Onderzoeksvoorstel
‘Bewoners aan het stuur!’ (en sturen zij dan echt?)
Onderdeel van het onderzoeksprogramma 2012 - 2016
‘Corporaties in coproductie’ concept 24-1-2013
Victor Dreissen Associate lector ‘corporaties in coproductie’ Kenniscentrum Sustainable Solutions Instituut voor de gebouwde Omgeving (IGO) Hogeschool Rotterdam 1
Samenvatting
De positie, rol en werkwijze van corporaties staat ter discussie. Politiek en wetenschap heeft twijfels over de legitimiteit van de in de ogen van velen te groot, te zelfstandig en te veel op afstand van belanghouders geraakte organisaties. De regering Rutte II in de persoon van minister Blok heeft aangekondigd maatregelen te gaan nemen die de positie en de bedrijfsvoering van corporaties (ingrijpend) zullen veranderen. Woonbron wil meer mensen meer zeggenschap bieden. Haar beweegreden hiervoor ligt verankerd in haar missie en strategie (coproducentschap en bewoners aan het stuur) én om de legitimiteit van haar positie en werkwijze als corporatie te versterken en daarmee pro actief te reageren op aankomend regeringsbeleid. Woonbron wil weten of het voor corporaties haalbaar is meer zeggenschap over te dragen aan bewoners die behoren tot hun primaire doelgroep, welke risico’s hier aan verbonden zijn en op welke wijze zij zeggenschap verantwoord kunnen overdragen. Om deze vraag te beantwoorden kijken we vanuit het perspectief van de corporaties (bedrijfslijn) en vanuit het bewonersperspectief (bewonerslijn). In vier deelvragen onderzoeken we de behoefte van bewoners, de capaciteiten van bewoners, de condities voor corporaties en in welke vorm zeggenschap overgedragen kan worden. Tot slot kijken we naar de risico’s en hoe we deze kunnen beheersen. De Hogeschool Rotterdam hecht veel waarde aan het verbinden van onderwijs en onderzoek en aan kenniscirculatie. Studenten leveren waar mogelijk bijdragen aan het onderzoek en de resultaten worden op een aantal momenten gedeeld. Na afronding van de ontwerpfase vindt een tussenevaluatie en presentatie plaats. De bedoeling is dat hierna een aantal proefprojecten starten om de uitkomst van het onderzoek in de praktijk te testen.
1. Inleiding Het onderzoeksprogramma Corporaties in Coproductie (CiC) is onderdeel van het lectoraat Gebiedstransities binnen het kenniscentrum Sustainable Solutions van de Hogeschool Rotterdam. Het onderzoeksprogramma wordt geleid door ‘associate lector’ Victor Dreissen en wordt onder meer gefinancierd door de Rotterdamse wooncorporatie Woonbron. De centrale vraag van Woonbron in dit onderzoeksvoorstel is of het voor corporaties haalbaar is meer zeggenschap over te dragen aan bewoners die behoren tot hun primaire doelgroep, welke risico’s hier aan verbonden zijn en op welke wijze zij zeggenschap verantwoord kunnen overdragen. Omdat de doelgroep van corporaties van oudsher bestaat uit mensen die er zonder ondersteuning niet in slagen goede huisvesting te krijgen, is het van belang dat corporaties zorgvuldig aan condities werken waaronder zij (meer) zeggenschap uit handen geven. Dit onderzoek kijkt vanuit het corporatieperspectief (bedrijfslijn) en vanuit het bewonersperspectief (bewonerslijn). De motieven en voorwaarden van corporaties zijn belangrijk opdat de kwaliteit van de dienstverlening en (financiële) continuïteit van het bedrijf gegarandeerd is. De behoefte en de capaciteiten van bewoners zijn evenzo belangrijk en voorwaardelijk voor het in dit onderzoek beoogde overdracht van zeggenschap. De laatste jaren neemt de discussie over de legitimiteit van de positie, rol en werkwijze van corporaties sterk toe. Uit de recente ontwikkelingen in de branche en het standpunt van de regering Rutte II jegens de sector zal blijken dat de vraagstelling in dit onderzoek zeer actueel is.
