Datum uw brief

Milieu Bureau Wonen

Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 95 81 E-mail [email protected]

Aan de gemeenteraad van Nijmegen

Postbus 9105 6500 HG Nijmegen

Datum

Ons kenmerk

Contactpersoon

25 november 2014

ML40/14.0012849

Bas Böhm

Onderwerp

Datum uw brief

Doorkiesnummer

Uitkomsten onderzoek stadsregio “Betaalbaarheid wonen in beeld”

(024) 3293436

Geachte leden van de raad, Betaalbaarheid ziet ons college als randvoorwaarde voor een woon- en groeistad. Het onderwerp staat landelijk nadrukkelijk op de agenda en zal ook één van de thema’s zijn in de nieuwe Woonvisie. Een economische crisis, stijgende werkloosheid, stijgende huren; er zijn diverse redenen die geleid hebben tot een stijging van woonlasten en betalingsproblemen. Dit is voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen reden geweest om Companen opdracht te geven onderzoek te doen naar de betaalbaarheid van het wonen. Bij de opstelling van dit onderzoek zijn provincie, corporaties en gemeenten nauw betrokken. Bijgaand vindt u dit onderzoek. In deze brief informeren wij u over de belangrijkste uitkomsten. Tevens geven wij u aan hoe wij deze resultaten in Nijmegen zullen gebruiken en hoe wij u in de toekomst over dit onderwerp zullen blijven informeren. Verschillende woonlastenbenaderingen De betaalbaarheid van het wonen wordt in de praktijk op verschillende manieren benaderd. De woonquote- en budgetbenadering zijn de meest voorkomende. De laatste tijd wordt steeds vaker gebruik gemaakt van een budgetbenadering. Woonquotes zijn gemiddelden en zeggen niet zoveel of bepaalde groepen problemen ondervinden. Om dat in beeld te brengen heeft Companen gebruik gemaakt van de budgetbenadering. Nagegaan is welke huishoudens een woonlastenniveau hebben dat gelet op hun inkomen te hoog is. Huishoudens hebben een betaalbaarheidsrisico als de genormeerde uitgaven voor levensonderhoud en de overige, werkelijke uitgaven, hoger zijn dan de inkomsten. Daarbij zijn de kosten voor levensonderhoud gebaseerd op het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget (NVMT-budget) dat het Sociaal Cultureel Planbureau hanteert; dat budget houdt rekening met het basisbudget dat het NIBUD hanteert én kosten voor sociale participatie van € 90 per persoon. Uitkomsten onderzoek De uitkomsten in deze brief zijn stadsregionale cijfers, tenzij anders vermeld. De belangrijkste bron voor het onderzoek is WoON2012. 15% van de huishoudens in de Stadsregio heeft,

www.nijmegen.nl

Gemeente Nijmegen Milieu Bureau Wonen

Vervolgvel

1

uitgaande van het NVMT-budget van het SCP, een betaalbaarheidsrisico en dit betreft 49.000 huishoudens. Voor Nederland ligt het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico ook op 15%, voor Nijmegen ligt dit op 17% (bijna 12.000 huishoudens). Een overzicht van Nijmeegse cijfers wordt in de bijlage van het rapport gegeven. . Het betaalbaarheidsrisico ligt in zeer overwegende mate in de huursector (42.000 van de 49.000 huishoudens) en dan in het bijzonder bij huishoudens in corporatiewoningen. Het gemiddelde inkomen van huurders bij een corporatie is dan ook flink lager dan het inkomen van huurders van een particuliere huurwoning. Het betaalbaarheidsrisico in de koopsector is beperkt (4%, 7.000 huishoudens). Het vraagstuk van de betaalbaarheid wordt nogal bepaald door de gehanteerde normering. Als voor levensonderhoud uitgegaan wordt van het de normering van het NIBUD, dan ligt het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico niet op 15%, maar aanmerkelijk lager op 9%; het gaat dan om ongeveer 30.000 huishoudens en dit was 49.000 huishoudens bij het NVMT-budget van het SCP. Waar en welke groepen hebben een betaalbaarheidsrisico Companen geeft aan dat zonneklaar is dat het betaalbaarheidsrisico bij de lagere inkomensgroepen ligt. In het bijzonder betreft dit dan de bijstandsgroep en de primaire doelgroep tot de huurtoeslaggrens. Enkele feiten over het betaalbaarheidsrisico naar woonsituatie:  De kans op een betaalbaarheidsrisico is het grootst in de huurprijsklasse boven de € 524;  Het betaalbaarheidsrisico in de koopsector is evenwichtig gespreid over alle koopprijsklassen;  De verschillen in betaalbaarheidsrisico tussen energielabels blijken niet significant te zijn. Het maakt blijkbaar niet zo veel uit of een huurder in een slecht of in een goed geïsoleerde woning woont; de mate waarin sprake is van een betaalbaarheidsrisico is even groot. Enkele feiten over het betaalbaarheidsrisico naar doelgroepen:  Vooral jonge huishoudens hebben een betaalbaarheidsrisico;  Vooral eenouder gezinnen en alleenstaanden hebben het vaakst een betaalbaarheidsrisico;  Lager opgeleiden hebben vooral een betaalbaarheidsrisico;  Allochtonen hebben voor 25% een betaalbaarheidsrisico en voor autochtonen ligt dat op 12%. Betaalgedrag Companen heeft in beeld gebracht welke huishoudensgroepen een betaalbaarheidsrisico hebben en daarbij is qua betaalmoraal onderscheid gemaakt tussen risicomijders, nonchalante betalers en spenders. Voor die groepen is de aanpak om het betaalbaarheidsrisico te verminderen ook anders. Zo kan voor de risicomijders ingezet worden op het verlagen van hun woonlasten. Dit draagt ‘direct’ bij aan het verbeteren van het saldo in het huishouden. Voor de spenders kan dat ook wel, maar dan leidt de besparing op woonlasten niet automatisch tot een positief saldo in het huishoudens; zij zullen ook op betaalgedrag moeten worden aangesproken.

www.nijmegen.nl


Vervolgvel

2

Schematisch geeft Companen dit als volgt weer: Huishouden betaalbaarheidsrisico

De risicomijder

met

(Woon)lastenverlichting

Huishouden betaalbaarheidsrisico

zonder

Geen actie nodig

(Woon)lastenverlichting De nonchalante betaler

+

Eventueel gedragsaanpak

Gedragsaanpak

(Woon)lastenverlichting De spender

+


Gedragsaanpak

Het onderzoek toont aan dat vooral in de steden Arnhem en Nijmegen er - mede - door het betaalgedrag betaalrisico’s ontstaan. Bij aanpak van deze problematiek ligt, naast (woon)lastenverlichting, gedragsaanpak voor de hand. Vervolg Het rapport geeft een aantal handreikingen om de aanpak van betaalbaarheid op lokaal niveau verder uit te werken. Samenwerking tussen betrokken partners is hierbij cruciaal. Een integrale aanpak is nodig waarbij onderscheid gemaakt kan worden tussen: 1. Een betaalbaarheidsvraagstuk op huishoudenniveau De focus ligt hier op kwetsbare groepen en hoe hun situatie kan worden verbeterd. Voorlichting, een budgetcoach, interventies met betrekking tot het betaal- en/of stookgedrag, kan er gebruik gemaakt worden van sociale voorzieningen? Zijn er regelingen bij huurachterstanden mogelijk? 2. Een woningvoorraadvraagstuk Hoe groot is de vraag naar sociale huurwoningen en wat voor maximale huurprijs hoort hierbij? Kunnen bestaande woningen energetisch worden verbeterd en levert dit iets op voor de woonlasten?

www.nijmegen.nl


Vervolgvel

3

3. Een verdelingsvraagstuk Komen de vrijkomende goedkope woningen terecht bij de juiste personen? Zo nee, hoe kan dit worden bereikt? Zouden kwetsbare groepen een voorrangspositie moeten krijgen? Wij zullen de handreikingen uit het rapport gebruiken in gesprekken met onze samenwerkingspartners. In eerste instantie in overleggen met woningcorporaties in het kader van de woonvisie en bij de opstelling van nieuwe prestatieafspraken. Onze insteek is daarbij om tot een breed palet aan maatregelen te komen. Om een vinger aan de pols over dit onderwerp te houden zullen wij in ieder geval driejaarlijks, op basis van het WoON en andere beschikbare onderzoeken zoals het sociaal statistisch bestand en de burgerpeiling, uw raad rapporteren over de betaalbaarheid van het wonen in Nijmegen.

Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Gemeentesecretaris,

drs. H.M.F. Bruls

drs. B. van der Ploeg

Aantal Bijlagen: Onderzoek Stadsregio “Betaalbaarheid wonen in beeld

www.nijmegen.nl

Stadsregio Arnhem Nijmegen

Betaalbaarheid wonen in beeld

11 september 2014

DATUM

11 september 2014

TITEL

Betaalbaarheid wonen in beeld

ONDERTITEL

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem OPDRACHTGEVER

Stadsregio Arnhem Nijmegen

[email protected] www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291

AUTEUR(S)

Bert van het Land Jeroen Wissink Theo van der Waals

PROJECTNUMMER

2202.107

Voorwoord In de Stadsregio Arnhem Nijmegen is betaalbaarheid van het wonen een belangrijk thema. De stadsregio werkt aan voldoende betaalbare woonruimte voor alle inwoners. Binnen de regio worden hier ook afspraken over gemaakt. Zo geldt op dit moment een betaalbaarheidsgrens die bepaalt dat elke gemeente de helft van de woningbouw realiseert in het betaalbare segment: tot de huurtoeslaggrens of tot €172.000 (v.o.n.). De woningmarkt verandert en zo verandert ook onze kijk op het woonbeleid. Meer en meer komt de focus te liggen op de bestaande voorraad en vraaggericht bouwen. In de onlangs door de regiogemeenten vastgestelde Woonagenda 2020 wordt dit uitgangspunt ook onderstreept. Belangrijk daarbij is het besef dat het overgrote deel van de woningvoorraad al gebouwd is. Het kleine deel dat je nog toevoegt, zal zoveel mogelijk complementair moeten zijn aan de huidige voorraad en in een gezonde verhouding moeten staan tot de behoefte. Daarmee rijst de vraag hoe het gesteld is met de betaalbaarheid van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zijn er betaalbaarheidsproblemen onder (specifieke) groepen huishoudens? En zo ja, bij wie en waar doen deze zich voor? En hoe groot is de behoefte aan betaalbare woningen? Nu, maar ook in de toekomst. Deze vragen vormde voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland aanleiding om met het project woonlastenbenadering te starten. In dat kader is besloten tot een onderzoek om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheid van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Dit met voorliggend onderzoek als resultaat. In de komende hoofdstukken kunt u de onderzoeksresultaten lezen. Duidelijk zal worden dat enkele kwetsbare groepen huishoudens in de stadsregio een verhoogd betaalbaarheidsrisicio heeft. Verder komt naar voren dat de discussie over betaalbaarheid een complexe en gevoelige discussie is waarbij diverse partijen – waaronder gemeenten, corporaties, provincie, regio en bewoners – zijn betrokken. Geen van deze partijen is volledig verantwoordelijk voor het probleem. De inzet van alle partijen is nodig om interventies te laten slagen. Het is dan ook van belang om het gesprek over de betaalbaarheid van het wonen met elkaar te voeren. Om dit gesprek richting te geven, zijn er op basis van dit onderzoek drie vraagstukken aan te wijzen. Deze vraagstukken vormen tezamen de kern van het probleem rondom de betaalbaarheid van het wonen en eventuele vervolgacties kunnen langs de lijnen van deze vraagstukken in gang worden gezet. Het gaat daarbij om een: 





Verdelingsvraagstuk: hierbij gaat het om de vraag hoe de beschikbare woningen worden verdeeld over de woningzoekenden. Wordt de bestaande goedkope voorraad bewoond door huishoudens met de laagste inkomens? Komt de vrijkomende goedkopere voorraad terecht bij de huishoudens met de laagste inkomens? En zo nee, waarom niet en kan dit worden veranderd. Voorraadvraagstuk: dit vraagstuk beziet de opbouw van de bestaande woningvoorraad in relatie tot de woningbehoefte. De centrale vraag is in welke mate de woningvoorraad aansluit bij de wensen van woningzoekenden? Dit voor wat betreft de prijsopbouw maar ook voor wat betreft de vraag naar bepaalde woonmilieus. Betaalbaarheidsvraagstuk: dit vraagstuk beschrijft het betaalbaarheidsprobleem op huishoudensniveau. De focus ligt bij de betaalbaarheidsriscio’s van de meest kwetsbare groepen en de vraag hoe de situatie van deze huishoudens kan worden verbeterd. Van belang daarbij, ook met

het oog op interventies, is het besef dat een betalingsprobleem een samenspel is van woonlasten, het inkomen en het bestedingspatroon. Een effectieve aanpak vraagt dan ook om een brede benadering. De rol van de verschillende belanghebbende zal voor ieder vraagstuk verschillend zijn. Voor de regio kan ik zeggen dat de uitkomsten van dit onderzoek in de lopende trajecten rondom de huisvestingsverordening (regionaal verdelingsvraagstuk) en woonagenda (regionaal voorraadvraagstuk) zullen worden meegenomen. Voor wat betreft het betaalbaarheidsvraagstuk en het vraagstuk van de lokale woningvoorraad zijn andere partijen aan zet, zoals gemeenten en corporaties. De stadsregio ziet hierin voor zichzelf geen taak. Welke vervolgacties de komende periode worden opgepakt en door welke partijen of in welke allianties dit gebeurt, is onderwerp van gesprek. Daarbij heb ik de overtuiging dat de gedeelde inzichten die dit onderzoek verschaft een mooie basis vormen voor dit gesprek. Ik daag u allen dan ook uit dit gesprek met elkaar aan te gaan. Ik wens u veel leesplezier. Met vriendelijke groet,

Marianne Schuurmans Portefeuillehouder Wonen Stadsregio Arnhem Nijmegen

Inhoud Voorwoord Samenvatting

1

1

Inleiding 1.1 Aanleiding en projectdoelen 1.2 Uitvoering van het onderzoek 1.3 Leeswijzer

5 5 6 7

2

Hoe is het vraagstuk betaalbaarheid benaderd? 2.1 Het begrip betaalbaarheidsrisico 2.2 Het begrip woonlasten 2.3 Het begrip betaalbaarheidsrisico en betalingsprobleem 2.4 Benadering van woonlastenvraagstuk door SCP

8 8 11 11 12

3

De huidige huisvestingssituatie 3.1 Samenstelling van de verschillende inkomensgroepen 3.2 Samenstelling van de woningvoorraad 3.3 Woonsituatie van de verschillende inkomensgroepen

13 13 15 17

4

De huidige woonlasten in beeld 4.1 Uitgaven en inkomsten per inkomensgroep 4.2 Huurquote, koopquote en woonquote 4.3 Huishoudens met een betaalbaarheidsrisico 4.4 Het betaalbaarheidsrisico nader gepreciseerd 4.5 Het betaalbaarheidsrisico naar woonsituatie 4.6 Het betaalbaarheidsrisico per gemeente

20 20 22 24 26 28 30

5

Het gezicht van de risicogroepen 5.1 De kenmerken van huishoudens met een betaalbaarheidsrisico 5.2 Het inzicht in het bestedingspatroon van huishoudens met betaalbaarheidsrisico’s 5.3 Betalingsachterstanden en schulden 5.4 Wat kunnen we met deze kennis?

33 33 34 44 46

6

Ontwikkeling inkomensgroepen en woonsituatie 6.1 Demografische ontwikkeling 6.2 Economische scenario’s 6.3 Ontwikkeling inkomensgroepen 6.4 Ontwikkeling woningbehoefte

47 47 48 48 49

7

Vraagstukken en discussiepunten rond betaalbaarheid van het wonen 7.1 Overwegingen 7.2 Vraagstukken 7.3 Discussiepunten

51 51 51 52

Bijlage 1: Factsheets gemeenten

56

Bijlage 2: Spreiding koopquote en woonquote

76

Samenvatting Aanleiding en opdracht Sterk toegenomen energielasten, huren die sneller stijgen dan de inflatie, aangescherpte hypotheekregels waardoor het moeilijker is om een woning te kopen, gestegen werkloosheid en een daling van de koopkracht. Kortom, er hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan waardoor de betaalbaarheid van het wonen meer onder druk is komen te staan. Om deze reden hebben de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland begin 2013 besloten om het project woonlastenbenadering te starten. In dat kader is besloten tot een onderzoek om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheid van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Dit met voorliggend onderzoek als resultaat.

Gezamenlijke aanpak is noodzakelijk De discussie over betaalbaarheid is een gevoelige discussie. Diverse partijen zijn actief op het terrein van (betaalbaar) wonen – waaronder het rijk, gemeenten, corporaties, regio en provincie – maar één duidelijke verantwoordelijke is niet aan te wijzen. Dit maakt dat bij eventuele problemen rondom dit vraagstuk de vraag van eigenaarschap een lastige is. Zeker in een tijd dat de overheid, woningcorporatie, energiebedrijven, andere instanties en woonconsumenten moeten bezuinigen. In een tijd dat de rijksoverheid hogere huren stimuleert, de sociale huursector in omvang wil verkleinen, de hypotheekmogelijkheden beperkt en de doorstroming stagneert. Het vraagstuk is complex. Eén ding staat echter vast, zo blijkt uit dit onderzoek: enkele kwetsbare groepen huishoudens heeft een groot probleem. Wie helpt hen om in bovenstaande omgeving dit probleem de baas te blijven?

Verschillende benaderingen van de betaalbaarheid van het wonen De betaalbaarheid van het wonen wordt in de praktijk op verschillende manieren benaderd. De woonquotebenadering en de budgetbenadering zijn veel gebruikte invalshoeken. Geen van de benaderingen geeft een compleet beeld van de problematiek en geen van de benaderingen geeft voldoende houvast voor effectieve interventies. De centrale vraag in dit onderzoek is hoeveel, en in het bijzonder, welke groepen mensen niet rond kunnen komen met hun inkomen. Deze mensen hebben een betalingsprobleem of -risico. Belangrijk daarbij om te beseffen is dat een betalingsprobleem een samenspel is van woonlasten, het inkomen en het bestedingspatroon. Met een eenzijdige benadering (i.e. door slechts naar een of twee van deze facetten te kijken) van de woonlasten kan niet op effectieve wijze tot oplossingen voor deze mensen worden gekomen. Het woonlasten-/betaalbaarheidsprobleem kan alleen worden opgelost vanuit een breed inzicht en een goed gesprek tussen alle betrokken instanties en bedrijven. In dit onderzoek wordt het brede inzicht geboden.

Breed palet aan interventies mogelijk Voordat een beschrijving gegeven wordt van de onderzoeksresultaten, wordt eerst ingegaan op de mogelijk interventies. Ook deze kunnen vanuit verschillende disciplines worden ingezet:  Vanuit het vastgoed: de omvang en samenstelling van de bestaande woningvoorraad (95 % van de voorraad tot 2025 staat er al) en de aanvullende nieuwbouw.  De beschikbaarheid: zijn de juiste woningen op het juiste moment beschikbaar, faciliteren van doorstroming.  De kosten van het wonen: de hoogte van de huur, de koopprijs van de woning.

2202.107 | Betaalbaarheid wonen in beeld

1



Aanvullende maatregelen ten aanzien van de kosten van het wonen: de starterslening, de hoogte van de huur, de hypotheekrenteaftrek, de huurtoeslag.  De andere woonlasten: de kosten van energie, water, OZB en andere lokale heffingen.  Het inkomen: het salaris, de uitkering, AOW en toeslagen.  Het bestedingspatroon: in welke mate heeft men grip op het huishoudboekje, welke prioriteit legt men bij welke uitgaven, hoe makkelijk koopt men op afbetaling, heeft men schulden of betalingsachterstanden? Dit is slechts een aantal voorbeelden van mogelijke interventies. Echter het rapport zal verduidelijken dat betaalbaarheidsproblemen om lokaal maatwerk vragen.

De keuze van de Stadsregio Arnhem Nijmegen De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft in overleg met haar gesprekspartners (gemeenten en corporaties) gekozen voor een brede insteek van het onderzoek. Deze insteek biedt een solide basis voor het noodzakelijke overleg tussen de partners bij mogelijke interventies. Alvorens aan het eind van deze samenvatting in te gaan op dit overleg en het vervolgtraject, wordt eerst inzicht geboden in de belangrijkste resultaten.

Huurquote, koopquote en woonquote Het percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan netto huurlasten (bruto huur minus eventuele huurtoeslag) ligt in de Stadsregio Arnhem Nijmegen op 22% en dit is conform het Nederlandse gemiddelde (zie tabel 4.3 op pagina 22 voor meer informatie). Ook de woonlasten zijn in beeld gebracht en daartoe worden alle woongerelateerde lasten gerekend, zoals huur, water, energie, reinigingsrecht, etc. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen ligt de woonquote voor huurders op 34% en ook dat is vergelijkbaar met het landelijke niveau. De huurquote is uiteraard het hoogst voor de bijstandsgroep, de groep met gemiddeld het laagste inkomens. Voor de primaire doelgroep (=huurtoeslaggerechtige) doelgroep zijn de huurlasten gemiddeld lager dan voor de secundaire (=niethuurtoeslaggerechtige) doelgroep en dit hangt samen met het feit dat de primaire doelgroep wel huurtoeslag ontvangt en de secundaire doelgroep niet. Verder zijn het vooral alleenstaanden die gemiddeld een hogere huurquote hebben. Eigenaren hebben een koopquote van 21% en dit ligt één procent lager dan voor de huurders.

