D66: Help Starters de Woningmarkt op
Tien concrete maatregelen die nieuwe huurders en kopers een kans geven Samenvatting De woningmarkt zit op slot. Vooral starters komen momenteel moeilijk aan een passend huis. Op de sociale huurmarkt kennen de grote steden lange wachtlijsten en op de koopmarkt is de financiering een groeiend probleem. Dat raakt de mensen die het aangaat, maar ook de woningmarkt als geheel. Het zijn juist de starters die de sleutel in handen hebben voor meer doorstroming op weg naar een gezondere woningmarkt. Als starters kunnen kopen, kunnen anderen immers verkopen. Hierdoor komt de koopmarkt op gang. Andersom kunnen nieuwkomers pas huren als bestaande huurders verhuizen naar private huur of een koophuis. De starters staan zowel aan het begin als aan het eind van de keten. Om de boel in beweging te krijgen is in het Begrotingsakkoord 2013 1 een begin gemaakt met hervormen van de woningmarkt. Maar dit is pas een eerste stap. D66 stelt in het Verkiezingsprogramma 2012 2 verdergaande hervormingen voor de hele woningmarkt voor. Deze maatregelen werken echter vooral op de lange termijn terwijl de starters van nu behoefte hebben aan concrete oplossingen. Daarom doet D66 nu al tien voorstellen om nieuwe huurders en kopers zowel fysiek als financieel meer ruimte te bieden. Allereerst door meer passende huizen beschikbaar te maken en vervolgens door te zorgen dat deze huizen ook betaalbaar zijn voor de doelgroep. Meer huizen beschikbaar 1. Bestem ongebruikte grond voor bedrijfsvastgoed als woonkavels voor startersnieuwbouw en particulier opdrachtgeverschap 2. Maak het eenvoudiger om kantoren om te zetten naar woonruimtes. 3. Laat corporaties en projectontwikkelaars in de grote steden bouwen volgens de behoefte van de groeiende groep kleinere huishoudens 4. Maak dat corporaties terugkeren naar hun kerntaak door een deel van hun bezit te verkopen, vooral aan starters. Zodat private partijen ruimte krijgen om het krappe middensegment private huur te vergroten 5. Verbreed de proef met de D66 aanpak 3 van het scheefwonen naar alle steden met wachtlijsten langer dan drie jaar Huizen beter betaalbaar 1. Schrap de overdrachtsbelasting volledig en begin met de starters 2. Sluit een startersovereenkomst tussen de AFM, DNB en banken over het verstrekken van hypotheken aan tweeverdieners met groeivooruitzichten en zelfstandige professionals zonder vast contract
De belangrijkste maatregelen: behoud van overdrachtsbelasting op 2%, meer marktconforme huur voor inkomens van 33.000 euro, vanaf 1 januari 2013 krijgen kopers alleen hypotheekrenteaftrek als ze hun schuld volledig aflossen volgens minimaal een annuitair systeem 2 D66 wil de overdrachtsbelasting geheel schrappen, te beginnen met de starters en de hypotheekrenteaftrek in 22 jaar afbouwen van 52% voor de hoogste inkomens tot 30% voor iedereen. Aflossen van hypotheken gaat voor iedereen gelden. Op de huurmarkt willen we toe naar meer marktconforme huren. 3 Zie: Initiatiefnota D66: “ weg met de Wachtlijst!” 1
3. Verlaag de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en verruim de mogelijkheden voor starters en zelfstandigen 4. Geef de koper de keuze over wel of geen erfpacht. 