Datum uw brief

Ingekomen stuk D8 (PA 26 februari 2014)

Economie Economische Ontwikkeling

Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen

Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no 47

Aan de Gemeenteraad van Nijmegen

Aanwezig: Voorzitter Wethouders Gemeentesecretaris Communicatie 4 februari 2014 Verslag Datum

Telefoon

14024

Telefax

(024) 329 95 80

E-mail

[email protected]

Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa Ons kenmerk Contactpersoon A. Kuil EZ20/13.0016466 Carin Derks M. Sofovic

Onderwerp

Datum uw brief

Vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid

Doorkiesnummer

(024) 3292773

Geachte leden van de raad,Aldus vastgesteld in de vergadering van: Jaarlijks monitoren wij vraag en aanbod naar bedrijventerreinen en rapporteren hierover via onze jaarlijkse begrotings- en verantwoordingscyclus. Daarnaast stelt de stadsregio Arnhem Nijmegen samen met de regiogemeenten tweejaarlijks het Regionaal Programma Bedrijventerreinen op waarin een actueel beeld wordt gegeven over de regionale voorraad bedrijventerreinen. In het najaar 2013 heeft u het RPB 2013 ter informatie ontvangen. De voorzitter, De secretaris, De stadsregio baseert vraag en aanbod van bedrijventerreinen nog altijd op het Europese TM scenario (Transatlantic Market groeiscenario). Dit economisch groeiscenario sluit echter onvoldoende aan bij de economische ontwikkeling van de afgelopen jaren. We constateren de afgelopen periode een veranderende en stagnerende vraag naar bedrijventerreinen. Dat is voor ons aanleiding geweest om een uitgebreidere vraag- en aanbodanalyse van de markt voor bedrijventerreinen te maken. De conclusies uit deze vraag- en aanbodanalyse leiden niet tot andere beleidskeuzes. Wel leidt het tot aanpassingen in de fasering en uitgifteverwachting van onze bedrijventerreinen. Deze zijn verwerkt in de Voortgangsrapportage Grote Projecten die u recent heeft besproken. Met deze brief informeren wij u over de belangrijkste conclusies uit de vraag- en aanbodanalyse. . De belangrijkste conclusies uit de vraag- aanbodanalyse: • Op basis van de werkgelegenheidsverwachting tot 2018 wordt een herstel van de uitgifte verwacht tot ongeveer 6 ha per jaar vanaf 2013 (gemiddelde van de laatste 10 jaar). Hier binnen moet wel rekening worden gehouden met concurrentie van het ruime aanbod aan bestaande bedrijfsruimten en een kleinere kans op uitgifte van grote kavels. Hierdoor zal de uitgifte op korte termijn lager uitvallen. • Dit leidt tot een aangepaste fasering van de afzet van de grootste terreinen (wat meer naar achteren en langer doorlopend) in de planexploitaties. Hierdoor vlakt de “piek” in de planexploitaties de komende jaren af en blijven we binnen de maximale uitgifteverwachting van 6 ha tot 2018.

www.nijmegen.nl

Brief aan de raad1.docx

1

Gemeente Nijmegen Economie Economische Ontwikkeling

Vervolgvel

1 • •

De uitkomsten uit de stakeholdersanalyse hebben geresulteerd in een actueel beeld per individueel bedrijventerrein (Paragraaf 5.3 in de notitie). Het geactualiseerde totaalbeeld van onze bedrijventerreinen heeft tot een bijstelling in de programmering en fasering in de individuele planexploitaties in onze Voortgangsrapportage Grote Projecten geleid. De financiële effecten van de aangepaste uitgifteverwachting zijn in de VGP verwerkt. Daarnaast zal een aantal bestemmingsplannen op basis hiervan worden geactualiseerd.

Voor een uitvoeriger totaalbeeld verwijzen wij u graag naar hoofdstuk 5 in de bijgevoegde notitie “Vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid”. Wij hebben deze notitie vastgesteld en bieden u deze hierbij ter informatie aan.

Hoogachtend, College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

drs. H.M.F. Bruls

drs. B. van der Ploeg

Aantal Bijlagen: Vraag- en aanbodanalyse en bijlage bij Vraag- en aanbodanalyse

www.nijmegen.nl

Brief aan de raad1.docx

Vraag- en aanbodanalyse: Een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid

coproductie EZ, O&S en OB december 2013

Inhoudsopgave 1

Aanleiding ........................................................................................................................ 2

2

Actueel terreinbeeld........................................................................................................ 3

3 3.1 3.2 3.3

Vraag en aanbod kwantitatief ........................................................................................ 4 Inleiding............................................................................................................................ 4 Verwachte terreinuitgifte in de toekomst ..................................................................... 4 Bedrijventerreinaanbod in lopende planexpoitaties ................................................... 6

4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4

Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt ............................................................ 9 Inleiding............................................................................................................................ 9 Analyse lokale markt ...................................................................................................... 9 Economisch functioneren .............................................................................................. 9 Lokale bedrijfsonroerend goed markt ........................................................................ 11 Oordeel bedrijventerreinen .......................................................................................... 12 Terreinen met uitgiftemogelijkheden: bekendheid en geschiktheid ....................... 14

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Totaalbeeld bedrijventerreinen .................................................................................... 16 Samenvattend beeld ..................................................................................................... 16 Scenario’s ...................................................................................................................... 17 Voorkeursscenario........................................................................................................ 17 Bijgesteld aanbod bedrijventerreinen in de planexploitaties ................................... 19 Actieoverzicht per bedrijventerrein ............................................................................. 19

Bijlagen ........................................................................................................................................ 22

1

1

Aanleiding Er zijn meerdere redenen om opnieuw naar onze bedrijventerreinen te kijken. Allereerst is Nijmegen ook in de toekomst een stad die groeit wat betreft woningvoorraad, bevolking en daarbinnen de beroepsbevolking. De groei van de beroepsbevolking ligt de komende 5 jaar (2013-2018) nog boven het landelijke beeld. Uit nieuwe CBS prognoses blijkt dat het Nijmeegse beeld op de lange termijn vergelijkbaar is met het landelijke beeld. Van groei op de lange termijn is geen sprake meer. De bevolking blijft wel doorgroeien. Dat betekent dat er een blijvende taakstelling is werkgelegenheid te creëren in de stad, zowel voor de groeiende eigen bevolking als voor de mensen die van elders hier komen werken. Hoewel maar een kwart van de Nijmeegse banen op klassieke bedrijventerreinen zijn te vinden, moet ook daar ruimte worden geboden voor de noodzakelijke banengroei. Maar er zijn ook andere redenen voor een nieuwe blik op de bedrijventerreinen: • Zo is de Nota “Een andere kijk op bedrijventerreinen” van najaar 2003. Sinds die tijd is het economisch klimaat aanzienlijk veranderd. Het is goed om de beleidsuitgangspunten uit 2003 per werklocatie weer eens tegen het licht te houden en waar nodig bij te stellen. • Provincie Gelderland neemt een prominentere plek in binnen het bedrijventerreinenbeleid door middel van het Regionale Programma Bedrijventerreinen dat geldt voor de gehele Stadsregio. o In het RPB zijn afspraken gemaakt zijn over het afstemmen van vraag en aanbod, segmentering, herstructurering, het toepassen van de SER-ladder en duurzaamheidsladder. o Elke 2 jaar wordt het RPB herijkt. Het RPB is in 2013 herijkt. De afgelopen 2 jaren is de vraag sterk achtergebleven waardoor de uitgifte is gestagneerd. Het aangepaste RPB is in oktober 2013 vastgesteld in de stadsregioraad. • Veranderende en stagnerende vraag naar bedrijventerreinen/werklocaties: o Is er kwantitatief en kwalitatief voldoende en passend aanbod? Worden kansen voldoende benut? Kunnen we bedrijven voldoende helpen? Financiële druk op planexploitaties o Belemmert de huidige segmentering het vestigen van bedrijven? • Het regionale PDV beleid maakt het mogelijk bepaalde “klassieke” PDV branches toe te staan op bedrijventerreinen. o Op welke bedrijventerreinen staan we PDV-branches toe? Voor de actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid heeft het Bestuurlijk Overleg bedrijventerreinen (bestaande uit de wethouders Jeene, Kunst en van de Meer) de opdracht gegeven om een kwantitatieve en kwalitatieve analyse te maken. Daarbij gaat het aan de vraagzijde om: een beknopte cijfermatige analyse van de lokale markt voor bedrijventerreinen, ingebed in de regionale context en een actualisatie van de terreinprofielen. Daarnaast een quick scan van de lokale markt door middel van een stakeholdersanalyse onder een aantal marktpartijen: hoe staat een aantal bedrijfssectoren ervoor, hoe ontwikkelen ze zich en welke ruimtebehoefte vloeit daar uit voort (stakeholdersanalyse). Bij de aanbodzijde gaat het om het in beeld brengen van wat er nu precies in de planexploitaties ziet: qua vierkante meters, bestemmingsplanmogelijkheden, uitgifteprognoses en grondprijzen. Uiteindelijk resultaat is een kwantitatief en kwalitatief totaalbeeld op basis waarvan conclusies kunnen worden getrokken met betrekking tot: omvang en fasering van onze werklocaties, aanpassingen in de segmentering, het anders invullen van werklocaties en de te voeren (marketing-)strategie.

2

Actueel terreinbeeld

2

Actueel terreinbeeld Van de bedrijventerreinen met uitgiftemogelijkheden is per terrein een actueel terreinprofiel gemaakt met daarin een kader met statistische gegevens over het terrein (economisch profiel, omvang, uitgiftemogelijkheden, werkgelegenheidscijfers, aanwezige bedrijvigheid en typering ontwikkeling) en de ruimtelijk planologische mogelijkheden (bestemmingsplan). Ook zijn aandachtspunten uit de stakeholdersanalyse (aangevuld met gegevens van de bedrijvenpeiling 2010) verwerkt. De terreinprofielen zijn opgenomen in de bijlage.

Figuur 1 Ligging van bedrijventerreinen in Nijmegen; Bron: Provincie Gelderland, Terreinen in IBIS

3

Vraag en aanbod kwantitatief

3


3.1

Inleiding Het Regionaal Programma Bedrijventerreinen 2013 van de stadsregio is in oktober 2013 vastgesteld. De stadsregio baseert vraag en aanbod op basis van het door het Centraal Plan Bureau vervaardigde Europese TM scenario (Transatlantic Market groeiscenario dat wordt gehanteerd door het CPB als economisch groeiscenario voor de Nederlandse regio’s tot en met 2020). In het RPB 2013 is op basis van dit TM scenario voor de periode 2013 – 2025 sprake van een totale vraag van 287 ha en een aanbod van 364 ha. Op grond van deze cijfers is de conclusie dat er een overaanbod is van 77 ha. In de praktijk zal dit echter anders uitpakken omdat hier sprake is van een puur cijfermatige benadering van vraag en aanbod. Daarnaast zetten gemeenten in de stadsregio vraagtekens bij het hanteren van het TM scenario als groeiscenario voor het bepalen van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. Het economisch TM scenario sluit onvoldoende aan bij de economische ontwikkeling van de afgelopen jaren en bij de verwachte groei in de stadsregio tot 2025. In de laatste jaren liep de feitelijke uitgifte zeer sterk achter op de geraamde uitbreidingsvraag. Stadsregionaal is in 2012 bijvoorbeeld 3,4 ha bedrijventerrein uitgegeven versus een verwachting van 40 ha. Over een andere manier van het bepalen van de toekomstige vraag en aanbod van bedrijventerreinen die beter aansluit bij de ambities en de feitelijke mogelijkheden binnen de stadsregio, treedt de stadsregio in overleg met de Provincie Gelderland. In de volgende paragraaf is een beknopte cijfermatige analyse van de lokale markt op basis van beschikbare cijfers (IBIS/RPB/prognose Provincie) uitgewerkt. Om naast het provinciale “conjunctuurloze” TM-scenario meer gevoel te krijgen bij de toekomstige ontwikkeling van de bedrijventerreinenmarkt, is het verband gelegd tussen de ontwikkeling van de werkgelegenheid en de bedrijventerreinenuitgifte van de afgelopen 15 jaar. Met behulp van de werkgelegenheidsverwachting uit de Provinciale Economische Verkenning is een uitgifteverwachting gemaakt die wél rekening houdt met verwachte conjunctuur.

