Credible growth. SV PATRIMONIA in het kort

Credible growth

SV PATRIMONIA Jaarverslag 2006/2007

SV PATRIMONIA … in het kort V PATRIMONIA, S vastgoedhandelaar eursgenoteerd op de Vrije B Markt van Euronext Brussel sinds april 2007 mzet 2006/2007: O € 10 689 000 mzet 2005/2006: O € 4 215 000 ettowinst per aandeel: N € 0,57, ofwel 20% meer dan de gestelde verwachtingen bij de beursintroductie


Gegevens

SV PATRIMONIA N.V. F. Rooseveltlaan 104/10 B – 1330 Rixensart Tel: 02/652 43 99 Fax: 02/653 47 99 [email protected] www.svpatrimonia.be

Contactpersoon Vincent Schobbens Bestendig Vertegenwoordiger van de Afgevaardigd Bestuurder SAEPI N.V. [email protected] Jean-Yves Desgain

Kerncijfers

edrijfsresultaat: De stijging van het bedrijfsresultaat van € 4 215 480 naar B € 10 689 060 (+157%) is uitsluitend toe te schrijven aan de toename van de omzet. De nieuwe middelen waarover de onderneming kon beschikken dankzij de doorgevoerde kapitaalsverhoging en de uitgegeven obligatielening, hebben haar in staat gesteld om bijkomende transacties uit te voeren aan het einde van het boekjaar. Bedrijfswinst: De winst is gestegen van € 680 512 naar € 1 447 664 dankzij de bijkomende transacties die in de loop van het boekjaar werden gesloten en ondanks de stijging van de personeelskosten (bijkomende prospectiemedewerkers) en de afbetaling van de kosten die aan de beursgang verbonden waren. Nettoresultaat: Het nettoresultaat van de onderneming is meer dan verdubbeld in vergelijking met dat van boekjaar 2005/2006: het steeg van € 359 814 naar € 743 593, ondanks de toegenomen rentelasten. Dit resultaat overtreft de verwachtingen die bij de beursintroductie werden aangekondigd met 20%. Evolutie van 2003 tot 2007

Bestendig Vertegenwoordiger van de Bestuurder KÊR BVBA [email protected] Renelde Castille Administratief medewerkster [email protected] Yvette Ceuterick Telemarketing [email protected]

2004

2005

2006

2007

2004

Bedrijfsresultaat

2005

2006

2007

2004

Bedrijfswinst Boekjaar 2003/2004

Boekjaar 2004/2005

2005

2006

2007

Nettoresultaat Boekjaar 2005/2006

Boekjaar 2006/2007

Bedrijfsresultaat

€ 920 468

€ 3 924 457

€ 4 215 480

€ 10 689 060

Bedrijfswinst

€ 251 970

€ 927 555

€ 680 512

€ 1 447 664

Nettoresultaat

€ 159 142

€ 599 203

€ 359 814

€ 743 593

1


Inhoudsopgave

3 Bericht van de Afgevaardigd Bestuurder 4 Identiteit en strategie Herkomst Vastgoedhandelaar Verkavelaar Ontwikkelaar Promotor 7 De markante gebeurtenissen in 2006/2007 en de strategie voor 2008 8 De voornaamste risico’s 12

Transacties

16

SV PATRIMONIA op de Beurs

17

Beheerverslag

26

Verslag van de bedrijfsrevisoren

28 Recente gegevens 29

Raad van Bestuur

2

3


Bericht van de Afgevaardigd Bestuurder

Geachte Aandeelhouders,

begrepen waarom wij voor een

activiteit en dat we u de kans kun-

beursgang opteerden ter onder-

nen bieden om te beleggen in een

We hebben dit eerste boekjaar als

steuning van onze groei, waarom

onderneming die dicht bij u staat,

beursgenoteerde onderneming af-

wij de voorkeur gaven aan een

waarvan u de ontwikkeling makkelijk

gesloten met een belangrijke stijging

open manier van werken waarbij

kunt volgen, en waarvan u precies

van onze aandeelkoers, en dit na de

revisoren, bankiers en beleggers

weet waar ze mee bezig is dankzij

uitkering van een niet onaanzienlijk

vrije inzage zouden hebben in onze

onze regelmatige persberichten.

dividend. Het verheugt ons dat uw

gegevens, en waarom wij een

vertrouwen aldus werd beloond,

onafhankelijke bestuurder benoem-

Indien u zich aangesproken voelt

ondanks het ongunstige algemene

den: omdat wij het beroep van

door het idee om menselijke waar-

economische en financiële klimaat.

vastgoedhandelaar uitoefenen zoals

den te verzoenen met de rendabili-

slechts weinigen dit doen en wij aan

teit van uw beleggingen, stellen wij

U hebt mee de groei van een

dit wettelijke statuut de gepaste

u voor om ons verder te vergezellen

Belgische kmo ondersteund. Onze

adelbrieven wilden verlenen.

op onze weg. Dag na dag bouwen

resultaten zijn er dan ook sterk

wij verder aan de toekomst. Ons

op vooruitgegaan en overtreffen

Onze onderneming is dankzij uw

huidige succes vormt daarbij onze

duidelijk de verwachtingen die we

steun uit de schaduw getreden

allergrootste motivatie.

in ons beursintroductieprospectus

en moet haar sterke opmars de

formuleerden.

komende jaren kunnen voortzetten.