De budgetbenadering Woonquote’s zijn gemiddelden en zeggen niet zoveel of bepaalde groepen problemen ondervinden met de betaalbaarheid van het wonen. Om dat in beeld te brengen is gebruik gemaakt van de budgetbenadering. Nagegaan is welke huishoudens een woonlastenniveau hebben dat gelet op hun inkomen te hoog is. Huishoudens hebben een betaalbaarheidsrisico als de genormeerde uitgaven voor levensonderhoud en de overige, werkelijke uitgaven, hoger zijn dan de inkomsten. Daarbij zijn de kosten voor levensonderhoud gebaseerd op het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget (NVMT-budget) dat het Sociaal Cultureel Planbureau hanteert; dat budget houdt rekening met kosten voor sociale participatie van €90 per persoon en ligt daardoor hoger dan het basisbudget dat het NIBUD hanteert. Huishoudens met een betaalbaarheidsrisico hebben niet per definitie ook een betalingsprobleem. Zij kunnen in werkelijkheid voor levensonderhoud minder uitgeven dan het normbedrag dat het NIBUD of het SCP als richtlijn hanteert, zij kunnen interen op hun financiële reserves of worden wellicht bijgestaan door derden.


2

Omvang van het betaalbaarheidsrisico In de Stadsregio Arnhem Nijmegen beschikt 47% van de huishoudens over een inkomen dat onder de EU-grens ligt; dit betreft de bijstandsgroep (5%) plus huurtoeslaggerechtigde doelgroep (23%) plus de “niet-huurtoeslaggerechtigde" doelgroep (19%). Landelijk ligt dit iets lager, namelijk op 45%. 15% van de huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft, uitgaande van het NVMT-budget, een betaalbaarheidsrisico en dit betreft 49.000 huishoudens. Voor Nederland ligt het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico ook op 15%. Het betaalbaarheidsrisico ligt in zeer overwegende mate in de huursector (42.000 huishoudens) en dan in het bijzonder bij huishoudens in corporatiewoningen (ca. 32.000). Het gemiddelde inkomen van huurders bij een corporatie is dan ook flink lager dan het inkomen van huurders van een particuliere huurwoning. Het betaalbaarheidsrisico in de koopsector is zeer beperkt en ligt op 4% (7.000 huishoudens).

Hanteren van normen Het vraagstuk van de betaalbaarheid wordt nogal bepaald door de gehanteerde normering. Als voor levensonderhoud uitgegaan wordt van het de normering van het NIBUD, dan ligt het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico niet op 15%, maar aanmerkelijk lager op 9%; het gaat dan om ongeveer 30.000 huishoudens en dit was 49.000 huishoudens bij het NVMT-budget van het SCP.

Waar en welke groepen hebben een betaalbaarheidsrisico Het is helder dat het betaalbaarheidsrisico bij de lagere inkomensgroepen ligt. In het bijzonder betreft dit dan de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige doelgroep tot de huurtoeslaggrens. Enkele feiten over het betaalbaarheidsrisico naar woonsituatie:  Betaalbaarheidsrisico komt het meest voor in de huurprijsklasse boven de € 524.  Het betaalbaarheidsrisico in de koopsector is evenwichtig gespreid over alle koopprijsklassen.  De verschillen in betaalbaarheidsrisico tussen energielabels blijken niet significant te zijn. Het maakt blijkbaar niet zo veel uit of een huurder in een slecht of in een goed geïsoleerde woning woont; de mate waarin sprake is van een betaalbaarheidsrisico is even groot. De huren van goed geïsoleerde woningen zijn namelijk over het algemeen hoger en de stookkosten lager, en andersom zijn de huren van slecht geïsoleerde woningen lager en de stookkosten hoger. Het betaalbaarheidsrisico verschilt per gemeente. In tabel 4.16 op pagina 30 zijn deze verschillen weergegeven. Ook zijn de belangrijkste onderzoeksresultaten per gemeente in een factsheet gevat. Deze factsheets vindt u in de bijlage.

Het gezicht van de groepen met een betaalbaarheidsrisico; welke groepen lopen risico? Niet alle groepen in de samenleving hebben een evengroot betaalbaarheidsrisico. De groepen die vooral risico lopen zijn jonge huishoudens, eenouder gezinnen, alleenstaanden en lager opgeleiden. Verder heeft de groep allochtonen een hoger betaalbaarheidsrisico (25%) dan autochtonen (12%). In dit onderzoek zijn de verschillende segmenten / doelgroepen gekoppeld aan de volgende bestedingsprofielen:  Risicomijders: geeft niet meer uit dan kan, zuinig en sober, spaarzaam, koopt niet op krediet.  Spenders: consumptie gericht, geeft gemakkelijk geld uit, staat vaak rood.  Nonchalante betalers: nonchalant en slordig in betalingen, zijn gul, staan vaak rood door slordigheid.


3

In hoofdstuk 5 omschrijven we voor de verschillende groepen de bestedingsprofielen en de mentaliteitskenmerken. Met dit inzicht geven we aanknopingspunten voor effectieve interventies. Tevens wordt beschreven op welke wijze deze segmenten aanspreekbaar zijn op gedragsverandering en hoe de communicatie met hen zou kunnen plaats vinden.

Ontwikkeling inkomensgroepen en woonsituatie Om zicht te krijgen op de ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen zijn twee scenario’s uitgewerkt die respectievelijk uitgaan van gemiddeld 0% en +1% koopkrachtverbetering per jaar. In het 0-scenario zal de omvang van de huurtoeslaggerechtige doelgroep (inclusief bijstandsgroep) en de niethuurtoeslaggerechtige doelgroep nog flink toenemen. Beide groepen samen vormen de EU-doelgroep en die bestaat nu uit 151.000 huishoudens en dat aantal zal tot 2025 bij 0%-koopkrachtgroei nog toenemen met 9.500 huishoudens; een toename met 6%. Bij 1% koopkrachtgroei zal de EU-doelgroep iets afnemen met 700 huishoudens. In tabel 6.1 en 6.2 kunt u meer informatie over (de effecten van) deze scenario’s vinden. Uitgaande van 0%-koopkrachtgroei is er een grotere vraag naar sociale huurwoningen tussen 2012 en 2025 van 9.300 woningen; een toename van ongeveer 7%. Hierbij is aangenomen dat de goedkope scheefheid (= midden en hogere inkomens die in een sociale huurwoning wonen) constant blijft; deze ligt momenteel rond de 28% en dit betreft tussen de 36.000 en 37.000 huishoudens in de regio die te goedkoop wonen. Als de goedkope scheefheid afneemt van nu 28% naar 22% in 2025, dan hoeft de voorraad sociale huurwoningen niet toe te nemen en volstaat het huidige aanbod. Bij +1%koopkrachtgroei volstaat de huidige sociale huurvoorraad.

Betaalbaarheid van het wonen is meer een verdelingsvraagstuk binnen de bestaande woningvoorraad dan een nieuwbouwvraagstuk De betaalbaarheid van het wonen is niet een kwantitatief maar een kwalitatief probleem. Er zijn in principe genoeg sociale huurwoningen in de voorraad maar deze zijn in onvoldoende mate beschikbaar. Echter, gelet op het prijsniveau van deze woningen worden ze niet altijd bewoond door de mensen met een passend inkomen. Het verminderen van het betaalbaarheidsrisico kan binnen die bestaande woningvoorraad gebeuren, maar dat vraagt om een herschikking op het punt van bewoning (bewoners laten verhuizen naar een woning met een passend prijsniveau) of op het punt van huurprijsniveau (huurprijs afstemmen op het inkomen).

Vervolg Het uitgevoerde onderzoek levert een beeld op hoe het met het betaalbaarheidsrisico van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen is gesteld. De omvang hiervan komt ruwweg overeen met het landelijk beeld. Duidelijk is geworden waar en bij welke groepen de betaalbaarheidsrisico’s zijn geconcentreerd. Duidelijk is dat de vermindering van het betaalbaarheidsrisico niet binnen de macht en de verantwoordelijkheid ligt van één bepaalde partij. Een effectieve aanpak vereist dat alle partijen de handen in één slaan (inclusief de consument) en bij de discussie over betaalbaarheid worden betrokken. Dit rapport biedt diverse inzichten in de problematiek rondom de betaalbaarheid van het wonen en vormt daarmee een goede basis voor dit gesprek.


4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en projectdoelen Betaalbaarheid van het wonen staat onder druk De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft diverse inhoudelijke overwegingen gehad om onderzoek te doen naar de betaalbaarheid van het wonen. In de eerste plaats werd vastgesteld dat de discussie rond betaalbaarheid zich landelijk en ook in de Stadsregio Arnhem Nijmegen beperkte tot de hoogte van de huur- en hypotheeklasten. Echter, in het afgelopen decennium is sprake geweest van een sterke stijging van de energielasten en dit heeft een flink effect gehad op de ontwikkeling van de woonlasten. Maar er speelt meer. Jarenlang is er sprake geweest van een inflatievolgend huurbeleid, maar dit is sinds enige tijd losgelaten, met als gevolg dat de huren meer stijgen dan de inkomens. Door nieuwe hypotheekregels is het moeilijker om een woning te kopen. Verder zijn in de afgelopen jaren de inkomens minder gestegen dan de inflatie; per saldo is sprake geweest van koopkrachtverlies. Tevens is de werkloosheid fors toegenomen en is het inkomen van die huishoudens flink afgenomen. Geconcludeerd kan worden dat er zich diverse ontwikkelingen hebben voorgedaan, waardoor de betaalbaarheid van het wonen meer onder druk is komen te staan. Daarom hebben de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland begin 2013 besloten om het project woonlastenbenadering te starten. Doel van het project is aandacht en draagvlak voor denken in woonlasten te creëren en te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om met een woonlastenbenadering aan de slag te gaan. In dat kader is een eerste onderzoek afgerond. Door Rigo is een handreiking woonlasten opgesteld op basis waarvan de twintig regiogemeenten de te nemen vervolgacties hebben bepaald. Één van die acties is het uitvoeren van een onderzoek om beter inzicht te krijgen in de hoogte van de woonlasten in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen.

Doelen van het onderzoek en onderzoeksvragen Het uit te voeren onderzoek naar de betaalbaarheid van het wonen moet de volgende doelen dienen: 1. Het onderzoek moet inzicht bieden in de hoogte en samenstelling van de woonlasten in de regio Arnhem Nijmegen. 2. Het onderzoek moet ‘gezicht’ geven aan de betaalbaarheid van het wonen, zodat duidelijk is wie en waar sprake is van een betaalbaarheidsrisico. 3. Het onderzoek moet bijdragen tot gedeelde inzichten over de woonlastenproblematiek bij de betrokken partijen (onder andere: gemeenten en corporaties) en het gesprek stimuleren tot het inzetten van vervolgacties. Samengevat hebben de volgende onderzoeksvragen richting gegeven aan de analyse: 1. Wat is de omvang, samenstelling en woonsituatie van de verschillende inkomensgroepen en hoe ontwikkelt deze zich? Hoe is de bestaande voorraad opgebouwd? 2.

Hoe hoog zijn de woonlasten van de verschillende inkomensgroepen en huishoudtypen en hoe ontwikkelt deze zich?

3.

Hoe is de match tussen woningvoorraad en woningbehoefte voor wat betreft betaalbaarheid? Zijn er voldoende betaalbare woningen voor de verschillende inkomensgroepen? En zijn deze woningen beschikbaar?


5

4.

Gezicht geven aan betaalbaarheid: Hoe zijn de doelgroepen met een betaalbaarheidsrisico en de doelgroepen met een dreigend betaalbaarheidsrisico te typeren (naar leeftijd, opleidingsniveau, leefstijl, etc.)?

5.

Gezicht geven aan de betaalbaarheid: Waar zijn de doelgroepen met een betaalbaarheidsrisico en met een dreigend betaalbaarheidsrisico te vinden (de risicobuurten)?

1.2 Uitvoering van het onderzoek De gevolgde werkwijze Het onderzoek is op de volgende wijze uitgevoerd.  Benaderingswijze: woonquotebenadering of budgetbenadering Gekozen is om het vraagstuk van de betaalbaarheid van het wonen in beeld te brengen via de budgetbenadering. Dit betekent dat nagegaan wordt hoe de inkomsten en uitgaven zijn; uit het saldo blijkt of er wel of niet sprake is van een betaalbaarheidsrisico. Dit wordt nader toegelicht in hoofdstuk 2.  Analyse WoON2012 De Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft oversampeld en daardoor omvat het WoON2012-bestand bijna 7.000 respondenten. Op respondentniveau is nagegaan hoeveel de inkomsten en uitgaven zijn, zodat per huishouden bepaald kon worden of er sprake was van een betaalbaarheidsrisico of niet. Deze analyse is uitgevoerd op de zelfstandig wonende huishoudens en de studenten zijn daarbij buiten beschouwing gelaten omdat zij veelal in onzelfstandige woonruimten wonen en niet volledig worden meegenomen in het WoON.  Gezicht geven aan het vraagstuk van de betaalbaarheid van het wonen Om het vraagstuk van de betaalbaarheid van het wonen een gezicht te geven, zijn drie invalshoeken gevolgd: o In eerste instantie is het WoON2012 geanalyseerd en zijn de huishoudenskenmerken in beeld gebracht. Zodoende is duidelijk geworden welk soort huishoudens in het bijzonder te maken heeft met betaalbaarheidsrisico’s en waar die betaalbaarheidsrisico’s zijn geconcentreerd. o In tweede instantie is gebruik gemaakt van gegevensbestanden van Direct Pay, over de kredietwaardigheid en betalingsachterstanden van huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. o In derde instantie is een segmentatie aangebracht op basis van betaalbaarheidsrisico’s. Die segmenten zijn gekoppeld aan bestanden van Motivaction. Via deze koppeling geven we meer inzicht in de onderscheidende mentaliteitskenmerken en de bestedingsprofielen.

Het proces 



De Stadsregio Arnhem Nijmegen is opdrachtgever voor dit onderzoek. Ten behoeve van de opzet van het onderzoek is afstemming gezocht met een vertegenwoordiging van gemeenten en woningcorporaties in de Stadsregio Arnhem Nijmegen en met de Provincie Gelderland. Tussentijds is de werkwijze van het onderzoek besproken in het Platform Wonen Stadsregio Arnhem Nijmegen (het overleg van de ambtenaren wonen van de 20 gemeenten). Tevens zijn de eerste uitkomsten van het onderzoek gepresenteerd.


6

1.3 Leeswijzer De inhoud van het rapport is als volgt:  In Hoofdstuk 2 wordt beschreven hoe het vraagstuk van de betaalbaarheid van het wonen is aangepakt. Tevens worden gehanteerde definities beschreven.  In Hoofdstuk 3 worden voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen informatie gepresenteerd over de omvang een samenstelling van de doelgroepen, de woningvoorraad en de woonsituatie.  Hoofdstuk 4: Daarin wordt inzicht geboden in de woonlasten en de mate waarin huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen te maken hebben met een betaalbaarheidsrisico.  Hoofdstuk 5: Daarin krijgt het vraagstuk van de betaalbaarheid gezicht. Welk soort huishoudens heeft vooral te maken met een betaalbaarheidsrisico? Wat zijn hun gedragskenmerken en betaalmoraal en welk soort interventies per doelgroep is functioneel?  Hoofdstuk 6: Daarin wordt inzicht geboden in de toekomstige ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen en wordt de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen geraamd.  In hoofdstuk 7 worden aanknopingspunten aangereikt voor de vervolgdiscussie over de betaalbaarheid van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Dit gebeurt in de vorm van discussievragen. Voor in het rapport is een samenvatting opgenomen.


7

2 Hoe is het vraagstuk betaalbaarheid benaderd? Er is voor gekozen om het vraagstuk van de betaalbaarheid van het wonen uit te werken op basis van de budgetbenadering en niet op basis van de woonquotebenadering. Die keuze wordt in dit hoofdstuk toegelicht. Tevens worden in dit hoofdstuk enkele relevante begrippen / definities toegelicht.

2.1 Het begrip betaalbaarheidsrisico Ook voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen is de betaalbaarheid van het wonen altijd een belangrijk onderwerp geweest. Daarbij is de aandacht tot nu toe vooral uitgegaan naar het waarborgen dat er voldoende goedkope huur- en koopwoningen in de voorraad beschikbaar zijn. De Stadsregio Arnhem Nijmegen wil het inzicht in de betaalbaarheid van het wonen verdiepen en zicht krijgen op de huishoudens die in de problemen zouden kunnen komen. Dit vraagstuk wordt in Nederland traditioneel weergegeven in de vorm van een quote die aangeeft welk deel van het besteedbaar inkomen van een huishouden opgaat aan wonen. Men spreekt dan over huurquote of woonquote. Een dergelijke quote is een gemiddelde voor een bepaalde groep huurders of eigenaarbewoners en uit die quote kan niet direct worden afgeleid of die groep te maken heeft met een probleem ten aanzien van de betaalbaarheid van het wonen. Immers, voor een bijstandsgerechtigde is een woonlastenquote van 30% een groot probleem, terwijl een miljonair misschien een woonlastenquote van meer dan 80% zonder problemen kan opbrengen. Voor het beantwoorden van de vraag wat betaalbaar wonen is, heeft men dus meer nodig dan alleen een relatie tussen inkomen en woonuitgaven en een ‘willekeurige’ norm voor betaalbaarheid. Dit wordt 1 niet alleen in wetenschappelijke kring , maar in toenemende mate ook in de praktijk ervaren. Daarom is de woonlastenproblematiek en het begrip betaalbaarheid van het wonen vooral benaderd vanuit het gezichtspunt van de consument. Simpel gezegd komt deze benadering er in de praktijk op neer dat hij / zij moet eten, leven, verzekeren, gemeentelijke heffingen betalen, energiekosten betalen en hetgeen resteert, in principe voor de woning kan worden ingezet. Als dat restbedrag hoger is dan de werkelijke huur- of kooplasten, dan blijkt of mensen in de problemen komen. Hiermee lijkt het dat de woonlasten als sluitpost worden gezien. Dat is echter nadrukkelijk niet de bedoeling van de onderzoekers, het is een benaderingswijze om de problematiek inzichtelijk te maken. Schematisch komt dit op het volgende neer.

1

Zie artikel “Wat is betaalbaar wonen?” van onder meer Mariette Haffner (TU Delft) in het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.


8

Huursector

Netto inkomen per maand

Huurtoeslag

Persoon A

Persoon B

Uitgaven lager dan inkomsten: geen betaalbaarheidsrisico:

Uitgaven hoger dan inkomsten: betaalbaarheidsrisico

Uitgaven  Uitgaven levensonderhoud volgens NIBUD en SCP  OPL-heffingen  Water  Servicelasten  Energie

bruto huur

Huursector Dit schema kan als volgt worden toegelicht. Aan de linkerkant (groen) staan de inkomsten, bestaande uit het besteedbaar inkomen per maand. In het besteedbaar inkomen is rekening gehouden met zorgtoeslag, kinderbijslag, kindgebondenbudget en huurtoeslag. Aan de rechterkant (rood) staan de uitgaven die de volgende componenten omvatten: 1. Allereerst betreft dat de uitgaven voor levensonderhoud. Het NIBUD hanteert hiervoor uitgavennormen per doelgroep. Dit betreft het basisniveau en dit is het minimaal noodzakelijke niveau van uitgaven voor levensonderhoud. Tevens wordt gebruik gemaakt van het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget dat het Sociaal Cultureel Planbureau (SCP) hanteert bij het bepalen van de armoedegrens. In dit budget wordt naast de uitgaven voor levensonderhoud ook rekening gehouden met een budget van ongeveer € 90 per persoon dat ingezet kan worden voor participatie in de samenleving (lidmaatschap verenigingen, etc.). 2. Zorgpremie. Deze premie voor de zorgverzekering wordt betaald per persoon van 18 jaar en ouder. 3. OPL-heffingen. Dit zijn de heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen, zoals reinigingsrecht en afvalstoffenheffing, rioolrecht, etc. en zijn gekoppeld aan de WOZ. 4. Energielasten. Dit betreft de werkelijke kosten voor gas en elektra. 5. Servicelasten. Een deel van de huurders, met name van meergezinswoningen, betaalt servicelasten voor schoonmaken galerijen, verlichting, etc. 6. Huur. Dit is de werkelijke bruto huur die wordt betaald, exclusief huurtoeslag (de huurtoeslag is verwerkt in het besteedbaar inkomen).


9

Koopsector Netto inkomen per maand

Persoon A

Persoon B

Werkelijke woonlasten lager dan budget: geen / beperkt risico

Werkelijke woonlasten hoger dan budget: Risicogroep

Uitgaven  Uitgaven levensonderhoud volgens NIBUD en SCP  OPL-heffingen  Gemeentelijke OZB  Opstalverzekering  Onderhoudskosten  Water  Energie

Bruto hypotheeklasten Belastingteruggave

(rente + aflossing)

De betaalbaarheid van het wonen voor eigenaar-bewoners wordt op eenzelfde wijze benaderd. Dit schema kan als volgt worden toegelicht. Aan de linkerkant (groen) staan de inkomsten, bestaande uit het besteedbaar inkomen per maand. In het besteedbaar inkomen is rekening gehouden met zorgtoeslag, kinderbijslag, kindgebondenbudget en belastingteruggave in verband met renteaftrek. Aan de rechterkant (rood) staan de uitgaven die de volgende componenten omvatten: 1. Allereerst betreft dat de uitgaven voor levensonderhoud. Het NIBUD hanteert hiervoor uitgavennormen per doelgroep. Dit betreft het basisniveau en dit is het minimaal noodzakelijke niveau van uitgaven voor levensonderhoud. Tevens wordt gebruik gemaakt van het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget dat het Sociaal Cultureel Planbureau hanteert bij het bepalen van de armoedegrens. In dit budget wordt naast de uitgaven voor levensonderhoud ook rekening gehouden met een budget van ongeveer € 90 per persoon dat ingezet kan worden voor sociale participatie (familiebezoek, lidmaatschap verenigingen, etc.). 2. Zorgpremie. Deze premie voor de zorgverzekering wordt betaald per persoon van 18 jaar en ouder. 3. OPL-heffingen. Dit zijn de heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen, zoals reinigingsrecht en afvalstoffenheffing, rioolrecht, etc. en zijn gekoppeld aan de WOZ. 4. Onroerendezaakbelasting. Eigenaren betalen de gemeentelijke onroerendzaakbelasting, die voor huurders impliciet in de huurprijs is verwerkt. 5. Opstalverzekering. Eigenaren betalen een opstalverzekering, die voor huurders impliciet in de huurprijs is verwerkt. 6. Onderhoudskosten. De onderhoudskosten zijn genormeerd op 0,5% van de WOZ-waarde van de woning. 7. Energielasten. Dit betreft de werkelijke kosten voor gas en elektra. 8. Rente en aflossing. Niet alleen de rentelasten maar ook de aflossing is als een kostenpost aangehouden. De aflossing of spaarpremie voor de hypotheek moet de eigenaar betalen uit zijn liquide middelen. Hierbij moet wel worden aangetekend dat de aflossing op de hypotheek of de betaling van het niet aftrekbare premiedeel bij een spaarhypotheek leidt tot vermogensopbouw of een vermindering van de waardedaling.