3.2

Verwachte terreinuitgifte in de toekomst 15

10

Nijmegen Rijk van Nijmegen

5

0 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 -5

-10

Figuur 2 Uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen 2013-2040 in Nijmegen en Rijk van Nijmegen. Bron: Bureau Economisch Onderzoek Provincie Gelderland, bew. O&S Nijmegen

De regionale bedrijventerreinenplanning hanteert voor de inschatting van de uitbreidingsvraag de provinciale prognose volgens het TM-scenario. Deze raming houdt géén rekening met conjunctuurschommelingen: als enkele jaren minder uitgegeven wordt, dan geraamd, is de

4


veronderstelling dat deze niet gerealiseerde uitgifte later (tot 2040) weer wordt ingehaald door dan meer uit te geven. In de meest recente raming zijn de achterstanden in de uitgifte die vanaf 2008 zijn ontstaan verwerkt in de verwachtingen voor de periode 2013-2040. Zo ontstaat het verloop zoals getekend in Figuur 2, waarbij over ca. 10 jaar een omslag plaatsvindt van uitbreiding(-sbehoefte) naar het beschikbaar komen van terrein vanuit het bestaande areaal aan terreinen. 25,0

voorspelling realisatie

20,0

TM-scenario

15,0

10,0

5,0

0,0 97 98 99 00

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15 16 17 18

Figuur 3 Gerealiseerde uitgifte (ha), voorspelling uitgifte vanuit de banengroei en verloop van het TM-scenario; Bronnen: IBIS, banen: 1996-2012: PWE-Gelderland, 2013-2018, voorlopige cijfers PEV 2013-2018; Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland, bew. O&S.

In Figuur 3 staat in de dikke rode lijn de gerealiseerde uitgifte in Nijmegen weergegeven (incl. geheel Bijsterhuizen). Deze realisatie hangt sterk samen met de banenontwikkeling in de stad, met wel extremere uitschieters in hoog en laagconjunctuur. Wanneer we de banengroei uit de Provinciale Economisch Verkenning 2013-2018 als uitgangspunt nemen, verwachten we een herstel van uitgifte na 2013 tot circa 6 ha per jaar in de jaren daarna. Dat is ongeveer de gemiddelde jaarlijkse uitgifte van de 10 jaar die achter ons liggen. Wel moet rekening gehouden worden met concurrentie van bestaand vastgoed, vanuit het nog steeds ruime aanbod daarvan (zie Figuur 9, pag.11). Dit zal de afzet zeker op korte termijn drukken. Ook wordt het minder waarschijnlijk in de toekomst veel grote kavels af te zetten, terwijl deze in het verleden wel bepalend zijn geweest voor het uitgegeven oppervlak. Bedrijventerreinuitgifte betreft voor 70% uitgiften kleiner dan 0,5 ha per stuk. Slechts 8% betreft uitgifte van 2 ha of meer en uitgiften van 5 ha. of meer komen in de afgelopen 10 jaar in de stadsregio slechts enkele malen voor. Niettemin zorgen deze “witte raven” wel voor een aanzienlijk deel van de uitgifte: 43% van de totale uitgifte zit in de 2+ categorie, waarvan 10% in de 5 ha+ categorie. In Figuur 4 is voor Nijmegen en Wijchen in beeld gebracht hoe de uitgifte in de afgelopen 10 jaar eruit heeft gezien. Uitgiften van 5 ha of meer komen ééns in de vijf jaar voor. Die van 2-5 ha gemiddeld om het andere jaar. We zien dat in de periode 2006-2010 deze minder frequente grote uitgiften niettemin bepalend zijn geweest voor het gerealiseerde uitgiftevolume. Door het samenvallen van hoogconjunctuur met een ruime, directe beschikbaarheid van vrij indeelbare grote kavels op Bijsterhuizen konden veel hectares worden afgezet.

5


Of we weer richting een hoogconjunctuur gaan is moeilijk te voorspellen, maar de verwachting is dat de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen geleidelijk aan afneemt. Kijken we naar het terreinenaanbod voor de komende jaren, dan wordt het meer “passen en meten” in de eindfase van de planexploitaties en/of op kleinere bedrijventerreinen. De verwachting is daarom dat grote uitgiften een minder prominente rol zullen spelen in de toekomst, dit heeft een drukkend effect op de totale uitgifte. Deze overwegingen (concurrentie bestaand onroerend goed en minder kans op de uitgifte van grote kavels) zijn aanleiding de geraamde 6 ha vraag als een bovengrens te zien en ook rekening te houden met minder.

18,0 16,0 14,0

> 5 ha

12,0

2-5 ha

10,0

1-2 ha

8,0

0,5-1 ha

6,0

0,25-0,5 ha

4,0

< 0,25 ha

2,0 0,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Figuur 4 Uitgegeven oppervlak in Nijmegen en Wijchen naar omvang van de transactie (voorzover bekend), 2003-2012; Bron: IBIS

3.3

Bedrijventerreinaanbod in lopende planexpoitaties De Gemeente Nijmegen heeft (of neemt deel in) tien grotere lopende planexploitaties gericht op vestiging van bedrijven. Deze exploitaties omvatten nog 221 ha uit te geven oppervlak (Figuur 5). Dit is inclusief de niet-bedrijventerreinen. Verreweg het grootste aanbod betreft (de deelneming in) het tuinbouwgebied Bergerden in de gemeente Lingewaard. Volgens de gangbare definitie in IBIS behoort dit gebied niet tot de bedrijventerreinen (gericht op landbouw). Ook Vlek 14-Ressen behoort met de nu beoogde potentiële invulling (retailpark) niet tot de bedrijventerreinen maar geldt als “economische zône”, in de termen van IBIS (in paragraaf 6 Bijlagen de definitie van een bedrijventerrein volgens IBIS). Beide terreinen maken geen onderdeel uit van het Regionaal Programma Bedrijventerreinen 2013.

6


0

100

50

150

x 10000 250

200

Totale terreinvoorraad Totaal bedrijventerreinen Totaal niet-bedrijventerreinen Wv: Bergerden (deelneming) Wv: Ressen Vlek 14

Figuur 5 Terreinvoorraad in planexploitaties van de Gemeente Nijmegen, onderverdeeld naar bedrijventerreinen en niet bedrijventerreinen; bron: Ontwikkelingsbedrijf

Kijken we alleen naar de bedrijventerreinen, dan is er nog 82 ha beschikbaar. Op de eerste plaats komen de Grift-Noord en de Grift-Zuid met samen bijna 40 ha. Tweede is Bijsterhuizen waar de gemeente nog 23 ha beschikbaar heeft. Van de 82 ha uitgeefbaar gaat het om 47 ha grond die voor het eerst wordt uitgegeven, 35,5 ha herstructureringsaanbod op terreinen die al eerder zijn uitgeven (Mercuriuspark, Compaq en de Grift-Zuid).

x 10000 m2

De afzetverwachting per jaar van deze 82 ha bedrijventerrein is afgebeeld in Figuur 6. Hier is zichtbaar dat de komende 10 jaar nog een aanzienlijke afzetverwachting in de planexploitaties is ingeboekt. De eerste vijf jaar is er een piek door drie korter lopende exploitaties (Compaq, Mercuriuspark en Wolfskuilseweg) bovenop de langlopende exploitaties. Nog eens vijf jaar later valt naar verwachting Bijsterhuizen uit het aanbod en stabiliseert de uitgifteverwachting binnen de lopende exploitaties op circa 5 ha per jaar.

14 12 De Grift Zuid

10

De grift Noord 8

Ambachtsweg en Energieweg

De Grift Zuid mercuriuspark

6

Wolfskuilseweg mercuriuspark

De grift Noord

knoop Winkelsteeg

knoop Winkelsteeg

4

Bijsterhuizen Compaq

2

Bijsterhuizen Compaq

0 13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

Figuur 6 Verwachte afzet in m2 binnen de lopende planexploitaties van bedrijventerreinen; bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Nijmegen, bew. O&S

7

In Figuur 7 is te zien dat de gecombineerde uitgifteverwachting hoger is dan de verwachting op basis van de nu voorziene banengroei in de stad tot 2018 en ver boven de trendmatige ontwikkeling van de uitbreidingsbehoefte aan bedrijventerreinen (TM-scenario).

14

12

uitgifteverwachting exploitaties

10

8 verwachte uitgifte obv conjuntuur

6

4 uitbreidingsbehoefte TMscenario

2

0 13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

-2

Figuur 7 Uitgifteverwachting binnen de planexpoitaties (exclusief Bergerden en Ressen) vergeleken met de verwachte uitgifte op basis van conjunctuur en de trendmatige uitbreidingsbehoefte volgens het TM-Scenario (“provinciale prognose”)

8

Kwalitatief: stakeholdersanalyse lokale markt

4


4.1

Inleiding De uitgifteverwachting (TM-scenario) ligt al jaren ver boven de feitelijke uitgifte van bedrijventerrein. Met de stakeholdersanalyse is de thermometer in de lokale markt gestoken. Uit verschillende sectoren is informatie vergaard: wordt economische groei- of krimp verwacht en wat is effect hiervan op de ruimtebehoefte. Vanuit de afdeling Economische Zaken zijn er 20 stakeholders met een verschillende achtergrond geïnterviewd: sectorkenners, terreinkenners, Bedrijfs Onroerend Goed-kenners en koepelvertegenwoordigers. Met deze interviews is informatie verkregen over de huidige situatie en verwachtingen binnen sectoren en is de marktverwachting en mening van vertegenwoordigers van de lokale vastgoedmarkt en koepelvertegenwoordigers gepeild. Ook is gevraagd naar de mening over een aantal werklocaties die in uitgifte zijn of komen. In de bijlage: lijst met stakeholders en gespreksleidraad interview. Achtereenvolgens wordt in de analyse ingegaan op de volgende items: economisch functioneren, situatie op de lokale bedrijfs onroerend goed markt, oordeel over de verschillende bedrijventerreinen en de bekendheid en sectorale geschiktheid van de bedrijventerreinen met uitgiftemogelijkheden.