Met vriendelijke groeten,

Van een jong familiebedrijf zijn we U hebt uw vertrouwen geschonken

nu uitgegroeid tot een kmo die in

aan een dynamisch team dat actief

de Belgische vastgoedsector een

is in een wereld die niet altijd de

hoofdrol zal kunnen spelen.

beste reputatie geniet: de vastgoedsector. U hebt zich daarmee

Het verheugt ons dat we op onze

Vincent Schobbens

achter onze waarden – eerlijkheid

eigen manier een bijdrage kunnen

Bestendig Vertegenwoordiger

en striktheid – geschaard. U hebt

leveren aan de lokale economische

van de Afgevaardigd Bestuurder

4



Identiteit en strategie

Identiteit en strategie

5

Herkomst

Hun vermogen staat dan ook bloot

Ontwikkelaar

SV PATRIMONIA is een jonge en

aan het risico van een eventuele

Via zijn filiaal TETRYS houdt de

sterk groeiende vastgoedonder-

daling van de vastgoedprijzen.

groep zich ook bezig met het

neming. Sinds haar oprichting in

SV PATRIMONIA houdt gebouwen

valoriseren van gronden door het

2003 is ze boekjaar na boek-

daarentegen slechts in portefeuille

verkrijgen van bouwvergunningen.

jaar winstgevend geweest. De

gedurende de tijd die nodig is om

Dit kunnen vergunningen zijn voor

onderneming trok in april 2007

de herverkoop voor te bereiden.

huizengroepen of voor apparte-

met succes naar beurs waar ze

Op die manier is de onderneming

mentsgebouwen, wat meestal

genoteerd staat op de Vrije Markt

veel minder kwetsbaar voor een

het geval is. Deze activiteiten

van Euronext Brussel, en had bij

ongunstige evolutie van de prijzen.

worden ontwikkeld langsheen de

het afsluiten van haar boekjaar op

as van de E411-autosnelweg die

30 september 2007 de volgende

Verkavelaar

aandeelhoudersstructuur:

Deze activiteit die voorheen ook

De projecten worden naderhand

binnen SV PATRIMONIA werd uit-

overgedragen aan een bouw

geoefend, is sinds juli 2007 onder-

onderneming of een promotor.

Vastgoedhandelaar SV PATRIMONIA houdt zich voor-

gebracht in het filiaal TETRYS. De

Brussel met Luxemburg verbindt.

namelijk bezig met het verhandelen

tratierechten dankzij het wettelijk

SV PATRIMONIA is dus geen im-

onderneming verwerft terreinen die

Promotor

van vastgoed, d.w.z. de aankoop

statuut van vastgoedhandelaar dat

mokantoor dat als tussenpersoon

voornamelijk in Wallonië gelegen

In sommige gevallen is de groep

van vastgoed met het oog op

de onderneming verwierf.

optreedt voor rekening van derden,

zijn en valoriseert deze door de

via zijn filiaal TETRYS actief als

aangezien de onderneming zelf

nodige vergunningen te verwerven

vastgoedpromotor bij de uitvoering

vastgoed aankoopt en vervolgens

om ze in verschillende bouwperce-

van bouwprojecten. De verschil-

herverkoop voor een meerprijs. Bij deze activiteit komen heel wat din-

SV PATRIMONIA koopt hoofdza-

gen kijken zoals het onderverdelen

kelijk in Brussel en Waals-Brabant

weer verkoopt. SV PATRIMONIA

len te verdelen. Vaak hoort bij het

lende taken worden dan uitbesteed

van gebouwen, het herbestemmen

gebouwen aan. De meeste hiervan

is ook geen vastgoedbevak.

verkavelen van dergelijke gronden

aan landmeters, architecten, inge-

van terreinen, enz. SV PATRI-

hebben een residentiële bestem-

Dergelijke bevaks houden de aan-

ook de aanleg van een weg en de

nieurs, aannemers en teams van

MONIA kan bij de aankoop van

ming en over het algemeen blijven

gekochte goederen in portefeuille

nodige nutsvoorzieningen zoals

vakmensen. TETRYS treedt in dat

goederen gebruik maken van het

ze slechts enkele maanden in

en halen het merendeel van hun

riolering, elektriciteit, water, gas en

geval op als bouwheer en coördi-

systeem van verminderde regis-

portefeuille.

inkomsten uit de huuropbrengsten.

straatverlichting.

neert alle fasen van het proces.

6

7


De markante gebeurtenissen in 2006/2007 en de strategie voor 2008

Dit boekjaar was het jaar van de beursgang voor de onderneming. Ze is genoteerd op de Vrije Markt van Euronext Brussel sinds 17 april 2007 Haar ruimere financiële middelen

afgesloten tijdens het boekjaar. De

bouwgronden in portefeuille die

en haar toegenomen naambe-

bedrijfswinst bedraagt € 1 447 664

na het verkrijgen van de nodige

kendheid liggen aan de basis van

tegenover € 680 512 vorig boek-

bouwvergunningen zullen goed

de huidige en toekomstige groei

jaar. Er werden in totaal 22 acqui-

zijn voor een totaal bouwpotentieel

van haar resultaten.

sities gedaan en de voorraad aan

van ruim 200 huizen en 200 appar-

het einde van dit boekjaar omvat

tementen. Het bestuur voorziet de

nog 14 onroerende goederen voor

beursgang van TETRYS in de loop

een totaal bedrag van € 5 846 000.

van het eerste semester 2008 via

Perscommuniqué van 12 december 2007 SV PATRIMONIA, onderneming

een kapitaalsverhoging die schom-

in vastgoedhandel die op de Vrije

De uitbetaling van een brutodivi-

melt rond € 750 000. Er zal ook

Markt van Euronext Brussel is ge-

dend van € 0,45/aandeel in februari

een obligatielening van € 1 250 000

noteerd, behaalt voor het boekjaar

2008 zal voorgesteld worden aan

worden uitgegeven dat voor het

2006/2007, afgesloten op 30 sep-

de Algemene Vergadering van

publiek opengesteld zal worden.

tember 2007, een nettowinst van

Aandeelhouders. Dit vertegen-

Het ontwerp van prospectus zal in

€ 743 593, ofwel € 0,57/aandeel.

woordigt dus een rendement

de loop van de maand december

Dit is dus een stijging met 107%

van 8,65% ten opzichte van de

aan de CBFA worden voorgelegd.

tegenover in vergelijking met vorig

huidige koers van het aandeel.

De resultaten van de twee ven-

boekjaar en 20% beter dan wat

Het voorbije boekjaar werd

nootschappen zullen geconsoli-

voorzien werd bij het IPO. De PER

gekenmerkt door de verruiming

deerd worden voorgesteld bij de

(koers-winst verhouding) bedraagt

van de activiteiten naar residen-

afsluiting van het eerste boekjaar

9,12 op basis van de huidige

tiële projectontwikkeling door de

van TETRYS eind september

aandeelkoers.

oprichting via een partnerschap

2008. In afwachting dat het nieu-

van de vennootschap TETRYS. Dit

we filiaal een aanzienlijke bijdrage

De omzet van SV PATRIMONIA

bedrijf met een volledig volgestort

tot de resultaten levert, voorziet

bedraagt € 10 689 000 tegenover

kapitaal van € 1 000 000 is voor

het bestuur van SV PATRIMONIA

€ 4 215 000 vorig boekjaar. De

85% in handen van SV PATRIMONIA.

een winst van dezelfde orde voor

onderneming heeft 20 verkopen

TETRYS heeft tot op heden 19

volgend boekjaar.

