DE ESSENTIE BOEK PAT R I M O N I U M D O C U M E N TAT I

Niet- iscale Invordering

Successie

Belastingen

Percelen

Rechtszekerheid

Registratie

Hypotheekbewaarder

Schattingen Akten

Kadaster

Eigenaars

Hypotheek

Informatieverzameling

Verkopen

Publiciteit

Goederen van

de Staat

Domeinen Gemeenten

& -Uitwisseling

Patrimoniumdocumentatie Fin Shop

Opmetingen & Waarderingen

De Essentie Penale boeten

Hypothecaire

Kadastraal plan

Onroerende goederen

getuigschriften

Verkoopwaarde

Patrimoniumdiensten

E ESSENTIE BOEK D PAT R I M O N I U M D O C U M E N TAT I E1

E ESSENTIE BOEK D PAT R I M O N I U M D O C U M E N TAT I E1

III

INHOUD

V IX XV XXI XXV XXXI XXXV

Vooraf Het

kadastraal plan terug in kleur

De bekendmaking van de van de Staat Uw

verkopen van de goederen

boete niet betalen? Vergeet het!

Informatie verzamelen en uitwisselen De

venale waarde billijk schatten

De

rechtszekerheid verzekeren

V

VOORAF

Wij zijn oude bekenden! Ik kan u zeggen dat we elkaar al lang kennen! Het is mogelijk dat onze nieuwe naam – de Patrimoniumdocumentatie – u nog doet twijfelen. Welnu, er zijn enkele aanwijzingen om u op het goede spoor te brengen: ”kadaster”, ”registratie”, ”successie”, ”hypotheek”, ”domeinen”, woorden die u met belastingen associeert en die u ertoe kunnen aanzetten deze brochure terstond dicht te klappen. Maar, wacht nog even, gun mij enkele momenten. U zal zien dat er achter die woorden een bont gezelschap van diensten schuilgaat die in het doolhof van de fiscale administraties niet steeds gemakkelijk terug te vinden zijn maar niettemin deel uitmaken van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Mettertijd, doorheen fusies en hervormingen, is onze benaming verleidelijker en relevanter geworden. Vandaag is deze benaming een weloverwogen weerspiegeling van onze belangrijkste activiteit: de organisatie van een omvangrijke documentatie van het patrimonium. Een waardevolle documentatie voor allen die ze nodig hebben en waartoe u op een dag misschien zult behoren. U weet het allicht, wij zijn belast met het innen van de hypotheek-, de registratie- en de successierechten, het verkopen van de goederen van de Staat, het vaststellen van het kadastraal inkomen of nog het invorderen van de nietfiscale schuldvorderingen van de Staat. Dat is niet nieuw, eeuwenoud zelfs, bijna antiek! Want, wij doen bij wijze van spreken hetzelfde werk als destijds bijvoorbeeld met de grondregisters van de heerlijkheden het geval was, maar dan wel met de middelen van de XXIe eeuw. Daarnaast hebben we er nog een groot aantal bevoegdheden bijgekregen.

Laat u, om ons beter te leren kennen, meeslepen bij het lezen van De Essentie van de Patrimoniumdocumentatie. Deze eerste episode uit een reeks is bewust lichtvoetig gehouden, hoewel de administratie dit slechts zelden is. Het is de bedoeling om u versteld te doen staan, te verrassen en uw aandacht vast te houden tot de laatste bladzijde. Ze stelt u ook de belangrijkste actoren voor. Doorheen de verhalen waarin we een laatste blik op het verleden werpen en door hier en daar stil te staan bij anekdotes, ontdekken of herontdekken we samen de facetten van het vakmanschap van elk van de vijf Administraties die samen de Patrimoniumdocumentatie vormen. In de volgende nummers komen de vele bijzonderheden van ons beroep ruimschoots aan bod, maar nu is het van wezenlijk belang om u op een aangename wijze te informeren.

Daniel De Brone Administrateur-generaal

VI

De Essentie van de Patrimoniumdocumentatie - Boek I

De Administrateur-generaal

Operationele

&

Operationele Expertise & Ondersteuning Coördinatie

Waarderingen

Patrimoniumdiensten

Dienst

Buitendiensten

Informatieverzameling

voor

Administraties

Opmetingen

Stafdiensten

Diensten van de Administrateur-generaal

&

Communicatie

Rechtszekerheid &

-Uitwisseling

Niet-fiscale Invordering

Operationele Diensten

Alimentatievorderingen

VII Vooraf

IX

HET KADASTRAAL PLAN TERUG IN KLEUR

Een plan waarop percelen en gebouwen staan afgebeeld Het kadastraal percelenplan is een topografische weergave van de percelen en van de bouwwerken die zich erop bevinden. Het Belgische kadastraal plan heeft geen juridische waarde maar professionelen doen er vaak een beroep op voor het opzoeken van de grenzen van een eigendom en van een mandeligheid of voor het opzoeken van het bestaan van bijvoorbeeld een recht van uitweg. Jaarlijks worden de veranderingen weergegeven die de grenzen van de eigendommen en de andere figuratieve omtrekken zoals van gebouwen, van het wegennet of van de waterlopen hebben gewijzigd. De oude kadastrale gegevens kunnen aldus worden gebruikt om het oorspronkelijke perceel te reconstrueren. De oude plans werden met de hand getekend. Het inkleuren van gebouwen of waterlopen was gereglementeerd… en een geduldig werkje. Bij het moderniseren kende het plan een ontwikkeling tegengesteld aan die van de 7de kunst: van kleur werd er overgestapt op zwart-wit. Dankzij de digitalisering wordt het plan vandaag opnieuw in kleur weergegeven. De rode draad van de tumultueuze kleurkwestie volgend, vindt u hieronder een anekdote over het kadastraal percelenplan.

