Sfeervol Meerssen
Raadsvoorstel
Onderwerp: Behandelvoorstel over de voortgang realisering horeca in Proosdijschuur en beëindiging contract met BAM. Raadsvergadering: 3 maart 2016 Raadsnummering: 16-Houben-01 Zaaknummer: 244699 Programma / Kader: Gebouwenbeheer Portefeuillehouder: G. Houben Aan de Gemeenteraad Verkorte inhoud In de Realiseringsovereenkomst met de BAM Woningbouw voor het plan Markt & omgeving is o.a.opgenomen de verkoop van de Proosdijschuur voor de functie van horeca en raadszaal. Zoals in april 2015 is medegedeeld slaagt de BAM niet in deze opzet, zodat conform bepalingen in de overeenkomst dit deel van het contract met de BAM wordt beëindigd. De gemeente heeft met de enige kandidaat voor koop een intentie overeenkomst gesloten. Van deze gegadigde ligt nu een definitief planontwerp voor. Gevraagd besluit De gemeenteraad besluit om: - de lagere opbrengst uit de verkoop van de Proosdijschuur voor € 225.000 te dekken uit de reserve grondexploitatie; - kennis te nemen van het planontwerp voor de raadszaal met toegang vanuit KCC / Erfgoedhuis.
Beslissing gemeenteraad d.d. 3 maart 2016
Communicatie: Besluit van de gemeenteraad wordt op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt.
Argumenten Voor: Een leegstaand gemeentelijk gebouw en rijksmonument krijgt een toekomstbestendige functie. De gemeente geeft invulling aan haar ondernemende rol en biedt lokale ondernemer een kansrijke ontwikkeling. Risico/Kanttekeningen: Onzekerheid blijft bestaan, dat de ondernemer er niet in slaagt de financiering tegen redelijke condities rond te krijgen De provinciale subsidie is van wezenlijk belang voor de haalbaarheid van het project. Overleg met provincie Limburg is geëntameerd om uitleg te geven over de vertraging.
Relevante bijlagen: Voorlopig inrichtingsvoorstel raadszaal Advies Paulissen Advocaten en verzoek BAM om overeenkomst voor de Proosdijschuur te beëindigen Taxatierapport Boek & Offermans Proosdijschuur (horeca) bedrijfswoning: waardering verkoopprijs en stichtingskosten
Zaaknummer: 244699
1
Vervolg-blad raadsvoorstel
Sfeervol Meerssen
Stukken ter inzage in de raadsportefeuille:
Zaaknummer: 244699
2
Vervolg-blad raadsvoorstel
Sfeervol Meerssen
Raadsvoorstel _____________________________________________________________ Onderwerp: Raadsvergadering: Raadsnummering:
Behandelvoorstel over de voortgang realisering horeca in Proosdijschuur en beëindiging contract met BAM. 3 maart 2016 16-Houben-01
1. Aanleiding / probleem ! De gemeenteraad informeren over het verzoek van BAM Woningbouw om de overeenkomst tot verkoop van Proosdijschuur te beëindigen. In april 2015 is uw Raad geïnformeerd over de gesloten intentie overeenkomst met een lokale gegadigde met als doel het behoud van deze geïnteresseerde voor dit object en als onderbouwing van de verlenging van de provinciale subsidie. In deze overeenkomst is o.a. afgesproken, dat de koper een definitief planontwerp opstelt. In dit ontwerp zal aan de raadszaalfunctie vorm dienen te worden geven, conform het in juni 2014 opgestelde programma van eisen.
