Conceptueel Bouwen. vraaggestuurd en klantgericht. Bouw word eens wakker. Het kan veel sneller

Conceptueel Bouwen

vraaggestuurd en klantgericht Bouw word eens wakker Het kan veel sneller

,EE&RAME LICHTGEWICHT¬ FRAMEBOUW ®

%ENôINNOVATIEVEôPRODUCTIELIJNôZORGTôVOORôMAATWERKôPRODUCTENô$IRECTô VANAFôCOILôWORDENôLEIDINGSPARINGEN ôPONSBEWERKINGENôENôVERBINDINGSGA TENôINôHETôSTAALôAANGEBRACHTô6ERVOLGENSôWORDTôHETôSTAALôOPôLENGTEô GEKNIPTôENôINôDEZELFDEôPRODUCTIEGANGôBEPAALTôEENôROLVORMERôHETôUITEIN DELIJKEô5 ôOFô# PROlELô$OORôTEôKIEZENôVOORôDEZEôPRODUCTIETECHNIEKôLAATô ,EEBOôMETôHAARôLEE&RAMEôGEVELCONCEPTôZIENôDATôLICHTGEWICHTôBOUWSY STEMENôINôSTAALôTOEKOMSTôHEBBENôINôDEôBOUW !LôINôHETôEERSTEôGESPREKôMETôDEôARCHITECTôOFôOPDRACHTGEVERôISô,EEBOôINô STAATôOMôDEôONTWERPENôTEôVERTALENôNAARôOPLOSSINGENô)DEEÑNôENôCONCEP TENôWORDENôDOORô,EEBOôZELFôVERDERôONTWIKKELDôENôSAMENôMETôDEôARCHI TECTôENOFôOPDRACHTGEVERôWORDTôEENôGEVELPLANôOPGESTELDô%IGENôENGI NEERSôENôTEKENAARSôZORGENôERVOORôDATôEENôPROJECTôTOTôINôHETôLAATSTEô DETAILôUITGEWERKTôWORDTô$EôTEKENINGENôVANôDEô,EE&RAMEôGEVELELEMEN

,EE&RAMEôISôDEôNIEUWEô NAAMôVOORôLICHTGEWICHTô FRAMEBOUWôINô.EDERLANDô (ETôGEVELCONCEPTôDATôDOORô ,EEBOô"6ôUITô$RUNENôGEÕN TRODUCEERDôWORDTôISôUNIEKô $EôBASISôVOORôDEôGEVELELE MENTENôDIEôDOORô,EEBOô GEPRODUCEERDôWORDENôZIJNô DEôKOUDGEWALSTEô,EE&RAMEô PROlELENô$EôPRODUCTIEôVANô DEZEôPROlELENôENôDEôONDER LINGEôVERBINDINGENôERTUSSENô ONTSTIJGTôHETôNIVEAUôVANôDEô BESTAANDEôSTALENôFRAMESôOPô ALLEôDENKBAREôASPECTEN

TENôWORDENôDIRECTôDOORGESTUURDô NAARôDEôPRODUCTIELIJNôVOORôDEô PROlELENô$EôPRODUCTIEôISôVOLLE DIGô#!$ GESTUURDô$ITôSTAATô GARANTôVOORôEENôFOUTLOZEôPRODUC TIEôVANôDEôGETEKENDEôELEMENTENô $EôBEKLEDINGôVANôDEôELEMENTENô NEEMTô,EEBOôEVENEENSôVOORô HAARôREKENINGô$EôMEESTôIDEALEô SITUATIEôISôOMôOOKôDEZEôGEVELBE KLEDINGôPREFABôAANôTEôBRENGENô)NôSITUATIESôWAARôDITôNIETôMOGELIJKôISôBREN GENôDEôMONTAGEPLOEGENôVANô,EEBOôDEôGEVELBEKLEDINGôOPôDEôBOUW PLAATSôAANô/FôHETôNUôGAATôOMôGEVELSTENENôINôHETô,EE"RICKôCONCEPT ô NATUURSTEEN ôKERAMISCHEôTEGELS ôSTALENôOFôALUMINIUMôBEPLATING ô,EEBOô HEEFTôDEôKENNISôENôDEôERVARINGôOMôUITDAGENDEôENôCOMPLEXEôGEVELSôTEô REALISEREN /MôDEôKWALITEITôDIEôMENôAANôDEôHUIDIGEôGEVELSôENôGEBOUWENôSTELTôTEô KUNNENôGARANDERENôHEEFTô,EEBOôALLEôDISCIPLINESôINôEIGENôBEHEERô/FôHETô NUôGAATôOMôENGINEERING ôPRODUCTIEôOFôUITVOERINGôOPôDEôBOUWPLAATS ô ,EEBOôHEEFTôDEôREGIEôOVERôHAARôWERKZAAMHEDENôINôEIGENôHANDENô!ANô DEôHANDôVANôDEôPROJECTSPECIlEKEôEISENôWORDTôINVULLINGôGEGEVENôAANôDEô ISOLATIEôVANôDEôFRAMESôENôDEôBEPLATINGENôAANôDEôBINNENZIJDEô%ENô +/-/ô!TTESTôVOORôDEô,EE&RAMEôELEMENTENôGARANDEERTôEENôINVULLINGô VANôDEZEôEISENôMETôBETREKKINGôTOTôONDERôANDEREôCONSTRUCTIEVEôVEILIG HEIDôENôBOUWFYSISCHEôASPECTEN $OORôHAARôLICHTEôGEWICHTôENôSTERKEôCONSTRUCTIEVEôEIGENSCHAPPENô KUNNENôMETô,EE&RAMEôEENôOFôMEERDEREôWOONLAGENôWORDENôAANGE BRACHTôOPôBESTAANDEôWOONGEBOUWENô$OORDATôINôDEôPRODUCTIEôVANôDEô ,EE&RAMEôPROlELENôLEIDINGSPARINGENôWORDENôAANGEBRACHTôKUNNENô INSTALLATIEVOORZIENINGENôALôINôDEôPREFABRICAGEôVANôDEôELEMENTENôWORDENô OPGENOMENô$ITôBIEDTôAANZIENLIJKEôVOORDELENôOPôDEôBOUWPLAATSô/OKôALSô EENôGEVELôNIETôMEERôAANôDEôHEDENDAAGSEôEISENôVOLDOEN ôKANôMETô ,EE&RAMEôHETôBESTAANDEôGEBOUWôEENôNIEUWôUITERLIJKôKRIJGENô5ITERAARDô KANô,EE&RAMEôOOKôINGEZETôWORDENôINôDEôNIEUWBOUWôVANôUTILITEITSGE BOUWENôENôWONINGEN ,EEBOôINFORMEERTôUôGRAAGôOVERôDEôMOGELIJKHEDENôVANô,EE&RAMEô.EEMô GERUSTôCONTACTôMETôONSôOPôENôLAATôUôOVERTUIGENôVANôDITôGEVELCONCEPT

Conceptueel Bouwen Colofon Conceptueel Bouwen is een uitgave die verspreid wordt als bijlage bij de vakbladen bouwIQ en Renovatie. Daarnaast verschijnt het blad tijdens de vakbeurs Provada en wordt het onder meer verspreid tijdens de bijeenkomsten van BouwLokalen. Redactie Pieter Huijbregts, Coficient BV Bert Heijnen, BouwTekst Uitgever Æbele Kluwer Verkoop Roy Faas Hanneke Schaap Vormgeving en productie Inpladi BV, Cuijk Uitgeverij Æneas, uitgeverij van vakinformatie bv Postbus 101 5280 AC Boxtel tel. 0411-650085, fax 0411-650080 internet: www.aeneas.nl e-mail: [email protected] Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever. Redactie en uitgever zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventueel in deze uitgave voorkomende onjuistheden.

Inhoud 4 Bouw word eens wakker

Een nieuw verschijnsel Dit blad draagt de naam van een nieuw verschijnsel in de bouw: Conceptueel Bouwen. Deze manier van bouwen biedt klanten keuze uit oplossingen die voor een doelgroep zijn bedacht, maar die toch voldoende open zijn om per klant tot maatwerk te komen. Hiermee combineert het de voordelen van traditioneel bouwen met die van industrieel bouwen. Maatwerk gaat hierdoor hand in hand met een lagere prijs, een hogere bouwsnelheid, meer kwaliteit en een lager risico. Bij Conceptueel Bouwen kiest een opdrachtgever al vroeg in het proces uit verschillende concepten. Binnen het gekozen concept wordt vervolgens voor de klant de beste oplossing bedacht. Deze manier van bouwen vraagt om aanpassingen van alle partijen. De klant moet zich bijvoorbeeld focussen op die zaken die voor hem belangrijk zijn en zich niet meer met alles willen bemoeien. Het is daarom soms nog zoeken naar de juiste werkwijze. Momenteel draaien er daarom bij verschillende corporaties pilots (zie artikel op pagina 4 van dit blad). Conceptueel Bouwen komt in ieder segment van de bouw voor. Dit blad focust echter op de projectmatige woningbouw. Projectontwikkelaars en corporaties werken namelijk al volop op deze manier. Zo’n dertig tot veertig procent van hen blijkt al ervaring te hebben met Conceptueel Bouwen. Deze ervaringen zijn overigens overwegend positief, zo blijkt uit een onderzoek van USP Marketing Consultancy (de resultaten van dit onderzoek vindt u op pagina 8 van dit blad). Het kiezen van het juiste concept is niet eenvoudig. Om hierbij te helpen is er op de site www.conceptueelbouwen.nl een conceptengalerij ontwikkeld met daarop een groeiend aantal concepten (nu al meer dan 150). Ook dit blad is bedoeld om overzicht te bieden. U vindt hier dan ook een overzicht van ‘alle’ concepten die beschikbaar zijn voor projectmatige woningbouw. Ook vindt u hier beschrijvingen van enkele deelconcepten die u zelf kunt gebruiken om mee te ontwerpen of te bouwen.

8 Knelpunten praktijk duiden op marktkans conceptueel bouwen 10 Met conceptueel bouwen kan bouwen veel sneller 14 Conceptueel bouwen verhoogt de efficiency en snelheid en vermindert de faalkosten

concepten

Conceptueel Bouwen staat nog in de kinderschoenen. Het aantal concepten in de bouw groeit, maar het zijn er nog steeds te weinig en de concepten die er zijn kunnen soms nog worden verbeterd of beter worden vermarkt. Daarom hebben professionele opdrachtgevers en aanbieders van concepten zich verenigd in het Netwerk Conceptueel Bouwen. Samen willen ze ervoor zorgen dat het werken met concepten de beste manier van bouwen wordt.

16 BAM Woningbouw 18 BVR Groep 20 Heijmans 22 van Ieperen Groep 24 Aannemersbedrijf

Van Nieuwenhuizen-Jongen

26 More for you

Pieter Huijbregts directeur van Coficient BV, adviseur voor innovatie en samenwerking in de bouw (www.coficient.nl) en initiatiefnemer van het Netwerk Conceptueel Bouwen (www.conceptueelbouwen.nl)

deeconcepten 28 Betonson 30 Holonite

32 Isolectra 34 Monier

Conceptueel Bouwen

3

INTERVIEW

“Bouw word eens wakker”

Marcel Meulen, directeur woningcorporatie Wonen Venray:

“Er van uitgaande dat elke bouwlocatie uniek is, dan is het onze opdracht om er ook telkens een unieke invulling aan te geven. De ene keer zal dit zijn via de traditionele manier van ontwikkelen en bouwen. Echter daar waar concepten toepasbaar zijn, is het de uitdaging om, via het gebruik van concepten, het unieke karakter van de locatie te behouden”, zegt Marcel Meulen, directeur van woningcorporatie Wonen Venray en ad-interim directeur van de businessunit vastgoedontwikkeling van Wonen Limburg.

4 Conceptueel Bouwen

Wonen Venray is één van de zes kantoren, die onderdeel uitmaken van Wonen Limburg. Wonen Limburg is een fusiecorporatie, die het gebied bestrijkt van het NoordLimburgse Venray tot het zuidelijk gelegen Parkstad (Kerkrade, Heerlen, Hoensbroek). Wonen Limburg bezit 24.000 wooneenheden. In totaal werken bij Wonen Limburg 280 mensen. De corporatie beschikt over een eigen vastgoedontwikkeling. Meulen: “Binnen die vastgoedontwikkeling zijn we door de nieuwe rol van corporatie, zowel kwalitatief als kwantitatief, nog aan het groeien. De keuze voor een eigen vastgoedontwikkeling werd gemaakt, omdat de opgaven waarvoor we ons als corporatie voor gesteld zien, steeds

complexer, omvangrijker en risicovoller worden. Onze visie is om breed binnen de vastgoedmarkt voor onze doelgroepen actief te zijn, waarbij we graag ‘matchen’ met andere steakholders en tevens alle ontwikkelingen binnen bouwen vastgoed op de voet volgen. Die visie sluit aan bij onze manier van denken over conceptueel bouwen, waarbij we sterk geïnteresseerd zijn in nieuwe ontwikkelingen en kijken op welke manier we daar voordeel in efficiency uit kunnen halen of hoe we mee kunnen werken aan nieuwe ontwikkelingen. Wij zoeken naar effectiviteit in het proces en willen niet bij elk ontwikkeling steeds weer opnieuw het wiel moeten uitvinden”, aldus Meulen. “Het doel moet zijn, de

Meulen: ‘Waar we echter tegenaan lopen als corporatie is dat het woningaanbod onvoldoende is afgestemd op de behoefte in de markt. De bouw kent haar eigen klant niet goed, er zijn te weinig klantconcepten’

” faalkosten te verlagen, door de effectiviteit en de efficiency te verhogen. Want elke cent waar we mee spelen, is er een van de gemeenschap.” Midden in de maatschappij

Het vorig jaar geschreven strategische plan van Wonen Limburg, draagt de toepasselijke titel: “Midden in de maatschappij”. Meulen: “Dat dragen we nadrukkelijk uit. De taak van de hedendaagse woningcorporatie gaat veel verder dan het verhuren van woningen. Natuurlijk is dat nog steeds onze core-business. Maar overal waar zich iets afspeelt binnen de maatschappij, worden wij als corporatie er bijgehaald. Vaak wordt gezegd:

“Die woningcorporatie die lost dat wel op!” Vaak is dat ook zo, want het traditionele beeld van de woningcorporatie bestaat niet meer. Onze samenleving is sterk aan het veranderen. De verzorgingsstaat zit in een herstructurering, ”, aldus Meulen. “Onze taak en visie gaat veel verder dan wonen. Naast wonen hebben we het over onderwerpen als leefbaarheid, zorg, sociale en economische domeinen, waar we bij betrokken zijn en we investeren mee daar waar wij dat nodig vinden voor onze doelgroepen. Bijkomend voordeel is dat wanneer je de uitstraling van een wijk naar een hoger niveau tilt, je daarmee ook de waarde van het vastgoed verhoogd. Het geld wat daar uit komt

bij verkoop, kunnen we weer vanuit de revolving fund gedachte in een andere wijk investeren die om een aanpak vraagt. Alles wat we doen is echter pas dan succesvol, wanneer de bewoners zich happy en geborgen voelen in de wijk én als onze doelgroepen zich beter zelf kunnen redden. Daar doen we het uiteindelijk voor.” Keten denken

Vanuit die bredere kijk op wonen en leven, hanteert Wonen Limburg een ketengedachten, die steunt op twee concepten. Het concept: Wonen, Zorg en Welzijn is er op gericht om mensen langer zelfstandig te laten wonen en langer in hun eigen leefomgeving te houden. “Daarvoor dien je dan wel de Conceptueel Bouwen

5

INTERVIEW

faciliteiten en de mogelijkheden te bieden”, aldus Meulen. Het tweede concept betreft: Wonen, Leren en Werken, om de mensen ook op de langere termijn werkgelegenheid te bieden en op korte termijn drop outs proberen te minimaliseren. “Dat is de transformatie waar we als woningcorporatie in zitten en waarvoor we een gedaanteverwisseling ondergaan met als streven uiteindelijk te groeien naar een maatschappelijkeonderneming, waarbij de ook nadruk ligt op een hogere efficiency en effectiviteit.”

male economische prestatie levert in relatie tot de kosten en de behoefte van de klant. Helaas, die bouwer kunnen we (nog) niet vinden”.