8



De voornaamste risico’s


De onderneming is met verschillende types van risico’s geconfronteerd

9

1. Het klantenrisico

de vennootschap een goed

spanningen voor de vennoot-

voldoende inzetbaar kunnen zijn

2006 bedroeg deze ratio 1,95. De

Voor haar activiteit als

aan een kantoor toevertrouwt,

schap kan zijn.

om de schulden op korte termijn

vermindering is te wijten aan de

vastgoedhandelaar (die het

sluit ze over het algemeen een

omzetting van alle investeringskre-

gros van haar omzet genereert)

exclusiviteitsovereenkomst af

schuldeisers af te lossen.

dieten in schulden op korte termijn

richt SV PATRIMONIA zich tot

waarin ze in de mogelijkheid

De vlottende activa zijn voorname-

(rubriek 43).

een cliënteel van particulieren

voorziet om het goed zelf te

waaraan de meerderheid van

verkopen. Deze overeenkomsten

2. Het risico verbonden aan het vertrek van een sleutelpersoon

en de terugbetalingseisen van de

op klanten (kopers van verkochte

4. Het voorraadrisico

de goederen worden verkocht

worden afgesloten voor een

De heer Vincent Schobbens,

onroerende goederen) en voor-

Het beleid van de vennootschap

door immokantoren zoals

standaardduur van vier maanden.

bestendig vertegenwoordiger

raden (gebouwen en terreinen).

bestaat erin haar voorraad aan

Crescendimmo. Voor haar

lijk samengesteld uit vorderingen

van de afgevaardigd bestuurder

gebouwen snel te doen draaien

activiteit als verkavelaar zijn de

Het risico van wanbetaling is

en referentieaandeelhouder in de

Ze dekken voor 133% de schul-

om een groot aantal winstge-

klanten bouwondernemingen of

klein, want de verkoop van de

vennootschap SV PATRIMONIA,

den op korte termijn, wat een

vende transacties af te sluiten.

projectontwikkelaars.

goederen gebeurt bij een notaris,

is een sleutelpersoon van de

liquiditeitsratio is van 1,33. Deze

SV PATRIMONIA beoogt ook zich

Vincent Schobbens, die op

tegen gewaarborgde betaling. Als

structuur. De vennootschap steunt

hoge ratio betekent dat het geheel

kenbaar te maken bij meerdere

het ogenblik ook afgevaardigd

een klant afziet van het verlijden

ook op de competenties van de

van vlottende activa aanzienlijk

vastgoedkantoren om alle nodige

bestuurder is van Crescendimmo

van de akte nadat hij een koop-

heer Jean-Yves Desgain die hem

aan waarde zouden moeten ver-

voorwaarden te verenigen om

Holding N.V., doet voornamelijk

overeenkomst heeft gesloten,

bijstaat in het dagelijks beheer van

liezen vooraleer er een risico zou

deze snelle rotatie van de goede-

een beroep op de kantoren

geeft dit gewoonlijk aanleiding

SV PATRIMONIA. Het staat echter

ontstaan voor het aflossen van de

ren te waarborgen.

van deze vennootschap om de

tot een schadevergoeding die

vast dat zijn vertrek de ontwikke-

schulden op korte termijn.

goederen te herverkopen. Het

overeenstemt met het gestorte

ling van de onderneming zou aan-

risico om dit verkoopkanaal te

voorschot bij het afsluiten van

tasten, zolang er geen vervanger

Een sleutelelement hierbij is de

geen enkele zekerheid geboden

verliezen is dus miniem. Het is

deze overeenkomst (behalve

bekend zou zijn.

voorraad, waarvan we kunnen

worden over het feit dat door de

bovendien de bedoeling om

in geval van duidelijke fout van

tenuitvoerlegging van haar busi-

SV PATRIMONIA voor te stellen

de verkoper). Het is echter niet

(gemiddeld om de zes maanden),

ness plan, het voorraadniveau

aan andere immokantoren om

uitgesloten dat dit soort gebeur-

3. Het risico van liquide middelen

bevestigen dat ze zeer snel draait en bijgevolg is het risico op waar-

van SV PATRIMONIA in meer

zo zijn klantenpotentieel te

tenissen, ondanks de schadever-

De “vlottende activa” van de

devermindering op korte termijn

of minder belangrijke mate zou

kunnen verruimen. Wanneer

goeding, een bron van financiële

vennootschap zouden niet

relatief klein. Per 30 september

toenemen.

Ondanks deze inspanningen kan

10





11

5. Het risico verbonden met de omzet en aan de brutomarge

kunnen dat de vergelijking per

het bijzonder met de stedenbouw-

kochte goederen in portefeuille

Ondanks het feit dat de onderne-

op de specialisatie van zijn team,

boekjaar van de opbrengsten van

kundige aspecten. Het financiële,

blijven bijzonder kort is - gemiddeld

ming samenwerkt met experten

op zijn netwerk van zaakaan-

de vennootschap de evolutie van

sociale en dus politieke aspect van

zowat zes maanden - is het risico

zou het kunnen gebeuren dat ze

brengers en op de instroom van

De omzet van de vennootschap

de activiteiten op langere termijn

dergelijke projecten mogen ook

op een substantiële schommeling

goederen koopt met verborgen

nieuwe financiële middelen om

kan van het ene boekjaar op het

niet goed weergeeft en het zou

niet uit het oog verloren worden.

van de intrinsieke waarde van de

gebreken, zodanig dat de betaalde

een sterke positie tegenover de

andere aanzienlijk schommelen.

dus geen pertinente indicator van

Het verkrijgen of het weigeren van

gekochte goederen zeer beperkt.

prijs boven de marktprijs ligt. Ook

concurrentie in te nemen.