10

2.2 Het begrip woonlasten Woonlasten Tot voor kort werd landelijk bij de betaalbaarheid van de woningen alleen gekeken naar de huur- en hypotheeklasten. Inmiddels wordt breed gedragen dat het juister is om te letten op alle woonlasten, dus te letten op alle kosten die gemaakt worden als men een woning bewoond. Dit betreft een ruime definitie en concreet worden de volgende componenten tot woonlasten gerekend:  Netto huurlasten of kooplasten, dus na aftrek van eventuele huurtoeslag en fiscale voordelen (denk aan de hypotheekrenteaftrek).  De heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen, zoals reinigingsrecht en afvalstoffenheffing, rioolrecht, etc. Aan deze component zijn ook de kosten voor water toegerekend.  Onroerendezaakbelasting voor eigenaar-bewoners.  Opstalverzekering voor eigenaar-bewoners.  Onderhoudskosten voor eigenaar-bewoners.  Energielasten.

Huur- en woonquote Hiervoor is al toegelicht dat de betaalbaarheid van het wonen in dit onderzoek hoofdzakelijk beschreven wordt op basis van de budgetbenadering. Maar uit informatief oogpunt, wordt ook inzicht geboden in de huur- en woonquotes van de verschillende doelgroepen. Die begrippen zijn als volgt afgebakend:  Huurquote is het deel van het besteedbaar inkomen dat een huurder uitgeeft aan netto huurlasten (= bruto huur + servicekosten - huurtoeslag).  Koopquote is het deel van het besteedbaar inkomen dat een eigenaar uitgeeft aan netto kooplasten (= bruto rente en aflossing huur + onderhoud - renteaftrek).  Woonquote is het deel van het besteedbaar inkomen dat een bewoner uitgeeft een de netto woonlasten.

2.3 Het begrip betaalbaarheidsrisico en betalingsprobleem In paragraaf 2.1. is beschreven wat onder een betaalbaarheidsrisico wordt verstaan. Het betreft huishoudens waarvan de genormeerde uitgaven voor levensonderhoud en de overige, werkelijke uitgaven hoger zijn dan de inkomsten. Dit hoeft niet te betekenen dat het betreffende huishouden in de praktijk ook een betalingsprobleem heeft, want zij kunnen in werkelijkheid voor levensonderhoud minder uitgeven dan het normbedrag dat het NIBUD en het SCP als normaal achten; zij kunnen minder uitgeven aan eten, participatie, etc. Ook is het mogelijk dat zij interen op hun spaarsaldo. Er is dus een verschil tussen een betaalbaarheidsrisico en een betalingsprobleem.


11

Huishoudens met een betaalbaarheidsrisico Huishoudens hebben een betaalbaarheidsrisico als de genormeerde uitgaven voor levensonderhoud en de overige, werkelijke uitgaven hoger zijn dan de inkomsten. Dat betaalbaarheidsrisico is niet aanwezig als de uitgaven lager zijn dan de inkomsten.

Huishoudens met een betalingsprobleem Huishoudens met een betalingsprobleem zijn huishoudens die meer uitgeven dan zij zich financieel kunnen veroorloven en daardoor een concrete betalingsachterstand hebben.

2.4 Benadering van woonlastenvraagstuk door SCP Hiervoor is beschreven dat het woonlastenvraagstuk geanalyseerd wordt op basis van de budgetbenadering en daarbij wordt onder meer uitgegaan van de werkelijke kosten die een huishouden maakt voor het huren of kopen van een woning. Het SCP doet dat op een iets andere manier. De kern van het verschil zit hem in dat het SCP in haar benadering een normhuur hanteert in plaats van dat de werkelijke huur als uitgangspunt wordt genomen. De gedachte hierbij is, dat huishoudens geacht worden een huurwoning te bewonen met een huurprijs / kwaliteitsniveau dat past bij het inkomen. Impliciet betekent dit dat het SCP aanneemt dat huurders ook daadwerkelijk kunnen beschikken over een woning met een passende huurprijs. Echter, in de praktijk is dat lang niet altijd mogelijk omdat in de meeste toewijzingssystemen keuzevrijheid bieden aan de woningzoekende. Daardoor komen de goedkope en betaalbare huurwoningen niet bij voorkeur terecht bij de huishoudens met de laagste inkomens en komen soms ook duurdere huur woningen bij mensen met een lager inkomen. In dit onderzoek naar de betaalbaarheid van het wonen wordt uitgegaan van de werkelijke huur die betaald wordt en niet van een genormeerde huur. Daarmee wordt de werkelijkheid het beste benaderd en wordt voorkomen dat het onderzoek een theoretisch exercitie betreft.


12

3 De huidige huisvestingssituatie Dit hoofdstuk heeft vooral een informatieve betekenis, waarbij achtereenvolgens ingegaan wordt op de volgende aspecten:  Hoe zijn de verschillende inkomensgroepen samengesteld?  Hoe is de woningvoorraad in hoofdlijnen samengesteld?  Hoe wonen de verschillende inkomensgroepen?

3.1 Samenstelling van de verschillende inkomensgroepen De onderscheiden inkomensgroepen Om de betaalbaarheid van het wonen in beeld te brengen, zijn de volgende doelgroepen onderscheiden:  Bijstandsgroep. Dit zijn de huishoudens met een inkomen tot het bijstandsniveau. Overigens ook huurtoeslag gerechtigd.  Huurtoeslaggerechtigde doelgroep. Dit zijn de huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag, maar dat inkomen is hoger dan de bijstandsgrens. De inkomensgrenzen voor huurtoeslag waren in 2012 als volgt: o Een- en tweepersoonshuishoudens < 65 jaar: € 21.450; o Een- en tweepersoonshuishoudens >= 65 jaar: € 20.200; o Drie en meerpersoonshuishoudens < 65 jaar: € 29.125; o Drie en meerpersoonshuishoudens >= 65 jaar: € 27.575.  Niet-huurtoeslaggerechtigde doelgroep: Dit zijn de huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag en een belastbaar jaarinkomen hebben tot € 34.085 (prijspeil 2012). De bijstandsgroep, de huurtoeslaggerechtige doelgroep en de niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep samen worden de doelgroep van beleid genoemd.  Middeninkomens. Dit zijn de huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.085 en € 43.000.  Hogere inkomens. Dit zijn de huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 43.000.

Omvang inkomensgroepen Tabel 3.1: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Omvang inkomensgroepen, 2012 Stadsregio Arnhem-Nijmegen Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens Totaal Bron: RIO 2011, WoON2012, bewerking Companen.

Nederland

Absoluut

%

Absoluut

%

17.200 72.200 61.600 42.100 124.200

5% 23% 19% 13% 40%

378.000 1.512.000 1.372.000 966.000 2.907.000

5% 21% 19% 14% 41%

317.300

100%

7.135.000

100%

Voor het bepalen van de omvang van de huurtoeslaggerechtige doelgroep (inclusief bijstandsgroep) is gebruik gemaakt van gegevens uit het Regionaal Inkomens Onderzoek 2011 (RIO2011) van het CBS. Deze informatie is gebaseerd op belastinggegevens. Uit tabel 3.1. blijkt dat 47% van de huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen over een inkomen beschikt dat onder de EU-grens ligt; dit betreft de


13

bijstandsgroep plus de huurtoeslaggerechtige doelgroep plus de niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep. Landelijk ligt dit iets lager, namelijk op 45%. Ongeveer 5% van de huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen behoort tot de bijstandsgroep en dit komt overeen met het landelijke beeld. De groep die recht heeft op huurtoeslag (bijstandsgroep plus huurtoeslaggerechtige doelgroep) bedraagt 28% en dit is iets hoger dan het landelijk gemiddelde (26%).

Inkomensgroepen naar leeftijd Tabel 3.2: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar leeftijd en inkomensgroepen, 2012 Tot 35 jaar

35 tot 50 jaar

50 tot 65 jaar

65 jaar e.o.

Totaal

N=

Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niethuurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens

15% 14%

34% 20%

36% 16%

12% 50%

100% 100%

17.200 72.200

15%

22%

25%

39%

100%

61.600

19% 14%

28% 35%

26% 37%

28% 13%

100% 100%

42.100 124.200

Totaal

15%

28%

28%

28%

100%

317.300

N= 48.000 Bron: WoON2012, bewerking Companen.

88.800

90.100

90.400

317.300

X

In de bijstandsgroep is de leeftijdsklasse van 35-65 jaar sterker vertegenwoordigd. Onder de huurtoeslaggerechtige doelgroep zijn met name de senioren zeer sterk vertegenwoordigd en dat geldt in iets mindere mate ook voor de niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep. Het aandeel hogere inkomens is gemiddeld sterker vertegenwoordigd onder de 35-65-jarigen.

Inkomensgroepen naar huishoudenstype Tabel 3.3: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar huishoudenstype en inkomensgroepen, 2012

Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens Totaal N= Bron: WoON2012, bewerking Companen.

Alleenstaand

Paar

Gezin

Eenouder gezin

Totaal

N=

63% 54% 61% 43% 12%

14% 27% 22% 33% 40%

7% 7% 10% 16% 44%

16% 12% 8% 7% 3%

100% 100% 100% 100% 100%

17.200 72.200 61.600 42.100 124.200

38%

31%

23%

7%

100%

317.300

120.700

99.500

74.000

23.100

317.300

X

Uit tabel 3.3 blijkt dat in de bijstandsgroep verhoudingsgewijs veel alleenstaanden en eenouder gezinnen voorkomen. Paren en gezinnen hebben, omdat er vaak sprake is van tweeverdieners, een hoger inkomen. Die groepen komen verhoudingsgewijs het meeste voor onder de hogere inkomens.


14

Inkomensgroepen naar opleidingsniveau Tabel 3.4: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar opleidingsniveau en inkomensgroepen, 2012

Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens Totaal N= Bron: WoON2012, bewerking Companen.

Geen / lager onderwijs

Lbo / vmbo

Havo / vwo / mbo

Hbo / universiteit

Totaal

N=

15% 21% 9% 4% 3%

25% 37% 35% 31% 17%

33% 29% 34% 30% 32%

27% 13% 22% 35% 48%

100% 100% 100% 100% 100%

17.200 72.200 61.600 42.100 124.200

9%

27%

32%

32%

100%

317.300

28.400

87.200

100.100

101.600

317.300

X

Het behoeft geen betoog dat er een duidelijke relatie is tussen het opleidingsniveau en het inkomen. Toch is de samenstelling van de bijstandsgroep opmerkelijk. Enerzijds is het aandeel met een lage en middelbare opleiding oververtegenwoordigd en naar verwachting zal het grootste deel van deze groep structureel te maken krijgen met een laag inkomen. Anderzijds heeft 27% van de bijstandsgroep een hbo of universitaire opleiding en dit betreft vermoedelijk grotendeels net afgestudeerde studenten die (nog) geen baan hebben; dit zal veelal een tijdelijke situatie betreffen.

Inkomensgroepen naar etniciteit Tabel 3.5: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar etniciteit en inkomensgroepen, 2012 Autochtoon Allochtoon Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens

66% 77% 81% 83% 84%

Totaal N= Bron: WoON2012, bewerking Companen.

34% 23% 19% 17% 16%

Totaal

N=

100% 100% 100% 100% 100%

17.200 72.200 61.600 42.100 124.200

81%

19%

100%

317.300

258.100

59.200

317.300

X

Allochtonen zijn oververtegenwoordigd in de lagere inkomensgroepen. Die oververtegenwoordiging doet zich met name voor in de bijstandsgroep.

3.2 Samenstelling van de woningvoorraad Huurvoorraad naar huurprijs Tabel 3.6: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Samenstelling voorraad huurwoningen naar huurprijs (prijsgrenzen 2012), 2012 Corporatiehuur

Particuliere huur

Totaal

N=

17% 62% 17% 3%

11% 31% 33% 24%

15% 53% 22% 10%

22.300 76.500 31.400 13.700 143.900

< 366 366 tot 524 524 tot 664 > 664 Totaal N= Bron: WoON2012, bewerking Companen.


100%

100%

100%

101.400

42.500

143.900

15

De voorraad huurwoningen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen omvat ruim 140.000 woningen. Deze 2 woningen zijn voor ruim 70% eigendom van de corporaties. De woningen in het van de corporaties hebben gemiddeld lagere huren dan de woningen van particuliere verhuurders. Ongeveer 90% van alle huurwoningen valt onder de liberaliseringsgrens, dus onder de grens van € 664 (prijspeil 2012) waarvoor in principe huurtoeslag kan worden verkregen.

Koopvoorraad naar koopprijs Tabel 3.7: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Samenstelling voorraad koopwoningen naar koopprijs, 2012 Koop < 170.000 170.000 tot 215.000 215.000 tot 265.000 > 265.000

34% 25% 15% 26%

Totaal

100%

N= Bron: WoON2012, bewerking Companen.

173.400

Bijna 60% van de totale koopvoorraad (173.400) heeft een prijs onder de € 215.000. In totaal gaat het om 102.000 koopwoningen.

Woningvoorraad naar woningtype Tabel 3.8: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Samenstelling woningvoorraad naar woningtype, 2012 Corporatiehuur Eengezins Meergezins met lift Meergezins zonder lift Totaal

Particuliere huur

Koop

Totaal

N=

43% 23% 34%

87% 6% 8%

71% 13% 16%

225.400 41.700 50.200 317.300

56% 22% 22% 100%

100%

100%

100%


42.500

173.400

317.300

Ruim 70% van de voorraad bestaat uit eengezinswoningen en verhoudingsgewijs komen die het meest voor in de koopsector. Het aandeel meergezinswoningen zonder lift komen het meest voor bij particuliere verhuurders.

Huurbezit corporaties naar energielabel Tabel 3.9: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Samenstelling van het woningbezit van de corporaties naar energielabel, 2012 Corporatiehuur Label A Label B Label C Label D Label E Label F + G Totaal N= Bron: WoON2012, bewerking Companen.

2

2% 10% 32% 31% 16% 8% 100% 101.400

De hier onderscheiden prijsgrenzen (prijspeil 2012) in de huurvoorraad zijn belangrijk voor het krijgen van huurtoeslag.  Tot € 366 = kwaliteitskortingsgrens;  Tot € 524 = eerste aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens boven de 23 jaar;  Boven € 664 = huurtoeslaggrens of liberaliseringsgrens.


16

In tabel 3.9 wordt voor de corporatiehuurwoningen het energielabel weergegeven; voor de particuliere huursector en de koopsector is deze informatie niet beschikbaar. Uit tabel 3.9 blijkt dat de energielabels C en D het meest voorkomen. Bijna twee derde van het corporatiebezit heeft een label C of D.

3.3 Woonsituatie van de verschillende inkomensgroepen Inkomensgroepen naar huur/koop Tabel 3.10: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Woonsituatie van zelfstandig wonende huishoudens naar inkomensgroepen, 2012 Huur corporatie

Huur particulier

Koop

Totaal

N=

Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niethuurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens

57% 57%

22% 13%

21% 30%

100% 100%

17.200 72.200

40%

18%

42%

100%

61.600

27% 12%

16% 9%

57% 79%

100% 100%

42.100 124.200

Totaal

32%

N= 101.400 Totaal EU doelgroep 75% Bron: RIO 2011, WoON2012, bewerking Companen

13%

55%

100%

317.300

42.500 57%

173.400 29%

317.300 47%

X X

Het spreekt voor zich dat de lagere inkomensgroepen vooral aangewezen zijn op de huurwoningen. Naarmate het inkomen hoger is, wonen er meer huishoudens in een koopwoning. Voorts blijkt uit tabel 3.10 dat 75% van de corporatiewoningen door de EU-doelgroep wordt bewoond. In de koopsector ligt dit percentage op 29%. Tabel 3.11: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Bewoning van de huursector van corporaties naar inkomensgroepen, 2012 Stadsregio Arnhem-Nijmegen Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens Totaal Totaal EU doelgroep Bron: RIO 2011, WoON2012, bewerking Companen

Nederland

Absoluut

%

Absoluut

%

9.900 41.000 24.900 11.300 14.300

10% 40% 25% 11% 14%

205.000 836.000 579.000 264.000 352.000

9% 37% 26% 12% 16%

101.400

100%

2.236.000

100%

75.800

75%

1.620.000

72%

Tabel 3.11 laat zien dat de corporatiewoningen voor 50% bewoond worden door de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige doelgroep; dit zijn de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag. Dit ligt iets hoger dan landelijk (46%).


17

Inkomensgroepen naar huurprijs Tabel 3.12: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Woonsituatie van huurders naar huurprijs en inkomensgroepen, 2012 (rode arcering = goedkope scheefheid) Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niethuurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens Totaal N=

Tot 366

366-524

524-664

Vanaf 664

Totaal

N=

15% 20%

66% 60%

15% 18%

5% 3%

100% 100%

13.600 50.700

18%

57%

19%

6%

100%

35.700

19% 6%

47% 50%

25% 26%

10% 18%

100% 100%

18.000 25.700 143.700

14%

54%

22%

10%

100%

23.000

81.000

29.100

10.600

143.700

Bron: WoON2012, bewerking Companen.

Van de bijstandsgerechtigden die huren, woont 81% in een woning met een huurprijs onder de € 524 (eerste aftoppingsgrens) en voor de huurtoeslaggerechtige doelgroep ligt dit op 80%. Daarnaast valt op dat 75% van de niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep, met een inkomen boven de huurtoeslaggrens en onder de EU-grens, in een woning met een huurprijs onder de € 524 woont. Dit is een relatief hoog aandeel. Huishoudens die over een inkomen beschikken dat hoger is dan de EU-grens, kunnen sinds 1 januari 2011 in principe geen aanspraak maken op een sociale huurwoning. Zij worden geacht in een huurwoning boven de huurtoeslaggrens van € 664 (prijspeil 2012) of in een koopwoning te wonen. Deze huishoudens met een midden- en hoger inkomen in een sociale huurwoning worden aangemerkt als goedkope scheefwoners.

Inkomensgroepen naar koopprijs Tabel 3.13: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Woonsituatie van eigenaren naar koopprijs per inkomensgroep, 2012 < 170.000 170.000 tot 215.000 tot > 265.000 Totaal 215.000 265.000

N=

Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens

59% 54% 52% 39% 15%

23% 26% 23% 32% 23%

8% 10% 10% 11% 20%

10% 11% 16% 18% 42%

100% 100% 100% 100% 100%

3.600 21.500 25.900 24.100 98.500

Totaal

36%

25%

14%

25%

100%

173.600

27.900

41.200

33.300

71.200

173.600


Uit tabel 3.13 kan worden afgeleid dat er een duidelijke relatie is tussen het inkomen en de koopprijs van de woning: bij een hoger inkomen wordt een duurdere koopwoning bewoond.


18

Inkomensgroepen naar woningtype Tabel 3.14: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Woonsituatie van alle huishoudens naar woningtype per inkomensgroep, 2012 Eengezins

Meergezins met lift

Meergezins zonder lift

Totaal

N=

Bijstandsgroep Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens

51% 60% 60% 68% 86%

17% 20% 20% 13% 6%

32% 20% 20% 19% 7%

100% 100% 100% 100% 100%

17.200 72.200 61.600 42.100 124.200

Totaal

71%

13%

16%

100%

317.300

224.600

42.600

50.100

317.300


Uit tabel 3.13 kan worden afgeleid dat er een ook duidelijke relatie is tussen het inkomen en het woningtype dat men bewoond. De lagere inkomensgroepen wonen verhoudingsgewijs vaker in een meergezinswoning zonder lift (het goedkopere deel van de woningvoorraad) en de hogere inkomens bewonen vaker een eengezinswoning.


19

4 De huidige woonlasten in beeld Voor de huurders en eigenaar-bewoners wordt in beeld gebracht hoe het patroon van inkomsten en uitgaven eruit ziet. Gemiddeld geeft een huurder 22% en een koper 21% van zijn inkomen uit aan respectievelijk de huur of koop van een woning. De totale woonlasten liggen hoger, namelijk voor een huurder op 34% en voor een koper op 31%. Dit zijn gemiddelden en deze kunnen per huishouden aanzienlijk verschillen. Voor een deel van de huurders en eigenaren zijn die woonlasten dermate hoog, dat zij eigenlijk financieel gezien niet rond kunnen komen. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen blijkt dat 15% van de huishoudens te maken heeft met een betaalbaarheidsrisico. Voor huurder ligt dit op 30% en voor kopers op 4%. In dit hoofdstuk wordt de situatie voor woonlasten en huishoudens met een betaalbaarheidsrisico verder geanalyseerd voor de gehele Stadsregio Arnhem Nijmegen. In Bijlage 1 zijn factsheets per gemeente opgenomen, met een beperktere gegevensset.