Het oorspronkelijke plan durft in karmijn, blauw en groen Het oorspronkelijk kadastraal plan was het grafische basisdocument van ons kadaster vanaf 1830, jaar van de revolutie en van de Belgische grondwet. Het ontleende zijn eigenschappen aan de assemblagetabellen van het Franse kadaster die op schaal 1/10 000 waren opgemaakt, per gemeente en gemeentesectie. De omtrek daarvan werd vaak bepaald op grond van de natuurlijke grenzen of verbindingswegen zoals waterlopen of wegen.

Elke eigendom werd in dit canvas opgenomen na zeer nauwkeurige opmetingen op basis van een lokale driehoeksmeting. De waterlopen werden watergroen geschilderd; met het penseel, traag en artistiek. De belastbare gebouwen kregen karmijn als kleur en de niet-belastbare gebouwen werden in het Pruissisch blauw afgebeeld. Er moest een duidelijk onderscheid zijn tussen gebouw en perceel dat niet werd ingekleurd maar hetzelfde nummer kreeg als het gebouw. De secties werden ingekleurd volgens hun identificatienummer; zo was de sectie ”D” omgeven door een blaasgroen biesje en de sectie ”N” door een biesje in Van Dijckbruin! De vroegere tekenaars, een kruising tussen scholieren van de basisschool en benedictijnse kunstenaars, verdunden regelmatig ecoline, een vloeibare en geconcentreerde aquarelverf die talrijke grafische en technische toepassingen had. 26 083 plans, die het hele grondgebied van het land omvatten, werden op die wijze tussen 1830 en 1843 op schaal 1/2 500 vervaardigd. Ze zijn werkelijk uniek en zijn tot op vandaag een documentatie van uitzonderlijke kwaliteit met een buitengewone nauwkeurigheid, ondanks de beperkte middelen die destijds beschikbaar waren.

Het bijgevoegd plan op stevig papier... in kleur Het oorspronkelijke plan kon niet worden gewijzigd. Hoe konden dan de nieuwe afbakeningen worden weergegeven die het resultaat waren van veranderingen op het terrein? Welnu, vooraleer het woord zelf werd uitgevonden, bedachten onze voorouders een kloon, het bijgevoegd plan, een kopie die met het oorspronkelijk plan overeenstemde, maar dat de opeenvolgende wijzigingen moest ondergaan. En wie ”kloon” zegt, zegt ”identieke drager”, met name het stevige papier en ook… dezelfde kleuren! Creatief als ze waren, bedachten onze collega’s van toen ook het concept ”Voor - Na”. Eenvoudig, logisch en doeltreffend: de procedure vangt aan op het

X


terrein door het meten van grenswijzigingen en het vaststellen van vernietigingen en andere wijzigingen aan percelen en gebouwen. In kadastrale taal spreken we dan van mutaties. Het resultaat van die opmetingen wordt vervolgens weergegeven in een document, eveneens op stevig papier, de ”schets 207”. Elke wijziging wordt geïllustreerd door twee naast elkaar liggende tekeningen: links de reproductie van het perceel vóór mutatie en rechts daarvan de configuratie na mutatie. Het bijkomend plan wordt eenmaal per jaar bijgewerkt op basis van de schetsen die in de loop van het jaar werden opgesteld. Over de gebruikte techniek kan verder worden uitgeweid maar dit is niet geschikt voor gevoelige zielen want daarvoor wordt… een scheermesje gebruikt! De verdwenen of gewijzigde grenzen worden immers weggekrabd en de nieuwe grenzen worden met Chinese inkt bijgetekend. Een methodisch en nauwgezet maar zeer omslachtig werkje.

Het doorschijnend bijgevoegd plan, met zijn toepasselijke naam De bijwerkingsprocedure van het bijgevoegd plan was eenvoudig en doeltreffend maar op het einde van de jaren vijftig verplichtte de toename van het aantal mutaties de ”kadastralen” ertoe zich te richten op een ander soort plan, het doorschijnend plan. Doorschijnend omwille van het filmmateriaal maar, ironisch genoeg, met verlies van kleur! Kleuren hadden echter hun bestaansreden. Slimmeriken bedachten dus de biesjes en gingen zelfs zo ver om de uitdrukking ”de percelen inkleuren” te behouden alhoewel de biesjes wel degelijk in het zwart werden getekend! Karmijn werd vervangen door stippellijnen aan de binnenkant van de belastbare gebouwen. Het Pruissisch blauw maakte plaats voor de arcering als aanduiding van de niet-belastbare gebouwen en het watergroen werd dermate wazig dat het uiteindelijk verdween. Ook het kleurenpalet dat de secties bedacht met kleuren die van verre bestemmingen deden dromen, verdween definitief in de vergeetput.

XI

Het kadastraal plan terug in kleur

De tekenaars boekten daarmee tijdswinst, maar slechts in zeer beperkte mate! De te wijzigen grenzen werden niet meer afgekrabd, ze werden weggegomd. En de bijwerkingen werden uitgevoerd door te decalqueren en niet langer door het reproduceren op schaal. Met behulp van de film kon de jaartoestand worden bewaard en geraadpleegd terwijl de mechanisch op monochroom Ozalid-papier aangemaakte kopies ter beschikking konden worden gesteld van instellingen die er in toenemende mate naar vroegen.