Tijdens de eerste drie boekjaren

haar resultaten in de toekomst

een vergunning kan in de feiten

Het inherente risico aan de activi-

al bestaan er in dergelijke geval-

werd de omzet vooral uit de

kunnen zijn.

meerdere jaren in beslag nemen,

teit is de a priori overschatting van

len verhaalmogelijkheden tegen

wat verklaart waarom er bijna sys-

de mogelijke doorverkoopwaarde

de verkoper, kunnen financiële

9. De uitzonderlijke feiten en de geschillen

tematisch gebruik wordt gemaakt

van het gekochte goed.

spanningen voor de onderneming

Voor zover het de vennootschap

door dit soort gebeurtenissen niet

bekend is, is er op heden geen

verkopen van vastgoed gehaald.

enkele dagen tot meerdere maan-

6. Het risico verbonden met het verkrijgen van een vergunning

den kan variëren. Een merkelijke

De nodige tijd om een verka-

verkavelaar loopt te beperken.

een zeer verregaande kennis van

verkopen of van de termijn om een

de onderneming, noch nu noch

vermindering van de activiteit

velingsvergunning te verkrijgen

Laatstgenoemde investeert al veel

de markt dus onontbeerlijk.

schadeloosstelling voor de annula-

in een recent verleden. Ze heeft

als vastgoedhandelaar of een

is zeer variabel, ze hangt met

energie en geld in het ondernemen

tie van de verkoop te verkrijgen.

één enkele procedure gestart

verlenging van de periode voor

name af van de specificiteit van

van de nodige stappen om een

het afsluiten van een transactie

de plaats, van de complexiteit

vergunningsaanvraag in te dienen

zou een gevoelige daling van

van het project en vooral van

(terreinopmetingen, metingen,

de bedrijfsopbrengsten kunnen

het administratief traject dat de

plannen, effectenstudies, publieke

8. Het risico verbonden met de concurrentie

teweegbrengen in een gegeven

oppervlakte en de ligging van de

enquêtes, bodemtesten, enz.).

De vennootschap concurreert

Deze transactie heeft dus tot op

boekjaar. Bovendien verschillen

bouwgrond op het sectorplan

vandaag geen enkele impact op

rechtvaardigen. De goede afloop

handelaars. Maar de meesten

het resultaat (geen doorverkoop)

de ene transactie tot de andere.

van wat vaak een echte hinder-

ervan werken alleen en er zijn er

en enkel een gunstige afloop zou

Er bestaat dus geen enkel vast

nisloop blijkt te zijn is uiteraard

weinig die zich de middelen geven

het (positief) beïnvloeden.

verband tussen de omzet en het

onzeker, rekening houdend met de

7. Het risico verbonden met de waardeschommeling van de goederen

voortdurend met talrijke vastgoed-

de winstmarges heel sterk van

bedrijfsresultaat. Het zou dus

complexiteit van de dossiers en in

Aangezien de duur dat de ge-

Iedere transactie heeft betrekking op aanzienlijke bedragen en is gespreid over een duur die van

van koopopties of koopovereen komsten met opschortende

Om dit beroep op een winst

uitgesloten worden, omwille van de

enkel geschil dat een invloed kan

clausules om de risico’s die de

gevende manier uit te oefenen is

moeilijkheid om het goed door te

uitoefenen op de activiteit van

om hun activiteit te ontwikkelen. De heer Vincent Schobbens mikt

tegen derden om een acquisitie te volbrengen ten gevolge van de uitoefening van een koopoptie waarvan de geldigheid wordt betwist.

12



Transacties

Transacties

13

Een diepgaande marktkennis is hierbij onontbeerlijk 1. Lasne

3. Ottignies - stadscentrum

Onze aandacht werd getrokken door het unieke en multifunctionele

Daar hebben we van Thomas & Piron onder het btw-stelsel (nieuwe

karakter van dit vastgoedgeheel met een totale oppervlakte van

gebouwen) het laatste deel van hun vastgoedproject gekocht, namelijk een

± 1 000 m² op ongeveer 40 aren. Op het ogenblik van de aankoop

honderdtal parkeerplaatsen, een tiental handelszaken en drie kantoorruim-

was het goed verhuurd voor een relatieve lage huur maar we kwamen

ten. Sommige elementen werden verkocht aan eindgebruikers waaronder

overeen dat het zou vrijkomen en konden het dus aan de eindgebrui-

de Gemeente en andere werden te huur aangeboden om vervolgens aan

kers verkopen. Het goed werd openbaar verkocht en wij konden het

beleggers voor te stellen die op zoek zijn naar huurrendement.

zo verwerven en vervolgens overlaten aan de Politiezone van LasneType onroerend goed: Stadscomplex met handelsruimten,

Rixensart-La Hulpe.

parkeergarages en kantoren Type onroerend goed: Prestigieuze boerderij

Kooptype:

Kooptype:

Uit de hand

Verkooptype:

Uit de hand

Verkooptype:

Uit de hand

Verkooptermijn (*):

Gegroepeerde koop en opgesplitste verkoop

Verkooptermijn (*):

169 dagen

Uit de hand

aan particulieren; eerste verkoop na 168 dagen

2. Koekelberg

4. Etterbeek

Het moest hier om de klassieke transactie van vastgoedhandelaar gaan,

Het betreft hier ook een klassieke transactie van vastgoedhandelaar,

namelijk de aankoop van een opbrengsteigendom en de doorverkoop

met name de aankoop van een gebouw in zijn geheel (van een eigenaar

ervan om het in appartementen onder te verdelen. De betonnen struc-

die graag snel wil verkopen) om het, na juridische en stedenbouwkun-

tuur en de schikking van de elementen van het gebouw waren zijn sterke

dige onderverdeling, in aparte eenheden aan de toekomstige bewoners

punten. Het werd tot slot snel in één blok aan een belegger overgelaten.

van de appartementen door te verkopen.