Inkoper Inkopende partij

We zien binnen de bouwen vastgoedbranche dat kosten en budgetten onder zware druk staan. Ook zien we veel te lange doorlooptijden van projecten; de hoge faalkosten en dat er nog steeds op een vertrouwde traditionele manier wordt gebouwd. Ook wij doen daar aan mee! Als laatste belangrijke factor zien we het steeds groter wordende gebrek aan geschoolde vakmensen. Die complexiteit legt een grote druk op onze efficiency, van veel vergaderen, veel overleg, en een moeizaam bouwproces. In mijn ogen kan dat beter. Als woningcorporatie zijn we de ‘inkopende partij’ en dan moeten we toch simpel vanuit het aanbod meer onze keuzes kunnen maken? Maar nee, wat doen we nu? We gaan bij elk project weer van vooraf aan op de traditionele wijze met elkaar beginnen. Ik zeg je: de bouw heeft te weinig oog voor de klant en de eindgebruiker. We zijn te nadrukkelijk bezig met het technisch proces, Maar wat interesseert het die klant, hoe we het technisch regelen? Helemaal niets! De klant maakt een keuze gebaseerd op kwaliteit, gebruikersgemak, luxe, comfort en woongenot. Het is onze taak daar optimaal en zo efficiënt mogelijk invulling aan te geven. Meer ‘maatwerk-concepten’ kun-

Concepten

“Die hogere efficiency en effectiviteit halen we echter alleen dan, wanneer we denken in concepten”, aldus Meulen. “Waar we echter tegenaan lopen als corporatie is, dat het woningaanbod onvoldoende is afgestemd op de behoefte in de markt. De bouw kent haar eigen klant niet goed, er zijn te weinig klantconcepten. En het proces van ontwikkelen en bouwen duurt iedere keer te lang en is veel te complex. Dat komt mede”, aldus Meulen, “omdat wij met zijn allen telkens opnieuw weer van vooraf aan beginnen en alle partijen weer opnieuw het wiel gaan uitvinden. Met als grote risico, dat de woningen straks nog onbetaalbaarder worden.” Meulen ziet als probleem dat de bouw de focus sterk op techniek en productiesnelheid heeft en de conceptuele behoefte van de klant minder scherp heeft. “Ze bouwen naar eigen beleving, veel maatwerk, en je hebt nauwelijks conceptuele keuzes. Wij roepen dan ook: Bouw wordt eens wakker. Blijf niet bij elk project het wiel opnieuw uitvinden. Als woningcorporatie willen we in het belang van onze continuïteit, graag kiezen voor een aannemer die een ‘maatwerk - concepten’ levert. Waarbij we aan de hand van ons Programma van Eisen kiezen wat we willen. Een bouwer die een opti6 Conceptueel Bouwen

nen daar een belangrijke bijdrage aan verrichten. We nodigen de bouwwereld daar ook expliciet toe uit.”

Wonen Limburg voerde twee pilotprojecten uit in conceptueel bouwen, volgens een door Coficient opgestelde handleiding. Het betrof een woningbouwproject in Helden, bestaande uit 25 huur- en 25 koopwoningen.

“Onze inkopers zijn nu te veel bezig met het technische proces, terwijl ze eigenlijk gewoon vanuit het Programma van Eisen hun keuze zouden moeten kunnen maken uit ‘maatwerk-concepten’. Zoals dat ook gaat in de autoindustrie, die kiezen voor een aantal standaardmodellen met een groot aantal opties. Op die manier krijgt iedere liefhebber toch maatwerk. Maar in de bouw zijn we schijnbaar nog steeds moeilijk in staat te zorgen voor afgeronde producten met tal van opties waar je uit kunt kiezen. En als we ze al hebben, zijn we moeilijk in staat deze te vermarkten. Dat wil niet zeggen dat de bouw dan eenheids-

Meulen: ‘Wat interesseert het de klant, hoe we het technisch regelen? Helemaal niets! De klant maakt een keuze gebaseerd op kwaliteit, gebruikersgemak, luxe, comfort en woongenot’

producten moet gaan maken. Dat is zeker niet nodig. Elk project kan vanuit haar maatwerk toch een eigen jasje dragen en een mooie woning of een mooie woonwijk worden met haar eigen beleving, uitstraling, gebruik, comfort, kwaliteit, duurzaam, veiligheid, gezond milieu. Gebouwd met snelheid, zekerheid en als maatwerk.” Traditioneel en concept

“Mijn mening is, dat we de bouw dienen op te splitsen in tweeën. In sommige gevallen dienen bouw en ontwikkeling gerealiseerd te worden vanuit de traditionele manier, eenvoudig omdat het niet anders kan. Waar echter concepten gehanteerd kunnen worden, mogen we het niet nalaten deze te gebruiken. Maar dan moeten er wel concepten zijn. Op de een of andere manier lukt het de aannemer echter niet een dergelijke

keten op te zetten. Hij krijgt het voor ons nog niet voldoende voor elkaar om de markt een klantgericht maatwerkproduct aan te bieden. Ik begrijp dat niet.”, aldus Meulen. Pilots

Wonen Limburg voerde twee pilotprojecten uit in conceptueel bouwen, volgens een door Coficient opgestelde handleiding. Het betrof een woningbouwproject in Helden, bestaande uit 25 huur- en 25 koopwoningen. We hebben er veel van opgestoken, wat betreft conceptueel bouwen. Het was boeiend en leerzaam. Maar de belangrijkste constatering was, dat er nog heel veel dient te gebeuren alvorens conceptueel bouwen in Nederland echt van de grond komt. Want wanneer we een keuze hadden moeten maken uit de reeds bestaande concepten, hadden we niets gevonden”, aldus collega Hans Krabbe van Wonen Limburg. Bij een pilot hadden we de prijs opgevraagd wanneer het project zou worden uitgevoerd met concepten. Wat schetste onze verba-

zing, het project was niet goedkoper. Nee, liefst 15% duurder dan wanneer op de traditionele manier werd gebouwd. Bij het tweede project bleek dat er nauwelijks concepten waren. De concepten die er waren voldeden niet aan de wensen van de klant.” Kruispunt

Wat de toekomst van conceptueel bouwen betreft, bevindt Wonen Limburg zich op een kruispunt, weet Meulen: “We stellen ons nu de vraag: Wanneer aannemers op het vlak van klantgericht ‘maatwerk-concept’ niet verder innoveren moeter wij er dan nog wel mee doorgaan en een actieve rol blijven vervullen of moeten we het gewoon op zijn beloop laten en wachten op de bouwer? In die lijn willen we komende maanden een debat aangaan met partijen om meningen te peilen en voor onszelf een koers te bepalen voor de nabije toekomst. Een ding staat voor ons echter als een boom”, aldus Meulen en Krabbe: “Hoe dan ook zullen we nadrukkelijk de weg naar conceptueel bouwen dienen in te slaan. Al is het maar om de snelheid, de duurzaamheid te verhogen en de faalkosten te reduceren. Straks wordt bouwen anders onbetaalbaar.”

Conceptueel Bouwen

7

ONDERZOEK

Resultaten marktonderzoek onder opdrachtgevers

Knelpunten praktijk duiden op marktkans conceptueel bouwen Resultaten uit een landelijk, kwantitatief marktonderzoek onder woningcorporaties en projectontwikkelaars laten zien dat conceptueel bouwen een goed antwoord kan zijn op de problemen die in de opdrachtgevende bouw worden gesignaleerd. Ongeveer een derde van de respondenten heeft ervaring met conceptueel bouwen, met een overwegend positief oordeel. Conceptueel bouwen is onder opdrachtgevers nog geen ingeburgerd begrip, maar de voordelen ervan staan wel hoog op de prioriteitenlijst van de sector. In hoeverre staat conceptueel bouwen op de agenda bij woningbouwverenigingen en projectontwikkelaars? Deze vraag werd in een kwantitatief marktonderzoek gesteld aan honderd projectontwikkelaars en honderd woningcorporaties. Het landelijke onderzoek werd gedaan door USP Marketing Consultancy en Coficient in opdracht van het Netwerk Conceptueel Bouwen. Niet alleen is gevraagd naar de bekendheid met concepten voor de bouw, ook een knelpuntenonderzoek maakte deel uit van de enquête. Het is verrassend om te zien hoezeer de voordelen van conceptueel bouwen een antwoord geven op de problemen die door de respondenten in hun sector worden gesignaleerd. Wanneer conceptueel bouwen breder wordt toegepast kan dat voor veel opdrachtgevers een oplossing zijn


voor de knelpunten in de praktijk van alledag. Projectmatige nieuwbouw

Voor het onderzoek zijn projectontwikkelaars en woningcorporaties benaderd, die zich met name bezighouden met projectmatige nieuwbouw. Ruim dertig procent van de woningcorporaties en iets meer dan veertig procent van de projectontwikkelaars gaf aan enige, grote of zeer grote ervaring te hebben met conceptueel bouwen (zie figuur 1). Het gaat hier met name om woningbouwconcepten van (collega-)ontwikkelaars, bouwbedrijven en adviesbureaus. De partijen die aangeven ervaring te hebben met concepten, zijn overwegend positief. Ongeveer zestig procent geeft aan duidelijk voordelen te ervaren, terwijl de overige respondenten met ervaring in conceptueel bouwen reageerden met de kwalificatie ‘neutraal’ (zie figuur 2). Het bouwen met concepten blijkt in de praktijk een ander projectproces met zich mee te brengen. Nog niet iedereen is zich daarvan bewust en dat veroorzaakt nog wel misverstanden.

tijden (die niet aansluiten bij de dynamiek van de marktvraag), tegenvallende kwaliteit (onvoldoende veilig, duurzaam en gezond) en veel rompslomp voor de opdrachtgever en eindgebruiker (resultaat onvoldoende afgestemd op de individuele behoefte). Ook zien de respondenten een toename in de kosten en de risico’s (zie figuur 3). Het is onduidelijk wat het grootste knelpunt bij projecten is: er blijkt een grote diversiteit aan problemen. Waar zoeken opdrachtgevers naar

Gevraagd naar wat veranderingen het planproces moeten opleveren, antwoorden de respondenten dat ze op zoek zijn naar een betere prijs/kwaliteitsverhouding, naar oplossingen die duurzamer, veiliger en gezonder zijn, naar meer differentiatie en maatwerk en naar meer zekerheid, transparantie en snelheid in het proces (zie figuur 4). Tevreden opdrachtgevers

De opdrachtgevers die ervaring hebben met conceptueel bouwen noemen als belangrijkste voordeKnelpunten in hedendaags len een snel ontwikkelingsproces, planproces een betere prijs/kwaliteitverhouIn het knelpuntenonderzoek onder ding, een kleiner afbreukrisico en woningcorporaties en projectont- een transparante en vooral duidewikkelaars komt een aantal lijke projectorganisatie. Oftewel: belangrijke ontwikkelingen en pro- de voordelen van conceptueel boublemen aan de orde. Zo wordt een wen blijken precies de kwaliteiten toenemende complexiteit van het te zijn waarnaar opdrachtgevers op proces en de organisatie geconsta- zoek zijn. teerd, over het gehele traject van initiatief tot oplevering. Dat resulteert onder meer in langere loop-

Figuur 1: Ervaring met conceptueel bouwen % 50 Project-ontwikkelaars Woning-corporaties

37,5

25

12,5

0 Zeer grote mate

Grote mate

Enige mate

Geringe mate

NIET

Weet niet

Figuur 2: Tevredenheid opdrachtgevers

‘Neutrale’ opdrachtgevers

% 70

Bij het werken met concepten wordt met name op het gebied van procedures winst geboekt: processen zijn immers ten behoeve van het concept al grondig uitgezocht. Projecten kunnen hiermee niet alleen efficiënter, maar ook beduidend sneller worden doorlopen. Het betekent wel dat opdrachtgevers met een andere werkwijze te maken krijgen. En dat geldt ook voor de gemeentelijke instellingen en andere betrokkenen. De respondenten (met ervaring met concepten) die aangeven ‘neutraal’ tegenover conceptueel bouwen te staan hebben die aanpassingen nog niet echt doorgevoerd. Met name bij gemeenten moet nog hard worden gewerkt aan de bekendheid en werkwijzen van conceptueel bouwen.

Project-ontwikkelaars Woning-corporaties

52,5

35

17,5

0 Positief

Neutraal

Negatief

Figuur 3: Traditionele knelpunten 30

% Totaal Project-ontwikkelaars Woning-corporaties

22,5

15

7,5

ili g e nd oe ld

nd

vo

ei st

ite

it,

em

d

on

op

ve de m Bo

ve

ui ke br ge

g/ ui lin rv

te on e ijk el pp

Te g

On

en

va

lle

vo ld oe n

nd

e

de

kw

al

af ge

ha sc at Ma

nd ,v

rs

u ili e m

he en ed vr

ac dr op lo m p ps

om lr ee

al ta

Tij dr ov e

Be

id

er s ge v ht

ko e nd pe lo op

ei d, ba a

Pr

rh

La

oc ed

ng

ur e

du

s/

ve

rig e

rg

un

ni

pr oc es

st

se

en

n

ng en

0

Figuur 4: Verwachtingen van opdrachtgevers % 60 Project-ontwikkelaars Woning-corporaties

45

30

15

Be

te

re

be

ijs

t ie tn We e

rt fo

lin Be

te

rc

om

tra ui ts g/

.v -k

le v

in

wa l

tra er Me

pr re te Be

g

g in ud ho er

pa ns

lo or do re

te or ,k id

he el

ie ra

op

tw aa /m tie

ia nt Sn

nt

tij d

k

ie

er

s

r

nt ga

en id

ffe di er

Me

Me

er

ze k

er

re

he

ei er ,v m za

ur Du

ra

ez on er ,g

lig

kk tro be

er nd

de

nt kla id

en

he

in ze t er

Mi nd Mi

Ma

kk

el

ijk

er

in

ge

br

kla

ui

nt

k

0

zaam, veilig en gezond te maken over meer projecten kunnen worden uitgesmeerd. Verbetering op veel fronten haalbaar

De uitslag van de enquête geeft aan dat conceptueel bouwen nog geen ingeburgerd begrip is: ruim de helft van de respondenten heeft in meer of mindere mate uitleg nodig bij de definitie. Aan die bekendheid moet worden gewerkt. Bijvoorbeeld door de uitgave van dit magazine. Maar als de partijen openstaan voor andere processen en bereid zijn hun werkwijze aan te passen, zo blijkt uit de antwoorden van de respondenten met ervaring met concepten, dan is er op veel fronten een duidelijke verbetering mogelijk ten opzichte van het traditionele bouwen.

