DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return

DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return

Maandbericht: augustus 2015 Fondsinformatie

Profiel DD Property Fund N.V. (DDPF) is een duurzaam vastgoedaandelenfonds met een focus op Europa. Het fonds heeft een rendementsdoelstelling van 5-7% gemiddeld per jaar en streeft naar een consistent, licht groeiend dividend. DDPF heeft een focus op de lange termijn en maakt geen gebruik van een benchmark. DDPF wil met haar beleggingsbeleid een brug slaan tussen financieel en maatschappelijk rendement en belegt met de overtuiging dat een integrale analyse van financiële- en duurzaamheidsaspecten een positieve bijdrage levert aan het risicorendementsprofiel van het fonds. Dit vertaalt zich in een portefeuille van vastgoedondernemingen van hoge kwaliteit. Daarnaast ziet DDPF het als haar fiduciaire plicht de belangen van haar aandeelhouders actief te vertegenwoordigen bij haar beleggingen. Het fonds is genoteerd op Euronext te Amsterdam.

Rendement DDPF heeft over de maand augustus 2015 een negatief rendement behaald van 3,70% (klasse B). De intrinsieke waarde per aandeel komt hiermee op 32,42 en het rendement dit jaar op 13,0% (klasse B).

Uitgelicht: Eurocommercial Properties Om in aanmerking te komen voor een belegging in DDPF moet een vastgoedonderneming voldoen aan een aantal kwaliteitseisen: een kwalitatief hoogwaardige vastgoedportefeuille met goede vooruitzichten; een management team met een sterk track record; een sterke balans en een hoge score op duurzaamheid. Duurzaamheid bij vastgoed betekent dat de onderneming vooral hoog moet scoren op het gebied van klimaatverandering & energie. In dit maandbericht besteden wij aandacht aan winkelbelegger Eurocommercial Properties (ECP). ECP voldoet aan de kwaliteitseisen van DDPF en de waardering is aantrekkelijk gezien de groeiverwachtingen en het risicoprofiel.

Portefeuille Omvang Waarvan belegd Liquide middelen Aantal posities

€ 21,4 mln € 21,0 mln € 0,4 mln 20

Gegevens per aandeel Intrinsieke waarde (A) Aantal participaties

€ 32,31 493.799

Intrinsieke waarde (B) Aantal participaties

€ 32,42 166.610

Kosten Management fee Performance fee Op- en afslag

1,2% (klasse A) 0,7% (klasse B) geen 0,25%

Structuur Naamloze vennootschap (N.V.) Beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal Open-end, dagelijks verhandelbaar Fiscale beleggingsmaatschappij

Overig Beheerder Benchmark Start ISIN (A) ISIN (B)

DoubleDividend Management B.V. Geen Mei 2005 NL0009445915 NL0010949350

Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggingsbeslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie en het prospectus. Deze zijn verkrijgbaar op de website van DoubleDividend Management B.V. (www.doubledividend.nl). DoubleDividend Management B.V. is beheerder van DD Property Fund N.V. en heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De intrinsieke waarde is niet door een externe accountant gecontroleerd.

Tabel: maandelijks totaal rendementen in % (de cijfers zijn na kosten, inclusief jaarlijks uitgekeerd dividend)* 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Jan