Het digitale bijgevoegd plan op kleurenscherm De plannen zijn gedigitaliseerd sinds de toestand op 1 januari 2006. Dat is een kleine revolutie want voortaan worden ze bijgewerkt van zodra een wijziging is gekend en hebben ze opnieuw kleur bekend! Dus is er nu rozebruin voor de gebouwen en lichtgeel voor de niet-gebouwde gedeelten, okergeel voor de gehuchten en blauw voor de namen van de waterlopen. De gedigitaliseerde plannen, gekoppeld aan die van de partners van de Patrimoniumdocumentatie, kunnen vandaag via internet worden geraadpleegd. Ze lenen zich voor nieuwe toepassingen en misschien ook wel voor allerhande thematisch onderzoeken.

De oude plannen werden geduldig met de hand ingekleurd, met kleuren die de meest poëtische namen kregen. Omwille van het grote aantal door te voeren wijzigingen en de beperkingen bij het verspreiden ervan werd er overgestapt op zwart-wit. Dankzij de digitalisering kan het kadastraal percelenplan vandaag opnieuw in kleur worden weergegeven.

DE ESSENTIE

XII


XV

DE BEKENDMAKING VAN DE VERKOPEN VAN DE GOEDEREN VAN DE STAAT

Een zeer oude administratie De oorsprong van de Administratie van de Patrimoniumdiensten gaat terug tot het begin van de XIIIe eeuw. Ze had destijds de naam ”Domein”. Het ”Domein” had een aantal bevoegdheden waartoe de aankopen of de onteigeningen van gebouwen voor rekening van de Staat, de vervreemdingen van buiten dienst gestelde gebouwen, de verkopen van niet meer gebruikte roerende goederen, de concessies van delen van het openbaar domein, de verkopen van domaniale houtkap, het verpachten van jacht- en visrechten of het invorderen van niet-fiscale invorderingen van de Staat en de inbeslagname van onbeheerde goederen en erfloze nalatenschappen. Die opdrachten worden ook nu nog uitgevoerd door de Patrimoniumdocumentatie, meer bepaald door haar Administratie van de Patrimoniumdiensten.

Van een elementaire mededeling naar een bekendmakingsstrategie Ook al vertonen de huidige Patrimoniumdiensten nog heel wat overeenkomsten met het ”Domein” uit vervlogen eeuwen, ze hebben zich aangepast aan de nieuwe administratieve structuur van het land. Ze hebben ook de technologische en sociale evolutie gevolgd door het moderniseren van hun diensten en hun werkmethodes. Zo komt het er bijvoorbeeld voor de verkoop van roerende en onroerende goederen op aan de klant warm te maken door het product aantrekkelijk voor te stellen! En hoe kan dit beter worden verwezenlijkt dan via de publiciteit? Ook al is vandaag de publiciteit wereldwijd gericht, tot het einde van de eerste helft van de vorige eeuw eindigde de wereld… op het einde van de straat. Immers, slechts enkele jaren geleden nog was het aankondigen van een openbare verkoop van een onroerend goed van de Staat meer een kwestie van een eenvoudige mededeling dan van een verkoopsstrategie. Voor die procedure

werden strikte en vaak omslachtige regels nageleefd die vandaag met een glimlach worden bekeken. Destijds werd een bericht van verkoop in het Staatsblad bekendgemaakt, minstens een maand vóór het verlijden van de akte en een exemplaar van dat Staatsblad werd naar de eigenaars van de aangrenzende percelen gestuurd. Die eigenaars konden vervolgens hun bezwaren kenbaar maken en ”eventueel” het bod opvoeren. In die omstandigheden kwam er niet veel volk op de verkopen af! Zo ontstond het idee om die verkopen om ruimere schaal te ”publiceren”, om er dus publiciteit voor te maken!

De verkoop van onroerende goederen De aankoopcomités staan in voor de verkoop van onroerende goederen. Ze zorgden voor een betere bekendmaking ervan, vooreerst via het verspreiden van affiches en opschriften, en vervolgens door advertenties in de kranten. De affiches moesten geel zijn – dat zijn ze vandaag nog steeds – en worden opgehangen door het verkoopkantoor. De aanplakborden werden door de ambtenaren gemaakt. Gewapend met palen en houten hamers gingen zij ze zelf plaatsen in de omgeving van de te verkopen eigendommen! Maar er bleef niettemin een zekere huiver ten aanzien van publiciteit bestaan. Er werd alleen publiciteit gemaakt voor vrij grote goederen en in de aangrenzende gemeenten. Alleen de belangrijke verkopen werden op affiches aangekondigd in de grootste steden van het land en in de wachtzalen van de spoorwegen. Vooreerst beperkt tot de lokale pers werden de advertenties nadien ook in de kranten van de hoofdstad geplaatst, maar alleen voor percelen van commerciële of

XVI


industriële aard, voor villa’s aan de kust of in andere vakantieoorden en voor landbouw-, handels- of industriële inrichtingen. Ten slotte heeft de Administratie ook gebruikgemaakt van de moderne communicatiekanalen radio en televisie. Enkele jaren later is er nog steeds publiciteit via kranten, affiches en aanplakborden maar via het internet heeft de website van de Patrimoniumdiensten ”www.patrimoniumdiensten.be” de publiciteit een nieuwe wending gegeven.

