Dana Investasi Real Estate (DIRE)
Surabaya, 25 Mei 2016
Pengertian DIRE 1. DIRE adalah wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan Real Estat dan atau kas dan setara kas 2. DIRE berinvestasi pada: a. Aset Real Estat (tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya) paling kurang 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB); b. Aset Real Estat dan Aset yang berkaitan dengan Real Estat di wilayah Indonesia (Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan atau diterbitkan oleh Perusahan Real Estat) paling kurang 80% dari NAB dengan ketentuan investasi pada Aset Real Estat paling kurang 50% dari NAB; dan/ atau c. kas dan setara kas tidak lebih dari 20% NAB. 3. DIRE dilarang berinvestasi pada: a. tanah kosong; atau b. properti yang masih dalam tahap pembangunan (tidak termasuk dekorasi ulang, perbaikan (retrofitting) dan renovasi). 4. DIRE dapat melakukan Penawaran Umum atau tidak melakukan Penawaran Umum atas Unit Penyertaannya. 5. DIRE dapat mencatatkan Unit Penyertaannya di Bursa Efek. 2
Manfaat Berkembangnya DIRE • • • • • •
Peningkatan pembangunan sektor properti Peningkatan pembangunan infrastruktur Peningkatan layanan kesehatan Peningkatan pembangunan sektor pariwisata Penurunan angka pengangguran Peningkatan potensi pendapatan daerah dari pajak hotel, restoran, hiburan, reklame, parkir, PBB dan lain-lain.
3
Skema Transaksi DIRE (Kepemilikan Langsung) A. Aliran Kas Saat Perolehan Properti Manajer Investasi
Pemegang Unit Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
Pemilik Properti
Bank Kustodian
B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Properti Manajer Investasi
Pemegang Unit Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
Penyewa Properti
Bank Kustodian
Skema Kepemilikan Langsung belum dimungkinkan karena KIK tidak dapat memiliki tanah. Berdasarkan Ps. 4, UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria hanya badan hukum dan perseorangan yang dapat memiliki tanah
4
Skema Transaksi DIRE (Kepemilikan Tidak Langsung) A. Aliran Kas Saat Perolehan Properti Manajer Investasi
Pemegang Unit Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Pemilik Properti
Bank Kustodian
B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Properti Manajer Investasi
Pemegang Unit Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Penyewa Properti
Bank Kustodian
5
Perpajakan Transaksi DIRE (Kepemilikan Tidak Langsung) A. Perpajakan Saat Perolehan Properti Manajer Investasi
Pemegang Unit Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Pemilik Properti
Bank Kustodian
I. Pajak Kepada SPC I. PPN 10% (restitusi 1 bulan) * II. BPHTB 5% II. Pajak kepada Pemilik Properti I. PPh Badan 25% dari keuntungan * * Biaya-biaya pajak sudah harus dibayar sejak awal, dimana saat itu KIK DIRE / SPC belum menerima penghasilan. * Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: percepatan restitusi PPN semula 1 tahun menjadi 1 bulan dan PPh semula final 5% menjadi non final 25% dari keuntungan.
6
Perpajakan Transaksi DIRE (Kepemilikan Tidak Langsung) B. Perpajakan Atas Hasil Dari Properti Manajer Investasi
Pemegang Unit Penyertaan
kas
KIK DIRE
kas
SPC
kas
Penyewa Properti
Bank Kustodian
Dividen kepada KIK DIRE tidak kena pajak*
Pajak atas sewa yang diterima SPC: PPh Final 10%
* Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: Pajak Penghasilan atas dividen kepada KIK DIRE yang semula 25% menjadi tidak kena pajak karena antara KIK DIRE dengan SPC dianggap merupakan satu kesatuan.
7
Perkembangan Terkini Pada tanggal 29 Maret 2016, Pemerintah telah mengeluarkan Paket Kebijakan Ekonomi XI dimana salah satunya adalah memberikan insentif bagi produk DIRE. Berikut isi dari Paket Kebijakan Ekonomi XI: • Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu yang mengatur pemberian fasilitas Pajak Penghasilan final berupa pemotongan tarif yang semula 5% menjadi 0,5% dari nilai transaksi. • Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Insentif dan Kemudahan Investasi di Daerah yang antara lain mendorong penurunan tarif BPHTB untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE dari maksimum 5% menjadi lebih rendah. • Penerbitan Peraturan Daerah bagi daerah yang berminat untuk mendukung pelaksanaan DIRE di daerahnya. • Penerapan perubahan – perubahan Paket Kebijakan Ekonomi XI menunggu penerbitan/perubahan peraturan pemerintah/daerah pelaksanaan terkait 8
Perkembangan Terkini Pada tanggal 16 Maret 2016, Otoritas Jasa Keuangan telah mengeluarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Adapun perubahan yang mendasar adalah sebagai berikut : Peraturan XI.M.1 Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan total nilai paling banyak 20 % (dua puluh persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli. POJK Nomor 19/POJK.04/2016 Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan total nilai paling banyak 45 % (empat puluh lima persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli. 8
Perbandingan Kebijakan Perpajakan DIRE Singapura Stamp duty (BPHTB)
Malaysia
Indonesia
2005-2015: Bebas Stamp Duty Sejak 31 Maret 2015: 3%
Bebas Stamp Duty
5%
PPN penjualan properti
7 %, restitusi max 6 bulan
6%
10% (restitusi 1 bln)
PPh Penjualan Properti
Bebas pajak
Bebas pajak
PPh non Final 25%
PPh pendapatan sewa
Bebas Pajak
Bebas Pajak
PPh Final 10%
PPh Dividen SPC
Bebas Pajak
Bebas Pajak
Bebas Pajak
PPh Dividen DIRE
• Resident & Non resident Individu: Bebas Pajak
• Resident & Non resident Individu: 10%
• Resident corporate: 17%
• Resident Corporate: 24%
• Non resident corporate: 10%
• Non resident corporate : 25%
Bebas Pajak
9
Perbandingan Penerimaan Pajak Asumsi: Tahun 2016 terdapat relaksasi pajak 1. Pengurangan Bea Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) saat transfer aset ke DIRE. 2. Pengurangan PPh atas pengalihan properti dari pemilik awal ke DIRE. 3. Penghapusan PPh atas dividen SPC yang diterima oleh DIRE. 4. PPN 10% dengan Percepatan Restitusi PPN menjadi 1 bulan.