4.2

Analyse lokale markt

4.2.1

Economisch functioneren personeelssterkte

omzet 08

09

10

11

12

13

08

IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I I II 20 10 0 -10 -20 -30 -40

11

12

13

IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I I II

verwachting economisch klimaat Q+1

investeringen 08

09

10

11

12

IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -60

10

15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30

30

-50

09

Centraal Gelderland Nederland

13

08

I II

09

10

11

12

IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 -70

13 I II

Centraal Gelderland Nederland

Figuur 8 Verloop omzetontwikkeling, personeelsterkte, investeringen en beoordeling ondernemingsklimaat in de komende drie maanden: saldi van positieve en negatieve antwoorden. Kamergebied Centraal Gelderland en Nederland. Bron: CBS, COEN-enquete, bew. O&S Nijmegen

9


Regionaal kader Regionaal zien we dat het ondernemersvertrouwen zeer laag is. Dit vertaalt zich in terughoudendheid bij investeringen, kostenreducties in huisvestingskosten en teruglopende personeelssterkte. Algemeen beeld Nijmegen Ook in Nijmegen gaat het over een breed front slecht. Met name de zwakke consumptieve vraag en de malaise in de bouw drukken hun stempel op de ontwikkelingen. Ook ondernemingsfinanciering is een breed gevoeld knelpunt, waardoor activiteiten en kansen verloren gaan. In de interviews komt naar voren dat bedrijven die zich internationaal oriënteren en exporteren zich aan deze malaise onttrekken. Kennis gebaseerde activiteiten Innovatie vindt niet meer zo sterk plaats in grote bedrijven, maar veel meer bij de kleinere ondernemingen, die bij verwacht succes van het product of idee worden opgekocht door de grote spelers. Massale productie vindt plaats in Azië of in een zeer klein aantal grote plants in de wereld. Bij deze kleinere, groeiende kennisbedrijven is ruimtebehoefte aanwezig, m.n. in kantoor- en laboratoriumruimte. Men kiest hierbij voor de nabijheid van soortgelijke bedrijven, een campusachtige groene setting met een prettig werk- recreatieklimaat. Sectoraal doet de Life Sciences/Health sector het naar verhouding goed. De markt groeit. Nijmegen heeft hierin goede kansen, maar ook concurrentie (m.n. Oss). Deze sector is slechts deels georiënteerd op bedrijventerreinen; veel meer in kantoren, campussen (Heijendaal, NTC) en in laboratoriumruimten. De halfgeleiderindustrie (semiconductor) op wereldschaal zal groeien door uitbreiding van het aantal toepassingen. De meeste productie zal echter in Azië plaatsvinden. In deze sector zien we ook het beeld van krimp bij de grote bedrijven en groei bij de kleinere bedrijven die in innovatie en toelevering zitten. De wensen die genoemd worden t.a.v. de bedrijfshuisvesting en werkomgeving lijken op die van de Life Sciences/ Health sector. Wel komen locaties op reguliere bedrijventerreinen wat sneller in beeld. Maakindustrie Binnen de maakindustrie doet een aantal toonaangevende bedrijven in de regio Nijmegen het naar verhouding goed. De vlucht naar Azië lijkt gestopt, waarbij Europese bedrijven zich kunnen onderscheiden in kleine en gespecialiseerde productiestromen waarbij kennis komt kijken. Ook lopen de loonkosten in Azië op. Meer maakindustrie komt terug naar West-Europa en USA. Of de term reshoring (terugkomen van productie naar westerse landen, als tegenovergestelde van off shoring) kwantitatief een wezenlijke trend aanduidt, zal nog moeten blijken. Er is een stijgende vraag naar hoogwaardige producten die snel geconfigureerd kunnen worden. Daarvoor zijn meer mensen op MBO-4 niveau nodig, evenals meer hoger opgeleiden. Daar is in Aziatische landen gebrek aan. In Nijmegen zijn die mensen nog wel te krijgen, maar zijn er nu al problemen met het vullen van leerwerkplekken. Maar voor het grootste deel van de maakindustrie is het zaak de slechte economische omstandigheden te overleven. Wat betreft huisvesting is er geen behoefte aan externe uitbreiding. Het accent ligt veel meer op het beter benutten van de bestaande locaties en gebouwen. Binnen het productieproces wordt gezocht naar kostenoptimalisatie, onder meer in de vorm van duurzaamheidsprincipes (“zero waste”, energiebesparing, duurzame uitstraling van de panden). Logistiek In de logistiek zien we naast onderbenutte capaciteit, ook dynamiek door opkomst van nieuwe concepten (warehousing) en continue aanpassingen uit kostenoverwegingen van het ruimtebeslag aan de werkelijke behoefte van de bedrijven. Die werkelijke behoefte kan groeien of krimpen door de omvang van de lopende contracten. In deze sector heeft Nijmegen zeker grote kansen, maar ook concurrenten (Venlo, Duitsland). De hoge grondprijzen in Nijmegen zijn een

10


kwetsbaar punt. Daarnaast ligt Nijmegen eigenlijk aan de noordrand van de corridor van de Nederlandse mainports naar het relevante achterland richting het zuidoosten. Overige activiteiten vanuit de interviews Bedrijvigheid gerelateerd aan de bouw doet het zeer slecht. Bij deze bedrijven is geen ruimtebehoefte te verwachten. Eerder het omgekeerde: er is ruimte over en er is een shake out aan de gang. De agro-foodindustrie kent landelijk goede perspectieven door de relatieve ongevoeligheid voor conjunctuurschommelingen en de goede exportmogelijkheden. Ondanks recente investeringen in deze sector (HIC, Banken Champignons), is Nijmegen geen grote speler op dit gebied en liggen hier niet zozeer kansen in de productiekant van deze sector. Wel kent Nijmegen een aantal toonaangevende bedrijven in nichemarkten. Voor de toekomst moet Nijmegen het veel meer hebben van onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten en handel en logistiek, m.n. ook voor de agro-foodsector. In de Energie en Milieutechnologie sector (EMT) bestaat groei en krimp naast elkaar. Krimp in de grootschalige opwekking, groei in decentrale energieproductie. In het elektriciteitsnetwerk zijn nationaal en internationaal grote investeringen te verwachten, met gunstige effecten en veel kansen voor de bedrijven die deze producten en diensten leveren.

4.2.2

Lokale bedrijfsonroerend goed markt 45

bedrijventerreinen (Ha)

40

350

aanbod

bedrijfsruimte (x 1000m2)

vraag

300

35

250

30

200

25 20

150

15

100

10

50

5

0

0 03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

kantoren (x 1000m2)

100

03

13 20

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

winkels (x 1000 m2 leegstand)

rest stad centrum

80

15

60 10 40 5

20

0

0 03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

Figuur 9 Vraag en aanbod in Bedrijfsmatig Onroerend Goed (BOG); Bron: De Vastgoedgoedrapportages; Locatus; bew. O&S Nijmegen

In Figuur 9 staat een overzicht van vraag en aanbod in alle markten voor bedrijfsmatig onroerend goed (incl. de winkelvastgoedmarkt, die we hier niet bespreken). Het aanbod aan bedrijventerreinen (terstond uitgeefbaar) neemt op enkele momenten (o.m. 2003 en 2010) schoksgewijs toe door de aanleg/ontsluiting van nieuwe terreindelen, waarna de voorraad geleidelijk terugloopt met de uitgegeven kavels. De afzet van bedrijventerrein loopt al

11


sinds 2008 terug en is in 2012 minder dan één hectare (vergelijkbaar met de uitgifte in 2004). Hierdoor kennen we nu een voorraad van 34 hectaren bij een gemiddelde afzet van 5,7 ha per jaar in de laatste 10 jaar. Dit aanbod bevindt zich voor het grootste deel op Bijsterhuizen (29,5 ha) en voor het andere deel (3,7 ha) op Winkelsteeg. Daarnaast komt er door herontwikkeling 6 (-8) ha uitgeefbaar in Mercuriuspark (werktitel). Er is leegstand in de bedrijfsruimte- en kantoorruimtemarkt. In de bedrijfsruimtemarkt (voor logistiek, assemblage en productie) zit nog wel beweging, doordat bedrijven hun ruimtebehoefte aanpassen aan de omvang van de activiteiten (bij groei én bij krimp). In echt grote panden is er weinig aanbod. In kleinere panden des te meer. Ook geeft de makelaardij aan dat zij, naast bestaande bedrijfsruimten, ook steeds meer bouwkavels in portefueuille heeft. Toch zien we dat het aanbod sinds een (hoge) piek in 2010, de laatste jaren geleidelijk wat afneemt. Dit kan komen door de hoge marktopname in 2012, maar ook door de sloop van gebouwen. In de kantorenmarkt valt de Nijmeegse leegstand mee. Trends: alles op één vloer, gebruikers kiezen voor de laagste huurprijs in een relatief nieuw gebouw. Huurprijzen 52 degrees zijn te hoog, met leegstand als gevolg. Over het algemeen worden aan het stationsgebied de beste kansen toegedicht voor de toekomst, ondanks de grotendeels versleten gebouwenvoorraad daar. Meerdere respondenten ontraden kantoorontwikkeling in de Waalsprong. Er is wél vraag naar laboratoriumruimten en cleanrooms. Vereist wel veel kennis om dat goed te ontwikkelen. Bundeling is gewenst, zorg voor goede omgevingskwaliteit, beeldkwaliteit, ontmoetingsmogelijkheden, uitstraling. Voorbeelden: Eindhoven, Wageningen.

4.2.3

Oordeel bedrijventerreinen

Figuur 10 Beoordelingen bedrijfsomgeving en huisvesting, Monitor Vestigingsklimaat 2010, O&S Nijmegen; Kleur geeft wezenlijke afwijkingen van het gemiddelde aan.

Algemeen beeld Bij de beoordeling door bedrijven die er gevestigd zijn, sprong in 2010 Bijsterhuizen eruit door goede cijfers. In de omgeving Brabantse Poort (Wijchenseweg, Lindenholt) waren er lage cijfers voor bereikbaarheid en parkeren. Op de Grift werden lage scores genoteerd voor de openbare ruimte. Winkelsteeg, Westkanaaldijk en Noord- en Oostkanaalhavens, kenden scores rond het gemiddelde (7-min voor de omgeving, 7½ voor het eigen pand). Bijsterhuizen Ook in de interviews van 2013 springt Bijsterhuizen er gunstig uit, zowel onder de daar gevestigde geinterviewden als onder de totale groep respondenten. Sterk: ligging, uitstraling, de samenwerking in de bedrijvenvereniging, veiligheid, contacten Zwak: ontbreken glasvezelnet, nog op te vullen lege plekken. Aandachtspunten: Bijsterhuizen onder de aandacht brengen van investeerders; Nijmegen is (te) onbekend, vent de mogelijkheden meer uit; grondprijzen zijn van belang; organiseer nationale

12


distributiedag in Nijmegen; pro-actief meedenken; zoek de bedrijven op; maak meer mogelijk wat betreft RO, dit leidt tot snellere uitgifte. Winkelsteeg/NTC Voor bedrijventerrein Winkelsteeg wordt een wisselend oordeel gegeven. De ontwikkeling rond Novio Tech Campus wordt als kansrijk en goed beoordeeld. Voor het totale terrein Winkelsteeg bestaat over het algemeen een negatiever beeld: grote delen verouderd, rommelig en weinig samenhang. Sterk: goede bereikbaarheid en die wordt nog beter met nieuwe brug en komst station. Er zijn positieve ontwikkelingen gaande (NTC en HIC). De nabijheid tot campus Heijendaal. Heijendaal zit vol en op NTC zijn ruimte en faciliteiten beschikbaar. Er is reuring in de markt op dit gebied, maar je zult er heel hard aan moeten trekken. Health en Life Science loopt beter (betreft ook meer onderzoek) en zoeken elkaar meer op. Semiconbedrijven zoeken toch vaak een goedkopere, vaak solitaire plek. Zij zijn meer en sneller actief in de productie. Zwak: nog erg veel oude, verouderde panden. De uitstraling laat te wensen over. Aandachtspunten: Beeldkwaliteit / uitstraling verbeteren; NTC nog beter op de kaart zetten en nog aantrekkelijker maken voor starters en MKB-ers, door financiering te bieden en door vergunningsprocessen heel snel en goedkoop te doorlopen. Noord- en Oostkanaalhavens Over het algemeen neutrale beoordelingen door de bedrijven die er zitten, wat betreft stand van zaken en ontwikkeling. Sterk: aanwezigheid havens, dicht bij de stad, verbeterende ontsluiting (nieuwe brug), de aanwezige mogelijkheden voor zwaardere bedrijfsactiviteiten, diversiteit en samenwerking; vernieuwing langs de hoofdwegen Zwak: uitstraling van het geheel, geen glasvezel, ontbreken van samenwerking tussen bedrijven, verkeersproblemen, achterblijven ontwikkeling verder weg van hoofdwegen. Aandachtspunten: verkeersproblemen, gemeente moet samenwerking organiseren om omgeving op peil te houden, ruimte voor ontwikkeling zware industrie en maakindustrie behouden. De Grift Noord en Zuid Naast onbekendheid met de Grift, lopen de oordelen over de Grift uiteen van: goed en kansrijk voor logistieke bedrijven en bedrijven gericht op dienstverlening aan de stad, tot bedrijventerrein zonder profiel/gezicht. Sterk: goede bereikbaarheid en gunstige ligging aan A 15, sluit aan bij de uitloper van de Randstad die begint bij Tiel. Zwak: geen duidelijk profiel, rommelig beeld en mengeling van allerlei soorten bedrijven, niet geschikt voor de maakindustrie. Aandachtspunten: terrein zonder profiel, knip Griftdijk, geen aanééngesloten gebied, inpassen bestaand terrein in nieuw terrein, ontsluiting nieuwe kavels, onbekendheid bij marktpartijen. Westkanaaldijk Neutrale beoordeling Sterk: diversiteit, met enkele bedrijven als (voor-)trekker. Zwak: grote verschillen in uitstraling van het terrein. Aandachtspunten: Betere aansluiting op A73 via achter ontsluiting Hogelandseweg rechtstreeks op A73 via nieuw aan te leggen weg Hogelandseweg Zuid (die Kinderdorp daarmee omsluit); Ondernemers vrezen files tijdens de spitsen na opening van de Oversteek. Kijken hoe bereikbaarheid kan worden gewaarborgd. Lindenholt Oordeel goed, geen schokkende leegstand, meeste panden up to date en gemakkelijk indeelbaar. Sterk: Glasvezel, nog ruimte voor uitbreiding kantoren.