2
2. Introductie; ontwikkeling corporaties en vraagtekens bij hun legitimiteit Corporaties ontstonden uit particuliere initiatieven met als doel de woonsituatie van mensen die daar zelf niet of onvoldoende toe in staat waren te verbeteren. De overheid trok geleidelijk de controle over het werk van de corporaties naar zich toe met een aantal (financiële) faciliteiten en sturing op het bouw- en investeringsprogramma. In 1994 werden corporaties financieel zelfstandig door een ‘afkoop van geldstromen ineens’ (brutering) en breidden zij hun taken uit met projectontwikkeling en vermogensbeheer. Het toezicht op Corporaties kwam in 1993 bij gemeenten te liggen. Dit bleek niet te werken omdat de rol als partner van corporaties en die van toezichthouder lastig te combineren bleek. In 1998 werd het toezicht weer bij de centrale overheid gelegd. Er vond een schaalvergroting bij corporaties plaats door fusies, stadsvernieuwing en grote bouwprojecten in uitleggebieden (oa VINEX wijken). Corporaties ontwikkelden zich van woningbouwverenigingen met een ledenraad bestaande uit bewoners tot grote Stichtingen met raden van bestuur en ambitieuze bedrijfsplannen. Op verzoek van (uitbreiding prestatiegebieden in het BBSH) of (oogluikend) toegestaan door de overheid breidden zij hun werkgebieden verder uit en investeerden in leefbaarheid, wijkaanpak, wonen en zorg, middeldure huur- en koopwoningen en het verbeteren van de sociaal economische positie van bewoners. Corporaties werden een belangrijke speler in het maatschappelijk middenveld tussen gemeenschap, markt en overheid. Het driehoeksschema van Van de Donk biedt een goede basis om de corporaties te positioneren als speler in het maatschappelijk middenveld tussen staat, markt en gemeenschappen (Van de Donk, 2001).
Ontstaan uit particuliere initiatieven, later onder sturing van de overheid en uiteindelijk als zelfstandige (maatschappelijke)ondernemingen delen wetenschappers en overheid de mening dat corporaties onvoldoende doelmatig werken en dat zij op afstand zijn geraakt van hun belanghouders (Buijink, 2013). Een aantal excessen in de vorm van (te) hoge beloningen van bestuurders, fraudegevallen en megalomane projecten droegen bij aan de zeer kritische houding van wetenschap en politiek jegens corporaties en vragen bij de legitimiteit van de positie, rol en de werkwijze van corporaties. Naast doelmatigheid en goede ‘corporate governance’ in het algemeen is de positie van hun voornaamste belanghouders, de bewoners, een belangrijke factor in het oordeel over de legitimiteit van corporaties. Meer zeggenschap voor bewoners over hoe er met hun woning of woongebouw wordt omgegaan en transparantie over de kosten en baten hiervan draagt bij aan het oordeel over legitimiteit van corporaties. In dit onderzoek gaan we na hoe corporaties meer zeggenschap kunnen overdragen aan bewoners. 2.1.1. Visie Woonbron op zeggenschap Woonbron heeft in haar missie opgenomen dat zij als ‘coproducent met bewoners wil werken aan aantrekkelijke woonmilieus’. Woonbron heeft in haar bedrijfsplan 2012-2015 als belangrijke motto’s: ‘bewoners aan het stuur’ en ‘wonen moet meer van mensen worden’ . Het faciliteren van keuzevrijheid en zelfbeschikking voor mensen zijn daarbij belangrijke uitgangspunten. In 2002 introduceerde Woonbron het concept Te Woon. De kern van Te Woon is dat klanten kiezen of zij een woning huren of kopen. Woonbron beschouwt ook kopers (met een laag tot middeninkomen) tot haar kerndoelgroep en gelooft in de meerwaarde van een mix van kopers en huurders voor de vitaliteit van stadsbuurten (onderzoek benoemen). Inmiddels biedt Woonbron 3