2. Doel van het voorstel In de Realiseringovereenkomst met BAM Woningbouw van maart 2012 is opgenomen het aanbod van de BAM Woningbouw , dat zij bereid zijn de Proosdijschuur af te nemen voor € 425.000,-- indien aan de voorwaarden is voldaan, dat subsidie in de restauratie wordt ontvangen en er een exploitant en belegger voor het gebouw wordt gevonden. BAM Woningbouw heeft ons bij brief van 15 oktober 2015 verzocht medewerking te verlenen aan een beëindigingsovereenkomst. Zij zien - na vele inspanningen en kosten om een afnemer en belegger te vinden - geen perspectief in verdere pogingen. BAM Woningbouw baseert zich daarbij op de ontbindende voorwaarde dat ten minste 80% van een fase van het project moet zijn verkocht, voordat de ontwikkelaar de bouw van die fase moet starten. Gemeente en BAM Woningbouw zijn in artikel 10 overeengekomen, "indien binnen 3 jaren na 2012 niet tot verkoop wordt overgegaan, partijen gehouden zijn tot aanpassen van de overeenkomst. In de realiseringsovereenkomst is in artikel 10 verder voorzien: · Partijen treden in overleg tot aanpassing, want elke partij kan beëindigen en de andere partij moet meewerken; · De rechtsgevolgen van beëindiging van de overeenkomst zijn niet vastgelegd. Indien een beider partijen opteert voor beëindiging, dan is de ander gehouden te onderhandelen over een beëindigingsovereenkomst waarin dan de gevolgen van de beëindiging overeengekomen moeten worden. Daarvoor is echter wel vastgelegd (artikel 10.3 derde alinea ROK) dat uitgangspunt vormt dat ieder zijn eigen kosten draagt. In de Raadsadviesvergadering van 15 april 2015 heeft de portefeuillehouder Ruimte u geïnformeerd over de voortgang in de ontwikkeling van een horecafunctie annex raadszaal in de Proosdijschuur. In deze raadsadviesvergadering is richting gegeven aan de verdere ontwikkeling van de Proosdijschuur: • Aanpassen Realisatieovereenkomst BAM t.a.v. Projectdeel Proosdijschuur (addendum), indien BAM daadwerkelijk verzoekt tot medewerking beëindiging realisatieovereenkomst; • Continuering uitvoering Ontwikkelvisie en eerdere raadsbesluiten; • Komen tot een realiseringsovereenkomst met geïnteresseerde lokale horeca-exploitant. Aansluitend heeft uw Raad van de portefeuillehouder Ruimte bij brief van 16 april 2015 de intentieovereenkomst met een lokale horeca ondernemer en de daaraan gekoppelde verlenging van de provinciale subsidie ontvangen. In vervolg op de intentie-overeenkomst heeft de koper voor de zomer een definitief ontwerp voor de renovatie en functiewijziging van de Proosdijschuur opgesteld. In de Raadsadviesvergadering van 3 december 2015 zijn over het onderwerpelijke raadsvoorstel met name vragen gesteld door fractie Brug-M, die in technische zin zijn beantwoord d.d. 7 januari 2016. Op grond van de vragen is het raadsvoorstel hieronder verduidelijkt. Het contract met de BAM is een eindig contract zonder overeengekomen schadecompensatie, maar wel de afspraak, dat elke partij zijn eigen kosten draagt. Zaaknummer: 244699
3
Vervolg-blad raadsvoorstel
Sfeervol Meerssen
De lokale horeca-ondernemer blijft ondanks het grote aantal vragen van de betreffende fractie geïnteresseerd in de realisatie van de Proosdijschuur (horeca/raadszaal). Het inroepen van de ontbindende voorwaarde in de intentie overeenkomst door hem is niet aan de orde. Om zijn ondernemersrisico beheersbaar te maken heeft de ondernemer geopteerd om een bedrijfswoning op de zolderverdieping in de Proosdijschuur op te mogen nemen. Deze bovenwoning zal worden gerealiseerd op een te verstevigen bestaande balkenlaag, waardoor de bestaande verdiepingshoogten gehandhaafd blijven. Voor de noodzakelijk daglichttoetreding zullen antraciet stalen dakramen in het dak worden voorzien. In de kopgevel ("indifferente monumumentale waarde") zullen de 3 bestaande ramen op de 1e verdieping vervallen en zullen er 2 ramen terugkomen op de zolderverdieping. Er is een principeverzoek ingediend voor buitenplanse ontheffing ex artikel 2.12 Wabo voor het realiseren van een bedrijfswoning en de bebouwing met een wintertuin aan de oostzijde van de Proosdijschuur, waarover nog een besluit moet worden genomen. De wintertuin was al voorzien in het Masterplan Centrum en in de Ontwikkelingsvisie 2010. In de bijlagen is beschikbaar de marktwaardebepaling van de bedrijfswoning door de taxateur en een calculatie van de stichtingskosten door de bouwkostenadviseur. Vergelijking van kosten en opbrengsten bedrijfswoning vermindert in de residuele waardeberekening de huidige waarde van de Proosdijschuur. In het definitieve ontwerp is op bijgaande plantekening ingekleurd een van de horeca af te scheiden ruimte voor raadsvergaderingen en een toegang naar de "raadszaalruimte met publieke tribune" vanuit het Erfgoedhuis. Er wordt op de begane grond van het Erfgoedhuis een verbinding gemaakt met de Proosdijschuur. Via deze trap is de toegang naar de Raadszaal en naar de publieke tribune. Daardoor behoeft de binnenkomst van de raadszaal niet via de horeca plaats te vinden. Een verdieping hoger kan bij grote bezoekersaantallen nog meer publiek een plek krijgen. Horeca en raadszaal zijn gescheiden door een schuifwand. Raadsleden en bestuur kunnen bij schorsing of pauzes zich terugtrekken in het KCC (vergaderruimtes). Toegang voor mindervalide bezoekers blijft zoals oorspronkelijk voorzien, gelijkvloers via de horeca. In de bijlagen bij het raadsvoorstel is een aangepaste inrichting van de raadszaal weergegeven op basis van de opmerkingen in de Raadsadviesvergadering van 3 december 2015. Het ontwerp is bijna identiek aan de voormalige raadszaal in het Bestuurscentrum. De raadszaal bevindt zich straks in het rijksmonument, dat het enige overblijfsel is van de laat middeleeuwse Proosdijgebouwen en zo oud is als de democratie in Nederland. Bij de definitieve inrichting van de raadszaalruimte en het gebruik daarvan zal samen met de gemeenteraad acht worden geslagen op het cachet, dat een huis van de democratie dient te bezitten, passend bij de tijdgeest en de bestuursfunctie in de kern Meerssen. Er wordt straks ook rekening gehouden met de uitkomsten van het proces "Kwaliteit Besluitvorming", zoals de gemeenteraad dit thans bediscussieert voor zover van toepassing op de raadszaalfunctie.