13


Zwak: toegankelijkheid Kerkenbos voor autoverkeer. Files bij stoplichten. Aantal panden te weinig goed geoutilleerd en niet modern. Sommige bedrijfspanden vallen uit de toon bij het kantoorkarakter van het terrein. Verder weg van de Wijchenseweg zakt de kwaliteit weg. Aandachtspunten: ontsluiting en beheer groen/openbare ruimte, kansen benutten om het kantoorkarakter van het terrein te vergroten. Oude panden opruimen.

4.2.4

Terreinen met uitgiftemogelijkheden: bekendheid en geschiktheid Algemeen Voor alle terreinen geldt dat het vestigingsklimaat zo optimaal mogelijk moet zijn: aanwezigheid glasvezel, goed bereikbaar, veilig, uniformiteit op de terreinen (zorg dat het er goed uitziet), voorzieningen in de buurt, modern, plezierig werkklimaat creëren. Als aantrekkelijke voorbeeldterreinen buiten Nijmegen zijn genoemd Medel (Tiel) en terreinen in Venlo (o.m. Freshpark). Voor campusontwikkelingen worden Eindhoven en Wageningen als voorbeelden aangehaald. Ook wijzen meerdere respondenten op concurrerende mogelijkheden in Duitsland en het risico dat Nijmegen te hoge grondprijzen hanteert. Het vermijden van koppelverkoop van bedrijfsgrond met verplichte opdrachtverlening aan een bepaalde bouwer wordt wel genoemd als algemeen uitgangspunt Het contact met een vertegenwoordiger van de gemeente werd zeer op prijs gesteld door veel geïnterviewden. Dit werd meermaals genoemd als een middel waarmee de gemeente de ontwikkeling van sectoren of gebieden zou kunnen bevorderen. De gemeente kan optreden als katalysator van samenwerking tussen bedrijven. Anderzijds kunnen bedrijven met hun netwerken ook ambassadeurs zijn voor de stad. Trek gezamenlijk op met eigenaren van panden en ondernemers in een periodiek overleg om te bekijken hoe je gezamenlijk kunt verbeteren (voorbeeld samenwerking bedrijvenvereniging Bijsterhuizen). Uitspraken per terrein vanuit de interviews Bijsterhuizen is een bekend terrein. Over het algemeen als goed beoordeeld. Vooral geschikt gevonden voor logistieke actitiviteiten of bedrijven waarbij logistieke eisen een grote rol spelen. Uit de interviews ontstaat de indruk dat logistieke kwaliteit van een terrein en consumentverzorging elkaar enigszins bijten. Voor die laatste activiteiten is Bijsterhuizen minder geschikt (decentraal). Op Bijsterhuizen valt nog wel wat te verbeteren aan de zachtere kwaliteiten als OV-bereikbaarheid, betere faciliteiten voor tussen de middag, betere / meer horeca, etc.. Net als Bijsterhuizen is Novio Tech Campus/Winkelsteeg een bekend terrein: de meeste respondenten kunnen er een oordeel over geven. De ontwikkeling rond NTC wordt als goed en kansrijk beoordeeld: er liggen goede kansen voor crossovers tussen sectoren Health en Semiconductors en Health en Food. Daar tegenover staat dat grote delen van Winkelsteeg opwaardering behoeven en er te weinig éénheid in uitstraling is. 52 Degrees heeft een geweldige uitstraling, maar zal in een ander prijssegment moeten gaan opereren (flink naar beneden). De komst van station Goffert is erg belangrijk en heeft een grote meerwaarde voor Winkelsteeg. Het terrein wordt als ongeschikt genoemd voor logistieke en commerciële actiteiten. Binnen een smaller deel van de sectoren (Health/Life Sciences, semiconductors, vastgoedsector) wordt de ontwikkeling van de Novio Tech Campus wél omarmd. Er zijn goede en sterk verbeterde faciliteiten beschikbaar, er is kennis en draagvlak aanwezig en met het Heinz Innovation Center ook een aansprekende nieuwe ontwikkeling. Ook is er markt voor lab-/cleanroomruimten. Benadrukt wordt het idee van een high tech campus trouw te blijven. Waarborg dat het fysiek geconcentreerd blijft. Een andere geïnterviewde adviseerde heel Winkelsteeg te betrekken bij de campusontwikkeling, zorg dat daar zaken/voorzieningen komen die toegevoegde waarde hebben voor de campusontwikkeling. Ook het opzetten van een equipment fund om gemeenschappelijke dure voorzieningen te realiseren is geopperd. De ontwikkellocaties bij de stadsbrug (Mercuriuspark) zijn veel minder bekend: het is duidelijk nog geen herkenbaar product/aanbod. De locaties worden ongeschikt gevonden voor de

14


maakindustrie ( te kleinschalig) en logistiek (te kleinschalig en te druk). Voor kennisgebaseerde activiteiten ligt het te ver van de logische aanknopingspunten (Heijendaal, NXP). De belangrijkste kwaliteit van deze locaties is het lokaal en regionaal klantenpotentieel, gezien de ligging binnen het stedelijk gebied en de verwachte verkeersstroom door het gebied. Gezien de hoogteverschillen in het gebied zullen de locaties overigens maar deels in het zicht van dat verkeer liggen. Enkele respondenten zien in dit gebied goede lokaties voor PDV/zelfbedieningsgroothandels, Pick Up Points van internetwinkels en MacDonalds (of soortgelijke zaken). Vanuit het bestaande terrein NOK bestaan ook wel zorgen over de verkeersdruk die de brug en dit soort consumentgerichte activiteiten met zich meebrengen (files, verslechtering bereikbaarheid). De Grift Noord en Zuid: men ziet zeker de kwaliteit van de ligging langs de A15 en (dus) voor logistiek.Het bestaande terrein wordt meer dan eens als rommelig getypeerd, zonder heldere structuur of profiel. Wat betreft de geschiktheid voor logistiek suggereren enkele respondenten specialisatie op dienstverlening aan de stad. Ook duurzame logistiek wordt genoemd. Maar er zijn ook duidelijk positievere typeringen: goed ontsloten terrein, potentie om een A-locatie te worden bij een goede inrichting.

15

Totaalbeeld bedrijventerreinen

5


5.1

Samenvattend beeld Verwachte terreinuitgifte in de toekomst Bij de regionale planning wordt uitgegaan van het “conjunctuurloze” TM scenario. Daarin daalt de uitbreidingsbehoefte op lange termijn naar 0 en slaat om naar overschotten vanaf circa 2025. Naast dit globale lange termijn scenario is een realistischer verwachting gemaakt die wél rekening houdt met conjunctuur. De banengroei en terreinuitgifte van de laatste 15 jaar hangen immers sterk samen. Op basis van de werkgelegenheidsverwachting tot 2018 (PEV 2013-2018) wordt een herstel van de uitgifte verwacht tot ongeveer 6 ha per jaar vanaf 2013 (ongeveer het gemiddelde van de laatste 10 jaar). Wel moet rekening worden gehouden met concurrentie van het ruime aanbod aan bestaande bedrijfsruimten en met minder kans op uitgifte van grote kavels. Hierdoor zal zeker op korte termijn de uitgifte lager uitvallen. Als we hier het aanbod en de uitgifteverwachting in de planexploitaties tegenover zetten is de conclusie dat de uitgifteverwachting veel hoger is dan de verwachting op basis van de voorziene banengroei in de stad tot 2018 en ver boven de trendmatige ontwikkeling van de uitbreidingsbehoefte aan bedrijventerreinen (TM-scenario). Zie figuur 7 paragraaf 3.3. Dit betekent dat er nagedacht moet worden aan welke knoppen gedraaid moet worden om tot een bijsturing van de planexploitaties te komen: uitstellen, afstellen, nog meer faseren, anders invullen etc. etc. Economische ontwikkeling binnen sectoren o Groeiverwachting in logistieke sector, stabilisatie in maakindustrie, krimp in bouw en installatietechniek, kansen in life sciences, health en semiconductors, concentratie binnen groothandel, kansen voor de maakindustrie in ontwikkeling keten recycling/zero waste cyclus, kansen in energiesector Ruimtelijke vraag o Logistiek: grote ruimtevragers in logistiek (≥ 20.000 m2), behoefte aan grote (en niet te dure kavels) voor logistiek, nieuwe concepten van warehousing o Life Sciences/Health/Semi: behoefte aan goed geoutilleerde laboratoriumfaciliteiten en cleanrooms en (goedkope) huisvesting in (ver-) nieuw(d)e gebouwen, fysieke clustering in campussen en kleinschalig benodigde bedrijfs- en kantoorruimte in aantrekkelijke omgeving o Maakindustrie: geen uitbreidingsvraag, trekt zich terug op bestaand terrein of realiseert uitbreiding op huidige plek en/of binnen bestaand onroerend goed o EMT: krimp naast groei, kansen voor bedrijven die toeleveren aan decentrale energieproductie en investeringen in het netwerk. o Bouwnijverheid: geen ruimtebehoefte, verdere krimp waardoor ruimte over is/komt o Groothandel: concentratie/centralisatie van groothandelsactiviteiten waardoor er landelijk minder vestigingen komen. Op de centrale plekken uitbreiding. o Algemeen: ontwikkel eerst ten zuiden van de Waal, maak dat af en vervolgens ten noorden van de Waal (de Grift/Park 15). Algemene eisen aan bedrijventerreinen Voor alle terreinen geldt dat het vestigingsklimaat zo optimaal mogelijk moet zijn: aanwezigheid glasvezel, goed bereikbaar, veilig, uniformiteit op de terreinen (zorg dat het er goed uitziet), voorzieningen in de buurt, modern, plezierig werkklimaat creëren. Specifiek naar terreinen o Bijsterhuizen logistiek, aandacht voor geschikte kavels (qua omvang) en concurrerende grondprijs, profilering Bijsterhuizen als kwalitatief goed terrein dat zeer geschikt is voor logistiek, ook bij (internationale) investeerders; verbetering gewenst in de zachte kwaliteiten: OV, verblijfskwaliteit voor personeel.

16


o

o

o

5.2

Winkelsteeg; houdt vast aan concept Novio Tech Campus met daarbij behorende faciliteiten om het terrein aantrekkelijk te maken; life sciences, health, semi en crossovers daartussen. Upgrading van verouderde delen (groen, verblijfskwaliteit, ontmoetingsfaciliteiten, e.d.); Noord- en Oostkanaalhavens: behoudt ruimte voor maakindustrie en ruimte voor zware bedrijvigheid, benut (unieke) havenfaciliteiten (groei multimodale overslagactiviteiten). Ruimte voor ontwikkeling van bedrijfsactiviteiten aan weerszijden Energieweg (locaties nieuwe stadsbrugtracé/Mercuriuspark). Dit gebaseerd op het lokale/regionale klantenpotentieel. Op de kaart zetten Mercuriuspark door duidelijk profiel/merk en wat er mogelijk is. De Grift; kansen voor duurzame logistiek met name faciliterend naar bedrijven met een verzorgende functie in de stad Nijmegen; voorzichtig en gefaseerd ontwikkelen, eerst Bijsterhuizen afmaken. Aandacht voor duidelijk profiel (heeft nu geen gezicht) en in de markt zetten.