De verkoop van roerende goederen De verkoop van roerende goederen wordt georganiseerd door de kantoren van de domeinen. Sommige kantoren laten die verkopen samenvallen met plaatselijke feesten of markten en nemen zo deel aan de gemeentelijke folklore. Een traditie uit een vroeger tijdperk toen de ambtenaren de verkoop met behulp van een bel in de straten aankondigden en de veiling werd beëindigd toen de vlam van een kaars doofde! De publiciteit van deze verkopen werd over het algemeen beperkt tot de plaatselijke pers en de affiches. Maar, zoals voor de verkopen van onroerende goederen, zorgt de website ”www.patrimoniumdiensten.be” voortaan voor een ruimere bekendmaking. De liefhebbers waarderen dit uitstalraam ten zeerste wanneer het om verzamelobjecten of om luxegoederen gaat zoals bijvoorbeeld klassewagens. De publiciteit wordt op die manier zo ruim mogelijk verspreid en wordt aangekondigd in de nationale pers, op de radio en op de televisie. Die verkopen worden in het hele land georganiseerd en zijn voortaan gegroepeerd in drie grote centra waarvan het eerste in Brussel reeds de deuren heeft geopend onder de naam ”Fin Shop Brussels”, Tweedekkerstraat 126 in 1130 Brussel.

XVII

De bekendmaking van de verkopen van de goederen van de Staat

Internet heeft de grenzen opgeheven Indien een verbitterd mens zou verklaren dat de bekendmaking van domaniale verkopen nog niet zo lang geleden beperkt was tot een dorp, zou een poëtisch aangelegd ambtenaar hem kunnen antwoorden dat de wereld vandaag ons dorp is geworden. En «Le poète a toujours raison, qui voit plus loin que l’horizon…» van het einde van de straat. Dankzij het internet kent de publiciteit geen geografische grenzen meer, het aantal potentiële kopers neem toe en zo ook de ontvangsten.

Het is nog niet zo lang geleden dat de bekendmaking van de verkoop van de goederen van de Staat op zeer beperkte schaal gebeurde. De ambtenaren maakten zelf de aanplakborden die ze in de nabijheid van de te verkopen goederen plaatsten. Het openen van verkoopcentra, het ontwikkelen van websites en de communicatie via televisie hebben de antieke aankondigingsmethoden met de bel en de verkoopmethoden met de kaars naar het tijdperk van de herinnering verwezen.

XVIII


DE ESSENTIE

De websites ”www.patrimoniumdiensten.be” en ”www.finshop.belgium.be” kondigen verkopen aan van wagens, kleding, informaticamateriaal, fietsen… en bij gelegenheid van boten en zelfs van wijn. Aan de hand van foto’s worden onroerende goederen aangeboden: huizen, administratieve gebouwen, oude rijkswachtkazernes, gronden en bouwgronden… en soms ongewone constructies zoals waterkastelen en pastorieën. Deze sites bezoeken, biedt u misschien de gelegenheid om een zaakje te doen!

XXI

UW BOETE NIET BETALEN? VERGEET HET!

U heeft uw boete niet betaald? U bent door een rechter veroordeeld voor overdreven snelheid of voor een andere overtreding en u hebt een betalingsbericht ontvangen gevolgd door een herinneringsbericht. U had kunnen vragen om de boete in schijven te betalen, maar u hebt nog helemaal niets betaald. U hebt ertoe bijgedragen dat het aantal voor rekening van de Staat in te vorderen penale boeten is gestegen en dat het aantal klanten van een van de achtentwintig kantoren der domeinen en penale boeten van het land is toegenomen! Het zijn immers die kantoren van de Administratie van de niet-fiscale invordering die, binnen de Patrimoniumdocumentatie, de niet-fiscale schuldvorderingen van de Staat invorderen maar ook van, bijvoorbeeld, de RVA, het Fonds voor Arbeidsongevallen, de Gemeenschappen, de Gewesten, enz. En de penale boeten vormen ongetwijfeld het belangrijkste gedeelte van de niet-fiscale schuldvorderingen in termen van in te vorderen bedragen.

U had geen geld? U heeft uw boete niet betaald! U had geen geld? Het kantoor stelt in dat geval aan het parket voor om de subsidiaire straf uit te voeren die de rechter samen met de boete heeft uitgesproken. Vaak kiest de rechter voor een gevangenisstraf maar hij kan ook opteren voor het intrekken van het rijbewijs.

U bent kredietwaardig? U heeft uw boete niet betaald! En nochtans beschikt u over de middelen daarvoor! Indien u voldoende financiële middelen hebt om uw schuld te betalen, zal het kantoor een gerechtsdeurwaarder sturen om beslag te leggen op uw goederen en om die te verkopen en met de opbrengst ervan de boete te betalen. Pas dus op dat de vrachtwagen die uw meubelen moet komen ophalen niet voor de deur staat.

U rekent op een terugbetaling van belastingen? U heeft uw boete niet betaald! Maar, u rekent op een terugbetaling van belastingen. Uw ongeduld om uw geld terug te krijgen kan best worden vergeleken met het ongeduld van de Staat om wat hem verschuldigd is, in te vorderen. De automatische compensatie van schulden en schuldvorderingen bij de FOD Financiën komt de Staat van pas. U moet 1 000 euro terugkrijgen en uw boete bedraagt 250 euro? U ontvangt dus 750 euro en alles is geregeld!