Feb

Mar

Apr

Mei

Jun

Jul

Aug

Sep

-0,93 1,46 2,08 1,53 0,83 -0,47 10,58

-4,09 -0,29 2,75 2,02 0,72 5,76 3,96

-1,62 4,57 -0,17 4,59 -1,41 -1,86 1,72

6,58 -1,62 1,75 -3,24 4,38 2,69 -1,51

4,56 -6,72 3,52 -2,34 1,39 4,37 0,52

-4,94 1,07 -2,20 1,51 -7,59 0,54 -4,86

1,52 5,14 -2,90 3,09 2,56 1,24 6,54

9,69 1,00 -8,16 -0,18 -1,31 1,66 -3,70

1,91 5,21 -4,90 1,49 3,14 -2,20

Okt -1,53 2,46 3,69 2,56 2,61 2,36

Nov -1,03 -3,26 -5,90 0,48 -0,81 4,13

Dec

Totaal

0,32 4,08 1,26 -0,02 -0,67 1,48

9,87 12,75 -9,62 11,81 3,35 21,18 13,00

* vanaf 2015 betreft het de rendementen van klasse B

Ontwikkelingen in de markt en portefeuille De EPRA Europe Total Return Index liet afgelopen maand een daling zien van 3,3%. Dat viel alleszins mee in vergelijking met de verliezen die aandelen noteerden. De Europese aandelenmarkten moesten gemiddeld 8,5% prijsgeven op basis van de breed gespreide Eurostoxx 600 index. Wereldwijd lieten aandelen vergelijkbare verliezen aantekenen. Naast onrust over de groei in China en de impact hiervan op opkomende markten, spelen een mogelijke renteverhoging in de VS en de daling van de grondstoffenprijzen een rol. Vooralsnog hebben de Europese vastgoedaandelen minder last van de huidige onrust aangezien de rente ook verder daalde. De afgelopen dagen is duidelijk geworden dat de forse bewegingen op de financiële markten vooralsnog aanhouden. In de loop van deze maand komt de FED bijeen, iets waar de markten erg naar uitkijken. De meeste analisten hebben hun verwachtingen voor een eventuele renteverhoging inmiddels bijgesteld en verwachten nu de eerste verhoging in december. Binnen de economie en de financiële markten zijn op dit moment een flink aantal variabelen actief die een nieuw evenwicht zoeken; de bodem van de groei in opkomende markten, het herstel in Europa, het pad van renteverhogingen in de VS en het functioneren van grondstoffenmarkten na de schalierevolutie en een nieuwe wereldorde. De markt heeft op dit moment moeite alle informatie en scenario’s in te prijzen hetgeen leidt tot flinke volatiliteit. We verwachten dat de volatiliteit aanhoudt totdat het nieuwe evenwicht is gevonden. Dit creëert ook weer kansen voor aantrekkelijke rendementen op de lange termijn. Deutsche Annington vormde met een positief rendement van 2,8% een lichtpuntje. De stabiliteit van de huurinkomsten in combinatie met de gedaalde Duitse rente maken het aandeel een aantrekkelijk alternatief in deze volatiele markt. Ook Unite Group droeg in positieve zin bij aan het resultaat. Aan het begin van de maand hebben we winstgenomen door de helft van de positie te verkopen. Ondanks dat de koers van het aandeel nipt lager sloot had het daarom toch een positieve bijdrage van 0,2%. Entra zorgde daarentegen voor de grootste negatieve bijdrage aan het resultaat. De reden dat het aandeel onder druk stond werd mede veroorzaakt door de sterke daling van de olieprijs, de daling van de Noorse kroon en het feit dat de overheid zowel de grootste aandeelhouder is als de grootste huurder. De Noorse economie is voor een groot deel afhankelijk van de inkomsten uit olie en dus extra gevoelig voor een daling van de olieprijs. Mede hierdoor is de koers van de Noorse kroon ten opzichte van de euro sinds de piek in mei met zo’n 10% gedaald. Hier staat echter tegenover dat de olie-inkomsten voor een groot deel weer belegd worden via het Noorse staatsfonds dat inmiddels de 800 miljard euro is gepasseerd. De overheid heeft dus een flinke buffer om de groei te stimuleren mocht dit nodig zijn.

DD Property Fund N.V. – Herengracht 252 – 1016 BV Amsterdam – Tel: +31 20 520 7660 – [email protected] KVK nr. 301 998 45 – AFM nr beheerder: 15000358

Tabel: top 3 rendement en bijdrage aan resultaat (in EUR) Top 3 hoogste bijdrage Rendement Deutsche Annington (Dui) 2,8% Unite Group (VK) -0.1% Eurocomm. Prop. (Ned) 0,7% Bron: DoubleDividend/Bloomberg

Top 3 laagste bijdrage Bijdrage 0,2% 0,2% 0,1%

Entra (Noo) Land Securities (VK) Unibail Rodamco (Fra)