60% van haar woningbezit aan in ‘Te Woon’. Binnen Te Woon complexen kunnen bewoners kiezen voor huren of kopen in twee maatschappelijk gebonden eigendomvarianten te weten ‘Koopgarant’ en ‘Koopcomfort’. Zodra een complex gesplitst is, ontstaat er een VVE en is de zeggenschap van eigenaren wettelijk geregeld. Belangrijk gevolg van dit beleid is dat in een groot deel van de complexen van Woonbron zowel kopers als huurders wonen. De zeggenschap over beheer en onderhoud is belegd bij Verenigingen van Eigenaars (VVE’s). Binnen de 450 VVE’s in het Woonbron bezit verleent Woonbron (beperkt) stemrecht aan huurders (evaluatie Te Woon, 2011). De drijfveer van Woonbron is het bieden van keuzevrijheid en zeggenschap aan bewoners met een gezonde bedrijfsvoering als randvoorwaarde. Woonbron signaleert dat de verkoop van woningen binnen Te Woon en het bieden van zeggenschap haar limiet bereikt lijkt te hebben (zie ook paragraaf 3.2 en de Evaluatie Te Woon). Voor een verdere overdracht van zeggenschap is dus een aanpassing of doorontwikkeling van het model nodig. In dit onderzoek kiezen we voor zeggenschap als centraal begrip. Het is goed om zeggenschap te relateren aan de hiervoor ook genoemde begrippen eigenaarschap en keuzevrijheid. 3. Keuzevrijheid, eigenaarschap en zeggenschap Woonbron hanteert verschillende termen waar het gaat over de positie van bewoners. Allereerst Keuzevrijheid. Keuzevrijheid is de mogelijkheid uit verschillende opties te kiezen. Woonbron wil bewoners verschillende mogelijkheden bieden. Op dit moment is dit huren of kopen. Bij eigenaarschap kunnen we onderscheid maken tussen juridisch/economisch eigendom (ook wel ‘objectief eigendom’) en moreel eigendom (ook wel ‘waargenomen eigendom’). De eerste leidt wettelijk automatisch tot zeggenschap. In het tweede geval ‘voelt’ men zich door een grote betrokkenheid eigenaar. Om de vorm nog even open te houden spreken we in dit onderzoeksvoorstel vooral over zeggenschap. Zeggenschap is de kern, eigendom is een vorm waarin zeggenschap geregeld kan worden. Tot slot zeggenschap. Zeggenschap is de bevoegdheid ergens over te beslissen. Kopers en huurders hebben een (deels bij wet geregelde) andere mate van zeggenschap over het beheer en onderhoud van hun woning. Als we dit onderzoeksvoorstel spreken van zeggenschap dan gaat het over deze beslisbevoegdheid. Corporaties spreken bij bewoners participatie nogal eens van zeggenschap door bewoners terwijl er meer sprake is van consultatie door de corporaties waarna deze de beslissing neemt. Zoals gezegd is zeggenschap door bewoners een belangrijke factor als het gaat om de legitimiteit van corporaties. In dit onderzoek beschouwen wij zeggenschap vanuit het perspectief van de corporaties (bedrijfslijn) en vanuit het perspectief van de bewoner (bewonerslijn). Het gaat dus om een meerdimensionale vraag waarbij definities uit de ene onderzoekslijn gebruikt worden voor de andere. 3.1. Zeggenschap delegeren (bedrijfslijn) Woonbron maakt, in vergelijking met vele andere corporaties, flinke stappen in het bieden van keuzevrijheid en zeggenschap aan bewoners. Toch wil zij op zoek naar een volgende stap in deze ontwikkeling waarbij bewoners meer zeggenschap verwerven. Woonbron is van mening dat Te Woon in de huidige vorm met huur, Koopgarant en Koopcomfort bewoners onvoldoende keuzevrijheid en zeggenschap biedt doordat besluitvorming binnen VVE volgens vastomlijnde procedures verloopt. In complexen waar kopers in de minderheid zijn blijft Woonbron de dominante partij. Tegelijkertijd ervaart Woonbron dat een deel van de bewoners onvoldoende kennis en competenties bezit om actief te participeren in meningsvorming en besluitvorming binnen het VVE overleg. Woonbron formuleert dit als volgt; Veel VVE’s zijn onvoldoende handelingsbekwaam omdat bewoners de spelregels van de VVE niet kennen. Woonbron kan bewoners de keuzevrijheid bieden te kiezen voor meer of minder zeggenschap. Een van de manieren waarop zeggenschap verkregen wordt (georganiseerd wordt) is door het verwerven van (juridisch/economisch) eigendom. Een andere manier is het organiseren van zeggenschap via democratische procedures en zo bewoners stemrecht geven over zaken als beheer en onderhoud. De wens van Woonbron komt voort uit eigen overtuiging (‘wonen moet meer van mensen worden’) en, zoals blijkt uit paragraaf 2.1.1. , uit noodzaak (legitimiteit corporaties). Een belangrijke toets in dit onderzoek is of meer zeggenschap delegeren voor de corporaties vanuit bedrijfseconomisch oogpunt verantwoord is. De continuïteit van de bedrijfsvoering moet gegarandeerd zijn. De uitgangssituatie is het huidige Te Woon concept van Woonbron. 4