Type onroerend goed: Appartementsgebouw

Type onroerend goed: Woonhuis

Kooptype:

Uit de hand

Kooptype:

Verkooptype:

Uit de hand

Verkooptype: Uit de hand na uitwerking van de basisakte

Verkooptermijn (*):

142 dagen

Uit de hand om het in 4 appartementen te kunnen doorverkopen

Verkooptermijn (*): 220 dagen, met inbegrip van de wijziging van de basisakte (*) Van de koopakte tot de verkoopakte

(*) Van de koopakte tot de verkoopakte

14



Transacties

Transacties

15

5. Elsene

7. Sint-Genesius-Rode

Dit kantorengebouw bevindt zich in een uitstekend woongebied van

We hebben dit gebouw gekocht toen de sanering in de laatste fase

Elsene. We dachten het door te verkopen aan een projectontwikkelaar

was. Na de uitvoering van de opschortende clausule van sanering,

die het zou renoveren om het voor bewoning te bestemmen maar het

hebben we de koopakte verleden en, rekening houdend met de bijzon-

werd uiteindelijk door de Ligue des Familles (de Waalse tegenhanger

derheid, het goed in openbare verkoop aangeboden. Het werd definitief

van de Gezindsbond) gekocht die het als kantoorruimte zal houden.

toegewezen bij de tweede zitting van de verkoop.

Type onroerend goed: Kantoorgebouw in woongebied

Type onroerend goed: Werkplaats, showroom, appartementen

Kooptype:

Uit de hand

Kooptype:

Uit de hand

Verkooptype:

Uit de hand

Verkooptype:

Openbare verkoop

Verkooptermijn (*):

146 dagen

Verkooptermijn (*): 82 dagen

6. Kraainem

8. Anderlecht

Deze bouwgrond werd gekocht door de uitoefening van een koopoptie.

We hebben deze prachtige duplex penthouse in openbare verkoop

De koopakte werd dus pas verleden na het verkrijgen van de vergun-

gekocht in het kader van een verkoop van meerdere onroerende

ning om het in vier bouwpercelen te verkavelen. Voor de bouwgrond

goederen uit een onverdeeldheid. Het werd uiteindelijk uit de hand

was er tegelijk al een doorverkoopovereenkomst afgesloten met een

doorverkocht vóór renovatie.

bouwonderneming. Type onroerend goed: Duplex penthouse Type onroerend goed: Bouwgrond

Kooptype:

Kooptype:

Verkooptype: Uit de hand

Uit de hand

Verkooptype: Uit de hand na het verkrijgen van de verkave-

Verkooptermijn (*):

Openbare verkoop 365 dagen

lingsvergunning in 4 percelen Verkooptermijn (*): Eerste verkoop na 137 dagen en laatste verkoop na 319 dagen, met inbegrip verkrijgen verkavelingsvergunning (*) Van de koopakte tot de verkoopakte

(*) Van de koopakte tot de verkoopakte

16



SV PATRIMONIA op de Beurs

Beheerverslag

17

Jaarrekening afgesloten per 30 september 2007 5,5 5,8 5 4,75 4,5 4,25 Juni

De 1 300 000 aandelen die het volledige kapitaal van SV PATRIMONIA vertegenwoordigen, staan sinds 17 april 2007 genoteerd op de Vrije Markt van Euronext Brussel

Juli

Aug Sept Okt

Nov Dec 2008 Feb Maart Apr

Mei

Kernfeit vorig boekjaar was de uitbreiding van de

aandeel een koers van € 5,45, een

1. Commentaar over de jaarrekening

stijging met 6,9% in vergelijking

Geachte dames, Geachte heren,

ling via de oprichting met een partnerschap van het

de 300 000 aandelen die aan het

met de introductiekoers, en dit na

Overeenkomstig de wet en de statuten, hebben wij

bedrijf TETRYS. Deze vennootschap met een volledig

publiek werden aangeboden, wer-

de uitkering van een nettodividend

de eer u hierna ons beheerverslag over te maken

volgestort maatschappelijk kapitaal van € 1 000 000 is

den allemaal onderschreven. De

van € 0,38 op 14 februari 2008.

betreffende de activiteit van onze vennootschap in

voor 85% eigendom van SV PATRIMONIA. TETRYS

vrij verhandelbare aandelen verte-

Na afloop van het eerste beursjaar

de loop van het voorbije boekjaar en de jaarrekening

heeft op vandaag 19 bouwgronden in portefeuille die,

genwoordigen op dit ogenblik dus

behaalden de beleggers die bij de

afgesloten per 30 september 2007, als bijlage opge-

na het verkrijgen van de nodige vergunningen, een

slechts 23,08% van het kapitaal.

beursintroductie op de aandelen

nomen, ter goedkeuring voor te leggen.

bouwpotentieel van ruim 200 huizen en 200 apparte-

Dit percentage zal in de toekomst

hadden ingetekend, dus een ren-

Tijdens het boekjaar 2006/2007, afgesloten per 30

menten zullen vertegenwoordigen. Het bestuur plant

stijgen naarmate er kapitaalsver-

dement van in totaal zo’n 14,3%

september 2007, behaalde de vennootschap een net-

de beursgang van TETRYS in het eerste semester

hogingen worden doorgevoerd

tegenover hun aanvankelijke

towinst van € 743 593, ofwel € 0,57 per aandeel. Dit

2008 via een kapitaalsverhoging van ongeveer

waardoor de aandeelhouders-

belegging, ondanks het bijzonder

vertegenwoordigt een groei van 107% in vergelijking

€ 750 000. Er zal daarbij ook een obligatielening van

oprichters hun aandeel geleidelijk

ongunstige beursklimaat.

met het vorige jaar en een overschrijding met 20%

€ 1 250 000, waarop het publiek zal kunnen inteke-

van de gestelde verwachtingen bij het IPO.

nen, worden uitgegeven. Het ontwerp van prospectus

De effecten werden aangeboden

na de eerste notering – haalde het

aan een intekenprijs van € 5,10. De beursgang was een succes en

zullen zien verwateren. De liquiditeit van het aandeel zal hierdoor

Rekening houdend met het

verbeteren.

gemiddelde verhandelde volume

De omzet van SV PATRIMONIA bereikte € 10 689 000

activiteiten naar de residentiële projectontwikke-

werd in de loop van de maand december 2007 aan de CBFA voorgelegd.