5. Maak executieveilingen beter toegankelijk voor particulieren 1. De wereld verandert, de woningmarkt staat stil, starters staan buitenspel Demografische en geografische verandering De samenleving is voortdurend in beweging. Door demografische ontwikkelingen als vergrijzing en ontgroening krimpt de Nederlandse bevolking vanaf 2040 en in een aantal regio’s nu al 4. Tegelijk stijgt het aantal huishoudens met ruim 1 miljoen tot 2045 omdat er steeds meer alleenstaanden en kleinere gezinnen zijn. 5 Ook geografisch is er sterke dynamiek. De trek naar de stad wordt in Nederland steeds sterker 6. Vooral in de grote steden is er daarom een tekort aan woningen. Er wordt gesproken van een opgave van 580.000 nieuwe huizen tot 2020 7. Dat betekent 58.000 nieuwbouwwoningen per jaar. De opgave verschilt sterk per regio. De woningmarkt zit in het slot Dat de Nederlandse woningmarkt op slot zit, blijkt uit vele feiten en cijfers. Het aantal woningverkopen is de afgelopen jaren afgenomen en historisch laag. Van januari tot mei werden er 42.0000 woningen verkocht. Dat is 12% minder dan dezelfde periode in 2011. 8Dat komt niet alleen door de financiële crisis en de economische recessie. De huizenprijzen zakken. Prijzen van bestaande koopwoningen 9
Zie onder meer: “Krimp op Eigen Kracht”, Hans van Mierlo Stichting, 2012 CBS Webmagazine 4 april 2011 – een miljoen huishoudens meer in 2045. http://www.cbs.nl/nlNL/menu/themas/bevolking/publicaties/artikelen/archief/2011/2011-3365-wm.htm 6 Planbureau voor de Leefomgeving – Nederland in 2040, een land van regio’s. Ruimtelijke Verkenningen 2011 7 ABF Research – Primos Prognose 2011, de toekomstige ontwikkeling van bevolking, huishoudens en woningbehoefte. September 2011 8 CBS Conjunctuurbericht 21 juni 2012. Prijsdaling bestaande koopwoningen groter. http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2012/2012-0621-m11.htm 9 CBS Conjunctuurbericht 21 juni 2012. Prijsdaling bestaande koopwoningen groter. http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2012/2012-0621-m11.htm 4 5
Ook op de huurmarkt domineert de stilstand. Het aantal verhuizingen uit een sociaal huurhuis neemt af 10 waardoor de wachtlijsten in de grote steden groeien. In Arnhem bijvoorbeeld moet men gemiddeld 10,5 jaar wachten op een corporatiewoning. In Amsterdam bedraagt de wachttijd ruim 7 jaar en in Utrecht 6,5 jaar. De wachttijd in kleinere steden als Groningen en Breda kan oplopen tot 5 jaar. 11 Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting verwacht dat wanneer de trend in op de huurmarkt doorzet mensen in grote steden soms tot 15 jaar op een woning moeten wachten.12 Nieuwbouw kan dit niet opvangen, integendeel. In 2011 zijn er 56.000 bouwvergunningen verleend, 9% minder dan in 2011 en het laagste aantal sinds 1953. 13 En als er al huizen vrijkomen, dan zijn ze voor steeds meer mensen onbetaalbaar of niet te financieren. De financiering van huizen valt droog Nederland heeft de hoogste hypotheekschuld per inwoner van de wereld. Grafiek: Hypotheekschuld per land als percentage van het BBP 14 120 100 80 60 40 20
e
us la nd R
Bu lg ar ij
ak i je Sl ow
Ita l ie
k Fr an kr ij
Be lg ie
-2 7
ui ts la nd D
EU
Sp an je
Br et Ve ag re ne ni gd e S ta te n
Ie rla nd
ro ot G
ar ke n
en en m
D
N
ed er la
nd
0
De totale schuld bedraagt inmiddels 640 miljard euro, meer dus dan wat Nederland in een jaar verdient. Dit los je alleen maar op door mensen verantwoordelijk te laten lenen en te zorgen dat schulden ook weer worden afgelost. Met het oog daarop zijn de voorwaarden bij hypotheekverstrekking de afgelopen jaren flink aangescherpt en zijn aflosvrije hypotheken niet meer mogelijk. Ook zijn er in het lenteakkoord afspraken gemaakt over aanpassing van de hypotheekrenteaftrek. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet de hypotheek worden afgelost volgens minimaal een NOS 28 mei 2012 – Weer minder sociale huurwoningen http://nos.nl/artikel/377726-weer-mindersociale-huurwoningen.html 11 Artikel ‘Geen sociale huurwoning te krijgen’, Volkskrant, vrijdag 30 juli 2010. 12 NOS 28 mei 2012 – Weer minder sociale huurwoningen http://nos.nl/artikel/377726-weer-mindersociale-huurwoningen.html 13 CBS 11 april 2012 – Aantal verleende bouwvergunningen fors gedaald http://www.cbs.nl/nlNL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2012/2012-022-pb.htm 14 European Mortgage Federation 2011 http://www.hypo.org/Content/default.asp?PageID=414 10