Om de vraag of het juridisch en financieel mogelijk is te beantwoorden benoemen we de onderwerpen of taken waarover bewoners zeggenschap kunnen hebben (onderhoud, schoonmaken, investeringen, woningtoewijzing e.d.). We bepalen we welke onderdelen zeggenschap gedelegeerd zou kunnen worden en welke consequenties dit heeft. Deze exercitie levert een schema op met taken en bevoegdheden (schuifjestabel). Per taak gaan we na welke competentie benodigd is om deze adequaat uit te kunnen voeren. De competentie die bij Woonbron of andere corporaties voor deze taak ingezet wordt is de (voorlopige) maatstaf welke competentie voor een taak benodigd is. Om te komen tot een vorm waarin zeggenschap kan worden overgedragen zoeken we logische clusters van taken die gedelegeerd kunnen worden. Dit vormt een van de bouwstenen van de uiteindelijke vorm. In de verkenningsfase inventariseren we bestaande projecten/complexen waar zeggenschap aan bewoners is gedelegeerd of waar bewoners in zelforganisatie woningen in bezit en beheer hebben. Voor de bedrijfseconomische toets wordt samengewerkt met andere lectoren binnen de Hogeschool (o.a. Maatschappelijk vastgoed). Er is binnen corporaties onvoldoende (wetenschappelijke kennis) op welke wijze zeggenschap kan worden overgedragen. De uitkomst van dit onderzoek moet ook voor andere corporaties bruikbaar zijn. 3.2. Zeggenschap krijgen (bewonerslijn) Woonbron wil meer zeggenschap overdragen aan bewoners die behoren tot haar primaire doelgroep. Wie zijn deze bewoners? Hebben zij wel behoefte aan zeggenschap en onder welke condities? Het Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH) beschrijft de primaire doelgroep van corporaties. Deze groep waarvoor corporaties dus feitelijk een zorgplicht hebben, bestaat uit mensen die niet zelfstandig in behoorlijke huisvesting kunnen voorzien. In de regelgeving wordt deze groep grofweg afgebakend door een bovengrens in het inkomen van 34.229 euro (Aedes). Naast inkomen speelt opleidingsniveau en het al dan niet hebben van fysieke en/of mentale problemen ook een rol bij de bedoelde zelfredzaamheid. Het zonder meer overhevelen van eigendom en zo zeggenschap verschaffen lijkt voor een aanzienlijk deel van deze groep daarmee uitgesloten of in elk geval ongewenst. Het is denkbaar dat bewoners kiezen voor beperkte zeggenschap omdat zij genoegen nemen met het geboden arrangement tegen de geboden prijs. Zeggenschap uitoefenen kost moeite en niet iedereen wil of kan zich verdiepen in de zaken waarover beslist moet worden (OTB, 2008). Gewoon consumeren kan een bewuste keuze zijn. Het kan echter ook zijn dat het geen bewuste (lees vrijwillige) keuze is maar dat het democratische proces zo stroef werkt en zo vaak tot teleurstelling leidde dat men is ontmoedigd en (dus niet vrijwillig) berust in de gang van zaken. Om ook de (latente) behoefte aan zeggenschap te onderzoeken moet bewoners dus een perspectief geschetst worden waarover men kan oordelen of dit aantrekkelijk en realistisch is. Om de vraag te beantwoorden of bewoners de wens hebben meer zeggenschap te hebben is het van belang te bepalen in hoeverre zij in de huidige situatie zeggenschap hebben. Om de huidige situatie af te bakenen gaan we uit van de huidige situatie in Te Woon complexen van Woonbron. Daarbij is het goed vast te stellen in hoeverre bewoners de zeggenschap die zij, op wettelijke of ander basis al hebben, verzilveren. Het adequaat uitoefenen van zeggenschap vereist bepaalde capaciteiten (bron!). Een deel van de doelgroep van corporaties heeft in de huidige situatie al moeite