kunnen we ervan uitgaan dat in

tegenover € 4 215 000 tijdens het vorige boekjaar. De

De aandelen worden dagelijks ver-

de loop van deze twaalf maanden

vennootschap sloot 20 verkopen af in de loop van

De resultaten van de twee vennootschappen zullen

handeld. De eerste notering werd

het equivalent van 80% van de vrij

het boekjaar. De bedrijfswinst bedroeg € 1 447 664

geconsolideerd kunnen worden voorgesteld bij de

vastgesteld op € 5,25. Tijdens de

verhandelbare aandelen in andere

tegenover € 680 512 het jaar voordien. Een totaal van

afsluiting van het eerste boekjaar van TETRYS per

12 maanden na de beursintroduc-

handen is overgegaan, wat het

22 acquisities werden afgesloten en de voorraad aan

eind september 2008.

tie schommelde de koers van het

aandeel – alle verhoudingen in

het einde van het boekjaar omvat nog 14 goederen

aandeel tussen € 4,20 en € 5,55 bij

acht genomen – verzekert van een

voor een totaalbedrag van € 5 846 000.

een dagelijks verhandeld volume

niet onaanzienlijke liquiditeit.

De betaling van een bruto dividend van € 0,45 per

van meer dan duizend aandelen.

aandeel in februari 2008 zal aan de Algemene verga-

Op 17 april 2008 – d.w.z. één jaar

dering van aandeelhouders worden voorgesteld.

18



Beheerverslag

Beheerverslag

Jaarrekening afgesloten per 30 september 2007


Activa VASTE ACTIVA Oprichtingskosten Immateriële vaste activa

30.09.2007

30.09.2006

30.09.2005

1 267 785,24

87 131,14

4 197,80

335 604,77

48 400,00

0,00

Kapitaal

0,00

0,00

0,00

Geplaatst kapitaal

Niet-opgevraagd kapitaal

Onderzoek en Ontwikkeling Andere immateriële vaste activa

0,00

Passiva EIGEN VERMOGEN

Uitgiftepremie

32 080,47

38 631,14

4 197,80

209,39

458,94

293,48

Onbeschikbare reserves

Meubilair en rollend materieel

12 772,48

16 972,80

3 553,51

Belastingvrije reserves

Leasing en soortgelijke rechten

14 164,80

18 886,40

Beschikbare reserves

4 933,80

2 313,00

Materiële vaste activa

Andere materiële vaste activa

350,81

Activa in aanbouw en vooruitbetalingen Financiële vaste activa Deelnemingen in verbonden ondernemingen

900 100,00

100,00

0,00

900 000,00

Diverse waarborgen

100,00

100,00

0,00

14 684 514,39

5 991 886,96

4 276 826,85

0,00

0,00

0,00

Handelsvorderingen Andere vorderingen

Voorraden en bestellingen in uitvoering Voorraden

5 846 677,35

2 100 612,27

574 918,51

5 846 677,35

2 100 612,27

574 918,51

Bestellingen in uitvoering 6 396 938,27

2 854 561,31

3 091 101,53

Handelsvorderingen

6 218 185,51

2 543 766,43

3 070 301,53

Andere vorderingen

178 752,76

310 794,88

20 800,00

Geldbeleggingen

971 950,00

992 575,10

496 642,60

Liquide middelen

1 453 388,94

43 223,15

111 217,12

15 559,83

915,13

2 947,09

15 952 299,63

6 079 018,10

4 281 024,65

Vorderingen op ten hoogste één jaar

Overlopende rekeningen TOTAAL VAN DE ACTIVA

30.09.2006

30.09.2005

978 159,05

618 345,41

325 000,00

250 000,00

250 000,00

1 455 000,00 100 000,00

25 000,00

25 000,00

Wettelijke reserve

100 000,00

25 000,00

25 000,00

786 752,40

703 159,05

343 345,41

Overgedragen winst of verlies Kapitaalsubsidies

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen op meer dan één jaar

30.09.2007 2 666 752,40

Reserves

Terreinen en gebouwen Installaties, machines en uitrusting

19

VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN

Voorzieningen voor risico’s en kosten

Uitgestelde belastingen

SCHULDEN

13 285 547,23

5 100 859,05

3 662 679,24

Schulden op meer dan één jaar

2 019 156,76

1 987 683,50

859 982,13

Niet-converteerbare obligatielening

2 000 000,00

Financiële schulden:

• Kredietinstellingen, leasingschulden en soortgelijke schulden

13 776,75

1 984 863,49

522 000,00

• Andere leningen

Andere schulden

5 380,01

2 820,01

337 982,13

11 073 129,01

3 069 662,83

2 787 067,27

4 986,74

134 606,63

0,00

6 199 181,95

1 258 782,95

2 153 933,30

3 974 707,31

1 257 107,32

147 352,59

Schulden op ten hoogste één jaar Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen Financiële schulden:

• Kredietinstellingen

• Andere leningen

Handelsschulden

Ontvangen vooruitbetalingen op bestellingen

199 200,00

Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten

309 253,01

161 499,54

117 267,35

• Belastingen

282 549,98

155 215,56

117 267,35

• Bezoldigingen en sociale lasten

26 703,03

6 283,98

Andere schulden

585 000,00

58 466,39

368 514,03

193 261,46

43 512,72

15 629,84

15 952 299,63

6 079 018,10

4 281 024,65

Overlopende rekeningen TOTAAL VAN DE PASSIVA

20



Beheerverslag

Beheerverslag



Resultatenrekening

30.09.2007

30.09.2006

30.09.2005

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

10 689 059,89

4 215 479,57

3 924 457,01

UITZONDERLIJKE OPBRENGSTEN

Verkopen en diensten

10 614 733,42

4 137 004,10

3 878 653,86

Omzet

10 614 733,42

4 137 004,10

3 878 653,86

Terugneming van afschrijvingen en waardeverminderingen op immateriële en materiële vaste activa