4.1 Uitgaven en inkomsten per inkomensgroep Huurders In tabel 4.1 worden de uitgaven en inkomsten van huurders voor de verschillende inkomensgroepen weergegeven. Dit zijn bedragen per maand. Tabel 4.1:

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Uitgaven en inkomsten (maandbedragen) van zelfstandig wonende huurders naar inkomensgroepen, 2012 BijstandsHuurtoeslagNietMiddeninkoHogere Alle groep gerechtige huurtoeslagmens inkomens huishou doelgroep gerechtige -dens doelgroep €699 €100 €24 €124 €20 €460 €1.428

€721 €104 €27 €129 €17 €449 €1.447

€708 €107 €29 €123 €25 €473 €1.465

€779 €127 €33 €137 €21 €497 €1.594

€877 €159 €36 €153 €19 €566 €1.810

€751 €117 €30 €132 €20 €483 €1.533

€984 €140

€1.453 €136

€1.858 €0

€2.279 €0

€3.439 €0

€1.969 €73

Saldo inkomsten en uitgaven -€444 Bron: WoON2012, bewerking Companen.

+€6

+€393

+€685

+€1.629

+€436

NVMT-budget levensonderhoud Zorgpremie OPL / water Energie Servicelasten Huur Totale uitgaven Besteedbaar inkomen w.v. huurtoeslag

Allereerst wordt het NVMT-budget voor levensonderhoud gepresenteerd. De in tabel 4.1 weergegeven cijfers zijn gemiddelde bedragen per huishouden. Voorbeeld: een gemiddeld huishouden met maximaal een bijstandsinkomen heeft volgens het NVMT-budget €699 nodig voor levensonderhoud. Hierbij is dus rekening gehouden met de grootte van het huishouden en dit verklaart ook de verschillen in bedragen tussen de inkomensgroepen: de gemiddelde huishoudensgrootte verschilt namelijk per inkomensgroep. De bijstandsgroep bestaat verhoudingsgewijs veel meer uit alleenstaanden, terwijl de hogere inkomens veel meer uit gezinnen bestaat (zie hiervoor hoofdstuk 3). Deze laatste groep bestaat gemiddeld uit meer personen en heeft dan ook meer geld nodig voor levensonderhoud. Uit tabel 4.1. kan verder worden afgeleid dat het gemiddelde inkomen voor de bijstandsgroep niet toereikend is om alle uitgaven te dekken. Gemiddeld komt deze groep per maand een bedrag van €444


20

te kort. De gemiddelde uitgaven zijn voor de bijstandsgroep echter zoveel hoger dan het beschikbare inkomen, dat 100% (zie vervolg) van de bijstandsgerechtigden een betaalbaarheidsrisico heeft. Opmerkelijk is dat de bijstandsgroep in de Stadsregio Arnhem Nijmegen een wat hogere huur betaalt dan de huurtoeslaggerechtige doelgroep die over een gemiddeld flink hoger inkomen beschikt. Dit betekent dat er in principe goedkopere huurwoningen beschikbaar zijn, maar dat deze niet altijd worden door mensen uit de bijstandsgroep. Waarom wonen zij niet vaker in een goedkopere huurwoning? Hiervoor kunnen verschillende verklaringen worden aangevoerd. Een deel van de bijstandsgroep is door werkloosheid of echtscheiding in de bijstand gekomen; deze huurders beschikten bij de toewijzing van de woning welllicht over een hoger inkomen waarmee de hogere huurprijs zonder problemen kon worden opgebracht. Een ander deel wilde wel goedkoper wonen, maar goedkopere woningen waren op het moment van toewijzing niet beschikbaar. Verder heeft ook een deel van de bijstandsgroep bewust gekozen voor de duurdere huurwoning. Dit omdat zij uitgingen van een inkomensverbetering of de woonlasten konden opbrengen omdat zij bespaarden op het budget voor levensonderhoud.

Eigenaren In tabel 4.2. worden de uitgaven en inkomsten van eigenaren voor de verschillende inkomensgroepen weergegeven. Dit zijn bedragen per maand. Tabel 4.2: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Uitgaven en inkomsten (maandbedragen) van zelfstandig wonende eigenaren naar inkomensgroepen, 2012 BijstandsHuurtoeslagNietMiddenHogere Alle groep 1) gerechtige huurtoeslag- inkomens inkomens huishoudoelgroep gerechtige dens doelgroep NVMT-budget levensonderhoud zorgpremie OPL / water OZB Opstalverzekering Onderhoud Energie Rente + aflossing Totale uitgaven Besteedbaar inkomen W.v. renteaftrek Saldo inkomsten en uitgaven 1)

€758 €122 €48 €34 €20 €119 €200 €508 €1.809

€774 €127 €46 €27 €17 €102 €174 €533 €1.800

€762 €122 €46 €29 €18 €108 €172 €544 €1.801

€791 €128 €46 €26 €16 €97 €164 €645 €1.913

€949 €163 €54 €34 €21 €125 €201 €906 €2.453

€874 €147 €50 €31 €19 €115 €188 €774 €2.198

€720 €0

€1.538 €85

€2.244 €76

€2.310 €149

€4.081 €290

€3.176 €208

-€1.089

-€262

+€443

+€397

+ €1.628

+€978

Beperkt aantal respondenten, waardoor de cijfers minder betrouwbaar zijn.


Uit tabel 4.2. blijkt dat het gemiddelde inkomen van de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige doelgroep die in een koopwoning wonen niet toereikend is. Zij komen respectievelijk € 1.089 en € 262 per maand te kort. Bij de niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep is het gemiddelde inkomen in principe toereikend om een koopwoning te kopen. Voor huishoudens met een hoger inkomen geldt dat de inkomsten gemiddeld genomen (ruim) toereikend zijn om de uitgaven te dekken. De lasten die gemoeid zijn met energie zijn voor eigenaren hoger dan voor huurders. Dit verschil is niet een gevolg van verschillen in isolatiegraad van woningen, aangezien koopwoningen in Nederland gemiddeld genomen beter zijn geïsoleerd dan huurwoningen. De verschillen kunnen het gevolg zijn van verschillen in grootte van de woning, verschillen in stookgedrag of verschillen in apparaatgebruik.


21

4.2 Huurquote, koopquote en woonquote Uit informatief oogpunt is ervoor gekozen om ook enig inzicht te bieden in de huurquote / koopquote en woonquote van de verschillende inkomensgroepen. Die informatie wordt in tabel 4.3. gepresenteerd. Tabel 4.3:

Huurders Huurquote Woonquote

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huurquote / koopquote en woonquote van zelfstandig wonende huurders en eigenaren naar inkomensgroepen, 2012 HuurtoeslagNietgerechtige huurtoeslaggerechtige Hogere Bijstandsgroep doelgroep doelgroep Middeninkomens inkomens Totaal 35% 50%

23% 33%

27% 35%

23% 30%

17% 23%

22% 34%

Eigenaren Koopquote 87% Woonquote 129% Bron: WoON2012, bewerking Companen.

36% 53%

26% 37%

26% 37%

18% 26%

21% 31%

Het percentage van het besteedbaar inkomen dat huurders uitgeven aan huurlasten ligt in de Stadsregio Arnhem Nijmegen op 22% en dit is conform het Nederlands gemiddelde. De woonlasten voor huurders liggen op 34% en landelijk ligt dit op een vergelijkbaar niveau. De huurquote is uiteraard het hoogst voor de bijstandsgroep, de groep met gemiddeld het laagste inkomen. Voor de huurtoeslaggerechtige doelgroep zijn de huurlasten gemiddeld lager dan voor de niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep en dit hangt samen met het feit dat de huurtoeslaggerechtige doelgroep wel huurtoeslag ontvangt en de niethuurtoeslaggerechtige doelgroep niet. Eigenaren hebben gemiddeld een koopquote van 21% en dit ligt een procent lager dan voor de huurders. Bijstandsgerechtigden die in een koopwoning wonen, hebben buitengewoon hoge koopquote van 87%. Ook de huurtoeslaggerechtige doelgroep heeft een relatief hoge koopquote (36%). Voor de niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep liggen de huur- en koopquotes op een vergelijkbaar niveau en vanaf dat inkomensniveau is kopen een serieuze optie. Tabel 4.4:

Huurders Huurquote Woonquote

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Spreiding van huurquote / koopquote en woonquote van zelfstandig wonende huurders en eigenaren, 2012 < 20%

20-40%

40-60%

60-80%

>80%

Totaal

37% 9%

56% 66%

5% 21%

1% 2%

1% 2%

100% 100%

25% 47%

4% 8%

1% 3%

2% 2%

100% 100%

Eigenaren Koopquote 68% Woonquote 40% Bron: WoON2012, bewerking Companen.

Uit de spreiding van de huurquotes blijkt dat 93% een huurquote heeft van minder dan 40%. Dit geldt ook voor de koopquotes. De spreiding van woonquotes verschilt tussen huurders en eigenaren. 75% van de huurders heeft een woonquote die lager is dan 40% en voor kopers ligt dat aandeel fors hoger, namelijk op 87%. In tabel 4.5 en 4.6. wordt de spreiding van de huurquotes en woonquotes gepresenteerd voor verschillende huishoudenstypen die een woning huren. Dezelfde tabellen voor de koopsector zijn in Bijlage 2 opgenomen. De segmentering naar de onderscheiden huishoudenstypen wordt in hoofdstuk 5 nader toegelicht.


22

Tabel 4.5: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Spreiding van huurquote van zelfstandig wonende huurders naar huishoudenstype, 2012 < 20% 20-40% 40-60% 60-80% >80% Totaal alleen + lager/middel onderwijs + <50 jaar 15% 79% 5% 0% 1% 100% alleen + lager/middel onderwijs 50-64 jaar 12% 78% 10% 0% 0% 100% alleen + lager/middel onderwijs + >65 jaar 19% 68% 11% 2% 0% 100% alleen + hoger onderwijs + <50 jaar 29% 63% 2% 4% 1% 100% alleen + hoger onderwijs + >50 jaar 23% 71% 3% 0% 3% 100% paar + lager/middel/hoger onderwijs + >50 jaar 47% 50% 2% 0% 1% 100% 1-ouder + lager/middel onderwijs + <35 jaar 45% 55% 0% 0% 0% 100% 1-ouder + lager/middel onderwijs + >35 jaar 64% 32% 4% 0% 0% 100% gezin + lager onderwijs + <65 jaar 75% 20% 2% 3% 0% 100% gezin + middel onderwijs 71% 23% 4% 0% 2% 100% gezin + hoger onderwijs 79% 21% 0% 0% 0% 100% (1-ouder)gezin + >65 jaar 80% 15% 5% 0% 0% 100% paar + lager/middel/hoger onderwijs + <50 jaar 55% 40% 5% 0% 0% 100% 1-ouder + hoger onderwijs 49% 42% 0% 5% 4% 100% Totaal Bron: WoON2012, bewerking Companen.

37%

56%

5%

1%

1%

100%

Uit tabel 4.5 blijkt dat het vooral alleenstaanden zijn die gemiddeld een hogere huurquote hebben. De overige huishoudenstypen (gezinnen en eenouder gezinnen) hebben een huurquote die lager is dan gemiddeld. In het vervolg (zie hoofdstuk 5) zal echter blijken dat ook onder die groepen relatief vaak sprake is van een betaalbaarheidsrisico. Tabel 4.6: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Spreiding van woonquote van zelfstandig wonende huurders naar huishoudenstype, 2012 < 20% 20-40% 40-60% 60-80% >80% Totaal alleen + lager/middel onderwijs + <50 jaar 3% 57% 35% 2% 3% 100% alleen + lager/middel onderwijs 50-64 jaar

0%

47%

50%

3%

0%

100%

alleen + lager/middel onderwijs + >65 jaar

5%

60%

27%

5%

3%

100%

alleen + hoger onderwijs + <50 jaar

7%

65%

21%

2%

5%

100%

alleen + hoger onderwijs + >50 jaar

4%

70%

21%

2%

3%

100%

paar + lager/middel/hoger onderwijs + >50 jaar

9%

82%

6%

1%

2%

100%

1-ouder + lager/middel onderwijs + <35 jaar

0%

68%

32%

0%

0%

100%

1-ouder + lager/middel onderwijs + >35 jaar

11%

68%

19%

2%

0%

100%

gezin + lager onderwijs + <65 jaar

18%

72%

4%

2%

4%

100%

gezin + middel onderwijs

19%

72%

6%

1%

2%

100%

gezin + hoger onderwijs

28%

64%

9%

0%

0%

100%

(1-ouder)gezin + >65 jaar

22%

68%

10%

0%

0%

100%

paar + lager/middel/hoger onderwijs + <50 jaar

30%

58%

7%

5%

0%

100%

2%

76%

14%

0%

8%

100%

9%

66%

21%

2%

2%

100%

1-ouder + hoger onderwijs Totaal Bron: WoON2012, bewerking Companen.

Ook als de woonlasten als uitgangspunt worden genomen, blijkt dat vooral alleenstaanden te maken hebben met hogere woonlasten. In vergelijking tot de andere huishoudenstypen hebben alleenstaanden vaker een woonquote tussen de 40% en 60%. Dit geldt overigens ook voor jonge eenouder gezinnen met een lagere opleiding.


23

4.3 Huishoudens met een betaalbaarheidsrisico Uitgaande van het NVMT-budget In tabel 4.7. wordt het aantal huishoudens weergegeven met een betaalbaarheidsrisico in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Hierbij is het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget van het SCP als referentie aangehouden. In Tabel 4.8. wordt een uitsplitsing gemaakt naar inkomensgroepen. Tabel 4.7: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zelfstandig wonende huishoudens met en zonder betaalbaarheidsrisico naar huur- en koopwoningen op basis van het NVMT-budget, 2012 Basis NVMT-budget Corporatiehuur Particuliere huur Koop Totaal N= Huishoudens met betaalbaarheidsrisico

32%

23%

4%

15%

49.000

Huishoudens zonder betaalbaarheidsrisico

68%

77%

96%

85%

268.300 317.300

Totaal N= Nederland Bron: WoON2012, bewerking Companen.

100%

100%

100%

100%

101.400

42.500

173.400

317.300

31%

26%

4%

15%

In de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft 15% van de huishoudens een betaalbaarheidsrisico en dit betreft 49.000 huishoudens. Zij beschikken feitelijk over onvoldoende inkomsten ter dekking van de normuitgaven voor levensonderhoud en de werkelijke overige kosten (overwegend woonlasten). Voor Nederland ligt het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico ook op 15%. Ten opzichte van het landelijke beeld is het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico voor corporatiewoningen iets groter in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het betaalbaarheidsrisico ligt in zeer overwegende mate in de huursector (42.000 huishoudens) en dan in het bijzonder bij huishoudens in corporatiewoningen. De opdracht aan de corporaties is juist ook zorg te dragen voor adequate huisvesting voor mensen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Het gemiddelde inkomen van huurders bij een corporatie is dan ook flink lager dan het inkomen van huurders van een particuliere huurwoning. Het betaalbaarheidsrisico bij eigenaren is zeer beperkt en ligt op 4% (7.000 huishoudens). Zij kunnen dus in de knel komen. Een deel van deze huishoudens lost hun probleem op door daadwerkelijk minder uit te geven aan levensonderhoud of onderhoud aan de woning. Betalingsproblemen huurders Volgens Aedes zou in 2010 ongeveer 8% van de huurders een achterstand hebben met het betalen van de huur. Het grootste deel van de huurachterstand wordt uiteindelijk toch betaald. Het oninbare deel bedraagt slechts 1,3%.

Betalingsproblemen eigenaren Uit recente cijfers van het Bureau Krediet Registratie (BKR) blijkt dat er ca 100.000 huiseigenaren zijn met een betalingsachterstand op hun hypotheek; dit komt overeen met 2,5% van alle huiseigenaren. Het aantal huiseigenaren met betalingsachterstand op de hypotheek neemt nog wel toe als gevolg van werkloosheid en echtscheiding, de toename wordt echter per jaar minder. in de Stadsregio Arnhem Nijmegen zou dit neerkomen op ruim 4.000 eigenaren van een koopwoning.

Tabel 4.8 biedt inzicht in de mate waarin sprake is van een betaalbaarheidsrisico voor de verschillende inkomensgroepen.


24

Tabel 4.8: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zelfstandig wonende huishoudens met en zonder betaalbaarheidsrisico naar inkomensgroepen op basis van het NVMT-budget, 2012 Basis NVMT-budget Bijstandsgroep

Huurtoeslaggerechtige doelgroep

Niethuurtoeslag -gerechtige doelgroep

Midden inkomens

Hogere inkomens

Totaal

N=

Huishoudens met betaalbaarheidsrisico Huishoudens zonder betaalbaarheidsrisico

100%

39%

5%

1%

0%

15%

49.000

0%

61%

95%

99%

100%

85%

268.300

Totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

317.300


72.200

61.600

42.100

124.200

317.300

Het is zonneklaar dat het betaalbaarheidsrisico relatief gezien vooral bij de lagere inkomensgroepen ligt. In het bijzonder betreft dit dan de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige doelgroep tot de huurtoeslaggrens. Feitelijk kan worden geconcludeerd dat bijstandsgerechtigden over onvoldoende inkomsten beschikken om fatsoenlijk rond te komen. Qua omvang is de grootste groep huishoudens met een betaalbaarheidsrisico te vinden bij de huishoudens met een inkomen tussen de bijstandsgrens en de huurtoeslaggrens.

Uitgaande van het NIBUD-basisbudget Uit het voorgaande blijkt dat ongeveer 49.000 huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen een betaalbaarheidsrisico heeft. Daarbij is de normering aangehouden die door het SCP wordt gehanteerd. Als uitgegaan wordt van een wat luxere norm voor levensonderhoud, neemt het aantal huishoudens met een betaalbaarheidsrisico toe. Wordt een soberdere norm voor levensonderhoud gehanteerd, dan ligt het aantal huishoudens met een betaalbaarheidsrisico lager. Kortom: de gehanteerde norm voor levensonderhoud bepaalt de uitkomst. Om ‘gevoel’ te krijgen voor de betekenis van de gehanteerde norm, is ook een analyse uitgevoerd op basis van het minder luxe NIBUD-basisbudget. Het NIBUD houdt geen rekening met kosten voor participatie en het benodigde budget voor levensonderhoud ligt dus lager dan bij het NVMT-budget dat het SCP hanteert. De uitkomsten van de analyse op basis van het NIBUD-basisbudget worden In tabel 4.9. weergegeven. Tabel 4.9: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zelfstandig wonende huishoudens met en zonder betaalbaarheidsrisico naar huur- en koopwoningen op basis van het NIBUD-basisbudget, 2012 NIBUD-basisbudget

Corporatiehuur

Particuliere huur

Koop

Totaal

N=

20%

16%

3%

9%

30.000

80%

84%

97%

91%

287.200 317.300

Huishoudens met betaalbaarheidsrisico Huishoudens zonder betaalbaarheidsrisico Totaal

100%

100%

100%

100%


42.500

173.400

317.300

Het NIBUD houdt in het basisbudget geen rekening met participatiekosten. Die kosten bedragen ongeveer € 90 per persoon en dit betekent dat de benodigde uitgaven voor levensonderhoud lager liggen dan bij het NVMT-budget. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico ligt dan ook flink lager, als het NIBUD-basisbudget als uitgangspunt wordt aangehouden. Dat aandeel zakt van 15% (NVMT-budget SCP) tot 9% (NIBUD-basisbudget) en die afname is absoluut en relatief gezien het grootst onder de huurders van een corporatiewoning. Het aantal huishoudens met een betaalbaarheidsrisico bedraagt ongeveer 30.000 huishoudens en dit was 49.000 huishoudens bij het NVMT-budget.


25

Tabel 4.10: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Zelfstandig wonende huishoudens met en zonder betaalbaarheidsrisico naar inkomensgroepen op basis van het NIBUD-basisbudget, 2012 NIBUD-basisbudget

Huishoudens met betaalbaarheidsrisico Huishoudens zonder betaalbaarheidsrisico Totaal

Bijstands -groep

Huurtoeslag gerechtige doelgroep

Niethuurtoeslaggerechtige doelgroep

Midden inkomens

Hogere inkomens

Totaal

N=

93%

19%

1%

0%

0%

9%

30.000

7%

81%

99%

100%

100%

91%

287.200 317.300

100%

100%

100%

100%

100%

100%


72.200

61.600

42.100

124.200

317.300

De genormeerde uitgaven voor levensonderhoud liggen voor het NIBUD-basisbudget op een lager niveau dan voor het NVMT-budget. Als het NIBUD-basisbudget als uitgangspunt wordt genomen, is het betaalbaarheidsrisico kleiner en daarmee wordt de kern van de problematiek rond betaalbaarheid zichtbaar. Dan blijkt dat die geheel geconcentreerd is bij de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige doelgroep.

4.4 Het betaalbaarheidsrisico nader gepreciseerd Uit het voorgaande is gebleken dat ongeveer 15% van de huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen te maken heeft met een betaalbaarheidsrisico. Maar hoe groot is dat risico? In welke mate overstijgen de uitgaven de inkomsten? En hoe verschilt dat per inkomensgroep? Die nadere duiding gebeurt in deze paragraaf. Tabel 4.11: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Mate waarin de uitgaven het inkomen overschrijden per inkomensgroep voor huishoudens met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012

Bijstandsgroep

Huurtoeslaggerechtige doelgroep

Niethuurtoeslaggerechtige doelgroep

Midden inkomens

Hogere inkomens

Totaal

N=

€200 tot €300 €300 euro en meer

8% 25% 46% 62%

80% 66% 52% 31%

12% 6% 4% 7%

1% 3% 0% 2%

0% 0% 0% 0%

100% 100% 100% 100%

16.800 12.900 5.500 13.800

Totaal

32%

58%

7%

2%

0%

100%

49.000


28.400

3.100

400

0

49.000

€0 tot €100 €100 tot €200

Van de 49.000 huishoudens met een betaalbaarheidsrisico hebben 13.800 huishoudens het grootste probleem; hun uitgaven zijn maandelijks minimaal € 300 hoger dan hun inkomsten. Verder blijkt dat de omvang van het betaalbaarheidsrisico het grootst is bij de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige doelgroep. Zij hebben verhoudingsgewijs het vaakst te maken met uitgaven die per maand € 300 (en meer) hoger zijn dan de inkomsten. Hier ligt dan ook de kern van het betaalbaarheidsrisico. Huishoudens waarvan de uitgaven minder dan €100 per maand hoger zijn dan de inkomsten, kunnen er namelijk theoretisch gezien nog wel in slagen om de werkelijke uitgaven te beperken tot het inkomstenniveau.