zich staande te houden (Mulder, 2009). Wanneer capaciteiten onvoldoende aanwezig zijn ontstaan risico’s bijvoorbeeld doordat men onvoldoende inzicht in de materie heeft om een verstandige beslissing te nemen of men is onvoldoende weerbaar om tegenstand te bieden aan druk van buitenaf waardoor men ontvankelijk wordt voor beïnvloeding of zelfs intimidatie. Om te onderzoeken welke capaciteiten mensen nodig hebben om zeggenschap uit te oefenen kijken we naast het schema met taken en bevoegdheden uit paragraaf 3.1 ook naar de kenmerken van bewoners die daadwerkelijk gebruik maken van hun recht zeggenschap uit te oefenen bijvoorbeeld doordat zij zitting nemen in een bestuur of commissie. Er is onvoldoende (wetenschappelijke) kennis over de wens van mensen met een lager opleidingsniveau en/of een lager inkomen om zeggenschap en wellicht eigendom van hun woning te verwerven. Naast de wens om zeggenschap te verwerven gaat het ook om capaciteiten om zeggenschap op een adequate wijze uit te oefenen. Is men onvoldoende toegerust dan zijn er 5
risico’s van schade door onmacht, nalatigheid, of zelfs misbruik. Dit onderzoek wil deze kennislacune (gedeeltelijk) opheffen. 4. Het onderzoek 4.1. Centrale vraag Is het voor corporaties haalbaar meer zeggenschap over het onderhoud en beheer van hun woning(complex) over te dragen aan een groter deel van hun doelgroep, in welke vorm kan dit, welke risico’s zijn hieraan verbonden en hoe kunnen deze risico’s worden beperkt? 4.2. Deelvragen Voor het beantwoorden van deze vraag onderscheiden we vier deelvragen: 1. In hoeverre hebben bewoners uit de doelgroep van corporaties de behoefte meer zeggenschap over het onderhoud en beheer van hun woning(complex) te krijgen? 2. In hoeverre hebben bewoners uit de doelgroep van corporaties de benodigde capaciteiten om meer zeggenschap over het onderhoud en beheer van hun woning(complex) verantwoord uit te oefenen? 3. Is het haalbaar in financieel en juridisch opzicht en welke vorm waarin de zeggenschap georganiseerd wordt is het meest kansrijk? 4. Welke risico’s voor bewoners, de corporatie en de omgeving kunnen worden benoemd en hoe kunnen deze risico’s worden ondervangen? Het resultaat van het onderzoek om deze vragen te beantwoorden zal bestaan uit meerdere vormen waarop zeggenschap aan bewoners gedelegeerd kan worden. In een praktijkexperiment zullen een of meerdere varianten worden beproefd.
4.3.
De onderzoeksopzet
4.3.1. Kennisstroom en praktijkstroom Het onderzoek bestaat uit een kennisstroom en een praktijkstroom. Binnen de kennisstroom onderzoeken we welke voor dit onderzoek relevante bestaande (wetenschappelijke) kennis beschikbaar is. Naast wetenschappelijke publicaties kan het ook gaan om evaluatiestudies, verslagen van congressen en lezingen of intreeredes van wetenschappers en/of experts. Het kennisdeel bestaat dus voor een belangrijk deel uit literatuuronderzoek. Omdat het in dit onderzoek gaat om ontwerpgericht onderzoek (onderzoek bedoeld om een praktijkprobleem op te lossen of de beroepspraktijk te verbeteren) is de relatie met de beroepspraktijk van groot belang. Met Woonbron als inhoudelijk opdrachtgever is er direct toegang tot ervaringsdeskundige professionals. Ook het netwerk van Woonbron wordt benut. De praktijkstroom omvat ook het veldonderzoek waarbij observatie, interviews en enquêtes belangrijke middelen zijn om informatie te verzamelen. De informatie verwerken we tot bouwstenen om te komen tot het uiteindelijke resultaat; de vorm waarin bewoners meer zeggenschap krijgen. Om de tijdens het veldwerk verkregen informatie te verwerken tot ontwerpbouwstenen werken we in expert meetings met professionals en toetsen we door peer reviews het resultaat in gesprekken met experts (bijvoorbeeld wetenschappers, beleidsmedewerkers, managers). Tijdens de looptijd van het onderzoek vindt er interactie tussen kennisstroom en praktijkstroom plaats om de uitkomsten van beide stromen aan elkaar te toetsen.