Innovatief en duurzaam

Uit het onderzoek komt duidelijk naar voren dat veel opdrachtgevers op dit moment zoeken naar een manier om efficiënt, snel en op de vraag gericht te ontwikkelen. Ook blijkt er veel belangstelling voor duurzaamheid, gezondheid en veilig bouwen. Hier kan conceptueel bouwen het antwoord zijn. Inherent aan conceptueel bouwen is de grotere afname van een doorontwikkeld concept, waardoor de prijs/kwaliteitverhouding gunstiger is. Dat geeft ruimte voor hoogwaardige oplossingen. Er kan meer tijd en energie worden gestoken in innovatie en doorontwikkeling van concepten, omdat de ontwikkelingskosten om een concept duurConceptueel Bouwen

9

INTERVIEW

Met conceptueel bouwen kan bouwen v Het inpassen van wegen en spoorlijnen, stedelijke herstructurering, eigenlijk alle ontwikkelingen kosten vaak decennia om ze te realiseren. Velen zien de procedures als belangrijkste oorzaak. Een kamermeerderheid wil die procedures nu vereenvoudigen. Maar daarnaast pleit men binnen de bouwen ontwikkelingsbranche voor een integrale aanpak. Want alleen door belangen en functies in de tijd te verenigen, komen we tot een betere efficiency en een hogere snelheid. De vraag is echter, of de ingrediënten voor een dergelijke benadering al aanwezig zijn.


n veel sneller Ingrepen in bestaande gebieden veranderen het waardeprofiel van dat gebied. Want niet alleen het gebruik en het comfort, maar ook de beleving en de uitstraling van het gebied worden anders. Maar met de verandering van het gebied, wijzigt ook de waarde van het onroerend goed. Door deze waardegroei worden weer extra investeringen mogelijk gemaakt. Het lijkt zo simpel en vanzelfsprekend en eigenlijk verwonderlijk, waarom we die kansen niet pakken. In de praktijk wordt het proces echter verstoord door twee problemen. Met name wanneer investeringen leiden tot een waardevermeerdering voor partijen die verder niets bijdragen. Maar ook wanneer investeringen niet rond te krijgen zijn, omdat de waarde pas op termijn tot wasdom komt.

ter wel een ander besluitvormingsmodel. Hiervoor worden op meerdere plaatsen decision support systems ontwikkeld. Deze worden pas zinvol, wanneer er snel varianten zijn te genereren, met voldoende informatie om ze goed te beoordelen. Om alternatieven te ‘beleven’ komen er steeds meer simulatiemogelijkheden in 3D.

80.000 woningen per jaar

Projectonafhankelijke concepten

Om alle Nederlanders te huisvesten, moeten tot 2015 jaarlijks 102.500 huizen worden gebouwd. Daarom heeft dit kabinet de ambitie om 80.000 tot 100.000 woningen per jaar te bouwen. Volgens de bouwsector is dat aantal echter volstrekt onhaalbaar, zoals Bouwend Nederland dat samen met bankverzekeraar ING heeft uitgerekend. ING schrijft in haar rapport ‘Samen duurzaam bouwen aan innovatie’ dat de woningproductie zal schommelen tussen 60.000 en 75.000 woningen per jaar. Naast hoge grondprijzen en ellenlange procedures wordt een gebrek aan bouwvakkers als de belangrijkste oorzaak gezien. Het tekort wordt geschat op enkele tienduizenden. Dergelijke beschouwingen van de arbeidsproductiviteit worden vaker gemaakt. Hierin worden ervaringen met het traditionele bouwen meegenomen. De vraag is echter of er ook oog is voor belangrijke veranderingen die in de branche gaande zijn?

Het gebruik van projectonafhankelijke concepten, maakt de toepassing van deze geavanceerde middelen een stuk eenvoudiger. Want het toepassen van concepten versnelt niet alleen het masterplan en het draagvlak. Conceptueel bouwen helpt ook om de afzonderlijke deelprojecten zeer snel en conform

ING betoogt – terecht - dat in de projectmatige manier van werken, de grens van efficiency is bereikt. Zij ziet projectoverstijgende samenwerking als hét item voor de toekomst. Wat ING niet ziet, is dat dit type samenwerking zich al in razend tempo ontwikkeld. Was tot

Participatiemaatschappij

Als oplossing hiervoor wordt steeds vaker de ‘participatiemaatschappij’ gebruikt. Belanghebbenden nemen deel in die maatschappij en functioneren als ‘opdrachtgever’ in het transformatieproces. Zij investeren samen en ontvangen ook samen het rendement. De transformatie start met het ontwikkelen van een sterke toekomstvisie. Deskundigen werken aan een masterplan, dat vervolgens door vele belanghebbenden wordt beoordeeld. Vaak wordt het verworpen en pas na vele aanpassingen aanvaard. Zo’n langdurend proces creëert vaak meer voldongen feiten dan draagvlakken. Het proces kan worden versneld, door planvorming en inspraak in elkaar te schuiven. Dit vraagt ech-

het masterplan uit te voeren. Er zijn al redelijk wat concepten, om gebiedsontwikkelingen echter fors te versnellen, moeten er nog veel meer concepten volgen. Daar ligt een uitdaging voor de sector.

Zulke hulpmiddelen vragen om grote hoeveelheden data. Om die echter per proces apart in te voeren is zeer kostbaar.

Conceptueel 11 Bouwen

INTERVIEW

voor enkele jaren W&R van BAM Woningbouw ongeveer het enige concept, nu is er keuze uit tientallen woningbouwconcepten. Ze komen van bouwbedrijven, maar ook van installateurs, architecten/ adviseurs en de toeleverende industrie. “Uit eigen onderzoek weet ik”, aldus Pieter Huijbregts, directeur van Coficient: “dat deze bedrijven door het werken met concepten kostenreducties bereiken variërend van 5 tot zelfs 25%. Die productiviteitsstijging is het volg van het wegsnijden van dubbel werk en van overbodig geworden communicatie en controle. Voortdurende procesoptimalisatie is mogelijk door een gezamenlijk leerproces. Na deze fase van ratio12 Conceptueel Bouwen

nalisatie stijgt de productiviteit verder door industrialisatie. De schaalgrootte daarvoor ontstaat omdat aanbieders van concepten hun deelconcepten onderling uitwisselbaar maken. Met zo’n productiviteitsverbetering wordt deze bouwopgave zeker haalbaar, al zal dat pas in de volgende kabinetsperiode tot uitdrukking komen. Beleidsmakers

Want daarvoor is het nodig dat conceptuele bouwen in beeld komt bij beleidsmakers. Ministeries, gemeenten en corporaties zien nog onvoldoende de mogelijkheden van deze nieuwe praktijk. Breda heeft als eerste gemeente een speciaal fonds in het leven geroepen.

Pieter Huijbregts: “Uit eigen onderzoek weet ik, dat deze bedrijven, door het werken met concepten, kostenreducties bereiken variërend van 5 tot zelfs 25%”.

Door beleidsaandacht stijgt de vraag en daarmee weer het aanbod. De concurrentie tussen de conceptaanbieders zal groter worden, waardoor niet alleen de productiviteit zal stijgen, maar ook de verhouding prijs/kwaliteit.

Netwerk Conceptueel Bouwen Voor strategische innovatie in de bouw

BouwIQ houdt zich bezig met het doorbreken van het traditionele bouwproces. Het schrijft over grensoverschrijdende producten procesinnovaties die ervoor zorgen dat de bouw daadwerkelijk vernieuwt. Innovatie is pas écht innovatie als het bijdraagt aan de reductie van faalkosten, inkorting van de bouwtijd, materiaal- en/of energiebesparend is, de vroegtijdige sloop van gebouwen voorkomt en meer.

Conceptueel Bouwen, sneller, beter, klantvriendelijker

www.conceptueelbouwen.nl

BouwIQ biedt een kritische blik op de grote hoeveelheid aan innovatie die ons dagelijks overspoelt. Een onmisbare informatiebron.

Word vandaag nog lid of ga naar www.bouwiqonline.nl en vraag een gratis digitaal proefnummer aan.


CONCEPTUEEL BOUWEN

30 Concepten projectmatige woningbouw

Conceptueel bouwen verhoogt de efficiency en snelheid en vermindert de faalkosten De auto-industrie is voor veel branches het ultieme voorbeeld van een branche waarbij ondanks een ver doorgevoerde standaardisatie toch optimaal invulling wordt gegeven aan de individuele wensen van de koper. Ook de bouw kijkt in haar ontwikkeling steeds meer naar de automobielbranche. Maar men weet ook dat dit alleen te realiseren is, door het aanbieden van concepten. Wij laten u kennismaken met 30 vooraanstaande woningbouwconcepten, waarbij flexibiliteit, kostenbesparing, duurzaamheid en betaalbaarheid centraal staan.

1

Concept: Casa Vita De Klaassen Groep Met Casa Vita richt de Klaassen Groep zich vooral op starters, senioren, een- en tweepersoonshuishoudens. Het IFD-concept is gebaseerd op houtskeletbouw-eenheden van 4,80 x 4,80 m. Hierdoor kunnen tal van verschillende woonoppervlaktes gecreëerd worden. Concept: Q woning Het Q-ontwikkelingsteam heeft een uniek, geïnnoveerd en intelligent bouwsysteem ontwikkeld, waarmee woningen van groot tot klein kunnen worden gebouwd. Door een efficiëntere en meer transparante manier van werken bij het bouwen van huizen, worden aanzienlijke besparingen gerealiseerd. Concept: Totaalformule Goldewijk bedient met haar Totaalformule de particuliere en de zakelijke markt. De focus ligt op flexibel en efficiënt omgaan met individuele vragen. Goldewijk streeft ernaar alle kennis en kunde in eigen huis te hebben. Volgens de Vereniging Eigen Huis hebben woningen van Goldewijk weinig opleverpunten: gemiddeld 4 tegen landelijk 23. Concept: W&R-concept Het W&R-concept van BAM Woningbouw betreft betaalbare, ruime woning in de projectmatige nieuwbouwwoningen. Het varieert van goedkoop naar midden duur. De mogelijkheid tot maatwerk is steeds verder toegenomen. Inmiddels zijn er ook varianten voor twee-onder-een-kapwoningen, appartementen en starterswoningen.


Concept: PlusWonen Om een oplossing te bieden voor de grote vraag naar betaalbare eengezinswoningen voor zowel het koop- als het huursegment, heeft VolkerWessels een basiswoning ontwikkeld onder de naam PlusWonen. VolkerWessels heeft het PlusWonen opgesplitst in drie varianten. De VolkerWesselsBasisPlus woning voorziet in de vraag naar ruime eengezinswoningen, die weliswaar betaalbaar zijn, maar die niettemin ook een eigen uitgesproken karakter hebben. Concept: Inno Concept Bouwen (ICB) Het bouwproces beheersen? Dat kan met Inno Concept Bouwen (ICB) van de BVR Groep. Dit bouwconcept zorgt vanaf het voortraject (voorbereiding/ontwikkeling) voor een betere onderlinge samenwerking en afstemming van werkzaamheden van bouwdisciplines. De kracht van Inno Concept Bouwen zit in de bundeling van kennis en ervaring van disciplines. De BVR-Groep blijft als centraal aanspreekpunt verantwoordelijk voor het hele bouwtraject, inclusief constructie en regelgeving. Concept: Renovatie op maat ‘Renovatie op maat’ is een concept van de Van Ieperen Groep om budgetneutraal te kunnen bouwen. Door de Van Ieperen Groep is het concept van procesbeheersing ontwikkeld op basis van een probleemanalyse, die leidde tot een procesanalyse. Zowel de processen van de corporatie als die van de bouwer worden minutieus in kaart gebracht, naast elkaar gelegd en op elkaar afgestemd.

Concept: BouwZeker® Met het BouwZeker®-concept geeft Zondag Ontwikkeling haar bereidheid aan om onder de huidige marktomstandigheden een verplichte afname van de benodigde grond(en) en een bouwplicht aan te gaan met gemeenten. Zondag Ontwikkeling is bereid én in staat om in nauwe samenwerking met gemeenten een verplichting aan te gaan omtrent de afname van de benodigde grond(en) met daaraan gekoppeld een bouwplicht (S.A.1). Concept: Consument gericht ontwikkelen Bij Slokker Vastgoed staat de consument centraal. Het voldoen aan de wensen van de consument is een van de belangrijkste aandachtsgebieden van het bedrijf. In de projecten van Slokker Vastgoed worden, binnen de vrijheid van het stedenbouwkundig plan en het woningtype, standaard uitgebreide keuzemogelijkheden aangeboden. Concept: De energie neutrale woning Een energieneutraal gebouw, een concept van Ecofys, wekt zelf schone energie op. De belangrijkste optie hiervoor is het gebruik van zonnepanelen. Concept: De Gelderse Woning “Bedrijven in Gelderland hebben samen een model ontwikkeld voor een vrij indeelbare, uitbreidbare, demontabele, milieuvriendelijke woning in steenachtige materialen. Ze worden gebouwd met een flexibel bouwsysteem, tegen concurrerende prijzen. Stichting De Gelderse Woning adviseert en assisteert bij het realiseren van woningbouwprojecten. Concept: detweekapperspecialist.nl detweekapperspecialist.nl is een concept van Future-Home, waarmee het mogelijk is een grote variatie aan tweekappers te ontwikkelen. De woning kan geheel naar eigen smaak samengesteld en afgestemd worden op de persoonlijke wensen.