26

Figuur 4.1:

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Mate waarin de uitgaven het inkomen overschrijden naar woningsector voor huishoudens met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012

0 tot 100 euro

67%

100 tot 200 euro

18%

71%

200 tot 300 euro

15%

17%

81%

300 euro of meer

13%

41%

Totaal

25%

10%

20%

30%

Soc. Huur

19% 40%

50%

Part. Huur

6%

34%

62% 0%

13%

60%

70%

19% 80%

90%

100%

Koop


Uit figuur 4.1. blijkt dat de overschrijding vooral bij de huurders van de sociale huursector voorkomt. Bij de hoge overschrijding van € 300 of meer per maand zijn ook eigenaren fors vertegenwoordigd. Figuur 4.2:

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Mate waarin de uitgaven het inkomen overschrijden naar huurprijs voor huurders met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012

0 tot 100 euro

20%

100 tot 200 euro

53%

15%

200 tot 300 euro

7%

300 euro of meer

7%

Totaal

59%

9%

11%

11% 4%

72% 34%

10%

8%

7%

14% 0%

12%

27%

53% 20%

30%

40%

tot 366 euro

366 tot 524 euro

561 tot 664 euro

664 euro of hoger

60%

12% 1% 24%

10% 50%

6%

70%

14% 80%

9% 90%

100%

524 tot 561 euro


Als ingezoomd wordt op de huurders met een betaalbaarheidsrisico van minimaal € 300 per maand, dan blijkt dat bijna 60% van hen in een huurwoning woont met een huurprijs boven de € 524 (de eerste aftoppingsgrens). Zij wonen dus echt te duur. Het voorgaande toont aan dat 30% van de huurders een betaalbaarheidsrisico heeft en dus in werkelijkheid een hogere huurprijs betaalt dan zij zich kunnen veroorloven gelet op het NVMT-budget. In het kader van de betaalbaarheid van het wonen is het ook relevant om na te gaan welke bruto huurprijs deze groep huurders zich wel kan veroorloven. Dit wordt In tabel 4.12 weergegeven. Daarin wordt de informatie over de huurprijs die men zich kan veroorloven (= de theoretische huurruimte) afgezet tegenover de werkelijke huurprijs. Deze confrontatie van de huurruimte en de werkelijke huur heeft in zekere mate een theoretisch karakter en dat geldt in het bijzonder voor de huurruimte in het geliberaliseerde huursegment. In de praktijk zal het overgrote deel van deze huurders de theoretische huurruimte aanwenden voor andere uitgaven dan een hogere huurprijs.


27

Tabel 4.12:

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Confrontatie van de theoretische huurruimte (kolommen) en de werkelijke huur (rijen), uitgaande van het NVMT-budget, 2012 theoretisch

werkelijk

<524

524-561

561-664

>664

Totaal

<524 524-561 561-664 >664

41.400 4.200 5.000 2.400

2.800 300 500 0

8.200 400 1.500 800

47.300 7.200 11.800 9.900

99.700 12.100 18.800 13.100

3.600

10.900

76.200

143.700

Totaal 53.000 Bron: WoON2012, bewerking Companen.

In bovenstaande tabel 4.12 kunnen we zien welke huur mensen daadwerkelijk betalen en welke theoretische huurruimte zij hebben. De groen gearceerde aantallen geven de huurders weer die “passend wonen volgens dit model. De licht roze cellen geven de aantallen weer die volgens deze norm te “goedkoop” wonen en de grijze cellen geven de aantallen weer van de huurders die te “duur “wonen. Uit de tabel worden geconcludeerd dat ongeveer 53.000 huurders zich een huur kunnen veroorloven onder de eerste aftoppingsgrens voor de huurtoeslag (€ 524), terwijl de voorraad veel omvangrijker is en bijna 100.000 huurwoningen omvat. Theoretisch gezien is deze voorraad huurwoningen ruim toereikend, maar dan wordt van de huurders wel verlangd dat zij hun financiële ruimte maximaal in gaan zetten voor het wonen. Anderzijds betekent het eerder geconstateerde betaalbaarheidsrisico onder huurders, dat een omvangrijk deel van de huurders in een huurwoning onder de € 524 die huur niet kan opbrengen. Daarbij moet overigens nog in aanmerking worden genomen dat een groot deel van de voorraad goedkope huurwoningen bewoond wordt door huishoudens die zich een veel hogere huur kunnen veroorloven.

4.5 Het betaalbaarheidsrisico naar woonsituatie Tabel 4.13: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget naar huurprijs (prijsgrenzen 2012), 2012 Corporatiehuur

Particuliere huur

Totale huursector

N=

30% 30% 39% 34%

11% 20% 24% 24%

27% 29% 35% 28%

5.800 21.900 10.500 3.800 42.000

< 366 366 tot 524 524 tot 664 > 664 Totaal N=

32%

21%

30%

32.200

9.800

42.000


Tabel 4.13 laat zien dat 30% van alle huurders te maken heeft met een betaalbaarheidsrisico en dit betreft 42.000 huurders. De kans op een betaalbaarheidsrisico is het grootst in de huurprijsklasse van € 524 tot € 664. In die huurprijsklasse ontvangt men voor het hogere huurdeel vaak minder huurtoeslag en dit vergroot de kans op een betaalbaarheidsrisico.


28

Tabel 4.14: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget naar koopprijs, 2012 Koop < 170.000 170.000 tot 215.000 215.000 tot 265.000 > 265.000 Totaal N=

5% 5% 3% 4% 4% 7.000


Tabel 4.14 geeft het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsriscio weer in de koopsector. Omdat het aantal respondenten beperkt is, zijn de verschillen in betaalbaarheidsrisico’s naar koopprijsklassen niet significant zijn. Tabel 4.15: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Aandeel huishoudens in huurwoningen met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget naar energielabel, 2012 Abs Label A Label B Label C Label D Label E Label F + G Totaal N=

31% 28% 32% 34% 30% 34% 32% 42.000


In tabel 4.15 wordt voor huurders het betaalbaarheidsrisico naar energielabel gepresenteerd. Dan blijkt dat de verschillen in betaalbaarheidsrisico per energielabel niet significant zijn. Het maakt blijkbaar niet zo veel uit of een huurder in een slecht of in een goed geïsoleerde woning woont; de mate waarin sprake is van een betaalbaarheidsrisico is even groot. Dit kan verklaard worden uit het feit dat huurders in een slecht geïsoleerde woning een lagere huurprijs maar hogere energiekosten betalen. Dit in vergelijking tot een huurder in een goed geïsoleerde woning, die gemiddeld een hogere huurprijs betaalt maar lagere energiekosten heeft. Het woonlastenniveau verschilt niet sterk en dat is ook begrijpelijk omdat verhuurders de kosten voor energiemaatregelen veelal doorberekenen in de huurprijs en veel corporaties maken daarbij gebruik van het instrument ‘woonlastenwaarborg’.


29

Het is dan ook de vraag of woningisolatie voor huurders wel resulteert in lagere lasten. In haar Magazine van februari 2014 signaleert Aedes dit punt als een dilemma.

4.6 Het betaalbaarheidsrisico per gemeente Tabel 4.16: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMTbudget naar huur- en koopwoningen per gemeente, 2012 Basis NVMT-budget

Aandeel huishoudens in huurwoningen met betaalbaarheidsrisico

Aandeel huishoudens in koopwoningen met betaalbaarheidsrisico

Aandeel huishoudens met betaalbaarheidsrisico (huur+koop)

Arnhem Beuningen Doesburg 1) Duiven Groesbeek Heumen Lingewaard Millingen aan de Rijn 1) Montferland Mook en Middelaar Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rijnwaarden 1) Rozendaal Ubbergen Westervoort 1) Wijchen Zevenaar

33% 24% 31% 27% 28% 22% 25% 28% 30% 23% 32% 24% 26% 30% 29% 0% 28% 26% 26% 28%

5% 3% 4% 3% 4% 3% 3% 4% 4% 3% 5% 3% 3% 4% 4% 0% 4% 4% 4% 4%

19% 11% 15% 11% 11% 10% 11% 14% 13% 9% 17% 11% 11% 15% 15% 0% 10% 13% 11% 12%

Totaal

30%

4%

15%

Bron: WoON2012, bewerking Companen. 1) Betreft een schatting, vanwege een te beperkte aantal respondenten in het WoON2012.

Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico is het hoogst in de gemeenten Arnhem (19%) en Nijmegen (17%) en ligt boven het regionale gemiddelde van 15%. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico rond en iets onder het regionaal gemiddelde doet zich voor in de gemeenten Rijnwaarden, Doesburg, Millingen aan de Rijn en Rheden. Het betaalbaarheidsrisico per gemeente is voor de huur- en koopsector weergegeven in twee kaartbeelden.


30

Figuur 4.3: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico in huur en koop per gemeente op basis van het NVMT-budget, 2012



31

Uit figuur 4.3. blijkt dat het betaalbaarheidsrisico in de huursector het hoogst is in de gemeenten Arnhem en Nijmegen. Daarna volgen de gemeenten in de Liemers en de gemeenten Groesbeek, Ubbergen en Millingen aan de Rijn. Deze verschillen in betaalbaarheidsrisico’s tussen gemeenten hangen vooral samen met inkomensverschillen en kunnen niet verklaard worden uit verschillen in prijsopbouw van het huurbestand. In de koopsector heeft 4% van de eigenaren een betaalbaarheidsrisico. Dit is het percentage voor de gehele Stadsregio Arnhem Nijmegen, maar de verschillen tussen gemeenten zijn beperkt en niet significant. In Figuur 4.4. wordt voor de huursector het betaalbaarheidsrisico per wijk weergegeven. Figuur 4.4: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico in huur naar CBS-wijken op basis van het NVMT-budget, 2012



32

5 Het gezicht van de risicogroepen Het betaalbaarheidsrisico is in de voorgaande hoofdstukken gekwantificeerd en gelokaliseerd. Het betaalbaarheidsrisico is meer dan een rekenexercitie waarbij bepaald wordt dat het inkomensniveau te laag is voor het uitgavenniveau. Voor de juiste interventies is het van belang om inzicht te krijgen in de groepen die te maken hebben met een betaalbaarheidsrisico. Daarbij spelen ook aspecten als gezinsuitgaven, bestedingsgedrag en betaalcultuur een rol. Daarom wordt in dit hoofdstuk meer aandacht besteed aan de mens / het huishouden achter het risico. Het inzicht dat hiermee wordt geboden geeft meer houvast bij het ontwikkelen van effectieve interventies.

5.1 De kenmerken van huishoudens met een betaalbaarheidsrisico Tabel 5.1:

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar leeftijd met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMTbudget, 2012 Corporatiehuur

Particuliere huur

Koop

Totaal

N=

36% 40% 33% 22%

24% 26% 22% 22%

4% 4% 4% 4%

17% 16% 14% 13%

8.300 15.600 13.900 11.200 49.000

Tot 35 jaar 35 tot 50 jaar 50 tot 65 jaar 65 jaar e.o. Totaal N= Bron: WoON2012, bewerking Companen.

32%

23%

4%

15%

32.200

9.800

7.000

49.000

Uit tabel 5.1. blijkt dat het betaalbaarheidsrisico afneemt met het toenemen van de leeftijd. 17% van de huishoudens tot 35 jaar beschikt feitelijk over onvoldoende inkomsten ter dekking van de normuitgaven voor levensonderhoud en de werkelijke overige kosten (overwegend woonlasten); deze groep heeft dus een betaalbaarheidsrisico. Onder de 65-plussers ligt dit op 13%. Tabel 5.2:

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar huishoudenstype met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012 Corporatiehuur

Particuliere huur

Koop

Totaal

N=

39% 14% 28% 40%

31% 10% 12% 27%

7% 3% 3% 10%

26% 6% 7% 28%

30.900 4.800 6.000 7.300 49.000

Alleenstaand Paar Gezin Eenouder gezin Totaal N= Bron: WoON2012, bewerking Companen.

32%

23%

4%

15%

32.200

9.800

7.000

49.000

Eenouder gezinnen en alleenstaanden hebben het het moeilijkst. Die groepen hebben het vaakst een betaalbaarheidsrisico. Voor gezinnen en tweepersoonshuishoudens ligt het aandeel met een betaalbaarheidsrisico ver onder het gemiddelde. Binnen de koopsector zijn het relatief gezien vooral eenouder gezinnen die een betaalbaarheidsrisico hebben. Door echtscheiding zijn zij in de problemen gekomen.


33

Tabel 5.3:

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar opleidingsniveau met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012 Corporatiehuur

Particuliere huur

Koop

Totaal

N=

41% 31% 31% 25%

41% 26% 23% 18%

4% 3% 5% 3%

33% 17% 15% 8%

9.100 14.900 15.900 9.100 49.000

Geen / lager onderwijs Lbo / vmbo Havo / vwo / mbo Hbo / universiteit Totaal N= Bron: WoON2012, bewerking Companen.

32%

23%

4%

15%

32.200

9.800

7.000

49.000

Het verband tussen betaalbaarheidsrisico en opleiding is overduidelijk. Relatief gezien hebben mensen met een lagere opleiding vaker een betaalbaarheidsrisico. Naarmate de opleiding hoger is, neemt het betaalbaarheidsrisico af. Tabel 5.4:

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Huishoudens naar autochtoon / allochtoon met een betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012 Corporatiehuur

Particuliere huur

Koop

Totaal

N=

28% 41%

21% 31%

4% 7%

12% 25%

33.200 15.800 49.000

Autochtoon Allochtoon Totaal N= Bron: WoON2012, bewerking Companen.

32%

23%

4%

15%

32.200

9.800

7.000

49.000

Uit tabel 5.4. blijkt dat allochtonen verhoudingsgewijs een groot betaalbaarheidsrisico lopen. Van hen heeft 25% een betaalbaarheidsrisico en voor autochtonen ligt dat op 12%. Dit verschil hangt direct samen met inkomensverschillen. Het aandeel lagere inkomensgroepen onder allochtonen ligt aanzienlijk hoger dan onder autochtonen.

5.2 Het inzicht in het bestedingspatroon van huishoudens met betaalbaarheidsrisico’s Uit bovenstaande paragraaf blijkt dat de betaalbaarheidsrisico’s zich relatief veel voordoen bij:  jongere huishoudens;  alleenstaande huishoudens;  lager opgeleide huishoudens. Om beter zicht te krijgen op het bestedingspatroon van de huishoudens met een betalingsrisico hebben we, via een segmentatie op basis van de hoogste betalingsrisico’s, een koppeling gemaakt tussen het WoON-bestand en de mentality-milieus van Motication. Motivaction doet continu onderzoek naar de belevingswereld van Nederlanders. Dit om inzicht te krijgen in wat mensen beweegt en in welke bredere context zij opereren. Op deze manier kunnen we meer diepgang geven in de verklaring van het gedrag van woonconsumenten en in de onderscheidende mentaliteitskenmerken en bestedingsprofielen. Deze aanvullende informatie is van waarde voor effectieve, mensgerichte interventies. In onderstaande tabel wordt per segment weergegeven welk aandeel een betaalbaarheidsrisico heeft. In de donkerrood gekleurde segmenten komen relatief veel huishoudens voor met betaalbaarheidsrisico’s. In de licht rood gekleurde segmenten is dat aandeel minder en in de licht groene segmenten zijn relatief (en meestal ook in absolute zin) weinig huishoudens met een betaalbaarheidsrisico.


34

Tabel 5.5:

1 2

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Profilering van huishoudens met betaalbaarheidsrisico op basis van het NVMT-budget, 2012 Met Zonder betaalbaarheids betaalbaarheids risico risico Totaal alleen + lager/middel onderwijs + <50 jaar 34% 66% 100% alleen + lager/middel onderwijs 50-64 jaar 38% 62% 100%

3 6

alleen + lager/middel onderwijs + >65 jaar

25%

75%

100%

alleen + hoger onderwijs + <50 jaar

16%

84%

100%

7

alleen + hoger onderwijs + >50 jaar

15%

85%

100%

paar + lager/middel/hoger onderwijs + >50 jaar

6%

94%

100%

4

1-ouder + lager/middel onderwijs + <35 jaar

56%

44%

100%

5

1-ouder + lager/middel onderwijs + >35 jaar

32%

68%

100%

8

gezin + lager onderwijs + <65 jaar

15%

85%

100%

7%

93%

100%

gezin + middel onderwijs gezin + hoger onderwijs (1-ouder)gezin + >65 jaar* paar + lager/middel/hoger onderwijs + <50 jaar 1-ouder + hoger onderwijs* Totaal

3%

97%

100%

11%

89%

100%

6%

94%

100%

17%

83%

100%

15%

85%

100%

*deze groepen hebben wel een betaalbaarheidsrisico van meer dan 10%, maar zijn in omvang verwaarloosbaar, en worden daarom verder in deze rapportage niet verder gespecificeerd. Bron: WoON2012, bewerking Companen.

De segmenten met het grootste aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico zijn: 1. Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en jonger dan 50 jaar; 2. Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en tussen de 50 en 65 jaar; 3. Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en ouder dan 65 jaar; 4. 1-oudergezinnen met lager /middelbaaronderwijs en jonger dan 35 jaar; 5. 1-oudergezinnen met lager /middelbaaronderwijs en ouder dan 35 jaar; Wat meer verrassende segmenten met een redelijk aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico zijn: 6. Alleenstaanden met hoger onderwijs tot 50 jaar; 7. Alleenstaanden met hoger onderwijs boven de 50 jaar; 8. Gezinnen met lager onderwijs tot 65 jaar; Door onderscheid te maken in bestedingsprofielen kan inzicht ontstaan in de wijze waarop de huishoudens met hun geld omgaan. Ook kan met dit onderscheid een duiding worden gegeven van de effectiviteit van mogelijk interventies. In dit onderzoek onderscheiden wij de volgende bestedingsprofielen:  Risicomijders: geeft niet meer uit dan kan, zuinig en sober, spaarzaam, koopt niet op krediet.  Spenders: consumptie gericht, geeft gemakkelijk geld uit, staat vaak rood,  Nonchalante betalers: nonchalant en slordig in betalingen, zijn gul, staan vaak rood door slordigheid


35

Tabel 5.6: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het bestedingsprofiel voor de groepen met de meeste betaalbaarheidsrisico’s, 2012 Nonchalante Totaal Risicomijders Spenders betalers 1

Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en jonger dan 50 jaar 2 Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en tussen de 50 en 65 jaar 3 Alleenstaande met lager/middelbaar onderwijs en ouder dan 65 jaar 4 1-oudergezinnen met lager / middelbaar onderwijs en jonger dan 35 jaar 5 1-oudergezinnen met lager / middelbaaronderwijs en ouder dan 35 jaar 6 Alleenstaanden met hoger onderwijs tot 50 jaar 7 Alleenstaanden met hoger onderwijs boven de 50 jaar 8 Gezinnen met lager onderwijs tot 65 jaar Bron: Motivaction, bewerking Companen.

25%

33%

42%

100%

47%

18%

35%

100%

62%

15%

23%

100%

12%

16%

71%

100%

30%

7%

64%

100%

42% 42%

37% 27%

22% 31%

100% 100%

67%

23%

9%

100%

Uit bovenstaande tabel blijkt bijvoorbeeld, dat zich in segment 1 een relatief hoog aandeel huishoudens dat zich kenmerkt als “nonchalante Betalers” bevindt. Interventies in de woonlasten zullen waarschijnlijk niet direct resulteren in een verbetering van de financiële situatie van het huishouden en in minder betalingsachterstanden, omdat het overwegend spenders en nonchalante betalers zijn. Een kwetsbare groep als segment 3 bestaat overwegend uit risicomijders. Deze groep komt niet snel in de schulden omdat zij zorgvuldig zijn met hun uitgaven, de administratie veelal goed op orde hebben maar toch te maken hebben met een aanmerkelijk betaalbaarheidsrisico omdat zij een laag inkomen hebben. In onderstaande beschrijvingen van de relevante segmenten geven we richtingen aan de wijze van gedragsbeïnvloeding en de communicatie.

Segment 1:

Alleenstaande, lager/middelbaar opgeleid en <50 jaar

Omvang: Het is een gedifferentieerde groep met een relatief hoog betaalbaarheidsrisico. In absolute aantallen is dit een grote groep in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Bijna 1/5 deel van alle huishoudens met een betaalbaarheidsrisico bevindt zich in dit segment. Dit segment heeft de minst eenduidige mentaliteitskenmerken.


36

Mentaliteitskenmerken van dit segment:

De huishoudens in dit segment leiden over het algemeen een druk en gehaast leven en voor huishoudelijke bezigheden als boodschappen doen en koken is weinig tijd. Over het algemeen zijn mensen binnen dit segment vrij statusgevoelig en dit uit zich in het belang van materiële luxe en statussymbolen (te dure auto of TV). Men is gericht op consumeren, avontuur beleven en vermaak. Men is sterk stedelijk georiënteerd, en gericht op de horeca en cultuur van de grotere steden. Men bezoekt horeca van allerlei pluimage en gaat graag uit. In de vrije tijd wordt soms geklust om bij te verdienen en verder doen zij zo veel mogelijk andere dingen om de sleur van het dagelijkse leven te kunnen doorbreken, zoals uitgaan met vrienden, computergames spelen of een film kijken. Men besteedt veel geld aan dure kleding en shopt vaak om de huidige trends bij te houden. Veel waarde wordt gehecht aan uiterlijk vertoon. Zij wonen veelal in buurten nabij het centrum van een stad. Betaalmoraal: In deze groep zijn de nonchalante betalers en de spenders oververtegenwoordigd. In de groep 35-50-jarigen zijn de nonchalante betalers oververtegenwoordigd en in de leeftijdsklasse tot 35 jaar komen de spenders meer voor. Deze groep is het slechtst op de hoogte van de hoeveelheid geld die zij per maand waaraan uitgeven. Zij komen dus ook regelmatig maandelijks geld te kort. Dit lijkt vooral voort te komen uit een nonchalante houding ten aanzien van betalingsgedrag en de wens aan materialistische status. Men administreert slecht, maar voelt zich ook minder gebonden om zich bij uitgaven te houden aan de regel ´´wat ik niet heb moet ik niet uitgeven´´. Zij maken het meest gebruik van financieringsmogelijkheden, zoals op krediet kopen, geld lenen bij familie of vrienden of spaargeld


37

gebruiken voor andere zaken dan waarvoor het bedoeld was. Door op deze manier met geld om te gaan, komen zij regelmatig in de problemen en hebben zij te maken gehad met incassobureaus.