U ontvangt een salaris? U heeft uw boete niet betaald! En nochtans ontvangt u een salaris. In die omstandigheden kan de ontvanger een ”vereenvoudigd beslag onder derden” leggen. Anders gezegd, uw werkgever zal een deel van uw salaris aan de Staat moeten storten totdat het bedrag van uw boete is betaald. Het gaat om een ”vereenvoudigd” beslag onder derden omdat hiervoor de tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder niet nodig is en omdat deze procedure voor u geen kosten met zich meebrengt.

XXII


U woont in het buitenland? U heeft uw boete niet betaald! U woont in het buitenland.

Een boete moeten betalen en zich nietkredietwaardig voordoen, denken dat men aan het beslag kan ontsnappen, zich ergeren over het verminderen van een verwachte terugbetaling van belastingen, denken dat alles is geregeld eenmaal de grens is overschreden, zijn heersende opvattingen die voortaan verleden tijd zijn.

België heeft overeenkomsten gesloten met Frankrijk, het Groot-Hertogdom Luxemburg en met Nederland. Die overeenkomsten bepalen dat er een wederzijdse bijstand is tussen de ondertekenende landen om het invorderen van boeten te vergemakkelijken. Binnen de Europese Unie werden er maatregelen genomen om de gerechtelijke penale samenwerking tussen de Lidstaten te verbeteren en om hun actiemiddelen te versterken, met name voor de invordering van de boeten. In België treden deze maatregelen in werking wanneer ze in federale wetgeving zijn omgezet.

U wenst gehoord te worden? In welke toestand u zich ook bevindt, de kantoren der domeinen en penale boeten staan voor u ter beschikking. Ze staan u bij en geven advies. Ze kunnen u bijvoorbeeld een aangepast afbetalingsplan voorstellen, rekening houdend met de financiële middelen waarover u beschikt.

DE ESSENTIE

XXIII

Uw boete niet betalen? Vergeet het!

XXV

INFORMATIE VERZAMELEN EN UITWISSELEN

Van een opdringerige naar een beredeneerde verzameling Reeds lang vóór het ontstaan van België verzamelde het centrale gezag informatie met het oog op ”het voorkomen van fraude, valsheid en antidateren” bij de juridische omloop van goederen, bijvoorbeeld naar aanleiding van een verkoop, een verdeling of een overlijden. De wettelijke bepalingen waren voor al deze gebeurtenissen dezelfde en hielden de verplichting in om aan de Overheid geschriften voor te leggen als bewijs dat ze hadden plaatsgevonden en waarbij dit voor sommige ervan gepaard ging met een belasting. Met de talrijke aldus verzamelde documenten kon de overheid een omvangrijke documentatie aanleggen die in de loop der tijden echter ook voor veel werk zorgde. Vanaf 1939 echter heeft het Wetboek van de Registratierechten het aantal aan de overheid voor te leggen, met andere woorden, te ”registreren” documenten beperkt. Dat was met name het geval voor de administratieve akten zoals die van de burgerlijke stand en ook voor de akten die in het gerecht werden gebruikt. Datzelfde wetboek legde daarentegen wel de registratie op van alle akten die betrekking hadden op een wijziging in de eigendom van onroerende goederen. Het doel daarvan bestond erin over een bijgewerkte kadastrale documentatie te kunnen beschikken. Deze informatieverzameling is nog altijd één van de opdrachten van de Patrimoniumdocumentatie, nu toevertrouwd aan zijn Administratie Informatieverzameling en -Uitwisseling. Maar, hoe gaat ze daarbij tewerk en welke bronnen heeft ze daarvoor?

Informatieverstrekkers De notarissen, de gerechtsdeurwaarders en de landmeters zijn belangrijke informatieverstrekkers. De administratie vindt in de akten van de ene en in de plans van de andere de gegevens die noodzakelijk zijn om het percelenplan en de kadastrale legger upto-date te houden, met andere woorden het register van de eigenaars en van de onroerende goederen. De gemeentebesturen zijn een andere belangrijke schakel in de informatieketen. Zij verstrekken inlichtingen over nieuwe gebouwen, gebouwen die geheel of gedeeltelijk werden afgebroken of omgevormd en over wijzigingen die aan niet-bebouwde eigendommen zoals terreinen of landbouwgronden werden aangebracht. Ze brengen de administratie ook op de hoogte van alle overlijdens op hun grondgebied. Deze verplichting, opgelegd door het Wetboek der successierechten, is het startpunt voor de inning van de successierechten. De banken en een hele reeks andere instellingen moeten inlichtingen meedelen zoals het bedrag van de waarden die ze in naam van een overledene bijhouden, het feit of de overledene in een bepaald agentschap een kluis huurde of, bijvoorbeeld voor de verzekeringsinstellingen, de lijst van de polissen die de overledene had onderschreven. Ten slotte draagt ook de burger, willens nillens, zijn steentje bij tot de informatieverzameling. Hij moet zijn huurcontract registreren of spontaan de administratie op de hoogte brengen van het einde van de bouwwerkzaamheden van het nieuwe huis dat hij gaat bewonen of verhuren.