Concept: Hendriks PrettigWonenPlan® Hendriks PrettigWonenPlan® is ontstaan door een combinatie van de vraag uit de markt en de drang om onderscheidend te zijn. De koper kan kiezen uit pakketten die het wooncomfort verhogen en bijdragen aan de veiligheid, het milieu en de mogelijkheden voor datacommunicatie. Concept: iBUILD iBUILD bestaat uit een collectie referentiewoningen, die zijn ontworpen volgens de eisen van de Nederlandse woonconsument. Kopers van een woning kunnen het basisontwerp met een computerprogramma zelf aanpassen aan hun wensen en behoeften. De woningen zijn ontworpen op basis van het principe “Design to Build”. iBUILD maakt verder gebruik van vergaande procesindustrialisatie. Concept: ING Comfort Woning® ING Real Estate heeft een woning ontwikkeld voor jong én oud: de ING Comfort Woning®. Deze gelijkvloerse woning voldoet met z`n ruime indeling en aanpasbaarheid aan alle hedendaagse woonwensen. Een uniek dienstenpakket van comfort en zorg is ING Real Estate in staat per woningbouwproject optimaal maatwerk te leveren. Concept: ING Optimal Living® ING Optimal Living® biedt de consument een ruime mate van vrijheid wat betreft interieur en exterieur van woningen, met behoud van ruimtelijke samenhang. Hierdoor wordt de koper optimale kwaliteit van de woning en de woonomgeving op termijn gegarandeerd. Concept: Mijn Eigen Gerijde HuisTM Met het concept Mijn Eigen Gerijde HuisTM van Mulder Obdam kunnen starters op de woningmarkt met behulp van een internetsite een woning samenstellen die aan hun individuele wensen voldoet. Zelf bepalen ze onder meer geveltype en stijl, materialen en indelingen binnen de mogelijkheden van hun budget. Concept: neoHOTPLANS NeoHOTPLANS is een methodiek ontwikkeld door Waal uit Vlaardingen die in alle fasen van het bouwproces inzicht geeft in de rol van de bouwpartners. De letters van de conceptnaam staan achtereenvolgens voor: Noodzaak, eisen, opties, Haalbaarheid, Ontwerp, Toetsing, Planuitwerking, Logistiek en inkoop, Assemblage/bouw, Normaal gebruik en Sloop.

Concept: PCS-woningbouwconcept Het PCS-woningbouwconcept van Dura Vermeer Bouw staat voor snelle, flexibele en goedkope woningbouw. Van het brede spectrum van sociale woningbouw tot de duurdere marktsegmenten: PCS is hét antwoord op de vele uitdagingen voor de woningbouw. Concept: Remmers Budgetconceptwoning Het Remmers Budgetconcept gaat uit van twee standaardwoningen waarvan de buitenzijde op elke stedenbouwkundige situatie kan worden afgestemd. De standaardwoningen hebben slimme plattegronden en kenmerken zich door een optimaal en economisch gebruik van materiaal. Concept: Solids Een Solid van woningcorporatie Het Oosten in samenwerking met Kristal projectontwikkeling uit Amsterdam is een mooi, duurzaam en flexibel in te delen gebouw met casco huurruimtes voor een wisselende mengeling van woon- en werkfuncties, in elke mogelijke vorm en combinatie. Huurders zijn volledig vrij in het gebruik van de ruimten. Concept: SurPlus® De Koopmans Bouwgroep heeft een consumentgericht woonconcept ontwikkeld: SurPlus®. Dit unieke concept geeft professionele partijen de mogelijkheid om voor een scherpe prijs bouwplannen met meer variatie te ontwikkelen. Concept: Trento Trento van Nijhuis is een procesaanpak voor de consumentgerichte woningbouw. Het geregistreerde Trento-label staat garant voor een efficiënte realisatie van projectmatige woningbouw met veel variatiemogelijkheden. Concept: Verrassend Wonen Met Verrassend Wonen van Giesbers komt het kopen van een woning voor meer mensen binnen bereik. Over het algemeen is Verrassend Wonen op termijn financieel voordeliger. Verrassend Wonen stelt de grondlast voor de komende zes jaar op nul. Deze grondlast is de vergoeding die de grondeigenaar voor het gebruik van de grond vraagt. Concept: Wenswonen® Wenswonen® van Heijmans is een manier van ontwikkelen en bouwen die particulier opdrachtgeverschap op grote schaal mogelijk maakt. Met behulp van de Woonplanner®, een interactief computerprogramma, kan binnen een project een woning worden samengesteld die voldoet aan individuele woonwensen.

Concept: 123 Huis Het 1-2-3-huis is een huis dat gebouwd is met een modulair systeem voor de seriematige woningbouw. Het door Bouwbedrijf Kooi in Appingedam ontwikkelde modulaire systeem bestaat uit een betonskelet waarin de kozijnen, leidingen, tegels en sanitair al in de fabriek zijn aangebracht. Concept: Basehome Basehome is een woningconcept van de Verenigde Bedrijven Van de Klok uit Druten dat bestaat uit een basiswoning met een ruime woonkamer, een open keuken, drie slaapkamers en een optie voor een vierde. Alle prijs- en constructieberekeningen voor Basehome zijn gemaakt, alle bouwpartners zijn volledig op de hoogte en alle details zijn volledig uitgewerkt. Concept: Betaalbaar Ruim Wonen concept Betaalbaar Ruim Wonen is een uitgekiend bouwsysteem van Geveke Bouw. Traditioneel uitgevoerd, met veel ruimte voor de bewoners. De technische details zijn gestandaardiseerd, de architectuur en de indeling bieden een grote variatie. Concept: Betaalbaar wonen In samenwerking met gemeentelijke overheden werkt Koning Wessels Vastgoed eraan de uiteindelijke verkoopprijs van de woningen zo laag mogelijk te houden met behoud van hun uitstraling. Belangrijke kostenbesparende factoren zijn de schaal van het project en herhaling op een andere locatie van het ontwerp. Concept: Prefab optoppen Met het bouwsysteem ‘Prefab Optoppen’ van Huybregts Systeembouw zijn een of meer extra bouwlagen op bestaande woningen of flatgebouwen te bouwen (‘optoppen’). De onderdelen worden op maat geproduceerd bij Huybregts Systeembouw. Door materiaalkeuze, afmeting, indeling en uitkraging zijn de nieuwe bouwlagen precies aan de wensen van de opdrachtgevers aan te passen.

30 Conceptueel 15 Bouwen

CONCEPT

W&R, Bouwen met een mobiele fabriek

“De basis is een volledig uitg “Uitgangpunt is, dat de opdrachtgever en koper een kwalitatief beter product krijgen voor minder geld”, zegt Ate van der Zaag, directeur van BAM Woningbouw W&R over het W&R-concept. “Het ontwikkelen bouwproces op basis van W&R is simpeler en efficiënter dan bij een traditioneel proces. Tevens wordt de bouwtijd aanzienlijk verkort.

Het W&R-concept is gebaseerd op onder andere een referentie woning, die volledig uitgewerkt is, inclusief variaties. Zodoende kan snel worden ontwikkeld en gebouwd. “Zeker wanneer de opdrachtgever de taken onderbrengt bij BAM, kan met het W&Rconcept de zorg voor het project volledig worden overgenomen van de opdrachtgever”, aldus Van der Zaag. Slimmer

Vanuit de gedachte: “Dit moet slimmer kunnen”, begon begin jaren negentig van de vorige eeuw Ate van der Zaag aan de ontwikkeling van het W&R-concept. Hij schreef een beknopte notitie met enkele uitgangspunten en kreeg de steun van de directie. Er werd een stuurgroep ingesteld met een vertegenwoordiger van de directie en van BAM Vastgoed. Tevens werd een werkgroep geformeerd met onder andere een parttime ervaren kracht en een jonge, speciaal aangetrokken medewerker. Op basis van een marktonderzoek van Kolpron en in samenwerking met architectenbureau Spring Architecten ontwierp de werkgroep de referentiewoning.

Van der Zaag: ‘De projectontwikkelaar vermindert door de keuze voor W&R zijn risico’s, omdat hij in een vroege fase inzicht heeft in de kosten’


kopers krijgen door een uitgebreide documentatiemap veel informatie over het concept. Van der Zaag: “De projectontwikkelaar vermindert door de keuze voor W&R zijn risico’s, omdat hij in een Uitgangspunten vroege fase inzicht heeft in de kosUitgangspunt was het realiseren ten. Binnen 24 uur is een gegaranvan een ruime, maar sobere deerd bouwbudget van de varianwoning met een gunstige m3-prijs. ten bekend en kan hij de Die gunstige m3-prijs liet ruimte haalbaarheid van een project veel over voor leuke dingen. De refesneller en beter beoordelen. Ook in rentiewoning werd in al zijn aspec- de uitvoering loopt hij minder risiten doorgesproken met de samen- co’s, omdat het bouwproces, dankwerkende partijen, de co-makers. zij de repetitie, met een voortduHet stedenbouwkundige plan, het rend leerproces efficiënt en woningontwerp, het werk van de volledig bekend is. Het aantal constructeur, de afhandeling van opleverpunten is niet meer dan 1 de vergunningen, de kopers of 2 per woning.” begeleiding en de overige communicatie; alles kan door Referentiewoning BAM Woningbouw worden verDe referentiewoning heeft een zorgd, tot en met het turn-key plattegrond van 118 m2 gebruiksopleveren. Opdrachtgevers en oppervlakte en 436 m3 inhoud,

uitgewerkte woning, met een gunstige prijs” Van der Zaag: ‘De prijs-waardeverhouding ligt ten opzichte van het traditionele bouwen naar schatting 5 tot 15% lager’

inclusief de berging. De energieprestatie ligt tussen de 0,71 en de 0,76 en kan onder meer door opties voor zonne-energie, gebalanceerde ventilatie en warmtepompen worden teruggebracht tot 0,3. De aanneemsom is 67.000 euro, ex BTW (prijspeil 2008), exclusief de kosten van de opties en afwijkingen. De prijs/waardeverhoudingen ligt ten opzichte van het traditionele bouwen naar schatting 5 tot 15% lager. Vanuit die referentiewoning kunnen voor relatief weinig geld verhoudingsgewijs ruime en kwalitatief hoogwaardige woningen worden gebouwd. De woningen kunnen in grootte, inhoud, plattegrond en architectuur variëren. Echter, qua technische specificaties zijn de woningen identiek. Het concept is breed toepasbaar. Opdrachtgevers, zoals projectontwikkelaars en

In de wijk Ondiep realiseerde BAM Woningbouw vervangende nieuwbouw op basis van het W&R-concept

woningcorporaties, kunnen kiezen voor een uitvoering die dicht bij de referentiewoning blijft. Afhankelijk van de kopersgroep en het budget, kan men allerlei opties toevoegen. Want W&R biedt opdrachtgevers en toekomstige bewoners veel keuzemogelijkheden. Kopers kunnen kiezen uit een groot aantal opties om hun eigen wensen te realiseren. De bijbehorende prijzen zijn tot in detail bekend. Dankzij de mogelijkheden om de meest uiteenlopende gevelmaterialen toe te passen, indelingen open aanbouwen, dakvormen en bouwlagen toe te passen, staan de woningen nu al op meer dan 150 plaatsen in de meest uiteenlopende verschijningsvormen. Hoe groter de afwijking ten opzichte van de W&R-formule, hoe traditioneler uiteraard de uitvoering van het aanbod. Apart bedrijf

BAM Woningbouw heeft een apart bedrijf voor W&R opgezet, met op dit moment 40 UTA en 70 CAOmedewerkers. Zij werken onder meer aan de invulling en verbetering van het concept. W&R biedt steeds meer mogelijkheden tot maatwerk, aangepast aan de vraag uit de markt. Er zijn nu varianten voor twee-onder-een-kapwoningen, appartementen, patiowoningen en starterswoningen. Momenteel wordt gewerkt aan W&R als passiefhuis. De BAM-regiobedrijven verzorgen de promotie en de

verkoop van het concept, de centrale W&R-organisatie zorgt voor promotiemateriaal en landelijke publiciteit. De architect werkt voor de opdrachtgever. Bij zijn ontwerp gebruikt hij de W&R-architectenhandreiking. Van der Zaag: “We hebben gezocht naar het meest ideale systeem om de woning te bouwen. Dat is vastgelegd in een bouwsysteem met veertig deelprocessen. Ieder deelproces kent zijn eigen verantwoordelijke, vaak een (landelijke) co-maker. Met kennis van onze vaste co-makers, hebben we de techniek en het proces geoptimaliseerd.” De W&R-projecten worden gerealiseerd met vaste, goed op elkaar ingespeelde ploegen. BAM Woningbouw vervult de rol van procesmanager. Wij concentreren ons op het managen van de afwijkingen en de voortgang. Het totale bouwproces verloopt in bouwstromen. Dat noemen we de mobiele fabriek. “


CONCEPT

BVR brengt met Inno Concept een nieuwe manier van werken

“Bouwen op basis van kwalite Het Inno Concept Bouwen, afgekort ICB, van de BVR Groep uit Roosendaal, betekent een nieuwe manier van werken, die sterk is gebaseerd op vertrouwen. “Maar ICB is tevens gebaseerd op kwaliteit, creativiteit en efficiency en niet alleen op prijs”, zegt Tonny Vromans, projectleider bij de BVR Groep. “Daarom is het van belang dat wordt gekeken naar de projectomstandigheden en ook naar de deelnemende partijen. Want ook opdrachtgever en opdrachtnemer dienen bereid zijn tot deze vorm van samenwerking”. De BVR Groep uit Roosendaal zag afgelopen jaar haar omzet gelijk blijven op ca. 107 miljoen euro. De nettowinst in 2007 steeg echter tot 4.395.000 euro, wat een verbetering van het bedrijfsresultaat betekent met 41%. ”Over 2007 kunnen we tevreden zijn”, zegt directievoorzitter Ad Wirken. ”Naast het positieve resultaat, waren er vele hoogtepunten. Zo was er de ingebruikname van het nieuwe hoofdkantoor en de kickoff van Inno Concept Bouwen, een status te onderzoeken. De basisnieuwe manier van bouwen die overeenkomsten die vervolgens faalkosten reduceert. worden getekend hebben tot doel om vooraf alle betrokken partijen Het ICB 4 stappenplan. te informeren omtrent het concept “De basis voor succes, is de groei ICB. De basisovereenkomsten in het vertrouwen in elkaar”, aldus beschrijven de werkwijze tussen Vromans. “Om dat vertrouwen te opdrachtgever en ICB. De overeenverankeren in afspraken, zijn bin- komsten zijn bedoeld om de belannen het ICB-concept vier stappen gen van beiden partijen zo transontwikkeld die door partijen nauw- parant en open mogelijk weer te gezet dienen te worden goedgegeven. De nadruk ligt wel op ieders keurd. Allereerst het houden van taak en bevoegdheid, alsmede op een workshop, met als basisvraag: de werkwijze van ICB. Vervolgens “Passen we gedrieën bij elkaar? komt de intentieovereenkomst als Vervolgens de intentieovereenleidraad om te komen tot een komst, het opbouwen van vertrou- werkwijze conform het draaiboek wen, de voorovereenkomst als van ICB. Juist in deze intentiebouwaanvraagfase en de realisaovereenkomst komen partijen tieovereenkomst voor het uitvoeovereen, dat er gewerkt wordt conren van het project.” form de regels van het projectgerichte draaiboek, waarin ieders Workshop - Inno Concept taak en bevoegdheid staat Bouwgame omschreven. Na de startnotitie wordt het initiatief genomen om een ICBouwgame Adviezen te houden met de opdrachtgever. Vervolgens gaat de intentieoverDeze bouwgame heeft tot doel het eenkomst over in een voorovereensynergie-effect tussen opdrachtge- komst. Deze voorovereenkomst is ver, opdrachtnemer en de project- een van de basisovereenkomsten


en de opvolger van de intentieovereenkomst en heeft tot doel vooral de werkzaamheden van ICB te regelen en de gegevens te bepalen, waarop dat gebeurt. In tegenstelling tot de intentieovereenkomst heeft de voorovereenkomst wel consequenties voor de opdrachtgever. ICB is wel verantwoordelijk voor het product dat moet worden gerealiseerd, echter niet voor de bestemmingsplan bepalingen. Dit is nadrukkelijk een taak van de opdrachtgever, tenzij anders overeengekomen. Essentieel is ook het budget waartegen moet worden gepresteerd, een en ander gebaseerd op een door de opdrachtgever opgemaakt en goedgekeurd DO, inclusief Welstand en een Programma van eisen. ICB geeft ook duidelijke garanties af aan de opdrachtgever in deze voorovereenkomst. In deze voorovereenkomst wordt ook de eventuele ontbinding van deze overeenkomst, inclusief de wijze waarop eindafrekening tot stand dient te komen, omschreven. Realisatie