Segment 2 + 3: Alleenstaande, lager/middelbaar opgeleid en boven de 50 jaar Omvang: Dit is een samenvoeging van twee segmenten. Wij voegen deze samen omdat de mentaliteitskenmerken dicht bij elkaar liggen. Samen vormen zij maar liefst 1/3 deel van alle huishoudens met een betaalbaarheidsrisico. Het zijn huishoudens met een moralistische, plichtsgetrouwe mentaliteit. Zij zijn gericht op behoud van het bestaande, zij houden vast aan tradities en materiële bezittingen. Mentaliteitskenmerken van dit segment:

De nadruk van dit samengevoegde segment ligt op het genieten in de huiselijke kring en in rustige vormen van recreatie zoals lezen, knutselen en TV kijken. Dit segment heeft een voorkeur voor overzichtelijke situaties en evenementen. Ze hebben behoefte aan collectieve gebeurtenissen zonder hectiek en ‘platheid’ en zijn vaak te vinden op evenementen en locaties waarbij men gezellig samen met familie of vrienden een leuke dag kan doorbrengen Ze gaan liever wandelen, een stukje fietsen of zij bezoeken een museum. De familiebanden zijn belangrijk. Men vindt het dan ook fijn om familie te bezoeken of te ontvangen. Daarnaast zijn zij erg maatschappelijk betrokken en verrichten zij in hun vrije tijd vaak vrijwilligerswerk. Zij hechten veel waarde aan authenticiteit en hebben een lokale oriëntatie. Ze


38

zijn sterk gericht op hun eigen buurt / dorp en hechten aan sociale controle in de wijk en solidariteit met buurtgenoten. Betaalmoraal: Risicomijders met een plichtsgetrouwe betaalmoraal De tering naar de nering zetten is het adagium van mensen in dit milieu. Men is over het algemeen zuinig en sober ingesteld. Als men toch meer geld zou verdienen, is het overgrote deel van plan dit apart te zetten om te sparen. Men koopt weinig op krediet en schaft weinig producten aan op uitgestelde betaling. Ook spreekt men minder vaak spaargeld aan dat daar eigenlijk niet voor bedoeld is. Als deze groep in betaalproblemen komt, dan is dit veelal door onvoorziene omstandigheden. Zij hebben hier dan ook slapeloze nachten van en schamen zich daarvoor. Door schaamte zijn zij ook minder geneigd om externe hulp in te roepen. Deze groep is vrij zorgvuldig met de administratie en houdt nauwlettend bij wat er binnenkomt en wat er uitgaat. Hoewel men over het algemeen tijdig de rekeningen betaalt, vindt men het vaak lastig om alle financiële informatie goed te begrijpen.

Segment 4 +5: Jonge eenouder gezinnen met een laag en middelbaar opleidingsniveau Omvang: Dit is een samenvoeging van twee segmenten. Wij voegen deze samen omdat de mentaliteitskenmerken dicht bij elkaar liggen. Samen vormen zij ongeveer 10% van de huishoudens met een betaalbaarheidsrisico. Het is een segment met het hoogste aandeel in betaalbaarheidsrisico’s. Dus in omvang een kleine groep maar wel met een hoog aandeel en een hardnekkig betaalbaarheidsrisico. Mentaliteitskenmerken van dit segment:

Dit milieu is minder maatschappelijk betrokken en meer op hun eigen leven gericht. Zij denken minder in plichten en meer in de rechten die zij hebben als burger en als consument. Van de overheid (en ook corporaties) verlangen ze dat die opkomt voor hun rechten, maar in de praktijk hebben ze vaak het gevoel dat hun rechten onvoldoende worden geborgd. Zo vinden zij dat de overheid/corporatie hun koopkracht, de veiligheid, de ontslagbescherming en de kwaliteit van de zorg niet goed bewaakt. Dit leidt tot een sterk wantrouwen jegens instanties. Die houden in hun ogen te weinig rekening met hun belangen en ze voelen zich daardoor vaak niet erkend en vertegenwoordigd.


39

Dit segment brengt veel tijd door in huis, voor de TV, met de kinderen en met gamen. De familie speelt een minder traditionele rol, maar is daarom niet minder belangrijk. Het geld dat men verdient of waar men over beschikt wordt veelal direct uitgegeven. Nieuwe producten kopen en uitproberen maken het leven aantrekkelijk. Gezellig winkelen in de stad is dan ook een favoriete bezigheid. Betaalmoraal: Spenders met risicomijdend gedrag Dit segment kent ten opzichte van het gemiddelde een sterke vertegenwoordiging van spenders en risicomijders. Dit segment valt daarom het beste te typeren als spenders, met een risicomijdend betaalmoraal. Financiële zekerheid is belangrijk voor dit segment. Over het algemeen kan men maar net rondkomen met het huidige gezinsinkomen en is men pessimistisch ingesteld over de eigen financiële positie. Als men toch meer geld zou verdienen of over zou houden, dan geeft men dit eerder uit dan dat men het spaart. Doordat men relatief snel geld uitgeeft, heeft men ook vaker betaalproblemen en staat men ook vaak rood. Deze groep komt ook het vaakst in aanraking met incassobureaus. Men maakt zich veel zorgen om de financiële situatie: rekeningen en aanmaningen kunnen hun humeur ernstig beïnvloeden. Dit segment is geneigd om de oorzaak van hun betaalproblemen bij anderen te leggen. Zo geeft men vaak aan dat men in de betaalproblemen is gekomen doordat de kosten van het dagelijks levensonderhoud zijn gestegen (schuldigen zijn de overheid, woningcorporatie en de belastingdienst). Hierdoor wordt “hen recht op een comfortabel leven ontnomen”. Kenmerkend bij correspondentie met dit segment is dat zij vaak gefrustreerd en boos zijn.

Segment 6:

Alleenstaande, hoogopgeleide in de leeftijd 18 tot 50 jaar

Omvang: Dit segment is een redelijk homogene groep met een beperkt aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico. In absolute aantallen is dit een kleine groep in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Ongeveer 7% van alle huishoudens met een betaalbaarheidsrisico bevinden zich in dit segment. Opvallend is dat er zich, ondanks het hoge opleidingsniveau, toch betaalbaarheidsrisico’s voordoen.


40

Mentaliteitskenmerken van dit segment:

De leefstijl van dit profiel is actief en veelzijdig. Kwaliteit van leven staat hoog in het vaandel. Men is zeer uithuizig en sterk gericht op de uitgaansgelegenheden in de plaats waar men woont en / of werkt. Intellectuele verrijking is erg belangrijk voor dit segment. Dit doet men door veel te lezen en het bezoeken van cultuurpodia, maar ook door veel te experimenteren en het opdoen van nieuwe ervaringen. In de vrije tijd doet men relatief vaak een zelfstudie en houdt men zich bezig met creatieve hobby’s zoals grafische vormgeving, dansen, zingen of het maken van muziek. Door alle drukte in het werk en vrije tijd zoeken zij soms ook het andere uiterste op: onthaasten en ontspannen, bijvoorbeeld door te mediteren, of te lezen. Materiële zaken spelen geen primaire rol. Ze wonen veelal in buurten met veel levendigheid, authenticiteit en historie. Betaalmoraal: Nonchalante betalers Dit segment is overwegend positief ingesteld over de eigen financiële situatie. Men verwacht vaak dat het beter zal gaan. Vanwege de positieve instelling (omdat men het over het algemeen voor de wind gaat) heeft men weinig moeite met het lenen van geld, spaargeld aanspreken en kopen op afbetaling. Met name het kopen op afbetaling leidt bij deze groep snel tot schulden. Door de positieve instelling, het drukke leven en de vergeetachtigheid en slordige administratie betaalt dit segment relatief vaak de rekeningen te laat. Dit segment heeft over het algemeen weinig moeite met het doorgronden van rekeningen, brieven en andere geschreven documenten. Ook neemt dit segment bij betaalproblemen zelf het initiatief om betalingsregelingen te treffen. Een positieve stimulans voor deze groep zou goed werken. Een groot deel van de groep geeft aan rekeningen sneller te betalen als een beloning in het vooruitzicht wordt gesteld.


41

Segment 7: Alleenstaande, hoogopgeleide van 50 jaar en ouder Omvang: Ook dit segment is een redelijk homogene groep met een beperkt aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico. Het vertoont grote overeenkomsten met de vorige groep, maar er is ook een opvallend verschil. Deze groep is minder individualistisch en meer maatschappelijk gedreven, “verbeter de wereld, begin bij jezelf”. In absolute aantallen is dit een kleine groep in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Ongeveer 5% van alle huishoudens met een betaalbaarheidsrisico bevindt zich in dit segment. Opvallend is dat er zich ondanks het hoge opleidingsniveau toch betaalbaarheidsrisico’s voordoen. Mentaliteitskenmerken van dit segment:

Solidariteit en harmonie kenmerken de mensen binnen dit milieu. Men is kritisch ten opzichte van de hedendaagse maatschappij. Het streven naar een onderlinge verbondenheid, het nemen van verantwoordelijkheden en het werken aan sociaal-maatschappelijke verbeteringen, spelen in dit milieu een prominente rol. Verantwoord leven, zonder verspilling, winstbejag en aantasting van het milieu, is belangrijk binnen deze groep. Zij zijn dan ook vaak te vinden op rommel- of vlooienmarkten, en boekenmarkten. Men heeft grote interesse in anderen, ook in niet-westerse culturen. Bij voorkeur werkt men bij instellingen of organisaties die een bijdrage leveren aan het maatschappelijk welzijn. Mensen binnen dit segment zetten zich graag in voor verbetering; voldoening in het werk wordt belangrijk gevonden en afgelezen aan het maatschappelijk nut. Werk en privéleven worden met elkaar in evenwicht gebracht. Mensen uit dit milieu werken veelal parttime en verrichten relatief vaak vrijwilligerswerk.


42

Betaalmoraal: Kritische nonchalante betalers De betaalmoraal in dit segment wordt gekenmerkt door nonchalance en slordigheid. Tegelijkertijd is men goed bekend met de verplichtingen die men aangaat (in het hoofd heeft men een redelijk goed plaatje van inkomsten en uitgaven) en het geen van hen wordt verwacht t.a.v. te betalen rekeningen. De kritische houding van dit segment komt ook terug in hun betaalmoraal. Kenmerkend voor dit segment is dat zij relatief vaak in verweer komen tegen incassokosten en vaker dan andere milieus de rechtmatigheid / correctheid van rekeningen in twijfel trekken. Zij hebben dan ook vaker betaalachterstanden, omdat men de rekeningen niet betaald omdat men het hiermee oneens is (niet altijd terecht). Dit segment denkt goed na voordat men uitgaven doet. Zij verwachten dat rekeningen goed worden onderbouwd en toegelicht.

Segment 8: Gezinnen, laagopgeleid tot 65 jaar Omvang: In absolute aantallen is dit een grote groep in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het aandeel mensen met een betaalbaarheidsrisico in deze groep ligt op 15%, het gemiddelde niveau. Mentaliteitskenmerken van dit segment:

Betaalmoraal: Risicomijders Men maakt een gemiddeld gebruik van financieringsmogelijkheden, zoals een banklening of lenen bij vrienden. Hierbij zegt een bovengemiddeld percentage in de financieringsproblemen te zijn gekomen doordat men geld heeft geleend. Men kan ingewikkelde informatie soms moeilijk verwerken. Financiële zekerheid is belangrijk voor deze groep. Men laat rekeningen niet slingeren, en administreert ze over het algemeen


43

zorgvuldig. Als deze groep te laat betaald of schuldenproblemen heeft, dan komt dit veelal doordat men met ingrijpende onvoorziene omstandigheden te maken heeft gekregen. In die gevallen verwacht men dan ook begrip van de schuldeisers en een helpende hand van overheid en instanties.

5.3 Betalingsachterstanden en schulden Webwinkels maken gebruik van een kredietwaardigheidsscore. Dit is een score die weergeeft hoe groot de kans is op goed betaalgedrag. De scores zijn samengesteld op basis van een aantal indicatoren, zoals betalingsachterstanden en schulden. Hoe hoger de score, des te groter de kans op goed betaalgedrag. Tabel 5.7 geeft een overzicht van deze scores, waarbij een hoge score erop duidt dat sprake is van goed betaalgedrag. Uit de tabel blijkt dat in de Stadsregio Arnhem Nijmegen ongeveer 25% van de huishoudens zich in de laagste drie klassen (zwak betaalgedrag) bevindt. Net als bij de eerder geconstateerde betaalbaarheidsrisico’s, zien we dat de alleenstaanden (rood gearceerd) de meest risicovolle groepen zijn. Ook de jongere tweepersoonshuishoudens behoren tot deze categorie (oranje gearceerd). In de segmenten gezinnen met kinderen en oudere paren is een relatief hoge kans op goed betaalgedrag (groen gearceerd). Tabel 5.7. Stadsregio Arnhem Nijmegen. Kans op goed betaalgedrag naar huishoudens categorieën Weinig kans op goed betaalgedrag Samenstelling

Leeftijd

Alleenstaande Alleenstaande

Veel kans op goed betaalgedrag

1

2

3

4

5

6

< 35 jaar

14%

15%

15%

15%

15%

35-64 jaar

9%

11%

13%

13%

13%

Alleenstaande

>= 65 jaar

8%

10%

13%

14%

Gezin m. kinderen

< 35 jaar

5%

8%

10%

Gezin m. kinderen

35-64 jaar

3%

6%

Gezin m. kinderen

>= 65 jaar

3%

7%

Paar z. kinderen

< 35 jaar

8%

Paar z. kinderen

35-64 jaar

Paar z. kinderen

>= 65 jaar

Eindtotaal N=

Totaal

7

8

9

10

12%

9%

4%

1%

0%

100%

13%

13%

9%

5%

0%

100%

13%

12%

11%

10%

8%

1%

100%

9%

11%

12%

13%

12%

11%

9%

100%

9%

10%

12%

12%

12%

12%

13%

11%

100%

9%

10%

11%

9%

11%

11%

16%

14%

100%

10%

11%

11%

11%

12%

12%

12%

9%

3%

100%

4%

7%

9%

10%

11%

12%

11%

11%

12%

12%

100%

5%

6%

10%

11%

12%

11%

10%

11%

12%

12%

100%

6%

8%

10%

11%

12%

12%

12%

11%

11%

8%

100%

2.700

3.900

5.000

5.400

5.800

5.900

5.700

5.300

5.200

4.100

49.000

Bron: DirectPay.

Een belangrijke constatering is dat de huishoudens met weinig kans op een goed betaalgedrag grote overeenkomsten vertonen met de “spenders” en de “nonchalanten” uit de vorige paragraaf. De huishoudens met een grote kans op een goed betaalgedrag vertonen grote overeenkomsten met de ‘risicomijders’. De gegevens met betrekking tot het betaalbaarheidsrisico en het betaalgedrag zijn op het niveau van 4positie-postcode weergegeven in figuur 5.1. Deze figuur is een combinatie van de mate waarin sprake is van betaalbaarheidsrisico’s (weergegeven op CBS wijkniveau) en de kans op slecht betalingsgedrag. De kleur van de punten geeft weer in welke mate er sprake is van huishoudens met een grote kans op slecht betaalgedrag:


44

  

een rode stip betekent een relatief grote (40% of meer) kans op slecht betaalgedrag; een gele stip betekent een gemiddelde (30-40%) kans op slecht betaalgedrag; groene stip duidt op een lage (minder dan 30%) kans op slecht betaalgedrag.

Zichtbaar wordt dat de groepen met een grote kans op slecht betaalgedrag, de ‘spenders’ en ‘nonchalante betalers’, oververtegenwoordigd zijn in de postcodegebieden met de rode punten. In die gebieden zouden de interventies met name gezocht moeten worden in de combinatie van gedragsaanpak (bijvoorbeeld inzetten van een budgetcoach) en het verlagen van het lastenniveau. In de gebieden met donker rode vlakken en groene stippen zijn ingrepen in het lastenniveau noodzakelijk. Figuur 5.1. laat zien dat met name in de grote steden Arnhem en Nijmegen sprake is van een slechter betaalgedrag. Daar zal met name ook ingezet moeten worden op een gedragsaanpak. In de overige gemeenten is het betaalgedrag gemiddeld genomen wat beter, maar ook daar komen natuurlijk mensen voor die baat hebben bij begeleiding door bijvoorbeeld een budgetcoach; het gaat daar om relatief minder grote aantallen. Buiten de gemeenten Arnhem en Nijmegen zou vooral ingezet moeten worden op het verlagen van het lastenniveau. Figuur 5.1.

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het aandeel huishoudens met een betaalbaarheidsrisico in huur naar CBS-wijken gerelateerd aan het betaalgedrag, 2012

Bron: WoON2012, Direct Pay, bewerking Companen


45

5.4 Wat kunnen we met deze kennis? In voorgaande paragrafen zijn de huishoudensgroepen met betaalbaarheidsrisico’s in beeld gebracht. Daarbij is qua betaalmoraal onderscheid gemaakt tussen risicomijders, nonchalante betalers en spenders. Dit omdat voor deze groepen een andere aanpak nodig is om het betaalbaarheidsrisico te verminderen. Zo kan voor de risicomijders ingezet worden op het verlagen van de woonlasten. Dit draagt ‘direct’ bij aan een verbetering van het saldo van het huishouden. Voor de spenders kan dit ook gedaan worden, maar dan leidt de besparing op woonlasten niet automatisch tot een verbetering van het saldo; deze groep zal ook op betaalgedrag moeten worden aangesproken. Schematisch kan dit als volgt worden weergegeven.

De risicomijder

Huishouden met betaalbaarheidsrisico

Huishouden zonder betaalbaarheidsrisico

(Woon)lastenverlichting

Geen actie nodig

(Woon)lastenverlichting De nonchalante betaler

+


Gedragsaanpak

(Woon)lastenverlichting De spender

+


Gedragsaanpak


46

6 Ontwikkeling inkomensgroepen en woonsituatie Het aantal huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen zal tussen 2012 en 2025 nog flink toenemen, 3 namelijk van ongeveer 348.000 huishoudens tot bijna 373.000 huishoudens . Natuurlijk heeft dit effect op de ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen, maar dat is mede afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling. Er zijn twee scenario’s uitgewerkt die respectievelijk uitgaan van gemiddeld 0% en +1% koopkrachtverbetering per jaar. Uitgaande van 0%-koopkrachtgroei is er een grotere vraag naar sociale huurwoningen tussen 2012 en 2025 van 9.300 woningen; een toename van ongeveer 7%. Hierbij is aangenomen dat de goedkope scheefheid (= midden en hogere inkomens die in een sociale huurwoning wonen) constant blijft; deze ligt momenteel rond de 28% en dit betreft tussen de 36.000 en 37.000 huishoudens in de regio die te goedkoop wonen. Als de goedkope scheefheid afneemt van nu 28% naar 22% in 2025, dan hoeft de voorraad sociale huurwoningen niet toe te nemen en volstaat het huidige aanbod. Bij +1%-koopkrachtgroei volstaat de huidige sociale huurvoorraad.

6.1 Demografische ontwikkeling Voor de demografische ontwikkeling baseren wij ons op de meest recente Primos-prognose van de provincie Gelderland uit 2012. Die prognose gaat ervan uit dat het aantal huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen tussen 2012 en 2025 zal toenemen van ongeveer 348.000 huishoudens tot bijna 373.000 huishoudens. Deze aantallen zijn inclusief studentenhuishoudens. In tabel 6.1. hebben de 4 aantallen betrekking op de zelfstandig wonende huishoudens exclusief studentenhuishoudens . Tabel 6.1. Stadsregio Arnhem Nijmegen. Ontwikkeling zelfstandig wonende huishoudens naar type, 2012-2025 2012 2025 Alleenstaand Tweepersoonshuishouden Gezin Eenoudergezin Totaal

Abs

%

Abs.

%

117.000 90.200 87.500 22.600 317.300

37% 28% 28% 7% 100%

135.400 95.300 85.600 25.200 341.500

40% 28% 25% 7% 100%

Bron: Primos-prognose Provincie Gelderland, 2012, bewerking Companen. NB. De samenstelling naar huishoudenstypen voor 2012 is gebaseerd op de provinciale prognose en deze wijkt af van de informatie uit het WoON2012.

De samenstelling van huishoudens verandert in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het aandeel alleenstaanden neemt toe en het aandeel gezinnen neemt af. Ook absoluut gezien neemt het aantal gezinnen af.

3 4

Prognose Stadsregio Arnhem Nijmegen De analyse over de betaalbaarheid is toegespitst op de zelfstandig wonende huishoudens. De studenten zijn daarbij buiten beschouwing gelaten, omdat dat zij veelal onzelfstandige woonruimten bewonen en niet volledig worden meegenomen in het WoON.


47

Figuur 6.1. Stadsregio Arnhem Nijmegen. Ontwikkeling zelfstandig wonende huishoudens naar type, 2012-2025 120000 100000

80000 Aantal huishoudens in 2012

60000

Aantal huishoudens in 2025 40000 20000

0 < 35 jaar

35-50 jaar

50-65 jaar

65 + jaar

Bron: Primos-prognose Provincie Gelderland, 2012, bewerking Companen.