74 326,47

78 475,47

45 803,15

BEDRIJFSKOSTEN

9 241 395,89

3 534 967,40

2 996 901,74

Handelsgoederen, gronden hulpstoffen

8 508 810,40

3 321 907,31

2 853 977,21

Andere bedrijfsopbrengsten

21

30.09.2007

30.09.2006

30.09.2005

10 293,05

89,68

43,91

Terugneming van waardeverminderingen op financiële vaste activa

erugneming van voorzieningen voor uitzonderlijke risico’s T en kosten

• Inkopen

12 254 875,48

4 847 601,07

1 252 173,25

Meerwaarden bij de realisatie van vaste activa

1 724,80

• Wijziging in de voorraad

-3 746 065,08

-1 525 693,76

1 601 803,96

Andere

8 568,25

89,68

43,91

Andere inkopen en externe kosten

389 491,63

164 349,96

140 791,64

0,00

350,85

0,00

Bezoldigingen, pensioenen en sociale lasten

220 674,02

21 052,56

0,00

Toevoegingen aan de afschrijvingen en voorzieningen

101 576,41

26 111,92

1 715,14

• op de oprichtingskosten: toevoegingen aan de afschrijvingen

86 926,18

12 100,00

0,00

• op materiële vaste activa: toevoegingen aan de afschrijvingen

14 650,23

9 290,32

1 715,14

• op vlottende activa: toevoegingen aan de voorzieningen

• voor risico’s en kosten: toevoegingen aan de voorzieningen

Uitzonderlijke afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, immateriële en materiële vaste activa

Waardeverminderingen op financiële vaste activa

Voorziening voor uitzonderlijke risico’s en kosten

Minderwaarden bij de realisatie van vaste activa

4 721,60

RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR VOOR BELASTINGEN

0,00

-261,17

43,91

1 128 050,40

555 753,66

820 717,54

BELASTINGEN OP HET RESULTAAT

-384 457,05

-195 940,02

-221 514,29

Voorafbetalingen en roerende voorheffingen

-103 457,05

-100 576,90

-101 190,13

- 281 000,00

-95 363,12

-116 688,19

0,00

0,00

-3 635,97

743 593,35

359 813,64

599 203,25

1 545,65

417,75

Geschatte fiscale lasten

1 447 664,00

680 512,17

927 555,27

Supplementen van belastingen vorige boekjaren

FINANCIËLE OPBRENGSTEN

61 297,13

13 708,67

15 990,71

Opbrengsten van de financiële vaste activa

18 385,42

9 740,00

7 792,00

Opbrengsten van de vlottende activa

35 323,79

3 738,18

7 934,27

Andere financiële opbrengsten

7 587,92

230,49

264,44

FINANCIËLE KOSTEN

391 203,78

138 206,01

122 872,35

Kosten van schulden

346 716,31

121 446,24

108 067,64

Waardeverminderingen op vlottende activa

23 982,50

4 067,50

14 779,19

Andere financiële kosten

20 504,97

12 692,27

25,52

FINANCIEEL RESULTAAT

-329 906,65

-124 497,34

-106 881,64

1 117 757,35

556 014,83

820 673,63

RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR VOOR BELASTINGEN

0,04 10 293,05

20 843,43

BEDRIJFSRESULTAAT

350,81

Andere

UITZONDERLIJK RESULTAAT

Waardeverminderingen op voorraden, op bestellingen in uitvoering en op handelsvorderingen Andere bedrijfskosten

UITZONDERLIJKE KOSTEN

RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

22



Beheerverslag

Beheerverslag



23

Juridische situatie

Bestemming van het resultaat Rekening houdend met de overgedragen winst van

2. Belangrijke gebeurtenissen na afsluiting van het boekjaar

beslist, die onder het toepassingsgebied van artikel

Op 20 februari 2007 stelde de vennootschap het prospectus op in het kader van de inschrijving op de

de vorige boekjaren ten belope van € 703 159,05,

Nihil.

vallen.

Vrije Markt van Euronext Brussel. Het doel van dit

bedraagt de te bestemmen winst € 1 446 752,40.

3. Omstrandigheden die de ontwikkeling van de vennootschap zouden kunnen beïnvoeden

9. Aanwending van de financiële instrumenten

Er is geen enkele omstandigheid die een belangrijke

schillende financiële instrumenten die werden afgesloten

invloed kan hebben op de ontwikkeling van de ven-

bij de ING-bank:

nootschap.

• een overeenkomst van rentewaarborg (CAP), voor een

prospectus was het volgende: • Het aanbieden voor publieke inschrijving van maximum 300 000 nieuwe aandelen, aan de vaste

Er zal aan de Algemene vergadering worden voorgesteld om de winst als volgt te bestemmen:

prijs van € 5,10 per aandeel, voortvloeiend uit een kapitaalsverhoging en maximum 2 000 nieuwe obli-

Toevoeging aan de wettelijke reserve

gaties, aan de vaste prijs van € 1 020 per obligatie;

Over te dragen winst

• De aanvraag tot toelating op de Vrije Markt van Euronext Brussel van maximum 1 300 000 aandelen

€ 786 752,40

Kapitaalrendement

€ 75 000,00 € 585 000,00

€ 1 446 752,40

die het volledig kapitaal van SV PATRIMONIA Het dividend per aandeel bedraagt € 0,45 bruto,

De vennootschap is gedekt tegen het renterisico door ver-

notioneel bedrag van € 9 000 000, dat de vennoot-

4. Onderzoek en ontwikkeling Nihil.

vertegenwoordigen, van 2 000 obligaties met een

523 van het Wetboek van Vennootschappen zou

schap dekt tegen een verhoging van de variabele intrestvoeten boven de 4,5%; • een contract om intrestvoorwaarden te wisselen (IRS),

nominale waarde van € 1 000 uitgegeven door

betaalbaar vanaf 14 februari 2008. Het percentage

5. Bijkantoren

voor een notioneel bedrag van € 9 000 000, dat de

SV PATRIMONIA en maximum 65 000 aandelen die

roerende voorheffing dat aan de bron wordt afgehou-

De onderneming heeft geen bijkantoren.

vennootschap penaliseert als de variabele intrestvoe-

voortkomen uit de uitoefening van 65 000 warrants.

den bedraagt 15%.

ten lager zijn dan 4,15% (maar die door de bank kan

6. Inkoop van eigen aandelen Alle aandelen en obligaties werden onderschreven


en konden voor het eerst op 17 april 2007 worden

Zie pagina 8 tot 11 van dit jaarverslag.

Nihil.

opgeschort worden in het tegenovergestelde geval); • een dekking door middel van een FLOOR CMS SPREAD, voor een notioneel bedrag van € 4 750 000,

de beurskoers € 5,50.