Scenario’s Er is een aantal scenario’s waaruit gekozen kan worden om beweging te krijgen in de markt voor bedrijventerreinen. Bij het ene uiterste wordt vastgehouden aan de beoogde branchering en prijzen en daarbij een lagere afzet geaccepteerd (kwaliteitsscenario). Bij het andere uiterste wordt de branchering verruimd en de prijzen verlaagd om de afzet te maximaliseren (ruimemarktscenario). Kwaliteitsscenario: kiezen voor kwaliteit met tegelijkertijd terugbrengen volumes en het verder faseren van terreinen. In dit scenario wordt ervoor gekozen om eerst ten zuiden van de Waal de bedrijventerreinenuitgifte grotendeels af te ronden en daarna de ontwikkeling van de Grift Noord en Zuid ten noorden van de Waal ter hand te nemen. Kwaliteit borgen door vast te houden aan de strakkere branchering: logistiek en modern gemengd op Bijsterhuizen, Life Sciences en Health op NTC (Winkelsteeg), Mercuriuspark/stadsbrugtracé hoogwaardige bedrijven (qua beeldkwaliteit/verschijningsvorm) en De Grift Noord en Zuid in de tijd naar achter schuiven, totdat uitgifte van Bijsterhuizen nagenoeg is afgerond. De overige terreinen (Ressen, Bergerden) niet als bedrijventerrein inzetten. Ruime-marktscenario. Kiezen voor een ruime markt: vasthouden aan geprogrammeerde volumes en branchering loslaten: functies verruimen door bijvoorbeeld meer PDV branches, (grootschalige) horeca, zelfstandige kantoren, sport en ontspanning en culturele en maatschappelijke functies toe te staan. Daarnaast actievere marketing inzetten, en concurrerende prijzen, incentives, e.d. Mixscenario: per terrein opnieuw naar branchering/segmentering kijken in relatie tot locatiekenmerken, concurrentie stedelijk/regionaal/bovenregionaal en verwachte vraag. Met dit scenario wordt het mogelijk te kiezen voor behoud van kwaliteit door slechts deels ruimer te brancheren. Dit in combinatie met het faseren en afstemmen van de uitgifte van bedrijventerreinen onderling en het niet toevoegen van nieuwe locaties. Daarnaast inzetten op een strakkere profilering van de terreinen door actieve promotie en marketing en bij de (deel-)markt van het terrein passende grondprijzen.

5.3

Voorkeursscenario Het scenario waar de voorkeur naar uitgaat is het mixscenario: dit scenario komt tegemoet aan het behoud van enerzijds kwaliteit (vasthouden aan economische profielen) en anderzijds verruiming van de marktmogelijkheden waardoor het mogelijk is tegemoet te komen aan (manifest of latent) aanwezige huisvestingsvragen vanuit de markt. Vertaald naar de verschillende terreinen houdt dit in: • Mercuriuspark/locaties stadsbrugtracé/Wolfkuilseweg: hier verruimen we de markt en bieden van ruimte voor bedrijven die georiënteerd zijn op de stroom van consumenten die de

17


•

•

•

•

•

Energieweg (gaan) passeren en het klantenpotentieel in de onmiddellijke omgeving. Daarnaast blijft er ruimte voor hoogwaardige bedrijven die zichtbaar aan het nieuwe stadsbrugtracé gevestigd willen worden. (Overig NOK: behoud van de mogelijkheden voor (vestiging van) zwaardere bedrijven en watergebonden bedrijven. Faciliteren van bedrijven in de EMT/maakindustrie bij ruimtevragen: concentratie/uitbreiding in bestaand onroerend goed). Bijsterhuizen: hier kiezen we niet voor verruiming, maar voor het vasthouden aan het economisch profiel van logistiek en modern gemengd, dus kwaliteitsscenario. Wel verruimen we de mogelijkheden voor pick-up bedrijven voor internetwinkels (zonder showroom). Geen verruiming voor PDV. Aandacht voor promotie en vermarkting: contacten met investeerders leggen en aandacht voor grondprijzen in relatie tot concurrerende terreinen. Winkelsteeg/NTC: hier gaan we voor het kwaliteitsscenario, dit betekent vasthouden aan concept NTC, dit betekent dat het moet gaan om bedrijven in Life Sciences,Health en Semiconductors of daaraan gelieerd. Wel rekening houden met de huisvestingseisen van deze sector: goede (gedeelde) laboratoriumfaciliteiten in combinatie met (ver-)nieuwe(de) kantoor-/bedrijfsruimten. Daarnaast ruimte bieden om volwaardige ontwikkeling tot campusgebied mogelijk te maken met de daarbij behorende concept-ondersteunende functies (beperkt horeca en andere faciliteiten (ontmoetingsruimte en ruimte voor opleidings/congres-/vergaderfaciliteiten)) en synergiebedrijven(bedrijven die toegevoegde waarde hebben voor de Life Sciences, Health en Semiconbedrijven). Komt niet in aanmerking voor logistiek. Winkelsteeg/Compaqterrein: voor dit terrein van 3,7 ha houden we voorlopig vast aan de eerder ingezette koers, dit betekent de keuze voor het kwaliteiteitscenario: een verdere versterking van het economisch profiel rond het Heinz Innovation Center met aanvullende innovatieve bedrijvigheid met aandacht voor kwaliteit van de bedrijfsbebouwing aan de Nieuwe Dukenburgseweg. Met de insteek op kwaliteit wordt het beeld van Winkelsteeg als bedrijventerrein waar kennis en innovatie plaatsvindt rond Novio Tech Center en het HIC verder versterkt en is synergie mogelijk tussen beide centers (crossovers Health en Food). Dit betekent dat er extra inzet op acquisitie en promotie nodig is en dat het uitgiftetempo wat lager kan zijn dan in een scenario waar gekozen wordt voor verruiming van bestemmingsmogelijkheden. Op het moment dat zich echter initiatieven vanuit de markt aandienen die van dit economisch profiel afwijken zal deze vraag bestuurlijk worden voorgelegd (maatwerk). De Grift Noord en Zuid; voor beiden geldt dat ingestoken wordt op het kwaliteitsscenario, maar dat wel kritisch wordt gekeken naar de fasering en het (te verwachten) uitgiftetempo o Voor de Grift Noord betekent dit vasthouden aan economisch profiel duurzaam logistiek, met aandacht voor grote aaneengesloten kavels. Na doortrekking A 15 in 2018 ontstaan hiervoor de beste economische kansen. Naast dit gegeven is het belangrijk om de fasering af te stemmen op de uitgifte van Bijsterhuizen (loopt tot 2021) en Park 15. Het is een serieuze optie om de uitgifteverwachting in de planexploitatie hierop af te stemmen. Verder aandacht voor uitstraling en duidelijke profilering. o De Grift Zuid: vasthouden aan economisch profiel (kleinschalig) gemengd: bedrijfshallen in combinatie met bedrijfswoningen. Niet verder faseren, wel aandacht voor de uitgiftesnelheid, immers het op de markt zetten van veel kleine kavels leidt over het algemeen tot een lager uitgiftetempo. Voor Ressen en Bergerden: toevoegen van beide lokaties aan het areaal van bedrijventerreinen veroorzaakt een enorm overaanbod aan bedrijventerrein en zal een negatief en drukkend effect hebben op de realisatie van de andere planexploitaties voor bedrijventerreinen. Voor beide lokaties zal naar een alternatieve invulling gekeken moeten worden.

18


5.4

Bijgesteld aanbod bedrijventerreinen in de planexploitaties

x 10000 m2

Door verschuivingen in de fasering van de afzet van de grootste terreinen (wat meer naar achteren, langer doorlopend), is onderstaande uitgifteverwachting in de planexpoitaties opgenomen (Figuur 11). Met deze uitgifteverwachting wordt de “bult” in de planexploitaties de komende jaren afgevlakt en blijft daarmee binnen de maximale uitgifteverwachting van 6 ha tot 2018. Daarna is nog geen verwachting op basis van conjunctuur te geven. 7 6 De Grift Zuid

5

De grift Noord

De Grift Zuid De grift Noord

Wolfskuilseweg

4

Wolfskuilseweg

3

mercuriuspark

mercuriuspark

knoop Winkelsteeg

2

Bijsterhuizen

Bijsterhuizen

Compaq knoop Winkelsteeg

1

Compaq

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

Figuur 11 Uigifteverwachting binnen de planexploitaties aangepast aan de conjuncturele verwachting tot 2018

5.5

Actieoverzicht per bedrijventerrein Mercuriusparkt/locaties stadsbrugtracé/Wolfkuilseweg • Bestemmingsplanwijziging met verruiming voor bepaalde specifieke PDV branches (klassieke PDV branches (auto,boten, caravans, bouwmarkt/tuincentrum)), beperkte leisurefuncties(schaats- en klimhal, sport- en fitnesscentra, kartbaan, etc) en 2 grootschalige horecafuncties. Planning: Voorjaar 2014 in de raad • Profilering van Mercuriuspark als aantrekkelijke locatie voor de vestiging van bedrijven die klantenpotentieel in directe omgeving hebben en willen profiteren van de zichtbaarheid aan de Energieweg • Actualisatie fasering in planexploitatie in de eerstvolgende VGP Kanaalhavens (Noord- en Oostkanaalhavens) • Bestemmingsplan is vastgesteld in de raad. Hierin is rekening gehouden met het behoud van de mogelijkheden voor de (vestiging van) zwaardere bedrijven, bedrijven in de maakindustrie en watergebonden bedrijven • Aandacht voor uitstraling van het totale terrein door onderhoud en beheer op peil te houden. Behoefte aan glasvezel. Zorg over mogelijke verkeersproblemen na opening Oversteek Bijsterhuizen • Bestemmingsplanherziening is recent vastgesteld in de raad en onherroepelijk. Hierin is vastgehouden aan het economisch profiel van logistiek en modern gemengd en is de mogelijkheid voor de vestiging van pick-up bedrijven voor internetwinkels opgenomen. Ook is de vestiging van één horecavoorziening planologisch mogelijk gemaakt. • Meer aandacht voor profilering en promotie en vermarkting van Bijsterhuizen als logistieke hotspot in samenwerking met het Logistiek Expertise Centrum Nijmegen. Dit kan door bijvoorbeeld de Nationale Distributiedag te organiseren.