Rendement -11,4% -6,3% -4,1%

Bijdrage -0,5% -0,5% -0,4%

Portefeuille wijzigingen Gedurende de maand zijn de posities in ADO Properties, Befimmo, Entra, Swiss Prime Site en UnibailRodamco verder uitgebreid toen de koersen (flink) onder druk stonden. Aan het begin van de maand werd gedeeltelijk winstgenomen op het Engelse Unite Group. Unite Group is het best presterende aandeel in portefeuille dit jaar met een rendement van ca 40% per ultimo augustus. Unibail-Rodamco heeft nog steeds de grootste positie met een gewicht van bijna 11%. Deutsche Annington, Hufvudstaden en Swiss Prime Site zijn een plekje opgeschoven ten koste van respectievelijk Land Securities, British Land en Shaftesbury. Tabel: top 10 posities (naar weging) in portefeuille per einde maand Onderneming en weging Unibail-Rodamco (Fra) Deutsche Annington (Dui) Land Securities (VK) Hufvudstaden (Zwe) British Land (VK)

10,8% 7,5% 7,2% 7,1% 6,9%

Healthcare Properties (VS) Great Portland Estates (VK) Eurocommercial Properties (NL) Swiss Prime Site (Zwi) Shaftesbury (VK)

6,5% 6,1% 5,6% 5,2% 4,9%

Bron: DoubleDividend

Portefeuille karakteristieken De tabel hieronder geeft de belangrijkste kenmerken van de portefeuille van het fonds weer. De cashflow yield geeft het directe rendement (de huurinkomsten minus kosten) weer ten opzichte van de huidige koers. Herwaarderingen van het vastgoed worden dus niet meegenomen. De prijs ten opzichte van de intrinsieke waarde geeft aan of de portefeuille tegen een premie dan wel een korting ten opzichte van de waarde van het onderliggende vastgoed wordt verhandeld. Is deze waarde lager dan 100% dan is er sprake van een korting ten opzichte van de intrinsieke waarde. Het dividendrendement is het dividendrendement op basis van de huidige koersen. De schuldratio is de netto schuld ten opzichte van de marktwaarde van het vastgoed. De VAR (Value At Risk) geeft het maximale verlies van de portefeuille weer op jaarbasis met 95% zekerheid op basis van Monte Carlo simulatie. De Bèta geeft de beweeglijkheid van de rendementen ten opzichte van de markt (in dit geval ten opzichte van de MSCI Index) aan. De standaarddeviatie is een statistische maat voor de spreiding van de getallen rondom het gemiddelde. Tabel: Kenmerken portefeuille per einde maand Waardering Cashflow yield, huidig Prijs/intrinsieke waarde, huidig Dividendrendement, huidig

4,3% 98% 3,4%

Risico Schuldratio VAR (Monte Carlo, 95%, 1-jaars) Bèta (t.o.v. MSCI Index) Standaarddeviatie

Bron: DoubleDividend/Bloomberg


35% 23,2% 0,71 16,0%

Spreiding over landen en sectoren De spreiding naar sectoren is iets veranderd ten opzichte van vorige maand voornamelijk als gevolg van de afname van de liquiditeiten. De wegingen van kantoren en winkels namen iets toe terwijl de weging van residentieel onroerend goed met 0,7% afnam. Tabel: Spreiding per vastgoedsector per einde maand Sector en weging Winkels Kantoren Woningen Overig Liquiditeiten

38,3% 30,2% 19,4% 10,4% 1,7%


De spreiding naar landen is ook iets veranderd als gevolg van de recente aan- en verkopen en koersveranderingen. De wegingen van de Benelux, Duitsland en Frankrijk stegen met ongeveer 1% terwijl de weging van het Verenigd Koninkrijk met 2% afnam als gevolg van de gedeeltelijke verkoop van Unite Group. De liquiditeiten namen verder af van 3,5% naar 1,7% per einde maand. Tabel: Spreiding naar land per einde maand op basis van onderliggende portefeuilles Sector en weging Benelux Duitsland Frankrijk Verenigd Koninkrijk Scandinavië Zwitserland Overig Europa Buiten Europa Liquiditeiten

4,9% 11,8% 12,1% 34,5% 14,5% 5,2% 5,7% 9,7% 1,7%


Investment Case Elke maand behandelen we de investment case van een aandeel in portefeuille. Waarom beleggen we in deze onderneming? Wat is het business model en hoe scoort de onderneming op financiële en duurzaamheidsaspecten? DDPF heeft een belegging in Eurocommercial Properties die de afgelopen week met jaarcijfers (gebroken boekjaar) naar buiten kwam. Een mooi moment om bij deze belegging in de portefeuille stil te staan.