Tanpa Relaksasi Nilai DIRE hanya ± Rp 400 M Penerimaan daerah 2012 dst: Rp 0 M Potensi pertumbuhan DIRE sangat kecil
Dengan Relaksasi Potensi penambahan DIRE 2016 : Rp 1,3 T Potensi penambahan DIRE 2017 : Rp 2 T Potensi penambahan DIRE 2018 : Rp 3 T Potensi penambahan DIRE 2019 : Rp 4 T Potensi penambahan DIRE 2020 : Rp 5 T Potensi pertumbuhan DIRE tinggi sehingga meningkatkan penerimaan pajak daerah yang berasal dari BPHTB Disamping itu juga ada potensi penambahan penerimaan atas pajak daerah yang berasal dari pajak hotel, pajak restoran, pajak hiburan, pajak reklame, pajak parkir dan PBB.
10
Simulasi Perbandingan Penerimaan Daerah atas BPHTB terkait DIRE
Tahun
Penerimaan BPHTB tanpa relaksasi (5%) (Rp Miliar)
Penerimaan BPHTB dengan relaksasi (1%) (Rp Miliar)
2012
20
20
2013
0
0
2014
0
0
2015
0
0
2016
0
13
2017
0
20
2018
0
30
2019
0
40
2020
0
50
11
Perkembangan DIRE di Indonesia •
Saat ini terdapat 1 (satu) DIRE, yaitu DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia – – – – – – –
•
Tanggal Efektif: 6 November 2012 Manajer Investasi: PT Ciptadana Asset Management Bank Kustodian: Standard Chartered Bank Aset: Solo Grand Mall Nilai Akuisisi Aset: Rp 356 Milyar Nilai Dana Kelolaan DIRE: Rp 534,22 Miliar per Februari 2016 Skema KIK-DIRE: Skema tidak langsung melalui Special Purpose Company (SPC)
Potensi aset DIRE di Indonesia • •
Potensi aset REITs di Indonesia ini luar biasa besar yakni sekitar 5 miliar dollar AS atau setara Rp 71 triliun (Candra Ciputra, Direktur Utama PT Ciputra Development Tbk) PT. Ciptadana Asset Management memperkirakan akan men-DIRE-kan 8 properti (dari 5 pemilik properti) dengan perkiraan total nilai sekitar Rp 4 Triliun (Paula Rianty Komarudin, PT Ciptadana Asset Management)
13
Properti Indonesia yang di-DIRE-kan di Singapura FIRST REITs 1. 2. 3. 4. 5.
Siloam Sriwijaya Siloam Hospital Purwakarta Siloam Hospital Bali Siloam Hospital TB. Simatupang Siloam Hospital Manado dan Hotel Aryaduta Manado 6. Siloam Hospital Makasar 7. Mochtar Riadi Comprehensive Cancer Centre 8. Siloam Hospital Lippo Cikarang 9. Siloam Hospital Lippo Village 10. Siloam Hospital Kebon Jeruk 11. Siloam Hospital Surabaya 12. Imperial Aryaduta Hotel and Country Club
Nilai Aset : ± 1 miliar SGD (± Rp. 10,4 triliun)
Lippo Mall Indonesian Retail (LMIR) Trust 1. 2. 3. 4. 5. 6.
7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
Sun Plaza Bandung Indah Plaza Cibubur Junction Ekalokasari Plaza Gajah Mada Plaza Mall Lippo Cikarang Plaza Semanggi Plaza Medan Fair Pluit Village Taman Mini Square Kramat Jati Indah Plaza Palembang Square Palembang Square Extention
14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Pejaten Village Binjai Supermall Lippo Mall Kemang Palembang Icon Lippo Plaza batu Mal WTC Matahari Metropolis Town Square Depok Town Square Java Supermall Malang Town Square Plaza Madiun Grand Paladium Medan Lembang Square
Nilai Aset : ± 1,84 miliar SGD (± Rp. 19,15 triliun) 14
Terima Kasih
15