3. Relatie tot andere beleidsstukken In de ontwikkelingsvisie 2010 heeft de gemeenteraad de volgende doelen vastgesteld ! "De versterking van de winkel- en horecastructuur van het centrumgebied van de kern; ! Verhogen van aantrekkingskracht en multifunctionaliteit van het gebied Markt; ! Verbetering leefbaarheid; ! Realistisch financieel beleid (betaalbaarheid"). Voor de Proosdijschuur is het navolgende in de Ontwikkelingsvisie 2010 gesteld: "De voormalige Proosdijschuur (rijksmonument) krijgt de functie van kwaliteitshoreca. In deze ruimte dient de belegger/exploitant de ruimte bijvoorbeeld een keer per maand aan de gemeente beschikbaar te stellen voor raadsvergaderingen. Door het beperkte gebruik voor gemeenteactiviteiten kan dit object in de commerciële markt worden afgezet. Het gebouw krijgt een nieuwe oriëntatie met terras op het zuiden. Wij ramen dat de verkoop van het gebouw met onderstaande schetsplannen en nieuwe functies ca. € 250.000 zal opbrengen".
4. Duurzaamheid Een leegstaand rijksmonument wordt permanent gebruikt en de interacties tussen eigenaren, en klanten/toeristen kunnen plaatsvinden in een duurzame omgeving die enerzijds rust en sfeer Zaaknummer: 244699
4
Vervolg-blad raadsvoorstel
Sfeervol Meerssen
uitstraalt (Proosdijpark) en anderzijds dynamiek (kernwinkelgebied en Markt) teweeg brengt. Als arrangeur zal de gemeente mede zorgdragen voor c.q. de faciliterende rol op zich nemen voor het op adequaat niveau houden van de voorzieningen en een passend niveau van de openbare ruimte. In tijden van crisis is het nadrukkelijk aan de (lokale) overheid om randvoorwaarden te scheppen, zodat ondernemers kunnen investeren en daardoor een voortdurende impuls geven aan de (lokale) economie. De winst is meerledig en komt vele partijen ten goede, zowel de huidige generatie, maar ook opvolgende generaties.
5. Communicatie / Burgerparticipatie Besluit van de gemeenteraad wordt op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt.
6. Financiële informatie Voor het bepalen van de nieuwe koopsom hebben wij een onafhankelijk beëdigd taxateur gevraagd de waarde van het gebouw met grond in de huidige toestand te bepalen. Rekening houdend met de geldende bestemming horeca voor het gebouw en het planontwerp waardeert de taxateur van Boek & Offermans het gebouw op € 200.000. De financiële gevolgen van het terugtrekken van de BAM Woningbouw worden door ons geraamd op een vermindering van de opbrengsten uit verkoop van € 225.000. Dekking van deze wijziging in de vervallen opbrengsten kan ten laste van reserve grondexploitatie worden gebracht. In de begroting 2016 is onder structurele lasten € 3.750,-- geraamd voor huurkosten Ivoo-locatie. Voor het overige zijn voor de raadszaalfunctie geen exploitatiekosten in de begroting opgenomen. Het is zaak, dat bij positief besluit van de gemeenteraad het vergunnings- en uitvoeringsproces voortvarend wordt opgepakt om de provinciale subsidie in dit deel van de Proosdijschuur te kunnen behouden. Het provinciaal bestuur heeft bij de verlenging in april 2015 duidelijk gesteld, dat termijnoverschrijding, waarbij de oorzaak verwijtbaar aan de gemeente is, zal leiden tot intrekking van een deel van de subsidie. Dit kan gevolgen hebben voor de haalbaarheid van het project. Overleg met de Provincie is daarom opgestart.
7. Evaluatie Voor de uitvoering van het project zal de koper in de komende maand zijn ondernemingsplan, de melding bij de Belastingdienst en de financiering bij Nationaal Restauratiefonds dienen af te ronden. Aansluitend aan het raadsbesluit start het overleg over de contractvorming. Dan kan door de koper de omgevingsvergunning worden aangevraagd en de bouw worden voorbereid, zodat medio 2017 het project gereed is.
Meerssen, 2 februari 2016
Burgemeester en Wethouders van Meerssen de secretaris,
Zaaknummer: 244699
de burgemeester,
5
Vervolg-blad raadsvoorstel
mr. J.J.M. Eurlings
Zaaknummer: 244699
Sfeervol Meerssen
M.A.H. Clermonts-Aretz
6