Indien de voorovereenkomst niet tot ontbinding komt, bijvoorbeeld door het uitblijven van de bouwvergunning of door teveel onverkochte woningen, dan gaat deze over in een realisatieovereenkomst. Deze realisatieovereenkomst heeft tot doel de bepalingen uit de voorovereenkomst over te nemen en deze overeenkomst en die bepalingen daar waar nodig te verfijnen c.q. te verduidelijken. Ook de juridische afwikkeling met de koper is hierbij essentieel. Tevens dient een duidelijke planning, vooral ten aanzien van meeren minderwerk en oplevering, tot een van de basisdocumenten van deze overeenkomst. De realisatieovereenkomst is definitief en kan niet worden ontbonden. Het draaiboek van de bouw en ontwikkeling vormt een onlosma-

aliteit, creativiteit en efficiency” kelijk geheel met de basisovereenkomsten en dient dan ook vanuit het basis draaiboek, project gericht te worden samengesteld en te worden geparafeerd tezamen met de intentieovereenkomst. Bij iedere overeenkomst kan het projectdraaiboek, worden aangepast aan de nieuwe situatie. Voordelen

Het ICB-concept leidt uiteindelijk tot directe en indirecte voordelen. Als indirecte voordeel noemt Vromans: “Naast directe effecten door partnering moeten ook de indirecte effecten niet worden onderschat. Zeker voor de individuele deelnemende bedrijven zijn de gevolgen zeker positief. Want door meer aandacht voor hun project te krijgen, werken mensen harder en vooral beter. De indirect betrokkenen rond het project zetten zich ook meer in. Algemeen zijn de mensen positiever en minder confronterend, omdat het een partnerproject is. Men staat daardoor meer in de aandacht bij een negatieve instelling. Er heerst minder hiërarchie en daardoor een grotere betrokkenheid. Mede door het spotlight-effect ontstaat een groter verantwoordelijkheidsgevoel. En de mensen die betrokken zijn bij partnering kunnen zich breder ontwikkelen.” Directe voordelen

Als directe voordelen noemt Vromans verder: “Vanuit het basisdraaiboek wordt een projectdraaiboek ICB opgemaakt, om de samenwerking zo goed mogelijk te laten verlopen. Dit projectdraaiboek vormt een belangrijk document om tot realisatie van het project te komen. De voordelen van ICB zijn duidelijk aan te geven en ook herkenbaar voor de opdrachtgever. Deze zijn o.a. advisering door de opdrachtnemende en uitvoerende partijen aan de opdrachtgever en zijn adviseurs. Hierdoor

ontstaat een optimalisatie van het ontwerp en efficiënter gebruik. Verder worden kostbare ontwerpwijzigingen vermeden. De traditionele raming is al bekend kort na het voorlopig ontwerp. ICB-methodiek is goedkoper dan de traditionele manier, vanwege beperking c.q. voorkoming van faalkosten. Door afstemming tussen partners ontstaat een beter en te controleren tijdstraject. Verder wordt inefficiëntie door miscommunicatie voorkomen en trekt men lering uit eerdere praktijken en evaluaties. De definitieve prijs van de bouwkosten is 3 tot 8 maanden eerder bekend. De risico’s liggen bij één garanderende partij, te weten BVR. De opdrachtgever heeft zekerheid ten aanzien van kwaliteit en prijs bij de uitvoering en geniet een BVR-garantie tot 5 jaar. De bouwtijd is korter en er vindt een digitale verwerking plaats. Fragmentatie en daardoor belangenstrijd wordt voorkomen, want er bestaat een gezamenlijk doel. Vertrouwen

Vromans: “Essentieel om te komen tot het slagen van het proces is een vergaand wederzijds vertrouwen en een strategische samenwerking op basis van vertrouwen. Want alle partners dienen het project te realiseren op basis van gelijkwaardigheid.” Conceptueel 19 Bouwen

CONCEPT

Gonny Spooren, manager business development Heijmans Vastgoed: “Me

“Iedereen roept duurzaam, h “Business Development en conceptontwikkeling zijn binnen Heijmans géén eilanden meer. We streven er als bedrijf naar om de innovaties die onze concepten met zich meebrengen diep in de organisatie te laten indalen en tot onze algemene manier van werken te maken. Ook wanneer het gaat om de traditionele manier van ontwikkelen en bouwen. Daardoor groeien vastgoed en bouwen steeds meer in elkaar en kunnen we gezamenlijk onze klanten de beste producten en oplossingen bieden.” Aan het woord is Gonny Spooren, manager business development bij Heijmans Vastgoed. Wenswonen®

In het begin van deze eeuw zag je bijvoorbeeld een groeiende belangstelling voor het particuliere opdrachtgeverschap, dat in eerste instantie algemeen werd gezien als een hype. “Ik heb toen gezegd dat het geen hype was, maar het beeld van de toekomst.” Heijmans voerde in die tijd het eerste project uit met het innovatieve concept Wenswonen®. Een manier van ontwikkelen die kopers bijzonder veel vrijheid biedt in de grootte, de indeling en het uiterlijk van de nieuwe woning. Het ging om 38 Woningen in Zaltbommel. Stichting Bouw Research deed onderzoek naar de ervaringen binnen dit project om de resultaten op te nemen in een Praktijkgids. Eén jaar later, toen Heijmans bezig was met de uitvoering van het tweede Wenswonen®-project dat bestond uit 168 woningen in 20 Conceptueel Bouwen

Almere, was SBR geïnteresseerd om de ontwikkeling van het concept te omschrijven. “In het project in Almere zijn we toen heel ver gegaan in flexibiliteit en kopersvrijheid”, aldus Spooren. “Vrijheid in de keuze van locatie, de grootte van de kavel, de architectuur. De koper had zelfs de vrijheid in het kiezen van de kleur van de gevel.” Voor Gonny Spooren was dat het moment om het conceptdenken stevig te omarmen: “Ik was toen meer dan ooit ervan overtuigd dat concepten de toekomst hadden en heb dat als een missionaris omarmd, om het binnen de organisatie te funderen.”

Second Bloom

Inmiddels is de afgelopen jaren een groot aantal projecten uitgevoerd volgens het Wenswonen®concept. In totaal zijn nu circa 2500 wenswoningen gebouwd of in ontwikkeling en dat aantal groeit nog steeds. Met Second Bloom zet Heijmans zelfs een volgende stap in het conceptdenken. “Second Bloom komt voort uit eerdere ervaringen zoals Wenswonen®, en dan zowel de ervaringen van potentiële klanten als die van specialisten, maar gaat weer een stapje verder. Is Wenswonen® gebaseerd op het individuele maatwerk van de koper in combinatie met betaalbare productiemethoden, Second Bloom kijkt ook naar de wijk, de woonomgeving en de openbare ruimte. En daar ligt gelijk ook een taak voor de gemeente”, vindt Spooren. “Ook die is er bij gebaat dat hun inwo-

oed: “Met Second Bloom willen we de markt aanraken.”

m, het gaat vooral om het ‘beleven’ van de woonplek” ners zich prettig voelen binnen de eigen wijk. Vandaar dat dit soort concepten voor hen bijzonder interessant zijn. ” In Second Bloom gaat het niet meer alleen om het huis, maar om het totale wonen, het beleven van de plek en het contact met de omgeving. “Met Second Bloom willen we in een nog vroeger stadium de consumentenwensen integreren in het ontwikkelproces. Individuele wensen én gemeenschappelijke. Met Second Bloom willen we de markt echt aanraken.” Als pilot heeft Heijmans delen van het concept al toegepast in andere projecten. Spooren: “Je kunt niet alles vanuit de theorie bedenken. Vandaar dat we eerst onderdelen testen in de praktijk. Om met de ervaringen van die pilots, straks een project volledig in Second Bloom te realiseren.”

Scala, Nijmegen

Organisatie

Als een belangrijke stap om concepten succesvol te maken, noemt Spooren de voorwaarde dat de visie over ‘conceptueel bouwen’ breed gedragen dient te worden. “Dat geldt intern binnen de organisatie, maar dat geldt zeker ook naar de bouwkolom toe. Pas wanneer tal van partijen in de bouwkolom de meerwaarde zien en we komen tot het maken van integrale afspraken, ontstaat een beweging en zullen concepten succesvol zijn. Want hoe werkt het? Je komt als partij in aanraking met een idee, je herkent je er in; je ziet raakvlakken; je omarmt het en dan ga je pas stappen zetten. Het enige dat dan nog dient te gebeuren, is er business van te maken. Men is pas dan van succes verzekerd, wanneer alle partijen aan tafel, volledig open kaart spelen, in

een open en eerlijke sfeer van vertrouwen en geen dubbele agenda’s hanteren. Want wanneer men niet open of eerlijk is, dan is conceptueel bouwen gedoemd te mislukken.” Meer nog dan het bedenken van super ideeën, ziet Spooren innoveren in de bouw dan ook als het oprapen van kansen en mogelijkheden. Het gevoel

Meer diversiteit, ook in de wijk

“Conceptueel bouwen, conceptontwikkeling is een constante zoektocht naar mensen, die ook iets willen

en bereid zijn te kijken hoe we samen sterker kunnen staan”, aldus Spooren, die toegeeft een groot hart mee te dragen voor de bouwbranche. Spooren: “Maar bouwen kunnen we allemaal. Het gaat veel meer om de vraag of we samen slim en eigentijds kunnen bouwen?” We zullen veel meer de wensen van de klant in beeld moeten hebben en veel meer ons hele denken af te stemmen op de wensen van de klant. De bouw was veel te lang, sterk naar binnengekeerd en dacht vanuit de techniek en vanuit wat ze wilden en konden maken. De vraag wat de klant wilde, kwam nauwelijks aanbod. Toch is dat de enige vraag, die we ons dienen te stellen: “Wat wil de klant en hoe kunnen we daar slim en eigentijds op in spelen? Want zoals we in Second Bloom zeggen, het gaat om het gevoel. Iedereen roept altijd maar ‘duurzaam’, maar het is vooral ‘beleven’. Hoe beleef ik als klant die plek en die omgeving? Krijgen we daar een positief antwoord op, dan zijn we als ontwikkelaar en bouwer geslaagd.”


CONCEPT

Peter van Ieperen, directeur Van Ieperen Groep

“Hoe groter het repetitie-ef fe “Ze roepen binnen de bouw graag dat elk project uniek is. Hier ben ik het absoluut niet mee eens”, zegt Peter van Ieperen, directeur van de Van Ieperen Groep uit IJsselstein. “Binnen elk bouwproces zijn 80 tot 90% van de handelingen steeds weer hetzelfde. Juist door te standaardiseren en te denken in concepten, kunnen we de bouw goedkoper en efficiënter maken. Hoe groter het repetitie-effect, hoe lager de faalkosten.”

Toen de Van Ieperen Groep enkele jaren geleden hun bedrijf ging analyseren, bleek dat het grootste deel van de faalkosten voortkwam uit het feit dat projecten nauwelijks repetitie kenden. Bij elk project werd telkens met andere partijen samengewerkt. Men ging steeds weer opnieuw het wiel uitvinden. “Vanaf het moment dat we zagen dat er zoveel repetitie en standaardisatie mogelijk is, zijn we projectoverschrijdend gaan denken en hebben we concepten ontwikkeld. Daarmee is de repetitie vergroot en zijn de faalkosten verlaagd”, aldus Van Ieperen. Renovatie op maat

De Van Ieperen Groep ontwierp het concept ‘Renovatie op Maat’, voor binnen- en buitenrenovatie. Sleutelbegrippen binnen het concept ‘Renovatie op maat’, zijn de klant, flexibiliteit en samenwerking. Het concept is een rechtstreeks gevolg van het streven van de Van Ieperen Groep om door procesbeheersing en procesharmonisatie budgetneutraal te kunnen renoveren. “Wij reiken de opdrachtgever een oplossingsconcept aan, dat ook elders toepasbaar is en waarin vergaand is gestandaardiseerd. Maar wel op 22 Conceptueel Bouwen

zo’n manier, dat er ruimte blijft voor maatwerk.” Om te komen tot een optimale uitvoering van dit concept, slaan opdrachtgever, de Van Ieperen Groep als conceptaanbieder en co-makers de handen in een. Op die manier ontstaat een betere prijs/kwaliteitsverhouding en nemen de faalkosten af. Bij conceptueel bouwen voert het bouwbedrijf de regie over het hele renovatieproject, inclusief comakers en leveranciers en is er slechts één aanspreekpunt voor de opdrachtgever. Procesbeheersing

Het concept betreft niet de bouwtechniek, maar het beheersen en inrichten van een bouwproces, waar veel partijen bij betrokken zijn. Het volledige proces wordt gezien als een doorlopend proces tussen onderaannemers, comakers, opdrachtgevers en bewoners. “Met behulp van de STABUcodering is ieders bijdrage projectafhankelijk vastgelegd. Per project geven onderaannemers en co-makers aan hoe zij hun aandeel in het geheel invullen en hoe zij daar met andere partijen over communiceren en afstemmen. Medewerkers van onderaannemers en

co-makers leren werken met de gedragscode, die de Van Ieperen groep voor haar eigen medewerkers heeft opgesteld.” Kenmerken

Kenmerkend voor de werkwijze van de Van Ieperen Groep is dat er veel aandacht is voor de bewoners van de te renoveren woningen. “Wij houden informatieavonden waar we samen met de opdrachtgever voorlichting verzorgen. Wij stellen zorgvuldig de keuzepakketten samen, met daarbij een heldere beschrijving van de keuzes. Voor onvermijdelijke overlast zoeken en vinden we technische oplossingen. En de medewerkers houden zich aan een strakke gedragscode, wanneer ze in de woning van de huurder werken.” Voorwaarts integreren

Voorwaarts integreren of voorwaarts ketenintegratie staat voor ontwerp en uitvoering. Integreren zoals bij conceptueel bouwen, waardoor de inbreng van een aannemers al in de initiatieffase van belang is. De aannemers krijgen in een zo vroeg mogelijk stadium een adviesrol, wat niet inhoudt dat de aannemer in de voorfase al

ef fect, hoe lager de faalkosten” vanzelfsprekend de aannemer is, die de uitvoering verzorgt. In onze mening kunnen de rol van adviseur en aannemer gescheiden zijn. Ons pleidooi is dan ook per fase af te rekenen. Dit vereist nieuwe vormen van overleg en vormen de opdrachtgever en de aannemer een team van gelijkwaardige partners. Voorwaarts integreren is vanaf het begin alle partijen mee laten denken en praten over het gewenste resultaat en hoe dat te realiseren. Organisatie

Belangrijk daarbij is volgens Van Ieperen wel, dat de eigen organi-

satie is aangepast aan het conceptueel denken. “Vanaf het begin wisten we, dat competente medewerkers en goed management het succes bepalen. We wisten dat de interne organisatie en de processen moeten kloppen, willen we betrouwbaar en geloofwaardig zijn. Veel aandacht besteedden we aan het ontwikkelen van onze managementprincipes, die zijn gebaseerd op: “Zeggen wat je doet en doen wat je zegt”. Opdrachtgevers zien ons nu dan ook als een innovatief bedrijf. Want werk maken van je competenties leidt altijd tot vernieuwing.” Proefwoning

De proefwoning speelt een belangrijke rol in het concept ‘Renovatie op maat’. De proefwoning verschaft inzicht in de moeilijkheidgraad van de renovatie en geeft inzicht in de te nemen maatregelen. De proefwoning fungeert als een modelwoning. Op basis van deze gerenoveerde en aangepaste woning kan men besluiten welke delen van het keuzepakket men kiest. Aanbieder

Flats in de K-buurt, Amsterdam

Van Ieperen: “Het conceptdenken in ‘totaalrenovatie’ houdt ook in, dat we steeds meer taken en risico’s van de opdrachtgever overnemen. We zijn van bouwers doorgegroeid naar ‘ontzorgers’ en naar ‘probleemoplossers’. Ons bouwen is conceptueel bouwen geworden. Zo zijn we van aannemer uitgegroeid naar een ‘aanbieder’. Een aanbieder van oplossingen.”