6
4.3.2. Onderzoek én onderwijs Het doel van de Hogeschool is het onderzoek dat zij doet in te zetten om het onderwijs te verrijken. Lectoren zetten studenten in om delen van het onderzoek uit te voeren. Studenten doen ervaring op en de lector heeft een grotere onderzoekscapaciteit tot zijn of haar beschikking. De interactie tussen lector, studenten en begeleidende docenten en betrokken professionals levert niet zelden nieuwe invalshoeken of inzichten op. De onderzoeksopdracht waar studenten mee aan de slag gaan wordt afgestemd op hun niveau en affiniteit om tot optimale resultaten te komen. De lector bewaakt de meerwaarde van de resultaten voor het totale onderzoek en bewaakt de kwaliteit hiervan. Studenten leveren op de volgende wijze een bijdrage: Verkennend onderzoek in werkgroepen Deelvragen beantwoorden in (afstudeer)onderzoeken Ondersteunende werkzaamheden (literatuuronderzoek, enquêtes) als stageopdracht 4.3.3. Onderzoeksstrategie We onderzoeken zeggenschap vanuit het perspectief van de corporatie, de bedrijfslijn, en van uit het perspectief van de bewoner, de bewonerslijn. Er is sprake van een multidimensionale vraag waarbij het resultaat van de eerste onderzoekslijn (eisen en randvoorwaarden van het bedrijf want verantwoorde bedrijfsvoering is een randvoorwaarde) als input of kader dienen voor de tweede onderzoekslijn (wensen en mogelijkheden van de bewoners). In het schema in paragraaf 4.5. komt dit tot uitdrukking. 4.4. Onderzoeksstructuur Het onderzoek zal bestaan uit de volgende zes onderdelen en twee onderzoekslijnen. De onderzoekslijnen worden deels na elkaar uitgevoerd. Na onderdeel 4 worden de resultaten van het onderzoek gepresenteerd. De onderdelen van het onderzoek 1. Verkenningsfase 2. Veldonderzoek 3. Definitiefase 4. Ontwerpfase Tussenevaluatie en presentatie 5. 6.
Praktijkexperiment Evaluatie
Na onderdeel 4 vindt een tussenevaluatie en presentatie van de resultaten plaats. Het praktijkexperiment is feitelijk een volgende fase.
Onderzoekslijnen en onderdelen van het onderzoek Bedrijfslijn 1 2 3
Verkenningsfase Veldonderzoek Definitiefase
Bewonerslijn 1
Verkenningsfase
2 3
Veldonderzoek Definitiefase
Eindresultaat
4 5 6
7
Ontwerpfase Praktijkexperiment Evaluatie
4.4.1. Verkenningsfase Bedrijfslijn De verkenningsfase in de bedrijfslijn zal bestaan uit: Het beschrijven van de huidige praktijk van het organiseren van zeggenschap door corporaties. Om dit overzichtelijk te houden bakenen we het af tot de praktijk van Woonbron in Te Woon complexen waar huur, Koopgarant en Koopcomfort voorkomt. Wanneer er andere corporaties als cofinancier optreden kan hun praktijk mee worden genomen in de beschrijving. We kijken naar beleidsstukken, documentatie, reglementen, evaluaties (o.a. 10 jaar Te Woon), verslagen van VVE vergaderen. Het inventariseren van bestaande vormen om zeggenschap van bewoners te organiseren. Er zijn andere vormen waarin mensen zeggenschap en (deel)eigendom verwerven waarbij een aantal zaken rond beheer en financiering collectief zijn geregeld (coöperatieve verenigingen, Community land Trusts). Deze zijn vaak kleinschalig, gericht op een specifieke doelgroep en het aandeel van het totale woningbestand in Nederland binnen dergelijke vormen is verwaarloosbaar. Literatuurstudie Eigen materiaal Woonbron Procedures VVE beheer Brochures voor bewoners Reglementen, verslagen VVE vergaderingen Bestaand onderzoek Evaluatie Te Woon (iov Woonbron 2011) Overig onderzoek Bewonerslijn De verkenningsfase in de bewonerslijn zal bestaan uit: Het bestuderen van bestaande onderzoeken over bewoners en zeggenschap. o Willen bewoners meer zeggenschap o Welke capaciteiten heb je nodig Het resultaat van de verkenningsfase bestaat uit: Globaal inzicht in de huidige werkwijze en niveau van zeggenschap binnen Te Woon Overzicht van enkele bestaande vormen waarin zeggenschap georganiseerd