XXVI


Van de contacten op het terrein tot de doeltreffendheid op kantoor Vroeger, gedurende één dag per week, nam de ambtenaar van het kadaster zijn intrek in het gemeentehuis. Op die dag, vaak de marktdag, ontmoette hij de burger, informeerde hem maar ”ondervroeg” hem ook: «U wilt weten wanneer… en indien… Zeker… Maar, u hebt uitbreidingswerken gedaan…» en voilà... een ”spontane” aangifte om de kadastrale documentatie te verbeteren! Elke gemeente had een ambtenaar die ermee belast werd aan de landmeter van het kadaster de onroerende goederen aan te wijzen waarvan het kadastraal inkomen moest worden geschat of herschat. Vaak was het de veldwachter die als ”aanwijzingsagent” optradt. Aangezien hij de lokale toestand goed kende, was hij de meest geschikte persoon om de wijzigingen aan het kadaster mee te delen. Veldwachter en landmeter speelden onder één hoedje! Het gebeurde niet zelden dat beiden op de fiets rondreden om ter plaatse de nieuwe of verbouwde gebouwen te bezoeken die op het plan en in de kadastrale legger moesten worden toegevoegd of aangepast. Maar, «Je vous parle d’un temps que les moins de vingt ans…». Heden is het minder en minder verantwoord om een eigenaar verscheidene keren aan de tand te voelen. Immers, de administratie maakt op doeltreffende wijze gebruik van een netwerk van nieuwe gegevensbanken. Ze onthaalt de burger met meer flair en levert voortdurend inspanningen om haar dienstverlening te verbeteren. Informatie die vroeger mondeling werd doorgegeven of op papier stond, wordt nu over het internet verstuurd. Ook de opmetingen door de veldwachter zijn definitief verleden tijd. De nieuwe ambtenaren kennen geen veldmuizen meer maar zijn des te handiger om met de muis de plannen van de landmeter in de gegevensbanken op te nemen! Bureautica heeft de plaats ingenomen van het landleven.

XXVII

Informatie verzamelen en uitwisselen

Uitwisseling van goede werkwijzen De oprichting van de nieuwe Administratie Informatieverzameling en -Uitwisseling toont het belang dat de Patrimoniumdocumentatie hecht aan de kwaliteit van de gegevens en aan de verspreiding ervan. Elke stap om de patrimoniumdocumentatie te centraliseren, te uniformiseren, te structureren en te automatiseren, zorgt voor een belangrijke toegevoegde waarde. Een optimale verzameling van informatie is van wezenlijk belang voor het uitreiken van kadastrale uittreksels, eigendomsattesten of eigendomstitels, hypothecaire getuigschriften, getuigschriften van erfgerechtigde en nog vele andere inlichtingen of documenten. De laatste jaren hebben de akkoorden en protocols die werden afgesloten met de notarissen, de landmeters en de vastgoedhandelaars de uitwisseling van informatie een nieuwe dynamiek verleend. En deze dynamiek versnelt de ontwikkeling of de verbetering van online toepassingen zoals de verspreiding van kadastrale plans, de invoering van huurcontracten of nog de oprichting van een enig contactpunt voor elke vraag om inlichtingen inzake het patrimonium.

DE ESSENTIE

De Patrimoniumdocumentatie verzamelt informatie bij de notarissen, de landmeters, de gemeenten, de banken en uiteraard bij de burger. Vandaag ziet u echter geen veldwachters en landmeters meer die per fiets de velden doorkruisen op zoek naar nieuwe constructies. De elektronische toepassingen en diensten hebben de informatieverzameling en –uitwisseling wel degelijk geoptimaliseerd.

XXVIII


XXXI

DE VENALE WAARDE BILLIJK SCHATTEN

Door de belastingplichtige aangegeven waarde of door de administratie geschatte waarde? Het onroerend vermogen van elke burger is nauw verbonden met de belangrijke levensfasen. Elkeen wordt op een dag geconfronteerd met de problematiek van de waardering van een onroerend goed dat hij wil afstaan of dat hij heeft geërfd. In die omstandigheden de waarde van een gebouw kennen, is van groot belang want deze waarde - de venale waarde - is de grondslag voor de berekening van de registratierechten of de successierechten. De belastingplichtige staat hier voor een dilemma. Hij moet deze waarde bij de administratie aangeven, wetende enerzijds dat hij aan zijn goed een zo hoog mogelijke waarde wil geven maar anderzijds zo weinig mogelijk belastingen wil betalen! Bovendien weet hij dat de administratie zelf een schatting zal maken en dat hij een boete zal moeten betalen indien de administratie vaststelt dat het gebouw werd ondergewaardeerd. Want, om de fiscale verplichtingen na te komen, kan de administratie slechts één waarde in aanmerking nemen.

Van de schattingen op het terrein tot de schattingen met de computer Vóór de Coperfinhervorming werd de controle van de waarde van onroerende goederen uitgevoerd door de ontvangers van de Registratie. Een zeer dankbare rol voor diegene die er moest voor instaan, zowel omwille van de schat aan informatie over de markt van de onroerende goederen die hij kon inzamelen als omwille van de vrijheid die hij daarbij genoot. De ontvangers hechtten in het bijzonder veel waarde aan de autonomie waarover ze beschikten om hun ambtsgebied te doorkruisen en dat ze uiteindelijk tot in de kleinste uithoeken kenden. Voor hen was dit de beste manier om een volledig bestand op te bouwen van alle onroerende goederen waarvan ze op een of andere dag de waarde zouden moeten controleren.

Maar de Coperfinhervorming heeft de kaarten dooreen geschud. De controles werden overgedragen aan de experten ”venale waarde” van de Administratie Opmetingen & Waarderingen en de informatica heeft de schattingsmethodes grondig veranderd. De uitstapjes in de buitenlucht, hoe verrijkend ze ook waren, zijn - bijna - geschiedenis. De handgemaakte schetsen van de gebouwengevels behoren totaal tot het verleden. We moeten het voortaan stellen met gegevensbanken, digitale foto’s, mathematische modellen en andere hedonistiche methoden.