CONCEPT

Aannemersbedrijf Van Nieuwenhuizen-Jongen past PlusWonen toe bij 48 won

“Een sterk basisconcept met In het bestemmingsplan Schrames, in het Limburgse Helden, past ontwikkelaar en bouwer Aannemersbedrijf Van Nieuwenhuizen-Jongen bij 48 woningen het concept PlusWonen toe. Een vervolg op de Plus-concepten die moederbedrijf Volker Wessels eerder op de markt bracht. “De kracht is, dat we vanuit een sterk basis concept elke woning een eigen jasje kunnen geven”, aldus Rogier Huizinga van Aannemersbedrijf Van Nieuwenhuizen-Jongen en Henk Vissers van Volkers Wessels.

uit een vaste set plattegronden, die doormiddel van variaties in gevelbeelden tal van verschijningsvormen en uitstralingen hebben. Kenmerken

De eerder door Volker Wessels ontwikkelde BasisPlus-woning, met zijn kenmerkende moderne haakvoorgevelkozijn en voorzien van een zadelkap, werd al snel uitgebreid met een schildkap en ruime overstekken. Om een bredere doelgroep te kunnen bedienen werden, naast de schildkap met ruime overstekken, de mogelijkheden verder uitgebreid met een 30-jaren uitstraling en een klassieke uitstraPlusWonen is een nieuwe naam ling. “Door de locatiegebonden voor een beproefd concept. Eerder uitgangspunten benoemd in het kwam Volker Wessels met de Basis- bestemmingsplan en de beeldkwaPlus, Comfort Plus en Classic Plus. liteitplannen van gemeenten, “In PlusWonen zijn alle goede bleek het niet altijd mogelijk om eigenschappen, flexibiliteit en de gekozen typologie te gebruiken keuzemogelijkheden verenigd van voor de betreffende locaties. Het is de eerdere drie versies”, aldus Vis- de architect René Klein Horsman sers. De woning is opgebouwd van- van 4D-Architecten echter gelukt


om, met handhaving van essentiële elementen, om deze aanpassingen en verbijzonderingen van het ontwerp door te voeren. De voordelen die conceptueel bouwen bieden, werden daarbij in stand gehouden”, aldus Huizinga. Tevens heeft Volker Wessels aan dit woningbouwconcept ook een concept voor de bouw van appartementen in ontwikkeling. PlusWonen

“PlusWonen borduurt voort op de systematiek van de Volker Wessels woning”, aldus Vissers, “Samen met co-makers willen wij het proces van bouwen en ontwikkeling standaardiseren, waardoor beter en sneller kan worden ingespeeld op de plaatselijke locatiegebonden omstandigheden en politieke en maatschappelijke ontwikkelingen en de gevolgen daarvan voor de marktvragen.” Architect René Klein Horsman zegt over het concept: “De projecten van de PlusWoningen leiden absoluut niet tot

ij 48 woningen in Helden

met verschillende jasjes” standaardwijken. Als architect kijken we vanuit stedenbouwkundig oogpunt en vanuit het ontwerp naar de locatie en stellen we ons de vraag: “Voor wie maken we het? Welke types zijn geschikt en hoe passen we de verschillende types in PlusWoningen in het stedenbouwkundige plan?” Elke woning kan anders zijn. Het is een basisconcept met verschillende jasjes. Er zijn tot 40 verschijningsvormen ontworpen en ontwikkeld in meerdere beukbreedtes. De indeling van alle uitvoeringen is zoveel mogelijk gelijk. De plek van de keuken, de badkamer en de leidingschachten met het leidingwerk liggen zo goed als vast. Er wordt gewerkt met vaste toeleveranciers voor de hoofdonderdelen. Door het uitontwikkelde concept van de bouwdelen en de prefabricage van de kappen en het dragende betoncasco, blijven de kosten van de woningen beperkt en worden uitvoeringsfouten tot een minimum beperkt en kan het bouwtempo omhoog. Er is verder veel aandacht voor veiligheid, duurzaamheid en comfort. Belangrijke uitgangspunten zijn: de gemetselde gevels, die traditionele op de bouwplaats worden gemaakt, maar in veel verschillende kleuren kunnen worden uitgevoerd. 3D-model

In de toekomst hoopt 4D-architecten mee te werken aan het door Volker Wessels ontwikkelde 3D-model, waaraan alle co-partners worden gekoppeld. Een grote digitale bibliotheek, waarin iedereen die betrokken is bij het bouwproces, de juiste informatie tekeningen kan uitwisselen. Rogier Huizinga: “Ik geloof in de toekomst van conceptueel bouwen. We zien het ook bij dit project in Helden. Op deze manier bouwen biedt veel voordelen. Je kunt de klant direct aangeven, wat hij

krijgt en wat zijn keuze gaat kosten. De gemeenteprocedures hoeven niet zo lang te duren, prijstechnisch zijn de woningen betaalbaar en er is een korte realisatieperiode. Natuurlijk vraagt de voorbereiding wat meer tijd vanwege de prefabricage van het casco en ook andere elementen, maar de bouwtijd op de bouwplaats bedraagt gemiddeld 24 weken, afhankelijk van het funderingssysteem. Dat is zeer kort en betekent dus een aanzienlijke besparing. Het proces is Arbovriendelijker, minder weersafhankelijk en de klant kan eerder zijn woning betrekken. Conceptueel bouwen heeft dan ook de absolute toekomst en niet alleen in uitleggebieden, die we steeds minder tegenkomen. Ook bij de herontwikkeling van wijken en binnen stedelijke vernieuwingen. Zeker ook voor woningcorporaties, want door de relatief korte bouwtijd

Woningbouwproject Schrames in Helden is een vervolg op de eerder ontwikkelde Plus-concepten

herontwikkel je incourante woonwijken of een deel daarvan op een snelle en efficiënte manier. Bestaande woningen worden gesloopt om vervolgens daarop in korte tijd de nieuwbouw te realiseren, waardoor de mensen weer snel terug kunnen naar de nieuwe woning”, aldus Huizinga. Bouwen volgens dit concept is snel stapelen van prefabelementen en een jasje erom heen zetten. Er is relatief weinig bouwvocht, omdat alles prefab wordt aangeleverd en de mensen kunnen snel in hun woning. In Helden hebben we gekozen voor eenvoudig casco, waarbij je kunt spelen met een geveldeel, waarin een groot aantal variaties aan bakstenengevels mogelijk is, waardoor een groot spectrum aan gevelkleuren te zien is. Geen eenzijdig straatbeeld dus. Die speelsheid geeft iets aparts aan de uitstraling van de straat en wijk.”


CONCEPT

More For You helpt ontwikkelen uitvoeringstrajecten tegen lagere kosten en r

“Meer naar de markt kijken en techniek naar de achterg “In 1986 al was Philips Medical Systems zo ver dat 3Danimaties konden maken uit CT-scan en MRI beelden welke werden gebruikt voor preoperatieve planning. Eigenlijk doen wij als More For You nu precies hetzelfde, maar dan met woonwijken en gebouwen”, zegt directeur Bart Kroesbergen. Om de bewoners van Rivierenwijk in Deventer bekend te maken met de renovatieplannen, werden ze via een 3D-animatie door de wijk geleid. “Wat wij gedaan hebben is, het hele project teruggebracht naar een beheersbaar inzichtelijk niveau. Via een 3D-animatie konden mensen door hun eigen wijk lopen en ‘voelen’ hoe deze er uit kwam te zien. Want het is onze taak om bouwen weer inzichtelijk te maken en informatie daar te brengen waar deze thuis hoort. We vergeten soms wel eens dat we het doen voor de bewoners. Techniek moet naar de achtergrond verschuiven”, zeggen directeur Bart Kroesbergen en marketeer Peeter Windt. Voor wie?

“De bouwwereld verdrinkt in de techniek, maar de mensen waarvoor we het doen verliezen we volledig uit het oog”, aldus Kroesbergen. “We weten perfect hoe de uitvoering moet, maar niet voor wie we het doen en wat zij belang26 Conceptueel Bouwen

rijk vinden. Daarbij vergeten we vaak te communiceren in de taal van de toekomstige gebruiker”. Drie jaar geleden vond een discussie plaats tussen PSI Bouw en de Minister over hoe het anders zou moeten in de bouw. Anton aan de Stegge, van Aan de Stegge Bouw en Bart Kroesbergen vonden elkaar daar en ontdekten dat hun beider visies op de ontwikkelingen in de bouw sterk parallel liepen. Vanuit die eigen visie is More For You ontstaan. Integrale gebouwen gebiedsontwikkeling

More For You houdt zich bezig met integrale gebouwen gebiedsontwikkelingen, door in alle fases van het proces gebruik te maken van 3D-visualisaties, gekoppeld aan rekenen tekenmogelijkheden ontstaat de mogelijkheid van interactieve ontwikkeling waarbij iedereen kan zien wat gevolgen zijn. Als je dan ook nog alle relevante informatie koppelt aan het rekenen en tekenen dan kun je snel en inzichtelijke volledige scenario’s doorlopen en de projectontwikkeling

Still uit 3D-visual voor de herontwikkeling van de Vogelaarwijk Rivierenwijk in Deventer

optimaliseren. Tijdens interactieve sessies worden diverse scenario’s ontwikkeld, om daaruit de noodzakelijke informatie te putten voor de haalbaarheid. Op die manier creëert More For You een meerwaarde voor opdrachtgevers, gebruikers en betrokken partners. More For You wil daarbij best verder gaan dan alleen een advies. “Wij voelen ons verantwoordelijk voor wat we als advies geven en zijn bereid daar consequenties aan te koppelen indien het advies niet goed is of niet werkt. Dat doe je natuurlijk alleen maar als je overtuigd bent van de geleverde kwaliteit en waarde”. Bouw te gefragmenteerd

“We moeten elkaar veel duidelijker maken dat het draait om effectiviteit”. Als voorbeeld noemt Kroesbergen de auto-industrie. “Een keer een slechte auto in de markt zetten en je kunt het merk van de markt halen. In die branche kan men zich geen fouten permitteren. In de bouw mogen we iedere keer weer dezelfde fouten maken. Binnen de wereld van industriële ont-

sten en risico te realiseren

n tergrond brengen” werpers gaat het samenwerken op een veel hardere en directere manier. Daar kom je met marchanderen niet weg. Hoe komt dat? De bouw is zo gefragmenteerd dat de een niet weet wat de ander doet. Niemand weet wat voor of na hem gebeurt. We kennen niet het grote geheel en hebben niet het totaaloverzicht. Zodat we ook niet weten voor wie we het doen en wat de kwaliteit van het eindresultaat dient te zijn.”

3D-visualisatie in de ontwikkelscenario fase

Rivierenwijk Deventer

Techniek naar de achtergrond

“En wanneer men het helemaal niet meer weet, duikt men weg in de techniek. De bouw wordt niet voldoende afgestemd op marktvraag. De bouw is de enige keten, die zich altijd in de techniek verdiept. Maar dat betekent wel”, aldus Kroesbergen: “dat men de klant niet eens kent. Die ommezwaai zullen we de komende jaren nadrukkelijk dienen te maken: meer op de eindgebruiker afstemmen. Hij vervolgt: “Tevens zorgt de fragmentatie in de bouw voor veel overdrachtmomenten. Juist in die overdracht gaat het vaak fout, omdat de communicatie stokt”,

aldus Kroesbergen. “Wanneer je kunt zorgen, dat er minder overdrachtsmomenten plaatsvinden, verminderen de faalkosten. Ons concept zorgt voor minder overdrachtsmomenten en een betere afstemming op de markt.”

Door de woning eerst digitaal in 3D te bouwen is alle informatie direct beschikbaar

Als voorbeeld noemt Peeter Windt de Rivierenwijk in Deventer. Een 60-er jaren wijk, volledig verpauperd, toe aan renovatie. 2000 woningen, vele nationaliteiten. De gemeente zat vast in het traditionele denken. More For You is in de arm genomen en het is nu de eerste wijk waar Minister Vogelaar een convenant mee afgesloten heeft. “Wij zijn begonnen met het maken van bewonersprofielen door heel simpel te luisteren naar de wensen van de bewoners. Op die manier kregen we een duidelijk beeld voor wie we gaan bouwen en renoveren. Het bleek een heel andere doelgroep te zijn dan de gemeente in eerst voor ogen had. We hebben de wijk volledig ontleed en hebben ingezoomd op de eindgebruiker. De managementinfo is sterk teruggebracht en het hele proces van bouw en renovatie is daarmee overzichtelijker gemaakt.

We kunnen interactief rekenen en tekenen, waarbij de wensen en het budget van de eindgebruiker steeds scherp in beeld blijven. En daarbij: tijdens bewonersbijeenkomsten kunnen we via een 3D-presentatie de mensen door hun eigen wijk laten lopen en een gevoel geven hoe het straks gaat worden.” Markt behoeften inventariseren

More For You innoveert vanuit behoefte van de bewoner of gebruiker en verdwaalt niet op technisch niveau. Windt: “Wij denken op marktniveau en stellen ons de vraag: ‘Is dit wat de markt nodig heeft? We brengen de behoefte rond een bepaald gebied of gebouw gedetailleerd in kaart. Op basis van de voorkeuren van gedefinieerde doelgroepen geven we aan welke materialisatie en gebiedsinrichting het beste hierop aansluit. Ontwikkeling met de eindgebruiker in beeld, dus. Door het inzicht dat we daarmee verschaffen is er meer zekerheid over de haalbaarheid en veranderen risico’s in kansen, waardoor de planontwikkeling geoptimaliseerd kan worden.” Kroesbergen besluit: “Het gaat gebeuren! Er komt een moment dat de markt het traditionele denken in techniek en producten gaat afstraffen. Dan is een geïntegreerde marktgerichte methodiek onontbeerlijk.”