wordt Literatuurlijst 4.5.2. Veldonderzoek Het veldonderzoek voor de bedrijfslijn zal bestaan uit: Het interviewen van medewerkers van Woonbron (en andere partners) over de praktijk binnen VVE complexen en in welke mate en op welke wijze bewoners hun zeggenschap in de huidige situatie uitoefenen. Gesprekken met contactpersonen van in de verkenningsfase gevonden bestaande vormen van het organiseren van zeggenschap om mogelijkheden en beperkingen te achterhalen. Het observeren van VVE vergaderingen van Te Woon complexen van Woonbron om te onderzoeken in hoeverre en op welke wijze bewoners hun zeggenschap uitoefenen. Aandachtspunt is hierbij ook hoe medewerkers van Woonbron en Triant (VVE beheerder van Woonbron) bewoners in staat stellen zeggenschap uit te oefenen. Het opstellen van een schema met potentieel te delegeren taken en bevoegdheden Te interviewen professionals van Woonbron Triant consulenten, Regisseurs beheer, Opzichters, Managers Het veldonderzoek voor de bewonerslijn zal bestaan: Het interviewen van bewoners die actief zeggenschap uitoefenen. We kiezen hier bewoners die zitting hebben in een bestuur of commissie. Het uitzetten van een enquête onder bewoners van Te Woon complexen van Woonbron (en andere partners) met vragen naar hun wens om meer zeggenschap uit te oefenen. We vragen hierbij naar kenmerken zodat we een uitspraak kunnen doen naar de relatie tussen kenmerken/capaciteiten en de wens of mogelijkheid om zeggenschap uit te oefenen.
8
Te interviewen bewoners Kopers, actief in de VVE Huurders, actief in de VVE Populatie voor enquêtes Kopers, wel of niet actief in de VVE Huurders, wel of niet actief in de VVE Het resultaat van het veldonderzoek bestaat uit: Gedetailleerd inzicht in de huidige werkwijze en niveau van zeggenschap binnen Te Woon Gedetailleerd inzicht in de structuur en kenmerken van enkele bestaande situaties Inzicht in de capaciteiten die actieve bewoners bezitten. Een profielschets met kenmerken als leeftijd, opleidingsniveau en beroepsgroep van bewoners die actief zijn in bestuur of beheer van wooncomplexen. Een analyse van hun motieven om actief te zijn in bestuur of beheer hoort hierbij. Een analyse van de behoefte van overige bewoners of zij behoefte hebben meer zeggenschap uit te oefenen. Dit deel van het onderzoek levert waarschijnlijk ook inzicht op in wat bewoners wel zouden willen als zij niet kiezen voor meer zeggenschap (transparantie, betere service etc.). Een overzicht van taken en bevoegdheden gerelateerd aan het beheer en onderhoud van woningen. 4.5.3. Definitiefase De definitiefase voor de bedrijfslijn zal bestaan uit: Het benoemen van de financiële randvoorwaarden voor corporaties Het benoemen van de juridische randvoorwaarden voor corporaties Het interpreteren van de opgehaalde informatie bij projecten van derden Het benoemen welke taken voorkomen bij onderhoud en beheer van woningen Het benoemen welke taken, al dan niet geclusterd, in welke mate gedelegeerd kunnen worden en o wat de consequenties hiervan zijn o wat de risico’s hierbij zijn o welke competenties Woonbron voor de verschillende taken inzet o welke competenties bewoners in diverse varianten nodig hebben De definitiefase voor de bewonerslijn zal bestaan uit: Het beschrijven van de (gemeenschappelijke) kenmerken van bewoners die actief zeggenschap uitoefenen Het concluderen van de behoefte aan meer zeggenschap bij verschillende segmenten bewoners Het beschrijven van gehoorde bezwaren, beperkingen bij bewoners Het formuleren van een of meer ontwerpstelling(en) over de vorm waarin een brede groep bewoners zeggenschap kan uitoefenen Het resultaat van de definitiefase bestaat uit: Een financieel en juridisch toetsingskader Een of meer ontwerpstellingen vanuit het toetsingskader en/of vanuit de lessen uit de onderzochte projecten van derden. Een matrix met (clusters van) taken, mate van delegeren en consequenties Een risicoanalyse wat het overdragen van de functies, taken en verantwoordelijkheden. 