19


• •

Actief contacten met potentiele investeerders en beleggers onderhouden. Gebruik maken van de extra regionale acquisitiecapaciteit die beschikbaar is gesteld voor het aantrekken van (inter-) nationale logistieke bedrijven door de Provincie Gelderland. Quick scan grondprijzen vergelijkbare logistieke terreinen in de regio: zijn we concurrerend? Aandachtspunt is de verblijfskwaliteit voor het personeel dat op Bijsterhuizen werkt. Wens voor glasvezel leeft hier ook. Actualisering fasering in de halfjaarlijkse planexploitatie GR Bijsterhuizen in de eerstvolgende VGP

Winkelsteeg; Novio Tech Campus • Bestemmingsplanherziening met enerzijds vasthouden aan het economisch profiel (concept NTC) met de nadruk op bedrijvigheid in Health, Life Sciences en Semiconductors, anderzijds ruimte bieden om de campus volwaardig te ontwikkelen door daarbij behorende concept ondersteunende functies mogelijk te maken (cleanrooms en laboratoria in combinatie met kleine kantoren, beperkt (ondersteunende) horeca en ruimte voor opleidings- en congresfaciliteitenhoreca)) en synergiebedrijven(bedrijven die toegevoegde waarde hebben voor de Life Sciences, Health en Semiconbedrijven). Aandacht voor de verblijfskwaliteit en groen. Planning: Voorjaar 2014 in de raad. • Profilering/promotie van Novio Tech Campus en extra acquisitie inspanningen. Aantrekkelijker maken van NTC voor starters en MKB-ers door financiering te bieden (seed capital) en snelle (en goedkope) vergunningsprocessen. • Actualisering fasering in de planexploitatie in de eerstvolgende VGP Winkelsteeg; Compaqterrein • Geen bestemmingplanherziening. Voor het Compaqterrein houden we voorlopig vast aan de eerder ingezette koers, dit betekent de keuze voor het kwaliteiteitscenario: een verdere versterking van het economisch profiel rond het Heinz Innovation Center met aanvullende innovatieve bedrijvigheid. Op het moment dat zich initiatieven vanuit de markt aandienen die hiervan afwijken zal deze vraag bestuurlijk worden voorgelegd (maatwerk). Winkelsteeg overig • Beeldkwaliteit/uitstraling verbeteren. Upgrading verouderde delen. De Grift Noord • Vasthouden aan economisch profiel van duurzaam logistiek • Verder fasering van de uitgifte door het startmoment van de uitgifte af te stemmen op doortrekking van A 15 en afronding van Bijsterhuizen, dit betekent verder uitstel tot 20182021. • Ambitiedocument gevolgd door bestemmingsplan gebaseerd op de ontwikkeling en uitgifte van enkele grote kavels voor logistiek die Bijsterhuizen niet meer te bieden heeft. Planning: ambitiedocument 2014 in raad. Bestemmingsplan: 2015. • Protocol SER-ladder (ladder duurzaamheid) vertalen in concept bestemmingsplan en conceptbestemmingsplant aan stadsregio/provincie Gelderland voorleggen. • Duidelijke profilering van de Grift Noord op duurzaam logistiek aan de A15 • Actualisering van de fasering in de planexploitatie in de eerstvolgende VPG

20

De Grift Zuid • Economisch profiel: kleinschalig gemengde bedrijvigheid;bedrijfshallen in combinatie met bedrijfswoningen en bedrijven gericht op dienstverlening aan de stad • Bestemmingsplan najaar 2013 opstarten. Protocol SER-ladder (ladder duurzaamheid) vertalen in concept bestemmingsplan en conceptbestemmingsplant aan stadsregio/provincie Gelderland voorleggen. Planning: voorjaar 2014 in de raad • Actualisering van het uitgiftetempo in de planexploitatie in de eerstvolgende VGP(rekening houden met een lager uitgiftetempo) Bergerden en Ressen • Onderzoek naar alternatieve invulling van beide locaties • Vertalen naar planexploitaties in eerstvolgende VGP

21

Bijlagen

Bijlagen Actuele terreinprofielen Lijst stakeholders Gespreksleidraad interviews Bedrijventerrein volgens IBIS

22

BIJLAGEN bij vraag- en aanbodanalyse: een actualisatie van het bedrijventerreinenbeleid

BIJLAGEN

bijlagen.docx


2


Terreinprofielen

3


4


Bedrijventerrein Bijsterhuizen oppervlak

Bruto 242 ha

uitgeefbaar

Netto 157 ha (incl. Wijchens deel) uitgifteperiode

1994 - nu

29,5 ha waarvan 24 ha GR en 5,5 particulier

karakter terrein

grootschalig regionaal bedrijventerrein voor logistiek, (groot-)handel en industrie.

vestigingen

240 w.v.50 vestigingen op het

arbeidsplaatsen

Nijmeegs deel intensiteit

33 banen/ha

Totaal 4.320 w.v.975 op het Nijmeegs deel

karakter bedrijven

Grote logistieke dienstverleners zijn dominant aanwezig

Economisch

Distributie, gemengd en zichtlocaties met hogere beeldkwaliteit aan weerszijde van A 326,

profiel nota BT

rondom Palkerplein en langs A 73.

vanaf 2004 typering

Na een lange planologische aanloop volgde tussen 1997 en 2001 een zeer hoog

ontwikkeling

uitgifteniveau; daarna is een periode geweest met zeer lage uitgiftes. Vanaf 2007 is de uitgifte weer fors toegenomen met o.a. verkopen aan Koninklijke Nootenboom en Langeveld Sleegers. Vanaf 2010 zien we de invloed van de economische crisis terug in een sterk teruglopende uitgifte. In 2011 is 3,5 ha en in 2012 slechts 0,25 ha uitgegeven. In dezelfde periode zien we ook de leegstand toenemen (checken!!). Het particulier aanbod dat beschikbaar is, is nog niet in gebruik genomen door eindgebruikers (deels kavels, deels onroerend goed).

aandachtspunten

Relatieve onbekendheid als logistieke hotspot, logistiek is (nog) te weinig vertegenwoordigd in Nijmegen , toon meer aandacht voor distributie (organiseer nationale distributiedag), (te) hoge grondprijzen, nog op te vullen plekken, gemeente moet bedrijven vaker opzoeken, meer contact bestuur-bedrijven, wens voor glasvezel, beperkende bestemmingsplanvoorschriften (m.n. bouwhoogte), wees flexibeler.

Bestemmingsplan In het nieuwe bestemmingsplan is een onderscheid gemaakt tussen twee bestemmingen bedrijventerrein. De bestemming ‘Bedrijventerrein – 1’ heeft met name betrekking op de zichtlocaties aan de A/N326 en de gronden ten zuiden hiervan. Ook de gronden gelegen aan de A73 behoren tot de zichtlocaties. Hier zijn bedrijven toegestaan in een categorie tot maximaal milieucategorie 3.2, met een enkele uitzondering voor een gebiedje aan de zuidzijde nabij de A 73, waar een zwaarder bedrijf is toegestaan (milieucategorie 4.2). Daarnaast zijn op grond van de bestemming ‘Bedrijventerrein – 1’ bedrijfsverzamelgebouwen mogelijk. De mogelijkheid om bedrijfswoningen te realisteren in het zuidwesten van het plangebied is komen te vervallen. De uitgangspunten voor de zichtlocaties in het beeldkwaliteitplan ‘Ruimtelijk richtlijnen Bijsterhuizen’ zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Daarnaast is intensief ruimtegebruik vertaald naar concrete bebouwingsregels voor minimaal bebouwingspercentage en bouwhoogte. Binnen de bestemming ‘Bedrijventerrein – 1’ zijn de ruimtelijke richtlijnen als volgt vertaald: gedifferentieerde bouwhoogten in de bouwvlakken, minimale afstanden tot perceelsgrenzen, minimale en maximale breedten van bedrijfspercelen en een maximaal bebouwingspercentage van 70 % over het bouwvlak. Buitenopslag is niet toegestaan met een enkele uitzondering voor groothandelsbedrijf in trucks (vrachtwagens). De bestemming ‘Bedrijventerrein -2’ heeft betrekking op het noordelijke plandeel, achter de zichtlocaties en voor het middengebied van fase 7 in het zuidelijke plandeel. Hier zijn zwaardere bedrijven toegestaan (tot milieucategorie 4.2) en gelden niet de specifieke eisen die aan de zichtlocaties zijn gesteld. De bebouwingsdichtheid is wat hoger en het bebouwingspercentage is hier maximaal 80 % van het gedeelte gelegen binnen het bouwvlak. Voor de fase 7 in het plangebied, die nog in ontwikkeling is, geldt een minimaal bebouwingspercentage van 40 %. Hier zijn geen bedrijfsverzamelgebouwen toegestaan. Buitenopslag is hier wel mogelijk, maar is wel gebonden aan specifieke voorwaarden. Reeds bestaande zwaardere bedrijven en bedrijven die niet specifiek zijn vernoemd in de ‘Staat van bedrijfsactiviteiten’ bij het plan (bedrijvenlijst) zijn specifiek aangeduid. Bijsterhuizen is een geluidsgezoneerd bedrijventerrein: de zwaarste bedrijvigheid wordt toegestaan in het midden van het terrein, ver van de reeds bestaande woningen ten zuiden en zuidwesten van Bijsterhuizen.

5


Op het bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan vanaf milieucategorie 2. Bedrijven in de categorie 1 zijn niet toegestaan. Een uitzondering hierop vormt de vestiging van categorie 1 bedrijven in bedrijfsverzamelgebouwen. Er is een positieve bedrijvenlijst (Staat van bedrijfsactiviteiten) opgenomen, gericht op de beoogde ontwikkeling van het bedrijventerrein: logistieke of logistiek verwante bedrijven, technisch hoogwaardige bedrijven en groothandels- en productiebedrijven in eind- en halffabrikaten (geen productie en/of groothandel van ruwe grondstoffen). De nieuwe bedrijvenlijst geeft aan welke bedrijven zich tenminste op het bedrijventerrein mogen vestigen. Door middel van het toepassen van een afwijkingsregeling kunnen tevens, qua aard en omvang hieraan gelijkwaardige bedrijven worden toegelaten. Binnen de bedrijfsbestemming komt nog een aantal specifieke functies voor, waaronder een milieustraat, een bedrijf voor reparatie en onderhoud voor opleggers met voornamelijk buitenopslag en een tankstation voor vrachtwagens met LPG verkoop met een ondergeschikte horecafunctie. Daarnaast wordt nabij het Palkerplein, op een nog niet ontwikkelde locatie, een horecabedrijf toegestaan. De betreffende bedrijven zijn geen onderdeel van de bedrijvenlijst. Bestaande bedrijven die niet voorkomen in de bedrijvenlijst zijn specifiek bestemd,evenals bedrijven in een afwijkende categorie. Ten behoeve van de bestaande ondersteunende horeca (bijvoorbeeld cateringbedrijf La Vie) is een regeling/functieaanduiding opgenomen. Zelfstandige kantoren (met uitzondering van zelfstandige kantoren die onderdeel uitmaken van een bedrijfsverzamelgebouw), garagebedrijven, bedrijfswonigen, detailhandel en detailhandel in volumineuze goederen zijn niet toegestaan. Detailhandel is uitsluitend in ondergeschikte vorm toegestaan (productiegebonden detailhandel). Internetverkoop is wel toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden dat: - er geen uitstalling ten behoeve van de verkoop plaatsvindt; - er geen showroom en/of verkoopruimte aanwezig is; - geen mogelijkheid aan personen wordt geboden voor het afhalen van goederen. In het Wijchens deel van het bedrijventerrein wordt voor een klein gedeelte van het bedrijventerrein (in fase 7) een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen om het afhalen van goederen bij internetbedrijven mogelijk te maken. Dit gedeelte van het bedrijventerrein is gelegen aan de uitvalswegen zodat de verkeerstoename op het bedrijventerrein hierdoor beperkt blijft. Daarnaast zijn geluidzoneringsplichtige bedrijven, risicovolle inrichtingen en M.e.r.-(beoordelings)-plichtige bedrijven uitgesloten.

