Uitgeschreven tekst casus Kaart gebied Eigendom gegevens Planopvatting gemeente Betrokken partijen: gemeente, eigenaren, belegger, groep initiatiefnemers, bewonerscommissie, scholen
• Samenvatting • Reacties uit de zaal • Uitnodiging borrel