Ook de vergrijzing komt tot uitdrukking in de huishoudenssamenstelling. Met name het aantal 65plussers groeit fors. In iets mindere mate neemt ook het aantal huishoudens van 50-65 jaar toe. De afname van het aantal gezinnen komt ook tot uitdrukking in de afname van het aantal 35-50-jarigen.

6.2

Economische scenario’s

In de afgelopen jaren is sprake geweest van een koopkrachtdaling. Voor 2013 en 2014 heeft het CPB de koopkrachtontwikkeling geraamd op respectievelijk -1,25% en – 0,5%. Voor de komende jaren verwacht het CPB een verbetering van de koopkracht. Om deze reden werken wij hier twee scenario’s uit die respectievelijk uitgaan van gemiddeld 0% en +1% koopkrachtverbetering per jaar.

6.3 Ontwikkeling inkomensgroepen In deze paragraaf wordt ingegaan op de ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen tot 2025. Daarbij is rekening gehouden met de verwachte demografische ontwikkeling. De ontwikkeling van de inkomensgroepen is bepaald voor twee economische groei scenario’s. Tabel 6.2: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Omvang inkomensgroepen voor zelfstandig wonende huishoudens 2014 en 2025, voor twee scenario’s 2014

BBSH-doelgroep 1) Niethuurtoeslaggerechtige doelgroep Midden en hoge inkomens Totaal

2025, 0%-scenario

2025, +1%-scenario

Abs 89.400 61.600

% 28% 19%

Abs 95.600 64.900

% 28% 19%

Ontwikkeling 20142025 + 6.200 + 3.300

166.300 317.300

53% 100%

181.000 341.500

53% 100%

+ 14.700 + 24.200

Abs 88.800 61.500

% 26% 18%

Ontwikkeling 20142025 -600 -100

191.200 341.500

56% 100%

+ 24.900 + 24.200

1)

Dit zijn de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag en dit omvat de bijstandsgroep en de huurtoeslaggerechtige doelgroep. Bron: WoON2012, prognose Companen.


48

In het 0-scenario zal de omvang van de BBSH-doelgroep en de niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep (de zogenaamde EU-doelgroep) nog flink toenemen. De EU-doelgroep bestaat nu uit 151.000 huishoudens. en dat aantal zal bij 0%-koopkrachtgroei nog toenemen met 9.500 huishoudens; een toename met 6%. Bij 1% koopkrachtgroei zal de EU-doelgroep iets afnemen met 700 huishoudens.

6.4 Ontwikkeling woningbehoefte In de voorgaande paragraaf zijn de uitkomsten gepresenteerd voor de ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen. Vervolgens is voor de EU-doelgroep (BBSH-doelgroep plus niethuurtoeslaggerechtige doelgroep) en de midden- en hoge inkomens in beeld gebracht hoe hun woonsituatie is. Dit huidige woonpatroon is ook voor de toekomst aangehouden. Tabel 6.3: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Ontwikkeling inkomensdoelgroepen naar woonsituatie (2012-2025) (rode arcering = goedkope scheefheid) 2012

2025

2012-2025

0%-scenario

+1%-scenario

0%-scenario

+1%-scenario

151.000

160.500

150.300

+ 9.500

-700

94.600 5.300 51.000

100.700 5.600 54.200

94.200 5.300 50.800

+ 6.100 + 300 + 3.200

-400 0 -200

Midden- en hoge inkomens

166.300

181.000

191.200

+ 14.700

+ 24.900

Waarvan in huur < €664 Waarvan in huur >€664 Waarvan in koop

36.200 7.500 122.600

39.400 8.200 133.400

36.200 8.900 146.100

+ 3.200 + 700 + 10.800

0 + 1.400 + 23.500

Totaal aantal huishoudens

317.300

341.500

341.500

+ 24.200

+ 24.200

Waarvan in huur < €664 Waarvan in huur >€664 Waarvan in koop

130.800 12.800 173.500

140.100 13.800 187.600

130.400 14.200 196.900

+ 9.300 + 1.000 + 13.900

-400 + 1.400 + 23.400

EU-doelgroep Waarvan in huur < €664 Waarvan in huur >€664 Waarvan in koop

Bron: prognose Companen.

Uitgaande van 0%-koopkrachtgroei is er een grotere vraag naar sociale huurwoningen tussen 2012 en 2025 van 9.300 woningen; een toename van ongeveer 7%. Hierbij is aangenomen dat de goedkope scheefheid (= midden en hogere inkomens die in een sociale huurwoning wonen) constant blijft; deze ligt momenteel rond de 28% en dit betreft tussen de 36.000 en 37.000 huishoudens in de regio die te goedkoop wonen. Als de goedkope scheefheid afneemt van nu 28% naar 22% in 2025, dan hoeft de voorraad sociale huurwoningen niet toe te nemen en volstaat het huidige aanbod. Bij +1%koopkrachtgroei volstaat de huidige sociale huurvoorraad. Bij de bepaling van de benodigde kernvoorraad voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen is aangenomen dat de goedkope scheefheid (= midden en hogere inkomens die in een sociale huurwoning wonen) constant blijft; deze ligt momenteel rond de 28% en dit betreft ruim 36.000 huishoudens in de regio. Een optie is om gericht beleid te voeren op het verminderen van de scheefheid in de sociale voorraad, en huishoudens met een midden of hoger inkomen te verleiden om passende huisvesting te zoeken. Het toewijzingsbeleid speelt hierop in: 90% van de sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan de EU-doelgroep.


49

De gewenste kernvoorraad is afhankelijk van de mate waarin de goedkope scheefheid daadwerkelijk kan verminderen door gericht beleid. In de volgende tabel wordt zichtbaar wat de effecten zijn van een vermindering van de scheefheid. Tabel 6.4: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Gewenste omvang van de sociale huurvoorraad (simulatie) 2012 Goedkope scheefheid 28% 27% 26% 25% 24% 23% 22% Bron: prognose Companen





Aantal scheefwoners 36.200

Huidige omvang sociale huurvoorraad 130.800

2025, 0%-scenario Aantal scheefwoners 39.400 38.000 36.600 35.200 33.800 32.400 31.000

Gewenste omvang sociale huurvoorraad 140.100 138.700 137.300 135.200 133.800 132.400 131.000

+1%-scenario 2025 Aantal scheefwoners 36.200 34.900 33.600 32.300 31.000 29.700 28.400

Gewenste omvang sociale huurvoorraad 130.400 129.100 127.800 126.500 125.200 123.900 122.600

De praktijk heeft geleerd dat de goedkope scheefheid een hardnekkig fenomeen is dat niet van zelf vermindert. Slechts door een gericht beleid, zoals bijvoorbeeld het toepassen van inkomensafhankelijke huurverhogingen, kan de doorstroming van goedkope scheefwoners worden bevorderd. Als de goedkope scheefheid zou kunnen afnemen van nu 28% naar 22% in 2025, dan hoeft de voorraad sociale huurwoningen in het 0%-scenario niet toe te nemen met 9.300, maar dan kan die op het huidige niveau worden gehandhaafd. Een koopkrachtverbetering met 1% heeft tot gevolg dat de EU-doelgroep in aantal stabiel blijft (en in aandeel afneemt) en dan hoeft ook de voorraad sociale huurwoningen niet te worden verruimd. Als de goedkope scheefheid afneemt, kan ook de voorraad sociale huurwoningen afnemen. Bij een goedkope scheefheid van bijvoorbeeld 22%, is een voorraad sociale huurwoningen nodig van 122.600. Dit zou betekenen dat de huidige voorraad sociale huurwoningen met ongeveer 8.000 woningen zou kunnen afnemen.


50

7 Vraagstukken en discussiepunten rond betaalbaarheid van het wonen 7.1 Overwegingen De uitgevoerde analyse wijst duidelijk uit dat de problematiek van de betaalbaarheid van het wonen is geconcentreerd in de huursector. Zo’n 30% van de huurders heeft te maken met een betaalbaarheidsrisico. De vraag rijst of dit probleem in de afgelopen jaren is toegenomen? Harde cijfers hierover ontbreken, maar wel kan worden geconstateerd dat de belangstelling voor de betaalbaarheid van het wonen flink is toegenomen. Het is ook wel aannemelijk dat het betaalbaarheidsrisico is toegenomen. De koopkracht van huishoudens is afgenomen, terwijl de huurverhoging, zeker recent, groter was dan de inflatie. Jarenlang is er een inflatievolgend huurbeleid gevoerd in Nederland. In 2013 is dat losgelaten en per juli 2013 zijn de huren gemiddeld met 4,7% gestegen; een stijging van 2,2% boven de inflatie.

Ook in 2014 mogen de huren harder stijgen dan de inflatie. Deze maatregel moet de huurprijzen van woningen meer in evenwicht brengen met de vraag van de markt. Zo wil de overheid de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in beeld gebracht in een Trendanalyse komt WSW tot de conclusie dat de huren in de komende vijf jaar met gemiddeld 4,2% per jaar zullen stijgen, ruim boven de verwachte inflatie. Dit betekent dat het wonen nog duurder wordt en daardoor zullen meer huurders in financiële problemen komen. Het is dan ook gewenst om de situatie rond de betaalbaarheid van het wonen nauwlettend te volgen.

7.2 Vraagstukken In de voorgaande hoofdstukken is het probleem van de betaalbaarheid van het wonen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen in kaart gebracht. Duidelijk is geworden dat een aantal huishoudensgroepen een betaalbaarheidsrisico heeft. Bovendien, zo is de verwachting uitgaande van de beschreven scenario’s voor bevolkings- en koopkrachtontwikkeling, zal het aantal huishoudens met een verhoogd betaalbaarheidsrisico de komende jaren nog verder toenemen. Dit bezien, is er in de Stadsregio Arnhem Nijmegen


51

dus sprake van een zekere urgentie; een urgentie om na te denken over hoe de problematiek van de betaalbaarheid van het wonen kan worden aangepakt. Samenwerking van de verschillende partijen actief op het vlak van wonen is daarbij van cruciaal belang. Het gaat dan bijvoorbeeld om gemeenten, corporaties, huurdersbelangenorganisaties, welzijnsinstellingen, regio, provincie en rijk. De inzet van alle partijen is namelijk nodig om interventies te laten slagen. Om hierin stappen te maken, is het in de eerste plaats van belang om het probleem eigen te maken. Vanuit daar dienen de partijen met elkaar het gesprek te voeren en te werken aan (een set van) samenhangende maatregelen om de betaalbaarheid van het wonen te verbeteren. Wanneer we kijken naar de resultaten van dit onderzoek, dan zijn er drie vraagstukken te benoemen die voor dit gesprek van belang zijn. Elk van de vraagtukken beschrijft de problematiek rondom de betaalbaarheid van het wonen vanuit een andere invalshoek. De vraagstukken maken duidelijk dat het woonlastenprobleem een ‘veelkoppig monster’ is en voor een totaalbeeld van het probleem zullen de verschillende invalshoeken dan ook altijd in samenhang moeten worden bezien. De volgende vraagstukken zijn te onderscheiden:







Het verdelingsvraagstuk: hierbij gaat het om de vraag hoe de beschikbare woningen worden verdeeld over de woningzoekenden. Wordt de bestaande goedkope voorraad bewoond door huishoudens met de laagste inkomens? Komt de vrijkomende goedkopere voorraad terecht bij de huishoudens met de laagste inkomens? En zo nee, waarom niet en kan dit worden veranderd? Het voorraadvraagstuk: dit vraagstuk beziet de opbouw van de bestaande woningvoorraad in relatie tot de woningbehoefte. De centrale vraag is in welke mate de woningvoorraad aansluit bij de wensen van woningzoekenden? Dit voor wat betreft de prijsopbouw maar ook voor wat betreft de vraag naar bepaalde woonmilieus. Het betaalbaarheidsvraagstuk: dit vraagstuk beschrijft het betaalbaarheidsprobleem op huishoudensniveau. De focus ligt bij de betaalbaarheidsriscio’s van de meest kwetsbare groepen en de vraag hoe de situatie van deze huishoudens kan worden verbeterd. Van belang daarbij, ook met het oog op interventies, is het besef dat een betalingsprobleem een samenspel is van woonlasten, het inkomen en het bestedingspatroon. Een effectieve aanpak vraagt dan ook om een brede benadering.

In het gesprek tussen partijen over de betaalbaarheid van het wonen zullen bovenstaande vraagstukken centraal staan. Ook de vragen welke maatregelen de komende periode uitgewerkt zullen worden en door welke partijen of in welke allianties dit gebeurt, liggen daarbij nog open. Want duidelijk mag zijn dat de rol van de verschillende betrokken partijen voor ieder vraagstuk verschillend is.

7.3 Discussiepunten Naast de bovenstaande vraagstukken biedt ook het VNG-rapport ‘Betaalbaarheid van het wonen’ een aantal interessante aanknopingspunten om het gesprek over betaalbaarheid met elkaar te voeren. Wij beschrijven hier een beperkt aantal, dat toegespitst zijn op de situatie in de Stadsregio Arnhem Nijmegen.


52

1. Wat moet onder betaalbaar wonen worden verstaan? Er is geen door het rijk gehanteerde norm voor wat onder betaalbaar wonen wordt verstaan. In de praktijk wordt veelal uitgegaan van de normering van het NIBUD of het SCP. Uitgaande van de NIBUD-basisnorm heeft 9% van de huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen te maken met een betaalbaarheidsrisico. Als het Niet-Veel-Maar-Toereikend-budget van het SCP als uitgangspunt worden aangehouden, dan heeft 15% van de huishoudens in de Stadsregio Arnhem Nijmegen te maken met een betaalbaarheidsrisico.

2. Is het probleem van de betaalbaarheid van het wonen van dien aard dat het met urgentie moet worden aangepakt? Dit is duidelijk een bestuurlijke/politieke keuze. De problematiek is daarvoor in kaart gebracht.

3. Is het wenselijk om de aanpak van de betaalbaarheid van het wonen te concentreren op de huursector? Ook dit is een bestuurlijke/politieke keuze. Relevant daarbij is het inzicht uit dit rapport dat 30% van de huurders en 4% van de eigenaar-bewoners te maken heeft met een betaalbaarheidsrisico.

4. Is het gewenst om de prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties op korte termijn te actualiseren op het punt van de benodigde kernvoorraad? Relevant in dit kader is het ‘Advies Bestuursadviescommissie discussie betaalbaarheid’ dat in maart 2014 is opgesteld door Aedes en waarmee 94% van de corporaties heeft ingestemd. Het advies beschrijft de inzet van de corporaties ten aanzien van het vraagstuk van de betaalbaarheid. Daarbij is het standpunt van Aedes als volgt:  ‘Wij vinden de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van het wonen voor de doelgroep een gezamenlijke verantwoordelijkheid van huurders, corporaties en overheid.  Corporaties zorgen hierbij voor voldoende goede betaalbare woningen.  Het rijk legt helder vast wat voor de doelgroep betaalbaar is en brengt de betaalbaarheid van deze groep voor woningen onder de aftoppingsgrens tot stand via de huurtoeslag.  Corporaties en gemeenten leggen in de prestatieafspraken minimaal vast hoeveel woningen onder de aftoppingsgrens er in die gemeente moeten zijn (gezien de omvang van het huidige aanbod en de huidige vraag) én of deze bestaande woningen van voldoende kwaliteit zijn. Daarbij wordt ook gekeken naar het aanbod tot de liberalisatiegrens en, in sommige regio’s, het aanbod aan woningen voor middeninkomens.  Corporaties maken zichtbaar wat de consequenties van keuzes zijn voor lagere woonlasten, meer beschikbaarheid of hogere kwaliteit. Uitgangspunt daarbij is een bedrijfsmodel waarbij de verantwoordelijkheden van corporaties voor de doelgroep ook op langere termijn kunnen worden gerealiseerd.  Met de huurders stemmen corporaties de keuzes van de inzet van middelen en de omvang en kwaliteit van de woningvoorraad af.  Samen met in ieder geval het rijk en de Woonbond, gaan corporaties onderzoeken wat de effecten zijn van de opwaartse spiraal van verhuurdersheffing, hogere huren, hogere uitgaven huurtoeslag, nog hogere verhuurdersheffing etc. en hoe een toekomstbestendig bestel ontstaat waarin de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en de kwaliteit voor huishoudens blijvend kan worden gegarandeerd.’


53

5. Is het vanuit woonlastoptiek wenselijk om sterker te sturen in het verdelen van schaarste? Bij de verhuur van sociale huurwoningen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen wordt veelal de eis gehanteerd dat het inkomen onder de EU-grens moet liggen. In sommige gevallen worden nadere inkomenseisen gehanteerd, maar dat gebeurt niet vaak. Voorheen was het in Nederland meer regel dan uitzondering dat corporaties bij de woningtoewijzing gebruik maakten van een veel scherpere / uitgebreide huur-inkomenstabel. Naast het hanteren van betaalbaarheidsnormen bij het toewijzen van woningen kunnen woningzoekenden ook beter geïnformeerd worden over de woonlasten die zij kunnen verwachten. Dit zodat ze zelf een meer bewuste woningkeuze kunnen maken. Een mogelijkheid hiervoor is betere voorlichting in de advertenties van woningen op het woonruimteverdeelsysteem. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen vindt de woonruimteverdeling plaats via de website Entree.nu.

6. Moet bij het rijk aangedrongen worden op het invoeren van inkomensafhankelijke huren? 30% van de huurders in de stadsregio heeft te maken met een betaalbaarheidsrisico en dat zijn er 42.000. Zij zouden mogelijk geholpen zijn als zij een lagere huur zouden betalen. Daarbij rijzen er twee vragen:  In welke mate helpt een lagere huur? Het SCP hanteert in het kader van de armoedemonitor een normhuur die voor een alleenstaande rond de €360 ligt (prijspeil 2012). In hoofdstuk 4 is weergegeven dat de bijstandsgroep gemiddeld een brutohuur betaalt van €460, de huurtoeslaggerechtige doelgroep een huur van €449 en de secundaire groep een huur van €473. De werkelijke huurlasten liggen dus fors boven de SCPnormhuur. Op grond hiervan mag worden aangenomen dat er theoretisch gezien een behoorlijke reductie van het betaalbaarheidsrisico kan worden gerealiseerd, als huurders met een betaalbaarheidsrisico in een goedkopere huurwoning zouden wonen.  Zijn er voldoende goedkope huurwoningen beschikbaar? Tabel 7.1:

Stadsregio Arnhem Nijmegen. Bewoning van de huurvoorraad naar inkomensgroepen, 2012. (rode arcering = goedkope scheefheid)

< €366 €366 - €524 €524 - €561 €561 - €664 >€664

Bijstandsgroep 2.800 7.900 700 1.500 800

Totaal 13.700 Bron: WoON2012, bewerking Companen.

Huurtoeslagg erechtige doelgroep 10.400 29.100 4.000 5.300 1.800

Niethuurtoeslagg erechtige doelgroep 6.500 19.600 3.500 3.500 2.700

Midden inkomens 3.300 7.800 1.600 3.300 2.000

Hogere inkomens 1.600 11.500 2.200 4.900 5.500

Totaal 24.600 75.900 12.000 18.500 12.800

50.600

35.800

18.000

25.700

143.800

Er zijn in de Stadsregio Arnhem Nijmegen tussen de 36.000 en 37.000 huurders die goedkoop scheef wonen (rode arcering in tabel 7.1.); in principe zouden deze huishoudens een hogere huur kunnen betalen of zij kunnen zich een koopwoning veroorloven. Verder worden er ruim 26.000 huurwoningen (oranje arcering in tabel 7.1.) onder de eerste aftoppingsgrens van €524 (prijspeil 2012) bewoond door de niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep. Dit is de groep die wel tot de EU-doelgroep wordt gerekend, maar geen huurtoeslag kan ontvangen.


54

In beginsel is dit een groep die theoretisch gezien wel een wat hogere huur zou kunnen betalen dan €524. Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat er in principe voldoende goedkope huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens beschikbaar zijn om het betaalbaarheidsrisico op te lossen. Het is dus de kunst om ervoor te zorgen dat de goedkopere huurwoningen ook daadwerkelijk terecht komen bij de huurders die dat het hardst nodig hebben.

7. Is het treffen van energiebesparende maatregelen te zien als een directe oplossing voor het betaalbaarheidsprobleem of als een duurzame investering? Energie besparende maatregelen leiden tot lagere energielasten. Wanneer de maatregelen in de huur worden doorbelast of leiden tot een hoger hypotheek (voor zover dat mogelijk is) leiden de maatregelen niet tot lagere woonlasten. Uiteraard is dit in de toekomst afhankelijk van de stijging van zowel de huurlasten, de hypotheekrente en de energielasten.

8. Heeft het effect om de uitgaven voor reinigingsrecht, afvalstoffenheffing en rioolheffing te verlagen? De grootte van het effect lijkt beperkt, want in aanmerking moet worden genomen dat de bijstandsgroep al recht heeft op compensatie voor deze kosten. Bovendien moet in aanmerking worden genomen dat deze kosten slechts 2% uitmaken van de totale uitgaven van een huishouden. NB. Het nieuwe gemeentebestuur van Nijmegen heeft besloten om de afvalstoffenheffing te laten vervallen (voordeel voor huurders) en te verwerken in de OZB-heffing (nadeel voor eigenaarbewoners).

9. Wat is het effect van interventies met betrekking tot het betaalgedrag van nonchalante betalers en spenders? In het kader van de schuldhulpsanering zijn gemeenten actief om consumenten met een betalingsachterstand te begeleiden. Ook hebben veel corporaties in de afgelopen jaren hun inspanningen op het gebied van incasso geïntensiveerd. In toenemende mate dringt het besef door dat het raadzaam is om een aanpak te ontwikkelen voor vroegsignalering en preventie van schulden. Recent is hiervoor door het rijk de site effectieveschuldhulp.nl gelanceerd. Daarin worden succesvolle voorbeelden en aanpakken gepresenteerd.