6


Bedrijventerrein Noord- en Oostkanaalhavens oppervlak

Bruto 175 ha

uitgeefbaar

Netto 114 ha

- Mercuriuspark 4,6 ha uitgeefbaar vanaf 2014 (in totaal is 15 ha bedrijventerrein geherstructureerd) - 1,1 ha Ambachtsweg uitgeefbaar vanaf 2014 - 30 ha bedrijventerrein is in transformatie naar wonen in het kader van Waalfront West

uitgifteperiode

1906-1913, 1945-1968

karakter terrein

Terrein kent de grootste

Mercuriuspark en Ambachtsweg

overslaghaven van

vanaf 2014

Gelderland. Naast BCTN zijn er nog andere watergebonden bedrijven gevestigd, Het betreft m.n bedrijven in de Industrie, nijverheid en (groot-) handel. Verder zijn er er een enkele perifere detailhandelsvestigingen (o.a. Gamma) gevestigd. Enige terrein waar zware industrie gevestigd is en kan worden.

vestigingen

241

arbeidsplaatsen

5386

intensiteit

47 arbeidsplaatsen/ha

karakter bedrijven

(groot-) handelsterrein tot zwaar industrieterrein

Economisch profiel Noordkanaalhaven; transformatie naar woningbouw (Waalfront West) nota BT vanaf 2004

Oostkanaalhaven (havengebied):: zwaar Zuidelijk deel Kanaalhaven: gemengd en maatwerk voor zwaar. Rond Energieweg/Neerbosscheweg: gemengd en zichtlocaties met hogere beeldkwaliteit

typering

Aan de Energieweg hebben forse verkeerstechnische ingrepen plaatsgevonden die een

ontwikkeling

goede verkeersafwikkeling naar de nieuwe stadsbrug “de Oversteek” mogelijk maken. De vernieuwde Energieweg vormt hiermee naast doorgaande route ook een representatieve entree. Waar het tracé van “de Oversteek” begint ontstaat nieuwe uitgeefbare ruimte voor (hoogwaardige) bedrijven in Mercuriuspark.

aandachtspunten

Ruimte voor ontwikkeling van zware industrie en maakindustrie behouden, bedrijventerrein in stand houden en beschermen tegen woningbouwontwikkelingen, aandacht voor goede bereikbaarheid , glasvezel ontbreekt, mogelijkheden voor meer overslag in havens creëren (bestemmingsplantechnisch lastig), aandacht voor snelheidsbeperkende maatregelen Scheepvaartweg en drukke Nijverheidsweg. Fietspaden langs Scheepvaartweg dicht op Nijverheidsweg

Bestemmingsplan In 2013 wordt het nieuwe bestemmingsplan voor de Kanaalhavens vastgesteld. Dit bestemmingsplan omvat niet het gebied van het nieuwe stadsbrugtracé waar Mercuriuspark ontwikkeld wordt. Hiervoor wordt een nieuw bestemmingsplan gemaakt. Daarnaast zijn er nog een tweetal postzegelplannen voor deelterreinen: Novio terrein en terrein Breed (hoek Wolfkuilseweg). Het nieuwe bestemmingsplan voor Noord- en Oostkanaalhavens staat niet toe dat er op het terrein detailhandelsactiviteiten plaatsvinden. Een uitzondering is gemaakt voor

7


1

de drie reeds aanwezige perifere detailhandelsvestigingen in het gebied (Gamma, Karwei en Van der Stad). Verder is in het bestemmingsplan onder voorwaarden productiegebonden detailhandel en ondergeschikte detailhandel voor groothandelsbedrijven toegestaan. De voorwaarden betreffen onder andere dat de detailhandel in directe relatie moet staan met de aanwezige bedrijfsvoering (productiebedrijven mogen alleen producten verkopen die door het bedrijf zelf zijn geproduceerd) en dat de detailhandelsfunctie voor wat betreft de bedrijfsvoering van ondergeschikt belang is (maximaal 20% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte met een maximale omvang van 100 m² verkoopvloeroppervlakte) In het bestemmingsplan is de toelaatbaarheid van bedrijven gekoppeld aan de "Staat van Bedrijfsactiviteiten Model Nijmegen". Er is een interne zonering aangebracht. Afhankelijk van de ligging van de gronden en afhankelijk van de daarop gevestigde bedrijven, is bepaald welke categorieën van bedrijven op deze gronden zijn toegestaan. Hoe verder de gronden zijn gelegen van gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen) des te hoger de toegestane categorie. Bestemming Bedrijventerrein - 1 laat bedrijven toe uit de milieucategorieën 1 t/m 3.2. Bestemming Bedrijventerrein - 2 laat bedrijven toe uit de milieucategorieën 2 t/m 4.2 en bestemming Bedrijventerrein - 3 laat bedrijven toe uit de milieucategorieën 2 t/m 5.1. Aan enkele bedrijven die wel vallen binnen deze milieucategorieën maar die niet voorkomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten is een op het bedrijf toegesneden aanduiding gegeven. Het betreft onder andere de aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijventerrein’ voor respectievelijk: ’bouwmarkt’, ‘detailhandel perifeer', 'asfaltcentrale' en 'puinbreker'. Ook voor garagebedrijven, autohandelaren en een vrachtautohandel zijn aparte aanduidingen opgenomen. Tot slot is aan enkele bedrijven een specifieke op het bedrijf toegeschreven bestemming gegeven. Dit betreft specifieke aanduidingen als voor Containeroverslagbedrijf, Electriciteitscentrale, Waterstaatkundig bedrijf en Kringloopbedrijf.

1

Perifere detailhandel is detailhandel die niet of moeilijk inpasbaar is in bestaande en/of traditionele winkelcentra vanwege de volumineuze aard van de goederen en vanwege de (wijze van) bevoorrading, zoals detailhandel in auto’s en caravans, keukens en tegels en sanitair, en bouwmarkten.

8


Bedrijventerrein de Grift Noord en Zuid oppervlak

Bestaand (verouderd) terrein:

Uitgeefbaar

24,5 ha netto

-

Uitgegeven: 24,5 ha

-

37 ha niet terstond

Nieuw: 42 ha bruto,

uitgeefbaar

37 ha netto uitgifteperiode

Uitgifte nieuw: vanaf 2014

Karakter bestaand

Bestaand terrein betreft drie

terrein

sterk verschillende terreinen door herindeling bij Nijmegen gekomen

vestigingen

90

Aantal

775

arbeidsplaatsen intensiteit

29 arbeidsplaatsen per ha

karakter bestaande

Rietgraaf: ambacht, handel,

bedrijven

Stationsstraat: agribusiness (Barenbrug) Industrieterrein Oosterhout: gemengd, handelsactiviteiten

Economisch profiel

Op de aaneengesloten kavels

marktstudie STEC

langs de A 15 en Griftdijk duurzame logistieke bedrijvigheic. Op naar binnen gelegen percelen en langs stationsstraat : kleine clusters modern gemengd, hoogwaardige en kleinschalige bedrijvigheid gecombineerd met

typering ontwikkeling

Aandachtspunten

bedrijfswoningen.. De omvang van het bedrijventerrein de Grift Noord en Zuid is teruggebracht van 64 ha bruto naar 42 ha bruto. Het terrein wordt gefaseerd in ontwikkeling genomen. Ten zuiden van de Stationstraat blijft het bedrijf Barenbrug gevestigd. Deze zone zal als overgangszone naar het woongebied Groot Oosterhout ontwikkeld worden (lichte bedrijvigheid gecombineerd met woon-werkunits). Het gehele nieuw te ontwikkelen terrein(rondom industrieterrein Oosterhout) krijgt als voornaamste profiel duurzaam logistiek. Zone met windmolens langs A 15. Duurzaamheid uit zich verder o.a. door bedrijfsdaken met zonnepanelen en het toepassen van airrights. Bijzondere functie (crematorium) op een deel van het terrein. Bedrijventerrein zonder profiel/gezicht, Knip Griftdijk, geschikt voor logistiek, te (hoge) grondprijzen, nog geen aan één gesloten percelen, ontsluiting nieuwe kavels, inpassen nieuw in bestaand industrieterrein, onbekendheid bij marktpartijen. Voorzichtig en gefaseerd ontwikkelen

Bestemmingsplan Voor het plangebied De Grift gelden sterk verouderde bestemmingsplannen (bestemmingsplan buitengebied Valburg, 1982, herziening en bestemmingsplan buitengebied Bemmel 1978). Daarnaast hebben er diverse binnenplanse wijzigingen plaatsgevonden: zoals de uitbreiding van Mona’s eethuis en het legaliseren van gronden milieubedrijf van Wijk. De Grift Noord Het industrieterrein Oosterhout is een handelsterrein met beperkte industriële en logistieke bedrijvigheid. Er zijn bedrijven gevestigd als Evers Specials (taugéproducent), Thermosite Spanbetonvloeren, GACON Straal- en spuitinrichting, Dimar (hydraulische en PLC systemen voor tuin- en scheepsbouw), Bongers drankengroothandel, VS Steenverkoop, Aannemersbedrijf Jansen van Ralen en een aantal bedrijven in transportmiddelen (o.a.) Cleanmattrucks, Vos bedrijfswagens en Schenk). Het nog te ontwikkelen en uitgeefbaar te maken gebied rondom het bestaande industrieterrein Oosterhout kent nog steeds een agrarische bestemming.Bestemmingsplan Buitengebied Valburg, 1982 herziening. Aan het bestemmingsplan Buitengebied Valburg-10 (Windturbines de Grift) dat de plaatsing van 4 windmolens ten zuiden van

9


de A 15 mogelijk maakte, is goedkeuring onthouden. De nieuwe MER-procedure is in gang gezet, gevolgd door een nieuwe planologische procedure om windmolens met een grotere rotor (50 meter) mogelijk te maken. Gemeente Nijmegen heeft een intentieovereekomst getekend met de stichting Wiek II om een windturbinepark verder tot ontwikkeling te brengen. Ten westen van de Griftdijk bevindt zich het bestaande bedrijventerrein de Rietgraaf. Er wordt op dit moment gewerkt aan een overeenkomst voor dit gebied om een passend bestemmingsplan mogelijk te maken. Ten zuiden van dit bedrijventerrein ligt camping/restaurant/ motel “de Halve weg” en autoservicestation de Rietgraaf. De Grift Zuid Het gebied ten zuiden van de stationsstraat (en ten oosten van Griftdijk) maakt voor een deel onderdeel uit van het bestemmingsplan voor woningbouwlocatie Groot Oosterhout. Het gebied vormt een overgangszone naar Groot Oosterhout. Zittende bedrijven, zoals Koninklijke Barenbrug BV (graszadenbedrijf), zijn/worden zoveel mogelijk ingepast. De gemeente is eigenaar van het terrein ten westen van Barenbrug. In het toekomstige woonpark Groot Oosterhout worden circa 1.800 woningen en bijbehorende voorzieningen gerealiseerd. Aan een deel van het bestemmingsplan voor Groot Oosterhout is goedkeuring onthouden, omdat wordt afgeweken van de in de VNG brochure aanbevolen afstand tussen de bedrijven Toorank (distilleerderijen en likeurstokerijen) en Strydhagen (groothandel in antiek en werkplaats) tot de woonbebouwing. Er is een reparatieplan voor Groot Oosterhout in procedure. Het gebied oostelijk van de Stationsstraat, overgaand in de Stationsweg richting spoorlijn, behoort niet tot het exploitatiegebied van de gemeente. In dit gebied bevindt zicht gronden milieubedrijf Van Wijk. Op het terrein van dit bedrijf wordt een loods gevestigd met een inpandige puinbreker. De milieuzonering hiervoor bedraagt 200m. In het bestemmingsplan is de loods zodanig gesitueerd dat de ontwikkeling van De Grift hier geen belemmering van ondervindt. Gebied aan stationsstraat en ten westen van de Griftdijk. Dit betreft een gebied van een voormalig kassencomplex met een omvang van 4,7 ha met de bestemming ”Bedrijfsdoeleinden”. Deze locatie is mogelijk in beeld voor de vestiging van een crematorium. Om de ontwikkeling van bedrijventerrein De Grift mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig, waarmee meteen eventuele ruimtelijke belemmeringen voor de ontwikkeling van het gebied (o.a. geurcontour voormalige varkenshouderij Repkes, zonering industrieterrein Oosterhout) worden weggenomen.