DEELCONCEPT

Betonson ontwikkelde energiehuisconcept

WelWonen verzorgt de totale Het concept WelWonen van Betonson uit Son is een uniek prefab energiehuis-concept, van Klimaatvloer (met betonkernactivering) en Energiepaal (het benutten van ondergrondse opslagcapaciteit). Op die manier verzorgt WelWonen de totale klimatisering van de woning, die leidt tot een forse reductie van de CO2-uitstoot. Door de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) en het terugdringen van de CO2-uitstoot, werd de vraag gesteld of de twee producten elkaar konden versterken. Zo ontstond een bijzonder concept voor comfort en energiebesparing.

Betonson biedt ruim 100 jaar ervaring in prefab. In die jaren bouwde de producent van prefabbeton-systemen een leidende positie op in vloeren, funderingen, bouwelementen en ondergrondse infra. Betonson weet zich te onderscheiden door een combinatie van gespecialiseerde en creatieve oplossingen en een grote productiecapaciteit. Continu wordt geïnvesteerd in vernieuwende bouwtechnologie en steeds efficiëntere productiemethoden. Betonson werkt aan constructieve oplossingen in prefab beton, waarbij wordt gekozen voor duurzaamheid en efficiency. Waar dat wenselijk is, bundelt Betonson de krachten van haar productgroepen om uitvoering te geven aan soms prestigieuze projecten in de grond-, weg-, en waterbouw, de utiliteitsbouw en de woningbouw. De innovatieve krachten worden gebundeld om telkens tot nieuwe toepassingen te komen. Betonson biedt een breed gamma aan specialismen, van ver28 Conceptueel Bouwen

koop, engineering, planning, werkvoorbereiding, productie en montage. Specialismen die worden ingezet binnen de woning-, utiliteitsbouw en de grond-, weg-, en waterbouw. Desgewenst volledig gemonteerd en compleet afgebouwd in het werk.

Welwonen, klimaatvloeren met energiepalen

Energieconcept =WelWonen

Meer dan een product

Betonson beschikt al een groot aantal jaren over verschillende concepten, zoals ModieSlab, een modulair wegdek dat is opgebouwd uit geprefabriceerde elementen. De open betonnen toplagen reduceren het geluid en de weg verzamelt warmte die in de bodem wordt opgeslagen en in de winter wordt gebruikt. Ook het concept ParkSys is een demontabel modulair parkeersysteem. Het systeem omvat een prefab vrijstaande bovengrondse parkeergarage. De onderdelen van deze zeer moderne parkeergarage worden prefab aangeleverd. Ook is Betonson de geestelijk vader en producent van

het concept Totaalbassin, een compleet bergbezinkbassin, opgebouwd uit prefab elementen. Ook de pompen en het besturingssysteem worden meegeleverd.

Modislabplaat

De kracht van het energieconcept WelWonen is dat de woning in de winter niet hoeft te worden bijverwarmd en in de zomer is het ook zonder airconditioning heerlijk koel in huis. Die forse energiebesparing leidt tot een lagere EPC en een lagere CO2-uitstoot. Pure winst voor het milieu. Tevens wordt hiermee antwoord gegeven op de torenhoge energieprijzen, de strengere EPC-eisen en toenemende comfortwensen. Het concept is opgebouwd uit geprefabriceerde betonnen heipalen, die tevens worden gebruikt als bodemwarmtewisselaar. Om energie met de bodem te kunnen uitwisselen, vindt er vloeistofcirculatie in de

tale klimatisering van de woning palen plaats. Bij energiepalen is een kunststof element ingestort. De bodem rond de heipaal fungeert als een buffer, waarin warmte of koude tijdelijk worden opgeslagen. Zomerwarmte en winterkoude worden dan op een energie-efficiënte wijze benut. Door toepassing van een combinatiewarmtepomp met een piekvoorziening kan onder alle omstandigheden worden voldaan aan de warmtevraag. Betonkernactivering is de vriendelijkste en zuinigste manier om gebouwen en woningen te verwarmen en koelen. Dit door slim gebruik te maken van de thermische opslagcapaciteit van de betonnen vloersystemen.

men zonder de actieve begane grondvloer, omdat de verdiepingsvloer voldoende afgiftecapaciteit om het warmteverlies van de woonkamer te dekken. Monitoring

Het pilotproject werd twee jaar lang uitvoerig gemonitord door ingenieursbureau Cauberg-Huygen. Het systeem zorgde op jaarbasis voor een constante temperatuur tussen de 21 en 23 graden Celsius. Daarbij bleek in de winter bijverwarming overbodig, terwijl het in

De energiepaal

Warmtepomp

Het duurzame concept van WelWonen werkt met een warmtepomp. Deze warmt in de winter het water van de energiepalen op en in de zomer wordt de warmtepomp niet gebruikt. Dit heet passieve koeling. De combinatie energiepalen, klimaatvloer en warmtepomp leidt uiteindelijk tot een energieverbruik, dat 30 tot 40 procent lager is en tot een EPC, die van 0,8 naar 0,48 daalt en dus bijna gehalveerd wordt. Proefwoning Kampen

In Kampen bouwde Betonson een proefwoning met 200 vierkante meter woonoppervlak. Deze grondgebonden woning werd opgetrokken uit energiepalen, standaard begane-grondvloeren, blokkenmuren en wingvloeren op de eerste en tweede verdieping. Het dak bestond uit een eenvoudige sporenkapconstructie. De woning werd voorzien van een standaard warmte-terugwininstallatie. Uit voorzorg werd in de begane-grondvloer vloerverwarming ingebouwd. Al snel werd duidelijk dat er nauwelijks temperatuurverschillen waren tussen de verschillende ruimten. Ook bleek het technisch mogelijk om de woning te verwar-

de zomer zonder airconditioning heerlijk koel was in huis. Slechts 35 uur werd de temperatuur van 25 graden binnenshuis gehaald, terwijl jaarlijks 250 uur is toegestaan. De conclusies uit het rapport van Cauberg-Huygen waren dan ook dik in orde. Zo concludeerde het bureau niet alleen dat de installatie functioneerde volgens het ontwerp, maar ook dat het met de gehanteerde ontwerpmethodiek mogelijk bleek om voldoende nauwkeurig de energie- en vermogensbehoefte van de woning en de capaciteit van de funde-

Modislab en infratube

ringspalen te bepalen. Ook op de comfortaspecten scoorde de proefwoning van WelWonen goed.


DEELCONCEPT

Paul Jas, marketing- en innovatiemanager bij Holonite

“Door ketenintegratie hebben we direct contact m “Een marketeer moet niet vastgeroest zitten, maar boven de markt hangen. Hij dient ‘out of the box’ te denken en met regelmaat naar beneden af te dalen, om daarmee handen en voeten te geven aan ideeën. Op die manier kun je continue je eigen klanten ontzorgen en wordt het eigen product steeds beter. Dit leidt tot nieuwe klanten, nieuwe doelgroepen en zorgt, dat je in je ontwikkeling van productniveau naar bouwdeelniveau gaat. En dan zit je op het niveau van conceptueel bouwen”, aldus Paul Jas, marketing- en innovatiemanager bij Holonite, specialisten in onder andere onderdorpels.

“Wanneer een onderneming niet de omslag maakt om te denken in bouwdelen, dan zak je automatisch naar een steeds lager niveau. Je maakt dan alleen maar producten, geen concepten. En die stilstand betekent achteruitgang”, aldus Jas, die met Holonite ruim tien jaar geleden het Premax-concept introduceerde. Begin vorig jaar kwam daar het 5D inside® concept bij, waarin Holonite, samen met 3 andere partijen een concept ontwikkelde voor de totale gevel. De naam 5D inside® is afgeleid van de producten die bij het concept zijn betrokken: de deur, dorpel, dichting, driepuntsluiting en deurnaald. Samen zorgen zij voor een eigentijds esthetisch design, voor comfort op gebied van wind- en waterdichtheid (met een dichtheid van zelfs 900 Pascal), zorgeloosheid in duurzaamheid en onderhoud en veiligheid op gebied van inbraaken brandwerendheid. 30 Conceptueel Bouwen

Paul Jas, marketing- en innovatiemanager bij Holonite

Aanpak

Traditioneel hebben toeleveranciers vaak een contract met de groothandel, die op zijn beurt weer levert aan een aannemer. “Dankzij ketenintegratie hebben wij als leverancier direct contact met aannemers”, vertelt Jas. Behalve middels ketenintegratie, werkt Holonite met strategische horizontale allianties. “Het voordeel daarvan is, dat we samen met andere partijen een kant-enklaar product afleveren, dat is opgebouwd uit meerdere deelproducten, die anders toch al in een

hieronder: de Alprokon Deurnaald met drievoudige afdichting en de Nemef PAS scharnier 6300 serie

later stadium worden samengevoegd. Deze manier van werken vraagt aanpassing van de partners”, zegt Jas: “Je krijgt te maken met verschillende bedrijfsculturen. De meeste irritaties tussen partijen gaat over de snelheid van handelen. Wanneer je dit weet, maakt dat de acceptatie en de samenwerking een stuk gemakkelijker.” Ook noemt Jas als punt van verandering het gezamenlijk optreden naar buiten: “Als je samenwerkt in een alliantie, dien je ook als zodanig te handelen. Je moet niet alleen redeneren en acteren

ct met de aannemer” vanuit het financiële gewin. De systeem werd geoptimaliseerd. aanpak dient ook marketinggericht Maar er gebeurde meer, want met te zijn en niet salesgericht.” name de laatste jaren ontwikkelde de Premax® zich van een product Resultaat tot het inpassen in een volledig Als twee belangrijke voordelen van bouwdeel. Ongeveer een jaar geleketenintegratie noemt Paul Jas, de den hebben we daar een compleet betere informatievoorziening en de ‘ontzorg-concept’ omheen efficiëntie. “Zo weten we als produ- gebouwd. Dit concept is op de cent als eerste wat de behoefte van markt gebracht onder de naam 5D de markt is. Maar ook op het gebied Inside® en is samen met drie horivan efficiëntie wordt winst behaald, zontale strategische partners ontomdat je eerder met elkaar aan wikkeld. De fysieke afnemers, de tafel zit en in een eerder stadium voorschrijvers en de opdrachtgede verschillende mogelijkheden en vers staan in het concept centraal. de voordelen daarvan kunt aangeDit maakt het voor mij als markeven.” Het werken met allianties teer tot een absoluut hoogtepunt. heeft volgens Jas als voordeel, dat er uiteindelijk een totaaloplossing 5D Inside® wordt gecreëerd en de samenwer“5D Inside® is een bouwdeel, kende bedrijven gezamenlijk hun waarmee wij timmerfabrikanten, innovatiekracht versterken en hun aannemers, architecten, maar imago verbeteren. Dat resulteert zeker ook de woningcorporaties en weer in een betere marktpositie, vastgoedontwikkelaars volledig waar alle partijen van profiteren. ontzorgen”, aldus Paul Jas. “Wij “Een succesvolle ketenintegratie nemen de volledige zorg over het slaagt alleen, wanneer je tegelijker- ‘gat in de gevel’ op ons en bieden tijd werkt aan strategische alliande opdrachtgever de garantie en ties met collega-leveranciers. Want waarborg van een duurzame onderalleen dan kun je je blijven onderhoudsvriendelijke totaaloplossing. scheiden van andere toeleveranDat doen we samen met Nemef, ciers.” voor het hangen sluitwerk, Deventer profielen voor de afdichPremax® onderdorpel tingen en Alprokon voor de deurToen het woord ‘concepten’ nog naalden. Een belangrijke zekerheid nauwelijks werd gehanteerd binvoor de opdrachtgever is, dat hij nen de bouwwereld, kwam Holoook een garantie krijgt op het nite met het productconcept Pregebied van duurzaamheid en een max®, een dorpelconcept voor de functionaliteitgarantie op het Nederlandse timmerindustrie dat gebied van gebruiksvriendelijkheid volledig is geënt op de hedenen onderhoudsvriendelijkheid. Als daagse industriële eisen. Jas: “Het belangrijke innovatie in het 5D concept bestaat al tien jaar, maar Inside® concept brengt Holonite wordt steeds leuker. De Premax® is de Hybirde® raamonderdorpel in. sinds de introductie in 1997 bezig De Hybride® raamonderdorpel van aan de derde generatie, waarbij de Holonite biedt bescherming tegen aanpassingen vooral plaatsvonden het meest kwetsbare deel van het op het gebied van maatvoering, raamkozijn, namelijk de liggende wind- en waterdichtheid, en ook delen in het kozijn. Door de brandwerendheid. Ook het schroef- Hybride® raamonderdorpel wordt

van boven naar beneden: de Holonite hybride® raamonderdorpel incl waterslag, de Holonite hybride® raamonderdorpel draaikiep en de Holonite Premax® MBI laagreliefdorpel

het liggende deel definitief verduurzaamd en is kozijnrot verleden tijd. De Hybride® raamonderdorpel heeft vier bouwkundige voordelen, namelijk: de industriële montage, (tijdens de kozijnfabricage), geen stelwerk, geen voegwerk en geen kozijnrot. Toekomst

Jas verwacht niet dat het in de toekomst hierbij blijft: “Voorlopig hebben we met 5D Inside® wel een belangrijke stap gezet in het ontzorgen van de aannemer, architect en ontwikkelaar. Eén partij, één aanspreekpunt, één oplossing om daarmee de bouwsnelheid te verhogen en de faalkosten te reduceren. Maar de markt staat niet stil en innovaties gaan door. Wij denken inmiddels alweer na over een volgende stap.”