Uitgelicht: Eurocommercial Properties Eurocommercial Properties heeft een lange historie van beleggen in winkelcentra van goede kwaliteit. De onderneming is actief in drie landen; Frankrijk (41%), Italië (38%) en Zweden (21%) en de portefeuillegrootte bedraagt een kleine 3 miljard euro bestaande uit 33 winkelcentra. Binnen deze landen wordt belegd in winkelcentra gelegen in het centrum van belangrijke steden of in sterke regio’s rondom steden. De vastgoedportefeuille is het afgelopen boekjaar 4,8% in waarde gestegen hetgeen de kwaliteit van het vastgoed onderstreept. In de drie landen wordt door alle huurders maandelijks de omzetgegevens doorgegeven aan Eurocommercial Properties. Dit maakt een goede monitoring van de huurders mogelijk en draagt bij aan de optimalisatie van huurders binnen een winkelcentrum. Het laatste boekjaar zijn de omzetten van de huurders gemiddeld met 2,9% gestegen. Echter de laatste zes maanden bedroeg de stijging 4,4%, wat aangeeft dat de groei toeneemt. Per land zijn er wel verschillen. Zo is de stijging van winkelomzetten de afgelopen 12 maanden het


sterkst in Italië (3,9%) en het zwakst (1%) in Frankrijk. Ook kan door de verkrijging van omzetgegevens de zogenoemde huurkostenratio voor de huurders uitgerekend worden. Welk deel van de omzet gaat op aan huur? Eurocommercial Properties kent een relatief lage huurkostenratio van 8,1%. Dit betekent onder meer dat huurders bij een daling van de omzet minder snel in de problemen komen en dat er nog huurgroei potentie in de vastgoedportefeuille zit. Het management van Eurocommercial Properties is al lang betrokken bij de onderneming, dit geldt ook voor de landenmanagers. Gestaag wordt verder gebouwd aan de vastgoedportefeuille, zowel door acquisities als herontwikkelingen. Strenge selectiecriteria worden gehanteerd alvorens tot een acquisitie wordt overgegaan. Het management is hierin altijd zeer consistent. Zo is in 2015 onder meer een 50% belang aangekocht in één van de beste winkelcentra gelegen in Italië (Milaan) en vinden diverse herontwikkelingen en uitbreidingen in de bestaande portefeuille plaats teneinde de kwaliteit van de vastgoedportefeuille verder te verbeteren en de aantrekkelijkheid van de winkelcentra te verhogen. Dezelfde degelijkheid zien we terug bij de financiering van het vastgoed. Een lage financieringsgraad en langlopende leningen kenmerken de onderneming. De financieringsgraad bedraagt thans circa 34% en de gemiddelde looptijd van de leningen is zes jaar en 80% van de leningen is veilig gesteld voor renteschommelingen. Door deze behoudende financieringsstructuur kan de onderneming inspelen op acquisitiemogelijkheden in de markt. De onderneming heeft de laatste jaren aanzienlijke verbeteringen aangebracht in het energieverbruik van de winkelcentra; onder meer door het installeren van zonnepanelen en vervanging van oude installaties door nieuwe, meer efficiënte installaties. Ook is de governance de afgelopen jaren verbeterd door het beperken van de mogelijkheid tot het uitgeven van nieuwe aandelen (was eerst onbeperkt) en het toebrengen van meer diversiteit in de besturen van enkele bestuursorganen van de onderneming. Dit alles mede naar aanleiding van actieve betrokkenheid van DD Property Fund. Ondanks dat Eurocommercial Properties een kleinere speler is in de markt heeft de onderneming een lange, uitstekende staat van dienst en een managementteam met een goed track record. De sterke balans en de groeiende dividenduitkering vanaf de start (+ 2,1% afgelopen boekjaar) past in de financiële kwaliteitsvereisten van DD Property Fund. De toenemende aandacht en doorgevoerde verbeteringen op het gebied van energieverbruik en governance laten zien dat de onderneming openstaat voor dialoog met haar aandeelhouders. Het DoubleDividend Team


DD Property Fund N.V. Bridging financial and social return

Recommend Documents