10


Bedrijventerrein Winkelsteeg oppervlak

uitgifteperiode

vestigingen intensiteit Economisch profiel nota BT vanaf 2004 typering ontwikkeling

aandachtspunten

95 ha

uitgeefbaar

- 3,7 ha op voormalig Compaqterrein - 10 ha herontwikkeling NTC w.v. 0,94 ha door Gemeente Nijmegen - FTD 0,74 ha door gemeente Nijmegen 1953-nu karakter terrein Sterke karakterverschillen per deelgebied. NXP Semiconductors en 52 Degrees dominant aanwezig Novio Tech Campus in ontwikkeling. Recent gevestigd het Heinz Innovation Center aan de Nieuwe Dukenburgseweg. 150 banen 7650 80 banen/ha karakter bedrijven NXP dominant Gemengd, zichtlocaties met hogere beeldkwaliteit aan Dukenburgseweg en kennisintensief rond 52 Degrees / Dukenburgseweg Op Winkelsteeg is de afgelopen jaren veel dynamiek geweest (leegstand en ongebruikt terrein richting Kanaal naast groei aan de Nieuwe Dukenburgseweg, Neerbosscheweg en Weg door Jonkerbos). Novio Tech Campus is in ontwikkeling genomen met de herontwikkeling van gebouw M aan de Nieuwe Dukenburgseweg op terrein van NXP. Dit deel aan de kop van de Nieuwe Dukenburgseweg/Neerbosscheweg wordt getransformeerd naar een open innovatie campus. De gemeente, NXP, Oost NV en Kadans willen dit deel van bedrijventerrein Winkelsteeg in de komende dertig jaar herontwikkelen tot een aantrekkelijke, toekomstgerichte werklocatie voor hoogtechnologische en kennisintensieve bedrijven. Grote delen winkelsteeg behoeven opwaardering, beeldkwaliteit/uitstraling verbeteren, 52 degrees in te hoog prijssegment, Novio Tech Campus beter op de kaart zetten, NTC aantrekkelijk maken voor MKB en starters door financieringsarrangementen, snelle en goedkope vergunningsprocedures

Bestemmingsplan Het bedrijventerrein wordt onderscheiden in drie deelgebieden: a. het gebied ten noorden van de Nieuwe Dukenburgseweg; dit is het oudste deel van het bedrijventerrein Winkelsteeg. Hier zijn bedrijven als NXP Semiconductors, Lincoln Smitweld en Breed gevestigd. In dit deel is Novio Tech Campus in ontwikkeling. Daarnaast is er een aantal kleine en middelgrote bedrijven gevestigd, m.n. ten noorden van en langs de St. Teunismolenweg en langs de Roggeweg. Op enkele plaatsen bevinden zich bedrijfsverzamelgebouwen, FiftyTwoDegrees neemt een prominente plaats in aan het Jonkerbosplein. b. het gebied ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg, tussen het sportveldencomplex/ Winkelsteegseweg en de Tarweweg; Het voormalige Compaqterrein is al geruime tijd in gebruik door de gemeentelijke Directie Stadsbedrijven en door de brandweerkazerne. Recent is hier het Heinz Innovation Center geopend. Aan de randen van deze cluster (Tarweweg en Hulzenseweg) zijn kleinschalige en middelgrote bedrijven gevestigd,waaronder twee garagebedrijven. c. het gebied ten zuiden van de Nieuwe Dukenburgseweg, tussen de Tarweweg en de Weg door Jonkerbos; het betreft het gebied tussen de daklozenopvang van Arcuris en de Jan Massinkhal. Hier bevinden zich twee garagebedrijven en een bouwmarkt. Op de hoek van de Tarweweg en nieuwe Dukenburgseweg is het Domushuis gevestigd. Afhankelijk van de ligging van de bedrijven is met een bestemmingsaanduiding aangegeven welke categorieën van bedrijven zijn toegestaan. Deze categorieën zijn opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Hoe verder de gronden zijn gelegen van gevoelige functies (bijvoorbeeld woningen) des te hoger de toegestane categorie. De bedrijfsbestemmingen op Winkelsteeg zijn afgestemd op de mogelijkheden die het terrein en de omgeving bieden alsmede op de gevestigde bedrijven: zwaardere bedrijven (categorie 2 tot en met 4) in gebied a en lichtere bedrijven (categorie 2 tot en met 3) in de gebieden b en c.

11


Enkele specifieke bedrijven zoals garagebedrijven, benzineservicestations, een bouwmarkt isoor enkele specifieke situaties is een subbestemming opgenomen waarin ter plaatse een specifieke bedrijfssoort is toegestaan Productiegebonden en ondergeschikte detailhandel is bij (groothandels)-bedrijven toegestaan onder een aantal voorwaarden. Zo mag de oppervlakte ervan niet meer bedragen dan 20% van de bedrijfsvloeroppervlakte van het bedrijf met een maximum verkoopvloeroppervlakte van 100 m² en dient er een directe relatie te zijn met de bedrijfsvoering/productie. Grootschalige detailhandel en zelfstandige kantoren zijn uitgesloten. Kantoren in bedrijfsverzamelgebouwen zijn wel mogelijk. Op de plankaart zijn verder specifieke aanduidingen aangebracht voor Multifunctioneel Bedrijfscentrum (FTD), Maatschappelijke Doeleinden (o.a. CWZ), Kuuroord (Sanadome), Horeca (Goffertboerderij) en Recreatieve Doeleinden (stadion de Goffert, Jan Massinkhal).. Aan weerskanten van de Nieuwe Dukenburgseweg worden hogere eisen aan beeldkwaliteit gesteld. Daarnaast is er een aantal bepalingen in het bestemmingsplan opgenomen die het ruimtegebruik op Winkelsteeg intensiveren, hierbij gaat het om hogere minimale bebouwingspercentages en minimale bouwhoogtes. Er is een wijzigingsbevoegdheid voor realisatie van station Nijmegen de Goffert opgenomen. Dit station moet gaan zorgen voor de ontsluiting van de werklocaties in het gebied (FiftyTwoDegrees, NXP, bedrijventerrein Winkelsteeg, CWZ, Sanadome) alsmede het omliggende woongebied. Voor het plangebied van de Novio Tech Campus is een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding.

12


Lijst stakeholders

13


14


Sector Logistieke dienstverlening

Semiconductors

Health

EMT/Maakindustrie

Agri/food Groothandel Intermediairs

15

Stakeholder CTN HSF Logistics Cornelissen Transport DHL NXP Sencio Nedcard Trymax SOS BCS Mercachem Synthon UMC/TNO Urogyn UMC (valorisatie) AAP GDF Suez S4Energy Smit Transformatoren Alewijnse Nacco Sappi ARN Dura Vermeer Banken Champignons Evers Specials Nijol Makro IKN KiEMT Health Valley


16


Gespreksleidraad interviews

17


18


Itemlijst interview bedrijfslocaties Namens de gemeente Nijmegen Gesprek met: DHL Datum:

Sectorkennis over: logistiek Werklocatie: Bijsterhuizen

Introductie Op dit moment zijn de marktomstandigheden voor de uitgifte van bedrijventerrein slecht. Hoewel het verleden heeft laten zien dat de vraag ook weer sterk kan aantrekken, is het op dit moment de verwachting dat niet alle plannen in de regio voor bedrijventerreinen gerealiseerd kunnen worden. Dat vraagt om een kritische blik op wat we “in de winkel” hebben staan aan terstond uitgeefbaar terrein en op wat we nog “in het magazijn” hebben liggen aan plannen. Naast prognoses en registraties van terreinuitgifte, willen we door een interviewronde voeding krijgen over de stand van zaken en de verwachtingen in sectoren die voor de afzet van Nijmeegse bedrijventerreinen belangrijk zijn. Vandaar dat ik graag uw inschatting wil horen over de sector waarin u actief bent/goed kent,. Omdat u ook op Bijsterhuizen gevestigd bent, wil ik ook graag uw taxatie horen over de gang van zaken in dat gebied.

19


We zullen het eerst hebben over de logistiek Hoe gaat het in de logistiek landelijk, maar ook in Nijmegen? (omzet, winstgevendheid, etc.), land: goed slecht neutraal Nijmegen goed slecht neutraal

Is de sector economisch expansief of krimpend?

Wat zijn de onderliggende economische trends in de sector? 1. 2. 3. Ruimtelijk gedrag Wat is het huidige beeld wat betreft onroerend goed of ruimtegebruik, zitten de bedrijven ... krap in de jas of juist ruim in de jas o.h.a. goed gehuisvest of juist verouderd ruimtelijk uitbreidend of krimpend Bij uitbreiding: ter plaatse door verbouw, door uitbreiding in bestaande bouw of nieuwbouw op nieuw terrein.

Welke kwalitatieve trends ziet u in de huisvesting van logistieke bedrijven (bijvoorbeeld gebouwconcepten, productieorganisatie, etc.). 1. 2. 3. Welke terreinen of soort terreinen doen het goed (ook buiten Nijmegen), welke niet. Waarom?

20


Hoe beoordeelt u vanuit uw sector gezien: Bijsterhuizen

goed slecht neutraal; bij goed of slecht waarom?

NovioTechCampus/Winkelsteeg

goed slecht neutraal; bij goed of slecht waarom?

Ontwikkellocaties nabij oprit stadsbrug goed slecht neutraal; bij goed of slecht waarom?

Park15 (beoogd terrein langs de A15 bij Valburg) goed slecht neutraal; bij goed of slecht waarom?

De Grift (terrein in de Waalspong tegen de A15) goed slecht neutraal; bij goed of slecht waarom?

Welk voorkeurterrein zou u toevoegen? _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ waarom/vanwege welke reden? Wat is uw verwachting voor de komende drie jaar voor de sector in deze regio en voor de ruimtebehoefte/voorkeuren?

Wat zijn uw inschattingen als u wat verder kijkt?

Welke drie punten zou de gemeente met voorrang moeten aanpakken om de ontwikkeling van uw sector in de regio te bevorderen? 1 2 3

21


U bent gevestigd op Bijsterhuizen. Hoe zou u de bestaande situatie daar typeren? goed slecht neutraal

Wat zijn voor u de sterke punten van het terrein, wat de zwakke? Sterk: Zwak:

Wanneer u drie jaar terug kijkt, ziet u dan vooruitgang of achteruitgang? vooruitgang achteruitgang neutraal (bij vooruitgang of achteruitgang) Waarom?

Verwacht u dat het terrein er de komende jaren op vooruit gaat of achteruit? Vooruitgang achteruitgang neutraal

(bij vooruitgang of achteruitgang) Waarom?

Welke drie punten zou de gemeente met voorrang moeten aanpakken wat betreft Bijsterhuizen? 1 2 3

22


Definitie bedrijventerreinen conform IBIS

23


Bedrijventerreinen en planexploitaties Bedrijventerreinen worden hier opgevat zoals omschreven en opgenomen in IBIS (Integraal Bedrijventerrein InformatieSysteem). Enkele voorwaarden om van een bedrijventerrein te spreken: Bedrijventerrein: een werklocatie van minimaal 1 ha bruto bestemd en geschikt voor gebruik door handel, nijverheid en industrie. Op deze terreinen kan ook enige commerciële en niet-commerciële dienstverlening (zoals kantoorgebouwen, detailhandel) aanwezig zijn, maar deze hebben samen een minderheidsaandeel in de terreinoppervlakte. De volgende terreinen vallen er niet onder: een zeehaventerrein, een economische zone, een kantorenlocatie, een terrein voor grondstoffenwinning, een terrein voor olie- en gaswinning, een terrein voor waterwinning, een terrein voor agrarische doeleinden, een terrein voor afvalstort. Over het algemeen worden aaneengesloten terreinen bedoeld voor meerdere bedrijven (collectieve bedrijventerreinen) in de inventarisatie betrokken.

Figuur 1 ligging bedrijventerreinen in en direct aansluitend aan Nijmegen (IBIS)

Planexploitaties waarin de gemeente Nijmegen deelneemt en die gericht zijn op bedrijfsmatig gebruik, lopen niet altijd “1-op-1” met deze terreinen. De meeste terreinen zijn geheel of grotendeels uitgegeven, waardoor de planexploitaties gesloten zijn.

24


Bij lopende exploitaties kan het gaan om: 1. eerste uitgifte (greenfield, zoals het resterende deel van Bijsterhuizen, de Grift), 2. terreindelen die eerder verkocht of verhuurd zijn geweest en weer aangeboden worden (herontwikkelingsaanbod als Mercuriuspark, Compaq, Wolfskuilseweg). 3. niet-bedrijventerrein (Bergerden (landbouw), Vlek 14 Ressen (naar verwachting niet hoofdzakelijk handel, nijverheid en industrie). Ten slotte is nog vermeldenswaard dat ook particuliere eigenaren greenfield- of herontwikkelingsaanbod te koop aanbieden op bedrijventerreinen (op Bijsterhuizen en Winkelsteeg m.n.). Voor de gemeente zijn dit geen lopende planexploitaties (meer).

25

Datum uw brief

Recommend Documents