DEELCONCEPT

Henri Goes en Dick Simmelink van TKH Group

Grote variëteit aan mogelijk individuele leefstijlen “Wanneer we tot vlak voor de oplevering van een woning of gebouw met het aanbrengen van onze electra-, ICT- en domotica-installatiecomponenten optimaal willen inspelen op de wensen van de koper, dan is het heel plezierig wanneer het casco ons hier alle mogelijkheden toe biedt. Want de grootste kostenpost binnen een bouwproject wordt gevormd door het aantal manuren”, zeggen Henri Goes en Dick Simmelink van TKH Groep. Met het Realive-(service)concept lukt het TKH om in samenwerking de juiste bouwpartners, de loonkosten voor de aanleg van de installatie sterk te reduceren. Door procesoptimalisatie, prefabricage, plug & play en assemblage/afbouw op de bouwplaats wordt de bouwtijd steeds korter en kan minder complex en sneller worden gebouwd. “Daarmee voldoen we aan een belangrijk aspect van het concept denken. Omdat we er tevens in slagen, de flexibiliteit binnen het ontwerp te handhaven, eenvoudig aanpasbaar voor andere doelgroepen zonder de noodzaak van aanpassingen in de infrastructuur, mag je spreken van een geslaagd concept”, aldus directeur business solutions Henri Goes en senior consultant Dick Simmelink van de TKH Group. Toekomstvaste bouwconcepten

“Als TKH Business Solutions hebben we gezegd, dat de gezamenlijke TKH bedrijven in staat moeten zijn, om toekomstvaste bouwconcepten te ontwikkelen, waarmee flexibiliteit wordt bereikt en de loonkosten – die binnen elk project de grootste kostenpost vormen – worden teruggedrongen” aldus Henri Goes. De TKH Group is een beursgenoteerde onderneming 32 Conceptueel Bouwen

met 54 werkmaatschappijen. TKH komt voort uit de vroegere Twentse Kabel Fabriek en is vertegenwoordigd in Europa en Azie. Het hoofdkantoor is gevestigd in Haaksbergen. Building solutions

De term ‘building solutions’ heeft betrekking op het bieden van functionele oplossingen, die een samenspel vormen van installatietechniek, infrastructuren, datanetwerken, ten behoeve van de woningbouw, gezondheidszorg, verpleegcentra, parkeergarages, tunnels en gevangenissen. TKH levert oplossingen aan, vanuit een integrale ketengedachte. Simmelink: “Conceptueel bouwen slaat op de ketengedachte. Samenwerking binnen de keten en denken vanuit de toekomstig gebruiker. Wij maken de vertaalslag naar de afnemer, waarbij we items als flexibiliteit, functionaliteit en kostenbesparing centraal stellen. Want op die onderdelen boeken we de grootste winsten, wanneer we denken in concepten, of te wel, het leggen van een verband tussen de leverancier en de eindgebruiker, om op die manier te komen tot een integrale totaaloplossing.” TKH sluit bij de uitvoering van het Realive-concept aan bij het VBI FlexCasco / EcoPrefab Concept en de

Binnenafbouw Concepten van Gyproc. Innovatie

“Innovatie kan een momentopname zijn”, aldus Henri Goes. “Een duurzame innovatie betekent, dat je echt vooruit kijkt en over een langere periode probeert te voorzien in de vraag van de markt en daarbij voortbouwt op de huidige investeringen in de zorg. Wij bieden onze klanten daarbij een groeipad naar de toekomst. Dat doen wij niet alleen fysiek. Veel belangrijker is de visie achter het fysieke bouwen. Wij houden ons continue bezig met de vragen uit de markt, zoals die actueel zijn. Zoals de actuele vraag naar levens-

Henri Goes: “We dienen na te denken over de diverse levensfasen, met elk haar eigen wensen van leef- en wooncomfort”.

elijkheden voor loopbestendige woningen. Een woning, die in elke levensfase aangepast kan worden aan de wensen van de gebruiker op het gebied van zorg en wooncomfort en veranderende woonwensen. Levensloopbestendig bouwen, zodat mensen ook op hoge leeftijd niet hoeven te verkassen, gaat veel verder dan alleen maar drempelloos bouwen! Dat betekent, dat de totale infrastructuur van een woning doordacht dient te worden aangebracht. Niet een veelvoud van ‘eilandoplossingen’, maar oplossingen die goed op elkaar zijn afgestemd, zodat ze met elkaar kunnen ‘communiceren’. Wij zijn momenteel de enige partij binnen de markt, die zo breed kijkt naar de infrastructuur van een gebouw en daar ook concepten voor aanbiedt.” Vergrijzing

“Nederland bouwt voor de vergrijzing”, aldus Simmelink: “We willen de regie zolang mogelijk in de eigenwoning in handen houden. Dat betekent minder verpleegtehuizen, meer WoonWelzijnsZones door zorg midden in de stad. Maar we dienen ook de zorgfaciliteiten naar de woning te brengen, zodat mensen langer in hun woning kunnen blijven. Ook het verkorten van het aantal ligdagen in een ziekenhuis, betekent dat in huis andere voorzieningen nodig zijn, om een deel van de zorg te ontvangen. Daarmee is aangetoond, dat bouwen allang niet meer enkel een fysiek gebeuren is. We dienen na te denken over de diverse levensfasen, met elk haar eigen wensen van leef- en wooncomfort.” Complexiteit

De roep naar een intelligente infrastructuur binnen een woning wordt steeds luider. Wonen, zorg en wel-

zijn zijn de drie facetten, die horen bij een levensbestendige woning. Vanuit de toenemende behoefte aan wooncomfort, vormen klimaatbeheersing, elektra, (zorg)ICT en home entertainment de meest belangrijke aspecten binnen de infrastructuur van een woning. Omdat daarmee de infra ook steeds complexer wordt, is het essentieel om steeds meer zaken te laten samenvloeien. Samenwerking met partners, om op die manier de complexiteit te vereenvoudigen. En dan kom je vanzelf tot een concept. Het standaardiseren, zodat niet elke keer opnieuw het wiel uitgevonden hoeft te worden. Echter zonder dat de vrijheid in maatwerk en ontwerp in het geding komt. Op die manier ontwikkelen wij concepten, waarbij een groot aantal toeleveranciers zijn samengebracht. Wij voeren daarbij de regiefunctie van ontwikkeling tot implementatie, tot zelfs het invulling geven aan de exploitatie.” Zo ontstond Realive, het concept dat allerlei domotica-toepassingen combineert en mogelijkheden biedt tot het vergroten van comfort, zoals de juiste communicatievoorzieningen of het aansturen van deuren of verlichting. Zodra de bewoner behoefte krijgt aan zorg is het uit te breiden naar care. Een volgende stap is cure: het aanbieden van faciliteiten bij het ziekteproces ter ondersteuning van bijvoorbeeld medicatie. Met Realive hebben corporaties en zorginstellingen een concept, dat kan meegroeien met de bewoners. Het is een open systeem, waarvoor wij de infrastructuur aanleggen. Vervolgens is het te koppelen aan diverse soorten content. Dat kan iedere zorginstelling naar eigen behoefte invullen. Een totaaloplossing van op comfort en zorggerichte diensten, die voordelen biedt

aan alle partijen binnen de zorg en garant staat voor transparantie en beheersbaarheid in het ontwikkeluitvoerings- en exploitatietraject,” aldus Dick Simmelink.

Beeldcommunicatie tussen bewoner en centralist

Televisie

Een belangrijk rol is weggelegd voor de televisie. Volgens Henri Goes omdat de TV in ieder huishouden nadrukkelijk aanwezig is. Vaak zijn er zelfs meerdere toestellen. “Bovendien kunnen mensen er spelenderwijs mee omgaan. Meestal beter dan met een computer. De televisie biedt fantastische mogelijkheden voor beeld-beeldcommunicatie. Mensen kunnen zo rechtstreeks contact leggen met de hulpverlener. De televisie kan hen eraan herinneren, dat ze hun medicijnen moeten innemen en het apparaat kan ze zelfs laten zien wie er voor de deur staat. Daarmee biedt het concept denken in alle fasen van het ontwikkelings-, uitvoerings- en exploitatieproces optimaal voordeel voor alle partijen. Maar het meest tot tevredenheid van de gebruiker zelf en daar doen we het allemaal voor”, besluit Henri Goes.

Dankzij universele stekkers kunt u de tv, pc, videohuistelefoon, webcamera’s etc. plaatsen en verplaatsen zo veel u maar wilt


DEELCONCEPT

Monier kwam al tien jaar geleden met het Fixum- en Fides-concept

“Het bieden van totaaloploss in daktechniek zit in onze g Al meer dan tien jaar geleden al bracht Monier, vorig jaar nog opererend onder de naam Lafarge Dakproducten, een tweetal concepten voor hellende daken op de markt. Het Fixum-concept was speciaal ontwikkeld voor de nieuwbouw. Kort daarna werd daar het Fides-concept aan toegevoegd, als totaaloplossing voor daken binnen de renovatiesector. “Toen al zeiden we”, aldus Will Verwer, manager verkoopondersteuning: “Dakpannen maken en leggen dat zal wel los lopen. Daktechniek dat zit in onze genen.”

Een dak gerealiseerd door een Dakmeester en uitgevoerd volgens de regels van het gilde, krijgt een daksysteemgarantie van 15 jaar.


Monier, voorheen Lafarge, is de grootste dakpannenproducent ter wereld. Het bedrijf beschikt over een wereldwijd netwerk, dat zich uitstrekt over Amerika, Mexico, Brazilië, Zuid-Afrika, Europa, Azië en de Pacific. In totaal werken bij Monier 12.000 mensen, verdeeld over 200 locaties. In Nederland heeft Monier, als specialist in hellende daken, vestigingen in Woerden, Montfoort, Susteren, Tegelen en Thorn. Monier vervaardigt zowel klei- als betondakpannen. Verwer: “In het afgelopen decennium hebben we ons sterk gemaakt om van productniveau de oversteek te maken naar bouwdeelniveau. Waarbij we de één-loket-gedachte hanteren voor het totale bouwdeel dak. Al heel lang geleden zagen we al dat we ons vooral konden onderscheiden wanneer we verder gaan dan het produceren en leveren van dakpannen en daksysteemcomponenten. We beschikken over de kennis en de knowhow, om samen met een aantal partners, een totaaloplossing te bieden. Onze filosofie daarbij is dat je weliswaar een mooie product kunt maken, wanneer het echter onderuit wordt gehaald bij de verwerking of door foutieve detailleringen, gaat dat ten koste van de kwaliteit van het dak. We hebben toen samen met een aantal gecertificeerde dakdekkerbedrijven het gilde Dakmeesters opgericht, om opdrachtgevers te verzekeren van een optimale kwaliteit en te zorgen dat de einduitvoering van een hoogwaardig niveau is. Het gilde van Dakmeesters vormen nu mede de partners in de concepten Fides en Fixum.” Binnen die concepten gaat Monier echter veel verder en adviseren en begeleiden ze architecten, opdrachtgevers en aannemers van

ontwerp tot uitvoering en onderhoud. Met als filosofie: Eén verantwoordelijke partij voor het gehele dak, indien gewenst inclusief de onderconstructie en alle aansluitingen. Een dak gerealiseerd door een Dakmeester en uitgevoerd volgens de regels van het gilde, krijgt een daksysteemgarantie van 15 jaar. Verwer: “In het verleden kwamen er wel tien verschillende partijen aan te pas alvorens een dak klaar was. En juist bij de bouwknopen waar de werkzaamheden van verschillende partijen, zoals timmerman, loodgieter, aannemer, dakdekker, samen komen, daar ging het fout.” Een risicodragende partij

Opdrachtgevers en aannemers leggen de verantwoordelijkheden en risico’s liever bij een vertrouwde partij neer. Monier vervult daarbij de regierol en weet zich omringd door betrouwbare vakkundige partners voor de totale uitvoering, waarbij een sterke voorkeur wordt uitgesproken voor prefabricage. Want daardoor kan de uitvoering snel, efficiënt en probleemloos verlopen. Verwer: “De concepten Fixum voor de nieuwbouw en Fides voor de renovatie moet je zien als een mandje met diensten, waaruit iedereen zijn eigen keuzes kan maken. Met het Fides-concept haakt Monier in op de 600.000 woningen uit de 60- en 70er jaren, die de komende periode aan renovatie toe zijn. Verwer: “Mensen willen steeds meer leefcomfort en meer ruimte. De 60er jaren doorzonwoning krijgt door optopping een aanzienlijke meerwaarde, terwijl het karakter van de wijk blijft behouden. Het realiseren van dergelijke omvangrijke renovatieprojecten is alleen maar haalbaar door

lossingen e genen” te denken in concepten. Mede ook omdat bij woningcorporaties de kennis ontbreekt, maar ook het gebrek aan vakmensen laat zich steeds meer gelden.” Fides biedt dan een snelle en kwalitatief hoogwaardige oplossing. Het is een kwestie van s’morgens het oude dak er af en s’avonds zit het dak weer dicht. Opgebouwd uit complete dakelementen, die snel zijn gemonteerd en waar vervolgens alleen nog de dakpannen opgelegd hoeven te worden.

Complete dakelementen, die snel zijn gemonteerd en waar vervolgens alleen nog de dakpannen opgelegd hoeven te worden.

Dat is eens te meer een reden om te bouwen met onderhoudsarme en duurzame materialen.”

Optimalisatie

De kracht van Monier is de door de jaren heen opgebouwde kennis. “Een architect of opdrachtgever haalt het meeste rendement uit de samenwerking door ons in een zo vroeg mogelijk stadium bij het proces te betrekken en te laten meedenken”, aldus Verwer. “Daarmee voorkomt hij dat in de uitvoeringsfase nog details moeten worden aangepast. En wij kunnen in de uitvoering zoveel mogelijk modulaire systemen toepassen. Ook kunnen we zorgen dat de woning tijdens het gebruik aangepast kan worden aan nieuwe regelgeving of comfort wensen.” Veiligheid

Een ander belangrijk aspect noemt Verwer de veiligheid. Onderzoek leert dat er nog al wat ongevallen plaatsvonden op de bouw, veroorzaakt door het vallen van hoogte. De meeste ongevallen ontstaan bij kortdurende werkzaamheden. Wanneer men naar boven gaat, bedenk dan ook een veilige weg om weer beneden te komen. Door te kiezen voor de Dakmeester is men ook op het gebied van veiligheid gewaarborgd te werken met mensen die op verantwoorde wijze met de risi-

Lifestyle

co’s weten om te gaan en optimaal voldoen aan de Arbo-veiligheidseisen. En ook om straks onderhoud te kunnen plegen, dienen voorzieningen te worden getroffen, zoals steigerbouw hoogwerker etc. De eigenaar van het gebouw woning betaalt de kosten telkens wanneer er onderhoud gepleegd wordt. Verwer noemt het een vorm van kapitaalsvernietiging: “ De opdrachtgever is vaak beter af als er een voorziening in het dak is aangebracht waar de dakdekker of een andere partij zich kan aanlijnen.

Verwer ziet het hellende dak steeds meer veranderen tot een ‘lifestyle’! “De gebruiker voelt zich steeds meer betrokken bij de keuze van het dak, maar zeker ook bij de dakvorm. Het dak vormt een belangrijk aspect in de totale uitstraling van de woning. Daarom zie je ook steeds meer solarsystemen verschijnen, maar ook speciale dakkapellen en dakramen zijn populair. De consument is steeds meer bereid voor die keuzemogelijkheden te betalen en te kiezen voor persoonlijk maatwerk. Door in partnership, samen met andere comakers, te werken aan een totaaloplossing kan dit maatwerk geboden worden. Waarbij wij als Monier de enige zijn op dit moment die dat helemaal industrieel kunnen.”


Interactief rekenen en tekenen voor gebieds- en gebouwontwikkeling

De interactieve Maxximization® methode van More for You levert inzicht en controle bij de realisatie van vastgoed. Met de methode worden ontwikkelscenario’s met marktonderzoek onderbouwd, gevisualiseerd en doorgerekend. Rekenen en tekenen zijn hierbij volledig geïntegreerd. Dit helpt om snel en transparant beslissingen te nemen. More for You werkt succesvol voor een groeiend aantal gemeenten en ontwikkelaars.

More for You | www.moreforyou.nl | Koolhovenstraat 1 | Barneveld | Provada-stand nr 11-80

Conceptueel Bouwen. vraaggestuurd en klantgericht. Bouw word eens wakker. Het kan veel sneller

Recommend Documents