4.5.4. Ontwerpfase In de ontwerpfase komen de bedrijfslijn en de bewonerslijn weer samen. We ontwerpen in deze fase een aantal varianten of vormen waarmee verdergaande zeggenschap door bewoners georganiseerd kan worden. We zien drie sporen om tot nieuwe vormen te komen hoe corporaties meer zeggenschap kunnen overdragen: 1. zelfde structuur, betere transparantie en dienstverlening (vooral houding) 2. zelfde structuur, aangepaste spelregels (flexibeler, meer opties ‘los’ van corporatie) 3. geheel nieuwe structuur (bijvoorbeeld coöperatieve vereniging van bewoners) 9
Het resultaat van de ontwerpfase bestaat uit: Een aantal vormen waarop (complexen van) woningen geëxploiteerd, onderhouden en beheerd kunnen worden waarbij er sprake is van meer zeggenschap voor bewoners. Een beschrijving van de varianten met een nadere uitwerking op gebied van: o Juridische vorm o Bedrijfseconomische parameters o Organisatie o Risico’s 4.5.4.1. Tussenevaluatie Aan het einde van de Ontwerpfase verwerken we de resultaten van het onderzoek tot een advies aan de opdrachtgever(s). Ook maken we een tussenevaluatie van de resultaten en verzorgen we een presentatie in de vorm van een bijeenkomst en/of een publicatie. 4.5.5. Praktijkexperiment Tijdens het praktijkexperiment implementeren Woonbron (en eventuele andere partners) een of meerdere van de ontworpen varianten. Het resultaat van het praktijkexperiment bestaat uit: pm 4.5.6. Evaluatie Tijdens de evaluatie kijken we of het doel in de praktijk bereikt wordt. Het resultaat van de evaluatie bestaat uit: pm 5. Organisatie Victor Dreissen is als associate lector verantwoordelijk voor de uitvoering van het onderzoeksprogramma, de werving van opdrachten van derden, het aantrekken van externe financiering en de externe profilering van het onderzoek en de Hogeschool. Ook het inzetten van studenten en de samenwerking met collega lectoren en docenten en docentonderzoekers geeft hij vorm. Hij stemt hierover inhoudelijk en qua organisatie af met de opdrachtgever(s) en de directeur van het kenniscentrum Sustainable Solutions van de Hogeschool Rotterdam. 6. Kenniscirculatie De resultaten van de verschillende fases worden vastgelegd en in de vorm van een rapportage, artikel of een presentatie tijdens een kennisbijeenkomst gedeeld met belanghebbenden. 7. Inzet en dekking (per jaar) 8. Planning
pm
Voorlopige planning Onderdeel
Start
Einde
Verkenningsfase
Juni 2012
Juni 2013
Veldonderzoek
Januari 2013
Januari 2014
Definitiefase
Januari 2014
Maart 2014
Ontwerpfase
Maart 2014
December 2014
Tussenevaluatie en presentatie
Januari 2015
Juni 2015
Praktijkexperiment
2015
2016 e.v.
Evaluatie
2016
2016
10
Literatuur Brandsen, Taco & Helderman, JK (2009). Op zoek naar de Heilige Graal van de volkshuisvesting: Een verslag over woning coöperatieven in Duitsland. Brandsen, Taco & Helderman, JK (2009). Betrokken belangen: zelforganisaties en de coöperatieve vorm. Brandsen, Taco & Helderman, JK (2009). Coöperatieven, een alternatief? Verhoeven, I & Ham, M. (..). Brave burgers gezocht. Elsinga, M. ea (2008). Van eigen huis naar beter leven?, TU Delft
Niroc/DBMI naar behoefte aan cpo Tonkens, E.H. & Verhoeven, I. (2011). Bewonersinitiatieven: proeftuin voor partnerschap tussen burgers en overheid. Universiteit van Amsterdam. WRR, (2012). Vertrouwen in burgers. VROM Raad, (2009). Wonen in ruimte en tijd. Elbers et al, SEV (2011). Van huur en koop naar coop?, p19. Conijn, J. (2011). De Vastgoedlezing 2011, Amsterdam School of Real Estate, (p 30, 38, 41) Woonbond & VEH & NVM & VBO & Aedes (2012). Wonen 4.0 Woonbron (2011). 10 jaar Te Woon. Mulder, K. (2009) Buurtbewoners in balans, VROM. Gruis, V. (2012). Entreerede, TU Delft. Buijink, C. (2013). Naar sterke instituties, ESB, 98(4651), 6-9
11