Digitale gegevensbanken in plaats van papieren fiches De ontvangers van de registratie baseerden hun schattingen op deze die bij voorgaande mutaties in een nabij verleden werden goedgekeurd en die betrekking hadden op gelijksoortige goederen in dezelfde wijk. Hun ”gegevensbank”, die tot hun ambtsgebied was beperkt, was voornamelijk samengesteld uit papieren steekkaarten waarop een minimum aan informatie uit de kadastrale documenten stond vermeld. Deze vergelijkende methode is nog steeds gangbaar maar ze wordt vandaag ondersteund met nieuwe instrumenten. De experten ”venale waarde” beschikken nu over performant informaticamaterieel en fotografisch gereedschap om hun schattingen te beargumenteren ten aanzien van de burgers, de notarissen, advocaten en andere experten. Ze maken gebruik van een geautomatiseerde gegevensbank waarin alle waarden zijn opgenomen van de onroerende goederen die sedert 2003 het voorwerp hebben uitgemaakt van een overdracht van zakelijke rechten en die een duidelijke omschrijving bevat van de plaats, alsook talrijke foto’s van hoge kwaliteit.

Geen almachtige administratie Om de belasting te innen, moet de waarde van onroerende goederen op een juiste en billijke wijze worden vastgesteld.

Om de belasting te innen, moet de waarde van de onroerende goederen op een juiste en billijke wijze worden vastgesteld. En wie het over juist en billijk heeft, zegt vandaag gestandaardiseerde methode en gegevensbank. In deze nieuwe benadering is er evenwel nog plaats voor de feeling en de kennis van de schatters en niets weerhoudt u ervan te onderhandelen.

DE ESSENTIE

XXXII


Vaak heeft de burger niet de vereiste kennis terzake en wenst hij geen kosten te maken voor een deskundig onderzoek waarmee door de administratie niet noodzakelijk rekening zal worden gehouden. Wanneer hij evenwel van mening is dat de administratie ongelijk heeft, staat het hem vrij om met haar onderhandelingen aan te knopen om haar van zijn argumenten te overtuigen. En wanneer de standpunten niet kunnen worden verzoend, kunnen de partijen overeenkomen om de schatting te laten uitvoeren door de deskundigen die zijzelf kiezen. En zelfs dan kunnen zowel de administratie als de burger voor het gerecht het resultaat van het deskundig onderzoek betwisten. Het is overduidelijk dat de Administratie niet almachtig is. Inzake erfopvolging bestaat er een bijzondere procedure die de erfgenamen in staat stelt om te vragen dat de goederen door deskundigen worden geschat. De aldus bepaalde waarde is voor beide partijen definitief bindend. Gelet op de kosten voor de erfgenamen heeft een dergelijke procedure slechts zin wanneer het te schatten onroerend vermogen omvangrijk is.

Instrumenten maar ook menselijke eigenschappen De kunst van de expertise vereist weliswaar het gebruik van waardevolle en aangepaste instrumenten maar kundig onderhandelen hangt samen met een zin voor communicatie en met het respect voor de andere. In een tijd waar de toepassing Street View van Google alle bruikbare mogelijkheden terzake toont, verwaarloost de administratie geenszins deze menselijke factor die de bevoorrechte banden met de burger versterkt.

XXXIII

De venale waarde billijk schatten

XXXV

DE RECHTSZEKERHEID VERZEKEREN

U sprak van ”hypotheekbewaarders”? Als u op straat aan een voorbijganger zou vragen wat de functie is van een hypotheekbewaarder, zou hij waarschijnlijk toegeven het niet te weten en zou hij zelfs verwonderd zijn dat ze nog bestaan. De hypotheekbewaring heeft het imago van een ouderwets instituut, bevolkt met ambtenaren in stofjassen. Dat wordt nog versterkt door het feit dat de functie van hypotheekbewaarder in het leven werd geroepen door de wet van 21 ventôse van het jaar VII! Nochtans zijn de activiteiten van de hypotheekbewaringen en van de registratiekantoren in ons economisch systeem zeer belangrijk omdat ze elkaar aanvullen in het waarborgen van de rechtszekerheid van onroerende overeenkomsten. De hypotheekbewaringen en de registratiekantoren behoren trouwens tot de correct benoemde Administratie Rechtszekerheid.

De rechtszekerheid waarborgen, bijvoorbeeld bij de verkoop van een onroerend goed Om tegenstelbaar te zijn aan derden, anders gezegd, om te bestaan in de ogen van diegenen die geen betrokken partij zijn bij de akte, moet de verkoop van een onroerend goed integraal zijn overgeschreven in de hypothecaire documentatie van de bewaring. In de marge van deze overschrijving worden voor elk geïnventariseerd goed ook de lasten vermeld waarmee het is bezwaard. Het kan gaan om een hypotheek, een beslag of eveneens om vermeldingen die een waarschuwing inhouden met betrekking tot de kwetsbaarheid van de rechtstitel van de klaarblijkelijke eigenaar, bijvoorbeeld de vermelding van een rechtsvordering tot vernietiging of tot ontbinding, ingesteld door een vroegere eigenaar of ook het resultaat van die rechtsvordering. Wanneer u een

onroerend goed aankoopt, wenst u uiteraard dat dit goed vrij is van alle lasten. Daarom zal de notaris die de akte verlijdt zich bij de hypotheekbewaring informeren over de toestand van het goed door een hypothecair getuigschrift aan te vragen. Dit getuigschrift vermeldt of het goed met lasten is bezwaard. In bevestigend geval zal de notaris ervoor instaan om die lasten op te heffen door het opmaken van een notariële akte van opheffing of handlichting.