annuïtair aflossingsschema. Dit is nodig en verstandig beleid maar maakt het krijgen van een hypotheek voor met name starters wel moeilijker. Starters staan buitenspel Door de combinatie van bovenstaande factoren wordt een groep extra geraakt: de nieuwkomers op de woningmarkt. De krapte in de steden blokkeert hun wensen op verschillende manieren. Het huren van een sociale huurwoning in de stad waar ze werken zit er vanwege de sociale huur stagnatie met lange wachtlijsten niet in. Een betaalbaar middensegment in de vrije sector huur is bijna niet beschikbaar. En het vinden of kopen van een betaalbare koopwoning is door de in het slot gevallen koopmarkt en aangescherpte financiering haast onmogelijk. Starters staan zo grotendeels buitenspel. 2. Maatregelen om starters de woningmarkt op te helpen In aanvulling op de integrale en op de lange termijn gerichte aanpak van de woningmarkt, doet D66 daarom tien concrete voorstellen om de woonpositie van starters op de korte termijn te verbeteren. Deze maatregelen dienen twee doelen. Allereerst om meer woningen beschikbaar te krijgen voor nieuwe huurders en kopers. En ten tweede om ze beter betaalbaar en financierbaar te krijgen. I. Voorstellen voor meer beschikbare huizen voor starters 1. Bestem vastgoedgrond voor woonkavels. Gemeenten hebben de afgelopen jaren veel grond aangekocht met als doel er kantoren, winkels of bedrijventerreinen op te zetten. Na het instorten van de vastgoedmarkt ligt veel van deze grond braak. Dit gebrek aan inkomsten kost de gemeenten geld maar de mogelijkheden om de bestemming van de grond te wijzigen zijn beperkt. D66 stelt daarom voor dat hiervoor geschikte stukken ongebruikte grond worden benut als woonkavels met een lagere grondprijs. Hier kan dan nieuwbouw voor starters plaatsvinden, mogelijk zelfs via (collectief) particulier opdrachtgeverschap zoals in Almere heel succesvol is. 2. Transformeer kantoorpanden. In Nederland staat 14% van de kantoren leeg. Dat is bijna 7 miljoen vierkante meter. Door meer kantoren te transformeren in woonruimtes snijdt het mes aan twee kanten. Meer woningen en minder lege kantoren. Hiervoor moet het hergebruik makkelijker gemaakt worden, door bestemmingsplannen flexibeler te maken, soepeler met het bouwbesluit om te gaan en wettelijke minima voor bijvoorbeeld geluid als algemeen uitgangspunt te hanteren. 3. Bouw volgens de nieuwe behoefte. De maatschappelijke, demografische en geografische veranderingen hebben geleid tot een nieuwe woon- en dus bouwbehoefte. Namelijk kleinere en goedkopere woningen voor kleinere gezinnen en eenpersoonshuishoudens. Dan moeten deze wel gebouwd worden. En dit gebeurt nu onvoldoende, zowel kwantitatief als kwalitatief. In plaats van een verplicht aandeel sociale huur zoals in sommige steden gebeurt, is een richtpercentage starterswoningen en eenpersoonshuishoudens daarom beter. 4. Verkoop sociale huurhuizen aan starters. Woningcorporaties verkopen geregeld woningen aan hun huurders. Het zou in de grote steden goed zijn te kijken of dit heel gericht aan starters kan. Het verkopen van sociale huurhuizen schept