7. Uitzonderlijke diensten van de commissaris

Het huidig kapitaal van de vennootschap bedraagt

Overeenkomstig artikel 134 §2 van het Wetboek van

De vennootschap wordt dus gepenaliseerd als de va-

€ 325 000 en is vertegenwoordigd door 1 300 000

Vennootschappen, melden we u dat we een beroep

riabele intrestvoeten laag zijn maar is gebaat in geval

aandelen.

hebben gedaan op onze commissarissen voor andere

van een substantiële verhoging van de intrestvoeten.

verhandeld. Ter informatie, op 8 januari 2008 bedroeg

dat verwijst naar de rentecurve.

diensten dan die bepaald bij hun benoeming.

8. Strijdige belangen van de bestuurders (artikels 523-524 van het Wetboek van Vennootschappen)

10. Verklaring van deelneming Op 29 november 2007 kreeg de vennootschap de volgende verklaringen van deelneming: • SAEPI N.V. bezit 512 395 aandelen, ofwel 39,415%

De bestuurders melden dat geen enkele beslissing

van het totaal van de effecten die het kapitaal verte-

werd genomen en dat geen enkele transactie werd

genwoordigen;

24

25


Beheerverslag Jaarrekening afgesloten per 30 september 2007

• Vincent Schobbens bezit 510 000 aandelen, ofwel

12. Decharge

39,231% van het totaal van de effecten die het

We verzoeken u decharge te verlenen aan de be-

kapitaal vertegenwoordigen.

stuurders en aan de commissarissen voor de uitoefening van hun mandaat tijdens het voorbije boekjaar.

11. Benoeming

We verzoeken u bovendien ook decharge te verlenen

Conform de bepalingen in artikel 519 van het Wet-

aan de heer Vincent Schobbens en de heer Jean-

boek van Vennootschappen, benoemde de Raad

Yves Desgain, die in de loop van het boekjaar beiden

van Bestuur op 27 juli 2007 ten voorlopige titel de

hun ontslag hebben ingediend.

besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KÊR (0890.932.132) in de functie van bestuurder

____________________________________

ter vervanging van de heer Jean-Yves Desgain, die

SAEPI N.V. (0431.053.449)

ontslagnemend is. We stellen u voor om over te gaan

Afgevaardigd Bestuurder

tot de definitieve benoeming. Het mandaat zal eindi-

Vertegenwoordigd door de heer Vincent Schobbens

gen bij de gewone algemene vergadering die belast

____________________________________

is met de goedkeuring van de jaarrekening afgesloten

KêR BVBA (0890.932.132)

per 30 september 2012.

Bestuurder Vertegenwoordigd door de heer Jean-Yves Desgain

We stellen u eveneens voor om in de functie van

_______________________________

bestuurder de N.V. SOGELAM te benoemen, met

Mevrouw Pascale VIN

maatschappelijke zetel te avenue Grandchamp 282 in

Bestuurder

1150 Brussel, ingeschreven onder het ondernemingsnummer 0442.978.907 en vertegenwoordigd door de heer Luc Willame. Het mandaat heeft een duur van zes jaar en zal eindigen bij de gewone algemene vergadering van 2014.

26





27

28



Recente gegevens

Raad van Bestuur

29

Winstupdate SV PATRIMONIA - Winstprognose bevestigd halverwege boekjaar

Perscommuniqué van 26 maart 2008

boekjaar en behalve indien een

van 5 jaar met een bruto rente van

verrassing zich zou voordoen, een

10% (netto rendement van 7,88%

winst op jaarbasis vóór belasting

rekening houdend met de uitgif-

Activiteiten en resultaten

van ruim € 1 100 000. Dit zou dus

tepremie). De transactie wordt

De vennootschap SV PATRI-

voor het tweede opeenvolgende

aanbevolen door de financiële tus-

MONIA, handelaar in vastgoed

jaar een bevestiging zijn van de

senpersoon Small Caps Finance

genoteerd op de Vrije Markt van

stijgingsprognoses die aangekon-

en gesponsord door Kaupthing

Euronext Brussel, heeft sinds

digd werden bij het IPO, wat een

bank die de financiële dienstverle-

1 oktober 2007 tot vandaag,

bruto winst van minstens € 0,85

ning doet. TETRYS heeft nu al een

dus halverwege het boekjaar, 5

per aandeel zou vertegenwoor-

twintigtal bouwgronden in beheer

vastgoedacquisities gedaan voor

digen.

in Brussel en in Wallonië die sa-

een totaal bedrag van € 3 370 000

men een bouwpotentieel van ruim

inclusief kosten.

Ontwikkeling

200 huizen en 200 appartementen

In dezelfde periode heeft de

Naast de lopende transacties

vertegenwoordigen. De beursvalo-

vennootschap 11 verkopen

betreft de voornaamste evolutie in

risatie van zijn filiaal vertegenwoor-

gesloten voor een totale omzet

het betreffende boekjaar de beurs-

digt een potentiële meerwaarde

van € 5 700 000. De bruto marge

gang van TETRYS, het nieuwe fili-

voor de aandeelhouders van

(verschil tussen de verkoopprijs en

aal voor residentiële projectontwik-

SV PATRIMONIA van € 0,86 per

de aankoopprijs) uit deze transac-

keling van de groep. De transactie

SV PATRIMONIA-aandeel.

ties bedraagt € 1 450 000.

werd goedgekeurd door de CBFA

Ten gevolge van deze transacties

en de inschrijvingsperiode loopt,

is de voorraad onroerende goede-

behalve bij vervroegde afsluiting,

ren sinds het begin van het boek-

van 19 maart tot 5 mei 2008. Een

jaar verminderd met € 890 000,

kwart van het kapitaal van het

namelijk van € 5 850 000 naar

filiaal wordt aan de investeerders

€ 4 960 000. Het management

voorgesteld en ook een gewone

voorziet dus, halverwege het

obligatielening met een looptijd

SAEPI N.V.

Pascale VIN

KÊR BVBA

SOGELAM N.V.


Bestuurder

Bestuurder

Bestuurder

Vertegenwoordigd door haar






Vincent SCHOBBENS

Jean-Yves DESGAIN

Luc WILLAME

30


Notities

Credible growth. SV PATRIMONIA in het kort

Recommend Documents