10. Hoe kan de eigen kracht van bewoners worden gemobiliseerd, zodat zij minder te maken hebben met een betaalbaarheidsrisico? Ook de consument kan bij financiële problemen zelf iets doen aan zijn / haar situatie. Hierbij kan gedacht worden aan het volgende: op zoek gaan naar aanbiedingen, funshoppen verminderen, impulsaankopen vermijden, op zoek gaan naar een goedkopere zorgleverancier, energieleverancier, verzekeringsmaatschappij, telefoonmaatschappij, etc. Stuk voor stuk zijn dit zaken die het uitgavenpatroon flink kunnen beïnvloeden. De gedachte hierbij is dat een consument die zelf of met hulp uit zijn eigen netwerk, zorgvuldiger omgaat met zijn uitgaven, structureel minder te maken krijgt met betalingsproblemen. Gerichte voorlichting kan worden ingezet om de eigen kracht te mobiliseren.


55

Bijlage 1: Factsheets gemeenten Factsheet gemeente Arnhem Tabel: Inkomensverdeling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Arnhem

Stadsregio Arnhem-Nijmegen

Abs

%

Abs

5.300

8

17.200

5%

Huurtoeslaggerechtige doelgroep Niet-huurtoeslaggerechtige doelgroep Middeninkomens

18.300

27

72.200

23%

13.100

19

61.600

19%

8.900

13

42.100

13%

Hogere inkomens

22.700

33

124.200

40%

Totaal

68.300

100

317.300

100%

Bijstandsniveau

%

Bron: RIO 2011, WoON2012, bewerking Companen. Tabel: Huishoudens met betaalbaarheidsrisico o.b.v. het NVMT-budget naar leeftijd, 2012 Huur

Koop

Totaal

< 35 jaar 35-64 jaar 65 jaar

33% 38% 26%

6% 5% 3%

21% 19% 19%

Totaal

33%

5%

19%

(N) Bron: WoON2012, bewerking Companen.

13.240

Tabel: huishoudens met betaalbaarheidsrisico o.b.v. het NVMT-budget naar huishoudenstype, 2012 Alleenstaand Paar Gezin Eenouder gezin Totaal Bron: WoON2012, bewerking Companen.

Huur

Koop

Totaal

44% 15% 23% 36%

9% 3% 3% 14%

36% 8% 8% 33%

33%

5%

19%

Tabel: huishoudens met betaalbaarheidsrisico o.b.v. het NVMT-budget naar huurprijs (prijsgrenzen 2012), 2012

Tabel: samenstelling voorraad corporaties naar prijsklasse

Huur Tot €561 €561 tot €664 Vanaf €664

35% 27% 34%

Totaal Bron: WoON2012, bewerking Companen.

33%

Huur corporaties Tot €561 €561 tot €664 Vanaf €664

91% 6% 3%

Totaal Bron: CFV regiorapportage 2012

100%

Tabel: Inkomensverdeling naar eigendomsvorm, 2012 (rode arcering = goedkope scheefheid) Huur corporatie

Huur particulier

Koop

Totaal

77% 9% 14%

51% 13% 36%

27% 15% 58%

53% 13% 34%

100%

100%

100%

100%

EU-doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens Bron: RIO 2011.


56

Factsheet gemeente Beuningen Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Beuningen


Abs

%

Abs

400

4%

17.200

5%


2.400

23%

72.200

23%

1.500

14%

61.600

19%

1.300

13%

42.100

13%

Hogere inkomens

4.700

46%

124.200

40%

10.300

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

Totaal

%


Koop

Totaal


24% 27% 22%

3% 4% 3%

13% 10% 12%

Totaal

24%

3%

11%


1180

Tabel: huishoudens met betaalbaarheidsrisico o.b.v. het NVMT-budget naar huishoudenstype, 2012 Huur

Koop

Totaal

Alleenstaand Paar Gezin Eenouder gezin

32% 11% 16% 28%

7% 2% 3% 9%

23% 5% 5% 21%


24%

3%

11%




23% 26% 33%


24%


95% 3% 2%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

69% 11% 20%

42% 11% 47%

25% 14% 61%

39% 14% 48%

100%

100%

100%

100%



57

Factsheet gemeente Doesburg Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Doesburg


Abs

%

Abs

200

5%

17.200

5%


1.200

25%

72.200

23%

1.100

23%

61.600

19%

500

10%

42.100

13%

Hogere inkomens

1.800

37%

124.200

40%

Totaal

4.800

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

%


Koop

Totaal


30% 33% 28%

4% 4% 4%

18% 14% 16%

Totaal

31%

4%

15%


780


Koop

Totaal


44% 16% 8% 40%

9% 3% 3% 9%

33% 7% 6% 31%


31%

4%

15%




30% 29% 39%


31%


95% 5% 0%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

74% 9% 17%

51% 15% 34%

26% 19% 56%

49% 16% 35%

100%

100%

100%

100%



58

Factsheet gemeente Duiven Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Duiven


Abs

%

Abs

400

4%

17.200

5%


1.900

18%

72.200

23%

1.900

19%

61.600

19%

1.300

13%

42.100

13%

Hogere inkomens

4.900

47%

124.200

40%

10.400

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

Totaal

%


Koop

Totaal


26% 29% 24%

3% 4% 3%

13% 10% 12%

Totaal

27%

3%

11%


1.110


Koop

Totaal


36% 12% 18% 31%

7% 2% 2% 9%

23% 5% 5% 22%


27%

3%

11%




26% 29% 36%


27%


86% 13% 1%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

75% 9% 16%

45% 13% 42%

22% 13% 65%

38% 13% 49%

100%

100%

100%

100%



59

Factsheet gemeente Groesbeek Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Groesbeek


Abs

%

Abs

200

3%

17.200

5%


2.100

28%

72.200

23%

1.300

17%

61.600

19%

1.000

13%

42.100

13%

Hogere inkomens

3.000

39%

124.200

40%

Totaal

7.600

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

%


Koop

Totaal


28% 31% 26%

4% 4% 3%

13% 10% 12%

Totaal

28%

4%

11%


850


Koop

Totaal


40% 15% 8% 37%

8% 2% 3% 8%

24% 5% 4% 22%


28%

4%

11%




28% 27% 36%


28%


95% 5% 0%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

74% 9% 17%

46% 11% 43%

28% 13% 60%

45% 13% 42%

100%

100%

100%

100%



60

Factsheet gemeente Heumen Tabel: Inkomensverderling gemeente en stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Heumen


Abs

%

Abs

100

2%

17.200

5%


1.300

20%

72.200

23%

1.100

16%

61.600

19%

800

12%

42.100

13%

Hogere inkomens

3.400

50%

124.200

40%

Totaal

6.700

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

%


Koop

Totaal


21% 24% 20%

3% 3% 3%

12% 9% 11%

Totaal

22%

3%

10%


670


Koop

Totaal


31% 11% 6% 29%

6% 2% 2% 6%

22% 5% 4% 20%


22%

3%

10%




21% 21% 28%


22%


97% 3% 0%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

71% 11% 18%

43% 13% 44%

22% 12% 65%

35% 12% 53%

100%

100%

100%

100%

EU-doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens Bron: WoON2012, bewerking Companen.


61

Factsheet gemeente Lingewaard Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Lingewaard


Abs

%

Abs

Bijstandsniveau

1.200

6%

17.200

5%


3.800

21%

72.200

23%

3.100

17%

61.600

19%

2.300

12%

42.100

13%

Hogere inkomens

8.100

44%

124.200

40%

18.500

100%

317.300

100%

Totaal

%


Koop

Totaal


25% 27% 23%

4% 4% 3%

13% 10% 12%

Totaal

25%

3%

11%


1970


Koop

Totaal


33% 11% 17% 29%

7% 2% 3% 9%

23% 5% 5% 21%


25%

3%

11%




24% 27% 34%


25%


96% 4% 0%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

75% 9% 16%

35% 9% 56%

28% 15% 58%

40% 14% 46%

100%

100%

100%

100%



62

Factsheet gemeente Millingen a.d. Rijn Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Millingen a.d. Rijn


Abs

%

Abs

Bijstandsniveau

200

7%

17.200

5%


700

28%

72.200

23%

300

12%

61.600

19%

400

16%

42.100

13%

Hogere inkomens

900

38%

124.200

40%

2.500

100%

317.300

100%

Totaal

%


Koop

Totaal


27% 30% 25%

4% 4% 3%

16% 13% 15%

Totaal

28%

4%

14%


350


Koop

Totaal


39% 14% 7% 36%

8% 2% 3% 8%

31% 7% 5% 29%


28%

4%

14%




27% 26% 35%


28%


95% 5% 0%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

75% 9% 16%

43% 5% 52%

29% 18% 53%

44% 16% 40%

100%

100%

100%

100%



63

Factsheet gemeente Montferland Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Montferland


Abs

%

Abs

800

6%

17.200

5%


3.800

27%

72.200

23%

2.300

16%

61.600

19%

1.900

14%

42.100

13%

Hogere inkomens

5.200

37%

124.200

40%

14.000

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

Totaal

%


Koop

Totaal


29% 32% 27%

4% 4% 3%

15% 12% 14%

Totaal

30%

4%

13%


1800


Koop

Totaal


39% 13% 20% 34%

8% 3% 3% 11%

27% 6% 6% 25%


30%

4%

13%




28% 32% 40%


30%


81% 12% 7%


100%

Tabel: Inkomensverdeling naar eigendomsvorm, 2012 Huur corporatie

Huur particulier

Koop

Totaal

73% 10% 17%

45% 8% 47%

35% 14% 51%

47% 14% 39%

100%

100%

100%

100%



64

Factsheet gemeente Mook en Middelaar Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Mook en Middelaar


Abs

%

Abs

Bijstandsniveau

200

5%

%

17.200

5%


600

18%

72.200

23%

500

14%

61.600

19%

400

12%

42.100

13%

Hogere inkomens

1.700

51%

124.200

40%

Totaal

3.400

100%

317.300

100%


Koop

Totaal


22% 25% 21%

3% 3% 3%

10% 8% 9%

Totaal

23%

3%

9%


300


Koop

Totaal


32% 12% 6% 30%

6% 2% 3% 6%

19% 4% 3% 17%


23%

3%

9%




28% 32% 40%


30%


94% 6% 0%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

75% 10% 15%

45% 15% 40%

24% 12% 64%

36% 12% 52%

100%

100%

100%

100%



65

Factsheet gemeente Nijmegen Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Nijmegen


Abs

%

Abs

4.800

7%

17.200

5%


17.700

25%

72.200

23%

15.500

22%

61.600

19%

9.100

13%

42.100

13%

Hogere inkomens

24.300

34%

124.200

40%

Totaal

71.400

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

%


Koop

Totaal


31% 37% 25%

6% 4% 3%

19% 17% 16%

Totaal

32%

5%

17%


12.360


Koop

Totaal


43% 14% 22% 34%

9% 3% 3% 14%

31% 7% 7% 29%


32%

5%

17%




33% 26% 32%


32%


88% 9% 3%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

74% 9% 17%

46% 13% 41%

27% 14% 59%

52% 13% 35%

100%

100%

100%

100%



66

Factsheet gemeente Overbetuwe Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Overbetuwe


Abs

%

Abs

600

3%

17.200

5%


3.700

20%

72.200

23%

2.900

16%

61.600

19%

2.400

13%

42.100

13%

Hogere inkomens

8.500

47%

124.200

40%

18.100

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

Totaal

%


Koop

Totaal


23% 26% 21%

3% 3% 3%

13% 10% 12%

Totaal

24%

3%

11%


2050


Koop

Totaal


32% 10% 16% 28%

7% 2% 2% 9%

23% 5% 5% 21%


24%

3%

11%




23% 26% 32%


24%


90% 7% 3%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

69% 11% 20%

46% 12% 42%

24% 13% 63%

38% 14% 48%

100%

100%

100%

100%



67

Factsheet gemeente Renkum Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Renkum


Abs

%

Abs

600

4%

17.200

5%


2.700

19%

72.200

23%

2.600

18%

61.600

19%

1.900

14%

42.100

13%

Hogere inkomens

6.500

45%

124.200

40%

14.300

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

Totaal

%


Koop

Totaal


25% 28% 23%

4% 4% 3%

12% 10% 11%

Totaal

26%

3%

11%


1570


Koop

Totaal


35% 11% 18% 30%

7% 2% 3% 9%

22% 5% 5% 21%


26%

3%

11%




25% 28% 35%


26%


83% 14% 3%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

74% 11% 15%

44% 16% 40%

25% 13% 62%

39% 14% 47%

100%

100%

100%

100%



68

Factsheet gemeente Rheden Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Rheden


Abs

%

Abs

700

4%

17.200

5%


4.800

24%

72.200

23%

4.100

21%

61.600

19%

2.700

13%

42.100

13%

Hogere inkomens

7.600

38%

124.200

40%

19.900

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

Totaal

%


Koop

Totaal


29% 32% 27%

4% 4% 3%

18% 14% 16%

Totaal

30%

4%

15%


2900


Koop

Totaal


39% 13% 20% 34%

8% 3% 3% 11%

31% 6% 7% 29%


30%

4%

15%




28% 32% 40%


30%


93% 6% 1%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

73% 10% 17%

52% 11% 37%

28% 15% 57%

47% 14% 39%

100%

100%

100%

100%



69

Factsheet gemeente Rijnwaarden Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Rijnwaarden


Abs

%

Abs

200

5%

17.200

5%


1.100

24%

72.200

23%

800

18%

61.600

19%

800

17%

42.100

13%

Hogere inkomens

1.700

36%

124.200

40%

Totaal

4.700

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

%


Koop

Totaal


28% 31% 26%

4% 4% 3%

18% 14% 16%

Totaal

29%

4%

15%


680


Koop

Totaal


41% 15% 8% 38%

8% 2% 3% 8%

33% 7% 6% 31%


29%

4%

15%




28% 27% 36%


29%

Huur corporaties Tot €561 €561 tot €664 Vanaf €664 Totaal Bron: CFV regiorapportage 2012

Tabel: Inkomensverdeling naar eigendomsvorm, 2012 (rode arcering = goedkope scheefheid) Huur corporatie Huur particulier EU-doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens

86% 11% 3% 100%

Koop

Totaal

71% 12% 17%

64% 8% 28%

33% 17% 50%

46% 17% 37%

100%

100%

100%

100%

Bron: RIO 2011.


70

Factsheet gemeente Rozendaal Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Rozendaal


Abs

%

Abs

Bijstandsniveau

0

0%

%

17.200

5%


0

0%

72.200

23%

0

0%

61.600

19%

0

0%

42.100

13%

Hogere inkomens

500

100%

124.200

40%

Totaal

500

100%

317.300

100%


Koop

Totaal


0% 0% 0%

0% 0% 0%

0% 0% 0%

Totaal

0%

0%

0%

(N) Bron: WoON2012, bewerking Companen. Tabel: huishoudens met betaalbaarheidsrisico o.b.v. het NVMT-budget naar huishoudenstype, 2012 Huur

Koop

Totaal


0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 0%


0%

0%

0%




0% 0% 0%


0%


96% 2% 2%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

-

-

-

17% 17% 67%

-

-

-

100%



71

Factsheet gemeente Ubbergen Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Ubbergen


Abs

%

Abs

Bijstandsniveau

300

6%

%

17.200

5%


800

20%

72.200

23%

700

17%

61.600

19%

500

12%

42.100

13%

Hogere inkomens

1.900

45%

124.200

40%

Totaal

4.200

100%

317.300

100%


Koop

Totaal


27% 30% 25%

4% 4% 3%

12% 9% 11%

Totaal

28%

4%

10%


400


Koop

Totaal


39% 14% 7% 36%

8% 2% 3% 8%

22% 5% 4% 20%


28%

4%

10%




27% 26% 35%


28%


95% 4% 1%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

69% 10% 21%

54% 12% 34%

31% 8% 62%

44% 12% 44%

100%

100%

100%

100%



72

Factsheet gemeente Westervoort Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Westervoort


Abs

%

Abs

300

5%

17.200

5%


1.300

20%

72.200

23%

1.200

19%

61.600

19%

900

14%

42.100

13%

Hogere inkomens

2.700

42%

124.200

40%

Totaal

6.400

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

%


Koop

Totaal


26% 29% 24%

4% 4% 3%

15% 12% 13%

Totaal

26%

4%

13%


840


Koop

Totaal


38% 14% 7% 35%

8% 2% 3% 7%

28% 6% 5% 26%


26%

4%

13%




26% 25% 33%


26%

Huur corporaties Tot €561 €561 tot €664 Vanaf €664 Totaal Bron: CFV regiorapportage 2012

Tabel: Inkomensverdeling naar eigendomsvorm, 2012 (rode arcering = goedkope scheefheid) Huur corporatie Huur particulier EU-doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens

90% 8% 2% 100%

Koop

Totaal

70% 9% 21%

44% 16% 40%

24% 16% 61%

42% 14% 44%

100%

100%

100%

100%

Bron: RIO 2011.


73

Factsheet gemeente Wijchen Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Wijchen


Abs

%

Abs

600

4%

17.200

5%


3.800

23%

72.200

23%

2.800

17%

61.600

19%

2.200

13%

42.100

13%

Hogere inkomens

7.500

44%

124.200

40%

16.900

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

Totaal

%


Koop

Totaal


25% 28% 23%

4% 4% 3%

13% 10% 12%

Totaal

26%

4%

11%


1.930


Koop

Totaal


35% 11% 18% 30%

7% 2% 3% 10%

23% 5% 5% 21%


26%

4%

11%




25% 28% 35%


26%


86% 12% 2%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

75% 9% 16%

47% 12% 41%

26% 14% 60%

41% 13% 46%

100%

100%

100%

100%



74

Factsheet gemeente Zevenaar Tabel: Inkomensverderling gemeente en Stadsregio Arnhem-Nijmegen Gemeente Zevenaar


Abs

%

Abs

800

6%

17.200

5%


2.700

19%

72.200

23%

2.900

21%

61.600

19%

2.200

15%

42.100

13%

Hogere inkomens

5.500

39%

124.200

40%

14.100

100%

317.300

100%

Bijstandsniveau

Totaal

%


Koop

Totaal


27% 30% 25%

4% 4% 3%

13% 11% 12%

Totaal

28%

4%

12%


1660


Koop

Totaal


37% 12% 19% 32%

8% 2% 3% 10%

23% 5% 5% 22%


28%

4%

12%




26% 30% 37%


28%


89% 8% 3%


100%


Huur particulier

Koop

Totaal

73% 11% 16%

54% 14% 32%

28% 17% 55%

44% 15% 40%

100%

100%

100%

100%

EU-doelgroep Middeninkomens Hogere inkomens Bron: RIO 2011


75

Bijlage 2: Spreiding koopquote en woonquote Tabel: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Spreiding van koopquote van zelfstandig wonende eigenaren naar huishoudenstype, 2012 < 20% 20-40% 40-60% 60-80% >80% Totaal alleen + lager/middel 34% 53% 7% 2% 4% 100% onderwijs + <50 jaar alleen + lager/middel 45% 33% 7% 10% 5% 100% onderwijs 50-64 jaar alleen + lager/middel 76% 16% 4% 0% 4% 100% onderwijs + >65 jaar alleen + hoger onderwijs + 42% 51% 3% 2% 2% 100% <50 jaar alleen + hoger onderwijs + 71% 14% 8% 4% 5% 100% >50 jaar paar + lager/middel/hoger 76% 18% 4% 0% 2% 100% onderwijs + >50 jaar 1-ouder + lager/middel 44% 56% 0% 0% 0% 100% onderwijs + <35 jaar 1-ouder + lager/middel 65% 26% 5% 0% 4% 100% onderwijs + >35 jaar gezin + lager onderwijs + 77% 18% 2% 2% 1% 100% <65 jaar gezin + middel onderwijs 70% 25% 2% 2% 1% 100% gezin + hoger onderwijs 75% 23% 2% 0% 0% 100% (1-ouder)gezin + >65 jaar 82% 14% 4% 0% 0% 100% paar + lager/middel/hoger 62% 34% 4% 0% 1% 100% onderwijs + <50 jaar 1-ouder + hoger onderwijs 58% 31% 2% 9% 0% 100% Totaal 68% 25% 4% 1% 2% 100% Bron: WoON2012, bewerking Companen. Tabel: Stadsregio Arnhem Nijmegen. Spreiding van woonquote van zelfstandig wonende eigenaren naar huishoudenstype, 2012 < 20%

20-40%

40-60%

60-80%

>80%

Totaal

9%

67%

13%

5%

6%

100%

20%

49%

8%

9%

14%

100%

40%

41%

10%

5%

4%

100%

19%

61%

14%

3%

3%

100%

39%

43%

6%

3%

9%

100%

48%

40%

8%

2%

2%

100%

0%

44%

56%

0%

0%

100%

22%

55%

18%

1%

4%

100%

43%

45%

7%

3%

2%

100%

41% 48% 64% 39%

49% 47% 27% 52%

6% 4% 8% 7%

2% 1% 0% 2%

2% 0% 0% 0%

100% 100% 100% 100%

25% Totaal 40% Bron: WoON2012, bewerking Companen.

58% 47%

6% 8%

7% 3%

4% 2%

100% 100%

alleen + lager/middel onderwijs + <50 jaar alleen + lager/middel onderwijs 50-64 jaar alleen + lager/middel onderwijs + >65 jaar alleen + hoger onderwijs + <50 jaar alleen + hoger onderwijs + >50 jaar paar + lager/middel/hoger onderwijs + >50 jaar 1-ouder + lager/middel onderwijs + <35 jaar 1-ouder + lager/middel onderwijs + >35 jaar gezin + lager onderwijs + <65 jaar gezin + middel onderwijs gezin + hoger onderwijs (1-ouder)gezin + >65 jaar paar + lager/middel/hoger onderwijs + <50 jaar 1-ouder + hoger onderwijs


76

Datum uw brief

Recommend Documents