enerzijds financiële armslag voor woningcorporaties om hun kerntaak uit te voeren, namelijk bouwen voor lagere inkomensgroepen. Dit helpt de wachtlijsten in te korten en tegelijk komt er meer aanbod voor lagere inkomens. Daarbij wil D66 de mogelijkheid bieden om huren meer marktconform te maken. Dit houdt in dat het voor private partijen aantrekkelijker wordt om te investeren in (duurdere) huurwoningen. Dat schept ruimte voor het vergroten van een middensegment vrije sectorhuur door private partijen. De behoefte hieraan neemt juist toe op plekken waar veel expats en zelfstandige professionals wonen. 5. Verbreed de proef met de D66 aanpak van scheefwonen. D66 heeft in haar initiatiefnota “Weg met de Wachtlijst” het volgende voorgesteld: stel in gemeenten met lange wachtlijsten een inkomenstoets in. En biedt huishoudens in een sociaal huurhuis met een inkomen boven 33.000 euro de volgende keuze: verhuizen, je huurhuis kopen of marktconforme (WOZ) huur betalen. De Amsterdamse woningcorporaties, de gemeente en het ministerie doen momenteel een proef. Deze kan ook in andere steden worden gedaan. II. Voorstellen voor beter betaalbare huizen voor starters 1. Schrap de overdrachtsbelasting. Door de hypotheekrenteaftrek te hervormen ontstaan financiële middelen die het mogelijk maken om de verstorende overdrachtsbelasting geheel af te schaffen. D66 begint direct met het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Dat maakt een gemiddeld huis van €240.000 bijna €5.000 goedkoper. Voor andere kopers wordt de overdrachtsbelasting geleidelijk afgebouwd. 2. Help tweeverdieners en zelfstandige professionals op weg. Dat banken terughoudend zijn geworden met het verstrekken van hypotheken is begrijpelijk en volgens afspraak. Maar het is zover doorgeschoten dat de groeiende groep zelfstandigen zonder vast arbeidscontract (zzp-ers, freelancers, etc.) geen kans heeft op een hypotheek. Er dient een hypotheekvorm te komen die aansluit bij de moderne arbeidsmarkt. En ook tweeverdieners met groeivooruitzichten moeten een huis kunnen kopen. Daarom wil D66 dat de AFM, DNB en de banken hier afspraken over maken. 3. Pas de Nationale Hypotheekgarantie aan. D66 wil de Nationale Hypotheekgarantie zo aanpassen dat hij meer wordt gericht op starters en zelfstandigen. De NHG heeft als doel het eigen woningbezit te bevorderen. De garantie is daarin te ver doorgeschoten. Nu valt 80% van de huizen die worden verkocht onder deze garantie. D66 wil de grens van de NHG verlagen, maar de voorwaarden tegelijkertijd aanpassen zodat de regeling meer zekerheden biedt voor starters en zelfstandigen. 4. Geef de koper de keus over erfpacht. Het systeem van erfpacht zoals de gemeente Amsterdam dat kent, is niet meer van deze tijd en geeft problemen. Zo speelde vorig jaar dat een deel van de 180.000 woningen op erfpachtgrond onverkoopbaar was omdat banken door gewijzigd acceptatiebeleid en striktere hypotheekvoorwaarden geen financiering wilden verstrekken voor een huis op erfpachtgrond. Daarom wil D66 dat nieuwe kopers zelf kunnen bepalen of ze de grond kopen of onder erfpacht houden. 5. Maak executieveilingen toegankelijk. 20.000 woningeigenaren zitten in de gevarenzone en moeten misschien hun huis gedwongen verkopen. Die mensen willen alsnog een zo’n goed mogelijk prijs voor hun woning en starters zijn op
zoek naar een betaalbaar huis. Maar nu lijkt er soms sprake van kartelvorming bij de executieveilingen. Door de executiemarkt beter toegankelijk te maken voor particulieren, kan het mes aan twee kanten snijden. Een hogere prijs voor de verkoper en een betaalbare woning voor de starter. D66, KV, 25/7/2012