De kruisweg van een akte Tot in 2001 is de overschrijving van een akte een ware kruisweg: - eerste statie: u gaat bij de notaris voor de ondertekening van een authentieke akte aangezien alleen een dergelijke akte kan worden overgeschreven; - tweede statie: de notaris laat de akte registreren op het registratiekantoor en betaalt de registratierechten; - derde statie: de notaris legt de akte aan de hypotheekbewaring voor die ze onmiddellijk inschrijft in haar register van de neerlegging; - vierde statie: de hypotheekbewaarder annoteert de akte in de respectieve repertoria van de betrokken partijen en in de algemene alfabetische tabel; - vijfde statie: de hypotheekbewaarder laat de akte overschrijven en tot in 2001 gebeurde dit ook letterlijk zo, door een kopiist. Een kopiist? Ja, dat hebt u goed gelezen! Die brave man kopieerde immers woord voor woord de hele akte in grote registers met zwarte rand die, methodisch naast elkaar gerangschikt, een deel van de hypothecaire documentatie vormden en nog steeds vormen. Het jaar 2001 was niet onze ”Space Odyssey” maar, dankzij de automatisering en de scanning worden de stoffige en duistere ”Zweinstein” registers niet meer aangevuld!

XXXVI


Betrouwbare hypothecaire getuigschriften niettegenstaande gebreken in het systeem De hypotheekbewaarder heeft over het algemeen een passieve rol inzake de nietigheid of de geldigheid van de akten die aan een hypothecaire formaliteit worden onderworpen. Daarentegen staat zijn persoonlijke aansprakelijkheid op het spel wanneer hij zijn documentatie bijwerkt. De voortreffelijkheid daarvan bepaalt immers de kwaliteit van de hypothecaire getuigschriften die hij verstrekt. Alhoewel de gevreesde ”dode hoek” een zorgenkind blijft en het feit dat de opzoekingen gebaseerd zijn op de naam van de eigenaar en niet zozeer op het goed, werd de betrouwbaarheid van het Belgische hypothecaire systeem altijd algemeen erkend. Om met zekerheid de hypothecaire toestand van een goed vast te leggen, moet de hypotheekbewaarder de lijst opstellen van de personen die, gedurende de laatste dertig jaar, opeenvolgend eigenaar van het goed zijn geweest. Welnu, een hypotheekbewaring is niet in staat om de volledige keten van eigenaars van een onroerend goed opnieuw samen te stellen bij gebrek aan bekendmaking van de overdrachten door overlijden. Deze overdrachten worden opgenomen in de documentatie van de ontvanger van de registratie die de enige is die over alle gegevens beschikt om een volledige eigendomstitel uit te reiken. Die versnippering van taken vertraagt het verstrekken van inlichtingen en kan indirect de rechtszekerheid in gevaar brengen. Een daadwerkelijke bekendmaking, gebaseerd op het goed zelf en gekoppeld aan het bestaande systeem, zou de opzoekingen in de documentatie vergemakkelijken. De tijdspanne tussen de datum waarop het hypothecaire getuigschrift de toestand van een goed bevestigt en de datum waarop de notaris de akte met betrekking tot dit goed verlijdt, is steeds een kritieke periode. Immers, deze

XXXVII

De rechtszekerheid verzekeren

periode kan door een malafide verkoper worden gebruikt om ofwel het goed aan een tweede koper te verkopen, ofwel om er een nieuwe hypotheek op te vestigen. Deze tussentijd, die ook wel de ”dode hoek” wordt genoemd, moet tot een minimum worden beperkt om de hoogste zekerheid te garanderen.

Meer zekerheid dankzij STIPAD

De activiteiten van de hypotheekbewaringen en van de registratiekantoren vullen elkaar aan om de rechtszekerheid te verzekeren bij transacties m.b.t. onroerende goederen. De scanning van de akten en het opgeven van de papieren registers vormen de eerste beslissende stappen naar een nog toegenomen zekerheid van ons reeds zeer betrouwbaar hypothecair systeem

XXXVIII


DE ESSENTIE

Door het hergroeperen van de activiteiten van de registratiekantoren, van de hypotheekbewaringen en van de controles van het kadaster binnen globale antennes, zal de patrimoniumdocumentatie gedeeltelijk de huidige systeemgebreken verhelpen. Het scannen van de akten in plaats van het manuele overschrijven ervan en het niet meer gebruiken van papieren registers hebben vandaag reeds in aanzienlijke mate de prestatie van de administratie verbeterd. Het geautomatiseerde systeem Stipad en het partnership met de notarissen voor het uitwerken van herkenbare elektronische akten zullen binnenkort nog meer rechtszekerheid bieden.

Voltooide afdrukken in juni 2012 bij Fedopress Verantwoordelijke uitgever: Daniel De Brone, Administrateur-generaal Wettelijk depot D/2012/8901/4

Federale Overheidsdienst FINANCIËN

DE ESSENTIE BOEK 1

ALGEMENE ADMINISTRATIE VAN DE PATRIMONIUMDOCUMENTATIE North Galaxy - Toren B 8ste verdieping - Koning Albert II-laan 33 bus 50 1030 BRUSSEL Tel. 0257 658 53 - FAX 0257 617 52 - [email protected]

DE ESSENTIE BOEK PAT R I M O N I U M D O C U M E N TAT I

Recommend Documents